‘집을 팔아야 하나 말아야 하나’ 정부가 내년부터 양도소득세를 대폭 인상키로 함에 따라 주택보유자들의 고민이 점점 커지고 있다. 정부안대로 세제개편안이 확정되면 내년부터 1년이 안돼 팔면 최고 14%포인트,2년 내에 팔면 4%포인트 가량 양도세가 오르기 때문이다.자칫 매도 타이밍을 놓치면 세금부담이 크게 늘어날 수도 있다.반대로 내년부터 양도세가 오른다고 성급하게 파는 것도 금물이다. 집값 상승전망이나 세금 부담 증가 등을 고려해 매도시기를 선택해야만 양도세 증가에 현명하게 대처하는 방안이라고 부동산전문가들은 지적하고 있다. ●강남 집값엔 큰 영향없다 단기 보유자에 대한 양도세 부담이 내년에 크게 늘어나지만 최근 문제가 되고 있는 강남의 집값에는 별다른 영향이 없을 것이라는 분석이다. 강남이라는 지역 특성상 급매물이 없는 데다가 최근 들어 강남의 주택시장은 예전의 단기투자자는 거의 사라지고 중장기투자자로 대체된 상태다. 게다가 학군 등을 이유로 강남으로 유입되는 실수요도 만만치 않다.양도세가 오른다고 갑작스레 매물을 내놓지도 않을 것이라는 게 부동산전문가들의 진단이다. 일부에서는 양도세가 오르면 늘어난 세부담까지 고려해 호가를 매길 경우 가격이 오히려 오를 수 있다는 분석도 나온다. RE멤버스 고종완 대표는 “단기투자 수요는 사라지겠지만 주택보유자들이 양도세 부담을 줄이기 위해 매물을 내놓는 경우는 없을 것”이라며 “강남 집값에는 별다른 영향을 주지 못할 것”이라고 말했다. ●매물공백 우려된다 신규투자는 줄어드는 대신 매물도 드물어질 가능성이 크다.세금부담이 늘어나더라도 집값이 그만큼 오르면 된다는 생각에 매물을 내놓지 않는다는 것이다. 특히 집을 사들인지 1∼2년이 경과한 경우 1∼2년가량 더 보유해 3년이 되면 세금부담이 줄어드는 만큼 팔지 않고 보유로 방향을 전환할 가능성이 크다.이렇게 되면 강남권의 경우 매물 공백사태가 와 가격이 오히려 오르는 역효과가 나타날 수도 있다. 김영진 사장은 “강남은 매물부족으로 집값이 하루가 다르게 올랐는데 자칫 이번 조치가 매물공백으로 이어지면 집값을 잡기 힘들어질 수도 있다.”고 말했다. ●보유 3년지나면 세금부담 줄어 전문가들은 대체로 팔지 말라고 조언한다.물론 매입한지 1년이 안된 데다가 집값 상승 전망이 낮은 경우 파는 것도 고려해 볼 만하다.그러나 1년이 지난 경우라면 장기보유하는 것이 양도세 부담 증가에 대비하는 요령이라고 할 수 있다.실제로 서울 잠실주공 1단지 13평형은 세금부담이 36%에서 40%로 증가하더라도 양도세 부담은 625만원밖에 늘어나지 않는다는 것이 인근 중개업소 관계자들의 분석이다. 부동산전문가들은 “양도세 부과는 소리만 요란했지 시장에 주는 충격은 그리 크지 않을 것”이라면서 “공급을 늘려 집값이 오르지 않을 것이라는 심리가 확산돼야만 정부의 정책이 효과를 발휘할 수 있을 것”이라고 진단했다. 김성곤기자 sunggone@

‘백약이 무효인 것 같아요.’ 틈만 나면 뛰는 강남 집값을 두고 주택업계와 부동산 전문가들이 하는 얘기다. 내년부터 단기 전매자에게 양도소득세를 최고 50%까지 올리기로 한 세제개편안이나 일반주거지역 종(種)세분화 등 집값을 염두에 둔 정부의 각종 소나기식 대책들도 전혀 약발이 먹히지 않고 있다. 부동산 전문가들은 정부의 조치로 보유자들이 아예 중장기 보유로 돌아서면서 매물공백이 생겨 연말 이후 집값이 폭등할 것이라는 주장도 나오고 있다.정부에서는 강남지역 주택거래자에 대한 세무조사를 다시 시작할 태세지만 항구적인 대책은 아니라는 지적이다.공급측면을 고려해야 한다는 주장이 제기된다. ●세금·단속만으론 못잡는다 투기단속과 세금 중과만으로는 강남과 주변지역 집값의 상승을 막을 수 없다는 것은 부동산업계의 공통된 의견이다.정부가 세금부담을 늘리기로 하면 그만큼 집값은 금세 오른다.지난해 9·4대책에서 주택을 매입,3년을 보유한 경우에도 1년 이상 실제 거주해야만 양도세 면세혜택을 주기로 한 제도가 대표적인 사례이다. 바뀐 제도에 따라 오는 10월부터는 3년 이상 보유자도 매각차익이 나면 세금을 내야 한다.계산대로라면 10월 이전에 팔려는 매물이 나와야하고,집값이 떨어져야 한다.그러나 그동안 세금부담을 피하기 위한 매물이 제법 나왔지만 모두 소화되고 이제는 매물도 없이 가격만 뛰고 있는 형국이다. 용적률 하락에 따른 재건축 수익률 악화도 가격에는 영향을 미치지 못하고 있다.최근 서울시의 일반주거지역 종세분화가 확정되면서 가락 시영아파트가 예상과 달리 3종에서 2종으로 바뀌어 용적률이 50%포인트 낮아졌지만 가격은 꿈쩍도 하지 않고 있다. 내년도 세제개편안에서 양도세 중과방침이 포함됐지만 가격하락 전망보다는 매물감소로 인한 폭등을 우려하는 시각이 우세하다.과거의 예에서 보듯이 세금 인상이 가격상승으로 이어지는 ‘전가현상’이 나타나기 때문이다. 세금부담은 고작해야 최대 14%포인트 늘어나는 반면 보통 1년간 집값은 10∼20% 오른다.지역에 따라서는 40%가 오른 곳도 있다.보유하고 있으면 가격이 오르는데 팔 사람이 있을 수없다. 게다가 강남의 아파트 보유자는 경제적으로 여유가 있는 경우가 대부분이다.어지간한 충격에는 매물이 나오지 않는다.강남에 급매물이 없는 이유다.오히려 세제가 강화되면 급매물은 강북에서 나온다. 단속도 집값을 잡는데 거의 구실을 못한다.5·23조치 이후 단속이 강화되면서 중개업소들이 잇따라 문을 닫으면서 휴업이 늘었고,집값도 한때 약세를 보였다.거래가 안된 때문이다.그러나 7월말 다시 중개업소가 문을 열고 영업을 시작하자 강남의 일부 아파트는 그동안 오르지 않았던 집값이 한주새에 몇 천만원씩 오르는 등 폭등세를 보였다.당시 개포주공2·3·4단지의 경우 일주일 사이에 3000만∼5000만원 가량 오르기도 했다. ●시장왜곡 심화 강남의 집값은 올라가지만 수도권의 미분양은 늘어가는 것도 최근의 새로운 현상이다.시장이 왜곡되고 있는 것이다. 지난달 말 현재 수도권의 미분양 아파트는 모두 2640가구였다.이는 전달(2363가구)에 비해 11.7%가 늘어난 것이며 지난해 6월 이후 최대 물량이다. 서울,특히 강남의 집값은 계속 올라가고있는데 수도권에서는 미분양이 늘어나는 시장 왜곡과 양극화현상이 초래되고 있는 것이다. 뿐만 아니라 같은 서울에서도 재건축 아파트는 2.11%가 올랐지만 재건축을 뺀 아파트는 0.57%가 오르는데 그쳤다.양극화 현상이 갈수록 심화되고 있다.이에 따른 비(非)강남의 상대적 박탈감은 더욱 커질 수밖에 없다. ●공급 언제까지 외면하나 정부는 서울 강남의 집값상승 현상을 가수요에 따른 것으로 애써 외면하고 있다.이에 따라 공급책으로 내놓고 있는 신도시 건설도 김포나 파주 등 비강남권으로 일관하고 있다.고작 내놓은 것이 판교 신도시에 1만가구를 더 짓는다는 것이었다. 그러나 부동산전문가들은 강남 아파트가 다른 지역보다 특별히 좋아서 집값이 오른 것은 아니라고 분석한다.학군과 부유층 거주지역이라는 지역적 프리미엄,강남 아파트의 희소성 등이 복합적으로 작용한 것이라는 주장이다. 판교신도시 1만가구를 더 짓는다는 발표에도 불구하고 강남집값이 오르고 있는 것은 판교가 강남의 대체지 역할을 할 수 없다는 판단에 따른 것으로 풀이된다. RE멤버스 고종완 대표는 “판교가 강남의 대체지 역할을 못할 것이라는 판단이 강남거주자에게 파다하게 퍼져 있다.”면서 “강남 수요를 흡수하기 위해서는 교육 등에 있어서 종합적인 처방이 뒤따라야 한다.”고 말했다. 세중코리아 한광호 정보실장은 “강남 아파트 시장에는 분명히 실수요가 살아 있는데 이를 투기수요로만 보는 정부의 판단에 문제가 있다.”면서 “신도시를 짓지 못하겠다면 용적률을 풀든지 공급측면을 고려한 명분보다는 실익을 고려한 정책이 뒷받침돼야 한다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@

‘양도세 회피용 급매물을 찾아라.’ 서울·수도권 5개 신도시 부동산중개업소에 양도세를 피해 내놓은 아파트 급매물이 나오고 있다.오는 10월부터 1가구 1주택 양도세 비과세 규정이 강화되기 전에 팔아버리려는 매물이 등장한 것이다.내집마련 수요자라면 시세보다 싼 양도세 회피용 급매물을 찾아봄직하다. ●3년보유+1년 이상 거주해야 양도세 면제 정부는 지난해 ‘9·4주택시장 안정대책’을 내놓으면서 서울과 과천,수도권 5개 신도시에서는 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 ‘3년 보유’에서 ‘3년 보유,1년 이상 거주’로 강화했다. 1년동안의 유예기간을 거쳐 오는 10월부터 시행된다.따라서 앞으로는 3년 이상 보유한 1가구 1주택이라도 1년 이상 거주하지 않았다면 양도세를 물어야 한다. 윤주영 세무사는 “당분간 집값은 안정될 것으로 전망된다.”면서 “집주인이라면 미래의 집값 상승에 따른 투자수익을 기대하고 계속 보유하는 것보다는 10월 전에 팔고 양도세를 면제받는 것이 더 유리하다.”고 말했다. 6억원이 넘는 아파트는 그러나 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하므로 양도세 비과세 혜택은 6억원 이하의 아파트가 주요 대상이 된다.따라서 양도세 회피용 아파트는 서울·과천의 소형 아파트,신도시의 중형 아파트에서 자주 등장한다. ●전·월세 수익률 하락 보유 메리트 잃어 집값이 안정되고 전·월세 수익률이 떨어진 것도 1가구 1주택 아파트 매물이 늘어난 또 다른 이유다.국민은행에 따르면 2년 전 서울 지역 연간 주택 투자수익률은 13∼14%였으나 지금은 10% 밑으로 떨어졌다.앞으로도 저금리가 이어져 더 이상의 임대수익률 상승을 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택의 내재가치(주택 보유로 인해 얻을 수 있는 현재와 미래의 수익을 현재 가치로 따져본 금액)가 처분 이익보다 작을 것으로 예상되자 차라리 팔아버리는 것이 낫다는 판단에서다.전·월세 수요 감소,역전세 현상 등이 눈에 띄게 나타나면서 더 이상 보유 메리트를 잃어가고 있는 것이다. ●실수요자라면 급매물 매입 적기 과천의 한 부동산중개업자는 “최근 나오는 급매물 가운데 양도세를 피해 팔려고 내놓은 아파트가 많다.”면서 “10월 이전에 팔아야 하는 압박감 때문에 시세보다 싼 아파트를 고를 수 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@

채권금리가 미국 경기회복 전망 소식이 전해지면서 손절매물이 쏟아지며 급등세를 보였다. 16일 3년만기 국고채수익률은 전일보다 0.17%포인트 오른 4.49%,5년만기 국고채수익률은 0.24%포인트 급등한 4.83%로 마감됐다. 3년만기 AA-회사채수익률은 0.16%포인트 상승한 5.77%,2년만기 통안증권수익률은 0.08%포인트 상승한 4.51%로 장을 마쳤다. 앨런 그린스펀 미국 연방준비제도이사회 의장은 감세정책과 낮은 금리 등 많은 희망적인 요인이 있기 때문에 올 하반기에 경기가 회복될 것이라고 낙관했다.이에 따라 미국 국채수익률이 급등하자 대기 중인 손절매물이 쏟아지며 채권금리가 급등했다. 3년만기 국고채수익률은 장 초반 한때 4.56%까지 급등하기도 했으나 은행 투자계정과 연기금 등 장기투자기관들이 급매물을 소화하며 상승폭을 다소 줄였다. 김미경기자 chaplin7@

정부의 강력한 부동산 투기 억제책의 영향으로 서울을 포함한 수도권과 충청권 등 부동산 투기지역의 아파트 및 분양권 프리미엄 가격이 하락세로 돌아섰다.일반아파트 가격도 내림세로 반전됐다. ▶관련표 21면 국세청은 11일 “‘5·23 주택가격 안정대책’을 추진한 이후 분양권 및 아파트 등 부동산가격이 전반적으로 하락세로 반전됐고,재건축아파트 등 급매물이 증가하고 있으나 거래는 거의 없는 상태”라고 밝혔다. 국세청은 “지역별로 주요 아파트의 시세를 자체 조사한 결과 5월23일 대비 지난 7일 기준 평균 하락률은 분양권 프리미엄 8.7%,재건축아파트 2.8%,일반아파트 2.4%를 기록했다.”고 설명했다. 지역별 하락률은 일반아파트의 경우 충청권이 6.7%로 가장 많이 떨어졌다.서울은 2.2%,서울을 제외한 수도권은 0.3% 하락했다. 오승호기자 osh@

‘5·23 집값 안정대책’의 후폭풍으로 주택시장이 갈피를 잡지 못하고 있다.세무서의 입회조사가 실시되면서 서울 강남권의 중개업소는 대부분 휴업에 들어갔다.문을 연 중개업소에는 문의전화가 간간이 걸려올 뿐 매수·매도세는 실종됐다.그러나 아직 급매물이 나오지 않은 점을 감안하면 이번 조치가 약발을 받을지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. ●중개업소 “소나기 피하자.” 국세청이 사상 초유의 입회조사에 나서면서 서울시내 주요 중개업소들은 대부분 일시 휴업에 들어갔다.24일 강남·송파·서초·강동구 등 이른바 강남권 중개업소는 절반 가량이 휴업간판을 내걸었다.세무서 입회조사로 거래내역이 드러날 것으로 우려한 탓이다. 실제로 요즘 뜨고 있는 강동구 고덕동 일대는 중개업소의 절반이 일시적으로 문을 닫았다.S공인 P사장은 “어차피 당분간 매도·매수세가 없을 텐데 문열었다가 입회조사를 받으면 귀찮은 일밖에 더 있겠느냐.”고 말했다. 강남구와 송파구도 마찬가지다.중개업소의 상당수가 문을 닫았다.다만 일부 강남권의경우 ‘지금 팔면 어떻게 되느냐.’는 문의전화가 걸려오는 등 매물출회 조짐도 엿보였다. 대치동 B공인 K사장은 “매도타이밍을 묻는 전화가 몇건 있기는 했지만 적극적인 매도의사를 표명한 것은 아니다.”며 “그러나 상황에 따라서는 이같은 유형의 문의자들이 매도세에 가담할 가능성은 크다.”고 말했다. ●재건축단지 “발등의 불부터 끄자.” 대치동과 고덕2단지 등 서울시내 대부분의 재건축 추진 아파트들은 후분양제는 나중의 일이라며 안전진단 통과 여부에 촉각을 곤두세웠다. 후분양제가 되더라도 지금의 가격추세에는 큰 변화가 없을 뿐 아니라 안전진단을 통과하지 못할 경우 후분양제 적용대상조차 되지 못하기 때문이다. 고덕주공 2단지 재건축추진위원회 관계자는 “다음달 중 안전진단 통과가 관건”이라며 “후분양제는 그때 가서 생각할 일이고,영향도 그리 크지 않을 것”이라고 조심스럽게 전망했다. ●아파트값 상투 논쟁 정부의 잇단 안정책에도 불구하고 아직 아파트가격 상승세는 멈추지 않고 있다.그래서 이번에도 값이 크게 빠지지않을 것이란 분석이 나온다. 실제로 부동산시세 전문조사업체인 부동산114(www.R114.co.kr)에 따르면 지난주(조사기간 5월19∼22일) 서울지역 아파트 가격은 호가를 중심으로 1주전보다 평균 0.87% 올랐다.이는 올들어 최고치를 기록했던 전주(0.55%)보다 더 높아진 것으로 지난해 9월 이후 최고치다.유형별로는 재건축 아파트가 전주 1.73%에서 2.52%,일반 아파트는 0.29%에서 0.49%로 각각 상승폭이 커졌다. 그러나 이번 조사는 재건축 후분양제 등 ‘5·23 대책’이 반영되지 않은 시점에서 조사된 것으로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘아파트값이 이미 상투까지 올랐다.’는 의견이 적지 않다.따라서 ‘5·23대책’이 앞으로 아파트가격에 어떠한 영향을 미칠지 주목된다. 김성곤기자 sunggone@

분양권 전매제한 강화·신도시건설계획이라는 재료가 경기 활성화에는 어떻게 작용할까.우선 두 재료는 상반된 영향을 주고 있다. 신도시건설은 경기 활성화의 호재이지만 당장 효과가 나타나는 것은 아니다.반면 분양권 전매제한 강화는 수요 감소와 건설사의 투자 위축을 가져와 경기 활성화의 역풍으로 작용할 것으로 예상된다.악재가 호재보다 위력을 발휘하게 된다는 얘기다. ●신도시건설,경기부양·연관산업 활성화로 호재 신도시건설은 건설 경기를 진작시켜 경기 활성화를 가져온다.아파트를 지으면 건설업뿐만 아니라 철강·시멘트·전자·가구 등 100여가지 연관 산업의 호황으로 이어진다.직접적인 일자리 확보에도 도움을 주고 서비스업 활황과 소비증가도 기대된다.이러한 효과는 수도권 5개 신도시건설 때 이미 입증된 바 있다. 건교부는 신도시 건설로 43조원의 생산유발,62만명의 고용창출을 가져와 경제활성화에 도움이 될 것으로 보고 있다.민간 기업의 편익시설투자비 등 간접 투자비용까지 더하면 투자비는 훨씬 더 늘어난다. 신도시건설은 겉으로는 건설주가가 상승하는 등 호재가 작용하는 것처럼 비치지만 본격적인 경기 부양 효과는 분양이 시작되는 2006년 이후 나타날 것으로 보인다. ●전매제한 강화,투자위축·소비 감소로 악재 투기과열지구의 아파트 분양권 전매 금지는 경기부양의 마이너스로 작용할 것으로 보인다. 먼저 분양권 시장이 ‘직격탄’을 맞으면 아파트 가수요가 줄어든다.이를 반영하듯 9일 서울 지역 분양권 시장은 꽁꽁 얼어붙었다.분양권 전문 거래업소에는 급매물이 쌓이기 시작했다.값도 곤두박질치고 있다. 웃돈을 주고 분양권을 사둔 투자자들 가운데는 이익은 고사하고 투자금만 챙기면 처분하겠다는 사람이 늘고 있다. 수요 감소는 아파트 청약열기를 냉각시키고,그 불똥은 건설사로 튀어 결국 투자 위축으로 이어질 전망이다.많은 건설사들이 아파트 분양계획을 수정하는 등 대책 마련에 들어갔다. 여기에 하반기부터 아파트 공공택지 공급방식이 공개경쟁입찰로 바뀌고,후분양제도가 도입된다면 건설경기는 침체를 면치 못할 것으로 예상된다. 김홍배 대한주택건설협회전무는 “악재가 호재를 누르는 힘이 커 경기진작에 큰 도움이 안 될 것”이라면서 건설경기 악영향을 우려했다. 류찬희기자

신용카드사에 이어 할부금융(주로 캐피털)사들이 ‘금융시장 대란’의 뇌관으로 떠오르고 있다.지난달 SK 쇼크와 함께 국내 금융시장을 마비상태로 몰아넣었던 신용카드사의 빚더미 사태가 겨우 진정된 가운데 이번에는 할부금융사들의 경영 정상화와 채무상환에 초비상이 걸렸다. 올 상반기까지 1조 5000억원의 채권이 만기가 돌아오지만 할부금융사들의 채권발행을 통한 자금조달은 사실상 마비상태에 빠졌다.가뜩이나 서민들의 돈꾸기가 어려워지는 상황에서 할부금융사마저 자금난에 직면할 경우 신용불량자는 더욱 늘어날 수밖에 없다. ●채권유통 사실상 중단 지난 23일 신용등급 AA- 인 삼성캐피탈의 만기 1년짜리 채권의 수익률은 7.26%에 달했다.2월 중순까지만 해도 4.6%대 안팎에 불과했다. 또 현대캐피탈(신용등급 A+)의 만기 1년짜리 채권 수익률도 지난 23일 평소 4∼5%의 2배 수준인 9.03%까지 치솟았다.급매물 탓이기도 했고 이후 6%대로 낮아졌지만 거래가 부진하다.삼성투신운용 박성진 팀장은 “SK사태와 카드채 대란 이후 할부금융사 채권은 하루에 1∼2건밖에 거래되지 않는다.”며 “그나마 이는 삼성·현대 등 신용도가 좋은 할부업체들의 경우에 한하며 L·D·S 등 중소형 업체들의 채권 거래는 거의 없다시피하다.”고 말했다. ●연체율 급등이 주된 이유 할부금융사들이 금융시장에서 ‘찬밥’ 대접을 받는 것은 급격한 실적악화 때문이다. 금융감독원에 따르면 현대·삼성·롯데·대우·동원 등 5개 캐피털사의 올 2월 말 대출잔액 6조 3000억원 중 1조 1000억원이 연체돼 연체율이 17.6%에 달하고 있다. 할부금융 연체율은 2001년 말에는 3.9%에 불과했으나 지난해 말 11%대로 높아졌으며,올 1월 14.9%에 이어 2월에는 17.6%로 가파르게 상승했다.이에따라 5개 캐피털의 경영실적도 지난해 말 2750억원 흑자에서 올 2월에는 597억원의 적자로 돌아섰다. ●신용불량 대란 은행연합회에 따르면 3월 말 현재 할부금융에서 발생한 신용불량자는 64만 1379명으로 전월대비 10.46% 늘어났다.연체대란을 촉발시킨 신용카드사(5.56%)나 은행권(5.16%)의 2배에 달하는 수치다.현대캐피탈의 경우 2001년4만 1000명에서 올 2월 말 29만여명이 됐고, 삼성캐피탈도 같은 기간 17만 4000명에서 34만명으로 2배가 됐다. ●상반기까지 1.5조원 막아야 현재 할부금융사들의 회사채(캐피털채)와 기업어음(CP) 유통규모는 16조원대.이 가운데 오는 6월까지 만기가 돌아오는 채권이 1조 5000억원에 이르고 있다.하지만 실적이 나쁜 탓에 만기채권의 차환은 거의 끊어진 상태다. 금감원 관계자는 “카드채는 SK사태 이후 정부대책이 나와 만기 연장과 차환발행이 일어나 시장이 안정되고 있는 반면 할부금융사는 정부 대책에서 빠진 탓에 어려움이 커지고 있다.”고 말했다. 전문가들은 당국이 카드채 사태처럼 신속한 조치를 취해야 한다고 강조한다. 금융연구원 이건범 연구위원은 “더 큰 문제가 생기기 전에 할부금융사들의 증자를 유도하고 대손충당금을 많이 쌓도록 해야 한다.”고 말했다. 김유영기자 carilips@

정부와 서울시의 연이은 재건축 규제강화조치로 재건축 시장이 급속히 위축되고 있다. 규제 강화발표 이후 가격 상승세도 꺾이고 매물도 늘어나고 있다.일부에서는 가격을 4000만∼5000만원 가량 낮춰 팔아달라 하기도 한다. 반면 재건축 조합들은 규제강화 이전에 안전진단이나 조합설립인가를 받기 위해 동분서주하고 있다.이미 안전진단을 통과한 단지는 혹시 유탄을 맞을까 ‘몸조심’하고 있다. ●상승세 꺾였다 정부가 오는 7월 부터 정밀 안전진단의 기준을 강화키로 하고 서울시도 그 때까지 안전진단을 자제해줄 것을 요청한 이후 재건축 아파트의 거래는 거의 중단된 상태이다. 특히 강남구의 경우 앞으로 투기지역으로 지정,실거래가로 양도소득세를 부과키로 하면서 가격을 내려파는 급매물성 물건도 나오고 있다. 개포주공 1단지 15평형은 한때 5억 1000만원에도 안팔겠다고 했으나 최근 4억 6000만원대 매물도 나왔다. 대치동 은마아파트도 가격이 약세다.금탑공인 관계자는 “6억 5000만원 정도에 호가가 형성됐던 34평형이 1000만∼1500만원 가량 내려갔다.”면서 “그러나 매물은 별로 나오지 않는다.”고 말했다. 강동구 고덕동의 경우 정밀안전진단을 통과한 주공1단지도 가격상승세가 멈췄다.주공2단지는 가격이 약세인 가운데 11평형이 2억 2000만원선을 유지하고 있다.고일공인 허봉욱 대표는 “가격이 좀 내렸지만 크게 빠진 것은 아니다.”면서 “본격적인 하락여부는 좀 더 지켜봐야 한다.”고 말했다. ●갈길바쁜 재건축 조합들 안전진단 강화에 재건축 조합들은 울상을 짓고 있다.일부 조합에서는 각 지구별 상황이 다른데 일률적으로 적용한다며 정부를 성토하고 있다. 개포주공 1단지 재건축 조합 관계자는 개포지구는 저층이어서 대단위의 중층지역인 은마아파트와 엄연히 다른데도 강남구가 여론을 의식,일률적으로 규정을 적용해 피해를 봤다고 말했다. 안전진단이 강동구청에 의해 유보된 고덕시영아파트 재건축 조합은 7월 이전에 안전진단 통과를 위해 용역업체를 협산엔지니어링으로 새로 지정,안전진단을 재실시키로 했다. 저밀도지구인 반포지구도 아직 안전진단을 통과하지 못한채추이를 지켜보고 있다.저밀도지구는 지구단위 계획 수립 등 일반아파트와 절차가 다르지만 집값 상승의 역풍이 불 경우 사업추진에 제동이 걸릴 수 있기 때문이다. 최근 시공사를 정한 수원시 권선주공은 7월 이전에 조합설립인가를 받기 위해 분주히 움직이고 있지만 조합원간 평형배정 문제로 갈등을 빚고 있다.추진위원회가 조합원 동의서를 받기 위해 매달리고 있지만 쉽지 않은 상태다. 반면 안전진단을 통과한 고덕주공1단지와 잠실 등 저밀도 지구 재건축 아파트 등 기득권을 가진 단지들은 극도로 몸조심을 하고 있다. ●재건축 차별화전망 정부가 안전진단 및 과세 강화 등 전방위 압박을 가해 재건축 아파트 가격이 오를 가능성은 크지 않다는 것이 대체적인 전망이다.다만,이미 안전진단을 통과한 아파트와의 차별화는 불가피할 것으로 보인다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “지금은 집값이 조정기여서 정부의 대책이 잘 먹힌다.”며 “특히 과세 강화 등으로 투자심리는 크게 위축될 것”으로 내다봤다. RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 종합적인대책이 나온데다가 조만간 비수기가 도래하면 재건축 아파트 가격은 잡힐 것”이라며 “특히 도시 및 주거환경정비법이 발효되면 재건축의 옥석이 가려져 단지별 차별화가 진행될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

겉은 번지르르하지만 성능은 형편없는 자동차를 미국에선 ‘레몬 카’라 부른다.알맹이를 먹을 수 없는 레몬에 빗댄 말이다.그러나 요즘은 자동차 보증회사들이 서비스 보증을 꺼리는 7년 이상된 중고차까지 포함해서 말한다.고철 덩어리는 아니지만 새로운 차종이 숱하게 나오면서 ‘레몬 카’의 개념이 저가 중고차로 확대됐다.그러나 거래는 개인 딜러를 중심으로 새차 못지않게 왕성하다.자동차 왕국이라는 미국에서 낡고 오래된 ‘레몬 카’들이 살아남을 수 있는 비결은 무엇일까. ｜워싱턴 백문일특파원｜지난해 10월 페루에서 이민온 해군장교 출신의 마리오 프란시스(43)는 얼마전 3500달러짜리(420만원)미니 밴을 샀다.메릴랜드 록빌 지역에 집을 구하면서 도요타 승용차 캠리를 샀으나 아내가 시장일을 보거나 아이들을 학교에 데려다 주고 데려올 때에는 꼼짝없이 집에 갇혀 있기가 일쑤였다.차 없이 나가려면 30분 이상을 걸어서 지하철 역까지 가야 했다. 그러나 지난달 식당 개업을 준비하면서 차 한대로는 도저히 생활하기가 불가능하다고 판단했다.밴을 사기로 마음먹고 가까운 대형 딜러 숍을 찾았다.다른 이민자들처럼 첫번째 차는 가족용으로 새차를,두번째 차는 개인용으로 중고차를 사기로 했다. 밴의 경우 새차는 적어도 2만달러를 줘야하지만 5년 정도 지나고 6∼7만마일(10만∼12만㎞) 탄 것을 고르면 7000달러로 충분히 사겠거니 했다.하지만 가격에 맞추면 차들이 맘에 안 들었고 차가 괜찮다 싶으면 1만달러를 훌쩍 넘었다. ●이윤 적게 남기는 중고차 딜러 그러던 중 우연히 신문 광고를 봤다.‘1994년형,주행거리 7만 2000마일,가격 3800달러,성능 우수’라고 적혀 있다.진짜 ‘레몬 카’가 나왔구나 생각하면서도 연락을 취했다.그러자 ‘개인 딜러’라면서 일단 차를 본 뒤에 결정하라고 했다.속는 셈 치고 약속장소에 갔더니 제너럴 모터스(GM)가 만든 녹색의 ‘다지 캐러밴’이었다.생각보다 외장이 깨끗했고 직접 운전해 보니 엔진도 괜찮은 것 같았다. 왜 가격이 다른 차에 비해 싸냐고 물었더니 나이지리아 출신의 딜러는 경매에서 급매물로 나온 것을 운좋게 샀다고 했다.전 소유주가 외국으로 가면서 내놓은 차량이라고 했다.범퍼가 왼쪽으로 기운 게 의심스러워 사고가 난 게 아니냐고 했더니 약간의 접촉사고가 있었던 것 같다고 시인했다.이 때문에 300달러를 깎고 차를 사자 나이지리아인은 딜러 숍과 가격차가 나는 이유를 설명했다. 보통 딜러 숍들은 새차와 중고차를 함께 판다.그러나 중고차 세일은 새차로 교환해 주는 이른바 ‘트레이드 인(trade-in)’의 결과로 남은 중고차를 취급한다고 했다.대부분 2∼4년된 차량이며 약간만 손질해도 새차와 구분이 안 가는 차량들이다.바꿀 시기가 된 부품과 타이어 등을 교환하고 흠집이 난 부분에 페인트까지 칠하면 이윤을 크게 부풀릴 수 있다. 특히 차 값에는 자동차 검사비,딜러 숍의 유지비,정비공의 인건비까지 포함돼 구입할 때보다 보통 3000달러 이상 비싸게 부른다고 했다.반면 개인 딜러들은 혼자 또는 소규모로 중고차만 전담하며 차를 손질하지 않는 게 보통이다. 게다가 주로 급매물로 나온 차량을 ‘선점’한 뒤 현금을 돌리기 위해 약간의 이윤만 붙여 빨리 처분하는 경향이 있어 딜러숍에 나온 중고차보다 싸다고 했다. ●간단한 중고차 매매 절차가 장점 자동차 브로커를 통하지 않고 프란시스처럼 개인 딜러나 차량 소유주로부터 직접 사더라도 계약이나 등록하는 데 별 어려움이 없는 것도 ‘레몬 카’를 찾는 한 이유다.자동차 계약은 차를 파는 사람이 서명한 차량 등록증을 받는 것으로 끝난다.별도의 계약서가 필요치 않다. 등록하기 위해선 전 소유주로부터 받은 차량 등록증과 ‘안전검사’ 확인증을 지역 자동차관리소(MVA)에 내면 된다.정비업체를 거느린 대형 딜러 숍의 경우 검사비로 300달러 가까이 책정하기도 하지만 일반 정비업체에서는 200달러로도 충분하다. 안전검사는 엔진이나 트랜스미션의 상태를 보는 게 아니라 브레이크 장치나 핸들의 이상여부,타이어,조명 등을 점검한다.차의 상태가 아주 나빠 브레이크를 새것으로 바꾸는 등 1000달러 가까이 들기도 하지만 바가지를 씌우는 경우는 많지 않다. 고객의 신고로 나중에 엉터리 요금을 청구한 게 드러나면 당국이 안전검사 허가를 취소하기 때문에 정비업체가 고객을속이는 경우는 드물다. 차량 번호판은 매도자가 떼어가기 때문에 딜러 숍에서 차를 산 게 아니면 안전검사를 받으러 차를 몰고 정비업체에 갈 수가 없다.이 경우 전 소유자의 차량 등록증만으로 임시 등록을 할 수 있다.MVA는 보름간의 임시 번호판을 주며 검사 확인증을 제출하면 정식 번호판을 바로 내준다. 등록세는 주마다 틀리지만 자동차 가격의 8∼10% 정도다.자동차세의 존재 여부도 주마다 제각각이다.자동차세가 없는 주에서는 휘발유에 세금을 부과하기도 한다.예컨대 메릴랜드는 자동차세가 없지만 5% 남짓의 휘발유세가 있는 반면 버지니아는 휘발유세가 없어 기름값이 싸지만 해마다 자동차세를 부과한다.때문에 메릴랜드에 거주지를 두고 차량을 등록시킨 뒤 기름은 버지니아에서 사는 사람들도 있다. ●투명한 중고차 매매 가격 미국에선 차량의 평균적인 가격이 시장에 완전히 공개됐다.따라서 ‘레몬 카’라고 하더라도 사기에 앞서 차 값이 얼마나 싼지 비교할 수 있다.대표적인 게 켈리의 ‘블루 북’(www.kbb.com)이라는 사이트다.1918년 레스켈리라는 사업가가 로스앤젤레스에서 중고차 시세를 담은 책자를 발간하기 시작한 이래 지금은 모든 차종에 대한 시장가격을 연도별,차종별,옵션별로 세분화했다.딜러들도 블루 북의 가격을 공신력있는 것으로 받아들인다. 프란시스가 산 다지 미니밴의 경우 블루 북은 4150달러로 값을 매겼다.약 700달러 정도를 싸게 산 것이다.그러나 딜러 숍의 경우 블루 북의 가격보다 보통 1000달러 이상 높게 팔기 때문에 실제 절약된 돈은 2000달러 가까이 된다. 다만 개인 딜러로부터 차를 사는 경우 수리 과정을 거치지 않아 잔 고장이 날 가능성은 딜러 숍에서 차를 샀을 때보다 훨신 높다고 할 수 있다.그러나 해외 유학생이나 이민자들은 여전히 ‘레몬 카’를 찾고 있다. mip@ ■자동차 정비 어떻게 이뤄지나 ｜워싱턴 백문일특파원｜우체국에 다니는 마이클 매콜갠(37)은 지난달 자동차 접촉 사고를 냈다.워싱턴 일대에 몰아친 최악의 폭설 속에 시내로 출근하다가 차가 미끄러지면서 한바퀴 돌아 뒤따르던 차와 충돌했다. 범퍼가 찌그러지고 전조등이 부서졌으며냉각장치인 라디에이터에 금이 갔다.범퍼는 그대로 뒀지만 나머지 수리비용으로는 과연 얼마나 들었을까. 미국에선 수리 비용이 정비업체마다 제각각이다.법으로 정해진 요금이 없으며 똑같은 부품마저도 공급업소에 따라 약간의 차이가 난다.차량 부품만 취급하는 전문 업소들이 워낙 많은 데다 대형 할인매장에서도 자동차 부품을 팔기 때문이다.쉽게 말해 가격은 정비업체가 정하기 나름이다. 그러나 한국과 가장 다른 점은 정비공이 일한 시간만큼을 ‘노동비(labor-charge)’로 청구서에 포함시킨다는 사실이다.일반 정비업체는 시간당 60∼70달러를 받지만 정비시설을 갖춘 대형 딜러 숍에서는 시간당 90달러까지 받는다. ●1시간만 일하고 3시간 일한 비용을 청구할 가능성은 없는가 여기에 대비해 당국은 민간업체에 용역을 줘 차종마다 각각의 정비 사례에 따른 합리적인 노동 시간을 별도로 정해 놓고 있다. 매콜갠의 경우 금이 간 라디에이터를 교체하는 데 필요한 노동 시간은 1.2시간으로 돼 있다.연료펌프를 교환하는 데에는 4.4시간이다. 매콜갠은라디에이터 부품비 170달러에다 1시간의 노동비로 60달러,세금 8.75달러 등을 합쳐 270달러를 냈다.헤드라이트의 교체에도 1시간 노동비 60달러에 부품비 220달러 등 310달러를 지불했다.엔진오일 교환비 19달러를 포함해 모두 600달러가 수리비로 쓰였다. 흔히 말하는 ‘기름밥’을 개의치 않는다면 일한 만큼 돈을 벌 수 있는 대표적 업종이다.게다가 정비에 앞서 고장난 요인을 찾는 과정에도 별도의 검사비를 받는다.1시간에 25달러에서 90달러까지 다양하다.전기요금과 오수 찌꺼기 처리 등 업소의 관리비 명목으로도 총 수리비의 5%를 청구할 수 있다. ●정비사가 아니더라도 정비업체를 차릴 수 있다 정비업 면허를 따는 것은 아주 쉽다.정비사 자격이 없어도 소방관으로부터 오수 처리장치와 화재 예방시설,주차장 공간 확보 등의 검사만 통과하면 당국으로부터 정비업체 허가증을 받을 수 있다.면허비는 70달러로 매년 이만큼씩 내고 갱신하면 된다. 정비사 자격을 갖고 있으면 3개월 동안 세금을 유예받는다.각 부품에 대한 주 정부의 세금을 고객으로부터 미리 받아 쓴 뒤 3개월마다 정산하면 된다.영세업체의 자금 운영에 숨통을 트게 해주기 위해서다. 대부분의 정비업체는 실내에서 일한다.장비들을 바깥에 늘어놓아서도 안 되며 주차지역에 방해가 돼서도 안 된다.때문에 정비업체 주변이라도 환경은 깨끗하다. 요즘은 중남미나 아시아계의 이민자들이 대거 정비업체로 몰리면서 정비기술을 가르치는 메커닉 학교까지 성업이다.특히 자본과 별도의 기술이 없는 히스패닉들은 시간당 15달러를 받고 도제식으로 일하면서 정비 자격증을 추가로 따 독립하고 있다. 버지니아 리스버그에 자리잡은 자동차정비기술 연구소는 각 전문 분야별로 자격을 인증해 주는 시험을 치르고 있다.과목당 24∼48달러를 받는다.

서울 저밀도 아파트 단지 가운데 규모가 가장 큰 잠실지구 재건축 사업이 본격 추진되고 있다. 3·4단지 사업승인에 이어 오는 21일 2단지 4450가구도 사업승인을 받을 예정이다.시영아파트는 2·4분기 중에 사업승인이 날 전망이고,1단지 역시 재건축 사업승인을 신청했다.도곡·청담지구와 함께 재건축 사업이 활기를 띠고 있는 곳이다. 잠실지구는 주공1∼4단지와 시영아파트 등 5개 단지.모두 2만 1000가구에 이른다.재건축 사업이 끝나면 낡은 소형 아파트 단지라는 이미지를 벗고 강남 신흥 주거지로 바뀔 전망이다. ●사업 진행 빠른 메머드급 신흥 주거단지 주공 4단지(2130가구)가 지난해 3월 첫 사업승인을 받은데 이어 11월에는 3단지(3280가구)가 사업승인을 통과했다.올들어 주택시장이 안정되고,더이상 사업을 늦출 수 없다는 판단에 따라 사업승인을 내주기로 한 것.시영아파트도 2·4분기에 사업승인을 받을 것으로 보인다.5개 단지 모두 재건축사업을 벌여야 하지만 서울시가 부동산 시장을 안정시키고 전세난을 완화한다는 차원에서 사업 승인에시차를 두고 있다.4단지는 관리처분을 끝냈다.17평형을 헐고 26∼50평형 2678가구를 새로 짓는다.26평형 536가구,34평형 4가구를 상반기 중 일반 분양할 예정이다. 주공 3단지는 25∼54평형 3696가구의 대단지로 거듭난다.올 초부터 이주가 시작됐다.8월까지 철거를 마치고 내년 1월 착공할 계획이다. 이번에 사업승인을 받는 2단지에는 새 아파트 5563가구가 들어선다.잠실지구에서 규모가 가장 큰 시영아파트는 2·4분기에 사업승인을 받을 것으로 보인다.16∼52평형 6864가구가 지어진다.주공 1단지는 지난해 3월 사업승인을 신청했으나 추진속도가 느려 내년 초에나 사업승인을 받을 것으로 전망된다.25∼45평형 5678가구를 지을 계획이다. 복병도 있다.사업 추진방식이 지분제라서 추가부담금을 놓고 조합원간 이해관계가 엇갈리는 바람에 사업추진에 제동이 걸릴 수도 있다.관리처분 과정에서 당초 예상했던 것보다 추가부담금이 많이 나와 조합원들이 반발할 경우 사업 지연으로 이어지게 된다. 잠실지구 재건축 사업의 경우 사업승인 과정부터 늦어져 당초추가부담금 문제가 불거질 수 있는 문제점을 안고 있다. ●34평형 시세 6억원대 될듯 조합원들은 관리처분이 끝난 4단지의 사업 진행 과정을 주시할 필요가 있다.모든 단지가 추가부담금문제를 안고 있기 때문이다.단지가 붙어있고, 이주비,추가부담금,아파트 품질 등이 비슷할 것으로 예상된다. 3,4단지의 경우 사업승인 이후 가격이 한껏 올랐다.주택경기 호황이 겹쳐 상승폭이 컸다.1,2단지와 시영 아파트 역시 비록 사업승인은 뒤졌지만 서울시가 사업승인 시기를 예고하는 바람에 가격 오름세는 비슷했다. 때문에 2단지의 경우 사업승인이 임박했는데도 가격이 뛰거나 사재기 현상이 나타나지 않고 있다.이미 오를 만큼 오른 데다 양도세 실거래부과,대출억제 등으로 가수요가 차단됐기 때문이다. 그러나 최근 급매물이 빠져나가고 실수요자들이 사자 주문을 내면서 가격은 강보합세를 보이고 있다. 잠실시영아파트단지 럭키공인중개사 김서일사장은 “현재 가격은 보합세지만 사업이 진행되면서 추가 상승이 점쳐진다.”며 “입주 시점에는 34평형 시세가6억∼6억 5000만원에 형성될 것 같다.”고 내다봤다. 14평형 시세는 3억 3000만원.34평형을 배정받을 경우 1억원 정도의 추가비용을 생각해야 한다.이주비는 1억원 안팎이다. 류찬희기자 chani@

5일 오후 3시 서울 남대문시장 액세서리 상가.액세서리 가게 7∼8개가 한데 모여 있는 상가내의 액세서리 가게 주인들이 삼삼오오 모여 앉아 얘기를 나누거나 만화책을 보는 등 시간을 보내고 있었다.물건을 보러 오는 손님들이 없기 때문이다. “매출이 지난해의 절반만 돼도 좋게요.10%도 안돼요.아예 손님이 없다고 보면 오히려 속이 편합니다.” 액세서리 가게를 운영하는 김모(37)씨는 푸념부터 늘어놓는다. 국내 경기 전반에 걸쳐 암운이 짙어지면서 일반인들의 소비심리가 꽁꽁 얼어붙고 있다.이라크 전쟁 임박에 따른 국제 유가 급등과 북한 핵문제,증시 침체,물가 상승 우려감 등 악재들이 겹쳐 소비심리가 극도로 위축되고 있는 탓이다.“외환 위기 때에는 그나마 덤핑칠 물건이라도 있어 버틸 수 있었는데….요즘은 덤핑칠 물건조차 나오지 않는다.”고 잡화 가게를 하는 김동화(32)씨가 울상을 짓는다. ●“외환 위기 뒤 죽은 경기 살아날줄 몰라” 재래시장·할인점·백화점 등은 업종에 따라 차이는 있으나 매출이 심하게는 예년의 10∼20% 선으로 뚝떨어지는 등 시장 경기가 극도로 나빠졌다.더욱이 재래시장의 주요 고객들이던 중국과 러시아 보따리 장사꾼들의 발길마저도 거의 끊긴 상태다. 남대문시장에서 의류가게를 하는 정모(41)씨는 “작년까지만 해도 하루 매출이 300만∼400만원은 됐으나 요즘은 100만원에도 못미친다.”며 “지금까지 발길이 잦던 중국과 러시아의 의류상과 보따리 장사꾼들의 발길도 크게 줄어들고 있는 것도 문제”라고 지적했다. 서울 가락동 농수산물시장에서 야채를 팔고 있는 윤모(54·여)씨도 “재래시장에서는 외환 위기 이후 죽은 경기가 되살아날 줄 모르고 있다.”면서 “이렇게까지 손님의 발길이 뜸한 적도 드물었다.”며 한숨을 내쉬었다. 이 때문에 재래시장과 대형 쇼핑몰 등에서는 임대료조차 제대로 벌지 못하는 가게를 중심으로 급매물이 나오는가 하면,상가 권리금도 큰 폭으로 하락하고 있다.남대문 시장과 밀리오레 명동점에는 유동 인구가 상대적으로 적은 매장 20여곳이 이미 비어 있는 상태이며 임대료도 2년 전 개장 당시 수준으로 떨어졌다. 4일 오후 4시 신세계 백화점 신사복코너.쇼핑 피크타임인데도 손님들이 판매원들보다 훨씬 적었다.남자들은 계절이 바뀌어도 당장 호주머니에 돈이 없으면 새 옷을 잘 사지 않기 때문에 백화점 매장 가운데 경기에 대단히 민감한 곳이다.코너의 판매원 전필재(37)씨는 “하루에 한벌도 팔지 못하는 날도 더러 있다.”며 “29만∼35만원대의 중저가 제품만 그런대로 팔리고 있는 실정”이라고 말한다. ●수입차 한파·경차 잘 팔려 이에 따라 백화점과 할인점의 매출도 크게 떨어졌다.지난 2월 롯데백화점의 매출은 지난해 같은 달에 비해 7.6% 감소했고,현대 백화점과 신세계 백화점도 각각 9%와 10.1% 줄었다.특히 지난 1월 평균 20%대의 매출 신장률을 기록했던 할인점들도 2월에는 이마트가 8% 감소한 것을 비롯,홈플러스(-13.5%),롯데마트(-11.2%) 등도 부진을 면치 못했다. 해외 유명브랜드 제품 소비도 위축되고 있다.부유층 마케팅을 통해 비교적 경기를 타지 않는 것으로 알려진 명품 브랜드조차 경기 침체 바람을 이겨내지 못하고 매출이 감소하고 있다.신세계 백화점의 한 관계자는 “명품 매출이 지난해 같은 기간보다 10% 정도 줄어든 것으로 보인다.”며 “경기 침체와 함께 신용불량자가 300만명에 육박하면서 해외 유명브랜드를 선호하는 부유층들마저 소비를 줄이고 있다.”고 설명했다. 특히 불황을 타지 않는 것으로 알려진 수입자동차 시장에도 한파가 몰아치고 있다.자동차 업계에 따르면 BMW·렉서스·포드 등 외제차 12개사의 지난 1월 판매대수는 그 전달보다 10% 정도가 줄어든 1170여대이다.같은 기간 국산차 내수 감소폭(5%)의 2배나 된다. 반면 소형차와 경차의 판매대수는 오히려 늘어났다.클릭과 칼로스,리오 등 소형차는 지난 한달간 5800여대가 팔려 1월보다 20%가 늘었다.마티즈와 비스토 등 경차의 지난달 판매량도 3700여대로 3.4%가 늘어 수년만에 처음으로 증가세로 돌아섰다. 김규환 최여경기자 khkim@

부동산 경기가 침체로 접어들었다. 지난해 급등했던 아파트값은 하반기부터 거품이 빠지기 시작하면서 하향 안정세로 돌아섰다.급매물이 쌓이고 있지만 거래는 뜸하다.장기 침체의 늪으로 빠지는 서막을 보는 듯하다.토지 시장도 조용하다.땅값이 크게 오른 전국 80여 곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서 거래가 끊겼다.행정수도 이전 후보지를 중심으로 반짝 상승했던 땅값도 안정을 되찾고 있다.새 정부에서도 부동산 시장 안정을 위한 강도 높은 투기억제대책이 지속될 것으로 예상된다. 이런 추세라면 부동산 시장 전반에 걸쳐 침체가 예상된다.부동산 투자 환경이 지난해와 크게 달라졌음을 읽을 수 있다.따라서 ‘묻지마 투자’로 단기시세차익을 꾀하는 무리수를 두기 보다는 체계적인 투자분석,개발 가능성이 있는 상품을 골라 돈을 묻어두는 지혜가 필요하다. ●주택 주택으로 큰 돈을 벌겠다는 생각은 접어야 할 것 같다.전반적으로 부동산 시장이 안정되고,투기억제 정책이 더 강력해질 것으로 보여 지난해와 같은 높은 투자 수익률을 기대할 수 없을것으로 보인다. 하지만 불황기에도 잘 살피면 투자 유망 상품이 있다.재개발·재건축 주택과 입주 임박한 아파트 분양권 등이 대표적이라고 할 수 있다. 서울 강북 뉴타운개발 주변과 한강변 낡은 주택에 투자하는 것도 한 방법.은평·성동·강북 뉴타운 개발지역의 집값은 개발 발표 이전보다 50% 이상 뛰었다.2배 가까이 오른 곳도 있다.토지거래허가구역으로 묶였지만 강북의 새로운 주거지역으로 탈바꿈한다는 기대감이 커 투자자들의 발길이 여전하다. 한강변 재개발 지역도 투자 발길이 끊이지 않는다.상대적으로 투자 메리트가 사라진 재건축 대신 재개발을 노리는 투자자가 증가했다.집주인들이 매물을 거둬들이는 모습도 보인다.중개업소마다 투자 문의가 쇄도하고 있으며,값도 덩달아 뛰었다. 정종철(鄭宗喆)반도컨설팅 사장은 “강남 재건축 아파트와 기존 아파트 투자의 메리트가 떨어지면서 상대적으로 규제가 덜한 강북 재개발 투자에 돈이 몰리고 있다.”면서 뉴타운 시범개발지역과 한강변 재개발에 투자할 것을 권했다. 그러나 재개발 주택 투자는 신중해야 한다.무조건 덤벼들었다가는 낭패를 보기 쉽다.입주권을 노리고 다가구 주택을 다세대 주택으로 변경하는 편법이 많다.이렇게되면 조합원이 늘어나 원하는 평형의 아파트를 배정받기 어렵고 사업기간이 지연돼 당초 기대했던 투자수익을 거두기 어렵다. 재개발에 투자할 때는 ▲사업추진이 빠른 곳▲면적은 넓고 조합원은 적은 지구▲세입자가 적은 곳▲조합내분이 없는 단지▲역세권,한강변을 골라야 한다. 재건축 아파트의 투자 포인트는 ▲사업 시기가 빠른 곳▲조합간 내분이 없는 아파트▲대지 지분이 많은 곳이다.강남 대규모 재건축 아파트는 붙어있는 단지라도 사업시기가 서로 다르므로 투자에 앞서 세심한 주의가 요구된다. ●새 아파트도 돈 되는 곳이 있다 전반적으로 새 아파트는 청약열기가 식고 분양가가 크게 올라 투자 수익률이 떨어졌다. 하지만 서울 강남권에 들어서는 지명도 높은 업체의 아파트는 여전히 인기를 끌고 있다.입주 때 프리미엄을 기대할 수 있기 때문이다. 부동산랜드 김태호(金台昊)사장은 “청약통장 가입자라면주변 시세와 비교한 뒤 강남지역에서 공급되는 아파트를 골라 청약하는 것이 유리하다.”고 조언했다. 수도권에 공급되는 아파트도 투자 메리트가 충분하다.이르면 다음달 용인 동백지구 아파트 청약일정이 잡힐 것 같다.수도권 5개 신도시 개발 이후 처음 나오는 대형 신도시 아파트 분양이라는 점에서 실수요자를 중심으로 청약열기가 다시 살아날 것으로 예상된다.화성 신도시 아파트도 눈길을 끌 것으로 보인다. 그러나 단기 시세차익보다는 실수요자 중심의 청약을 권한다.투기과열지구로 지정돼 1년간 분양권 전매가 제한되기 때문이다. ●입주 임박한 분양권도 유망 투자 상품 서울에서는 땅이 모자라 대규모 아파트 공급을 기대하기 힘들다.상암지구,장지지구,마곡·발산지구 등 대규모 택지지구 개발전까지는 재개발·재건축 일반 분양 아파트가 전부라고 할 수 있다.택지지구 아파트에 입주하려면 적어도 4∼5년은 걸린다. 당장 새 아파트를 원한다면 이미 공급된 아파트의 분양권을 사는 길밖에 없다. 분양권을 살 때는 입주 임박한 아파트를 골라야 한다.강남·도심지역 아파트는 매매·전세 수요가 많아 장기적으로 투자 메리트가 충분하다. ●개발 예정지 주변 땅 투자 노릴만 지난해 전국 땅값은 11년 만에 가장 많이 올랐다.개발제한구역에서 풀리는 땅과 택지개발 주변의 땅값 오름폭이 컸다.뉴타운개발 지역과 택지지구 주변 등은 20% 이상 오른 곳도 있다.대통령선거를 전후해서는 행정수도 이전 후보지로 거론되는 대전·충청권 땅값이 급등했다. 정부가 강력한 투기억제정책을 내놓으면서 일단 투기붐은 잡혔지만 상승 기운은 아직 충분하다.고속철도 역세권,상반기 중 지정될 것으로 예상되는 수도권 신도시 후보지 주변 땅에 투자해볼 만하다. 류찬희기자 chani@

본격적인 봄 이사철로 접어들었다.전·월세를 찾는 세입자나 내집 마련의 실수요자라면 입주예정 아파트를 노려볼 만하다. 수요층이 두터운 20∼30평형대의 중소형 물량이 많은 데다 상대적으로 매물이 풍부하기 때문이다.주변에 기반시설과 생활편의시설도 잘 갖춰져 있는 장점도 있다. 23일 부동산 정보업체 내집마련정보사에 따르면 3∼4월 입주예정 아파트는 서울·수도권에서 2만여가구가 넘는다.또 이달 입주하거나 입주예정인 아파트도 6114가구에 이른다. ●이달 입주예정 아파트 서울에서 11개 단지 3656가구,수도권은 6개 단지 2488가구가 입주한다. 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 2차,동작구 사당동 삼성래미안,성북구 길음동 삼성래미안이 눈길을 끈다. 도곡동 타워팰리스 2차는 초고층 주상복합 아파트로 55층 2개동 809가구로 이뤄졌다.지하철 3호선 도곡역이 3분거리.양재종합시장,롯데백화점 등이 가깝다.단지 뒤로 양재천 시민공원이 있어 산책로로 이용할 수 있다.대도초,대치중,대청중,단대부고,숙명여고 등 교육시설도 가깝다.전세매물은 드물게 나오고 있다.29평형 가격이 2억 7000만원,38평형은 3억 1000만원선이다. 사당동 삼성래미안은 896가구로 꾸며졌다.태평백화점과 남성·사당시장을 이용할 수 있다.지하철 7호선 남성역과 4호선 이수역이 가깝다.25평형 전셋값은 1억 6000만원으로 매물은 드문 편이다. 수도권은 1만 6000여가구의 주상복합단지가 들어설 성남 분당 백궁·정자지구에서 삼성 로얄팰리스가 입주를 시작한다.50평 이상의 대형평형으로 이뤄졌다.롯데백화점,이마트,까르푸,킴스클럽 등을 이용할 수 있다.전세 매물은 풍부한 편으로 34평형이 1억 3000만∼1억 4000만원에 거래가 이뤄지고 있다. ●3∼4월 입주예정 아파트 서울에서는 입지여건이 좋은 대우아이빌과 구로구 고척동 벽산타운,한강을 볼 수 있는 마포구 용강동 삼성래미안 등에 관심을 가져볼 만하다. 서초동 대우아이빌은 주상복합 아파트로 253가구 중 38가구는 오피스텔로 이뤄졌다.지하철3호선 교대역까지 걸어서 3분거리.인근에 서일초등교,서운중,서초중,서초고,상문고 등 8학군이 밀집해 있다.매물은 평형별로2∼3개 정도 나오는 수준이지만 월세는 풍부한 편.14평형 매매가는 1억 7000만∼1억 8000만원,전셋값은 1억원선이다. 고척동 벽산타운은 다음달 21일부터 입주를 시작된다.886가구의 대단지로 33평형 단일평형으로 이뤄졌다.애경,신세계,롯데백화점,경방필백화점 등이 가깝다.고흥초등교(신설 예정),고산초등교,오류여중,경인고를 걸어다닐 만하다.매물은 드물지 않게 나오고 있다.33평형이 2억 5000만∼2억 8000만원,전세는 1억 5000만원에 구할 수 있다. 용강동 삼성래미안도 다음달 21일부터 집주인을 맞이한다.24∼50평형 430가구로 꾸며졌다.한강 조망도 가능하다.지하철 6호선 대흥역이 걸어서 10분 걸린다.24평형이 2억 6000만원∼3억 1000만원,31평형은 3억 6000만∼4억 1000만원.실입주자가 많아 매물은 드물다. 올해 입주물량이 쏟아지는 수도권에서는 안양 비산동 주공그린빌이 주목할 만하다.임대 694가구를 포함해 2000가구가 넘는 대단지다.지하철 안양역이 걸어서 15분거리.관악산에 둘러싸여 주거환경이 쾌적하다.롯데백화점,이마트,남주시장 등 쇼핑센터와 재래시장이 골고루 갖춰져 있다.전세매물은 풍부하다.33평형이 1억 3000만∼1억 5000만원,23평형은 9000만원선.매매가는 23평형 1억 6000만∼1억 7500만원,33평형은 2억 4000만∼2억 6000만원이다. 용인시 성복동 LG빌리지6차는 51,63평형 등 대형평형으로 이뤄졌다.분당선 오리역까지 차로 15분 거리.수지초등교,토월초등교,문정중,수지고 등이 가깝다.매물은 풍부한 편.51평형 매매가는 3억 4000만원.전셋값은 1억 2000만원선이다. 안산시 고잔동 대우4차는 608가구로 고잔역이 걸어서 5분 걸린다.급매물도 많아 거래는 활발하다.24평형 매매가는 1억 3000만원대,전세는 9000만원에 구할 수 있다.LG백화점,까르푸,이마트,삼성홈플러스 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 김경두기자 golders@

분양권 시장이 침체에 빠지면서 프리미엄이 붙지 않는 ‘노 프리미엄’이나 분양가 밑으로 거래되는 ‘마이너스 프리미엄’이 속출하고 있다. 이같은 분양권은 주상복합아파트나 오피스텔,입지여건이 처지는 아파트를 중심으로 나오고 있다. ●분양권 시장은? 지난 12일 기준 아파트 분양권 가격은 2주전에 비해 0.1% 안팎의 상승률을 보이는데 그쳤다. 이 가운데 서울은 변동없이 보합세이고 수도권은 0.09% 올랐다.이는 지난해 같은 기간 서울은 0.92%,수도권은 1.41% 오른 것에 비하면 상승률이 미미한 것이다. 서울에서는 강동,서대문,송파,양천,중구 등 여러 지역이 2주간 변동 없이 보합세를 보였고,종로(-0.55%),영등포(-0.53%),동대문(-0.52%),성동(-0.23%),구로(-0.09%),성북(-0.06%),강남(-0.04%),용산(-0.03%),도봉(-0.01%) 등은 2주간 하락했다. ●마이너스 프리미엄도 속출 이처럼 분양권 시장이 침체되면서 분양가에 파는 ‘노 프리미엄’ 분양권은 물론 손해를 보고 파는 분양권도 나오고 있다. 이러한 급매성 분양권은 주로 오피스텔과 주상복합아파트,입지여건이 좋지 않은데도 높은 가격에 분양된 아파트에서 주로 나오고 있다.실제로 마포의 M주상복합아파트와 O주상복합아파트 등은 기준분양가보다 300만∼500만원 낮게 거래되고 있다. 또 용인시에서는 일반분양아파트도 마이너스 프리미엄 분양권이 나오고 있으나 거래는 이뤄지지 않고 있다.용인시 구성읍 H아파트,경기도 광주시 S아파트 등은 분양가보다 300만∼1500만원 가량 낮게 거래되고 있다. ●주의할 점 마이너스나 노 프리미엄 분양권이 나오는 것은 청약시 거품가격이 형성됐기 때문이다. 물론 최근 주택경기가 침체된 것도 분양권 가격 폭락을 초래한 원인이다.주변의 분위기에 편승해 청약했다가 매도시기를 놓친 경우도 많다.또 경기가 침체되면서 급매물이 나오는 경우도 있다. 따라서 요즘같은 침체기에는 아파트나 주상복합아파트,오피스텔에 청약할 때 보다 신중한 자세가 필요하다고 부동산전문가들은 지적한다.특히 떴다방이 설치는 곳에는 청약을 신중히 할 필요가 있다.굳이 청약을 하려 한다면 가격조건이 좋거나 역세권 아파트등 입지여건이 눈에 띄게 두드러진 아파트만 청약하는 게 좋다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@

서울·수도권 아파트 재건축사업이 한층 탄력을 받게 됐다. 서울시는 지난 7일 ‘재건축시기조정위원회’를 열어 잠실 주공2단지와 청담·도곡지구 5개단지 등 모두 7434가구의 재건축사업을 승인했다. 또 개포 주공1단지는 최근 정밀안전진단 용역 결과,재건축 가능 판정을 받았다.경기 과천 주공11단지도 예비안전진단을 통과했다.이에 따라 그동안 지지부진했던 반포지구와 안전진단을 신청한 재건축단지들의 사업 추진이 빨라질 전망이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “서울시의 이번 발표는 잇단 안전진단 불허 판정으로 침체된 재건축시장에 활력을 불어넣을 것”이라면서 “그러나 가격은 이미 시세에 반영돼 큰 폭으로 오르기는 힘들 것”이라고 밝혔다. ●저밀도지구 마무리 이번 사업승인에서 빠진 잠실 시영과 청담·도곡지구의 개나리2차,도곡2차가 2·4분기에 사업승인이 예고되면서 반포지구를 제외한 서울지역 저밀도지구의 재건축사업이 마무리됐다.반포지구는 현재 3주거구역과 주공2단지,3단지의 사업 일정이 가장 빠르다.안전진단 심사가 진행중이며 이르면 올 안에 사업승인을 받는 단지도 나올 전망이다. 미리주닷컴 김종수 부장은 “반포지구도 사업 추진이 가속화될 것으로 보이지만 대형 평형이 많은 반포 1주거구역과 2주거구역은 아직 갈 길이 멀다.”고 말했다. ●서울·수도권 재건축단지 어떻게 되나 안전진단을 신청한 서울·수도권의 재건축단지들의 추진 일정이 빨라질 전망이다. 9일 미리주닷컴에 따르면 서울·수도권의 300가구 이상 아파트단지 가운데 재건축 안전진단을 신청한 단지는 36곳.이 중 강남구 개포주공 1단지와 경기 과천 주공11단지가 안전진단을 통과할 가능성이 크다.개포주공 1단지는 정밀안전진단 용역 결과 재건축이 가능한 ‘D등급’ 판정을 받았다.또 과천 주공 11단지는 예비안전진단을 통과해 정밀안전진단을 앞두고 있다. ●가격은 이미 시세 반영 잠실 주공2단지 13평형은 3억 5000만원선으로 지난달보다 호가가 2000만원 가량 올랐다. LG공인 관계자는 “재건축사업 승인에 따른 기대감에 힘입어 급매물들이 빠지면서 가격이 반등했지만 거래는 드물다.”고밝혔다. 강남구 역삼동 개나리 1차도 한달전보다 하락세가 주춤해졌다.26평형의 경우 지난달에는 2000만원이 떨어진 6억 7000만원에 거래됐지만 보합세로 돌아섰다. 개포주공 1단지도 재건축 안전진단 통과가 유력시되면서 11평형이 한달전보다 2000만원 올라 2억 8000만∼2억 9000만원에 시세가 형성됐다.제일공인 관계자는 “정밀 안전진단 용역 결과로 1단지만 반짝 매수세가 있을 뿐 전반적으로 거래가 활발하지 못하다.”고 밝혔다. 재건축 예비안전진단을 통과한 경기도 과천 주공11단지도 보합세를 보이고 있다.삼천리부동산 관계자는 “정밀 안전진단을 앞두고 급매물들이 빠르게 소진되면서 가격이 보합세로 돌아섰다.”며 “15평형의 시세가 3억∼3억 3000만원에 형성되고 있다.”고 말했다. 김경두기자 golders@

매물 석달새 30%늘고 매수 사라져 내림세 계속땐 자산디플레 현실화 새해 들어 부동산시장이 급속도로 냉각되고 있다.아파트 가격하락,청약열기 저조,분양권 시장 위축 등 부동산 시장이 ‘트리플 약세’로 빠져들었다.정부의 부동산 시장 안정 의지가 확고하고 가격이 단시일에 폭락하고 있어 자칫 자산디플레(자산가치 하락)로 이어지는 것이 아니냐는 우려까지 낳고 있다. ●가격 폭락,예견된 결과 부동산 전문가들은 최근의 부동산 시장 냉각을 예견된 결과라고 말한다.정부의 잇단 부동산 시장 안정대책으로 가수요가 사라진 반면 공급은 늘어났기 때문이다.새 정부의 행정수도 이전 공약과 강력한 투기단속 의지도 집값 하락에 가세했다. LG경제연구원 김성식(金聖植) 연구위원은 “그동안 시장을 뒷받침해주던 현금 유동성이 가계대출 억제와 투자상품 부족으로 빠져나간 것이 시장위축의 결정타”라며 “이 상태가 지속되면 자산디플레도 우려된다.”고 말했다. ●기존 아파트값 하락 중 지난해 ‘묻지마 투자’ 열기를 불러일으켰던 재건축아파트들이 규제강화와 수익성 악화로 매물이 쌓이고 가격도 내림세로 돌아섰다. 강남구 압구정동 미성1차 58평형 값은 지난해 12월초 9억 5000만원에서 한달새 8억 7500만원으로 떨어졌다.사려고 찾아오는 사람이 없어 값은 더 떨어질 것으로 보인다. 서초구 반포동 주공3단지 25평은 7억 8500만원에서 2000만원 가량 떨어졌다.송파구 신천동 시영 13평형도 2000만원 떨어진 3억 1500만원에 시세가 형성됐다. 분양권 가격 하락세도 주상복합아파트는 물론 일반 아파트로 확산되고 있다.마포구 상수동 두산위브 31평형은 분양권 프리미엄이 당초 2000만원에서 최근에는 분양가인 2억 8900만원 수준으로 떨어졌다. 강남구 대치동 풍림아이원 36평형도 4억 3000만원에서 1500만원 가량 떨어졌다.서초구 잠원동 롯데캐슬 2차 55평형은 9억 7000만원에서 9억 5000만원으로 2000만원 내렸다.가격 하락과 함께 팔자 매물도 쏟아지고 있다.서울의 아파트 매매·전세 매물은 지난해 9월 14만 3000건에서 최근 18만 6000건으로 30% 이상 늘었다.개포지구 한 중개업소 관계자는 “요즘매물의 대부분이 빨리 팔아달라는 급매물 뿐”이라고 말했다. 김선덕(金善德)건설산업전략연구소 소장은 “아파트 공급물량 증가와 투자 열기가 가라앉으면서 이사철임에도 불구하고 집값,전셋값이 하락하고 있다.”며 “불안 심리가 지속되면 집값이 더 떨어질 가능성도 크다.”고 말했다. ●신규 아파트 분양시장 썰렁 지난해 청약경쟁률이 수백대 1까지 치솟았던 서울 동시분양 아파트 청약 열기가 가라앉았다.지난 6일 실시된 서울지역 12차 동시분양 청약경쟁률은 20.6대 1을 기록,2001년 12월 이후 두번째로 낮았다.특히 무주택자 1순위 청약경쟁률은 4.0대 1로 무주택자 우선 공급제가 도입된 지난해 5월 이후 최저치이다.눈길을 끌만한 아파트가 없었을 뿐만 아니라 청약열기가 예전만 못했기 때문으로 풀이된다. 이에 앞서 실시된 인천 동시분양 1순위 평균 청약경쟁률은 3.1대 1을 기록했다.서구 검단과 마전,계양구 작전동에서 나온 아파트들은 신청자가 적어 모두 미달됐다. ●부동산 재테크 시대 끝나나 부동산 재테크도 비상이 걸렸다.저금리를 활용,담보를 끼고 아파트를 사들인 투자자는 시세차익은 고사하고 금리상승과 시세하락으로 가만히 앉아서 손해를 보고 있다. 아파트 임대사업을 벌였던 사람들은 요즘 후회가 크다.이자율이 월 0.7% 안팎으로 떨어져 아파트 매입시 금융권으로 대출받은 원리금을 갚기에도 벅차기 때문이다.지난해 말에는 아예 임대사업자 등록증을 반납한 경우가 늘면서 2000여 가구가 일반 매물로 나왔다.주상복합 아파트나 오피스텔을 분양받은 사람들도 장기침체가 지속되면 어려움을 겪을 것으로 보인다.최근의 임대이자율이나 임대수요를 따져볼 때 대출 원리금 상환도 어려운 상태다. 부동산114 김희선 상무는 “부동산 시장이 장기침체에 돌입하면 합법이든 불법이든 부동산을 활용한 재테크는 쉽지 않을 것”이라며 “자산디플레 가능성도 크다.”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

■거품 빠지고 안정세 유지, 아파트 분양시장 ‘찬바람' 부동산 시장이 안정세로 접어들었다.치솟기만 하던 아파트값이 내림세로 돌아섰고,투자자들의 발걸음도 크게 둔화됐다.이달 들어 아파트값 변동률은 마이너스를 기록하고 있다.내년에도 집값 오름세는 멈추고 거래도 크게 줄어들 것으로 예상된다.정부의 강력한 부동산투기억제 정책의 약발이 서서히 먹히고 있는 것으로 해석할 수 있다. ◆집값 안정세 이어질 듯 국민은행에 따르면 3주전부터 전국 주간 아파트 가격 변동률에 변화가 나타났다.상승 곡선이 꺾이고,미미하지만 가격이 빠지는 현상을 보이기 시작했다. 특히 아파트값 상승의 견인차 역할을 했던 강남 재건축아파트는 눈에 띌 정도로 가격이 떨어졌다.가구당 3000만∼4000만원 하락했다.투자 수요가 감소하면서 거래도 끊겼다.서울 아파트뿐 아니라 강세를 보이던 신도시 아파트값도 이달부터 보합세로 돌아섰다. 불티나게 팔렸던 서울 강남의 덩치 큰 고가(高價)아파트도 가격이 떨어지고 거래가 멈췄다.일부 지역에서는 외환위기 이후 처음으로 급매물이 나오기 시작했다. 부동산전문가들은 내년에도 아파트 가격은 안정세를 유지할 것으로 전망했다.장희순(張喜淳) 강원대 부동산학과 교수는 “아파트값 거품이 빠지는 징후가 나타나고 있다.”면서 “내년 주택시장은 안정세를 유지할 것 같다.”고 내다봤다. 건설산업연구원이 내년도 건설경기 전망 보고서를 통해 내놓은 아파트 가격 상승 예상치는 0.5% 수준에 그쳤다.일부 지역에서는 하락세가 이어질 것으로 점쳤다.‘9.4부동산시장안정대책’이후 집값이 잡히고,서울 강남 은마 아파트 등 재건축 단지에서 잇따라 안전진단이 반려되면서 재건축 아파트 가격 상승세가 멈춘 것이 계기가 된 것으로 분석됐다. 특히 내년 아파트 입주 물량은 올해보다 30% 이상 늘어날 것으로 보인다.6만 8000여가구가 입주할 경우 수급이 조절되고,투기 억제정책으로 인한 투자심리가 꺾이면서 시장은 전반적으로 안정세를 띨 수 밖에 없다는 전망을 내놓고 있다. 다만 재건축 사업추진이 빠른 아파트는 가격이 강세를 띠고 거래도 꾸준할 것으로 예상된다.강북 뉴타운개발 예정지 주변 집값 역시 상대적으로 강세를 보일 것으로 점쳐진다. ◆분양시장 찬바람 불기 시작 분양시장에서도 이상징후가 감지되고 있다.이달 초 실시된 서울 동시분양아파트 청약은 올들어 가장 낮은 경쟁률을 기록했다.투기과열지구로 지정되고 아파트 분양권 전매가 제한되면서 투자 수요가 크게 감소했기 때문이다. 투기과열지구에서 빠진 지방 아파트의 경우 상대적으로 반사이익을 보았다.그러나 청약열기는 처음만 못하다.경쟁률이 떨어지고 거래도 거의 중단됐다.분양권 프리미엄 형성도 미미하다.아파트 분양 시장도 서서히 가라앉고 있는 분위기다. 인기를 끌었던 서울 지역 주상복합 아파트도 속은 다르다.겉으로는 높은 청약경쟁률을 기록,부동산 시장이 후끈 달아오른 것처럼 보였지만 계약률은 매우 저조하다.일부 주상복합아파트의 경우 수십대 1의 경쟁률을 기록했지만 정작 초기 계약률은 50% 정도에 그쳤다.분양권 전매를 통한 시세차익을 노린 투자자들이 몰리면서 일시적인 투자 바람이 불었던 것에 불과하다.이철민(李哲民) 명화개발 사장은 “내년 아파트 분양시장은 구름이 낄 것 같다.”면서 “경기가 식으면 주택공급도 줄어들 것”이라고 전망했다. ◆전세 물량 풍부,전셋값 안정 매매가격 안정으로 전셋값도 안정세로 돌아섰다.전세 품귀현상도 사라졌다.대규모 아파트 단지에서는 빈 집도 많다. 내년에도 전세 시장은 크게 걱정하지 않아도 될 것같다.입주 아파트가 부쩍 늘어나고 매매가격 안정으로 전세보증금 보전 심리가 크게 사라질 것으로 예상되기 때문이다. ◆땅값 꾸준한 상승 예상 올해 전국 땅값 상승률은 9월 말까지 6% 이상 올랐다.지난 91년 이후 최대의 상승 폭이다.특히 개발제한구역 해제와 주택건설붐이 일면서 녹지지역(7.32%)과 주거지역(7.04%)의 오름폭이 컸다. 일부 대규모 택지개발지구 주변 땅값은 20% 가까이 뛰기도 했다.서울 강북뉴타운개발지역은 불과 한달 사이에 30∼40%가 오르기도 했다. 급기야 건설교통부는 서울과 수도권 녹지지역 등의 땅값 오름세 고삐를 잡기 위해 토지거래허가구역으로 묶었다.국세청은 한발 나아가 투기혐의자를 가려내기위한 강도 높은 조사를 벌이고 있다. 그러나 내년 토지시장은 정부의 투기근절 대책과 경기전망 불투명 등으로 올해와 다른 모습을 띨 것으로 보인다.상승률도 3∼4%정도에 그칠 것이라는 게 전문가들의 견해다. 류찬희기자 chani@ ■최재덕 건설고통부 차관보 “양도세 강화로 투기심리 잠재워” “정부의 종합적인 부동산 시장 안정대책이 먹혀들면서 주택시장은 안정세로 돌아섰습니다.아직 일부 투기 요소가 남아있긴 하지만 대세(안정세)를 꺾지는 못할 것입니다.” 최재덕(崔在德) 건설교통부 차관보는 “정부가 내놓은 주택시장 안정대책이 서서히 약효를 발휘하고 있다.”고 평가한 뒤 “내년에는 집값 거품이 빠지고 투기 요소도 상당 부분 사라질 것”이라고 전망했다. 최 차관보는 “올해 아파트 값이 폭등한 것은 금리가 큰 폭으로 떨어져 대체 투자처를 잃은 여유자금이 부동산 시장으로 유입된 것이 가장 큰 원인”이라고 말했다.또 “외환위기(IMF)이후 경기를 살리기 위해 아파트 분양권전매 등 갖가지 청약규제가 풀리면서 가격 상승을 부채질 한 것같다.”고 분석했다. 정부의 잇따른 집값 안정대책과 관련,“IMF때 풀었던 ‘빗장’을 다시 걸어잠그는 조치일 뿐 새로운 규제는 아니다.”고 말했다.다만 빗장을 채우는 과정에서 제도·법률을 고치는 절차 때문에 일부 정책은 시기를 놓친 것 같다.”고 솔직히 털어놨다. 경기부양과 실업구제 등의 명분으로 풀어놨던 법규·제도를 부활시키는데 건교부의 노력만으로는 한계가 따랐고,부처간 합의와 법률 개정에 시간이 걸렸다는 설명이다. 최 차관보는 집값이 안정세로 돌아선 결정적인 계기를 묻는 질문에 양도소득세 부과 강화라고 답했다.시세차익을 노린 가수요를 차단하는데 양도세 강화조치가 결정적인 역할을 했다는 것이다.그는 정부의 주택시장 안정대책회의 때마다 투기심리를 잠재울 수 있는 양도세 강화를 주장했었다. 최 차관보는 “올해 말 주택보급률 100% 달성을 분수령으로 부동산 시장은 걱정하지 않아도 될 것 같다.”면서 “그러나 서울·수도권 주택 부족은 하루 아침에 해결하기 어려운 만큼 주택 공급이 꾸준하게 이뤄져야 한다.”고 밝혔다. 특히 “서민들의 내집마련에 도움을 주는 국민임대주택 공급을 늘려야 한다.”면서 “정부가 장기 목표로 제시한 국민임대주택 100만가구 건설계획은 반드시 이뤄져야 한다.”고 말했다.선진국의 경우 임대주택 재고 비율이 20%를 넘는데,우리나라는 100만가구를 건설해도 재고율이 15% 수준에 불과하다는 것이 그의 설명이다. 류찬희기자

연말까지 서울·수도권에서 아파트 1만 9266가구가 집들이를 한다. 서울은 대부분 소형 단지이고 도봉동 동아아파트,마포구 성산동 월드타운만 500가구가 넘는다.최근 재건축 강화로 희소성이 더욱 높아진 강남권에서는 역삼동 세방하이빌,청담동 대림 e편한세상,서초동 동원아파트,서초동 현대ESA2 등이 새주인을 맞는다. 수도권에서는 1만 1981가구가 입주할 예정이다.부천 상동 주공그린빌,용인구성지구 삼성래미안,남양주 와부읍 두산힐스빌 등 1000가구 이상의 대단지에 관심을 가져볼 만 하다. ◆서울 성산동 월드타운 795가구로 25∼57평형으로 이뤄져 있다.‘2002 한·일월드컵’ 이후 분양권 프리미엄이 많이 올랐다.급매물도 더러 있어 25평형이 2억 3000만원선.지하철 6호선 월드컵 경기장역과 마포구청역을 이용할 수 있다. ◆미아동 한일드림빌 미아타운을 재건축 하는 아파트.월계로와 도봉로를 이용,도심진입이 쉽다.지하철 4호선 미아삼거리역이 걸어서 10분 거리.주변에 신세계와 현대백화점이 있다.26평형이 1억 9000만원,34평형은 2억 3000만원선.전·월세는 풍부한 반면 매매 물량은 드물다. ◆부천 상동 주공그린빌 1062가구의 대단지.지하철 1호선 송내역까지 버스로 5분 거리.인근에 소사구청과 제일병원,세일병원 등이 있다.송내초등교,상도중,부천여고,부천전문대 등이 가깝다.전·월세 물량이 많고 급매물도 있다. ◆남양주 와부읍 두산힐스빌 34∼76평형으로 1253가구의 대단지 아파트.지하철 2호선 강변역까지 승용차로 20분 거리.매물은 풍부하다.34평형이 2억 1000만∼2억 2000만원에 거래되고 있다. 김경두기자 golders@

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 안전 진단 불허와 양도세 중과 파문으로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 부동산중개업소에는 급매물이 나붙고 있으며,앞으로 전망 등을 묻는 전화만 걸려올 뿐 거래는 많지 않다.투기지역 양도세 실거래가격 부과 등의 방침이 나온 뒤 하나 둘씩 등장하기 시작한 급매물은 은마아파트 안전진단 불허 이후 계속 늘어날 전망이다. ◆거품 빠진 급매물 나붙기 시작 급매물이 많은 곳은 강남 재건축 아파트 단지다.‘9·4안정대책’이 나오기 전까지만해도 5억원을 부르던 강남구 개포동 주공4단지 15평형은 최근에 4억원에 거래되기도 했다.그러나 매도호가는 4억 1000만원∼4억 6000만원까지 천차만별이다. 안전진단 통과가 거부된 개포시영아파트 13평형도 최고 3억 9000만원까지 거래됐으나 최근에는 3억 4000만원짜리 급매물도 나왔다. 잠실 주공5단지 34평형은 4억 5000만원의 매물이 최근에 거래됐다.호가가 4억 7000만원에서 4억 8000만원인 것을 감안하면 2000만∼3000만원가량 싼 셈이다. 과천시 주공6단지 27평형은 호가가 5억 6000만원대지만 자금여력이 없는 매도자 매물이 5억 2000만원에 나왔고 3시간만에 팔렸다.그러나 다른 단지는 급매물이 많지 않은 편이다.전체 1696가구인 송파구 문정동 삼성래미안은 전체매물이 아직 10개 정도에 불과하고 급매물은 나와 있지 않다. 삼성부동산 박한숙 실장은 “찾는 사람이 많지 않지만 가격을 조금만 낮춰도 거래가 성사돼 급매물은 없는 편이다.”고 말했다. 은마아파트는 의외로 조용하다.매물이 일부 나와 있지만 31평형대 기준 4억 5000만∼5억원대의 일반매물이다.오히려 급매물이 없느냐는 문의전화만 많은 편이다. 인근 부동산중개업소 관계자는 “안전진단이 불발됐지만 은마아파트 가격은 이곳의 다른 아파트에 비해 가격이 싼 편”이라며 “매물이 나오면 사들이는 사람이 많아 가격이 낮은 급매물은 거의 없다.”고 말했다. 부동산전문가들 간에도 앞으로 급매물이 더 나올지 여부를 놓고 의견이 엇갈린다.이미 나올만한 급매물은 다 나왔다는 견해가 있는가 하면 기다리면 더 낮은 가격대의 급매물이 나올 수도있다는 의견도 있다. ◆싼게 비지떡,급매물도 잘 골라야 급매물 등장은 수요자들이 싼값에 강남 아파트를 장만할 수 있는 기회다.급매물은 평소 가격보다 최소한 10%이상 싸기 때문이다. 그러나 급매물이라고 덥썩 사들이다가는 낭패를 보기 십상.급매물이라고 모두가 우량물건이 아니다.정부의 잇단 부동산안정대책으로 일부 급매물이 나오고 있지만 대부분 재건축 추진이 어려운 아파트다. 이런 급매물은 당장 싼 값에 산다고 해도 가격상승에 따른 차익을 얻기 힘들다. 급매물로 위장한 일반매물도 조심해야 한다.가격을 내린 급매물이라고 하지만 호가만 낮춰내놨을 뿐 주변가격과 비교할 때 결코 싸다고 할 수 없는 매물도 상당수 있다.부동산전문가들은 실수요자라면 장기적인 안목에서 강남권 재건축 대상 아파트 급매물을 구입하는 것이 괜찮다고 말한다.그러나 시세차익을 노린 투자자라면 당분간 시장 흐름을 지켜보는 자세가 필요하다고 조언한다. 김성곤기자 sunggone@