올 가을에는 수도권 공공택지에서 분양되는 아파트로 눈을 돌려보자. ‘8·31 대책’에도 불구하고 최근 수도권 택지지구에서 분양되는 아파트 모델 하우스에 관람객이 몰려들고 있다. 내년부터 공공택지에서 나오는 아파트를 분양받기가 여간 어렵지 않을 것이라는 예상이 나오면서 실수요자들이 규제 이전 마지막 택지지구 아파트를 분양받기 위해서다. ●입주 뒤엔 언제든지 전매 가능 집 한 칸 마련하는 실수요자라면 규제가 강화되기 전에 올 가을 수도권 유망 공공택지 아파트 청약에 뛰어들 만하다. 양도세나 보유세 등 조세부담이 없기 때문이다. 당첨만 되면 돈이 되던 시대도 지났다. 전매제한 기간이 늘어나고 25.7평 초과 아파트에 대해 채권입찰제가 도입되는 등 아파트 청약 규제가 강화되고 실제 부담하는 분양가도 만만치 않을 전망이다. 앞으로 판교 등 공공택지지구에서 분양되는 아파트는 분양 계약후 5∼10년간 전매가 금지된다. 투자금이 물리고 환금성이 떨어진다는 얘기다. 반면 이번에 분양되는 아파트는 준공시까지만 분양권 전매가 제한되고 입주후에는 언제든지 팔 수 있다. 이를 반영하듯 최근 동탄 등에서 분양되는 아파트 모델하우스에는 실수요자를 중심으로 관람객이 몰렸다. 올 연말 분양 예정이었던 파주 신도시 아파트 물량이 내년으로 연기될 예정이라서 공공택지 아파트 수요는 늘어날 것으로 보인다. 8일 내집마련정보사에 따르면 올 하반기 수도권 아파트 물량은 화성 동탄과 봉담, 향남지구, 하남 풍산지구 등에 집중돼 있다. 모두 1만 5000가구 이상이 쏟아진다. ●25.7평 이하는 분양가 상한제 적용 눈에 띄는 곳이 동탄지구. 하반기 포스코와 롯데건설 등이 마지막 물량을 내놓는다. 전용면적 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용돼 중도금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다. 포스코건설은 동탄지구 5-4블록에서 ‘더샵 2차’ 1226가구를 분양했다. 이지건설은 이달 중 542가구를 분양할 예정이다. 롯데건설도 1229가구의 대단지를 분양할 예정이다.10월에는 신일건업이 626가구, 우미건설이 1316가구, 풍성주택이 438가구를 공급하며 대우건설은 11월 23∼33평형 978가구를 분양할 계획이다. 서울과 가까운 하남시 풍산지구를 노리는 수요자들도 많다. 삼부토건이 10월중 489가구를 공급하고 동부건설, 동원이엔씨도 10월 중에 각각 168가구와 217가구를 분양할 예정이다. 화성 봉담지구 아파트 분양도 관심을 끈다. 교통망 개선으로 서울 양재∼과천∼봉담을 잇는 고속화도로를 이용하면 서울 강남 접근성도 양호한 편이다. 양재동까지 승용차로 20∼30분이면 들어올 수 있다.2008년에는 봉담IC∼동탄간 민자고속도로와 수원 영통∼화성간 국도가 완공될 예정이다. 봉담택지지구 바로 밖에 있는 수영리에서는 신창건설이 1210가구를 분양하고 있다. 이달 중 동문건설(480가구)과 동일하이빌(750가구), 쌍용건설(490가구) 등도 뒤를 이어 분양할 예정이다.10월에는 임광토건이 1077가구를 선보일 계획이다. 화성 향남지구는 51만평 규모의 택지지구로 서해안고속도로 발안IC가 가깝고 국도 39호선과 43호선 등이 가깝다. 대방건설이 10월 중 613가구, 우미건설이 11월 중 560가구를 분양할 계획이다. 연말에는 신명종합건설이 700가구, 화성산업이 653가구, 한국건설이 554가구를 내놓는다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서민들은 요즘 정부가 소나기처럼 쏟아내는 각종 부동산 정책에 정신을 잃고 쓰러지기 직전이다. 정부는 분명 서민들의 주거생활을 안정시키기 위해 내놓은 정책이라고 했는데 정작 서민들은 관심 밖이다. 뭐가 뭔지 헷갈린다. 당장 피부에 와닿지도 않는다. 장밋빛 정책이 오히려 투기만 부추기는 것 아니냐는 불만으로 꽉 차있을 뿐이다. 대표적인 것이 신도시와 뉴타운 정책이다. 정부와 여당은 ‘8·31대책’을 마련하면서 깜짝 놀랄 만한 내용을 담을 것이라고 미리 애드벌룬을 띄웠다. 그런데 뚜껑을 열어본 결과 대책의 핵심은 투기 수요를 막기 위한 과세 강화와 송파 신도시 건설 계획으로 모아졌다. 특히 송파 신도시는 서민들의 내집마련과 강남 대체 수요를 충족시키기 위한 최선의 대책임을 강조했다. 그런데 대책이 발표되기 며칠 전 서울시는 송파 신도시와 길 하나 건너에 있는 거여·마천동 일대를 뉴타운 후보지로 지정했다. 두 정책의 공통점은 많다. 집값 안정과 도시개발이라는 점에서 일단 메뉴가 같다. 길 하나를 마주하고 같은 지역에 있으며 결과물이 대규모 아파트 건설이라는 점도 다르지 않다. 긍정적인 측면에서 볼 때 주택 공급 확대로 서민들의 내집마련을 앞당기고 쾌적한 주거환경을 조성한다는 점에서 지향점이 일치한다. 도시를 체계적으로 개발한다는 것도 매한가지다. 성공할 경우 서울 주택시장을 안정시킬 수 있다는 점에서 서민들로부터 타당성 있는 정책이라며 적극 환영받고 있다. 부정적인 측면으로는 제대로 준비하지 않고 발표했다가 큰 부작용을 불러왔다는 공통점을 지녔다. 정책이 발표되면 주변에 투기꾼이 활개치고 투기자금이 춤을 추면서 주변 부동산값을 폭등시키는 등 엄청난 부작용을 여러 차례 경험한 바 있다. 송파 신도시나 뉴타운 정책 모두 발표 이후 시장에서 어떤 반응이 나올 것이라는 것은 정부나 서울시 모두 잘 알고 있었을 터인데 대책 마련에는 뒷전이고 정책 발표에만 성급했다는 지적을 받기에 충분하다. 서울시는 정부가 8·31대책을 마련하고 있다는 것을 알고 있었다. 두 달 전에 발표 시기를 못박았기 때문이다. 내용도 짐작하기에 충분했다. 궁극적으로 서울시 주택문제를 해결하기 위해 정부차원의 공급 대책이 나올 것이라는 것을 읽었어야 했고, 바람직한 대책을 놓고 정부와 상시 채널을 유지해야 했다. 정부도 서울시가 뉴타운 후보지를 추가 발표한다는 것을 이미 읽고 있었으므로 지방자치단체와 충분한 논의를 거쳐야 했고 우려되는 부작용에 대해서는 경고 신호를 줬어야 했다. 그런데 정부와 서울시는 같은 지역에서 같은 목적의 정책을 펴면서 머리를 맞댄 흔적이라곤 눈을 씻고 보아도 찾아볼 수 없다. 시민들에게 같은 국밥 메뉴를 내놓으면서 밥상을 제각각 차렸다는 것도 유감스럽게 닮은꼴이다. 문제가 불거졌는데도 불구하고 아직까지 정부와 서울시가 그 흔한 정책 회의 한번 제대로 열지 않고 서로 소가 닭 보듯 하다가 뒤늦게 이런저런 대책을 끌어들이는 등 호들갑을 떠는 것도 과거와 다름없다. 정부와 서울시가 주택정책을 공조하지 못하고 제각각 놀 수밖에 없는 이유라도 있는 것일까. 설마 집권 여당과 정부, 서울시장이 정치적 경쟁관계에 있는 입장이라서 머리를 맞댈 수 없다고는 믿지 않는다. 강북 광역 공공개발과 강남 재건축 추진 등은 정부와 서울시가 생각하는 간격이 더 크다. 추진 방법·시기 등만 다를 뿐 최종 도착지는 같다.‘딴죽’걸기나 ‘따로국밥’으로 힘을 빼기보다는 협력과 타협의 정책을 이끌어내기를 기대한다. 최근 정치권은 온통 ‘연정(聯政)’에 관심이 쏠려있는데 잘 안되는 모양이다. 거창한 연정을 떠들 것이 아니라, 이 기회에 시민들이 헷갈리지 않고 곧이곧대로 받아들일 수 있는 부동산 정책이 되도록 정부와 서울시가 힘을 합치는 ‘작은 연정’이라도 해볼 것을 권한다. 류찬희 산업부 차장 chani@seoul.co.kr

부동산이 요즘 최고의 화두다. 지난 ‘8·31 대책’ 발표 이후 신문과 방송은 매일 관련 후속 보도가 잇따르고 있다. 이런 가운데 국가 기관들의 공공 캠페인 역시 부동산에 올인하고 있다. 재정경제부·건설교통부·국정홍보처 등이 공동 제작한 `이제 부동산 투기는 끝났습니다.´와 대한주택공사의 ‘부동산 대책홍보’, 한국토지공사의 ‘국토사랑 나라사랑’ 등의 캠페인을 신문과 방송에서 자주 볼 수 있다. 인쇄 광고의 카피를 이해찬 국무총리가 직접 썼다는 이야기도 들린다. 부동산 정책에 대한 노무현 정권의 의지를 읽을 수 있는 대목이다. 서울신문을 비롯한 신문 매체의 9월2일자 지면을 보면 정부의 의지가 확연히 드러난다.“이제 부동산 투기는 끝났습니다.”“집은 사람이 살기 위한 곳이 아니라 재산을 늘리기 위한 수단이란 생각, 부동산 정책은 시간이 흐르고 나면 바뀌고 말 것이라는 생각,2005년 8월31일이 마지막입니다.” 톤이 아주 높다. 그러나 의지 천명은 계속 된다.“국민참여 부동산 정책, 과거와는 다릅니다. 결코 흔들리지 않을 것입니다.” 그러면서 세부 사항 4가지를 표명하고 있다. 구체적인 내용을 몰라도 정책의 방향을 알 수 있는 대목이다. “주택자금 지원과 임대주택 공급확대로 서민 주거안정을 이루겠습니다.” “실거래가 신고와 과세로 투명한 부동산 거래를 만들겠습니다.” “다주택보유자, 투기자에 대한 세금강화로 투기를 근절하겠습니다.” “실수요를 위한 주택 공급을 확대해 나가겠습니다.” 그러면서 홈페이지 주소를 적어두고 있다. 대한주택공사의 ‘집에 대한 새로운 생각’도 여러 가지를 곱씹게 한다.“사람들은 이곳에 아파트를 생각합니다. 하지만 아무것도 지어서는 안된다고 생각합니다. 이곳은 도시의 바람이 지나가는 자리이니까요. 바람도 집의 일부입니다.” 진솔한 메시지에 집의 의미를 생각하게 한다. 감성에 호소하는 CF에도 눈길이 간다. 대한주택공사의 ‘환자’편에서 탤런트 김주혁이 “열심히 살아가는 다른 사람들에게 피해를 주는 게 특징”이라며 직접적으로 메시지를 전달한다. 국정홍보처의 ‘흔들리지 않는 대한민국’편에는 2명이 나온다. “대한민국에서 가장 많은 아파트를 지으셨지만 아직 당신을 위한 아파트를 짓지 못하셨습니다.”(54세의 건설근로자 조일곤씨) “대한민국에서 가장 늦게 퇴근을 하지만 내집 마련을 위해선 이렇게 얼마나 더 일해야 할지 모릅니다.”(41세의 회사원 김상엽씨) CF는 이렇게 마무리된다.“대한민국은 이들에게 집이 되어야 합니다. 희망을 줄 수 있는 대한민국이 되어야 합니다. 국민참여 부동산정책, 흔들리지 않는 대한민국을 짓겠습니다.” 국민 모두의 바람이 집약된 카피다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

‘마천·거여 뉴타운+송파 미니신도시 ＞ 강남(?)’ 이상 급등 현상을 보이고 있는 거여·마천 등 송파신도시 주변에 대한 전문가들의 의견이 엇갈린다. 송파신도시는 강남에서 유일하게 지정된 뉴타운과 인접해 있는 만큼 향후 강남을 대체하는 정도가 아닌 강남을 뛰어넘는 신도시로 거듭날 것이어서 주변 일대도 투자 가치가 충분하다는 분석이 나오고 있다. 반면 송파신도시를 호재삼아 주변 일대가 향후 지속적으로 상승하기에는 기본 에너지가 부족하다는 주장도 제기되고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “서울시와 건교부가 연달아 강남의 뉴타운과 미니신도시를 발표한 탓에 시너지가 커져 송파구 거여·마천 일대 집값이 급등하고 있다.”면서 “녹지가 충분하고 신규 아파트가 들어설 예정인 만큼 송파신도시 주변 일대는 앞으로도 내재 가치가 풍부하다.”고 평했다. 뉴타운 후보지인 마천·거여(27만 4000평)는 미니신도시(특전사·골프장·200만평)와 연결되고 인근에는 문정·장지택지개발지구(57만 7780평)까지 있어 총 285만 1780평의 거대한 신도시 타운을 형성하게 된다. 면적이 판교(282만평인 )에 버금가는 데다 강남과 인접해 있어 더욱 메리트가 크다는 것이다. 유니에셋 김광석 팀장은 “송파신도시 일대는 강남과 인접해 있어 판교보다 훨씬 좋은 평가를 받고 있다.”면서 “거여2동 도시개발아파트 단지가 평당 1000만원 수준인 데 향후 잠실과 신천동 수준인 평당 2000만원을 목표로 격차를 점차 줄여갈 것으로 보인다.”고 말했다.이어 “사람들이 판교 사태로 선행학습을 경험한 데다 기대심리가 아직도 살아 있어 송파지역의 오름세는 계속될 것으로 보인다.”고 덧붙였다. 반면 김희선 부동산114 전무이사는 “마천·거여지역에 일반 빌라나 주택 등이 즐비한 곳의 경우 개발수혜지역이 될 가능성이 높다.”면서 “그러나 정부의 보상권역으로 편입되면 오히려 투자했던 비용만큼 이익을 회수하지 못할 공산이 크다.”고 조언했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “송파 마천·거여 지역은 워낙 저평가됐던 곳이라서 현재 크게 폭등하는 것처럼 보일 뿐”이라면서 “주거요건이 개선될 것이란 호재가 나온 만큼 가격이 인근 지역의 수준으로 올라갈 수는 있겠지만 독야청청 상승세를 지속할 수 있을지는 미지수”라고 말했다. RE멤버스 고종완 사장도 “개발재료가 나오면 일시적으로 투기수요가 몰리기 마련이지만 막상 입주한 뒤에는 주변 아파트값은 떨어지는 경우가 많다.”면서 “추가 상승여력이 거의 없기 때문에 추격 매수에 나서는 것은 위험하다.”고 밝혔다.이어 정부가 “송파 신도시에 대한 부동산 투기꾼은 국세청이 평생 관리할 것”이라고 말할 정도로 강력한 의지를 표명하고 있는 것도 염두에 둬야 한다고 지적했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

포인트 : 부동산 가격 폭등이 우리 사회에 미치는 악영향이 무엇인지 알아보고 가격 안정을 위한 정부 대책은 적절한지 생각해 본다. 부동산 가격이 비정상적으로 폭등하자 정부가 심각한 고민에 빠졌다. 온갖 대책을 쏟아부어도 효과가 없기 때문이다. 정부가 최근 내 놓은 ‘8·31대책’도 얼마나 성과가 있을지 두고봐야 한다. 세율 인상에 반대하는 보수 언론들의 비판이 있는 반면에 시민단체들은 시민단체들대로 그전의 대책들보다 더 약한 대책이라고 비난하고 있다.‘세금폭탄’이라는 일부 언론의 여론몰이 탓에 한걸음씩 물러나 어정쩡한 대책이 되고 만 것이다. 부동산 가격 급등은 경제와 사회에 여러모로 악영향을 끼친다. 빈부 격차를 더 벌려 사회적인 위화감을 조성한다. 더 큰 문제는 거품의 위험성이다. 부동산값이 급상승했다가 급락하면 경기를 악화시키고 경제성장을 저해한다. 따라서 급등세를 진정시켜서 거품 와해의 위험에서 벗어나게 하는 것이 부동산 정책의 목적이다. ●부동산 가격 급상승이 경제·사회에 미치는 나쁜 영향 일반 물가가 오르듯이 부동산값도 매년 오른다. 그러나 투기적 수요에 의해 급상승하면 또다른 투기를 불러 전국은 부동산 투기장이 될 것이다.2000년 이후 서울 강남권에서 거래된 아파트 중 59%는 집을 두 채 이상 가진 다주택자들이 추가로 사들인 것으로 드러났다. 결국 강남권 아파트 수요는 상당 부분 투기수요라는 것을 보여주고 있다. 부동산 가격이 급등하면 불로소득의 확대로 근로의욕을 떨어뜨리고 서민들의 내집 마련 꿈은 멀어지게 된다. 기업도 여윳돈을 건전한 시설 투자보다는 부동산 투자에 쓸려할 것이다. 자원배분이 왜곡된다. 임대료 등 생산비용도 오른다. 급상승했던 부동산 가격이 급락하면 경제는 위축된다. 집값이 떨어지면 소비를 줄이기 때문이다. 기업들이 보유한 자산 가치도 하락한다. 부동산 관련 일자리도 줄어들어 실업자가 생긴다. 융자를 받아 주택을 구입한 개인은 금리를 견디지 못해 집을 팔려고 하고 이익을 실현하려는 사람들도 투매에 동참함으로써 가격하락을 더욱 부채질한다. 이에 따라 총수요는 감소하고 도산하는 기업이 나타나며 금융기관도 동반부실화 된다. ●일본의 교훈 ‘잃어버린 10년’. 부동산의 거품이 꺼지면서 10여년간 장기 불황을 겪은 일본을 빗댄 말이다.10여년전 부동산 가격이 피크에 올랐을 때를 100으로 보면 지금은 30∼40 정도로 떨어졌다.10분의1까지 떨어진 곳도 허다하다. 전국의 2500개 되는 골프장 가격도 대부분 크게 떨어졌다. 파산한 곳도 많다. 일본에서 부동산값이 급등할 때 은행의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 치솟았다. 수출 감소를 만회하려고 일 정부는 5%대였던 금리를 86년 1월부터 87년 2월까지 다섯 차례에 걸쳐 2.5%로 인하했다. 금리가 내리자 너도나도 융자를 받아 부동산에 투자했다. 부동산 가격은 매년 치솟았다.86년부터 89년까지 일본에서 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조 엔.86년 일본 국내총생산(GDP)의 2.1배다. 기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억엔 수준이었지만 85∼90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조 7000억엔 규모로 치솟았다. 도쿄를 포함한 일본 6대 도시 상업지의 평균 땅값은 85년을 100으로 봤을 때 90년 374.6으로 올랐다. 거품이 꺼지자 은행융자를 보태 집을 장만한 사람들은 주택가격이 폭락해 빚만 남게 됐다. 가계는 소비를 줄였고 기업도 불황으로 구조조정을 해야 했으며 투자도 축소했다.91년부터 금융회사와 개인의 파산이 속출했다. 이후 10여년간 장기 불황이 이어졌다. ●부동산과 경기 논란 부동산과 경기의 상관 관계에 대해서는 논란이 있다. 부동산 가격이 오르면 소비가 늘고 떨어지면 소비가 줄어들까. 부동산 등의 자산 가격이 오르면 소득이 오른 것으로 간주해 소비를 늘리는 것을 자산 효과(Wealth Effect)라고 한다. 일본의 경우를 보면 실제로 부동산 가격이 폭락하자 소비를 줄여 경기하락으로 이어진 것으로 나타났다. 그러나 반론도 있다. 최근 몇년 새 부동산 가격이 올랐을 때 소비가 늘었어야 했는데 그렇지 않았다는 것이다. 또 91∼92년 아파트 가격이 하락기에 몇 달 동안은 내수가 조금 떨어졌지만 나중에는 오히려 내수가 살아났다는 것. 다시 말해 집값이 하향 안정되면 내집 마련에 대한 부담이 줄어 소비를 늘린다는 설명이다. 더욱이 부동산 가격이 상승할 때는 가계가 은행빚을 많이 지고 있을 때여서 소비가 도리어 줄어든다는 논리다. 금융기관의 충격도 그다지 크지 않을 것이라고 한다. 따라서 일본식 거품 붕괴와 같은 현상을 걱정하지 말고 부동산 가격을 떨어뜨리는 데 정부는 전력을 다해야 한다고 한다. 저금리, 재정 확대 정책을 유지하지 말고 거품을 과감히 뺄 수 있도록 금리인상 등의 정책을 펴야 한다는 주장이다. 경기와 부동산은 결론적으로 큰 상관관계가 없다는 말이다. 이는 부동산 정책으로 공급확대, 고금리 정책을 써야 한다는 얘기가 된다. ●정부의 부동산 대책 ‘8·31 부동산대책’은 보유세 강화와 거래세 인하로 집약된다. 내년부터는 거래세 산정기준이 실거래가로 바뀌기 때문에 거래 활성화를 위해 거래를 낮출 수밖에 없다. 또 하나는 투기수요 억제와 개발이익 환수다. 투기수요를 억제하기 위해 거주요건을 강화하고 자금조달계획서 제출 등을 요구하며 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들인다. 걷은 돈은 낙후시설 개발에 사용된다. 이와 함께 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다. 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다.2주택 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세한다. 정부는 또 강남의 중대형 수요를 대체할 수 있도록 택지 200만평을 확보해 공급키로 했으며 9년간 총 4500만평을 공급할 계획이다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr

지난 31일 발표된 정부의 부동산 종합대책 여파로 그동안 호가 중심이던 시장이 매수자 위주로 바뀌고 있다. 호가가 하락한 급매물이 많아져 다주택자나 투기 수요자가 아닌 내집마련을 꿈꾸는 실수요자라면 이번 기회를 노려볼 만하다. 매도자가 시세보다 싸게 급매물로 처리하려는 하반기까지 기다리는 것도 방법이다. 1일 업계에 따르면 ‘8·31 대책’ 발표와 함께 아파트 급매물이 쏟아지고 있다.5억 5000만원에 거래되던 강남구 개포동 주공4단지(2840가구) 13평형이 지난 달 31일 현재 5억원에 매물을 내놓았다. 논현동 두산 위브(266가구)의 32평형이 6억 7500만원에서 6500만원 저렴한 6억 1000만원에 나오기도 했다. 지난 달 초까지 해도 1억 4500만원에 거래되던 강북 수유동 벽산아파트(1454가구) 26평형을 갖고 있던 소유자는 26%나 빠진 1억 800만원에 팔아달라고 요청했다. 강북 번동 금호단지(284가구) 33평형도 4000만원이 빠진 1억 6000만원에 매물이 나왔다. 용인 분당 등 경기지역에도 급매물이 많다. 분당 수내동 양지금호(1490가구)의 경우 11억원에 호가되던 50평형이 2억원 빠진 9억원에 나왔다. 용인 기흥읍 상갈 주공3단지(1070가구) 25평형은 17% 빠진 1억 2500만원에 나왔다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“웰빙 생활을 만끽하세요∼.” 강서구 등촌2동 등촌 현대아이파크는 아파트 단지를 병풍처럼 두르고 있는 봉제산 진입로가 단지내에 있다. 집안에는 화단이 있고 산이 인접한 덕에 새소리까지 들려 도시속의 전원생활을 만끽할 수 있는 단지다. 넓직한 단지내 산책로와 정돈된 조경은 이 곳의 자랑이다. ●단지 안에 봉제산 진입로·넉넉한 동간 거리 등촌 현대아이파크는 옛 국군통합병원 부지에 지어진 아파트로 13∼20층 29개동 1653가구가 입주해 있다.2003년 12월부터 입주하기 시작해 아직도 새 것 같다. 강서구에서는 몇 안되는 ‘프리미엄급’ 단지다. 평형은 31·32·45·51·61·89평형으로 다양하다. 단지 옆에는 대림·임광 단지도 자리하고 있다. 봉제산 진입로가 아파트 단지내에 있다. 산을 끼고 있어 공기도 맑다.1단지 대지면적 2만 2213평 중 녹지공간이 36.15%를 차지한다. 웰빙 아파트로 불리는 이유다. 동간 거리도 넉넉해 답답한 느낌이 없는 것도 장점. 단지내에는 토담쉼터, 포켓쉼터 등 테마 쉼터가 곳곳에 있고 소나무동산, 놀이터, 주민운동시설, 어린이도서관 등 시설도 눈길을 끈다. 모든 평형의 발코니쪽에 화단 공간을 마련해 놓아 화초 등을 기를 수 있다.51평형과 61평형의 경우 아파트 평면 3면에서 동시에 햇볕이 드는 타워형이어서 일조량이 풍부하다.61평형은 3개의 화장실을 마련해 놓아 대가족이 살기에도 적당하다.89평형은 복층이며 욕실이 4개다. ●2007년 지하철 9호선 역세권 편입 공항로, 등촌로, 남부순환로로 바로 연결된다. 버스 노선도 많다. 이 단지는 목동역이 차량 5분 거리여서 약간 불편하지만 2년안에 역세권 단지에 편입된다. 지하철 9호선 등촌삼거리역이 2007년 개통되면 사정이 달라진다는 얘기다. 인근 학군으로는 등촌초등, 백석중, 영일고, 대일고 등이 있다. 특히 단지안에 초등학교를 지어 2008년 3월부터 신입생을 받을 예정이다. 편의 시설로는 까르푸, 홈플러스, 이마트, 이대목동병원, 백석공원 등이 차량 5∼10분 거리에 있다. 백화점은 5호선 오목교역에 위치한 현대백화점 목동점이 가장 가깝다. 단지 맨 안쪽으로 19개층 3개동으로 구성된 단지가 2단지다. 지난 5월 입주를 시작했으며 총 257가구가 있다.32평형 단일 평형이다.1단지 31평형과 가격도 비슷하다. 후문쪽에 연립주택을 재건축해 지은 3단지는 1개동(301동)으로 31평형 단일평형이다.33가구이지만 중개업소에서는 1단지에 포함시킨다. ●89평형은 지난해 5억여원 껑충 45평형의 경우 107동 3층은 7억 3000만원,109동 18층은 7억 5000만원에 호가된다. 높은 층은 탁트인 전망 때문에 호가가 조금 높지만 단지내의 조경이 좋아 굳이 높은 층을 선호할 이유는 없다.89평형의 경우 2004년 한해에 5억원 이상 상승해 전국에서 가장 상승폭이 커 화제가 됐었다. 등촌2동 부동산가이드 이정세 소장은 “등촌삼거리역이 개통되면 이 일대 아파트들의 가격은 추가 상승할 것으로 예상돼 집값은 꾸준히 오름세를 이어가고 있다.”로 설명했다. 도움말 내집마련정보사 김정용 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘8·31 부동산 대책’ 발표로 부동산 투자 환경이 확 달라진다. 실거래 기준으로 세금을 물리는데다 과표도 크게 올라간다. 부동산 과다 보유자와 투기성 거래에 대해선 무거운 세금을 매긴다. 김영진 내집마련정보사 사장과 고종완 RE멤버스 사장의 도움으로 변환기 부동산 투자전략을 알아본다. ●토지, 대규모 개발지역 주변 겨냥 토지 시장도 규제 수위가 높아진다. 토지거래허가구역 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금 부과, 기반시설부담금 부활 등으로 투기세력이 발을 붙이기 어려울 것으로 전망된다. 다만 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업이 추진되는 주변은 땅값 상승세가 당분간 이어질 가능성이 높다. 허가구역 밖의 개발 가능한 토지도 인기를 끌 수 있다. 7월부터 확대된 주5일 근무제로 전원주택 등을 찾는 수요도 많다. 수도권 경치가 빼어난 지역을 골라 투자하는 것도 권할 만하다. ●판교 신도시,10년 임대주택 노려볼 만 판교는 중대형 평형은 주공 등이 공영 개발로 공급한다.25.7평 이하는 원가연동제,25.7평 초과는 원가연동제+채권입찰제가 도입된다. 채권상한액은 분양가와 주변시세 차익의 90% 정도로 결정될 전망이다. 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도 청약자가 부담하는 실제 분양가는 낮아지는 않는다. 중소형 평형의 청약 경쟁률은 전체적으로 높아질 것으로 보인다. 25.7평이하 아파트는 분양권 전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 초기 환금성이 떨어진다. 청약저축 가입자는 판교에 공급될 10년 공공임대도 노려볼 만하다. 전매 금지에 묶인 25.7평이하 분양 아파트와 비교해 거래는 차이가 없는 데다 분양가도 저렴하기 때문이다. 중대형 평형(25.7평 초과)은 경쟁률이 낮아질 확률이 높다. 중대형 평형을 노리던 가수요자들이 채권입찰제 도입으로 청약을 미룰 수 있기 때문이다. ●재개발은 사업 진척 속도가 포인트 강남 지역의 안정적 주택 수급을 위해 200만평 규모의 송파신도시가 개발될 예정이다. 일단 강남 집값 안정에 긍정적인 효과가 기대된다. 문정지구와 장지지구, 마천지구,3차 뉴타운 후보지 선정 등 중첩 호재가 겹치면서 지분 가격만 평당 2500만원을 넘는다. 장기적인 안목에서 실수요 차원의 투자가 바람직하다. 재개발지구는 광역·공영 개발로 투자 기대감이 크다. 사업도 활발해질 전망이다. 사업 시행자의 지정 요건을 주민동의 3분의2에서 2분의1로 완화해 준다. 소형 평형(85㎡이하) 의무 비율도 현행 80%에서 60% 이상으로 대폭 풀린다. 층고 제한과 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트다. 재개발 호재를 따라 부동 자금도 흘러들 것으로 예상된다. 하지만 고수익·고위험 상품인 만큼 조심해야 한다. 투자 방법과 시기에 따라 수익성이 큰 차이를 보인다. 사업 진척 속도에 따라 투자수익이 크게 흔들리기도 한다. 도심과 가까운 구역 가운데 주민간 갈등이 없는 곳, 구역이 넓은 지역을 골라야 한다. ●양도세 중과세 유예기간 활용토록 다주택자 소유자는 세금을 걱정해야 한다. 세금 중과가 만만치 않기 때문이다. 종합부동산세(종부세)를 고려, 매각 여부를 결정할 필요가 있다. 과표가 올라가고 세대별 합산 과세가 이뤄지면 세금이 많아진다. 시장에는 다주택자의 매물 출하가 본격화될 것으로 보인다. 그러나 강남 등 알짜배기 아파트보다는 경쟁력이 떨어지는 변두리·소형 아파트, 단독주택 등이 매물이 쏟아질 전망이다. 낙폭도 강남보다 강북, 지방이 클 것으로 예상되는 등 시장 양극화는 가속화될 전망이다. 매도에 앞서 우선 진정한 1가구 2주택자인지를 점검해 봐야 한다. 수도권 및 광역시에 있는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 있는 기준시가 3억원 초과 주택이 아니면 중과 적용을 피할 수 있다. 양도세 중과 1년 유예기간을 이용하는 것도 현명하다.1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 매도하거나 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면 매도 시기를 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다. 특히 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공제율이 45% 이상 늘어나는 만큼 장기 보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋다. 1가구 2주택자의 경우 비거주 주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우 1년간 세율 중과 유예기간을 주더라도 당장 내년부터 양도소득세가 급증한다. 따라서 양도차익을 걱정한다면 올해 안에 파는 것이 유리하다. 투기지역은 이미 실거래가 기준으로 내고 있으므로 양도차익이 적은 물건부터 처리하는 것이 바람직하다. 보유시기나 장기보유특별공제를 잘 활용하면 유리하다. ●상가, 투자환경 ‘맑음´ 상가는 수익형 부동산이다. 아파트 투자 규제가 커지면서 투자환경이 한층 밝아진다. 전매 제한이나 투자방식에 대한 규제가 전혀 없고 비교적 환금성이 뛰어나다. 올해 신설된 종부세 부과대상에서 빠진다. 부동산 부자들의 분산투자용으로도 이용 가능성이 높다. 다만 안정성과 수익성을 동시에 만족시키는 상가를 고르지 못한다면 임대료 내기도 바쁜 마이너스 투자가 될 수도 있다는 점을 알아야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

이번 대책이 당초 서울 강남을 중심으로 치솟았던 집값 잡기에 성공하겠느냐는 질문에 전문가들은 한결같이 집값 상승세는 한풀 꺾일 것이란 전망을 내놓고 있다. 8·31 부동산대책 발표를 기다리던 8월 한달간 서울 강남권 아파트 시장은 거래 부진에 따른 하락 현상이 심화됐다.31일 스피드뱅크에 따르면 상반기 집값 상승을 견인했던 서울 강남권과 분당 신도시 등은 일제히 하락세로 돌아섰다.▲강동(-0.65%) ▲강남(-0.48%) ▲서초(-0.19%) ▲송파(-0.10%) 등 강남권 주요 지역 매매가 일제히 내림세를 나타냈다. 반면 ▲마포(0.73%) ▲동작(0.67%) ▲성동(0.54%) ▲영등포(0.52%) ▲구로(0.50%) 등 정부차원의 강북개발 및 뉴타운 활성화 방침에 따른 개발 호재가 있는 지역은 상승세를 탔다. 스피드뱅크 김은경 리서치팀장은 “8·31대책 발표를 앞두고 관망세였기 때문에 강남 중심으로 집값이 빠진 경향이 있다.”면서 “향후에도 상승하지는 않을 것”이라고 말했다. RE멤버스 고종완 대표도 “이번 대책은 지난 2003년 10·29 대책보다 내용과 강도면에서 훨씬 업그레이드된 것으로 부동산 시장에 큰 충격을 줄 것으로 보인다.”면서 “최소 6개월에서 1년 정도는 하락세가 지속될 것으로 전망된다.”고 진단했다. 강남 불패 신화는 끝났다는 전망도 나온다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값 상승의 관건은 입주 물량인데 강남 지역의 경우 입주 물량이 올해 4·4분기부터 내년 상반기까지 꾸준히 늘어난다.”면서 “약보합 시기인 상황에 대책까지 더해지면서 올해 말까지 약보합세가 이어질 것”이라고 내다봤다.특히 “강북도 강남과 같은 방향으로 흘러갈 것”이라면서 “내년 상반기부터 강남에서 매물이 속속 나오면서 지금까지 공식처럼 여겨졌던 하방경직성이 깨지는 등 집값 하락 사태가 초래될 수 있다.”고 밝혔다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “강남 집값이 이미 많이 오른데다 8·31대책에 따른 세금강화 조치 때문에 투자 대상으로서의 주택 가치는 많이 줄었다.”면서 “송파 등 미니신도시와 뉴타운 호재가 있는 곳은 앞으로도 오를 수 있겠지만 전체적으로 볼 때 다주택자들의 매물이 쏟아지면서 집값이 내림세로 갈 수밖에 없는 처지”라고 말했다.2007년 이후에도 대세 상승은 없을 것이라고 내다봤다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

■ 강북 무주택 “공염불로 안끝났으면” “이번 대책만은 제발 공염불로 끝나지 말았으면 합니다.” 기존 부동산 거래 관행을 뜯어고치고 투기 수요를 제도적으로 차단하는 고강도 부동산안정대책이 발표된 31일 국민들은 대체로 “비록 뒷북치는 정책이지만 이제라도 부동산 시장이 정상적으로 돌아오는 길이 마련돼 다행”이라며 시장이 안정되는 계기가 되기를 희망했다. 또 “말로만이 아니라 정말 헌법보다 바꾸기 어려운 일관성 있는 정책이 돼야 한다.”며 정책 효과에 잔뜩 기대를 걸었다. 부동산 전문가들도 부동산 시장의 투명성을 확보할 수 있는 내용이 많아 부동산 시장의 ‘혁명’을 가져올 수 있을 것이라고 평가했다. 서울 강북 서대문에 사는 전병호(40·회사원)씨는 “주택은 인간의 삶을 담는 그릇이라는데, 서울에서 13년간 성실하게 직장 생활을 했지만 아직 내집 한 칸 마련하지 못했다.”면서 “(이번 대책을 계기로)더도 말고 가족들이 편히 쉴 수 있는 아파트 한 채 마련하는 시간을 앞당겨줄 수 있으면 좋겠다.”고 말했다. 그러나 우리은행 분당지점 관계자는 “자금력이 충분해 조세방어 능력이 있는 다주택 보유자들은 의연하게 시장상황을 관망하고 있다.”면서 “금융기관이나 부자들에게는 다행이지만 서민의 입장에서 보면 애초 계획보다 크게 후퇴한 것으로 판단된다.”고 밝혔다. ■ 강남 땅부자 “차라리 강제수용하라” 집 부자, 땅 부자들은 납작 엎드린 채 숨을 죽였다. 일부 부유층은 허탈감에 빠진 표정이 역력했다. 서울 강남 대치동에 아파트 3채를 갖고 있다는 김모(54)씨는 “세금이 무서워 한달 전에 집을 내놓았지만 사려는 사람이 나타나지 않아 집이 팔리지 않고 있다.”면서 “무차별적인 ‘세금 때리기’를 하면 어쩌란 말이냐.”면서 볼멘소리를 냈다. 또 다른 집부자 이모(44)씨는 “부동산을 사지도 팔지도 못하는 정책”이라고 비꼰 뒤 “당장 집값이 떨어지겠느냐. 차라리 부동산을 강제 수용해 골고루 나눠주는 정책을 펴라.”고 불만을 드러냈다. 그러나 이번 대책으로 심기가 잔뜩 불편한 집 부자들도 부동산 시장 안정이라는 큰 원칙 앞에서는 감히 불만을 겉으로는 내뱉지 못했다. 불만이 많기로는 부동산 개발업체와 부동산중개업소 등도 마찬가지다. 주택업체는 “분양가 규제, 공영개발 등이 자율시장 기능을 무시하는 처사”라고 비판하면서도 그동안 지나친 이익을 빼먹었다는 비판과 자업자득이라는 지적을 의식해서인지 꼬리를 내렸다. ■ 시민단체들 “분양가 공개 뒤따라야” 거래 실종을 걱정하는 목소리도 많았다. 투기거래는 물론 정상적인 실수요자 거래마저 끊긴 지 오래다. 김석중 건설공인중개사 사장은 “두 달 동안 매매는 고사하고 겨우 전세 한 건 성사시켰다.”면서 “집값을 낮춰서라도 팔겠다는 사람이 없어 집값도 못내리고 거래만 올스톱시켰다.”고 털어놓은 뒤 “가격 조정이 이뤄지면서 거래가 조금씩 살아나기를 기다리고 있다.”고 말했다. 이번 대책에 직·간접적으로 영향력을 행사해온 시민단체는 대책의 방향에는 환영하면서도 개발이익환수 등의 조치가 미흡하다고 평가했다. 김남근 참여연대 변호사는 “민간택지에 공급되는 아파트는 전혀 손을 대지 못했다.”면서 “분양원가 공개 등의 추가 조치가 뒤따라야 한다.”고 주장했다. 류찬희 주현진기자 chani@seoul.co.kr

“방향은 맞는데 함량이 부족하다.” 이번 대책에 대한 시민단체들의 반응이다. 시민단체들은 세제 강화로 집 부자들이 더 이상 집을 사는 것은 막을 수 있을지 몰라도 서민들의 내집마련을 돕기에는 턱없이 부족하다고 지적했다. 또 아파트 분양원가 공개 등의 근본적인 대책이 빠진 것이 아쉽다고 평가했다. 참여연대는 31일 성명을 내고 “세제 강화를 통해 투기를 차단하고 집값을 안정시키겠다는 점에서 환영할 만하다.”면서 “그러나 건설사의 무분별한 분양가 인상을 규제할 대책과 분양가 상승원인인 재건축·재개발 주택에 대한 개발이익 환수대책이 미흡하다.”고 지적했다.참여연대 김남근 변호사는 “민간택지의 경우 주상복합과 재건축 아파트가 주변 시세를 끌어올리는데도 이에 대한 대책이 전무하다.”면서 “공공택지지구처럼 분양가를 규제하지 않겠다면 분양원가를 공개해야 한다.”고 주장했다.또 “분양가검토위원회에서 분양가를 검증, 고분양가 아파트는 일반 분양자 모집승인을 제한하는 등의 대책이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 이어 “공공택지의 경우 규제가 있다고 하지만 여전히 서민들의 내집마련과는 거리가 멀다.”고 꼬집었다.예컨대 수도권 택지지구에서는 평당 분양가 하한선이 1000만원 이상 수준이어서 서민들이 접근하기에는 너무나 문턱이 높기 때문에 분양가를 더 낮춰야 한다는 것이다. 강북 재개발 대책 관련해서는 “강남·북 균형개발은 좋지만 소형 평형을 줄이고 중대형 평형을 늘리면 재개발지역에 옹기종기 모여 사는 사람들의 터전마저 빼앗는 결과를 초래할 수 있다.”고 경고했다. 개발이익환수장치가 부족하다는 지적도 나왔다. 경제정의실천시민연합 박완기 시민감시국장은 “개발부담금이 25%로 줄어든 것은 개발이익환수 시늉만 낸 것에 불과하다.”고 말했다. 이어 “세제 등 투기수요 억제장치들이 효과를 보려면 1∼2년은 걸리는데 공급 대책이 미리 나와버려 일부 지역의 집값만 상승시켰다.”고 성토했다. 경실련 윤순철 정책실장은 “양도세 실거래가 적용은 올바른 방향이지만 연도별로 순차 확대 시행하기로 한 것은 내년 지방선거,2007년 대통령선거를 겨냥한 카드로 쓰이지 않을까 의도가 의심스럽다.”고 말했다.주현진기자jhj@seoul.co.kr

8·31 부동산 종합대책이 지난 2개월간의 대장정 끝에 31일 모습을 드러낸다. 이번 대책은 2003년 10·29 대책의 연장선상에 있다고 볼 수 있지만 공급 부문에서는 미니신도시, 원가 공개, 원가연동제, 임대주택 공급 확대 등 새로운 대안들이 많이 제시되었다. 공공 토지에서는 공공 부문이 사업 시행을 맡는 공영 개발과 원가연동제, 전매 제한 확대, 수도권 공공 택지 공급 확대 등으로 가닥을 잡았다. 전체적으로 아파트 공급에 있어서 공공 역할을 크게 증가하는 방향으로 전환되었다. 공공 부문은 국민임대주택을 주로 건설했으나, 앞으로는 중·대형 아파트까지 짓게 됨으로써 상당한 부담을 안게 되었다. 아파트는 호당 건설 비용이 엄청나 재고(미분양)를 쌓아 놓고 시간을 두고 팔 수 있는 상품이 아니다. 주택 산업은 주문 생산의 기본적인 속성을 가지고 있어 수요 부진은 곧 공급 위축으로 이어질 수밖에 없다. 아무리 택지를 많이 확보했다고 하더라도 수요가 없으면 토지 수용 비용만 묶일 뿐이다. 민간이든 공공이든 건설 주체는 부채 비율이 높아질 수밖에 없다. 향후 다주택 보유를 억제하기로 했기 때문에 무주택자나 1주택 교체 수요 등 내집 마련 지원 후속책도 수립해 주택 수요 자체가 위축되는 것을 막을 수 있다. 또 가급적 수요가 있는 지역에 건설되어야 하는 것이 원칙이다. 신도시를 건설해 주거 수준을 높여야 하지만, 교통시설 투자비와 통근에 따른 교통혼잡 비용 등 사회적 비용도 크게 늘어난다. 가급적 도시 내에서 많은 주택이 공급될 수 있도록 해야 한다. 특히 임대 주택 공급을 늘리는 방향에서 용적률 인센티브를 주는 것은 바람직한 방향으로 본다. 아울러 도시 주택 공급 목표도 재건축과 재개발에서 없어지는 주택을 감안, 실질적으로 공급되는 양을 기준으로 정해야 한다. 중·대형 평형의 주택을 공급해야 하는가에 대해 논란이 많았다. 우리나라 평균 가구원수는 점차 줄어들고 있다. 그러나 이는 주로 독신 가구 증가에 의한 평균치의 하락일 뿐,40∼50대 가구주의 가구는 꾸준히 증가하는 추세다. 따라서 이들 가구가 거주하고자 하는 중형 주택은 지속적으로 건설되어야 한다. 가구 소형화라기보다는 독신가구 수요와 중·대형 주택 수요로 양분되고 있다. 최근 택지 공급시 중·대형 평형용 택지를 늘리기로 한 것은 현시점에서는 바람직한 일이다. 향후에도 평형별 택지 공급이나 주택 공급량을 정할 때, 가급적 탄력적으로 운용할 수 있어야 한다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장

한 건설회사가 서울 송파구에 분양하는 아파트의 평당 분양가로 3000만원 이상을 신고하자 주변 아파트 값이 평당 1000만∼2000만원씩 상승한 적이 있다. 분양가 평당 3000만원은 1998년 ‘분양가 원가연동제’의 폐지로 분양가가 자율화되기 직전인 1997년 당시 서울지역 평당 분양가 464만원의 6배가 넘는다. 판교 신도시에서 중·대형 아파트의 분양가가 평당 2000만원으로 예상되자 평당 1500만원이던 분당의 아파트 값은 2000만원으로 뛰었고 강남에서는 2500만원이 돼야 한다는 식으로 집값이 폭등했다. 이처럼 분양가 자율화 정책은 부작용이 적지 않다. 첫째, 서민들의 주거지로 개발되는 파주와 화성동탄 등지의 공공택지에서도 분양가는 평당 700만∼800만원이다. 전용면적 25.7평인 국민주택규모의 33평짜리 아파트 분양가는 2억 4000만원 정도이다. 서민들의 소득으로는 20년 이상 저축해도 내집마련은 어렵다. 둘째, 과거에는 아파트의 분양가가 주변 아파트 시세의 70∼80%선에서 유지돼 기존 아파트의 가격 상승을 견제하는 역할을 했으나 지금은 오히려 주변지역의 아파트 값을 끌어 올리는 ‘주범’이 되고 있다. 셋째, 개발이익환수제도가 없어 택지비와 건축비 등의 분양원가와 주변 아파트 시세와의 차액인 개발이익(투기이익)을 사업자인 건설회사 등이 챙겨 경제정의가 실종되고 있다. 따라서 공공택지에서는 분양가 규제와 전매제한, 개발이익환수 등을 포함하는 공영개발이 요구된다. 일부에서는 공영개발이 생소한 제도인 것처럼 반응하지만 지금도 택지개발촉진법 등에 따라 토지공사와 대한주택공사 등이 공영개발로 택지를 공급하고 있다. 공공택지는 서민들의 주거권을 위해 정부가 헐값으로 수용한 만큼 이 곳에 짓는 아파트도 시장원리가 아니라 무주택 세대주에 우선분양하고 분양가도 낮추는 게 관련법규의 입법목적에 맞다. 공공택지에서 공영개발을 한다면 적어도 3가지 목적을 달성해야 한다. 첫째, 임대아파트와 국민주택규모의 아파트는 서민들에게 싸게 공급해야 한다. 둘째, 중·대형 아파트는 주변 지역의 시세로 분양가를 책정, 집값 상승을 번지지 않게 하고 개발이익은 환수, 국민주택기금이나 임대주택기금으로 활용해야 한다. 셋째, 투기적 이익을 얻지 못하게 5∼10년간 전매제한 기간을 두고 도중에 전매하면 처음의 낮은 분양가로 정부가 다시 사들이는 싱가포르식 전매제한제도를 도입해야 한다. 민간이 택지를 조성하거나 재건축으로 아파트를 건설하는 경우에는 분양가 규제가 어렵기 때문에 분양원가를 공개해야 한다. 김남근 변호사·참여연대 사무처장

정부가 어제 내놓은 올해 세제 개편안을 보면 그동안 중산·서민층에게 주었던 세제혜택을 대폭 줄여 부족한 세수(稅收)를 메우겠다는 의지가 강하게 담겨 있다. 소주와 액화천연가스(LNG)의 세율 인상, 신용카드 소득공제율 인하, 세금우대저축 대상 축소, 주택자금 소득공제범위 축소 등 비과세·감면축소 대상이 소비와 내집마련에 영향을 주는 쪽에 집중돼 있다. 경기회복이 더뎌 국민이 허리띠를 졸라매는 판국에 재정낭비를 줄일 생각보다는 어떻게든 더 쥐어짜서 세수부터 확보하려는 취지로 여겨져 아쉬운 점이 많다. 지난해 4조 3000억원의 세수 부족에 이어 올해도 4조∼5조원이 모자랄 것이라니 정부의 다급한 처지를 모르는 바 아니다. 그러나 중산·서민층의 가계와 직결되는 분야에서 세금을 더 거두면 가뜩이나 침체한 경기에 소비심리를 더욱 위축시키지 않을까 염려된다. 더구나 신용카드 소득공제율 인하로 세수증가는 1800억원에 불과하고, 서민의 술 소주와 LNG의 세금을 올려봤자 8000억원을 더 걷는 수준이라고 한다. 과세 강화에 따른 소비위축이 기업의 영업이익 감소로 이어진다면 이 정도의 세수증대가 얼마나 효과를 낼지 의문이다. 국가로부터 생명과 재산을 보호받는 입장에서 나라 살림살이에 쓸 세금은 당연히 국민의 몫이다. 그렇다고 모자라는 세수를 서민의 혈세에만 의지하는 정부의 태도는 너무 안이하다. 세금을 낭비 없이 알뜰하게 운영하면 한 해 수조원 정도는 아낄 수 있다고 본다. 경제를 살리고 일자리를 늘려 세원(稅源)을 넓히는 게 진정 국민을 위한 정부요, 국민이 원하는 정부일 것이다.

2005년 세제개편안이 국회에서 통과되면 근로자들의 신용카드와 주택자금에 대한 소득공제가 내년부터 줄어들고, 퇴직연금 소득공제는 늘어난다. 신용카드 및 주택자금에 대한 소득공제 혜택 축소는 소비와 서민·중산층의 내집마련 계획에 영향을 끼치게 돼 이달말 발표될 부동산종합대책까지 감안하면 소비를 위축시킬 가능성이 있다는 지적이 나오고 있다. 정부는 올해 11월 지출분까지로 정해져 있는 신용카드 사용액에 대한 소득공제 혜택의 시한을 2년 연장하되, 공제율은 현행 20%에서 15%로 줄이기로 한 것은 신용카드 사용이 보편화돼 있는 점을 감안한 조치라고 설명하고 있다. 이에 따라 내년초에 실시될 연말정산에서는 신용카드와 직불카드, 현금영수증 사용액을 모두 합친 금액이 연봉의 15%를 넘으면 초과분의 20%(한도 500만원)까지 소득공제를 받게 되지만, 올 12월부터 내년 11월까지의 사용액에 대해 2007년초 실시될 연말정산 때는 15%까지만 공제 혜택을 받게 된다. 이에 따라 현금영수증을 꼼꼼히 챙기는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하 1주택 소유자도 가입할 수 있던 장기주택마련저축은 주택의 공시가격이 2억원 이하라는 조건이 붙는다. 공시가격 2억원 이하 주택은 전국적으로 94%, 서울은 51%, 경기도는 80%로 추정된다. 대부분 중산층이라 볼 수 있는데 올해안에 가입해야 집값 제한을 받지 않는다. 장기주택마련저축은 18세 이상 가구주로, 무주택자나 전용면적 25.7평 이하 1주택 소유자면 이자소득 비과세와 불입액 기준 40%(연 300만원 한도)의 소득공제 혜택을 받는다. 주택자금 소득공제 대상에 2주택자는 아예 제외된다. 지금까지는 국민주택 이하 주택의 경우 2주택자라도 자신이 사는 집에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해 연간 1000만원까지 소득공제를 해줬으나 집을 2채 이상 갖고 있는 사람들까지 이런 혜택을 주는 것은 부당하다는 판단에서다. 퇴직연금에 대한 세금 혜택은 강화, 노후 생활대비책을 마련토록 유도했다. 기존의 연금저축불입액(연간 한도 240만원)과 합쳐 퇴직연금 불입액에 대해 300만원까지 소득공제된다. 퇴직연금을 활성화하기 위해 퇴직연금 공제한도가 연 600만원에서 900만원으로, 과표 구간이 조정돼 퇴직연금에 대한 공제금액이 전보다 늘어난다. 대신 퇴직금을 일시에 받을 경우 소득공제율이 50%에서 45%로 줄어든다. 해외 근로소득에 대한 비과세 범위도 월 150만원에서 100만원으로 축소된다. 지금은 해외로 이사할 때 비과세 요건을 충족하지 못해도 집을 팔 때는 양도세를 내지 않지만 내년부터는 이주한 뒤 2년 이내에 팔아야 비과세된다. 주택임대소득도 기준시가가 6억원 이하인 경우 3주택 이상이면 세금을 내게 돼 있는 현행 제도도 ‘2주택 이상’으로 강화된다. 세금우대종합저축은 20세 미만 가입자는 해당사항이 없어진다.20세 미만의 경우 1500만원까지 금융소득종합과세 대상에서 빼주고 연 9%로 분리과세했었다.20세 미만의 경우 고소득자가 세금우대를 추가로 받기 위한 수단이 되고 있다는 판단에 따른 조치다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

“교통요지+뉴타운 호재’오는 11월 3차 인근에 4차 입주가 예정된 서울 마포구 공덕동 삼성 래미안 단지는 향후 발전 가능성과 교통 요충지라는 장점을 두루 갖춘 도심속 아파트다. 인접한 신공덕동 래미안(신공덕동 1·2·3차 총 2137가구) 단지와 함께 거대한 타운을 형성하고 있다. 공덕동 래미안타운은 주택재개발 사업으로 만들어졌다.25층 규모의 1단지(877가구)는 99년 말,2단지(20층 규모·683가구)는 2002년 5월,20층 규모 10개동의 3단지(616가구)는 같은 해 11월에 입주했다. 특히 1·3·4단지는 아현뉴타운 구역안에 있어 향후 주변 환경이 좋아질 전망이다. 한강이나 산을 조망할 수 없기 때문에 동에 따라 가격 차이가 나는 일이 없다.10층을 기준으로 가격차가 있다.8월 현재 3단지내 32평형 13층은 4억 6000만원이지만 3층은 5억 3000만원이다. ●조망권 없어도 교통은 편리 교통이 가장 큰 장점이다. 광화문과 여의도 중간에 있고 지하철 5호선과 6호선의 환승역인 공덕역이 걸어서 10분 거리에 있다.1차는 공덕역과 도보로 3분,2차는 애오개역과 5분,3차는 공덕역과 5분 거리다.4차도 공덕역을 걸어서 10분 정도면 도착할 수 있다. 마포로와 만리재길, 백범로 등과 인접해 도심 진출입이 쉽고 강변북로 이용도 편리하다. 그러나 주변에 편의 시설이 부족한 것은 단점이다. 오는 2009년 2월까지 공덕역에 지어질 롯데캐슬 지하에 대형 할인점인 롯데마트 입주가 검토되고 있다. 빌딩숲에 갇혀 있어 공기가 탁한 것도 흠이다. 학군으로는 서울여중·고, 동도중·고 등이 있다. 대부분 공덕초를 다닌다. ●아현 뉴타운 개발 수혜 특히 공덕동은 아현뉴타운(아현동, 염리동, 공덕동, 대흥동, 노고산동 등)내에 있어 향후 주변 개발 가능성이 크다. 오는 2009년 용산∼공덕∼수색∼국제공항으로 이어지는 인천공항철도 개통과 경의선 복선 전철화 사업의 이중 수혜지로 주목받고 있다. 특히 경의선 복선전철 지하화 사업에 따라 지상 철로가 철거되면 각종 휴게시설과 테마공원이 들어설 예정이어서 신흥 주거타운으로 관심을 모으고 있다. 특히 주변 일대에 대규모 아파트 단지가 대거 들어선다. 아현 3구역에 3500가구 단지, 공덕 5구역에 500가구 단지, 아현2동에 1200가구 단지, 염리 A·B구에 1500가구 단지 등이 들어설 예정이다. 특히 마포구 아현동 614-1번지에 총 120가구 규모의 주상복합 삼성 트라팰리스가 오는 2008년 7월 입주하고, 마포구 공덕동에 주상복합 롯데캐슬 프레지던트가 2009년 2월 입주한다. 내집마련정보사 김정용 팀장은 “공덕 삼성 래미안 1차와 공덕역 사이에 위치한 롯데캐슬 프레지던트의 분양가는 1900만원을 웃돌 전망”이라면서 “이는 아현 뉴타운 호재를 만난 래미안 타운의 가격 상승에 긍정적 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr ■ 도움말 내집마련정보사

이달 말 확정될 부동산 종합대책이 나오면 시장은 바짝 얼어붙을 것으로 전망된다. 투기 수요는 철저히 가려내야 하지만 실수요 거래를 활성화할 수 있는 대책이 마련돼야 한다는 지적도 설득력을 얻고 있다. 지난 6월17일 정부가 강도 높은 대책을 내놓기로 발표한 이후 서울 강남권과 분당 등의 주택시장은 거래 ‘공백사태’를 맞고 있다. 부동산중개업소와 이삿짐센터 등 주택거래 관련 업체도 개점휴업 상태다. 대책 발표 이후 부동산 시장이 깊은 겨울잠에 빠져 들 것을 예고하고 있다. 6월17일 이후 주택거래신고지역으로 지정된 서울 강남구 등 9곳의 주간 거래량을 보면 주택시장이 얼마나 얼어붙고 있는지를 한 눈에 알 수 있다. 대책 마련 예고 전에는 시장이 침체됐다고 해도 주간 700∼900건이 거래됐다. 그러나 6월17일 이후에는 주간 거래량이 기하급수적으로 떨어지고 있다.7월 마지막 주에는 주간 거래량이 200건에도 미치지 못했다. 신고지역의 6월 중 거래 건수는 3109건이었으나 대책 마련 방침이 서면서 7월 중 거래량은 1317건으로 크게 감소했다. 신고지역의 주택 거래량 감소는 언뜻 보기에 투기 거래가 크게 감소했다는 긍정적인 해석을 내릴 수 있지만, 대책 이후 주택시장이 꽁꽁 얼어붙는 부작용도 발생할 수 있다는 것을 암시하는 통계다. 신고지역으로 지정된 강남권과 용산, 분당, 과천 등은 입지가 빼어난 데다 집값 오름폭이 커서 다른 지역과 달리 매수세가 강한 곳이다. 우리나라 주택시장을 선도하는 곳이나 다름없는 지역이다. 그런데도 불구하고 주택 거래가 끊겼다는 것은 실수요 거래마저 끊겼다는 것을 의미한다. 문제는 내년부터는 신고지역에 관계없이 모든 부동산 거래를 실거래가로 신고해야 하므로 주택거래신고제 효과가 전국으로 번진다는 것이다. ‘거래 중단=시장 안정’이라는 해석은 아주 위험한 발상이다. 당장 거래가 중단되면 투기 수요도 발을 붙이지 못하는 긍정적인 면도 있지만 시장을 완전히 죽이는 대책은 심각한 후유증을 낳을 수 있다. 실수요와 투기수요를 명확하게 구분하기는 어렵겠지만 적어도 정상적인 거래를 활성화하는 정책이 나와야 한다는 지적이 만만치 않다. 양도차익에 대한 환수 조치만 완벽하게 갖추면 거래는 자유롭게 터줘야 한다는 것이다. 이같은 차원에서 무주택자의 내집마련이나 1가구 1주택자의 이동에 따른 거래는 무거운 세금을 감면해줘 정상적인 거래를 활성화해주는 방안이 필요하다. 실거래가 신고로 세금이 올라가는 부분만큼 거래세를 낮추는 방안을 생각해볼 수 있다. 선진국에서는 아예 취득·등록세를 내지 않는 나라가 많다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남의 주거 수요를 대체할 ‘미니 신도시’가 어디에 조성될 것인지에 관심이 쏠리고 있다.24일 업계에 따르면 미니 신도시 후보군으로 송파구 장지동·거여동 일대의 남성대골프장(24만평)과 특전사(58만평) 부지가 주목받고 있다. 두 부지를 연계해 개발하면 80만여평의 대규모 신도시 조성이 가능하다. 무엇보다 강남·송파·성남과 두루 접하고 있는 데다 환경이 쾌적해 현재 강남의 중·대형 아파트 수요자들이 이동할 만한 이점을 갖고 있다. 부동산114 김희선 이사는 “신도시는 강남에 있는 각종 기반·편의 시설들을 이용할 수 있는 이점을 가져야 눈길을 끌 수 있다.”고 강조했다. 장지동·거여동 일대는 미니 신도시 후보지 외에도 각종 호재가 맞물려 있다. 송파대로를 사이에 두고 있는 문정동 일대는 3만 2000여평 규모의 법조타운이 조성돼 2010년까지 동부지법·지검 등이 들어설 예정이다. 또 18만평 규모의 장지 택지개발지구에는 내년까지 6000여가구가 입주할 예정이다. 이밖에 강남권 부지로는 서초구에 남아 있는 유일한 대단지 터인 서초3동 국군정보사 터(5만 5000평)가 거론된다. 용인 죽전동 옛한국전산원 터(11만평)의 경우 죽전 택지개발지구와 가깝고 편의시설이 잘 갖춰져 있어 대체 신도시로서 효과를 낼 것으로 기대된다. 경기 광주시 오포읍 한국노동교육원(14만 6000평)도 좋은 입지로 평가된다. 분당과 바로 인접한 데다 공기가 맑은 게 장점이다. 그러나 교통여건 개선이 과제다. 반면 공공기관 이전 대상인 경기도 용인시 구성읍 국립경찰대학(27만 1000평)과 법무연수원 부지(21만평)는 용인시 안에 있더라도 서울과 거리가 멀어 선호도가 떨어진다는 평가를 받고 있다. 이밖에 유력한 후보지로 꼽히는 수원 오목천동 축산연구소(33만평), 수원 서둔동 작물과학원(31만 7000평), 수원 서둔동 농업과학기술원(15만 3000평) 등도 큰 이점은 없어 보인다는 평가가 많다. 강남과 먼 지리적인 한계가 가장 큰 걸림돌이다. 이들을 미니신도시로 조성하는 것이 쉬운 일은 아니다. 군 시설은 국방부와의 의견조율과 대체부지 확보라는 숙제를 안고 있다. 공공기관 이전부지 역시 혁신도시 조성이 마무리되는 2010년 이후에나 활용이 가능하다. 한편 개발이 진행중인 택지지구의 규모를 확대 개발하는 방안도 논의되고 있다. 인천 청라지구(541만평), 파주시 운정(284만 6000평)·교하(61만 8000평)·금촌2지구(26만 1000평), 양주시 고읍(44만 9000평)·광석(36만 3000평)·옥정(184만 7000평)·덕정2지구(7만 4000평) 등이 대표적이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “세제를 아무리 강화해도 공급대책을 함께 제시해야 ‘내가 이 집을 계속 갖고 있어도 신도시 개발로 향후엔 큰 메리트가 없겠구나.’라는 인식을 주어 장기적으로 부동산 시장이 안정된다.”면서 “강남 인접성이 신도시 경쟁력을 결정하는 가장 큰 변수” 라고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

이달 말 발표될 부동산종합대책으로 시장이 바짝 긴장하면서 가을 성수기임에도 불구하고 분양 일정을 늦추는 사업장이 속출하고 있다. 올 가을 분양 예정분이 실제 분양으로 이어질지 지켜봐야 하는 상황이다. 그러나 청약 계획이 있는 수요자들이라면 굳이 일정을 미루지 말라고 전문가들은 조언한다. 판교 등 신도시나 공공택지 등에 들어서는 단지는 내년부터 주택채권입찰제가 적용되고 전매 금지 기간도 5년 이상으로 늘어난다. 물론 올 가을 분양 물량에 청약하면 이런 규제를 받지 않는다. 23일 내집마련정보사에 따르면 올 하반기 화성 동탄 신도시와 하남 풍산지구에 유망 물량이 줄을 잇는다. 성장관리권역으로 지정된 화성 동탄신도시 아파트들의 경우 마지막 분양 물량인 데다 전용면적 25.7평 이하는 분양가상한제가 적용돼 값이 싸다. 하남 풍산지구는 강남과 인접해 있고 주거환경이 양호하다. 특히 이곳에 공급될 중·대형 평형은 앞으로 강화될 전매규제와 채권입찰제를 동시에 피해갈 수 있는 단지로 꼽힌다. 판교 주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 대체 청약지들도 유망단지로 꼽힌다. 용인 성복동에서는 하반기 3000여가구가 쏟아진다. 판교의 택지 분양·청약방식 변경과 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익의 기대감이 높은 지역이다. 그러나 인·허가 문제로 분양이 내년으로 늦춰진 곳도 있다. 서울에 공급될 대형 주상복합아파트는 기존에 지적됐던 단점이 보완된 단지라면 아파트와 비교해도 경쟁력이 있다. 예컨대 단지가 크고 초역세권에 위치하거나 전용면적이 일반 아파트만큼 크고 평당 분양가가 인접 아파트 시세보다 저렴한 경우 등이 그것이다. 그러나 주의할 점도 많다. 유망 주상복합아파트나 판교 수혜지 사업장들이 뛰어난 입지를 내세워 턱없이 높은 분양가를 제시하거나 일반 분양분에 비로열층을 많이 섞어 공급하는 사례가 있기 때문이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “내년부터는 공공주택 입주자 선정시 무주택기간, 소득, 자산, 가구원수 등에 따라 청약 자격이 차등화될 가능성이 있다.”며 “무주택 실수요자라면 내년을 기다려보는 것도 좋겠지만 여유자금이 부족하거나 투자목적을 병행하려는 청약자는 올 가을 마지막 시즌을 노려야 한다.”고 밝혔다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

1가구2주택 중과세, 종합부동산세 상한 폐지 등 세금 제도를 강화해 집값을 잡겠다는 ‘8·31 부동산 대책’의 윤곽이 드러나면서 시장이 바짝 긴장하고 있다. 부동산 거래 위축, 전세가 상승 등 시장 변화도 나타나고 있다. 집값은 벌써 강남을 중심으로 하락하고 있고, 향후 1년간 하락세는 이어질 것이란 전망도 나온다. 전세가도 매매 위축으로 인해 수요가 많아지면서 상승하고 있다.●매매가 내리고, 전세가 오르고 김영진 내집마련정보사 사장은 21일 “시장에 매물이 나오도록 하기 위해서는 세제를 강화하는 게 바람직하다.”면서 “그러나 세제 강화는 물량을 나오도록 하는 한편 집값 하락도 초래해 내수와 밀접한 건설 경기를 악화시킬 수 있다.”고 평가했다. 공급이 줄어들면 장기적으로는 집값이 올라가게 된다는 지적이다. 실제로 8·31 대책 발표가 임박하면서 아파트 값은 떨어지고 전세가는 오르는 현상이 나타나고 있다. 부동산 114에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 지난 주에 비해 평균 0.02% 내려 지난 7월 마지막 주에 이어 3주만에 다시 하락했다. 특히 서울 재건축 아파트는 0.15% 하락해 지난 주(-0.27%) 보다 낙폭은 줄었지만 한달째 하락세를 보였다. 강남구(-0.2%), 강동구(-0.08%), 성북구(-0.02%), 송파구(-0.01%) 등 강남권을 중심으로 하락세가 지속된 반면 강북구(0.29%), 은평구(0.12%) 등 강북권 일부와 강서권은 소폭이나마 오름세를 보였다. 시장에서는 “과도한 세금을 물면서 집을 살 필요가 있느냐.”는 인식이 퍼지면서 전세를 구하려는 문의가 늘고 있다. 여름 방학과 가을 이사철은 상승세에 한몫하고 있다. 강북구(0.27%), 용산구(0.19%), 강동구(0.14%), 구로구(0.11%) 등의 상승폭은 상대적으로 큰 편이다.●강남중심 하락세… 강북도 타격 불가피 김영진 사장은 “이번 대책으로 아파트 가격 하락은 향후 1년간 지속될 전망이다.”면서 “강남, 판교, 재건축 대상 아파트들이 매매가 하락을 주도하겠지만 1가구2주택도 중과세되는 만큼 한 채만 갖고 내다 팔 사람들로 인해 강북지역도 타격을 피할 수 없다.”고 말했다. 대신 뉴타운 개발 예정지, 강남 수요 대체 신도시 등은 상승할 여력이 있다고 덧붙였다. 부동산 114 김희선 전무는 “많이 가진 사람이 세금도 많이 내야 한다는 데에는 이견이 없다.”면서 “그러나 장기적인 주택시장 안정을 위해서는 신도시 개발, 재건축 등 모든 계획을 연도별로 정리한 마스터 플랜을 발표해 수요자들이 장기적인 계획을 세우도록 해야 한다.”고 당부했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr