“없이 살지만 우리끼리라도 서로 챙기면서 도와야지요.” 품안을 파고드는 세밑 겨울바람에 몸이 잔뜩 오그라드는 28일 오후.30m쯤 떨어진 곳에서 33층짜리 주상복합건물 신축공사가 한창인 서울 용산구 용산5가동 한 식당에 주민 15명이 모여 김이 모락모락나는 쌀죽과 라면을 후후 불어가며 먹고 있었다. 이들은 지난해 11월부터 시작된 ‘용산공원 남측 도심재개발사업’으로 당장 쫓겨날 처지에 놓인 용산5가동 19번지 철거촌 세입자들이다. 가진 것 없는 이들이지만, 이렇게 가끔씩 음식을 추렴하는 나눔의 미덕으로 서로를 돌본다. 식당 주인 한미자(52·여)씨는 “쌀이 조금이니 양을 늘리려 죽을 끓였다.”고 말하고 “죽맛이 아니라 이웃간의 정을 주는 맛으로 먹는다.”며 살짝 미소를 지었다. ●죽으로 때워도 인심은 부자들보다 따뜻 이 일대에는 지난해 10월까지만해도 400여가구가 옹기종기 모여 살았다. 주로 저소득층이나 독거노인들이었지만 인정만은 어느 부자동네보다 훨씬 따뜻했다. 하지만 2001년 7월 서울시가 용산개발계획을 세운 뒤 지난해 11월28일 재개발조합이 갑자기 사업승인통지서를 내밀며 “3개월 안에 나가라.”고 통보해 오면서 이들의 삶은 절박해졌다. 지금은 대부분 주민들이 철거용역반원들의 횡포에 쫓겨 뿔뿔이 흩어지고 정말 갈곳없는 40여가구 100여명만 남아 있다. 김옥순(66·여)씨는 전기가 끊겨 불이 들어오지 않고 연탄불조차 제대로 때지 못하는 4평짜리 쪽방에서 손자 세호(10)와 손녀 혜선(8)이를 키우며 근근이 살고 있다. 아이들 밥은 이웃들에게 얻어 먹이고 있지만 한겨울에 얇은 홑이불만으론 아이들을 재울 수가 없어 밤이면 서로의 체온으로 추위를 달래는 처지다. 다른 철거촌이나 쪽방촌과 달리 용산5가동은 세간에 알려지지도 않아 이제까지 도움의 손길조차 없다. 김씨는 “나야 이제 다 살았지만 저 어린 것들을 봐서라도 그냥 내몰릴 수 없지 않으냐.”면서 “어떻게든 새해에는 아이들이 따뜻하게 등을 누일 수 있는 한평 공간이라도 생겼으면 좋겠다.”고 되뇌었다. ●문 뜯긴 냉골서 스티로폼으로 바람 막아 19번지에는 홀로 살아가는 사람들이 많다. 갈 곳없는 이들에겐 그나마 이웃들의 정이 삶의 영양제다. 23년 동안 노동 일을 하며 19번지에 살아온 배춘근(54)씨는 지난 8월 철거용역반원들의 명도집행으로 집이 무너지는 것을 눈뜨고 지켜봐야 했다. 가족들이 뿔뿔이 흩어진 뒤 배씨는 지금 2평 남짓한 주인없는 쪽방에 들어가 혼자 살고 있다. 방문도 뜯겨나가 스티로폼으로 바람을 막아야 하는 골방에서 항상 이불을 덮고 지내는 처지라 몸은 어디 하나 성한 곳이 없다. 그렇지만 마냥 외롭지만은 않다. 보온병에 끓인 죽을 넣어 끼니를 챙겨주고, 병원이라도 가보라며 쌈짓돈을 찔러주는 이웃들이 남아 있기 때문이다. 틈틈이 배씨를 돕고 있는 심순자(52)씨는 “서로 돕지 않으면 다같이 무너지지 않겠느냐.”면서 “새해에는 천막이라도 ‘내집’이라 생각하고 모두가 편히 발 뻗을 수 있는 공간을 갖고 싶다.”고 소박한 소망을 밝혔다. 이재훈기자 nomad@seoul.co.kr

조흥은행의 ‘베스트 장기주택마련 주식투자신탁’은 내집 구입을 위한 자금 마련은 물론, 비과세·보험 무료가입 등 ‘1석3조’의 재테크상품이다. 매월 목돈이 들어가는 부담 없이 1회 불입액이 5만원 이상이면 분기별 300만원 한도 내에서 적립할 수 있다.7년 이상 불입하면 이자소득세 및 소득공제 혜택을 받을 수 있다.7년 만기가 지나도 비과세 혜택을 그대로 누리면서 평생 동안 연장이 가능하다. 또 상품 가입자 모두를 대상으로 최고 5억원 한도의 상해보험도 무료로 가입해 준다.

내년 상반기부터 미분양 아파트를 매입, 임대 사업을 벌이는 사업자에게 각종 세제 혜택이 주어진다. 과거 금융위기때 미분양 아파트를 줄이기 위해 사용됐던 세제 혜택들이 이번에도 다시 주어질 것으로 보인다. 이에 따라 서울·수도권 지역 미분양 아파트 가운데 임대사업용으로 활용 가능한 중소형 아파트에 수요자들이 많이 몰릴 것으로 보인다. 특히 서울에서는 재건축 소형 의무비율에 따라 25.7평 이하를 60% 짓도록 돼 있어 10∼20평형대 소형 아파트가 내년부터 크게 늘어날 전망이다. 중소형 아파트는 부동산 경기가 좋지 않은 데다가 비싼 분양가 등으로 미분양이 나는 경우가 많다. 대신 대부분 강남권에 자리잡고 있어 임대에는 큰 어려움이 없다는 것이 장점이다. ●2가구이상 매입 세무서에 등록해야 임대사업을 하려면 본인이 소유하고 있는 주택 외에 2가구 이상의 주택을 매입해 관할 세무서에 임대사업자로 등록을 해야만 세금혜택을 받는다. 또 임대 개시 10일 전에는 임대사업자 거주지 구청 주택과에 계약기간, 보증금, 임대료를 신고해야 한다. 세무서에도 임대개시 후 3개월 이내에 임대조건을 신고해야 한다. 임대사업자에 대한 세금면제 혜택은 금융위기를 전후해 생겼다. 그러나 지금은 시효가 만료돼 새로 진입하는 사업자에게는 혜택이 돌아가지 않는다. 실제로 미분양 매입 임대는 1998년 3월1일부터 같은 해 12월 말일 사이에 매입한 미분양 주택에 대해서만 세금 감면 혜택이 주어진다. 현재 상태에서는 미분양 주택을 사서 임대사업을 해도 세제 혜택은 받을 수 없다. 따라서 정부가 새롭게 미분양 임대사업자에 대한 세제혜택 부여 방안을 확정했을 때 임대사업에 착수해야 한다. 현재 정부가 마련 중인 대책은 과거 미분양 주택 매입임대사업자에게 주었던 것과 비슷한 수준이 될 전망이다. 특히 국민주택규모 이하의 주택에 대해서는 과거처럼 취·등록세를 절반가량 감면해 주고,5년 임대후 팔면 양도세를 전액 감면해주는 선이 될 것으로 업계에서는 전망하고 있다. ●수익성은 별로, 세제혜택에 주목하자 서울의 경우 임대사업자의 임대소득이 연 5∼6%선에 그치는 경우가 대부분이다. 일부는 이자율에도 못 미쳐 ‘역마진’이 발생한다고 하소연하기도 한다. 전세물량이 풍부한 데다가 경기침체로 수요가 크게 줄었기 때문이다. 물론 역세권으로 입지여건이 좋은 곳은 연간 8∼10%의 고수익을 내기도 하지만 그런 경우는 드물다. 임대사업자는 월세를 선호하지만 아예 월세보다는 전세로 전환하는 경우도 많다. 목돈이 들어가는 임대사업만을 목표로 하기에는 무리가 따른다는 것이다. 그러나 임대사업때 주어지는 세제혜택을 주목할 필요가 있다. 강남권 등의 미분양 주택을 사서 5년가량 임대사업을 한 후 팔때 양도세를 면제받게 되면 여기서 생기는 차익이 만만치 않을 수 있기 때문이다. 실제로 강남권의 아파트 시세는 바닥권에 근접하고 있는 추세다. 내년에 바닥권에 도달했을 때 소형 아파트를 사서 임대사업을 하게 되면 그 과정에서 가격이 오를 수 있고, 이 때 시세차익을 누릴 수 있기 때문이다. ●강남 재건축 소형의무화 물량 노릴만 전통적으로 임대사업은 역세권 소형평형이 강세를 보였다. 역세권은 미래가치를 평가함에 있어 가장 우선 순위에 드는 만큼 무엇보다 인근 전철이나 버스 같은 교통편리성이 우선돼야 한다. 다만, 이런 역세권 아파트는 미분양이 그리 많이 나지 않는다는 것이 약점이다. 따라서 강남권 재건축 아파트 가운데 소형 의무비율에 따라 마지못해 지어지는 소형아파트가 투자대상으로는 적격이라는 분석이다. 이들 아파트는 미분양이 많이 나기 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “세금과 관련, 임대소득의 경우 종합소득세에 합산 과세되고, 주택의 보유수에 따라 세금이 달라지기 때문에 임대사업에 앞서 세금 문제는 반드시 꼼꼼히 따져 봐야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

종합부동산세와 1가구3주택자 양도소득세 중과 등으로 부부가 공동명의로 부동산을 등록하는 행위가 성행하고 있다. 절세 차원에서 남편과 부인 단독으로 보유 중이던 주택을 부부의 공동 명의로 바꾸는 것이다. 경우에 따라 세금을 줄일 수 있지만 공동명의가 증여세 절세액을 웃돌 수도 있다. 공동명의는 일반적으로 양도소득세를 절약할 수 있다. 양도세는 매입가와 매도가 차액에 대해 부과되는 세금으로 매입일에서부터 매도일까지의 기간을 기준으로 1년 미만은 50%,1∼2년 미만 40%,2년 이상은 9∼36%의 세율로 과세된다. 예를 들어 2년 이상 보유한 부동산을 팔아 양도차익으로 1억원이 발생했다면, 단독명의로 취득했을 경우 1억원에 대해 36%의 누진세율을 적용, 양도세는 2316만 6000원(주민세 포함)이 된다. 반면 5대5 지분인 공동명의로 된 부동산을 팔아 양도차익이 1억원 발생했다면 차익 1억원이 아닌 각자의 지분 5000만원에 대해 각각 27%의 누진세율을 적용, 양도세가 1648만 4000원(각 824만2000원×2)이 된다. 공동 명의가 단독 명의보다 668만원이 절세되는 셈이다. 공동명의의 이점은 양도세뿐만이 아니다. 종합부동산세도 낮아진다. 종부세는 과표가 클수록 세금이 늘어나는 누진구조여서 공동명의를 하면 과표가 분산돼 세율이 낮아진다. 주택 종부세는 개인별 주택 기준시가를 합쳐 9억원 이상이면 부과된다. 기준시가 16억원인 아파트의 경우 5대5 지분으로 공동명의를 하면 종부세는 내지 않아도 된다. 따라서 공동명의가 주택을 팔 때 내야 하는 양도세를 줄여주는 반면 상황에 따라 증여세와 취·등록세가 더 많을 수 있다. 1가구 1주택 비과세 대상이라면 굳이 공동명의를 하지 않아도 된다. 양도 차익이 작은 경우에도 세금 분산효과를 기대할 수 없으므로 번거롭게 공동명의를 할 필요가 없다. 게다가 공동명의는 증여 형식이므로 증여 재산의 액수가 커 증여세 부담이 많이 나올 수 있다. 공동명의를 하기 전에 증여세, 취·등록세를 합친 금액과 양도세 절감액을 비교해야 한다. 양도세 절감액이 크지 않으면 공동명의가 오히려 손해일 수 있다. 내집마련정보사 김정용씨는 “종합부동산세를 피하기 위해 공동 명의를 무턱대고 할 것이 아니라 꼼꼼히 따져보고 하는 것이 소탐대실의 우를 범하지 않는 길이다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“소비를 늘려야 경제가 산다!” 지속적인 경제성장을 위해 중국 정부가 소비 활성화 대책을 고심하고 있다고 파이낸셜타임스(FT)가 15일 보도했다. 중국 국내총생산(GDP)이 성장하는데 소비가 기여하는 비중은 1990년대에는 45%였지만 지난 4년 동안에는 33%로 뚝 떨어졌다. 반면 저축률은 지난해 44%로 한국(32%), 타이완(26%)보다 높은 세계 최고 수준을 기록했다. 더욱이 베이징과 상하이 등 소득수준이 높은 대도시에서는 저축률이 50%가량 됐다. 중국인들이 은행에 예금한 총액은 1조달러를 넘는다. 이처럼 엄청난 현금을 보유하고 있는데도 중국인들이 소비를 꺼리는 주요 원인은 우선 내집 장만에 대한 부담 때문이라고 신문은 분석했다. 상하이 주민의 30%만이 현대식 주택을 갖고 있을 정도로 대도시를 중심으로 주택난이 심각하다. 때문에 중국인들은 새 집을 마련하기 위해 저축에 몰두하고 있다는 것이다. 집 문제가 해결된다고 해도 소비가 바로 늘어나지는 않을 것으로 보인다. 이미 집을 사는데 충분한 돈을 모은 사람들도 앞으로 건강·연금·교육 등과 관련된 비용이 갑자기 늘어날 것을 걱정하면서 지갑을 닫고 있다. 특히 경제·사회적 격변기를 겪어온 45세 이상의 장년층들은 ‘무슨 일이 벌어질지 모른다.’는 생각에 저축을 우선시하는 성향이 몸에 배어 있다. 이런 상황에서 중국 정부는 소비를 장려하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 집을 갖고 있는 25∼45세의 중산층을 공략 대상으로 삼고 있다. 소비를 늘릴 수 있는 방안의 하나로 5월과 10월, 각각 1주일 동안의 연휴를 실시했지만 단기적인 효과를 거두는 데 그친 것으로 나타났다. 중국 정부는 또 고정자산투자 전체규모를 통제하고 투자구조를 선진화하겠다는 방침을 밝혔다. 투자 위주의 경제성장에서 벗어나 소비에 더욱 무게를 두겠다는 의도다. 장택동기자 taecks@seoul.co.kr

내년부터 한국주택금융공사의 주택담보장기대출(모기지론) 한도가 기존의 2억원에서 3억원으로 확대돼 서민·중산층의 내집 장만이 한결 나아질 전망이다. 모기지론 한도 확대로 금융비용 부담이 줄어드는 데다 집을 마련하려는 실수요자도 늘어 침체된 부동산시장이 활성화될 수 있을 것으로 기대된다. 이럴 경우 그동안 실물시장(부동산)과 금융시장(가계부채 등)의 침체로 빚어진 경기악순환의 고리가 끊기면서 소비진작에도 다소 도움이 될 것이란 관측이다. 하지만 부동산투기 심리를 부추긴다는 우려도 적지 않다. ●서민·중산층 내집마련 나아질듯 모기지론 한도를 2억원에서 3억원으로 확대하는 내용의 주택금융공사법 개정안이 의원입법으로 국회 재정경제위원회에서 사실상 확정된 상태다. 본회의를 통과해 내년부터 시행에 들어가면 무주택 또는 1주택자는 6억원 이하의 주택을 구입할 때 금융기관에서 최고 3억원의 자금을 10년 이상 낮은 금리(5%대)로 대출받을 수 있게 된다. 그동안에는 모기지론의 대출 한도 부족으로 주택매입을 하지 못해 어려움을 겪은 서민·중산층이 적지 않았었다. 실제 국민은행이 최근 조사한 ‘서울지역 아파트 평당 매매가격 현황 및 대출한도 부족액’ 실태에 따르면 서울 용산구의 42평형 6억원짜리 아파트의 경우 4억 2000만원(대출한도 70% 적용)까지 주택담보대출이 가능하지만, 주택금융공사의 대출한도가 2억원으로 제한돼 있어 나머지 2억 2000만원은 대출받을 수 없는 등 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됐다. 반대로 주택금융공사는 올해 모기지론 판매 목표를 4조 5000억원으로 잡았지만, 지금까지 판매액은 2조 9000억원에 그쳤다. 한도가 낮은 탓에 돈을 빌려주고 싶어도 빌려주지 못했다는 얘기다. ●금융·부동산시장에 득될까 경제전문가들은 부동산시장은 정부의 강도높은 10·29 부동산대책으로 얼어붙었고, 금융시장은 주택담보대출 등 가계부채 문제로 꼬여 자금배분 기능을 상실해 왔다고 말한다. 따라서 모기지론의 한도 확대는 주택거래를 활성화하는 계기가 되고, 한편으로는 주택구입자에 대한 금융비용 부담을 덜어주는 일석이조의 효과를 거둘 것으로 보고 있다. 금융연구원 최공필 박사는 “지금의 경기침체는 소비가 살아나지 않고 있기 때문”이라며 “모기지론 한도 확대는 얼어붙은 부동산 및 금융시장의 활성화에 기폭제가 될 것으로 본다.”고 말했다. 그러나 모기지론이 실질적인 효과를 거두기 위해서는 6억원으로 제한된 주택가격의 범위를 더 늘리고, 대출기간도 10년짜리보다는 20∼30년짜리로 적극 유도해야 한다고 말했다. ●부작용 우려도 만만찮아 일각에서는 모기지론은 서민·중산층의 내집마련을 위한 것으로, 한도를 늘리는 것은 당초의 취지와는 맞지 않는다고 반박한다. 특히 한도 확대의 여파로 자칫 부동산투기 심리를 유발할 수 있다고 말한다. 한 시중은행 관계자는 “주택금융공사의 모기지론과 금융권의 주택담보대출의 영역이 중복되는 것은 바람직스럽지 않다.”며 “특히 모기지론 한도 확대로 주택매매가 활성화될 수 있을 것으로 말하지만, 이는 주택가격의 전망이 불투명해 장담할 수 없는 일”이라고 반박했다. 국회 재경위 현성수 수석전문위원은 “모기지론 대출한도를 높일 경우, 저소득층 서민주택금융은 오히려 위축될 수 있다.”면서 “주택금융 신용보증지원 강화 등 저소득층 지원책, 향후 금리변동에 따른 개인손실 최소화 등 제도적 보완이 병행돼야 한다.”고 말했다. 주병철 김태균기자 bcjoo@seoul.co.kr

“더블 환승역을 찾아라.” 2개 이상의 환승이 가능한 지하철역 주변이 새로운 투자처로 주목받고 있다. 깊어지는 부동산 경기불황으로 단순 역세권마저 한파를 타면서 나타나는 현상이다. 매매가와 전세가가 떨어지는 대세속에서도 역세권 중의 역세권인 더블 환승 지하철역 주변 단지는 나홀로 호황을 누리고 있다. ●환승 역세권도 양분화 환승 역세권은 지금까지 어느 곳이나 확실한 부동산 투자처였다. 하지만 역세권도 장기 불황 앞에 그 위치가 흔들리면서 양분화되고 있다. 단순 환승역과 더블 환승역으로 나뉘고 있는 것. 더블 환승역이란 2개의 환승역을 걸어 이용할 수 있거나 지하철·전철의 노선들이 겹치는 곳이다. 유동 인구가 상대적으로 많아 상가와 편의 시설이 많고, 인근 방문지의 진·출입이 편리하며 서울, 수도권, 지방과의 연결도 한결 쉽다. 따라서 이들 환승역 주변은 인근 시세보다 가격이 높다. 하지만 저평가된 아파트도 있어 꼼꼼히 살펴 매입하면 최소한 손해는 보지 않는다. 내집마련정보사 장은혜씨는 “부동산 투자에서의 기본 테마는 역세권”이라면서 “역세권 중에서도 2개 이상 지하철역이 교차되는 환승역이나 2개 이상의 지하철역을 걸어 이용할 수 있는 더블 역세권 주변 아파트는 편리한 교통으로 단연 으뜸”이라고 말했다. ●내년 3월까지 4700여가구 분양 예정 지하철 5호선과 6호선이 지나는 마포구 공덕역 일대는 대표적인 더블 환승 역세권이다. 여의도, 광화문과 용산, 상암동으로 연결되는 사통팔달의 입지로 강북의 다른 지역보다 시세가 높게 형성돼 있다. 또 전철 1·4호선 이촌역의 건영2차 한가람, 옥수역에서 4∼5분여 거리인 중앙하이츠와 2·3호선 교대역 서초래미안은 불황에도 보합세를 유지하는 등 역세권 덕을 보고 있다. 내년 초에 입주하는 서초동 롯데캐슬리버티의 경우 총 132가구의 소규모 단지임에도 불구하고 최고 1억 4000만원의 웃돈이 붙어 있다. 이곳은 2호선 교대역과 3호선 남부터미널역이 걸어 5분 이내다. 성동구 응봉동 대림아파트는 국철 응봉역이 도보 3분, 지하철 2호선 왕십리역과 5호선 행당역이 도보 10분 이내여서 인근 아파트보다 높은 시세를 형성하고 있다. 노원구 공릉동 두산힐스빌도 6호선 화랑대역과 7호선 태릉입구역을 가까이서 이용할 수 있어 전세 물량이 모자랄 정도로 인기가 높다. 내집마련정보사 집계에 따르면 이달부터 내년 3월까지 서울·수도권 더블 환승역권에서 공급 예정인 아파트는 4700여가구에 달할 것으로 집계됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

신규 주택담보대출(모기지론) 증가 등으로 가계빚의 절대 규모는 늘고 있지만, 증가율은 둔화되는 추세다. 하지만 월소득 150만원 미만의 저소득층 가구의 연소득 대비 대출금액 비율(DTI)은 갈수록 높아져 저소득층이 가계빚의 악순환 고리를 벗어나지 못하고 있다. ●6월보다 1.7% 늘어… 모기지론 증가 탓 한국은행이 6일 발표한 ‘2004년 3·4분기중 가계신용 동향’에 따르면 지난 9월말 현재 가계신용잔액은 465조 2040억원으로 사상 최대 규모를 기록했다. 이는 지난 6월말에 비해 7조 1874억원,1.6%가 늘어난 수치다. 전년동기 대비로는 5.7% 증가했다. 가계신용 잔액을 올해 11월의 전체 가구수로 나눈 가구당 채무는 2993만원으로 3000만원에 육박하고 있다. 3·4분기 가계신용잔액 가운데 가계대출은 441조 1968억원으로 지난 6월 말보다 1.7% 증가했는데 이는 모기지론이 꾸준히 확대되고 있는 것이 주요인이라고 한은은 설명했다. 가계대출과 소비자들의 판매신용을 합한 금액인 가계신용은 1999년말 214조원에서 2001년말 342조원,2003년말 448조원 등으로 매년 두 자릿수의 급격한 증가세를 보였으며 지난해부터 증가율이 한 자릿수로 둔화됐으나 매분기 수조원대의 증가세를 이어가고 있다. 판매신용(외상구매) 잔액은 24조 72억원으로 1.0% 2501억원이 감소했다. 한편 국민은행 연구소가 이날 발표한 ‘2004년도 주택금융수요실태’ 조사 결과에 따르면 조사대상인 전국 3445가구의 DTI는 지난해 1.67배보다 다소 낮은 1.55배로 집계됐다. ●저소득층 빚 악순환 심화 그러나 월소득 150만원 미만의 저소득층 가구는 4.84배로 지난해(3.71배)보다 크게 높아졌다.DTI 비율의 증가는 소득에 비해 집을 사면서 끌어쓴 금융기관 차입이 더 많이 늘어났다는 의미다. 월소득 대비 월상환액 비율(PTI)도 평균 16.0%로 지난해 14.9%보다 소폭 높아졌다. 특히 월소득 150만원 미만의 경우 지난해 29.7%에서 40.4%로 급등했다. 저소득층일수록 돈도 많이 빌리고 많이 갚는다는 얘기다. 한편 조사대상 가구들은 내집 마련에 평균 6.8년이, 자녀 성장 등의 이유로 주택을 옮기는 데 8.8년이 걸린 것으로 조사됐다. 최근 3년간 25% 정도가 평균 1억 6928만원에 주택을 구입했으며, 이들의 61.5%가 금융기관에서 평균 5658만원을 대출받았다. 주병철 김미경기자 bcjoo@seoul.co.kr

서울 북부지역의 아파트값 하락세가 멈추지 않고 있다. 사자와 팔자 수요 모두 주춤거리며 거래가 끊겼다. 전세 거래도 비수기에 접어들어 뚝 끊겼다. 동대문구 아파트값은 매매가 0.20%, 전세가는 0.23% 떨어졌다. 중랑구는 매매가 0.28%, 전세가는 0.57% 빠졌다. 강북지역 아파트값도 약세를 면치 못하고 있다. 강북구는 매매가격이 0.40%, 전세가는 0.43% 내렸다. 번동 주공아파트 21평형은 500만원 정도 내렸다. 도봉구 아파트값은 0.37% 떨어졌다. 창동 대우아파트 34평형은 1000만 안팎 하락했지만 쌍문동, 도봉동 아파트값은 30평형대에서 500만∼1000만원 정도 올라 엇갈렸다. 노원구는 아파트값 0.19%, 전셋값은 0.29% 떨어져 큰 움직임이 없다. 지표상으로는 강북이 강남보다 아파트 하락이 작았지만 체감은 그렇지 않다. 아파트 미분양과 경매가 급증하는 탓에 하락세는 오히려 강북이 더 심한 것처럼 느껴진다. 소형 아파트값이 내려서 무주택자의 내집 마련이 한결 쉬워졌지만 당분간은 더 떨어질 가능성이 크므로 서두를 필요가 없다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 12월3일

서로가 언제나 함께 있어 든든한 응원자가 돼 주는 부부. 평상시엔 이 소중함이 예사롭고 간과하기도 쉽다. 삼성생명 ‘부부’편은 첫 아이 탄생, 내집 마련 등 평범한 부부들이 겪는 인생의 중요한 ‘사건’들을 펼친다. 이러한 사건을 겪으며 닮아가는 모습을 부부의 스틸 사진을 통해 의미를 되새겨 준다.

불황인데도 아파트 분양가는 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 오는 6일 청약 접수하는 11차 서울 동시분양 아파트 분양가가 동시분양 사상 최고인 것으로 조사됐다. 사업승인 신청시 분양가를 평당 3000만원으로 책정, 고가분양 논란을 일으켰던 서초구 반포동 ‘SK뷰’ 등은 분양가를 낮췄지만 ‘생색내기용’이란 지적을 받고 있다. 이번 동시분양에는 11개 단지 2729가구가 지어진다. 조합원 물량을 제외한 1271가구가 일반분양된다. ●평당 평균 1376만원 부동산 금융포털 유니에셋(www.UniAsset.com)에 따르면 서울 11차 동시분양 평당 분양가가 1376만원으로 집계됐다. 물량 확정 당시 평당 분양가 1399만원에 비해 23만원 가량 낮아졌다. 분양가는 대부분 평당 3000만원에 아슬아슬하게 못 미치게 내리거나 1100만원에서 몇천원 빠지게 책정하는 등 고심의 흔적이 보인다. 하지만 생색용이란 지적이 많다. 평당 분양가가 3000만원이 넘는 펜트하우스 분양으로 눈길을 끌었던 서초구 반포동 SK뷰는 분양가를 대부분 3000만원 이하로 낮췄다.82평형대 3개 평형 모두 분양가를 4000만∼6000만원가량 낮추면서 평당 분양가가 2968만∼2999만 8000원으로 3000만원이 안 넘는 선에서 결정됐다. 또 이 단지 69평형은 총 분양가를 1억 300만원이나 낮춘 17억 4847만원으로 결정했다. 그러나 69평형은 단 1가구에 불과해 분양가 인하 효과는 미미한 상태다. 같은 단지 86평형은 당초 분양가 26억 3215만원에서 1726만원이 낮아진 26억 1489만원으로 평당 분양가는 3049만 9000원이다. 강북구 미아동 삼성래미안 23평형도 모집공고 과정에서 총 분양가가 600만원가량 낮아지면서, 평당 분양가가 904만원에서 879만원대로 낮아졌다. ●“주변시세보다 비싸면 재고해야” 이번 동시분양은 평형별로 실수요자들이 선호하는 중소형대가 주류를 이루고 있다. 특히 대형 평형만 공급하는 단지가 3곳이나 돼 수요자의 선택의 폭이 지난번 분양 때에 비해 넓어졌다. 중도금 모기지론을 활용할 수 있는 단지도 2곳이나 된다. 지난 서울 10차 동시분양 무주택우선 청약접수 때는 654가구 모집에 65명이 신청, 경쟁률이 평균 0.1대 1로 사상 최저를 기록했었다. 이는 무주택 우선공급자들이 내년에 분양되는 판교를 염두에 두고 청약을 늦추고 있기 때문으로 분석된다. 하지만 지방의 투기과열지구 해제 등 지방분양시장이 호조를 보이고 있어 이번 동시분양의 청약률은 다소 높아질 전망이다. 이번 동시분양 아파트는 대부분 분양가가 비싼 편이다. 땅값이나 건축비 등이 오른 것을 감안해도 인근 아파트 시세에 비교해 분양가가 너무 높다. 소비자가 현혹될 만한 각종 분양조건을 내걸지만 대부분 분양가에 전가시키는 경우가 대부분이란 지적이다. 포장만 그럴듯하게 고급아파트로 치장한 경우도 많다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “고가 아파트를 분양받을 때에는 반드시 주변에 새 아파트 가격과 비교를 해봐야 한다.”면서 “턱없이 분양가가 비싸다면 아무리 마감재가 좋다고 해도 분양받지 않는 게 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경매 부동산을 잡아라. 경매 부동산은 흔히 ‘벌레 먹은 사과’에 비유된다. 겉으로 보기엔 약간의 흠집이 있지만 껍질을 벗기면 맛은 다르지 않다. 어떤 물건은 긁힌 자국만 있을 뿐 과실은 싱싱하다. 경매 절차를 거치면서 하자 부동산은 정상 상품으로 돌아온다. 경매장 주변에 악덕 브로커들이 득실대던 시대도 지났다. 경매 알선 전문가를 만나 법률 관계를 꼼꼼하게 따진 뒤 응찰하면 좋은 결과가 나오는 투자 상품이다. 전반적인 경기 침체와 부동산 거래 부진으로 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나고 있다. 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 곤두박질치고 있다. 시세의 절반에 가까운 값으로 내집을 마련할 수 있는 절호의 기회다. 토지거래신고 등의 거래 규제를 피할 수 있어 누구든지 참여할 수 있다. ●경매 물건 급증, 낙찰가율 하락 디지털 태인에 따르면 10월 말 현재 서울·수도권에 경매로 나온 물건은 모두 1만 5117건. 지난해 같은 기간 9894건에 비해 65% 늘었다. 토지를 제외한 아파트, 연립·다세대, 단독주택 등 모든 경매 물건이 증가세를 보였다. 아직 외환위기 때와 같은 수준에는 다다르지 않았지만 우리 경제가 어렵다는 것을 단적으로 보여주는 통계다. 경매 전문가들은 경기가 쉽게 살아나지 않을 것으로 보임에 따라 경매로 나오는 부동산이 더욱 증가할 것으로 전망했다. 금융권에서 경매 처분을 기다리고 있는 부동산이 줄서고 있어 내년 상반기쯤에는 지금보다 20% 이상 늘어날 것으로 내다봤다. 투자자들이 가장 많이 찾는 아파트는 2500여건이 나와 있다. 연립·다세대 물건은 8600여건으로 홍수를 이룬다. 반면 낙찰가율은 뚝 떨어졌다. 부동산 가격 하락세가 이어지면서 수익률이 떨어질 것을 우려한 투자자들이 여러 차례 유찰시키면서 응찰가를 낮게 제시하고 있기 때문으로 풀이된다.1년 전보다 평균 10%포인트 떨어졌고, 아파트와 연립·다세대, 주택 등 주거용 건물과 근린·업무용 건물 등은 10% 포인트 이상 떨어졌다. 낙찰률도 크게 개선되지 않았다. 경매로 부쳐지는 물건은 늘고 있지만 주인을 찾아가는 부동산은 10개 가운데 3개 정도에 그치고 있다. 특히 종합부동산세가 도입되면 주택·상가 등은 경매 시장에서도 외면을 받을 것이 분명하다. 중대형 고가 주택 물건은 거들떠보지도 않을 것으로 점쳐진다. 이를 반영하듯 최근 경매에 부쳐진 압구정 현대 아파트 등 비싼 아파트에는 응찰자가 거의 없었다. ●토지, 나홀로 인기 주택, 근린·업무용 건물 등이 찬밥 신세를 면치 못하고 있는 것과 대조적으로 땅에는 투자자들이 몰리는 것으로 나타났다. 다른 물건과 달리 경매로 나오는 물량이 적은데다 낙찰가율도 80∼90%대를 유지하고 있다. 첫회 또는 한 차례 유찰 뒤 곧바로 투자자들이 채가고 있다는 증거다. 경매 시장에서 토지 인기는 쉽게 식지 않을 전망이다. 특히 종부세 부과를 피할 수 있는 임야·전답 등에 돈을 묻어 두려는 투자자가 늘어날 것으로 보인다. 최근 서울·수도권에서 나온 토지 낙찰가율이 90%를 넘었다는 것이 이 같은 전망을 뒷받침해준다. 대규모 개발 예정지역 주변의 임야·전답은 감정가 이상으로 낙찰되는 경우도 많다. 경기도 평택, 파주, 판교 주변에서는 경매 물건이 가뭄에 콩 나듯 하지만 투자자들이 몰려들어 나오기 무섭게 높은 가격으로 채간다. 미군기지 이전으로 땅값이 오르고 있는 평택시 안중읍 대반리 논(363평)은 지난 16일 진행된 경매에서 39명이 응찰, 감정가(1440만원)의 2.54배인 3660만원에 낙찰됐다. ●수수료 주더라도 전문가 도움받는게 안전 경매 전문가들은 지금이 투자 적기라고 말한다. 아파트 등 주택은 내년부터는 물건이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다. 황지현 영선법률사무소 경매실장은 “경매 ‘싹쓸이 꾼’들이 세금 강화, 명의 빌리기 등이 여의치 않아 고개를 들지 못해 개인 투자자들은 여유있게 물건을 고를 수 있는 기회”라고 말했다. 실수요자라면 빌라 등을 고르는 것도 괜찮다. 지은지 1∼2년 밖에 안된 주택도 수두룩하다.3회 유찰된 물건은 감정가의 절반에 취득할 수 있다. 대도시 주변에 나온 토지 역시 투자 유망 상품이다. 큰 길가 임야, 농지 등은 응찰자가 많이 달려든다. 다만 눈앞의 이익에 어두워 법률 관계나 개발 가능성 등을 따져보지 않고 서둘러 응찰했다가 손해보는 경우도 있다. 수수료(대개 낙찰가의 1∼2%)를 주더라도 경매 전문가의 도움을 받는 것이 안전하고 정확한 응찰가를 결정하는데 도움이 된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

아파트 청약시장 훈풍 부나. 극심한 주택경기 침체에도 불구하고 부산과 수도권 일부 아파트 분양 시장에 온기가 돌고 있다. 대규모 물량이 공급된 아파트 청약 결과를 놓고 시장이 살아날 조짐이라는 견해와 반짝 효과에 불과하다는 주장이 분분하다. ●업계,“시장 살아난다” SK건설이 지난 24∼26일 부산 용호동에서 공급한 SK뷰 아파트는 3000가구 분양에 4291명이 접수, 평균 1.4대 1의 청약경쟁률을 기록했다.30평형 대 아파트는 청약 1순위에서 마감됐다.59평형을 빼고는 2,3순위에서 청약접수를 마쳤다. 평당 분양가가 1700만원대인 팬트하우스 20가구도 2.3대 1의 경쟁률을 보였다. 인천도시개발공사가 분양한 송도 아파트 청약에서도 이변이 나왔다.798가구를 분양한 결과 평균 4.29대 1의 경쟁률이 나왔다.30∼40평형대 아파트 경쟁률이 특히 높았다. 용인 성복지구 경남 아너스빌도 예상 밖의 성과를 거뒀다. ●반짝 효과, 믿지 말라 하지만 겉으로 드러난 청약률에 현혹돼서는 안된다는 주장도 만만찮다. 부산 아파트 청약 열기는 SK아파트의 조망권이 워낙 빼어난데다 분양권전매금지 완화 조치 이후 첫 물량이라서 프리미엄이 작용한 착시현상일 뿐 큰 의미를 두지 않는다. 따라서 앞으로 공급될 6000여 가구의 아파트 청약 결과와 계약률을 지켜봐야 시장 분위기를 정확히 읽을 수 있을 것으로 보인다. 수도권 아파트 청약 경쟁률을 높였던 3순위 청약자도 프리미엄이 붙지 않을 경우 단순 청약률만 부풀리고 정작 계약은 포기할 확률이 높다. 용인 성복지구, 인천 송도 아파트 역시 주변 시세와 비교, 싸게 공급돼 시세차익을 노린 3순위 청약자가 많았던 것으로 전문가들은 보고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “불황의 골이 깊어지면서 강남에서도 미분양 사태가 속출하고 있다.”면서 “분양가가 주변 시세보다 높은 아파트는 여전히 미분양을 피하기 어려울 것”이라고 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“우리가 정확하고 빠르다.” 아파트값 등 주택의 시세조사 등을 하는 부동산정보 제공업체간에 영역확보 경쟁이 치열해질 전망이다. 기존의 업체간 구도에 부동산뱅크 등 5개 업체가 협회를 만들어 시세를 공동 조사, 발표키로 했기 때문이다. 그동안은 부동산114를 아파트값 조사에서 앞서가는 곳으로 쳤다. 주(週) 단위 시세조사를 처음 도입했고,99년부터 온라인을 통해 시세정보를 제공, 축적된 데이터로 활용도가 높았다는 평이다. 시세조사의 원조는 부동산뱅크다. 지난 88년부터 시세조사를 했고 네오넷을 통해 온라인 시세도 제공했다. 닥터아파트나 스피드뱅크, 유니에셋 등도 시세정보를 제공하면서 각자 나름의 영역을 확보하고 있다. 그러나 부동산114의 아성은 아직 깨뜨리지 못했다는 평가를 받는다. 이런 구도속에 부동산114에 강력한 도전자가 등장했다. 부동산뱅크, 부동산써브, 스피드뱅크, 유니에셋, 한화릿츠 등 5개 부동산정보 제공회사로 구성된 사단법인 부동산정보협회가 내년 1월부터 통합시세를 발표하기로 했다.5개사는 올해 말까지 협회 산하에 부동산리서치센터를 설립, 시세를 공동 조사키로 했다. 참여 업체도 확대할 방침이다. 부동산리서치센터는 주택산업연구원, 관련 학계 등 전문기관과 연계해 조사 및 통계의 신뢰도를 높이기로 했다. 또 중개업소가 제공한 시세정보에 실제 매매 계약서를 첨부하고 시세조사 현장 실사팀을 운영할 계획이다. 앞으로 단독·다가구주택에까지 조사 대상을 확대할 방침이다. 부동산114를 비롯해 닥터아파트, 내집마련정보사 등은 이들의 제휴 제의를 거절한 것으로 알려졌다. 내집마련정보사나 닥터아파트는 시세정보보다는 다른 부문에 특·장점이 있어 거절했고, 부동산114는 그동안 확보한 노하우로 이들과의 차별화가 가능하다는 판단에 따른 것으로 보인다. 부동산114 관계자는 “시세조사는 우리가 단연 최고의 경쟁력을 갖고 있다.”고 말했다. 여기에다가 국민은행과 한국감정원도 시세정보를 제공하고 있어 이들과 일반 정보제공업체간 경쟁도 치열해질 것으로 예측된다. 조사 신뢰도는 한층 높아질 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 “주택 시세를 알려면 반드시 복수의 온라인업체 사이트를 방문해야 한다.”면서 “이후에 실제로 인근 중개업소에 전화를 해보는 것도 정확한 시세를 알아보는 방법”이라고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울시 뉴타운지역의 부동산 가격이 지정 전보다 최고 6.7배, 평균 2∼3배 올랐다. 이들 지역의 부동산 급등은 실수요자의 부담 증가로 이어져 뉴타운 사업 추진에 주름살로 작용할 것으로 우려되고 있다. 23일 서울신문이 부동산정보업체 ‘내집마련정보사’와 공동으로 ‘뉴타운지역 지가변동 현황’을 조사한 결과, 대부분 지역에서 1,2년 사이에 집값이 급등했다. ●1차지역,3∼7배 상승 서울시가 2002년 10월 길음과 왕십리, 은평 등 3곳을 뉴타운 시범지역로 지정한 뒤 이곳의 부동산 가격은 가파른 상승곡선을 그려왔다. 조사 결과, 왕십리뉴타운은 지정 전 평당 300만∼400만원이던 10평 미만 빌라 가격이 현재 2000만원을 호가하는 등 2년 동안 최고 6.7배 상승했다. 또 10평 이상은 평당 1200만∼1500만원 선으로 높아졌다. 거의 서울 강남 수준으로 형성돼 거품이라는 지적이 적지 않다. 현재 뉴타운지역 중 유일하게 공영개발방식인 도시개발사업(SH공사가 토지 및 건물을 수용, 보상한 다음 택지개발 후 주택을 공급하는 방식)으로 추진되고 있는 은평뉴타운은 지정 전 250만∼300만원에서 1000만원으로 4배 올랐다. 길음 뉴타운의 경우 10평 미만 1200만∼1500만원,10평 이상 1000만∼1200만원 등으로 지정 전 400만∼600만원보다 3배 이상 오른 것으로 파악됐다. 방화뉴타운의 부동산 값은 지난해 11월 2차 뉴타운 지역으로 선정된 데 이어 지난 5월 개발기본구상안이 발표되자 다락같이 올랐다. 다만 주민반발 등 잡음이 끊이지 않고 있는 중화뉴타운은 600만원에서 800만∼1000만원(10평 미만) 인상에 그쳐 상대적으로 저조한 상황이다. ●강남 집값은 오히려 하락 개발기본구상안이 확정되지 않은 미아뉴타운, 가좌뉴타운 등 5곳의 부동산 가격도 덩달아 2∼3배씩 급등했다. 또 한남뉴타운은 1500만원에서 10평 미만 2000만원,10평 이상 1500만∼1700만원 등으로, 천호뉴타운은 900만원에서 1300만원선으로 뛰었다. 뉴타운지역의 이같은 높은 지가 상승은 지난해 ‘10·29 부동산 종합대책’ 발표 이후 1년 동안 서울전체가 1.5% 상승한 가운데 강남지역은 오히려 2.0% 하락한 것과 대조를 이룬다. 이번 조사는 뉴타운지역에서 지정 1∼3개월 전과 이달 중 매물로 나온 5∼10곳의 표본을 각각 무작위로 뽑아 최고·최저가격을 제외한 뒤 나머지의 평균 값을 내는 방식으로 실시됐다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

서울 강북 뉴타운지역의 땅값이 일단 강남 수준으로 오르면서 형식상 ‘지역간 균형’은 달성됐다. 그러나 실제 개발이 이뤄지기 전에 땅값만 지나치게 오르면서 거품이 적지 않게 끼게 됐다. 이 때문에 실 수요자들의 부담 증가로 이어지면서 자칫 사업 자체를 무산시킬 수도 있다는 우려를 낳고 있다. 기존 도시를 제대로 정비하자는 뉴타운 사업에 투기가 일면서 값이 껑충 오른 것이 문제. 뉴타운 지역의 한 조합간부는 “폭력배를 비롯해 투기꾼이 적잖게 들어와 있다.”고 전했다. ●토지거래허가구역의 허점 뉴타운지역은 선정 직후 부동산 투기를 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역에서 180㎡(54평) 이상의 주거지역,200㎡(60평) 이상의 상업·녹지지역,660㎡(200평) 이상의 공업지역 토지를 거래하려면 해당 구청의 허가를 얻어야 한다. 하지만 30평대 이하의 소규모 빌라와 연립·다세대·단독주택 등이 즐비한 이들 지역에서 토지거래허가구역 지정이 효력을 발휘하기는 어려운 실정이다. 거래되는 부동산이 허가대상에 포함되지 않기 때문이다. 특히 대부분의 뉴타운지역에서 채택될 가능성이 높은 재개발 또는 재건축방식은 소유하고 있는 땅(지분) 규모에 상관없이 한 사람이 아파트 한 채를 분양받을 수 있다는 점도 투기세력에 의해 악용될 소지가 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “뉴타운지역에서 10평 미만 소형평형의 가격이 높은 이유는 초기투자자금을 적게 들이고도 20평형대 아파트를 분양받을 수 있고, 중·대형평형보다 환금성이 높기 때문”이라면서 “반면 30평만 넘어도 거래가 안 되는 실정”이라고 설명했다. 실제 방화뉴타운의 경우 10평 미만 부동산 가격이 1400만∼1500만원인 반면 30평 이상은 700만원으로 반밖에 안 되는 기현상을 보이고 있다. 다른 뉴타운지역도 비슷한 양상이다. 뉴타운 지역에서는 다른 재개발 지역과 비슷하게 각종 이권이 난무한다. 한 조합간부는 “재개발 사업의 경우 철거 등 800여가지의 이권이 있다.”며 “뉴타운은 부동산 관련 ‘주먹’들의 좋은 활동 무대”라고 털어놓았다. 이렇게 뉴타운 지역 집값이 투기에 춤추는 데는 그만큼 소규모 토지거래를 단속할 수 없는 제도상 허점이 있기 때문이다.‘선(先)발표, 후(後)대책’이 아닌 ‘선(先)대책, 후(後)발표’의 구조로 바뀌어야 투기 바람을 잠재울 수 있다는 지적이 그래서 나온다. ●고비용 사업땐 고급주택화 불가피 뉴타운 개발이 본격적으로 이뤄지기 전에 소형평형대 땅값이 상승하면 개발비용 및 조합원 수 증가로 연결된다. 이는 다시 일정수준의 수익률 보장을 위해 개발밀도를 높여야 하는 악순환의 고리가 된다. 한 건설업체 관계자는 “늘어난 개발비용을 환수하기 위해 용적률을 높여 공급 가구 수를 늘려야 하기 때문에 개발밀도가 증가할 수 있다.”면서 “특히 소규모 토지 소유자가 늘어나면 재개발·재건축 조합원이 주택 공급 물량보다 많아지는 경우도 발생해 사업을 지연 또는 무산시킬 수 있다.”고 말했다. 특히 뉴타운이 이처럼 고비용 구조로 건설되면 당초 이곳에 거주하던 세입자 등 저소득층은 떠나고, 이들의 빈자리를 고소득층이 메우는 고급주택화가 불가피하게 된다. 즉 ‘다양한 계층이 모여사는 미래형 주거공간 건설’이라는 당초 정책 취지는 공염불이 될 가능성도 배제할 수 없다. 서울시는 ‘지역균형발전기금’을 조성, 뉴타운 25곳의 도로 등 도시기반시설 건설에 모두 1조 4000억원을 지원한다는 계획이다. 하지만 이는 1곳당 560억원에 불과하다. ●“市서 투자 늘린 뒤 개발 유도를” 평택대 도시계획학과 이은영 교수는 “뉴타운 대상지역을 한꺼번에 발표해 부동산 가격을 올려놨고, 이를 규제할 적절한 수단도 없는 실정”이라면서 “단기간에 뉴타운을 완성하려 하기보다 단계별 접근이 필요하다.”고 강조했다. 이 교수는 “민간에 맡길 경우 수익성 위주로 사업이 변질될 우려가 있다.”면서 “서울시가 투자를 늘린 뒤 개발을 유도하는 방식이 바람직할 것”이라고 덧붙였다. 성균관대 건축학과 김도년 교수도 “뉴타운사업이 ‘더 잘 살 수 있는’ 주거환경 개선이 아니라 ‘더(돈을)벌 수 있는’ 부동산 투자처로 인식되는 게 문제”라고 꼬집었다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 뉴타운(new town)이란 본래 신도시를 뜻한다. 기성 도시와 별개로 새롭게 조성되는 도시라는 뜻이다. 우리나라에서는 1990년대 초반 조성된 분당, 평촌, 일산 신도시가 바로 뉴타운에 해당된다. 그러나 서울시는 서울 시내의 노후 주택과 낙후된 마을을 재개발, 재건축하는 사업에 ‘뉴타운’이란 용어를 사용했다. 뉴타운사업을 ‘마을속의 마을(town in town)’이라고 표기했다. 이에 따라 뉴타운은 이제 서울시 재개발 사업의 고유명사처럼 됐다. 한국에서는 ‘뉴타운’과 ‘신도시’라는 말이 별개의 뜻으로 사용되는 희한한 풍경이 나타난 것이다. ■ 흔들리는 뉴타운 사업 이명박 서울시장이 야심차게 추진하고 있는 뉴타운사업이 1년여만에 전환점을 맞고 있다. 용적률·고도제한 등에 대한 주민불만이 높아지면서 사업자체에 반대하는 분위기가 곳곳에서 표출되고 있기 때문이다. 특히 실무 책임자가 바뀌면서 사업추진방식 등 사업 전분야에서 재검토 작업이 진행되고 있다. 이로 인해 그동안 발표됐던 개발구상안이 물거품이 되거나 ‘종이계획(paper plan)’에 그치는 것이 아니냐는 의구심도 제기된다. 또 일각에서는 ‘강북을 살고싶은 도시로 바꾸겠다.’는 뉴타운의 당초 취지도 퇴색한 것이 아닌지 우려하는 눈빛으로 바라보고 있다. ●주민들 사업자체 반대 움직임 이태원·한남·보광동 일대 100만여㎡(33만여평)가 포함된 ‘한남뉴타운’의 개발계획을 믿어온 용산구 주민들은 혼란에 빠졌다. 뉴타운지구 지정 신청 당시 건물주 등 1600가구의 주민들은 큰 기대를 걸었다.‘새로운 자족도시 건설’이라는 뉴타운사업의 기본개념에 맞춰 현재 주거환경정비법상 7층이하 170%의 용적률이 250%로 크게 완화될 것으로 예상했기 때문이다. 하지만 최근 서울시는 “이 일대는 남산과 한강의 스카이라인과 조망권이 고려돼야 한다.”며 용산구의 구상에 난색을 보였다. 재개발 사업자체가 불투명해질 것이라는 우려를 낳게 하는 대목이다. 사정은 다소 다르지만 중화뉴타운, 전농·답십리뉴타운 등에서도 상인, 세입자와 건물주들 사이에 갖가지 불협화음이 노출되고 있다. ●사업추진방식의 변화 잘 진행되던 뉴타운 사업의 책임자가 바뀌면서 2차 뉴타운사업지구의 기본계획안 발표시기가 늦어지고 있는 데다 곳곳에서 갈등이 충돌하고 있다. 뉴타운사업은 종전 최재범 전 부시장과 김병일(현 대변인) 전 뉴타운추진사업본부장 체제에서 양윤재 부시장·최창식(1급 정책보좌관) 뉴타운사업본부장 체제로 바뀌면서 추진방식에 변화가 감지됐다. 최 부시장과 김 전 본부장은 2012년을 기준으로 ‘미래의 비전’을 제시하며 대규모 개발방식에 초점을 맞춘 반면 새 진용은 주민의 입장을 최우선 고려하는 ‘현실’을 강조하고 있다. 주민들에게는 서울시 행정의 일관성 상실과 목표 혼란으로 비쳐질 수 있다. ●비전과 현실을 조정할 때 초기 뉴타운 사업은 지역균형개발에 목표를 두고 원주민의 정착뿐만 아니라 중산층 이상 등 다양한 계층이 한데 어우러져 생활하는 공간을 추구했다. 이에 반해 새 뉴타운 실무자들은 주민들이 뉴타운에 재정착할 수 있도록 하는 데 사업의 초점을 맞추고 있다. 사업초반부터 시민단체 등이 줄기차게 지적했던 사항이다. 지역균형개발도 좋고 강북을 강남처럼 바꾸는 것도 좋지만 현재 살고 있는 주민들을 몰아내는 방식의 개발은 피해야 한다는 주장이다. 문홍선 뉴타운총괄과장은 “뉴타운 사업은 비전과 현실 사이의 괴리를 좁혀나가는 조정작업을 진행하고 있다.”며 “전면개발 또는 부분개발을 선택해야 할 시점”이라고 밝혔다. 다른 지자체들이 앞을 다투어 벤치마킹해온 서울시 뉴타운 사업의 목표와 추진 방식 등 기본 원칙이 뿌리째 흔들리고 있는 것이다. 이동구기자 yidonggu@seoul.co.kr ■ 특 별 취 재 팀 ●북유럽팀 이상일 논설위원(특별취재팀장), 김세용 건국대 교수 ●서유럽팀 이동구 기자, 이정형 중앙대 교수 ●미 국 팀 장세훈 기자, 김도년 성균관대 교수

자녀들의 학원·보충교육비가 최근 4년 사이 거의 두배로 늘어나면서 가구당 월평균 교육비가 크게 늘었다. 또 결혼 후 내집을 갖는 데 걸리는 기간은 평균 10년1개월이고 주5일제 도입으로 해외여행과 문화생활을 즐기는 사람이 크게 늘어났다. 22일 통계청이 발표한 ‘사회통계조사 결과’에 따르면 지난 1년간(2003년 6월20일∼2004년 6월19일) 가구당 월평균 교육비 지출액은 49만 4000원으로 2000년의 37만 1000원에 비해 33.2% 늘었다. 2000년과 비교하면 학교납입금, 하숙·자취비 등은 10% 안팎 늘었지만 학원·보충비는 2000년의 12만 9000원에서 올해 23만 2000원으로 79.8%라는 높은 증가율을 보였다. 학원·보충교육비가 전체 교육비에서 차지하는 비중은 47.0%다. 가구당 월평균 교육비 지출액을 보면 40만∼60만원 미만이 20.2%로 가장 많았다. 이어 20만∼30만원 미만(15.0%),30만∼40만원 미만(13.7%),60만∼80만원 미만(11.5%) 등의 순이었다.100만원 이상 지출가구는 10.1%였으며 이 가운데 200만원이 넘는다고 답한 가구도 1.1%였다. 이에 따라 자녀 교육비가 부담이 된다고 응답한 가구는 77.2%였고 부담스럽지 않다는 응답은 6.1%에 그쳤다. 반면 경기침체에도 불구하고 지난 1년간 공연이나 스포츠를 한번이라도 본 사람은 2000년 39.9%에서 11.1%포인트 늘어 51.0%에 달했다. 해외여행을 다녀온 비율도 10.2%로 2000년(5.9%)보다 4.3%포인트 늘었다. 관광목적의 해외여행은 69.1%에서 67.1%로 낮아지고 업무목적은 29.2%에서 29.1%로 큰 변화가 없었다. 그러나 가사 목적이 7.2%에서 15.2%로 두배 이상 늘었다. 해외연수나 유학중인 자녀들을 보살피기 위해 외국으로 나가는 주부들이 늘었기 때문으로 풀이됐다. 한편 신문과 TV방송에 대한 만족도는 2000년 각각 52.0%와 52.7%에서 크게 떨어져 34.1%와 38.8%를 기록했다. 이번 조사는 지난 6월20일부터 29일까지 3만 3000가구,15세 이상 인구 7만명을 대상으로 실시됐다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

‘뚝섬을 잡아라.’ 건설업체와 주택시행사들의 뚝섬 선점경쟁이 치열하다. 서울 부동산시장에서 새로운 개발 테마로 급부상한 뚝섬 개발사업이 착착 진행되면서 이 곳에서 매각되는 땅을 잡으려는 업체들의 발걸음이 매우 분주해졌다. 낙찰가가 평당 3000만원가량 될 것이라는 전망까지 나온다. 업계에는 뚝섬을 놓고 벌이는 업체들간 머니게임이 어떻게 진행될지 관심이 집중되고 있다. 각종 개발호재가 겹친 뚝섬 일대 아파트들도 주목받고 있다. 불황에도 끄떡없이 가격이 강세다. ●내년 1월 1만 6700평 경쟁입찰 서울시는 ‘서울의 숲’ 조성으로 큰 관심을 모으고 있는 뚝섬 일대 역세권 2만 5370평의 개발계획을 확정한 데 이어 최근 아파트ㆍ호텔ㆍ공연장 등이 들어설 1만 6774평의 매각방침을 밝혔다. 서울시는 당초 설계공모를 통해 최우수 아이디어 제안자에게 땅을 공급키로 했으나 최근 들어 경쟁입찰을 통해 최고가 낙찰자에게 땅을 주기로 방침을 바꾸자 건설업체뿐 아니라 부동산 개발업체와 금융기관까지 가세, 경쟁이 가열되고 있다. 서울시내에 개발 여지가 있는 나대지가 많지 않은 데다, 서울숲공원 조성 등으로 향후 발전 가능성이 커 높은 가격에 낙찰을 받더라도 사업성이 충분하다는 판단에서다. 이 땅은 2008년 개통하는 지하철 분당선 성수역 인근에 조성되는 복합상업단지로 4개의 특별계획구역으로 개발된다. 블록별로는 1블록은 교육ㆍ문화ㆍ복지ㆍ주거시설,2블록 사회체육ㆍ지역복지시설,3블록 오피스ㆍ쇼핑센터ㆍ관람ㆍ주거복합시설,4블록은 호텔ㆍ전시센터ㆍ주거복합시설이 들어선다. 이 가운데 2블록과 광장 등 기반시설을 제외한 3개 블록 1만 6774평이 건설업계가 노리는 땅이다. 주거시설이 많은 1블록의 용적률은 400%이고 3,4블록은 600%이다. 주상복합시설이 들어설 수 있다. 관건은 입찰가. 아직 서울시의 내정가가 알려지지 않았지만 업계는 대략 평당 1500만원선으로 보고 있다. 이 경우 낙찰가는 평당 2000만∼2500만원이 될 전망이다. 입찰은 내년 1월 예정이다. ●누가 참여하나 현대건설, 삼성물산, 대우건설,LG건설, 대림산업 등 대형 건설업체부터 중견 건설업체까지 대거 참여할 태세다. 부동산 개발을 전문으로 하는 시행사 등도 발을 들여놓고 있다. 저금리로 수익원 개발이 절박한 금융권도 뚝섬에 눈독을 들이고 있다. 뚝섬 땅을 낙찰받기 위한 업체간 이합집산도 볼 만하다. 현대건설은 대안입찰을 하게 되면 롯데건설과 제휴하는 방안을 검토 중이다. 포스코건설이나 SK건설 등은 자체 사업에 나서기로 하고 컨소시엄 구성을 타진하고 있다. 주목 대상은 개발업체다. 개발업체의 경우 금융권 등과 컨소시엄을 이뤄 높은 가격을 써낼 수 있다. 평당 3000만원대가 나올 수도 있다는 분석도 나온다. 이들은 낙찰을 받아 건설업체에 시공을 맡기면 되기 때문이다. 이렇게 되면 건설업체의 수주 가능성은 거의 없어진다. 건설업체 속성상 고가낙찰의 경우 리스크가 커 결단을 내리기 쉽지 않기 때문이다. ●겹호재 뚝섬 주변 아파트 상한가 뚝섬 인근 아파트는 분당선 연장선 성수역세권인 성동구 성수동 강변건영과 쌍용아파트, 현대아이파크, 롯데캐슬, 동아그린, 대림아파트, 장미아파트, 현대아파트, 대우아파트 등 10여개 단지 3500가구에 달한다. 평당 가격은 최근에 입주한 아파트 1300만원대. 입주한 지 10년 안팎인 아파트는 960만원대도 있다. 그러나 대부분 연초 대비 5000만∼1억원가량 올랐다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “뚝섬은 서울에서도 호재가 가장 많은 지역 가운데 하나”라며 “앞으로도 가격 상승 여지는 더 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택업체들의 연말분양이 한창이다. 이달부터 다음달 말까지 서울·수도권지역에서 분양되는 아파트만 해도 무려 9000가구에 달한다. 이 중에는 서울의 대단지 아파트나 수도권 택지지구 아파트 등 제법 괜찮은 입지여건을 갖춘 경우도 많다. 실수요자들에게는 이번 연말이 내집 장만의 좋은 기회가 될 수 있다. 다만, 실수요자라도 ‘10·29 부동산종합대책’ 이후 줄곧 내리막길을 걸어온 청약시장을 잘 살펴본 뒤 청약을 해야 한다는 게 부동산 전문가들의 얘기다. ●임대아파트 미적용 단지 노리자 서울에서 4407가구, 인천·경기에서 4535가구 등 8942가구가 연말에 분양된다. 서울 분양 물량에는 임대아파트 의무건립이 필요없는 재건축 단지가 많이 포함돼 있다. 수도권에서는 판교 수혜가 기대되는 성복지구에서 경남아너스빌이 1065가구 가운데 816가구를 분양한다.327고속화도로의 맨 앞자리에 있으며 실수요자들이 선호하는 30평형대가 주류를 이룬다. 지난 5차 인천동시분양에서 성황리에 분양을 마감한 논현동 신영지웰 인근에서는 신일이 분양을 한다. 인천도시개발공사도 송도신도시에서 798가구 엘카운티를 분양한다. 이밖에 눈여겨볼 재건축 일반분양 사업장으로는 성남시 성남동 금호어울림(성남올림픽 재건축,507가구), 광명시 철산동 이수브라운스톤(삼덕·진주 재건축,445가구)이 있고, 청약저축 가입자가 노려볼 만한 곳으로는 고양시 일산2지구 주공뜨란채(1150가구)를 꼽을 수 있다. 올 하반기 이후 청약 경쟁률의 지속적인 감소와 불투명한 부동산 시장 탓에 분양 일정을 지속적으로 미루는 곳이 적지 않다. 특히 서울 10차 동시분양의 청약경쟁률이 저조함에 따라 유망 참여업체 수에 따라 공급물량의 유동성이 클 것으로 예상되는 만큼 원하는 단지와 지역에서 분양되는 물량에 대해서는 사전정보를 확보하고 실질적인 분양일을 실시간으로 확인하는 전략이 필요하다. 청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안할 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높다는 것을 감안해 섣부른 청약보다는 여유있는 청약전략이 바람직하다고 할 수 있다. 청약통장을 사용하기보다 미분양을 예상한 사전예약제도를 활용하는 것도 좋다. 올 하반기에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지, 송파구 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이밖에도 영등포구 여의도동 LG한성자이나 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다. ●선택폭 넓은 수도권 시장 신행정수도 위헌 결정에도 불구하고 경인지역 분양시장이 좀처럼 활기를 띠지 못하면서 인천·경기지역 미분양주택이 1만가구에 달하는 등 미분양 적체현상이 갈수록 심화되고 있다. 은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 나타나면서 건설사들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 하는 현상도 나타나고 있다. 하지만 실수요자라면 놓치지 말고 찾아봐야 할 사업장이 곳곳에 포진해 있으니, 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 보는 재미도 있을 듯 싶다. 또 수도권 시장 침체로 경쟁률도 낮아 실수요자들의 선택폭은 어느때보다 높다고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 12일 내놓은 임대주택 활성화 방안에는 임대주택건설 확대, 집값 안정, 건설경기 활성화라는 ‘세 마리 토끼’를 한꺼번에 잡아보겠다는 계산이 깔려 있다. 세금 감면이라는 ‘당근’으로 임대주택건설사업에 민간자본을 적극 유치하겠다는 것이 골자다. 정부가 부르짖는 건설경기연착륙대책 및 ‘뉴딜계획’과도 같은 맥이다. 그러나 효과는 미지수다. 임대보다는 분양주택을 선호하고 주택을 거주 공간이 아닌 재산가치 상승 수단으로 여기는 의식이 팽배해 수요가 뒷받침될지는 의문이다. ●세금감면으로 중형임대 건설 활성화 민간업체가 임대주택사업을 외면하는 가장 큰 이유는 불투명한 사업성 때문이다. 수익률이 낮은 데다 자본회수기간이 턱없이 길어 투자에 적극 나서지 않는 것이 현실이다. 부동산시장의 기복이 워낙 심해 리스크도 크다. 업체로서는 당연히 초기 자본이 적게 들고 투자금을 조기에 회수할 수 있는 분양주택 사업에 치중할 수밖에 없는 실정이다. 임대주택에 대한 잘못된 인식도 임대주택공급을 저해하고 있다. 그동안 임대주택 공급을 저소득층의 주거안정 수단으로만 접근,‘임대주택=소형=싸구려 집’이라는 인식이 만연해 있다. 오랫동안 뿌리내려온 전세 제도로 임대주택을 기피, 사업자가 적정 수준의 임대수입을 보장받기 어렵다. 이 때문에 민간 임대주택 건설은 5년 임대를 기준으로 98년 9만 1294가구,2000년 8만 5923가구,2002년 3만 5767가구, 지난해 1만 2977가구 등으로 급격히 줄어들었다. 그러다 보니 정부는 임대주택건설사업을 전적으로 주택공사에 떠맡길 수밖에 없는 실정이다. 하지만 분양 아파트 물량이 적은 주공으로서는 임대주택 건설자금을 확보하는 데 비상이 걸리고, 자칫 100만 가구 임대주택건설 목표 달성에 차질이 생길 수 있다는 우려마저 나오고 있다. 결국 정부는 민간업체들이 임대주택사업에 적극 뛰어들 수 있는 당근을 내놓아야 했고, 그 이행 수단으로 각종 세금감면 혜택을 결정한 것이다. 특히 85㎡(25.7평)초과 중대형 임대주택까지 세금감면 혜택을 늘린다는 방안은 업체들을 솔깃하게 하고 있다. ●민간 기업 적극 참여는 미지수 건설교통부는 민간업체의 임대주택사업이 활성화될 것을 기대하고 있다. 이번 조치로 임대주택 수익률이 4∼5%에서 7∼8%로 높아지면서 2012년까지 국민임대 100만가구 및 중대형 임대 50만가구를 차질없이 건설할 수 있을 것으로 내다봤다. 이충재 공공주택과장은 “세제·택지·금융 등 종합적인 지원대책으로 임대주택 사업의 수익성이 높아지고 민간자본의 참여도 늘어날 것”이라고 말했다. 하지만 업계는 “모처럼 임대주택 활성화를 위한 종합 대책이 나왔다.”고 반기면서도 효과에 대해서는 의문을 제기했다. 주택시장이 침체를 보이는 데다 분양 주택 가격이 떨어질 경우 임대 아파트 수요가 급증하지 않을 것으로 보고 있다. 사업 리스크가 완전히 가시지 않는 한 민간자본이 임대주택 사업에 뛰어들기는 쉽지 않을 것이라는 분석이 지배적이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “부동산 침체, 임대시장 약세 등이 겹쳐 수요층이 두껍지 않다.”면서 “당장 연기금과 민간자본이 유입될 가능성은 적다.”고 내다봤다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr