90여만명의 전체공무원 가운데 집이 있는 사람은 57만8,000여명이며 이들은 평균적으로 26평형(이하 아파트는 분양면적 기준)의 집에 거주하는 것으로나타났다. 98년 공무원센서스에 따르면 공무원 무주택률은 35.6%로 93년 당시 41.2%보다 많이 개선됐다. 주택소유자 가운데 42%가 아파트에 거주하며 주택 규모별로는 20평 미만이 26.6%,20∼30평이 47.1%,30평 이상이 26.3%로 나타났다. 국가 일반직 3∼9급,지방 일반직 1급과 4∼9급,기능직 5∼10등급은 21∼25평에 가장 많이 거주하는 것으로 나왔다.국가 일반직 1∼2급은 41∼50평에가장 많이 거주한다.국가 1급공무원 71명 가운데 7명이 13평 미만 주택에 거주하는 것으로 조사됐다.검찰공무원의 경우 일반검사는 31∼35평에,검사장은51평 이상에 가장 많은 분포를 보였다. 경찰은 총경과 경정은 31∼35평에,치안감은 51평 이상에 최다 분포를 보였다.朴賢甲

현직 부동산 전문기자가 15년간 관련분야 취재경험을 살려 부동산 실수요자 들에게 “돈버는 내집마련”이라는 제목의 부동산 투자지침서를 출간해 화제다. 내외경제신문 부동산팀장인 張湧東기자(42)가 쓴 이 책은 지난 한해동안 주택가격의 폭락과 각종 부동산 관련법의 대폭적인 개정으로 혼란에 빠진 실수요자들을 위해 가장 합리적이고 경제적으로 내집을 마련할 수 있는 투자패턴을 소개하는 데 주안점을 두고 있다. 주요 내용은 내집마련 기본 플랜,신규아파트 투자전략,분양권 매입,재개발,재건축,경매,급매물 잡는 요령 등 소비자들이 궁금해 하는 모든 내용을 담았고 별책부록으로 99년 분양,입주아파트 핸드북을 마련했다.살림출판사 발행,값은 1만3,000원. 朴性泰

최근 신규 분양시장이 호조를 띠면서 그동안 주택업체들이 분양을 미루어왔던 1,000가구 이상 초대형 단지 아파트 분양이 이달부터 줄을 이어 소비자들의 관심을 끌고 있다. 특히 이들 대단지 아파트들은 주로 대형업체들이 분양하는 것으로 사업규모가 수천억원대에 이르는 데다 수요층 잡기 경쟁이 치열해 실수요자들에게는내집마련의 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 4일 주택업계에 따르면 올해 분양예정인 아파트 가운데 1,000가구가 넘는대단지는 모두 14곳,2만2,194가구에 달한다. 서울의 경우 ▒벽산건설의 시흥 1구역 재개발아파트 4,098가구 ▒대우건설의 영등포 하이트맥주 공장터 2,480가구 ▒LG건설의 문래동 옛 방림방적공장터 1,333가구 ▒주택공사의 신림 2-1구역 재개발아파트 2,300가구 ▒대우건설의 화곡 주공재건축 아파트 2,292가구 ▒벽산건설의 관악 봉천재개발 2,094가구 ▒대림산업의 수색 2-1지구 1,000가구 등 모두 7개 지역 1만1,529가구에 달하고 있다. 수도권 지역에서는 ▒LG건설의 경기도 군포 당정지구 1,000가구 ▒대우건설의 양주회천 1,000가구 ▒쌍용건설의 기흥 보라리 1,596가구 ▒금호건설의 용인 상현리 1,299가구 ▒성원건설의 1,160가구 ▒현대건설의 파주 1,300가구 ▒월드건설의 파주 1,200가구 등 역시 7곳,8,555가구에 이르고 있다. 이들 대단지 분양에 나서는 업체들은 이번에 분양하는 지역이 비교적 인기가 좋은 지역이라 자사 아파트의 지명도를 높이기 위해 벌써부터 사전 홍보에 돌입하는 등 치열한 판촉전을 벌이고 있다. 이에 따라 내집 마련 실수요자들에게는 보다 좋은 조건에 입지,교통,분양가등 자기여건에 맞는 아파트를 분양받는 기회가 될 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 “특히 지난해 극도의 침체를 경험했던 주택업체들이 올해를 현금 유동성 확보의 해로 삼아 판촉전에 임하기 때문에 소비자들은 서두르지 말고 가장 좋은 조건에서 분양받을 수 있도록 철저한 시장조사를 해야할 것”이라고 강조했다.

1일 여의도 한나라당 중앙당 사무처에는 모처럼 활기가 감돌았다.당내 여의도연구소가 중앙당사로 이전되기 전 사용하던 근처 빌딩 사무실의 보증금 10억원이 오후에 입금됐다. 사무처 직원들의 밀린 임금 가운데 일부를 우선 지급했고 나머지는 대여(對與)규탄집회를 위한 ‘실탄’으로 비축했다.당 지도부는 “당분간 집회비용에 여유가 생겼다”며 반색했다. 내친 김에 지도부는 인천에 이어 대구,부산,동해안 지역 등에서 장외집회를 갖거나 서울에서 권역별 옥내집회를 벌이는 방안을 검토키로 했다.휴일인 7일에는 李會昌총재를 비롯한 당직자,당원이 대거 관악산을 오른다. 한나라당이 계속 장외투쟁으로 치닫는 것은 여권의 정계개편 구상을 견제하기 위한 의도다.“여권이 정계개편을 포기할 때까지 장외투쟁 기조를 밀고나가겠다”는 것이다.‘정계개편은 곧 야당파괴’라는 위기감이 깔려 있다.李총재가 전날 구미집회에서 안기부 정치사찰 의혹을 둘러싼 요구사항을 사실상 철회하고 ‘대통령의 정계개편 포기 선언’을 영수회담의 ‘유일한’조건으로 내건 것도 같은 맥락이다. 특히 지도부는 이날 金大中대통령의 ‘동서화합형 정계개편 추진’발언이알려지자 진의에 촉각을 곤두세우면서도 “아직도 멀었다”며 투쟁 의지를다졌다.安澤秀대변인은 주요당직자회의 직후 “여권이 야당을 파괴하려는 정계개편의 망상을 버리지 않고는 여야간 총재회담은 물론,다른 차원의 대화도 추진하기 어렵다”고 밝혔다. 辛卿植사무총장도 “여당이 총장간 대화를 제의했으나 정중히 거절했다”며 “여권이 몇몇 야당 의원을 상대로 영입을 위한 물밑교섭을 벌인다는 말이있지만 동요하는 의원은 없을 것”이라고 강조했다.

금융권의 주택담보 ‘대출세일’이 불붙고 있다.그러나 은행들은 신용대출금리는 낮추지 않고 있어 내집마련에 허덕이는 서민들에겐 ‘그림의 떡’이라는 지적이다.▒현황 금융권은 지난 주부터 앞다퉈 주택담보 대출금리를 낮추기 시작했다.국고채 등의 시장실세 금리가 연 6∼7%대로 외환위기 이전보다도 낮은 수준인 데도 대출금리는 좀체 떨어지지 않는다는 지적이 강하게 나오고 있기 때문이다. 외환은행은 19일 주택담보대출 상품인 ‘YES 주택담보대출’ 금리를 20일부터 최저 연 12.75%에서 11.75%로 1%포인트 낮춘다고 밝혔다. 앞서 한미은행은 지난 14일부터 주택담보부 가계대출금리를 연 11.75%로 최고 1.25%포인트,하나은행은 18일부터 12.3%에서 11.7%로 각각 낮춘 바 있다.현재 연 12.3%를 받고 있는 신한은행과 대출기간에 따라 11∼13%대인 주택은행도 주택담보 대출금리를 낮추는 방안을 검토 중이다.▒신용대출은 외면 은행들이 주택담보 대출금리를 낮추는 것은 돈을 빌려줬다가 떼일 염려가 없기 때문이다.담보대출을 해주면 국제결제은행(BIS)기준 자기자본비율을 산정할 때 위험가중치가 50%로 100%를 적용받는 신용대출에 비해 훨씬 유리하기 때문이다. 은행들이 주택담보 대출금리를 연 12%대에서 11%대로 낮추고 있으나 고객이 실제 주택담보 대출을 받으려면 이 보다 더 많은 비용을 부담해야 한다.담보대출을 받기 위해서는 법원의 등기부등본에 ‘담보설정’ 표시를 해야 하며,이 때 대출금의 1∼1.5%에 해당하는 비용을 치른다. 한 시중은행 관계자는 “신용대출은 대손충당금을 상대적으로 많이 쌓아야하는 데다 은행의 위험부담이 크기 때문에 금리를 낮추기가 쉽지 않다”고토로했다.현재 은행권의 신용대출 금리는 신규 대출분 기준으로 연 13∼14%대이며,신탁대출은 이 보다 1%포인트 이상 높다. 전문가들은 “은행들이 손쉬운 장사를 하는 데 안주할 것이 아니라 선진여신기법을 개발해 신용대출 쪽으로 신경써야 한다”고 지적하고 있다.

지난해 하반기부터 신규 분양시장이 열기를 띠고 연말들어 용인 분당 목동등 일부 인기지역을 중심으로 아파트값이 상승세를 타고 있어 아파트 구입여부에 관심이 집중되고 있다. “과연 아파트 값은 어떻게 될 것이며,구입시점은 언제가 적기인가.또 어느 지역을 어떤 조건으로 구입해야 하나” 새해들어 내집마련을 계획했거나 여유자금으로 부동산 투자를 계획하고 있는 이들은 최근 부동산시장의 변화에 민감하게 반응하며 갈피를 못잡고 있다.아파트 구입요령과 유망지역 등을 알아본다.●무분별한 구입 자제하라 신규 분양아파트나 기존 아파트를 살때 가격 교통 환경 학군 단지규모 편의시설 환금성 자금능력 등을 면밀히 분석,최선이라고 판단될 때 구입해야 된다.‘남들이 사니까 나도 산다’는 식으로 서두르면 안된다.●대단지 아파트를 사라 단지규모는 클수록 좋다.택지개발지구또는 민간개발이라도 1,000가구 이상이 돼야 한다.가구수가 많을 수록 다양한 편의시설이 들어서며 사고 팔 수있는 확률이 높아 환금성을 보장받을 수 있다.대단위 단지가 형성된 곳은 서울에서는 목동 가양 압구정 상계 수서 도곡 개포지구 등을 들 수 있다.수도권에서는 분당 일산 평촌 등 5개 신도시와 고양 화정·능곡 행신·용인 수지·구리 인창·파주 교하·김포 사우지구 등이다.●역세권아파트를 눈여겨 보라 지하철이나 전철역에서 5분정도 거리면 좋다.거리상으로 500m정도면 제일적합하다.역사 바로 옆의 단지는 오히려 투자가치가 떨어진다.사람과 차량의 소통이 많고 소음 등으로 선호도가 떨어진다.●직장에서 가까운 곳이어야 한다 통근거리 30분 이내면 가장 좋고 대중교통을 이용할 수 있어야 한다.환경이 좋고 여러 여건이 좋더라도 직장에서 승용차로 1시간 이상 소요되는 외곽지역이라면 기름값,통행료 등을 감당할 수가 없다.전원주택의 인기가 떨어진 요인 중의 하나가 바로 교통비,난방비 등임을 염두에 둬야 한다.●교통과 주거환경이 뛰어나면서도 아직 상승세를 타지 않은 곳을 주목하라 남양주 덕소,파주 교하지구,경기 광주군 태전지구 등을 꼽을 수 있다. 남양주 덕소지역은 6번 국도가 4차선으로 뚫려 30분 가량이면 청량리에 닿고 현재 진행 중인 청량리∼덕소 전철화사업이 2003년에 완공되면 서울 진입이 쉬워진다.입주아파트가 많아 아직까지 가격 상승이 본격화되지 않았다. 파주 교하지구는 부동산 경기 침체후 수요자들의 관심권에서 벗어났다가 최근 월드건설의 메르디앙 아파트가 성공적으로 분양되면서 다시 주목받는 곳.경기 북부지역의 자연친화적인 저밀도 주거단지로 개발될 교하지구는 67만5,000평 부지에 1만6,000가구가 들어서는 미니 신도시다.광주 태전지구는 분당과 가까운데다 인근에 팔당호,남한산성이 있어 경관이좋다.미분양아파트가 많이 남아 있지만 죽전지구 아파트건설이 본격화될 경우 가격상승이 예상되는 지역이다.●세제혜택을 이용하라 오는 6월30일까지 분양받거나 미분양아파트를 구입할 경우 5년 동안 한시적으로 양도소득세를 면제받을 수 있으며 전용 25.7평이하 아파트를 구입하면취득세·등록세의 25% 감면혜택까지 받는다. 또 올해 1년동안 신규든,기존주택이든 평형에 관계없이 주택을 구입할 경우 1년 이상만 보유하면 양도세가 비과세된다.朴性泰 朴建昇 sungt@

내집마련에 걸리는 기간이 2년 연속 줄어들었다.실업과 소득 감소 등으로수입은 줄었지만 부동산 경기침체로 집값 하락폭이 더 컸기 때문이다.이 때문에 살고 있는 집 평수도 4년 연속 늘어나는 등 주거상황이 개선됐다.주택은행이 전국 13개 도시 2,000가구를 대상으로 조사,6일 발표한 ‘98년 주택금융수요 실태조사’ 결과를 간추린다.●내집마련 쉬워졌다 결혼후 평균 7.7년만에 처음 집을 샀다.96년(8.1년) 97년(8년)보다 각각 4.8개월과 3.6개월 단축돼 셋방살이의 설움을 일찍 벗어났다.93년(9년)보다는 15.6개월이나 줄어들었다.주거면적도 97년(19.4평)보다0.8평 커진 20.2평으로 20평을 처음 넘어섰다.94년 16.9평,95년 18.4평,96년 18.5평 등 확대되는 추세다.내집마련까지 이사는 평균 4.4차례 다녔다.●집에 대한 욕구가 작아졌다 ‘집 마련’이 여전히 저축의 가장 큰 이유지만 비율은 지속적으로 감소하고 있다.저축목적중에서 집마련이 차지하는 비율은 93년 41.3%에서 95년 32.6%,97년 29.5%,98년 26%로 조사돼 5년전보다절반 가까이 줄어들었다.대신노후생활 대비 목적은 93년 7.5%에서 98년 17.5%로 대폭 늘었다.자녀교육과 재산증식은 각각 18.8%와 13.5%다.fi●눈높이를 낮췄다 향후 주택구입 시기를 늦춰잡고 있다.현재 주택을 소유한 가구는 평균 5.3년,무주택가구는 3.9년 이후로 97년보다 각각 1.2년과 0.5년을 더 미뤘다.소득 감소에 따른 빠듯한 살림살이가 주 원인이다.또 36.3평에 살기를 가장 원하고 있지만 정작 사려는 집은 32평으로 눈높이를 낮췄다.거실과 방 3개가 딸린 1억3,000만원짜리 집을 가장 선호하고 있다.朴恩鎬 unopark@

◎오늘부터 최고한도 1억원까지 확대 내집마련 주택부금 등에 가입한 사람들은 앞으로 주택은행으로부터 각종 주택자금을 대출받기가 훨씬 쉬워진다. 주택자금을 대출받을 수 있는 주택관련 금융상품에의 가입기간도 ‘3개월 이상 거래자’로 줄어들며,대출 최고 한도도 평수에 따라 종전 3,000만원에서 1억원까지 확대된다. 주택은행은 14일 주택경기 활성화를 위해 이같은 내용을 골자로 한 ‘민영주택자금 대출제도’ 개선안을 마련,15일부터 시행한다고 발표했다. 주택은행은 내집마련 주택부금이나 신재형저축 및 차세대주택부금 등에 가입한 사람이 주택자금을 대출받을 수 있는 거래기간을 종전 대출신청 시점을 기준으로 ‘12개월 이상 거래자’에서 ‘3개월 이상 거래자’로 줄였다. 대출받을 수 있는 금액은 저축액의 2∼10배 이내에서 4∼30배 이내로 확대된다. 종전 ‘92년 12월31일 이전 가입자’로 제한했던 중도금 대출대상도 대출기간에 따라 3개월∼1년으로 확대된다. 대출 최고 한도는 종전 100㎡ 이하는 3,000만원 이내에서 5,000만원 이내로,100㎡ 초과는 3,000만원 이내에서 1억원 이내로 각각 늘어난다.

◎서울 출퇴근 용이… 평형별 500만∼1,000만원 오름세/올 연말 4,000여가구… 2002년까지 2만2,000가구 건립 올 연말 대규모 물량의 아파트 입주가 시작되는 경기도 용인 죽전지구 아파트가 뜨고 있다. 죽전지구는 지난 10월7일 택지개발예정지구로 지정되면서 인근지역의 땅값이 오르고 있으며 택지개발지구에 포함된 입주예정 아파트들이 그동안의 하락세에서 벗어나 평형별로 500만원∼1,000만원씩 오르고 있다. 죽전 택지개발지구는 용인 수지면 죽전리와 구성면 보정리 일대 113만6,000평에 2만2,000가구를 지어 6만8,000명의 인구를 수용하는 대규모 지구로 2002년까지 개발된다. 이 일대는 향후 주변환경이 계속 발전될 전망이어서 올해말에 약 4,000여가구의 대규모 입주물량이 쏟아질때 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회라고 전문가들은 지적한다. 우선 교통상황을 보면 지하철 분당선이 죽전지구로 연결되면서 단대역이 생길 예정으로 있고 서측의 경부고속도로 및 23번 지방도로를 이용해 서울로 출퇴근도 용이하다. 교통접근이 용이한 쪽의 아파트는 브랜드에 따라 1,500만원∼7,000만원까지 프리미엄이 붙어있다. 이 지역은 학교가 문제였으나 최근 초등학교(대현)를 설립키로 결정했다.

◎검찰,수원시 자치행정계장 金是萬씨 사연 공개/“업자와 밥 한끼도 먹지 않는다” 이구동성/공직생활 20년에 전세 1,700만원이 전재산 업자들의 뇌물을 단호히 거절해 공직사회에서 왕따로 몰렸을지도 모를 공무원이 검찰수사과정에서 진실이 밝혀져 청렴한 ‘개혁 공무원’으로 인정받게 돼 화제다. 수원시 행정과 자치행정담당 金是萬 계장(40).수원지검은 지난달 부터 계속해온 수원시 중하위직 공직 비리 수사결과를 발표하면서 金계장을 이례적으로 ‘청렴한 공무원’이라고 공개했다. 수사과정에서 수원시 공무원 17명이 업자로부터 300만원에서 많게는 5,000만원까지의 뇌물을 받은 혐의로 구속 기소되거나 징계 통보를 받았다.검찰은 金계장도 업자들로 부터 금품 또는 향응을 받았을 가능성이 큰 것으로 보고 핵심 수사대상에 올렸었다.지난 96년 2월부터 최근까지 관급 공사 계약업무를 총괄하던 권선구청의 경리계장을 맡아왔기 때문이다. 金계장은 업무의 특성상 수원시내 모든 공사업체의 로비대상 1순위였다.그러나 金계장은 전임자들과 달리 업자들과 밥한끼 먹지 않았고 만남 자체를 모두 거절한 것으로 확인됐다. 그는 처음보는 직원들로 부터 ‘융통성이 없다’ ‘독일병정 같다’는 곱지 않은 시선도 받았다.그러나 그것도 잠시뿐 함께 근무하다 보면 金계장의 ‘청렴 스타일’로 바뀌어나갔다. 검찰조사 과정에서도 직원들은 당당히 그를 대변했다.같은 계 차석 全濟洪씨(39)는 “계장이 돈을 받지 않는데 직원이 받았겠느냐”고 진술했다.공사업체 관련자들도 “金계장은 절대 돈을 받지 않는 사람” “그 사람과는 밥한번 먹을 수 없었다”는 말이 이구동성으로 나왔다. 검찰도 그동안 수많은 공무원들을 수사했지만 이런 공무원은 처음이라며 혀를 찼다. 경북 봉화 출신의 金계장은 공직에 들어온지 내년이면 20년이 되지만 아직까지 내집 마련의 꿈을 이루지 못했다.전세 1,700만원의 방 2개짜리 세류동 집이 고작이다. 그는 최근 검찰 수사 사실이 알려지면서 지난주 계장급 가운데 핵심인 자치행정계장으로 자리를 옮겼다.‘왕따 공무원’이 ‘개혁 모델 공무원’으로 화려한 변신을 한 것이다. 金계장은 “이유야 어쨌든 동료들이 고생하고 있는데 청렴한 공직자로 부각된다는 게 부담스럽습니다”라며 기자의 인터뷰를 극구 사양했다.

◎돈 넘치는 금융권 앞다퉈 ‘고객 유혹’/은행보다 생보사 금리가 오히려 낮아/교보생명­최장 30년 ‘자동대출’ 호조건.금리도 12.9%로 최저수준/주택은행­거래실적 없는 고객도 가능.중도금 납입·신축때도 대출/서울은행­다가구·단독주택에도 적용.VIP 고객엔 0.5% 우대혜택 금융기관이 주택담보 대출을 크게 늘리고 있다.금융권에 돈이 넘치기 때문이다.생명보험사도 발벗고 나서 최장 30년간,최고 5억원까지 빌려준다.부동산 시세가 바닥인 점을 감안하면 내집 마련의 좋은 기회이기도 하다.일반대출금을 주택담보대출로 바꾸면 금리를 낮출 수도 있다.주택자금이 아닌 생활자금으로도 가능하다.아파트의 경우 시세의 60∼70% 정도까지 빌릴 수 있다.대출을 받는 데에는 5∼10일 정도 걸린다.등기부등본과 인감증명서 주민등록등본 등기권리증 매매계약서 등의 서류가 필요하다. ■교보생명 ‘찬스 아파트 자동대출’이라는 상품을 통해 최고 5억원을 빌려준다.시 이상 지역의 아파트를 담보로 한다.상환기간은 10년 20년 30년 세가지다.보험가입자가 아니라도 쉽게 빌릴 수 있다. 금리는 연 12.9%로 주택담보대출을 취급하는 금융기관 가운데 가장 싸다.그러나 3년까지만 적용되고 4년째부터는 실세금리에 따라 오를 가능성도 있다. 다달이 원금과 이자를 내는 분할상환식과 이자만 내다가 원금을 만기 때 갚는 일시상환식이 있다.원금을 만기 이전에 갚으면 조기상환 수수료를 내야 한다.1년 이내 3%,2년 이내 2%,3년 이내 1%이다.총 2조원의 자금 중 3,000억원이 나갔다. ■삼성생명 지난 9일부터 ‘아파트 나이스 대출’을 통해 최고 5억원을 빌려준다.금리는 연 13%지만 실세금리가 반영돼 수시로 바뀔 수 있다.상환기간은 돈을 빌리는 고객이 30년 이내에서 마음대로 정할 수 있다.만기를 5년으로 했다가 30년까지 연장할 수도 있다.연장시 기간 가산금리는 없다.여유자금이 있을 때 원금의 일부를 수시로 갚을 수도 있다. ■서울은행 지난 2일부터 주택담보대출로 최고 2억원을 빌려준다.아파트뿐 아니라 다가구 및 단독주택도 가능하다.금리는 우대금리(10.25%)에 3.5%의 가산금리가 적용돼 연 13.75%다.거래실적이 좋은 VIP 고객에는 금리를 0.5% 덜 받는다. 주택구입자금과 가계 및 생활안정자금이 있다.주택구입자금의 만기는 3년과 10년 20년 30년 등 4가지이며 생활자금의 만기는 3년이다.만기를 연장할 수 있으며 이 경우 기간 가산금리는 없다.조기상환 수수료도 없다.각 지점에서 별도의 감정 절차없이 대출한도를 바로 알려준다.총 3,000억원의 자금이 배정됐다. ■국민은행 ‘빅맨주택담보대출’과 ‘주택담보대출’이 있다.자금용도는 관계없으며 아파트와 단독주택을 대상으로 한다.최고 2억원까지 빌려준다.빅맨대출의 경우 만기는 3년,금리는 연 13%다.일시상환식이고 연장은 안되나 만기시 재대출이 가능하다.그러나 금리가 바뀔 수 있다. 주택담보대출은 금리가 14.95%로 다소 높다.거래실적이 좋으면 0.5%포인트 금리를 낮춰 준다.만기는 일시상환식이 3년,분할상환식이 최장 30년이다. ■주택은행 ‘파워주택자금대출’을 통해 주택신축 및 구입,중도급 납입등의 경우에 빌릴 수 있다.거래가 없는 고객도 가능하다.주택신축과 구입자금은 최고 5억원까지빌릴 수 있다.중도금 대출은 6,000만원까지 가능하다.만기는 5∼20년이며 금리는 13.75%(5년)에서 14.5%(20년)로 만기가 길어질수록 금리가 0.25%포인트씩 높아진다. 신축자금대출은 건축허가일이나 소유권 보전등기일로부터 6개월 이내에,구입자금대출은 매매계약을 체결한 뒤 소유권 보전등기를 한 날로부터 6개월이내에 각각 신청해야 한다.중도금 납입대출은 분양대금을 10% 낸 뒤 잔금 납부 이전까지 신청하면 된다.

◎‘노른자위’ 포함 올 최대물량 쏟아져/17개 지역 5,219가구… 대단지 ‘빅3’ 관심/청약 양극화…순위 상관없이 선택폭 넓어 올해 서울에서 사실상 마지막 분양인 11차 동시분양이 2일부터 청약에 들어간다. 최근 대우,LG,현대 등 대형 건설업체들의 일부 인기지역 아파트가 청약율이 100%를 상회하는 등 신규분양시장이 회복세를 보이자 각 업체들이 보유하고 있던 사업물량을 올해안에 소화하기 위해 쏟아내는 바람에 올들어 최대물량이 공급된다.11차 동시분양의 특징과 청약전략 등을 소개한다. ●특징 올해 서울에서 사실상 마지막 분양인 11차 동시분양물량이 17개지역 5,219가구에 달해 올들어 가장 많은 곳에서 가장 많은 아파트가 분양되는 셈이다. 특히 이번 분양에는 청약자들이 기다리던,입지여건이 좋은 곳에서의 분양이 많은데다 최근 우리나라 경기가 어느정도 회복세를 보일것으로 전망돼 어느때보다 청약자들이 관심을 갖고 청약에 임할 것으로 보인다. 최대물량인 만큼 상도 신동아,공릉2지구 효성,미아 SK 아파트 등의 대단지 아파트,즉 ‘빅3’가 한꺼번에 분양돼 더욱 관심을 모으고 있다. 이번에도 청약율을 높이기 위한 아이디어가 속출해 미아 SK아파트는 광통신망을 설치하고 1층과 꼭대기층의 중도금 전체를 입주때 내도록 하는가 하면 공릉2지구 효성아파트와 노량진동 상도 신동아파트는 1층과 꼭대기층에 대해 분양가를 700만원,1000만원 싸게 책정했다. 또 서울에서는 처음으로 창동 현대(현대산업개발)와 신도림동 대림아파트에 안목치수(벽체 안쪽 경계선 사이의 거리)가 적용돼 전용 25.7평형의 경우 실내공간이 예전보다 2평 정도 넓다. ●청약전략 최근 들어 용인죽전지구와 분당과 강남 일부지역에서 기존아파트 가격이 상승세로 반전되고 있는 상황이다. 여기에다 IMF로 인해 폭락했던 아파트가격이 우리나라가 외환위기로 부터 벗어날 가능성이 있어 현재 시점이 최저가격으로 내집마련의 절호의 기회일 것이라는 것이 전문가들의 한결같은 지적이다. 이미 아파트 분양가격이 자율화 되었으므로 주변시세보다 아주 저렴하게 분양받을 수는 없지만 아직은 순위에 별 상관없이 소비자가원하는 아파트를 분양받을 수 있을 것으로 보인다. 그리고 아파트 가격이 상승세로 전환되면 주택업체들은 분양가격을 인상할 것이 뻔하므로 아파트가격이 본격 상승세를 보이기 전에 분양받는 것이 현명할 듯 하다. 순위내 청약자들은 인기지역으로 몰리면서 업체별로 청약양극화 현상은 이번에도 지속될 전망이다. 지금 시점에서 분양받는 아파트는 입주 시점에 우리나라가 IMF로부터 벗어날 가능성이 많아 아파트 가격도 상승세를 보일 것임에 틀림없다.따라서 이번 최대 분양물량분 중에서 자금상황,주변환경,앞으로의 발전가능성 등 자기여건에 맞는 아파트를 분양받아도 후회하지 않을 것으로 보인다. 청약과 관련,부동산투자클럽21((02)3411­9100,천리안 유니텔 GO 21C 하이텔 GO 21C 나우누리 GO CLUB21),내집마련정보사((02)934­7974,천리안 GO KYJ) 등 컨설팅회사를 활용하면 자신에 맞는 청약전략을 소개받을 수 있다.

이번 11차 동시분양에 참여하는 업체는 모두 17개 업체로 저마다의 분양전략을 세우고 청약율을 높이기 위해 안감힘을 쓰고 있다. 주택마련 컨설팅사인 내집마련정보사의 분석에 따르면 이번 분양물량 중입지여건이 양호하고 투자가치가 높은 아파트로는 창동 현대아파트,노량진 신동아아파트,공릉동 효성아파트,도곡동 경남아파트가 꼽히고 있다.주요 업체별 분양정보를 소개한다. ◎창동 현대·공릉 효성­투자가치/노량진 신동아·도곡 경남­교통·입지 최고/미아 SK­총 5,327가구… 단지내 1만평 공원/서초 대우­평당 700만원대… 저가 고급빌라/신도림 대림­백화점 등 대형편익시설 가까워/풍납 현대­부근에 8호선 강동구청역 개통 예정/시흥 금강­중형위주의 아파트단지 밀집 ●노량진동 상도아파트 이번 분양에서 최대의 경쟁율을 기록할 것으로 전망되는 상도1구역 재개발 아파트.모두 2,621가구 중 891가구가 일반에 분양된다.아파트 동을 부챗살로 해 모든 가구가 한강을 내려다 볼 수 있도록했으며 조경을 삼성 에버랜드팀이 담당,1800평의 공원을조성했다. 분양가는 인근 아파트와 거의 비슷하거나 조금 높은 수준.수도권 노량진전철역이 걸어서 10분,200년 하반기 개통예정인 장승백이역과 상도역이 바로 단지 정문과 후문에 들어선다.노량진로를 통해 서울역까지 30분,현충로로 강남 고속터미널까지 15분이면 닿을 수 있다. ●공릉2지구 효성아파트 서울시도시개발공사가 조성한 공릉2지구에서 중대형 아파트 564가구를 분양한다.11∼15층 11개동인데 15층 이하로 층고가 낮고 녹지공간이 풍부해 환경적인 측면에서 관심을 끈다.또 불암산 자락에 있어 숲으로 둘러싸여 있고 차로 5분거리에 태릉 푸른동산,육사,서울여대 등이 소재하고 있다. 입주가 2001년 1월로 비교적 빠른편이며 2000년 하반기 개통예정인 지하철 6호선 화랑대역이 걸어서 10분 거리다.평당 분양가가 470만원∼480만원으로 인근아파트보다 싸 시세차익도 기대해 볼 만하다. ●미아동 SK아파트 미아1­1재개발지구 아파트로 총 5327가구 가운데 24∼43평형 1721가구를 일반분양한다.북한산 자락에 위치,시내를 한눈에 내려다 볼 수 있을만큼 전망이 좋고 공기가 좋은 것이 최대 장점이다.단지내에 1만평의 자연공원이 조성되며 서울지역 아파트에서는 처음으로 광신망을 설치해 PC통신과 인터넷을 자유롭게 이용할 수 있다. 분양가는 인근 한신아파트와 비슷하며 인근에 대형 백화점이나 유통시설들이 산재해 있어 생활편익시설은 잘 갖추어져 있다. 이 지역은 6개지구의 재개발아파트 3만가구가 들어서 교통이 다소 혼잡할 것으로 예상되나 정릉동길을 따라 건설되고 있는 서울내부순환도로가 완공되면 교통의 숨통이 틔일 전망이다.지하철 이용은 용이하지 않은 편. ●도곡동 경남아파트 옛 삼성가든맨션이라는 연립주택을 헐고 짓는 재건축아파트로 총 348가구 중 163가구를 분양한다.분양가는 인근 아파트보다 비싼편이나 기존의 유명 아파트들이 인근에 이미 들어서 있어 단지형성은 잘돼 있다. 지하철 3호선 양재역이 걸어서 7분거리에 있고 단지내 700년된 느티나무를 중심으로 600평을 공원으로 조성한다. ●창동 현대아파트 쌍용양회 공장부지에 705가구가 분양된다. 현대산업개발이 자체시공하며 2001년 8월 입주예정.단지옆에 지하철 1·4호선 환승역이있으며 분양가가 주면시세보다 1,000만원∼2,000만원 가량 낮게 책정돼 있다. 대형백화점 할인점 농수산물도매센터가 인근에 위치하고 있으며 최초로 안목치수를 채택,전용면적이 기존 아파트보다 1∼5평 큰 것이 장점이다. ●서초동 대우빌라트 대형평형으로만 구성된 빌라트 단지로 인근에 고급빌라트들이 많이 있다.품질은 고급빌라트 수준이지만 가격은 지하주차장 금액제외시 평당 700만원대로 강남의 아파트 시세정도다.특히 분양기피층인 1층을 없애 전층을 로열층화 했다. ●신도림동 대림3차 대원전기 공장터에 지어지며 204가구가 공급된다.올해 분양을 마친 1,2차 물량을 합치면 2,502가구의 대단지다. 구로기계공구 상가와 이웃하고 있어 주변환경이 좋지 않으나 종근당 부지 아파트가 지난 8차 동시분양에서 높은 청약률을 기록하는 등 점차 주거지로의 이미지를 굳히고 있는 지역.애경 신세계 롯데백화점 등 대형 생활편익시설이 인접해 있다. ●풍납동 현대아파트 384가구의 재건축 아파트로 75가구를 일반에 분양한다.주위에 대규모 아파트단지가 있으며 5호선 전철역과는 걸어서 15분 거리이지만 지하철 8호선 강동구청역이 인근에 개통될 예정이며 강동성심병원 등이 주위에 있다.분양가는 주변시세와 비슷하다. ●시흥동 금강아파트 시흥4동 융화아파트 자리에 들어서는 185가구 재건축 아파트로 107가구가 분양된다.이 아파트 단지옆에 반도아파트 786가구가 재건축돼 내년 7월에 입주하기로 돼 있어 중급규모의 아파트 단지가 될 전망이다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎올말 수도권 아파트 분양가 자율화前 마지막 기회/구리토평·용인구갈2 등 노른자위 지역 ‘청약 유혹’/구리 토평­왕숙천·그린벨트 등 쾌적.톨게이트 인접 교통 편리/용인 구갈2­수도권 경전철 경유 예정.2,700여가구 대규모단지/수원 정지2­국철1호선 화석역 인접.반경 2㎞내 공원 3곳 “비교적 싼값에 내집을 마련할 수 있는 마지막 기회를 잡아라” 올해말까지 용인구갈2,구리토평 등 수도권 택지개발지구에서 약 3만4,000여 가구의 아파트가 쏟아진다. 내년부터 수도권 택지개발지구내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해서도 분양가가 자율화 될 전망이어서 주택청약저축 가입자들에게는 분양가 규제의 혜택을 볼 수 있는 거의 마지막 기회가 택지개발 아파트인 셈이다. 택지개발지구는 공공기관에서 부지를 조성하고 기반시설을 완벽하게 갖추기 때문에 민간아파트보다 주거여건이 훨씬 좋다.또 1,000가구 이상의 대단지로 개발되기 때문에 상가,공원 등 생활편익시설도 골고루 갖춰져 가격 경쟁력도 타 아파트 단지에 비해 높다고 할 수 있다. 올 연말까지 붕양에 들어갈 택지개발지구는 구리 토평,의정부 송산,동두천 생연,기흥 구갈2,수원 천천2,수원정자2,수원 권선3,오산 운암,안산 고잔,인천 마전 등 10여곳. 이 가운데 기흥 구갈2,구리 토평,수원 천천2지구 등은 비교적 위치가 괜찮은 데다 신규로 공급되는 지역이라 눈여겨 볼 만하다. ◇구리 토평지구=구리 톨게이트 인근 토평동,교문동일대 23만여평에 들어서며 서울 동북부 지역의 마지막 노른자위로 손꼽힌다. 교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 접근성이 좋고 한강 왕숙천과 주변의 그린벨트에 둘러쌓여 있어 환경도 쾌적하다. 중앙선 철도를 비롯해 중부고속도로,판교∼구리간 고속도로,국도43호선,국도6호선이 단지와 연결된다.강동대교와도 가까워 올림픽대로를 이용하면 여의도까지 30분이면 도착이 가능하다.약 5,100여 가구가 들어서며 이달 중 분양예정이다. ◇용인 기흥 구갈2=용인시 기흥읍 구갈리와 신갈리일대 19만평에 올 연말까지 2,752가구의 아파트가 들어설 예정이다.전용면적 25.7평 이하 아파트가 1,600여 가구로 절반 이상이며 40평형대도 900가구다. 경부고속도로 신갈인터체인지 바로 옆이고 앞으로 건설예정인 수원∼분당 수도권 경전철이 경유할 가능성이 높다. ◇수원 천천2,정자2=정자2지구는 장안구 율전동일대 11만3,000평에 2,940가구의 아파트가 들어설 예정이다.국철 1호선 화서역과 가깝고 반경 2㎞ 안에 정자,일월,지지대 등 3개의 공원이 있다. 1번 국도를 경계로 정자2지구와 마주하고 있는 천천2지구는 택지면적이 25만평에 이르는 대단지로 단독주택 216가구와 아파트 5717가구가 들어설 예정이다. ◇의정부 송산=민락지구와 붙어있는 곳으로 26만평에 5830가구가 들어서는 대단지다.주공이 지난 9월말 33평형 540가구를 분양한데 이어 이달 중 33평형 442가구가 분양될 예정이다.서울과 동부간선도로로 연결돼 있으며 국도 3,39,43호선이 교차하는 교통요지로 볼 수 있다. 이밖에 안산고잔지구에서 4,00여가구,동두천 생연지구에서 4278가구,양주 덕정지구에서 5258가구, 인천 마전지구에서 1730가구 등이 분양될 예정이다.

◎15년 이상 거주자에 매각도 가능 임대 의무기간이 30년 이내인 국민임대주택제도가 신설된다.또 임대 의무 기간이 절반 이상 경과하고 임차인이 분양을 원할 경우 임대사업자가 임의로 해당 임대주택을 매각할 수 있게 된다. 건설교통부는 자금난을 겪고있는 주택업체의 부담을 덜어주고 무주택 저소득층의 내집마련을 지원하기 위해 이같은 내용을 골자로 하는 임대주택 시행령 개정안을 마련,관련절차를 거쳐 이달중 시행할 계획이라고 3일 밝혔다. 개정안에 따르면 기존의 영구 임대주택과는 다르게 국가 또는 지자체의 재정이나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 임대의무기간이 30년 이내인 국민임대주택제도를 신설한다.

◎한달새 60% 늘어… 수도권 3만1,568가구 포함 오는 11월 중 전국에서 모두 5만503가구의 아파트가 분양된다. 29일 건설교통부가 취합,발표한 이같은 분양계획은 지난달 3만1,459가구보다 60.5%나 증가한 것으로 부동산 경기 침체하에서도 신규 분양시장은 나름대로 회복세를 보이고 있다는 것을 입증하고 있다. 지정업체(대형업체)와 등록업체(중소업체),주공이 밝힌 분양계획에 따르면 서울과 경기 등 수도권에서만 3만1,568가구가 분양된다. 특히 이번 분양에는 용인 수지,성남 분당 구미동,구리 토평,파주 교하 등 인기지역에서의 분양이 많아 내집 마련계획을 가진 소비자들의 관심을 끌고 있다.

◎무료 홈페이지 제공 사이트 급증/서버공간 할애… 제작방법도 간편 ‘호화 사이버 별장을 공짜로 장만하세요’ 인터넷 이용자라면 한번 쯤 꿈 꿔 보는게 자신만의 홈페이지를 만드는 것이다.그러나 기획에서 제작까지 여간 까다로운게 아니다. 하지만 자신의 ‘사이버 홈’이 들어설 공간만이라도 우선 확보해 두면 ‘내집 마련’의 기쁨을 앞당길 수 있다.게다가 요즘 들어 크게 늘고 있는 무료 홈페이지 제공 사이트를 찾아가면 자기 돈 한푼 안 들이고도 멋진 ‘마이 홈’을 꾸밀 수 있다. 무료 홈페이지 사이트에서는 최소 1∼2MB(메가바이트),많게는 50MB 이상의 사이버 공간을 무료로 제공한다.덩치 큰 파일을 올리거나 커다란 그림 파일을 여럿 띄우는 게 아니라면 1∼2MB만 해도 널따란 운동장이다. 큰 파일을 띄우고자 할 경우에도 걱정할 필요는 없다.여러 서비스 업체를 동시에 활용하면 자신이 쓸 운동장을 거의 무제한으로 늘릴 수 있기 때문이다. 또한 단순히 서버의 일부 공간만을 할애해 주었던 초기와 달리 요즘은 카운터,방명록,게시판 등다양한 기능을 함께 제공하고 있다.인터넷 문서 제작 언어(HTML)를 몰라도 시키는 대로 따라만 하면 기초적인 홈페이지를 만들 수 있는 편리한 곳도 많다. 하지만 완전한 공짜는 없다.대부분 업체는 사이버 공간을 제공해 주는 대가로 홈페이지에 자사나 자사와 계약 맺은 업체의 광고를 별도 창인 ‘팝업’ 또는 그림광고인‘배너’형식으로 실어달라고 요구한다. 그러나 광고가 홈페이지 운영에 지장을 주지는 않는다.

◎내집마련 자금 대출 ‘지금이 적기’/주택은­거래 없어도 최고 5억원/국민은­신규분양대상 6,000만원/외환은­3억까지 30년 분할상환 최근 금리가 인하되면서 기존 상품보다 조건이 훨씬 좋은 은행의 주택관련 대출상품들이 경쟁적으로 쏟아져 나오고 있다. 이에 따라 내집마련을 준비중인 서민들이나 집을 늘려 나가고자 하는 실수요자들이 자신의 능력과 상황에 맞는 주택자금 대출상품을 선택하기에는 지금이 적기라는 것이 전문가들의 지적이다. ◆주택자금 대출요령 자신이 거래하고 있는 은행의 대출상품이나 거래통장을 확인해 보는 것이 필요하다.오래전부터 거래하던 통장이 있으면 대출받기 수월하고 우대금리를 적용받을 가능성도 있기 때문이다. 그러나 여전히 대출금리가 연 15% 안팎으로 부담이 되고 있으며 상품들마다 대출가능 금액과 상환조건,대출금리 등이 모두 틀린 만큼 꼼꼼하게 따져 보는 것이 필요하다. ◆대출받을 때 주의할 사항 ▲부대비용 점검=주택자금 대출시에는 담보물 감정에 필요한 감정료와 저당권 설정비용,각종 인지대와 수수료 등을 감안해야 한다.평균적으로 대출금액의 2% 이내가 된다. ▲대출상환조건 파악=대출 상환조건은 이자만 매월 납입하고 대출원금은 만기에 일시 상환하는 일시상환과 일정 기간 이자 납입후 그 기간이 지난 뒤부터 원금을 갚는 거치식 상환,대출금을 매월 나눠내는 분할상환 등이 있다. ▲기간 가산금리 여부 확인=대출기간이 길때는 보통 은행에서 기간 가산금리를 고려해 대출금리를 정한다.그러나 이를 고려하지 않는 경우도 있다.이경우 일정 단위로 매년 금리를 추가 인상한다.따라서 대출시 제시한 금리가 기간 가산금리를 고려해 책정된 것인지 확인해야 한다. ◆시중 주택자금 대출상품 ▲주택은행 파워주택 자금=주택은행과 거래가 없는 사람들도 주택마련을 위해 대출받을 수 있는 상품이다.주택은행은 지난달 25일부터 이 대출의 한도액을 최고 1억원에서 최고 5억원으로 확대했다. 주택신축자금,구입자금,전세자금,중도금 등 용도에 따라 대출한도액과 상환기간이 달라진다.금리는 연 12.75∼15.50%이며 최장 대출기간은 20년이다. ▲국민은행 신규분양주택대출=신규 분양주택 입주 예정자들로 중도금(잔금 포함)을 납입하려 할 때 가능하다.분양가격의 50%이내에서 최고 6,000만원까지 대출이 허용된다.금리는 연 14.95∼15.95%이며 일시상환식은 3년만기고 분할상환식은 30년이내다. 이와 함께 일반주택자금 대출의 경우 2억원까지 대출받을 수 있으며 최장 대출기간은 30년까지 가능하다.금리는 신규분양주택 대출과 같다. ▲외환은행 YES내집마련대출=지난달 21일부터 시행된 것으로 주택경기 부양책에 부응하기 위해 최고 3억원까지 30년 동안 분할상환할 수 있는 상품. 대출이자는 일반신청고객의 경우 연 14.45%이지만 신용도에 따라 차등적용돼 올해 12월말까지 현재 시판중인 ‘YES 원리금 보호예금’에 가입하면 3년간 1∼2.5% 포인트까지 감면 받을수 있다. ▲장기신용은행 아파트담보대출=기존 대출금과 달리 전화 등으로 상담 후 어느 영업점에서나 동일한 조건으로 대출받을 수 있는 등 대출절차가 간단하고 신속하다. 이에 따라 대출관련 서류 접수후 3일 이내 즉시 대출이 가능하다.대출금액은 2억원 이하이며 대출금리는 연 14%.아파트를 담보로 제공해야 된다는 점에서 신규주택 분양자들은 이용하기 어렵다.