지난 13일 종합부동산세에 대한 부분 위헌 결정이 내려짐에 따라 강남권의 상당수 주민이 종부세 납부 대상에서 제외될 전망이지만 강남권 고가 아파트 시장은 아직 잠잠한 모습이다. 16일 서울 대치동, 도곡동 등의 중개업소들에 따르면 종부세 관련 문의는 가끔 있지만 경기침체에 대한 우려가 깊어지면서 실질적인 거래로 이어지지는 않고 있다. 대치동 O공인 관계자는 “기업들의 줄도산 등 암울한 전망이 줄을 잇고 주식과 펀드가 반토막이 나 여유자금이 없는 상황에서 누가 집을 사려 하겠느냐.”면서 “종부세 효과는 찾아보기 어렵다.”고 말했다. 강남구 도곡동 타워팰리스 인근 J부동산 관계자는 “이곳 주민들은 종부세 부담도 있지만 경기침체로 개인 사업자들이 자금난에 시달려 급매물로 나온 물건도 적지 않다.”며 “경제 위기감과 매수심리 위축으로 어떤 호재에도 쉽게 가격이 오르진 못할 것”이라고 말했다. 서초구 반포, 잠원동 일대도 호가 상승이나 매물 회수 등의 움직임은 전혀 없다.O공인 관계자는 “지금의 매물은 양도세 회피나 처분 조건부 등 대출 부담을 줄이기 위한 것들이 대부분이고, 종부세와는 무관하다.”며 “집주인들은 가격을 낮춰서라도 빨리 팔려고 하는데 매수자들은 집값이 더 내려갈 것으로 보고 관망하고 있다.”고 말했다. 한편 투기과열지구 해제 이후 용산지역에서 처음 분양에 나선 용산구 신계동 대림 e-편한 세상 아파트 모델하우스에는 지난 14일 오픈 이후 사흘 동안 1만여명의 방문객이 찾았다. 이 아파트는 81~196㎡로 분양가가 5억 5000만~14억원선으로 계약 후 곧바로 전매할 수 있다.윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

서울 강남 재건축 아파트값이 8개월 만에 상승세로 돌아섰다. 재건축 규제완화가 포함된 ‘11·3대책’의 영향으로 풀이된다. 하지만 갑작스러운 급등으로 실제 거래로는 이어지지 않고 있다. 7일 부동산뱅크에 따르면 이번주 전국 아파트값은 0.17% 하락했다. 지난주보다 하락폭이 0.19%포인트 줄었다. 서울은 0.24% 떨어졌지만 전주(-0.44%)에 비해 하락폭이 둔화되는 모습을 보였다. ‘버블세븐’(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인)과 경기도는 각각 0.49%,0.20% 떨어졌다. 특히 버블세븐 지역은 3.3㎡당 가격이 1993만원으로 전주(2003만원)에 비해 0.49%가 떨어지면서 2000만원대가 무너졌다. 신도시는 전체적으로 0.61% 떨어졌다. 서울 재건축 아파트값은 전주보다 하락폭이 1.24%포인트 줄어든 0.18% 하락에 그쳤다. 재건축 규제완화 방침이 발표되면서 집주인들이 싸게 내놨던 매물들을 거둬들이고 호가를 올렸기 때문이다. 특히 전주 각각 2.41%,1.89% 하락했던 송파구 강남구 재건축 아파트값은 이번주에 1.03%,0.16% 올랐다. 송파 잠실 주공5단지 아파트는 급매물이 사라지면서 112㎡(34평형) 호가는 9억 2000만~9억 7000만원으로 최근 2주 동안 최대 1억원이나 올랐다. 강남 개포동 주공1단지 42㎡(13평형)는 전주 6억 1000만원에서 이번 주에는 6억 5000만원으로 뛰었다. 대치동 은마 102㎡(31평형)는 8억원에서 8억 3000만원으로,112㎡(34평형)는 9억 7000만원에서 10억 1000만원으로 올랐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

모 대기업 계열사에 10년째 다니는 김현석(가명)씨는 얼마 전 헬스 연장 등록을 하지 않았다. 한달 전부터 아파트 대출이자가 연 975만원에서 1125만원으로 늘어나면서 한푼이라도 아쉬운 상황이다. 지난 4월 서울 풍납동에 29평형 아파트를 ‘지른’ 게 화근이 됐다.1억 5000만원을 대출 받아 세금 등 각종 비용을 합쳐 5억 6000만원에 샀지만 반년 남짓 만에 시세가 10%는 더 떨어졌다. 김씨는 “살 때만 해도 ‘지금이 바닥’이라던 아파트 가격은 5억원에 내놔도 팔리지 않는 눈치”라면서 “뼈빠지게 이자를 내고 있는데도 재산 가치는 떨어지는 어이없는 상황이지만 정부 말을 곧이곧대로 들어서는 안 된다는 교훈을 본의 아니게 얻은 셈”이라고 한숨을 내쉬었다. 올해 대출을 받아 내집 마련에 나선 이들의 고통이 눈덩이처럼 커지고 있다. 최근 글로벌 금융 위기 여파로 대출 이자는 불어나는 반면, 부동산 가격은 떨어지는 이중고에 시달리고 있기 때문이다. 이들은 대부분 5% 이상의 ‘고도 성장’을 약속한 현 정부를 믿고 부동산을 산 터라 정부에 대한 불신감도 덩달아 커지고 있다. ●2억 대출 끼고 산 8억 아파트 4개월새 1억↓ 6일 한국은행 등에 따르면 주택담보대출 잔액은 올해 들어 10월까지 14조원 정도 늘었다. 극심한 부동산 경기 불황에도 불구하고 꾸준히 내집 마련에 나서는 이들이 있었다는 뜻이다. 그러나 이들은 최근 몇 년동안 활황을 보이던 부동산 경기의 ‘상투’를 잡았다. 결국 이자는 늘고 부동산 가격은 떨어지는 양날의 칼이 대출자들의 가슴을 쿡쿡 찌르고 있는 셈이다. 변동금리식 주택대출금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리는 올 상반기까지만 하더라도 5.2~5.3% 수준으로 안정돼 있었다. 그러나 리먼브러더스 사태가 터진 9월 이후 CD 등 은행물의 인기가 바닥에 떨어지며 지난달 말 한때 6.18%까지 치솟았다. 이날 현재 5.92%로 조금 떨어졌지만 6개월 만에 1억원의 대출 이자가 60만원 이상 불어났다. 더구나 금융 위기의 바닥이 요원한 상황이라 언제 금리가 다시 뛸지 모르는 상황이다. 아파트 가격 하락은 서울 강남 서초 송파 등 ‘버블 세븐’ 지역에서 심각하다. 부동산뱅크에 따르면 올 초(1월 첫주) 버블세븐지역의 평균 매매가는 8억 1806만원이었지만 지난 6일에는 7억 9343만원으로 2463만원(3.01%) 하락한 것으로 조사됐다. ●정부 의도된 오보 자산가치 하락 부추겨 대기업 사원 김씨는 그나마 사정이 낫다. 휴대전화 부품을 제조하는 한 중소기업 부장인 권호석(가명)씨는 지난 6월 말 서울 신천동에 새로 재건축된 아파트 33평형을 8억 1000만원에 샀다. 급매물이라는 말에 2억원의 대출도 받았다. 이자 부담이 상당했지만 맞벌이 중이었고, 잠실의 새 아파트가 가격이 더 떨어질 것이라고 예상하기 힘들었다. 그러나 부인이 강북 지역에서 경영하던 보습학원의 수입이 최근 ‘제로’가 됐다. 불경기에 수업을 듣는 아이들이 줄면서 임대료 내기도 빠듯하다. 권씨의 회사도 경기 불황에 휘청이고 있는 상태다. 여기에 아파트 가격은 7억원 밑으로 떨어졌다. 권씨는 “매월 130만원이 넘는 이자 부담에 아이들 학원도 하나씩 줄이고 있지만 마이너스 통장 신세를 벗어나지 못한다.”면서 “이러다 집은 경매로 넘어가고 거리로 나앉는 게 아닌가 하는 공포감에 시달린다.”고 털어놨다. 이들의 잘못된 선택에는 정부가 한몫했다는 비판도 나온다. 연초 ‘6% 성장이 가능하다’는 장밋빛 전망에 따라 많은 이들이 증시나 부동산의 ‘막차’를 타게 됐고, 이는 결국 자산 가치의 큰 폭 하락이라는 결과를 낳았기 때문이다. 익명을 요구한 한 민간경제연구소 관계자는 “정보가 제한된 개인의 경제 활동은 정부 등 권위 있는 기관의 전망에 큰 영향을 받기 마련인 만큼, 정치 논리가 개입된 성장률 전망치가 국민의 경제 활동을 잘못된 방향으로 이끌었다.”면서 “세계 실물경기의 동반 침체가 불가피한 내년에도 3% 이상 성장이라는 장밋빛 전망을 내놓고 있는 정부는 국민을 상대로 ‘의도된 오보’를 남발하고 있는 셈”이라고 꼬집었다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

Q신도시에 60평형 아파트를 6억원에 사서 살고 있고, 지난해 전원주택을 13억원에 취득하였습니다. 서브프라임 사태로 발생한 손실을 아파트를 담보로 5억원, 전원주택을 담보로 6억원 등 모두 11억원을 대출받아 메우고 계속 주식과 옵션 거래를 했는데 최근 주식의 폭락으로 전부 손실을 보았습니다. 만회를 위한 투자 자금 2억원을 마련하려고 은행 대출 신청을 했는데 거절당했고, 한때 15억원 이상 가던 아파트를 팔려고 훨씬 싼 10억원에 급매물로 내놓았는데 매수하겠다는 사람이 없습니다. 어떻게 이 위기를 탈출할 수 있을까요. -임정열(가명·48세)- A담보대출이라 싸다고 해도 월 700만원 내지 800만원 이상의 이자를 지급해야 하는 상황일텐데 이것을 충당할 만한 다른 충분한 소득이 없다면 현재와 같은 신용경색 상황에서 금융기관이 추가 대출을 해주기를 기대하기는 어렵습니다. 아쉽지만 전원주택이든 아파트든 매각하여 대출금을 상환해야 합니다. 이자 지출이 줄면 투자 등 다른 곳에서 버는 소득이 많지 않아도 가계를 정상화할 수 있습니다. 지금 시세보다 싼 10억원에 내놓았다고 하셨는데 그 자체로 말이 안 되는 이야기입니다. 물론 매각할 때 비싸게 팔수록 좋겠습니다만, 매수하겠다는 사람이 없는 상태의 호가는 결코 시세라고 할 수 없습니다. 시세는 현실적으로 거래되는, 또는 될 수 있는 가격을 뜻하기 때문입니다.10억원에 안 나가면 9억원을 제시해 보시고, 그래도 안 나가면 8억원,7억원의 순서로 가격을 낮춰 제시해 보십시오. 매매계약이 이뤄지면 그것이 바로 시세입니다. 과거의 매입가격이나 최근의 거래 사례는 역사일 뿐입니다. 부동산은 공급에 제한이 있어 약간의 수요 감퇴에도 급격한 가격변동을 겪게 되는데, 심한 불황상태에서는 수요 감소가 현저하기 때문에 한참 좋던 시절 가격의 50%,40%까지도 떨어지는 것이 이상하지 않고 극단적으로는 과거 호가에서 0 하나를 뗀 10%까지 떨어진 예도 있습니다. 실적이 좋은 우량 회사의 주식이 반토막 나는 일이 다반사인데, 부동산도 한참 좋던 시세의 반도 안 가는 일이 있으리라는 것은 당연히 받아들여야 하는 현실입니다. 예를 들어 아파트를 8억원에 팔게 되면 5억원을 상환하게 되고 3억원의 현금을 쥘 수 있습니다. 하지만 싸게 팔면 손해를 본다는 생각에 고리의 단기 신용대출을 받아 이자를 넣으면서 버티다가 지금 같은 전반적인 하락 국면이 지속되면 부동산은 더욱 더 떨어지고 결국 연체하게 되면 채권자들은 경매를 신청하게 되는데 보통 훨씬 더 낮은 값에 넘어가게 됩니다. 이러한 상황이 되면 담보대출도 상환하지 못하고 빚은 빚대로 남고 재산을 전부 잃어버리는 상황이 생길 수 있습니다. 예전에 인도에서 임금이 평소에 미워하는 신하에게 코끼리를 하사했다는 말이 있습니다. 임금이 준 동물을 죽일 수도 없고 코끼리는 한없이 먹어만 대니 말입니다. 전원주택도 비슷합니다. 취득원가에 비해 손실을 보더라도 시급히 처분하는 것이 위기를 벗어나는 지름길이 될 것입니다. 전원주택 처분으로 발생하는 손실은 아파트 양도로 인하여 발생하는 양도소득에서 공제해 주니 웬만하면 같이 처분하는 것이 바람직한 재테크라고 하겠습니다.

주택경기 침체와 글로벌 금융위기가 겹치면서 서울 강남 등 ‘버블세븐’ 지역을 중심으로 공시가격을 밑도는 아파트 급매물이 급증하고 있다. 하지만 올 연말 종합부동산세는 집값이 셌던 지난 1월1일 조사된 공시가격을 기준으로 부과될 수밖에 없어 납세거부 등 반발도 예상된다. 28일 부동산 업계에 따르면 최근 서울과 수도권지역에 공시가격과 비슷하거나 이보다 가격이 낮은 아파트 급매물이 급증하고 있다. 국토해양부가 고시하는 아파트 공시가격은 보통 시세의 70~80% 선에서 정해지는데 최근 집값 하락으로 호가가 공시가격과 비슷하거나 더 낮아졌다. 죽전택지지구 현대홈타운 3차 1단지 111㎡ 로열층은 한때 4억 5000만~4억 6000만원대였지만 최근 3억 6000만원대 급매물이 나왔다. 이 아파트 공시가격은 이보다 2400만원 비싼 3억 8400만원이다. 서울도 예외가 아니다. 서울 송파구 올림픽선수촌 기자촌 아파트 109㎡는 최근 6억 5000만원짜리 급매물이 등장했다. 공시가격 6억 6200만원보다 1200만원이 싼 것이다. 한때 이 아파트는 10억원을 호가했지만 지금은 무려 4억원이 빠진 급매물이 나돌고 있다. 송파구 잠실 주공5단지 112㎡는 공시가격 8억 5600만원보다 600만원 싼 8억 5000만원짜리 매물이 나왔다. 인근 중개업소 대표는 “8억 5000만원짜리 매물이 등장했지만 정작 사려는 사람이 없다.”고 말했다. 서초구 잠원동 신반포아파트(한신5차) 115㎡는 공시가격이 7억 1000만원인데 급매물은 이보다 1000만원 낮은 7억원이다. 올 들어 시세가 급락한 송파구 문정동 올림픽훼밀리는 공시가격이 시세의 95~98% 수준에 이른다. 이 아파트 105㎡ 급매물은 6억 3000만원,117㎡는 8억 6000만원 선으로 각각의 공시가격인 6억 300만원,8억 4800만원과 비슷한 수준이다. 현지 중개업소 관계자는 “최근 급매물도 팔리지 않고 있어 금융위기가 빠른 시일내 해소되지 않는다면 실거래가가 공시가격 이하로 떨어지는 것은 시간 문제”라고 설명했다. 올 들어 줄곧 집값이 약세를 보여온 분당 아파트도 급매물 시세가 공시가격 수준까지 떨어졌다. 경기 성남 분당 수내동 양지금호 165㎡는 공시가격(8억 4800만원) 보다 4800만원이 싼 8억원짜리 급매물이 나왔지만 팔리지 않고 있다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “비록 급매물이지만 시세가 공시가격 이하로 떨어졌다는 것은 집값의 지지선이 무너졌다는 의미”라며 “공시가격 수시 조사 등의 방법으로 과세 대상을 합리화하는 것도 고려해 볼 만하다.”고 말했다. 이와 관련, 기획재정부 재산세제과 관계자는 “연말에 가격이 오른다고 세금을 더 걷지 않았던 것처럼 집값이 떨어졌다고 세금을 줄여 주는 것은 어렵다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘대책은 만족, 수혜지역은 수도권 고양시, 파주시, 용인시 등, 투자시기는 내년 상반기 이후….’부동산 대책의 완결판이라고 할 수 있는 정부의 ‘10·21 부동산·건설 분야 종합대책’이 나왔지만 시장의 구매수요를 살리기에는 역부족이라는 분석이 없지 않다. 정부가 내놓을 만한 대책은 모두 내놨지만 국제 금융시장 불안 등 경제여건이 너무 좋지 않기 때문이다. 하지만 수요자 입장에서는 이번 대책이 부동산 시장의 회복에 대한 강한 의지를 읽을 수 있게 했다는 점에서 중장기적으로는 투자회복에 보탬이 될 것이라는 평가가 많은 편이다. 지역적으로는 서울보다는 경기와 인천 미분양 지역이 상대적으로 더큰 혜택을 볼 전망이다. 규제가 풀리면 분양권 등의 급매물이 나올 것이라는 분석도 있다. ●종합선물세트, 문제는 경제여건 대부분의 부동산 전문가들은 이번 대책에 정부의 의지가 담겨있다는 점에서 긍정적으로 평가했다. 미분양 아파트 매입시 양도소득세를 한시적으로 면제해주는 조항이 빠졌지만 나올 수 있는 대책은 대부분 나왔다는 것이다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “대출규제 완화 등 나올 것은 모두 다 나왔다.”면서 “투기지역은 이미 그 효과를 거둔 만큼 이제 해제가 맞다.”고 말했다. 김학권 세중코리아 사장은 “주택정책이 2005년 8·31 대책 전으로 돌아갔다는 점에서 의미가 있다.”면서 “수요자들이 기대를 가질 수 있도록 했다.”고 평가했다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “불황타개를 위한 경기부양책의 하나로, 본격적인 수도권 규제완화라는 점에서 의미를 찾을 수 있다.”면서 “다만, 경제여건이 좋지 않아 단기적으로 시장에 온기를 불어넣는 정도의 효과밖에 없을 것”이라고 말했다. ●서울보다는 경기·인천에 수혜 이번 대책으로 경기도에서 미분양이 많거나 집값이 많이 떨어진 지역이 가장 큰 수혜를 입을 것으로 보인다. 미분양이 많은 고양시나, 용인시, 파주시, 김포시, 남양주시 등이 대표적인 수혜지역으로 꼽힌다. 이들 지역에는 지난해부터 분양한 아파트 중 2만여가구 가량이 미분양으로 남아 있다. 정부는 투기지역과 투기과열지구를 선별적으로 풀 계획이어서 이들 지역이 우선 대상이 될 가능성이 크다. 다만,11월 중 실태조사를 거친 뒤 심의위원회를 열어 결정하기로 한 만큼 효과는 12월부터 볼 수 있을 전망이다. 함영진 실장은 “비과밀 억제권역으로 경기도 김포나 용인, 고양, 남양주 등지가 풀릴 가능성이 크다.”고 말했다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “집값이 떨어진 지역을 중심으로 한다면 강남 등 버블세븐 지역이 가장 많이 떨어진 만큼 이들 지역도 손질해야 하는데, 이 지역이 배제되면 효과가 반감될 것”이라고 분석했다. 김학권 사장은 “이번 대책으로 수도권의 용인이나 파주, 김포 등지의 중소형 주택이 수혜를 볼 것”이라며 “중대형 수요의 회복은 좀 더 기다려야 할 것”이라고 말했다. 박원갑 소장은 “지금까지 총부채상환비율(DTI) 등으로 아파트 청약에 당첨되고도 소득증빙이 쉽지 않았던 자영업자나 고령자들의 구매력이 조금 나아질 것”이라며 “투기과열지구를 손질하면 재건축이나 오피스텔 등의 청약도 쉬워져 부분적인 혜택이 기대된다.”고 분석했다. ●분양권 급매물 쏟아질 수도 정부가 대책을 내놓았지만 투자자나 실수요자가 움직이기에는 너무 이르다는 분석이 많았다. 이르면 올해 말부터 반응이 있겠지만 실제로 시장에 온기가 느껴지려면 최소한 내년 상반기까지는 기다려야 한다는 것이다. 김현아 박사는 “금융규제를 푼다고 수요자들이 집이나 땅을 바로 사지는 않는다.”면서 “규제가 풀리고, 경제가 좋아질 때까지는 기다려야 한다.”고 조언했다. 일단은 규제가 풀린다고 해도 경제여건이 좋아지지 않으면 수요자들이 움직이기 쉽지 않다는 것이다. 분양권의 경우 전매제한 등 규제가 완화되면 급매물 등이 쏟아질 가능성이 큰 것으로 보인다. 주변시세가 분양가 이하로 떨어진 용인시나 고양시, 파주시 등지의 경우 기존 분양자들이 분양권 전매가 허용되지 않아 이러지도 저러지도 못한 채 건설사에 해약만 요구하는 경우가 많다. 이들은 전매제한이 허용되면 매물을 내놓아 매물홍수 사태가 빚어질 수 있다. 함영진 실장은 “전매제한이 풀리면 분양권 매물이 많이 나올 수 있다.”면서 “분양권이나 기존 주택이나 위험부담이 적은 ‘급급매물’ 위주로 투자를 할 필요가 있다”고 말했다. 김학권 사장은 “한 두달 사이에 효과가 나오지는 않을 것”이라며 “부동산 경기 회복단계는 내년 중반쯤, 상승기는 후반기쯤이 될 것”이라고 예상했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

｜베이징 이지운특파원｜중국이 부동산 시장 살리기 프로젝트에 돌입했다. 부동산 가격 추락이 미국의 서브프라임모기지 부실과 같은 사태로 이어져 금융위기로 확대될 수도 있다는 우려에서다. 중국 부동산 시장은 긴축 정책 후유증 등으로 지난해 말 선전에서 시작된 한파가 전국 대도시로 번진 상태다. 거래가 끊기고 급매물이 나오면서 가격이 절반 수준으로까지 떨어진 곳이 나타났다. 급기야 부동산 개발회사들은 ‘한채 사면, 한 채 더’식으로 끼워팔기에 나섰고 아파트를 살 때 보조금을 지급하는 편법이 나타나자 각 지방 정부들이 잇따라 유사한 정책을 쏟아내기 시작했다. 신화통신은 16일 상하이(上海), 항저우(杭州) 등 중국 경제를 선도하는 창장(長江)삼각주 도시를 비롯한 중국 14개 도시가 부동산시장 살리기 대책을 발표했다고 보도했다. 중앙 정부도 이를 묵인하는 태도를 보이자, 부동산 전문가들은 “전면적인 긴축완화의 신호탄이 될 수 있다.”면서 “전국 단위의 부동산대책 입안이 눈앞에 닥쳤다.”고 분석했다. 상하이는 집을 살 때 회사에서 지원하는 보조금 한도를 50만위안(1억원)에서 60만위안으로 상향조정했다. 중국에서 가장 부유한 도시인 항저우는 24개 조항의 ‘항저우 부동산시장 발전에 관한 의견’을 발표했다.100만위안(2억원) 이상 주택매입자에 대해서는 항저우 호적을 부여하고 일정 면적 이하의 주택매입자가 제2주택을 매입할 때도 주택보조금을 신청할 수 있도록 했다. 충칭(重慶)은 90㎡ 이하의 주택매입자에게 거래세를 면제했고 청두(成都)는 회사지원 주택보조금 한도를 30만위안으로 올리고 상환기한을 30년으로 연장했다. 장쑤(江蘇)성 성도인 난징(南京)은 신규 분양, 기존 주택을 불문하고 90㎡ 이하 매입자는 시 정부로부터 매입대금의 1%,90~144㎡의 주택매입자는 0.5%의 보조금을 받을 수 있다. 중부 허난(河南)성은 부동산 담보대출 비율을 종전 70%에서 80%로 늘려 주택매입자의 부담을 덜어주기로 했다. 창사(長沙), 선양(瀋陽), 샤먼(廈門), 쑤첸(宿遷) 시안(西安) 등도 유사한 대책을 내놓았다. 이지운기자 jj@seoul.co.kr

금융시장 불안과 주택경기 침체가 심화되면서 이번주 서울의 집값이 올 들어 최대폭으로 떨어졌다. 10일 부동산 정보제공업체 부동산114에 따르면 서울의 이번주(10월3∼9일) 집값은 전주보다 0.08%가 떨어졌다. 지난해 5월 말(-0.08%) 이후 가장 큰 하락폭이다. 주택담보 금리와 환율 상승 등 금융시장 불안이 확산되면서 집값이 추가하락할 것으로 예상되자 매수세가 위축됐기 때문으로 풀이된다. 양도소득세 완화 등 거래활성화를 위한 정부의 대책도 효과를 발휘하지 못하는 셈이다. 구별로는 강동구가 0.26% 하락, 가장 큰 폭의 하락세를 보였다. 송파구(-0.19%), 강남구(-0.17%), 양천구(-0.10%), 강서구(-0.09%) 순으로 하락폭이 컸다. 특히 강남권을 포함한 재건축 아파트의 가격이 크게 떨어졌다. 서울 전체의 재건축 아파트 하락폭은 0.27%였지만 송파구는 무려 1.06%가 떨어졌다. 이어 강동구(-0.31%), 강남구(-0.18%), 서초구(-0.01%) 순으로 하락했다. 재건축 아파트의 가격하락은 규제완화의 기대로 매도시기를 늦췄던 매도자들이 시장 불안에 따라 매물을 조금씩 내놓고 있기 때문이다. 강북권 지역도 빠르게 약세로 바뀌고 있다.8월 말 노원구 하락세를 시작으로 하락지역이 늘어난 강북권은 이번 주 양천구를 포함해 무려 10개 지역으로 늘어났다. 강남지역에 비해 급매물이 늘어나진 않지만 시세보다 낮은 매물이 점차 늘고 있고 거래도 부진하다. 김규정 부동산 114 차장은 “매물 보유자들이 대출 부담과 추가하락에 대한 불안감 때문에 보다 싼 값으로 매물을 내놓지만 팔리지 않고 있다.”면서 “금융시장이 어느 정도 안정돼야 매수세가 살아날 것”이라고 예상했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

집값이 급락하면서 서울에서 매매가가 분양가를 밑도는 ‘깡통아파트’가 늘어나고 있다. 8일 부동산포털 닥터아파트에 따르면 그동안 수도권 일부지역에서나 볼 수 있었던 깡통아파트가 서울지역에서도 나오고 있다. 깡통아파트는 매매가가 분양가를 밑도는 아파트다. 주로 갓 입주한 신축 아파트에서 나오고 있다. 지난 8월 말 입주를 시작한 강동구 성내동 건영캐스빌 109㎡의 2005년 12월 분양가는 3억 9950만원이었지만 현재 시세는 3억 9000만원으로 1000만원 정도가 낮다. 로열층, 비로열층 구분 없이 분양가 이하로 시세가 형성돼 있어 대출 이자 등 금융비용 등을 감안한다면 보유자들의 손해는 더 커지는 셈이다. 2004년 12월 분양,2006년 12월에 입주를 시작한 서초구 반포동 SK뷰는 228∼284㎡로 대형 아파트로만 구성된 단지다. 거래는 없는 편이지만 분양가 이하의 매물이 나왔다가 매수세가 없자 거둬들였다. 분양가 이하로도 매입이 가능하다는 게 인근 중개업자들의 설명이다.267㎡ 시세가 21억∼23억원으로 분양가(24억 6120만원)보다 상한가 기준으로도 1억 6120만원이 낮다. 성동구 옥수동 경보이리스 122㎡는 분양가가 4억 1000만원이었지만 지금은 3억 7000만원선에 시세가 형성돼 있다. 매물 중에는 로열층도 있지만 매수세가 없다. 동작구 사당동 장은해그린 136㎡ 분양가는 3억 9550만원이지만 급매물 가격은 그 이하로 형성돼 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한때 집값 폭등의 진원지로 꼽혔던 ‘버블세븐’의 아파트값이 7개월째 내리막길을 걷고 있다. 수요가 끊겨 부동산 중개업소마다 급매물이 수북이 쌓여 있다. 이런 현상은 연초에는 집값 상승세가 두드러졌던 강북과 경기 지역까지 번졌다. 전국적인 집값 거품 붕괴가 시작됐다는 다소 성급한 예상도 나온다.3일 부동산뱅크에 따르면 이번주 전국 아파트값은 지난주에 이어 0.03% 떨어졌다. 강남권 고가 아파트에 이어 강북·성동·성북구 중소형 아파트값 하락으로 이어졌다. 신도시와 경기지역 아파트값도 각각 0.11%,0.03% 떨어졌다. 강남·서초·송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역에서는 거래부진을 보이면서 아파트값이 0.21% 떨어졌다. 강남구는 0.36%, 송파구는 0.32%, 분당은 0.16%, 용인은 0.13% 각각 하락했다. 특히 강남구 재건축 아파트값은 0.61%나 떨어져 하락세가 두드러졌다. 지난달 초 9억원대까지 떨어진 대치동 은마아파트 102㎡(31평형)는 이달들어 8억 7000만∼8억 8000만원에 거래되는 등 9억원선마저 무너졌다. 중개업자들은 9억원에 나온 급매물도 흥정에 따라 1000만원 정도 더 가격을 가격을 낮출 수 있다고 말했다. 개포주공1단지 42㎡ 아파트는 7억 1000만원,51㎡는 8억 7000만원에 시세가 형성돼 있다. 많은 중개업자들은 양도소득세를 내야 하는 고가주택 기준을 6억원에서 9억원으로 높이고 재건축 조합원 양도금지 해제, 안전진단 규제완화 조치가 잇따라 발표됐지만 가격 뒷걸음질은 계속될 것으로 전망했다. 김치영 공인중개사는 “급매물은 늘고 있는데 사려는 사람은 없어 호가가 떨어지고 있다.”며 “가끔 찾는 수요자들은 시세보다 10% 이상 싼 급매 가격보다도 더 낮은 가격을 원해 급매 가격이 더 떨어질 수도 있다.”고 말했다. 분당 집값도 조용하다. 대출이자 부담을 이기지 못한 집주인들이 시세보다 싸게 집을 내놓고 있지만 정작 수요가 없어 부르는 값은 매주 떨어지고 있다. 이매동 일대 중개업자들은 “99㎡(30평형) 아파트값이 연초와 비교해 1억원 이상 빠졌다.”며 “수요자들이 집값이 더욱 떨어질 것을 예상, 매입 시기를 미루는 바람에 거래는 이뤄지지 않고 있다.”고 전했다. 김근옥 부동산뱅크 연구원은 “금리가 떨어지고 대출 규제가 풀리면 어느 정도 수요가 살아나 거래량이 늘어날 수도 있다.”고 내다봤다. 나인성 부동산써브 연구원은 “강남 재건축 아파트를 사려는 수요자는 추가 발표될 것으로 기대되는 재건축 규제완화 내용을 꼼꼼히 챙기고 급매물이라도 가격을 흥정해 구입하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산 경기 침체와 금융시장 불안 등으로 서울과 수도권 주요 아파트들의 심리적 가격 저항선이 속속 붕괴되고 있다. 짧게는 6개월, 길게는 1년여 이상 버티던 가격 지지선의 붕괴는 아파트 가격의 추가 하락을 예고하는 것이어서 집주인들의 시름이 깊어지고 있다. 1일 부동산 업계에 따르면 최근 부동산 시장 침체로 100∼109㎡대 아파트의 가격 지지선이 허물어지고 있다. 경기 성남시 분당에서는 6억원은 말할 것도 없고 5억원 밑으로 떨어진 아파트도 등장했다. 용인에서는 4억원대 밑으로 떨어진 아파트도 나왔다. 분당신도시 정자동 아이파크 100㎡는 6억원이 가격 지지선이었으나 최근 5억 8000만원짜리 매물이 등장했다. 이매동 삼성아파트 105㎡도 가격 지지선(6억원) 밑인 5억 2000만원대 매물이 나왔다. 무지개마을 신한아파트 109㎡는 4억 7000만원짜리 매물이 나와 5억원선이 맥없이 무너졌다. 용인의 LG신봉자이 109㎡는 심리적 마지노선으로 여겨졌던 5억원이 붕괴됐다.4억 1000만∼4억 9000만원대 매물이 나돌고 있다. 부동산 업계에서는 이 같은 추세라면 4억원대 붕괴도 시간 문제인 것으로 판단하고 있다. 또 구성 벽산아파트 105㎡는 4억원 밑으로 떨어진 3억 1000만∼3억 4000만원대 매물도 등장했다.3억원대 붕괴도 멀지 않았다는 분석이다. 분당의 L중개업소 관계자는 “분당 109㎡가 6억원이 깨진 것은 2년 만에 처음”이라며 “오래된 아파트는 5억원대 벽도 깨졌다.”고 말했다. 서울 강남권 아파트의 가격 마지노선도 무너지고 있다. 강남구 은마아파트 102㎡는 9억∼9억 5000만원에 거래된다. 지난달에는 8억 5000만원대에 급매물이 거래되기도 했다. 서초구 잠원동 한신21차 132㎡는 2007년 1월 11억 8000만원까지 올라갔으나 현재 9억 7500만원으로 2억 500만원이나 떨어졌다. 부동산써브 조사 결과 서초구의 아파트(6만 4697가구) 평균 가격은 9억 9977만원으로 2006년 11월 이후 1년 10개월 만에 10억원대가 무너졌다. 송파구는 문정동 올림픽훼미리 142㎡는 지난해 1월 13억 3500만원까지 올랐으나 지금은 9억 7000만원으로 3억 6000만원 이상 빠졌다. 김학권 세중코리아 사장은 “주택경기 침체에다 금융불안 등 외적 변수까지 겹쳐 아파트 가격의 심리적 마지노선이 속속 무너지고 있다.”면서 “심리적 지지선이 허물어지면서 이들 아파트 가격은 추가하락이 예상된다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

미국에서도 학군이 좋기로 소문난 LA 다이아몬드 바. 매주 화요일 오후면 20인승 미니버스가 등장한다.‘To Sell(매물)’이라는 팻말이 붙어 있는 주택 앞에 차량이 서면 명품을 두른 40∼50대 한국 여성 10여명이 내린다. 이들은 월요일에 출발하는 비행기를 타고와 주택을 싹쓸이하는 서울 강남의 ‘큰 손 아줌마’라고 현지 교포 전모(50·의사)씨가 18일 전했다. 서브프라임모기지론(비우량주택담보대출) 부실 사태에 이은 금융 위기로 미국 부동산 거품붕괴론이 끊이지 않고 있지만 LA의 부동산 시장에는 한국 아줌마들의 발길이 끊이지 않고 있다. 큰 손들을 모아 LA로 보내는 일을 하는 강남의 한 부동산컨설팅회사 관계자는 “미국 부동산 값은 바닥이고 더 떨어질 가능성이 없다.”면서 “내년에는 부동산 값이 오를 것”이라고 말했다. 강남에 넘쳐나는 유동성을 노리고 부동산 업체들이 큰손들을 부추기고 있는 셈이다.LA에서 부동산 중개업을 하는 김모(35·여)씨는 “급매물로 나온 집들의 대부분은 전 주인이 대출금을 갚지 못해 내놓았기 때문에 금융권 대출프로그램을 이용해 사들이는 것은 불가능하다.”면서 “현지 교포들이나 미국인들은 집장만을 위해 금융권 대출프로그램을 이용할 수밖에 없는 상황인 반면, 한국에서 온 투자자들은 대출 없이 현금 융통이 가능하기 때문에 거의 ‘쓸어담고’ 있다.”고 말했다. 국내외 부동산 업체들은 부동산 쇼핑과 유학 탐방, 골프 일정 등을 포함한 5박6일 여행 프로그램을 마련해 큰손들의 발길을 끌고 있다.2000달러 정도인 ‘부동산 투어’(항공료 별도)를 받고 매매 계약이 이뤄지면 절반을 돌려준다. 이 프로그램은 LA뿐만 아니라 샌프란시스코, 뉴욕 등으로 확대되고 있다. 기획재정부 통계에 따르면 내국인의 북미지역 부동산 취득은 지난 5월 48건 2400만달러에서 6월에 55건 2700만달러,7월에 83건 4100만달러로 증가했다. 평균 취득 금액도 6월 37만달러에서 7월 46만달러로 24% 늘었다.LA지역 부동산 업체의 조사에서는 서브프라임모기지론 사태 전인 2005년 3만 872건이던 한인 부동산 소유가 2008년 3만 3905건으로 늘어난 것으로 나타났다. 하지만 원정 부동산 투어에 교포들과 미국인들의 시선은 곱지 않다.25년째 LA 로렌하이츠에서 자영업을 하고 있는 정모(52)씨는 “투기 목적으로 닥치는 대로 사들이는 통에 현지 교민들의 집장만은 더 힘들어지고 있다.”면서 “미국인들도 이런 한국인들을 놓고 ‘경제가 어려운 상황을 이용해 한몫 벌려는 어글리 코리안’이라고 비꼰다.”고 말했다. 장형우기자 zangzak@seoul.co.kr

오는 21일 건설경기 부양책을 내놓을 것이라는 청와대의 발표로 부동산 시장이 숨고르기에 들어갔다. 신규분양도 대책의 내용을 본 후에 분양을 하자며 시기조절에 들어갔고, 기존 주택시장도 규제완화의 기대감 때문에 거래가 ‘올스톱’ 상태다. 부동산 전문가들은 잦은 정부의 부동산 대책 언급이 오히려 시장에 악영향을 미치는 만큼 조속히 대책을 가시화할 필요가 있다고 지적한다. ●9월 신규분양 예년의 절반 부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 9월 전국에서 분양 예정인 아파트(주상복합 포함)는 모두 54곳 2만 5066가구에 달한다. 이는 예년 동기(2004∼2007년 9월 평균) 대비 52% 수준이다. 분양예정 물량이 가장 많았던 2006년 9월(6만 4920가구)에 비하면 38% 수준에 불과하다. 분양 성수기임에도 물량이 크게 줄어든 것은 부동산경기 침체 및 금리 인상에 따른 수요부진으로 건설사들이 분양을 늦추거나 취소했기 때문이다. 게다가 정부가 21일 건설경기 부양책을 내놓을 것으로 알려지면서 분양시기도 9월 하순으로 늦춰 잡는 업체들이 늘어나고 있다. 인천 청라지구의 경우 이달 하순 분양예정이던 업체의 상당수가 추석 이후로 분양시기를 늦췄다. 한 건설업체 관계자는 “정부의 대책이 나오기 전까지는 업체들이 분양을 미룰 것”이라며 “9월에 예정된 물량 중에서도 절반 정도는 10월로 넘어갈 가능성이 높다.”고 말했다. 9월 분양물량을 지역별로 보면 수도권 33곳 1만 2678가구, 지방 5대광역시 8곳 4569가구, 지방중소도시 13곳 7819가구다. ●재건축 완화 기대 매물 회수 ‘6·11 미분양 대책’ 이후 정부가 두 차례나 추가대책을 언급하면서 실수요 위주로 거래를 이어가던 주택시장은 거의 올스톱 상태에 빠졌다. 서울 강남구 개포동 H중개업소 대표는 “지난달에 대책이 나올 것이라는 소문이 돌면서 거래가 부진했었는데 최근 재건축 규제완화 얘기가 또다시 나오자 매물이 회수되고 있다.”고 말했다. 매물은 2∼3건에 불과한 실정이다. 송파구 잠실 주공5단지의 한 중개업소 대표는 “지난달 규제완화 기대로 급매물 몇 개가 팔리더니 후속대책이 없어 다시 거래가 끊겼다.”며 “집을 살 사람이나 팔 사람이나 모두 정부 눈치만 보고 있다.”고 말했다. 강북지역도 마찬가지다. 노원구 중계동 B중개업소 관계자는 “이 곳은 정부 대책의 영향을 덜 받는 지역이지만 규제완화가 예고되면서 매물이 귀해진 것은 사실”이라고 말했다. ●분당·용인 규제완화 효과 없어 수도권 남부지역도 정부 대책의 영향을 거의 받지 않고 있다. 경기 성남시 분당 정자동의 경우 6월까지는 그런대로 급매물이 팔렸으나 지난달부터는 급매물도 팔리지 않고 있다. 부동산 대책에 대한 반응은 시큰둥한 상태다. 용인도 수지지구 LG빌리지 6차 매물이 6억∼7억원대에 시세가 형성돼 있지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 이 아파트는 2006년 가을에는 8억 5000만∼9억원이었다. 김은경 스피드뱅크 리서치 팀장은 “수도권 남부지역이 전반적인 하락세를 보이고 있다.”면서 “부동산 규제완화가 이뤄지더라도 효과를 당장 기대하기는 힘들다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

지난달 서울 재건축 아파트는 지난해 5월 이후 1년 2개월 만에 최대의 하락폭을 기록했다. 7일 부동산 정보제공업체 스피드뱅크에 따르면 지난달 서울의 재건축 아파트는 0.61% 떨어졌다. 경기는 0.09% 하락했다. 정부가 지난달 조합원 지위 양도금지 해제를 비롯한 규제완화 방침을 밝힌 뒤 한 때 급매물 위주로 반짝 거래가 이뤄지기도 했으나 규제완화에 대한 기대감이 다시 사라지면서 매수세는 거의 실종됐다. 송파구(-3.76%), 강동구(-2.09%), 강남구(-1.57%), 서초구(-0.29%) 등 강남권 4구의 재건축 아파트가 모두 떨어졌다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지의 경우 극심한 매수침체가 이어지면서 119㎡(36평형)는 한달간 무려 1억원 떨어진 12억∼12억 5000만원선에 시세가 형성됐다. 강동구 상일동 고덕주공3단지 52㎡(16평형)의 경우 3000만원이 빠진 4억 9000만∼5억 2000만원 선에 시세가 형성됐다. 강남구에서도 규제완화 발표에도 앞으로 동향을 지켜 보겠다는 매수층이 많아 거래실종이 장기화하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

하늘 높은 줄 모르고 치솟던 서울 강북 재개발·뉴타운 주택의 날개가 꺾였다. 지분 쪼개기를 막기로 한 게 주요인이다. 가격 폭등 견제 심리도 작용한데다 비수기까지 겹쳐 매수세는 사실상 실종됐다. 이에 따라 가격이 하향 안정세를 유지하고 있다. 5일 스피드뱅크에 따르면 서울에서는 지난달 30일부터 지분쪼개기 차단 조례가 시행되면서 투자자들의 발길이 끊겼다. 관악구 신림1구역 66㎡(10평) 미만 지분 가격은 3.3㎡(1평)당 1500만∼2000만원을 호가하지만 지분 분할이 금지되면서 투자 수요가 시들해졌다. 봉천4-1구역 지분 시세는 66㎡ 기준 3.3㎡당 1400만∼1800만원으로 내림세를 보이고 있다. 서울에 이어 경기도도 지분 쪼개기를 금지하면서 소액 투자자의 발길도 끊겼다. 부천 소사본1-2구역은 66㎡ 미만의 경우 지분시세가 3.3㎡당 2000만∼2500만원에 형성됐지만 요즘 매수자 발길은 사실상 끊긴 상태다. 가격 폭등에 대한 견제 심리도 재개발 시장을 움츠러들게 하고 있다.단기간에 지분 값이 폭등했던 서울 용산지역에서는 ‘상투’를 잡을 수 있다는 불안감에 지분 가격이 떨어지고 있다. 보광재개발구역은 66㎡ 미만은 3.3㎡당 4000만∼5000만원으로 지난달보다 250만원 정도 떨어졌다. 급매물도 나오고 있지만 매수세가 없어 거래는 이뤄지지 않고 있다. 영등포 신길7구역 역시 가격 상승세가 주춤해졌다.66㎡ 미만 지분 가격은 3.3㎡당 2200만∼3000만원을 부르고 있지만 거래가 끊기면서 안정세를 보이고 있다. 성북 장위뉴타운의 경우 3.3㎡당 빌라 지분 가격은 2500만∼3000만원에 형성됐지만 부르는 가격일 뿐 거래를 찾기는 어렵다. 재개발 수요가 많은 경기 성남에서도 가격이 떨어졌다. 태평2·4구역은 3.3㎡당 1300만∼1350만원으로 한달 전보다 100만원 정도 내렸다. 인천 전도관지구는 3.3㎡당 700만∼800만원, 송림3구역은 500만∼650만원을 호가한다. 여름 비수기에 전반적인 경제 불안 등도 부동산 시장을 얼어붙게 하고 있다.특히 재개발·뉴타운 투자는 자금이 장기간 묶이기 때문에 경제 상황이 불안할 경우 투자는 거의 이뤄지지 않는 특징이 있다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부와 여당의 재산세, 종합부동산세 등 세제 완화 추진으로 서울 강남권에 미세하나마 매물회수 조짐이 감지되고 있다. 27일 부동산 업계에 따르면 서울 송파구 잠실 주공5단지 아파트는 재산세와 종부세를 완화하면 집값이 오를 것이라고 기대한 집주인들이 일부 매물을 거둬들였다. 이 아파트 112㎡는 평소 7∼8개가 매물로 나왔으나 종부세 부과기준을 9억원 초과로 완화한다는 소식에 지난주 말 4개로 줄었다. 호가도 10억 2500만원짜리 급매물이 10억 4000만원으로 1500만원 뛰었다. 이 주택형은 기준층 공시가격이 8억 6000만원대여서 종부세 기준이 조정되면 과세 대상에서 빠질 가능성이 크다. 강남구 개포 주공1단지도 공시가격이 7억 400만원 안팎인 49㎡의 일부 매물이 회수됐다.N공인 대표는 “세제완화 방침 이후 가격 하락세가 주춤하고, 보유자들도 매도 시기를 늦추고 있다.”고 말했다. 일반 아파트인 서초구 잠원동 롯데캐슬 한 가구도 지난주 말 계약 직전까지 갔으나 재산세, 종부세 완화 방침이 발표되자 집주인이 가을 이후에 팔겠다며 매물을 회수했다. 하지만 매수자들이 관망 중이어서 상승 추세로 보기 어렵다는 의견도 만만치 않다. 강남구 대치동 은마아파트는 종부세 과세 기준일이 지난달에 지났기 때문이어서인지 매수·매도자 모두 별다른 움직임이 없는 상태다. 반면 공시가격 6억원을 넘는 아파트가 많지 않은 강북지역은 세제 완화 영향은 거의 받지 않았다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “현 상태에서 세제 완화로 집값이 급등할 가능성은 적지만 정부의 규제속도에 따라 달라질 수도 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

연초 서울 강북지역 집값 오름세를 주도했던 서울 노원·강북·도봉구의 아파트 가격이 강남처럼 떨어질 조짐을 보이고 있다. 23일 부동산 업계에 따르면 올해 상반기 서울의 구 가운데 아파트값 상승률 1위(21.3%)였던 노원구에서 최근 급매물이 조금씩 나오고 있다. 상계동 일대 아파트는 최근 들어 거래가 뚝 끊긴 가운데 보람 109㎡형의 경우 최고가(4억 6000만∼4억 7000만원)보다 4000만원가량 떨어진 4억 2000만∼4억 3000만원에 급매물이 나왔다. 학원들이 몰려 있어 ‘강북의 대치동’으로 불리는 노원구 중계동의 아파트 가격도 약세다. 중계동 극동1차 109㎡형은 한때 4억 7000만원을 호가했으나 요즘은 4억 2000만원짜리 급매물도 나왔다. 중계동 주공 5단지 80㎡는 3억 5000만원까지 거래됐으나 최근 3억 3000만원으로 떨어졌고, 하계동의 온천 청구 105㎡는 최근 5억 5000만원으로 1000만원 떨어졌다. 거래도 거의 중단되다시피 했다. 특히 정부가 지난 4월 중순 강북지역 7개구를 주택거래신고지역으로 지정한 뒤 거래가 급감했다. 국토해양부가 조사한 실거래 신고 건수를 보면 서울 도봉구의 경우 지난 4월에는 1410건이었으나 5월에는 229건으로 83.8% 감소했다. 노원구는 지난 4월 1593건에서 5월에는 497건으로 68.8%, 강북구는 4월 321건에서 5월 211건으로 34.2%가 각각 줄었다. 강북 집값이 떨어지는 것은 이들 지역의 집값이 단기간에 오른 데다 고유가, 고금리로 경기침체에 대한 우려가 커지면서 매수세가 사라졌기 때문으로 풀이된다. 김규정 부동산 114 차장은 “현재의 상황은 집값 하락을 시작하는 시점으로 보인다.”면서 “장기적으로는 호재들이 많지만 단기적으로는 하락이 불가피해 보인다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

휴가철에다 미분양 추가대책 등 부동산 규제완화 기대감이 겹치면서 부동산 시장이 사실상 ‘올 스톱’ 상태다. 건설업체들은 비수기인 데다 분양가 상한제 완화를 기다리며 분양시기를 늦추고 있다. 미분양 아파트와 재건축 시장에서도 관망세가 지속되고 있다. 정부의 부동산 규제완화에 대한 전망과 이에 맞는 부동산 투자전략을 소개한다. ●규제완화 최소한에 그칠 듯 이달 초 정부가 미분양 추가대책 등 부동산 시장의 규제완화 가능성을 시사한 이후 부동산 시장은 기대에 부풀어 있다. 하지만 정부의 규제완화는 시장의 기대에는 크게 미치지 못할 전망이다. 자칫 규제를 크게 풀었다가 과열이라는 부작용을 낳을 수 있기 때문이다. 재건축 규제의 경우 당초 완화 가능성이 있는 것으로 알려진 용적률과 소형 의무비율, 임대주택 건립비율 가운데 소형 의무비율만 다소 풀어주는 방안이 논의되는 것으로 알려졌다. 용적률의 경우 재건축 시장의 불안정을 유발할 수 있어 완화 가능성은 희박하다는 분석이다. 임대주택 의무비율 완화는 국토해양부와 서울시의 입장이 다소 다르다. 서울시는 인기를 모으는 장기전세주택 ‘시프트’의 공급확대에 재건축 임대를 적극 활용하고 있다. 이런 마당에 국토부의 재건축 임대의무비율 축소를 달가워할 리 없다. 다만 재건축 조합원 지위 양도는 가능하게 해 줄 것으로 보인다. 현재 각종 인센티브 등으로 건축비를 올릴 수 있게 해놓았다. 여기에 토지비까지 감정가 대신 매입비로 산정해 주면 분양가 상한제 포기라는 비난을 살 수 있어 적용을 하더라도 최소한에 그칠 전망이다. ●미분양 대책 김만 모락모락 지난달 초에 내놓은 대책이 실효를 거두지 못하면서 지방 미분양 추가대책이 거론된다. 정부는 현재 업계와 전문가들을 대상으로 여론을 수렴 중이다. 당초 발표했던 내용을 보완하는 선에서 그칠지, 새로운 내용을 추가할지를 놓고 고민 중이다. 현재 1가구 2주택 양도소득세 비과세 기간을 2년에서 3년으로 늘려주는 방안, 취득·등록세 50% 인하 대상을 확대하는 방안 등이 거론된다. 하지만 이것만으로 지방 미분양이 팔릴 가능성은 거의 없다. 이에 따라 구매력이 있는 수도권 거주자가 지방 미분양 아파트를 매입했을 때 양도세를 한시적으로 면제해 주는 방안이 부상하고 있다. 이 방식은 효과는 있지만 정부가 가수요를 부추긴다는 비난을 살 수 있다는 점이 부담이다. 수도권 미분양 대책은 내놓지 않을 전망이다. ●“급매물 위주로 투자 바람직” 정부의 규제완화 조치가 이뤄져도 시행은 9월 정기국회는 지나야 가능할 것으로 보인다. 각종 법안을 손질해 국회를 통과하는 절차가 필요하기 때문이다. 규제완화가 이뤄지더라도 부동산 경기가 쉽게 살아날 것으로는 보이지 않는다. 경기가 워낙 좋지 않고, 주택경기 역시 대세 하락기이기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 22일 “규제완화만으로 하락하는 시장을 돌려놓기가 쉽지 않을 것”이라며 “급매물이나 역세권 소형 등 환금성이 강한 상품에 투자를 하되 쉬는 것도 방법”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

●부동산 시장 부동산 시장은 이미 전반적으로 하락 추세다. 특히 서울 강남과 목동, 경기 성남 분당 등 버블세븐 지역의 중대형 아파트는 시세보다 10% 이상 싼 급매물이 나와도 거들떠보지 않는다. 강남구 도곡동의 타워팰리스나 개포주공, 대치동 미성아파트 등은 지난해 말보다 대부분 1억∼2억원가량 떨어졌다. 그러나 부동산 전문가들은 아직 ‘자산가치의 폭락’이라고 할 상황은 아니라고 한다. 다만, 거시경제 흐름이 급속히 악화될 경우 가능성을 완전히 배제할 수 없다는 분석도 나온다. 박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 17일 “주택의 자산가치 폭락 여부는 시장 수급보다는 거시경제가 어떻게 되느냐에 달려 있다.”고 말했다. 김선덕 건설산업연구소장은 “2기 신도시 입주 시점인 2012년 이후로 예상됐던 집값 거품붕괴가 고유가 때문에 빨라졌다.”면서 “하반기 이후에는 버블세븐 지역의 하락세가 강북권 등으로 확산될 수 있다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “금리가 크게 오르면 대출을 낀 주택들이 시장에 쏟아져 나오고 이것이 집값하락을 불러올 수 있지만 현재로서는 가능성은 그리 크지 않다.”고 말했다.●주식·펀드시장 17일 코스피지수는 1525.56에 머물렀다. 지난해 연말 12월 28일 종가 1897.13에 비하면 400포인트 가까이 내려갔다. 하락률이 20%에 가깝다. 시가총액으로 따지면 의미는 더 분명해진다. 이 기간 코스피 시장의 시가총액은 951조 8873억원에서 765조 9530억원으로 줄었다. 코스닥시장의 시가총액도 99조 8757억원에서 76조 3311억원으로 감소했다. 연초에 비해 209조 4789억원이 허공으로 사라진 것이다. 문제는 하락세가 언제 멈출지 모른다는 점이다. 애널리스트들은 “지금 우리 기업은 실적에 비해 주가가 저평가됐다.”고 강조하고 있다. 그러나 별 효험은 없다. 개인투자자들은 올 한해 누적치로만 2조 4920억원(16일 기준)을 순매수했으나 20조 9448억원을 순매도한 외국인이 지수를 끌어내리고 있다. 한 애널리스트는 “주식은 부동산 등 다른 자산에 비해 환금성이 강한 만큼 소비심리 위축에는 더 직접적인 효과를 발휘할 것”이라고 말했다. 지난 몇년간 재테크 바람의 정점에 있었던 펀드 역시 마찬가지다. 외형상으로는 펀드 자산 총량은 줄어들지 않았다. 해외펀드의 손실에도 불구하고 금리·부동산·주식이 어느 한 곳 마음 둘 데가 없어진 투자자들이 펀드 쪽으로 꾸준히 몰려들었기 때문이다. 펀드평가회사 제로인의 이수진 대리는 “수익률 악화에도 불구하고 펀드에 들어있는 돈의 총량은 거의 변하지 않았다고 볼 수 있다.”면서 “대신 해외펀드에서 국내 펀드로 갈아타는 경향이 뚜렷이 나타나고 있다.”고 말했다. 그러나 상황은 녹록지 않다. 지난 14일 기준으로 국내주식형 펀드는 연초대비 수익률 -17.64%를 기록했다. 인기를 끌었던 해외주식형 펀드의 수익률 역시 -20.45%다. 두 펀드의 순자산규모를 합치면 115조 7214억원인데 이 수익률을 단순 대입하면 20조원대의 자금이 증발했다는 의미가 된다.김성곤 조태성기자 sunggone@seoul.co.kr

한동안 ‘준(準) 강남’ 대우를 받던 경기 성남시 분당과 용인의 집값이 무너져 내리고 있다. 부동산경기 침체에다 입주물량 증가, 보유세 강화로 급매물들이 나오지만 매수세는 사실상 끊어진 상태다. 한때 잘나가던 분당의 백궁·정자지구 주상복합아파트 중에는 최고가 대비 5억원 이상 하락한 매물도 나왔다. 수도권 남부지역의 집값 하락세는 3∼4년간 지속될 것이라는 게 부동산 전문가들의 전망이다. 이들 지역에서 집을 장만하려면 당분간 지켜볼 필요가 있다는 게 대체적인 전망이다. ●분당·용인 매물=급매물 분당의 백궁·정자지구는 분당의 지표아파트 역할을 했지만 중대형을 중심으로 가격이 급락하고 있다. 정자동 현대아이파크 181㎡(55평형)는 현재 11억원대 매물이 나와 있다. 이 아파트는 지난해까지만 해도 17억원을 웃돌았다. 인근의 파크뷰나 아데나팰리스 등도 아이파크와 비슷한 가격대를 형성하고 있다. 분당의 일반아파트도 가격이 급락하기는 마찬가지다. 서현동 시범현대 107㎡는 지난해에는 7억 5000만원이었으나 올 들어 6억 3000만원대 매물도 나왔다. 한때 10억원을 웃돌았던 금곡동 청솔대원아파트 155㎡(47평형)는 7억 9500만원에 팔리기도 했다. 인근 L공인 관계자는 10일 “이 일대에서 나오는 매물은 대부분 급매물성인데 사려는 사람이 없어 매수자가 시장을 주도하고 있다.”고 말했다. 용인도 집값이 큰 폭으로 떨어졌다. 구성 S아파트 107㎡는 한때 5억 2000만원까지 갔으나 지금은 가장 비쌀 때보다 1억 6000만원가량 떨어진 3억 6000만원짜리 매물도 등장했다. 분당과 용인의 집값이 떨어지는 것은 부동산경기의 침체와 공급과잉, 부동산 세제 강화 등으로 그동안 끼었던 거품이 빠지기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “판교 신도시 분양으로 이주수요가 있는 데다 용인 일대의 입주물량 증가로 하락세에 가속도가 붙었다.”고 말했다. ●판교·광교 신도시 입주 앞둬… 약세 지속 분당과 용인의 집값은 앞으로도 당분간 약세를 보일 전망이다.4만여가구의 동탄신도시가 입주를 시작한 데다 연말부터 2만 7000가구의 판교 신도시가, 이후엔 3만 1000가구의 광교 신도시가 각각 입주를 시작하기 때문이다. 여기에다 용인의 민간택지에서도 모두 7200여가구가 입주를 시작한다. 내년에는 1만가구,2010년에는 올해 분양된 용인 신봉지구와 성복지구 등지에서 1만 4600여가구가 입주한다. 이들 아파트의 입주가 끝나면 동탄 2신도시 입주가 시작된다. 김현아 건설산업연구원 연구위원은 “입주물량 등으로 보면 분당과 용인의 집값 하락세는 3년은 갈 것으로 보인다.”면서 “분당의 리모델링 등 호재가 있지만 국지적인 현상에 그칠 것”이라고 말했다. 반면 수도권 북부는 오름세를 보이고 있다. 특히 서울 동북권의 집값 상승으로 의정부와 양주, 남양주 등은 강세다. 부동산114 조사에 따르면 올 들어 의정부 아파트 가격은 22.1%, 양주는 15.9%, 남양주는 6.2%가 올랐다. 고양시는 3.8%가 올랐다. 분당 용인의 하락세와는 대조적인 ‘북고남저(北高南低)’ 현상이다. 김학권 세중코리아 사장은 “수도권 남부의 집값은 당분간 회복이 어려울 것으로 보인다.”면서 “북부지역의 경우 동쪽은 강세를, 서쪽은 보합세를 보일 것”이라고 예상했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr