한국건설이 목포시에서 8년 동안 전세로 내 집처럼 편안하게 누릴 수 있는 새 아파트 ‘목포 5차 한국아델리움 더숲’의 분양을 준비하고 있어 주목을 받고 있다. 9월 임대분양을 앞두고 있는 목포 5차 한국아델리움 더숲은 내 집처럼 편안한 주거 안정성을 보장받으며 취득세, 재산세 등의 세금 문제는 물론 2년마다 돌아오는 임대보증금 인상도 법적 테두리 안에서만 가능하기 때문에 8년 동안 안정적으로 내 집 마련을 위한 목돈을 모을 수 있는 경제적이면서도 착한 전세 아파트로 평가받고 있다. 단지는 소비자들의 선호도가 가장 높은 84㎡ 단일 주택형, 총 212세대로 구성됐다. 우수한 하당신도시의 생활권 인프라와 임성신도시(예정)의 미래 인프라까지 동시에 품은 4000여 세대 주거타운의 중심에 들어선다. 쾌속 교통망을 비롯해 대형마트, 재래시장, 병원 등 편리한 생활 환경을 조성할 도심 인프라, 자녀들을 위한 초등학교부터 고등학교까지 갖춘 우수한 교육 여건, 여기에 단지 주변으로 대박산, 양을산까지 편리하게 이용할 수 있는 쾌적한 자연환경까지 모두 갖췄다. 뛰어난 단지 설계 역시 눈길을 끈다. 광주와 목포 지역에서 검증된 한국건설의 명성과 설계의 차이로 트렌디한 공간과 단지를 탄생시켰다. 생활의 차이를 만들고 품격 있는 공간 활용도를 높인 설계를 통해 공간의 재테크와 입주민들의 만족도를 한층 더 높일 것으로 기대된다. 특히 입주민들의 편의성을 증대시키는 테마정원과 커뮤니티 공간은 물론 84㎡ 단일 주택형으로 팬트리를 적용한 트렌디한 혁신 설계를 통해 공간 활용의 만족도를 한 차원 더 높였으며 가스, 전등, 가전기기 제어는 물론 생활에 필요한 다양한 시스템을 원격으로 제어하는 KT GIGA Genie 홈IoT(사물인터넷)를 사용할 수 있는 인공지능 라이프가 실현 가능한 최첨단 아파트다. 최근 커지고 있는 깡통전세에 대한 우려와 달리 목포 5차 한국아델리움 더숲의 임대보증금은 주택도시보증공사에서 임대 보증을 하기에 안정적으로 보증을 받을 수 있다. 목포 5차 한국아델리움 더숲은 만 19세 이상 누구나 청약 통장 없이 청약 기회를 얻을 수 있으며 오는 9월 오픈 예정으로 견본주택은 목포 제일여고 부근에 위치하고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

부채비율 70% 넘어서면 계약 피해야 소액임차인보다 담보신탁 최우선 변제근저당액 비율 높으면 보험가입 안 돼전셋값이 떨어져 집주인이 세입자에게 전셋값을 돌려주지 못하는 ‘역전세’나 집 가격이 전셋값보다 낮아지는 ‘깡통전세’에 대한 불안이 커지고 있다. 사기도 적지 않다. 부동산 계약에 익숙지 않은 세입자들은 어떻게 대비해야 할지 막막하기만 하다. 내 보증금을 지키려면 어떻게 해야 할까. 먼저 보증금을 떼일 위험이 있는지 알아보기 위해서는 부채비율을 확인해야 한다. 아파트나 다세대주택은 선순위 근저당 설정 최고액과 본인 보증금 등을 더한 뒤 주택 가격으로 나누면 부채비율이 나온다. 그러나 다가구주택은 먼저 입주한 세입자의 보증금까지 더해 부채를 계산해야 한다. 다른 세입자가 전세인지 월세인지 확인이 어려울 때는 모두 전세로 가정하고 계산하기도 한다. 부채비율은 70%가 넘지 않는 것이 좋다. 집을 계약할 때 드러나는 빚은 등기부등본에서 볼 수 있다. 등기부등본 ‘을구’에선 선순위 근저당 설정 최고액을, ‘갑구’에서는 경매나 매매·임대차를 금지하는 가처분등기 등을 확인할 수 있다. 담보신탁이 있으면 소액임차인이라도 최우선 변제를 받기 어렵다. 근저당이 새로 생길 수 있기 때문에 등기부등본은 계약하는 날과 확정일자를 받을 때까지 꾸준히 확인하는 편이 좋다. 체납 세금이 있는지 확인하기 위해서는 집주인에게 국세완납증명서나 지방세완납증명서를 받아야 한다. 또 건축물대장을 미리 보면 건물의 불법 개조시설 유무를 확인할 수 있다. 서울보증보험이나 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증보험에 가입하는 것도 피해를 예방하는 방법이다. 집주인 동의 없이도 가입이 가능하지만 주택 가격 대비 선순위 근저당액 비율이 높으면 가입할 수 없으므로 계약 전에 요건을 미리 확인해야 한다. 계약할 때는 집주인과 직접 만나 신분증과 소유인 명의, 주소, 계좌명 등의 기본 내용을 확인해야 한다. 전입신고와 확정일자는 집주인이 바뀌거나 건물이 경매에 넘어갈 때 임차인 권리를 주장하기 위해 꼭 필요하다. 계약을 마치고 가급적 빨리 같은 날짜에 받아 두는 것이 좋다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

지난달 서울 관악구에서 전셋집을 구하러 돌아다니던 직장인 A씨는 집주인과 부동산 중개업자들의 행태에 머리가 지끈거렸다. 최근 경기 수원시나 서울지역 빌라촌에서 전세를 끼고 원룸을 수십채 사들인 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 ‘깡통전세’ 피해가 발생했는데, 이를 피하는 일이 만만찮게 느껴져서다. A씨는 “수십만원의 중개수수료를 내는데도 공인중개사가 먼저 물어보기 전에는 등기부등본을 보여 주지 않거나 귀찮아하는 기색이 역력했다”면서 “계약할 다가구주택의 총보증금 금액도 집주인이 알려 주지 않아 전부 전세로 가정해 부채비율을 계산해야 했다”고 털어놨다. 집주인의 비협조와 제도적인 미비 등으로 A씨처럼 전세보증금을 스스로 지키기 위해 고민하는 세입자가 늘고 있다. 등기부등본에 건물보증금 총액이 없는 데다 임대차보호법상 집주인의 동의하에 확인할 수 있기 때문이다. 대법원은 2012년 ‘공인중개사가 주택 보증금 규모를 알리지 않으면 설명확인의 의무를 게을리했다고 보고 손해의 30%를 배상하라’고 판결했지만 현장에선 남의 나라 얘기다. 미납 국세도 예비 세입자에게는 보이지 않는 빚이다. 미납 세금은 집주인의 동의 없이 확인할 수 없는데, 국세 등을 체납했다면 국세청이 집을 압류해 공매할 수 있다. 소액임차인 보호를 위해 서울은 보증금이 1억원 이하면 3400만원까지 우선 보호하도록 했지만 서울에선 1억원 이하 전셋집을 찾아보기 힘들다. 최지희 민달팽이유니온 위원장은 30일 “미납 국세나 선순위 확정일자 등은 임대인이 선의로 알려 주지 않으면 알 수 없어 세입자의 권리가 보장되지 않고 있다”며 “집주인이 보증금을 주지 않을까 봐 오히려 세입자가 보증보험료를 내고 있다”고 꼬집었다. 계약 후 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 과정에도 허점이 있다. 전입신고 효력이 다음 날부터 나타나는 점을 노려 계약을 마친 뒤 근저당을 잡는 전세 사기 사례가 있어서다. 계약서를 쓸 때 특약 사항으로 계약 이후 추가 대출을 받거나 저당을 잡지 않는다고 명시해야 하루의 공백을 메울 수 있다. 초보자가 집 계약과 관련된 복잡한 법률 조항을 알기 어렵다는 점도 피해를 키우는 요인으로 꼽힌다. 계약을 진행한 부동산 공인중개사가 이런 부문을 도와줘야 하지만 정작 사고가 나면 ‘나 몰라라’ 발뺌하는 사례가 적지 않다고 피해자들은 지적한다. 공인중개사법에 따르면 공인중개사는 최소 1억원 이상 공제에 가입해야 하고, 1개 업체가 1년에 엉터리로 전셋집 수십채를 계약해 피해가 발생해도 모두 1억원까지만 돌려준다. 또 법적 책임이 사실상 없는 중개보조원이 중개와 계약을 도맡아 위험을 키우는 것도 문제다. 직장인 B(30)씨는 “최근 집 전세 계약 때 공인중개사는 의례적인 인사도 하지 않고 중개보조원이 계약을 진행해 불안했다”고 토로했다. 실제로 한국공인중개사협회의 공제금 지급현황에 따르면 중개보조원에 의한 사기 건수는 전체의 절반에 달한다. 1990년대 개인중개업자는 4명, 법인은 10명까지 중개보조원 채용에 상한선을 뒀지만 부동산 규제를 완화하면서 지금은 상한선이 폐지됐다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “근본적 예방을 위해선 전세보증 관련 보험을 의무화하는 게 필요하다. 다만 이를 임대인에게 내게 하면 임차인에게 전가시키는 문제가 발생할 수 있다”면서 “중개보조원 상한제나 교육을 강화하는 것도 방법”이라고 말했다. 최 위원장도 “중개사가 설명을 해야 하는 부분을 대충하는 경우가 적지 않은데, 중개사의 법적 책임을 강화하고 윤리의식을 높여야 한다”고 지적했다. 한국공인중개사협회 관계자는 “등록하지 않은 중개보조원까지 포함하면 10만명이 넘겠지만, 시군구청 담당 공무원은 1~2명에 불과해 단속 관리가 어렵다”며 “집값 상승을 고려하면 현재 부동산당 공제 1억원은 터무니없이 부족하지만, 건별 1억원으로 높이면 공제가 부실화될 수 있고 집주인과 계약 당사자의 사기도 우려돼 연구용역을 맡겼다”고 밝혔다. 전세 사기는 부동산 계약에 익숙하지 않은 사회초년생이나 신혼부부를 노리는 경우가 많다. 교육이나 홍보를 국가와 지방자치단체가 직접 맡아야 한다는 공감대가 커지는 이유다. 그럼에도 정부나 지자체가 사전에 체계적인 도움을 주지 못하고 있다. 대한법률구조공단 지부에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치해 사후 분쟁을 조정하는 데 그친다. 서민금융통합지원센터 등은 부채 관련 상담이 주된 업무다. 민간단체인 전국세입자협회나 서울세입자협회에서 세입자를 위한 주거 상담을 하고 있다. 최 위원장은 “부동산 재테크 관련 정보는 넘치는데 주거권에 대한 교육은 취약한 상태”라면서 “주거권 관련 교육을 공공영역에서 1차적으로 맡아야 한다”고 주장했다. 관련 주택임대차보호법 개정안이 여럿 발의됐으나 국회에서 계류 중이다. 정인화 민주평화당 의원과 박홍근 더불어민주당 의원 등은 임대인은 정당한 사유 없이 각각 미납 국세와 보증금 등의 열람을 거부할 수 없다는 내용을 명시한 법안을 발의했다. 최인호 민주당 의원 등은 지난 5월 주민등록을 마친 날부터 임차인이 대항권을 갖도록 하는 법안을 발의했다. 지난 6월 윤호중 민주당 의원 등은 법무부 장관이 주택임대차 교육기관을 지정하고 국가와 지자체가 필요 경비를 지원할 것을 제안했다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

투기 수요 근절·실수요자 중심 정책 지속최정호 국토교통부 장관 후보자가 현재 우리나라 부동산 가격에 대해 “소득 수준과 주택가격을 감안한 우리나라의 주택 구입 부담 수준은 선진국과 비교할 경우 다소 높다”고 18일 밝혔다. 최 후보자는 “(집값) 과열 재현 시 적기에 조치를 취하겠다”며 투기 수요 근절 및 실수요자 중심의 부동산 정책을 이어 나갈 것이라고 밝혔다. 최 후보자는 이날 국회에 제출한 인사청문회 답변 자료에서 “지난해 9·13 부동산 대책 이후 수도권 주택시장의 안정세가 지속되는 등 성과가 있다”면서도 “풍부한 유동성, 개발 기대 등 시장 불안 요인이 상존하고 있어 안심하기에는 이른 상황”이라고 진단했다. 지방 부동산 침체가 심각한 수준이라는 의견에 대해서는 “지역 산업 침체와 장기간 집값 상승 및 기존의 완화된 주택·금융 규제에 따른 공급 물량 누적이 조정되는 과정”이라고 말했다. 최 후보자는 최근 일부 지역의 전세가격이 떨어져 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 우려가 커진 데 대해 “시장 안정화 과정에서 일부 임차인이 임차보증금을 돌려받지 못하는 등의 피해가 발생하지 않도록 임차인 보호를 강화하겠다”고 강조했다. 그러면서 “필요하다면 표준임대료에 대해서도 검토하겠다”고 덧붙였다. 4대강 보 철거와 관련한 입장을 묻자 최 후보자는 “환경부 4대강 조사·평가단이 환경, 경제성 등을 종합적으로 평가해 제안한 것”이라며 “다양한 의견 수렴을 거쳐 합리적인 방안이 도출될 것”이라고 답변했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

최근 부동산 전세가격이 지속적으로 하락하면서 ‘갭 투자’, ‘역 전세’, ‘깡통전세’ 등의 용어가 많이 보이는데요. 오늘은 이 부동산 용어들을 하나씩 짚어보겠습니다. 우선 갭투자는 갭(gap), 그러니까 차이를 이용한 투자 방식입니다. 쉽게 얘기하면 그냥 전세 끼고 사는 겁니다. 자기 돈은 거의 들이지 않고 매매가와 전세 가격 차이가 크지 않은 아파트를 사는거죠. 전세를 주고 그 전세보증금을 잘 활용하는 겁니다. 자신의 돈은 집값에서 전세보증금을 뺀 만큼만 있으면 되는 거겠죠. 예를 들어볼게요. 잠실에 4억짜리 아파트를 매매계약 하는데 전세는 3억 7500만원에 놓는 겁니다. 그럼 자신의 돈은 2500만원만 있으면 되는 거죠. 그런데 단기간 내에 집값이 4억에서 5억이 됐다고 하면 시세차익을 위해 갖다 파는 겁니다. 전세보증금 돌려주고, 자신이 투자한 돈을 빼도 1억이 이익입니다. 이건 이상적인 상황이고요. 전제될 사항들이 있습니다. 집값은 지속적으로 오르고, 전세 매물이 귀해 전세 값은 떨어지지 않아야 한다는 겁니다. 당연하겠죠. 시간이 흘러 집값이 오르고, 그 기간 동안 전세금이 적어도 떨어지지 않아야 다른 세입자의 전세금으로 돌려막기해서 이익을 실현할 때까지 시간을 벌 수 있잖아요. 그리고 취득세나 중개보수 등 부가적으로 들어가는 돈을 생각하면 생각보다 수익이 크지 않을 수 있다는 점입니다. 역전세는 ‘전세 계약 할 때에 비해 만기 시 전세 값이 하락한 상태’라고 시장에서는 정의합니다. 쉽게 말하면 전세 값이 계약 할 때와 비교해 만기 시에 더 하락한 겁니다. 아까처럼 3억 7500억 원이라고 하면 3억 5000만원이 된 거죠. 왜 역전이 될까요. 앞서 설명 드린 전세난과 반대의 상황인데요. 전셋집 물량이 많아서 구하기가 쉬워지는 게 하나의 이유가 되겠죠. 그러면 수요 공급 논리에 따라 가격이 떨어지는 건 자연스러운 일이고요. 집 주인은 그만큼 수요자를 점점 찾기 어려워지겠죠. 이러한 상황을 ‘어려울 난’자를 붙여서 역전세난이라고 합니다. 그럼 아까 말한 갭투자와 연관 지어 말해볼까요. 갭투자자는 어떤 상황이었죠. 자기돈 2500만원만 들고 4억짜리 집 한 채를 샀잖아요. 전세보증금, 따지고 보면 결국 남의 돈인 3억 7500만원을 끼어서요. 그런데 역전세가 되면서 전세값이 올라가거나 그대로 유지되기는커녕 3억 5000만원으로 떨어진 겁니다. 그럼 갭투자자는 당황하겠죠. 단기간에 팔아서 이익을 내려고 했는데 오히려 전세 값을 2500만원 돌려줘야 하는 상황이니까요. 결국은 대출을 받거나 주변에 돈을 빌리거나 해야 하는 겁니다. 전세 값이 더 하락하면 그만큼 부담도 더 커지는 거고요. 최악의 상황에는 역전세가 하나의 원인이 돼 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하는 일도 생기는 겁니다. 깡통전세가 바로 이겁니다. 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상태를 말하는데요. 원인은 여러 가지가 있겠죠. 아까 말한 전세값이 뒤집히는 역전세도 깡통전세를 유발하는 하나의 이유가 될 수 있고, 집주인이 은행 대출까지 받아서 갭 투자를 한 거면 대출이자를 못내 집이 경매로 넘어가 세입자가 돈을 못 돌려받을 수도 있고요. 정부는 최근 이런 역전세, 깡통전세 우려가 불거졌지만 “아직까지 대책을 내놓을 상황은 아니다”라는 입장입니다. 그러면 개인적으로 대응할 수 있는 가장 확실한 방법은 전세금반환보증보험 상품을 가입해서 돈 떼일 염려를 없애는 겁니다. 오늘은 갭투자, 역전세, 깡통전세 등 부동산 용어에 대해 알아봤습니다. 보다 자세한 내용은 팟캐스트 ‘이범수의 시사상식설명서’(https://bit.ly/2TV38hl)를 통해 들으실 수 있습니다. 이범수 기자 bulse46@seoul.co.kr

HUG·SGI, 전세금반환보증 상품 판매 계약기간 40·50% 지나기 전 가입해야 담당 법원에 임차권 등기명령 신청하면 이사·주소 옮겨도 전세금 법적 보호받고 세입자엔 소송 근거, 집주인엔 경매 압박역전세·깡통전세 우려가 커지면서 주택 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 분쟁이 생겨 민·형사상 보증금 반환 명령을 받아내도 집주인이 배째라는 식으로 나오면 보증금 반환은 지연되고, 이사를 하거나 새 집으로 들어가는 일정이 뒤엉키게 된다. 전세금을 제때 돌려받으려면 전셋집의 권리관계부터 살피고 보증금 반환 장치를 해두는 것이 안전하다. ●HUG, 보증금 수도권 7억·그외 5억 이하여야 보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증금반환보증에 가입하면 된다. 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증(SGI)이 전세보증금반환보증 상품을 취급한다. 약간의 보증료를 내야 하지만, 현실적으로 집주인과 얼굴을 붉히지 않고 보증금을 돌려받을 수 있는 가장 안전한 방법이다. 보증료율은 HUG의 경우 아파트 0.128%, 그 외 주택은 0.154%를 적용한다. 서울보증은 보증료율이 아파트 0.192%, 기타 주택 0.218%다. 보증료는 보증금액×보증료율×보증기간으로 산정한다. 예를 들어 전세 보증금이 4억원인 아파트의 HUG 보증 비용은 1년에 약 52만원, 2년이면 104만원이다.세입자에게 부담이 되는 비용이지만 보증금을 제 날짜에 안전하게 돌려받는 길이라는 점에서 가입자가 늘고 있다. 지난해 HUG와 서울보증 전세보증금반환보증에 신규 가입한 건수는 각각 8만 9350건, 2만 5115건이나 된다. 전년 대비 2배나 늘었다. 두 회사의 상품은 약간 다른 점이 있다. HUG 상품은 보증 가입 가능한 시한이 전세 계약 기간의 2분의 1이 지나기 전이다. 2년으로 계약했다면 만 12개월이 지나기 전에 가입해야 한다. 만약 전세 기간 1년을 남겨두고 가입했다면 보증료도 절반으로 줄이면서 전세보증금 반환도 100% 보장된다. HUG의 반환보증 상품은 전세보증금이 수도권은 7억원 이하, 비수도권은 5억원 이하일 때만 가입할 수 있다. ●SGI 보증한도 아파트 무제한, 주택 10억까지 SGI 상품은 아파트에 한해 가입 가능한 전세보증금 한도가 없고, 기타 주택은 보증한도가 10억원으로 가입 가능 범위가 넓다. 가입 가능한 기한은 1년 계약 때 만 5개월, 2년 계약 때 만 10개월 이전에 가입해야 한다. 이때 보증료는 HUG와 달리 전체 임대차 계약 기간에 대한 보증료를 내야 한다. 담당 법원에 임차권 등기명령을 신청하는 길도 있다. 세입자가 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨도 전세금에 대해 법적 보호를 받을 수 있다. 바로 보증금 반환 소송을 제기할 수 있는 근거가 되는 동시에 집주인이 별도의 담보를 잡지 못하게 하거나 경매로 넘길 수 있다는 압박을 줄 수 있다. 해당 주택이 경매 처분돼도 배당권을 유지할 수 있다. 보증 가입이나 임차권 설정이 없다면 부득이 법의 힘을 빌려야 한다. 법대로 하면 임차인이 승소하지만, 문제는 시일이 오래 걸린다. 보증금 반환 지급명령이나 판결문을 받는 데만 3~6개월 걸린다. 만약 경매로 넘어가 배당을 받는다면 1년도 걸린다. ●계약만료 두 달 前 보증금 반환 내용증명 필요 소송으로 보증금을 돌려받으려면 말로 해서는 소용없다. 우선 집주인에게 전세 기간 만료 2개월 전에 전세 기간 종료 시점에 맞춰 이사를 갈 테니 전세보증금을 돌려달라는 의사를 담은 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 특별한 서식은 없지만 발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처, 보증금 반환 계좌번호 등을 담으면 된다. 이 같은 내용을 담은 문서 3통을 작성해 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

금융당국은 집값이 전셋값도 안 되는 ‘깡통전세’와 현 전세가가 2년 전 전세가보다 낮은 ‘역전세’ 상황에 대해 실태 파악에 나설 계획이다. 일부 지역에 국한됐던 깡통전세와 역전세가 전국적으로 확산될 경우 금융 시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있기 때문이다. 금융당국 관계자는 10일 “역전세와 깡통전세 등 상황을 우려를 갖고 지켜보고 있다”면서 “다만 현재는 이런 상황이 시스템 리스크로 비화하는 단계까지는 아닌 것으로 보고 비상 상황에서 단계별로 제시할 대책을 마련하고 있다”고 말했다. 이와 관련해 금융연구원은 지난해 말 금융발전심의회에서 ‘전세보증보험 가입 의무화’를 건의했다. 전세보증은 전세 계약이 끝날 때 전세보증금 반환을 책임지는 금융상품이다. 금융당국은 이에 대해 부정적이다. 보증보험료 부담이 만만치 않아 의무화했을 때 집주인이나 세입자의 반발이 불가피해서다. 금융감독원은 시중은행에 전세보증 가입을 적극 권유하라는 지침을 우선 내린 상태다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증은 전셋값 기준 수도권은 7억원 이하 지방은 5억원 이하인 아파트만 가입할 수 있으며 전세 계약 기간이 절반 이상 남아 있어야 한다. SGI서울보증의 전세금 보장 신용보험은 HUG보다 보험료가 비싸지만, 보장 범위가 더 넓다. 아파트는 전세금 제한이 없고 아파트가 아닌 곳은 10억원 이하여야 한다. 2년 계약일 경우 계약일로부터 10개월 지나기 전에 가입해야 한다. 새로 전셋집에 들어가면서 전세자금 대출을 받아야 하는 세입자라면 HUG의 ‘전세자금 안심대출’을 받아야 대출 상환보증과 반환보증을 같이 받을 수 있다. 은행들은 전세자금을 빌려줄 때 대출자가 돈을 갚지 못하는 상황이 생길 수 있어 대출금에 대한 상환보증을 요구한다. 이 전세대출 상환보증은 주택금융공사와 서울보증도 취급한다. 그러나 두 회사 상품은 상환보증만 보장하고 세입자가 집주인에게 돌려받아야 하는 전세금 반환까지 보장하지는 않는다. 때문에 금감원은 전세대출을 받아서 전셋집에 들어가는 세입자라면 HUG의 전세자금 안심대출을 이용해야 확실하게 전세금을 지킬 수 있다고 조언했다. 이 상품은 수도권은 5억원 이하, 지방은 4억원 이하만 가입할 수 있다. 금융당국이 고려 중인 역전세 대출상품은 전세금 반환이 어려운 집주인에게 집을 담보로 전세금 반환자금 일부를 빌려주는 방식이다. 2008년 금융위기 직후 도입된 바 있다. 한계채무자인 ‘하우스푸어’를 위한 세일앤드리스백(매각 후 재임대)을 늘리는 방안도 검토 대상이다. 이는 금융회사에 집을 팔아 일단 빚을 갚고 그 집에서 임대로 살다가 5년 후에 팔았던 가격으로 다시 살 수 있는 상품이다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

확산되는 ‘역전세’에 ‘깡통전세’까지 나오자 가계부채에 대한 우려가 커지고 있다. 가파르게 오르던 집값과 전세가가 떨어지면서 보증회사가 집주인 대신 돌려준 전세보증금은 1년 새 4배 이상 늘었다. 금융당국은 역전세난과 깡통전세에 대한 실태 파악에 나섰다. ●전셋값 2년 전 정점… 올해 역전세난 본격화 SGI서울보증이 10일 민주평화당 장병완 의원에게 제출한 자료와 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증 실적’ 자료에 따르면 지난해 두 회사는 집주인 대신 세입자에게 1607억원의 전세보증금을 지급했다. 이는 2017년(398억원)보다 4배 늘어난 수치다. 집주인이 새 세입자를 찾지 못하거나 전셋값이 기존 전세금보다 낮아 차액을 메꾸지 못하자, 보증회사가 대신 돌려주는 일이 급증한 것으로 풀이된다. 올여름부터는 문제가 더 심각해질 전망이다. KB부동산 주간주택시장 동향에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2017년 7월 둘째 주부터 2018년 1월 첫째 주까지 2008년 4월 집계를 시작한 이후 최고치(100.8)를 찍었다. 당시 세입자들이 10년 중 가장 높은 전셋값으로 계약했다는 의미다. 이후 지난달 마지막 주 전국 아파트 전세가격지수는 99.8로 떨어졌다. 이대로라면 2017년 7월 전세 계약한 세입자의 만기가 도래하는 올여름부터 집주인과 세입자의 갑을 관계가 바뀌는 역전세난이 본격화될 수 있다. 이 같은 현상은 최근 집값·전셋값 동반 하락세가 지속되고 있는 가운데 아파트 입주 물량이 급증하고, 정부 규제로 신규 대출까지 막혔기 때문이다. ●가계 부채 ‘빨간불’… 당국, 역전세 대출 검토 금융위원회에 따르면 지난해 말 전세자금대출은 92조 3000억원으로 2015년 말(41조 4000억원)보다 50조원 이상 늘었다. 신용대출을 전세금에 보태는 경우가 많고, 전세가 대비 전세대출 비율 등 기본적인 자료가 없어 실제 관련 부채는 훨씬 클 것으로 분석된다. 이에 따라 금융당국은 역전세 대출, 경매유예기간 연장 등의 방안을 내부적으로 검토 중이다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

최근 수도권을 중심으로 아파트 입주물량이 쏠아지면서 전세가격이 급락하고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세금은 지난해 10월 29일(―0.01%) 하락세로 돌아선 뒤 13주 연속 하락세를 보이고 있다. 이처럼 전셋값이 하락세를 보이면서 역(逆)전세난을 넘어 집을 처분해도 전셋보증금을 돌려주지 못하게 되는 ‘깡통 전세’도 늘고 있다. 특히 지난 몇년간 높은 전세가율을 이용해 집을 샀던 몇몇 갭투자자들이 자신의 집을 경매로 넘기면서 보증금을 돌려받지 못할까봐 세입자들이 마음을 졸이는 상황이 적지 않게 발생하고 있다. 이런 깡통 전세를 미리 막기 위해선 전문가들이 가장 많이 하는 조언은 집값의 70% 이상인 전세를 들어가지 말라는 것이다. 하지만 전세가격 상승기 가격 결정은 세입자에게 있는 것이 아니라 집주인에게 있기 때문에 쉽게 따르기 어려운 이야기다. 전세금의 일부를 월세로 돌려 반전세로 돌리는 것도 하나의 방법이다. 매달 나가는 월세 부담금이 적지 않지만, 거액의 전세보증금을 지킬 수 있다는 장점이 있다. 전세를 구하는 지역의 2년 뒤 입주물량을 챙겨보는 것도 좋은 방법이다. 2년 뒤 새로 입주하는 아파트가 많다면 그 지역의 전세가격이 하락할 가능성이 있기 때문이다. 또 전세금 반환보증보험에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금 반환보증보험은 시중은행 등에서 가입할 수 있다. 대상은 전세 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 전세보증금 한도가 수도권을 기준으로 7억원 미만이면 된다. 또 전세권설정등기를 해놓게 되면 세입자가 전세권을 바탕으로 주택을 경매로 넘길 수 있기 때문에 향후 대응할 수 있는 지렛대가 된다. 하지만 이렇게 미리 대응하지 못 했다면 상황이 쉽지 않다. 사후적으로 사용할 수 있는 방법은 임차권등기명령이 있다. 임차권등기명령은 세입자가 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가건물을 비워 줄 경우에도 우선변제권을 유지한 채 이사를 갈 수 있게끔 마련한 제도다. 임차권등기명령을 하면 해당 부동산의 등기부등본 상에서 등기명령을 한 세입자의 이름과 보증금의 액수가 기록된다. 또 서울시에서 운영하고 있는 이사시기 불일치 보증금 대출을 활용하는 것도 좋은 팁이 될 수 있다. 만약 집주인이 막무가내로 돈을 줄 수 없다고 버티면, 소송을 해야 한다. 소송은 내용증명 발송과 임차권등기명령신청, 임대차보증금반환청구소송, 강제경매 순서로 이어진다. 소송을 걸고 판결을 받아 집을 경매에 넣든가 아니면 집주인의 다른 재산을 찾아 경매 신청하든가 해야 한다. 하지만 소송 진행이 어렵고, 비용과 시간이 많이 들기 때문에 쉽지 않다. 소송보다 빠르게 전세보증금을 돌려 받을 수 있는 방법은 지급명령제도를 활용하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

① 공시가격 인상② 대출 규제③ 입주물량 폭증④ 지방 주택시장 경착륙⑤ 금리 인상 올해 주택시장을 흔들 이슈는 크게 5가지다. 먼저 공시가격 상향 조정에 따른 보유세 증가가 코 앞으로 다가왔다. 대출 규제에 따른 거래량 감소도 확연해졌다. 입주 물량 증가에 따른 전세시장 혼란도 피할 수 없을 것으로 전망된다. 지방에서 시작된 주택시장 경착륙이 수도권으로 북상, 깡통주택이 증가하는 것도 큰 이슈다. 경기침체·금리 인상·가계부채 증가에 따른 주택보유 부담도 증가한다.●고급 단독주택 공시가는 50% 이상 상승 가장 큰 이슈는 공시가격 상향 조정에 따른 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담 증가다. 막연한 예상을 넘어 실제 세금이 부과되면 그 충격은 2007년 보유세 ‘악몽’ 수준보다 클 것으로 보인다. 보유세 증가가 현실적으로 다가오면 급매물이 증가하고 거래량이 줄어들면서 주택시장이 더욱 불황에 빠질 수 있다. 지역에 따라 차이가 있지만 일반 주택 공시가격은 시세의 절반 수준에 불과하다. 아파트 공시가격도 시세 반영률이 70% 안팎이다. 그동안 공시가격이 상대적으로 낮게 평가됐던 고가 일반 주택과 서울 강남 등 고가 아파트 공시가격의 시세 반영률이 높아질 전망이다. 공시가격은 시세를 기준으로 공평하게 반영해야 하기 때문에 집값이 폭등한 지역이나 떨어진 곳 가리지 않고 모두 적용된다. 설령 지난해 가격이 내려간 주택이라도 공시가격이 시세의 70%에 미치지 못한다면 올해는 공시가격이 오르고 이에 따른 재산세 부담이 커질 수 있다는 것이다. 공시가격 인상으로 종부세 부과 대상에 포함되는 주택도 증가한다. 종부세 반영 기준인 공정시장가액 비율이 80%에서 85%로 오르고, 보유 주택 수에 따라 세율도 최대 1.2% 포인트 상승한다. 부과 상한이 3주택 이상 300%까지 높아진다. 고급 단독주택 공시가격 시세 반영률은 시세의 30~40% 수준에 불과한 곳도 많다. 한국감정원이 발표한 표준 단독주택 공시가격을 보면 서울 강남구 삼성동의 한 단독주택 공시가격은 38억 3000만원에서 올해 57억 4000만원으로 50% 오른다. 마포구 공덕동 한 단독주택은 8억 3800만원에서 15억 6000만원으로 86% 오른다. 아파트도 마찬가지다. 15억 400만원인 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡ 아파트는 지난해 상승률을 반영하면 올해 공시가격은 20억원 이상으로 결정된다. 이에 따른 보유세는 424만원에서 630만원 수준으로 오른다. 강남구 대치동 은마 76㎡ 아파트를 두 채 갖고 있다면 공시가격이 24억원에서 올해 30억원으로 올라간다. 보유세는 1150만원에서 올해는 2300만원 정도 내야 한다. ●대출 규제로 작년 12월 주택 거래량 급감 두 번째 이슈는 대출 규제에 따른 주택거래량 감소다. 은행 문턱이 높아지고, 대출 심사가 까다로워져 집을 소유한 주택보유자는 사실상 대출 길이 막혔다고 보면 된다. 서울에서는 집을 갖고 있다면 주택담보인정비율(LTV)이 0%로 적용된다. 여기에 주택담보대출뿐만 아니라 모든 은행 빚을 묶어 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용한다. 제2금융권에도 대출 규제를 강화하기로 해서 주택 구매 욕구는 더 떨어질 것으로 보인다. 실수요자 위주 시장이 형성될 것이라는 낙관도 어렵다. 주택 구매 욕구와 주택 구매 능력이 일치하지 않기 때문이다. 이 때문에 현금을 쥐고 있지 않는 한 집을 사기가 어려워져 주택 투자 수요가 사그라질 수밖에 없는 상황이 굳어지고 있다. 대출 규제, 다가구주택 보유자 규제가 본격 시행된 지난해 주택거래량은 85만 6000건으로 전년 대비 9.6%, 5년 평균(101만건) 대비 15.2% 감소했다. 유형별로는 아파트 거래량(56만 3000건)은 전년 대비 7.8%, 연립·다세대(17만 1000건)는 12.1%, 단독·다가구(12만 2000건)는 13.8% 각각 줄어들었다. 지역별로 수도권 거래량(47만 1000건)은 전년 대비 6.6% 감소했고, 지방(38만 6000건)은 13.0% 줄었다. 특히 ‘9·13 대책’ 이후 거래량 감소가 확연해졌다. 지난해 12월 주택매매 거래량은 5만 6000건으로, 전년 동월 및 5년 평균 대비 각각 22.3%, 35.6% 감소했다. 12월 수도권 거래량(2만 6000건)은 전년 같은 달보다 30.6% 감소했고, 지방(3만건)은 13.2% 줄어들었다. 구매 수요가 줄어들면서 전세 수요는 늘었다. 실수요자조차 집을 사지 않고 전세살이를 선택하는 예도 많다. 시중은행 전세자금대출이 지난해 4분기부터 많이 늘어난 것이 이를 증명한다. KB국민·신한·우리·KEB하나·NH농협은행의 지난해 12월 말 전세자금대출은 모두 62조 9711억원으로 집계됐다. 9월 말 57조 9577억원보다 5조 134억원 늘어났다. 서울부동산정보광장 홈페이지의 서울 아파트 전·월세 거래 신고 건수 통계를 보면 지난해 1∼9월 월평균 1만 4542건이었던 전·월세 거래는 10월에는 1만8117건, 11월에도 1만6036건으로 증가하는 추세다. 이런 현상은 올해도 이어질 전망이다. 주택 관련 연구기관들은 올해 주택거래량이 지난해보다 10% 정도 줄어들면서 주택시장 불황이 더 깊어질 것으로 전망했다.●입주 물량 늘어 매매가격 하락도 부채질 아파트 입주 물량 폭증에 따른 전셋값 하락과 빈집 증가도 관심거리다. 2017년에 40만여가구가 입주한 데 이어 지난해에는 45만여가구가 준공됐다. 올해 새로 준공되는 아파트도 37만여가구에 이른다. 내년에도 35만가구 이상 입주할 것으로 예상한다. 3~4년 동안 연평균 40만가구씩 새 아파트가 쏟아지면서 주택시장에 부작용이 나타나고 있다. 특히 전세시장은 붕괴 수준에 가깝다. 준공 주택이 증가했다고 비례해서 매매 물량 증가로 직결되지는 않는다. 집주인이 매매와 임대를 선택할 수 있기 때문이다. 또 기존 주택 처분 여부나 매각 가격·시기 등이 달라 고스란히 매매 물량으로 나오지 않는다. 하지만 전세시장은 주택 준공 물량 증가와 거의 비례해 전세 매물이 늘어난다. 전세 물건 증가는 시장이 수요자 위주로 형성돼 전셋값 하락을 불러오고, 매매가격 하락 압력으로 작용한다. 최근 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구) 아파트 전셋값 하락이 대표적이다. 9510가구에 이르는 송파구 가락동 헬리오시티 아파트가 입주를 시작하면서 주변 아파트 전세시장에 태풍이 불고 있다. 전셋값이 최근 3개월 사이 2억원 정도 떨어졌고, 매매가격 하락도 부채질하고 있다. 이런 현상은 계속된다. 올해 서울 강남 4구에서만 1만 6094가구가 입주할 예정이다. 특히 준공 아파트가 1만가구 이상 나오는 강동구는 전세시장이 더욱 악화될 가능성이 크다. 지방 아파트 전세시장은 이미 회복 불능 상황이다. 수도권 남부지역이나 울산, 경남 등에서는 전셋값 하락으로 전세 기간 만료 이후 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 빼주지 못하는 역전세난이 심각한 수준이다. ●지방 경매물건 늘고 경락가율 하락 속출 지방 주택시장에서 시작된 ‘깡통주택’ 문제는 충청권을 넘어 수도권 남부까지 북상했다. 깡통주택은 집값이 대출금과 전세보증금을 합한 금액 이하로 떨어진 주택을 말한다. 경매 처분된 주택의 낙찰금액이 전세보증금보다 낮아 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’는 이미 수두룩하다. 깡통주택은 울산, 경남 등에서 시작됐지만 입주 물량이 20만가구에 이를 것으로 예상하는 수도권 남서부지역까지 깡통주택 두려움이 점차 드리워지고 있다. 서울에서도 전셋값이 떨어져 전세를 갱신하면서 집주인이 세입자에게 보증금 하락분을 보전해주려고 ‘역월세’를 주는 사례도 나올 정도다. 단기간의 급격한 집값 하락은 자칫 금융기관에까지 부담을 줄 수 있다. 깡통주택 증가는 집값 하락에 그치지 않고 경제 전반에 걸쳐 구김살을 가져오고, 사회 문제로 번질 수 있다는 점에서 심각성을 갖고 접근해야 한다. 지방 주택시장에서는 이미 경매물건이 늘어나고, 경락가율이 떨어져 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출하고 있다. 문제는 지방 주택시장 붕괴가 지역 경제를 떠받치던 기반산업 붕괴에서 시작됐다는 것이다. 올해도 지역 경제가 회복할 기미가 보이지 않는다는 점에서 주택시장 역시 깊은 수렁에서 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 획일적인 정책보다 지역 맞춤형 주택정책을 요구하는 목소리가 높아지는 이유다. ●작년 11월 기준금리 年 0.25%P 상향조정 금리 인상에 따른 대출 이자 부담도 주택 보유 욕구를 떨어뜨린다. 한국은행은 지난해 11월 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25% 포인트 상향 조정했다. 미국 연방준비제도(Fed)도 기준금리 인상 기조를 이어가는 만큼 우리나라도 금리 인상은 불가피해 보인다. 지난해 인상된 금리는 이미 반영됐다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

충청·강원 매매가, 전세금보다 내려가 집 팔아도 보증금 못 줘 세입자와 갈등 오산·파주 등 수도권 일부도 ‘깡통’ 조짐 “내년 물량 증가·집값 하락 겹쳐 본격화” 기반산업이 무너진 지방 도시를 중심으로 시작된 깡통주택·깡통전세가 북상하고 있다. 깡통주택은 가격이 큰 폭으로 내려 집을 팔아도 전세 보증금과 대출액을 갚지 못하는 주택이다. 깡통전세는 전세 재계약이나 경매 때 세입자가 전세 보증금을 전액 돌려받지 못해 집주인이 돈을 내줘야 하는 집을 말한다.깡통주택·깡통전세가 증가하면 서민(세입자)은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 부닥치기 때문에 이들이 겪는 고통은 집값 폭등 때보다 더 크다. 또 집주인과 세입자 간 법적 다툼으로 번지기 일쑤라서 집값 폭등 못지않을 정도로 사회적 문제가 심각하다. 서울과는 정반대로 집값 하락에 따른 주택시장 붕괴가 가져온 현상이다. 12일 부동산업계에 따르면 깡통주택·깡통전세는 지방 주력산업이 붕괴한 경남 창원, 거제, 김해, 전북 군산 등에서 시작돼 충청, 강원권까지 번지는 추세다. 창원시는 성산구 대방동 S아파트 84.9㎡ 현재 시세가 1억 6000만~1억 8000만원. 2년 전 시세는 2억 3000만~2억 6000만원, 전세가는 2억∼2억 2000만원이었다. 집주인이 전세 보증금을 내주려면 집을 팔아도 4000만원 정도 부족한 깡통주택이 돼버렸다. 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87%, 전셋값은 13.28% 각각 하락했다. 충북 청주 상당구 용암동 F아파트 51.9㎡는 2년 전 전셋값이 1억 3500만∼1억 4000만원인데, 현재 매매가격은 1억 3000만원 정도 나간다. 세입자는 2년 전 건넨 보증금을 돌려받지 못할 정도로 집값이 내려가 집주인과 마찰이 커지고 있다. 세입자는 경매를 신청해도 보증금을 모두 돌려받지 못하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 충남에서는 입주 물량이 지난해 2만 4500가구, 올해 2만 6000가구나 된다. 충북도 올해 입주 물량이 2만 2000여가구로 급증했다. 강원도는 올해 1만 8000가구가 입주하고, 내년에도 1만 7000여가구가 준공될 예정이라서 집값은 더 내려갈 것으로 전망된다. 수도권에서조차 깡통주택·깡통전세 조짐을 보인다. 입주 물량이 급증한 지역의 오래된 아파트가 대상이다. 집값이 떨어진 경기도 오산, 파주 등에서도 집이 경매로 넘어가면 세입자 보증금을 빼주는데 빠듯한 주택이 등장하고 있다. 깡통주택·깡통전세는 내년부터 본격적으로 나타날 것으로 전망된다. 입주 물량 증가와 집값 하락이 겹쳤기 때문이다. 2014~2015년 주택시장 호황 때 많이 증가한 분양 아파트가 올해와 내년에 집중적으로 준공되기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

깡통주택·깡통전세가 북상 중이다. 깡통주택은 가격이 큰 폭으로 내려 집을 팔아도 전세 보증금과 대출액을 갚지 못하는 주택이다. 깡통전세는 전세 재계약이나 경매 때 세입자가 전세보증금을 전액 돌려받지 못해 집주인이 돈을 내줘야 하는 집을 말한다. 깡통주택·깡통전세가 증가하면 서민(세입자)은 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 부닥치기 때문에 이들이 겪는 고통은 집값 폭등 때보다 더 크다. 또 집주인과 세입자 간 법적 마찰로 번지기 일쑤라서 집값 폭등 못지않을 정도로 사회적 문제도 심각하다. 서울과는 정반대로 집값 하락에 따른 주택시장 붕괴가 가져온 현상이다. 12일 부동산업계에 따르면 깡통주택·깡통전세는 지방 주력산업이 붕괴한 경남 창원, 거제, 김해, 전북 군산 등에서 시작돼 충청, 강원권까지 번지는 추세다. 창원시는 성산구 대방동 S아파트 84.9㎡ 현재 시세는 1억 6000만~1억 8000만원. 2년 전 시세는 2억 3000만~2억 6000만원, 전세가는 2억∼2억 2000만원이었다. 집주인이 전세 보증금을 내주려면 집을 팔아도 4000만원 정도 부족한 깡통주택이 돼버렸다. 창원시 성산구는 최근 2년 새 아파트값이 21.87%, 전셋값은 13.28% 각각 하락했다. 충북 청주 상당구 용암동 F아파트 51.9㎡는 2년 전 전셋값이 1억 3500만∼1억 4000만원인데, 현재 매매가격은 1억 3000만원 정도 나간다. 세입자는 2년 전 건넨 보증금을 돌려받지 못할 정도로 집값이 내려가 집주인과 마찰이 커지고 있다. 세입자는 경매를 신청해도 보증금을 모두 돌려받지 못하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 수도권에서조차 깡통주택·깡통전세 조짐을 보인다. 입주 물량이 급증한 지역의 오래된 아파트가 대상이다. 경기도 오산, 파주에서도 매매가나 전셋값이 엇비슷한 아파트가 많다. 만약 이 집이 경매로 넘어가면 세입자 보증금도 빼주지도 못하는 깡통주택이 된다. 깡통주택·깡통전세는 내년부터 본격적으로 나타날 것으로 전망된다. 입주 물량 증가와 집값 하락이 겹쳤기 때문이다. 2014~2015년 주택시장 호황 때 많이 증가한 분양 아파트가 올해와 내년에 집중적으로 준공되기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전세가격이 20% 떨어질 경우 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위해 신용대출 등을 받아야 하는 집주인이 20만 가구에 달하는 것으로 나타났다. 집값과 전세가격이 크게 하락했을 때 세입자들이 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’가 우려되는 대목이다. 한국은행은 20일 국회에 제출한 ‘금융안정보고서’(2018년 6월)를 통해 전세가격이 1997년 외환위기 수준(20%)으로 급락했을 때 집을 빌려준 임대가구(전체 274만 가구)의 전세금 반환 능력을 분석했다. 그 결과 은행 대출 없이 예금 등 금융자산만으로 전세금을 돌려줄 수 있는 가구는 214만 8160가구(78.4%)로 나타났다. 또 39만 7300가구(14.5%)는 갖고 있는 주택을 담보로 은행 대출을 추가로 받아야 전세 보증금을 반환할 수 있는 것으로 조사됐다. 한은 변성식 안전총괄팀장은 “14.5%에 해당하는 가구는 담보로 제공할 수 있는 실물자산이 충분해 전세금을 마련하는 데 큰 어려움이 없을 것”이라고 설명했다. 하지만 나머지 19만 4540가구(7.1%)는 추가로 신용대출 등을 받아야 하는 것으로 분석됐다. 특히 4만 1100가구(1.5%)는 소득 대비 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 40%를 넘는 것으로 나타나 ‘빚 압박’에 시달릴 것으로 나타났다. 전세가격 하락 시 집을 여러 채 빌려준 다주택 임대가구가 상대적으로 유동성에 어려움을 겪을 것이라는 분석도 나왔다. 고액의 전세를 끼고 아파트를 여러 채 사들이는 ‘갭(gap) 투자’가 여기에 해당된다. 지난해 기준 금융자산보다 금융부채가 많은 다주택 임대가구는 34.2%로 집계됐다. 1주택 임대가구는 15%였다. 한은은 “최근 전세자금대출 규모가 빠르게 늘고 있다”며 “전세자금대출은 대부분 공적기관 보증으로 취급되는데 이에 대한 잠재적 리스크 점검을 강화해야 한다”고 강조했다. 지난 3월 말 기준 전세자금대출은 72조 2000억원으로 2014년 말(35조원)보다 2배로 불어났다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

신규 입주 증가·거래 규제 강화 집값 내려도 세입자는 못 구해 집 팔아도 보증금 못 대는 ‘깡통’ 강남도 예외 없어…거래 실종주택 시장에 전세 보증금 반환 주의보가 내렸다. ‘깡통주택’, ‘역전세난’으로 전세 기간이 만료됐는데도 보증금을 제때 돌려받지 못해 발을 동동 구르는 세입자가 나타나기 시작했다. 아파트 입주 물량 증가, 주택 거래 규제 강화로 집값·전셋값 하락세가 이어지고 있어 보증금 반환 분쟁 확산이 우려된다. ●2년 전 퇴직금 털어 ‘갭투자’했는데… 대전 서구 탄방동 다가구주택에 전세를 사는 김모씨는 요즘 잠을 이루지 못한다. 전세 기간이 만료됐는데도 집주인이 전세 보증금을 빼 주지 않아 이사를 못하고 있기 때문이다. 잠을 이루지 못하는 것은 집주인 박모씨도 마찬가지. 박씨는 2년 전 퇴직금과 전세 보증금 5억원을 안고 6억원에 다가구주택을 사들인 이른바 ‘갭투자’족이다. 투자 당시에는 집값 상승과 전셋값 인상을 기대하고 망설임 없이 집을 샀다. 하지만 2년 뒤 주택 시장 분위기가 확 달라지면서 박씨는 깊은 시름에 빠졌다. 전셋값 하락으로 지금과 같은 수준의 보증금을 받을 수 있는 세입자를 구하지 못해 전세 기간이 만료된 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하고 있는 것이다. 집주인은 “손해를 보고라도 주택을 매각해 보증금을 반환하려고 했지만 3개월째 팔리지 않고 있다”고 말했다. 이 집의 시세는 5억 5000만원. 집을 팔아도 전세 보증금을 빼 주기에 부족한 깡통주택이 돼 버렸다. 김씨 등 세입자들은 경매를 신청해 보증금을 돌려받을까 했다가 계획을 접었다. 경매로 넘어가도 낙찰가격이 보증금보다 적어 보증금을 모두 돌려받기 어렵다는 판단에 이러지도 저러지도 못하고 있다. 경기 수원에서 아파트 전세를 사는 김모씨는 7월 말 전세기간 만료를 앞두고 벌써 걱정이다. 이 아파트의 보증금은 2억 8000만원이지만, 최근 시세는 2억 6000만원으로 떨어졌다. 세입자는 “전세 보증금 반환이 걱정돼 지난달부터 계약 만료와 동시에 이사하겠다는 의사를 전했지만, 집주인은 묵묵부답”이라며 답답해했다. 갭투자는 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)이 높고, 전셋값이 상승할 때만 성공할 수 있다. 2008년 말 전국 아파트의 전세가율은 52.4%였지만, 꾸준히 상승해 2017년 2월 초에는 75.7%까지 상승했다. 전세보증금을 안고 적은 돈으로 아파트를 살 수 있는 갭투자가 유행한 것도 2015년부터다. 하지만 지금은 주택시장 온도가 달라졌다. 신규 입주물량 증가와 시세 급등에 따른 부담으로 매매 및 전세가격이 하락하고, 전세가율도 떨어져 갭투자가 불가능해졌다. ●강남도 전셋값 하락… 역전세난 심각 집값이 내려가지는 않았지만, 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 빼 주지 못하는 ‘깡통전세난’도 속출하고 있다. 전세가 나가지 않고 전셋값이 떨어지자 보증금을 빼 주고자 대출을 받거나 집을 처분하는 사례도 나오고 있다. 전국 전셋값은 지난해 10월 이후 하락세를 이어가고 있다. 그러나 대출 규제가 까다로워 이마저도 쉽지 않아 집주인이나 세입자 모두 애를 태우는 경우가 많다. 이모씨는 2년 전 경기 파주에서 아파트를 분양받아 다음달 입주할 예정이지만 전셋집이 나가지 않아 고민 중이다. 이씨는 아파트에 당첨된 후 파주시 가람마을 10단지 월드메르디앙 84㎡짜리 아파트에 전세로 살고 있다. 이 아파트는 서울에 사는 집주인이 2년 전 전세 보증금을 안고 투자한 아파트다. 이 아파트 매매가는 3억 4000만원으로 2년 전 가격이다. 그러나 전셋값은 2년 전 3억원에서 최근에는 2억 7000만~2억 8000만원으로 떨어졌다. 이씨는 “보증금을 빼서 잔금을 치러야 하는데, 집주인은 알아서 전세를 놓고 보증금을 빼 가라는 식”이라며 “입주 지연은 둘째 치고 보증금 반환이 불안하다”고 말했다. 이런 현상은 서울 강남권 아파트라고 예외는 아니다. 송파구 잠실 리센츠 아파트 59.99㎡ 전셋값은 6억 9000만원에 형성됐지만, 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 2년 전 전셋값과 비교하면 비슷한 수준이지만, 연초 7억 2000만원까지 올라갔던 것과 비교하면 3000만원 정도 하락했다. 특히 가락시영 아파트를 재건축한 헬리오시티 아파트 9510가구가 연말부터 입주를 시작하면 일시에 전세 물건이 폭증해 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’도 예상되고, 전셋값 하락세는 더욱 가파를 것으로 전망된다. 올해 전국에서 새로 입주하는 아파트는 44만 가구로 지난해(39만 가구)보다 5만 가구 정도 늘었다. 이 중 경기도에서만 17만 가구가 입주할 예정이다. 서울 강남권 입주 물량도 1만 5542가구에 이른다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

전셋값 하락으로 ‘깡통전세’가 증가하면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입이 관심을 끌고 있다. 29일 HUG에 따르면 전세보증금반환보증 가입 가구는 상품이 출시된 첫해인 2013년에는 451가구, 가입 금액은 765억원에 불과했다. 2015년에는 3941가구, 7221억원, 2016년에는 2만 4460가구, 5조 1716억원, 2017년에는 4만 3918가구, 9조 4931억원으로 해마다 증가하고 있다.올해는 1분기에만 1만 8516가구, 4조 843억원이 가입했다. 집값 하락으로 보증금을 떼일까 봐 걱정하는 세입자가 늘고 있다는 증거다. 세입자가 전세 계약 기간 만료와 동시에 전세보증금을 돌려받지 못하는 사고도 증가하고 있다. 첫해인 2013년과 이듬해인 2014년에는 사고 발생 건수가 한 건도 없었다. 그러나 2015년에는 1건(1억원), 2016년에는 27건(36억원), 2017년에는 33건(74억원), 올해는 1분기에만 70건(138억원)이 보증금 반환을 신청했다. 그만큼 깡통주택이 증가하고 있는 것이다. 전세보증금반환보증 상품에 가입하면 HUG는 전세 기간 만료와 동시에 보증금을 우선 반환해 준다. 보증 수수료는 전세금의 0.128%로, 보증금 1억원 기준으로는 연 12만 8000원이다. 대상은 전세 계약기간이 2년인 경우 절반이 지나기 전에 가입해야 한다. 선순위 채권이 있는 주택은 선순위 채권과 전세 보증금을 더해 시세보다 적어야 가입할 수 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

수도권 남부 주택시장에 ‘역(逆)전세난’ 비상등이 켜졌다. 서울에서는 강도 높은 주택시장 안정대책에도 불구하고 아파트 매매가격, 전셋값이 강세를 띠고 있지만 아파트 입주 물량이 폭증하고 있는 경기 화성·용인·수원·오산 등 수도권 남부지역은 집주인이 세입자를 구하지 못하는 공급과잉 현상이 나타나기 시작했다. 역전세난은 매매·전세가격 동반 하락을 불러와 집을 팔아 전세 보증금을 돌려주기도 어려운 ‘깡통전세’ 문제로 이어질 수 있다.12일 경기 화성 동탄2신도시 부동산중개업소. 아파트를 분양받은 집주인들이 세입자를 구하기 위해 안절부절못하는 모습이 이곳저곳에서 목격됐다. 입주 물량이 증가하면서 중개업소마다 전세 물건도 수북히 쌓이고 있다. 전셋값은 물론 매매가도 약세를 피하지 못하고 있다.전세 물건 가운데는 입주가 임박한 아파트는 물론 내년 3~4월 입주 예정인 아파트까지 등장했다. 올해 입주 물량이 크게 증가한 데 이어 내년에는 입주 폭탄으로 이어질 것이라는 예상이 나오면서 집주인들이 세입자를 구하지 못할까 걱정이 앞서면서 서둘러 전세 물건을 내놓고 있는 것이다. 특히 내년부터는 수요와 공급 불균형으로 세입자를 구하지 못하면서 전셋값이 큰 폭으로 떨어지는 현상이 예상된다. 이런 현상은 한참 공사가 진행되고 있는 중동탄, 하동탄 지역에서 눈에 띄게 나타날 것으로 보인다. 동탄시범단지 1번지공인중개사 사무소 관계자는 “시범단지는 입주 2년차를 맞아 생활편익시설이 갖춰져 아직까지는 전세시장이 안정세를 띠고 있지만, 입주 물량이 급증하는 내년부터는 동탄2신도시 전체가 영향을 받을 것 같다”고 말했다. 동탄2신도시뿐만 아니라 화성 전체 주택시장이 위기다. 화성시에 따르면 올해 입주 물량은 1만 4651가구로 연간 입주 물량으로 최고치를 기록했다. 하지만 내년에는 올해와는 비교도 안 될 만큼의 ‘입주 쓰나미’가 기다리고 있다. 내년 입주 물량은 올해 물량의 배가 넘는 2만 2743가구나 된다. 동탄2신도시에서만 1만 6675가구가 입주한다. 남양뉴타운, 송산그린시티, 향남지구에서도 6068가구가 준공된다. 내년에 이어 2019년에도 입주 물량의 폭주는 계속된다. 용인 주택시장도 입주 물량 스트레스를 받고 있다. 용인에서는 올해 말까지 모두 6600가구가 들어온다. 연말에는 시청 근처 역북지구에서는 2500여 가구가 입주한다. 현재 공사 중인 아파트만 3만 3700가구에 이른다. 이 중 내년에는 올해의 3배 가까운 1만 6000가구가 준공되고, 나머지는 2019년 입주 예정이다. 전병구 용인시 주택행정 담당자는 “새 아파트 입주민 가운데 처인구는 80%, 수지구는 50% 정도가 외지인”이라며 “처인구는 아파트 입주 물량 증가에 따른 전세 시장 쇼크를 걱정해야 한다”고 말했다. 물량 증가에 따른 가격 하락도 눈에 띄게 나타나고 있다. 올 들어 10월까지 화성시와 오산시 아파트 전셋값은 각각 1.68%, 0.30% 떨어졌다. 수원(0.16%)과 용인(0.28%)의 상승률도 서울(2.87%)은 물론 경기도 평균(1.15%)을 크게 밑돌았다. 매매가격도 1년 전과 비교해 제자리를 지키거나 떨어지고 있다. 전셋값 하락은 매매가격 하락을 불러와 심각한 문제로 이어질 수 있다. 동탄2신도시 청계동 센트럴푸르지오 아파트 74㎡짜리 전세 보증금은 2억 5000만원으로 최근 1~2개월 만에 2000만원 정도 빠졌다. 내년 입주 물량 폭탄 우려로 시범단지 아파트까지 영향을 받고 있는 것이다. 부동산114에 따르면 올해 전국의 입주 예정 아파트는 37만 9579가구로 역대 최대치를 기록할 전망이다. 경기도에서 입주할 아파트는 12만 7127가구(전국 33.5%)이고, 이 가운데 남부권 6개 지역(수원·용인·화성·평택·오산·안성시)이 5만 5295가구를 차지한다. 역전세난, 깡통주택은 내년부터 본격적으로 나타날 전망이다. 내년 경기 남부권 입주 물량은 7만 3873가구(경기도 전체의 45%)로 올해보다 더 늘어난다. 2014~2015년 주택시장 호황 때 크게 증가한 분양 아파트가 올해와 내년, 2019년에 집중적으로 준공되기 때문이다. 박홍철 주택산업연구원 책임연구원은 “기존주택 매각 지연, 잔금대출 확보 어려움 등으로 전세 물량은 더 늘어날 것”이라며 “­대규모 입주 예정단지가 있는 지역에 대해서는 가격 및 입주율 모니터링을 철저히 하고 미입주 물량을 줄이기 위한 대책이 마련돼야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

●깡통전세 전세를 끼거나 과도한 융자를 얻어 산 주택(아파트 또는 단독주택)이 가격 하락으로 전세금을 빼고 나면 실제 남는 금액이 없는 것. 통상 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 약 70%를 넘으면 깡통전세가 될 가능성이 크다고 본다.

‘깡통전세’에 대비해 주택전세보증금반환보증에 가입한 세입자가 큰 폭으로 증가했다. 주택도시보증공사(HUG)는 올 들어 8월까지 전세보증금반환보증 가입자가 2만 6249가구, 보증금 규모는 5조 6278억원으로 집계됐다고 8일 밝혔다. 전세보증금반환보증은 보증금을 안전하게 지키기 위한 것으로 세입자가 보증금을 돌려받기 어려울 때 HUG가 집주인 대신 보증금을 내주는 상품이다. 가입 대상은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립·다세대 주택, 주거용 오피스텔로 전세보증금이 수도권에서 5억원 이하, 수도권 외 지역에서는 4억원 이하인 경우다. 집주인의 동의 없이 전세 기간이 1년 이상 남아 있으면 누구나 신청할 수 있다. 출시 첫해인 2013년(9~12월)에는 765억원이었으나 2014년 1조 587억원, 2015년 7220억원, 지난해에는 보증금 규모가 5조 1716억원으로 늘어났다. 가입자도 꾸준히 증가해 2013년 451가구, 2014년 5884가구, 2015년 3941가구, 2016년에는 2만 4460가구가 가입해 누적 가입자 수가 6만 가구를 넘어섰다. 전세보증금반환보증 가입자가 많이 늘어난 것은 주택시장 침체 분위기를 타고 깡통전세에 대한 우려가 커졌기 때문으로 분석된다. 깡통전세는 집값이 전세보증금 수준에 머물거나 밑도는 상황이다. 또 집주인이 세입자에게 전세금을 제때 돌려주지 못하는 ‘역전세난’에 대비해 가입하는 경우도 있다. HUG가 올해 초 보증료율을 인하하고 보증 한도를 확대한 것도 가입자 증가 원인으로 분석된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

김현미 국토교통부 장관은 4일 8·2 부동산대책과 관련, “이번 부동산 대책의 특징은 집 많이 가진 사람은 불편하게 된다는 것”이라며 “꼭 필요해 사는 것이 아니면 파는 게 좋겠다”고 말했다.김 장관은 이날 청와대 뉴미디어비서관실과의 인터뷰에서 “내년 4월까지 시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아닌 집들은 좀 파시라”며 이같이 말했다. 인터뷰 영상은 청와대 공식 페이스북 계정에 올라왔다. 김 장관은 앞으로의 집값에 대해 “과열현상으로 끓고 있는 양상이 진정이 돼서 실수요자들이 집을 살 수 있는 안정적 환경이 되는 게 바람직하다”면서 “실수요자인 맞벌이 부부나 다자녀, 식구 수 많은 집이나 신혼부부들에 대해서는 청약하기 쉽게 제도를 바꿨다”고 설명했다. 주택 공급이 부족하다는 지적에 대해서는 “주택 공급이 없다고 하는 것은 사실과 다르다”며 “공공택지로 51만 호 정도 확보했고, 내년과 내후년 지어질 아파트도 많이 인·허가돼 있어서 공급이 부족하다고 할 수 없다”고 반박했다. 김 장관은 “청년이나 신혼부부는 웬만해선 집을 살 수 없으니 공공임대아파트를 매년 17만 호 정도를 공급하는데, 그중 10만 호씩을 수도권에 공급할 예정”이라며 “신혼부부를 위해 매년 1만 호씩 5년간 신혼희망타운을 조성할 것”이라고 말했다. 투자 목적으로 전세를 끼고 적은 금액으로 주택을 사들이는 ‘갭투자’에 대해서는 “전세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 또 사고 하는 것으로 집을 거주 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법”이라고 말했다. 김 장관은 “만약 어느 하나가 무너지면 와르르 무너지게 돼 있어 전세 세입자에게 깡통전세라는 위험을 안겨주게 된다”며 “앞으로는 마음 놓고 대출 끼고 집 사는 게 제한돼 지금처럼 자유롭게 할 수는 없을 것”이라고 역설했다. 김 장관은 “우리 국민의 40%가 임대주택에 살지만, 임대사업자로 등록한 사람은 10%밖에 안 된다”며 “나머지 90%는 임대사업을 하지만 어떻게 하는지 알 수 없다. 임대사업자로 등록하면 세제·금융 혜택을 드리니 다주택자는 임대사업자로 등록하시면 좋겠다”고 말했다. 이어 “다음 세대 아이들이 사회에 진입할 수 있도록 주거환경을 만드는 길에 함께 해 달라”며 “집값 많이 올려 내 자식에게만 물려주는 것이 아니라 청년이 진입할 수 있는 적정 수준의 주택가격이 형성돼야 한다”고 덧붙였다. 그러면서 “보다 많은 사람이 내 집을 살 수 있다는 희망을 품고, 집이 없어도 어딘가에 편하게 주거할 수 있는 환경을 만들어주는 것이 주택정책이 지향해야 할 바”라고 강조한 뒤 “서민의 주거안정, 주거 복지를 해치는 정책은 아무리 좋은 정책이라도 국민을 위한 정책이 될 수 없고, 이런 정책 방향은 문재인 정부 5년간 지속할 것”이라고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

●SGI서울보증 ‘전세금보장신용보험’전세금을 되돌려 받기 힘든 소위 ‘깡통전세’가 빈번하는 가운데 전세금의 반환을 보장해주는 금융상품에 관심이 쏠리고 있다. SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’은 집주인이 전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 전세보증금을 보상해준다. 이 상품은 전세보증금 규모와 관계없이 전세보증금과 선순위 설정최고액의 합계가 집값(추정시가)을 넘지 않으면서 동시에 선순위 설정최고액이 집값의 60% 이하면 가입할 수 있다. 가입대상주택은 아파트, 오피스텔은 물론 단독·다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택 등 다양하다. 아파트는 전세보증금 전액을, 기타 주택은 최대 10억원 한도에서 반환을 보장한다. 다만 임차목적물에 압류, 가압류 등이 설정돼 있으면 보험가입을 할 수 없다. 보험료율은 아파트 연 0.192%, 기타 주택 연 0.218%다. 여기에 LTV 비율에 따라 20~30% 할인되며 지난 3월부터는 전세금반환채권을 SGI서울보증에 양도할 경우 20% 추가할인을 받는 ‘채권양도약정할인율’ 제도가 도입돼 전세입자의 보험료 부담이 다소 줄었다. 김태곤 객원기자 kim@seoul.co.kr