봄 이사철을 맞아 한숨 쉬는 이들이 늘고 있다. 고삐 풀린 전셋값 상승세에 집주인은 전세금을 올린 상황에서 전세매물을 구하는 것도 하늘의 별 따기만큼 어렵다. 부동산전문가는 “최근 전셋값이 천정부지로 뛰면서 세입자들의 시름이 깊어지고 있다”며 “대출금과 전세보증금을 합한 것이 집값보다 비싼 이른바 깡통전세까지도 늘어나면서 임차인들이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 피해사례가 속출하는 상황”이라고 전했다. 상황이 이렇다 보니 반사이익을 누리는 것은 수도권 아파트들이다. 서울 지역 전셋값 수준으로 새 집 장만이 가능한 데다 최근 주거트렌드인 ‘힐링’과 ‘친환경’이라는 측면에서 프리미엄을 누릴 수 있기 때문이다. 전세수요의 매수전환 움직임이 가속화되면서 서울지역에서 인근 수도권 지역으로 유입되는 인구가 늘어나는 추세다. 서울지역에 비해 가격 부담이 덜하고 교통여건까지 편리한 이른바 알짜 미분양 단지들이 속속 팔려나가면서 일대 부동산시장이 호황을 누리는 상황이다. 이러한 흐름 속에서 최근 친환경 주거지로 떠오른 남양주시에서는 ‘호평파라곤’ 테라스 하우스가 주목을 받고 있다. 배산임수 명당인 남양주 호평동 천마산 자락에 자리를 잡은 이 아파트는 지하 3층 지상 15~20층, 25개 동, 전용면적 84~281㎡형으로 1275가구의 유럽형 대단지로 설계됐다. 가장 먼저 시선을 사로 잡는 것은 대규모 녹지다. 슬로 시티(Slow city)를 표방하는 남양주의 대표적인 명산 천마산이 호평 파라곤을 초록빛 병풍처럼 둘러싸고 있는 이 단지의 실제 녹지비율은 무려 48%에 이른다. 여기에 단지 곳곳에 주변 자연지형들과 조화를 이루는 현대적 감각의 조경시설들이 배치됐으며, 주차시설도 모두 지하로 배치해 지상을 공원화해 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있다. 탁월한 교통망도 강점으로 꼽힌다. 경춘선복선전철 호평평내역을 이용하면 서울 지하철 7호선 상봉역까지 20분대에 도달 가능하며, 또한 수서~호평 간 도시고속도로로 서울 강남과 강북으로 이동할 수 있다. 경춘고속도로, 호평 IC 등 교통 기반시설도 잘 갖춰져 있다. 분양관계자는 “강남권 진입이 30분대로 서울 접근성이 탁월하고, 친환경적인 입지조건과 대형 커뮤니티시설 등을 갖춰 실속형 아파트를 찾는 실수요자들의 관심이 높다”며 “착한 분양가의 실속 내 집 마련 기회로 주목되면서 현재 일부 대형 평형대 잔여물량만이 남은 상황”이라고 전했다. 한편 남양주 호평파라곤은 84㎡형 258가구, 115㎡형 150가구, 127㎡형 118가구, 159㎡형 364가구, 182㎡형 330가구와 테라스하우스 225㎡형 15가구, 281㎡형 40가구로 구성돼 있다. 분양문의: 031-590-7300 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

# 최근 결혼을 앞둔 김 모씨는 신혼집으로 전세 아파트를 마련하기 위해 고민에 빠졌다. 아무리 전셋값이 폭등하였지만 집을 사기에는 자금이 부족하고 월세로 살기에는 다소 비용 부담이 크기 때문이다. 이에 전세 아파트에 들어가려 하니 최근 깡통전세의 증가로 불안하기만 하다. 안전하고 값싼 전세 아파트를 구하기가 여간 쉽지 않다. 최근 봄 이사철을 앞두고 전세를 찾는 사람이 꾸준하게 늘어나는 가운데 전세 가격 상승세는 지속되고 있다. 이에 더해 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매 처분되면 세입자들은 전세보증금을 되돌려 받지 못하는 이른바 깡통 전세에 대한 우려가 커지고 있다. 이러한 상황에 건설사가 값싸고 안전한 직접 전세를 내보이고 있어 화제가 되고 있다. 직접전세란 순수한 전세계약으로 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주 할 수 있고 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있다. 또한 순수 전세 상품은 인근 시세 대비 저렴한 전세가격으로 선보이기 때문에 세입자들에게 더욱 인기를 끌고있다. 업계관계자에 따르면 “직접전세는 최근 문제가 되고 있는 애프터리빙제와는 완벽히 다른 개념”이라며 “애프터리빙제의 경우 분양등기를 하기 때문에 소유권 이전이나 취득세 및 재산세 등을 지불해야 했지만 직접전세는 집을 구매하는 것이 아니라 회사에서 직접 전세를 놓는 개념으로 집을 사는 것이 아닌 빌리는 것이기 때문에 이러한 문제점을 모두 해소할 수 있어 안전하다”고 말했다. 동부건설은 인천시 계양구 귤현동에 입주중인 계양 센트레빌 아파트를 건설사가 직접 전세를 실행해 근저당이 없는 아파트를 선보이고 있어 눈길을 끌고 있다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 이로써 기존 문제가 대두되고 있는 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 특히 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백만원선으로 인근대비 7천만원 ~ 2억 6천만원 가량 저렴하다. 한편, 계양 센트레빌은 지하 2층 ~ 지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대단지 랜드마크 아파트이다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 또한 ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 1억8천만원~2억2천만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지난해 시중은행 5곳에서 나간 전세자금 대출 규모가 2년 사이 2배 이상 증가했다. 1000조원대 가계빚의 한 축인 전세대출을 줄이기 위해 정부는 보증금 4억원 이상의 고액 전세에 대한 지원을 줄이겠다고 밝혔으나 빠른 속도로 늘어나는 전세자금 대출 규모를 줄이기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 수도권 지역 아파트 전세가율이 60% 중반대를 넘나드는 상황에서 집주인에게 전세 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’에 대한 우려가 커지면서 전세대출이 가계부채의 뇌관이 되고 있다는 우려가 커지고 있다. 2일 금융권에 따르면 신한·KB국민·우리·하나·IBK기업은행 등 시중 5개 은행의 지난해 말 전세자금 대출 규모는 9조 2576억원으로 2년 전과 비교해 2.2배 늘었다. 5개 시중은행이 은행 자체 상품을 통해 빌려준 전세자금 대출은 2011년 말 4조 1639억원에서 2012년 말 6조 2366억원 등 해마다 큰 폭으로 늘었다. 신한은행이 2011년 1조 4148억원, 2012년 2조 3130억원, 지난해 3조 9615억원으로 가장 많은 전세자금 대출 규모를 기록했다. 시중은행의 한 관계자는 “2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 급속한 침체기에 접어들면서 매매보다 전세를 선호하는 주택 구매 대기자들의 수가 크게 늘었기 때문”이라고 분석했다. 국민주택기금의 저소득가구 및 근로자·서민전세자금 대출 실적은 2010년 3조 6442억원에서 2011년 5조 863억원으로 크게 증가한 뒤 2012년 5조 159억원, 지난해 4조 2902억원으로 차츰 감소했다. 국토교통부 관계자는 “이전에는 세대주 단독으로 소득 기준을 산정하다 보니 부작용이 발생했다. 지난해부터 소득요건 기준을 변경해 전세자금 대출 실적이 줄어든 것으로 보인다”고 말했다. 저소득층의 월세 전환 비율이 높기 때문이라는 분석도 있다. 전세자금 대출 규모가 큰 폭으로 늘면서 경기악화로 집주인들이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하게 되는 ‘깡통전세’가 가계 부실로 직접 연결될 것이라는 우려도 나온다. 금융연구원에 따르면 금융권 전체의 전세대출 연체율은 2011년 3월 말 0.26%에서 지난해 9월 0.74%로 증가했다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “전세자금 대출은 단기적으로 현재 거주지에서 안정적으로 살 수 있는 긍정적인 효과가 있지만 장기적으로는 전셋값이 더 오르는 부작용을 발생시킨다”고 지적했다. 윤샘이나 기자 sam@seoul.co.kr

부동산 전문가들은 정부의 부동산 규제 완화 조치로 연내 주택 매매 거래량은 늘어나는 반면, 전세 거래량은 감소할 것으로 내다봤다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “정부의 잇따른 규제 완화로 심리적 안도감, 실물경기 회복, 하우스푸어들이 오른 전세금으로 대출금을 갚아 버틸 수 있는 여력이 생긴 점과 전세가 비율이 가파르게 올라 어쩔 수 없이 집을 구매해야 하는 세입자가 늘고 있다는 점에서 연내 주택값은 오를 것”이라고 내다봤다. 김성용 씨알 피플앤시티 대표도 “지난달 10일 국회 본회의를 통과한 취득세 영구 인하와 다주택자 양도소득제 중과 폐지, 수직 증축 리모델링 완화 등에 따라 투자 수요층의 거래량이 소폭 증가할 것”이라고 전망했다. 주택 구입의 시기와 관련해선 찬반 의견이 비슷한 비율로 엇갈렸다. 지금이 주택 구입의 적기라고 응답한 함영진 부동산114 센터장은 “전세가율이 높아지면서 깡통전세 리스크는 커졌지만 수도권의 장기화된 가격 조정 기간과 저금리 기조의 영향으로 급매에 대한 매력이 있고, 정부의 공유형 모기지 대출 등 정책 금융을 통해 실수요자가 내 집을 마련하기에 좋은 구매 환경이 유지되고 있다”고 분석했다. 반면 주택 구입의 적기가 아니라고 응답한 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “소득 수준에 비해 주택 가격이 매우 높은 상황이고 경제 활성화 및 소득 증가가 뚜렷해지지 않는 한 집값 추가 하락은 불가피하다”며 “월세 시장이 본격화되면 수익률 기준으로 주택 가격이 재평가될 것으로 예상되기 때문에 이 또한 가격 하락의 한 요인으로 작용할 것으로 본다”고 설명했다. 전문가들 10명 중 8명이 ‘연내 주택 전세 거래량은 감소할 것’이라고 내다본 가운데 임현묵 신한은행 투자자부문 부동산팀장은 “전세가가 너무 높아 실수요자 중심의 매수 전환 검토가 있을 것으로 보인다”면서 “입주물량 및 분양물량의 증가, 실수요자의 주택 매수, 투자 심리의 변화, 전세물량의 감소 등으로 인해 (전세) 거래량은 감소할 것”이라고 설명했다. 심형섭 영상대 부동산금융학과 교수도 “전세난 장기화로 전세물량이 감소한 데다 전세가 월세로 대체되면서 전세 거래가 많이 줄었다”며 “저금리 기조에 따라 전세는 줄고 보증부 월세만 선별적으로 증가할 것”이라고 말했다. 한편 지난해 관련 법안이 국회를 통과한 뒤 오는 4월부터 본격 시행되는 수직증축 리모델링에 대해 김리영 주택산업연구원 책임연구원은 “다소 사업성 개선에 효과가 있을 것으로 생각되나 근본적인 문제를 해결할 수는 없을 것으로 본다”고 분석했다. 김정은 기자 kimje@seoul.co.kr

전국 주택 전셋값이 17개월 연속 상승세를 보이고 전세가율이 70%를 웃돌면서 세입자들에게 ‘깡통전세’에 대한 우려가 커지고 있다. 깡통주택이란 은행 대출을 받거나 전세를 끼고 주택을 구입했는데 대출총액과 임대보증금 총액이 집값의 70%를 넘어서는 주택을 말한다. 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매 처분되면 은행보다 후순위 채권자인 세입자들은 전세보증금을 온전히 되돌려 받지 못하게 된다. KB금융경영연구소가 ‘2010년 인구주택 총조사’와 ‘주택금융수요실태조사’, 공인중개업소 설문조사 등을 분석한 결과 이른바 ‘깡통주택’은 전국에 34여 만 가구에 달하는 것으로 추산됐다. 부동산 경기 침체와 전세가 급등으로 인한 부작용이 세입자들에게 나타나고 있는 것인데 상황이 심각한 수준이다. 업계 관계자는 “수도권 전세값의 계속된 상승에 전세가율이 90%가 넘는 아파트도 속출하고 있다”며 “전세가가 집 값의 70%를 넘어가게 되면 자칫 깡통전세 피해를 보기 쉬워지기 때문에 앞으로 이러한 피해는 더욱 늘어날 것”이라고 말했다. 이러한 상황에 동부건설이 인천시 계양구 귤현동에 입주중인 계양 센트레빌 아파트를 건설사가 직접 전세를 실행해 근저당이 없는 아파트를 선보이고 있어 눈길을 끌고 있다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 분양관계자에 따르면 이로써 기존 문제가 대두되고 있는 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 특히 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백 만원 선으로 인근대비 7천 만원 ~ 2억 6천 만원 가량 저렴하다. 계양 센트레빌은 지하 2층 ~ 지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 또한 ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물량은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 1억8천 만원~2억 2천 만원 선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 전세문의: 1544-1552 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

전세를 놓고 있는 집주인 4명 중 1명이 전세금을 올려받아 그 돈으로 빚을 갚고 있는 것으로 나타났다. 이런 가운데 집값 하락으로 세입자가 보증금을 떼일 가능성이 있는 ‘깡통주택’이 약 36만 가구에 이른 것으로 추산됐다. 1일 한국은행에 따르면 주택담보대출을 받은 집주인 가운데 대출금을 2000만원 이상 조기 상환한 사람의 비중은 올 6월 말 기준 26.8%로 조사됐다. 집주인 4명 중 1명 이상이 전세금을 올려받아 자기 부채를 갚았다는 얘기다. 이 비중은 2009년 말 4.3%, 2010년 말 9.3%, 2011년 말 15.6%, 지난해 말 22.5% 등 꾸준히 상승세다. 전세를 낀 주택의 평균 가격은 3억원으로 조사됐다. 2011년 조사 때에는 3억 4000만원이었다. 집값 하락으로 2년 새 4000만원(11.8%)이 날아간 셈이다. 전세 주택의 자금 구성을 보면 집주인의 돈은 평균 7000만원에 불과한 것으로 나타났다. 나머지 2억 3000만원 중 1억 4000만원은 나중에 세입자에게 돌려줘야 할 전세금이다. 집주인은 전세금 1억 4000만원의 절반인 7000만원을 집을 살 때 빌린 대출금(1억 6000만원) 상환에 쓰고 있다. 세입자는 전세금 1억 4000만원 중 9000만원만 자기 돈이고 나머지 5000만원을 은행에서 빌린다. 한은은 국회에 제출한 금융안정보고서에서 “임대인(집주인)의 채무 부담 일부가 임차인(세입자)에게 이전되고 있다”고 우려했다. 집주인이 과도한 주택담보대출 상환 부담으로 전세금 인상분을 빚 갚는 데 쓰지만 이는 결국 세입자의 전세자금 대출 상환 부담으로 전가된다는 것이다. 한은은 불안한 자금 구조보다 더 큰 문제는 집값의 하락이라고 지적했다. 자기 자금이 7000만원인 집주인은 다음에 들어올 세입자를 구하지 못할 경우 1억 4000만원의 보증금을 돌려주기 위해 집을 팔거나 대출을 받아야 한다. 한은은 집을 팔아도 가격이 ‘대출금+보증금’에 모자라는 이른바 ‘깡통전세’ 주택이 전체의 9.7%에 이른다고 추산했다. 370만 전세 가구를 대입하면 약 36만 가구가 깡통전세로 전락한 것으로 추정할 수 있다. 이성원 기자 lsw1469@seoul.co.kr

최근 주택시장에서 아파트값 거품 제거, 전세시장 붕괴 등과 같은 논점이 부각되고 있다. 주택시장 전환기에 나타나는 현상이지만 단순 수요·공급만으로 설명할 수 없는 주택시장의 특성 때문에 그동안 믿었던 ‘정설’이 깨지기도 한다. 주택시장의 5대 논점에 대해 전문가들의 의견을 들어본다. ■아파트값 거품 제거? - 수도권 집값 올해 말부터 하락세 진정 아파트값의 거품이 상당 부분 제거됐다는 주장에 의견이 엇갈린다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 서울 아파트값의 거품이 최근 거의 제거되고 있는 과정이라고 주장했다. ‘주택순환국면 이론’으로 볼 때 가격은 하락하나 거래량이 증가하는 ‘제5국면’ 양상이 뚜렷하다는 것이다. 이어 연말에는 거래가 증가하고 가격도 더 떨어지지 않는 ‘6국면’으로 진입할 것으로 내다봤다. 다만 가격이 오르고 거래도 증가하는 ‘1국면’으로 진입하는 시기와 가격 상승폭에 대해서는 변수가 많다고 진단했다. 김리영 주택산업연구원 책임연구원도 같은 입장을 취했다. 김 연구원은 수도권 집값이 소득 수준보다 높은 편이지만, 추가 하락폭은 크지 않다고 판단했다. 주택보급률이 100%를 넘어 총량은 충분하지만 소비자들이 선호하는 지역의 주택은 부족한 상태라서 거품을 말하기는 어렵다는 것이다. 이런 근거를 들어 그는 수도권 집값이 올해 말, 또는 내년 초 정도에는 하락세가 진정될 것이라고 예상했다. 특히 정부가 내놓은 정책이 원활하게 추진되고 경제 여건이 개선된다면, 내년 상반기에는 가격 하락세에서 벗어날 수 있다고 확신했다. 이해광 한국공인중개사협회장은 최근 주택시장 움직임으로 보아 아파트값 거품이 거의 빠졌다고 확언했다. 이 회장은 수도권 아파트값은 거의 바닥 수준이라고 생각한다며 수도권 일부 지역에서는 거래가 부쩍 증가한 곳도 있다고 주장했다. 반면 장희순 강원대 교수는 의견을 달리했다. 장 교수는 거품의 실체를 우선 파악해야 한다고 주장했다. 수도권 아파트값 거품이 단순히 시장의 수요·공급 과정에서 끼었다고만 할 수 없다는 것이다. 분양가격 산정 단계에서 거품 수준의 시장 가격이 포함됐기 때문에 아파트값의 거품 논쟁은 의미가 없다고 보았다. 아파트 분양가격이 원가 개념이 아닌 주변 시세를 기준으로 판단하는 분양가격 산정의 구조적인 문제 때문이다. 시세를 기준으로 분양가를 산정하고, 이 가격이 시장 가격으로 굳어진 뒤 또 다른 아파트 분양가 산정의 기준으로 작용하고 있는 구조에서는 가격이 지속적으로 오를 수밖에 없다는 것이다. ■전셋값 매매가 올릴까 - 정책 불확실성 여전… 구매 제한적 전셋값이 상승하면 매매가를 끌어올린다는 일반적인 주장에는 전문가들 모두 동의하지 않았다. 최근 전세가 비율이 높은 것은 인정하지만 시장 여건이 다르다는 것이다. 장희순 교수는 전셋값 고공행진이 무조건 매매가격 상승으로 이어진다는 것은 잘못된 판단이라고 말했다. 전셋값 비율이 과도하게 높은 수준에서 금융완화 조치는 잠재적 구매수요를 자극해 주택 구매를 선택하게 할 수 있지만, 가격 상승 기대감이 현저히 떨어진 상황에서는 적극적인 구매수요 전환을 기대하기 어렵다는 것이다. 김선덕 소장은 서울 아파트 전셋값 비율은 60% 정도로 외환위기 이후 가격이 본격적으로 상승하던 2001년 6월(64%)보다 낮아 전셋값이 매매가 상승을 견인하는 데는 다소 무리가 따른다고 판단했다. 전셋값만 상승하고 매매가는 하락 또는 보합세를 보이는 ‘전세 선행기’는 대개 3~4년을 주기로 일어난다. 하지만 집값에 거품이 많이 형성됐을 때는 전세 선행기가 길게 나타난다고 그는 내다봤다. 김리영 연구원도 부정적으로 봤다. 우선 정부가 시장 정상화 대책을 내놓았지만 법률 개정안 통과 여부에 따라 시장이 출렁거릴 수 있다는 것이다. 정책의 불확실성이 여전히 존재하고, 충분한 구매력이 뒷받침되지 않고 있다고 분석했다. 경제회복 이후 소비자의 소득이 증가해도 주택 구매에 적극 가담하는 수요는 제한적일 것이라는 주장이다. 이해광 회장도 전셋값이 매매가격 상승을 밀어낸다는 주장에는 주저했다. 그는 전셋값 고공행진이 계속되고는 있지만 부동산 시장에 대한 비관론이 지배적이라서 전세수요를 매매수요로 전환하기에는 역부족이라고 보았다. ■전세수요가 매매로? - 특정계층 위한 금융완화… 수요 한정 장 교수는 전세수요의 매매수요로의 전환은 금융완화 조치에 따른 일시적인 현상이고 30~40대 거주안정지향층에 한정된 것이라고 보았다. 매매수요 전환의 한계 요인으로 우선 고용불안을 들었다. 고용안정은 더 나은 집으로 이사하는 ‘주거 필터링’을 이끌지만 현재 노동시장은 이를 뒷받침하지 못한다는 것이다. 주택 구매력과 계층의 한정성도 꼽았다. 특정 계층에 한정된 금융완화 조치로는 수요 발생이 한정적이라는 것이다. 또 주택수요자의 성향이 소유이익보다는 이용이익을 중시하는 형태로 변하고 있는 사회상을 지적했다. 집값이 오를 가능성이 희박한 상황에서 굳이 주택을 살 필요가 없다는 인식이 확대되고 있다는 것이다. 김 연구원도 본격적인 매매수요 전환이 이루어지지는 않을 것이라고 판단했다. 각종 정책이 본격적인 효과를 보기 위해서는 법률이 뒷받침돼야 하는데 국회 통과가 불확실하다는 것이다. 또 매수에 참여하는 수요층, 즉 지원받을 수 있는 실수요자와 대출을 받아 금융비용을 감당할 수 있는 실수요자가 제한적이라는 것이다. 경제여건 개선으로 소비자의 구매력이 증가할 것이라는 전망이 우세하거나 실제 소득이 증가해야 매매 전환이 이뤄지는데, 변화 폭을 과거 수준만큼 기대하기는 어렵다고 분석했다. 이 회장도 ‘8·28대책’ 발표 이후 주택시장이 조금씩 살아나고 있지만 전셋값 상승에 따른 실수요자의 움직임에 불과하다고 선을 그었다. 집값 상승에 대한 기대감이 떨어지기 때문에 분명히 한계가 있다는 것이다. ■전셋값 계속 오르나 - ‘깡통 전세’ 우려… 폭등현상 없을 듯 장 교수는 전셋값 수준이 정점에 이르렀다고 판단했다. 전셋값이 계속 오르면 전세 수요의 외연적 확산을 초래해 또 다른 주택 문제를 양산할 우려가 있다고 지적했다. 김 연구원은 전셋값이 조금 더 오를 것으로 예상했다. 그러나 상승세는 이전보다 약해지고 올 하반기부터 전세 강세가 주춤해지면서 상승폭은 점차 줄어들 것으로 보았다. 전세수요를 감당하기에 충분치는 않지만 하반기부터 입주물량이 증가하고, 정책적 효과로 전세 가구가 어느 정도 매매로 돌아서 전셋값 상승을 저지할 수 있다는 것이다. 그러면서도 전·월세시장 역시 정책이 얼마나 적기에 이행될 수 있을지, 국회 통과가 중요한 변수로 작용할 것이라고 판단했다. 이 회장은 현재 전셋값이 최고조에 달했다는 데는 이견이 없다고 말했다. 더 오를 수는 있겠지만, ‘깡통전세’에 대한 우려의 목소리가 높아지면서 더 이상의 폭등 현상은 나타나지 않을 것으로 보았다. ■전세시장 붕괴? - 집값 상승 불투명… 월세 전환 가속화 전세의 월세 전환 현상이 대세라는 데는 모두 동감했다. 또 당장 붕괴되지는 않을 것으로 전망했다. 장 교수는 전세시장 붕괴는 계속 진행형이라고 답했다. 전세를 놓아 거둬들였던 임대 수익이 급격히 하락함에 따른 대체 수단으로 월세를 선택하는 ‘주택자본주의 사회’로 진입하기 시작했다는 것이다. 월세 수익이 기존 전세 수익보다 크다면 월세로의 전환은 지속될 것으로 전망했다. 김 연구원도 월세시장이 중장기적으로 확대될 것으로 보았다. 다만 당분간 월세 가구의 증가 속도가 빠르게 진행되기는 어렵다고 판단했다. 그는 전세시장이 붕괴되기 위해서는 자본이득(매매차익)이 거의 0(제로)에 가까이 되거나, 집값이 떨어져 전셋값과 매매가격 간의 차이가 거의 없을 정도가 돼야 한다고 보았다. 일부 지역·평형에서 전셋값 상승으로 이런 현상이 나타나고 있지만 전반적인 상황으로 굳어지기는 어렵고, 설령 붕괴된다고 해도 상당히 많은 시간이 걸릴 것으로 판단했다.이 회장도 부정적인 입장을 견지했다. 집값 상승에 대한 전망이 불투명하고 은행 금리가 낮기 때문에 전세 비중은 갈수록 줄어들고 반전세나 월세의 증가세는 계속 증가할 것으로 보았다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

가을 이사철이 되면서 치솟은 서울 전셋값을 감당 못하는 세입자들이 교통이 편리한 서울 외곽지역 아파트로 눈을 돌리고 있다. 가을 전세난 대안으로 8•28전•월세대책이 나왔지만 전셋값 상승세는 여전히 지속되고 있기 때문이다. 실제 2억 원 미만 전세 아파트가 많았던 노원구, 도봉구, 구로구에서도 지금은 전세 아파트를 찾기가 쉽지 않다. 많은 수요자들이 서울 외곽지역으로 이동 하면서 특히 지하철 인근의 서울외곽지역은 서울로 출•퇴근이 용이하기 때문에 더욱 인기다. 업계 관계자에 따르면 “직장이 서울 도심이나 강남에 대부분 위치하지만 서울 전셋값을 감당하기 힘들어 서울 외곽에 위치한 전세 아파트를 노려보는 것도 좋은 방법”이라며 “서울과 한 두 정거장 차이에 있는 외곽지역에도 2억 원 미만의 전세 물량이 있어 신중히 보고 결정하는 것이 중요하다”고 말했다. 이러한 상황에 동부건설이 인천시 계양구 귤현동에 공급하는 계양 센트레빌은 남은 잔여물량을 직접전세로 전환해 수요자들의 눈길을 끌고 있다. 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면, 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백만 원 선으로 인근대비 7천 만원~2억 6천 만원 가량 저렴한 것이 특징이다. 계양 센트레빌은 지하 2층~지상 15층 26개 동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 또한 ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 계양 센트레빌이 시행하는 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 현재 문제가 대두되고 있는 소위 깡통전세에 대한 대안이 될 수 있다. 또 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없고 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백 만원~2억2천 만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

전세난을 잠재워줄 방안으로 8•28전월세 대책을 발표 했지만 이미 터진 전세난을 비롯해 대책 적용을 시행하기까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 지난 2일 한국감정원에서 발표한 ‘8월 전국 주택가격동향 조사’에 따르면 전달 대비 전세가는 수도권 0.67%, 지방 0.18%로 177개 지역 중 152개 지역의 전세가 상승하면서 가을 전세난은 더욱 커져만 가고 있다. 이런 상황에서 동부건설은 인천 계양구 귤현동에 위치한 ‘계양 센트레빌’에서 회사보유분에 한해 저렴한 가격으로 ‘직접전세’를 시행하고 있다. 직접전세란 순수한 전세계약으로 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주 할 수 있고, 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있는 것을 말한다. 계양 센트레빌 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백 만원 선으로 인근대비 7천 만원~2억 6천 만원 가량 저렴하다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 업체측 설명이다. 이로써 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다는 얘기다. 또한 기존의 임대아파트가 아닌 일반 민영아파트이기 때문에 고급으로 제공되는 마감재 및 평면, 커뮤니티시설도 누릴 수 있다. 계양 센트레빌은 지하 2층~지상 15층 26개 동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있다. 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백 만원~2억2천만원 선으로 구성된다. 전세자금 대출이 가능하며, 계약 후 바로 입주 할 수 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근 전세값 고공행진에 이마저도 없어서 못 구하는 전세대란이 계속되면서 즉시 입주가 가능한 새 아파트에 소비자의 눈길이 쏠리고 있다. 특히 동부건설이 공항철도로 서울과 한정거장 차이인 인천시 계양구 귤현동에 입주중인 계양 센트레빌 아파트에 대해 직접 전세를 실시하고 있어 화제를 낳고 있다. 직접전세란 순수한 전세계약으로 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주 할 수 있고 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있다. 이는 기존의 애프터리빙제와는 완벽히 다른 개념이다. 애프터리빙제의 경우 분양등기를 하기 때문에 소유권 이전이나 취득세 및 재산세 등을 지불해야 했다. 또한 최근에는 계약이 끝난 시점에 환불조건에 따라 집이나 대출이자를 부담하거나 위약금을 내는 경우가 생기고 있어 문제시 된 바 있다. 하지만 계양센트레빌의 ‘직접전세’는 집을 구매하는 것이 아니라 회사에서 직접 전세를 놓는 개념으로 집을 사는 것이 아닌 빌리는 것이기 때문에 이러한 문제점을 모두 해소했다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 이로써 기존 문제가 대두되고 있는 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소 할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천 만원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 1정거장 차이인 김포공항역 인근 김포 강서 C아파트 84㎡의 전세가격은 2억5천5백 만원 선이며, 2정거장 차이인 상암DMC역 E아파트 84㎡는 3억 원, 3정거장 차이인 공덕역 인근 공덕역 R아파트 84㎡는 4억4천5백 만원 선으로 인근대비 7천 만원 ~ 2억 6천 만원 가량 저렴하다. 또 기존의 임대아파트가 아닌 일반 민영아파트이기 때문에 고급으로 제공되는 마감재 및 평면, 커뮤니티시설도 누릴 수 있다. 분양관계자는 “국내에서 최초로 선보이는 파격적인 혜택으로 건설업계의 패러다임의 변화를 불러 일으키고 있다”며 “대기업에서 보장하기 때문에 실 수요자들에게 많은 관심을 끌고 있다”고 말했다. 한편 계양 센트레빌은 지하 2층 ~ 지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1,425가구의 대 단지 랜드마크 아파트이다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 또한 ‘경인 아라뱃길’의 최대 수혜단지로 두리 생태공원이 인접해 있어 자연생태공원을 비롯해 수변휴게공간, 오토캠핑을 즐길 수 있어 쾌적한 생활도 가능하다. 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백 만원~2억2천만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

동부건설, 계양 센트레빌 직접 전세 시행…서울 출퇴근도 편리 정부가 전세난 대책으로 준비 중인 ‘목돈 안 드는 전세 대출 상품‘이 은행권 공동으로 8월 중 나올 전망이어서 관심이 집중되고 있다. 전세대출 상품 유형은 크게 두 가지로 나뉜다. 첫 번째는 집주인이 세입자를 위해 본인 집을 담보로 주택담보대출을 받아 전세보증금을 조달하면 세입자가 그 대출금 이자를 내는 형태다. 두 번째는 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 권리인 보증금 반환청구권을 은행에 넘기는 대신 세입자가 전세대출을 받을 때 금리를 낮춰 받는 방식이다. 이런 가운데 동부건설이 인천시 계양구 귤현동에 입주 중인 계양 센트레빌 아파트를 건설사가 직접 전세를 놓고 있어 눈길을 끌고 있다. 직접전세란 계약금이나 입주잔금을 내지 않고 전세보증금만 내면 거주할 수 있고, 전세계약이 끝나는 시점에서 보증금 전부를 안전하게 돌려받을 수 있다. 계양 센트레빌의 ‘직접전세’는 1순위 확정일자가 가능하며, 회사가 직접 전세를 주기 때문에 근저당이 없어 안전하다는 것이 장점이다. 이로써 소위 깡통전세에 대한 문제를 해소할 수 있으며, 임대차보호법으로 보호되기 때문에 전세금을 떼일 걱정도 없다. 또한 임대인이 원하면 전세등기도 할 수 있다. 특히 가격적으로 저렴하다는 면이 강점이다. 이 아파트는 공항철도 계양역 인근에 위치하고 있으며, 전용 84㎡의 전세가격은 1억 8천만 원 선으로 책정됐다. 부동산114에 따르면 정거장에 따라 84㎡의 전세가격은 2억5500만원~4억4500만원선으로 인근대비 7000만원~2억6000만원 가량 저렴하다. 계양 센트레빌은 지하 2층~지상 15층 26개동 규모로 전용면적 84~145㎡ 1∙2∙3단지 총 1425가구의 대단지 랜드마크 아파트다. 인근 공항철도 계양역을 이용하면 김포공항까지 한정거장이면 이동 할 수 있어 서울역 까지는 25분대, 강남까지는 30분대에 진입 할 수 있어 서울로의 출∙퇴근이 편리하다. 한편 전세물건은 전용 84~145㎡ 일부 남은 잔여 물량에 한해 진행된다. 금액은 면적에 따라 1억6천5백만원~2억2천만원선으로 구성되며, 계약 후 바로 입주가 가능하다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

전셋값 상승세가 계속 되고 있다. 저금리 기조에 따라 임대수익을 올리기 위한 집주인들은 전세를 월세로 전환하는 경향이 짙어지고 있어 기본적인 전세공급물량도 줄어드는 상황이다. 부동산업계에 따르면 최근에는 집값이 대출금과 전세보증금을 합한 것보다 떨어진 이른바 깡통전세도 속출하고 있어 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 피해사례도 발생하고 있다. 이러한 전세환경 때문에 세입자들 입장에서는 집을 사고 싶어도 실제 내 집 마련을 결심하기에는 여러모로 부담이 크게 느껴지는 현실이다. 특히 향후 부동산경기에 따라 집값이 하락할 수 있다는 불안감에 선뜻 주택구입을 결심하지 못하는 경우가 적지 않다. 이에 최근 이러한 소비자들의 불안감을 해소하고자 특별한 분양방식을 도입한 단지가 등장해 주목을 받고 있다. 김포한강신도시 나비마을 2단지에 분양 중인 ‘한강신도시 계룡리슈빌’은 지하 2층~지상 22층, 총 6개 동 규모로 실수요자의 선호도가 높은 전용면적 74㎡ 176세대, 84㎡ 396세대 총 572세대로 구성됐다. 단지 앞은 한강신도시 내 최대 규모로 조성되는 중심상업지구를 바로 마주하고 있다. 중심상업지구에는 내년 오픈 예정인 ‘이마트’를 비롯한 주상복합시설, 쇼핑타운, 문화공간 등 각종 편의시설이 들어선다. 단지 주변으로는 초등학교, 중학교가 예정되어 있어 뛰어난 교육환경도 기대된다. 모든 주차시설을 지하로 두고 지상을 모두 공원화 단지는 중앙에는 초대형 광장을 두어 세대별 조망권을 확보했다. 또한 초록물결쉼터, 꽃빛바람쉼터, 물빛너울길, 햇살갤러리 등 각각의 테마로 조성된 친자연적인 휴식공간과 산책로를 조성했다. 계룡리슈빌 단지 인근에 정차하는 광역급행 M버스와 직행버스를 이용하면 서울역 및 강남역으로의 접근이 원활하다. M버스를 이용하여 홍대, 신촌을 거쳐 서울역까지 40분대에 도착이 가능하며 오는 9월부터 증설되는 M버스 강남역 노선을 이용하면 50분 대에 진입할 수 있다. 김포한강로를 이용하면 여의도 및 강남권 연결이 용이하며 김포도시철도를 통해 김포공항역 환승이 가능해져 서울지하철 5•9호선 및 인천공항철도와 연계된다. 단지 입구에서 김포도시철도 101역사(예정)까지는 도보 거리의 역세권에 있어 향후 미래가치도 주목된다. 분양관계자에 따르면 김포도시공사가 시행하고 계룡건설이 시공한 ‘한강신도시 계룡리슈빌’은 분양전환 가격이 분양부터 확정된 ‘확정분양가 아파트’라는 방식으로 실입주금 4천만 원대로 즉시 입주가 가능하다. 확정분양가 방식은 입주 5년 후 주변시세가 오르면 확정분양가 금액으로 분양 전환되고, 주변시세가 떨어지면 감정평가 금액을 초과 할 수 없도록 하여 집값 변동에도 자산가치 감소 위험을 방지한 것이 특징이다.분양문의 1577-6841. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

주택임대시장이 급격하게 월세로 전환되고 있다. 24일 국토해양부 전·월세거래정보시스템에 따르면 지난달 전국에서 거래된 주택 전·월세는 13만 6025건. 이 가운데 5만 2737건이 월세로 계약됐다. 전체 임대차 주택 가운데 월세 비중이 39%에 이른다. 임차인 10가구 중 4가구가 월세를 살고 있는 것이다. 이 통계는 주민센터에서 확정일자를 부여받은 전·월세 거래를 집계해 작성된다. 보증금이 전혀 없는 무보증부 월세나 한꺼번에 1년치 월세를 내는 사글세는 통계에 잡히지 않는다. 따라서 실제 월세 거래는 이보다 많을 것으로 추측된다. 월세 비중은 꾸준히 늘고 있다. 2002년 서울 임차인 가구 중 월세 비중은 29%정도였다. 그런데 지난해 말에는 35%까지 올랐다. 지방 중소도시의 경우 임차가구 절반 이상이 월세를 살고 있다. 월세 비중이 높아진 것은 집값이 하락하면서 임대인과 임차인의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 임대인은 전세보다 상대적으로 수익률이 높은 월세를 선호하고, 임차인은 ‘깡통전세’ 걱정에서 벗어나기 위해 월세(반전세)를 찾고 있는 것이다. 집주인은 집값 하락에 따른 보전 차원에서 전세보증금을 올려받거나 수익률이 높은 월세로 돌리고 있다. 하지만 집값 대비 전세보증금 비율이 높으면 금융권 대출에 제한이 따르고, 세입자를 구하기도 어려워진다. 집주인들이 월세를 선호하는 가장 큰 이유는 수익률. 은행 금리 기준으로 전세는 수익률이 연 3~4%를 내기 어렵지만 월세는 수익률이 연 7% 이상 나온다. 저금리가 이어질 경우 월세 선호 현상은 더욱 뚜렷해질 수 있다. 깡통전세에 대한 우려도 월세를 늘리는 요인이다. 인천 논현동에서 보증금 1억 6000만원짜리 아파트 전세를 살고 있던 김혜원씨는 지난 16일 전세 기간이 만료되면서 보증부 월세로 갈아탔다. 같은 크기 아파트 전셋값이 3000만원 정도 인상된 것도 부담이었지만, 이보다는 집값 하락으로 매매가 대비 전셋값 비중이 너무 높아져 반전세를 택한 경우다. 김씨는 보증금으로 1억원만 주는 대신 9000만원에 해당하는 보증금은 월세로 전환하기로 계약했다. 집값 하락이 전세보증금 인상으로 이어지고, 깡통주택을 걱정하는 세입자들 때문에 월세가 증가하는 악순환이 이어지고 있는 것이다. 최근 대한상공회의소가 조사한 자료에도 수도권 전세입자 가운데 두 명 중 한 명은 보증금을 반환받지 못할까 걱정하고 있는 것으로 조사됐다. 인천 논현동 한 부동산중개업소 사장은 “집주인들이 수익률이 높은 월세를 선호했는데, 지금은 오히려 세입자들이 보증금이 적은 반전세를 찾는다”고 말했다. 그는 “주택 거래 중단과 전셋값 상승으로 보증금 반환에 애를 먹을 것을 걱정, 비싸다는 것을 알면서도 반전세를 원한다”고 설명했다. 대출이 많은 아파트는 전세가 싸더라도 나가지 않는다. 전세난을 겪고 있는 세종시 첫마을에도 은행대출이 많은 전세 매물은 아직 남아 있다. 84㎡ 아파트 전세가는 대출 여부에 따라 4000만~5000만원 차이가 난다. 서울 서초구 방배동 한 중개업소 공인중개사는 “전세보증금이 매매가의 60%이상이면 거들떠보지 않는다”며 “대출이 많으면 84㎡ 아파트의 전세보증금이 1억원 이상 저렴해도 들어오지 않는다”고 말했다. 대출이 많지 않다고 전세 세입자들이 안심해서는 안 된다. 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 전에 근저당 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전세 계약 이후 추가 근저당 설정이 가능하기 때문이다. 때문에 전세를 들고난 뒤에는 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 받고 전입신고도 해야 한다. 전세금보증보험에 가입하는 방법도 있다. 집이 경매로 넘어가거나 계약이 끝난 지 한 달 이상 지났는데도 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험사가 보상하는 보험이 있다. 다만 보험료는 높은 편이다. 오피스텔의 경우 건물주가 세입자 전입을 꺼리는 경우가 많다. 계약 전에 이를 반드시 확인해야 한다. 전입하지 않으면 확정일자인 효력이 발생하지 않기 때문에 이런 경우는 보험에 드는 것이 좋다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

경기 분당에 사는 직장인 오모(41)씨는 한숨이 절로 나온다. 전셋값을 올려달라는 집주인의 전화 때문이다. 2년 전 2억 1500만원에 들어갔던 전셋값을 3500만원 더 올려달라고 했다. 16.3%나 올려달라는 것이다. 전셋값이 또 불안하다. 봄이 되면 서울 강남을 시작으로 본격적으로 전셋값이 뛸 것이라는 이야기도 나오고 있다. 2010년부터 계속된 전셋값 상승에 더 이상 옮겨갈 곳도 없다. 3일 업계에 따르면 우선 자격만 된다면 서울시가 공급하는 장기전세주택(시프트)을 노려보는 게 좋다. 오세훈 전 서울시장이 만든 이 제도를 박원순 시장이 공급 규모 등을 축소했다가, 올해 시책을 바꿔 대량 공급하기 때문에 입주 확률이 높아졌다. 시프트는 주변 전셋값의 80% 수준으로 최장 20년까지 살 수 있다. SH공사는 이달 8일 시작으로 오는 6월과 9월 등 3차례에 걸쳐 총 5723가구의 시프트를 공급한다. 특히 올해 공급 물량은 강남권에 집중돼 있어 관심이 더 높다. 서초구 양재1단지 231가구와 우면2지구 1단지 44가구를 비롯해 재건축매입형인 강남구 도곡진달래 14가구, 강서구 가양동 81가구 등 370가구가 전세 수요자들을 기다린다. 양재1단지는 전용 60㎡ 이하가 154가구, 85㎡ 이하가 56가구, 85㎡ 이상이 21가구다. 우면2-1지구는 전용 60㎡ 이하가 25가구, 85㎡ 이하가 19가구다. 재건축 아파트의 시프트인 도곡진달래아파트에서는 전용 60㎡ 이하가 14가구다. 가양동 52-1에서는 전용 60㎡ 이하가 48가구, 85㎡ 이하가 25가구, 85㎡ 이상이 8가구다. 이 가운데 6월이 ‘대박’이다. 최대 물량인 2785가구가 쏟아진다. 강남권에서는 세곡2지구 3단지(535가구)와 4단지(243가구), 내곡지구 5단지(99가구)와 7단지(23가구) 등에서 900가구가 나온다. 강서구 마곡지구에서도 857가구가 공급된다. 구로구 천왕2지구 1단지(107가구), 2단지(446가구), 중랑구 신내3지구 2단지(475가구)에서도 물량이 나온다. 9월에도 6월과 비슷한 규모의 2568가구의 시프트가 나올 예정이다. 시프트의 청약자격은 서울에 거주하는 무주택가구주로, 당첨자는 가구주의 나이, 부양 가족수, 서울 거주기간, 청약저축 납입 횟수 등을 기준으로 매기는 점수에 따라 선정된다. 새로 입주하는 대단지 아파트를 노려보는 것도 좋은 전략이다. 공급이 부족한 상황에서 대규모 물량이 쏟아져 나오게 되면 일단 전세수요자들의 선택지가 많아진다. 또 대출을 끼고 분양을 받은 아파트가 쏟아져 나오면서 전세금으로 대출을 갚으려는 집주인들이 비교적 싸게 매물을 내놓기 때문이다. 서울 마포구 신공덕동에서 현대산업개발이 시공한 ‘신공덕 아이파크’가 오는 3월 입주를 시작한다. 인근 중개업소에 나온 전세 물건은 전용면적 59㎡가 3억 3000만~3억 5000만원 정도다. 송파구 신천동에서도 대우건설이 지은 ‘푸르지오 월드마크’가 6월 입주를 개시한다. 전용면적 84~234㎡ 아파트 288가구와 41~82㎡ 오피스텔 99실로 구성된 단지로 지하철 2·8호선 환승역인 잠실역이 도보로 5~10분 거리에 있다. 경기 수원시 장안구 정자동에서는 SK건설의 ‘수원 SK 스카이뷰’가 5월에 입주한다. 전용면적 59~146㎡ 총 3498가구에 달하는 초대형 단지로 서울지하철1호선 성균관대역이 가깝다. 대우건설이 경기 김포시 김포한강신도시 Aa-10블록에 건설한 ‘김포한강푸르지오’도 6월쯤 입주할 예정이다. 전용면적 59㎡로 구성된 총 812가구로 김포한강로와 김포 IC, 일산대교 등을 이용할 수 있다. 인천 청라지구에서는 3월에 전용면적 97~283㎡ 총 751가구로 구성된 ‘청라 푸르지오’가, 4월에는 766가구의 ‘더샵레이크파크’가 각각 집들이를 시작한다. 청라지구는 서울∼청라구간 M버스 개통, 청라∼화곡(서울 강서) 간선급행버스 개통 예정, 서울지하철7호선의 청라역 연장 재추진 등으로 교통여건이 개선되고 있다. 나인성 부동산써브 리서치팀장은 “신규 입주 단지들은 집주인이 전세보증금으로 잔금을 조달하는 사례가 많기 때문에 일반적으로 전·월세 매물은 입주시점에 집중적으로 나온다”면서 “일반 시세보다 싼값에 전·월세 집을 얻을 수 있다”고 말했다. 하지만 ‘깡통전세’는 여전히 주의사항이다. 최근 인천 영종도 하늘도시를 중심으로 저렴한 전세 물건이 나와 있다. 하지만 대부분이 과도한 대출금을 끼고 있다. 이런 집에 전세로 들어갔다가 자칫 집이 경매라도 넘어가게 되면 전세금을 날릴 위험이 있다. 통상적으로 대출금과 전세금을 합쳐 70% 이상이 되면 위험하다고 하지만 최근 일부 지역의 경우 전셋값이 집값의 70%에 육박하는 곳이 많아 무엇을 기준으로 삼아야 할 것인지도 모호하다. 부동산업계 관계자는 “깨끗한 전세 물건을 구하는 것이 가장 좋지만 그런 전세의 경우 세입자가 감당하기 힘들 정도로 많이 올랐다”면서 “세입자 입장에서는 전셋집을 구할 때 시가 대비 근저당 금액을 확인해 보고 전세등기도 해놔야 한다”고 조언했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

■ 5개 증권사 전문가가 본 시황 2012년은 힘든 한 해였다. 증권가는 특히 혹독했다. 유럽 재정위기가 잠잠해지나 싶더니 미국 재정절벽(급격한 재정 지출 감소) 우려가 좀체 가시지 않고 있다. 이 여파로 하루 평균 주식 거래 금액은 2010년 6조 9000억원에서 2011년 4조 8000억으로 30%나 급감했다. 일본의 장기불황과 글로벌 증시 거품을 정확히 예측해 명성을 얻은 해리 덴트 HS덴트투자자문 최고경영자는 “2023년까지 주식 시장은 하락세일 것”이라고 전망했다. 과연 그럴까. 서울신문이 우리·한국·현대·키움·아이엠투자증권 등 국내 5개 증권사 리서치센터장들에게 새해 증시 전망을 물었다. 결론부터 얘기하자면 ‘밝음’은 아니었다. 5명 중 3명의 센터장들이 올해 주식시장 주요 키워드로 ‘저성장’을 꼽았다. 이준재 한국투자증권 리서치센터장은 “수출 부진과 가계부채, 경제 민주화 정책 등으로 올해 한국 경제는 저성장·저금리 기조가 지속될 것으로 보인다”고 말했다. 해외 변수도 여전히 민감하게 작용할 전망이다. 3명의 센터장은 미국의 재정절벽 등 ‘선진국 재정 문제’를 키워드로 뽑았다. 이종우 IM투자증권 리서치센터장은 “미국과 유럽 등 주요 선진국들이 재정 건전성을 높이기 위해 재정 긴축 기조를 상당 기간 유지할 것으로 보인다”면서 “이는 대외의존도가 높은 우리나라에 좋지 않은 영향을 줄 것”이라고 내다봤다. 비관론자로 정평난 그이지만 주가가 최고 2250까지 갈 수 있을 것으로 본 점도 눈길을 끈다. 물론 1800까지 미끄러질 수도 있다고 단서를 달았다. 리서치센터장들이 전망한 코스피 지수 최고점 평균은 2290이다. 이준재 센터장이 2400으로 가장 높게 평가했고 박연채 키움증권 리서치센터장이 2300으로 뒤를 이었다. 이준재 센터장은 “유럽 재정위기가 하반기로 갈수록 진정될 것이고 한국 기업의 수익이 안정을 되찾을 것”이라면서 “낮아진 시장 변동성은 긍정적인 요소”라고 낙관론의 근거를 설명했다. 센터장마다 ‘꼭짓점’ 전망은 각기 달랐지만 한 가지 공통점은 있었다. 박근혜 대통령 당선인이 말한 ‘주가 3000 시대’는 올해 어렵다고 본 점이다. 박 당선인은 대통령 선거일(12월 19일) 직전인 지난 18일 서울 여의도 한국거래소를 방문해 “당선되면 임기 5년 안에 주가 3000포인트 시대를 열겠다”고 말했다. 이명박 대통령이 당선 직전에 “주가 5000 시대”를 언급한 것과 비교되면서 ‘이명박 주가’(5000) ‘박근혜 주가’(3000)라는 말까지 생겨났다. 센터장들이 본 코스피 지수 최저점 평균은 1820이다. 이준재 센터장이 1780으로 가장 낮게 평가했다. 그 뒤는 이종우 센터장(1800), 송재학 우리투자증권 센터장(1820), 박연채 센터장(1850), 오성진 현대증권 리서치센터장(1850) 순서다. 송 센터장은 “연초 정책 공백기와 단기적인 미국 경기 하강 리스크가 대두될 것”이라면서 “유로존 위기가 남아있는 것도 부담”이라고 지적했다. 오 센터장은 “코스피 지수 1850은 주가순자산비율(PBR) 1배로 이는 (현재 주가가) 기업을 청산해도 이득을 챙기지 못하는 수준임을 뜻한다”면서 “코스피 지수 지지선으로 작용할 것”이라고 말했다. 올해 유망 업종으로는 한 목소리로 정보기술(IT) 관련주를 꼽았다. 그 중 삼성전자가 단연 으뜸이었다. 지난해 강세가 올해도 계속될 것으로 본 것이다. 송 센터장은 “원화 강세로 수출주가 부담을 받겠지만 삼성전자를 비롯한 대형 IT업종은 실적이 좋을 것으로 보인다”면서 “올해도 삼성전자를 중심으로 한 대형 IT업종의 주가 상승은 유효할 것”이라고 내다봤다. ‘중국 소비재’도 추천 종목에 자주 이름을 올렸다. 시진핑 중국 차기 국가주석이 예고한 대로 신도시화 정책을 펴게 되면 투자와 소비가 늘게 돼 중국 진출 기업이나 소비재 수출 기업들이 수혜를 볼 것이라는 기대감에서다. 박 센터장은 “음식료, 화장품, 제약 등 중국 관련 내수 업종이 혜택을 볼 것”이라면서 “다만 종목에 따라 수혜 정도는 다를 수 있다”고 말했다. 이성원 기자 lsw1469@seoul.co.kr ■ 전문가 5인이 본 주택시장 지난해 수도권 아파트 가격은 하락을 거듭했다. 2009년 이후 지속적으로 집값이 떨어지면서 일각에서는 이제 집값 바닥론이 나오기도 했다. 하지만 대부분의 전문가는 올해도 주택 가격이 떨어질 것이라고 내다봤다. 세계 경제가 전반적으로 침체에 빠지면서 거시경제 지표가 악화되는 것은 물론 수도권 중대형 아파트 공급 과잉으로 인한 물량이 아직 해소되지 않았다는 것이다. 지난 몇년간 하루가 다르게 올랐던 전셋값은 올해 안정을 찾을 것으로 전망됐다. 수년째 전셋값이 오르면서 피로감이 누적됐고 수도권에 공급된 오피스텔과 도시형생활주택의 입주가 시작되기 때문이다. 전문가들은 대체로 매매시장이 약보합세를 보일 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장은 “수도권은 약세, 지방은 강보합세를 보이면서 전체적으로는 약보합세를 보일 것”이라면서 “하지만 수도권의 주택가격 하락이 지난해보다는 둔화 될 것”이라고 말했다. 박 수석팀장은 “보금자리주택 입주 본격화와 주택가격 상승에 대한 기대심리 약화, 세종시와 지방혁신도시로의 주택 수요 이전 등으로 볼 때 주택가격이 반등하기는 어려울 것”이라면서 “혁신도시가 내려가는 지방의 중소도시의 경우 국지적으로 주택가격이 상승할 가능성이 있다”고 덧붙였다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매매가격이 하락할 것으로 보이는데 이는 세계적으로 거시 경제지표가 나빠지고 있는 것에 영향이 크다”면서 “박근혜 대통령 당선인이 부동산 활성화 대책을 내놓는다고 해도 여야 간 합의가 필요하기 때문에 실제로 영향을 미치는 것은 2014년쯤이 될 것”이라고 전했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “주택 수요가 증가하려면 집을 살 수 있는 경제력이 있는 사람이 늘어나야 하고 주택가격이 상승할 것이라는 기대감이 있어야 하는데 불황이 진행되면서 주택구매력을 가진 사람이 줄고 가격상승에 대한 기대감도 사라졌다”면서 “여유가 있는 사람들이 추가로 집을 구매하는 방법도 있지만 양도소득세 문제가 있어 이것도 쉽지 않다”고 말했다. 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 “지난해 상승세를 보였던 지방 주택가격도 상승세가 둔화되면서 하락세로 갈 수 있다”면서 “지방에서 먼저 주택가격이 상승한 부산과 대전은 이미 하락의 조짐이 나타나고 있다”고 전망했다. 반면 수도권 매매시장이 생각보다 나쁘지 않게 전개될 가능성도 제기됐다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “기본적으로 수도권 주택수요 기반은 튼튼하다고 본다”면서 “하반기에는 주택시장이 다소 활기를 띨 가능성도 있다”고 전망했다. 전세가격의 상승은 올해도 계속되겠지만 그 폭은 지난해와 비슷하거나 낮아질 것으로 전망됐다. 박원갑 수석팀장은 “지난해보다 상승률이 둔화되겠지만 국지적으로는 급등 가능성이 있다”면서 “전반적으로 전세물량이 줄어들고 있어 작은 충격에서 지역적으로 전셋값이 크게 출렁일 수 있다”고 예상했다. 심교언 교수는 “전세의 경우에는 현재와 시장상황이 크게 변하지 않기 때문에 상승세가 유지되는 정도가 될 것”이라면서 “2010년과 2011년과 같은 폭등은 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 함영진 리서치센터장은 “일단 수년째 가격이 오르면서 피로감이 상당하다”면서 “지난해와 비슷할 것으로 전망되지만 대선 과정에서 나왔던 전월세 상한제의 도입과 임대차 재계약이 몰려있는 3월이 돌발 변수가 될 수 있다”고 전했다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “금리가 낮아지면서 월세를 놓으려는 집주인이 늘면서 전셋값은 오를 수밖에 없는 구조”라면서 “현재 상황으로 봤을 때 한동안 저금리 구조가 계속될 것 같다”고 전망했다. 김현아 연구위원은 “집을 사려고 하는 사람이 줄면서 전세 등 임대수요가 꾸준하게 증가하고 있어 상승세가 계속될 수밖에 없다”면서 “또 주택가격이 하락하면서 집주인은 전세를 놓고 싶지만 임대인들이 선호하지 않는 깡통전세가 늘어나는 것도 전세난을 부추길 수 있는 하나의 원인이 될 것”이라고 설명했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

주택시장에 ‘깡통아파트’가 늘어나면서 집주인이나 세입자 모두 어려움을 겪고 있다. 깡통아파트가 화제이지만 사실 어제오늘의 일은 아니다. 경기가 어려울 땐 어김없이 나타나는 것이 깡통아파트다. 아파트 외에도 단독주택이나 연립, 다세대 등도 깡통 신세로 전락한 경우가 많지만 그중에서도 가장 요란한 소리를 내는 게 바로 아파트다. 단독주택과 달리 아파트는 주택경기에 따라 가격이 크게 출렁이기 때문이다. 깡통주택이 나타나면서 전셋값이 일부 조정되는 긍정적인 현상도 나타나고 있다. 하지만 깡통주택에 세를 든 세입자들 입장에서는 불안하기만 한 것이 사실이다. ●어려울 때마다 등장하는 깡통아파트 온 나라의 주택이 깡통이 됐던 1997년 외환위기를 제외하면 깡통아파트의 원조는 2000년대 초 카드대란 이후 등장한 아파트들이다. 2003년 당시 7억 8000만원쯤 하던 반포주공3단지(현재 반포자이) 53㎡(16평형)의 가격이 5억원대 초반까지 떨어지는 등 강남권 재건축 아파트까지도 깡통아파트가 속출해 화제가 되기도 했다. 이후 부동산 시장이 다소 회복되면서 이들 깡통아파트가 한동안 사라졌다가 2008년 글로벌 금융위기 이후 잠시 나타나더니 최근 들어서는 더 확대되는 양상이다. ●전셋값 내려가는 긍정적 현상도 서울 송파구의 한 아파트에 4년째 살고 있는 세입자 P씨는 만기를 한 달 앞두고 고민에 빠졌다. 다른 곳으로 이사를 해야 하는데 세입자를 구할 수 있을지 걱정이 되기 때문이다. 자신이 세를 살고 있는 집이 다름 아닌 깡통전세가 됐기 때문이다. 이 집은 현재 전세보증금 1억 8000만원에 은행 근저당이 1억 6000만원 설정돼 있다. 2008년 금융위기 이전에는 매매 시세가 3억 8000만원까지 갔었지만 최근 서울시 실거래 정보망에는 중간층이 3억 2000만원대에 거래되는 등 집값이 3억원대 초반으로 낮아진 상태다. 집주인이 만약 기존 전세금액을 고집할 경우 세입자를 구하기 쉽지 않아 P씨는 자칫 이사를 가지 못할 수도 있는 상황에 처한 상태다. ●세입자는 이런 점 주의하자 김규정 부동산 114 리서치센터 본부장은 “깡통전세가 나타나는 지역에서는 전셋값이 내려가는 긍정적인 조짐도 나타나고 있다.”면서 “세입자 입장에서는 전셋집을 구할 때 시가 대비 근저당 금액을 확인해 보고 전세등기도 해놔야 한다.”고 말했다. 하지만 이미 세를 든 세입자의 경우는 뾰족한 수가 없는 상태지만 지금이라도 임차권 등기를 할 필요가 있다. 이때 임대차계약 만료 시에는 집주인의 동의 없이 임차권 등기가 가능하지만 만료시점 이전이라면 집주인의 동의가 필요하다. 또 만기가 됐는데도 집이 나가지 않아 전세보증금을 받지 못할 경우 보증금반환소송을 제기하는 것도 한 방법이다. 우선 집주인에게 집을 비우겠다는 내용증명을 보낸 뒤 법원에 소장을 접수해야 한다. 만약 계약 만료기간이 다 됐는데도 이사를 하겠다고 통보를 하지 않으면 계약을 자동으로 연장한 것으로 간주돼 이 같은 절차를 밟을 수 없는 경우도 있다. 이 밖에 법원에 민사조정신청을 하는 방법도 있다. 조정안은 판결과 같은 효력이 있어서 전세금 반환날짜를 지키지 않으면 소송절차를 거치지 않고 경매절차에 들어갈 수 있다. 하지만 선순위 근저당이 있을 경우 경매를 해도 실익이 없을 수 있는 만큼 최후의 수단으로 활용하는 것이 좋다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr