경매 부동산을 잡아라. 경매 부동산은 흔히 ‘벌레 먹은 사과’에 비유된다. 겉으로 보기엔 약간의 흠집이 있지만 껍질을 벗기면 맛은 다르지 않다. 어떤 물건은 긁힌 자국만 있을 뿐 과실은 싱싱하다. 경매 절차를 거치면서 하자 부동산은 정상 상품으로 돌아온다. 경매장 주변에 악덕 브로커들이 득실대던 시대도 지났다. 경매 알선 전문가를 만나 법률 관계를 꼼꼼하게 따진 뒤 응찰하면 좋은 결과가 나오는 투자 상품이다. 전반적인 경기 침체와 부동산 거래 부진으로 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나고 있다. 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 곤두박질치고 있다. 시세의 절반에 가까운 값으로 내집을 마련할 수 있는 절호의 기회다. 토지거래신고 등의 거래 규제를 피할 수 있어 누구든지 참여할 수 있다. ●경매 물건 급증, 낙찰가율 하락 디지털 태인에 따르면 10월 말 현재 서울·수도권에 경매로 나온 물건은 모두 1만 5117건. 지난해 같은 기간 9894건에 비해 65% 늘었다. 토지를 제외한 아파트, 연립·다세대, 단독주택 등 모든 경매 물건이 증가세를 보였다. 아직 외환위기 때와 같은 수준에는 다다르지 않았지만 우리 경제가 어렵다는 것을 단적으로 보여주는 통계다. 경매 전문가들은 경기가 쉽게 살아나지 않을 것으로 보임에 따라 경매로 나오는 부동산이 더욱 증가할 것으로 전망했다. 금융권에서 경매 처분을 기다리고 있는 부동산이 줄서고 있어 내년 상반기쯤에는 지금보다 20% 이상 늘어날 것으로 내다봤다. 투자자들이 가장 많이 찾는 아파트는 2500여건이 나와 있다. 연립·다세대 물건은 8600여건으로 홍수를 이룬다. 반면 낙찰가율은 뚝 떨어졌다. 부동산 가격 하락세가 이어지면서 수익률이 떨어질 것을 우려한 투자자들이 여러 차례 유찰시키면서 응찰가를 낮게 제시하고 있기 때문으로 풀이된다.1년 전보다 평균 10%포인트 떨어졌고, 아파트와 연립·다세대, 주택 등 주거용 건물과 근린·업무용 건물 등은 10% 포인트 이상 떨어졌다. 낙찰률도 크게 개선되지 않았다. 경매로 부쳐지는 물건은 늘고 있지만 주인을 찾아가는 부동산은 10개 가운데 3개 정도에 그치고 있다. 특히 종합부동산세가 도입되면 주택·상가 등은 경매 시장에서도 외면을 받을 것이 분명하다. 중대형 고가 주택 물건은 거들떠보지도 않을 것으로 점쳐진다. 이를 반영하듯 최근 경매에 부쳐진 압구정 현대 아파트 등 비싼 아파트에는 응찰자가 거의 없었다. ●토지, 나홀로 인기 주택, 근린·업무용 건물 등이 찬밥 신세를 면치 못하고 있는 것과 대조적으로 땅에는 투자자들이 몰리는 것으로 나타났다. 다른 물건과 달리 경매로 나오는 물량이 적은데다 낙찰가율도 80∼90%대를 유지하고 있다. 첫회 또는 한 차례 유찰 뒤 곧바로 투자자들이 채가고 있다는 증거다. 경매 시장에서 토지 인기는 쉽게 식지 않을 전망이다. 특히 종부세 부과를 피할 수 있는 임야·전답 등에 돈을 묻어 두려는 투자자가 늘어날 것으로 보인다. 최근 서울·수도권에서 나온 토지 낙찰가율이 90%를 넘었다는 것이 이 같은 전망을 뒷받침해준다. 대규모 개발 예정지역 주변의 임야·전답은 감정가 이상으로 낙찰되는 경우도 많다. 경기도 평택, 파주, 판교 주변에서는 경매 물건이 가뭄에 콩 나듯 하지만 투자자들이 몰려들어 나오기 무섭게 높은 가격으로 채간다. 미군기지 이전으로 땅값이 오르고 있는 평택시 안중읍 대반리 논(363평)은 지난 16일 진행된 경매에서 39명이 응찰, 감정가(1440만원)의 2.54배인 3660만원에 낙찰됐다. ●수수료 주더라도 전문가 도움받는게 안전 경매 전문가들은 지금이 투자 적기라고 말한다. 아파트 등 주택은 내년부터는 물건이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 황지현 영선법률사무소 경매실장은 “경매 ‘싹쓸이 꾼’들이 세금 강화, 명의 빌리기 등이 여의치 않아 고개를 들지 못해 개인 투자자들은 여유있게 물건을 고를 수 있는 기회”라고 말했다. 실수요자라면 빌라 등을 고르는 것도 괜찮다. 지은지 1∼2년 밖에 안된 주택도 수두룩하다.3회 유찰된 물건은 감정가의 절반에 취득할 수 있다. 대도시 주변에 나온 토지 역시 투자 유망 상품이다. 큰 길가 임야, 농지 등은 응찰자가 많이 달려든다. 다만 눈앞의 이익에 어두워 법률 관계나 개발 가능성 등을 따져보지 않고 서둘러 응찰했다가 손해보는 경우도 있다. 수수료(대개 낙찰가의 1∼2%)를 주더라도 경매 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 정확한 응찰가를 결정하는데 도움이 된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

아파트 청약시장 훈풍 부나. 극심한 주택경기 침체에도 불구하고 부산과 수도권 일부 아파트 분양 시장에 온기가 돌고 있다. 대규모 물량이 공급된 아파트 청약 결과를 놓고 시장이 살아날 조짐이라는 견해와 반짝 효과에 불과하다는 주장이 분분하다. ●업계,“시장 살아난다” SK건설이 지난 24∼26일 부산 용호동에서 공급한 SK뷰 아파트는 3000가구 분양에 4291명이 접수, 평균 1.4대 1의 청약경쟁률을 기록했다.30평형 대 아파트는 청약 1순위에서 마감됐다.59평형을 빼고는 2,3순위에서 청약접수를 마쳤다. 평당 분양가가 1700만원대인 팬트하우스 20가구도 2.3대 1의 경쟁률을 보였다. 인천도시개발공사가 분양한 송도 아파트 청약에서도 이변이 나왔다.798가구를 분양한 결과 평균 4.29대 1의 경쟁률이 나왔다.30∼40평형대 아파트 경쟁률이 특히 높았다. 용인 성복지구 경남 아너스빌도 예상 밖의 성과를 거뒀다. ●반짝 효과, 믿지 말라 하지만 겉으로 드러난 청약률에 현혹돼서는 안된다는 주장도 만만찮다. 부산 아파트 청약 열기는 SK아파트의 조망권이 워낙 빼어난데다 분양권전매금지 완화 조치 이후 첫 물량이라서 프리미엄이 작용한 착시현상일 뿐 큰 의미를 두지 않는다. 따라서 앞으로 공급될 6000여 가구의 아파트 청약 결과와 계약률을 지켜봐야 시장 분위기를 정확히 읽을 수 있을 것으로 보인다. 수도권 아파트 청약 경쟁률을 높였던 3순위 청약자도 프리미엄이 붙지 않을 경우 단순 청약률만 부풀리고 정작 계약은 포기할 확률이 높다. 용인 성복지구, 인천 송도 아파트 역시 주변 시세와 비교, 싸게 공급돼 시세차익을 노린 3순위 청약자가 많았던 것으로 전문가들은 보고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “불황의 골이 깊어지면서 강남에서도 미분양 사태가 속출하고 있다.”면서 “분양가가 주변 시세보다 높은 아파트는 여전히 미분양을 피하기 어려울 것”이라고 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“우리가 정확하고 빠르다.” 아파트값 등 주택의 시세조사 등을 하는 부동산정보 제공업체간에 영역확보 경쟁이 치열해질 전망이다. 기존의 업체간 구도에 부동산뱅크 등 5개 업체가 협회를 만들어 시세를 공동 조사, 발표키로 했기 때문이다. 그동안은 부동산114를 아파트값 조사에서 앞서가는 곳으로 쳤다. 주(週) 단위 시세조사를 처음 도입했고,99년부터 온라인을 통해 시세정보를 제공, 축적된 데이터로 활용도가 높았다는 평이다. 시세조사의 원조는 부동산뱅크다. 지난 88년부터 시세조사를 했고 네오넷을 통해 온라인 시세도 제공했다. 닥터아파트나 스피드뱅크, 유니에셋 등도 시세정보를 제공하면서 각자 나름의 영역을 확보하고 있다. 그러나 부동산114의 아성은 아직 깨뜨리지 못했다는 평가를 받는다. 이런 구도속에 부동산114에 강력한 도전자가 등장했다. 부동산뱅크, 부동산써브, 스피드뱅크, 유니에셋, 한화릿츠 등 5개 부동산정보 제공회사로 구성된 사단법인 부동산정보협회가 내년 1월부터 통합시세를 발표하기로 했다.5개사는 올해 말까지 협회 산하에 부동산리서치센터를 설립, 시세를 공동 조사키로 했다. 참여 업체도 확대할 방침이다. 부동산리서치센터는 주택산업연구원, 관련 학계 등 전문기관과 연계해 조사 및 통계의 신뢰도를 높이기로 했다. 또 중개업소가 제공한 시세정보에 실제 매매 계약서를 첨부하고 시세조사 현장 실사팀을 운영할 계획이다. 앞으로 단독·다가구주택에까지 조사 대상을 확대할 방침이다. 부동산114를 비롯해 닥터아파트, 내집마련정보사 등은 이들의 제휴 제의를 거절한 것으로 알려졌다. 내집마련정보사나 닥터아파트는 시세정보보다는 다른 부문에 특·장점이 있어 거절했고, 부동산114는 그동안 확보한 노하우로 이들과의 차별화가 가능하다는 판단에 따른 것으로 보인다. 부동산114 관계자는 “시세조사는 우리가 단연 최고의 경쟁력을 갖고 있다.”고 말했다. 여기에다가 국민은행과 한국감정원도 시세정보를 제공하고 있어 이들과 일반 정보제공업체간 경쟁도 치열해질 것으로 예측된다. 조사 신뢰도는 한층 높아질 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 “주택 시세를 알려면 반드시 복수의 온라인업체 사이트를 방문해야 한다.”면서 “이후에 실제로 인근 중개업소에 전화를 해보는 것도 정확한 시세를 알아보는 방법”이라고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울시 뉴타운지역의 부동산 가격이 지정 전보다 최고 6.7배, 평균 2∼3배 올랐다. 이들 지역의 부동산 급등은 실수요자의 부담 증가로 이어져 뉴타운 사업 추진에 주름살로 작용할 것으로 우려되고 있다. 23일 서울신문이 부동산정보업체 ‘내집마련정보사’와 공동으로 ‘뉴타운지역 지가변동 현황’을 조사한 결과, 대부분 지역에서 1,2년 사이에 집값이 급등했다. ●1차지역,3∼7배 상승 서울시가 2002년 10월 길음과 왕십리, 은평 등 3곳을 뉴타운 시범지역로 지정한 뒤 이곳의 부동산 가격은 가파른 상승곡선을 그려왔다. 조사 결과, 왕십리뉴타운은 지정 전 평당 300만∼400만원이던 10평 미만 빌라 가격이 현재 2000만원을 호가하는 등 2년 동안 최고 6.7배 상승했다. 또 10평 이상은 평당 1200만∼1500만원 선으로 높아졌다. 거의 서울 강남 수준으로 형성돼 거품이라는 지적이 적지 않다. 현재 뉴타운지역 중 유일하게 공영개발방식인 도시개발사업(SH공사가 토지 및 건물을 수용, 보상한 다음 택지개발 후 주택을 공급하는 방식)으로 추진되고 있는 은평뉴타운은 지정 전 250만∼300만원에서 1000만원으로 4배 올랐다. 길음 뉴타운의 경우 10평 미만 1200만∼1500만원,10평 이상 1000만∼1200만원 등으로 지정 전 400만∼600만원보다 3배 이상 오른 것으로 파악됐다. 방화뉴타운의 부동산 값은 지난해 11월 2차 뉴타운 지역으로 선정된 데 이어 지난 5월 개발기본구상안이 발표되자 다락같이 올랐다. 다만 주민반발 등 잡음이 끊이지 않고 있는 중화뉴타운은 600만원에서 800만∼1000만원(10평 미만) 인상에 그쳐 상대적으로 저조한 상황이다. ●강남 집값은 오히려 하락 개발기본구상안이 확정되지 않은 미아뉴타운, 가좌뉴타운 등 5곳의 부동산 가격도 덩달아 2∼3배씩 급등했다. 또 한남뉴타운은 1500만원에서 10평 미만 2000만원,10평 이상 1500만∼1700만원 등으로, 천호뉴타운은 900만원에서 1300만원선으로 뛰었다. 뉴타운지역의 이같은 높은 지가 상승은 지난해 ‘10·29 부동산 종합대책’ 발표 이후 1년 동안 서울전체가 1.5% 상승한 가운데 강남지역은 오히려 2.0% 하락한 것과 대조를 이룬다. 이번 조사는 뉴타운지역에서 지정 1∼3개월 전과 이달 중 매물로 나온 5∼10곳의 표본을 각각 무작위로 뽑아 최고·최저가격을 제외한 뒤 나머지의 평균 값을 내는 방식으로 실시됐다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

서울 강북 뉴타운지역의 땅값이 일단 강남 수준으로 오르면서 형식상 ‘지역간 균형’은 달성됐다. 그러나 실제 개발이 이뤄지기 전에 땅값만 지나치게 오르면서 거품이 적지 않게 끼게 됐다. 이 때문에 실 수요자들의 부담 증가로 이어지면서 자칫 사업 자체를 무산시킬 수도 있다는 우려를 낳고 있다. 기존 도시를 제대로 정비하자는 뉴타운 사업에 투기가 일면서 값이 껑충 오른 것이 문제. 뉴타운 지역의 한 조합간부는 “폭력배를 비롯해 투기꾼이 적잖게 들어와 있다.”고 전했다. ●토지거래허가구역의 허점 뉴타운지역은 선정 직후 부동산 투기를 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 180㎡(54평) 이상의 주거지역,200㎡(60평) 이상의 상업·녹지지역,660㎡(200평) 이상의 공업지역 토지를 거래하려면 해당 구청의 허가를 얻어야 한다. 하지만 30평대 이하의 소규모 빌라와 연립·다세대·단독주택 등이 즐비한 이들 지역에서 토지거래허가구역 지정이 효력을 발휘하기는 어려운 실정이다. 거래되는 부동산이 허가대상에 포함되지 않기 때문이다. 특히 대부분의 뉴타운지역에서 채택될 가능성이 높은 재개발 또는 재건축방식은 소유하고 있는 땅(지분) 규모에 상관없이 한 사람이 아파트 한 채를 분양받을 수 있다는 점도 투기세력에 의해 악용될 소지가 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “뉴타운지역에서 10평 미만 소형평형의 가격이 높은 이유는 초기투자자금을 적게 들이고도 20평형대 아파트를 분양받을 수 있고, 중·대형평형보다 환금성이 높기 때문”이라면서 “반면 30평만 넘어도 거래가 안 되는 실정”이라고 설명했다. 실제 방화뉴타운의 경우 10평 미만 부동산 가격이 1400만∼1500만원인 반면 30평 이상은 700만원으로 반밖에 안 되는 기현상을 보이고 있다. 다른 뉴타운지역도 비슷한 양상이다. 뉴타운 지역에서는 다른 재개발 지역과 비슷하게 각종 이권이 난무한다. 한 조합간부는 “재개발 사업의 경우 철거 등 800여가지의 이권이 있다.”며 “뉴타운은 부동산 관련 ‘주먹’들의 좋은 활동 무대”라고 털어놓았다. 이렇게 뉴타운 지역 집값이 투기에 춤추는 데는 그만큼 소규모 토지거래를 단속할 수 없는 제도상 허점이 있기 때문이다.‘선(先)발표, 후(後)대책’이 아닌 ‘선(先)대책, 후(後)발표’의 구조로 바뀌어야 투기 바람을 잠재울 수 있다는 지적이 그래서 나온다. ●고비용 사업땐 고급주택화 불가피 뉴타운 개발이 본격적으로 이뤄지기 전에 소형평형대 땅값이 상승하면 개발비용 및 조합원 수 증가로 연결된다. 이는 다시 일정수준의 수익률 보장을 위해 개발밀도를 높여야 하는 악순환의 고리가 된다. 한 건설업체 관계자는 “늘어난 개발비용을 환수하기 위해 용적률을 높여 공급 가구 수를 늘려야 하기 때문에 개발밀도가 증가할 수 있다.”면서 “특히 소규모 토지 소유자가 늘어나면 재개발·재건축 조합원이 주택 공급 물량보다 많아지는 경우도 발생해 사업을 지연 또는 무산시킬 수 있다.”고 말했다. 특히 뉴타운이 이처럼 고비용 구조로 건설되면 당초 이곳에 거주하던 세입자 등 저소득층은 떠나고, 이들의 빈자리를 고소득층이 메우는 고급주택화가 불가피하게 된다. 즉 ‘다양한 계층이 모여사는 미래형 주거공간 건설’이라는 당초 정책 취지는 공염불이 될 가능성도 배제할 수 없다. 서울시는 ‘지역균형발전기금’을 조성, 뉴타운 25곳의 도로 등 도시기반시설 건설에 모두 1조 4000억원을 지원한다는 계획이다. 하지만 이는 1곳당 560억원에 불과하다. ●“市서 투자 늘린 뒤 개발 유도를” 평택대 도시계획학과 이은영 교수는 “뉴타운 대상지역을 한꺼번에 발표해 부동산 가격을 올려놨고, 이를 규제할 적절한 수단도 없는 실정”이라면서 “단기간에 뉴타운을 완성하려 하기보다 단계별 접근이 필요하다.”고 강조했다. 이 교수는 “민간에 맡길 경우 수익성 위주로 사업이 변질될 우려가 있다.”면서 “서울시가 투자를 늘린 뒤 개발을 유도하는 방식이 바람직할 것”이라고 덧붙였다. 성균관대 건축학과 김도년 교수도 “뉴타운사업이 ‘더 잘 살 수 있는’ 주거환경 개선이 아니라 ‘더(돈을)벌 수 있는’ 부동산 투자처로 인식되는 게 문제”라고 꼬집었다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 뉴타운(new town)이란 본래 신도시를 뜻한다. 기성 도시와 별개로 새롭게 조성되는 도시라는 뜻이다. 우리나라에서는 1990년대 초반 조성된 분당, 평촌, 일산 신도시가 바로 뉴타운에 해당된다. 그러나 서울시는 서울 시내의 노후 주택과 낙후된 마을을 재개발, 재건축하는 사업에 ‘뉴타운’이란 용어를 사용했다. 뉴타운사업을 ‘마을속의 마을(town in town)’이라고 표기했다. 이에 따라 뉴타운은 이제 서울시 재개발 사업의 고유명사처럼 됐다. 한국에서는 ‘뉴타운’과 ‘신도시’라는 말이 별개의 뜻으로 사용되는 희한한 풍경이 나타난 것이다. ■ 흔들리는 뉴타운 사업 이명박 서울시장이 야심차게 추진하고 있는 뉴타운사업이 1년여만에 전환점을 맞고 있다. 용적률·고도제한 등에 대한 주민불만이 높아지면서 사업자체에 반대하는 분위기가 곳곳에서 표출되고 있기 때문이다. 특히 실무 책임자가 바뀌면서 사업추진방식 등 사업 전분야에서 재검토 작업이 진행되고 있다. 이로 인해 그동안 발표됐던 개발구상안이 물거품이 되거나 ‘종이계획(paper plan)’에 그치는 것이 아니냐는 의구심도 제기된다. 또 일각에서는 ‘강북을 살고싶은 도시로 바꾸겠다.’는 뉴타운의 당초 취지도 퇴색한 것이 아닌지 우려하는 눈빛으로 바라보고 있다. ●주민들 사업자체 반대 움직임 이태원·한남·보광동 일대 100만여㎡(33만여평)가 포함된 ‘한남뉴타운’의 개발계획을 믿어온 용산구 주민들은 혼란에 빠졌다. 뉴타운지구 지정 신청 당시 건물주 등 1600가구의 주민들은 큰 기대를 걸었다.‘새로운 자족도시 건설’이라는 뉴타운사업의 기본개념에 맞춰 현재 주거환경정비법상 7층이하 170%의 용적률이 250%로 크게 완화될 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 최근 서울시는 “이 일대는 남산과 한강의 스카이라인과 조망권이 고려돼야 한다.”며 용산구의 구상에 난색을 보였다. 재개발 사업자체가 불투명해질 것이라는 우려를 낳게 하는 대목이다. 사정은 다소 다르지만 중화뉴타운, 전농·답십리뉴타운 등에서도 상인, 세입자와 건물주들 사이에 갖가지 불협화음이 노출되고 있다. ●사업추진방식의 변화 잘 진행되던 뉴타운 사업의 책임자가 바뀌면서 2차 뉴타운사업지구의 기본계획안 발표시기가 늦어지고 있는 데다 곳곳에서 갈등이 충돌하고 있다. 뉴타운사업은 종전 최재범 전 부시장과 김병일(현 대변인) 전 뉴타운추진사업본부장 체제에서 양윤재 부시장·최창식(1급 정책보좌관) 뉴타운사업본부장 체제로 바뀌면서 추진방식에 변화가 감지됐다. 최 부시장과 김 전 본부장은 2012년을 기준으로 ‘미래의 비전’을 제시하며 대규모 개발방식에 초점을 맞춘 반면 새 진용은 주민의 입장을 최우선 고려하는 ‘현실’을 강조하고 있다. 주민들에게는 서울시 행정의 일관성 상실과 목표 혼란으로 비쳐질 수 있다. ●비전과 현실을 조정할 때 초기 뉴타운 사업은 지역균형개발에 목표를 두고 원주민의 정착뿐만 아니라 중산층 이상 등 다양한 계층이 한데 어우러져 생활하는 공간을 추구했다. 이에 반해 새 뉴타운 실무자들은 주민들이 뉴타운에 재정착할 수 있도록 하는 데 사업의 초점을 맞추고 있다. 사업초반부터 시민단체 등이 줄기차게 지적했던 사항이다. 지역균형개발도 좋고 강북을 강남처럼 바꾸는 것도 좋지만 현재 살고 있는 주민들을 몰아내는 방식의 개발은 피해야 한다는 주장이다. 문홍선 뉴타운총괄과장은 “뉴타운 사업은 비전과 현실 사이의 괴리를 좁혀나가는 조정작업을 진행하고 있다.”며 “전면개발 또는 부분개발을 선택해야 할 시점”이라고 밝혔다. 다른 지자체들이 앞을 다투어 벤치마킹해온 서울시 뉴타운 사업의 목표와 추진 방식 등 기본 원칙이 뿌리째 흔들리고 있는 것이다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr ■ 특 별 취 재 팀 ●북유럽팀 이상일 논설위원(특별취재팀장), 김세용 건국대 교수 ●서유럽팀 이동구 기자, 이정형 중앙대 교수 ●미 국 팀 장세훈 기자, 김도년 성균관대 교수

자녀들의 학원·보충교육비가 최근 4년 사이 거의 두배로 늘어나면서 가구당 월평균 교육비가 크게 늘었다. 또 결혼 후 내집을 갖는 데 걸리는 기간은 평균 10년1개월이고 주5일제 도입으로 해외여행과 문화생활을 즐기는 사람이 크게 늘어났다. 22일 통계청이 발표한 ‘사회통계조사 결과’에 따르면 지난 1년간(2003년 6월20일∼2004년 6월19일) 가구당 월평균 교육비 지출액은 49만 4000원으로 2000년의 37만 1000원에 비해 33.2% 늘었다. 2000년과 비교하면 학교납입금, 하숙·자취비 등은 10% 안팎 늘었지만 학원·보충비는 2000년의 12만 9000원에서 올해 23만 2000원으로 79.8%라는 높은 증가율을 보였다. 학원·보충교육비가 전체 교육비에서 차지하는 비중은 47.0%다. 가구당 월평균 교육비 지출액을 보면 40만∼60만원 미만이 20.2%로 가장 많았다. 이어 20만∼30만원 미만(15.0%),30만∼40만원 미만(13.7%),60만∼80만원 미만(11.5%) 등의 순이었다.100만원 이상 지출가구는 10.1%였으며 이 가운데 200만원이 넘는다고 답한 가구도 1.1%였다. 이에 따라 자녀 교육비가 부담이 된다고 응답한 가구는 77.2%였고 부담스럽지 않다는 응답은 6.1%에 그쳤다. 반면 경기침체에도 불구하고 지난 1년간 공연이나 스포츠를 한번이라도 본 사람은 2000년 39.9%에서 11.1%포인트 늘어 51.0%에 달했다. 해외여행을 다녀온 비율도 10.2%로 2000년(5.9%)보다 4.3%포인트 늘었다. 관광목적의 해외여행은 69.1%에서 67.1%로 낮아지고 업무목적은 29.2%에서 29.1%로 큰 변화가 없었다. 그러나 가사 목적이 7.2%에서 15.2%로 두배 이상 늘었다. 해외연수나 유학중인 자녀들을 보살피기 위해 외국으로 나가는 주부들이 늘었기 때문으로 풀이됐다. 한편 신문과 TV방송에 대한 만족도는 2000년 각각 52.0%와 52.7%에서 크게 떨어져 34.1%와 38.8%를 기록했다. 이번 조사는 지난 6월20일부터 29일까지 3만 3000가구,15세 이상 인구 7만명을 대상으로 실시됐다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

‘뚝섬을 잡아라.’ 건설업체와 주택시행사들의 뚝섬 선점경쟁이 치열하다. 서울 부동산시장에서 새로운 개발 테마로 급부상한 뚝섬 개발사업이 착착 진행되면서 이 곳에서 매각되는 땅을 잡으려는 업체들의 발걸음이 매우 분주해졌다. 낙찰가가 평당 3000만원가량 될 것이라는 전망까지 나온다. 업계에는 뚝섬을 놓고 벌이는 업체들간 머니게임이 어떻게 진행될지 관심이 집중되고 있다. 각종 개발호재가 겹친 뚝섬 일대 아파트들도 주목받고 있다. 불황에도 끄떡없이 가격이 강세다. ●내년 1월 1만 6700평 경쟁입찰 서울시는 ‘서울의 숲’ 조성으로 큰 관심을 모으고 있는 뚝섬 일대 역세권 2만 5370평의 개발계획을 확정한 데 이어 최근 아파트ㆍ호텔ㆍ공연장 등이 들어설 1만 6774평의 매각방침을 밝혔다. 서울시는 당초 설계공모를 통해 최우수 아이디어 제안자에게 땅을 공급키로 했으나 최근 들어 경쟁입찰을 통해 최고가 낙찰자에게 땅을 주기로 방침을 바꾸자 건설업체뿐 아니라 부동산 개발업체와 금융기관까지 가세, 경쟁이 가열되고 있다. 서울시내에 개발 여지가 있는 나대지가 많지 않은 데다, 서울숲공원 조성 등으로 향후 발전 가능성이 커 높은 가격에 낙찰을 받더라도 사업성이 충분하다는 판단에서다. 이 땅은 2008년 개통하는 지하철 분당선 성수역 인근에 조성되는 복합상업단지로 4개의 특별계획구역으로 개발된다. 블록별로는 1블록은 교육ㆍ문화ㆍ복지ㆍ주거시설,2블록 사회체육ㆍ지역복지시설,3블록 오피스ㆍ쇼핑센터ㆍ관람ㆍ주거복합시설,4블록은 호텔ㆍ전시센터ㆍ주거복합시설이 들어선다. 이 가운데 2블록과 광장 등 기반시설을 제외한 3개 블록 1만 6774평이 건설업계가 노리는 땅이다. 주거시설이 많은 1블록의 용적률은 400%이고 3,4블록은 600%이다. 주상복합시설이 들어설 수 있다. 관건은 입찰가. 아직 서울시의 내정가가 알려지지 않았지만 업계는 대략 평당 1500만원선으로 보고 있다. 이 경우 낙찰가는 평당 2000만∼2500만원이 될 전망이다. 입찰은 내년 1월 예정이다. ●누가 참여하나 현대건설, 삼성물산, 대우건설,LG건설, 대림산업 등 대형 건설업체부터 중견 건설업체까지 대거 참여할 태세다. 부동산 개발을 전문으로 하는 시행사 등도 발을 들여놓고 있다. 저금리로 수익원 개발이 절박한 금융권도 뚝섬에 눈독을 들이고 있다. 뚝섬 땅을 낙찰받기 위한 업체간 이합집산도 볼 만하다. 현대건설은 대안입찰을 하게 되면 롯데건설과 제휴하는 방안을 검토 중이다. 포스코건설이나 SK건설 등은 자체 사업에 나서기로 하고 컨소시엄 구성을 타진하고 있다. 주목 대상은 개발업체다. 개발업체의 경우 금융권 등과 컨소시엄을 이뤄 높은 가격을 써낼 수 있다. 평당 3000만원대가 나올 수도 있다는 분석도 나온다. 이들은 낙찰을 받아 건설업체에 시공을 맡기면 되기 때문이다. 이렇게 되면 건설업체의 수주 가능성은 거의 없어진다. 건설업체 속성상 고가낙찰의 경우 리스크가 커 결단을 내리기 쉽지 않기 때문이다. ●겹호재 뚝섬 주변 아파트 상한가 뚝섬 인근 아파트는 분당선 연장선 성수역세권인 성동구 성수동 강변건영과 쌍용아파트, 현대아이파크, 롯데캐슬, 동아그린, 대림아파트, 장미아파트, 현대아파트, 대우아파트 등 10여개 단지 3500가구에 달한다. 평당 가격은 최근에 입주한 아파트 1300만원대. 입주한 지 10년 안팎인 아파트는 960만원대도 있다. 그러나 대부분 연초 대비 5000만∼1억원가량 올랐다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “뚝섬은 서울에서도 호재가 가장 많은 지역 가운데 하나”라며 “앞으로도 가격 상승 여지는 더 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택업체들의 연말분양이 한창이다. 이달부터 다음달 말까지 서울·수도권지역에서 분양되는 아파트만 해도 무려 9000가구에 달한다. 이 중에는 서울의 대단지 아파트나 수도권 택지지구 아파트 등 제법 괜찮은 입지여건을 갖춘 경우도 많다. 실수요자들에게는 이번 연말이 내집 장만의 좋은 기회가 될 수 있다. 다만, 실수요자라도 ‘10·29 부동산종합대책’ 이후 줄곧 내리막길을 걸어온 청약시장을 잘 살펴본 뒤 청약을 해야 한다는 게 부동산 전문가들의 얘기다. ●임대아파트 미적용 단지 노리자 서울에서 4407가구, 인천·경기에서 4535가구 등 8942가구가 연말에 분양된다. 서울 분양 물량에는 임대아파트 의무건립이 필요없는 재건축 단지가 많이 포함돼 있다. 수도권에서는 판교 수혜가 기대되는 성복지구에서 경남아너스빌이 1065가구 가운데 816가구를 분양한다.327고속화도로의 맨 앞자리에 있으며 실수요자들이 선호하는 30평형대가 주류를 이룬다. 지난 5차 인천동시분양에서 성황리에 분양을 마감한 논현동 신영지웰 인근에서는 신일이 분양을 한다. 인천도시개발공사도 송도신도시에서 798가구 엘카운티를 분양한다. 이밖에 눈여겨볼 재건축 일반분양 사업장으로는 성남시 성남동 금호어울림(성남올림픽 재건축,507가구), 광명시 철산동 이수브라운스톤(삼덕·진주 재건축,445가구)이 있고, 청약저축 가입자가 노려볼 만한 곳으로는 고양시 일산2지구 주공뜨란채(1150가구)를 꼽을 수 있다. 올 하반기 이후 청약 경쟁률의 지속적인 감소와 불투명한 부동산 시장 탓에 분양 일정을 지속적으로 미루는 곳이 적지 않다. 특히 서울 10차 동시분양의 청약경쟁률이 저조함에 따라 유망 참여업체 수에 따라 공급물량의 유동성이 클 것으로 예상되는 만큼 원하는 단지와 지역에서 분양되는 물량에 대해서는 사전정보를 확보하고 실질적인 분양일을 실시간으로 확인하는 전략이 필요하다. 청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안할 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높다는 것을 감안해 섣부른 청약보다는 여유있는 청약전략이 바람직하다고 할 수 있다. 청약통장을 사용하기보다 미분양을 예상한 사전예약제도를 활용하는 것도 좋다. 올 하반기에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지, 송파구 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이밖에도 영등포구 여의도동 LG한성자이나 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다. ●선택폭 넓은 수도권 시장 신행정수도 위헌 결정에도 불구하고 경인지역 분양시장이 좀처럼 활기를 띠지 못하면서 인천·경기지역 미분양주택이 1만가구에 달하는 등 미분양 적체현상이 갈수록 심화되고 있다. 은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 나타나면서 건설사들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 하는 현상도 나타나고 있다. 하지만 실수요자라면 놓치지 말고 찾아봐야 할 사업장이 곳곳에 포진해 있으니, 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 보는 재미도 있을 듯 싶다. 또 수도권 시장 침체로 경쟁률도 낮아 실수요자들의 선택폭은 어느때보다 높다고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 12일 내놓은 임대주택 활성화 방안에는 임대주택건설 확대, 집값 안정, 건설경기 활성화라는 ‘세 마리 토끼’를 한꺼번에 잡아보겠다는 계산이 깔려 있다. 세금 감면이라는 ‘당근’으로 임대주택건설사업에 민간자본을 적극 유치하겠다는 것이 골자다. 정부가 부르짖는 건설경기연착륙대책 및 ‘뉴딜계획’과도 같은 맥이다. 그러나 효과는 미지수다. 임대보다는 분양주택을 선호하고 주택을 거주 공간이 아닌 재산가치 상승 수단으로 여기는 의식이 팽배해 수요가 뒷받침될지는 의문이다. ●세금감면으로 중형임대 건설 활성화 민간업체가 임대주택사업을 외면하는 가장 큰 이유는 불투명한 사업성 때문이다. 수익률이 낮은 데다 자본회수기간이 턱없이 길어 투자에 적극 나서지 않는 것이 현실이다. 부동산시장의 기복이 워낙 심해 리스크도 크다. 업체로서는 당연히 초기 자본이 적게 들고 투자금을 조기에 회수할 수 있는 분양주택 사업에 치중할 수밖에 없는 실정이다. 임대주택에 대한 잘못된 인식도 임대주택공급을 저해하고 있다. 그동안 임대주택 공급을 저소득층의 주거안정 수단으로만 접근,‘임대주택=소형=싸구려 집’이라는 인식이 만연해 있다. 오랫동안 뿌리내려온 전세 제도로 임대주택을 기피, 사업자가 적정 수준의 임대수입을 보장받기 어렵다. 이 때문에 민간 임대주택 건설은 5년 임대를 기준으로 98년 9만 1294가구,2000년 8만 5923가구,2002년 3만 5767가구, 지난해 1만 2977가구 등으로 급격히 줄어들었다. 그러다 보니 정부는 임대주택건설사업을 전적으로 주택공사에 떠맡길 수밖에 없는 실정이다. 하지만 분양 아파트 물량이 적은 주공으로서는 임대주택 건설자금을 확보하는 데 비상이 걸리고, 자칫 100만 가구 임대주택건설 목표 달성에 차질이 생길 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 결국 정부는 민간업체들이 임대주택사업에 적극 뛰어들 수 있는 당근을 내놓아야 했고, 그 이행 수단으로 각종 세금감면 혜택을 결정한 것이다. 특히 85㎡(25.7평)초과 중대형 임대주택까지 세금감면 혜택을 늘린다는 방안은 업체들을 솔깃하게 하고 있다. ●민간 기업 적극 참여는 미지수 건설교통부는 민간업체의 임대주택사업이 활성화될 것을 기대하고 있다. 이번 조치로 임대주택 수익률이 4∼5%에서 7∼8%로 높아지면서 2012년까지 국민임대 100만가구 및 중대형 임대 50만가구를 차질없이 건설할 수 있을 것으로 내다봤다. 이충재 공공주택과장은 “세제·택지·금융 등 종합적인 지원대책으로 임대주택 사업의 수익성이 높아지고 민간자본의 참여도 늘어날 것”이라고 말했다. 하지만 업계는 “모처럼 임대주택 활성화를 위한 종합 대책이 나왔다.”고 반기면서도 효과에 대해서는 의문을 제기했다. 주택시장이 침체를 보이는 데다 분양 주택 가격이 떨어질 경우 임대 아파트 수요가 급증하지 않을 것으로 보고 있다. 사업 리스크가 완전히 가시지 않는 한 민간자본이 임대주택 사업에 뛰어들기는 쉽지 않을 것이라는 분석이 지배적이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “부동산 침체, 임대시장 약세 등이 겹쳐 수요층이 두껍지 않다.”면서 “당장 연기금과 민간자본이 유입될 가능성은 적다.”고 내다봤다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr

내년 초부터 2006년까지 경기도 화성 동탄신도시에서 청약저축 가입자를 대상으로 하는 임대아파트 9839가구가 쏟아진다. 11일 한국토지공사 및 관련업계에 따르면 동탄에서 공급되는 임대아파트는 민간임대아파트 3460가구, 공공임대아파트 1096가구, 국민임대아파트 5283가구 등이다. 이 임대아파트들 가운데 민간임대 및 공공임대는 분양가가 낮을 뿐 아니라 분양전환이 가능해 무주택자들에게는 내집마련의 좋은 대상이 될 전망이다.32평형대가 주축을 이루는 민간임대아파트는 내년 3월쯤 동탄 3차 동시분양을 통해 공급될 예정이다. 민간임대아파트에 이어 경기지방공사는 내년 하반기 공공임대아파트 1096가구를 공급한다. 모두 32평형 단일 평형이며 임대기간은 5년이다. 임대기간이 끝나면 분양 전환된다. 또 주택공사는 2006년에 30년 국민임대아파트 5283가구를 공급한다.1단계 지역에서 2개 블록 2868가구,2단계 지역에서 5개 블록 2415가구를 각각 분양한다. 전용면적 18평 이하 아파트 또는 전용면적 18∼25.7평 이하 규모이다. 선시공·후분양 방식이어서 분양 시기가 다소 늦춰졌다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

내년 초부터 부산·대구·광주·울산·창원·양산 등 지방도시에서 분양계약 1년 이후 분양권 전매가 허용돼 이들 지역의 아파트가 주목받고 있다. 주택시장 불경기로 미분양됐던 아파트는 물량 소진에 대한 기대감을 키우고 있고, 분양이 시작돼 내년 초부터 분양권 전매가 가능한 아파트도 관심이 높아지고 있다. 주택업체들도 분양권 전매제한 완화와 동시에 일제히 분양물량을 쏟아내고 있다. ●“전매 제한 해제단지 주목하자” 분양권 전매제한을 완화하기 위한 주택공급 규칙이 다음 달에 고쳐지면 올해 말이나 내년 초부터는 부산 등 6개 도시에서 분양권 전매가 가능한 아파트가 나온다. 부동산114에 따르면 이들 6개 도시에서 지난해 분양돼 내년 초부터 분양권 전매가 허용되는 아파트는 4만 8832가구다. 이 가운데 올해 초 분양된 상당수 아파트는 미분양 상태다. 또 1∼2개월전에 분양된 아파트도 30∼40%가량 미분양 물량이 있는 경우도 있다. 지난 3월 분양된 부산 동래구 사직동 ‘쌍용스윗닷홈 사직주공’과 해운대구 ‘금호어울림’도 눈여겨볼만한 아파트다. 지난달 분양된 사직동 LG자이에도 미계약 물량이 있다. 따라서 미분양 아파트에도 ‘노른자위’ 아파트를 찾을 수 있다. 입지여건이 뛰어나지만 분양경기가 좋지 않아 미분양 아파트가 많다. 내집마련정보사 조사에 따르면 분양권 전매가 허용되는 6대 도시 미분양 물량은 대략 1만 3617가구(9월말 기준)로 집계됐다. 이 가운데 부산이 5191가구, 대구가 2904가구, 광주 5166가구, 울산 356가구이다. ●주택업체들, 분양 물량 쏟아내 해당 지역에서 분양을 준비 중이던 업체들도 분주해졌다. 이들 전매제한 완화지역의 경우 그동안 투기과열지구로 묶여 미분양 속출 등 시장상황이 좋지 않아 수개월째 분양을 미뤄왔다. 이들 업체는 연말에 분양 물량을 쏟아낼 것으로 보인다. 내년 초까지 6개 도시에서 분양될 500가구 이상의 단지는 모두 21곳으로 2만 4730여가구에 달한다. SK건설은 19일 부산 남구 용호동에 ‘오륙도 SK뷰’(3000가구) 모델하우스를 열고 분양에 들어간다.LG건설도 중앙건설과 함께 용호동에 ‘LG하이츠자이’ 34∼63평형 1149가구를 26일 모델하우스를 열고 분양한다. 롯데건설은 사하구 다대동에 ‘롯데캐슬 몰운대’(1984가구)를 이달 말에 분양한다. 벽산건설도 국내 최고층아파트(52층)인 ‘벽산아스타’(648가구)를 이달 말 동래구 온천동에서 공급하는 등 연내에 부산에서만 1만여가구를 공급할 예정이다. 대구에서는 신동아건설이 달성군 화원읍에서 다음 달에 430가구를 분양하는 등 연내에 총 3000여가구가 공급되며 광주에서는 다음달 SK건설이 풍암동에 421가구를 내놓는 등 2000여가구가 시장에 나온다. 양산에서는 대우건설이 20일 모델하우스를 오픈하고 웅상읍에 987가구를 공급한다. ●투자 전략 이들 도시에 분양권 전매가 허용된다고 해도 전체시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 부산·대구는 부동산시장이 너무 침체돼 이번 조치로 수요가 살아날지 의문시된다. 게다가 이들 지역의 분양 아파트들이 입주를 시작하지만 입주율은 아주 낮다. 서울과 수도권에서 연초에 시작됐던 입주대란이 이들 지역에서도 서서히 조짐을 보이고 있다. 이런 여건에서 분양권 전매를 허용한다고 해도 수요가 살아나기는 쉽지 않다는 분석이다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “부동산 시장에 호재이지만 이 조치가 시장활성화로 이어질 가능성은 낮다.”면서 “시장의 체력이 다 소진돼 이 정도 충격요법으로는 깨어나지 않을 것”이라고 말했다. 다만 그동안 집 장만 시기를 늦춰 왔던 실수요자들이 이번 조치로 모델하우스를 찾을 가능성은 커졌다. 부동산 전문가들은 “분양권 전매는 가수요를 겨냥한 것인데 현 시점에서 가수요가 살아날 가능성은 없는 만큼 신중히 투자해야 한다.”면서 “청약을 하더라도 실수요 측면에서 입지여건이 좋은 아파트에 ‘골라 청약’을 해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주교회의 평신도사도직위원회는 가정 안에서 일어나는 폭력에 따른 문제점과 대처 및 지원방안을 종합적으로 제시한 안내집 ‘생명의 가정 평화의 공동체’를 발간했다. 이 안내집은 지난 5월 평신도사도직위원회 여성소위와 가정사목위원회가 공동으로 발표한 가정의 날 담화에 이어 일반인과 사목자들이 가정폭력에 대해 올바로 알고 예방할 수 있도록 교육·홍보하는 차원에서 마련됐다. 평신도사도직위원회는 안내집에서 “가정폭력은 집안문제가 아니라 사회 전체에 부정적인 영향을 끼치는 범죄”로 규정하고 ▲이야기를 잘 들어줄 것 ▲판단하지 말고 그저 들어주고 믿어줄 것 ▲섣불리 화해를 권하지 말 것 ▲무조건적인 순종과 인내를 요구하지 말 것 등 학대받는 이들에 대한 상담 지침을 알기쉽게 해설하고 있다.(02)460-7632.

취득·등록세율이 내려가면 서울 강남구 등 주택거래신고지역 6곳과 신규분양 아파트 입주민의 세금 경감 효과가 가장 클 것으로 보인다. 지금도 실거래가로 취득·등록세를 물고 있기 때문이다. 과세표준(세금을 물리는 기준금액)이 별반 달라지지 않아 세율 인하가 고스란히 세금 인하로 이어지게 된다. 그러나 주택거래신고지역을 제외한 수도권 지역은 상대적으로 시가에 비해 턱없이 낮은 과표(시가표준액)를 기준으로 취득·등록세를 내와 세율이 낮아지더라도 세 경감 효과는 그리 크지 않을 전망이다. 내년부터 과표 산정방식이 ‘건물+땅’ 합산으로 바뀌어 시가에 가깝게 크게 오르기 때문이다. ●세율 내려도 취득·등록세 오를 수 있어 현행 취득(2%)·등록세율(3%)은 농어촌특별세 등 부가세를 포함해 5.8%. 정부는 등록세를 1%포인트 낮추는 방안을 검토중이다. 이렇게 되면 부가세를 포함해 4.6%가 된다. 취득·등록세는 각 지방자치단체가 산출하는 ‘시가표준액’을 기준으로 매겨지는데 지역에 따라 천차만별이다. 지방은 시가의 80%까지 반영하는가 하면, 수도권 일부는 20%만 반영하기도 한다. 따라서 후자는 내년에 과표가 대폭 오르게 된다. 세율을 낮춰도 취득·등록세가 오르는 지역이 나올 수 있다. 재정경제부 관계자는 “실거래가 신고에 따른 취득·등록세 인상분을 전액 깎아주기로 한 것처럼 과표 상승분에 따른 인상분을 깎아주는 방법도 검토중”이라고 밝혔다. ●“취득·등록세율 더 내려야” 내집마련정보사 김영진 사장은 “취득·등록세를 1%포인트 정도 내려서는 과표 인상에 따른 부담을 상쇄하지 못한다.”면서 “최소한 지금의 절반, 즉 2.9%(부가세 포함)까지는 내려야 한다.”고 지적했다. 여당도 “더 내리라.”며 정부를 압박하고 있지만, 세수 사정을 의식해야 하는 정부는 미온적이다. 행정자치부 관계자는 “취득·등록세는 지방세의 40%를 차지할 만큼 광역자치단체의 주요 세원”이라면서 “최근 부동산 거래 급감으로 가뜩이나 세수가 줄고 있어 과표 인상분에 비례해 취득·등록세율을 내리기는 어렵다.”고 밝혔다. 취득·등록세의 상당액이 법인에서 걷히는데 세율 인하로 세수감소 타격이 크다는 지적이다. ●취득·등록세도 50%만 적용? 정부는 취득·등록세 부담을 덜어주겠다는 원칙만 세웠을 뿐, 방법론에 들어가면 ‘미정’투성이다. 취득·등록세의 과표만 하더라도 아파트의 경우 국세청 기준시가를 적용할 방침이지만 기준시가의 50%만 적용할지, 아니면 100% 전액 인정할지 검토중이다. 주택의 건물과 땅을 합쳐 매기는 주택분 재산세는 기준시가의 50%, 사고 팔 때 내는 양도소득세는 기준시가의 100%를 적용키로 이미 결정했다. 제도 변화 초기의 불안감과 부동산 거래 급감 상황을 감안할 때 보유세처럼 기준시가의 50%만 적용해야 한다는 지적이 일고 있다. 아파트의 국세청 기준시가처럼 단독주택의 가격을 시가에 근접하게 측량하는 ‘기준표’(새로운 과표)가 내년 1월까지 나올지도 의문이다. 건설교통부가 작업을 서두르고 있지만 쉽지 않은 작업이다. 이 때문에 정부가 시장의 혼란을 부추기고 거래를 동결시키고 있다는 비난도 적지 않다. ●재산세율 2단계로 단순화 보유세율과 종합부동산세 대상은 아직도 진통중이다. 집을 가진 사람이라면 누구나 내야 하는 ‘주택분(땅+건물) 재산세율’은 0.2∼0.5% 2단계 누진세율(현행 7∼9단계)이 거론되고 있다. 집부자·땅부자에게만 해당되는 종합부동산세도 1∼1.5%의 2단계 누진세율을 검토중이다. 세율보다 더 중요한 ‘과표기준’이 확정되지 않았다. 여당은 “종합부동산세 대상을 5만명 이하로 낮추자.”는 반면, 이헌재 부총리는 “5만∼10만명은 돼야 한다.”며 맞서고 있다. 이번주내 담판을 짓겠다는 게 이 부총리의 얘기다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

‘인천 뜨는데 김포도 한번 날아보자.’ 수도권 서북부지역의 핵심 주거지인 경기도 김포에서 아파트 분양이 줄을 잇고 있다. 내년 봄까지 이곳에서 분양 예정인 아파트는 무려 6100여가구나 된다. 헌법재판소의 행정수도 이전 위헌결정으로 수도권에 투자자들의 관심이 높아지자 주택업체들은 분양물량을 한꺼번에 쏟아내고 있다. 대부분 서울과 가까운 곳에 지어질 예정이어서 서울 서북부지역 거주자들이 관심을 가져볼 만하다. ●11월 신곡지구 동시분양 김포 서남권 택지개발지구인 신곡 지구를 포함한 인근에서 이달부터 내년 초까지 6100여가구가 공급된다. 신곡지구에서 동일하이빌(220가구), 청도건설(232가구), 동부건설(294가구) 등 3개 업체가 이달 중 746가구를 동시분양에서 공급한다.12월에는 신명종합건설이 김포 장기동에서 885가구를 분양할 예정이다. 내년에는 현대건설이 김포시 고촌면 신곡리 수기지구에서 2655가구를 공급한다. 비슷한 시기에 동익건설이 김포시 장기동 297의1에서 1146가구를 분양한다. 대아건설도 고촌면 신곡리 산 90 일대에서 523가구를 내년 중 분양할 계획이다. ●서울 강서·양천구 수요 기대 김포에는 건설교통부가 장기리 일대에 480만평 규모의 신도시를 건설키로 했었다. 그러나 올 상반기 신도시 규모를 156만평으로 줄였다. 다시 규모를 확대한다는 얘기가 나오지만 당초 계획만큼 늘어나지는 않을 전망이다. 이번에 공급되는 아파트는 신도시에 들어가는 아파트는 아니다. 다만, 신곡리는 김포공항과 가까운 거리에 있다. 차로 5∼10분 걸린다. 신곡지구는 모두 3만 9000여평규모로 토지구획정리가 조기에 마무리돼 사업추진이 빠르게 이뤄지고 있다. 인근에서 현대건설이 분양 예정인 신곡리 수기지구도 택지지구 못지않은 대단지여서 많은 관심이 예상된다. 신곡지구 인근은 교통편이 좋은 편이다. 인천공항철도와 9호선 연장선, 도시고속화도로, 김포신도시로 이어지는 경전철 등과 연계된다. 업계에서는 신곡지구가 행정구역상 김포시에 해당되지만 사실상 서울생활권으로 김포시 자체 수요는 물론 서울 강서구나 양천구 주민들의 수요도 기대하고 있다. ●평당 분양가는 750만원 안팎 수도권 남부나 북부지역과 달리 김포는 지금까지 상대적으로 소외된 곳 가운데 하나였다. 김포공항이 있는데다 휴전선과 가깝다는 것이 이유였다. 그러나 입지만으로 보면 김포는 일산에 견줘 뒤질 게 전혀 없는 여건을 갖췄다. 거리상으로는 일산보다 서울 접근성이 더 뛰어나다. 김포공항이 다양한 용도로 개발되고 있는 점도 다시 각광을 받는 이유다. 문제는 분양가다. 대략 평당 750만원 안팎이 될 전망이다. 주택업체들의 택지매입 가격이 비교적 높았기 때문이다. 현재 서울시내 김포공항 주변 집값은 평당 850만∼900만원대. 김포시내의 기존 아파트는 평당 평균 700만∼750만원선이다. 부동산전문가들은 “평당 750만원선이라면 다소 가격이 비싼 편이지만 입주시점을 기준으로 하면 청약 가치는 충분하다.”고 진단했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “김포는 그동안 신규 분양이 없고 교통의 요지인 점을 감안하면 수요는 충분하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

종합부동산세 도입 시기가 두달여 앞으로 다가오면서 이에 어떻게 대비해야 할지 관심거리다. 내년 1월부터 시행되는 종합부동산세는 주택의 토지와 건물에 대해 각각 종합토지세와 재산세로 나눠 과세해 오던 것이 50년만에 통합과세로 바뀌는 것이 골자. 건물분 재산세와 토지분 종토세를 합산, 과세표준을 정하게 된다. 토지종합부동산세는 주택의 토지분 종합부동산세를 제외하고 전국 토지를 개인별로 합산해 세금을 물린다. 따라서 여러채의 주택 또는 고가의 부동산을 소유한 경우 세부담이 늘어날 수밖에 없다. 아직 과표와 세율, 과표적용률 등은 발표되지 않았으나 정부는 2008년까지 보유세 실효세율을 2배 올리기로 한 만큼 매년 평균 25%씩 세금이 오를 전망이다. 예를 들어 용인시 상현동 73평 아파트는 시세가 5억원인데 재산세는 107만원이 부과됐던 반면, 서울 반포동 22평 아파트는 시세가 5억∼6억원인데 재산세는 8만 5000만원만 부과됐다. 내년부터는 종합부동산세 과세표준이 국세청의 기준시가로 바뀌면서 이러한 세금의 불균형이 사라질 것으로 보인다. 고가의 부동산을 다수 소유한 이들은 증여를 통한 분산 보유 및 임대로의 전환 등을 생각해 볼 수 있다. 과세표준이 일정액 이상이면 중과 대상이 되므로 가구를 분리한 성년의 자녀에게 증여하는 것도 하나의 방법이다. 증여할 때도 증여세와 취득세, 등록세 등을 내야 한다. 배우자 3억원, 성인자녀 3000만원, 미성년 자녀 1500만원까지 공제가 되는 규정을 살려 증여와 종합부동산세를 무는 경우를 비교해보는 것이 좋겠다. 임대주택은 종합부동산세에서 예외가 될 가능성이 있으므로 임대로 전환하는 것도 고려할 만하다. 종합부동산세의 과세대상이 될 수 있는 과세표준 5억∼6억원 이상의 고가주택을 두채 이상 보유했다면 매도나 갈아타기를 생각해 봐야 할 것이다. 매도는 양도차액이 적고, 주택거래 신고지역 물건이 아닌 것부터 파는 것이 순서. 갈아탈 만한 상품으로는 가격부담이 없는 역세권 소형 아파트를 꼽는 부동산 전문가들이 많다. 상가나 빌딩 등도 주택보다 과세부담이 덜할 것으로 예상된다. 내집마련정보사의 함영진 팀장은 “임대주택, 사무실, 상가 등 경제활동을 위해 필요한 건물은 종합부동산세에서 제외될 것으로 예상된다.”면서 “강남 저밀도지구의 소형 재건축물량이 세금부담이 가장 클 전망”이라고 밝혔다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

재건축시장을 불황의 늪에 몰아넣었던 개발이익환수제가 드디어 가시권에 들어왔다. 아파트 재건축시 임대주택 건립을 의무화하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안이 내년 4월1일부터 시행되면 시행일 현재 분양승인 신청 중인 단지까지만 임대주택 건립 의무가 면제된다. 따라서 이 법이 시행되면 사업추진 속도에 따라 단지별로 희비가 엇갈릴 전망이다. 대상은 대부분 서울의 강남권에 몰려 있는 아파트여서 강남권 재건축 단지에 또 한 차례 회오리바람이 불어닥칠 것으로 보인다. ●이런 단지가 적용받지 않는다 서울에서는 9개 단지 2만 6000여가구가 임대아파트 건립을 피해갈 수 있을 것으로 전망된다. 이들 단지의 일반분양 물량은 대략 3000가구. 대표적인 단지로는 강남구 대치동 도곡주공2차와 강남구 삼성동 영동차관아파트, 송파구 잠실주공1,2단지, 잠실시영아파트, 강동시영1,2단지, 해청아파트 등이다. 이 단지들은 이미 사업승인을 받고 관리처분단계에 있는 경우가 많다. 대부분 내년 초까지는 분양이 가능할 것으로 보인다. ●임대아파트 건립 의무단지는 강남권 주요 단지 가운데 두드러진 곳만 해도 10개 단지 2만 4302가구나 된다. 여기에다 현재 추진 중인 단지 등을 포함하면 개발이익환수제에 따라 임대아파트를 지어야 하는 단지는 8만가구를 웃돌 것으로 보인다. 임대아파트 건립이 불가피한 강남권 단지로는 개포주공1단지와 대치동 은마아파트, 청담동 한양아파트, 반포주공1·2·3단지, 잠실주공5단지 등이 꼽힌다. 강동구에서는 고덕주공아파트가 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다. 다만, 고덕주공아파트 가운데 사업추진이 가장 빠른 주공1단지는 이주를 추진 중이어서 개발이익환수제를 피해갈 수 있을지 주목된다. ●어떻게 투자하나 재건축아파트는 이미 투자가치를 상당부분 상실했다. 개발이익환수제와 후분양제 등까지 감안하면 큰 수익을 기대할 수 없다. 보유세와 양도소득세 강화로 시세차익을 내기도 쉽지 않다. 그러나 실수요를 겸한 투자자 입장에서 보면 재건축아파트는 여전히 매력적인 투자 대상이다. 대부분의 재건축 아파트가 강남권에 둥지를 틀고 있어 입주해 살집이라는 생각으로 장기투자를 한다면 자산증식은 물론 내집 장만 차원에서도 괜찮은 투자수단이 될 수 있다. 이런 투자자들에게는 재건축 아파트 가격이 바닥권을 맴돌고 있는 지금이 매입 적기라고 할 수 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올 연말부터 내년초 사이에 재건축 예정인 주택을 사는 것이 좋다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

신행정수도 건설 특별법에 대한 헌법재판소의 위헌 결정으로 충청권 부동산 시장이 급속도로 위축된 반면 서울·수도권은 다소 활력을 되찾고 있다. 기존 주택시장에는 아직 영향이 없지만 신규 분양시장에는 어느 정도 긍정적인 기여를 할 것으로 주택업계는 보고 있다. 서울·수도권의 경우 ‘수도 이전’이라는 투자 불안요인 하나가 사라진데다 반사이익을 볼 것이라는 심리적인 기대감이 한몫을 했다. 주택업체들은 이같은 기대감을 실제 분양으로 이어가기 위해 안간힘을 쏟고 있다. 올 연말까지 서울 수도권에서 분양예정인 아파트만 해도 3만 7000가구에 달한다. ●연말까지 3만 7000가구 분양예정 지난 22일 문을 연 인천 논현지구 동시분양 모델하우스에는 평일에도 불구하고 인파가 몰려 모델하우스 주변까지 줄을 서야 했다. 논현지구에 분양하는 ㈜신영 모델하우스에는 이날 하루 1만여명의 인파가 몰렸으며 주말에는 쇄도하는 인파로 몸살을 앓았다. 지난 7월 초 화성 동탄신도시 시범단지 분양 이후 서울·수도권에서 처음 벌어진 현상이다. 부평에서 분양하는 LG건설의 모델하우스는 22일엔 한산했으나 주말에는 인파가 몰려 혼잡을 빚기도 했다. 부동산전문가들은 “인천의 분양시장이 다른 지역보다 침체돼 있는데도 불구하고 인파가 몰리는 것을 보면 행정수도 이전 무산에 따른 반사이익도 있지 않을까 생각된다.”고 말했다. 연말까지 서울에서는 모두 6547가구의 아파트가 일반 분양된다. 또 수도권에서 3만여가구가 분양된다. 여기에는 오는 28일 청약을 접수하는 인천5차동시분양 아파트 2419가구도 포함돼 있다. 인천·경기지역은 1만여가구의 미분양 아파트가 있어 분양에 어려움이 예상되지만 주택업체들은 신행정수도 특별법의 위헌 결정으로 수도권 주민들이 내집마련에 나서는 것 아니냐는 기대감을 키우고 있다. 이번 인천 5차 동시분양이 수도권 분양시장의 회복여부를 가늠하는 계기가 될 것으로 보인다. ●여기가 유망단지 인천동시분양에서는 논현지구 ㈜신영이 일단 수요자들의 눈길을 끄는데 성공했다.‘신영지웰’은 36∼78평형 985가구로 중대형으로 이뤄져 있다.78평형은 인천에서 지금까지 공급된 아파트 중 가장 큰 평형이어서 수요자들이 어떤 반응을 보일지 주목된다. 복층형으로 이뤄져 있다. 평당 분양가는 710만원대로 비교적 높다. 신동아가 간석동 이화아파트를 재건축하는 ‘신동아파밀리에’도 인천 5차 동시분양에 나선다.719가구로 22일 견본주택을 개관했다. 다음달 분양 예정인 송도신도시 인천도시개발공사 아파트도 관심을 끌 전망이다.32∼63평형 중대형 798가구의 대단지다. 논현지구에서는 신일이 38∼69평형으로 이뤄진 828가구를 분양한다. 경기도에서는 용인시 성복지구 경남기업 ‘아너스빌’이 이달 중 분양된다.1115가구 가운데 816가구가 일반 분양된다.327번 국도변에 있다. 성복지구에서는 서울과 가깝다. 금호건설은 성남시 중원구 성남동 3126 일대의 성남올림픽아파트를 재건축해 507가구 가운데 조합원분을 제외한 47가구를 일반 분양한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

최근 주거환경에 대한 관심 증가와 법원의 전향적 판결이 잇따르면서 일조권과 조망권이 새롭게 조명받고 있다. 이에 따라 사후 분쟁을 줄이기 위해 예방책이 마련돼야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 일조·조망권은 자연의 혜택으로 다툼의 대상이 아니었으나 인구의 도시 집중에 따른 건물의 고층·밀집화로 침해 논란이 끊이지 않고 있다. 환경·법조계에서는 자치단체에 중재·합의 권한을 부여해야 한다는 의견을 내놓아 눈길을 끈다. 지난달 1일 법원의 조망권 가치 인정 판결에 이어 지난 18일에는 일조권과 조망권 등 주거환경권의 가치가 주택가격의 20%라는 판결이 나와 주목받았다. 사안에 따라 제각각이었던 주거환경 권리금액의 가이드라인이 처음 제시된 것이다. 국세청은 내년부터 공동주택의 기준시가 산정시 조망권이나 소음정도 등 주택의 입지여건을 반영할 계획이다. 국내에서는 일조권의 경우 99년 5월 건축법 개정을 통해 기준이 마련됐으나 조망권에 대한 법적 근거는 아직 없다. 그동안 소극적 지원에 머물렀던 환경단체들도 목소리를 높이고 있다. 무분별한 소송 남발에 따른 사회적 비용의 증가와 또다른 문제를 야기시킬 수 있다는 우려 때문이다. 녹색연합 환경소송센터 박양규 사무국장은 “일조·조망권을 환경분쟁조정 대상에 포함시키는 것이 필요하다.”면서 “특히 건축법과 사전환경평가 등에 건축 전 일조영향평가를 실시토록 함으로써 사후 분쟁 소지를 줄여야 한다.”고 주장했다. 환경운동연합 황호섭 생태보전국장은 “시민들의 상담이나 문의가 늘어나고 있는 추세”라면서 “앞으로 환경운동 차원에서 접근이 활발하게 이뤄질 것으로 예상된다.”고 말했다. 법원의 전향적 판결로 건설업자들의 부담증가, 책임강화와 함께 무분별한 소송 남발도 우려된다. 환경단체 등에서는 일반 주거지에 집중된 침해소송이 오피스텔이나 상업지구 내 근린시설 주거지로까지 확대될 것으로 내다보고 있다. 또 내집 주변에 다른 건물이 들어오는 것을 막는 ‘님비’현상도 초래할 수 있다는 지적이다. 이에 따라 건축계와 법조계도 자치단체가 운영 중인 건축분쟁조정위원회의 기능이 유명무실해 이 기구의 역할강화를 요구하고 있다. 박승기기자 skpark@seoul.co.kr

오는 29일이면 ‘10·29 부동산종합대책’이 나온 지 한돌이 된다. 1년 전에 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 내놓은 정책은 전례가 없는 고강도 처방이었다. 주택거래신고제와 재건축개발이익 환수제 등 주택공개념제도의 도입과 보유세 강화 등 각종 부동산세제 개혁이 바로 그것이다. 치솟는 집값을 잡기 위한 궁여지책이었지만 이 대책은 부동산 시장을 ‘거래중단’ 상태에 빠뜨리면서 건설경기 경착륙 논란을 불러왔다. 게다가 최근 헌법재판소의 신행정수도 건설 위헌결정으로 그동안 부동산시장을 이끌었던 충청권마저 ‘공황’상태에 빠졌다. 정부는 충청권 부동산 시장의 공황상태가 다른 지역은 물론, 침체상태인 일반 경기까지 확산되는 현상을 차단하기 위해 고심하고 있다. 이런 상황을 감안할 때 정부의 부동산정책이 부양책으로 전환되는 것이 아니냐는 분석도 나오고 있다.10·29대책이 너무 충격이 컸던데다 행정수도 이전 위헌결정이란 새 변수가 등장했기 때문이다. ●10·29의 빛과 그림자 10·29대책이 집값을 잡는데는 즉효약이었지만 이로 인해 정부가 치른 대가도 혹독했다. 대책 이후 1년만인 이달 22일 현재 전국적으로 집값은 2.2% 하락했다. 특히 재건축아파트는 강남구가 8.2%, 강동구 6.98%, 강서구 7.19%, 송파구는 4.96%씩 하락했다. 특히 집값 상승 때마다 단골메뉴로 등장했던 서울 대치동 은마아파트는 31평형이 지금은 5억 8000만원대로 1년전보다 1억 5000만원 이상 빠졌다. 인근의 개포주공 3단지 11평형도 1년 전 4억 7000만∼4억 8000만원선이었으나 요즘은 3억 1000만∼3억 2000만원선이다. 주택거래신고제 실시로 취득·등록세를 실거래가로 내게 됨에 따라 주택시장은 거래가 올 스톱 상태에 빠졌다. 문제는 이같은 대책은 정부가 주택경기 부양을 통해 경기진작을 꾀했던 불과 1∼2년 전의 정책기조와 완전히 다르다는데 있다.2001∼2002년까지만 해도 중도금 무이자나 이자후불제, 주택담보대출 비율 등에 별달리 규제를 하지 않았던 정부가 10·29대책을 통해 고강도 대책을 내놓자 아예 시장이 얼어붙어 버린 것이다. 뒤늦게 나온 이같은 고강도 대책은 투기수요는 물론 실수요까지 꺾어버렸다. 이로 인해 수도권 지역에 입주대란이 가시화됐다. 수도권 지역에 새로 지어진 아파트의 60%는 비어 있는 상태다. 입주대란은 부산, 대구 등에서도 나타났고, 잔금납입 지연은 건설업체의 경영난으로 이어지고 있다. 실제로 10·29대책 이후 1년사이에 부도난 일반 건설업체 수는 전년보다 29개 늘어난 123개나 됐다. 또 미분양 물량은 5만가구에 달한다. 수도권에만 1만여가구나 쌓여 있다. 서울 강남권에 정책의 초점이 맞춰졌지만 실질적인 피해는 다른 지역에서 보는 역효과도 나타났다. 대책 이후 서울의 집값은 1.5% 하락했지만 지방은 2.6%나 떨어졌다. 또 평형별로는 서울의 경우 51평형 이상 대형 아파트는 대책에도 불구하고 4.48% 오른 반면 서민이 주로 사는 20평 이하는 6.04%나 떨어졌다. ●돌발변수로 기로맞은 부동산정책 정부는 10·29대책 등 일련의 투기억제책으로 건설경기 경착륙이 우려되자 건설경기 연착륙 대책을 준비 중이었다. 여기에는 행정수도 이전 등 충청권 개발도 포함돼 있었다. 물론 이 대책은 주택거래신고제 등 10·29대책의 골간은 건드리지 않는다는 대원칙이 전제돼 있었다. 그런데 건설경기 연착륙 대책 가운데 하나였던 신행정수도 건설이 헌재의 위헌 결정으로 급브레이크가 걸린 것이다. 위헌 결정으로 충청권 부동산시장은 투자자·보유자 모두 심리적 공황상태에 빠지면서 거래는 중단됐다. 이미 분양된 아파트도 해약문의가 빗발치고 있다. 특히 충청권을 불황타개의 돌파구로 삼았던 주택업계는 연말까지 이곳에서 1만 5000여가구의 아파트를 분양할 계획이었으나 차질을 빚게 됐다. 충청권 특수를 노리고 2003,2004년 서울·지방에서 충청권으로 본사를 옮긴 30여개 일반건설업체도 난감한 상황이다. 가뜩이나 어려운 부동산 시장이 장기침체로 들어서는 것 아니냐는 우려의 소리도 높다. 정부는 충청권 건설·부동산시장의 패닉현상이 다른 곳으로 확산되지 않도록 각종 대책을 마련하고 있다. 광주나 부산 등의 투기과열지구 해제도 검토 중인 것으로 알려졌다. 기업·혁신도시의 건설속도도 빨라질 전망이다. 그러나 문제는 이들 정책만으로 침체의 늪에 빠진 부동산시장이 움직일 것 같지 않다는 것이다. 세중코리아 김학권 대표는 “그동안 충청권이 주택시장에서 차지하는 비중이 매우 컸는데 위헌 결정으로 정부 부동산정책의 분수령이 될 것”이라면서 “다만, 방향전환을 하든 안 하든 다음대책은 10·29대책처럼 시장을 한꺼번에 죽이거나 살리는 극단적인 것은 아니었으면 한다.”고 지적했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “시장이 지나치게 과열되는 것도 안 되지만 지금은 너무 죽어 있다.“면서 “정부의 대책이 절실한 시점”이라고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “투기과열지구의 일부 해제 정도로 시장이 살아날지 의문”이라며 “10·29대책의 일부 조항도 필요하다면 손질할 필요가 있다.”고 설명했다. 그러나 이같은 부동산관련 규제 완화에 대한 반발도 만만치 않아 정부가 어떤 결정을 내릴지 관심을 모으고 있다. 경기도 못 살리고 어렵게 잡은 집값마저 놓칠 수 있기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 내년에 공급 예정인 성남 판교 신도시에 채권입찰제와 원가연동제를 적용키로 함에 따라 무주택자들이 청약 기대감을 한껏 부풀리고 있다. 두 제도의 도입으로 전용면적 25.7평 초과 주택의 분양가는 올라가겠지만 그 이하 규모의 아파트는 분양가가 평당 800만원대로 내집 장만과 함께 당첨시 최소 1억원 가량(33평형 기준) 차익도 기대된다. 그러나 무주택자라고 기다리고 있다가 그냥 청약에 나서면 아파트가 굴러 들어오는 것은 아니다.위치,평형대 등을 고려한 나름의 전략이 필요하다.특히 청약저축 가입자는 청약예금으로 바꿔 청약해야 할지도 결정해야 한다. 무주택자가 아닌 경우 판교대신 다른 지역을 공략하는 것도 한 방법이다.성남시 지역 우선에다가 무주택우선 등을 감안하면 실제로 1순위자들이 청약할 수 있는 아파트는 전무하다시피하기 때문이다. ●공급 어떻게 이뤄지나 판교 신도시는 투기과열지구다.따라서 무주택 우선청약제도가 적용된다.전용면적 25.7평 이하의 아파트 가운데 75%를 무주택자에게 우선 분양한다.35세 이상 무주택자 세대주로 과거 5년간 아파트 당첨 사실이 없어야 한다. 판교 신도시에는 지역 우선 공급제도 적용된다.택지지구가 아닌 경우 초기 분양물량의 대부분이 지역 거주자에게 우선 청약권이 주어지지만 택지지구인 판교는 이 가운데 30%만 지역거주자에게 우선권을 부여한다.또 지역 우선청약 물량 중 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%는 무주택자 세대주에게 우선 청약자격이 주어진다. 이후 남은 물량을 놓고 지역우선청약에서 탈락한 지역 무주택자와 서울·수도권 무주택자가 경합을 벌인다.이쯤에서 전용면적 25.7평 이하 물량은 거의 소진된다.대략 1순위자에게 돌아갈 물량은 2000가구안팎이 될 전망이다. 따라서 청약통장을 지금 마련하는 것은 판교청약에는 시기적으로나 당첨 확률면에서 무리다.다만,청약관련 통장은 이자율도 높고 내집 장만의 지름길인 만큼 이 기회에 만들 필요는 있다. ●무주택우선 대상을 정확히 알자 무주택우선 청약제도는 투기과열지구에서 공급되는 민영주택이나 중형국민주택에만 해당이 된다.따라서 투기과열지구 아파트 가운데 25.7평이하 물량의 75%는 만 35세이상 5년이상 무주택 세대주에게 우선권이 주어진다. 대체로 청약예금은 수도권은 300만원짜리,서울은 600만원짜리 가입자로서 무주택 5년 이상 세대주라면 무주택우선분양 자격을 갖췄다.그러나 이런 아파트는 3000∼4000여가구에 달할 것으로 토지공사와 주택공사에서는 보고 있다. ●청약저축은 그들만의 리그? 대부분의 통장 소지자들은 청약저축 가입자가 무주택우선공급의 혜택을 독점하는 것으로 알고 있다.그러나 이것은 잘못 알려진 것이다.민영아파트 분양방식은 1가구 다주택만 아니라면 주택의 유무를 떠나 청약관련 통장에 가입해 2년이 경과하는 등 일정자격 요건을 갖추면 1순위 자격을 준다. 그러나 무주택 우선 분양제도는 투기과열지구에 한해 과거 5년 이내에 자신은 물론 세대원이 아파트에 당첨된 사실이 있거나 집이 있는 경우는 1순위에서 배제시킨다. 또 이 자격을 갖췄더라도 만 35세가 넘어야만 우선청약자격을 준다.중소형 아파트에 대한 무주택자의 청약기회를 확대한 것이다. 문제는 청약저축은 이런 규칙과는 별개로 움직인다는 점.청약저축은 가입한 지 2년이 지나 1순위가 됐더라도 누적 가입연도와 불입금액에 따라 순위가 정해진다.실제로 청약저축은 1순위 가운데 경쟁이 발생하면 40㎡ 국민주택의 경우 5년이상 무주택 세대주로서 60회 이상 불입한 사람 가운데 저축총액이 많은 경우가 우선권이 부여된다.그 다음으로는 3년 이상 무주택자로 저축 총액이 많아야 한다. 청약저축 가입자들이 청약할 수 있는 아파트는 대체로 주택공사나 지자체에서 분양하는 공공분양 아파트나 공공임대 아파트다.또 민영 아파트라도 국민주택기금을 지원받는 아파트라면 청약저축 가입자가 청약을 할 수 있다. 판교에서도 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받게 되면 청약저축 가입자가 이 아파트에 청약할 수 있지만 판교에서 국민주택기금을 지원받는 아파트는 거의 없을 것으로 보인다.따라서 청약저축 가입자는 별도의 청약전략을 마련해야 한다는 것이다.청약저축 가입자 가운데 누적가입 연도수가 짧거나 불입금이 적으면 통장을 청약예금으로 전환하는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 민영주택에 청약저축 가입자들이 청약할 수 없다고 해서 청약저축 가입자들이 곧바로 청약예금으로 전환하는 것은 성급하다고 할 수 있다.민영주택 가운데 무주택 우선분양 대상인 25.7평 이하 아파트 물량이 많다면 모르지만 그렇지 않다면 신중해야 한다. 금융결제원 박남수 부부장은 “청약저축에서 예금으로 전환하는 것은 판교분양 시점에서 공공분양 아파트와 무주택우선 대상 민영주택 아파트 수를 비교한후 천천히 결정해도 늦지 않다.”고 말했다. 청약통장은 청약저축이나 부금의 청약예금으로의 전환은 가능하지만 저축에서 부금으로,예금에서 저축이나 부금으로,부금에서 저축으로의 전환은 불가능하다.또 저축에서 예금으로 전환하면 같은 평형은 곧바로 청약이 가능하지만 불입액을 늘리면 1년을 기다려야 1순위가 된다는 점도 알아둬야 한다. ●임대아파트 청약전략은 판교에서 공급되는 2만 9700가구 아파트 가운데 단독주택은 2700여가구,주상복합아파트는 약 500가구에 달할 전망이다.정확한 건립 규모는 이달 하순이 돼야 결정이 될 것으로 보이지만 이들 물량을 빼고 남는 아파트는 대략 2만 6500여가구이다.정부는 판교 신도시에 소형(임대아파트 포함)과 중형,대형의 비율을 3대 3대 3으로 계획하고 있다. 전체 물량 가운데 30%는 임대아파트를 지어야 한다.현재 영구임대 성격의 국민임대아파트는 6000가구를 짓기로 결정된 상태다. 공공임대는 대략 2000∼3000여가구가 지어질 것으로 보인다.청약저축 가입자들이 노릴 만한 아파트 평형은 18∼33평형대가 될 것으로 보인다. 공공임대의 경우 5년 임대후 분양전환되는 아파트인 만큼 분양아파트나 마찬가지이다.치열한 경쟁이 예상된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr