부동산 후속대책 보따리에 뭘 담을까. 공급확대·거래 투명성·불로소득 환수 등의 큰 줄거리는 ‘8·31대책’에 담겨 있다. 때문에 이번 후속대책은 8·31대책에 미처 반영하지 못했거나 구멍이 생긴 제도를 보완하는 데 중점을 둘 것으로 보인다. 분양가 인하 방안, 재건축 규제 강화, 불로소득 환수 대책 등이 구체적으로 담길 것으로 예상된다. 아파트 분양가는 크게 ▲땅값▲건축비▲부대비용▲이윤으로 나뉜다. 개략적으로 땅값이 30∼40%, 건축공사비가 40% 정도 차지한다. 여기에 금융비용, 인·허가, 광고비 등 간접비용으로 20% 정도 나간다. 건설사의 이윤은 통상 7%∼8%로 본다. 하지만 택지가 고갈된 수도권에서는 땅값 비중이 훨씬 크다. 판교 신도시 중소형 아파트 분양가를 1100만원으로 볼 때 땅값은 평당 580만∼641만원. 땅값이 60%에 이른다. 분양가를 끌어내리기 위해선 택지비용을 낮춰야 한다는 주장이 설득력을 얻는 이유다. ●고층 짓는 대신 동간거리 충분히 확보 택지조성원가를 줄이는 것은 토지의 효율성과 연관된다. 예컨대 판교 신도시는 당초 ㏊당 인구밀도를 64명으로 계획,1만 9000가구를 지을 예정이었다. 그러나 인구 밀도를 분당 신도시 수준(㏊당 96명)으로 올리면서 2만 9000여가구로 늘어났다. 용적률을 올리면서 건립 가구수가 늘어나 택지 공급가를 낮춰 분양가를 그나마 줄일 수 있게 됐다. 택지지구는 분당·일산 수준의 용적률을 적용해도 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 용적률을 올리고 고층 아파트를 적극 허용하는 것이 택지 비용 원가를 줄이는 길이다. 재건축·재개발지구도 만찬가지다. 택지로 개발하는 땅은 이미 자연의 상태가 아니다. 저층 아파트를 지어 아파트가 들어서는 바닥 면적만 늘릴 것이 아니라 고층 아파트를 짓는 대신 동간(棟間) 거리를 충분히 확보하는 것이 훨씬 쾌적한 단지가 된다. 환경 피해를 최소한으로 줄이기 위해서라도 개발 밀도를 상향 조정하는 방안이 나와야 한다. ●기부채납비율도 줄여야 택지를 개발하면서 토공이나 주공이 부담하는 기간시설 비용을 줄이는 것도 택지조성 원가를 줄이는 길이다. 현재는 입주자부담 원칙에 따라 택지공급 과정에서 시행사가 비용을 부담하고, 결국 이를 입주 예정자에게 다시 전가하고 있다. 예컨대 토지공사는 판교 신도시 지구내 기간시설 투자비 외에도 주변 광역교통시설을 갖추는 데 1조 6000억원을 투자한다. 신분당선 건설에 5000억원, 광역도로건설 비용으로 4000억원 등이 들어간다. 주공은 파주 운정신도시를 개발하면서 제2자유로 건설 비용의 상당 부분을 대야 한다. 결국 시행사가 부담하는 기간시설 투자비용을 덜어주면 그만큼 택지 공급가를 낮춰 분양가를 끌어내릴 수 있다. 기부채납도 택지조성원가를 높이는 데 한몫한다. 현재는 시행사가 택지를 개발한 뒤 지자체에 무상으로 공급하는 면적이 전체의 50% 수준이다. 판교 신도시는 기부채납비율이 무려 62%에 이른다. 기부채납하는 땅은 토공이나 주공이 비싼 가격으로 땅을 수용해 공원, 도로 등을 조성한 뒤 지자체에 무료로 내주는 것을 말한다. 결국 시행사는 전체 사업비를 맞추기 위해선 돈 받고 팔 수 있는 주거·상업용지 가격을 비싸게 책정할 수밖에 없는 구조를 지녔다. 문제는 기부채납 비율이 갈수록 높아지고 있다는 것이다. 분당·일산 등 1기 신도시 개발에는 녹지율이 20%를 넘지 않았다. 그러나 판교·파주김포 등 2기 신도시 녹지율은 35% 안팎으로 늘어났다. ●건축규제시기 주민 공람일로 앞당겨야 현재 공공택지지구에서는 건설사가 치르는 땅값이 모두 드러난다. 문제는 건축비. 표준건축비를 적용한다고 해도 어떤 공법·자재를 쓰느냐에 따라 건축비가 천차만별이란 점이다. 하지만 소비자는 이를 제대로 알 길이 없다. 건축비는 건설사의 고질적인 병폐 가운데 하나인 비자금을 만드는 창구이기 때문이다. 건축비 거품 조장을 엄격히 통제하고 감시하는 것도 분양가를 내리고 개발사업의 투명성을 확보하는 길이다. 보상비와 택지지구 건축물 등을 철거하는 데 들어가는 비용도 만만치 않다. 특히 보상비를 아끼고 투기를 막기 위해선 택지지구 건축행위 금지 시기를 지구지정 이후에서 주민공고 공람일로 앞당길 필요가 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

3월 판교신도시 분양 일정 및 가구수 등이 확정됐다. 건교부는 오는 3월29일부터 아파트 청약을 받고 5월4일 당첨자를 발표하는 등 판교신도시 아파트 청약일정을 확정했다고 26일 밝혔다. 전체 2만 9250가구가 가운데 3월 공급분은 9420가구다. 분양주택 5844가구와 임대주택 2576가구로 나뉜다. ●일반분양분 30% 성남 거주자에 배분 공급 물량의 10%는 판교 철거민 등에 특별공급된다. 일반 분양분의 30%는 2001년 12월26일 이전 성남 거주자에게 배분돼 성남 거주 40세 이상,10년 이상 무주택 가구주의 당첨 확률이 가장 높다. 나머지 70%는 수도권 거주자에게 공급된다. 당첨되면 10년간 전매가 안되고 재당첨도 금지된다. 모델하우스는 5월6일 당첨자 발표 이후부터 공개된다.3월24일부터 4월18일까지는 인터넷과 케이블TV에서 사이버 모델하우스를 보여준다. 은행 창구에는 모델하우스 사진을 담은 팸플릿을 전시한다. 건설사, 주공, 청약접수 은행 등의 홈페이지에서 현장 모델하우스를 촬영한 화면, 도면·조감도, 발코니 확장 전후 모습 등을 보여준다. ●민간 임대 평당 700만원 될 듯 건교부는 3월 판교 아파트 평당 분양가가 1100만원 안팎에서 책정될 것으로 전망했다. 택지비, 건축비, 지하층 공사비 등 가산비용에다 분양지연에 따른 금융비용을 감안해도 1100만원을 넘지 않는다는 계산이다.25평형은 2억 7500만원,33평형은 3억 6300만원 수준이다. 최초 분양자가 10년간 임대해 산 뒤 분양전환받는 민간 임대 아파트 공급가는 평당 700만원 대에서 결정될 전망이다. 업계 관계자는 “임대아파트의 보증금은 1억원, 월 임대료는 60만원을 조금 넘을 것으로 보인다.”고 말했다. 주공이 공급하는 공공임대는 이보다 다소 낮지만 그동안 공급한 아파트보다는 높게 책정될 것으로 보인다. ●주공·민간 분리 청약접수 보통 이틀이면 끝날 1순위 접수를 12일에 걸쳐 받는다.3월29일부터 4월18일까지다. 주공은 3월29일부터 4월13일, 민간은 4월3일부터 18일까지 나눠서 진행된다. 단 본인 조건에 따라 청약 가능한 날짜가 다른 점에 주의해야 한다. 청약시간은 오전 8시30분부터 오후 6시이며 당첨자 발표는 인터넷과 신문을 통해 5월4일 한꺼번에 이뤄진다. 인터넷장애 등으로 청약에 지장이 생길 경우 4월19일부터 21일까지 별도로 청약을 받을 예정이다. ●노약자만 은행창구 청약 가능 인터넷 청약이 원칙이다. 은행은 노약자 등 제한된 사람들만 이용할 수 있는 보조 창구로 사용된다. 인터넷 청약을 하려면 본인 확인을 위해 주민등록증과 통장을 들고 청약통장 가입 은행에 가서 인터넷 뱅킹을 등록한다. 청약시작 전날인 3월28일 이전까지 해당 은행 홈페이지에서 인터넷뱅킹을 위한 공인인증서도 발급받는다. 국민은행은 별도 홈페이지인 판교특별관(pan.kbstar.com) 에서 청약 신청을 받을 예정. 신청을 한 뒤 접수증을 인쇄해 가지고 있어야 한다. 인터넷뱅킹 이용자라면 기존 인증서를 그대로 쓸 수 있다. 단 기존 인터넷뱅킹 은행과 청약통장 가입은행이 다르면 재가입이 필요하다. 주공 아파트 청약은 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서 한다. 대신 먼저 은행에서 공인인증서를 발급받은 뒤 주공 홈페이지에 회원으로 가입해야 청약할 수 있다. 청약접수 기간 중 주공 본사와 서울·경기·인천지역본부 등 4∼5곳에 인터넷 청약실을 별도로 마련해 도우미를 배치할 예정이다. 인터넷 청약의 경우 가구주·거주지·무주택 확인을 위한 정보를 직접 입력해야 한다. ●투기방지 대책 2월부터 판교 분양 종합상황실을 설치하고 인터넷과 전화 등으로 분양권 불법전매 등 불법행위 신고를 접수한다. 전매·알선 행위자를 지자체 신고센터나 건교부 인터넷 신고센터(www.moct.go.kr), 종합상황실에 신고하면 50만원 이하의 포상금을 준다. 청약통장 및 분양권 불법거래를 하다 적발되면 분양계약이 취소되고 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과된다. 특히 당첨자에 대해서도 국세청과의 협조를 통해 자금출처를 분석하고 탈루세액이 있으면 과세조치한다. 판교 및 분당 인근 중개업소의 투기조장행위를 단속하고 적발시 자격정지, 등록 취소 등을 조치한다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

민간 주택사업에 ‘알박기’가 극성을 부리면서 부동산개발업체들이 골머리를 앓고 있다. 알박기는 개발 예정지역의 중요한 지점을 미리 조금 사놓고 개발을 방해하며, 개발업자로부터 많은 돈을 받아내는 행위를 말한다. 건설산업연구원은 18일 알박기 방지대책이라는 연구보고서를 통해 “투기 세력의 알박기가 토지매입비 상승과 추가 금융비용 발생으로 분양원가를 올리는 부작용을 낳고 있다.”며 “민간업체에도 부지를 90% 이상 확보하면 나머지 땅에 대해서는 토지수용권을 줘야 한다.”고 주장했다. ●추가부담 고스란히 분양가로 천안의 한 민간 주택개발사업장은 2만 5000여평 가운데 5700여평이 알박기 땅이다. 땅주인이 땅값을 터무니없이 비싸게 부르는 바람에 사업이 무려 9개월이나 지연됐다. 추가 금융비용만 80억원을 날렸다. 추가 부담금은 고스란히 분양가에 얹혔다. 의정부에서는 감정가로 8000만원 하는 땅을 사놓은 주인이 무려 10억원을 요구하며 개발업체에 애를 먹였다. 줄다리기 끝에 3억 5000만원을 주고 사들였지만 사업은 8개월이나 지연됐고,20억원의 금융비용이 날아갔다. 용인에서는 2필지 158평을 ‘박아놓은’ 주인이 버티는 바람에 사업이 7개월 늦어졌다. 대구에서는 3100여평의 사업부지에 461평이 알박기 부지로 나타났는데,500만원 하는 땅을 3000만원에 사갈 것을 요구하고 있어 1년 넘도록 사업이 지연되고 있다. ●알박기 방지 법안 실효성 의문 연구원에 따르면 천안·평택·의정부·용인·대구시 등 5개 민간 주택사업지의 알박기 실태를 조사한 결과 전체 면적의 7∼23%가 알박기 부지로 나타났다. 알박기한 땅주인들은 감정평가액보다 4∼8배 비싼 값을 요구한 것으로 나타났다. 매수 협상에 따라 사업이 7∼9개월 지연되고, 이로 인해 최소한 2억원에서 최고 80억원의 추가 금융비용이 발생하기도 했다. 박용석 부연구위원은 “민간 주택사업에서 알박기 피해가 속출하는 것은 공공사업과 달리 토지수용 권한이 없고, 사업계획승인 이후 대상 사업부지의 소유권을 100% 확보해야 착공·분양이 가능한 제도 때문”이라고 지적했다. 박 연구위원은 “현재 알박기 피해 방지를 위해 ‘주택법’과 ‘형법’에 관련 규정을 두고 있지만 매도청구 대상 범위가 좁고, 소송 판결까지 2∼3년이 소요돼 실효성이 미흡하다는 지적이 많다.”고 밝혔다. 이어 “민간 주택사업자에게 부지를 90% 이상 확보하면 잔여부지에 대한 토지수용권을 부여하되, 공공택지와 동일한 조건으로 분양가 상한제 등을 적용해 주택을 공급하도록 하는 방안을 검토할 만하다.”고 말했다. 박 연구위원은 “땅값은 분양가의 40%를 차지할 만큼 비중이 높다.”며 “알박기를 줄이면 땅값을 줄여 분양가를 낮출 수 있다.”고 제안했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

대우건설 등 대형 건설사들의 인수·합병(M&A)이 임박하면서 재계 지형에 일대 변동이 예상되고 있다. 가장 먼저 매물로 나온 대우건설(자산규모 5조 5000억원)을 누가 인수하느냐에 따라 재계 서열이 5단계 이상 뛸 수도 있다. 때문에 전략적 투자자와 재무적 투자자들의 합종연횡이 한창이다. 대우건설을 비롯해 현대건설, 쌍용건설, 동아건설의 M&A 진행 상황과 전망을 시리즈로 짚어본다. 대우건설 매각을 위한 예비입찰이 오는 20일로 다가오면서 인수에 적극적인 ‘큰손’의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 하지만 대우건설 인수에는 3조원가량이 필요해 여러 기업이 컨소시엄을 구성해 인수전에 뛰어들 것이 유력해 보인다. ●그랜드 컨소시엄 급부상 현재 대우건설 인수에 적극적인 기업은 금호그룹, 두산그룹, 코오롱그룹, 삼환기업, 대우자동차판매, 대주그룹, 유진그룹 등이다. 그러나 이 기업들은 자금여력의 한계 때문에 군인공제회, 교원공제회 등과 컨소시엄 형태로 대우건설을 인수하는 방안을 추진하고 있다. 이 중 금호그룹이 군인공제회와 교원공제회를 파트너로 삼은 ‘그랜드 컨소시엄’이 유력한 것으로 알려졌다. 금호그룹과 군인공제회의 과거 경험 때문이다. 금호그룹은 2003년 금호타이어 주식 2500만주를 군인공제회에 팔았다가 지난해 9월 되샀다. 금호그룹은 금호타이어에 대한 경영권을 유지한다는 조건으로 주식을 팔아 2500억원의 현금을 손에 쥐고 그룹의 위기를 모면했고, 군인공제회는 2년 뒤 주식을 금호그룹에 되팔아 배당수익과 시세차익 등 1430억원의 이익을 올렸다. ●다른 업체들도 물밑 경쟁 두산은 한국중공업, 대우종합기계 인수에 이어 대우건설 인수를 통해 중공업의 핵심인 해외건설 부문을 강화, 완벽한 중공업그룹이 되겠다는 의지다. 코오롱도 약점인 플랜트부문 강화를 명분으로 세웠다. 삼환기업과 대우자판은 신용 등급면에서는 양호하지만 자금동원을 도울 계열사가 없고, 대주그룹과 유진그룹은 명목상 그룹이지만 소유 계열사 중 신용등급이 BBB이상인 곳이 1개 정도뿐이다. 프라임산업은 투기등급으로 분류된다. 한국기업평가 강철구 심사역은 “튼튼한 재무투자자를 끌어오는 것도 승패를 좌우하겠지만 M&A란 자금 싸움인 만큼 최소한의 자금 동원력이 중요하다.”면서 “후보군 가운데 대기업외의 다른 업체들은 향후 금융비용을 커버하거나 정상적인 영업활동을 영위할 수 있을지 의문스럽다.”고 지적했다. ●인수가격은 3조 이상 대우건설의 주가가 뛰면서 인수가격도 계속 높아지고 있다. 대우건설 최대주주인 캠코의 관계자는 “아직 확정된 기준은 없지만 통상 시장가격보다 낮게 팔리는 일은 드물다.”고 말했다. 지분 ‘50%+1주’ 매각 원칙과 1만 4000원대의 최근 주가로 따져볼 때 대우건설의 시가는 최소 2조 5000억원 이상이다. 여기다 경영권 프리미엄을 보장하는 ‘+α’까지 고려하면 3조 이상은 써야 인수 가능성이 있다는 추산이 나온다. 강충식 주현진기자 chungsik@seoul.co.kr

오는 3월 판교신도시 청약 일정이 카운트다운에 들어간 가운데 업체들이 막바지 분양 채비를 서두르고 있다. 건영 등 민간건설업체 10개사는 최근 일제히 사업계획승인을 신청하고, 마무리 설계와 인허가에 박차를 가하고 있다. 전용면적 25.7평 이하 분양가는 평당 1100만∼1200만원으로 예상된다. ●3월 중순 동시분양 3월 분양되는 전용 25.7평 이하 민영 아파트 물량은 분양과 임대(1698가구)를 합해 모두 10개 업체,5379가구다. 주공 물량 4137가구는 별도다. 이 중 서판교에 건영, 한성종합건설, 한림건설, 대광건영, 광영토건, 대방건설, 진원ENC, 모아건설 등 8개사가 몰려 있고 동판교에는 풍성주택, 이지건설 등 2개 업체가 참여한다. 동판교는 신분당선이 들어오고 편의시설이 풍부하지만 쓰레기소각장 납골당 등 위해시설이 들어서는 만큼 청약 단지 인근 환경을 확인해야 한다. 서판교는 용적률이 낮아 자연환경이 쾌적한 장점이 있지만 대규모 상가 등 편의시설은 동판교에 몰려 있다. 대방건설 관계자는 “3월15일쯤 모델하우스 문을 열 계획”이라면서 “청약은 3월20∼23일쯤 가능할 것 같다.”고 말했다. 자체 분양이 원칙이지만 일부 중대형 건설사가 시공을 대신할 수도 있다. 예컨대 광영토건 임대아파트 물량은 계열사 부영이 시공한다. ●분양가는 평당 1200만원대 업체마다 차이가 있지만 분양가는 평당 1100만∼1200만원에 책정될 전망이다. 건설교통부가 당초 예상했던 평당 900만∼1000만원대보다는 비싼 것이다. 분양 일정이 당초 지난해 말에서 늦춰지면서 금융비용이 늘었고, 주차장 지하화 등으로 공사비가 추가된 때문이란 설명이다. 분당 32평형 시세가 평당 1500만∼1800만원, 용인 신봉 등 새 아파트 분양가가 평당 1300만원인 점을 감안하면 비싼 것은 아니지만 계약후 10년간 전매할 수 없다.3월 말에 계약할 경우 오는 2016년 3월 이후에나 되팔 수 있다. 업체별 공사 시작 시기가 달라 분양은 함께 해도 중도금 납부와 입주가 서로 다른 만큼 입주 계획을 꼼꼼히 따져야 한다. ●차별화 경쟁은 글쎄…발코니 면적만 부각 업체 관계자는 “분양가 상한제가 적용돼 업체간 차별화된 품질 경쟁은 치열하지 않을 것 같다.”고 전망했다. 그러나 대부분의 업체가 확장형 발코니 서비스 면적을 내세우고 있다. 풍성주택 관계자는 “32평형 350여가구를 5면 발코니(총 12평)로 설계, 거실 안방 면적이 평균 5∼6평, 최대 9평까지 넓게 사용할 수 있다.”고 말했다. 건영 역시 3개동이 모두 발코니 서비스 면적을 늘리기 위해 타워형으로 설계했다고 설명했다. 판상형과 탑상형이 함께 들어서고, 높이는 15∼25층 정도로 지을 예정이다. 주차장은 모두 지하에 넣었다. 모델하우스는 한자리에 마련하지 않고 삼삼오오 사용할 계획이다. 건영, 대방건설, 모아건설, 진원ENC, 광영토건 등 5개사는 한국주택협회가 운영중인 분당 주택전시관에 모델하우스를 꾸밀 예정이다. 풍성주택과 한림건설은 분당 구미동 농수산물유통센터 맞은편 모델하우스 하나를 빌려 함께 쓴다. 대광건영과 한성종합건설은 오리역 인근에 공동 모델하우스를 만든다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

주가가 오르면 경제에 어떤 영향을 미치는지, 환율과 금리와 주가는 어떤 관계가 있는지 살펴본다. ●코스피, 코스닥지수란 우리나라 증권시장은 증권거래소와 코스닥으로 구분된다.KOSPI(Korean Composite Stock Price Index)는 증권거래소에 상장된 주식의 움직임을 나타내는 지수이다. 주가지수 산정방식은 몇 차례 바뀌었는데 현재의 코스피는 1980년 1월4일의 기준지수를 100으로 정한 뒤 등락을 산출해 왔다. 산출방법은 개별종목의 주가에 상장주식수를 가중한 기준시점의 시가총액과 비교시점의 시가총액을 대비하여 산출한다.1980년과 비교할 때 지금은 지수가 1300을 넘어섰으므로 시가총액이 13배 이상 확대됐다. 코스닥(KOSDAQ:Korea Securities Dealers Automated Quotation) 장외 주식거래시장으로 미국의 나스닥(NASDAQ)과 유사한 중소·벤처기업을 위한 증권시장이다.1996년 7월1일 증권업협회에 의해 개설됐다. 증권거래소 상장을 위한 장외시장이었으나 지금은 증권거래소와 대등한 독립적인 시장이 됐다. ●주가와 경제의 관계 주가는 경기의 선행지표다. 보통 경기보다 6개월쯤 선행하는 것으로 본다. 즉, 경제가 6월쯤 회복될 것으로 예상되면 1월부터 주가가 오르기 시작하는 것이다. 주가는 그 기업의 가치를 나타낸다. 경제가 좋아지면 매출과 이익이 늘어나고 기업의 가치가 좋아지기 때문에 주가가 오르는 것이다. 주가가 오르려면 수출경기가 좋아지고 소비심리가 개선되어야 하며 기업투자가 활성화돼야 한다. 또 기업활동을 하기 좋은 저금리나 적정한 환율이 유지돼야 한다. 기업의 신상품·신기술 개발도 영향을 미친다. 경제외적으로는 정치·사회정세도 관계가 있다.9·11테러가 발생했을 때 세계주가는 폭락한 적이 있다. 주식시장이 활황을 타면 기업들이 자본을 조달하기가 쉬워진다. 즉, 유상증자를 해 투자자들의 자본을 끌어들여 기업 운영에 쓰게 된다. 주가가 오름세를 타면 주가가 오른다고 예상하는 투자자들이 증자에 적극 참여하는 것이다. ●주가와 금리, 환율 ▲금리와 주가 주가는 보통 금리와 반비례한다. 금리가 오르면 주식에 투자해 놓은 사람들이 돈을 빼 은행으로 옮겨오므로 주가가 떨어진다. 주식에 대한 수요가 감소하는 탓이다. 경제가 어려워 미래가 불확실하면 투자자들은 주식보다는 은행에 돈을 예치해 안정적인 이자를 받는 것을 선호할 것이다. 또 금리가 오르면 기업의 금융비용이 증가해 이익이 낮아지고 따라서 주가가 낮아진다. ▲주가와 환율 환율이 오르면 통상적으로 주가가 오른다. 환율이 오르면 우리 수출 상품의 가격경쟁력이 상승하므로 수출비중이 높은 기업의 매출과 이익이 늘기 때문이다. 그러나 환율 상승이 반드시 주가에 좋은 영향만 주지는 않는다. 경기 침체로 환율이 극도로 불안하면 외국인들은 투자를 보류할 것이기 때문이다. 외국인들이 원-달러 환율이 1000원일 때 1만달러로 주식투자를 했다가 1년 후에 처분할 때 환율이 1500원으로 오르면 수익률이 50%가 넘지 않는 이상 손해를 본다. 주가가 올라도 환율이 오르면 환차손이 발생한다. 외환 위기 때 우리는 이런 경험을 했다. ▲환율과 금리 수입 물가는 환율이 하락(원화가치가 상승)하면 내려간다. 반대로 환율이 상승하면 물가는 오른다. 물가가 오르면 당국은 금리를 올려서 물가를 잡으려 한다. 반대로 금리가 올라가면 외국인들이 한국에 자금을 많이 갖고 들어온다. 한국에 외화가 많이 들어오면 원화가치가 상승(환율이 하락)하게 된다. ●최근의 주가 상승 주가 상승은 분명 긍정적인 현상이다. 가까운 장래에 우리 경제가 회복될 것이라는 청신호로 받아들여진다. 기업들의 가치는 크게 올라갔고 기업들의 투자 환경을 좋게 만들어 거꾸로 경기를 되살리는 역할도 할 것으로 보인다. 그러나 주가상승은 외국인의 힘에 의존한 바 크다. 이제는 외국자본에 휘둘리지 말고 국내 투자자들의 역량으로 주식시장을 이끌어갈 때가 되었다. 최근 그런 조짐이 나타나고 있다고 한다. 경제가 안정되기 위해서는 주가가 급등하거나 급락하지 않아야 한다. 서서히 내리고 서서히 오르는 건전하고 견조한 주식시장이 우리 경제에 도움이 된다고 하겠다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr ■ 포인트 주가가 연일 사상 최고치를 기록하고 있다. 아직 경제상황이 본격적으로 호전된 것 같지도 않은데 주가는 왜 오르는 것일까. 그동안 우리 주가는 외국에 비해 매우 저평가되어 있다는 인식이 강했다. 그런 점에서 한국 경제가 제대로 평가를 받고 있는 과정이라고 할 수 있다.

화성 동탄에 이어 판교 신도시에서도 원가연동제 실효성 논란이 불거질 전망이다. 내년 3월 판교에서 중소형 아파트를 분양할 예정인 주택업체들이 분양가 인상을 주장하고 나섰기 때문이다. 업체들은 당초 책정한 가격보다 10% 이상 높아진 평당 1200만∼1300만원의 분양가를 요구하고 있다. ●“손해보는 장사 NO!…평당 1200만∼1300만원 돼야” 내년 3월 판교신도시에서 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트 3500여가구를 분양할 예정인 풍성주택, 건영, 한림건설, 한성종건, 이지건설, 대광건설 등 6개 업체는 물가인상률(연 5%) 등을 이유로 당초 예상 분양가인 평당 1100만원보다 높은 1200만∼1300만원대에 공급할 것이라고 5일 밝혔다. 6개 건설 업체의 대표 간사인 풍성주택측은 “분양이 당초 연말에서 내년으로 연기된 만큼 새 물가인상률을 반영하면 건축비가 올라가고, 용적률이 낮은 곳의 경우 택지비도 올라가며, 지형에 따라 암석 제거 공사를 하게 되면 가산비도 높아진다.”면서 “이를 모두 고려하면 분양가 인상이 불가피하다.”고 주장했다. 이 관계자는 “건교부가 정해 주는 건축비는 해가 바뀌는 만큼 물가인상률을 반영해 새로 산정해야 한다.”면서 “지형특성, 용적률 등도 감안하면 분양가는 평당 1200만원 이상 나올 것으로 보인다.”고 말했다. 이들은 이러한 입장을 정리해 건교부에 곧 의견을 전달하기로 했다. 분양 업체들이 당초 분석한 판교 항목별 분양가 내역은 평당 개념으로 택지비 673만원, 건축비(공사비 299만원+설계 감리비 12만원+부대비용 19만원) 330만원, 가산비용 153만원 등 총 1156만원이었다. 한편 이들 6개 업체는 이미 금융비용에서 손해를 봤다고 주장했다. 이들 업체 관계자는 “분양이 연기되면서 업체별 평균 10억원선의 금융부담이 추가돼 지난 8월 주공·토공 등에 땅값을 깎아주든지 땅값 납부일정을 연기해 업체들과 손실을 분담하자고 건의했었다.”면서 “당시 내년 3월로 분양이 연기될 경우 물가상승분을 반영한 건축비가 지금보다 높게 산정될 것이기 때문에 거기에서 보전하라는 의견을 들었다.”고 전했다. ●“건축비 인상 요인은 자재·노임 변동률” 건교부측은 업체의 주장에 대해 터무니없다는 반응이다. 건교부는 “평당 1100만원대로 분양이 어렵다는 업체들의 의견이 선뜻 이해되지 않는다.”면서 “좀더 정확한 분석이 이뤄져야겠지만 현재로선 판교의 분양가를 철저히 관리하겠다는 게 기본 원칙”이라고 말했다. 주택정책팀 박선호 팀장은 “건축비 인상을 결정하는 것은 일반적인 물가상승률이 아니라 아파트 공사에 투입되는 자재들의 가격변동률과 공정에 필요한 노임 변동률”이라면서 “가산요인이 지난 9월 기준과 마찬가지로 0.5% 수준에서 결정될 것으로 보이기 때문에 건축비는 현행 평균 399만원보다 1만∼2만원 정도 오르는 선에서 결정될 것”이라고 설명했다. 따라서 물가상승률 5% 운운하며 분양가를 10% 이상 올리겠다는 업계의 주장은 어불성설이라고 반박했다. 정부는 지난달 동탄신도시 원가연동제 실효성 논란에 대해 “원가연동제의 본격적인 효과는 판교에서 나타날 것”이라는 입장을 밝힌 바 있다. 업체들의 주장대로 판교 분양가가 평당 1200만∼1300만원선에 책정될 경우 분당 변두리 지역 시세(평당 1400만원선)와 별 차이가 없어 원가연동제 도입 취지가 무색해진다. 중소형아파트는 전매 금지기간이 분양계약일 후 10년간이어서 금융비용을 감안하면 시세차익이 거의 없는 셈이다. 특히 8·31대책 이후 빠졌던 아파트값이 최근 회복세를 보이는 가운데 판교 아파트 분양가마저 오를 경우 분당신도시는 물론 서울 강남 등 아파트 시장도 영향을 받을 것으로 보인다. 회사원 강모(36)씨는 “평당 1100만원에 싸게 준다고 해서 많은 사람들이 판교 중소형을 원했다.”면서 “그런데 이런 저런 이유로 분양가를 계속 높여간다면 도대체 원가연동제를 도입하는 게 무슨 의미가 있는지 모르겠다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지방공단 부지가 12년이 되도록 분양되지 않자 골프장으로 개발되는 어처구니없는 일이 벌어졌다. 무리한 지방자치단체의 지역개발에 경종을 울리고 있다. 24일 한국토지공사 대구경북지역본부측은 경북 김천시 구성면 송죽리 일대에 조성된 24만 6300평 규모의 구성공단을 211억원에 ING레저개발㈜에 매각하는 계약을 최근 체결했다고 밝혔다. ING레저개발은 이곳에 18홀 규모의 회원제 골프장과 9홀 규모의 퍼블릭 골프장을 건설할 계획이다. 환경영향평가와 교통영향평가 등을 거쳐 오는 2007년에 착공,2010년 완공할 예정이다. 구성공단은 경북 금릉군이 지역개발 차원에서 지난 1993년 12월 조성한 것이다. 이후 금릉군은 단 한 필지도 분양하지 못한 채 1995년 김천시와 통합되면서 사업비 부족 등으로 손을 들어 부지를 토지공사가 떠안았다. 구성공단은 김천시 외곽에 자리잡은데다 진입로 등 기반시설을 제대로 갖추지 않아 기업들로부터 외면받았다. 더구나 김천시가 공단이 식수원 상류에 있다는 이유로 유치업종을 전기전자, 의료·정밀광학기기, 자동차조립 등 무공해 업종으로 제한하는 바람에 입주를 희망하는 업체가 없었다. 토지공사는 조속한 공단분양을 위해 입주업종 완화를 요구했으나 여론을 의식한 김천시는 이를 거부했다. 이로 인해 구성공단은 애물단지로 전락한 채 12년 동안 방치돼왔다. 토지공사가 구성공단에 투입한 부지조성 등 비용은 252억원에 이르러 순수 손실액만 41억원이나 된다. 그동안의 금융비용과 기회비용 등을 감안하면 손실액은 더 늘어난다. 토공 관계자는 “장기간 미분양 상태로 방치된데다 기업들이 더이상 투자할 의향을 보이지 않아 부득이 대체용지로 매각할 수밖에 없었다.”며 “구성공단은 지자체의 마구잡이식 공단개발의 부작용을 보여주는 대표적인 사례”라고 지적했다.김천 한찬규기자 cghan@seoul.co.kr

경기 광주 오포 아파트 개발사업이 비리사건으로 번지는 데 결정적인 역할을 했던 지구단위계획 수립과 관련, 광주시와 정우건설은 모두 7회에 걸쳐 이에 관한 자문을 받았던 것으로 드러났다. 이 과정에서 광주시는 2004년 6월 총리실 산하 국책연구기관인 국토연구원으로부터도 자문을 받았으며, 연구원은 건설교통부의 당초 유권해석과 달리 “지구단위계획을 수립하는 것이 당연하다.”고 자문해줬던 것으로 나타났다. 이같은 사실은 18일 서울신문이 단독 입수한 ‘자연보전권역내 지구단위계획 관련 수도권정비법 적용에 대한 행정관청의 의견과 전문기관의 자문내역’이라는 문건에서 밝혀졌다. 정우건설이 각계 로비에 사용하기 위해 지난해 7월 작성한 이 문건에 따르면 광주시는 국토연구원, 대한국토·도시계획학회, 한국도시기술사회, 한국도시설계학회 등 4곳의 전문 연구기관으로부터 관련 법규 자문을 받았다. 또 정우건설과 포스코건설은 별도로 법무법인 율촌·광장·지평으로부터 지구단위계획 관련 법률 자문을 받았으며, 이 법무법인들 역시 국토연구원과 같은 취지의 지구단위계획 수립이 타당하다는 의견을 냈던 것으로 드러났다. 결국 연구기관·법무법인의 자문은 경기도와 광주시, 개발업체의 주장과 일치했으며, 건교부만 다른 의견을 냈다가 감사원이 이를 지적하자 당초 지침을 바꿨던 것으로 확인됐다. 특히 건교부는 같은 사안을 놓고 수도권계획과와 도시정책과가 서로 다른 유권해석을 내렸던 것으로 드러나 주택개발사업 행정이 오락가락했다는 지적을 피할 수 없게 됐다. ▶서울신문 17일자 10면 따라서 이번 사건은 행정기관들의 서로 다른 법령해석으로 사업이 지지부진해지고 금융비용이 눈덩이처럼 불어나자 정우건설이 건교부의 지구단위계획 수립 불가 회신을 뒤집기 위해 힘있는(?)기관에 본격적인 로비를 펼치면서 시작된 것으로 추측된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주택건설업체들이 아파트 분양 시기를 내년으로 미루고 있다. ‘8·31대책’ 이후 투기 수요가 사라지고 청약시장이 실수요자 위주로 재편되면서 분양성이 떨어졌기 때문이다. 일부 업체들은 청약률을 높이기 위해 중도금 무이자 대출 등으로 유혹하고 있지만 수요자들의 반응은 여전히 시큰둥한 상태다.●연초 계획물량의 20~30% 연기 현대건설은 강남구 삼성동 영동 차관 아파트 2270가구 분양을 내년으로 미뤘다. 당초 11월 말 분양 예정이었지만 굳이 연내 분양을 강행하지 않기로 했다. 대우건설은 경기도 남양주 진접지구 아파트와 서울 성북구 월곡동 재개발사업, 청주 재건축 아파트 분양을 내년으로 연기할 방침이다. 내년으로 사업을 미룬 물량이 모두 2000가구에 이른다. 롯데건설이 짓는 서울 중구 황학동 1852가구도 분양 시기가 내년으로 미뤄질 가능성이 크다. 성북구 장위동 대명건축 611가구도 분양 일정을 내년 초로 연기했다. 알젠이 조사한 자료에 따르면 올해 분양 예정이었던 아파트를 내년으로 미루는 사업장이 서울에서만 무려 11곳 2200가구(일반 분양물량 기준)에 이른다. 지방 사업도 마찬가지다. 쌍용건설은 대구 범어동 사업을 내년으로 미루고 김해장유2차 사업도 해를 넘기게 됐다. 건설 업체는 분양이 연기된 물량이 연초 계획했던 물량의 20∼30%에 이를 것으로 보고 있다.●청약·계약률 저조…일단 미루고 보자 업체들이 분양을 연기하는 이유는 청약열기가 냉각된 탓이다. 어렵게 순위내 청약을 마감해도 계약으로 이뤄지지 않는 경우가 수두룩해 자칫 자금이 묶일 것을 우려하고 있다. 최근 경남 진주에서 공급된 아파트는 5000여가구. 이 중 미분양 물량이 1000가구에 이른다. 그나마 계약으로 이어지지 않아 업체들은 자금난을 겪고 있다. 최근 대구에서 아파트를 분양하는 업체들도 설령 순위내 청약을 마감하더라도 한꺼번에 많은 물량이 쏟아져 계약률을 걱정할 판이다. 청약시장이 침체되면서 시행사들이 사업 추진을 미루는 까닭에 사업을 내년으로 연기하는 경우도 많다. 인·허가 과정이 까다로워지면서 일정을 넘기기도 일쑤다. 굳이 연내 분양을 강행하면 시기를 맞출 수 있는 사업장도 한겨울 분양을 피하기 위해 시기를 내년 봄으로 미루는 사례도 있다. 대우건설 관계자는 “분양 시기를 미루면 금융비용·관리비용 등이 증가하지만 아파트 분양시장이 워낙 침체돼 내년 봄을 기대하고 있다.”고 말했다. 발코니 확장이 허용되면서 한가닥 희망을 기대하는 업체도 더러 있다. 분양 뒤 설계변경승인 절차를 밟느니 차라리 조금 기다렸다가 확장된 발코니를 내세워 마케팅으로 연결해보자는 의도다.KCC건설은 동대문구 이문동에서 주상복합아파트 107가구를 다음달 분양할 예정이었으나 발코니 확장에 따른 대책 마련으로 분양 시기를 내년으로 미뤘다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

한국동서발전 이용오 사장은 연금술사라는 별명을 종종 듣는다. 지난 2001년 한국전력에서 분사한 6개 발전회사 가운데 재무구조와 인력구조가 가장 열악했고, 노동조합도 강성이었던 이 회사를 불과 4년 만에 최고의 발전회사로 키워 놨기 때문이다. 신용등급도 최근 A3에서 A2로 1단계 올려놨다. 이 사장은 14일 “경영혁신을 이루려면 평가 결과 잘하는 직원은 보상하고, 못하는 직원은 퇴출시키는 구조가 선행돼야 한다.”면서 “하지만 과거 공기업이 성과에는 인색하고, 실패에는 가혹해 결국 성과는 못내더라도 실패하지 않으려는 풍조가 있었다.”고 진단했다. 인재양성에 막대한 자금을 투입하는 이유도 직원들이 최대의 능력을 발휘할 수 있도록 하기 위해서다. 서울신문 오풍연 공공정책부장이 이 사장을 만나 동서발전만이 환골탈태할 수 있었던 비결을 들어봤다. ●국내기업중 최초 디지털 채권 발행 ▶분사 초기 열악한 상황에서도 지난해 6개 발전회사 경영평가에서 1위를 차지했는데. -동서발전이 2001년 한전에서 분사할 때 재무여건과 설비구성이 가장 열악해 한전에서 동서발전으로 전직을 꺼리는 직원이 많았다. 부채규모를 줄이는 것이 최대 현안이었다. 국내 기업 중 최초로 변동금리 채권인 디지털채권을 발행하고, 또 발전회사 최초로 글로벌채권을 발행하는 등의 노력으로 부채규모를 분사 당시 2조 3051억원에서 현재는 1조 2598억원으로 줄였다. 이 과정에서 동서발전은 ‘외환 및 부채관리 시스템’을 개발해 지난달 특허출원하기도 했다. 비록 비싸지 않은 가격이지만 다른 기업들이 우리가 개발한 부채관리 시스템을 사고 있다는 점에 자긍심을 갖고 있다. ●‘외환·부채관리 시스템´ 특허출원 ▶재무구조 개선 노력에는 발전원가를 낮추는 노력도 있었다고 들었다. -발전원가의 60%가 원료비다. 원료비를 낮추면 그만큼 발전원가를 내릴 수 있다. 원료비를 줄이기 위해 2002년 연간 30만t을 쓰고 있던 알래스카 석탄의 단가를 낮춰 다시 계약했다. 단가를 낮추는 과정에서 외부로부터 은근한 압력도 있었지만 회사를 위해 밀고 나갔고, 결국 단가를 낮춰 연간 50억원의 비용을 줄일 수 있었다. 또 연간 250만∼300만t의 호주산 석탄을 수입하기 위해 종전에 썼던 12만t급의 전용선을 17만t급으로 바꿨다. 석탄수송 전용선을 대형화해 해양수송원가를 낮출 수 있었다. ▶인재를 키우기 위해 열정을 쏟는 데 특별한 이유라도 있는지. -한전에서 분사할 때 인력구조가 취약했다. 회사 자원 가운데 핵심은 역시 사람이다. 인재들이 있을 때 회사 경영이 제대로 될 수 있다. 초창기에는 당기순이익의 2%를 사람을 키우는 데 썼다. 지금은 5%로 늘렸다. 대략 50억원을 인재양성하는 데 투입하고 있다. 이같은 투자로 직원의 45%가 해외연수를 했다. 넓은 곳에서 많은 것을 배우라는 취지다. ●발전원가 낮춰 年 50억원 절감 ▶신입사원을 한 해도 거르지 않고 매년 뽑는 것도 인재양성 차원인가. -물론 인재양성 측면도 있다. 또 다른 이유는 요즘 같은 취업난 시대에 신입사원을 채용하는 것은 공기업의 책무라고 할 수 있지 않겠는가.2002년부터 매년 70∼80명의 신입사원을 뽑는다. 이처럼 매년 젊은 신입사원을 채용하다 보니 현재 2000명이 조금 안 되는 전체 임직원 가운데 70%가 주임 이하 젊은 직원들로 구성돼 있다. ▶동서발전이 소유하고 있는 당진화력발전소는 발전소가 아니라 마치 오피스텔처럼 보인다. -당진화력발전소를 처음 보면 그런 느낌이 든다. 외국 신용평가회사에서도 당진화력발전소를 견학하고 놀랍다고 말한다. 동서발전은 발전소를 공원같이 조성해 환경오염원이라는 부정적 이미지를 없애고 기업의 이익을 지역주민들에게 환원해 지역사회와 공존하는 기업으로 거듭나고자 발전회사 최초로 ‘발전소 공원화 5개년 계획’을 수립했다. 공원화는 올해부터 단계적으로 진행하고 있다. 발전소별로 지역 특색을 살린 식재계획을 반영해 독특한 경관 이미지를 만드는 것이다. 이밖에도 석탄의 분진을 방지하기 위한 비탄방풍림을 조성하는 등 친환경적인 발전소 이미지를 구축하고 있다. ●매년 70~80명 신입사원 뽑아 ▶혁신경영 차원에서 추진하는 ‘TORSIM’ 체제는 어떤 것인가. -TORSIM은 ‘Total Reliability & Safety Innovation Management’의 첫 글자를 딴 합성어다.‘전사 설비·안전 혁신경영’을 뜻한다. 이는 수십년 동안 운영돼온 발전소 업무 전반의 과거 관행과 타성을 과감히 버리고 원점에서 전면 재검토해 새로운 패러다임의 경영혁신체제를 만들자는 의미다. ▶TORSIM 추진내용을 구체적으로 설명해 달라. -사장이 직접 주도하는 전사적 미래성장 프로젝트로 추진하기 위해 사장 직속의 전문가 그룹인 태스크포스를 구성하고 지난달 발대식을 가졌다. 팀은 10명의 전담요원과 6명의 겸임요원으로 구성했다. 특히 우리 회사를 퇴직한 5명을 포함한 외부전문가를 자문단으로 위촉했다. 이들은 발전소 정비, 운전, 운영제도 및 안전 분야에 대해 전사업소의 실태를 점검하고 국내외 유수기업을 벤치마킹하고 있다. 필요하면 외부전문기관 용역도 시행해 발전설비 및 안전 분야에 대한 최적의 마스터플랜을 수립해 전사적으로 시행할 계획이다. ▶해외사업도 적극 추진하고 있다고 들었다. -발전분야도 국가간 장벽이 없어지고 글로벌화되고 있다. 동서발전이 갖고 있는 역량을 모회사인 한국전력을 중심으로 결집해 한전과 동반자 입장에서 세계시장으로 진출할 계획이다. 지난달 우리 회사가 보유하고 있는 세계 최대 무연탄 순환유동층보일러와 관련해 국내외 학계, 제작사, 전력그룹사 전문가 등이 참석한 가운데 개최한 워크숍도 이러한 관점에서 추진됐다. 앞으로도 전력그룹사간 유기적 공조로 해외사업이 추진될 수 있도록 협력할 것이다. 대담 오풍연 공공정책부장 정리 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr ■ ‘38년 전력맨’ 이용오 사장은 이용오 사장은 38년 동안 전력사업에 몸담아온 ‘전력맨’이다. 이 사장의 혁신은 발전소처럼 멈추지 않는다. 한국전력 평사원에서 시작해 전력회사 최고경영자(CEO)로 자기 혁신을 했고,2001년 한전에서 분사할 당시 재무구조가 꼴찌였던 동서발전을 2004년 6개 발전회사 경영평가에서 1등으로 변신시켜 놓았다. 공기업 사장으로서 드물게 연임된 이유이기도 하다. 이 사장은 인재양성을 기업의 생존전략이라고 강조한다.1993년 한전 도쿄사무소장 시절 글로벌 마인드를 갖춘 인재양성의 중요성을 깨달아 CEO가 된 뒤부터 직원 해외교육에 투자를 아끼지 않고 있다. 현재 중국 칭화대 법학박사와 미국 MBA 수료자를 배출했다.1명은 인디애나주립대학 법학석사 과정을 밟고 있으며,4명은 미국 MBA 과정을 이수 중이다. 이 사장은 전직원의 배우자와 미혼직원들의 생일날 꽃다발과 케이크를 보내고, 자녀들에게는 직접 고른 책을 보낸다. 불쑥 찾아온 꽃다발과 케이크에 부하 직원이자 후배들이 기뻐할 생각에 이 이벤트를 계속 하겠다고 말한다. ▲전주(62) ▲전주고·전북대 상경대 ▲한국전력공사 경영정보처장·인력관리처장·서울지역본부장 ▲동서발전 사업단장·관리본부장 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr 사진 정연호기자 tpgod@seoul.co.kr ■ 저금리채권 활용 부채비율 100% → 68%동서발전이 지난 2001년 4월 한국전력에서 분사했을 당시의 차입금 규모는 2조 3051억원으로, 부채비율이 100.4%에 달했다. 부채비율을 줄이지 않으면 갈수록 늘어만가는 금융비용을 감당할 수 없는 처지였다. 이에 따라 동서발전은 즉시 부채비율 개선작업에 착수했다. 우선 2002년 5월 3년 만기의 디지털채권 1200억원어치를 발행했다. 일반 채권은 발행 전에 지급금리와 만기가 정해지는 반면 동서발전이 국내 최초로 발행한 디지털채권은 일정 조건에 따라 금리수준이 달라지는 채권이다. 발행 당시 조건은 3개월 양도성예금증서(CD) 금리를 기준으로 3년 동안 이 선을 넘지 못하면 일반 고정금리채보다 높은 수준의 금리를 보장하고, 이 선을 넘을 경우 매우 낮은 금리를 지급하는 방식이다. 디지털채권 발행으로 들어온 자금으로 2001년 당시 IMF때 한국산업은행으로부터 차입한 9.4%의 고금리 차입금을 갚았다. 이를 통해 33억원의 금융비용을 줄일 수 있었다. 2003년 6월에는 발전사 최초로 5년만기인 사무라이 채권 2030억원어치를 발행했다.5년 엔화 리보(0.23%)에 가산금리 1.10%를 더한 1.33%로 발행한 초저금리 채권이다. 이같은 저금리채권으로 부채를 갚아 380억원의 금융비용을 줄였다. 지난해 4월에는 7년 만기 글로벌채권 2890억원어치를 다른 회사보다 0.11% 싼 4.85%에 발행했다. 이때 발행한 글로벌채권은 철저한 기업설명회(IR)를 통해 발행금액의 8배인 2조원의 주문이 밀려들었다. 이같은 인기 때문에 동서발전은 다른 회사보다 0.11% 싸게 채권을 발행할 수 있었다. 동서발전 박현철 자금팀장은 “획기적인 금융기법을 동원한 부채개선 노력으로 현재는 분사 당시 100% 웃돌던 부채비율이 68%로 줄었다.”고 말했다. 강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

판교 신도시 공동주택 분양가가 당초 예상을 깨고 평당 20만∼100만원 오를 전망이다.전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트·연립 용지의 경우 토지 재감정으로 땅값 상승이 불가피하고 25.7평 이하도 물가상승률을 감안, 표준건축비가 4∼5% 상향조정되기 때문이다. 건설교통부는 14일 “8·31대책’에서 판교 중대형 공동주택을 10% 늘리기로 함에 따라 용적률이 바뀌는 25.7평 초과 중대형 공동주택용지와 연립용지에 대해 내년 2월중 땅값을 재감정할 방침”이라고 밝혔다.토지 재감정 대상은 중대형 아파트용지 14개 블록과 연립주택용지 4개 블록 등 18개 블록이다. 업계는 재감정이 이뤄질 경우 땅값이 최소한 10∼20% 오를 것으로 보고 있다. 물가상승률을 5%로 가정할 경우 표준건축비와 지하주차장 건축비 등을 합한 25.7평 이하 주택의 건축비도 385만원에서 403만원으로 상향 조정된다. 여기에 분양 시기가 지연되면서 업체의 금융비용이 늘어나 소비자들이 부담하는 분양가는 오를 수밖에 없을 것으로 전망된다. 따라서 중소형 아파트는 평당 1000만원 안팎이 아닌 1050만∼1150만원으로, 평당 1200만원 정도로 추정됐던 중대형 아파트는 1250만∼1350만원으로 상향 조정될 가능성이 높아졌다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정우건설의 광주 오포읍 아파트 개발 로비가 고위 공직자들과 연결된 게이트로 번질 조짐을 보이고 있다. 검찰 발표대로라면 14일 현재 로비의 손길은 광주시와 경기도(경기개발연구원)로 국한됐다. 하지만 사업 추진과정에서 감사원과 청와대까지 개입됐다는 의혹이 사실로 드러날 경우 정치적인 파장이 클 것으로 보인다. 광주 오포읍 일대는 분당 신도시와 붙어있는 데다 분양성도 괜찮아 택지 고갈에 시달려온 시행사들이 너도나도 몰릴 수밖에 없었던 곳이다. 이곳에서 추진 중인 아파트사업 물량이 무려 2만여 가구에 이를 정도다. ●오염총량제 배정 싼 이전투구서 발단 하지만 오염총량제가 사업의 발목을 잡았다. 광주시에 배정된 오염총량제는 8000t. 대략 아파트 1가구당 1t이 배정되므로 많아야 8000여가구밖에 지을 수 없었다. 턱없이 모자란 오염총량을 누가 먼저 따내느냐에 사업 성공여부가 달려 있었다. 2000억원의 돈을 빌린 시행사는 연간 10억원의 금융비용 부담을 안고 있었고 그래서 어떤 수단을 동원해서라도 사업승인을 앞당겨야 할 절박한 처지에 놓였다. 이 때문에 주택개발사업자들은 게이트의 시작이 오염총량제 배정 싸움에서 비롯됐을 것으로 보고 있다. 주택개발사업 관계자들은 “이번 사건은 오염총량제를 둘러싼 업계의 헐뜯기가 발단이 됐다.”고 말한다. 시행사의 1차 로비는 오염총량 배정과 사업승인권을 쥔 광주시로 맞춰졌다. 그러나 광주시는 문제의 아파트 사업이 2000여가구를 넘는 대규모라서 한정된 오염총량을 한 업체에 몰아줄 경우 자칫 특혜시비에 휘말릴 소지가 컸기 때문에 사업 승인을 독단적으로 결정하지 못하고 경기도를 끌어들였다. ●지구단위계획 승인 과정 고위층 연루說 2차 로비는 지구단위계획 승인 과정에 있는 경기도였을 것이라는 의혹을 받고 있다. 광주시가 경기도에 지구단위계획 승인을 요청했지만 경기도는 이를 반려했다. 그런데 감사원이 지구단위계획 지연 문제를 지적했고 이 과정에서 로비 의혹이 감사원으로 번졌다. 이와 함께 건설교통부와 청와대 고위 관계자가 연루됐다는 소문도 나돌고 있다. 이것이 사실로 드러난다면 광주 아파트 사업은 정치인과 고위 공무원들이 낀 게이트로 번질 수 있다. 3차 로비 의혹은 광주시가 오염총량 배정과 관련한 용역을 경기개발연구원에 의뢰하면서 자연히 연구원으로 번졌다. 그런데 연구원은 지난 10월31일 오염총량 3500t을 허용하면서 문제의 사업은 배제시켰다. 나머지 4500t에 대해서는 광주시가 추첨을 통해 알아서 풀어주는 것이 좋다는 보고서를 내놨다. 이를 곧이곧대로 믿는다면 연구원을 상대로 한 로비는 실패한 로비(?)로 끝났다는 얘기다. 나머지 오염총량제 배정을 놓고 광주시를 상대로 집중 로비할 것으로 예상됐지만 검찰 수사에 걸리면서 추가 로비는 여기서 그쳤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

장사를 해서 번 돈으로 이자도 못내는 기업이 지난해에 비해 늘어났다. 이런 가운데 기업수익이 상위그룹으로 쏠리는 현상이 더욱 두드러져 기업끼리도 ‘빈익빈 부익부’현상이 심화되고 있는 것으로 나타났다. ●한은 비금융상장기업 이자보상비율 조사 6일 한국은행에 따르면 영업을 해 번 돈으로 이자도 못 낸 기업(이자보상비율 100% 미만)의 비중이 지난해 상반기 23.5%에서 올 상반기에는 28.4%로 4.9%포인트나 높아졌다. 증권선물거래소의 상장기업 중 금융기관을 제외한 법인을 대상으로 조사한 결과다. 이자보상비율은 금융비용에 대한 영업이익의 백분율(영업이익÷금융비용×100)로,100% 미만이면 영업이익으로 금융비용을 감당하지 못하고 있다는 뜻이다. 가령 A기업이 영업이익을 100억원 내고, 은행에 이자를 200억원 갚았다면 이자보상비율은 50%다. 조사 대상 법인의 올 상반기 평균 이자보상비율은 571%로, 지난해 같은 기간의 723%에 비해 크게 낮아졌다. 이는 지난 2003년 상반기 이후 금융 비용이 감소세를 지속했음에도 불구하고, 영업이익이 더 큰 폭으로 줄어들었기 때문이다. 그러나 올 상반기의 평균 이자보상비율은 이례적으로 높았던 지난해를 제외하고는 과거에 비해 여전히 높은 수준이다. 이자보상비율은 지난 2001년 상반기까지는 100%대에서 오르락 내리락 했으며,2002년 상반기 374%로 처음 300%대를 넘어선 뒤 2003년 상반기에는 428%로 높아졌다. 이자보상비율이 100% 미만인 기업의 비중은 외환위기 직후인 지난 98년 상반기가 40.8%로 가장 높았다. 이후 2001년 상반기에 30%로 낮아진 뒤 2002년 상반기는 25.2%,2003년 상반기는 29.3%였다. 문제는 이자보상비율이 낮아진데 이어 올 상반기에는 원화 강세와 교역조건의 악화로 매출액 경상이익률도 지난해 같은 기간보다 낮아졌다는 점이다. 매출액경상이익률은 지난해 상반기 12.3%였지만, 올 상반기에는 9.2%로 3.1%포인트 낮아졌다. 지난해에는 1000원어치의 물건을 팔아서 123원을 벌었다면 올 상반기에는 수익이 92원으로 줄었다는 의미다. ●올 상반기 매출액경상이익률 낮아져 특히 올해는 기업수익이 상위그룹에 집중되고, 하위그룹의 이자보상비율이 낮아지는 등 기업들의 수익면에서도 ‘양극화’현상이 두드러지게 나타났다. 한국은행이 기업 수익분포의 불균등 정도를 기업의 경상흑자로 토대로 분석해본 결과, 올해는 상위 5%그룹이 경상흑자의 80%를 창출하는 등 수익분포가 심한 쏠림현상을 보였다. 해가 지날수록 이같은 현상이 점차 심해지고 있는 것으로 나타났다. 특히 하위 10%기업의 이자보상비율과 매출액경상이익률이 외환위기 이후 가장 취약한 것으로 드러났다. 한국은행 관계자는 그러나 “하위 10%기업이 차지하는 부채 점유율은 미미한 수준”이라면서 “매출액 경상이익률이나 이자보상비율 등 지표는 지난해를 제외하고는 올해가 1970년대 초반 이후 가장 높은 수준을 보이고 있다.”고 말했다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

중견 건설업체에 2세 경영이 주목을 받고 있다. 이 가운데 월드건설 조대호 사장과 우미건설 이석준 부사장이 패기 넘치는 경영을 펼치는 CEO로 떠오르고 있다. 건설업계는 두 사람 모두 중견 주택업체의 2세로서 실무를 다진 뒤 경영권을 물려받을 준비를 하고 있어 차세대 중견 주택업체를 이끌 재목으로 꼽는다. 조대호(37) 사장은 경영학을 전공한 뒤 밑바닥에서 실무를 다진 정통 경영자의 자질을 갖췄다는 평가를 받는다. 이석준(41) 부사장 역시 전기전자 분야를 전공한 뒤 LG산전에서 근무하다 경영에 참여한 실무형 CEO로 통한다. ●중견 주택 전문업체 ‘젊은피’로 두각 두 사람은 주택업계 ‘젊은피’로 떠오르는 2세 경영인이라는 공통점을 지녔다. 공교롭게도 부친이 직업 군인 출신이라는 점도 같다. 둘 다 주택사업을 공격적으로 펼치고 있다는 것도 닮은꼴이다. 대학은 선후배 사이다. 조 사장은 1998년부터 경영수업을 쌓기 시작했다. 서울대를 나와 미국으로 유학을 떠나 인디애나주립대를 졸업한 뒤 해외사업본부에서 첫발을 내디디면서 사이판 월드리조트사업 등을 이끌었다. 아울러 주택개발사업과 전반적인 경영도 함께 배웠다. 우미건설 이 부사장은 서울대 전자공학과와 한국과학기술원 전기전자공학과를 나온 공학도다. 곧바로 우미로 들어와 직장생활을 하지 않았다. 일반 기업에서 4년 동안 근무한 뒤 1993년 우미건설 기획실장으로 첫 발을 내디뎠다. 두 사람은 매우 친한 사이다. 때로는 사업 고민도 함께 나눈다. 몇몇 중견업체 2세들의 모임에도 빠지지 않고 나오는 멤버다. 또 텃밭에서 탈피, 다른 지역으로 사업을 넓히고 있다. 다른 지역 사업이 부쩍 늘어나기 시작한 시점이 바로 두 CEO가 사업에 본격적으로 뛰어든 때와 일치한다. 두 사람은 아직 경영권을 넘겨받지는 않았다. 월드 조규상 회장과 우미 이광래 회장은 아직도 경영일선에서 활발히 움직이고 있으며, 중요한 사업은 직접 의사결정을 내린다. ●실력 경쟁에는 양보없다 사업면에서는 둘도 없는 경쟁 관계다. 월드건설이 주택개발사업을 중심으로 화려한 브랜드를 무기로 삼는다면 우미건설은 견고함과 편리성을 따진다. 월드건설이 부지를 사들여 개발사업을 활발히 펼치는 동시에 외주 사업에 주력하는 반면 우미건설은 택지지구 아파트사업을 고집한다. 그래서 주택 철학도 다소 다르다. 이 부사장은 “우미는 집을 짓지 않고 마음을 짓는다.”고 말한다. 당장 눈에 들어오는 화려함을 추구하기보다는 살면서 정이 배어 나오는 집을 짓는다는 각오로 주택사업을 펼친다. 모델하우스도 고급 자재로 치장하지 않아 종종 고객들로부터 오해를 사기도 한다. 이 부사장은 “마케팅 능력은 월드에 뒤진다.”며 “조 사장에게 한 수 배운다.”고 솔직히 털어놓았다. 하지만 가격 경쟁력과 경험에 있어서는 결코 뒤지지 않는다고 자신있게 말한다. 월드는 비록 중견업체지만 아파트 브랜드만큼은 대형 건설사에 뒤지지 않는다. 브랜드파워가 6∼7위 안에 든다. 고품격 아파트가 월드 메르디앙의 트레이드 마크다. 외환위기로 어려움을 겪을 때 오히려 개발사업에 뛰어드는 등 공격경영을 펼치면서 아파트 브랜드를 키웠다. 당시만 해도 몇몇 업체를 빼고는 별도의 아파트 브랜드가 없었다. 조 사장은 “숱한 개발사업을 펼친 경험과 브랜드가 무기”라면서 “빈틈없는 프로젝트 관리와 소비자들의 신뢰가 주택사업을 이끌어가는 바탕이 된다.”고 말했다. 월드건설이 수도권에서 다진 경험을 바탕으로 대구·울산 등 지역 아파트 사업에 공을 들이고 있는데 비해, 우미건설은 광주에서 실력을 인정받아 수도권으로 진출해 기반을 다지고 있다. 당장 월드는 대구 사업에 매달리고 있으며, 우미는 이달 중 동탄 신도시에서 공급할 아파트 사업에 눈코 뜰새 없다. 월드가 디벨로퍼로서 개발사업에 더욱 치중할 계획인 반면 우미는 토목·건축업을 기반으로 일반 건설업체 틀을 다져가고 있다. 서로에게 칭찬도 아끼지 않는다. 조 사장은 “우미 이 부사장은 시공 원가 경쟁력에서 타의 추종을 불허한다.”고 치켜세웠다. 우미는 자체 자금 비율이 높아 금융비용이 적게 들고 군살을 빼는 등 부대 비용을 절감하는 경영으로 유명하다. 이 부사장은 “경영을 전공한 조 사장이야말로 따뜻하고 겸손한 경영자인 데다 투명 경영을 실천하고 건설업에 대한 균형감각을 지녔다.”고 말했다. 조 사장과 이야기를 나눠본 사람은 그가 해박한 부동산 지식을 지녔다고 평한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

경기도 용인시 기흥읍 고매리에 위치한 태승산업의 김태선(40) 사장과 최철영(55) 상무는 12일 하루종일 일손이 잡히지 않았다. 전날 한국은행이 콜금리 0.25%포인트 인상 방침을 발표했기 때문이다. 김 사장과 최 상무는 앞으로 커질 대출이자 부담에 전날 밤잠을 설쳐야 했다. 김 사장은 “금융자산이 풍부한 대기업이야 별다른 영향을 받지 않겠지만 우리처럼 대출금이 많은 중소기업은 정말 죽을 맛”이라며 “요즘 같아선 정말 기업하기 싫은 마음이 굴뚝같다.”고 곤혹스러운 표정을 지었다. 냉장고 부품과 건축자재를 생산하는 태승산업은 중소기업 중에서도 건실한 업체로 평가받는다. 플라스틱에 나무 가루를 합성해 나무와 동일한 소재를 생산, 환경단체에서도 호평을 받고 있다. 12일 오후 주거래은행의 지점장을 만나 대출문의를 하고 돌아온 최 상무의 얼굴은 더 굳어져 있었다. 회사 재무를 책임지고 있는 최 상무는 “며칠 전부터 금리인상 소문이 나돌아 내심 걱정했는데 이렇게 빨리 인상될지는 몰랐다.”고 한숨을 내쉬었다. 콜금리가 0.25% 올랐을 때 태승산업과 같은 중소기업이 당장 떠안을 금융부담에 대해 최 상무는 명쾌하게 설명했다.그는 “우리 회사는 자산 60억원 중 은행대출금이 30억원 정도여서 중소기업 치고는 비교적 건실한 재무구조를 이루고 있다.”고 전제한 뒤 “콜금리가 0.25% 오르면 은행대출금리가 0.45% 정도 오르면서 1년에 2000여만원의 추가 부담을 떠안아야 한다.”고 말했다. 그러나 최 상무의 걱정은 이것으로 그치지 않는다. 은행들이 담보능력이 없는 대부분 중소기업들의 신용을 6∼7등급 정도로 매기는 바람에 금융비용 2000만원 말고도 별도의 이자를 추가로 내야 하기 때문이다. 그는 “대출금리 인상은 원가에 직접적인 영향을 미쳐 바로 원자재값 상승으로 연결되는 반면 시장 제품가격은 치열한 경쟁으로 인해 오히려 내려가고 있어 중소기업의 신세가 그야말로 샌드위치로 전락했다.”며 콜금리 인상이 중소기업의 채산성 악화와 자금조달에 커다란 애로를 줄 것을 우려했다.기흥 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

금융통화위원회가 정책금리인 콜 금리를 올린 것은 3년5개월 만인데도 주식시장은 충분히 예상된 결과라며 오히려 ‘호조’로 해석했다. 하지만 부동산 시장은 집값을 더 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다며 다소 민감한 반응을 보였다. 금리인상을 반대해 온 재정경제부는 “통화당국이 판단할 문제”라면서 직접적인 언급은 피한 반면, 재계는 추가 금리인상에 대한 우려를 노골적으로 표명했다.●경기회복의 시그널로 해석 종합주가지수는 이날 17.09포인트나 오른 1244.27로 마감했다. 코스닥지수도 5.73포인트 오른 609.58을 기록,610선을 바라보고 있다. 증시 주변에서는 주식과 채권시장이 이미 콜금리 인상을 염두에 두고 움직였기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 본다. 오히려 한국은행이 경기회복에 대한 자신감을 시장에 심어 줘 주가 상승폭이 더 커졌다는 분석이다. 우리투자증권 황창중 투자전략팀장은 “시장의 움직임(채권 등 시장금리)보다 낮았던 정책금리를 정상화시킨 것으로, 경기에 대한 불확실성을 제거한 측면이 있다.”고 평가했다. 다른 전문가들도 한은이 콜금리를 0.25%포인트 올렸지만 정책금리는 여전히 저금리 상태로, 소비와 투자가 위축될 상황은 아니라고 설명했다.●부동산 시장에는 찬물 주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리는 꾸준히 올라 한달 전 연 3.58%에서 10일 현재 3.98%로 0.4%포인트 올랐다.1억원을 빌렸다면 연간 40만원의 추가 이자부담이 생기는 셈으로, 시장에서는 더 오를 것으로 점친다. 기존 대출금리는 3개월마다 조정돼 당장 이자부담이 크게 늘지는 않는다. 그러나 주택담보대출의 만기는 5년 이상이기 때문에 금리인상 기조가 지속되면 주택에 대한 투기수요뿐 아니라 실수요도 억제, 집값 하락에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 고종완 RE멤버스 대표는 “금리인상으로 시중의 유동성이 금융권으로 흘러가면 부동산 시장에는 악재가 될 수밖에 없다.”면서 “다주택자를 중심으로 매물이 나올 수 있으며 특히 투기수요가 많았던 재건축 단지 등은 큰 타격을 볼 것”이라고 말했다. 빚을 내 집을 사려는 사람이나 집을 팔려고 고민하던 사람들에게는 상당한 압력으로 작용할 전망이다.●재계, 추가인상 여부에 촉각 재경부 관계자는 “금리인상은 모두가 짐작했던 게 아니냐.”며 짐짓 태연한 척하면서도 “앞으로 한국은행이 금리를 더 올릴지가 관건”이라고 말했다. 국책연구소의 한 관계자는 “금리인상의 시점이 빨랐다는 것은 판단의 문제일 뿐”이라면서 “콜금리를 1∼2차례 더 올려도 4%를 넘지 않는다면 경기부양 측면에서의 저금리 기조는 유지되는 것으로 볼 수 있다.”고 말해 추가적인 금리인상을 점쳤다. 그러나 전국경제인연합회는 “0.25%포인트 인상은 어느 정도 예상됐지만 금리인상이 장기적인 추세로 간다면 기업에는 부담이 될 것”이라고 우려를 표명했다. 대한상의는 “기업들의 투자가 좋지 않은 점을 감안, 경기회복 추세를 좀더 살폈어야 했다.”고 지적했다. 중소기업협동조합중앙회는 “설비투자를 위해 대출받은 중소기업의 금융비용 부담이 커질 것이고, 그 결과 미약하지만 회복 국면에 접어든 설비투자가 지연될 수도 있다.”고 밝혔다.백문일 주현진기자 mip@seoul.co.kr

주택업체는 당장 주택산업이 큰 타격을 받을 것이라며 반발하는 가운데 대응책 마련에 고심하고 있다. 건설업체들은 주택건설과 직접 관련된 분양가 규제와 공영개발 도입에 강한 불만을 표시했다. 또 투기 수요를 억제하는 정책이 자칫 시장기능을 마비시켜 집값 안정에 역효과를 가져올 것이라고 목소리를 높였다. ●시장 기능 무시 정책 공영개발과 관련, 주택시장 자율화 기조에 역행하는 정책이며 민간 주택공급 기반이 무너져 주택산업 공동화 및 국가경제에 심각한 영향을 초래할 것이라고 문제를 제기했다. 민간 주택업체가 창의성은 떨어지고 단순 하도급 업체로 전락, 공급이 위축되고 결국 수급 불안으로 가격의 불안전성이 확대될 것이라는 논리다. 공영개발 지구에 대형 업체들이 적극 참여할지는 아직 미지수다. 주공의 하청 업체에 불과한 데다 원가연동제 적용으로 품질과 브랜드 이미지가 떨어질 수 있다는 판단에서다. 업계는 수요감소로 공급을 꺼리게 되고 물량이 줄어들면 집값이 다시 오를 수 있다는 논리를 들이대고 있다. 주택산업연구원 연구결과 주택공급 물량이 10% 감소하면 18개월에 걸쳐 2.5%의 가격 상승이 예상된다는 것이다. 수요자들의 청약 욕구를 가로막는 신규 아파트 전매제한 조치에도 불만이다. 실수요자라고 하더라도 과도한 재산권 제한, 거주이전 제한, 장기간 금융비용 부담 등의 부작용이 따를 것이라는 주장이다. 김홍배 주택건설협회부회장은 “주택 건설은 전체 경기를 이끄는 산업일 뿐 아니라 고용창출 등에도 큰 기여를 하고 있다.”면서 “이번 대책으로 가뜩이나 어려운 경제를 더욱 침체에 빠뜨리고 실업자를 양산할 수 있다.”고 지적했다. 대신 “25.7평 초과 중대형 아파트도 민간개발로 하되, 분양가 상한제를 적용하면 분양가 안정을 꾀하고 양질의 주택공급 목표도 이룰 수 있다.”고 주장했다. ●대응책 마련 부심 업계는 불만이 가득하지만 당장 정책에 반기를 들지는 않고 있다. 그동안 건설사들이 과도한 이익을 챙겼다는 비난을 의식한 까닭이다. 대신 새로운 영업 전략을 찾고 있다. 대형 주택건설사의 한 영업 임원은 “일단 대책이 발표된 이상 건설경기가 일정기간 침체될 수밖에 없을 것”이라며 “그러나 과거 외환위기는 갑자기 닥쳤지만 이번 대책은 충분히 예고됐기 때문에 건설 시장의 격변을 가져올 것 같지는 않다.”고 말했다. 또 다른 건축사업 담당 임원은 당분간 실수요 위주의 시장 형성을 겨냥한 상품을 내놓는 데 주력할 것으로 예상했다. 그는 “서울 등 수도권은 당분간 가격이 많이 떨어질 수 있지만 상대적으로 집값이 별로 오르지 않았고 투자수요보다는 실수요 중심인 지방 분양시장은 큰 영향을 받지는 않을 것”이라고 내다봤다. 지방에서는 3억원 이하 주택은 양도세 중과 대상에서 제외되므로 3억원 이하 주택건설이 집중될 것이라는 전망도 나온다. 이철민 명진건설 사장은 “과도한 이익보다는 사업을 투명하게 펼치고 실수요자를 위한 주택 건설에 주력하는 것이 급변하는 시장에서 살아남을 수 있는 길”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘금리조정 효과가 약발이 안받는 데는 이유가 있다. 효과분석을 재검토해야 한다.’금리를 올리거나 내릴 때 통상 나타나는 경제적 효과가 시장흐름의 메커니즘에서 벗어나고 있다. 기존의 금리분석 모델이 더 이상 효과를 기대하기 어렵게 됐다는 얘기다. 금리조정이 정책적 수단으로 기능하기 위해서는 경제주체들의 달라진 소비·투자·심리패턴을 면밀히 재분석해야 한다는 지적이다. 이 때문에 시장 참가자들은 최근 부동산 투기억제 처방으로 거론되는 금리인상의 효과분석에도 좀 더 신중해야 한다고 입을 모은다. ●금리인하 효과를 들여다보니… 경제 전문가들은 금융통화위원회가 지난해 8월과 11월 두차례에 걸쳐 금리를 내린 것은 결과론적이지만 효과가 없었다고 말한다. 당시 금통위는 콜금리를 0.25%포인트 인하하면 가계 및 기업의 금융비용 부담 경감으로 소비 및 설비투자 심리를 자극할 것이라고 예상했었다.2004년 1·4분기 자금순환표상 금융자산과 금융부채의 수입이자와 지급이자 등을 산술적으로 분석해 본 결과 기업은 1조 2000억원, 가계는 1조 3000억원가량의 금융비용이 줄어들 것이라고 예상했다. 하지만 금리인하에 따른 지금까지의 효과분석은 누구도 내놓고 있지 못하고 있다. 이미 투자부문에서 기업들이 ‘금리조정은 더 이상 투자에 변수가 되지 않는다.’는 말을 공공연히 함으로써 실효성이 없음이 입증됐다. 소비부문도 마찬가지다. 금리를 내리면 돈을 꿔서라도 소비를 늘리고, 부동산·주가 등이 상승하면서 자산효과로 소비가 늘어날 것이라는 기존의 금리조정 효과는 사실상 작동하지 않았다. 시중은행 고위 간부는 “예전의 소비주도층이었던 50∼60대는 고령화사회의 도래와 함께 미래에 대한 불안심리로 돈이 생기면 소비 대신 무조건 저축하는 등 일본식 소비패턴으로 확연히 돌아서고 있다.”며 “소비의 주도층으로 부각된 20∼30대는 청년실업으로 쓸 돈이 없기 때문에 금리인하로 소비를 진작시킨다는 예전의 금리메커니즘은 더 이상 유효하지 않게 됐다.”고 진단했다. 특히 최근들어 집값이 올랐다고 하지만 집값상승이 소비로 이어지지는 않고 있으며, 풍부한 유동성은 부동산쪽으로만 쏠리고 있다고 분석했다. ●소비자물가로 금리조정하면 낭패(?) 한은은 지난해 콜금리를 인하할 당시 정부의 주택가격안정대책에 따라 주택가격의 불안으로 이어질 가능성이 희박하다고 판단했다. 하지만 현재 부동산가격은 치솟고 있는 반면, 물가는 안정권에 들어간 상태다.6월 소비자물가(CPI)를 보면 34개월 만에 전년 동월보다 2.7% 상승,2002년 8월(2.4%)이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 하지만 여기에는 적잖이 함정(덫)이 있다. 소비자물가에는 부동산값이 전혀 반영되지 않고 집세(전세·월세)만 포함된다. 소비자물가가 체감물가를 반영하지 못한다는 얘기로 해석될 수 있는 대목이다. 삼성경제연구소의 한 관계자는 “외국에서도 소비자물가에 집값을 포함시키지는 않고 있지만, 우리나라의 경우 부동산값 상승이 시차를 두고 물가에 영향을 미치고 있기 때문에 부동산값을 물가지표에 반영하는 문제를 검토할 필요가 있다.”고 말했다. 통상 집값상승→상가매매가상승→임대료상승→음식점 등 서비스요금인상 등으로 이어져 시차를 두고 집값상승은 물가로 전이될 수밖에 없기 때문이라는 지적이다. ●금리-부동산, 실(失)이 크다 하지만 전문가들은 금리인하로 부동산값이 올랐다고 해서 금리를 올리려는 접근은 자칫 더 큰 재앙을 부를 수 있다고 말한다. 금융연구원 최공필 박사는 “부동산값이 국지적 상승에서 전국적인 오름세로 확산되면 금리인상 압력은 불가피할 것”이라며 “그러나 현 상태에서는 실효성이 담보되지 않은 금리 인상보다는 보유세 강화·다주택 양도세 중과세 등의 세제정책과 주택담보대출 제한(자금줄 차단) 등을 통한 금융정책을 적절히 배합한 협공정책을 펴는 것이 바람직하다.”고 말했다. 금융경제연구원 관계자는 “2003년 이후 4차례에 걸친 콜금리 인하에도 불구하고 통화증가율이 장기추세를 이탈해 큰 폭으로 하락하고 있는데, 이는 경기부양을 위한 추가적인 콜금리 인하의 효과가 제한적일 수 있다는 얘기”라고 말했다. 한은 관계자는 “콜금리를 현재(3.25%)보다 0.25%포인트 올린다고 해도 대출을 10억원을 받을 경우 이자를 연 250만원 더 내는 데 불과하다.”며 “부동산투기를 잡기 위해 금리를 올려야 한다는 얘기가 적지 않지만, 인상효과는 기존의 인하효과와 마찬가지로 실효성을 담보할 수 없으며, 설령 올린다고 해도 어느 수준까지 인상해야 효과가 날지, 이럴 경우 파생되는 부작용은 경기회복에 어느 정도 악영향을 미칠지 등을 고려하면 쉽지 않은 대목”이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

최근 경실련 등 시민단체에서는 판교신도시 개발과 관련하여 정부와 사업시행자인 토지공사, 주택공사 등이 막대한 개발이익을 챙긴다는 주장을 하고 있다. 토지공사에 몸담고 있는 직원으로서 사실과 다른 부분이 있기에 이를 소명하고자 한다. 먼저 토지공사의 지난 7년간(1998∼2004년)의 자기자본수익률은 최저 3.5%에서 최고 11.1%로 평균 7.1% 수준이다.2004년도 우리나라 상장회사 평균이 16.63%인 점을 감안할 때 결코 높은 수준이 아님을 알 수 있다. 토지를 대상으로 하는 공사의 사업특성상 초기에 많은 자금이 투자되고 부동산 경기 침체시에는 금융비용 증가로 경영이 악화될 우려가 있으므로 지속적인 공공사업 수행을 위해서는 적정수준의 이익확보가 필요하다. 토지공사는 일반국민에게 전혀 부담을 지우지 않고 또 정부의 재정부담 없이 사업을 시행하고 있는 점에서 더욱 그러하다. 토지공사는 개발이익을 어디에 사용하는가? 첫째, 토지공사는 국토의 균형발전과 지역간 격차완화를 위한 사업에 재투자한다. 개발이익의 대부분을 당해지역과 인근지역에 투자함으로써 국토의 고른 발전과 주택난 해소 등에 기여하고 있다. 둘째, 사회간접자본 확충이다. 개발이익은 전철, 도로, 공원, 녹지 등 사회간접자본시설에 투자되어 사회에 환원된다. 분당선·일산선 전철, 자유로, 분당∼수서, 분당∼내곡간 고속화도로 등을 예로 들 수 있다. 셋째, 국고납입, 조세, 각종부담금 등 정부에 대한 재정지원으로 환원된다. 공사의 인건비 등은 정부의 예산편성지침에 의해 별도로 통제되고 있으므로 개발이익이 많다고 해서 공사 직원의 임금 등 복리증진비용이 늘지 않는다는 점도 말씀드리고 싶다. 그리고 토지공사는 판교신도시에서 발생하는 개발이익이 적정수준을 초과할 경우 초과수익은 모두 도시지원시설과 간선시설 설치를 위해 판교 및 주변지역에 재투자한다는 협약을 이미 해당 지방자치단체와 체결한 바가 있다. 사업시행자가 개발이익의 최대 수혜자인가? 개발이익의 향유 주체는 토지공사 등 사업시행자, 주택건설자, 아파트 피분양자 등으로 크게 볼 수 있다. 이 중 누가 개발이익의 최대수혜자인가에 대해 최근 주목할 만한 연구결과가 나왔기에 소개하고자 한다. 한국주택학회가 발행하는 ‘주택연구’ 제12권 2호에 실린 ‘아파트 분양가 조정과 개발이익 분배’(한양대 이창무교수외 2인 공동연구)라는 논문이다. 개발사업의 주체와 지역시장(수도권 1개지구와 비수도권 3개지구)을 구분하여 각각의 개발이익을 산출하고 있다. 그 결과 토지공사 등 사업시행자는 개발이익의 6% 이하를 점유하고 있고, 아파트 피분양자가 1개 지구를 제외하고 개발이익의 60%이상을 점유하고 있는 것으로 나타났다. 다시 말해서 아파트 피분양자가 개발이익의 최대수혜자라는 것이다. 일부 시민단체의 주장처럼 토공 등 사업시행자의 개발이익을 줄일 경우(줄일 수 있다면) 사업시행자의 개발이익이 아파트 피분양자에게 전이될 가능성이 높고, 이러한 개발이익은 개인의 불로소득으로 사유화될 가능성이 매우 크기 때문에 정책의 실효성이 낮을 것으로 보고 있다. 그리고 조성원가 공개에 대한 요구가 있다. 이는 개별기업의 영업권 보호와 일반국민의 알권리를 적절하게 조화하는 수준에서 결정되어야 하리라고 본다. 토지공사는 택지개발촉진법 등 관련 법률에 의거해 조성원가를 이미 공개하고 있으며 향후에도 사업지구별 조성원가는 현재와 같이 계속 공개할 계획이다. 또한 그 내용의 적정성에 대해서는 감사원 등의 감사를 통하여 공식적으로 검증을 받고 있다. 그러나 원가 구성요소의 세부항목 공개는 개인정보(토지보상가격 등) 유출에 따른 재산권 침해 소지가 있으므로 좀 더 신중히 접근하여야 할 것으로 생각한다. 김홍수 한국토지공사 기획총괄팀장