이달 들어 서울 강남구 등 인기지역 주택거래가 지난해 같은기간보다 최고 95%나 줄었다. 전월보다도 최고 90% 줄었다. 대출 제한, 분양가 규제 등부동산 대책 때문으로 풀이된다. 집값이 안정될 것이라는 심리도 주요인으로 꼽힌다. 25일 각 지자체에 따르면 아파트 매매 건수는 아파트값이 급등했던 지난해 10월부터 점점 줄었다.‘1·11 부동산대책’이 나온 올해 1월에는 더 줄었다. 올들어 이달 24일 현재 서울 서초구에서 주택거래 신고는 75건이었다. 지난해 10월(790건)의 10%에도 미치지 못한다. 지난해 1월(406건)과 비교하면 82%, 지난해 12월과 비교하면 81% 줄었다. 강남구의 신고건수도 지난해 10월 718건,11월 510건,12월 430건으로 계속 줄었다.24일 현재 신고건수는 70건으로 잠정 집계됐다. 분당신도시는 이달 접수가 77건으로 전년 동월(565건)보다는 86% 줄었다. 지난해 전국에서 집값이 가장 많이 오른 과천은 이달 24일까지 거래 신고건수는 3건에 불과하다. 주택거래 건수가 전년 같은기간보다 크게 줄어든 데다 지난해 11월 이후 눈에 띄게 감소세로 돌아선 것은 주택담보 대출을 제한한 지난해 ‘11·15 대책’과 분양가 상한제 등 분양가를 규제한 ‘1·11 대책’의 영향으로 보고 있다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “일부에선 급매물이 나와 가격이 수천만원가량 떨어지기도 했지만 집값이 안정되려면 매물이 많이 나와야 한다.“면서 “대책 이후에는 매수자도 없지만 매물도 없이 거래 건수가 줄어든 것인 만큼 이를 집값 하락의 신호탄으로 받아들이긴 어렵다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“당분간 조정을 더 받을 것 같습니다. 조금 더 기다려 보시죠….” 부동산 시장이 ‘겨울잠’ 조짐을 보이고 있다.‘1·11 대책’ 영향으로 조정 기간이 길어지면서 서울 강남을 중심으로 급매물이 나오고 있다. 향후 하락장이 본격화되는 게 아니냐는 시각도 적지 않다. 하지만 ‘더 기다리자’는 심리 등으로 거래는 거의 안 된다. 전문가들은 이같은 집값 보합세가 장기화될 경우 하향 조정은 불가피하다는 견해를 내놓고 있다.‘겨울 비수기’도 조정 분위기에 한몫하고 있다. 일부 재료가 있는 지역에서는 집값 상승 불씨가 남아있다는 진단도 나온다. ●집값 하락 어디까지? 서울 강남과 경기 과천의 재건축 단지, 목동 신시가지와 경기 분당 등 지난해 집값이 대폭 오른 지역 위주로 매매와 전세 급매물이 나오는 등 가격이 조정받고 있다. 큰 타격을 받고 있는 곳은 강남 일대 재건축 아파트. 오는 9월 분양가 상한제가 시행되면 조합원의 건축비 부담이 늘어나기 때문이다. 강남구 개포동 주공1단지는 13∼18평형이 일제히 2000만원씩 내렸다.13평형은 현재 7억 6000만원으로 지난해 10월 1억원 이상 올랐을때와 비슷한 수준이다. 강동구 고덕동 고덕시영은 평형별로 3000만∼4000만원 빠졌다. 분당 서현동 H부동산 관계자는 “급매로 나온 물건은 있는데 문의는 뚝 끊겼다.”면서 “좀더 기다려 보면 더 싼 매물이 나올 것 같다.”고 분위기를 전했다. 지난 연말 7억 3000만원도 넘던 서현동 삼성한신 32평형은 7억원에 급매로 나와 있다. 전세도 마찬가지다. 목동 신시가지 6단지 27평형은 지난해 연말 2억 4000만원에 거래됐지만 지금은 1억 9000만원으로 내렸다.7단지 35평형은 같은 기간 3억 5000만원에서 2억 9000만원,27평형은 2억원에서 1억 7000만원으로 빠졌지만 거래는 안 되고 있다. 대치동 은마아파트도 1000만∼2000만원 가량 빠진 2억 4000만∼2억 5000만원에 호가되지만 조정의 여지가 있다는 게 부동산 관계자들의 얘기다. ●“안 빠진 곳도 많은데…정말 내릴까?” 서울 강북, 경기 일산 등 실수요층이 비교적 많이 사는 아파트 값은 보합이다. 급매물이 별로 없기 때문이다. 서울 강남의 경우 시세 변화가 없는 곳이 많다. 전세도 마찬가지다. 일산 탄현동 탄현마을 16단지나 강서구 등촌동 현대아이파크 등 지역은 매매나 전세 모두 1·11 대책이 나오기 이전인 연말과 같은 시세다. 등촌동 일대는 첨단도시(수상도시)로 건설될 마곡지구 개발 일정이 최종적으로 결정돼 집값 상승 재료가 남아 있다. 강남의 경우 삼성동 래미안 31평형 전세는 지난해보다 오히려 1000만∼2000만원가량 오른 3억 7000만원에 나와 있다. 대치동 은마아파트도 34평형이 연말이나 최근 모두 13억 5000만원에 호가돼 아직은 변화를 찾기 어렵다. 그러나 대부분의 경우 문의가 없고 매도자와 매수자의 호가 차이가 점점 벌어지고 있어 하향 조정은 시간 문제 아니냐는 시각이 많다. 분당 C부동산 관계자는 “이 지역에서는 올해부터 시행되는 1가구 2주택자 양도세 중과 정책을 염두에 둔 거래가 지난해 연말 다소 있었을 뿐 그 뒤로는 거래가 없다. ”면서 “거래는 없지만 급매물이 일부 있어 매도자 호가가 최소 5000만원은 빠진 상태다.”고 말했다. 서울 동대문구 장안4동의 I부동산 관계자도 “전에는 문의 전화가 하루 20∼30통씩이 걸려왔으나 요즘은 2∼3통에 불과하다.”면서 “간혹 들어오는 매매 물건도 매도자와 매수자의 호가차가 최고 7000만원에 달해 거래가 어렵다.”라고 말했다. 이런 분위기라면 집 값이 빠지는 것은 대세라는 것이다. ●장기화될 경우 하락세…그러나 반등 여지 여전 전문가들은 최소 3월 봄 성수기까지 하향 조정은 불가피하다는 반응이다. 더욱이 오는 6월1일 기준으로 시세의 80%를 기준으로 종부세가 부과될 예정이어서 이같은 전망이 설득력을 얻고 있다. 그러나 조정폭은 그리 크지 않을 것이란 견해가 많다. 신한은행 고준석 팀장은 “목동이나 강남 대치동 등 선호 지역 집값이 많이 빠진 것을 두고 광역학군제, 내신성적 비중 반영률 인상 등 입시 환경 변화로 명문 학군 선호도가 퇴색한 때문이란 주장이 나오지만 이는 너무 많이 오른 데 따른 반작용일 뿐”이라면서 “계단식 상승을 반복해온 이들 지역 집값은 2005년 말과 비교할 때 대책(3·30,11·15,1·11)이 수차례 나온 데 반해 여전히 비싸다.”고 말했다. 강북 지역도 마찬가지란 견해다. 이에 따라 봄 성수기 이후에도 집값이 계속 떨어지기는 어렵다는 견해다. 오는 9월부터 청약제도가 개편되면 가점제에서 불리한 사람들이 일반시장으로 몰릴 수 있고 올해 주택 공급이 예년에 비해 적다는 점을 이유로 든다. 대선에 따른 불확실성은 여전한 불씨다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “이번 대책은 대출 억제와 재건축 규제로 지난해 8·31 대책 정도의 효력이 있을 것으로 보인다.”면서 “봄 성수기까지는 지금과 같은 하락 장세가 지속될 수 있지만 시장에서는 분양가 규제로 공급이 위축될 것이란 얘기가 많아 집값이 하반기에도 지금처럼 계속 내릴 것으로 기대하기는 무리다.”라고 말했다. 산업부 종합 jhj@seoul.co.kr

전문가들은 수도권 일부지역 집값이 지나칠 정도로 올랐다는 점은 인정하면서도 곧 붕괴할 ‘거품’으로 단정하기는 어렵다는 말을 한다. 서울·수도권은 물론 행정·혁신·기업도시 등과 같은 굵직한 사업들이 추진되는 지역에서는 어김없이 가격이 큰 폭으로 올랐다.정부도 이같은 거품 원인을 찾아 대응책을 강구 중이다. 따라서 앞으로 정책은 거품이 서서히 꺼지도록 유도해야 한다는 지적이 나온다.●“공급 늘리고 분양가 낮춰야” 집값 거품론은 지난 2002년부터 나왔지만 그 이후에도 실수요자들이 추격 매수에 동참하면서 거품이 실제 집값으로 자리매김하는 등 집값이 꾸준히 올라왔다.너무 오른 집값을 떨어뜨리기 위해서는 분양가를 낮춰 시세 상승을 막고 공급도 늘려 수요를 해소해줘야 한다. 참여정부는 그동안 주로 수요 억제에만 집중해왔다. 경원대 도시계획과 박환용 교수는 “집값 상승은 공급 부족에 대한 수요 때문인데 정부는 ‘1·11 부동산대책’에서 대출 규제, 원가 공개 등 수요 억제책만 내놓고 공급 대책은 언급이 없다.”면서 “가격 상승을 잠시 억누르는 억제책만으로는 장기적인 집값 안정을 유도할 수 없는 만큼 공급에 집중해야 집값이든 거품이든 서서히 뺄 수 있다.”고 말했다. 신한은행 고준석 부동산팀장도 “지나치게 오른 집값을 빼기 위한 유일한 방법은 적재적소에 제대로 주택을 공급하는 것”이라며 “지난해 ‘11·15 부동산대책’에서 밝혔던 송파 등 2기 신도시 공급 로드맵이 차질없이 시행되도록 관리하고 상반기중 발표될 강남 대체 신도시도 강남 수요에 맞는 수준이 되도록 해야 한다.”고 조언했다.●무리한 처방 거품 붕괴 부를 수도 주택담보대출비율(LTV) 한도 축소, 총부채상환비율(DTI) 규제 확대, 지급준비율 인상, 주택담보대출 1인 1건 제한 등 11·15대책과 1·11대책에서 나온 긴축정책과 부동산 대출 관련 규제 때문에 집값이 거품 붕괴하듯 빠질 것으로 예상하는 시각도 있다. 주원 현대경제연구원 연구위원은 “금융시스템은 한번 고장나면 복구되지 않는 게 일본식 거품 붕괴”라면서 “정부가 지나친 부동산 대출 관련 규제로 시장에 무리를 준다.”고 지적했다. 그는 “집값 문제를 해결하려면 중장기적인 공급 대책에 집중해야 한다.”면서 “금융시스템으로 부동산을 잡으려 하다가는 우리도 일본식 거품 붕괴를 경험할 수 있다.”고 경고했다. 실제로 대출 규제가 쏟아지면서 부동산 시장은 지나칠 정도로 조용하다. 뒤늦게 올랐던 서울 강북 지역마저 잠잠하다. 스피드뱅크에 따르면 노원구의 아파트값 주간 상승률은 11·15대책 발표 직전에는 2.8%까지 치솟는 등 12월말까지 평균 1.5%대를 기록하다 새해 들어 오름세가 주춤해지더니 1월 둘째주에는 0.44%로 둔화됐다. 급매물도 나오지만 거래는 거의 없다.●집값 불씨 여전히 경계해야 거품 붕괴에 대비하기 위해서는 주택 공급이 원활히 이뤄지도록 하는 게 가장 중요하다는 지적이 많다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “뻔히 (공급 위축)부작용이 있을 것을 예상하면서도 당장 오른 집값에 대응하기 위해 초강수를 둔 것으로 보인다.”면서 “당분간 집값이 조정받겠지만 공급 위축에 따른 집값 상승은 시간이 지남에 따라 나타날 수 있다.”고 말했다. 김승배 피데스개발 사장은 “9월부터 민간 아파트도 분양 원가 공개, 분양가 상한제 실시 등 분양가 규제를 받는 만큼 공급 위축이 우려된다.”면서 “신도시나 공공택지에서도 업체들이 땅을 사서 사업할 수 있도록 민간에 대한 토지 공급을 늘리거나 토지 이용 효율을 높이는 공급 진작책도 병행돼야 한다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘무주택자는 9월 이후 신규 분양, 유주택자는 기존 주택 매도나 급매물을 노려라.’ 참여정부 들어 발표된 부동산정책은 무려 아홉 번. 이에 따라 일반인들 입장에서는 자신의 처지에서 어떤 ‘선택’을 해야 할지 의문투성이다. 부동산 정책과 시중 대출상품 등을 잘 이용하면 올해 역시 내집 마련과 재산 불리기가 불가능한 건 아니다. 시중은행과 부동산 전문가들이 전하는 맞춤형 부동산 재테크 전략을 소개한다. ●신혼부부 e모기지론 최대한 활용 이르면 다음달부터 적용될 총부채상환비율(DTI) 40% 규제는 무주택자들에게는 분명 ‘악재’다. 과거처럼 소득과 관계없이 시중은행에서 주택 가격의 70∼80%를 대출받는 게 사실상 불가능해졌기 때문이다. 그러나 주택금융공사에서 주관하는 e-모기지론이 대안이 될 수 있다. 일정 소득수준만 된다면 집값의 65∼70%까지 주택담보대출이 가능하기 때문이다. 특히 신혼부부들은 e-모기지론을 최대한 활용할 필요가 있다. 연소득이 3000만원 정도라면 만기 15년 조건으로 시가 4억원의 아파트를 담보로 2억 4000만원까지 대출받을 수 있다.5000만원의 소득이 있으면 2억 8000만원까지 가능하다. 반면 은행을 통해서는 1억 2000만∼2억원 정도밖에 받지 못한다. 급매물 물량도 주목할 만하다.1인 1건의 주택담보대출만 허용되는 15일부터 대출금 상환에 부담을 느끼는 다주택 소유자들이 상당량의 주택을 급매물로 내놓을 전망이다. 다만 무주택 기간이 길고 자녀가 많은 수요자에게 당첨 우선권을 주는 청약가점제가 실시되면 상대적으로 불리한 만큼,9월 전에 분양을 노려야 한다. 장기간 무주택 상태인 중년층은 1·11 대책의 가장 큰 수혜자다.4인 가구의 40대 직장인은 청약통장이 있다면 청약가점제와 분양가상한제가 시행되는 오는 9월 이후 신규분양을 노리는 게 좋다. 다만 소득이나 여윳돈이 충분하면 담보대출을 통해 급매물을 사는 것도 나쁘지 않다. 50대 자영업자 역시 청약을 통해 9월 이후 신규분양이나 올 초 급매물이 매력적이다. 다만 주택담보대출을 통한 주택 마련은 쉽지 않을 것 같다. 대부분의 자영업자들이 소득 증빙을 철저하게 하지 않은 만큼,DTI 40% 규제에 따라 어떤 식으로든 피해가 불가피하다. ●주택 담보대출 가구는 일단 시장 관망 1가구 1주택 소유 가구는 정부 규제에 그리 큰 영향을 받지 않는다. 주택담보대출이 남아있어도 DTI 40% 규제를 크게 걱정하지 않아도 된다.2000년대 초반에 대출을 받았으면 설사 만기가 돌아오더라도 재약정이 아닌 연장을 하게 되면 기존 조건대로 대출을 유지할 수 있다. 다만 큰 평형으로 옮겨가기 위해서는 연초의 급매물이나 9월 이전의 신규 분양도 좋은 대안이 될 수 있다. 분양가 상한제를 피하기 위해 9월 이전에 신규 물량이 몰릴 가능성이 크다. 국민주택 규모 이하(25.7평) 청약통장은 업그레이드를 통해 9월 이후 분양을 받는 것도 권할 만하다. 2주택 소유자들은 고민이 많을 수밖에 없다. 최근 잇따른 규제의 타깃이 되고 있기 때문이다. 주택담보대출을 가지고 있는 소유자들은 1년 유예기간이 주어진 만큼, 일단 시장을 관망하는 자세가 필요하다. 다만 부동산 가격이 떨어질 조짐을 보이면 입지가 좋지 않은 아파트는 시장에 내놓는 게 바람직할 수 있다. 여유 자금이 넉넉한 2주택 이상 소유자들은 급매물이나 9월 이전 분양이 부동산 재테크의 대안이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

지난해 말 서울 용산구 동부이촌동 부동산중개업소에는 급매물이 쏟아졌다. 올해부터 1가구 2주택자에 적용되는 양도소득세 중과세를 피하기 위한 선택이었다. 하지만 사려는 사람이 없어 거래는 거의 이뤄지지 않았다. 부동산중개업자는 “집값의 상승 여력이 꺾였다는 심리가 퍼진 것 같다.”고 말했다. 이후 부동산 시장에선 거품 붕괴론이 대세를 이뤘다. 집값 상승을 걱정하던 분위기가 1∼2개월 사이에 급반전됐다. 거품의 실태는 어느 정도이고, 꺼진다면 위기가 생기는지, 당국과 소비자는 어떻게 대응해야 하는지 등을 3차례에 걸쳐 싣는다. 삼성금융연구소는 지난 8일 수도권을 중심으로 거품이 존재하며 금융권의 대출규제 등으로 집값이 떨어지면 금융권 전체에 심각한 악영향을 초래할 수 있다고 경고했다. 그 근거로 이정원 수석연구원은 전국적으로 가계소득 대비 주택가격비율(PIR)이 6.5배에 이르며 서울은 13배나 된다고 지적했다. 또한 서울 등 수도권은 지방보다 집값이 3배 이상 고평가됐음에도 공급과잉이 우려되는 지방에서 집값이 먼저 하락할 수 있다고 지적했다. 리먼 브러더스의 아시아 담당 이코노미스트인 로버트 수바라만은 10일 “한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 67%로 1년 전의 64%보다 빠르게 높아지고 있다.”면서 “한국이 집값 하락으로 카드위기가 발생한 2002년 전후로 되돌아갈 수 있다.”고 주장했다. 학계, 연구소, 금융권, 부동산업계 전문가들은 부동산 시장에 거품이 낀 사실을 부인하지 않는다. 다만 부동산 가격이 곧 폭락하지는 않을 것이며 거품이 서서히 꺼지도록 유도하는 게 중요하다고 강조했다. 최흥식 금융연구원장은 “시장에 유동성이 많이 풀렸고 주택 공급이 당초 예상보다 못미친 상황에서 대출 규제를 강화하다 보니까 이같은 경고가 나오는 것”이라면서 “경고는 좋지만 가격 폭락의 측면만 강조하는 것은 너무 앞서가는 것이며 정치권의 섣부른 정책 발표도 위기 조성에 일조하고 있다.”고 지적했다. 이정원 수석연구원은 “당분간 국내금리가 급등할 가능성은 낮지만 주택공급의 지연으로 버블 문제는 1∼2년 안에 해소되기 어렵다는 측면에서 지속적인 잠재 요인으로 작용할 전망”이라고 말했다. 특히 서울과 강남권의 아파트 가격은 지난해 6월 말 기준으로 내재가치(전세소득+자본이익 기대값)보다 15%와 51%씩 고평가됐다고 분석했다. 하반기 집값이 더 오른 점을 감안하면 지금은 더 올랐을 것으로 보인다. 선진국에 비해서는 최고 2배 정도 거품이 끼었다는 지적도 나온다. 고종완 RE멤버스 대표는 “소득 대비 주택가격지수(PTI)를 보면 미국과 영국, 캐나다는 1년 연봉의 9∼10배인데 한국의 강남권은 18∼19배에 이른다.”면서 “강남권은 선진국의 2배 정도가 거품으로 보인다.”고 말했다. 정부는 조심스러운 입장이다. 거품을 인정하자니 부동산 정책 실패를 시인하는 것 같고, 부정하자니 현실 인식 능력이 부족하다는 비판을 받을 수 있기 때문이다. 그래서 증시의 주당순이익(PER)에 빗대어 거품을 부분적으로 인정했다. 예컨대 20억원짜리 집을 보유하는 것은 연이율 5%를 감안할 때 1년에 1억원의 수익을 올려야 하는데 실제로는 그렇지 못해 거품은 있다는 것. 다만 지금까지 자본이익을 통해 그 이상의 수익을 올려 거품으로 보이지 않았으나 집값이 안정되면서 자본이익 기대치도 줄어 거품이 두드러져 보인다는 논리다. 하지만 거품이 꺼지는 시기에 대해서는 의견이 분분하다. 고종완 대표는 급격한 거품붕괴는 없을 것이며 2∼3년 이상 장기적으로 완만하게 나타날 것이라고 말했다. 김경환 서강대 경제학과 교수도 “미국이나 유럽에서는 지난 2∼3년간 거품 논쟁이 계속됐지만 지금에서야 집값이 빠지고 있다.”면서 “시장에 혼란을 주기보다 부동산 정책에 대한 불확실성을 제거하고 금융기관의 건전성 제고에 당국이 차분히 신경써야 할 때”라고 말했다. 재경부의 관계자는 “거품 붕괴 경고는 거시적인 트렌드를 말한 것으로 주택이 공급되면 집값이 올라갈 소지가 적고 인구구조 변화로 전원주택에 대한 수요도 증가, 집값이 중장기적으로 떨어질 것”이라며 “다만 교육과 주거환경, 치안 등이 차별화된 지역에선 집값이 급격히 떨어지지는 않을 것”이라고 밝혔다. 집값 폭락이 바람직하지 않다는 정부의 바람이 함축된 분석이다. 한편 금융권의 한 관계자는 “중과세 정책으로 투기수요를 죽이려 한 것이 결과적으로 기존 주택의 공급마저 죽이는 부작용을 초래했다.”고 지적했고 김영진 내집마련정보사 대표는 “가격이 오른다고 모두 거품현상으로 볼 수 없다.”면서 “지금 주택시장이 거품이라면 일본처럼 전국적으로 부동산 가격이 올랐어야 한다.”고 지적했다. 백문일 이영표기자 mip@seoul.co.kr

싸게 전셋집을 얻고 싶다면 신도시나 택지개발지구를 비롯한 대단지 신규 입주아파트에 관심을 가져볼 만하다. 많은 물량이 한꺼번에 쏟아지는데다 잔금납부일이 임박한 집주인들이 급매물을 내놓은 경우도 종종 있기 때문이다. 입주 물량이 쏟아지는 단지 인근도 함께 알아보면 좋다. 신규 대단지로 이주하는 수요가 생겨 주변 단지들의 전셋값이 동반 하락하는 사례도 있기 때문이다. 24일 내집마련정보사에 따르면 서울 송파구 잠실동 레이크팰리스(2678가구) 인근 잠실주공 5단지의 전셋값이 최근 1000만∼2000만원 정도 떨어졌다. 잠실 주공 5단지는 대부분 평형이 34평형이고 20년 이상된 아파트여서 레이크팰리스 34평형대와 비교하면 전셋값은 1억원 정도 차이가 난다. 인근 A부동산 관계자는 “레이크펠리스와 비슷한 갤러리아팰리스는 아직 가격하락 기미가 보이지 않지만 대부분 전세계약 만료가 3월에 몰려 있어 3월 이후로는 레이크팰리스 영향을 받을 것 같다.”고 전망했다. 내년 8월에는 잠실 주공 3단지를 재건축한 잠실동 트리지움(3696가구)도 입주한다. 이달 입주한 경기도 남양주시 와부읍 동부센트레빌(1220가구) 인근 아파트도 상황이 비슷하다. 인근 B부동산 관계자는 “동부센트레빌 입주를 기점으로 한달 사이에 근처 아파트 전셋값이 평균 1000만∼2000만원 내렸다.”면서 “현재 전세물량도 계속 나오고 있는 상태”라고 말했다. 23일 입주를 시작한 경기도 용인시 동백동 뜨란채 4단지(600가구) 인근 아파트 전세도 하락세다. 뜨란채 4단지 전세물량이 나오면서 인근 계룡리슈빌과 동백써미트빌 아파트 전셋값이 33평형 기준으로 최근 한달 사이 1000만원 정도 떨어졌다. 뜨란채 물량은 지속적으로 나오고 있다. 화성 동탄의 경우 내년에 1만 869가구가 입주한다. 당장 새해 첫달에만 2177가구가 입주하는 만큼 기존 인근 단지의 전세 하락세가 가능할 수 도 있다는 지적이 나온다. 내집마련정보사 정태희 팀장은 “2007년 전세시장 역시 불안하다는 전망이 조심스럽게 나오고 있다.”면서 “이사철이 되면 매물부족 현상으로 전셋값이 다시 불안해질 수 있는 만큼 수요가 몰리는 봄이 오기 전에 지금부터 알아보는 게 유리하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

아파트값이 급등했던 지난 9∼10월 서울과 수도권에서 집을 샀다가 잔금을 치르지 못하거나 전세가 나가지 않아 잔금을 치르지 못하는 ‘거래 후유증’이 속출하고 있다. 지난가을 집을 산 매수자들은 매입 당시보다 1000만∼3000만원가량 싸게 전세를 내놓고 있다. 20일 부동산 중개업소 등에 따르면 서울 잠실 4단지를 비롯해 노원구 상계동, 경기도 성남시 등의 아파트에서 전셋값이 떨어지고 있다. 재건축이 진행중인 서울 잠실 4단지 ‘레이크 팰리스’ 아파트 입주가 이달 말 시작되면서 2000만원가량 전셋값이 떨어지고 있다.지난달 23일 사전점검 직전 2억 5000만∼2억 7000만원이던 26평형 전세는 최근 2억 4000만∼2억 5000만원에,34평형은 1000만∼2000만원 떨어진 3억 4000만∼3억 5000만원에 나와 있다. 상계동의 전셋값도 약보합세다. 상계 보람아파트 28평형이 지난가을 1억 2000만원에 전세 계약됐으나 요즘에는 1억 500만∼1억 1000만원에 나와 있다. 상계동 88공인 김경숙 사장은 “지난가을 집을 산 사람의 80% 이상이 투자 목적으로 보인다.”면서 “자기 돈도 없이 집을 샀다가 전세가 나가지 않아 낭패를 보는 사람이 많다.”고 전했다.지난가을 거래가 활발했던 서울 서초구 일대에도 잔금 마련을 위한 급매물이 등장하고 있다. 잠원동 양지공인 이덕원 사장은 “자금능력이 없는 매수자가 집값 상승에 욕심을 냈다가 대출 등이 가로막혀 잔금을 못낸 경우 시세보다 3000만∼4000만원 낮춰 내놓고 있다.”고 말했다. 전업 주부 명의로 산 경우에는 총부채상환비율(DTI)을 맞추기 위해 남편과 공동명의로 전환하거나 입주를 포기하고 전세로 돌리는 경우도 적잖다. 불광동 이선휘공인의 이선휘 사장은 “전세마저 수요가 없어 매수자의 고통이 커지고 있다.”고 말했다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

‘세금 폭탄’을 걱정하는 아파트 절세 매물이 조금씩 나오기 시작했다. 앞으로 매도세가 지속되면서 아파트 가격이 안정세를 보일지 주목된다. 또 최근 주택담보대출 금리가 오르고 있어 주택 구입을 위해 대출받은 사람들의 부담은 예상대로 늘어나게 됐다. 지난 1일부터 종합부동산세 신고 및 납부가 시작된 데 이어 내년부터 2주택 이상 보유자들의 양도소득세율이 50%로 중과됨에 따라 세금부담을 느낀 절세 매물이 등장하고 있다. 3일 부동산업계에 따르면 서울 재건축 단지를 중심으로 세금 부담을 느낀 2주택 보유자들의 매물이 최근 나오고 있다. 양원규 실로암공인 사장은 “집값이 계속 오를 것으로 보고 버티던 사람들이 막상 종부세가 부과되자 마음이 바뀐 것 같다.”며 “소득이 없는 노년층의 문의 전화도 많아졌다.”고 말했다. 서울 송파구 잠실 주공 5단지에는 지난달 말 급매물이 일부 나왔다. 시세가 13억 1000만원이던 34평형은 12억 5000만원에,14억 9000만원인 35평형은 14억 4000원에 각각 팔렸다. 이창훈 남도공인 사장은 “아직까지 매매나 증여 등 조치를 취하지 못한 2주택자 일부가 이달을 마지막 기회로 보고 시세보다 싸게 매물을 내놓고 있다.”며 “절세 매물이 많지는 않지만 가격이 약간 떨어졌기 때문에 거래도 성사되고 있다.”고 말했다. 서울 강동구 둔촌 주공단지에도 2주택자의 매물이 조금씩 거래되고 있다. 시세 10억 6000만∼10억 7000만원하던 34평형이 최근 3000만∼4000만원 떨어진 10억 3000만원에 팔렸다. 박노장 SK선경공인 사장은 “최근 급매물의 70∼80%는 2주택자의 절세 매물로 보인다.”고 말했다. 이런 매물의 특징은 내년 세금 중과를 피하려는 게 목적이기 때문에 연내 매수자가 등기를 끝내는 조건으로 계약이 이뤄지는 게 적지 않다. 한나라당이 2주택자 양도세 완화와 종합부동산세 과세 대상을 상향조정하지 않기로 당론을 일단 정한 점도 최근 매물이 나오는 것과 무관치 않아 보인다. 한편 국민은행에 따르면 이번주 이 은행의 주택담보대출 금리는 연 5.68∼6.68%가 적용돼 1주일 전 연 5.62∼6.62%보다 0.06%포인트 올랐다.10월30일 기준 대출금리 연 5.38∼6.58%보다는 0.30%포인트나 올랐다. 우리은행도 연 5.38∼6.68%로 지난주보다 0.07%포인트 상승했다. 주택대출금리가 오르는 것은 대출금리와 연동된 양도성예금증서(CD) 금리가 크게 올랐기 때문이다.1일 기준 CD금리는 연 4.70%로 8월 콜금리 인상 직후 고점인 연 4.71%에 접근했다. 이와함께 11월 국민·신한·우리·하나은행의 주택담보대출 잔액은 142조 9119억원으로 10월 말 잔액(139조 2387억원)보다 무려 3조 6732억원이 증가해 월간 최고치를 기록했다. 이기철 이두걸기자 chuli@seoul.co.kr

가을 부동산 시장이 심상치 않다. 재건축·일반 아파트값 내림세가 멈췄다. 분양권값도 강세를 보이고, 설상가상 전셋값마저 상승세를 타면서 품귀현상이 빚어지고 있다. ●강남 재건축 반등 조짐 안정세를 유지했던 강남 재건축 아파트값이 다시 오름세를 보이고 있다. 실거래가 공개 이후 호가보다 거래가격이 높은 것으로 나타나면서 매물이 회수되고 대기 세력들이 매수에 나서고 있기 때문이다. 재건축 아파트값이 바닥을 찍은 것 아니냐는 관측도 나온다. 국민은행에 따르면 일반거래가 기준 서울 강남 대치동 은마 아파트 34평형은 지난달 초 10억 9000만원에서 최근 11억원으로 뛰었다. 잠실주공 5단지 36평형은 지난 한 달간 무려 8000만원(12억 4000만원→13억 2000만원)올랐다. 개포주공 1단지 16평형은 8월 초 9억 9000만원에서 8월 말 10억 1500만원으로 2500만원 뛰었다. 스피드뱅크 조사에 따르면 6월부터 거의 매주 마이너스를 기록하던 서울 재건축 아파트 값 주간변동률은 2일 기준 지난 한 주간 0.13% 상승한 것으로 나타났다. ●분양권값 상승, 일반 아파트값 하락 주춤 분양권값도 전반적으로 오름세를 띠고 있다. 분양권 급매물이 모두 팔려 추가 하락이 멈췄다는 분석이 나온다. 국민은행에 따르면 내년 8월 입주하는 서울 대치동 대치아이파크 33평형은 지난 8월 중순까지만해도 11억 9500만원이었으나 9월 초에는 12억 5000만원을 부르고 있다. 이달 말 입주하는 강남구 역삼동의 개나리역삼아이파크 54평형은 8월 중순 19억 5000만원에서 최근 20억원으로 올랐다.2009년 입주예정인 강남 삼성동 AID아파트 43평형도 같은 기간 500만원 올랐다. 11월에 입주하는 양천구 목동 하이페리온Ⅱ 48평형은 지난달 21일 12억 7500만원이었으나 지난달 말에는 13억 2500만원으로 5000만원 올랐다. 일반 아파트값 하락세도 멈추고 약보합세다. 부동산114에 따르면 최근 서울 일반아파트 주간 변동률은 0.04%(8.18),0.03%(8.25),0.02%(9.1)등 약보합으로 추가 하락 기미가 보이지 않고 있다. 국민은행 박합수 팀장은 “집주인들이 물러서지 않고 매물을 내놓지 않아 값이 빠지지 않고 있다.”며 “특히 강남지역 1가구2주택자의 경우 집을 팔아 2억∼3억원의 양도세를 내느니 차라리 종부세를 감수하더라도 보유하고 있거나, 증여하겠다는 사람들이 많다.”고 설명했다. ●전셋값 강세, 강북으로 확산 서울 강남권을 중심으로 오름세를 보이던 아파트 전셋값이 이달 들어 강북 중소형 아파트로 번지고 있다. 국민은행에 따르면 서울 금천구(0.26%) 시흥동 삼익 32평형은 6월말 1억 3750만원에서 지난날 말 현재 1억 4250만원으로 올랐다. 인근 C부동산 관계자는 “1억 5000만원에 거래됐는데 지금은 24·25평형마저도 물건이 없다.”고 말했다. 마포구 공덕동 삼성래미안 1∼3차 2100여가구를 통틀어 30평형대 아파트 전세 물건도 2∼3개뿐이다. 부동산114 주간 전세 변동률을 보면 2일 기준 관악구(0.23%), 강북구(0.22%), 광진구(0.20%), 중랑구(0.19%), 노원구(0.14%) 등 최근에는 중소형 전세가 많은 강북 지역이 크게 오르고 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“그 이상은 못 줘.” “그 이하로는 안 팔아.” 최근 공개된 아파트 실거래가격이 거래시장의 가이드라인이 되고 있다. 실거래가와 비교해 호가가 높은 곳은 매수 문의가 끊겼고, 호가보다 실거래가가 높은 곳은 매도자가 싸게 팔지 않겠다고 버틴다. 경기도 성남 분당 서현동 삼성한신 32평형은 지난 4∼6월 6억 9000만∼7억 2500만원선에 팔렸으나 현재 호가는 이보다 높은 7억 5000만∼8억원이다. 서현동 한양아파트 33평형도 4∼5월 실거래가는 6억 2000만∼6억 8000만원이었는데 현재 호가는 7억원선이다. 인근 A공인 관계자는 “실거래가를 확인한 뒤 집을 사러 오는 사람이 많은데 호가가 실거래가보다 높다는 것을 알고는 돌아서는 사람들이 대부분”이라면서 “가뜩이나 거래가 없어 가격이 떨어지는데 실거래가도 확인된 마당에 굳이 더 주고 살 필요가 없다는 생각인 것 같다.”고 말했다. 반면 송파구 잠실 주공5단지는 당초 알려진 시세보다 높게 거래된 것으로 나타나자 집주인들이 실거래가에 맞춰 집값을 시세보다 높게 받겠다고 난리다. 인근 B공인 관계자는 “상가 중개업소와 주민들은 올해 상반기 34평형 최저가는 9억 5000만원, 최고가는 11억 5000만원으로 알고 있었는데 실제 뚜껑을 열어보니 각각 9억 8000만원과 11억 6800만원으로 2000만∼3000만원 정도 차이가 있었다.”면서 “최근 급매물도 어느 정도 팔리는 추세여서 매도자들은 실거래가 이하로는 팔지 않겠다는 분위기가 형성되고 있다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부동산 시장 안정이라는 목표 속에 다소 무리가 있다는 평가를 받기도 한 ‘8·31 대책’이 나온 지 1년이 됐다.‘8·31 대책’ 이후에 나온 ‘3·30 대책’에 따라 아파트값은 다소 잡히고는 있다. 이에 따라 정부측은 성공적이라고 자평하지만 업계 전문가들의 견해는 다르다. 27일 서울신문이 최근 건설교통부가 홈페이지에서 실거래가를 공개한 서울 22개구 2172개 아파트를 단지와 평형별로 구분,3월과 6월 모두 거래가 있었던 850개 아파트의 가격을 분석한 결과 아파트 값은 여전히 올랐고 서울 강남·북간의 골도 깊어지고 있다. 3·30 대책 이후 3개월간 강남 3구(강남·서초·송파)에서 실제 거래가 이뤄진 실거래가 공개 아파트중 75%가 올랐다. 반면 강북 3구(노원·도봉·강북)에서는 서울 평균(68%)보다 낮은 55%만 올랐다. 또 같은기간 강남 3구에서는 5% 이상 값이 오른 아파트는 강북 3구보다 2배 이상 많지만 내린 곳은 강북 3구의 절반 수준이다. ●강남 3구 6월 거래 80% 줄어 시세를 기준으로 보면 서울 아파트는 8·31 대책 이후 3·30 대책 전까지 10.1% 올랐다.3·30대책 이후에는 5.0%로 상승폭이 둔화됐다. 재건축 아파트는 3·30대책 전까지 15.4% 올랐지만 대책 이후 2.5%로 상승폭이 크게 줄었다. 그러나 6월 기준 강남 3구 거래는 3월보다 80%(2491건→503건)나 줄었다. 시장이 얼어붙어 마치 외견상으로 안정된 것처럼 보인다는 게 대부분 전문가들의 견해다. 3월 이후 건교부 홈페이지에 실거래가격이 공개된 아파트를 중심으로 평가하면 대책 이전처럼 강북 3구보다 강남 3구에 오른 아파트가 많다. 양천·용산·강서구는 강남 재건축 규제에 따른 반사이익으로 오히려 강남보다 더 많이 올랐다. 집값 안정이라는 명분으로 나왔던 8·31대책의 취지가 무색하다는 평가가 나오는 배경이다. 지난 3월과 6월 모두 거래가 이뤄진 실거래가 공개 단지를 기준으로 상승 아파트 비율이 가장 높은 곳은 용산구다. 거래된 11개 단지 모두 올랐다.2위는 양천구(96%)다. 양천구 목동 우성 2차 31평형은 3월 3억 1671만원에 팔렸으나 6월에는 37% 오른 4억 3500만원에 매매돼 이 기간 거래된 것 중 가장 많이 올랐다. 관악(89%), 강서(85%), 동작(82%), 영등포(76%)에도 오른 아파트가 훨씬 많았다. ●“집값 안정 아니라 동맥경화” 정부는 8·31 대책을 발표하면서 연말 종합부동산세가 강화되고 내년부터 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 중과(重課)되기 때문에 올해 매물이 쏟아져 집값이 안정될 것이라고 주장했었다. 그러나 1∼6월 전체 실거래가 공개 단지 중 강남에서 가장 높은 실거래가를 기록한 도곡동 타워팰리스 1차 102평형은 정점을 찍었다는 지난 3월(44억 5000만원)보다 5월(47억원)에 더 비싸게 팔렸다. 물론 향에 따라 가격차는 있을 수 있고, 급매물 여부에 따라 차이가 날 수는 있지만 아파트가격이 안정권에 들어섰다고 낙관만 할 수는 없는 셈이다. 같은기간 아파트 거래량은 강남 3구는 80%, 전국은 40% 가까이 감소됐다. 안정이 아니라 거래가 실종돼 동맥경화 상태라는 우려다. 한 건설사 관계자는 “판교를 제외하면 대거 미분양 사태로 분양시장은 침체됐고 지방의 경우는 최악”이라면서 “토지시장도 행정중심복합도시, 혁신도시 등을 제외하면 모두 값이 낮아져 거래없는 시장이 됐는데 이게 어떻게 안정이냐.”고 꼬집었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

종합소득세 부과 대상 주택 확대에 이어 양도소득세 비과세 특례 아파트 일몰제를 적용키로 하면서 주택시장에 적잖은 파장이 예상된다. 부동산 전문가들은 신축주택 양도소득세 특례 아파트의 1가구 1주택 비과세 제도를 내년말 폐지하면 주택시장에 매물이 쏟아질 것으로 보고 있다. 특례 아파트 외의 아파트는 내년 말까지 처분해야 양도세를 내지 않거나 부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다. ●양도세 부담…매물 증가로 이어져 양도세 비과세 특례 아파트 가운데는 서울 강남, 분당 등 인기 지역 아파트가 상당부분 포함돼 있다. 양도세 비과세 특례는 외환위기 이후 주택시장 활성화 차원에서 도입된 제도이지만, 강남 등 비싼 아파트에도 그대로 적용돼 특혜시비가 끊이지 않았다. 이를 해결하기 위해 특례를 받는 주택 외의 다른 주택에 대해선 양도세 비과세 혜택을 없애기로 한 것이다. 따라서 지금처럼 아파트값 상승률이 미미하다면 기존 주택을 처분하는 것이 유리해 매물이 늘어날 것으로 전망된다. 다만 특례 아파트는 계속 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 급매물로 나올 확률이 적다. 이에 따라 특례 아파트 보유자들은 다른 아파트를 물건으로 내놓을 확률이 높다. 전문가들은 이번 조치가 종합부동산세 부과 대상 확대 효과보다 클 것으로 보고 있다. 종부세가 주택 보유를 간접적으로 억제하는 기능을 했다면, 양도세 비과세 특례 폐지는 아파트를 처분하지 않으면 실거래 기준으로 산정해 수천만∼수억원의 양도세를 내야 하므로 집주인들이 가급적 매물을 처분할 가능성이 높기 때문이다. ●양도세와 집값 상승률 따져 결정해야 양도세 특례를 적용받는 아파트와 다른 주택 가운데 어떤 아파트를 먼저 팔아야할까.2007년말 이후 처분해 내야 하는 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성 등을 견줘 우선 처분해야 할 집과 시기를 결정해야 한다. 양도세 특례외 다른 주택을 먼저 처분한다면 가급적 내년 말까지 팔아야 세금을 절반 가까이 줄일 수 있다. 물론 집값이 상승할 가능성은 고려해야 한다. 고종완 RE멤버스 소장은 “집값이 오를 전망이 없거나 보유세 등이 부담되면 내년 말까지 파는 것이 유리하다.”고 말했다. 특례 대상 아파트를 처분한다면 양도세는 면제된다. 다만 일반 아파트 처분에 따른 양도세 산출 방식에 따라 계산된 양도세의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다.2주택 보유자 가운데 양도세 특례 주택을 먼저 팔면 나머지 주택은 1주택이 돼 비과세 특례 혜택을 받을 수 있다. 종전 주택의 가격이 오를 가능성이 있다면 양도세 특례주택이라도 먼저 파는 게 유리하다. 김종필 세무사는 “양도세 특례주택도 집값이 크게 변동하지 않는다면 가급적 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 3년 이상 보유한 뒤 파는 것이 낫다.”고 조언했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

연일 하락세를 이어가던 서울 강남 재건축 아파트가 최근 급매물을 중심으로 매기가 살아나면서 바닥을 찍은 게 아니냐는 전망이 조심스럽게 나오고 있다. 지난 5월 ‘버블 경고’에 이어 개발부담금·기반시설부담금 부과, 안전진단 강화 등 각종 규제가 이어지면서 재건축 아파트 거래가 끊기고 가격도 크게 떨어졌다. 그러나 최근 하락세가 멈추고 매물도 줄어들고 있다. ●잠실주공 5단지 5000만원 올라 거래 17일 강남 부동산중개업소에 따르면 재건축 대상 아파트 거래량이 늘고 있다. 서울 송파구 잠실 주공5단지에서는 이달 들어 7가구가 팔렸다. 이 아파트 33평형은 2개월 가량 시세가 9억 5000만∼9억 8000만원에 머물러 있다가 이달 초 9억 8000만원에 팔렸고, 최근에는 10억 3000만원에 계약됐다.36평형도 최근 12억 6000만∼13억원에 팔렸다. 5월 이후 한 건의 거래도 없었던 강남구 개포 주공1단지 아파트도 지난달 말부터 거래가 이뤄지면서 호가가 높아졌다.17평형은 지난달 말 11억원에서 최근 11억 5000만원으로 올라갔다.15평형도 7억 6000만원에 팔렸다. ●은마아파트 매물 20개서 10개로 줄어 지난 4월 13억원을 부르던 강남 대치동 은마아파트 34평형은 이달 초 10억 5000만원에 3∼4가구가 팔리면서 호가가 11억원으로 상승했다.31평형은 지난달 말 8억 5000만원에 거래됐고, 지금은 9억원에 나와 있다. 은마아파트 주변 K부동산중개업소는 “특별히 오를 호재도 없는데 급매물이 소화되고 있어 집주인들이 다시 매물을 거둬들이고 있다.”면서 “이에 따라 매물이 종전 20여개에서 10개 미만으로 줄었다.”고 말했다. 서초구 반포주공1단지 22평형은 이달 들어 7억 9000만∼8억 5000만원에 거래가 성사돼 현재 가장 싼 매물은 8억 6000만원 정도다. ●“추가하락 없을것”vs“반짝현상” 대치동 U공인 관계자는 “저가 매물이 나오면 매수 대기자들에 의해 소화되고 있어 호가가 다시 조금씩 오르고 있다.”면서 “앞으로 가격이 더 떨어질 것 같지는 않다.”고 말했다. 하지만 재건축 아파트값이 전처럼 오르지 않을 것이란 전망이 많다. 국민은행 박합수 부동산 팀장은 “재건축 아파트가 거래되는 것은 가격이 2억원 이상 떨어지면서 실수요자들이 움직이고 있기 때문”이라면서 “그러나 6억원 초과 아파트에 대한 총부채상환비율(DTI) 적용 등 하반기부터 재건축 아파트에 대한 규제가 많아진 만큼 이제는 전처럼 무작정 추격 매수하는 세력이 없어 크게 오르지는 않을 것으로 보인다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

“강남 급매물 지금 사요?” 세금 폭탄, 총부채상환비율(DTI) 적용 등으로 최근 강남의 재건축뿐만 아니라 일반 아파트에서도 급매물이 심심찮게 나오면서 이같은 문의가 쏟아지고 있다. 주택시장 경기가 연일 하락세를 잇고 있어 대기 수요자들이 선뜻 매수에 나서지 못하는 가운데 실수요자들은 매수 타이밍을 예의 주시하고 있다. 전문가들은 강남 진입을 원하는 실수요자라면 기회가 될 수 있는 만큼 급매물을 살펴볼 필요가 있다고 말한다. 15일 업계에 따르면 강남구 도곡동 도곡렉슬 43평형은 시세가 19억 5000만원선이지만 현재 이보다 2억원 이상 싼 17억 6000만원짜리 급매물이 나와 있다. 이는 지난 3월 시세 수준이다. 송파구 문정동 올림픽훼밀리 아파트 43평형은 현재 호가가 12억원인데 11억 5000만원짜리 매물이 있다. 서초구 잠원동 우성아파트 38평형은 호가가 10억∼10억 5000만원 선이지만 현재 9억 7000만원에 급매가 나와 있다. 잠원동 롯데캐슬 42평형도 13억 5000만원까지 거래됐으나 최근 전세를 낀 12억 5000만원짜리 매물이 새 주인을 기다리고 있다. 전문가들은 급매물의 경우 급전이 필요해 내놓은 것이 많은 만큼 현재 거주하고 있는 주택의 매도 시기와 잔금납부 시기 등을 잘 따져보고 매수하는 게 좋다고 조언한다. 스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “통상 계약부터 잔금 납부까지 1∼2개월이 소요되지만 급매물은 보름을 넘기지 않는 경우가 많다.”면서 “미리 자금을 마련해 놓고 권리 관계를 잘 따져본 뒤 매수하는 게 좋다.”고 말했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

판교 1차 동시분양 당시 ‘후광 효과’를 누렸던 분당 지역 집값이 이번 2차 동시분양을 앞두고는 오히려 떨어지고 있다. 판교 2차 동시분양을 기준으로 다시 한번 상승세를 탈 것이란 그동안의 전망과는 다르다. 전반적으로 부동산 시장이 침체인 탓이 크지만 판교 약발이 다했기 때문이라는 분석도 없지 않다. 9일 부동산114에 따르면 분당 매매가 변동률은 1월부터 3월까지 누적 10.15%를 기록했으나 4월부터 6월까지는 절반인 5.87%에 그쳤다.1차 동시분양이 이뤄졌던 3월 매매가 변동률은 3.78%이었지만 2차 동시분양을 앞둔 7월에는 -0.06%를 기록했다. 실제로 연초 귀했던 매물이 지금은 급매물로 둔갑한 채 쌓여 있다. 가격도 지난 3월보다 평균 5000만∼1억원 정도 내렸다. 분당 중개업소에 따르면 지난 3월 호가가 7억 5000만∼8억원이던 서현동 삼성(한신)아파트 32평형의 경우 최근 6억 8000만원에 나왔지만 찾는 이가 없다. 인근 한양 아파트 33평은 지난 3월 7억원에 거래되던 게 지금은 6억 4000만원이다. 분당 정자동의 새 주상복합아파트들도 마찬가지다. 파크뷰를 거래하는 T공인 사장은 “시세보다 3000만∼4000만원 싼 급매물이 나와도 찾는 이가 없어 거래가 안된다.”고 말했다. 분당 정자동 H공인 사장은 “침체기라고 하지만 2차 동시분양이 임박해도 전혀 움직임이 없는 것을 보면 판교신도시 후광효과는 연초에 거의 다 반영됐다는 반증”이라고 말했다. 용인 지역도 약보합세다. 연초에는 많이 올랐지만 지금은 정체 상태다. 용인 지역 매매가 변동률은 3월 연중 최고인 4.21%였지만 7월에는 0.31%다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

서울 강남 아파트 전세시장이 심상치 않다. 매매가는 오름세가 멈칫하고 약세로 돌아섰지만 예년과 달리 아파트 전셋값은 오름세를 나타내고 있다. 하반기부터 세금·대출·재건축 등 각종 부동산 관련 규제가 본격화되고 여름철 비수기까지 겹쳐 매매가는 안정세를 띠고 있지만, 전세값은 큰 폭으로 오르는 것이다. ●인기 매물 월세로 돌려 전세 감소 부동산114, 닥터아파트, 스피드뱅크 등에 따르면 지난 5월 중순 ‘버블 경고’가 나온 뒤 강남·송파·서초·강동 등 강남 4개구의 아파트 매매가는 7주째 떨어졌다. 반면 강남구 전셋값 상승률은 7월21일 현재 연초 대비 5.18% 상승했다. 전년 같은 기간 상승률이 1.38%에 불과한 것과 비교하면 큰 폭으로 올랐다. 더욱이 지난 6월부터 오는 8월까지 서울 입주 물량(1만 2224가구)중 22.4%(2736가구)가 강남4구에 몰리는 등 공급은 대폭 증가하는데도 거꾸로 전셋값은 더 오르는 양상이다. 각각 오는 8월과 9월 입주를 앞둔 강남 역삼동의 개나리푸르지오와 개나리래미안은 최근 한 달새 4000만원 이상 올랐다.5월까지도 3억 3000만원 수준이던 개나리푸르지오 33평형 전세가 21일 현재 3억 7000만∼4억원선까지 올랐다. C부동산 관계자는 “신규 대단지 아파트에 대한 선호 현상은 뚜렷하지만 공급은 따라주지 못해 전셋값은 연일 강세다.”고 말했다. 국민은행에 따르면 올해 1월 입주한 인근 역삼푸르지오 32평형 전세는 연초 3억 2000만원에서 7월 현재 3억 5000만원으로 올랐다. 지난 6월 입주한 서초구 서초동 롯데캐슬클래식 34평형 전세는 3억 5000만∼4억원선. 지난 2∼3월만 하더라도 3억 2000만원선이었다. 국민은행에 따르면 입주 3년차인 인근 서초래미안 34B평형은 지난해 7월 당시 3억원에서 7월 현재 3억 4500만원으로 올랐다. 낡은 소형 단지도 예외는 아니다. 서초구 잠원동 한신8차 17평형 전세는 지난해 1억원에서 1억 4000만원으로 올라 있다. 신한은행 고준석 부동산 팀장은 “올들어 매매값이 급격히 뛰면서 전셋값도 덩달아 오르고 있다.”면서 “집주인들이 인기 매물을 월세로 돌려 그만큼 전세 시장이 줄어들었고, 가을 이사철이 다가오면 전셋값은 더 오를 것 같다.”고 내다봤다. ●강남 집값 ‘무늬만’하락세 강남 지역 집값 하락세가 멈추지 않고 있어 얼마나 더 내릴 것인지 추가 하락에 대한 기대만 커지고 있다. 재건축의 대명사인 강남구 대치동 은마아파트 34평형이 7월말 현재 10억 5000만원까지 내렸다. 버블 경고가 있기 전인 지난 4월말만 하더라도 13억원에 거래되던 매물이다.10억 2000만원까지 올랐던 31평형은 8억 5000만원으로 조정됐다. 지난 4월 9억원까지 거래됐던 개포동 주공1단지 15평형은 8억원선이 무너진 7억 9000만원에 팔아 달라는 주문이 나와 있지만 찾는 이가 없다. 송파구 잠실동 잠실5단지에서 최고 11억 6000만원에 호가되던 34평형은 9억 5000만원으로 조정됐다. 일반 아파트도 가격이 떨어지긴 마찬가지. 재건축 뿐만 아니라 서울 모든 지역 아파트 매매가 변동률도 7주 연속 빠지고 있다.7월 중순 이후 최근까지 서초구 반포동 경남아파트와 한신3차 30평형대는 3000만원,40평형대는 5000만원 가량 빠졌다. 반포동에서 재건축 중인 주공2단지는 모든 평형에서 5000만원 가량 빠졌고, 재건축을 추진중인 1단지는 22평형이 8억원으로 3000만원 가량 떨어졌다. 같은 기간 대치동 개포우성 1차 31평형과 45평형 시세는 각각 전주보다 3200만원과 2500만원이 떨어진 13억 6500만원과 21억원이 됐다. 가격이 연일 빠지는 것은 하반기 부터 각종 부동산 규제가 본격화되는데다 내년부터 1가구2주택자에 대한 양도세 강화로 급매물이 나오고 있지만 수요층이 움직이지 않기 때문이다. 추가 급매물 더 나와 조정장은 당분간 이어지겠지만 그 폭에 대해서는 미미할 것이란 시각이다. 21일까지 최근 연속 6주 동안 서울지역 재건축 아파트 변동률은 1.11% 하락이지만 연초부터 ‘버블 경고’가 나오기 이전인 5월 중순까지의 변동률은 무려 19.98%나 상승했다. 규제와 불안심리로 ‘분위기만’ 내림세라는 얘기다. 박합수 국민은행 부동산팀 팀장은 “ 지금은 기본적으로 여름철 부동산 비수기인데다 각종 규제로 불안심리가 커져 시장이 관망장에 빠졌다.”면서 “새학기 수요가 다가와야 향후 하락세 지속 여부를 알 수 있겠지만 강남 선호 현상은 바뀌지 않고 공급 보다 수요가 여전히 많아 앞으로도 크게 내릴 것 같진 않다.”고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

하반기에 아파트 사야 하나. 분양받으려면 어디가 좋을까. 미분양·미계약 증가, 대출 규제, 금리 인상, 보유세 강화 등 각종 규제로 하반기에도 부동산 시장은 약세가 점쳐진다. 하반기엔 ‘8·31대책’‘3·30대책’ 후속 조치가 시행에 들어간다. 다주택자들이 대폭 강화된 세금 고지서를 받아들게 되면 급매물도 쏟아질 것으로 보인다. 단기 시세 차익을 노린 투자는 빛을 내지 못할 것으로 기대된다. 실수요자도 한가지 방법만 고집할 것이 아니라 다양한 방안의 내집마련 전략을 세울 필요가 있다. ●청약통장은 택지지구 아파트 등에 청약통장을 가지고 있다면 판교, 용인 등 인기 지역이나 ‘강북U턴 프로젝트’ 호재를 안은 도심 재개발 물량을 눈여겨 봐야 한다. 미분양이 늘고 있어 신도시를 제외한 택지개발지구나 일반 단지들은 통장 없이도 분양받을 수 있기 때문이다. 이달에 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 소형 평형 청약예금 가입자를 상대로 분양하는 도심 물량으로는 현대건설의 종로구 숭인5구역 재개발 물량과 삼성건설의 동대문구 답십리동 일대 전농 재개발 물량 등이 있다. 현대건설은 숭인5구역에서 총 288가구 중 112가구를 일반분양한다. 평당 분양가는 25평형이 1060만원,33평형이 1300만원선. 삼성물산은 전농 재개발 물량 총 472가구 중 24∼42평형 308가구를 일반분양한다. 분양가는 평당 900만∼1000만원 수준으로 알려졌다. 전용면적 25.7평 초과 청약예금 가입자라면 서울 충무로4가 충무로자이 등에 청약해 볼만하다. GS건설 충무로 중구청 인근에서 주상복합 충무로 자이 273가구를 일반분양한다. 청약은 5일부터다. 이밖에 하남 풍산지구나 인천 송도신도시 물량도 눈여겨 봐야 한다. ●미분양 아파트 저렴한 가격에 분양 청약통장이 없다면 미분양·미계약 아파트를 찾아보는 것도 한 방법이다. 최근 경기도 화성 향남 등에서 미분양이 나오면서 지난 6월 전국 미분양 아파트는 전월보다 2095가구 늘어난 3만 2695가구로 집계됐다. 하반기 부동산 시장이 계속 약세로 점쳐지면서 미분양·미계약 아파트 물량은 늘어날 전망이다. 미분양 아파트는 청약통장을 쓰지 않아도 되는 데다 무이자 융자, 이자후불제, 발코니 확장 등 혜택도 주어진다는 게 장점이다. 그러나 미분양된 이유가 있는 만큼 단지 규모, 교통 여건, 도심 근접성 등 실수요 목적과 발전 가능성을 두루 살피지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 수도권 대규모 미분양으로는 서울 성북구 정릉동 현대아파트, 서대문구 북가좌동 두산위브, 경기도 부천시 송내동 대우푸르지오, 오산시 청호동 GS자이 등이 있다. 분양가 아래로 떨어진 마이너스 분양권도 같은 맥락에서 눈여겨볼 필요가 있다. ●알짜 급매물 아파트도 나온다 이 달과 9월 재산세,12월 종부세가 부과되는 만큼 연말로 갈수록 세부담을 느낀 다주택자들이 다투어 집을 처분하면서 급매물이 나올 전망이다.4·4분기까지 기다렸다가 급매물을 잡는 것도 한 방법이다. 박순신 휴앤파트너스 사장은 “실수요자 입장에서 급매물은 내집마련 기회가 될 수 있다.”면서 “10월 이후 늘어날 저가 매물을 노려볼 만하다.”고 말했다. 향후 집값이 크게 오르기도 힘든 만큼 단순 투자 목적이나 무리하게 대출을 받아 구입하는 것은 피해야 한다. 특히 사업 초기단계의 재건축은 안전진단 강화, 개발 부담금 부과 등으로 사업이 힘든 만큼 실거주를 겸한 장기 투자 목적으로 접근해야 한다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “좋아보이는 급매물이라도 급하게 계약해선 안된다.”면서 “언제부터 나온 매물인지, 싸게 나온 이유는 무엇인지, 집에 하자는 없는지 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다.”면서 “급매물은 일반 거래보다 빨리 이뤄지기 때문에 중개업소를 수시로 점검하는 등 세심한 주의를 기울여야 한다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

대출 규제 등의 영향으로 주택 시장이 거래 실종 상태에서 회복할 기미를 보이지 않고 있다. 판교신도시 분양, 지방선거, 월드컵 등을 이유로 상반기 분양 물량이 속속 하반기로 밀린 가운데 지방에서 속출한 미분양·미계약이 경기권 일대에서도 나타나면서 건설 업계의 시름이 깊어지고 있다. ●매수자 우위 시장… 아직 멀었나 집값 규제를 낳은 진앙지인 재건축은 시세보다 싸게 급매물로 나오면서 내림세가 이어지고 있다. 지난 5월말 12억원에 나왔던 서울 강남구 은마아파트 34평형은 27일 현재 11억 5000만원으로 하락한 상태다. 지난 4월말 7억원에서 계속 빠지기 시작한 개포주공 1단지 13평형의 경우 5월말부터 6억 3000만원까지 떨어져 있다. 하반기에는 거품 경고와 더블어 보유세, 양도소득세 등 세제 강화에 따른 매물이 증가할 것이란 기대가 많아 매수세가 종적을 감췄기 때문이다. 그러나 반등에 대한 기대가 여전히 남아 있어 매물이 많지 않다. 매수자 우위 시장이 되기까지는 연말 정도 돼야 판가름이 날 것이란 예상이다. 모 은행 PB팀 관계자는 “정권이 바뀌면 달라질 것이란 정책불신과 공급부족으로 인한 재상승 기대감 등이 반영되면서 굳이 아파트를 팔겠다는 사람이 많지 않다.”면서 “매수세가 없지만 매도 세력도 많지 않아 매수자 우위 시장이 되려면 시간이 더 필요하다.”고 말했다. 이에 따라 전문가들은 내집 마련을 원하는 실수요자라면 오는 10월 이후 주택 시장을 노크해 봄직하다는 의견을 내놓고 있다. ●밀린 분양 적체 심해질 듯 닥터아파트에 따르면 하반기 조합원 분양 물량을 제외한 순수 일반분양 물량은 모두 28만 7000가구로 상반기 분양 물량인 9만 4000가구 보다 3배 이상, 전년 동기(12만 1000가구) 보다 두 배 이상 많다. 대형 주택건설업체 모임인 한국주택협회에 따르면 대형 건설업체 공급 물량만 21만 4787가구다. 그러나 과연 계획대로 분양이 이뤄질지는 미지수다. 분양 물량이 이처럼 많은 것은 상반기 물량이 적체된 때문이다. 더욱이 분양 물량의 상당수가 미분양으로 남아 있다. 업계는 상반기에 22만여가구를 분양할 계획이었으나 8만가구 정도만 분양을 마쳤다. 이 중 1순위에서 청약을 마친 물량은 14%(1만 1493가구)에 불과하다. 지방만 놓고 보면 더욱 참담하다. 상반기 중 총 5만 7454가구를 분양했으나 1순위 마감은 2.2% 수준인 1278가구다. 미분양이 수두룩하다보니 계약금을 2∼3%만 받거나 중도금 대출 무이자를 제공하는 등 ‘울며겨자 먹기식’ 밀어내기는 하나의 트렌드가 됐다.GS건설이 경남 김해 진영에서 지난해 10월 분양한 자이의 미분양 물량은 40%. 발코니 새시 설치와 확장 공사비를 500만원 정도 깎아주고 있다. 화성 향남에서 분양 중인 우방의 경우 안방 발코니를 무료로 확장해 준다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

금융감독 당국이 대출액을 일정 규모로 제한하는 ‘창구지도’를 통해 시중은행의 주택담보대출을 억제하고 있는 가운데 대출금리까지 올라 빚을 내 집을 장만한 서민들의 이자부담이 더욱 가중되고 있다. 시중은행들은 당국의 규제 조치에 발을 맞추기 위해 대출금리를 인상하는 방법으로 수요 통제에 나섰다. 설상가상으로 주택담보대출의 대부분을 차지하고 있는 변동금리형 대출의 기본금리 역할을 하는 양도성예금증서(CD) 수익률마저 급등세를 보이고 있다. 감독당국은 은행권에 이어 주택담보대출 경쟁에 덩달아 가세했던 캐피탈 등 할부금융사들의 주택담보인정비율(LTV)을 축소할 방침이다. 또 카드사들의 마케팅 경쟁이 위험 수위에 이르렀다고 판단, 출혈경쟁 여부를 지속적으로 감사할 계획이다. 25일 은행권에 따르면 국민은행은 최근 영업점장 우대금리를 기존 최대 0.90%포인트에서 0.70%포인트로 낮췄다. 금리할인을 줄이는 방식으로 금리 인상을 단행한 것이다. 국민은행은 또 본부승인금리를 제한적으로 운영해 할인폭을 추가로 줄였으며, 다음달 3일부터는 근저당권 설정비용을 소비자에게 부담시키는 방식으로 금리를 0.20%포인트 추가 인상할 계획이다. CD 금리와 가산금리가 동시에 오르면서 국민은행의 주택담보대출 금리는 지난 5일 연 4.97∼6.37%에서 26일에는 5.36∼6.56%로 0.39%포인트 올랐다. 다음달 3일 가산금리 인상까지 반영하면 0.59%포인트 오르는 것으로,1억원을 대출받았다면 한 달도 안돼 1년간 부담할 이자가 59만원 늘어난 셈이다. 시중은행 관계자는 “대출상환을 포기하고 급매물로 집을 내놓는 고객들이 줄줄이 나오게 될 것”이라고 우려했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

‘강남 부촌 아파트 1번지+교통·교육·쇼핑·문화의 압구정 메리트’ 서울 강남구 압구정동은 1970∼80년대 부를 축적한 이른바 ‘강남 부자 1세대’들이 모여사는 곳이다. 한강을 따라 현대(4979가구), 한양(2729가구), 미성(1233가구) 등 8941가구에 몰려 있는 국내 아파트 부촌의 효시다. 이 중 현대아파트는 압구정동에서도 한강변 재건축 아파트의 대명사로 꼽힌다. 한강 조망권이라는 개념도 1970년대 말 구 현대아파트가 들어서면서부터 처음 시작됐다. 국내에서 처음으로 4979가구(1∼10차) 규모의 단일 브랜드 타운을 형성하고 있다. ●재건축 위한 ‘종´상향 신청 반려 구 현대아파트는 아직 재건축 추진위원회 구성 단계다. 최근 제2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 서울시에 종 상향을 신청했으나 받아들여지지 않았다. 교통여건이 늘 만성 적체 상태여서 도로 등 단지 주변 인프라를 추가 확보하지 않고 층수만 올릴 경우 도시 수준을 떨어뜨릴 수 있다는 게 반려 이유다. 재건축이 이뤄지려면 아직 시간이 오래 걸릴 것으로 예상되는 만큼 투자가 목적이라면 장기적인 관점에서 접근해야 하는 이유다. ●문화·교육·쇼핑 여건등 매력 지난해 가격이 급등, 올해 공시가격도 대폭 올랐다. 하지만 구 현대아파트 소유자들은 크게 부담스러워 하지 않는 분위기라고 인근 중개업소들은 입을 모은다. 언젠가는 재건축사업이 이뤄질 것이라는 기대가 확고한 데다 문화·교육·쇼핑·교통 등 각종 여건이 훌륭한 압구정 메리트를 포기할 수 없어 대부분 보유를 고집하고 있다는 것. 인근 A부동산 관계자는 “3·30대책 이후 각종 규제로 재건축 아파트값이 떨어진다는 보도가 있지만 급매물 몇 개 때문에 그렇게 비춰지는 것뿐”이라면서 “매수세가 없지만 나오는 매물도 드문 데다 올들어 증여가 많이 이뤄진 것으로 안다.”고 말했다. ●3·30대책 글쎄요~. 대신 가격 상승에 따른 부담은 세입자들에게 전가되는 분위기다. 현대 3차 33평형 전세의 경우 지난해 ‘8·31대책’ 당시만 하더라도 1억 8000만원이었지만 지난 3월 2억원으로 올랐고 지금은 2억 2000만∼2억 3000만원은 줘야 얻을 수 있다. 서울 지하철 3호선 압구정역이 걸어서 5분 거리. 올림픽대로, 언주로, 논현로, 압구정로를 이용할 수 있다. 현대백화점, 한강시민공원, 도산공원, 강남성모병원 등 편의시설과 압구정초, 구정중, 구정고 등 교육시설도 가까이 있다. ■ 도움말 내집마련정보사 김선영 팀장 주현진기자 jhj@seoul.co.kr