청와대와 정부, 여당간 정책갈등으로까지 비쳐졌던 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과세 연기 논란이 한달여 만인 13일 마침표를 찍었다. 그러나 짧지 않은 기간 동안 이어진 정책 당국자들의 힘겨루기 양상은 시장혼란은 물론 참여정부 정책 수뇌부의 ‘인식의 골’을 그대로 노출시켰다는 점에서 짚고 넘어가야 할 대목이 많다. 이미 지난해 10월29일 부동산대책 발표 때 공표됐던 1가구 3주택 중과세가 연기 논란에 휩싸인 것은 지난달 12일 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 “연기 검토”를 밝히면서부터. 당시 재경부 관계자는 “부동산경기가 얼어붙은 이상 어떤 식으로든 시장에 활로를 터주어야 하지 않겠느냐.”고 설명했다. 여당인 열린우리당도 부동산경기 진작 등을 들어 재경부와 비슷한 입장에 섰다. 그러나 이정우 대통령자문 정책기획위원장을 중심으로 한 청와대측은 여러 차례에 걸쳐 이에 대한 반대입장을 나타냈다. 양도세 중과세가 10·29 부동산 대책의 핵심인 데다 정부정책이 바뀌면 국민들의 신뢰가 떨어질 것이란 게 이유였다. 결국 청와대의 뜻대로 결론이 났지만, 지난 1개월 동안 많은 다주택 보유자들은 어느 장단에 맞춰야 할지 갈팡질팡해야 했다. 매물을 시장에 내놨다가 연기 검토가 알려지자 매물을 거둬들였다가 청와대에서 반대한다고 하자 다시 부동산컨설팅사에 문의하기도 했다. 지금은 양도세 중과 시행일(내년 1월1일)이 불과 보름여밖에 남지 않아 시간에도 쫓기게 됐다. 특히 주목받았던 것은 개혁(부동산투기 억제)과 성장(부동산경기 활성화)이라는 패러다임간 대리전 성격이 강하게 나타났기 때문이다. 이런 측면에서 당장의 경제현실보다는 기본원칙을 앞으로 더 중시하겠다는 청와대의 메시지가 강하게 시장에 전달됐다는 분석도 나온다.13일 정부발표에 투기지역 등에 대한 규제완화 등 시장 유화책이 담기기는 했지만 원칙과 개혁에 무게가 더 실린 느낌이 강하다. 서강대 김광두 교수는 “정책에서 중요한 것은 신뢰성과 일관성이며 이것이 없으면 국민과 시장에 대한 시그널 효과가 사라지게 된다.”면서 “정책을 상황에 따라 바꾸는 것은 작은 것을 얻으려다 큰 것을 잃어버리는 결과를 낳을 수 있다.”고 말했다. 한편 부동산 시장에서는 1가구 3주택 중과세로 변두리 지역에서 다주택자들의 급매물이 늘어나 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 우세했다. 김원석 한덕공인중개사 사장은 “거래를 묶어놓은 상태에서는 백약이 무효”라면서 “매물이 쏟아져 값이 더 떨어지고 거래가 활성화될 것이라는 정부의 예측은 탁상공론에 불과하다.”고 말했다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr

1가구3주택 보유자에 대한 양도소득세 중과세 제도가 당초 예정대로 내년 1월1일부터 시행된다. 그러나 투기지역, 투기과열지구, 주택거래신고지역에 대해서는 시장상황에 따라 적극적으로 지정을 해제하는 방안이 검토된다. 투기 억제책과 함께 시장활성화 대책도 동시에 마련되는 것이다. 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관, 허성관 행정자치부 장관, 강동석 건설교통부 장관 등 관련 3개 부처 장관은 13일 서울 팔레스호텔에서 만나 이렇게 결정했다. 정부는 1가구3주택에 대해 양도차익의 60%를 부과하는 제도는 종합부동산세제와 연계시키지 않고 현행 규정대로 내년 1월1일부터 시행하되, 향후 문제점이 나타나면 보완 여부를 검토키로 했다. 그러나 지난달 12일 이 부총리가 양도세 중과세 연기 방침을 밝힌 뒤 1개월여 동안 논란이 이어지다 결국 원점으로 돌아옴에 따라 정책 신뢰성을 떨어뜨리고 시장 혼란을 불러왔다는 지적을 피할 수 없게 됐다. 정부는 또 주택거래신고지역(거래세 실거래가 과세), 투기과열지구(분양권 전매 제한), 투기지역(양도세 실거래가 과세) 중 부동산 가격이 안정되고 투기발생 우려가 없는 곳은 실태조사를 거쳐 합리적으로 조정키로 했다. 부동산 시장이 침체기에 접어든 만큼 상당수 지역이 내년에 지정 해제될 것으로 보인다. 투기지역(시·군·구)의 경우, 현재 주택은 50곳, 토지는 40곳이 지정돼 있다. 이와 함께 정부는 임대주택 건설 활성화를 위해 민간자본 참여를 적극 유도하고, 미분양 주택을 임대사업용으로 활용하는 방안도 강구키로 했다. 아울러 종합부동산세 법안 등 보유세제 관련 7개 법률안이 연내에 국회를 통과할 수 있도록 적극 노력키로 했다. 시장에서는 정부의 1가구3주택 양도세 중과세 시행 확정에도 불구하고 큰 충격은 없을 것으로 보고 있다. 지난해 ‘10·29대책’으로 상당부분 충격이 흡수돼 서울보다는 수도권 변두리지역을 중심으로 급매물이 쏟아질 것으로 보고 있다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

“우리 아파트 ‘10·29한파’ 몰라요.” 전반적인 경기침체와 투기억제정책이 잇따라 발표되면서 주택시장이 나락으로 떨어지고 있다. 특히 수도권 아파트값 거품이 본격적으로 빠지고 있다. 투기 수요가 몰렸던 강남권 재건축 아파트는 급매물이 늘고,1년 새 1억원 이상 떨어진 아파트도 나왔다. 하지만 ‘10·29대책’에도 불구하고 강북에서 오히려 가격이 크게 오른 아파트도 많다. 부동산랜드 시세 분석자료를 통해 극과 극을 달린 아파트를 찾아보았다. ●서부권 새 주거단지 상암동도 쾌재 1년 새 서울 평균 아파트값은 2% 상승했다. 하지만 한파에도 불구하고 평균 상승률보다 3배 이상 뛴 곳이 있다. 바로 용산구다. 같은 기간 용산 아파트값은 무려 7% 상승했다. 강남·강동구 아파트가 마이너스 상승률을 기록한 것과 큰 대조를 보였다. 용산구 서빙고동 지역은 무려 18% 상승한 것으로 분석됐다. 신동아 아파트가 있는 동네다.31평형 아파트 시세는 5억 5000만∼6억원.10·29대책 이후 아파트값 하락에도 불구하고 호가가 5000만원 이상 올랐다. 이촌동 아파트도 10%가량 뛰었다.LG한강자이 53평형은 11억∼13억원으로 1억원 가까이 상승했다. 동부센트레빌 아파트 33평형의 부르는 값은 5억 3000만∼6억원이다. 결국 가격이 뛰면서 주택거래신고지역으로 지정, 거래 규제를 받는 곳이 됐지만 한번 오른 값은 빠지지 않고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대규모 아파트촌이 조성된 데다 한강변 새 아파트라는 점에서 수요자들이 몰리고 있기 때문”이라고 분석했다. 마포구 용강동 아파트도 오름세를 이어갔다. 도심과 여의도 진입이 쉽고 교통여건이 양호한 입지를 지녀 수요가 꾸준했기 때문이다. 강남구 아파트값이 전반적으로 떨어진 것과 달리 압구정동 아파트값은 거꾸로 상승세를 이어갔다. 부유층들의 수요가 꾸준하게 이어지고 리모델링 바람을 탄 것으로 풀이된다. 저렴한 분양가로 당첨 이후 프리미엄이 많이 붙었던 마포구 상암동 아파트값도 10% 오르는 등 상승 곡선을 탔다. 서부지역의 새로운 주거단지로 개발되는 데다 디지털센터 등 대규모 상업 유통시설 건립이 예정된 동네라는 호재가 작용했다. 전통적으로 아파트값이 강세를 띠는 워커힐 아파트를 비롯해 현대3단지 아파트 등이 몰려 있는 광진구 광장동도 한강변 대형 아파트 중심으로 10% 상승한 것으로 나타났다. ●남양주 평내지구 무려 21% 하락 재건축 아파트들이 몰려있는 강남권 아파트는 시련의 시기였다. 고급 주상복합아파트를 빼고는 전반적으로 거품이 빠지면서 내림세를 이어갔다. 주택거래신고지역으로 지정돼 수요자들의 발목을 잡은 것도 가격 하락을 부채질했다. 저층 소형 재건축 아파트가 몰려 있는 강남구 개포동은 낙폭이 가장 컸다.1년 전과 비교해 12% 떨어졌고 거래도 중단되다시피 했다. 개포 주공1단지 13평형 시세는 4억∼4억 5000만원.10·29대책 이전보다 6000만∼1억원 빠졌다. 강남구 일원본동·수서동 일대 아파트값도 7∼8% 떨어졌다. 재건축 시동이 걸리면서 값이 폭등했던 강동구 상일·고덕동 역시 직격탄을 맞아 7∼9% 떨어졌다. 수도권 아파트도 대부분 하락했다. 남양주 평내지구 아파트는 21% 정도 떨어졌다. 일산 신도시를 뺀 분당·평촌·산본 등 신도시 아파트값도 떨어지거나 약세를 이어갔다. 광명시 아파트값은 7%, 수원 영동지구는 6% 이상 떨어져 집주인들의 마음을 무겁게했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“우리도 전철 타고 출근합니다.” 용인 죽전지구 아파트 주민들도 달콤한 아침잠을 맛볼 수 있게 됐다. 죽전지구까지 지하철 분당선이 연장된 데다 용인∼분당 구미동을 잇는 도로가 뚫리면서 출근 시간에 한껏 여유가 생겼기 때문이다. 대중교통 여건이 개선되면서 아파트값도 덩달아 오르고 있다. 다른 지역은 비수기를 맞아 아파트 거래가 끊겼다지만 죽전 역세권 주변 부동산중개업소에는 전세 수요자의 발길이 심심찮게 이어지고 있다. ●서울 강남까지 30분이면 OK 지난달 26일 개통된 분당선 연장 구간은 분당 오리역∼죽전 보정역 2.4㎞. 상습적으로 막혔던 구간이다. 이곳 주민들은 그동안 전철을 타기 위해 분당 오리역이나 구미역까지 마을 버스를 타고 나와야 했다. 실제 거리는 3∼4㎞에 불과하지만 교통 거리는 이보다 훨씬 멀었다. 분당 진입 과정에서 병목현상이 생기면서 30분 정도를 허비해야 했다. 그러나 이제는 마을 앞에서 전철을 타면 오리역을 3∼4분만에 지나갈 수 있다. 보정∼오리∼복정(8호선 환승)∼수서(3호선 환승)∼선릉역(2호선 환승)까지 갈아타지 않고 오갈 수 있다. 서울 강남까지 30분이면 닿을 수 있는 거리다. 한번만 바꿔타면 서울 도심 진입도 그리 어렵지 않다. 인천에서 서울 강남 출퇴근하는 것보다 훨씬 가깝다. 승용차를 이용하는 주민들의 한숨소리도 조금은 가라앉을 것 같다. 가까운 길을 두고도 먼길을 돌아다녔던 죽전 주민들은 지난달 18일부터 죽전∼분당 구미동 도로를 이용하면 쉽게 분당을 거쳐 서울로 접근할 수 있게 됐다. 그동안 분당 신도시와 죽전지구 주민들이 도로 개통을 놓고 길고 긴 줄다리기를 벌였던 곳이다. ●아파트값 오르고 전세 수요 증가 보정역 주변 아파트가 수혜를 입는 단지. 지난 8월 입주한 현대아이파크를 비롯해 포스홈타운과 동아쏠레시티 등이 가격 인상이 기대되는 아파트다. 현대 아이파크는 수요가 많은 30평형대 아파트를 중심으로 1500여가구에 이르는 대단지. 상업시설이 가깝고, 전철역이 가깝다는 장점을 지녔다. 전철 개통 이후 전세 물건을 찾는 수요가 부쩍 늘었다. 올 9월말 입주한 포스홈타운 39평형도 전세 수요가 많다. 집주인들은 급매물로 내놓았던 매매·전세 물건을 회수하고 값을 1000만원 정도 올려 부르고 있다.LG자이ㆍ한라프로방스ㆍ극동ㆍ현대홈타운 4차 아파트도 전철 개통 수혜를 입을 것으로 기대된다. 아파트 입주가 완료되고 상업시설이 들어서면 죽전지구 주거환경은 한결 나아질 것으로 보인다. 단국대 이전이라는 호재도 안고 있다. 대학 이전이 본격화될 경우 이 지역 아파트값은 큰 폭으로 뛸 수 있다. 보정역을 걸어서 이용하기 어려운 아파트 단지는 마을버스를 타고 전철역까지 나오면 된다. 구성면 마북리 일대 아파트에서도 보정역까지 버스를 타고 나와 전철을 이용하는 주민이 늘고 있다. 김동웅 한세공인중개사 사무소 사장은 “죽전지구 아파트는 전철 개통 시기가 비수기와 겹쳐 당장은 눈에 띄는 효과를 볼 수 없지만 내년 봄 이사철부터는 전철 수혜 효과를 톡톡히 볼 것”이라고 기대했다. ●구성, 구갈, 상갈 등도 장기적으로 호재 분당선 연장 노선은 오리∼신갈∼영통을 거쳐 수원역까지 이어진다.1단계로는 분당 오리역∼보정역,2단계는 보정역∼구성역∼구갈역,3단계는 구갈역∼상갈역∼수원역까지 연결되며 2008년 완공예정이다. 경기 남부지역 주요 택지개발지구를 경부선과 U자형으로 연결하는 전철이다. 전철은 구성면 마북리와 기흥·상갈지구, 영덕 지구, 영통 신도시를 지난다. 이 일대 택지지구 아파트 주민들이 이용할 수 있다. 이어 수원 남부 대규모 아파트 단지를 거쳐 수원역으로 이어지기 때문에 동서 연결 철도 역할도 기대된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

수도권 북부지역 매매가와 전세가는 지난달보다 하락 폭이 커졌다. 겨울철 비수기에 접어들며 급매물은 쌓였지만 거래는 거의 이뤄지지 않는다. 고양, 파주, 남양주 등 신규 입주 물량이 많은 곳에서는 세입자 구하기가 하늘의 별따기만큼 어렵다. 외곽지역 소형 아파트 가격 약세는 진정되는 추세다. 고양은 매매가 0.43%, 전세가는 0.28% 떨어졌다. 일산 신도시 30평형은 한달 사이 500만∼1000만원 정도 빠졌다. 파주는 매매가가 0.38% 떨어졌고 전세가도 많이 내렸다. 탄현면 유승아파트 32평형 전세가는 300만원 정도 내렸다. 구리는 매매가 0.44%, 전세가는 0.75% 빠졌지만 하락폭은 지난달보다 줄어들었다. 남양주는 매매가 0.59%, 전세가는 0.57% 동반 하락했다. 양주지역은 움직임이 없었다. 의정부지역은 매매가 0.26%, 전세가 0.53% 하락했다. 동두천은 매매가는 큰 변동 없지만 전세가는 0.44% 내렸다. 종합부동산세, 양도세 중과 등 내년도 부동산 관련 정책이 오락가락하면서 시장도 갈피를 잡지 못하고 눈치 보기가 극심하다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 12월1일

‘반짝 반등인가, 바닥권 탈출인가.’ 최근 재건축을 앞둔 일부 아파트 단지에서 가격 반등세가 나타나면서 재건축아파트 가격이 “바닥을 친 것 아니냐.”는 분석들이 나오고 있다. 하지만 바닥권 탈출 예측은 아직 무리다. 일부 단지의 가격 상승은 개발이익환수제의 도입 지연 기대감에 따른 반사적 현상이란 지적이 많다. 내년부터 재건축아파트에 대한 규제가 시작되면 가격은 하향 안정세로 돌아설 것이란 분석이다. 다만 개발이익환수제의 적용을 받지 않는 일부 재건축 아파트는 가격 상승이 지속될 것으로 보인다. ●일부 상승은 국지적 현상 개발이익환수제 연기 가능성이 재건축아파트의 가격 오름세를 부추겼다. 여기에다가 행정수도 이전 무산도 한몫을 했다. 이에 따라 사업 추진이 빠른 단지를 중심으로 급매물이 소진되고 시세도 소폭 상승했다. 대표적인 사례가 서울 송파구 잠실주공 아파트다. 잠실 주공1단지 8평형의 경우 올해 초 3억 6000만원까지 올랐으나 9월에는 3억원까지 떨어졌고 최근에는 3억 3000만∼3억 4000만원으로 회복됐다. 잠실 주공2단지도 내년 2월 분양 전망이 나오면서 13평형이 4억 7000만원 안팎으로 1500만원 가량 올랐다. 강동시영도 1단지 11평형이 2억 9500만∼3억원대로 8월 말에 비해 3000만원 가량 올랐다. 이들 아파트는 대부분 내년 4월 시행 예정인 개발이익환수제 적용을 받지 않을 것으로 전망된다. 개발이익환수제 법령의 국회 상정이 늦춰져 가격상승세가 탄력을 받고 있다. ●일반 단지는 하향 안정세 잠실과 강동지역의 일부 재건축 아파트를 중심으로 가격 반등세를 보인 것과 달리 대부분의 재건축 아파트는 가격이 움직이지 않고 거래도 거의 끊어져 있다. 일부 오른 것으로 알려진 고덕주공2단지도 13평형이 2억 9000만∼3억원선으로 몇달째 변화가 없다. 동일부동산 관계자는 “몇달째 가격 움직임이 보이지 않고 있다.”면서 “일부 500만∼1000만원 가량 싼 매물도 나온다.”고 말했다. 이주를 추진 중인 고덕주공1단지도 가격 변화가 없기는 마찬가지다.13평형이 4억 1000만∼4억 3000만원으로 8월 이후 가격대가 그대로 유지되고 있다. 반포주공3단지는 한때 16평형이 6억 7000만원대에 거래됐으나 요즘은 가격이 2000여만원 빠진 상태다. 이화부동산 관계자는 “용적률이 270%로 인가가 났지만 오히려 가격은 떨어지고 거래가 없다.”고 말했다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 “반등하는 곳은 일부 단지에 불과하며 매수자도 대부분 실수요자”라면서 “지금까지는 저금리가 유지돼 급매물은 적었지만 앞으로는 가격이 더 조정될 것 같다.”고 내다봤다. 대치동 금탑부동산 관계자도 “대치동 은마아파트는 전혀 가격 움직임이 없다.”면서 “내년에 개발이익환수제나 종합부동산세가 도입되면 오히려 가격이 떨어질 것이라는 소문에 매수세가 끊어졌다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 남부지역 아파트값 하락세가 다소 진정된 것 같다. 거래는 지난달과 마찬가지로 거의 이뤄지지 않고 있다. 중대형 아파트는 변동 없지만, 소형 아파트는 값이 떨어졌다. 대부분의 급매물이 정리됐고 수요가 끊겼다. 소형 아파트나 다세대 연립주택의 경매 증가세는 계속 이어지고 있다. 전셋값은 조금 떨어졌지만 안정을 찾아가고 있다. 겨울철 이사를 자제하고 있기 때문이다. 양천구 아파트값은 0.11% 전셋값은 0.10% 떨어졌다. 대체로 지난달과 비슷하다. 목동 지역 30평형대 아파트값은 1500만원 정도 내렸다. 강서구는 매매값 0.45%, 전셋값은 0.74% 내렸다. 방화 뉴타운 지역 대림아파트 32평형이 1000만원 안팎 떨어졌다. 동작구 매매가는 큰 움직임이 없지만 전셋값은 0.34% 떨어졌다. 구로구는 매매값 0.17% 전셋값 0.35% 동반 하락했다. 관악구와 영등포구는 큰 변동없다. 금천구는 아파트값 0.24%, 전셋값은 0.37% 떨어졌다. 여의도 지역이 재건축과 주거환경 개선으로 관심을 모은다. 방화동 뉴타운 지역은 거래가 줄어들었다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 11월26일

서울의 대표적인 ‘베드 타운’ 서초구 반포동.70년대 ‘강남 바람’을 불러일으킨 이곳은 몇년 전부터 저밀도 아파트를 시작으로 재개발 열풍이 불었다. 현재 반포지구중 고밀도 지구는 용적률 문제를 둘러싼 지루한 줄다리기가 계속되면서 삽을 뜰 기미조차 보이지 않고 있는 반면 대표적인 저밀도 지구인 반포 주공3단지는 사업 승인을 받고, 순조로운 재건축 수순을 밟고 있다. 이 지역에도 재건축의 ‘빛과 그림자’가 공존하고 있는 셈이다. 지난 22일 오후 반포3동 신반포 6차 아파트 재건축조합 사무실에 모인 20여명의 조합원들의 얼굴은 수심으로 가득 차 있었다. 지난 10일 열린 서울시 도시계획위원회에서 ‘서초·반포아파트지구 개발기본계획변경 결정안’을 통과시키지 못했기 때문이다. 허용 용적률을 개발기본계획에서 정한 220%로 할지, 시의회에서 건의한 230%로 할지 위원들의 의견이 팽팽히 엇갈렸다. 그러나 주민들은 여전히 250%안을 고수하고 있다.220%의 용적률로 재건축을 추진하면 일반분양 물량이 거의 없거나 적어 조합원들은 상당한 추가 부담금을 내야 하는 등 사업성 자체가 대폭 떨어진다. 서초지구 고밀도 재건축조합뿐 아니라 삼익, 진흥, 코오롱 등 다른 고밀도아파트 조합들도 비슷한 목소리를 내고 있다. 주민들은 서명운동과 함께 헌법소원 제기 등 법적 투쟁까지도 불사할 태세. 서초·강남 고밀도협의회 박영덕(52) 회장은 “재건축의 희망에 몇 년 동안 녹물이 섞인 수돗물을 쓰는 고통을 참아왔던 게 한순간에 물거품이 될 처지”라면서 “10·29 부동산 안정화대책 때문에 사업이 망해도 집을 못 파는 주민들이 부지기수”라고 목소리를 높였다. 반포 주공3단지는 지난달 30일 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 주공 1·2·3단지와 미주아파트 등 반포저밀도지구에서는 첫 케이스.3411가구를 재건축할 계획이다. 그러나 아직까지 단지의 분위기는 잠잠한 편이다. 재건축을 위해 집을 옮기는 가구는 보기 힘들다. 가격도 주민들의 바람과는 달리 소폭 상승에 그치고 있다.20평 아파트의 시세는 6억5000만원 정도. 사업 승인 전보다 많아야 2000만원 정도 오르는 데 그쳤다. 반포본동에서 대동부동산을 운영하고 있는 윤재기(50)씨는 “1·2단지보다는 낫지만 3단지도 급매물을 제외하고서는 집을 내놓는 사람도, 사려는 사람도 손으로 꼽을 정도”라고 하소연했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

서울 강남권 주택시장은 급매물이 대부분 팔렸고 부르는 값도 떨어졌다. 하지만 사고팔 사람 모두 시장만 바라보고 있다. 오래된 아파트는 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있지만 수익성이 불확실해 가격과 수요에 영향을 미치지 못한다. 전셋값이 하락했지만 역전세난은 심하지 않고 이사철이 끝났다. 강남구는 한달 전에 비해 아파트값은 0.45%, 전셋값은 0.87% 떨어졌다. 대치동 선경아파트 40평형대는 3000만∼4000만원 내렸다. 서초구 아파트값은 움직임이 없다. 송파구는 매매가격이 0.57% 내렸지만 전셋값은 큰 변동이 없다. 올림픽아파트 50평형대가 3000만원 정도 떨어졌다. 강동구는 아파트값이 0.46% 떨어졌다. 둔촌 주공아파트 31평형은 1500만원 정도 내렸다. 전셋값 역시 0.84% 떨어졌지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 강남권 아파트 가운데 주택거래지역에서 해제된 강동구 암사동 등 7개 동은 신고지역 지정 전에도 거래가 거의 없던 곳이어서 이번 조치가 아파트값에 큰 영향을 주지 못하는 것 같다. 특히 재건축 아파트는 신고제 해제에서 빠져 가격 거품은 계속 빠질 것으로 예상된다. 실수요자라면 역세권이나 환경개선이 예상되는 지역 아파트를 골라 보는 것도 괜찮다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 11월12일

종부세 도입으로 주택시장은 새로운 국면을 맞을 것으로 전망된다. 정상적인 시장이라면 재산세 강화는 집주인의 비용 증가 효과를 가져온다. 주택 소유에 따른 비용이 증가하면 주택 수요가 줄어들고 거래 감소로 이어진다. 시장이 안정되면서 가격 하락도 기대할 수 있다. 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 신규 아파트 입주 및 공급 물량이 대기하고 있어 시장은 하향 안정세를 띨 것으로 보인다. 보유세 강화는 수요를 결정하는 요인인 비용, 즉 가격 하락을 가져온다. 국토연구원 자료에 따르면 보유세가 2배 인상될 경우 사용자 비용은 1.44% 증가하고, 주택 수요는 0.10% 줄어든다. 비싼 집의 재산세 부담은 더욱 늘어나 수요 감소 효과가 1.0∼1.5%선에 이를 전망이다. 투자 개념의 아파트 수요가 줄어들고 서울 강남 비싼 아파트와 고급 주택 수요 감소가 겉으로 드러날 것으로 예상된다. 대형 아파트 위주의 주택 공급이 중형 평형으로 재편될 가능성도 점칠 수 있다. ●가격 안정 기대 여러 채의 주택을 갖고 있는 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 집을 내놓으면서 중개업소에는 팔자 매물이 늘어날 것으로 보인다. 특히 저금리 기조가 정착된 상황이어서 물가가 폭등하지 않는 한 재산세 강화로 인한 가격 하락 효과가 기대된다. 특히 고가 주택에 대한 매력이 줄어들고 세 부담을 덜기 위한 급매물이 나올 가능성도 있어 강남 아파트 시장이 출렁일 것으로 예상된다. 신규 아파트 공급이 이어지고 입주 아파트 물량도 만만치 않아 가격은 하향 안정세를 띨 수밖에 없다고 전문가들은 분석했다. ●세금 전가 우려 거주의 목적으로 사는 주택은 큰 변화가 없다. 하지만 임대용은 사용자(세입자)에게 임대료 인상이란 명목으로 세금이 전가될 우려가 크다. 특히 공급이 수요를 따라가지 못하면 세금 인상분은 고스란히 세입자의 몫이 되고 만다. 하지만 물량 공급이 꾸준히 이뤄질 것으로 예상돼 세금 부담은 사용자와 세입자가 나누어 부담하는 형태를 띨 것으로 보인다. ●당분간 관망세 11일 부동산 시장은 즉각적인 반응을 나타내지 않았다. 나올 만한 악재가 이미 다 나온 만큼 관망세의 분위기가 역력했다. 고종완 RE멤버스 대표는 그러나 “이번 세제 개편으로 주택에 대한 투자 매력은 줄어들 수밖에 없어 당장은 시장에 이렇다 할 변화가 없더라도 중장기적으로는 주택 시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다.”고 말했다. 서울 강남 도곡동 S공인 L 상담실장은 “아직 손을 털지 못한 다주택자들의 급매물이 일부 나올 수 있을 것”이라며 “다만, 강남권 주택을 대상으로 하는 부동산 투자는 앞으로 어렵게 됐다.”고 내다봤다. 류찬희 김성곤기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 도입되는 종합부동산세(종부세)로 인해 부동산 상품간에 희비가 엇갈리고 있다. 종부세 시행으로 ‘폭탄’을 맞은 상품이 있는가 하면 반사이익이 기대되는 품목이 생겨나고 있다. 시가 9억원 이상의 고가주택 등은 종부세 부과의 대상이 되면서 투자·보유 메리트가 없어진 반면 임야·상가 등은 적용대상에서 빠져 투자자들이 관심을 모으고 있다. 일단 기준시가로 9억원이 넘는 주택이 가장 큰 타격을 받게 된다.1가구1주택이더라도 9억원을 웃돌면 종부세 부과 대상이 되기 때문이다. 여기에는 강남권의 시가 11억원 이상의 주택이 대부분 해당될 것으로 보인다. ●서울 강남 직격탄, 수도권은 거의 해당 안돼 한 때 고가아파트의 상징이었던 주상복합아파트의 최상층 펜트하우스 등 큰 평형도 타격이 예상된다. 실제로 서울 10차동시분양에서 선보인 ‘광화문 스페이스 본’의 경우 분양가가 9억원 이상인 50평형대는 107가구 모집에 단 3명이 청약하기도 했다. 또 압구정동의 16억원짜리 고가 아파트가 13억원에 급매물로 나오는 등 종부세 충격은 이미 시장에 나타나고 있다. 기준시가로 9억원이 넘지 않더라도 중대형 아파트도 영향을 받을 수 있다. 기준시가 5억원짜리 중대형 아파트 2채를 보유하고 있으면 재산세는 물건별로 부과돼 문제가 안되지만 종부세는 사람별로 합산 과세돼 많은 세금을 물어야 한다. 기준시가 9억대의 아파트는 시가로는 11억원 안팎이다. 그러나 수도권은 기준시가가 시세의 60∼70%에 불과하다. 따라서 이 기준대로라면 수도권은 시가가 14억∼15억원은 돼야 종부세 부과대상이 된다. 경기도 성남 분당의 경우 파크뷰 등 570여가구가 시세로 11억원을 넘어섰지만 기준시가로는 9억원에 훨씬 못미친다. 따라서 수도권에서는 1∼2년내 종부세를 내는 아파트가 나오지 않을 것이라고 부동산 전문가들은 진단한다. 결국 종부세의 부과 대상은 서울 강남권과 용산구 등 일부 지역에 국한될 것으로 보인다. 일각에서 종부세가 ‘지역세’라는 얘기가 나오는 것도 바로 이 때문이다. ●뭉칫돈 토지시장으로 몰릴 가능성 커 고가 아파트가 투자자로부터 외면을 받는 것과 달리 시중의 부동자금이 토지시장으로 몰릴 가능성이 크다. 토지시장은 주택시장보다 상대적으로 종부세의 영향이 크지 않을 것이라는 분석 때문이다. 실제 당정이 마련한 안에도 주택과 토지(나대지)를 분리해 종부세 대상을 가리는 만큼 토지보유자는 안심할 수 있을 것으로 보인다. 나대지의 경우 주택이 시가의 70∼80% 수준인 국세청 기준시가(50%)를 기준으로 과표를 정하는 반면 토지 공시지가는 보통 시가의 3분의2 수준이다. 지방은 공시지가 반영률이 10∼50%에 불과한 경우도 많다. 주택보다 상대적으로 여유가 있다는 것이다. 게다가 임야나 논, 밭은 보유총액이 얼마가 되든지 종부세 부과 대상에서 빠지게 된다. 이에 따라 벌써부터 기존 주택을 팔고 논과 밭, 임야에 투자하라는 포트폴리오까지 나돌고 있다. 특히 수도권 공시지가가 낮은 땅이나 호남권·서해안 지역 개발 유망지는 투자자들의 발길이 이어질 것으로 보인다. 이밖에 상가 등도 종부세 대상에서 빠지게 된다. 그동안 부동산 시장에서 소외됐던 상가나 중소형 빌딩으로 시중의 여유자금 유입이 예상된다. 세중코리아 김학권 사장은 “종부세로 인해 시중의 여유자금이 임야나 논, 밭외에 상가로 몰리면서 우량 상가나 매물에는 일부 과열현상이 나타날 가능성이 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

수도권 북부지역 아파트값은 지난달과 마찬가지로 하락세가 멈추지 않고 있다. 급매물 일부를 제외하고는 거래가 실종된 상태다.20평형 미만 소형 아파트는 가격 하락률이 더 크다. 중대형 아파트도 값을 낮춰 내놓고 있지만 거래가 이뤄지지 않고 있다. 신규 입주 물량이 많은 남양주, 파주 일대는 빈집이 속출하고 팔자 물건도 부쩍 늘었다. 신규 물량이 늘어나면서 자연히 기존 아파트값 하락을 부채질하고 있다. 전셋값은 모든 지역에서 떨어지고 수요가 거의 없는 편이다. 고양시 아파트값은 0.28% 떨어졌고 전셋값은 0.25% 하락했다. 구리시는 매매가 0.94%, 전셋값은 0.10% 떨어졌다. 남양주는 매매가격이 0.51%, 전세가격은 0.82% 빠졌고 거래도 부진하다. 파주와 양주는 전셋값 하락이 두드러졌으며 아파트값 하락을 압박하고 있다. 동두천 아파트값은 0.19% 떨어졌다. 전셋값은 큰 변동이 없다. 일산 신도시를 빼고는 수도권 북부지역 모든 지역에서 아파트 수요가 끊겨 기존 주택 거래는 물론 전세시장, 신규 분양시장 모두 침체에 빠져 있다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 11월3일

‘수도권 토지시장도 행정수도 위헌 결정 덕을 볼 수 있을까.’ 헌법재판소의 행정수도 이전 위헌결정으로 주택 신규 분양시장에 인파가 몰리고, 계약률도 높아지는 등 분위기가 다소 나아졌다. 이에 따라 토지시장에 대한 기대감도 커지고 있다. 하지만 수도권 토지시장에는 아직 위헌 결정에 따른 훈풍은 불지 않고 있다. 토지 투자는 속성상 주택처럼 즉각적인 반응을 보이지 않기 때문이다. ●투기·거래허가지역 규제 여전 게다가 수도권은 토지투기지역과 토지거래허가구역 등으로 꽁꽁 묶여 있어 투자하기가 쉽지 않다. 다만, 충청권이 된서리를 맞으면서 일부 투자자들의 문의전화는 늘고 있다는 게 토지전문 중개업소 관계자의 얘기이다. 특히 수도권 개발제한구역(그린벨트)내 이축권(용마루)의 경우는 가격이 천정부지로 오른 채 ‘나홀로 장세’를 보이고 있는 것으로 알려졌다. 충청권 이탈 부동자금의 수도권 토지시장 유입 조짐은 아직 없다. 충청권에 묶인 자금 회수가 쉽지 않기 때문이다.JMK플래닝 이종창 본부장은 “수도권 토지는 토지거래 허가구역과 토지투기지역 등으로 묶여 있어 거래가 쉽지 않다.”면서 “위헌 결정이 났지만 수도권 토지시장으로 자금 유입 조짐은 없다.”고 말했다. ●충청권 투자돈 회수 쉽지 않아 부동산 전문가들은 충청권에 투자했던 자금이 수도권 토지시장으로 옮겨 오려면 오랜 시간이 걸릴 것으로 전망한다. 충청권에 대한 정부의 대책이 가닥을 잡아야만 투자자들이 손절매를 하든지 아니면 장기보유로 가든지 방향을 정할 것이기 때문이다. 경우에 따라서는 수도권으로 자금유입이 이뤄지지 않을 수도 있다. 행정수도 위헌결정에 대한 정부의 반대 급부가 충청권에 주어지면 또다시 상승여력이 생기기 때문이다. 수도권 토지 시장은 거래가 중단된 상태다. 물론 연초 대비 가격이 크게 올랐지만 등락없이 안정세를 보이고 있다. 파주의 경우 입지에 따라 가격은 천차만별이다. 도로가 닿지 않는 임야는 평당 15만원짜리도 있지만 도로에 닿아 있고, 상가 신축이 가능한 토지는 평당 200만∼300만원을 웃돈다. 김포 일대도 가격이 연초 대비 20%가량 올랐지만 거래는 거의 없다. 대로변 땅은 평당 300만∼500만원대다. 신도시 축소발표 이후 오름세가 멈췄지만 가격은 크게 떨어지지도 않았다는 게 인근 중개업소 관계자의 얘기다. 용인이나 화성도 연초 각광을 받았던 지역이지만 지금은 가격 오름세가 멈췄다. 투자자의 발길도 끊어졌다. ●그린벨트 이축권은 천정부지 거래가 비교적 활발한 토지상품 가운데 하나가 이축권이다. 이축권은 ‘기존주택이 주거환경이나, 정책적 이유 등으로 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리’를 말한다. 특히 그린벨트내 이축권이 가장 많이 거래된다. 가장 흔히 사용되는 것이 외지인이 음식점용 부지를 산 후에 다시 이축권을 매입해 증축을 하는 방식이다. 이 방식을 쓰면 자신이 30평대지를 가졌다면 이축권을 매입할 경우 60평까지 건물을 지을 수 있다. 시흥시 일대 그린벨트 이축권은 2년전에는 4000만원대였으나 지금은 1억 5000만원대를 호가한다. 그러나 임자를 만나면 3억∼4억원도 받는다. 또 성남시 그린벨트내 이축권도 알려진 호가는 1억 5000만원대지만 3억∼4억원선에도 거래된다. 이종창 본부장은 “수도권 토지시장은 단기차익을 노린 투자자라면 아예 시작하지 않는 게 좋다.”면서 “다만 3∼4년 후에 팔겠다면 토지투기지역이나 토지거래 허가구역내에서 시가보다 10∼20%가량 싼 급매물을 구입하면 아파트 이상의 투자수익을 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남권 아파트값은 지난달과 마찬가지로 약세를 면치 못하고 있다. 일반 아파트 거래 침체는 물론 리모델링과 재건축 대상 아파트의 수익성 불투명까지 더해 가격 하락을 부추기고 있다. 강남구 아파트값은 1.0% 떨어졌으나 전셋값은 큰 변동이 없는 편이다. 도곡동 삼성 래미안 24평형의 경우 2000만원 이상 값이 빠졌다. 서초구 일반 아파트값도 하락세가 눈에 띈다. 송파구와 강동구는 특히 재건축 아파트가 가격 하락을 선도하고 있다. 강동지역은 1.16% 떨어졌다. 잠실동, 가락동, 둔촌동 등의 재건축 아파트는 몇 달째 하락세를 이어가고 있다. 명일동 삼익그린 아파트는 평균 5% 정도 하락한 것으로 조사됐다. 전셋값 역시 약세에서 벗어나지 못하고 있다. 아직 심각하지는 않지만 세입자 구하기가 어렵고 이사 수요가 줄어들어 역전세난 조짐도 감지된다. 강남지역은 특히 매매가 대비 전세가가 낮은 편에 속한다. 전세가 변동폭은 비교적 낮은 반면 재건축 아파트 가격 하락폭은 크게 나타나고 있어 거품이 빠지는 과정임을 알 수 있다. 시중 금리가 낮아 급매물이 쏟아지지는 않지만 당분간 가격 하락세 내지 약보합세는 지속될 것으로 보인다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 10월 15일

‘내리막길을 걷고 있는 집값은 언제쯤 바닥을 칠까.’집값 하락세가 지속되면서 수요자와 주택업체 모두 주택시장 침체가 언제 끝날지에 관심이 모아지고 있다.‘장기불황’‘내년초 회복’ 등 전망이 엇갈리지만 주택시장은 오는 2006년부터,신규 분양시장은 내년 하반기나 2006년부터 회복할 가능성이 있다는 의견이 지배적이다.특히 내년 중반쯤 분양 예정인 경기도 판교신도시가 주택시장의 방향타 역할을 할 것으로 보고 있다. ●기존 주택시장은 2006년부터 기존 주택가격의 회복세를 2006년으로 보는 것은 나름대로 이유가 있다. LG경제연구원 김성식 연구위원은 “내년에는 입주 물량이 많은 데다 부동산 보유과세 강화 등 정부정책이 효과를 발휘하게 돼 집값은 약세가 예상된다.”고 말했다.주택시장의 회복국면은 오는 2006년부터나 가능할 것이라는 설명이다. 현대경제연구원 홍순직 연구위원은 “제조업 경기도 좋지 않아 내년에 집값상승을 기대하기는 쉽지 않다.”고 말했다.그는 이어 “2006년에 가서야 회복여부를 알 수 있을 것”이라고 말했다. 내년부터 회복 국면에 접어들 것으로 내다보는 전문가도 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올해말 집값이 바닥을 찍은 후 내년 초부터 미미하나마 회복세를 보일 것”이라면서 “하반기부터는 급매물이 빠지면서 회복세로 접어들 가능성이 크다.”고 전망했다. ●신규 주택시장,판교가 변수 판교 신도시 분양결과가 신규주택시장의 회복여부를 판가름할 것으로 보인다. 서울·수도권 지역의 수요자들 가운데 상당수는 판교를 노리며 다른 지역 분양을 미루고 있다.이를 두고 판교가 서울·수도권 지역 분양경기 회복을 억제하고 있다는 분석이 나올 정도다. 실제로 판교 분양이 시작돼 당첨여부가 판가름나면 판교를 기대하던 수요자들이 다른 지역의 아파트로 눈을 돌릴 가능성이 크다.이 경우 신규분양시장은 어느 정도 회복세로 이어질 수 있다. 물론 판교를 끝으로 신규 분양시장이 얼어붙을 것이라는 추론도 나오고 있다.실수요자들이 대기상태로 들어갈 것이라는 분석에서다.김영진 사장은 “기존 주택시장이 내년부터 회복국면에 접어들더라도 신규 분양시장으로 회복세가 이어지지는 않을 것”이라면서 “본격적인 회복은 2006년쯤 돼야 할 것”이라고 내다봤다. 김현아 한국건설산업연구원 부연구위원은 “지방의 투기과열지구가 올해 말이나 내년 초쯤 풀리면 하반기부터나 신규분양 시장의 회복세를 기대해볼 수 있다.”면서도 “소비회복이 뒷받침 되지 않으면 회복시기는 더 늦어질 수도 있다.”고 말했다. ●대응책 지금 내놓을 때다 업계에서는 주택경기와 관련된 대응책을 올해 안에 내놔야 주택시장이 활력을 되찾을 수 있을 것으로 전망하고 있다. 김영진 사장은 “주택시장을 더이상 방치하면 자생력을 잃을 가능성이 크다.”면서 “보유세율 인하 등 연착륙 대책을 내놔야 한다.”고 말했다. 김현아 부연구위원도 “현재 주택시장은 판교효과 때문에 동결된 상태이고 재건축은 조합원간 분쟁으로 분양이 지연되는 등 시장에 악재가 많다.”면서 “투기과열지구를 푸는 것이 관건이며 정부가 이 시기를 앞당길 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“급매물도 거래가 안돼요.” 주택경기 침체가 지속되면서 급매물이 꾸준히 시장에 나오고 있다.그러나 시장 전망이 불투명해 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.강남 일부지역과 용인 등지에서는 급매물이 쌓여가고 있다.반면 강북지역은 급매물이 상대적으로 적은 편이다.강북권에 비해 강남권의 거품이 많았다는 얘기다. 부동산 전문가들은 “급매물조차 거래되지 않고 있어 집값 하락세는 당분간 더 지속될 것”이라며 “강남권과 재건축 아파트 하락세가 더욱 두드러질 것”이라고 말했다. ●대부분 시세보다 10%가량 싸 급매물은 한꺼번에 쏟아지지는 않는다.단지마다 1∼2개가 시장에 나오고 있다.가격은 시세에 비해 10% 가량 싼 물건이 대부분이다. 강남구 개포동 경남 1,2차 아파트 32평형의 경우 시세는 8억원 수준이지만 7억원짜리 매물도 나와 있다.그러나 거래는 이뤄지지 않고 있다. 또 대치동 청실1차 35평형은 7억 8000만원을 호가하지만 7억원짜리 매물이 나와 있다.인근 ‘엘지개포자이’ 48평형은 호가가 12억 5000만원이지만 2억원 가량 싼 10억 5000만원대 매물이 나와 있다 개포동의 경우 우성 3,4차나 현대 1,2차 등 민영아파트는 대부분 호가보다 10%가량 싼 가격에 살 수 있다는 게 중개업소 관계자의 공통된 의견이다. ●강북은 급매물 오히려 적어 도봉구 창동 현대산업개발 ‘I-PARK’ 2차 26평형은 시세는 2억 2000만원이지만 가장 싼 물건이 2억 1000만원선이다.또 3차 52평형도 시세는 4억 6000만원이지만 가장 싼 매물은 2000만원 아래인 4억 4000만원선이다. 용산구 산천동 삼성리버힐은 32평형이 최저가(3억 3000만원)와 최고가(3억 5000만원)의 차이가 2000만원에 불과하다.성동구도 행당동 신동아 42평형이 4억원이지만 싼 물건은 3억 7500만원선이다. 가격이 싼 강북지역 역시 급매물이 많이 나오고 있다.도봉구 방학동 삼성래미안 2차 37평형의 호가는 3억 7000만원이지만 3억 3000만원짜리 매물도 있다. 반면 양천구 목동지역은 급매물이 거의 없는 실정이다.가격이 가장 낮은 아파트대가 시세보다 5%가량 낮다. 용인 일대는 시세에 비해 10%가량 싼 매물이 많다.성복동 LG빌리지 61평형은 호가가 4억 8000만∼6억원선이지만 4억 3000만원짜리 급매물도 나온다.용인시 상현동 롯데낙천대 62평형은 4억 8000만원이 호가지만 3억 9000만원대 매물도 중개업소에 나돈다. 용인시 죽전동 죽전벽산 2차 24평형도 시세는 1억 7500만원이지만 1억 6000만원짜리 매물도 나와 있다.용인지역에 급매물이 많은 것은 입주 물량의 폭주에 따른 입주대란이 원인인 것으로 풀이된다. 한편 인천지역의 경우 급매물이 거의 소진된 상태다.당초 인천지역에는 아파트에 거품이 형성되지 않았기 때문이다. ●급매물 매입시 고려할 사항 급매물을 살 때는 언제 나온 매물인지 확인하는 것이 중요하다.나온 지 오래된 매물은 하자가 많을 수 있다. 또 팔려는 사람에게 매입 의사가 강하다는 점을 부각시킬 필요가 있다.매도자는 사려는 의지가 있는 사람에게 가격을 깎아주는 경우가 많다. 집을 둘러볼 때는 구조상 결함은 없는지,내부 마감은 잘돼 있는지를 잘 살펴봐야 한다.체크 사항을 흥정할 때 활용하면 훨씬 싸게 살 수 있다. 아무리 싸더라도 바닥에서 사기는 쉽지 않다.바닥에 이르기까지 기다리다가는 놓치기 쉽다.‘무릎’ 정도에서 사는 것이 좋다는 말이다.가장 중요한 것은 왜 급매물이 됐는지이다.기본적으로 등기부등본 열람을 통해 저당권 설정 여부와 가등기 설정 여부 등을 확인해야 한다.물론 현장에도 가봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

‘새 아파트로 내 집 장만하자.’ 서울·수도권의 입주대란이 확산되면서 시중에 새 아파트 매물이 홍수를 이루고 있다.한 돌도 안된 아파트가 대부분이다.이 중에는 주변가격보다 10% 이상 싼 급매성 매물도 많다.중도금 무이자 등을 활용해 분양을 받았거나 분양권을 매입했지만 입주시점이 지나도 프리미엄은커녕 거래조차 이뤄지지 않은 탓이다. 부동산 전문가들은 이런 아파트를 매입하면 새집을 더욱 싸게 사 ‘1석2조’의 효과를 거둘 수 있다고 조언한다. ●이런 점이 좋다 새 아파트는 안목치수(외벽이 아닌 내벽 기준의 넓이 산정 방식)를 적용하고 발코니를 늘려 기존 주택보다 전용면적과 서비스 면적이 더 넓다. 뿐만 아니라 일체형 주방은 물론이고 빌트인(내장형) 시스템이 많이 적용돼 편의성이 좋아진 것도 장점이다.원목마루,아트월,우물천장 등 마감재를 고급화한 것도 돋보인다.녹지비율이나 단지조경 등도 큰 차이가 난다. 지금은 부동산 경기 침체로 가격이 약세이지만 집값이 상승세로 돌아서면 가격 상승폭도 기존 아파트에 비해 훨씬 가파를 것으로 보인다.게다가 지금은 매도자보다 매수자가 적은 매수 우위 시장이 형성돼 있다.가격조정을 통해 저렴한 가격에 매수할 수 있어 좋은 기회다. ●이 곳이 관심단지 서울 구로구 구로동에 삼성물산 건설부문이 건설한 삼성래미안은 14∼25층 22∼40평형 16개동 1244가구로 이뤄졌다. 입주는 지난 5월에 시작됐다.지하철 2,7호선 환승역인 대림역까지 걸어서 10분 정도 걸린다.남부순환도로를 통해 강남으로 쉽게 접근할 수 있다.브랜드나 단지규모 등을 감안하면 구로동 일대를 대표하는 단지가 될 만하다. 관악구 신림동 산 202 일대에 11∼24층 23개동 24∼48평형 총 1456가구로 지어진 대우푸르지오는 지난 7월 입주가 시작됐다.지하철2호선 신대방역까지 걸어서 10여분 거리이지만 단지규모,브랜드,입지여건은 주변 단지에서 단연 돋보인다. 용인시 신봉동 13∼20층 24개동 33∼59평형 총 1990가구로 이뤄진 LG자이는 지난 1월 입주가 이뤄졌다.분당선 오리역이 차로 10분 정도 걸리며 2007년 말 영덕∼양재 고속화도로가 완공되면 서울까지 진입이 쉬워질 전망이다. 이마트를 차로 7분이면 이용할 수 있다.분당 오리역 인근 까르푸와 농수산물센터 등 편의시설까지 차로 15분이면 이동할 수 있다. 용인시 죽전지구 38블록의 현대산업개발 아이파크도 주목할 만하다.15∼24층 15개동 32평형 총 1466가구로 지난 7월 입주가 시작됐다.분당선 오리역까지 차로 10여분 걸린다.2005년 말 분당선 연장구간 죽전역이 개통되면 지하철까지 걸어서 10여분이면 갈 수 있다. ●주변환경·브랜드 등 따져봐야 새 아파트가 좋은 점이 많기는 하지만 매입 전에 검토할 사항들이 한두 가지가 아니다.매물이 많은 것은 아직 가격이 더 빠질 가능성이 크다는 방증이 될 수 있다. 지금은 수도권이 입주대란을 겪는 중이어서 일부 아파트는 계약금만큼 싸게 내놓은 집도 많다.매입 전에 두루 발품을 팔아야 한다는 것이다. 또 가격이 상승기로 접어들더라도 모든 아파트가 오르는 것은 아니라는 점을 유념해야 한다.가격 상승폭도 단지규모가 크고,브랜드 가치가 높아야 더 크기 마련이다.주변환경이나 발전전망 등도 반드시 점검해야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“집값 현수준 유지”라는 대통령의 발언이 시장에 파장을 일으키고 있다.사실상 부양 의지의 완곡한 표현이라며 지금이 집값 바닥이라는 관측과,대통령의 발언에도 불구하고 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 엇갈린다. 정부로서는 어느 쪽이나 달갑잖은 해석이지만 더 가슴이 철렁한 것은 전자(前者)다.이같은 시장의 확대해석을 경계한 때문인지 6일로 예정됐던 주택거래신고지역 해제를 유보하기까지 했다.그렇다고 추가지정을 한 것도 아니었다.한마디로 향후 부동산정책은 더도 덜도 아닌 ‘지금 이대로’의 추이를 지켜나겠다는 의지의 표현으로 보인다. ●“집값 더 떨어질 것” vs “지금이 바닥” 대통령은 지난 5일 한 방송사와의 토론에서 “집값을 더 떨어뜨리지 않겠다.”고 했다.내집마련정보사 김영진 사장은 “정부는 부인하지만 대통령의 종전 발언은 집값을 끌어내리겠다는 것이었다.”면서 “더 떨어뜨리지 않겠다는 것은 사실상 (부동산시장을)부양하겠다는 의미”라고 해석했다.김 사장은 “(정부정책이)급회전하면 불필요한 충격을 줄 수 있어 완곡하게 돌려 표현한 것 같다.”고 덧붙였다.다만,시장에 정부의 각종 규제책들이 워낙 누적돼 있어 조금씩 심리가 안정됨과 동시에 급매물이 줄면서 내년부터나 회복세에 들어설 것이라고 내다봤다.“집값은 지금이 바닥”이라는 얘기다. 이에 반해 LG경제연구원 김성식 연구위원은 “대통령의 발언 이면에는 어떤 경우에도 집값 상승을 용납하지 않겠다는 저간의 의지가 담겨 있다.”면서 “새삼스러울 게 없어 집값 하락세는 2∼3년 더 지속될 것”이라고 관측했다.2002년 하반기부터 늘기 시작한 공급물량이 임대료 하락과 맞물리면서 공급과잉을 낳았고,지난해 극심했던 ‘빈집 현상’은 2006년 상반기나 돼야 해소될 것이라는 지적이다.“대통령의 의지(정책 완화기조)가 집값 하락속도를 늦출 수 있을지는 몰라도 하락세 자체를 멈추지는 못할 것”으로 보고 있다.김 연구위원은 “정부의 연착륙 방안에도 불구하고 건설업의 급랭이 예상된다.”며 “연말연시쯤 중소·중견 건설사의 부도사태가 불가피할 것”이라고 경고했다. ●올들어 아파트값 0.8% 상승 재정경제부가 국민은행 자료를 토대로 분석한 ‘주택시장 동향’에 따르면 올 1월부터 7월까지 전국 주택가격은 지난해 말에 비해 0.4% 하락했다.그러나 주된 투기대상인 아파트값만 따지면 같은 기간 0.8% 올라 불안한 양상을 보이고 있다.특히 서울 전역(1.2%)과 강남(1.5%) 아파트값은 여전히 상승세다.강경 일변도로 치닫던 정부의 부동산대책이 올들어 다소 느슨해진 영향으로 풀이된다. 전세값 하락세는 적잖이 심각하다.올 1∼7월 가격이 지난해 말에 비해 전국(1.7%)·강남(2.9%) 할 것 없이 크게 떨어졌다.지난해 ‘10·29대책 이후’와 비교하면 3∼5%나 하락했다.재경부 조성익 정책조정국장은 “집값 폭등세는 확실히 꺾였다.”면서 “그러나 추가적인 집값 하락은 담보가치 하락에 따른 부실채권 양산 등을 야기해 바람직하지 않다.”고 재차 강조했다.이어 “올 하반기에 집값이 2%가량 추가하락한다는 분석이 있으나 정부는 그렇게 보지 않는다.”며 “집값의 하방경직성과 이사철 수요 등을 감안할 때 집값은 현 수준에서 미세한 등락을 이어갈 것”이라고 관측했다. ●정부,“과잉해석하지 말라” 정부는 그러나 ‘집값 추가하락 방지=부양’은 결코 아니라고 펄쩍 뛴다.건설교통부가 이날 주택거래신고지역 부분해제를 유보한 것도 이 때문이다.건교부는 당초 전국 주택거래신고지역 6곳 가운데 서울 송파구 풍납동·강동구 암사동 등 문화재 보호구역 등으로 이미 묶여 있어 추가규제의 실효성이 없는 지역을 조기해제하려 했었다.건교부 박상우 주택정책과장은 “자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 지적이 제기돼 일단 해제를 유보했다.”면서 “집값 안정을 최우선으로 하는 정부의 정책기조에는 변함이 없다.”고 강조했다.물론 시장상황에 따라 필요하다고 판단되면 주택거래신고지역이나 투기과열지구를 예고한 대로 부분해제한다는 방침이다.재경부가 “추가적인 건설업 연착륙 방안은 없다.”고 못박고 있는 것도 시장의 지나친 기대감을 경계해서다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr