직장생활 12년차인 장모(38)씨는 요즘 주말마다 서울 근교를 헤집고 다닌다. 가족 나들이를 겸하지만 주목적은 돈이 될 만한 땅을 찾는 것이다. 그렇다고 재산이 넉넉하거나 모아놓은 비자금이 있는 것도 아니다. 대출을 끼고 서울의 비인기지역에 33평짜리 아파트를 한 채 장만한 게 전부다. 월급은 400만원 정도다. 장씨는 1∼2년 전만 해도 아내가 부동산 얘기를 꺼내면 “쓸데없는 생각 하지 말라.”고 구박했다. 하지만 최근 집값이 치솟는 강남권이나 분당권 얘기를 듣고선 생각이 달라졌다. 가만히 있다간 나만 바보 되는 게 아닌가 하는 생각이 들었다. 괜찮은 땅만 있다면 대출을 더 받아서라도 사겠다며 지금은 장씨가 더 설친다. 직장인들의 주말 ‘땅 쇼핑’ 열기가 뜨겁다. 주5일 근무제로 이틀간 쉬면서 하루 정도는 부동산 재테크에 할애할 여유가 생긴 영향도 크다. 아파트에 비해 상대적으로 값이 싼 그린벨트 지역이나 경기 중부지역의 임야와 잡종지, 서울 강북지역의 뉴타운 후보지 등을 주로 찾는다. ●직장인들 “이제 남은 것은 땅뿐” 내집마련정보사 함영진 팀장은 26일 “직장인들을 100% 실수요자로 보긴 어렵지만 과거보다 부동산에 대한 관심과 실제 거래하는 사례가 늘고 있다.”면서 “지난해까지는 아파트 매매가 주종을 이뤘으나 지금은 땅에 대한 관심이 높아지고 있다.”고 말했다. 그는 최근의 땅 투자는 이른바 ‘복부인’이 주도했던 과거와 달리 재테크 차원에서 직장인들이 적극 나서고 있으며 이는 집값 상승과 맞물려 직장인들 사이에 ‘부동산 불패신화’가 다시 만연하기 때문이라고 지적했다. 서울공항 이전설과 함께 신도시 건설계획이 흘러나오면서 서울 강남의 그린벨트권을 찾는 직장인들도 많다. 내곡∼분당 고속도로 주변의 그린벨트 지역에서 P중개업소를 하는 최모(57)씨는 “전답을 끼고 1000평 안팎의 땅을 찾는 직장인들이 많다.”면서 “낡은 집을 증축해 거주할 수 있는 장점이 있는데다 장기적으로 그린벨트 해제를 염두에 두고 직장인 여럿이 공동투자하려는 것 같다.”고 말했다. ●그린벨트에서 임야와 잡종지까지 관심 부동산 전문가들은 현장을 찾아 꼼꼼히 확인만 하면 주식투자보다 자산가치가 폭락할 가능성이 적다는 점도 ‘유리지갑’의 직장인들을 부동산 투자로 이끄는 요인이라고 분석한다. 목이 좋은 지역의 임야나 잡종지를 산 뒤 일부 개간하거나 건물을 세우면 지목이 대지로 바뀌는 동시에 땅값이 뛰는 점을 활용하려는 직장인들이 적지 않다. 한국토지공사에 따르면 올들어 땅을 중심으로 한 부동산 거래가 크게 늘었다.1,2월 중 평균 거래가 1000건을 밑돌았던 경기도 가평은 4월에 1187건, 연천은 1513건으로 50% 이상 늘었다. 이천은 1월 1400건에서 4월에는 2165건으로 54%, 광주는 790건에서 1255건으로 58%나 뛰었다. 평택도 1550건에서 2412건으로 55% 증가했다. 반면 아파트가 많은 용인은 7805건에서 7169건으로 줄었다. ●뉴타운으로 U턴 현상도 맞벌이를 하는 30대 여성 한모씨는 주택공급 확대 차원에서 강북 뉴타운 개발이 앞당겨질 것으로 보고 주택담보대출을 활용, 마포구 염리동 재개발지구의 다세대주택을 살 생각을 하고 있다. 회사원 김모(40)씨는 이달 초 형제 4명과 함께 경기 포천에 평당 40만원대의 땅 400평 가까이를 1억 5000만원에 샀다. 당초 기업도시 예정지구인 충주의 땅을 사려고 했으나 매물이 없자 경기 북부지역으로 관심을 돌렸다. 경기도 광주지역은 하루가 다르게 논이 주말농장용 등 밭으로 바뀌고 있다. 초월읍 대쌍령리 지역에서 논농사를 하는 김모씨는 “지난주에도 논 800평이 외지인에 팔렸다.”면서 “최근 논을 팔라고 권유하는 부동산업자들이 계속 늘고 있다.”고 말했다. 경기도 파주 M부동산 관계자는 “올들어 주말에 직장인 부부가 함께 와서 투자상담을 하는 사례가 많아졌다.”면서 “그러나 값이 싸면서 투자가치가 높은 것만 찾는 이들이 많아 거래가 성사되는 비율은 찾는 횟수만큼 높지는 않다.”고 말했다. 백문일 전경하 장세훈 기자 mip@seoul.co.kr

정부의 발버둥에도 불구하고 아파트값 폭등이 재연됐다. 정권의 명운을 걸고 해결하겠다며 온갖 비상조치를 남발했지만 특정지역의 중대형 아파트를 선두로 주택가격이 전국적으로 들썩이고 있다. 아직 자기집을 마련하지 못한 저소득층과 청년층의 좌절감은 분노로 이어지고 있다. 정부의 부동산 정책은 수요억제 중심의 규제일변도로 이루어졌다. 이는 시장실패로 이어졌고, 아파트값도 놓치고 건축경기도 못 살리는 최악의 부작용을 유발하고 말았다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰고 공급이 계속 늘어나 5년 후에는 110%에 이를 것으로 예상되는 가운데 주택가격 상승이 지속되고 있다. 이는 주택을 주거목적보다는 투자대상으로 삼고 있는 것이 주된 원인이다. 저금리 기조가 지속되다 보니 여유계층에서는 투자대상으로 주택구입에 나서고 있고 집 없는 사람들은 낮은 금리에 자극되어 은행차입으로 내집마련에 나서고 있어 공급에 비해 수요가 과다한 불균형이 발생되고 있다. 현행 소득세법상 ‘1가구 1주택에 대한 양도소득’은 원칙적으로 비과세된다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우는 6억원이 넘는 부분에 대한 양도차액에 대해서만 양도소득세를 부담한다. 따라서 일부 다주택 소유자와 고가주택 소유자를 제외하고는 집값 상승에서 생기는 차익을 세금 한푼 없이 챙기게 된다. 근로소득은 최고 40%까지 과세되고 이자나 배당 소득도 빠짐없이 세금이 부과된다는 점에서 보면 주택양도소득은 세금천국을 누리고 있는 셈이다. 1주택에 해당되는 고가주택의 경우도 6억원 초과분에 대해서만 과세되기 때문에 누진세율도 피할 길이 열려 있다. 예를 들어, 실거래가액 10억원의 아파트를 양도하여 1억원의 양도소득을 얻었다 하더라도 이중 6억원 초과분에 해당되는 40%만 과세소득이 되고 1500만원 미만의 세금을 부담한다. 더구나 다른 소득이 없다면 최저세율이 적용되어 400만원 정도의 세금만 부담한다.1주택 비과세는 국민 대부분에게 해당되는 조세혜택이기 때문에 이의 폐지를 논하는 것은 정부나 정치권 모두 부담스러워한다. 많은 조세학자들이 폐지를 주장하고 있고 재정경제부 세제실장들도 취임 초기에는 폐지 소신을 펼치다가 국회에 가서 혼이 난 다음에는 입을 다무는 상황이 반복되고 있다. 주택 한 채에 대한 비과세는 물리적으로는 평등해 보이지만 주택가격에 따라 세금혜택의 크기는 가구마다 엄청난 차이를 보인다. 돈많은 사람들은 대형 아파트를 통해 엄청난 규모의 세금혜택을 얻는 데 비해 소형주택은 오래 가지고 있어봤자 시세차익이 몇푼 되지 않는 것이다. 따라서 1주택 양도소득 비과세가 빈부의 격차를 심화시키는 중대한 요인으로 작용했을 가능성도 높다. 또한 1주택으로 보유할 의도를 가지고 있다면 구입시 정당한 금액의 영수증을 챙길 필요가 없고, 취득세와 등록세를 낮추기 위해 거래가액을 다운시킨 이중계약서를 작성하게 되고 이를 통해 거래상대방의 탈세도 도와주는 나쁜 관행이 지속되고 있다. 중대형 아파트는 양도차익도 높고 세금도 적기 때문에 가수요가 유발되고 있다. 극히 일부분에 지나지 않는 특정지역 중대형 아파트의 가격폭등이 국민 전체의 심리적 공황상태를 유발하고 있는 것이다.1주택 양도소득을 과세대상으로 전환하더라도 동거 가족당 일정금액의 소득공제를 적용하여 소형주택의 장기 보유자에게는 세금부담이 전혀 없도록 할 수 있다. 그러나 일정 수준 이상의 양도차익을 비교적 단기간에 얻었다면 적절한 양도소득세를 부담하도록 해야 한다. 또한 중대형 고가주택의 대규모 양도차익에 대해서는 높은 누진세율을 적용한 철저한 과세가 이루어지도록 해야 한다. 양도차익 실현시 적절한 소득세가 부과된다면 주택가격 상승에 대해 매번 정부가 조급하고 신경질적인 정책을 찾아나설 필요는 없다. 주택의 대부분에 해당되는 1주택에 대한 양도소득 비과세 제도를 고정시켜놓고 극히 일부분의 투기대상 주택을 중심으로 한 임시방편적 대책은 실효성을 확보하기가 어렵다.1가구 1주택 양도소득 비과세 제도가 폐지되어야만 장기적이고도 근본적인 주택가격 안정을 이룰 수 있을 것이다. 이만우 고려대 경영학 교수

집값·땅값 폭등이 사회적 이슈로 등장한 이후 거래가 끊기자 일부 악덕 부동산업자들이 갖가지 사탕발림으로 고객을 유혹하고 있다. 특히 내집마련에 조급해진 서민들의 애타는 심정을 이용, 거래를 부추기거나 거짓 가격 정보를 흘리는 경우도 있어 주의가 요구된다. 가격이 급등하고 있는 지방 토지 시장에서는 불법 거래도 은밀하게 이뤄지고 있어 철저한 단속이 시급하다. 부동산투기를 조장하는 업체에 대한 감시가 심해지면서 고객을 잡기 위한 방법도 교묘해지고 있다. 중개업자들 가운데는 거품을 우려, 구매를 머뭇거리는 주부들에게 “강남 아파트 살 사람이 줄서 있다. 돈을 맡긴 고객이 수두룩하다.”며 계약을 서두르도록 유도하는 악덕 업자도 있다. 서울 강남 압구정동 한 중개업자는 “참여정부가 끝나면 강남 중층 아파트 재건축도 풀릴 것이고, 강남구는 이미 고층 아파트 건립을 정해놨다.”는 등의 달콤한 말로 고객을 유혹했다. 불법거래는 토지시장에서 심각하다. 허가구역으로 묶여 외지인 거래가 어려워지자 현지인의 이름을 빌려 사주겠다는 불법 거래가 극성을 부리고 있다. 이들은 현지인 이름으로 땅을 구입, 소유권을 이전하면서 매입가보다 훨씬 높게 가압류를 하는 편법을 이용한다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

집값이 급등하면서 서울시내에 산재한 단독주택 활용방안이 서서히 부상하고 있다. 단독주택을 중밀도나 고밀도로 개발하면 서울의 주택공급 부족을 해소하고 강남북간의 균형개발을 도모할 수 있다는 판단에서다. 지금까지 단독주택은 집주인이나 주민들 중심으로 소규모로 개발돼 왔다. 이로 인해 단독주택지는 도로 및 주차공간 부족으로 마구잡이 개발의 대명사로 인식돼 왔다. ●단독주택에 강남 해법 있다 2004년 말 기준 서울의 단독주택은 총 67만 7751가구. 다가구주택이 11만 6234가구, 순수 단독주택이 56만 1317가구다. 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 순수 단독주택이 5만 9594가구, 다가구주택은 1만 7622가구다. 부동산 전문가들은 단독주택을 잘 활용하면 강남의 주택 수급불안을 해소할 수 있을 것으로 보고 있다. 이에 따라 제기되는 방안이 단독주택의 고밀도화다. 신사동이나 방배동·역삼동·논현동 등의 단독주택들을 고밀도로 개발하면 공급 증대 효과가 순수 단독주택은 3배, 다가구주택은 2배가량 될 것으로 전문가들은 추정한다. 강남구는 단독주택 물량이 3436가구, 다가구 주택이 9188가구여서 이들 주택을 용적률 200% 안팎으로 개발할 경우 1만∼2만가구의 주택이 늘어날 것으로 추산된다. 현재 순수 단독주택의 용적률은 50(1층)∼90%(3층)로 이를 200%로 재건축하면 2배 가까운 물량이 늘어나게 된다. ●광역개발로 강남북 불균형 해소 단독주택지의 개발은 서울시의 뉴타운 사업 형태로 이뤄지고 있다. 그러나 이같은 방식은 지자체가 주도하는 방식이어서 재원이나 법률적인 지원이 부족한 상태다. 규모도 작아 생활편익시설이나 기반시설의 부족으로 주거여건이 뒤떨어진다. 이의 대안으로 뉴타운보다 규모가 큰 광역개발이 제시되고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “국가가 나서서 택지개발지구처럼 광역개발해 용적률을 높여주면 강북도 강남 못지않은 단지가 될 것”이라고 말했다. 비강남 지역의 단독주택 물량은 60만 666가구로 전체 물량의 88.5%를 차지하고 있다. 상대적으로 단독주택이 많은 비강남을 개발하는 것이 가장 효율적인 방안으로 꼽힌다. ●개발이익환수가 관건 단독주택 고밀도화의 가장 큰 걸림돌은 이같은 조치가 자칫 단독주택 가격마저 끌어올릴 수 있다는 것이다. 단독주택 고밀도화와 광역개발이 집값상승의 수단이 될 가능성을 완전히 배제할 수 없다. 건교부도 이를 우려해 단독주택 고밀도화와 광역개발에 대해 단안을 내리지 못하고 있다. 건교부는 현재 단독주택 고밀도화 및 광역개발의 가능성과 문제점에 대해 자문위원회에 검토를 의뢰해 놓은 상태다. 현대건설 김경호 상무는 “단독주택 고밀도화는 충분히 검토 가능한 대안”이라면서 “다만, 실행에 앞서 기반시설 부담금제 등 완벽한 개발이익환수장치를 마련해야 한다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

적립식 펀드에 순식간에 6조원이 몰리고, 온갖 파생상품이 봇물처럼 터져나오고 있다. 대출도 예외가 아니어서 수많은 은행 대출 상품들이 갖은 ‘미사여구’로 호객행위를 하고 있다. 기존 예금을 깨서라도 펀드에 가입해야 할 것 같고, 지금이 아니면 대출 기회가 없을 것 같은 느낌이 들 정도다. 그러나 재테크 전문가들은 “어지러울 때일수록 기본에 충실하라.”고 조언한다. 마지막 남은 비과세 상품인 ‘장기주택마련저축’이나 내집마련의 꿈을 위한 주택금융공사의 모기지론이 다양한 신상품의 공세 속에서도 꿋꿋하게 인기를 얻고 있는 것도 바로 기본에 충실한 상품이기 때문이다. ●마지막 ‘장마’ 시중은행에는 요즘 펀드 가입을 문의하는 고객만큼이나 ‘장마’를 묻는 사람이 많다.‘장마’는 은행권에 남은 유일한 비과세 상품인 ‘장기주택마련저축’을 줄여서 부르는 말이다. 장기주택마련저축 잔액이 다른 은행에 비해 비교적 많은 국민은행과 하나은행의 경우 2003년 말 9000억여원에 불과했던 잔액이 최근에는 2조원 가까이 늘어났다. 내년 말부터는 이 상품을 끝으로 은행에서는 비과세상품이 사라진다. ‘장마’에 고객이 몰리는 가장 큰 이유는 세제 혜택이다.2003년 이전에는 최장 7년 동안만 이 상품을 유지할 수 있었으나 2003년 말부터는 30∼50년 동안 비과세 혜택이 있는 초장기 상품이 생겼다. 과거 비과세 상품으로 판매됐던 ‘근로자 우대저축’과 달리 1인1통장 제한이 없는 점도 큰 매력이다. 한 사람이 ‘장마’를 여러 계좌에 가입할 수 있다는 얘기다. 동일한 은행에서는 물론 서로 다른 은행에서도 통장 수에 제한 없이 중복가입을 할 수 있다. 저축 총액이 전체 계좌를 합쳐 분기당 300만원을 넘지 않으면 된다. 최초 가입액은 1만원 이상이어야 한다. 이 상품이 없어지기 전에 통장을 10개쯤 만들어 둔 후 저축 방법을 달리해도 된다. 첫번째 통장에 자금을 납입해 아이들 학자금으로 쓰고, 이것이 끝나면 또다른 통장에 주택 마련을 위한 목돈을 마련하는 식이다. 게다가 직장인은 연간납입액의 40%(최고 300만원)를 소득공제받을 수 있다. 다른 상품보다 금리도 높다.3년짜리 정기적금 금리는 연 3%대이지만 ‘장마’는 연 4%를 지급한다. 하나, 신한은행 등은 복리로 금리를 계산해 주기도 한다. ●주목받는 주택금융공사 모기지론 시중은행들의 주택담보대출 ‘출혈 경쟁’으로 수세에 몰리긴 했지만 주택금융공사의 모기지론도 여전히 주목받고 있다. 금융감독 당국의 압력으로 시중은행들이 주택담보대출 초기금리 인하 혜택을 폐지하고, 금리도 조금씩 올리고 있어 모기지론에 관심을 갖는 고객이 더욱 늘어날 전망이다. 모기지론은 고정금리이기 때문에 일반 주택담보대출처럼 금리 변동에 신경을 쓸 필요가 없다. 담보인정비율(LTV)도 70%로 은행권 자체상품(40∼60%)에 비해 높다.LTV가 70%란 뜻은 자신이 구입할 아파트 가격이 1억원이라면 7000만원까지 담보대출이 가능하다는 뜻이다. 또 지난 4월부터 대출한도가 2억원에서 3억원으로 높아져 예비 입주자들은 종전보다 1억원을 더 빌릴 수 있어 중대형 아파트 구입시 자금 부담을 덜 수 있다. 대부분이 20년의 장기상환인 모기지론은 금리가 연 6.25%로 시중은행의 주택담보대출보다 약간 높다. 그러나 대출금 0.5% 조기상환, 근저당설정비 본인 부담 등의 이자율 할인 옵션을 선택하면 0.2%포인트의 금리 인하 혜택을 받을 수 있다. 또 이자납입액에 대해서는 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있어 1%포인트의 금리 인하 효과도 발생한다. 21개 금융기관에서 대행 판매하는 주택금융공사 모기지론은 지난해 3월 출시 이후 5월 말 현재까지 5조 7957억원의 누적 판매액을 기록했다. 이달 하순쯤이면 6조원을 돌파할 전망이다. 주택금융공사측은 “모기지론은 시장금리 연동형 대출에 비해 안정성이 높기 때문에 서민 실수요자들로부터 신뢰를 받고 있다.”고 말했다. 그러나 5년 내에 주택담보대출을 갚을 능력이 있는 사람은 굳이 장기간 이자를 갚아나가는 모기지론 대신 금리가 싼 시중은행의 주택담보대출이 더 유리하다고 전문가들은 말한다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

재건축 아파트 후분양제의 존폐 논란이 일고 있다. 재건축 후분양제로 인해 서울지역의 분양공백이 예상되는 까닭이다. 주택업계는 공급공백에 따른 가격상승을 막기 위해서는 이 제도를 폐지해야 한다고 주장한다. 건교부는 공급 축소에 따른 가격상승을 우려, 재건축 후분양제를 푸는 방안을 검토했으나 자칫 해당 아파트의 가격상승으로 이어질 수 있다는 판단에서 고수쪽으로 가닥을 잡은 상태다. 재건축아파트 후분양제란 2003년 6월까지 사업승인을 받지 못한 단지에 대해 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 분양토록 한 제도. 지금까지 분양을 해온 단지들은 당시 사업승인을 받은 곳들이다.2003년 7월1일 이후 사업승인을 받은 단지는 하반기부터 본격적인 후분양제가 적용돼 내년 하반기 이후나 분양이 가능하다. ●후분양제 풀면 최소한 3000여가구는 공급 효과 내집마련정보사 조사에 따르면 올들어 1∼5차 동시분양에 참여한 재건축 아파트는 모두 4800가구였다. 이는 올해 서울시내 전체 재건축 일반분양 예상물량(6000여가구)의 80% 수준이다. 하반기 분양물량은 1100여가구에 불과할 것으로 보인다. 주택업계에서는 만약 후분양제를 폐지하면 분양물량이 3000가구 가까이 늘어나 4000가구를 웃돌 것으로 분석하고 있다. 물론 이같은 물량이 서울의 아파트 수요를 충족시킬 수 있을 정도로 충분한 것은 아니지만 심리적으로는 시장에 커다란 영향을 미칠 수 있는 만큼 이번 기회에 후분양제를 푸는 것이 바람직하다고 주택업계는 주장한다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “재건축 열기를 가라앉히기 위해 나온 여러 정책들을 이제는 한번쯤 정리할 시점이 됐다.”면서 “공급부족 현상을 초래할 후분양제도 재고해야 할 대책 가운데 하나다.”고 말했다. ●건교부, 시장불안 우려 난색 건교부도 후분양제의 문제점을 알고 있다. 당시 재건축아파트 가격이 오르자 후분양제를 채택, 문제를 뒤로 미뤄둔 측면이 있는데다 분양 공백에 따른 가격상승이 우려되기 때문이다. 실제로 건교부는 이를 감안해 한때 후분양제를 푸는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 지난 5월18일부터 개발이익환수제가 적용되고 있다는 점도 고려됐다. 그러나 건교부는 재건축아파트 후분양제를 고수하기로 방침을 정했다. 정부의 정책혼선으로 비쳐질 수 있는데다 해당 아파트의 가격이 올라갈 우려가 있기 때문이다. 오는 2011년부터 모든 아파트로 후분양제를 확대한다는 정부 방침에 역행한다는 점도 작용했다. 이같은 기조는 당분간 바뀌지 않을 전망이다. 공급축소로 시장이 크게 흔들리면 상황이 달라질 수 있지만 가능성은 그다지 높지 않다. 건교부 관계자는 “분양물량은 줄지만 내년부터 강남권에 입주하는 아파트가 많은 만큼 공급감소로 인한 문제는 크지 않을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘판교에 아파트만 짓는다고?’ 판교 신도시에는 주거환경이 뛰어난 단독·연립주택 등도 많이 지어진다. 부동산 전문가들은 ‘꿩(아파트)대신 닭(주택)’이지만 투자 매력은 아파트 못지않다고 분석한다. 단독주택지 등에는 생태시범마을이 들어서는 등 주거여건이 뛰어나다. 이주자를 위한 단독주택지, 블록형 단독주택지, 저밀도 연립주택지를 눈여겨볼 만하다. 이주자용 주택지는 한번의 전매가 가능하다. ●블록형 단독·연립주택 1026가구 일반에 공급 전체 단독주택은 2613가구(필지)다. 이 가운데 일반인에게 공급하는 단독주택은 블록형 단독주택밖에 없다. 물량은 515가구다. 대부분 블록별로 건설업체나 동호인에게 공급된다. 연립주택도 511가구가 지어진다. 이 외에 판교 원주민에게 공급하는 이주자용이 758가구, 토지수용 때 협의매수에 응한 토지주에게 주는 단독주택은 1340가구다. ●이주자용 단독주택엔 근린시설 허용 이주자용 단독주택에는 음식점 등 근린시설이 허용된다.1층에는 음식점,2·3층에는 주거용으로 사용할 수 있다. 이주자용 주택은 한번 전매가 가능해 수요자들에게 기회가 있다. 유형별 공급 면적은 이주자용이 대지기준 70평, 협의 매수용이 50∼200평이며 블록형은 지구 단위 계획을 통해 공급 면적이 결정된다. 공급 시기는 이주자용이 오는 10월, 협의 매수자용은 12월이며 블록형 단독이나 연립주택 용지는 내년 중반 이후에 공급이 이뤄질 전망이다. 다만 단독이나 연립은 저층이어서 건축기간이 짧은 만큼 아파트의 입주시기와 맞춰 입주할 수 있도록 토지 사용시기를 조절할 것으로 보인다. ●“이주자용 입주권 평당 2000만원선” 판교의 이주자용 택지는 아직 공급이 안 되고 있다. 하지만 한번 전매가 가능해 연말 공급을 앞두고 입주권 형태로 은밀히 거래가 이뤄지고 있다. 대지 70평대 이주자용 입주권은 권리금만 4억원선에 거래된다. 권리금과 택지분양가를 포함하면 평당 2000만원선은 된다는 게 이곳 부동산중개업소의 분석이다. 그러나 이 수준은 손해를 볼 수도 있다.1층에 근린시설 설치가 가능하지만 다소 비싸 시세차익을 노리기에는 부담이다. 이주자용 단독택지와는 달리 협의매수자용 단독택지에는 근린시설이 들어서지 못한다. ●분당 단독주택 가격도 치솟아 인근 분당의 단독주택 가격은 대지 70평에 지하 1층, 지상 2층 기준 7억원선을 호가한다. 지난해에는 4억 8500만원선이었다. 판교 신도시 건설 여파로 분당의 아파트 가격이 오르면서 단독주택 가격도 덩달아 뛰었다.70평대 단독주택은 택지 분양가, 건축비 등을 포함,3억원 정도가 들어갔다. 단독주택이 아파트의 수익성에는 못미치지만 상승폭은 만만찮은 편이다. 판교의 단독주택은 또 다른 매력을 갖고 있다. 이곳에는 3곳의 생태시범마을이 들어선다. 아파트와 연립, 단독주택지에 각각 1곳씩 건립된다. 연립주택과 블록형 단독주택에 생태시범마을이 들어설 가능성이 크다. 주거환경이 좋아져 가격 상승폭도 다른 단독주택단지보다 높을 것으로 보인다. 생태시범마을은 아파트단지 1만 1791평(439가구), 연립주택단지는 1만 5590평(349가구), 단독주택단지는 1만 6172평(3개 블록,106가구)이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “판교신도시의 경우 주거환경면에서는 단독주택이 아파트보다 월등히 좋다.”면서 “분당보다는 한 차원 높은 수준의 단독주택단지가 건설되는 만큼 실거주자라면 단독주택을 공략하는 것도 괜찮다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부 정책 부재, 지자체의 관리 소홀, 국민은행의 무책임한 국민주택기금 대출이 부도 임대주택 입주자들을 거리로 내쫓고 있다. 허술한 정책을 교묘하게 이용, 국민주택기금을 빼먹고 달아나는 부도덕한 건설사들 역시 세입자들을 울리는 주범이다. ●12만가구 세입자 거리로 내몰릴 판 광주광역시 혁신건설이 지은 임대아파트 237가구 입주자들은 길거리로 나앉게 됐다. 분양받은 임대아파트가 시공사 부도로 보증금 2100만∼2600만원을 고스란히 떼이게 됐기 때문이다. 시공사가 가구당 1700만원의 국민임대주택기금을 지원받으면서 땅과 건물을 담보로 잡혔기 때문이다. 업체가 쓰러지자 국민은행은 아파트를 경매에 부쳐 대출금을 회수하려고 나섰다. 그러나 이 아파트의 감정가는 2200여만원에 불과하다. 감정가의 70%에 낙찰될 경우 건질 수 있는 돈은 1500만원에 불과,1차 담보를 잡은 국민은행의 채권회수에도 모자란다. 결국 입주자들은 경매처분되면 보증금을 고스란히 날려야 할 판이다. 건설교통부에 따르면 지난해 말 현재 부도임대주택은 11만 9701가구, 투입된 국민주택기금은 1조 7126억원에 이른다. 이 가운데 준공된 임대주택은 7만 2543가구, 여기에 묶여 있는 국민주택기금도 1조 2430억원이나 된다. 정부와 국민은행 등에 따르면 준공된 임대아파트 가운데 2300여가구는 자체 정상화를 추진하고 있으며,2만여가구가 분양 전환을 고려하고 있다.4만 7100여가구는 경매에 부쳐질 위기에 처했거나 경매를 진행 중이다. ●부도덕한 건설사, 무책임한 은행 일단 임대주택 건설업체가 부도나면 입주자들의 내집마련 꿈은 무산되지만 모든 임대주택이 보증금을 날리는 것은 아니다. 적정한 가격으로 분양 전환받거나, 경매를 통해 보증금을 찾으면 큰 손해를 보지 않는다. 1차 주범은 부도덕한 건설업체. 이들은 임대주택사업이 ‘땅짚고 헤엄치기식’으로 추진할 수 있다는 점을 교묘히 악용하고 있다. 임대주택을 짓는 업체에는 가구당 1500만∼2500만원의 국민주택기금이 지원된다. 작은 평형이기 때문에 이 돈만으로 초기 건설비를 충분히 댈 수 있다. 다음은 선(先)분양으로 임대 보증금을 챙긴 뒤 부도를 내는 수법을 흔히 사용한다. 국민은행의 무책임한 행태도 문제를 키우고 있다. 국민주택기금의 운영·관리는 국민은행이 독점하고 있다. 어마어마한 돈을 주무르면서 사업성 검토를 제대로 하지 않고 부실하게 대출해준 것이 문제를 악화시키고 있다. 은행은 토지와 건물을 1순위 담보로 잡을 수 있으면 쉽게 기금을 내준다. 업체의 신용이나 전문가에 의한 해당 프로젝트의 사업성 검토, 철저한 대출심사는 뒷전이다. 공적 자금을 무책임하게 관리하고 있는 것이다. 은행이 국민주택기금 관리만 잘 했더라도 부실 업체들이 임대주택사업에 뛰어드는 것을 어느 정도 막을 수 있다. 정부나 지자체의 건설업체 관리도 엉망이다. 서민들의 재산권에 관한 문제이건만 은행과 입주자의 사적 관계로만 치부하고 말았던 것이 상처를 키웠다. 공적자금인 국민주택기금을 국민은행에 맡겨둔 채 철저히 관리하지 않고 이를 방치한 행태는 비판받아 마땅하다. ●정책부실… 세입자 거리로 내쫓아 정부는 지난해 7월 부도 임대주택 문제의 해결을 위해 정책을 내놓고 관련 법규도 마련했다. 부도 경매로 나온 임대주택을 주택공사가 낙찰받아 이를 국민임대주택으로 공급한다는 것이었다. 하지만 부처간 조율을 거치지 않아 구호성 정책에 그쳤다. 정부가 내놓은 해결책은 낙찰되면 국민은행이 1순위로 채권을 회수하고 잔여 낙찰금으로 임대보증금을 돌려주는 방식이다. 그러나 부도난 임대주택을 사들이기 위해서는 법원 경매절차를 거쳐야 하는 데다 대부분의 아파트 가치가 담보로 빌린 기본 부채(국민주택기금, 임대보증금)보다 적어 매입 자체가 불가능한 것으로 드러났다(표 참조). 서울 등 수요가 많은 곳을 빼고는 임대 수요가 없거나 집값이 싸 기본 부채를 회수하기도 어려운 실정이다. 때문에 주공은 정부로부터 기금을 지원받지 않고는 문제의 아파트를 인수할 수 없는 것이 현실이다. 건교부는 주공에 기금을 지원해서라도 문제를 풀어볼 계획이었지만 기획예산처가 “사적인 관계에 공적자금을 지원할 수 없다.”며 “사업이 객관성을 잃거나 타당성이 없으면 국민주택기금 지원에 동의하기 어렵다.”고 버티는 바람에 정책을 추진하지 못한 것으로 알려졌다. 정부는 진작 임대기간이 끝날 때까지 임대보증에 의무적으로 가입하거나 기금관리의 경쟁체제를 도입했어야 했다. 부도임대주택 매입 사업을 활성화시키기 위해서는 부도 사업장 현장을 제대로 파악, 경매 절차를 서두르는 동시에 국민은행과 입주자들이 일정 부분 양보하고 주공에 기금 지원 특례를 인정해야 한다는 주장도 설득력을 얻고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해 인상된 재산세는 6월1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 매긴다.6월1일 이후에 부동산을 팔아도 재산세를 내야 한다. 때문에 재산세 부과 고지서를 발행하기 전 부동산을 처분하면 재산세를 내지 않는다. 집을 사는 사람이라면 6월 이후 계약서를 써야 재산세를 내지 않는다. ●종부세는 12월1~15일 신고하면 3% 감액 하지만 내년부터는 5월1일을 기준으로 한다. 정부는 재산세 과표를 점차 시가 기준으로 매긴다는 방침이므로 내년에도 재산세는 크게 오를 전망이다. 때문에 올해 집을 팔지 못하더라도 내년에는 5월 이전에 집을 파는 것이 재산세를 내지 않는 길이다. 종부세는 자진 신고기간인 12월1∼15일에 내면 세액의 3%를 깎아준다. 양도세를 적게 물기 위해서는 미리 시가 기준으로 신고하는 것이 낫다. 부동산을 살 때 내는 취득·등록세를 차라리 조금 더 내더라도 양도차익을 줄이는 것이 유리하기 때문이다. 갖가지 비용을 꼼꼼히 챙기는 것도 필요하다. 각종 세금과 건물 수선비 영수증 등을 챙겨두면 양도세 공제폭을 넓힐 수 있다. ●양도세 적게 내려면 매수 뒤 시가기준 신고 매도 타이밍도 중요하다. 부동산값 예상 상승률과 양도세 실거래가 과세를 놓고 저울질해 어느 쪽이 유리한지 따져 봐야 한다. 단기 투자 목적으로 갖고 있는 임야나 상가 등은 내년 말까지 처분해야 양도세 실거래 과세를 피할 수 있다.1가구 2주택자의 경우 살고 있지 않는 비투기지역 집은 올해 안에 팔아야 실거래가 적용을 받지 않는다. 지방 임야나 농지도 올해 처분해야 실거래가 과세를 피할 수 있다. 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있도록 장기 보유하거나 직접 농사를 짓는 것도 한 방법이다. 농지는 8년 이상 직접 농사를 지으면 되고 집은 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 실거래가 세금 부담을 덜 수 있다. 한편 부동산 시장은 재산세·양도세 부담으로 팔자 매물이 늘어날 것으로 보인다. 올해 처음으로 집값이 공시된 단독주택과 상가 등은 급매물이 나올 수 있다. 가격도 하향 안정세가 점쳐진다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “양도차익이 적게 발생해 양도세 부담이 적은 비강남권 주택을 먼저 처분하는 것이 유리해 비강남권 시장의 위축이 예상된다.”고 말했다. 상가의 경우 세금부담이 임대료 상승으로 이어질 수도 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 ‘5·4대책’에서 양도세 과세 강화와 함께 기반시설부담금제를 통해 강력한 개발이익환수에 나서자 부동산 시장에서는 부동산경기가 다시 침체의 늪으로 빠져드는 것 아니냐는 우려를 내놓고 있다. 재건축조합 등은 중복부담과 함께 분양가 상승의 원인이 된다며 강력 반발하고 있다. 특히 보유세를 오는 2008년까지 2003년의 2배 수준으로 강화하고, 내년 중 양도세의 전면적인 실가과세를 추진키로 한 것에 대해서는 과세강화가 너무 급격히 이뤄지는 것 아니냐는 반응이다. 양도세와 보유세 과세강화로 고가주택이나 다주택자 매물이 시장에 나와 집값 안정에는 기여할 것이라는 분석이 지배적임은 물론이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “보유세와 양도세 강화로 세원이 노출되면 가수요와 투기자가 줄어들어 시장 안정에 기여할 것”이라며 “그러나 정상적인 수요까지 위축시키는 부작용도 우려된다.”고 말했다. 공급대책이 수반되지 않은 상태에서 세제와 강화된 개발이익환수제만으로는 집값·땅값을 잡을 수 있겠느냐는 회의적인 시각도 없지 않다. 서초구 잠원동 B공인 이모 대표는 “정부는 모든 거래행위를 투기세력에 의한 것으로 보는 우를 범하고 있다.”면서 “과세강화가 장기적으로는 집값 안정에 기여하겠지만 현실적으로는 공급대책이 더 아쉽다.”고 말했다. 기반시설부담금제도에 대해서는 반발이 특히 거세다. 바른재건축실천전국연합은 “재건축 추진과정에서 소유대지의 10∼15%를 공원, 도로 등의 기반시설부지로 기부채납하고 있고 학교시설부담금을 별도로 내고 있다.”면서 “여기에 임대주택까지 의무건립하고 있는데 다시 기반시설부담금을 부과하면 2중,3중의 부담이 된다.”고 말했다. 김진수 재건련 회장은 “재건축 사업에 대한 기반시설부담금제는 결국 분양가에 전가돼 집값 상승이라는 역효과가 나타날 수 있다.”며 “주택공급 감소로 인해 또다시 집값이 오르게 될 것”이라고 주장했다. 건설업체들도 기반시설부담금제 도입이 개발사업의 위축으로 이어질 수 있다는 반응을 보였다. 건설업계 관계자는 “현재 공공택지 등 기반시설 조성에 소요되는 비용을 주택공사나 토지공사가 택지분양가격에 반영, 분양하고 있는 상황에서 별도의 개발시설부담금을 부과하는 것은 이치에 맞지 않다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

토지시장이 다시 들먹거리고 있다. 올들어 땅값 상승세가 지속되고, 거래가 급증하고 있는 것이다. 반면 주택시장은 정부의 연이은 강공책으로 매수세가 실종되면서 ‘호가 공백’ 상태에 빠졌다. 땅값 상승은 행정도시·기업도시 건설 가시화 등 각종 개발계획에 따른 것으로 시중 유동자금이 땅으로 옮겨가는 것이 아니냐는 우려를 낳고 있다. 1일 건설교통부에 따르면 전국의 3월 땅값은 전달 대비 평균 0.35% 올라 3개월째 상승세가 지속됐다. 이는 전달의 상승률(0.18%)보다 0.16% 포인트 높은 것이다.1분기 전체로는 0.76% 올라 이전 분기(0.58%)보다 0.18%포인트 높아졌다. ●건교부 ‘3월 땅값 한달새 0.39% 올라’ 권역별로는 군지역의 3월 땅값이 0.39%(1분기 누계 0.84%)로 가장 많이 올랐다. 이어 7대 도시(3월 0.36%,1분기 누계 0.68%), 수도권(0.38%,0.83%), 중소도시(0.32%,0.84%) 순이었다. 특히 행정도시 예정지인 충남 연기군은 토지투기지역 지정에도 불구하고 3월에만 6.34%나 올라 1∼3월 누계치가 9.56%에 달했다. 또 대전 서남부 택지개발과 행정도시 등 개발사업 가시화로 대전 서구(1.08%), 유성구(0.78%), 충남 계룡시(4.21%), 공주시(2.17%), 아산시(1.12%) 등 대전·충청권이 큰폭으로 올랐다. 서울에서는 한남 뉴타운 개발과 미군기지 이전계획 등으로 용산의 땅값이 무려 0.91% 올랐다. 기업도시 추진의 영향으로 전남 영암군은 0.70%, 해남군은 0.53% 올랐다. 이들 지역은 1분기에만 각각 1.30%와 1.35%씩 올랐다. 땅값이 오르면서 거래량도 크게 늘어났다.3월 한달 중 27만 8836필지,36만 5852㎡(11만 6700평)가 거래돼 전달보다 필지로 9.8%, 면적으로는 21.4% 늘었다. 기업도시 개발을 추진 중인 해남, 영암, 무안은 필지기준 65.7%, 면적기준 76.4% 올라 가장 많이 거래됐다. ●“주택값 하락 불가피” 토지시장과 달리 주택시장은 소강국면을 유지하고 있다. 부동산114 조사결과 지난주 서울 재건축 아파트 가격은 0.69% 상승, 이전 주(0.66%)와 비슷했다. 서울지역 전체 아파트값 상승률도 이전 주(0.32%)와 비슷한 0.34%를 나타냈다. 그렇지만 거래는 올스톱 상태다. 호가만 다소 올랐을 뿐 매수세가 실종돼 사려는 사람과 팔려는 사람 사이의 가격차이가 크게 나는 ‘호가 공백’ 현상이 나타나고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “이전에는 매물이 없어 집값이 뛰었다면 지금의 양상은 매수세가 완전히 사라진 상황”이라면서 “이 상태가 지속되면 중·단기적으로 재건축 가격의 하락이 불가피하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 재건축과의 전쟁을 벌이면서 서울 재건축단지 가격이 하향세로 돌아서고 있다. 이런 추세가 일반 아파트까지 확산될지 여부는 아직 단언할 수 없다. 재건축시장의 안정세가 단기에 끝날 수 있고, 거꾸로 재건축시장의 위축으로 다른 주택시장까지 얼어붙을 수도 있다. 시장의 불투명성이 커지면서 내집마련 수요자들은 매수타이밍 선정에 어려움을 겪고 있다. 부동산전문가들은 대체로 “신규 분양은 골라서, 기존 주택은 기다렸다가 청약하라.”고 당부한다. 정부가 당분간 집값에 공세적으로 대응하면서 집값이 떨어질 것으로 보기 때문이다. ●추가대책 나올까 정부는 재건축 시장이 이번 주말을 고비로 안정세로 접어들 것으로 분석한다. 건교부의 조사와 검찰·경찰의 수사로 인해 재건축아파트 투기세력이나 시장교란 세력이 잠적할 것이란 판단에서다. 여기에 재건축조합들이 분양가를 낮추기 시작하면 재건축 아파트시장 안정세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 건교부 역시 다음주중에는 최근 분양을 앞둔 단지의 재건축 추진과정 조사 결과를 발표한 뒤 중층(12층 정도) 재건축 단지 조사에 곧바로 착수할 계획이다. 이 과정에서 재건축 관련 제도 보완이 이뤄질 전망이다. 건교부는 추가대책에 대해서는 일단 부인하고 있지만 만약 집값상승세가 지속될 기미가 있으면 곧바로 추가 처방을 내놓을 것으로 보인다. 부처별로 어느 정도 방안을 마련해 놓은 것으로 알려졌다. 이른바 ‘5월 대책설’이다. 시장이 안정되더라도 가수요는 막되 공급을 늘리는 차원의 추가 대책이 가을쯤 나올 가능성이 있다. ●매수 타이밍은 언제? 정부의 집값 억제 의지가 워낙 강해 당분간 집값상승은 기대하기 어려울 전망이다. 따라서 지금 주택을 매입하는 것은 다소 위험하기 때문에 좀더 관망세를 유지하라는 지적이 많다. 세중코리아 김학권 사장은 “기존 주택 매입은 하반기가 적기”라면서 “분양주택은 분양가의 큰폭 하락을 기대하기 어려우므로 무작정 미루기보다 자신이 목표로 정한 아파트를 골라 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “리스크가 큰 재건축 아파트는 당분간 투자를 안하는 것이 바람직하다.”고 밝혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “경기 회복속도 등을 감안하면 집값이 크게 오르거나 내릴 여지가 크지 않으므로 가을 전세시장을 본 뒤 매입시기를 결정해도 늦지 않다.”면서 “매수 타이밍은 물량이 많은 올 겨울쯤이 적절하다.”고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

최근 서울 강남권아파트 가격이 폭등 양상을 보이고 있다. 부동산 정보업체의 통계에 의하면 올해 1월부터 4월까지 강남권아파트 매매가는 8.64% 올라 비강남권 인상률 0.94%를 크게 웃돈 것으로 나타났다. 강남과 분당은 올 들어 집값이 5000만원에서 2억원까지 급등하며 2003년 ‘10·29 부동산시장 안정대책’ 이전으로 되돌아갔다고 한다. 이런 집값 오름세는 과천 용인 수원 등 수도권 신도시로 확산될 조짐이라고 한다. 따라서 정부의 잇따른 주택가격 안정대책의 약효를 믿으며 내집 마련의 꿈을 키워 온 서민들은 허탈한 가슴을 쓸어내릴 뿐이다. 최근의 주택가격 급등 원인은 판교효과와 재건축 요인, 그리고 저금리로 인한 풍부한 유동성 등을 들 수 있을 것이다. 근본적으로는 정부정책의 실패에서 기인한 측면도 있다.‘아파트값 거품재연에 대한 경실련 성명’(4월14일)에는 시민단체의 이런 불만이 담겨져 있다. 경실련은 주택가격 급등의 원인에 대해 “건설업계의 부도위험 등 주택건설 경기의 위기론과 일자리 감소 등을 언급하며 주택·건설경기 부양책을 지속적으로 발표한 정부에 책임이 있다.”고 비판한 바 있다. 하지만 언론도 이런 비판에서 자유롭다고 자신 있게 말할 수 있을까? 그동안의 부동산 관련 보도들을 보면 언론이 주택가격의 인상을 부추기는 진원지 역할을 하고 있다는 지적을 피하기 어렵다. 2003년 10월 정부가 종합부동산세 신설을 골자로 하는 ‘10·29 부동산 안정대책’을 발표했을 때를 보자. 신문들은 집값 안정이라는 대의명제는 무시한 채 이 제도의 시행에 따른 조세저항과 부동산시장 위축 가능성 등 부정적 측면을 집중적으로 부각시켰다. ‘종합부동산세 큰 후유증…건설 경기 경착륙 예고’(A신문 10월27일),‘설익은 정책 무리한 추진’(B신문 10월26일),‘징벌적 종합부동산세 다시 생각해야’(C신문 11월2일) 등의 제목으로 공세를 펼쳤다. 이 때문인지 그 해 11월 중순 확정된 정부의 부동산보유세 개편방안은 당초의 의욕에서 크게 벗어난 용두사미가 돼버렸다. 반면 아파트분양 기사는 건설업체 편에서 쓰는 홍보성 내용이 자주 눈에 띈다.‘로또’ ‘열풍’ ‘신기록’ ‘알짜’라는 수식어를 사용해, 당첨되면 2억∼3억원을 남길 수 있다는 보도로 과열을 부추기고 있다. 판교의 경우 실제 당첨확률은 0에 가까운 수백 대 1에서 수천 대 1의 경쟁률이 예상되는 데도 ‘판교청약자격 따라잡기’(서울신문 3월3일자)식의 보도로 허수만 늘리고 있는 것이다. 오는 5월2일부터 분양하는 서울지역 아파트 청약기사에서도 신문들은 ‘황금’ ‘노른자위’ 등과 같은 표현과 함께 마지막 동시분양이라는 점을 강조하며 독자들에게 청약 조급증을 심어주고 있다. 신문들이 월요일마다 1∼2개 면을 할애하는 부동산시세표 역시 가격상승에 일조하고 있다. 시세표에는 매매가가 호가 위주로 구성돼 있는데 이는 거래가를 부풀리는 요인이 된다. 시세기사의 경우는 강남권의 상승폭이 큰 곳을 중심으로 보도한다. 결국 강남권 아파트의 구매심리를 자극하게 되고, 이에 따라 강남권 아파트의 가격이 올라가며 덩달아 분양가도 인상되는 악순환이 계속되는 것이다. 기자가 발로 찾아 쓴 ‘현장감’있는 기사가 부족하다는 점도 문제다. 부동산 전문가나 부동산 컨설팅업체 그리고 부동산전문지에 의존한 보도가 많다는 것이다. 아파트시세와 같은 부동산 관련 각종 통계들은 부동산전문지나 컨설팅업체의 자료를 전재하는 경우가 다반사다. 취재기사의 경우도 상당부분은 보도자료에 의존하고 있다. 이 때문에 부동산기사는 언론플레이 대상으로 전락하게 될 위험이 항상 도사리고 있다. 부동산 담당기자의 엄격한 취재윤리와, 전문성 제고가 필요한 이유가 여기에 있는 것이다. 부동산 관련기사가 투기를 목적으로 하는 사람들을 위한 ‘재테크 정보’가 아니라 집없는 사람들에게 실제로 내집마련의 꿈을 안겨줄 수 있는 ‘알짜 정보’이길 바란다. 아파트가격만 올려놓아 무주택자들에게 허탈감만을 심어주는 것은 아닌지, 거품을 일으켜 경기에 부담을 주는 것은 아닌지, 언론도 차분하게 고민해 주길 바란다. 천원주 한국언론재단 언론인연수팀장

수도권 아파트 청약시장이 살아나면서 미분양 아파트에 대한 관심도 커지고 있다. 청약통장이 필요없는 데다 업체마다 갖가지 금융혜택을 주고 있다. 입주 시기도 가깝다. 이 기회에 미분양 아파트를 건지는 것도 내집마련의 한 방법이다. 서울에서는 잠실주공3단지에 25평형 아파트 일부가 남아 있다. 분양가는 4억 7200만원. 오는 2007년 8월 입주 예정. 현대건설·현대산업개발·GS건설이 짓는 3696가구 대단지이다. 주변에 저층 아파트를 헐고 고층 아파트를 짓는 재건축 사업이 한창이다. 구로구 개봉동 현대산업개발이 짓는 아파트 34평형도 일부 미분양으로 남아있다.3억 2400만원이며 684가구 단지다. 내년 9월 입주 예정이라서 입주 시기가 빠르다. 성북구 돈암동에서는 현대건설 아파트 23,40평형이 있다.2007년 1월 입주한다. 고양 풍동지구에도 성원건설이 짓는 46,54평형 아파트가 주인을 기다리고 있다. 분양가는 평당 850만원선. 백마역이 가깝다. 성남시 수정구 태평동 신동아건설 36평형 아파트도 있다. 입주 시기가 오는 8월로 다가와 오래 기다리지 않고 입주할 수 있다. 중도금 60%를 무이자 융자해 준다. 계약금도 분양가의 5%만 내면 된다. 경기도 양주시 삼숭동 GS건설 자이 아파트도 아직 남았다.1293가구의 대단지다.32평형이 1억 5800만원. 중도금 60%를 무이자 융자해 준다. 금호건설은 구리시 인창동에서 아파트를 떨이한다.28,32평형이며 내년 6월 입주할 계획. 중도금 60%이자 후불제를 적용한다. 두산산업개발은 광명시에서 23평형, 대우건설은 오산 원동에서 32평형 미분양 아파트를 팔고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

건설업체들이 재건축 아파트 분양가를 시세에 맞춰 부풀리는 ‘고무줄’분양가 책정 의혹이 사실로 드러났다. 업계에 따르면 같은 지역에서 공급한 아파트의 건축비·대지비가 1년 전에 비해 엄청난 차이를 보이고 있는 것으로 나타났다. 시세에 맞춰 분양가를 책정한 뒤 건축비와 땅값을 억지로 꿰맞췄다는 의혹이 역력하다. ●건축비·땅값 잣대 제각각 다음달 초 서울 동시분양에서 나올 예정인 송파구 잠실주공 2단지 일반분양 아파트 33평형의 경우 업체들은 평당 건축비를 577만원으로 제시했다. 이는 1년 전 인근 지역에서 분양한 잠실4단지 34평형 아파트 건축비 693만원에 비하면 평당 116만원 정도 낮다. 1년 전 분양가 책정 당시 건축비를 산정할 때와 인건비나 자재 가격, 물가 상승률 등을 고려한 건축비가 오히려 떨어졌다는 것은 일반적으로 이해하기 어렵다. 건설업체가 아파트 분양가를 매기면서 건축비를 얼마든지 늘렸다 줄였다 할 수 있다는 방증이다. 그러나 건축비를 줄이는 대신 땅값은 크게 올렸다. 이번에 분양하는 잠실 2단지 33평형 땅값은 평당 1372만원으로 책정됐다. 하지만 1년전 공급된 4단지 아파트 34평형 대지비 1288만원에 비하면 평당 84만원 뛰었다. 결국 전체 분양가 산정에 큰 비중을 차지하는 땅값을 올림으로써 분양가를 끌어올리는 결과를 가져왔다. 그동안 집중적인 비난을 받았던 건축비는 내리고 대신 땅값을 상향 조정해 전체 분양가를 맞췄다는 의혹을 받기에 충분하다. 동시분양제도가 폐지되면서 고무줄 분양가 책정은 더욱 기승을 부릴 것으로 전망된다. 그동안 업체들이 제출한 분양가 산정 내역을 서울시가 제대로 심사·평가하지 못한다는 지적을 받았다. 그러나 분양가 산정 내역 자체가 공개된다는 것만으로도 건설사로서는 부담을 가졌으나 앞으로는 이런 절차마저 생략된다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “조합과 시공사가 조합원 이익을 최대한 확보하고 주변 시세에 맞춰 분양가를 매긴다는 것은 공공연한 사실이었다.”면서 “고무줄 분양가 책정을 막기 위해서는 재건축 사업 전반에 걸쳐 투명성이 확보돼야 한다.”고 지적했다. ●정부,“버르장머리 고치겠다” 건설사의 고질적인 분양가 부풀리기 행위는 마침내 당국의 제재를 불러왔다. 이번 조치는 건설교통부가 대형 건설사들의 분양가 부풀리기를 더이상 두고보지 않겠다는 의지로 받아들여진다. 서종대 주택국장은 “대형 건설사들이 독점적 지위를 이용, 분양가 부풀리기에 담합하고 있다.”면서 “악덕 업체들은 행정 규제는 물론 검찰 고발까지 고려하고 있다.”고 말했다. 그는 “압구정 현대, 잠원 한신 등 중층 아파트단지를 마치 초고층 재건축이 가능한 것처럼 도면을 만들어 조합원들을 부추기는 업체들을 찾아냈다.”면서 “재건축 초기 단계부터 ‘현미경’을 들이대 무분별한 재건축 추진과 분양가 인상의 싹을 자르겠다.”고 강조했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남의 주택시장을 주도하는 지역이 재편되고 있다. 지난 90년대 초까지 강남 아파트시장을 대표하며 부자들이 몰려 살던 곳은 압구정동 일대였다. 압구정 아파트값이 서울 집값의 바로미터 역할을 했다. 90년대 중반 테헤란밸리를 중심으로 벤처 붐이 불고 사교육 열기가 뜨거워지면서 강남 아파트 시장 중심권은 은마·미도·선경아파트가 들어선 대치동 남부순환도로 주변으로 옮겼다. 최근 들어서는 중심축이 분당선 한티∼도곡역쪽으로 뻗어가고 있다. 남부순환도로와 도곡동길·선릉로로 이어지는 길목이 강남의 새로운 중심권으로 떠올랐다. ●속속 들어서는 재건축 아파트등이 주도 이 지역을 대표하는 아파트는 대치동 동부센트레빌 아파트와 도곡동 타워팰리스 주상복합 아파트. 도곡동 네거리를 두고 대각선으로 마주보며 강남 아파트를 상징하고 있다. 내년 중반까지 5개 단지가 추가 입주를 마치면 명실상부한 강남 대표 아파트로 자리잡을 것으로 전망된다. 동부센트레빌은 45∼60평형 805가구로 도곡역이 단지와 바로 연결된다. 남부순환도로와 선릉로로 이어져 빼어난 교통여건을 갖췄다. 한티역 주변에서는 도곡주공1차를 재건축하는 도곡렉슬 아파트 3002가구가 한창 공사 중이다. 내년 2월 입주 예정이다.1050가구 규모의 래미안 역삼(영동1단지)은 올해 말 입주 예정이다. 래미안역삼2차(개나리1차), 개나리 푸르지오(개나리3차), 역삼푸르지오(영동 주공3단지) 등도 내년에 입주를 마친다. 한티역을 중심으로 지명도 높은 건설업체들이 지은 재건축 아파트가 빼곡하게 들어서게 된다. 추가 분양도 나온다. 현대산업개발이 대치동 주공2차, 신도곡아파트를 재건축하면서 일반분양분 200여 가구를 내놓을 계획이다. 중심권이 이동하면서 인기가 높고 가격 움직임이 활발하다. 동부센트레빌은 올 1월 입주하면서 시세가 분양가 대비 배 이상 오르면서 타워팰리스 아성을 단숨에 뛰어 넘었다. 김태호 부동산랜드 사장은 “내년 입주 예정인 아파트 분양권도 1억∼2억원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다.”면서 “강남 아파트를 대표하는 곳으로 발전할 것”이라고 전망했다. ●교통·학군·편의시설 뛰어난 부촌으로 변모 대치역 일대 은마·청실 아파트 등이 재건축 규제로 묶여 사업이 지지부진하다. 개발이익환수제, 전매금지 등의 까다로운 규제가 재건축 사업을 가로막고 있다. 반면 이곳은 입주를 마쳤거나 분양을 끝내 엄격해진 재건축 규제를 피할 수 있는 알짜 아파트 단지가 몰려있다. 교통 여건도 좋다. 선릉까지 연결된 분당선은 왕십리까지 이어지면 강남북을 잇는 중심 대중 교통편이 된다. 학군도 으뜸이다. 대형 백화점, 종합병원 등이 가깝다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “주택시장의 주도권은 정부 정책과 개발계획, 수요자 욕구, 부의 이동 등이 겹쳐 흐름을 탄다.”면서 “한국 부촌의 1번지로 변모할 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올 상반기에 서울·수도권에서 1만 3500여가구의 입주가 예정돼 있다. 집값 안정기에는 입주를 앞둔 분양권이나 등기를 갓 마친 새 아파트를 매입하는 것이 내집마련의 한 방법이다. ●수도권서 올 상반기 1만3500가구 ‘집들이’ 서울에서는 성동구 금호동 대우 드림월드 336가구가 5월에 입주를 시작한다.23,31,40평형이며 3호선 금호역이 걸어서 7∼10분 거리다. 양천구 목동에서도 1067가구의 대단지인 롯데 낙천대가 6월 입주한다. 양동중 바로 옆의 동신아파트를 재건축한 것으로, 일반 분양분은 적지만 대규모 단지이고, 주변 환경이 복잡하지 않다는 것이 장점이다. 지금은 지하철 이용이 불편하지만 9호선(등촌삼거리역)이 들어서고 도로 교통은 등촌로와 공항로를 이용할 수 있다. 강서구 염창동 옛 도시가스 부지(대지면적 5771평)의 한화 꿈에그린도 입주를 시작했다.25∼47평형 422가구. 용적률 247%를 적용했으며,16∼20층 7개동이다. 성북구 길음동 북한산 대림e-편한세상도 이달 중 입주를 시작한다. 길음1,2,5구역을 재개발한 단지로,1881가구다. 단지 북쪽에 북한산국립공원을 끼고 있는데다 대지면적 2만 7000여평에 조경 면적만도 7000여평에 달해 녹지율이 32%를 넘는 자연친화형 단지이다. 영등포구 여의도동에서는 롯데 캐슬엠파이어가 이달에 입주를 시작한다. 여의도 백조아파트를 재건축했다. 주상복합아파트이며 2개동에 총 406가구로 이뤄져 있다.5호선 여의도역과 여의도공원이 도보 5∼7분 거리로, 서강대교와 마포대교, 원효대교를 이용, 사통팔달로 통할 수 있다. 인근에 여의도백화점 등 상권이 발달돼 있고,50평형대 이상의 경우 한강 조망이 가능해 선호도가 높은 편이다. 파주시 금촌동에서는 주공 뜨란채가 5월 입주를 시작한다. 금촌택지개발지구에 자리잡고 있으며 28∼32평형 1133가구로 이뤄져 있다. 단지 주변으로 곡릉천이 있어 하천 조망이 가능하며 단지앞 자전거공원도 생길 예정이어서 친환경적인 주거환경이 예상된다. 지난해 11월 입주한 주공 그린빌1차 1818가구를 포함, 주공에서 짓는 대단위 아파트 단지가 주류를 이룬다. 국철 간이역인 금릉역이 있고,LG필립스 LCD 공장건설과 경의선 복선전철인 신금촌역 또한 생길 예정이다. ●단지 규모·건설사 브랜드따라 가격 큰 차이 수도권 분양권은 대부분 투기과열지구에 묶여있어 전매 가능 물량이 갈수록 줄고 있고 공공택지 원가연동제 시행으로 전매 규제도 갈수록 강화될 전망이다. 주택시장도 침체돼 있어 분양권 가격도 조정을 받고 있다. 입주를 앞둔 분양권 매입의 적기다. 다만, 현재 부동산 시장에서 단지 규모와 브랜드 가치가 아파트 차별화의 주요 기준이 돼 있다. 입지 여건에 따라 가격차도 심하다. 그런만큼 입주를 앞둔 아파트를 매입할 때 주의할 점도 적지 않다. 유망 분양권은 분양가 대비 매매가 상승률이 대부분 100%를 넘어서고 있고, 입주 시기가 3개월 안팎이어서 목돈을 준비하는 것도 부담스럽다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “분양권의 가격이 낮다고 해서 무턱대고 구입했다가는 낭패를 볼 수 있다.”면서 “가격이 좀 비싸더라도 가치와 발전가능성 등을 따져 결정하는 것이 현명하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택시장에 봄기운이 완연하다. 분양시장은 2003년 ‘10·29 대책’ 이후 관망세로 돌아섰던 실수요자들이 움직이면서 활기를 되찾고 있다. 입지 여건에 따라 청약 양극화 현상이 나타나고 있지만 지난해와 비교하면 시장 분위기가 크게 호전됐다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. ●인천, 동탄서 분양 속속 성공 지난 14일 끝난 올해 첫 인천 동시분양에서는 경쟁률이 평균 1.62대1을 기록했다. 이 경쟁률은 이 달초 실시된 서울 2차 동시분양 3순위까지의 청약 경쟁률이 0.85대1이었던 것에 비하면 좋은 실적이다. 인천 남동구 논현지구의 ‘한화꿈에그린’은 전 가구에서 청약이 마감됐다. 또 남구 용현·학익지구의 ‘풍림아이원’은 2090가구 가운데 58평형 47가구를 제외한 모든 평형에서 청약이 마감됐다. 부평구 삼산지구의 ‘엠코타운도’ 708가구 가운데 46평형 60가구만 미달되는 등 비교적 양호한 청약 결과를 보였다. 15일 청약접수를 시작한 동탄에서도 1순위 5311가구에 4699명이 청약, 평균 0.88대1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 유일한 대형 업체인 두산위브 34평형의 수도권 경쟁률이 10.3대1에 이르는 등 6개 평형 가운데 5개가 마감됐다. 또 서해그랑블도 4개 평형 가운데 3개가 마감됐다. 판교 분양이 11월로 예정돼 있다는 점에서 동탄의 이같은 경쟁률은 실수요자들이 분양시장에 뛰어들기 때문으로 풀이된다. 판교 분양을 기다리기보다는 자신에게 맞는 아파트에 청약을 하는 수요자가 많다는 것이다. 세중코리아 김학권 사장은 “동탄은 판교 분양을 앞두고 있어 3순위에 청약자들이 몰릴 것이라는 게 일반적인 분석인데 의외로 1순위자들이 청약을 많이 했다.”면서 “실수요자들이 분양시장에 진입한 것 같다.”고 말했다. 인천 동시분양에서도 엠코타운이나 한화 꿈에그린이 성공적으로 분양을 마친 것은 지역 실수요자들이 청약에 대거 참여했기 때문으로 풀이된다. ●기존 시장 거래도 살아나 2·17 대책으로 움츠러들기는 했지만 기존 주택시장도 회복 조짐이 나타나고 있다. 건설교통부에 따르면 지난 1월 아파트 거래 건수는 모두 6만 7000건으로 지난해 같은 기간에 비해 45%가 증가했다. 개발이익환수제를 피할 수 있게 돼 반사이익을 누리는 서울 잠실일대 아파트를 예외로 하더라도 대부분의 아파트가 가격 회복세를 보이고 있고, 거래도 증가세를 보이고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 한때 31평형이 7억원 가까이 갔었으나 2·17 대책으로 5000만원가량 떨어졌다가 최근에는 2000만원가량 반등,6억 4000만∼6억 7000만원대를 호가하고 있다. 금탑공인 관계자는 “매도 호가가 높아 매수 문의가 오고 있으나 거래가 성사되는 경우는 드물다.”면서 “분위기가 호전되고 있으며 거래도 간간이 이뤄진다.”고 말했다. 내집마련정보사 함영진 차장은 “서울 강남은 물론 강서지역과 용인 고양 등 수도권 지역까지 거래 회복세가 확산되고 있다.”면서 “그동안 가격이 떨어지기를 기다려왔던 실수요자들이 가세한 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

대한주택공사는 14일 올해 전국적으로 10만가구를 새로 건설하는 내용의 주택공급계획을 확정했다. 유형별로는 국민임대 7만 5000가구, 공공임대 4000가구, 공공분양 2만 1000가구 등으로 전체 건설물량의 79%가 임대주택으로 건설될 예정이다. 지역별로는 서울 및 수도권이 4만 7000가구로 가장 많다. 지방 건설 물량은 5만 3000가구다. 올해 아파트 건설이 시작되는 주요 택지지구로는 판교 신도시와 남양주 가운, 의정부 녹양, 고양 행신, 파주 교하, 양주 덕정2, 고양 일산2, 수원 오목천, 평택 이충지구 등이며 3만 5000∼3만 7000여가구를 임대 또는 분양할 계획이다. 유형별 물량은 국민임대 2만 253가구, 공공임대 2505가구, 공공분양 1만 3000∼1만 5000가구 등이다. 주공은 “올해 주택 신규건설 및 공급계획을 차질없이 이행해 저소득계층의 주거안정을 도모하고 수도권 청약저축 가입자들의 내집마련 기회를 확대할 방침”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

100% 분양되는 특화전략 기지를 세워라. 건설업체들이 한방에 아파트 분양 대박을 터뜨릴 수 있는 사업에 ‘올인’하고 있다. 특정 지역 아파트 분양을 성공시킨 뒤 분위기를 다른 사업장으로 이어간다는 각개격파식 전략이다. 연초부터 미분양이 될 경우 브랜드 이미지가 구기는 것은 물론 자금이 묶이면서 다른 사업까지 발목이 잡힐 것을 우려하고 있기 때문이다. 업체마다 발전 가능성이 커 ‘100% 분양,100% 계약’을 담보할 수 있는 곳을 올해 첫 사업으로 내세웠다. 그동안 브랜드가 잘 알려졌거나 인근 지역 분양 성적이 좋았다는 공통점을 지녔다. 수요자 입장에서는 입지여건이 빼어난 곳으로 받아들이면 된다. ●서울, 강남 재건축에 승부걸기 현대건설, 삼성물산, 현대산업개발 등은 우선 다음달부터 시작될 것으로 예상되는 강남 재건축 아파트 분양에 모두를 걸기로 했다. 대신 서울 밖의 수도권이나 지방 사업은 잠시 접었다. 대치 주공, 강동 시영1단지, 잠실 시영 아파트 등 알짜배기 단지를 타깃으로 삼았다. 삼성물산과 현대건설은 용산 파크타워 주상복합 아파트에도 기대를 걸고 있다.‘시티파크’인기를 재현하겠다는 각오다. 하지만 업체들은 강남 아파트의 경우 수요가 많아 청약·계약 모두 큰 걱정을 하지 않으면서도 긴장을 늦추지 못하고 있다. 평당 분양가격이 만만치 않아 의외로 수요자들로부터 외면받을 수 있고 ‘2·17대책’ 이후 꺼져가는 주택시장도 분양성을 떨어뜨리는 악재로 작용할 수 있기 때문이다. ●수도권, 택지지구를 전략기지로 대우건설은 수도권 서남부에서 ‘텃밭’이라고 할 수 있는 안산 고잔지구를 타깃으로 잡았다. 그동안 8회에 걸쳐 8700여가구를 공급, 곳곳에 대우 깃발을 꽂아두었기 때문에 브랜드 홍보가 잘되고 다른 지역보다 내집마련 수요가 많아 9차 분양 역시 자신하는 눈치다. 두산산업개발은 동탄 신도시 아파트 분양에 사운을 걸었다. 모든 아파트를 남향 배치하고 천장 높이를 2.4m로 높여 시원한 감을 주도록 설계했다. 서재나 홈바 등으로 사용할 수 있는 서비스 공간 3∼5평을 공급하고,51평형은 복층으로 꾸며 2세대가 거주할 수 있다는 점을 자랑하고 있다. 반면 포스코건설은 동탄 신도시 대신 송도 신도시를 전략기지로 삼았다. 동탄은 미계약 물량이 있는데다 판교 신도시에 빛이 가려 자칫 미분양이 나올 수 있다는 우려 때문에 동시분양에 불참했다. 대신 지난해 인기리에 분양을 마쳤던 송도 신도시에서 추가 사업을 벌이기로 하고 대대적인 홍보전을 펼치고 있다. 한화건설 역시 분양 예감이 좋은 인천 논현지구를 올해 첫 사업지로 골랐다. 인기를 끌었던 지역인데다 여러 차례 분양하면서 브랜드 이미지가 좋아 미분양 위험이 적을 것으로 판단했기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr