‘외환위기 때보다 더 심각해요.’ 기존의 주택 가격이 떨어지고 서울·수도권에서 미분양 아파트가 속출하면서 주택업계가 비명을 지르고 있다. 외환위기 때만 해도 강남 분양시장은 괜찮았지만 요즘은 강남권에서조차 미계약 사태가 나는 등 분양시장이 더 가라앉고 있다.기존 주택시장도 거래가 중단되는 상황을 맞고 있다. 갈피를 잡지 못하는 수요자들의 판단을 돕기 위해 외환위기 당시와 요즘의 주택시장 동향과 판촉전략,청약제도 등을 비교해 봤다. ●청약경쟁률과 청약전략 닮은꼴 서울·수도권 수요자들의 투자열기가 가라앉고 미분양이 난다는 것이 외환위기 때와 같은 점이다. 실제로 외환위기 직후에도 미분양이 많았다.당시 서울 동시분양 청약경쟁률은 1998년 5차 때 986가구 분양에 12가구만 청약,0.01대1,98년 11차 때는 5219가구 분양에 5556명이 청약,1.06대1을 기록했다. 최근에도 신규 분양아파트 청약경쟁률은 하락세를 보이고 있다.11차 서울동시분양아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 2.35대1을 기록했다. 서울 강남권에서 분양된 주상복합아파트 논현동 동양파라곤은 지난 2일 아파트 58가구,주거용 오피스텔 142실의 청약을 받았으나 미분양 사태로 선착순 분양에 나서기도 했다. 재건축 아파트를 중심으로 집값이 급락한 것도 4∼5년 전과 비슷한 양상이다.서울의 집값이 급락세를 보인 것은 외환위기 때와 90년 신도시를 건설할 때외에는 없었다. 집값 하락과 미분양에 따른 주택업계의 판촉전략도 비슷하다.중도금 무이자나 이자후불제,계약금 분납제,마이너스 옵션제 등은 지금이나 그 때나 비슷한 방법이다. ●서울과 달리 지방은 하락세 주춤 시장 분위기는 여러 면에서 다르다.외환위기 때는 심리적 공황상태로 수요층이 엷었지만 지금은 가격이 떨어지기만 기다리는 수요층이 두껍다. 또 집값이 당시에는 폭락세였지만 지금은 재건축을 중심으로 거품이 빠지는 정도일 뿐 폭락세는 아니다.그동안 가격이 많이 올랐던 서울·수도권의 가격이 크게 떨어진 반면 지방은 크게 영향을 받지 않는다는 점도 4∼5년 전과 다르다. 미분양 가구수는 99년 12월에 전국적으로 12만 800가구에 달했다.반면 지난 10월 현재 전국의 미분양 가구수는 2만여가구에 불과하다. 가장 다른 것은 청약제도.외환위기 당시인 98년 6월 정부는 청약열기를 되살리기 위해 재당첨 금지규정을 폐지했다.이듬해 3월에는 전매제한 규정을 푼데 이어 5월에는 무주택우선공급제도를 폐지했다. 반면 지금은 이들 제도가 부활됐다.현상은 비슷한데 청약을 장려하기 위해 풀었던 제도를 다시 도입하는 것은 시점상의 차이라는 게 부동산 전문가들의 얘기다.지금은 가격의 정점에서 하락기로 접어드는 시점이지만 당시에는 가격이 바닥권이었기 때문이다. 그래서 집값이 더 떨어지거나 분양시장이 계속 냉각돼 건설업체들이 경영난에 봉착할 경우 다시 규제책들이 풀릴 가능성도 없지 않다는 전망이 나온다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “시점상 비교가 적절치 않다는 것은 주택업계의 엄살 때문인 것 같다.”면서 “수요자들은 외환위기 때와 상황이 다른 점이 있는 만큼 통장을 썩히지 말고 좋은 아파트를 적극 청약하라.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

투기과열지구의 무주택 우선공급 비율이 현행 50%에서 75%로 확대된다. 건설교통부는 이같은 내용의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안이 규제개혁위원회와 법제처 심사를 거쳐 이달 중 시행될 예정이라고 7일 밝혔다.그러나 무주택 우선공급 물량 확대조치는 입주자 모집 승인 신청분부터 적용하기 때문에 실제로는 내년 2월 초 서울1차 동시분양 아파트부터 적용된다.무주택 우선공급 대상자는 최근 5년 이내 당첨사실이 없고 청약통장 1순위에 해당하는 35세 이상의 서민으로,5년 이상 무주택 요건을 갖춰야 한다. 건교부는 또 아파트 ‘플러스 옵션제’의 적용 대상을 신규 사업승인 아파트부터 적용키로 확정짓고 이달 중 실시키로 했다. 이에 따라 이미 가전제품·가구 등을 넣어주는 것을 전제로 설계,승인을 받은 아파트는 설계변경 없이 사업을 추진할 수 있게 됐다. 건교부 관계자는 “내년 2월부터 무주택 우선공급 물량이 크게 늘어나면 서민들의 내집마련 기회가 늘어날 것”이라고 기대했다. 류찬희기자 chani@

‘청약을 해야 하나,기다려야 하나.’ 최근 들어 집값 폭등의 진원지였던 서울 강남에서조차 무더기 미계약 사태가 나자 신규 청약 대기자들이 고민에 빠졌다. 집값 하락이 지속되고 있어 대부분의 청약자는 좀더 지켜보자는 입장이다.몇달 후엔 분양가가 내려가고 분양조건도 나아질 것이란 기대 때문이다. 그러나 부동산 전문가들은 무조건 기다리는 자세는 바람직하지 않다고 말한다.좋은 물건이 있으면 청약을 해야 한다는 조언이다. ●좋은 물건은 때를 가리지 말라 부동산 전문가들은 “좋은 물건은 기다려 주지 않는다.”는 속설을 강조한다.미분양 물량이 많아지고 분양가가 내려가는 추세이지만 ‘괜찮은 물건’은 망설일 필요가 없다는 주장이다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “수익이나 발전 전망이 보장되는 곳은 청약을 해야 한다.”면서 “금융위기 때도 이같은 아파트에 청약한 사람은 피해를 보지 않았다.”고 말했다. 특히 수도권에서는 택지지구나 신도시 아파트에 적극 청약할 필요가 있다.수도권 신도시 주변지역의 아파트도 괜찮다.신도시 프리미엄을 누릴 수 있기 때문이다. ●중소평형이 안정 청약대상 경기가 좋을 때는 대형 아파트의 인기가 높지만 침체기에는 중소형이 안전하다.최근 들어 대형 아파트가 주목받은 때는 지난해와 올해뿐이다.중소형은 실수요 평형대여서 줄곧 인기를 누려왔다. 요즘 실수요자는 다세대·다가구 거주자가 아파트로 옮겨가는 대체수요나 신혼부부 등의 수요가 대부분이다.이들은 대부분 중소형을 선호한다. 대형 아파트는 노령화 사회에다가 주5일 근무제로 수요가 줄어드는 추세다.실제로 과거에 공급됐던 3대 동거형 주택에 살던 사람이 요즘은 분가해 중형 아파트로 나오는 경우가 많다.청약시 이런 추세를 고려해야 한다. ●4순위 청약 전략을 써라 미분양 시대에 청약통장을 쓰기는 아깝다.이때 4순위 청약전략도 좋은 방법이다.1,2순위 등 통장 가입자를 대상으로 청약을 받은 뒤에도 미분양이 나면 1,2순위 외의 수요자를 대상으로 청약(3순위)을 받는다.그러나 이때도 분양이 안되면 선착순으로 분양하게 되는데 이것이 4순위다.미계약자 물량도 여기에속한다.4순위는 재당첨 금지에 해당되지 않아 다른 아파트에 청약할 수 있다는 장점이 있다.다만,투기과열지구는 분양권 전매가 금지돼 3년 동안 팔 수 없다는 게 단점이다.그러나 장기 투자자라면 충분히 고려해볼 만한 전략이라고 부동산 전문가들은 조언한다. 김학권 세중코리아 사장은 “주택시장이 침체되면서 선착순 분양을 할 수 있는 4순위 대상 아파트가 늘어나고 있다.”면서 “신도시 주변에 짓는 아파트의 경우 이 방법으로 청약을 하면 재당첨 금지에도 해당되지 않고 입주때는 시세차익도 기대할 수 있다.”고 말했다. ●분양조건을 활용하자 미분양이 늘면서 주택업체들이 분양가 인하와 계약금 분납,중도금 무이자 대출,이자 후불제 등 판촉책을 내놓고 있다.실제로 서울에서 미계약 사태가 빚어지면서 최근 11차 동시분양때 분양가가 제법 내렸다.또 중도금 무이자대출을 확대한 업체도 많다. 임종근 미르하우징 사장은 “중도금 무이자 대출을 활용하면 평당 분양가를 10만∼15만원 낮추는 것과 같다.”면서 “목돈 없이 싸게 아파트를 분양받을수 있는 방법”이라고 말했다. 주의할 점도 있다.인하분을 미리 생각하고 분양가를 책정한 뒤 분양 직전에 가격을 내려 생색만 내는 경우가 있다.중도금 무이자도 업체가 부담할 이자분을 분양가에 반영하기도 한다.반드시 분양 직전 주변의 분양 아파트와 가격을 비교해 봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@

카드빚 사태에 ‘원죄’를 안고 있는 규제개혁위원회가 금융시장 안정대책에 또 제동을 걸고 나섰다.이번에는 주택담보대출 규정을 문제삼았다.규제의 투명성과 합리성을 우선시하는 규개위의 주장에도 일리가 있지만,‘나무만 보고 숲을 보지 못한다.’는 비판이 제기되고 있다. 1일 재정경제부와 금융감독위원회 등에 따르면 규개위는 지난달 26일 회의를 열어 은행 등 금융기관이 주택담보대출을 취급할 때도 일정 금액(대출금 절반의 0.125%)을 주택금융 신용보증기금에 의무적으로 추가납부하도록 한 정부방안(‘근로자의 주거안정과 목돈마련 지원에 관한 법률’ 시행규칙 개정안)을 철회하라고 재경부에 권고했다. ●“행정편의 규제”vs“가계빚 억제 불가피” 지금은 주택자금대출에 대해서만 출연료를 물리고 있다.이에 따라 저금리를 틈타 무분별하게 확산되는 주택담보대출 및 투기바람을 억제하려던 정부 계획에 차질이 빚어지게 됐다. 규개위측은 “정부가 주택담보대출에 취급비용을 물리려는 이유는 대출금이 상당부분 주택구입에 쓰인다고 전제했기 때문”이라면서 “주택담보대출 가운데 주택자금 용도로 나가는 비율이 은행마다 각기 다른데 획일적으로 무조건 주택담보대출의 50%에 대해 출연료를 내라는 것은 행정편의적 규제”라고 지적했다. 아울러 “주택을 담보로 돈을 빌려 자녀 학자금으로 쓸 수도 있는 등 자금용처 파악이 어려워 투기수요 억제효과도 크지 않다.”고 철회권고 배경을 설명했다. 이에 대해 재경부측은 ‘50%’의 근거가 취약하다는 점을 시인한다.그러나 은행들이 출연료 부담을 피하기 위해 명백히 주택자금대출인데도 주택담보대출로 공공연히 편법 기재하고 있어 정확한 통계를 산출하기가 현실적으로 불가능하다고 말했다.재경부 관계자는 “빚 내서 집 사자는 심리가 여전히 팽배한 데다 가계빚이 급증하고 있어 어떤 형태로든 주택담보대출 억제가 필요하다.”면서 “주택신보 출연금은 서민들의 내집마련 지원에 쓰이는 만큼 (출연금 증가에 따른)대출금리 상승분은 상쇄된다.”고 주장했다.재경부는 규제방법을 보완해 다시 규개위에 제출할 방침이다.금융기관들은 규개위의결정을 내심 크게 반기고 있다. ●“규개위, 숲은 못 본다?” 규개위는 지난 2001년 7월에도 길거리 카드모집을 금지하려던 금융감독위원회의 조치에 “법적 근거가 없는 과잉규제”라며 반대했다.무분별한 카드 발급으로 신용불량자가 급증하는 등 부작용이 심각하다고 금감위가 ‘읍소’했지만 소용이 없었다.결국 ‘카드빚 자살’이 사회문제로 대두된 1년 후에야 규개위는 허용했다. 그런가 하면 규개위는 2001년말 소형주택 의무공급비율제 부활에도 처음엔 반대했었다.정부 관계자는 “모든 행정규제는 반드시 규개위의 사전허가를 거치도록 돼 있어 정책 대응에 실기(失機)하는 경우가 있다.”고 털어놓았다.서강대 김준원 경제학과 교수는 “주택담보대출만 떼놓고 보면 규개위 주장이 맞는 것 같지만 금융시장 전체와 거시경제 측면에서 보면 대출억제가 바람직하다.”면서 “규개위가 나무만 보고 숲은 보지 못하는 것 같다.”고 꼬집었다. 안미현기자 hyun@

올해 서울 강남지역의 평당 주택가격은 1105만원인 데 반해 강북지역은 3분의2 수준인 689만원이었다.인천·부산·대구·대전·광주·울산 등 6대 광역시는 419만원으로 강남지역의 절반에도 훨씬 못미쳤다.또 결혼한 뒤 자기 집을 장만하기까지 걸리는 기간은 평균 6.7년으로 점점 짧아지고 있는 것으로 조사됐다. 국민은행이 30일 발표한 ‘2003년 주택금융수요실태조사’(10월2일∼24일 전국 18개 도시 3392가구 대상) 결과에 따르면 올해 평당 아파트 구입가격은 전국 평균 584만원으로 지난해(496만원)보다 17.7% 뛰었다.투기바람이 극성을 부렸던 서울 강남지역은 강남·서초·송파·강동구를 중심으로 크게 상승,전년대비 36.1%가 올랐다.반면 서울 강북은 25.7%가 상승했다.결혼 후 내집마련까지 걸린 기간은 지난해 7년에서 올해에는 6.7년으로 0.3년(약 3개월반)이 단축됐다.2001년(7.4년)보다는 약 8개월반이 당겨졌는데 주택 공급 증가가 주원인이다. 김태균기자 windsea@

건설업체들의 아파트 분양가 부풀리기가 여전한 것으로 나타났다. 25일 부동산업계에 따르면 최근 공급된 아파트 분양가격이 주변 시세나 분양권 가격보다 훨씬 높게 책정돼 건설업체들의 분양가 자율조정 결의가 ‘눈가리고 아웅’식의 조치가 아니었느냐는 비판이 나오고 있다. 서울 11차 동시분양 아파트 가운데 동작동 금강KCC 아파트의 32평형 분양가는 4억 1148만원으로 지난달 입주한 새 아파트인 금강KCC아파트 가격보다 1억원 정도 비싸게 책정됐다.43평형은 6억원이 넘어 4억원대의 주변 아파트보다 2억원 가까이 비싼 것으로 조사됐다.구로동 한일유앤아이 32평형은 3억원에 가깝지만 인근 구일우성 32평형 시세는 2억 3000만원선이다. 분양권 가격보다 비싼 곳도 많다.서대문구 충정로3가 우리유앤미 33평형 분양가는 3억 8000만원으로 주변의 주공그린빌 34평형 분양권 시세인 3억 3000만원보다 비싸게 결정됐다.3억 1000만원대인 구산동 이수브라운스톤 34평형은 인근 경남아너스빌 분양권 시세보다 8000만원가량 비싼 편이다. 서울시도시개발공사도분양가를 지나치게 올려 집장사를 하고 있다는 비판을 받고 있다.공사는 마포구 상암지구 40평형대 아파트를 공급하면서 분양가를 주변 시세와 맞춰 평당 1200만원으로 책정했다.공사는 “주변 시세가 워낙 높아 당첨자들에게 돌아갈 이득을 환수,임대주택 건설에 투자하기 위한 조치”라고 해명했다. 시행·건설사들은 ▲토지매입비 상승 ▲인허가 비용 증가 ▲용적률 인하 ▲고급 마감재 사용 등으로 인해 건설원가가 올라갔기 때문이라고 주장하고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “무조건 주변 시세에 맞춰 분양가를 책정하는 일부 시행·건설사들이 문제”라면서 “업체들이 높은 분양가를 고집할 경우 대규모 미분양 사태로 이어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

택지지구에서 공급되는 아파트마저 청약 열기가 가라앉고 있다. ‘10·29대책’이후 집값 하락과 거래 실종으로 주택경기가 급랭하면서 인기를 끌었던 택지지구 아파트 청약시장도 서서히 얼어붙고 있다. 급기야 파주 교하지구에서도 1순위 마감 결과 미달사태가 발생,건설사들을 긴장시키고 있다.연말까지 수도권 택지지구에서 9000여가구가 추가 공급될 계획이지만 대규모 미달 사태가 일어날 것으로 전망된다. ●분양시장 실수요자 위주 재편 파주 교하지구에서 600가구를 내놓은 우남건설은 2순위 청약까지 88가구만 신청,512가구가 3순위로 넘어갔다.모델하우스에 3만여명이 몰렸던 동문건설 아파트(3003가구)도 1순위에서 1000가구 이상 미달돼 2순위 청약자를 대상으로 추가 청약을 받게됐다. 친환경단지로 개발되는 대규모 택지지구라서 수요자가 많이 몰릴 것으로 기대했으나 막상 뚜껑을 열어본 결과는 미분양을 걱정하는 사태까지 몰렸다. 많은 사람들이 모델하우스를 찾고도 1순위에서 미달된 것은 실수요자가 아니면 청약을 거들떠보지 않는다는 것을의미한다.교하지구 청약결과는 분양권 전매를 통한 투자 목적의 청약이 사라지고 분양 시장이 실수요자 위주로 자리잡아가고 있음을 보여줬다. 업체들은 미분양을 우려,분양 타깃을 실수요자에 맞춰 중도금 무이자 또는 이자 후불제 등의 좋은 조건을 내놓고 있다.30평형대 아파트에 거실과 방 3개를 전면으로 향하도록 하는 등 신상품 개발에도 적극 나서고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “10·29대책의 영향에 겨울 비수기가 겹쳐 분양시장이 극심한 침체를 보이고 있다.”며 “건설사들이 분양가 인하 등에 적극 나서지 않는 한 분양시장 침체는 장기화될 가능성이 크다.”고 말했다. ●연내 수도권 택지지구 9000가구 분양 내집마련정보사에 따르면 연말까지 수도권 9개 택지지구에서 쏟아지는 아파트는 모두 9143가구이다.그러나 청약경쟁률은 미미할 것으로 전망된다. 수도권 남부에서는 화성,용인이 주도한다. 화성 발안지구에서는 우림건설이 ‘우림루미아트’ 940가구(29,32평형)를 공급한다.용적률을 200% 미만으로 설계,주거환경이 쾌적한 편이다.서해안고속도로 발안IC에서 3분 거리에 있다.인근에 개발되는 향남 신도시와 함께 수도권 서남부의 새로운 주거단지로 떠오르고 있다.평당 분양가는 510만원선이며,2006년 2월 입주 예정이다. 죽전지구 마지막 아파트도 나온다.LG건설은 용인 죽전지구 35블록에 주상복합 LG죽전자이 275가구(36∼63평형)를 분양한다.이미 사업승인을 받아둔 것이라서 한 차례 분양권 전매가 가능하다.광명주택은 죽전지구 5블록에 93가구짜리 민간 임대아파트를 공급한다.청약저축가입자가 청약할 수 있다.입주 2년6개월 뒤 분양전환이 가능하다.분당 신도시와 붙어있다. 용인 동백지구 주택공사 아파트도 눈에 띈다.32,33평형 1088가구가 공급된다.청약저축 가입자들이 전용면적 25.7평 아파트를 청약할 수 있는 흔치 않은 기회다.수도권 남부지역 청약저축 가입자들이 관심을 가질 만하지만 1순위 마감은 낙관할 수 없다. 수도권 북부에서는 파주 교하지구 2차 분양을 앞두고 있다.효성·대원은 1240가구(39,44평형)를 분양키로 했다.하지만 1차 분양에서 1순위 청약률이 저조했고,실수요자가 줄어들면서 분양전선에 먹구름이 드리워지고 있다. 류찬희기자 chani@

서울 11차동시분양이 다음달 4일 무주택 우선청약부터 시작된다.이번 분양에서는 16개 단지 3668가구 가운데 조합원분을 뺀 1529가구가 일반분양된다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “앞으로 무주택자에 대한 우선공급비율이 75%로 늘어나는 만큼 무주택자는 느긋하게,그렇지 않은 경우는 적극적인 청약자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

일반 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 잡혀가고 있다. 단기 투자자들이 많이 몰리던 서울 동시분양 아파트 청약은 최근 미달 사태를 빚었다.잇단 주택시장 안정대책으로 가수요가 이탈했기 때문이다. 반면 수도권 중소형 아파트는 실수요자 위주의 무주택자들이 청약,입주자 모집을 마감하는 등 대조를 보였다. ●신규청약, 실수요자 위주로 선회 최근 분양된 아파트 청약 결과를 보면 아파트 청약시장이 실수요자 위주로 선회하고 있음을 알 수 있다. 주택공사가 무주택자들을 상대로 공급한 고양 풍동지구 아파트의 경우 1270가구 가운데 70% 정도가 무주택 우선순위자에게 돌아갔다.나머지 물량도 지역 1순위 청약에서 모두 마감됐다.입지가 빼어날 뿐 아니라 전용면적 25.7평짜리 주공 아파트 분양을 기다려온 무주택자들이 대거 몰렸기 때문이다.지난달 27일 무주택 및 1순위 청약을 받은 성남시 태평동 쌍용스윗닷홈은 191가구 모집에 979가구가 몰려 하루만에 분양을 마쳤다.단지 규모는 작지만 전철역세권인데다 강남 진입이 가까워 실수요자들이 몰렸기 때문이다.따라서 실수요자층이 두꺼운 택지지구 아파트나 대규모 재건축 단지 일반분양 아파트 청약은 인기를 끌 것으로 전망된다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “투기과열지구에서는 무주택자 우선공급 비율이 75%로 상향 조정돼 실수요자들의 청약 기회가 확대된다.”면서 “무주택 우선공급 대상자는 함부로 통장을 사용하지 말고 신도시·택지지구 등 입지여건이 좋은 곳을 골라 청약하는 자세가 필요하다.”고 조언했다. ●실수요자층 두꺼운 아파트 많아 주공 용인 동백지구 아파트가 관심 대상이다.풍동지구 청약결과 실수요자층이 두꺼운 것으로 증명된 32평형이 1088가구나 나오기 때문이다.수도권 남부지역 무주택자들이 기다리고 있다.주공이 분양하는 고양 풍동지구 21∼33평형 임대아파트(2016가구) 역시 인기를 끌 것으로 보인다. 파주 교하지구에 아파트를 분양하는 업체들도 고양 풍동지구 주공 아파트 청약 결과에 고무돼 있다.일산 지역 무주택자들이 대거 청약에 달려들 것으로 전망된다.특히 3003가구를 분양하는 동문건설은 일산 지역 무주택자들과 새 집으로 늘려가려는 수요층을 타깃으로 삼고 있다.효성·대원건설도 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 기대하고 있다. 인천시 송도신도시에 공급되는 성지건설·한진중공업 아파트는 인천지역 실수자들의 눈길을 끌고 있다.동부건설이 남양주시 와부읍 덕소리에 공급 예정인 1600여가구도 강변북로 연장공사가 마무리되면서 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 류찬희기자 chani@

다음달부터 투기과열지구에서는 무주택자들의 민영 아파트 청약 당첨 확률이 크게 높아진다.분양가에 일괄적으로 포함됐던 가구·가전제품·위생용품 등은 입주자가 원할 경우에만 설치토록 하는 ‘플러스옵션제’가 도입된다. 건설교통부는 ‘10·29대책’의 후속 조치로 이 같은 내용이 담긴 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안을 마련,15일 입법예고한 뒤 다음달부터 실시할 예정이라고 13일 밝혔다. ●민영주택 무주택 우선공급 75%로 확대 투기과열지구에서 공급되는 85㎡(25.7평) 이하 민영주택의 무주택자 우선공급 비율이 50%에서 75%로 확대된다.35세 이상 5년 이상 무주택 가구주로서 최근 5년 동안 당첨 사실이 없는 청약통장 1순위자에게 내집마련 기회를 넓혀주기 위해서다. 국민임대주택 입주자격도 확대된다.전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득(279만원)의 50∼70% 이하의 무주택자로 제한된 청약자격을 전용면적 60㎡(18평) 초과 아파트에 대해서는 100% 이하로 확대한다.‘사각지대’에 있던 사실상 저소득 무주택자들의 주거안정을 돕기 위한 취지다.임원을 제외한 중소기업 근로자도 국민주택 특별공급 대상에 포함된다.경제자유구역내 외국인 투자기업 종사자가 5년 이상 거주하려는 경우에는 민영주택의 10%를 우선공급한다. ●플러스 옵션으로 분양가 거품 뺀다 가구·가전제품·위생용품은 일괄 분양가에서 빠진다.다만 사업승인 내용에 포함된 기본적인 품목인 변기·욕조 등은 분양가 산정 대상에 포함된다. 선택 사양을 빼고 기본 자재만 선택할 경우 평당 분양가가 45만∼80만원 정도 낮아질 것으로 예상된다.33평형의 경우 분양가가 1500만원 정도 낮아져 취득·등록세를 87만원 정도 아끼는 효과도 기대된다. 별도 선택 품목은 ▲거실장,붙박이장,옷장,서재장,싱크대 상판인조석,현관대리석,보조 주방장 등 가구제품 ▲TV,식기세척기,김치냉장고,에어컨,가스오븐레인지 등 가전제품 ▲비데,안마샤워기,음식물 탈수기 등 위생용품이다. 류찬희기자 chani@

'주택경기 침체기에도 영향을 받지 않는 롱런 상품은 없을까.’ ‘10·29주택시장안정대책’ 이후 주택시장이 침체국면에 빠지면서 강남 아파트를 중심으로 집값이 급락하고 있다. 그러나 집값 흐름에 좌우되지 않는 아파트도 있다.지하철 환승역 주변의 사통팔달 교통 여건을 갖춘 아파트가 여기에 해당한다. 주택시장이 침체하더라도 교통 여건이 좋아 실수요자가 몰리는 곳이라면 기존 아파트나 분양권,신규 분양 아파트 할 것 없이 모두 인기가 높다.투자가치도 충분하다는 평가다. ●왜 좋은가 한동안 지하철 역세권에 들어온 아파트는 값이 오르고 분양도 쉽게 이뤄졌다.그러나 집값이 떨어지고 거래가 안되는 침체기에는 다르다.역세권도 복합역세권이어야 한다는 것이다. 이런 아파트는 어디든지 지하철을 이용,출퇴근이 가능하기 때문이다.사두면 살기도 편하고 임대사업을 벌이기도 좋다.값도 일반 아파트와 최소한 10% 이상 벌어진다. 실제로 멀티 역세권인 아파트와 그렇지 않은 아파트의 가격차는 10% 이상 나는 경우가 많다.멀티 역세권이 아닌 서울 관악구 신림동 W아파트 33평형은 호가가 2억 1000만∼2억 6000만원이다.반면 인근 환승역에 자리잡고 D아파트 32평형은 2억 9000만∼3억 2000만원을 호가한다. ●어떻게 고르나 지하철 역세권의 진수로 꼽을 수 있는 환승역 주변 소형 아파트를 고르는 것이 좋다.대형 평형은 지하철교통 외에도 환경,도로교통,교육여건 등이 가격 형성의 변수다. 반면 환승역과 인접한 소형 아파트는 대부분 맞벌이 부부들을 타깃으로 잡는다.때문에 단지 형태를 갖춘 신규 아파트라면,가격 경쟁력은 충분하다. 신규 분양을 노리는 사람은 이런 아파트를 골라서 선별 청약하는 것이 안전한 투자전략이다. 만약 통장 순위가 늦다면 분양권을 매입하는 것도 괜찮다.어느 정도 프리미엄이 형성돼 있기는 하지만 지금처럼 가격이 약세일 때 사두는 것도 괜찮다. 기존 주택을 사는 것도 한 방법이다.역세권은 이미 개발이 이뤄져 신규분양 아파트가 그리 많지 않다.희소가치가 있다는 얘기다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “기존 주택을 매입하려면 입주한지 10년 미만의 아파트가 좋다.”면서 “신규 분양 아파트 가운데 멀티 역세권이라면 투자 0순위 대상이다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

1995년 분구된 강북구에 청사를 양보하면서 ‘셋방살이’를 해 온 도봉구(구청장 최선길)가 9년만에 내집 마련의 꿈을 이뤘다. 도봉구는 2000년 7월 방학동 720번지에 착공한 신청사가 3년4개월여만에 완공됨에 따라 17일까지 입주를 완료하고 업무를 시작한다고 12일 밝혔다. 신청사는 대지 1만 4118㎡,연면적 3만 8704㎡,지하 2층,지상 16층 규모다.사무실뿐만 아니라 농구 배구 배드민턴 탁구가 가능한 실내체육관,작은 야구장 형태로 조성된 야외축제마당,다양한 휴식공간 등 각종 주민 편의시설을 갖췄다. 민원인들이 아이를 맡길 수 있는 ‘민원보육시설’도 운영한다.사무기기 판매·수리점,건축사 사무소,문방구,이용원,은행,여행·보험사 등 다양한 편의시설이 들어섰고 맨 꼭대기 16층의 ‘스카이라운지 뷔페’에서는 북한산과 도봉산·수락산,중랑천의 경치를 감상하며 식사할 수 있다. 처음 3개월간은 주차장을 무료로 운영하고,이전 후 한달간은 오전 9시부터 오후 5시까지 매시간 정각과 30분에 구청사와 신청사를 왕복하는 셔틀버스를 운행한다.구는 20일 신청사 대강당과 광장에서 개청식을 갖고 ‘제2의 도약’을 선포할 예정이다. 류길상기자

‘내년 상반기까지 하락,매수는 연말,매도는 지금’ 집값 전망과 집 매매 시기에 대한 전문가들의 대체적인 의견이다. 지난 10월 29일 주택거래신고제,보유세·양도세 강화를 뼈대로 하는 정부의 집값대책이 나온 뒤 주택시장이 격랑에 휘말리고 있다.이에 따라 집을 살 사람이나 팔 사람 모두 갈피를 잡지 못하는 양상이다.이들을 위해 학계·연구소·부동산 전문가 등 7명에게 시장 전망과 매도·매수타이밍을 물었다.대부분 신중했지만 공통점도 많았다. ●언제까지·얼마나 떨어지나 ‘언제까지 떨어질 것이냐.’는 질문에 6명의 전문가가 내년 상반기라고 답했다.정의철 건국대 (부동산학)교수만 하향안정세가 지속될 것이라고 내다봤다.하락폭에 대해서도 비슷하게 전망했다.모두 10% 이내로 하락할 것이라고 말했다.다만 송창현 현대건설 마케팅 부장은 내년 하반기까지 집값이 떨어지겠지만 약보합세 수준일 것으로 점쳤다.또 고종완 RE멤버스 대표는 떨어져도 5% 이내가 될 것으로 전망했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “집값이 떨어지겠지만유형과 지역에 따라 큰 편차를 보일 것”이라며 “그러나 10% 이상 떨어지는 일은 없을 것으로 본다.”고 말했다. ●언제 사고 팔까 매도시점에 대해서는 약간씩 편차가 난다.김영진 내집마련정보사 사장과 김학권 세중코리아 사장,정의철 교수는 다주택자라면 지금 당장 팔라고 조언한 반면 김희선 부동산114 전무는 연초가 좋다고 말했다. 고종완 대표는 겨울 이사철이 시작되면 서울 강남을 중심으로 반짝 반등을 시도 할 수 있다면서 반등혜택을 누릴수 있는 내년초에 파는 것이 좋다고 했다. 매수시점은 대부분 연말이나 연초를 꼽았다.송창현 부장은 내년 상반기,김희선 전무는 내년 하반기가 좋다고 진단했다.정의철 교수는 매수시점은 정부 정책을 지켜본 뒤 다소 느긋하게 해도 좋다고 조언했다. 김영진 사장은 “당분간 집값이 하향안정세를 보일 것”이라며 “다주택자들이 집을 내놓는 연말이 낮은 가격으로 매입할 수 있는 적기”라고 분석했다. ●새로 분양받을 시점은? 신규 분양에 참여할 시점에 대해서는 대부분 지금이라도 맘에 드는 집이 있으면 골라서 청약하라고 조언했다. 그러나 송창현 부장은 “특별히 마음에 드는 집이 있다면 지금이라도 청약을 하면 좋지만 그렇지 않다면 느긋하게 정부의 정책추이를 지켜본 후 청약해도 늦지 않다.”고 말했다.정의철 교수도 “분양가가 높다는 의견이 많은 만큼 분양가 정책과 업계의 분양가 책정 추이를 지켜본 뒤 청약에 나서는 것이 바람직하다.”고 밝혔다. 김학권 사장은 “신규 분양시장도 기존주택 시장에 영향을 받아 위축된 감이 없지 않다.”면서 “정부 정책의 윤곽이 드러나는 연말쯤 청약에 나서도 될 것 같다.”고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

서울 강남의 재건축 아파트가 끝없이 폭락하고 있다.반포주공은 최고가에 비해 2억 1000만원 가량 가격이 빠졌다. 이같은 가격폭락은 다주택자들이 양도소득세와 보유세 강화라는 협공에 몰려 매물을 내놓고 있기 때문이다.특히 매수세가 실종돼 바닥을 알수 없을 정도로 가격이 떨어지고 있지만 사려는 사람이 없는 실정이다. ▶관련기사 15면 5일 업계에 따르면 ‘10·29일 부동산종합대책’에 이어 지난달 30일 보유세 강화방안이 발표된 이후 반포주공,개포주공,잠실주공,고덕시영 등 주요 재건축아파트의 가격이 크게 내리고 있다. 한때 최고 시세가 7억 8000만원이었던 반포주공 3단지 16평형은 지난달 말 대책이 나온 이후 6억원대로 가격이 떨어진데 이어 이번주 들어서는 5억 7000만원에 급매물도 나왔다. 호가가 7억원을 웃돌던 2단지 18평형은 5억 5000만원대다.10·29대책 이전에 재건축 아파트를 구입해 ‘상투’를 잡은 투자자들은 손해를 보고 팔려는 손절매 현상도 나타나고 있다. 개포주공은 지난달 초 7억원을 넘어섰던 4단지 15평형이 5억 8000만원으로 떨어졌다.4단지 13평형도 4억 6000만원까지 떨어졌다.가격이 떨어졌지만 매수세가 없어 매물만 100여개 쌓여 있다. 강동구 고덕시영의 경우 지난달 말 대책 발표이후 나왔던 급매물의 가격이 더욱 떨어져 17평형은 3억 2000만원에서 3억원,19평형은 4억원에서 3억 8000만원으로 가격이 2000만원씩 더 빠졌다. 잠실주공은 한때 최고 5억 3000만원이었던 1단지 13평형이 4억 3000만원대 급매물도 나왔다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “재건축 아파트 하락세가 지속되면 올해 매입한 투자자는 자산디플레로 가계파산의 위험에 처하게 된다.”면서 “내년 상반기에는 경매로 넘어가는 아파트도 크게 늘어날 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

서울 강남권에 아파트 15채를 보유한 다주택자 A씨가 급매물을 내놓았다. 10·29대책 이후 매수·매도세가 줄다리기를 벌이고 있는 가운데 관망세이던 강남권 주택시장에 급매물이 나오고 있는 것이다. 정부 대책들이 점차 구체화되는 데다 추가 보완책들이 나오면서 다주택자들을 중심으로 ‘손 터는 게 낫다.’는 인식이 빠르게 확산되고 있다. ▶관련기사 19면 ●의외로 빠른 급매물 출회 A씨는 강동구에 갖고 있는 아파트 값을 6000만∼7500만원 내렸다.3억 2000만원이던 고덕시영 13평형을 2억 4500만원에,3억 9000만원이던 17평형을 3억 2000만원에,4억 6500만원이던 19평형을 4억 500만원에 각각 매물로 내놨다. A씨는 수년 전부터 재건축에 전문적으로 투자해 오면서 이 일대 중개업소에는 꽤 알려져 있다.그는 보유 매물을 처분하게 되면 이민도 고려중이라고 주위 사람들은 전했다.그는 당초 ‘버티겠다’는 자세였으나 정부의 연이은 강공책에 마음을 바꿨다는 게 인근 중개업자의 귀띔이다. 이 관계자는 “강동구에는 재건축 아파트를 차명으로 수십채씩 보유한 사람이 제법 있다.”면서 “눈치 빠른 사람은 9·5대책 때 이미 손을 털었다.”고 말했다.또 다른 다주택자인 P씨가 그런 경우다. 그는 재건축아파트의 전용면적 25.7평 이하의 소형평형 의무건설 비율이 70%로 확대된 ‘9·5대책’ 이후 보유중이던 고덕시영 20여채 가운데 10여채를 팔아 이미 잔금까지 받았다.나머지 중 일부도 이번에 팔려고 내놨다.아직 매물을 내놓지 않고 있는 다른 다주택자들도 잇따라 매물을 내놓을 것으로 보인다.재건축 아파트 거래에는 교포 출신 전주들이 상당수 포함돼 있는 것으로 알려졌다. 10·29대책 발표 직후 강남 부동산업계는 연말쯤에나 급매물이 나올 것으로 내다봤었다.각종 대책들이 빨라야 내년 초부터 시행에 들어가는 데다 대책의 효과가 시장에 확산되려면 시일이 걸리는 점을 이유로 꼽았다. ●“매도 타이밍 놓치기 전에 팔자” 강남구에서도 급매성 매물이 나오고 있다.개포주공1단지 13평형은 10월초 5억 1000만원대였으나 10·29대책 이후 4억 8000만원대로 3000만원 떨어진 가격에 매물로 나왔다.이 매물은 강남권내에 재건축 아파트 3채를 가진 사람의 것이다.당초 9·5대책 이후 5000만원가량 낮춰 팔려고 내놨다가 10·29대책이 나오자 조급한 마음에 3000만원을 더 낮췄다.대치동 은마아파트는 호가 낙폭이 더 크다.은마 31평형은 지난주 초보다 7000만원 내린 6억 3000만원에 급매물이 나왔다.같은 아파트 34평형도 7억 5000만∼7억 7000만원으로 많게는 5000만원 빠졌지만 거래는 없는 실정이다. 개포동 재건축 아파트를 주로 거래하는 B부동산 H씨는 “담보대출 등을 끼고 재건축 아파트를 사들인 사람들 가운데는 빨리 손터는 게 낫다는 생각을 가진 사람이 많다.”면서 “이같은 인식이 확산되면 매물은 급격히 늘어날 것”이라고 말했다. 한편 부동산 정보제공업체 파인드 올의 조사결과,10·29대책 이후 28일 대비 30일 기준으로 신규 매물이 강남구는 505건에서 569건으로,송파구는 798건에서 1166건으로,분당은 5건에서 747건으로 각각 늘어났다.내집마련정보사 김영진 사장은 “10·29대책으로 보유세가 강화되면서 다주택자들은 매물을 내놓지않을 수 없다.”면서 “급매물이 쏟아지면 팔 기회를 놓칠 수도 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

‘정부의 집값대책이 서민들에겐 어떤 영향이 있을까.’정부의 부동산안정책이 서울 강남집값을 잡는데 치중하면서도 서민들에게는 내집마련의 호기로 작용할 전망이다. ●선택의 폭 넓어졌다 이번 대책에는 강북 뉴타운 개발 지원과 광명, 아산신도시 등에 주택단지를 개발키로 하는 등 공급측면의 대책이 일부 포함돼 있다.서민이나 1가구1주택자에게는 오히려 선택의 폭이 넓어졌다는 평가다. 실제로 정부는 11월중 강북권 뉴타운 12∼13개를 추가 선정하고,광명·아산 등에 14만가구 규모의 역세권 주택단지를 개발키로 하는 등 공급물량을 확대키로 했다.올해부터 2011년까지 500만가구의 주택을 짓는다는 계획도 발표했다. 특히 정부는 11월 또는 12월 공급되는 일반분양 아파트 가운데 전용면적 25.7평 이하 국민주택에 대해 무주택자 청약 최우선 순위 배정비율을 현재 공급물량의 50%에서 70% 이상으로 늘릴 방침이다.이렇게 되면 무주택 서민들의 당첨 가능성이 훨씬 높아진다. 여기에다 1가구 3주택 이상 보유자에 대해 양도세를 최고 82.5% 중과하면 앞으로 매물이 많이 나올 것으로 보인다.실수요자들은 잘만 살피면 저가매물을 쉽게 매입할 수 있을 것이라는 전망이다. 내집마련정보사의 김영진 사장은 “정부의 대책은 투기세력 근절에 초점이 맞춰져 있다.”면서 “투기거품이 빠지고 무주택자 청약 최우선 배정비율이 높아지면 서민들의 내집마련 기회는 자연스럽게 확대된다.”고 말했다. ●불이익도 있다 담보대출비율 축소는 비강남권 거주자나 서민들에게는 결코 좋은 소식은 아니다.강남권 주택을 타깃으로 내놓은 대책이지만 피해는 다른 지역 주민이나 서민층에게도 미친다. 무주택자가 집을 구입할 때 자기자본 부담이 커질 수도 있다.나아가 1가구1주택자는 생업을 위해 집을 담보로 대출을 받으려 해도 이번 대책에 의해 대출이 여의치 않을 수도 있기 때문이다.부동산 전문가들은 “정부의 대책이 취지는 좋지만 자칫하면 서민들에게 피해가 돌아갈 수 있는 부분도 있다.”면서 “이 부분에 대한 보완책도 필요하다.”고 말했다. 보유세 중과세나 양도세의 경우는 1가구1주택자에게는 별다른 영향이없다는 평가다. 김성곤기자 sunggone@

‘대체 투자처는 없을까.’ 정부의 연이은 집값대책으로 건전한 부동산 투자자들마저 방황하고 있다. 틈새상품으로 각광을 받았던 300가구 미만의 주상복합아파트가 규제대상에 포함되고,중소형 의무비율 확대와 후분양제 도입 등으로 재건축아파트조차 매력을 잃었다.부동산 시장의 주류 상품들이 뒷전으로 밀린 것이다. 부동산 전문가들은 새로운 투자상품을 찾을 때라고 말하면서도 이제는 단기 투자보다 중장기 투자 전략을 짜는 것이 바람직하다고 조언했다.그러나 토지 등은 위험도가 큰 만큼 신중한 투자가 필요하다고 지적했다. ●리모델링이 틈새상품? 부동산 전문가들은 재건축을 대체할 투자수단으로 리모델링 아파트를 추천한다.재건축만은 못하지만 평수를 늘려갈수 있기 때문이다. 이런 이유로 리모델링 대상 아파트는 최근 가격이 크게 뛰기도 했다.국내에서는 처음 단지 전체를 리모델링하는 서울 서초구 방배동 궁전아파트의 경우 지난 6월 초 시공사가 선정되면서 가격이 5000만∼6000만원 올랐다.31평형의 경우 현재 4억 6000만원선이다. 그러나 리모델링 아파트도 함정은 많다.리모델링에 유리한 복도식이라고 하더라도 용적률의 규제를 받는다.리모델링을 통해 늘어나는 면적도 용적률 한도를 초과할 수는 없다.매입 전에 지구별 용적률을 정확히 알아 볼 필요가 있다.또한 주민들이 집값을 올리기 위해 리모델링 소문을 내는 경우도 있다는 점을 알아야 한다. RE멤버스 고종완 대표는 “복도식 낡은 아파트 가운데 증축면적 및 비용대비 경제적 효과가 큰 단지라면 장기적 관점에서 재건축 대체상품으로 고려해보는 것이 괜찮다.”고 말했다. ●지역테마를 보자 부동산 전문가들은 앞으로 부동산 시장은 상품 대신 지역테마가 지배할 것으로 내다봤다.호재가 있느냐 없느냐에 따라 지역적으로 가격이 널뛰기를 할 것이라는 설명이다. 서울에서는 목동이나 마포,용산,상암,마곡,청계천,문정·장지지구 등이 유력지로 꼽힌다.또 수도권 남부의 강남 대체 기능을 담당할 수 있는 성남이나 하남,광명 등도 괜찮다는 평가다.내년 4월 개통예정인 경부고속철과 관련, 천안이나 아산신도시 권역도 지역테마로손색이 없다는 분석이다.이런 지역에서는 노후아파트는 물론,일반분양 아파트도 노려볼 만한다. ●일반분양을 주목하자 아파트 일반분양은 가장 고전적이고 안전한 투자수단이다.통장 소지자들은 노른자위 아파트가 나올 때마다 꾸준히 청약할 필요가 있다.중장기 투자이기는 하지만 당첨만 되면 어느 정도 시세차익이 보장되기 때문이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “일반분양이야말로 가장 안전한 투자수단”이라면서 “노른자위 아파트는 경쟁률이 치열한 만큼 꾸준히 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자

서울 강남집값을 잡기 위해 주택담보대출 비율을 축소하고 담보대출 금리를 올리기로 한 불똥이 엉뚱한 곳으로 번지고 있다.정부가 29일 부동산시장 안정대책을 발표하면 예기치 못한 각종 파장이 우려됨을 시사하는 대목이다. 세입자들은 세든 집 주인의 신용상태가 악화돼 혹시 집이 경매에 부쳐지는 것은 아닌지 걱정하는 경우가 잦다.반면 담보대출 비율을 축소할 것으로 예상되자 담보비율에 따라 기존 주택이나 분양권 거래가격이 역전되는 기현상도 나타나고 있다.주택 보유자들 가운데에는 대출비율 축소에 대비해 제2금융권에 추가대출을 알아보는 사례도 늘어나고 있다. 부동산가에서는 주택담보대출 비율 축소와 금리차등화가 본격 적용되면 이같은 현상이 크게 늘어날 것으로 보고 있다. ●집 주인 신용불량으로 경매될까 조마조마 서울 강남구 삼성동 A아파트에 사는 심모(36)씨는 최근 퇴근길에 우편함에 집주인 앞으로 거래은행이 보낸 계고장을 보고 깜짝 놀랐다.대출이자를 갚지 않으면 법적절차를 밟겠다는 내용이었기 때문이다.요즘 담보대출비율을 축소하고 금리도 올린다는 데 혹시 세든 집이 그 대상이 돼 경매처분되는 것은 아닌가 하고 불안했다. 결국 심씨는 집주인과 은행을 통해 소액대출 건으로 크게 문제될 것이 없다는 얘기를 듣고 마음을 놓았다. 이같은 우려는 강남권 아파트에 전세든 사람들이 유행병처럼 앓고 있다.지난 2000∼2002년에는 담보대출 비율이 시가의 70∼80%를 웃돌았지만 요즘은 40%까지 내려가 자칫 만기(3년)가 된 아파트의 경우 은행이 이를 회수에 나서면 집주인이 신용불량자가 될 수 있기 때문이다. ●자금부담 적어 대출승계 가능집 되레 비싸 담보대출이 어려워지면서 대출을 많이 받은 집이 비싸게 거래되는 기현상도 나타나고 있다.이는 기존 주택은 물론 분양권값에서 마찬가지로 나타나고 있다. 예컨대 4억원 안팎에 거래되는 강동구 G아파트 16평형은 대략 1억 5000만∼2억 5000만원가량의 대출을 끼고 있다.대출승계가 되는 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 1000만원가량 비싸게 거래되고 있다. 송파구 잠실 H주상복합아파트의 분양권도 마찬가지다.계약금 외에 중도금 대출이 된 분양권과 그렇지 않은 분양권의 경우 가격차가 2000만원가량 나고 있다는게 인근 중개업소의 귀띔이다. 이처럼 대출을 낀 아파트는 투자자들은 물론 실수요자들도 초기 자금부담이 작아 많이 찾는다.자연히 가격도 비쌀 수밖에 없다. ●多주택자들 제2·3금융권에 손 내밀어 은행권의 담보대출 비율 축소 움직임에 따라 제2금융권의 문을 두드리는 이들이 적지 않다. 주택을 새로 구입하려는 사람들은 물론 이미 담보대출을 받은 경우도 적지 않다.만기가 닥치면서 일부 상환에 대비해 미리 대출가능성을 타진해 보려는 경우다.은행권에 비해 금리는 비싸지만 일단 소나기는 피해보자는 것이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “세금 인상에다 담보대출비율 축소,금리인상 등이 겹치면 과도한 대출을 받은 다주택 보유자들은 견디기 어려울 것”이라며 “비싼 이자를 물고 제2·3금융권에서 대출받기보다는 아예 집을 파는 방안도 고려해 봐야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부의 연이은 집값 안정대책과 토지공개념 도입 얘기가 나오면서 부동산 투자자들이 갈피를 잡지 못하고 있다. 특히 정부의 부동산 대책 발표가 오는 29일로 예고되면서 실수요자나 투자자 할 것 없이 주상복합아파트 등 특정상품을 빼면 대부분 수요가 숨을 죽이고 있다.시장의 불확실성 탓이다.대책이 확정되기 전에 집을 살 경우 내용에 따라 큰 손해도 볼 수 있기 때문이다. 부동산전문가들은 대책이 나올 때까지 가급적 투자에 신중을 기해야 한다고 조언하고 있다.대책 내용을 보고 집을 매입할지,분양을 받을지 여부를 결정해도 늦지 않다는 것이다. ●대책 발표때까지 투자 신중해야 정부가 준비중인 대책이 윤곽을 서서히 드러내고 있다.주택 보유세 및 양도세 과세강화,주택담보대출 비율축소 및 대출금리 차별인상 등 세제·금융대책에서부터 강북개발지원,공급확대,재건축·개발이익환수,주택거래허가제 등 공개념과 교육제도 개선방안까지 다양한 대책이 논의되고 있다. 그렇다고 이런 내용들이 오는 29일 발표되는 대책에 모두 포함되는 것은아니다.일부는 논의과정에서 빠질 수도 있다.또 대책이 2단계로 나뉘어 시행되는 만큼 1차에 포함되는 것이 있는가 하면 2차에 들어가는 것도 있을 수 있다.현재 1차에는 금융·세제대책과 교육대책,공급대책 등이,2차에는 주택거래허가제,재건축·재개발이익환수제 등 공개념 관련 대책이 포함될 것으로 알려져 있다. 부동산 전문가들은 어떤 대책이든지 시장에는 부정적 영향을 미칠 것으로 분석한다.투자자나 실수요자 모두 대책을 새롭게 수립해야 한다는 것이다. ●중소형주택은 모기지론 활용을 집값은 일부 소형 아파트를 중심으로 반등 시도 조짐도 있지만 중대형과 재건축 아파트를 중심으로 하향 안정세를 보이고 있다.물론 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.이같은 관망세는 발표되는 대책의 강도를 떠나 연말까지는 지속될 전망이다.당분간 가격의 급등락도 없을 것이라는 분석이다. RE멤버스 고종완 대표는 “자금력이 있고 강남권 등 인기 지역에 입주를 원하면 차익 또는 실망 매물이 쏟아지는 11∼12월 초 비수기에 급매물을 노려보는 것도 좋은 방법”이라며 “반면 강북·수도권지역은 내년 상반기까지는 가격상승 가능성이 적은만큼 무리한 융자를 얻어 집을 살 필요는 없다.”고 말했다. 중소형 주택이 필요한 실수요자라면 내년 도입이 예정된 모기지제도를 활용할 필요가 있다.자기자금이 30∼40%만 있으면 나머지는 20년이상 장기저리의 자금을 빌려 주택을 매입할 수 있기 때문이다. 그러나 재건축 아파트는 리스크가 큰 만큼 철저히 실수요 위주로 신중히 투자해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. ●좋은 신규주택은 꾸준히 청약을 신규 분양시장 역시 불확실성이 지배하고 있다.주택업체들은 대체적으로 분양시장이 올해만 못할 것으로 내다보고 있다.오는 29일 정부가 발표할 대책도 분양시장에는 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 수요자 입장에서 그리 나쁠 것은 없는 상황이다.분양성이 좋지 않으면 금융조건이나 가격 등에 있어서 다소 수요자에게 유리해지기 때문이다. 그렇다고 좋은 아파트가 나왔는데도 분양가가 떨어지기를 기다리며 청약하지 않는 것은 좋은 방법이 아니다.청약한다고 다 되는 것도 아닌 만큼 꾸준히 괜찮은 아파트가 나오면 통장을 사용하라는 얘기이다. 분양가에 대해선 정부가 규제를 가할 가능성이 없지 않지만 규제를 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.지금 분양하는 아파트도 최근 분양승인 과정에서 가격규제를 받고 있는 만큼 청약시기를 굳이 늦출 필요는 없다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다.대신 주상복합아파트의 경우는 요즘 치열한 청약경쟁이 붙어 있지만 가수요가 붙어 있는 만큼 청약시 주의가 필요하다. 김성곤기자 sunggone@

‘내년은 알 수 없다.올해 분양하고 보자.’ 주택업체들이 일제히 연말 분양에 나서고 있다. 정부의 부동산시장 안정대책이 이어지면서 내년 분양시장 전망이 불투명해짐에 따라 수요가 살아있을 때 분양하자는 계산에서다.실적을 겨냥한 업체들의 연말 밀어내기 분양도 한 몫하고 있다.연말까지 3000∼5000가구의 아파트 분양 계획을 세워둔 업체도 있다.분양물량이 1만가구에 달하는 곳도 있다. 부동산 전문가들은 “분양 물량의 증가로 수요자들의 선택 폭이 넓어졌다.”며 “노른자위 아파트를 선별 청약하는 전략이 바람직하다.”고 말했다. ●얼마나 분양하나 대우건설은 이달부터 12월까지 전국적으로 1만 800가구를 분양한다.아파트가 6808가구,주상복합 오피스텔이 4014가구다.대우건설은 올들어 9월까지 1만 4000여가구를 분양했다. 대림산업은 전국적으로 10여개 현장에서 4000여가구의 아파트를 공급한다.또 LG건설은 6개 현장에서 3394가구,우림건설은 4574가구,월드건설은 3194가구를 각각 연내 분양한다. 이밖에 동문건설은 파주 교하지구 한 곳에서만 3000여가구의 아파트를 분양하는 등 연말까지 4000여가구를 공급한다. ●분양 왜 몰리나 대체로 주택업계는 연말에 많이 분양하는 경향이 있다.연초에 세웠던 계획을 달성하기 위해 밀어내기식으로 분양을 하기 때문이다.밀어내기를 감안하더라도 올 연말 분양 물량은 예년보다 많다는 게 주택업계의 분석이다. 무엇보다 내년 경기전망이 불투명하다는 점이 크게 작용했다.정부가 연이어 집값 안정대책을 내놓고,투기과열지구가 전국적으로 확대돼 가고 있어 시간이 흐를수록 분양여건이 좋지 않다고 보고 있기 때문이다. 미르하우징 임종근 사장은 “정부가 지속적으로 내놓은 대책들이 효과를 발휘하면 내년도 주택시장은 갑작스럽게 침체에 빠질 가능성이 크다.”면서 “이런 점을 대비해 업체들이 분양을 서두르는 것 같다.”고 말했다. ●수요자들은 어떻게 해야 하나 내년 주택시장의 변수들은 한두가지가 아니다.시장이 올해만 못할 것이라는게 일반적인 분석이다.또 정부가 발표할 대책에 분양가 규제가 포함되는 지 여부도 관심사다. 분양가의 경우 정부가 규제를 가할 가능성이 없지는 않지만 규제를 한다고 해도 가격이 지금보다 내려갈 가능성은 적다.최근 분양하는 아파트들도 분양승인 과정에서 분양가 규제를 받고 있다. 따라서 좋은 아파트가 있으면 기다릴 필요가 없이 청약하는 것이 좋다고 조언하는 전문가가 많다.다만 금융조건 등은 면밀히 따져봐야 한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋은 아파트는 침체기에도 경쟁이 치열하다.”면서 “괜찮은 아파트는 꾸준히 청약하는 선별청약 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@