근래 부쩍 집단간 갈등 양상이 두드러지고 있다.이제는 약자도 힘을 얻어 거의 대등한 입장에서,어쩌면 상대적 힘의 증가로 볼 때 약간은 역전된 입장에서 집단간 대립이 일어나고 있는 것처럼 보인다.어느 한편이 집단행동을 해 성공했다고 하면 너도나도 집단행동에 의존하려는 경향이 높아진다. 사람은 개인으로 있을 때와 집단으로 있을 때 여러 다른 양상의 행동을 보인다.개인으로 있을 때에는 좀더 조심스럽지만,집단으로 있을 때에는 더 과격해진다.특히 동질적인 집단 구성원들끼리 토론을 하면,원래 그 집단의 의견 쪽으로 더욱 많이 치우친 극단적인 결정을 내리게 된다. 서로 의견이 대립되는 두 집단이 만나 토론을 하면,각 집단은 개인으로 있을 때보다 더 원래의 자기집단 쪽 의견,즉 ‘내(內)집단 규범’을 실제보다 더 극화시켜 지각하고,그렇게 더 극화시켜 지각한 규범 쪽으로 동조가 일어난다.양쪽 집단이 모두 이렇게 각 집단의 극화된 내집단 규범에 동조하다 보면 당연히 두 집단의 ‘양극화’가 발생한다. 우리는 내집단 사람들은 저마다개성이 있고 서로 다른 점들이 많다고 생각하면서도,외집단 사람들은 ‘다 똑같은 사람들’이라는 생각을 한다.외집단 사람들도 내집단 사람들만큼 다양한 의견들을 가지고 있을 수 있음을 잘 인정하지 못한다.‘우리’와 ‘그들’의 이분법적 사고방식은 이와 같은 사회심리학적 과정을 거쳐 계속 악화된다.일단 ‘우리’와 ‘그들’로 분리되고 나면,‘우리’에게는 한없이 너그러워지고 ‘그들’에게는 한없이 가혹해지는 것이다. 먼저 사람을 집단속의 개인으로 보기보다 한 사람 한 사람의 가치를 중요시하는 방향으로 시각이 변화되어야 하겠지만,우리는 또 어쩔 수 없이 이런저런 집단에 속하게 된다.소속 집단 때문이 아니라 하더라도 의견의 불일치나 입장의 불일치로 인해 보이지 않는 내·외집단,즉 ‘우리’와 ‘그들’로 나뉘는 상황속에 놓이게 된다. 무엇보다 ‘우리’와 ‘그들’의 이분법에 근거한 흑백논리를 지양해야 한다.‘우리’와 ‘그들’로 나뉘고 나면,양 집단에 근거한 판단들은 합리적 의사결정 과정보다는 오로지 집단 정체성 유지와집단 자존감 향상을 위한 소모적인 싸움으로 전락될 수 있다는 사실을 염두에 두고,그런 취약점을 극복할 수 있도록 노력해야 한다. 사람은 누구나 불완전하다.그런데 마치 모든 사람이 완전한 것처럼 토론하고 행동하며 비판한다.양쪽에서 잡아당기며 서로 한치의 양보도 없을 때,그 누구라도 타협점을 찾기 어려울 것이다.아무리 유능한 사람이 한 나라의,한 부서의 수장이 된들 양쪽에서 서로 ‘그들’이 변화하기만을 바라며 ‘우리’는 절대 변화할 수 없다고 주장하는 집단 사이에서 현명하게 대처할 수 있겠는가. 가장 현명한 방법은 어쩌면 친부모를 자처하는 양측이 어린 아이를 사이에 두고 ‘누가 이 아이의 진짜 부모인가’를 가릴 때,서로 양팔을 잡아당기게 하여 마침내 아이의 고통을 참지 못해 팔을 놓아 버린 쪽의 손을 들어 준 솔로몬의 지혜가 아닐까. 이 즈음에서는 양쪽으로 잡아당기는 줄다리기에서 팽팽한 줄을 어느 정도 놓고 양보하는 측이 정말로 한국의 미래를 가장 사랑하는 쪽이 아닐까. ‘우리’와 ‘그들’의 이분법을 피할 수 없다면,먼저 ‘그들’의 의견을 듣고 ‘우리’의 변화 가능성을 열어 놓은 상태에서 협상에 임해야 생산적인 결과를 얻을 수 있다.‘우리’는 한발도 양보할 수 없고 오직 ‘그들’만이 변화하기를 바라면 아무 일도 이루어지지 않는다.또 다른 갈등이 유발될 뿐이다. 양측 모두가 어떤 논리에서든 잘 되자고 하는 주장들일 것이다.정말로 잘 되려면 약간의 양보는 필수적임을 명심해야 한다.상대의 존재를 인정하고,상대의 논리를 이해하려고 노력할 필요가 있다.그래야 건전한 다양성이 가능해진다.서로 삐그덕거리는 마찰 속의 공존은 자멸을 초래할 뿐이다. 나 은 영 서강대교수 신문방송학

‘분양권 전매가 금지되면 상대적으로 수혜를 누리는 상품은 뭘까.’ 부동산전문가들은 대부분 분양권 전매가 금지되면 기존주택 가격이 뛸 것으로 예상했다. 시중의 유동자금이 부동산을 떠나지 않고 기존주택으로 옮겨갈 수밖에 없기 때문이다.하지만 재건축은 당분간 관망해야 한다는 주장이 우세하다.대신 리모델링 대상으로 부각된 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 전문가들은 한결같이 ‘단타시대’는 끝났다고 지적한다.중장기적 안목에서 투자를 해야 한다는 얘기다. ●금융위기 이후 입주한 아파트 좋아 실수요자나 장기투자자라면 기존주택이 제격이다. 수요자들은 새 아파트를 선호하겠지만 이미 가격이 많이 올랐다.물론 이번 분양권 전매제한조치로 추가상승의 여력이 생겼지만 큰 폭의 오름세는 기대하기 어렵다.부동산전문가들은 대신 입주 5년 안팎의 아파트를 매입할 것을 권한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “분양권 전매제한으로 수요가 기존주택에 몰리면 가격이 오를 것”이라며 “매입할 때는 역세권이거나 대단지로 금융위기 이후에 입주한 아파트가 좋다.”고 말했다. ●집값 올리려 리모델링 소문내기도 재건축은 규제투성이다.또 가격도 많이 뛰었고 재건축 정책이 어떻게 바뀔지 가늠할 수도 없다.그만큼 리스크가 크다. 이에 대한 대안이 리모델링 대상 아파트다.아직까지 리모델링 아파트에 대한 규제는 없다.오히려 리모델링을 장려하고 있다.조만간 법도 제정될 것으로 보인다. 베란다를 트면 최소한 몇평은 넓어지고,외장과 브랜드가 바뀌면 새 아파트나 다름없다. 이에 따라 일부 투자자들은 벌써 리모델링 추진이 빠른 아파트에 손길을 뻗쳤다.그러나 이 역시 중장기 투자를 해야 한다.곧바로 리모델링이 추진되는 것은 아니기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “리모델링은 주민동의도 받아야 한다.”면서 “일부에서는 집값을 올리기 위해 리모델링한다고 소문을 내는 경우도 있는 만큼 유의해야 한다.”고 말했다. ●재건축 조합원 입주권 가격부담 커 재건축투자는 오는 7월 도시 및 주거환경정비에 관한 법률이 발표되기 전까지 신중할 필요가 있다.물론 사업승인이 났거나 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 예외다. 김영진 사장은 “재건축은 불확실성이 너무 많다.“면서 “시장의 흐름이 잡힐 때까지 당분간 지켜보는 것이 좋다.”고 말했다. 그러나 이번 규제대상에서 제외된 재건축 조합원 입주권은 틈새상품이 될 수 있지만 가격부담이 크다. 세중코리아 한광호 실장은 “과거와 같은 수익률을 생각하고 재건축 아파트 등에 투자하면 큰 오산이다.”면서 “중장기 투자자나 실수요자라면 재건축 조합원 지분을 매입하는 것도 투자의 한 방법”이라고 말했다. 김성곤 기자 sunggone@

Queen 6월호가 발간되었다. 이번 6월호에는 애독자 사은 팡팡 선물 대잔치(2511명 당첨)로 현대자동차,월풀 냉장고,드럼세탁기 등 13종의 푸짐한 선물이 걸려 있는 즉석복권이 끼여 있어 여느 때보다 절찬리에 판매중이다.여기에 방송인 김혜영의 ‘우리집 여름 실속 밑반찬’과 ‘섹스 토크,아내 10명의 성생활 기록’ 등 두 권의 별책부록,조흥은행 재테크 팀장 서춘수의 지상특강 ‘불황기 내집 마련법’ 등 3종의 책속부록도 덤으로 마련돼 있다. 5대 특종으로 수십억원 사기 후 해외로 도주한 패션 재벌 회사 며느리 명품족 H양의 희대의 사기극과 남편 간호중인 병원에서 만난 서세원 부인 서정희의 지금 심경,12살 딸 성폭행한 범인 직접 찾아낸 엄마의 눈물의 40일 추적기,전 남편 때문에 집 내놓은 강금실 장관의 4남매가 모여사는 삼성동 빌라 방문 취재,그리고 월드컵 4강 신화 1주년 기념 화보 인터뷰로 유상철·김태영 가족의 패션 나들이가 준비돼 있다. 이밖에 ‘야생초 편지’ 작가 황대권의 안타까운 가족사 첫 공개,64년간 장애인 딸 돌봐온 101세 할머니의 뜨거운 모성애,점점 늘어가는 50대 실업 대처법,주부 100인 설문조사 ‘내가 가장 원하는 재취업&창업 업종’ 등 읽을거리가 푸짐하다.22일 발행.정가 6800원.

5·23 주택가격 안정대책에 대해 전문가들은 단기적으로는 시장이 냉각되겠지만 공급부문이 빠져 집값하락 여부는 좀더 지켜봐야 한다는 반응을 보이고 있다. 주택업계도 겉으로는 이번 조치에 대해 엄살을 부리지만 큰 파장은 미치지 않을 것으로 전망하고 있다.주상복합아파트 분양권 전매 금지 등 허점이 너무 많기 때문이다. 오히려 업체간 ‘빈익빈 부익부현상’이 심화되는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다.또 이번 조치가 시행되는 7월까지 부동산경기를 부양하는 효과를 가져올 것이라는 주장도 제기된다. ●가격전망 엇갈려 단기적으로는 투기과열지구 확대로 분양권 전매 금지지역이 많아지면 청약과열 등은 상당히 줄어들 것으로 보인다.뿐만 아니라 주택담보대출비율 축소로 투기성 자금의 주택시장 유입도 어느 정도 진정될 것으로 보인다. 그러나 장기적인 전망은 엇갈린다.내집마련정보사 김영진 사장은 ”근본대책은 아니지만 일단 분위기가 가라앉은 뒤 중장기적으로 시장이 급랭할 것”이라며 “여기에는 주택담보대출 비율축소가 한몫을 했다.”고 말했다. 반면 건설산업연구원 김현아 박사는 “공급부문의 대책이 빠진 것이어서 단기적으로 영향을 받겠지만 장기적으로는 집값이 하락한다고 단언할 수는 없다.”고 진단했다.주택산업연구원 장성수 박사는 부동산 시장의 유동성에 대해 “수도꼭지를 잠그더라도 이미 물이 잔뜩 고여있는 상황”이라며 추가상승 전망을 내놓았다. ●재건축 후분양 역효과 우려 재건축 아파트를 80% 가량 공정이 진행된뒤 분양하면 선(先)투자를 해야 한다.지금까지는 일반분양을 통해 이 재원을 조달했다.후분양제가 되더라도 이 비용을 조합원이나 시공사가 감당할 가능성은 거의 없다.일반분양가의 상승으로 이어져 집값상승을 유발할 수도 있다. 또 이 조치만으로 재건축에 대한 기대감을 잡기도 쉽지 않다.김현아 박사는 “무엇보다 재건축 기대심리를 꺾어야 한다.”면서 “강남권에서 어느 단지든 안전진단을 통과하면 다시 오름세를 확산시킬 소지가 있다.”고 말했다. ●업계 겉으론 ‘엄살’ 속으론 ‘안도’ 주상복합아파트의 규제에 대해 건설업계는 겉표정과달리 속으로는 안도하고 있다.정부는 아파트가 300가구를 넘거나 주거면적이 전체의 90%를 넘는 주상복합건물은 주택건설촉진법상의 사업계획 승인 대상에 포함시켰다. 하지만 현재 공급되는 주상복합아파트 가운데 주거면적이 90%를 넘는 경우는 거의 없다.주거비율을 낮추면 용적률 인센티브를 준다는 ‘용도용적제’ 때문이다.실효성이 없다는 것이다. 건설사들이 주촉법에 따른 사업승인을 피하기 위해 아파트 평형을 넓히고 대신 가구수를 300가구 미만으로 줄이는 편법을 동원해서라도 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 특히 지금처럼 가수요자가 몰려 혼란을 자초하는 것보다는 실수요자를 중심으로 판촉을 하는 것이 훨씬 낫다는 것이다.이와 함께 주상복합아파트와 같이 짓는 오피스텔이 이번 분양권 전매규제에서 빠진 것도 업체가 안도하는 요인 가운데 하나이다. ●업체간 빈익빈부익부 초래한다? 중소건설업체들의 모임인 주택건설사업협회 손현담 실장은 “이번 조치로 재건축이나 주상복합아파트 시장에서 작은 업체에 대한 차별이 나타날 것”이라며 “업체별 빈익빈 부익부현상이 심화될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

23일 발표된 집값안정대책은 세무조사강화·투기조사실시·주택공급체계 개선·보유세 강화 등 가능한 모든 수단이 동원된 것이어서 참여정부 들어 나온 정책 가운데 가장 강력하다는 평가를 받고 있다. 그러나 재건축 아파트 투기 대책이 한계를 지니고 있는데다 380조원에 이르는 부동자금의 퇴로를 마련하지 않아 제대로 성과를 거두기에는 미흡하다는 지적이다. ●재건축 아파트 대책 생색내기 재건축 대상 아파트 가운데 후분양제와 전매가 금지되는 것은 일반분양분이다.일반분양물량은 지역에 따라 용적률 등이 차등적용돼 다르지만 대략 전체의 15∼20%에 그친다.나머지 4분의3이 넘는 조합원지분은 아무런 제재를 받지 않는다.자연 투기세력이 들끓어 재건축 아파트의 과열열기를 식히는 데는 한계가 있을 것으로 여겨진다.일례로 서울 잠실지구 1∼4단지 및 시영아파트 재건축 대상 아파트는 모두 2만 1250가구지만 후분양제 적용을 받는 일반분양분은 3300여가구에 불과하다. 특히 7월 이전에 사업계획승인을 신청한 100여개 단지의 재건축 아파트는 상대적으로 가격이 치솟고 투기꾼들이 대거 몰릴 가능성이 커 추가 대책이 마련돼야 한다는 지적을 받고 있다. ●부동자금은 어디로 근본처방이 빠졌다는 비난의 목소리도 만만치 않다.바로 380조원에 이르는 시중 부동자금의 ‘퇴로’다.부동산에 이미 들어왔거나 들어오려고 기웃대는 돈을 차단하겠다는 수단과 의지는 강한데,이 돈이 빠져나갈 퇴로와 유인책에 대해서는 언급이 거의 없다. 주가하락 때에도 원금을 건질 수 있는 원금보전형 펀드 판매,간접주식투자상품에 대한 비과세 혜택 등 기존에 발표한 대책을 ‘재탕’해 내놓았을 따름이다.삼성경제연구소 김경원(金京源) 상무는 “시중에 풀린 돈을 흡수하거나 부동산에 과도하게 쏠린 자금시장의 물꼬를 자본시장 쪽으로 돌리지 않고서는 부동산 투기를 결코 잡을 수 없다.”고 단언했다.오히려 내년초에 부동산 버블(거품)이 급격하게 꺼지는 부작용을 초래할 것이라고 경고했다.한 시중은행 지점장도 “주택담보대출 취급에 따른 금융기관 부담을 늘리고,담보인정비율을 낮춘다고 해서 주택담보대출이 줄어들 것이라는 정책당국의 시각은 순진한 발상”이라면서 “저금리에 실망해 투자처를 찾아 헤매는 시중 부동자금에 대한 유인책이 수반되지 않는 한,내집마련 실수요자 등 선의의 피해자만 양산시킬 것”이라고 꼬집었다.증권업계는 연간 최고 40만원의 비과세 혜택 등으로 시중자금을 증시로 유인하기에는 역부족이라고 지적했다. 류찬희 안미현기자 hyun@

“좋은 먹거리를 섭취하면 사람이 건강해지고 사람이 건강하면 사회도 밝아집니다.” 평생을 무공해 농산물 생산에 골몰해온 농사꾼이 있다.강대인(姜大仁·52·전남 보성군 벌교읍 마동리)씨다.유기농법 개발과 청정 농산물 생산에 전념해온 지도 어언 25년.‘벼농사’ 하면 전국에서도 알아줄 만큼 ‘달인’의 경지에 이르렀다. 최근 청와대가 유기농산물을 식단에 올리기로 했다는 보도 이후 강씨의 발걸음은 더욱 빨라진다.전국 각 농협이 ‘강사’로 모셔가려고 혈안이기 때문이다. 요즘은 충청·경상·강원·경기도 등 전국을 돌며 자신이 개발한 ‘성묘 이앙법’과 ‘쌀겨 농법’ 강의에 열중이다.성묘 이앙법은 어린 모를 15㎝ 가량 모판에서 키운 뒤 내다 심는 농법이다.보통 10㎝ 가량 자랐을 때 옮겨 심는 것보다 병충해에 훨씬 강해진다는 것. “환경은 곧 생명”이라는 강씨는 인간과 자연의 조화를 강조하는‘철학자’다.단순한 동기에서 시작한 유기농사가 요즘들어 짭짤한 수입까지 챙겨줄 줄은 상상도 하지 못했다. 그가 유기농사에 흠뻑 빠져든것은 지난 75년.꽤 많은 논농사를 짓던 선친이 농약에 중독돼 쓰러지면서부터.선친은 벼가 덜 쓰러지도록 하는 24D’농약을 사용해왔다.아버지는 결국 암에 걸려 숨졌고 이 농약에 발암물질이 다량 함유됐다는 사실을 나중에 알았다.당시 순천농고를 졸업한 그는 취직을 포기하고 아버지의 농사일을 떠맡게 됐다. “농약은 결코 쓰지 않겠다.”고 다짐한 그는 우연한 기회에 민간단체인 ‘정농회’ 창립 멤버들과 만났다.이들을 통해 알게 된 유기농사에 본격적으로 뛰어들었다.유기농에 대한 개념조차 희미하던 시기였다.보통 논 한 마지기(200평)에서 쌀 다섯 가마가 생산됐으나 이 농사법으로는 두 가마 생산이 고작이었다.병충해에 따른 감수(減收)였다.주민들의 냉소적인 눈초리가 부담이 됐지만 결코 포기할 수는 없었다.농약과 화학비료,제초제 등을 쓰지 않고 농사짓는 방법 연구에 더욱 골몰했다.관련 서적을 읽고 농산물연구소 등을 내집 드나들 듯했다. 오리농법·미꾸라지농법 등 갖가지 방법을 적용해 봤으나 실패를 거듭했다.그러던 80년 초 미역과다시마 등 해조류를 구입,삶은 물을 논에 뿌렸을 때 끈끈한 막이 볏잎에 형성되면서 병충해에 강해진다는 것을 알았다.해충 방지를 위해 횟가루에 해초를 섞어 흙벽에 발랐던 조상들의 지혜에서 힌트를 얻은 것이다. 야산에서 쑥·억새 등을 베어다 녹즙을 만들었다.이것 역시 영양제 역할을 하면서 단위 면적당 수확량이 농약을 사용한 논과 비슷해졌다.미질은 훨씬 좋았다. 이렇게 개발한 천연 물질들을 밭농사에도 적용했다.고추·마늘·양파·콩 등도 병충해에 걸리지 않고 무럭무럭 자랐다.대성공이었다. 최근에는 이종(移種) 직후 논에 쌀겨를 뿌리는 농법을 시행하고 있다.쌀겨가 발효할 때 발생하는 유기산이 잡초의 발아를 막고 오리 등을 넣었을 때보다 벼가 스트레스(?)를 덜 받는다는 사실도 경험을 통해 깨달았다.이런 사실들이 농업관련 잡지 등을 통해 소개되면서 서울의 소비자단체와 백화점 등으로부터 계약재배 요청이 쇄도했다. 지난해부터는 전국 유기농인 600여명을 회원으로 둔 사단법인 ‘정농회’ 회장으로 활동하며 농사법을 보급하고 있다.새농민상·농림부장관상 등 각종 친환경농업인 상을 수상했으며,2001년 ‘보성군 신지식인’으로 선정됐다.강씨는 “유기농법으로 재배한 농산물을 ‘브랜드 마케팅’으로 시장을 공략할 경우 우리 농산물의 해외 수출 길도 밝다.”며 수출까지 모색하고 있다. 보성 최치봉기자 cbchoi@

‘그게 어디 집값대책입니까.가격부양책이지요.’ ‘5·8집값안정대책’ 발표이후 서울 강남의 한 중개업소 관계자가 한 말이다.실제로 지난주 서울의 아파트 가격 주간상승률은 올들어 최고수준이었다.뿐만 아니라 강남지역에서는 ‘매물품귀현상’도 빚어지고 있다.이처럼 ‘아파트 가격상승-대책-가격 재상승’이라는 악순환의 고리가 끊어지지 않는 것은 정부의 대책이 땜질처방과 뒷북대책 때문이라는 분석이다. ●주간상승률 0.55% 올 최고치 기록 동작구에서 전세를 살던 H(42)씨는 지난 4일 내집을 장만할 요량으로 지은지 20여년 가까이 된 서초동의 S아파트 33평형을 4억 8000만원에 계약했다.중층이어서 재건축 가능성은 거의 없는 주택이다. 그러나 정부가 5·8대책을 내놓자 H씨는 혹시 집값이 떨어지는 것 아닌가하고 밤잠을 설쳤으나 기우에 그쳤다.집값은 5억원을 훌쩍 넘어 버렸다.H씨는 “집값이 떨어질줄 알았는데 오히려 올랐다.”면서 “매도자가 와서 해약하자고 통사정을 할 정도였다.”고 말했다. 서울·수도권 지역의 아파트값 상승랠리가 시작된 지난해 부터 지금까지 정부는 수많은 부동산대책을 발표했다. 지난해 1·8대책부터 올해 5·8대책에 이르기까지 거의 한달에 한번 꼴로 대책이 나왔다.자질구레한 것까지 합치면 그 수는 더 늘어난다. 문제는 이같은 ‘줄대책’에도 불구하고 서울과 수도권 지역의 집값이 잡히지 않고 있다는 점이다.실제로 부동산114에 따르면 5·8대책이후 1주일여가 지난 16일 현재 서울의 한주간 아파트 가격상승률은 0.55%였다.주간상승률로는 올들어 최고였다. 서초구 서초동의 한 중개업소 관계자는 “5·8대책이후 매물이 줄고 기존 아파트 값이 더 뛰었다.”며 “대책 이후에 매물을 사들이는 사람도 있다.”고 말했다. 뿐만 아니다.지난해 8·9대책이후인 8월 30일에는 한주간 아파트 가격상승률이 1.09%에 달했다.대책발표 전인 8월2일의 한주간 상승률은 0.59%였다. 이에 따라 정부는 서울 등을 투기과열지구로 묶어 분양권을 1년동안 전매할 수 없도록 하고 무주택우선분양제를 도입하는 9.4대책을 발표했지만 올들어 다시 집값상승이 시작돼 5·8대책을내놓기에 이르렀다. ●시장·힘에 밀려 정책효과 못거둬 처방에도 불구하고 집값이 잡히지 않는 것은 대책이 잘못됐기 때문이다.5·8대책의 경우 집값상승의 진원지는 강남권인데 수도권 북부에 신도시 2곳을 건설하고,투기과열지구에서는 분양권전매를 금지한다는 ‘동문서답식’ 대책을 내놓았다.이에 따라 강남권의 아파트 가격이 뛰고,주상복합 등 분양권 전매가 가능한 상품으로 돈이 몰리고 있다. 대책이 제때에 나오지 못하는 점도 문제다.집값이 오를만큼 오른 상태에서 대책을 내놓아 대책의 효과를 제대로 거두지 못한다는 것이다. LG경제연구원 김성식 책임연구원은 “최근의 아파트 가격상승은 뭘로도 설명할 수 없을 정도로 무원칙하다.”면서 “대책이 효과를 거두지 못하는 것은 대책의 강도가 시장의 조직과 힘에 밀렸기 때문이다.”고 말했다.그는 또 “정부가 시장의 힘을 너무 과소평가한 부분도 있다.”고 분석했다. 경제부처간 종합조율기능 부재도 집값상승에 한몫을 하고 있다.집값안정대책과 비슷한 시기에 금리인하가 단행돼 대책의 효과를 상쇄시켰기 때문이다. ●부처간 조율기능 부재도 집값상승 한몫 전문가들은 대체로 유동자금의 흡수와 함께 공급확대를 요구하고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “주택담보대출비율을 50%로 낮추고 투기과열지구를 확대해 분양권 전매금지대상을 늘려야 한다.”고 강조했다. RE멤버스 고종완 대표는 “모든 수요자를 투기세력으로 볼 것이 아니라 고급주택이나 투자수요가 있다는 점을 인정하고 공급을 늘려야 한다.”고 말했다.그는 또 “이제는 양도소득세나 투기과열지구 등 규제만으로는 집값을 잡을 수 없다.”면서 “강남의 대체신도시 계획을 조기에 발표해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

우리 생활에 기본적이며 필수적으로 필요한 세 가지가 의식주라는 걸 초등학교 사회 시간에 배웠다.입고,먹고,자는 집,소박하게 말하면 그렇다.옛 이야기에도 헐벗고 굶주린 사람들의 이야기는 많지만 집 없는 설움의 이야기는 말 그대로 유리걸식하는 거지들의 이야기 말고는 그렇게 흔하지 않다.헐벗고 굶주리던 시절에도 대부분의 사람들이 초가삼간이라도 자기 집은 가지고 있었다는 얘기일 것이다. 자식을 스물 몇을 두었던 흥부 역시 먹을 것이 없고 입을 것이 없어 헐벗고 굶주리는 고통을 받았을지언정 집없는 설움까지는 당하지 않았다.부자 이야기도 아흔아홉 칸의 고래등 같은 기와집이나 사시 사철 비단옷에 몇 마리의 소가 몇날 며칠을 갈아대야 하는 넓은 전답 이야기지,집 여러 채를 가진 부자 이야기는 들은 적이 없다.도시가 형성되고 사람들이 너도나도 도시로 사람들이 몰려 들면서 수요와 공급의 가장 민감한 자리에 주택 문제가 들어온 것이다. 지난해였던가.두 차례 연거푸 총리 인준이 거부되었다.그들의 도덕성에 가장 문제가 된 것이 바로‘집’으로 대표되는 부동산 문제였다.다시 말해 다른 사람들이 살 집을 가지고 장난을 쳐 돈을 벌었다는 얘기다.그러나 어디 그 두 사람뿐이었을까. 겉으로 낱낱이 드러나지 않았다뿐이지 이 땅의 이른바 경제적 기득권층 대부분의 사람들이 돈을 벌고 부자가 된 과정 자체가 바로 그런 부동산 투기를 통해서 얻은 불로소득을 다시 부동산에 재투자하는 과정이 아니었던가.더 직접적으로 말해 지금 이 땅의 5%도 안 되는 기득권층의 풍요와 사치의 절반 이상은 다른 사람이 필요한 보금자리거나 잠자리를 가지고 장난을 쳐 번 돈이 아닌가? 한 가구가 장기적으로 두 주택 이상을 보유하고 있는 것 자체가 바로 그런 기대 심리에서가 아닌가? 최근 대통령의 지시로 재정경제부,건설교통부,국세청 등의 유관 부처가 대대적으로 부동산 투기 억제에 발벗고 나섰다는 보도를 접했다.투기 과열지구에서의 분양권 전매 금지 조치도 나오고 과표 현실화를 통해 부동산 보유세를 대폭적으로 올리겠다는 얘기도 나왔다.그러나 그걸로 잡힐 집값이고 부동산 투기라면 애초 사회 문제로 불거져 나오지도 않았을 것이다. 단돈 만원만 있으면 다섯 게임 한 세트의 로또복권을 살 수 있다.그래서 많은 사람들이 일확천금의 꿈으로 매주 거기에 매달린다.매번 혹시나가 역시나로 이어지지만 그걸 알면서도 거기에 매달리는 열풍 안에는 그렇게 말고는 달리 현실을 벗어날 수 없는 절망감이 짙게 배어 있다.이런 모습을 국민성 운운해가면서 뒷전에서 비웃는 사람들이 꿈꾸는 또 다른 로또 열풍을 우리는 얼마전 서울 강남구 도곡동 주공아파트 분양 현장에서 보았다.아파트 분양에 4000대1이라니.이러고도 이게 제대로 굴러가는 사회라고 할 수 있을까. 물론 실수요자도 있었을 것이다.그러나 그 현장에 와 있었던 사람들 대부분 정작 그 집이 필요한 남의 보금자리를 가지고 장난을 쳐 돈을 벌겠다는 사람들 아니겠는가? 1000만원대의 중형 자동차보다 수억원대의 아파트가 세금이 더 적은 나라,피땀 흘려 받는 몇푼 월급의 근로소득세율이나 1가구 다주택의 양도소득세율이나 사실 따지고 보면 별 차이가 없는 나라,그 구조 안에 서민들의 내집은 점점 멀어져 가고 있다. 대학 입시가 문제고,8학군이 문제라면 그것 자체를 없애고 공동학군제로 운영한다고 해서 안 될 일이 어디 있는가? 그런다고 동등한 교육의 기회가 사라지는 것도 아닌데 말이다. 이 땅의 부동산 투기 문제는 ‘어떤 대책’으로 잡힐 단계를 이미 넘어서고 있다.필요한 것은 ‘어떤’ 대책이 아니라 ‘특단’의 대책이다.내 집에서 태어나고,내 집에서 살며,내 집에서 노후를 보낼 이 기본적인 생활 질서를 바로잡는 일이 도시 생활자 30%에겐 어쩌다 시작부터 꿈같은 일이 되고 말았다는 것인가? 이 순 원 소설가

부동산전문가들은 이번 조치로 분양시장이 실수요자 중심으로 재편될 것이라며 단기 투자보다는 목표를 명확히 정해 청약해야 할 것이라고 강조했다. ●세중코리아 김학권 대표 전체적으로 신규분양 시장의 프리미엄에 따른 가격상승 요인이 사라져 차별화가 예상된다.특히 투기과열지구 외의 지역은 반사이익이 예상된다. 상반기 분양하는 현장은 반사이익을 받는 마지막 지역이라고 할 수 있다.서울 주변에서는 용인 화성의 비투기과열지구와 성남,하남,안양 등이 유망하다. 재개발·재건축 조합원 지분도 유망상품이다.일반 아파트 분양권은 제한을 받지만 조합원 지분은 제한을 받지 않고 거래가 이뤄지기 때문이다. 주상복합아파트나 오피스텔,상가 등도 대체상품으로 투자해볼 만하다.그러나 테마상가나 토지 등에 대한 투자는 신중해야 한다.좀 더 추이를 지켜보는 것이 좋다. ●미르하우징 임종근 대표 투기과열지구내 분양권 전매 금지로 실수요자들에게 내집 마련의 기회가 늘어났지만 인기 지역에 대한 실수요층이 워낙 두꺼워 ‘청약=당첨’이라는 등식이 성립되는 것은 아니다. 따라서 실수요자는 원하는 지역과 미래 재정 상태에 대해 2년 이상의 장기적인 계획을 갖고 점검할 필요가 있다. 실수요자는 자금부담을 감안해 계약금 비중이 낮고 중도금 대출조건이 좋은 아파트를 골라야 한다.분양을 받으면 입주때까지 기다려야 하는 만큼 시공사의 안정성도 살펴봐야 한다.투자자라면 자금회전이 빠른 주상복합아파트 등 대체상품이 좋다. ●해밀컨설팅 황용천 대표 동시분양 경쟁률은 지금보다 낮아질 것으로 보인다.분양권 전매가 금지된 상태에서 통장을 사용하는 것은 낭비다. 대신 주상복합아파트나 오피스텔은 대체상품으로 인기를 누릴 가능성이 크다.분양권을 전매할 수 있어 자금회전이 빠르기 때문이다.중소단지보다 대단지가 유리하다. 재개발 아파트 조합원 지분에 투자하는 것도 한가지 요령이다.강북이 관심지역이 될 가능성이 있다.평형별로는 실수요 평형인 30평형대가 좋다. ●내집마련정보사 김영진 대표 투자자라면 신도시의 분양권이나 기존 아파트를 구입하는 것이 바람직하다.또 투자대상지를 비투기지역으로 바꾸는 것도 좋은 방안이다. 투기과열지구에는 재개발·재건축 조합원 지분이나 주상복합아파트에 투자하는 것도 요령이다. 신도시 주변에 투자하는 것도 괜찮은 방법이다.앞으로 건설될 신도시 주변지역의 분양권을 사두면 신도시가 건설될 때쯤에는 값이 뛸 수가 있다. 김성곤기자

6일 마감된 서울 4차 동시분양 무주택 우선 순위 청약접수 결과 642가구 분양에 모두 1만 7891명이 청약,평균 27.87대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이는 무주택 우선 분양제도가 부활된 지난해 4차 동시분양이후 두번째로 높은 것이다.지금까지 가장 높은 경쟁률은 주택경기가 과열로 치닫던 지난해 7차동시 분양때의 35.47대1이었다. 관심을 모았던 도곡동 주공1차아파트의 경우 265가구 분양에 1만 6687명이 청약,평균 62.96대1의 경쟁률을 기록하며 전평형 모두 마감됐다.특히 이 가운데 33.6평형은 9가구 분양에 1314명이 청약,146대1의 최고 경쟁률을 보였다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “모처럼 도곡동에서 아파트가 분양된데다 재건축 아파트에 대한 규제 강화로 신규분양에 투자자가 몰렸다.”면서 “본격적인 주택경기 회복으로 보기는 어렵다.”고 말했다. 그는 무주택자는 상대적으로 자금여력이 없는데도 높은 경쟁률이 나왔다며 1순위자를 대상으로 한 청약경쟁률은 더욱 높게 나올 것으로 전망했다.그러나 전체 38개 평형 가운데 14개 평형이 미달돼 신규분양 시장의 청약양극화를 보여줬다. 7일에는 청약예금가입자 1순위자를 대상으로 청약을 받는다.부동산전문가들은 최고경쟁률이 1000대1에 이를 것으로 전망하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

이달 중 전국에서 3만 6603가구의 아파트가 분양된다. 5월 공급 물량은 지난달보다 5.2%,지난해 5월(3만739가구)보다 19.1% 각각 늘어났다. 대형 건설업체가 2만 6475가구를 공급하고 중견 건설사들이 6617가구,주택공사가 3511가구를 각각 분양한다. 지역별로는 서울 2949가구와 인천 829가구,경기 2만767가구 등 수도권 물량이 2만 4545가구로 67.1%를 차지한다.지방에서는 부산 3233가구,경남 1714가구,울산 1650가구,대전 1383가구,충남 1280가구 등이다. 작은 평형의 아파트 공급이 많은 것이 눈에 띈다.전용면적 18평 이하 7108가구를 비롯해 18∼25.7평 2만 2851가구,25.7평 초과 6644가구로 국민주택 규모 이하 물량이 81.8%를 차지한다. 무주택자들이 내집마련 징검다리로 이용할 수 있는 임대주택이 3895가구다. 용인동백지구와 LG건설이 공급하는 양주 아파트 단지(3653가구)가 관심을 끈다.대전 테크노밸리 택지지구 아파트에도 수요자들이 많이 몰릴 것으로 보인다. 부산의 해운대 대림 아파트,인천 송도신도시 현대산업개발 아파트 등도 청약결과가주목된다. 류찬희기자

‘투기과열지구 아닌 곳 없나요.’ 투기과열지구가 서울·수도권에서 충청권까지 확대되고 있다. 아파트 청약 등의 과열을 막기 위한 것이다. 투기과열지구로 지정되면 1년동안 분양권 전매가 제한되고 3년이내에 당첨된 사실이 있으면 1순위 자격이 박탈된다.주상복합아파트와 오피스텔 등도 선착순 분양을 할 수 없다. 그러나 이같은 청약제한은 실수요자에게는 청약기회가 된다.만 35세 이상 무주택세대주에게 전용면적 25.7평 이하 주택의 우선청약 자격이 주어지기 때문이다. ●투기과열지구 공략은 이렇게 투기과열지구는 입지여건이 좋아 사람이 많이 몰리는 곳이다.이런 입지여건은 투기과열지구로 지정된다고 해서 사라지는 것이 아니다. 무주택자 등 실수요자에게 투기과열지구의 확대는 내집마련의 기회이다.그런 만큼 인기지역에서는 적극적인 청약자세가 필요하다. 부득이하게 전매를 하더라도 이런 곳은 수요가 많아 짭짤한 투자수익을 올릴 수 있다.다만 분양권은 1년뒤에 팔 수 있다. 무주택우선순위자가 아니면 인근의 발전전망이 좋은 비투기지역으로 통장을 옮기는 것도 괜찮다.비투기지역은 분양권 전매제한이 없어 괜찮은 아파트는 초기 프리미엄이 높게 형성된다.실제 분양권 투자를 전문으로 하는 사람들은 통장은 비투기지역에서 사용하고,투기지역에서는 분양 1년뒤 거래제한이 풀리는 시점에 저평가된 분양권을 구입하는 방식을 택한다. 투기과열지구에서는 주상복합아파트도 공개청약을 해야 한다.그러나 통장은 필요가 없다.선별청약을 통해 시세차익을 얻을수 있다. ●투기과열지구 아닌 곳은 이렇게 투기과열지구가 아닌 곳도 부동산경기가 좋을 때에는 괜찮은 투자대상이 된다.투기과열지구로 지정되기 이전의 화성 동탄 일대 등이 이에 속한다.만약 이런 곳이 눈에 띈다면 과감히 통장을 사용하는 것도 괜찮다. 그러나 부동산 가격이 어떻게 될지 가늠하기 어려운 지금은 가급적 통장을 사용하지 않는 것이 좋다.실제로 이런 지역에서는 통장을 사용하는 경우가 거의 없다 가장 좋은 방법은 3순위에서도 미분양 된 아파트를 정식 계약일 이후에 분양받는 것이다.이른바 ‘4순위 청약’으로재당첨에 걸리지 않는다.만약 3순위에서 당첨되면 통장을 사용한 셈이 된다는 점을 잊어서는 안된다. 이와 함께 미분양되거나 분양조건을 파격적으로 높인 아파트를 분양받는 것도 요령이다.주택업체들은 미분양이 발생할 경우 분양조건을 바꾸는 사례가 많다.중도금부터 내부사양 및 서비스품목이 달라진다. 세중코리아 김학권 사장은 “투기과열지구가 아닌 곳에서는 가급적 통장 사용을 자제하고 4순위에서 청약하는 것이 요령”이라면서 “이런 곳에서는 안목이 필요한 만큼 전문가들의 도움을 받는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

낮은 이자의 은행대출을 받아 ‘주(住)테크’를 하는 1가구 2주택 이상 보유자가 갈수록 늘고 있으나,정부는 다주택 소유자의 실태조차 파악하지 못해 부동산 투기억제책이 겉도는 것으로 드러났다. ▶관련기사 19면 단순히 주택증가 현황만 보여주는 주택보급률 등 허술한 정보에 의존하고 있어 정부의 부동산 주택정책과 투기억제책이 ‘아날로그 수준’을 벗어나지 못하고 있다는 비판이다.이에 따라 1가구 3주택자의 양도소득세 부담을 올리고,재산세를 대폭 인상하겠다는 정부 방침은 정부 내부에서조차 실효성을 의심받고 있다. 정부는 지난달 20일 뒤늦게 국세통합전산망과 주택전산망,주민등록전산망 등 관련 부처 정보망을 연결해 미비한 통계정보를 보완하겠다고 발표했지만 예산과 인력 부족으로 엄두를 내지 못하고 있는 실정이다. 1일 관계당국과 금융권에 따르면 시중은행의 주택담보대출은 이미 100조원을 넘어섰다. 국민은행 경제연구소 김정인 연구위원은 “내집마련 실수요자도 적지 않지만 전반적으로 돈값(은행이자)이 떨어지면서 지난 수년간집 매입에 가수요가 몰렸다.”면서 “그동안 1가구 다주택자가 크게 늘었을 것”이라고 관측했다. 그러나 재정경제부,국세청,행정자치부,건설교통부,통계청 등 정부 어느 부처도 이같은 1가구 다주택자 실태를 파악하지 못하고 있다.이들 부처는 서로 “저쪽 부처에는 (정보가)있을 것”이라며 떠넘겼지만 확인 결과,1가구 다주택 보유자 통계는 어디에도 없었다. 재경부 김문수(金文洙) 재산세제과장은 “1가구 다주택자 실태를 파악하기 위해 노력하고 있으나 통계 확보에는 비용과 인력 부족 등 현실적 어려움이 크다.”면서 “현재 우리나라는 1가구 2주택자에게 세금을 더 매기는 중과세(重課稅)제도를 채택하고 있지 않기 때문에 세금 걷는데는 큰 문제가 없다.”고 해명했다. 또 1가구 3주택자에 대한 양도세 실거래가 과세도,‘보유시점’이 아닌 ‘거래시점’에 이뤄지기 때문에 별 문제가 없다고 덧붙였다.집을 파는 시점에는 개인별 다(多)주택 보유 현황이 드러난다는 것이다. 문제는 매도시점에 가구별 다주택 보유 현황은 파악이 되고 있으나 전국의다주택 보유자들의 주택수는 잡히지 않는다는 데 있다. 국세청측은 “부모 자식 명의로 집을 분산시켜 놓거나 주민등록상으로만 분가돼 있을 경우,실질적으로 1가구 3주택자인데도 정부 감시망에 잡히지 않는 맹점이 있다.”면서 “가구별 주택보유 실태 파악이 시급하다.”고 주장했다. 익명을 요구한 행자부 관계자는 “국세청이 자체적으로 1가구 3주택이상자를 관리하겠다며 의욕을 보이고 있지만 기본통계가 없는 현실에서 (제대로 된 관리가)가능하겠느냐.”고 반문했다. 안미현 김태균기자 hyun@

‘어디 절세전략 없나요.’ 서울 강남과 경기 광명시의 투기지역 지정,기준시가 인상 등 부동산 시장 안정을 위한 정부의 강공책이 이어지고 있다.부동산 투기로 모은 돈을 세금으로 환수,아예 투기의 싹을 자르겠다는 것이다.물론 투기꾼에게 초점을 맞춘 대책이다.그러나 실수요자들도 바뀐 대책을 제대로 알지 못하면 피해를 볼 수 있다.요즘같은 상황에서는 절세전략이 투자의 한 방법이 될 수 있기 때문이다. ●실거래가와 기준시가를 비교하자 기준시가가 크게 오른 지역은 집을 팔고 양도소득세 신고를 할 때 실거래가로 하는 것이 유리할 수가 있다.이는 지난해 기준시가가 인상된 뒤 나타난 현상을 보면 바로 알 수 있다.지난해 2월 개포시영 13평짜리 아파트를 2억 6500만원에 산 사람이 지난 2월 초 3억 1000만원에 팔았다면 실거래가를 기준으로 할 경우 양도차액은 4500만원이다.반면 기준시가는 지난해 2월 1억 2000만원에서 지난해 9월 2억 3500만원으로 올라 기준시가에 따른 양도차액은 1억 1500만원이나 된다.이 때는기준시가로 신고하는 게 세금을 덜 낸다는 상식과 달리 실거래가로 신고하는 것이 훨씬 유리하다.이런 현상은 정부의 대책과 재건축 실현 가능성의 차별화로 집값이 내려가면서 더 많이 발생할 것으로 보인다. ●다주택자는 한 채를 먼저 팔아라 다주택자는 상대적으로 좋지 않은 주택을 먼저 처분한 뒤 기준시가가 오른 주택을 3년동안 갖고 있다가 양도세 면세혜택을 받고 파는 것이 낫다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “오는 9월 30일부터는 주택을 구입해 3년을 보유하더라도 1년 이상 실제로 거주를 해야 한다.”면서 “3년이상 보유했다고 해서 여유를 부리지 말고 3년이 된 주택은 9월 말 이전에 파는 게 좋다.”고 말했다. ●아예 지방으로 이사해? 세금을 덜 내기 위해 지방으로 이사하는 사람도 있다.보유기간이 3년이 안됐더라도 지방으로 이사하게 돼 집을 팔게되면 양도세를 물지 않는다는 점을 염두에 둔 것이다. 이 경우도 이사한 뒤 1년 이상은 거주해야 한다.그러나 당국은 이를 철저히 조사해 자녀들의 전학 여부까지 꼼꼼히 따진다는 방침이다. 강남의 한 부동산중개업소관계자는 “양도세 부담이 1억원을 넘을 경우 지방으로 이사하는 사람이 적지 않다.”면서 “자녀 전학 등의 부담이 없는 사람들이 주류를 이루고 있다.”고 말했다. 부동산 전문가들은 이같은 사례가 비록 떳떳하지는 않지만 탈법은 아닌 만큼 양도세 부담이 많은 사람들을 중심으로 늘어날 것이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@

삼성전자 네트워크사업부 이동수출그룹 소속 안달택(安達澤·39) 과장은 1년에 두차례 여권을 갱신한다.해외출장이 잦아 출입국 도장을 찍을 칸이 모자라기 때문이다.새 여권도 두세달만 지나면 마치 오래된 지갑처럼 손때가 묻고,불룩해지기 일쑤다. “한달 이상 해외에 머물 때도 많지만 마지막 협상을 벌여 마침내 수출 계약서에 도장을 찍는 순간의 기쁨은 말로 표현할 수가 없습니다.” 안 과장의 주 업무는 네트워크 시스템 수출이다.최근에는 CDMA(코드분할다중접속) 방식의 통신장비 수출에 매달리고 있다.지난 2년간 출장 일수는 330일.1년의 반을 외국에서 보낸 셈이다. ●수출만 14년 얼마전 그의 여권이 ‘모델’로 등장했다.회사측의 기업이미지 광고에 낡고 불룩한 여권이 소개된 것.‘236억달러를 벌어온 여권’이란 제목의 이 광고에서 여권의 주인이 ‘김 과장’으로 소개됐지만 회사 내에서는 모두들 속으로 안 과장을 꼽았다고 한다.그만큼 회사 내에서 그는 ‘수출통’으로 불린다. 실제 그는 1989년 입사 이후 14년간 해외영업만 전담했다.지금은 중국 지역을 맡고 있지만 이전에는 러시아를 포함한 CIS(독립국가연합) 지역과 미국,일본,독일,타이완,호주,인도네시아,태국 등 전세계가 그의 무대였다.러시아 지역을 맡았을 때는 CIS 11개국을 내집처럼 드나들었다. 지난해 그가 통신장비를 수출해 벌어들인 외화는 중국 3억달러,러시아 1억달러 등 4억달러에 이른다.입사후 지금까지의 실적이 수십억달러는 족히 넘을 것이라고 동료들은 귀띔한다.실제 사스(SARS·중증급성호흡기증후군) 때문에 복귀령이 떨어져 현재는 국내에 체류중이지만 이 순간에도 중국쪽 사업 파트너와 유선상으로 1000만달러짜리 수출 계약을 진행하고 있다. “현지에서 치질이 생겨 병원 신세를 지는 등 고생도 많이 하지만 이제는 익숙해져서 국내에 오래 있는 게 오히려 이상합니다.” 부인과 초등학교에 다니는 두 자녀와의 ‘생이별’ 등 남모를 애환이 없느냐는 물음에 그는 “가족들도 다들 이해한다.”고 웃으면서 대답했다.그래도 결혼후 7번씩이나 이사하는 동안 두번밖에 거들지 못한 것은 아내에게 두고두고 미안한 감정으로 남아 있다고 한다. ●“최소 3년은 내다봐야” 93년 ‘지역전문가’를 지원,러시아에서 홀로 1년간 체류하는 등 입사후 절반을 외국에서 보낸 그는 대학때 전공인 러시아어 외에도 중국어와 영어에 능통하다.일어도 웬만한 의사소통은 할 수 있다. 그만의 독특한 수주 ‘노하우’가 궁금했다. “우리 기업들이 해외에서 수출 계약을 잘 따내기 위해서는 무엇보다도 현지화에 집중해야 합니다.현지 조직을 잘 가동해야 하고,‘미들맨’이라고 할 수 있는 정보원 관리도 중요하지요.최소한 3년은 내다보고 장사해야 성공할 수 있습니다.” 그는 “과거에는 후진국 중심으로 수출이 이뤄졌지만 최근에는 일본 등 선진국도 우리의 주요 수출 대상국으로 떠오르고 있다.”면서 “그만큼 우리 기술의 우수성이 전세계적으로 인정받고 있는 것이어서 기분이 좋다.”고 말했다.계속 수출 업무를 맡아 해외로 다닐 것이냐는 물음에 “당연하다.”는 한마디 외에는 없었다. 삼성전자는 해외에서의 활약상을 부각하기 위해 이번에 안 과장의 ‘여권’ 광고를 기획했으며 연구개발(R&D) 노력,세계적 브랜드 보유 등의 시리즈를 계속내고 있다. 박홍환기자 stinger@

정부와 서울시의 연이은 재건축 규제강화조치로 재건축 시장이 급속히 위축되고 있다. 규제 강화발표 이후 가격 상승세도 꺾이고 매물도 늘어나고 있다.일부에서는 가격을 4000만∼5000만원 가량 낮춰 팔아달라 하기도 한다. 반면 재건축 조합들은 규제강화 이전에 안전진단이나 조합설립인가를 받기 위해 동분서주하고 있다.이미 안전진단을 통과한 단지는 혹시 유탄을 맞을까 ‘몸조심’하고 있다. ●상승세 꺾였다 정부가 오는 7월 부터 정밀 안전진단의 기준을 강화키로 하고 서울시도 그 때까지 안전진단을 자제해줄 것을 요청한 이후 재건축 아파트의 거래는 거의 중단된 상태이다. 특히 강남구의 경우 앞으로 투기지역으로 지정,실거래가로 양도소득세를 부과키로 하면서 가격을 내려파는 급매물성 물건도 나오고 있다. 개포주공 1단지 15평형은 한때 5억 1000만원에도 안팔겠다고 했으나 최근 4억 6000만원대 매물도 나왔다. 대치동 은마아파트도 가격이 약세다.금탑공인 관계자는 “6억 5000만원 정도에 호가가 형성됐던 34평형이 1000만∼1500만원 가량 내려갔다.”면서 “그러나 매물은 별로 나오지 않는다.”고 말했다. 강동구 고덕동의 경우 정밀안전진단을 통과한 주공1단지도 가격상승세가 멈췄다.주공2단지는 가격이 약세인 가운데 11평형이 2억 2000만원선을 유지하고 있다.고일공인 허봉욱 대표는 “가격이 좀 내렸지만 크게 빠진 것은 아니다.”면서 “본격적인 하락여부는 좀 더 지켜봐야 한다.”고 말했다. ●갈길바쁜 재건축 조합들 안전진단 강화에 재건축 조합들은 울상을 짓고 있다.일부 조합에서는 각 지구별 상황이 다른데 일률적으로 적용한다며 정부를 성토하고 있다. 개포주공 1단지 재건축 조합 관계자는 개포지구는 저층이어서 대단위의 중층지역인 은마아파트와 엄연히 다른데도 강남구가 여론을 의식,일률적으로 규정을 적용해 피해를 봤다고 말했다. 안전진단이 강동구청에 의해 유보된 고덕시영아파트 재건축 조합은 7월 이전에 안전진단 통과를 위해 용역업체를 협산엔지니어링으로 새로 지정,안전진단을 재실시키로 했다. 저밀도지구인 반포지구도 아직 안전진단을 통과하지 못한채추이를 지켜보고 있다.저밀도지구는 지구단위 계획 수립 등 일반아파트와 절차가 다르지만 집값 상승의 역풍이 불 경우 사업추진에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다. 최근 시공사를 정한 수원시 권선주공은 7월 이전에 조합설립인가를 받기 위해 분주히 움직이고 있지만 조합원간 평형배정 문제로 갈등을 빚고 있다.추진위원회가 조합원 동의서를 받기 위해 매달리고 있지만 쉽지 않은 상태다. 반면 안전진단을 통과한 고덕주공1단지와 잠실 등 저밀도 지구 재건축 아파트 등 기득권을 가진 단지들은 극도로 몸조심을 하고 있다. ●재건축 차별화전망 정부가 안전진단 및 과세 강화 등 전방위 압박을 가해 재건축 아파트 가격이 오를 가능성은 크지 않다는 것이 대체적인 전망이다.다만,이미 안전진단을 통과한 아파트와의 차별화는 불가피할 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지금은 집값이 조정기여서 정부의 대책이 잘 먹힌다.”며 “특히 과세 강화 등으로 투자심리는 크게 위축될 것”으로 내다봤다. RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 종합적인대책이 나온데다가 조만간 비수기가 도래하면 재건축 아파트 가격은 잡힐 것”이라며 “특히 도시 및 주거환경정비법이 발효되면 재건축의 옥석이 가려져 단지별 차별화가 진행될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘그래도 청약통장을 들어야 한다’ 아파트 후분양 논란,부동산 시장의 안정세에도 불구하고 1·4분기중 청약통장 가입자수가 32만명(6.1%)가량 증가하는 등 청약통장의 인기가 여전하다. 금융결제원에 따르면 지난 3월말 현재 청약통장 가입자수는 모두 555만 9777명.지난해말(524만487명)보다 31만 9290명(6.1%) 증가한 것으로 집계됐다.민영주택 및 중형 국민주택규모(60∼85㎡)에 청약할 수 있는 청약예금에 207만 4348명,월 납입방식인 청약부금에 256만 8345명,국민주택에 청약할수 있는 청약저축 가입자가 91만 7084명으로 나타났다.이중 1순위자는 199만678명으로 작년말보다 2.6% 늘었다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “올들어서도 아파트를 분양받으면 프리미엄을 챙길 수 있다는 생각이 가시지 않고 있다.”면서 “올해 청약통장 가입 증가세는 서울보다 지방권에서 두드러졌다.”고 말했다. 행정수도 이전에 대한 기대감으로 부동산 시장이 상승세를 보인 대전의 경우 3월말 현재 청약통장 가입자수는 13만 4305명으로 작년말보다 43.7%(4만846명)증가했다. 류찬희기자 chani@

최근의 아파트 시장은 ‘정중동속의 차별화’로 요약할 수 있다.전반적으로 조정장세를 보이는 가운데 지역별,평형별,유형별로 차별화가 한창이다. 고속전철 개통을 1년여 앞두고 행정수도 이전이라는 메가톤급 재료가 가세한 대전,천안 등 충청권은 투자수요가 몰리면서 상승 열기가 식을 줄 모른다.반면 아파트 가격 상승의 진원지였던 서울 강남권은 이사철 성수기가 끝나면서 전세 거래만 간혹 이뤄질 뿐 매매는 자취를 감췄다. 교통망개선,대규모 택지개발 등 호재를 안고 있는 화성,평택,오산 등 수도권 남부는 신규 청약경쟁이 과열되고 분양권값이 천정부지로 치솟고 있다.하지만 이라크전쟁과 북핵의 직격탄을 맞은 파주,의정부 등 서울 북부권은 거래가 끊기고 가격급락이 우려된다. 평형별 차별화도 심화되고 있다. 경기침체로 중소형 아파트는 인기를 끌고 있으나 대형 아파트는 미분양 증가와 가격약세 현상이 뚜렷하다.도시 및 주거환경정비법의 하반기 시행을 앞두고 강남권 일부 재건축아파트는 치고 빠지는 게릴라식 상승세가 나타나고 있다.최근일부 재건축아파트 강세현상은 안전진단 완화와 추가 사업승인이라는 개별재료에 힘입고 있다. 하반기 이후 주택시장은 이라크전쟁이 조기에 종결되고 북핵문제가 순조롭게 해결될 경우 경제회복과 함께 점차 불황에서 벗어날 것으로 예상된다.일반경기에 다소 후행하는 부동산경기의 특성상 이르면 하반기 또는 연말부터 다시 상승세를 탈 가능성을 배제하기 어렵다. 경기둔화와 공급과잉,새 정부의 집값 억제책과 및 세제강화,투자심리 위축 등으로 인해 부동산 경기가 하락세로 돌아선다고 하더라도 과거와 같은 폭등·폭락장은 없을 것 같다. 내집마련 실수요자라면 입주물량이 풍부하고 가격 조정을 보이는 올해가 투자적기라고 본다.단기적으로는 5∼6월 비수기와 겨울 이사철을 앞둔 10∼11월이 매수적기라고 할 수 있다.

시중 여유자금 유입 징후 인기지역 중심 값 상승세 지역·평형별 양극화 가속 이라크전이 조기에 끝나면서 부동산 시장의 불확실성 가운데 하나가 사라졌다.이에 따라 지금까지 분양을 미뤄왔던 주택업체들도 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다.또 아파트 가격도 재건축 아파트를 중심으로 강세로 전환되고 있다.신규 분양시장은 지역별,상품별 극심한 차별화 양상을 보이고 있다.부동산전문가들은 이제 서서히 투자전략을 마련해야 할 때라고 조언하고 있다. ●기존주택시장 혼조세 재건축 아파트값이 강한 상승세를 보이고 있다. 기존아파트값도 인기지역을 중심으로 강세로 돌아섰다.또 가격이 낮은 물건 위주로 거래도 제법 이뤄지고 있다. 재건축 아파트의 경우 반포주공3단지 16평형은 3주전 5억 5000만원 안팎에서 6억원까지 5000만원 이상 급등했다.그나마 매물은 없고 매수자만 몰리고 있다.안전진단을 통과한 강동구 고덕주공아파트도 1단지 13평형이 3억 8500만원으로 안전진단전보다 6000만원 정도 올랐다. 기존아파트는 거래부진에 시달리고 있다.대치동 붐타운 공인 황대선 대표는 “대치동 청실아파트는 가격이 보합세이고 거래도 거의 없는 편”이라고 말했다. 반면 인기주거지역은 움직임이 나타나고 있다.마포 공덕동 삼성아파트는 2∼3월에는 거래가 거의 없었으나 최근에는 매수문의도 늘어나고 매매가격도 전반적으로 500만∼1000만원 정도 올랐다. ●신규분양 시장 꿈틀 경기침체에다 행정수도이전,북핵 문제 등으로 곤두박질쳤던 신규분양시장은 이라크전이 끝나고 북핵문제의 해법이 가닥을 잡으면서 조금씩 살아나는 기미를 보이고 있다. 실제로 올들어 1·2·3월에 실시된 서울 동시분양의 경우 청약경쟁률이 1차 50대 1,2차 24대 1,3차 17.38대 1로 저조했다.이는 ▲경기침체에다 ▲동시분양 물량에 강남지역 물량 등 노른자위 아파트가 포함되지 않았고 ▲높은 분양가로 시세차익이 나지 않기 때문으로 풀이된다. 그러나 3월이후부터 서서히 회복조짐을 보이고 있다.일부 투자형 상품에는 여유자금이 유입되는 징후도 나타나고 있다. 최근 분양한 서울 서초구 방배동 주상복합아파트 롯데캐슬 헤론은 일반분양 124가구의 경쟁률이 평균 68대 1을 기록했다.이 가운데 34평형 4가구는 최고 644대 1의 경쟁률을 보였다. 수도권의 경우 지난 1월 화성 태안 기안리 신일 해피트리 32평형(901가구) 1순위가 2.5대 1의 경쟁률을 보였으나 4월에 분양한 평택 장당지구 임대 제일하이빌 25평형(1000가구)의 수도권 1순위 청약경쟁률은 26대 1로 치솟는 등 점차 높아지고 있다. 특히 수도권은 개발재료에 따라 청약시장이 양극화되고 있다.평택은 포승공단,평택항 등에 대한 개발 기대심리로,화성은 신도시 개발이 호재로 작용해 높은 청약률을 보이고 있다.이와 함께 지역 1순위의 청약률이 저조한 반면 수도권 1순위의 청약경쟁률이 높은 것도 특징이다. ●실수요자 이곳을 노려라 최근 부동산시장은 철저한 ‘차별화’양상을 보이고 있다.이처럼 시장이 재편되고 있을 때에는 무조건 청약하는 ‘묻지마식’ 투자는 금물이다. 특히 실수요자라면 청약하기 전 철저히 준비해야 한다. 서울지역 거주자라면 이달초 서울시가 발표한 2020년 도시기본계획안을 잘 살펴볼필요가 있다. 새로 부도심에 포함된 마포 상암지구,전략적으로 개발할 강서 마곡지구,국제업무지구로 변모할 용산지구,대규모공원이 들어설 뚝섬지구 등이 바로 그곳이다. 이 가운데 상암지구는 디지털미디어시티(DMC) 및 남북교류거점도시로 육성돼 올림픽공원에 버금가는 쾌적한 공간으로 변모할 것으로 예상된다. 자연환경을 선호하는 수요자라면 친환경적인 테마형 생태공원이 조성될 뚝섬 인근과 녹지가 잘 보전되고 공공기관과 아파트가 들어설 문정,장지지구도 노려볼 만하다. 일반투자자들은 잠실,반포 등 강남권 재건축 아파트에 관심을 보이고 있지만 안전진단에 따라 가격이 좌우되고 있어 투기성이 강하다.투자수익은 고사하고 자칫하면 손해볼 수도 있다. 오히려 재건축 판정을 받은 이후 일반분양분의 전용면적 18평이하 소형아파트를 분양받는 것이 효과적인 내집마련 전략이라고 할 수 있다. 또 이미 오를대로 오른 재건축아파트 보다는 서울시 도시계획조례에 따라 제3종 주거지역으로 지정돼 용적률 250%를 적용받을 것으로 보이는 노후 단독,다가구·다세대주택 밀집단지가 오히려 유리할 수 있다. 수도권에서는 용인 죽전과 신봉,동천지구,그리고 김포지역에 관심을 가져볼만하다. ●중장기투자는 이렇게 구시가지 전역에 걸쳐 재건축·재개발이 본격화되고 있는 성남시가 돋보인다.이곳에서는 재건축,재개발지분을 매입하거나 신규아파트 그리고 도로변 토지나 상가,빌딩도 매입할 만하다. 또 경부고속철개통과 그린벨트해제,택지개발지구지정 등 호재가 겹쳐있는 광명시도 투자적지이다. 수도권에서는 행정수도 이전 방침과 교통망개선,신도시건설로 인기가 정점에 있는 화성,평택,오산지역도 주목할 만하다.다만 과열분위기에 휩싸여 높은 프리미엄을 주고 분양권을 사는것 보다는 역세권 또는 택지개발지구 인근의 5층이하 저층 주공단지의 소형아파트 매입이 유리하다고 할 수 있다. 고속철 개통시 수혜가 예상되는 천안(아산)지역도 빼놓을 수 없다.통상 지하철이 개통되면 주택가격이 10∼15%가량 상승하므로 2004년 4월 고속철 개통후에는 20%이상 자산가치가 뛸 것으로 예상된다. 지난해까지만 해도 수도권 분양시장에서는 ‘묻지마 청약’이 성행했으나 올 들어서는 입지여건,개발재료 등에 따라 선호도가 달라 양극화 현상이 뚜렷하다. ●투자형상품 시장도 차별화 주상복합아파트나 상가,오피스텔 등 투자형 상품은 올들어 인기가 시들하지만 그래도 목좋은 곳은 인기를 누리고 있다. 서초동 롯데캐슬 헤론이 68대1의 경쟁률을 보인 것도 이 때문이다.또 평촌 등지에서 분양된 오피스텔도 꾸준히 팔려나가고 있다.다만 상가는 단지내를 빼고는 시들하다. 이런 투자형 상품은 가장 먼저 고려할 것이 입지와 희소성이다. 오피스텔은 인기가 떨어졌지만 그동안 분양물량이 적었던 곳은 제법 분양이 호조를 보이고 있다. 아무리 입지여건이 좋더라도 일대에 공급물량이 많았던 곳은 투자에 적합한 물건이 아니라고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@

저소득층의 주택자금대출 비중이 다른 계층에 비해 높은 데다,매년 증가세여서 저소득층 가구의 부실화 위험이 커지고 있다.저금리 여파로 주택가격은 추가로 오를 가능성이 높은 것으로 분석돼 내집마련을 위한 저소득층의 부담은 한층 가중될 전망이다. ▶관련기사 23면 국민은행연구소가 전국 18개 도시의 2000가구를 대상으로 조사해 7일 발표한 ‘주택금융 수요실태’에 따르면 지난해 월평균 소득 150만원 미만인 저소득층이 구입한 주택가격에 대한 융자비율(LTV)은 39.6%로 전체 소득 계층 중 가장 높았다.1억원짜리 주택을 샀다면 3960만원은 대출을 받았다는 얘기다. 다른 계층의 융자비율은 소득에 따라 29∼31%였다. 저소득층 가운데 주택구입가격의 절반 이상을 대출받은 가구의 비율도 16.4%로 가장 높았다. 저소득층의 대출금 상환부담이 가중되는 가운데 집값은 더 오를 가능성이 높은 것으로 조사됐다.지난해 물가수준을 감안한 실질 주택매매지수는 118.2로 부동산 거품이 한창이던 지난 91년(155.9)에도 못미쳤다. 중장기적으로도 ▲행정수도이전에 따른 투기수요 발생 ▲주택보급률 100% 상회에 따른 상업용 토지로의 투기전이 가능성 ▲2010년을 전후로 재건축 시기도래 아파트 급증 ▲고령화 사회의 진전 및 1인가구 증가 문제 등의 요인이 집값을 끌어올릴 것으로 지적됐다. 김유영기자 carilips@