◎작년보다 짧아져… 구입비 8,028만원/평균 4.5회 이사… 월소득 230만원선 우리나라 가구주들이 결혼한 뒤 처음 내 집을 마련하는 데는평균 8년이 걸린다. 그 때까지 평균 4.5차례 이사한다. 주택은행이 지난 10월 서울을 비롯한 전국 13개 도시에서 주택은행과 거래하는 2천가구를 대상으로 조사해 30일 발표한 ‘97년 주택금융 수요실태 조사’에 따르면 결혼 후 내 집 마련에 걸리는 기간은 95년 7.9년에서 96년 8.1년으로 늘어났다가 지난 해에는 8년으로 줄었다. 융자받아 집을 마련하는 가구는 내 집 마련 기간이 8.8년인 반면 융자를 받지 않는 가구는 6.8년이었다. 조사 시점을 기준으로 최근 2년 이내에 기존 주택을 구입했거나 신규 분양받은 가구의 주택 구입 가격은 평균 8천29만2천원이었으며,현시가는 9천7백68만2천원이었다. 가구의 월평균 소득은 2백30만원이었다. 전체 조사 가구의 저축률은 31.3%로 지난 해에 비애 0.5%포인트 감소했다. 98년 주택 매매가격 전망에 대해 응답자의 58.5%는 오를 것으로,29.1%는 현상 유지될 것으로 봤다. 주택가격이 내릴 것으로 본 가구는 3.2%에 그쳤다. 전세가격의 경우 오를 것으로 내다본 가구는 70.5%로 매매가격에 비해 상승기대 심리가 더 높았다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎당첨자들 내집마련 포기 속출 이달들어 분양에 나선 주택업체 대부분이 중도금대출을 시행하지 못하고 있다.극심한 자금난을 겪고 있는 주택할부금융사들과 연말까지 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 맞춰야 하는 은행들이 대출을 중단했기 때문이다.이에 따라 목돈부족으로 중도금 대출이 꼭 필요한 주택소비자들은 청약단계에서 내집마련을 포기하는 사례가 늘고 있으며 미분양적체 등 주택경기 불황이 가속화될 전망이다. 20일 주택업계에 따르면 서울시 10차 동시분양에 나선 S사,W사 등은 중도금을 대출해줄 금융기관을 구하지 못해 중도금 대출을 시행하지 못하고 있다.최근 인천과 파주에서 분양을 실시한 H사와 또 다른 S사도 중도금 대출을 알선하지 못해 분양률이 저조한 형편이다. 한편 이달들어 경기도 광주와 대전·부산 등지에서 1천700여가구를 분양한 쌍용건설은 예전보다는 다소 줄어든 규모지만 일부 중도금 대출이 이뤄지고 있다.광주 곤지암 아파트의 경우 주택은행 ‘파워 주택자금 대출’을 통해 22,24평형에 대해서는 분양금의 40% 선인3천만원,30평형은 4천만원까지 대출이 되고 있다.

◎분양 부진으로 건설업체 부도사태 우려 국제통화기금(IMF)의 자금지원 영향으로 국내 금융시스템이 혼란에 빠지면서 서민들의 내집마련 꿈에도 빨간불이 켜졌다. 10일 주택건설업계에 따르면 전용 135㎡(41.3평) 이하의 주택을 분양받을때 분양가의 최고 50%까지 융자를 지원해주던 주택할부금융의 계약금 및 중도금 신규 대출이 최근 전면 중단됐다.이에 따라 분양가의 50%만 내고도 내집을 마련할 수 있다는 꿈을 가졌던 무주택 가구주 등 서민들은 금융체계가안정을 되찾아 신규대출이 재개될 될때까지 주택구입 계획을 미루어야 할 형편이다. 최근의 금융체계 불안으로 할부금융사들은 이미 대출중인 금액에 대해서도 상환이자를 현행 연간 13~16%에서 20% 수준으로 높여 조기상환을 유도할 방침인 것으로 알려지고 있다.일부 할부금융사에서는 아파트 중도금으로 낼 대출금의 지급자체를 연체하는 사태까지 벌어지고 있다.이에 따라 할부금융사로부터 이미 중도금을 연리 13% 수준으로 대출받은 소비자들의 경우 연체로인한 이자부담이 4% 정도 더 늘어난 17%선을 부담해야할 전망이다. 업계에서는 할부금융사의 신규대출 중단으로 분양저조가 예상되고 이는 다시 주택건설업계의 자금난 가중과 부도사태로 이어질 것으로 우려하고 있다. 건설교통부에 따르면 지난해 1월1일부터 시작된 10개 주택할부금융사의 중도금 대출 총 규모는 1조7천여억원.그러나 최근 IMF 관리경제체제하의 금융경색으로 그동안 종금사로부터 총 대출자금의 70%를 차입해 오던 할부금융사의 자금줄이 꽉 막히게 된 것이다. 선발업체인 대한주택할부금융사의 경우 업무가 정지된 9개 종금사로부터 1천억원을 차입하고 2백억원을 예치한 상태이나 대출기한 연장불가 통보와 업무정지로 예치금을 인출하지 못하고 있다. 할부금융사들은 총 대출자금의 20%를 차지해온 할부채의 발행이나 대주주인 주택건설사로부터의 증자도 요청하기 어려워 현재로서는 신규 대출이 불가능한 상태이다.

◎토공,올해 환경영향평가 끝내고 내년 6월 부지조성공사/94만평 단지에 주택 1만6,000여가구 들어서/서울 외곽순환고속도로·인천지하철 등 연결 한국토지공사가 최근 경기도 부천시 원미구 상동택지개발지구에 대한 택지보상을 시작으로 본격 개발에 들어갔다. 지난 94년말 택지개발예정지구로 지정됐던 이 지구는 수도권지역에서는 보기 드문 94만평의 대단지이다.이곳에는 주택 1만7천여가구가 들어선다.이 가운데 공동주택이 1만6천가구(임대아파트 4천가구 포함),단독주택이 1천가구이다. 또 지구의 서쪽 자연녹지지역에는 영상문화단지 축구전용경기장 공원 종합병원 등이 세워진다.특히 바로 옆에는 기반시설이 완벽하게 갖추어진 중동신도시가 있어 내집마련을 꿈꾸는 가구나 부동산 투자자들에게 큰 관심을 끌고 있는 택지개발지구이다. 토공은 이 지구에 대해 오는 12월 공동주택지를 우선 분양하고 올해 안에 교통·인구·재해·환경영향평가 등을 끝낸뒤 내년 6월부터 부지조성공사에 착수,2002년까지 사업을 마치기로 했다. ◇입지여건=부천시청에서 서쪽으로 3㎞ 지점에 위치해 있다.지구 남쪽으로는 전철 송내역과 부개역이 있다.동쪽으로는 중동신도시와 이웃한다. 교통은 경인고속도로 경인선 전철이 지나간다.내년 6월에는 서울외곽순환고속도로가 지구를 남북으로 관통하고 인천지하철 3호선이 동서로 연결하게 된다. ◇주택물량 및 분양일정=아파트 1만6천가구와 단독주택 1천가구가 계획돼 있다.임대아파트 4천가구는 부천시와 공무원연금관리공단에서 우선 공급할 계획이다. 일반주택 건설부지는 다음달 주택건설업체에 우선 분양한 뒤 내년 하반기에 일반 수요자에게 공급된다.단독주택지는 99년에 분양된다. 평형별 공급가구수는 18평 이하가 6천800가구,18∼25.7평 이하 6천100가구,25.7평 이상 3천600가구이다. ◇분양전망=부천시의 인구증가율 및 주택보급률을 감안할 때 꾸준한 주거수요가 예상된다.부천시의 도시기본계획에 따라 영상문화단지 종합버스터미널 축구전용구장 등이 들어서고 중동신도시와 함께 부천시의 중심지로 성장할 것으로 보여 택지수요 전망이 매우 밝은 편이다. ◇개발방향=토공은 지구를 남북으로 관통하는 서울외곽순환고속도로를 중심으로 동쪽으로는 중동신도시와의 연계를 고려하기로 했다.따라서 도로를 따라 주거 및 상업지역을 집중배치할 계획이다. 서쪽 자연녹지지역은 인천광역시와의 시계를 명확히 구분하는 경계로 삼고 이곳에 영상산업단지 공원 축구전용경기장 등을 조성,주민의 휴식공간으로 꾸민다.수도권 택지개발지구 가운데 가장 낮은 수준의 개발밀도로 쾌적성을 높일 계획이다.

신한국당이 오피스텔의 셋집살이를 청산하고 ‘내집마련’에 성공,20일 이사한다.새 당사는 서울 영등포구 여의도동 17의7.국회의사당 정문 오른쪽으로 네번째 건물이다.연건평 7천585평에 지하 6층,지상 10층 규모다. 사무실 배치는 총재실이 7층,대표실은 6층,대변인실은 5층에 있다.1층에는 민원국이,꼭대기인 10층은 강당이다.선대위의 각 본부 중심으로 사무실을 배치한 게 특징이다. 당사 마련에는 대지구입비 1백억원,공사비 2백여억원 등 모두 3백여억원이 들었으나 아직 중도금 일부와 잔금을 갚지 못했다.사무처의 한 관계자는 그러나 “현 당사 전세임대료 80억원을 돌려받으면 이 문제는 해결될 것”이라고 설명했다. 신한국당은 19일 내부정리 등 이사 작업을 모두 마쳤고,이사 길일인 20일 상오 이회창 총재가 참석한 가운데 입주식을 가질 예정이다.

◎부동산거래·아파트시세 제공… 법률 상담도/천리안 ‘go tongin’/하이텔 ‘go land’/나우누리 ‘go apti’/유니텔 ‘go mythouse’ 이사철을 맞아 PC통신은 이삿짐 운반 및 부동산 정보를 얻는데 매우 유용한 수단이다. 천리안·하이텔·나우누리·유니텔 등 국내 4대 PC통신서비스에는 예외없이 부동산 시세정보와 이사짐 운반서비스 정보들을 일목요연하게 유료로 제공하고 있다. 천리안의 이사정보 코너(직접명령어 go tongin)는 국내와 해외,주택과 사무실로 나눠 이삿짐 운반 서비스 내용과 이사준비요령을 상세하게 제공한다.특수화물 및 항공화물 서비스도 포함하고 있으며 이삿짐 보관서비스도 안내한다.온라인으로 신청하면 5%의 할인혜택을 준다.이용료는 1시간에 1천원. 하이텔에선 아무 화면에서나 ‘go land’를 입력하면 20여개의 코너로 구성된 부동산 거래 정보 서비스를 받을수 있다.부동산 뱅크정보(go iic)에 들어가면 전국 부동산 매물 1만여건,아파트 매물 5천건의 정보가 2주마다 갱신돼 제공된다.또 아파트 분양정보 및 신도시 아파트시세도 알 수 있다.부동산 정보(go kdic)에는 전국 200여개 지역 600여개의 부동산 중개업소가 제공하는 부동산 거래정보,전문가의 부동산 강좌도 있다. 나우누리도 아파트정보(go apti)코너에 아파트 시세정보,분양,매물,청약거래 안내 등을 싣고 있다.서울,수도권,광역시,전국 등으로 나눠 제공하고 있으며 지역별로 가까운 부동산 중개소도 알려준다. 유니텔은 오는 11월 30일까지 부동산 전문가와 온라인 상담을 통해 부동산 관련 정보를 소개하는 ‘97 내집마련 투자설명회’(go myhouse)를 갖는다. 이 서비스는 ▲수도권 5개 지역별 전문가 상담 ▲청약 및 분양상담 ▲주택자금,법률,세무상담 등 상담서비스 위주로 구성됐으며 상담자로 전문가 9명이 참여한다.

◎“투기과열지구” 지정돼 내집 마련 기회로 연초부터 술렁대던 집값이 한동안 하향 안정세를 보이고 있다.비수기에다 정부의 투기단속이 강화된 탓이다.투자자들도 예전처럼 가격 오름세 심리에 편승한 마구잡이식 투기가 아닌 나름대로의 전망과 전략을 통해 투자분석 및 수익전망을 하는 분위기이다. 그럼에도 하반기의 주택시장은 부동산 시장의 안정세가 대세를 잡아가는 과정에서 꾸준한 상승세를 보일 것 같다.대선정국에 따른 통화팽창이 부동산 시장으로 유입되거나 수도권 지역으로 확산기미를 보이고 있기 때문이다.중대형 아파트의 가격자율화와 빛이 바래기는 했지만 부동산 10년 주기설도 심리적 요인으로 작용하고 있다. 수도권 지역에서는 채권입찰제 실시에도 불구,용인 수지지구가 여전히 1순위 투자유망지로 꼽힌다.분당에서 남쪽으로 2㎞ 떨어진 용인 수지2지구는 하반기 최대의 관심지역이다.서울로 출퇴근이 가능하고 분당의 각종 기반 및 편의시설을 이용할 수 있기 때문이다.주변의 자연환경이 어우러진 ‘자연환경 친화단지’ 또는 ‘전원형 청정주거단지’로 손색이 없는 점도 한몫한다. 이같은 높은 투자가치 때문에 서울 등의 실수요자나 시세차익을 노린 투기자들이 지역우선 아파트 물량을 공급받기 위해 위장전입하는 등 투기의 온상이 됐다.이에 따라 정부가 투기과열지구로 지정,채권입찰제 실시와 함께 지역우선 공급물량을 총 공급분의 30%로 제한했다.채권상한액도 인근 아파트 가격 대비 시세차익의 70% 정도로 예상하고 있어 서울 등 실수요자의 청약기회는 확대됐지만 투자메리트는 상대적으로 줄었다. 이런 청약환경의 변화에 따라 이달말이나 9월초에 공급되는 아파트를 분양하기 위해서는 채권상한액을 쓰고 당첨될 경우 투자 수익성을 잘 따져볼 필요가 있다.분양면적 33평형(전용면적 25.7평 초과) 이상 민영주택의 경우 수지1지구의 가격 등을 따질때 재테크 수단보다는 내집마련의 기회로 이용하는 편이 낫다.시세차익과 내집마련의 꿈을 동시에 만족시키려면 채권입찰제 대상이 아닌 32평형(25.7평 이하) 규모의 아파트를 청약하는 것이 유리하다.시세가 비슷하지만 채권입찰제가 시행되지 않는 인근 수지읍 일대의 신봉리 성복리 죽전리 등이나 경부고속도로 건너편의 주성면 일대에 관심을 가지는 방법도 생각해봄직하다. (02)3451­1122.

◎토지 지정용도로만 사용… 재당첨 제한 토지공사가 공급하는 택지는 일반 거래보다는 가격이 저렴하고 매입에 따른 위험부담이 적어 안심하고 거래할 수 있다는 장점이 있다.더욱이 토지가격을 파격적인 조건으로 납부할 수 있기 때문에 목돈 없이도 매입이 가능해,내집마련을 위한 수요자들은 하반기를 노려볼 만하다.택지 구입요령과 유의사항을 알아본다. ▷토공의 택지매각◁ 단독택지 매각은 분양추첨과 선착순 수의계약에 따라 이뤄진다.분양제 추첨은 미리 공급가격과 순위별 자격을 정해 이를 공시하는 등 일정 절차에 의해 이뤄지며 수의계약은 분양추첨후 매각되지 않을 경우에 한해 실시된다. ▷대금납부◁ 일시불과 분할납부가 있다.일시불은 계약체결시 계약금액의 10%인 계약보증금을 납부하고 중도금과 잔금은 계약체결일로부터 5개월안에 납부하면 된다.분할납부의 경우 계약 보증금과 할부금을 나눠 납부하게 되는데 할부기간 동안 균등납부는 물론 매수자의 자금흐름을 감안,매매대금의 현가를 고려,매수자가 원하는 시기에 납부할 수 있는 등조건이 좋다.단 사업지구별로 대금납부 기간은 통상 2년이지만 매매대금을 제날짜에 납부하지 못하면 일반대출금리에 의한 연체금(연 18%)을 물어야 한다. ▷유의사항◁ 토공은 계획적으로 주택단지나 산업단지를 조성,최적의 생산성을 낼 수 있도록 설계하며 이를 위해 필지마다 토지용도를 지정해 공급한다.따라서 구입한 토지는 지정용도로만 사용해야 한다.토지사용이 불가능한 상태에서 매매계약을 체결했다면 토지사용이 가능한 시기(토공통보)를 기준으로 3년안에 사용해야하는 부담이 있다. 둘째 원칙적으로 지정용도 사용전에 제3자에게 전매하는 행위가 금지돼 있다.그러나 해당지역에 투기우려가 없거나 지가변동률이 금융기관 정기예금 금리를 초과하지 않으면 지정용도 사용전이라도 전매가 가능하다. 셋째는 지정용도 사용과 전매금지 준수를 위해 환매특약등기 조건부로 매매계약을 체결해야 한다.소유권 이전시 환매특약등기를 설정하며 지정용도 사용이 확인되면 즉시 이 등기를 말소해준다. 토공의 단독택지를 분양추첨 방법으로 공급받은 경우공동주책 재당첨 제한을 받게 된다.수의계약의 경우에는 재당첨 제한을 받지 않는다.

◎사업승인 직전 투자 유리/내집마련 목적땐 사업승인후가 안정적 부동산 경기가 침체 상태라고는 하지만 아파트의 경우 대형 평수의 분양가격 자율화가 부분적으로 시행되면서 가격변화의 조짐을 보이고 있다.서울 지역은 새로 아파트를 공급할 택지가 고갈되면서 교통여건과 상권 형성,자연 환경이나 전망이 좋은 도심지내의 재개발과 재건축에 관심을 가져볼 만하다. 도심지 내의 재개발사업은 재산적 가치 차이가 많은 다양한 규모의 불량 가옥 밀집지역을 정비하는 것으로 투자할 때 주의해야 할 점이 한두가지가 아니다. 첫째로 아파트 평형 배정은 재개발구역 안의 토지나 땅의 규모에 따르지 않고 평가액을 기준으로 결정하므로 같은 규모의 지분이면 감정평가액이 높은 것을 구입해야 평형 배정에 유리하다.둘째,이주비 지급조건 및 승계여부를 확인해야 한다.토지가 사유지인지 국유지인지,거주자인지 비거주자인지에 따라 이주비가 차등 지급되며 승계가 금지되는 경우가 있으니 조합에 확인할 필요가 있다.셋째,올해 개정된 재개발조례에 따르면 재개발아파트 건축 최대 평수가 전용면적 기준 34.8평형에서 49.9평까지 확대되었고 이에 따라 집을 넓히려면 사업지구 안에 최대 평수 건축 가구수를 확인하고 그 범위에 들어갈 수 있는 재산평가액 지분을 매입하는 것도 유의해야 한다.네째,투자시점의 선택이 중요하다.재개발사업 지구에서는 사업지구 지정 및 사업승인 직후에 일반적으로 자산액이 상승한다.따라서 사업지구 지정이나 사업승인 직전에 투자하는 것이 유리하다.그러나 내집 마련이 우선이면 사업승인후가 안정적이다.이주비가 다른 지역보다 높거나 사업면적에 비해 조합원수나 세입자가 적은 지역을 선정하는 것도 고려해봐야 한다. 재건축사업은 재개발사업과는 달리 비슷한 가격대의 노후 아파트나 연립주택이 대상이므로 사업지구내 기존 아파트의 층수 대지 지분,땅값에 따라 사업성 여부가 결정되므로 이런 점을 유의하면 된다.첫째,땅값이 높은 지역이면 아파트 분양가격이 높게 책정되므로 개발이익이 많아지며 조합원의 부담액이 적어진다.또한 대지지분이 많으면 좋다.대지지분의 많고 적음에 따라 조합원이 무상으로 분양받을수 있는 평형이 결정된다.둘째,넓은 평수의 세대주가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다.재건축아파트는 평형별 건축비율이 제한돼 있어 큰 평수의 아파트를 분양받기 위해서는 큰 평수의 노후아파트를 구입하면 된다.셋째,고지대나 단독주택 밀집지역은 되도록 피하자.건축심의 과정에서 건축 높이의 제한이나 민원 등으로 사업 진척이 어렵게 되거나 예상못한 부담이 생길수 있다.

◎비과세장기저축·주택청약부금 등 분산/3년뒤 전세자금 포함 1억2천156만원 회사원 P씨(28)는 지난달 같은직장 후배와 결혼했다.직장이 있는 수원의 아파트에서 전세(전세금 3천만원)로 신혼생활을 시작했다.요즘은 집값이 다소 주춤해졌지만 빨리 내집을 마련해야 한다는 생각을 하고 있다. ▷현재조건◁ P씨 부부의 월평균 급여는 2백60만원.생활비로 60만원을 쓰고 2백만원은 저축하기로 했다.회사에서 1천만원을 빌려 이자로 나가는게 월 4만원이다.직장생활을 하는동안 모았던 돈은 결혼비용과 전세자금으로 사용해 현재 목돈은 한푼도 없다. 주택청약부금에 매월 10만원씩 1년간 붓고 있으며 새마을금고의 적금(3년제)에 월 30만원씩 1년간 내고 있다.P씨 부인은 내집을 마련하기 위해 3년간 직장을 다니기로 했다. ▷구체적인 재테크 방안◁ 월 저축가능액 2백만원중 1백만원은 지난해 10월에 나온 비과세 장기저축에 가입한다.모든 금융기관에서 취급하지만 은행의 비과세저축은 확정금리인 저축상품과 변동금리인 신탁상품에 동시에 가입할 수 있다.현재는 신탁상품의 수익률이 높다.신탁수익률이 떨어지면 저축상품쪽에 많이 내는게 유리하다.저축상품의 확정이율은 연 11%이고 신탁상품의 평균수익률은 12%라면 각각 2대 8로 투자했을때 3년 뒤에는 4천3백8만원이 된다. 매월 20만원은 장기주택마련 저축에 가입한다.비과세이면서 소득공제(연간 1백80만원 한도)까지 된다.주택을 구입할 때 낸 원리금의 3배까지 장기대출도 받을수 있다.확정금리로 11%라면 3년뒤에는 8백42만원이다.40만원은 납입금액과 시기가 자유로운 자유적립신탁에 세금우대로 가입한다.예상수익률을 12%로 하면 3년뒤에는 1천6백99만원이다. 결혼하기 전부터 붓던 새마을금고의 적금과 주택청약부금은 지속한다.2년뒤 새마을금고의 적금이 만기가 되면 만기금 1천2백60만원은 새마을금고나 상호신용금고의 정기예금으로 굴린다.당시 이자율을 11%로 보면 1년뒤에는 1천3백76만원이 된다. 2년 뒤부터는 매월 붓던 월부금 30만원은 이미 가입한 자유적립신탁에 추가로 낸다.전부터 낸 것과 합하면 1년뒤에는 2천80만원이 된다. ▷운용결과◁P씨는 이렇게 돈을 굴리면 3년 뒤에는 9천1백56만원을 모을수 있다.전세자금 3천만원을 포함하면 1억2천1백56만원이다.아파트를 구입할 때 자금이 부족하면 주택구입자금대출을 이용한 뒤 전세금을 받아 갚으면 된다.2년뒤 아파트에 당첨되면 그 때 찾을수 있는 자유적립신탁과 새마을금고 적금,주택청약부금을 활용해 초기자금과 중도금으로 충당하면 된다.그 다음 중도금은 주택구입자금 대출로 충당하고 대출금은 입주할 때 전세금으로 갚으면 된다. □도움말=제일은행 으뜸고객실 이재춘 차장.(02)539­1472

◎한복빌려 예복으로/신랑신부 동시 입장/쓰던 가구 신혼집에/할인점서 살림장만 지난해 결혼한 영화기획사 알브스필름 직원 안수정씨(29)는 결혼식때 웨딩드레스를 입지 않았다.한번 입고 말 옷한벌 빌리자고 몇십만원을 쓴다는게 도무지 용납되지 않는데다 신부에게만 일방적으로 강요되는 흰 드레스의 순결윤리도 마땅찮았기 때문이다.대신 선배의 한복을 빌려 예복으로 입었다.신랑역시 친구에게서 빌린 검은 색 두루마기 차림으로 입장했다.함도 생략했고 비디오며 앨범촬영도 일체 하지 않았다.안씨는 『주위에서도 폐백·함·기념촬영 등을 하지않는 커플을 많이 봤으며 신랑 신부 동시입장이 보편화돼가는 추세』라고 전했다. 부산의 새내기 신부 김정수씨는 신혼집에 미혼때부터 쓰던 장롱을 그대로 가져다 놨다.침대·화장대 등도 백화점에서 마음에 드는 디자인을 익힌뒤 정작 구입은 부산외곽 가구공장에서 했다.3년내 내집마련을 위해 신혼살림 부담을 최대한 줄인 것. 평등교육을 받은 합리적 신세대들이 결혼적령기에 이르면서 결혼식 풍토가 바뀌고있다.이들은 격식치례의 고비용 예식,여성에게만 일방적으로 짐지워진 호화혼수,남자는 집,여자는 가구 하는 식의 사회적 통념에 더이상 개의치 않는다.남녀 어느 한쪽도 불리한 부담을 지지 않는 혼례,남의 시선을 의식하지 않는 알뜰한 살림장만 등을 지향한다. 때문에 이들은 브랜드 상품을 고집하지 않는다.가구는 서울 내곡동,마석,사당동,신당동,아현동,염광 등 가구밀집지역에서 시중가보다 40∼15% 싸게 구입한다.주방용품 구입도 남대문시장 C·D동 3층,을지로 5∼6가의 스테인레스 시장,동대문·광장 전문시장 등 정품 20∼30%,등외품 40∼50%까지 할인해주는 시장을 이용한다. 결혼 새풍속의 확산에 착안한 한국여성단체협의회는 올해 「새로운 혼례문화정착을 위한 모델 공모」를 시행한다.건전한 독창성,허례허식에서 벗어난 검약성,부모에 의존하지 않는 자립성,남녀평등 실천 등을 심사기준으로 걸고 고정관념을 탈피한 용감한 신세대들의 참여를 기다리고 있다.여협의 김문을 간사는 『젊은 층에서는 결혼에 대해 건전한 가치관을 가진 이들이 의외로 많다.이들의 결혼문화를 널리 소개해 문제많은 요즘의 풍토에 새 모델을 제시하려 한다』고 기획의도를 밝혔다.(공모기간 4월30일까지·문의 02)794­4560) 실속과 평등을 지향하는 이같은 결혼문화가 보편화되기 위해서는 무엇보다 부모세대의 이해가 필수적이다.우리사회에서 결혼은 아직도 당사자간의 문제를 넘어 가족간의 결합으로 인식되기 때문이다. 여성민우회의 이수연 간사는 『막상 당사자들은 혼수를 줄이고 싶은데 딸 가진 부모가 안심하지 못하고 무리하게 챙긴다든가 시가쪽에서 받아들이지 못하는 경우도 많이 봤다』면서 『결혼이 성인남녀의 평등한 결합이라는 인식이 제대로 자리잡을 때만 건전한 결혼문화가 보편화될 것』이라고 말했다.

◎합동행정타운 건립… 민원 원 스톱 서비스/공무원 내집마련 지원… 3년간 4만5천세대 공급/인력 2천명 감축 버서직·사무보조원 우선 □대담=이경형 정치부장 「경쟁력」이 무엇보다 앞서는 교리로 대두되고 있는 시대에 총무처의 역할은 더욱 커보인다.행정부문의 경쟁력 확보가 곧 국가 경쟁력 회복의 관건이 되고 있는 상황에서,행정이라는 생명체의 극말단까지 퍼져 있는 신경조직을 움직이는 두뇌가 바로 총무처이기 때문이다.이처럼 중요한 시기에 총무처를 맡은 김한규 장관을 서울신문 이경형 정치부장이 21일 세종로 정부종합청사 10층 그의 집무실에서 만났다. ­지난해 말 총무처장관에 취임한뒤 이제 두달 남짓 지났습니다.그동안 겪은 총무처의 분위기는 어떻습니까. ▲놀란 것은 공무원의 수준이 정말 높다는 것이었습니다.또 사무관급 이상은 상당수가 해외연수를 다녀왔더군요.그런만큼 의식수준 또한 상상하지 못했을 정도입니다.특히 총무처는 각 부처를 지원하고 조정하는 것을 주요 임무로 하지요.따라서 하는 일이 일반사업부처와는 달리 외부로 크게 드러나지 않아요.그럼에도 그 어느 부처보다도 각자 맡은 일을 묵묵히 그리고 열심히 하고 있어 고맙게 생각합니다. ­밖에서 보던 공무원사회와 안에서 겪는 공무원사회가 다른 점이 있던가요. ○공직사회 일관성 유지를 ▲그동안에는 의정활동과 정당활동을 통해 간접적으로만 공무원사회와 접했었지요.그런데 외부에서는 공직사회의 한 단면만을 보고 일반화시키는 경향이 있어요.제 자신도 마찬가지 였지요.사회가 급격히 변화하는 가운데서도 중심을 잡고 일관성과 안정성을 유지해야 하는 것이 바로 공직사회입니다.이런 측면이 복지부동 등 부정적인 측면으로만 비치는 것이 안타깝습니다. ­이제 본론으로 들어가 볼까요.올해 총무처가 역점을 두고 추진하는 사업은 무엇입니까. ▲정부의 생산성과 경쟁력을 높이는 한편 국민의 권익을 보호하고 행정의 대국민 서비스를 향상시키는 것입니다.올해 업무추진의 기본방향이지만 총무처의 존재이유이기도 합니다. ­좀 더 구체적인 질문을 하나 드리겠습니다.김영삼 대통령은 지난달 「경쟁력 10%이상 높이기」차원에서 공무원을 오는 2000년까지 1만명 감축한다는 방침 아래 올해 먼저 2천여명을 줄이겠다고 밝혔습니다.구체적인 계획을 세우셨습니까.감원에 따른 공직사회의 동요는 없겠는지요. ▲국가경쟁력을 높이기 위해서는 공직사회가 솔선하는 자세가 무엇보다 중요하다고 생각합니다.그러나 감축되는 직위에 현재 근무하고 있는 공무원에 대해서는 신분상 불이익이 없도록 할 것입니다.감축방안은 먼저 국장급 간부의 비서를 2인당 1명으로 줄이는 작업을 현재 하고 있습니다.또 사무보조인력은 가급적 1개과에 1명을 넘지않도록 하고,무인경비 및 자동교환시스템을 도입하여 방호원과 교환원 등의 인력을 감축하고 철도·체신 등 현업관서의 경영개선을 통한 인력감축을 추진할 것입니다.결원이 발생한 직위에 대한 신규충원도 유보합니다. ­김장관께서 언젠가 「총무처장관은 90만 공무원의 노조위원장」이라고 하신 말씀을 들은 적이 있는데요. ○연금복지회관도 확충 ▲국가가 발전하기 위해서는 공무원들이 재직중에 안정된 생활환경 아래서 직무에 전념할 수 있도록 하는 것이 무엇보다 중요합니다.그런데 현재 공무원의 보수를 비롯하여 후생복지수준은 민간부문과 비교해 볼 때 미흡한 것이 사실입니다.공무원의 보수를 현실화하는 문제는 국가경제와 연관지어 생각할 문제입니다.그러나 공무원들의 집 걱정은 꼭 덜어주어야 한다고 생각합니다.적어도 10년 이상 근무한 공무원은 집 걱정이 없어야 한다는 것이죠.그래서 추진하고 있는 것이 「주택마련지원 3개년 계획」입니다.이와 함게 전·현직공무원과 그 가족을 위한 연금복지회관과 체육시설,휴양시설도 중·장기적으로 확충할 것입니다. ­「주택마련지원 3개년 계획」은 획기적으로 들리는데요.구체적 내용을 소개해주시죠. ▲현재 공무원의 주택보급율은 75.6%입니다.전체국민의 주택보급율이 86.1%이니 상당히 뒤져있는 셈이죠.특히 10년 이상 근무하고도 집이 없는 사람이 4만5천여명에 달합니다.이들을 위해 오는 2000년까지 주택건립분양,주택자금지원 등을 통해 4만5천세대의 주택을 공급하겠습니다.또 공급하는 주택의 규모 또한 최근의 수요변화와 소득수준향상에 맞추어 그동안의 소형평수 위주에서 적정규모로 조정할 방침입니다.수도권 지역에는 이미 구리시 토평지역에 7천여평의 택지를 확보하였으며,연차적으로 6만여평을 추가로 매입할 것입이다. ­최근 6급 이하 공무원에 대한 대외직명을 활성화하겠다고 발표하신 적이 있지요.구체적인 구상이 있습니까. ○하위직 대외직명 활성화 ▲5급 이상 공무원은 공식적인 직위명을 사용하고 있지요.그런데 6급 이하는 「주사」나 「서기」로 부르기가 뭣해 「선생님」 등으로 어색하게 부르고 있지요.무엇보다 자기직무의 중요성과 전문성에 걸맞는 직위명이 없어 자긍심을 갖기가 어려운 것이 사실입니다.그래서 담당하는 업무의 성격을 감안해 「전문관」「조사관」 등의 직명을 붙여 사용하게 하여 이들의 자부심을 높여나가겠다는 것입니다. ­얼마전 지방도시의 정부합동청사 신축계획이 나왔습니다.장관께서 특히 역점을 두고 있는 사업이라면서요.재원을 마련하는데는 어려움이 없겠습니까. ▲지방청사 합동화 사업이란 지방도시에 「합동행정타운」을 건립하여 민원인이 여러기관에 걸친 민원을 한곳에서 해결할 수 있도록 하자는 취지에서 마련했습니다.행정민원의 이른바 「원 스톱 서비스」를 가능케하자는 것이지요.이렇게 되면 행정기관간의 유기적인 협조체제가 구축되는데다 교통난을 완화하고 경비도 절감되는 등 여러가지 효과가 나타날 것입니다.현재 대상지역을 선정하기 위한 기초조사를 하고 있습니다.가능하면 올해안에 내륙 및 해안의 도청소재지급이상의 도시 1곳씩을 대상지역으로 선정할 방침입니다.재원은 현재 각 지방도시 곳곳에 흩어져있는 단독청사를 매각하면 국고부담은 없을 것으로 봅니다. ­외부전문가 채용을 위한 「개방형 임용제도」와 공직사회 내부의 전문가 육성을 위한 「전문분야별 보직관리제」의 성과는 어떻습니까. ▲지난해 외부의 전문인력유치를 위해 중앙부처 5급 이상 1만3천460개의 직위에 대하여 직무분석작업을 완료했고,이 작업을 바탕으로 전문성이 요구되는 201개 직위를 외부에 개방할 수 있도록 지정했습니다.민간전문가를 계약이나 파견 겸임 특채 등다양한 방법을 통해 적극 유치할 것입니다.또 올해부터 통상산업부나 해양수산부같은 몇개 부처에서는 「전문분야별 보직관리제」를 실시하고 있습니다.공무원이 적성에 맞는 전문분야에서 장기근무함으로써 전문성을 더욱 향상시켜 나가자는 제도이지요.이들 제도는 앞으로 더욱 활성화시켜 나갈 것입니다. ­정부의 업무도 점차 어느 부처의 영역으로 묶어 둘 수 없는 경우가 늘어나고 있어요.예를 들면 사법시험에 합격,법률에 밝은 사람이 외무부 조약국이나 국제기구국같은 곳에 근무할 수 있도록 하고 외무고시합격자도 통산,대외무역분야에 근무할 수 있도록 하는 등 상호연관성이 많은 분야는 인력충원방식을 대폭적으로 개방해야된다는 것이지요.영국같은 나라에서는 교류가 활성화되어 있다고 들었는데요. ○올 국가공무원법 개정 ▲그렇지않아도 그런 방향으로 올해 국가공무원법을 개정할 생각을 갖고 있습니다.특히 이 법에는 공무원과 민간기업과의 인사교류도 포함되어 있지요.사회가 갈수록 복잡해지는 만큼 공직사회의 특정 전문분야의 인재가 상당히 부족합니다. ­총무처의 중요업무 가운데 하나가 국가의전이지요.최근 무궁화문양이 넥타이로 만들어져 나오고 태극기에 관한 규정도 국민에게 친근하도록 바뀌는 등 변화가 있는 것 같습니다.미국의 경우는 성조기 문양을 패션에 이용하기도 하죠. ▲그동안은 국가상징의 존엄성을 해친다는 이유로 태극기나 무궁화를 활용한 디자인의 사용이 금기시되어 왔지만 이제는 오히려 정부에서 생활디자인에 적극 활용하도록 권하고 있습니다.이를 위해 지난해 「대한민국 국기에 관한 규정」도 바꾸었지요.성조기 문양을 말씀하셨는데 우리도 무궁화 문양을 활용한 넥타이 30여종이 이미 나오고 있습니다.오는 4월에 있을 「국가상징 디자인 공모전」을 통해 국가상징문양을 활용한 여러가지 생활용품디자인도 적극적으로 개발해 보급할 것입니다.스포츠용품이나 학용품 등에 태극이나 무궁화가 그려져있으면 국민들도 우리 국가상징에 대해 보다 친숙하게 느끼지 않을까요. ­훈장이나 포장을 받는 사람이 너무 많지 않느냐는 지적이 있습니다.일부인사는 훈장을거부하기도 했는데요.이 문제는 어떻게 생각하십니까. ○정부포상제 더욱 강화 ▲그동안 포상이 많았던 것은 사실입니다.그러나 과거 독립운동과 정부수립에 기여한 애국지사와 조국수호와 국토방위에 헌신한 전몰·상이군경,경제개발과 농어촌 근대화에 기여한 산업역군,그리고 열악한 여건에서 국가발전에 공헌한 공직자 등 포상해야 할 대상이 많았기 때문입니다.이들은 오늘의 우리를 있게 하신 분들입니다.포상거부 문제는 그동안 일부 사례가 있었습니다만,앞으로는 상을 받는 사람이 정말 그 상을 받을 자격이 있다고 누구나가 인정할 수 있도록 하여 상의 권위를 높여나가야 한다고 생각합니다.심사기준과 절차를 더욱 강화하여 실질적으로 공적있는 분이 선발될 수 있도록 하는 등 정부포상제도를 더욱 발전시켜 나가도록 하겠습니다. ­마지막으로 김장관의 공직자관을 밝혀주십시오. ▲공무원들은 국민으로부터 선택받은 공복으로 투철한 국가의식을 가져야 합니다.국민에게 서비스하는 봉사자라는 의식이 있어야 합니다.그런데 그동안 우리 공직자들은서비스하는 「봉사자」와 군림하는 「관료」 사이에 괴리가 있었던 것이 사실이지요.지금까지는 공무원들이 앞만보고 살아온 측면이 있지만 이제부터는 주위를 둘러보아야 할 것입니다.현재 중앙공무원교육원에서 실시하는 국장급 이상의 교육과정에 장애인과 노인 등을 돌보는 사회봉사 프로그램이 들어있는 것도 공직사회의 변화를 보여줍니다.

PC통신을 통해 전국 4만여 부동산 중개업체 및 건설업체에서 제공하는 각종 부동산 정보를 한 눈에 볼 수 있다. 주택은행이 지난 1일부터 PC통신 「하이텔」을 통해 제공중인 「부동산정보제공서비스」는 서비스실시 열흘 남짓만에 내집마련과 재테크를 원하는 이용자들에게 인기메뉴로 자리잡았다. 주택은행의 부동산 정보제공서비스에서는 부동산 매매 및 임대매물,아파트 및 상가분양정보,지역별 아파트분양계획,도시주택가격동향 등의 검색이 가능하다.특히 부동산의 위치,매매가,교통안내,전경사진 또는 조감도,평면도 등을 곁들이고 정보를 제공한 부동산 중개업체나 건설업체의 전화번호도 안내하고 있다. 이 서비스를 이용하려면 PC통신 「01410」을 접속,최초 화면에서 「KHB」를 입력하면 된다.또 2번 「하이텔 정보세계」를 선택한 후 6번 「금융/은행/카드」나 11번 「법률/세무/부동산」을 선택한 뒤 「64006 주택은행 홈/펌뱅킹」을 선택하면 된다.

◎인테리어에 전통문양 디자인/건물배치도 음양 오행에 맞게 올해에는 우리의 전통문양을 현대적 감각으로 디자인한 실내 인테리어와 거주자의 라이프 스타일에 맞춘 주거공간 등 이른바 「한국형주택」이 관심을 끌 전망이다. 일부 주택건설업체가 차별화를 내세우며 우리나라의 정서와 생활에 맞도록 설계·개발한 주택신상품은 서구화돼가는 우리의 주거공간을 기능과 연령대별로 한국인의 취향에 맞춰 다양하게 공급될 예정이다. 삼성물산 건설부문은 지난달말부터 자체개발한 한국형아파트를 경기도 시흥시 연성택지지구에서 분양중이다. 삼성이 올해의 주택신상품으로 내놓은 이 아파트는 내부의 모든 인테리어에 해·달 등 자연문양과 원앙·사슴 등 동물문양,석류·포도 등 식물문양,태극 등 기하문양을 현대적 감각으로 디자인한 것이 특징.음양오행과 풍수지리사상에 따라 단지를 배치한 것도 특색이 있다. 내부 인테리어는 뉴그레이세대(40∼50대)·심플세대(30∼40대)·아마조네스세대(30대)·약관세대(20대)로 구분,연령층별로 클래식형·엘레강스형·내추럴형·모던형 등을 적용한다. 40∼50대를 겨냥한 클래식형은 짙은 밤색이나 갈색계통의 벽지·바닥재·타일 등을 사용,전통적이고 고급스런 분위기를 자아내게 한다.특히 3세대동거형·부분임대형 등의 구조로 지어 부모를 모시면서 자식도 함께 거주하거나 넓은 공간을 임대해줄수 있도록 배려했다. 아파트생활에 익숙한 30∼40대 중년층부부가 중심인 심플세대를 위한 엘레강스형은 도시적·기능적 분위기로 꾸며진다.30대 맞벌이부부나 독신여성 위주의 아마조네스세대를 위한 내추럴형은 여성스런 인테리어로 설계된다.또 개성을 중시하는 20대를 대상으로 한 모던형은 단순하고 도시적 분위기를 내게 한다. 아파트단지에는 태극모양의 광장을 두고 사방에 연령대별 특성과 음양사상이 조화되도록 건물을 배치한다.동의 이름도 금단지·수단지,열음동·가람동 등으로 붙여진다. 이 모델이 처음 적용된 시흥연성지구 아파트는 모두 547가구.평형별로는 28평형 160가구,32평형 414가구다. 평당분양가는 15% 옵션기준으로 3백20만원이고,99년5월에 입주할예정이다.삼성아파트 소비자문화관 (02)569­5291.시흥 모델하우스 (032)695­3303. 선경건설도 최근 지역별·연령대별로 설문조사를 실시,한국인의 라이프 스타일을 ▲장래대비생활형 ▲소극적 생활형 ▲관습적 생활형 ▲가족단란생활형 ▲보수적 생활형 ▲감성적 현대생활형 등으로 설정하고 라이프 스타일별 주택상품개발을 주공 주택연구소와 함께 추진중이다. 유형별 특성은 감성적 현대생활형의 경우 주택에 관심이 많고 유행에 민감한 스타일.실용성보다는 디자인을,자연보다는 시설이나 설비를 중시하는 인공적 편리성을 선호하는 부류다. 보수적 생활형은 지역참여의식이 높고 격식을 따지는 형.따라서 거실을 중시하고 기존공간에 새로운 기능을 부여하는 것을 싫어한다. 관습적 현대생활형은 레저생활을 즐기고 양식을 좋아하는 등 현대적인 생활성향을 지닌다.장래를 대비하고 자녀양육을 중시하는 등의 관습적인 경향도 있다.내집마련의식이 강하고 정원을 갖고 싶어하며 새로운 공간에의 욕구가 높은 편이다. 장래대비생활형은 노후나 장래에 대한대비를 삶의 최우선목표로 여기는 집단이다.임대주택에 긍적적이며 방의 크기와 안방을 중시하는 스타일. 소극적 생활형은 주택에 대한 관심이 적다.넓은 거실을 좋아하나 전반적으로 주공간에 대한 요구와 관심이 낮다. 가족단란생활형은 가족과의 외식·외출을 자주하고 집안정돈을 중시한다.안방의 다목적사용에 대해 긍정적이며 내부공간의 편리성이나 주부를 도울 수 있는 부엌에 대한 요구가 높다. 선경 관계자는 『지자제이후 나타난 지방화시대와 수요자중심의 주택시장추이에 대응하기 위한 근본적인 차별화전략이 필요하다』며 『지역에 따라 차별적이고 거주자의 다양한 주택취향에 맞춰 6가지 유형을 중심으로 한국형아파트를 개발,공급할 계획』이라고 밝혔다.

◎매입자 몰려 에스컬레이트 현상까지/3개월만에 최고 60%… 강력한 투기억제책 절실 정부의 집중적인 단속에도 불구하고 지난 연말에 이어 새해 들어 다시 서울 강남과 신도시를 중심으로 집 값이 큰 폭으로 오르고 있다. 지난해 10월에 비해 평형에 따라 최고 60%까지 올랐다. 분당·일산·평촌 등 신도시 32평형의 경우 불과 3개월동안 2천만∼2천5백만원,6개월동안 4천만∼5천만원이 올랐다.특히 분당 38평형의 경우 지난해 8월보다 무려 9천만∼1억원이 뛰었다. 매물도 자취를 감춘데다 그나마 매물이 나오면 매입자가 대거 몰리면서 집값상승을 부추기는 「에스컬레이트 현상」이 빚어지고 있다. 건설교통부·국세청 등 당국은 지난 15·16일 서울 강남과 신도시에 7개 투기합동단속반을 투입,단속에 나섰으나 폭등기세는 좀체로 수그러들 기미를 보이지 않고 있다. 부동산 중개업자들이 『설이 지나면 집값이 더욱 오를 것』이라며 부추기고 있기 때문이다. 25일 부동산업계에 따르면 서울 강남구 수서동의 25평형 아파트는 지난해 10월 1억5천5백만원에서 2억2천만원대로 42%나 껑충 뛰었다.여의도 27평형도 1억9천만원에서 2억3천만원(21%),양천구 신정동 38평형은 2억7천5백만원에서 3억3천5백만원(22%)으로 올랐다. 경기도 분당의 야탑동 32평형은 3개월 사이 1억4천5백만원에서 1억8천5백만원(28%),아름마을 38평형은 6개월만에 1억7천5백만원에서 2억8천만원까지(60%)올랐다. 경기도 일산 주엽동의 27평형은 1억2천5백만원에서 1억7천5백만원(40%),마두동 49평형은 2억4천만원에서 2억9천만원(21%)으로 뛰었다.일산시 주엽동 K아파트 47평형을 최근에 판 H모씨(72)는 『집값이 한달이 안돼 1천5백만원이나 올라 매매계약을 취소할 것을 고려중』이라고 말했다. 집값이 폭등한 것은 지난해 전세금 파동이후 집값 폭등에 대한 불안심리가 작용,전세입주자들이 앞다투어 내집마련에 나서고 있기 때문이다. 분당의 진흥중개소 박종근씨(44)는 『분당,일산 등 신도시 입주가 대부분 끝난데다 수도권 주변의 택지공급 여력도 바닥이 난 것으로 알려지면서 집값이 폭등하고 있다』며 『2기 지하철이 개통되면서 역세권주변이 아파트값 상승을 주도,다른 지역도 덩달아 뛰고 있다』고 밝혔다. 부동산뱅크사의 관계자는 『부동산 상승 주기설을 틈탄 일부 투기현상과 집값이 막연히 오를 것이라는 불안심리가 집값상승의 원인』이라고 진단하고 『이사철인 봄이 되면 매물이 한꺼번에 쏟아져나와 가격이 안정될 것』으로 내다봤다.

◎토지시장 안정세·오피스텔 등 수요 늘듯 올해의 부동산 시장은 완만한 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 지배적인 가운데 『얼마나 오를까』에 관심이 모아지고 있다. 특히 올해 하반기에는 대통령 선거로 각종 공약이 예상되고 경기도 회복세로 돌아설 전망이어서 부동산 시장을 달궈 놓을 가능성이 높다. 정부는 그러나 토지시장의 경우 지난해 대형국책사업,부동산경기 사이클,각종 규제완화 등 불안요인이 많았음에도 전반적으로 90년대 초반 이후의 안정세를 유지한 점을 감안,올해도 실수요 위주의 거래정착 등으로 안정세가 계속될 것으로 보고 있다. 주택도 공급물량(62만4천가구)이 신규수요(40만가구)를 크게 앞지르고 미분양 아파트가 11만1천가구에 이르러 공급부족에 따른 급등 현상은 없을 것이란 전망이다. 여기에다 금융실명제와 부동산실명제의 정착,주택 및 토지전산망의 완비 등으로 부동산투기에 따른 폭등현상을 제도적으로 충분히 억제할 수 있다는 판단이다. 대선과 관련해서도 선거공영제 실시로 부동자금이 늘어날 가능성이 적고 92년 대선때는 오히려 집값이 5% 정도 하락한 점을 들어 선거와 집값의 무관성을 강조했다. 반면 전문가들은 집값의 경우 서울과 분당·일산 등 수도권 일부에서 이미 상당폭 올랐고 이를 10년 주기설의 조짐으로 보고 있다.토지는 대선과 토지시장 10년 주기설 등 복병에도 불구,정부의 각종 시책에 큰 영향을 받는다는 점을 들어 대체로 안정세를 예측했다.테마상가·오피스텔·빌라트 등 도심형 상품들은 수요자의 고급화 성향으로 성장세가 가속화될 것으로 전망했다. ◇주택=부동산 업계에 따르면 지난해 수도권 아파트의 전세값은 서울이 11%,기타 수도권이 23% 오른 것으로 나타났다.특히 분당 일산 등 신도시에서는 한햇동안 상승률이 40%를 넘었다. 올해에도 전세 및 매매가의 가파른 상승세는 서울과 주변 신도시,지방 대도시 등을 중심으로 계속 유지될 전망이다.아파트 전문정보회사인 부동산랜드와 내집마련정보사는 전국적으로 6% 이상의 상승률을 예상하고 있다. ◇토지=전반적인 안정세 속에 수도권 준농림지,폐광지역,역세권 등 개발지역을 중심으로 국지적 땅값 상승이 예상된다.그러나 지난해에 농지법시행 및 토지거래허가요건 완화,부동실명제 등으로 실수요 위주의 거래가 정착돼 전반적인 안정세가 낙관된다. 특히 정부가 토지공개념,토지전산망 등 투기억제 수단을 강력히 실시,투기 및 불안심리를 사전에 차단하겠다는 의지를 갖고 있어 폭등의 여지는 좁은 편이다.다만 지방자치단체별 경쟁적 개발사업으로 개발이익을 노린 토지수요는 활발할 전망이다.또 오는 3월부터는 그린벨트지역내 원거주민에 대한 주택 증·개축 규제가 완화되고 각종 생활편의시설이 들어설 수 있어 다소의 투기수요가 예상된다. ◇상가·오피스텔=올해도 상가시장의 전망은 경기침체에 영향을 받아 밝지 않다.분당·일산 등 신도시에는 도시규모에 비해 너무 많은 상가가 들어섰고 대형 할인점 같은 신종 유통업체의 등장으로 기존 아파트단지내의 근린상가의 위상이 크게 떨어졌기 때문이다. 반면 수요자의 패턴이 급격히 고급화·세분화되면서 대형 주상복합상가나 오피스텔,빌라트 등은 재테크를 노리는 수요자의 관심이더욱 높아질 전망이다. 사무실 얻기가 힘든 서울 강남,특히 역세권 주변의 오피스빌딩은 높은 임대료 상승이 예상되고 신축도 활발할 것으로 보인다. 차세대형 주거형태로 자리를 굳혀가는 주상복합은 아파트단지를 지을 땅이 없는 서울 등 대도시의 자투리땅을 중심으로 활발한 신축이 예상되고 수요도 많을 전망이다.

결혼후 집을 마련하는 기간이 다시 길어지고 있다. 주택은행 조사결과에 따르면 가구주들은 결혼한지 평균 8.1년만에 처음으로 집을 마련한 것으로 조사됐다.지난해 10월 서울 등 13개시의 2천가구를 대상으로 조사한 결과다.95년의 7.9년보다 다소 길어진 것은 최근 주택가격이 안정세를 보이자 젊은 가구주들을 중심으로 주택 구입을 미루고 있기 때문으로 풀이됐다.

◎「식어버린」 12편… 소시민 무력감 담아 『사회구조를 깊이있게 총체적으로 포착할뿐만 아니라 미학적으로도 수준높은 작품을 써야한다는 욕심이 오히려 발목을 잡았나봐요.식어버린 작품들로 상을 차리고 보니 뿌듯하다기보다는 쑥스럽군요』 16년간 써온 단편 12편을 모아 첫번째 창작집 「사랑으로 만든 집」(솔)을 펴낸 작가 김이구씨(38)는 문학청년처럼 수줍어하며 말문을 열었다.서울대 재학중이던 지난 81년의 「대학신문」문학상 수상작 「낯선 땅」부터 96년작 「유랑,경마장에 다다르는,」까지 이번 책에 실린 것이 밑천의 거의 전부일 정도니까 느긋해도 너무 느긋한 작가였던 셈이다. 하지만 책을 읽다보면 이같은 과작이 작가의 게으름이나 불성실탓이 아님을 짐작케 된다.관료화의 사슬로 꽁꽁묶인 채 탈출구없는 욕망만 더욱 커가는 소시민 주인공들의 초조,피로감·무력감 등을 담아내는 어눌하고 암울한 작가의 목소리는 쥐어짜듯 고통스럽다. 결혼 8년만에 26평 내집마련에 성공한 가장은 숨막히는 지하노래방,바글대는 외식집 등 남들과 똑같은 코스의 가족나들이를 의무방어전 치르듯 해치운다. 열다섯살에 미군총에 맞아 죽은 동네형을 기억하면서도 카추샤가 된 지용의 의식은 오만한 검둥이며 양색시들의 교태를 무력하게 지켜본다. 일상의 이런저런 모순들을 곱씹어 반추하느라 누구보다 힘들게 작품쓰기를 해온 김씨는 『병적으로 완벽주의를 추구해온 나를 풀어버려야 할 필요성을 느낀다』면서도 『세상살이를 사회심리학적으로 바라보는 내나름의 작품세계를 바꿀 수는 없을 것』이라고 못박았다.

◎건축업자·주민들 투자수익 가능성에 기대 「사야 하나,팔아야 하나」「과연 재건축이 되는 건가」 서울시가 잠실·반포 등 5개 저층아파트의 고밀도재건축방침을 발표한 이후 언론의 비판적인 보도가 쏟아지는 가운데 아파트소유자와 매수희망자는 투자수익성을 저울질하느라 한창이다.한마디로 돈 적게 들이고 많은 평수를 늘리려는 전략이다.단지별 수익성은 지분율·용적률·사업기간·이주비·전세비율 등 많은 요인에 따라 결정된다.따라서 지구별 또는 단지별 현황과 평수의 분포도 등을 꼼꼼히 따져 분석해야 한다.다만 5개 저밀도지구는 고밀도재건축을 예상한 기대심리가 반영돼 가격이 몇년 전부터 이미 오를대로 올랐고 교통·환경영향평가와 경관심의 등을 서울시가 엄격히 적용할 경우 용적률상한선인 285%를 채우기가 사실상 어려워 「투자수익」이 그리 크지 않을 것이라는 게 부동산전문가의 분석이다.특히 7∼10년이 소요될 장기간에 걸친 시차개발과 공공용지의 확보에 따르는 추가부담이 클 것으로 예상되고 세입자문제에 대한 대책이 전무해섣불리 투자수익성을 점치지 못하게 하는 요인이 잠복해 있다.서울시의 보완대책에 따른 세부개발기본계획에 따라서는 사업성이 떨어지는 등 지구별 또는 단지별로 명암이 극도로 엇갈릴 가능성마저 엿보이고 있다.주요지구별 입지조건·재건축추진현황·투자전망 등을 분석한다. ◎잠실지구/용적률 상한선 285% 적용이 변수 지하철과 올림픽대로와 바로 연결되는 등 교통여건이 좋고 한강시민공원·올림픽공원·롯데월드 등 생활편익시설이 몰려 있는 부도심이어서 투자자가 가장 군침을 흘리는 곳이다. 물량도 5개 저밀도지구의 전체가구수의 절반 가까운 물량인 501개 동 2만1천250가구가 집중돼 있다. 5천390가구의 주공1단지는 잠실지구내에서 가장 작은 평형의 아파트로 이뤄져 있다.현대건설 등 4개 사가 컨소시엄을 이뤄 시공을 맡는다.잠실2·3·4단지는 조합추진위원회가 사업추진을 서두르고 있다. 서울시의 재건축완화조치로 주공1단지의 15평형소유자는 40평대,13평형은 40평 또는 30평대를 분양받을 수 있다는 전망이다.재건축되면 시세는 20평형대(전용면적 18평이하)는 1억7천만∼1억8천만원대,30평형대(전용면적 25.7평이하)는 2억4천만∼2억5천만원대,40평형대는 4억원에 근접할 것으로 예상된다. 반면 사업성에 대해 회의적인 시각도 만만찮다.대부분 단지가 한강변에 인접해 있어 서울시의 경관심의·교통영향평가 등에서 불이익을 받을 가능성이 크고 인근에 고층빌딩이 잇따라 건설되면서 사업승인과정에서 용적률이 크게 내려갈 것으로 우려되기 때문이다. 용적률상한선 285%를 적용하더라도 조합원이 1만5천250명인 주공 1∼4단지의 경우 최대 2만2천여가구를 지을 수 있어 일반분양분은 조합원수의 절반수준인 7천여가구에 불과하다는 것이다. 특히 가구당 대지지분이 큰 편이 아니어서 중형평형을 배정받는 조합원의 추가부담액은 지하주차장을 포함할 경우 1억원에 이를 것이란 전망이다. ◎청담·도곡지구/「AID」 22평기준 44평형 배정 예상 강남요지에 위치해 5개 지구중 택지감정가격이 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.규모도 잠실지구에 이어 두번째다. 주민은 경기·영동·휘문고와 숙명여고가 위치한 명문학군인데다 녹지도 풍부해 어떤 지구보다 여건이 좋다고 자랑한다. 그러나 13평형의 거래가격이 2억원에 달하는 등 가격이 크게 올라 있고 단지위치가 높아 경관심의 때 높이제한을 받을 소지가 많아 투자수익을 점치기에는 변수가 많은 곳이라는게 부동산업자의 설명이다. 대지지분이 작은 단지는 무상지분율이 떨어져 기존평수의 1.4배에 그칠 것으로 보이는 반면 영동 AID아파트는 용적률이 94.4%로 낮아 사업성이 보장될 것으로 보고 있다. 영동 AID아파트는 지리적으로도 테헤란로·영동대로 등과 인접한 등 폭 30∼40m의 간선도로망도 잘 갖춰져 있다.지난 94년 사업타당성조사까지 끝내고 시공사와 구체적인 세부계획수립에 들어갔다.17∼21층짜리 아파트 30개 동을 지어 15평형 주민에게는 32평형,22평형 주민에게는 44평형 아파트를 배정할 계획이다. 도곡 주공아파트도 재건축조합설립인가를 구청에 이미 냈으며 현대·쌍용 등과 시공가계약을 맺었다.10평형 주민에게는 33평형을,13평형은 43평형을 각각 배정하고 나머지 33평형과 소형평형 1천500가구는 일반분양할 것으로 알려졌다. 영동2단지는 대지가 좁아 용적률 285%에서는 13평형 840가구 대부분이 전용면적 18평정도의 아파트를 분양받을 것으로 보인다. ◎반포지구/사업추진 지연되면 추가부담 늘듯 5개 단지 244개 동 9천143가구에 이르며 투자전망이 극도로 엇갈리고 있다.주공1단지를 제외한 나머지 단지는 최근 들어 재건축동의서를 받고 있는 등 전반적으로 사업추진이 더딘 상태다.주민 대부분이 11·13·17·19평 등 소형평형에 거주하고 있어 중대형평수의 고층아파트건립을 희망하고 있다. 낙관적인 전망은 이 지구가 5개 저밀도아파트지구중 대지지분이 가장 넓어 재건축여건은 가장 좋다고 평가한다.현재 평형에서 최소한 1.5배이상의 중형아파트를 무상으로 분양받을 수 있다는 것이다. 주공1단지 재건축추진위원회는 반포지구를 용적률 285%로 재건축할 경우 약 1만5천가구로 늘어날 것이라고 분석했다.5천800여가구나 일반분양이 가능하다는 설명이다. 정반대의 견해도 있다.뛰어난 입지여건에도 불구하고 한강변이어서 다른 지역보다 높이제한이 엄격히 적용될 것으로 예상되면서 재건축이 늦어져 투자메리트가 낮다는 것이다.비교적 사업추진이 빠른 주공1단지의 경우 용적률 285%를 적용하더라도 현재 예상되는 추가부담액은 지하주차장을 포함해 1억원선으로 어림되며 사업추진이 지연될수록 추가부담이 더 늘어날 것으로 분석한다. 더구나 재건축이 완료돼 입주되는 시점이 빨라야 2005∼2010년 사이일 것으로 예상되는 만큼 선투자에 따른 이자비용을 감안하면 단기투자목적으로 적합하지 않다는 설명이다. 이같은 견해차이는 서울시의 향후 정책에 큰 영향을 받게 된다는 점을 뜻한다.현재 주공1단지 22평형은 2억3천만원,32평형은 3억5천만원을 호가하고 있으며 주공2단지도 18평형이 1억7천만원,25평형이 2억7천5백만원에 이르는 등 집값이 상당히 오른 상태다. ◎암사·명일지구/“늦게 출발”… 내집마련 투자자 유리 강동 시영아파트 1·2단지의 82개 동 4천400가구로 사업추진현황은 최근 재건축추진위원회를 구성하거나 재건축동의 인감증명서를 접수하는 등 사업초기단계다. 70년대말에 준공된 잠실·반포 등과 달리 모두 80년초에 준공돼 서울시의 저밀도지구 재건축아파트 연차착공방침에 따라 가장 늦게 사업이 시작될 것으로 보인다. 강동 시영아파트1단지는 학교부지와 공원부지가 딸려 있는 데다 서울시 소유의 11평형 임대아파트가 500가구정도 있어 재건축사업을 추진하기 위해 풀어야 할 과제가 많은 점도 골칫거리다. 입지여건도 서울시 5개 저밀도지구중 화곡지구와 더불어 처지는 것으로 평가받고 있다.이에 따른 시세도 다른 지역의 재건축예정아파트보다 훨씬 낮게 형성돼 있다.투기목적보다는 앞으로 내집마련을 위해 투자하기를 원하는 사람에게는 그리 큰 부담이 되지 않을 것이란 전망이다. 강동 시영아파트1단지 11평형이 6천만∼7천만원,13평형이 8천8백만∼9천1백만원,15평형이 1억∼1억1천만원선에 가격이 형성돼 있다. ◎화곡지구/공항인접… 고도따라 수익도 차이 주공2단지 내발산주공·우신·세림아파트단지,양서1·3단지 등이 있다.우장산 기슭에 위치해 생활환경은 괜찮으나 교통여건 등 전반적인 입지여건이 다른 지역에 비해 떨어진다.78∼82년 사이에 건립돼 암사·명일지구와 마찬가지로 사업시기가 뒤로 밀릴 것으로 전망된다. 화곡 주공2단지 내발산주공 등 일부단지를 제외하고는 300가구미만의 소형단지인 점도 선호도를 떨어뜨리는 요인이 되고 있다.단지규모가 가장 큰 화곡 주공2단지와 바로 옆에 붙어 있는 양서1단지가 현대산업개발을 시공사로 선정한 상태다.이곳도 아파트가격이 오를 만큼 오른 상태다. 사업추진이 가장 빠른 화곡 주공2단지의 경우 단일평형인 13평형이 1억∼1억3백만원에 거래되고 있다.이 아파트의 대지지분은 13.9∼14.3평으로 적은 편이다.용적률 285%가 적용될 경우 무상지분율은 140%대가 될 것으로 추정되고 있다. 김포공항에 인접해 높이제한이 어느 정도까지 풀리느냐가 사업추진의 시기와 투자수익의 전망에 큰 변수가 될 전망이다.