최근 경기회복이 가시화하고 시중에 유동성이 넘쳐 나면서 인플레이션에 대한 우려가 높아지고 있다. 이에 따라 정책금리 인상과 더불어 시중 실세금리의 상승세도 이어지고 있다. 금리의 상승기조는 경기침체나 시중유동성이 축소되지 않는 한 당분간 지속될 것으로 예상되기 때문에 이에 맞는 재테크 전략을 구사해야 한다. 먼저 금리상승기에는 금리변동을 활용하는 금리 파도타기를 시도하는 게 적절한 방법이다. 금리가 오르면 금융소득도 그만큼 늘어난다. 따라서 금리 상승기에는 예금기간을 장기로 하지 말고 3개월에서 6개월 단위로 운용하다가 금리가 정상에 이르렀다고 판단될 때 장기확정형 상품으로 갈아타는 게 효과적이다. 또한 회전식 상품도 좋은 대안이다. 금리 상승분을 적용받기 위해 예금기간을 짧게 하면 갈아타는 번거로움이 있다. 그러나 예금기간은 1년이지만 1개월 또는 3개월,6개월 단위 등 자신이 원하는 회전기간을 정해서 회전식으로 가입하면 갈아타는 불편함 없이 편리하게 시장금리 상승분을 적용받을 수 있다. 또한 일반정기예금은 1년제 가입 뒤 중도해지하면 3개월 미만은 해지이율이 1%,6개월 미만은 2%가 적용된다. 회전식 정기예금은 1회전 기간이 경과한 후 중도 해지하면 회전기간에는 당초 약정금리를 지급하고 회전기간이 경과한 잔여 기간에 해당하는 부분만 중도해지이율이 적용되기 때문에 자금의 유동성 확보에도 유리하다. 금리상승기에 채권형 펀드는 투자를 미루거나 비중을 축소하라. 금리가 상승하면 채권가격은 하락하는 것이 일반적이다. 채권형 펀드에 포트폴리오 분산 차원에서 투자를 하거나 금리 하락을 예상하고 투자를 이미 해둔 경우라면 지금이라도 비중을 줄여 나가는 전략이 필요하다. 특히 변액보험을 채권형으로 가입하고 있으면 주식혼합형이나 주식편입비중을 높이는 게 좋다. 대출에 있어서도 고정금리로 전환하는 방안을 신중하게 고려해야 한다.1,3,5년 등 장기 변동금리형 대출도 고려할 만하다. 다만 고정금리로 갈아탈 때는 대출 가능액이 줄 수 있고, 조기상환 수수료 등을 부담해야 한다는 점을 감안해야 한다. 신규 대출이라면 주택기금대출이나 기간별 고정금리 대출도 방법이다. 현재 주택금융공사 모기지론은 금리가 6.15∼6.35%로 최대 30년까지 고정금리를 적용받을 수 있다. 금리는 일반 변동금리 상품보다 낮은 수준이다. 소득이 연 2000만원 이하이면서 3억원 이하의 주택을 마련한다면 1억원까지 근로자 주택자금대출을 이용할 수 있다. 적용금리가 5.2%로 낮고, 상환이자에 대해 매년 1000만원 안에서 소득공제를 받을 수 있어 실질 금리부담률은 4.3% 수준에 불과하다. 김인응 우리은행 강남교보타워 PB 팀장

주택담보대출의 90% 이상이 변동금리 대출인 상황에서 주택대출 금리가 1%포인트 상승하면 가계의 이자부담이 연간 2조 6000억원 늘어나는 것으로 분석됐다. 또한 주택대출 증가로 금융부채가 소득이나 금융자산보다 더 빠르게 증가해 가계의 부채상환 능력이 악화되고 있는 것으로 나타났다. 15일 한국은행이 내놓은 ‘주택금융의 현황과 발전방향’ 보고서에 따르면 올해 4월 말 현재 은행의 주택대출 가운데 변동금리 대출이 93.8%에 이르러 금리상승 국면에서는 가계의 원리금 상환부담이 가중될 수밖에 없는 구조로 돼 있다. 우리나라 주택대출의 변동금리 비중은 미국의 31%, 독일의 16%, 프랑스 32% 등에 비해 월등히 높은 수준이다.5월 말 현재 민간주택대출 잔액은 279조 2000억원으로 금리가 1%포인트 상승하면 가계의 이자부담이 연간 2조 6000억원 증가하고, 차주당 연간 64만원의 이자부담이 늘어난다고 이 보고서는 설명했다. 특히 최근 콜금리 인상과 은행의 양도성예금증서(CD) 및 은행채 발행 확대에 따른 금리상승으로 가계의 이자부담은 더욱 커질 것으로 예상된다. 가계의 부채상환 능력도 약화되고 있다. 가처분소득 대비 가계금융부채의 비율은 2001년 96.3%에서 2006년 142.3%로 확대됐다. 호주(183%), 영국(156%)보다는 낮지만 일본(138%), 미국(132%) 등 대다수 경제협력개발기구(OECD) 국가에 비해서는 높은 수준이다. 국내총생산(GDP) 대비 가계금융부채의 비율은 2001년 56.6%에서 2006년 79.1%로 높아졌다. 이는 영국(104%), 미국(96%)보다 낮지만 독일(70%), 프랑스(57%)보다 높은 것이다. 주택대출 가운데 약정만기 10년 초과 대출비중이 2003년 말 10.3%에서 올해 4월 말 55.2%로 높아졌으나 빈번한 주택매매 등으로 중도상환이 이뤄지는 경우가 대부분이다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

콜금리 인상에 따라 시중금리가 치솟고 있다. 은행에서 돈 빌리는 것은 여간 망설여지는 일이 아니다. 이자 걱정 때문이다. 그렇다고 커가는 아이들을 볼 때마다 집은 좁게만 느껴지고, 결국 은행 문을 두드리지 않을 수 없게 된다. 대안은 주택담보대출을 받아 집을 사더라도 금리 부담이 적은 방식을 택하는 것이다. 전문가들은 기존 변동식 대신 고정식 대출 방식 위주로 선택하는 것이 부담을 줄일 수 있는 방법이라고 조언한다. ●금리안정기 때는 변동식이 유리 지금까지 주택담보대출의 대세는 고정금리가 아닌 변동금리 방식. 변동식은 말 그대로 주택대출 금리가 91일물 양도성예금증서(CD) 금리에 따라 오르내릴 수 있다. 대출자는 보통 3개월마다 오르내린 금리를 적용받는다. 반면 고정식은 처음 대출을 받을 때 정한 금리가 일정 기간 동안 고정된다. 보통 고정식으로 가져가는 기간의 은행채 AAA 금리에 연동된다. 예를 들어 3년 동안 고정식 금리를 사용하겠다면 3년 은행채 AAA 금리가 적용된다. 금리가 떨어지거나 일정 수준으로 유지될 때에는 변동식 대출이 훨씬 유리하다. 고정식 금리의 기준인 은행채 AAA 금리는 변동식의 기준인 91일물 CD금리보다 기간이 길다. 자금을 조달하기 위한 채권이기 때문에 이자가 상대적으로 높을 수밖에 없다. 고정식 금리가 변동식보다 보통 0.5% 포인트 정도 높다. 따라서 CD금리가 오르지 않는 이상 고정식을 선택할 이유는 없다. ●금리 상승 땐 고정식 응용 그러나 지금의 상황은 다르다. 현재 주택대출금리 오름세의 주원인은 한국은행이 최근 발표한 콜금리 상승이다. 콜금리는 은행 사이의 단기 자금 금리를 말한다. 콜금리가 오른다는 것은 결국 은행의 자금 사정이 그만큼 나빠진다는 뜻이고, 이는 은행이 발행하는 CD금리 오름세를 유도하게 된다. 한은이 올해 안에 최대 0.5%포인트까지 콜금리를 추가로 올릴 수 있다는 관측도 나오고 있어 CD금리 상승은 당분간 지속될 전망이다. 이에 따라 전문가들은 변동식과 고정식이 결합된 혼합식 대출이나 금리변동주기를 선택할 수 있는 상품을 선택할 것을 권한다. 고정식 대출 상품인 주택금융공사의 보금자리론 역시 대안이 될 수 있다. 우리은행 강남교보타워 김인응 PB팀장은 “최근 콜금리 인상과 함께 인플레 현상에 대한 우려로 CD금리는 올 연말에는 5.5%, 내년에는 6%대까지 오를 가능성이 높다.”면서 “신규 대출자들은 고정식 대출이나 3년까지 금리가 고정되는 상품을 선택하고, 기존 대출자들 역시 중도상환 수수료 등을 따져 고정식 대출로 갈아타는 것을 고려해야 할 것”이라고 말했다. 변동식보다 높은 고정식 금리 부담이 크다면 스와프금리 상품을 선택하는 것도 대안이다. 금융기관 간 금리 스와프(교환) 시장에서 형성되는 스와프금리는 고정식보다 0.2%포인트 정도 낮은 이자를 부담하면서도 스와프 계약 기간에는 금리가 변하지 않는다. 국민은행 가계여신부 고광래 팀장은 “1,2년 정도 스와프금리로 고정해서 낼 수 있는 스와프연계아파트담보대출도 권장할 만한 상품”이라면서 “3∼5년 동안은 고정식으로, 이후에는 변동식으로 이자를 내는 혼합형 상품이나 변동식이라도 금리변동 주기를 길게 가져가는 게 유리하다.”고 설명했다. ●6억 이하라면 보금자리론도 대안 주택금융공사의 고정금리 상품인 보금자리론 역시 각광을 받고 있다. 보금자리론의 금리는 현재 5.95∼6.15%. 인터넷 전용인 e-모기지론은 5.75∼5.95%다. 시중은행의 변동식 대출 금리보다 낮은 데다 금리 상승기에는 추가 이자 부담이 없다. 다만 10년 이상 장기대출을 해야 하고,6억원 이하 신규주택 구입용으로 제한된다는 게 단점이다. 이에 따라 보금자리론의 공급 실적도 계속 증가하고 있다. 지난달 실적은 2733억원으로 5월 판매액 2501억원보다 9% 증가했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

최근 금리상승으로 금융비용이 늘어나 수출 기업의 채산성이 악화할 것으로 전망됐다. 금융연구원 이규복 연구위원은 6일 ‘수출 채산성 추이와 시사점’ 보고서를 통해 “우리나라의 수출은 최근 지속적인 원화 강세에도 불구하고 2005년 12.0%,2006년 14.4%의 높은 증가율을 기록하는 등 2000년 이후 연평균 13%를 넘었다.”면서 “그러나 수출 채산성은 높은 수출 가격 상승률을 기록했던 2004년을 제외하고는 지속적으로 악화하고 있다.”고 지적했다. 이 연구위원은 “지난해 수출가격 하락과 함께 금융비용의 증가로 국내 생산 비용의 상승세가 두드러졌다.”면서 “원화 강세와 국제유가 하락 등으로 지난해 2·4분기(4∼6월) 이후 수입 원자재 비용의 증가율이 감소한 반면 공산품 가격 상승과 공공요금 인상 등으로 2004년 이후 하락하던 국내 원자재 비용 증가액의 기여도가 지난해 상승했다.”고 설명했다. 그는 “연 6% 초반대에 머물던 기업대출 평균금리(잔액 기준)가 2005년 말부터 상승하기 시작해 올 들어서는 연 6.7%대를 넘어섰다.”면서 “최근의 금리 상승세를 감안하면 금융비용의 증가 추세는 한동안 지속할 가능성이 있다.”고 우려했다. 이 연구위원은 “불안한 환리스크에 대한 관리가 중요한 과제이기는 하지만 수출 채산성을 향상시키기 위해 수출 기업들은 단기적으로는 금융과 국내 원자재 관련 비용을 줄여야 한다.”며 “장기적으로는 비가격 부문의 경쟁력 강화와 신제품 개발 등을 위해 노력해야 한다.”고 강조했다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

“올해에도 집값이 계속 오를까?” 서울신문이 부동산 전문가들을 상대로 올해 집값 전망을 조사한 결과 오를 것이란 관측이 우세했다. 많은 전문가들은 입주물량이 지난해보다 줄어드는데다 경기부양책, 혁신·기업도시 사업본격화, 풍부한 부동(浮動)자금,20조원이나 되는 토지보상비, 대통령선거 후보자들의 개발 및 규제완화 공약, 부동산정책에 대한 국민의 신뢰상실 등이 겹쳐 계속 오를 것이란 지적을 내놓고 있다. 반면 금리인상 가능성, 부동산 거품논란, 분양가 상한제 및 담보대출 규제 등에 따라 안정을 보일 것이라는 예상도 나온다. ●봄 전세수요가 집값 추이 변수될 것 지난해 9월들어 전세난이 집값 급등의 불씨가 됐던 것처럼 봄 이사철 전세 문제가 2007년 집값 추이의 변수가 될 것이란 견해가 많다. 특히 지난해 말부터 수도권에서만 수조원이나 되는 토지보상금이 풀린데다 오는 3월에는 신도시 발표까지 예정되어 있어 집값 상승이 불가피하다는 분석이 나온다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “수도권의 경우 강남 3개구(강남·서초·송파구) 등 서울지역 입주물량이 줄어드는데다 양도소득세가 대폭 늘어나는 2주택 보유자들이 전세 대신 월세를 선호할 것으로 보이기 때문에 전반적으로 전세를 놓을 수 있는 물량 자체가 줄어들 것”이라면서 “봄 이사철을 고비로 전셋값 상승은 불가피해 보인다.”고 예상했다. 김희선 부동산114 전무는 “봄 이사철 시장 규모가 가을보다 크기 때문에 지난해 가을처럼 올 봄 전세시장이 먼저 움직일 수 있다.”면서 “전세 시장이 불안해지면 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.”고 말했다. 김진유 주택도시연구원 박사는 “지난해 말에 풀린 토지보상금은 다시 새해 부동산 시장으로 흘러들어 시장 불안요인이 될 수 있다.”면서 “특히 종합부동산세 등 세금이 전세가격에 전가될 가능성이 크고 이 경우 전세 수요자들이 집을 사는 쪽으로 돌아설 수 있다.”고 예상했다. ●대선 변수 메가톤 급일까? 하반기에도 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다는 지적도 없지 않다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 “지난해 ‘11·15대책’에서 수요억제와 공급물량에 대한 예고로 장래 수급불안에 대한 심리적 안정을 줬기 때문에 지난해 말 부동산시장이 안정됐다.”면서 “그러나 종부세와 양도세를 동시에 중과(重課)한 정책간 부조화로 사람들이 정책의도와는 반대로 시장에 매물을 내놓지 않고 보유에 상당한 비중을 두고 있어 가격 하락 여지는 거의 없다.”고 말했다. 특히 대선을 앞두고는 후보들이 부동산 규제 완화를 들고 나올 가능성도 없지 않은 점도 부동산 시장을 불안하게 할 수 있는 요인이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “2002년의 16대 대선 당시 행정수도 이전 공약에 따라 충청권 부동산 값이 올랐다.”면서 “개발 공약의 수혜지는 가격이 언제든지 급등할 수 있다.”고 말했다. 박상언 유엔알 대표는 “지난해 말 이해찬 대통령 정무특보가 양도세 감면을 검토한다는 취지로 말을 한 뒤 1가구 2주택자들 사이에서는 ‘일단 버텨보자.’는 분위기가 확산됐었다.”면서 “대선에 따른 규제 완화 심리가 시장에 팽배해 있어 대선 관련 공약이 부동산 시장의 변수가 될 것”이라고 말했다. ●얼마나 많이 오를까?…국지적 상승 우세 전문가들은 대체적으로 오른다는 의견을 내놓았으나 2006년과 같은 급등세는 아닐 것으로 예견했다. 또 전반적인 상승보다는 선호 지역을 중심으로 오를 것이란 견해가 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “중기적으로는 올해 하반기 대선정국이 형성되면서 부동산가격이 다시 불안해질 여지가 많다.”면서 “올해 매매 및 전세가 상승률은 5% 내외를 유지할 것”이라고 전망했다. 김희선 전무는 “대선을 앞두고 개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 오를 것”이라며 “특히 서울 강남과 목동 등 쏠림 현상이 뚜렷한 지역에서는 세금 전가 현상이 가중되면서 가격 상승이 예상된다.”고 말했다. 이어 “반면 서울 강북과 강서권 등 신규 택지 인근에서는 처분해야 할 때가 가까워지고 있다.”고 말했다. 김현아 박사도 지방의 경우 미분양이 늘고 입주율이 저조한 가운데 신규 분양대기 물량이 여전히 많아 가격 약세가 불가피할 것이라고 진단했다. ●시장 신뢰가 최우선…내년 이후 안정 예상 전문가들은 그러나 올해 부동산시장은 금리상승 여부와 정부 정책의지 및 그 실현 가능성, 토지보상 방법, 분양가 거품빼기 등이 얼마나 구체적이고 현실적인가에 따라 등락폭을 달리할 것이라고 예상했다. 특히 정부가 발표한 대로 신규 공급이 제대로 이뤄지지는 않고 오히려 분양제도를 둘러싼 공방만 계속된다면 시장이 다시 불안해질 우려가 있다는 데 대체로 의견은 같다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “총리실급 정도에서 신도시 건설 추진단을 구성해 공급과 관련된 부처간 이견을 조정하고 속도를 당겨 국민들에게 ‘공급이 빨리 이뤄질 수 있겠구나.’하는 인식을 심어줘야 한다.”면서 “집값과 가계 소득의 격차가 커지고 있어 신도시 분양이 시작되는 시점부터는 가격이 안정될 수 있다.”고 말했다. 한편 장성수 주택산업연구원 박사는 “올해야말로 8·31대책(세금폭탄)의 위력이 발휘되는 해로 보인다.”면서 “정부 규제가 시장에 영향을 주어 부동산 가격 상승률이 물가상승률을 밑돌 것”이라고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

●하나은행, 금리상한 모기지론 하나은행은 금융권 최초로 실세금리 변동에 따라 대출금리가 인상되더라도 일정 수준 이상까지는 금리상승이 제한되는 ‘금리상한 모기지론’을 판매한다. 이 상품은 고객이 최초 대출을 받을 때 금리인상폭을 정할 수 있는 옵션행사금리를 0.5% 또는 1.0% 범위 내에서 선택할 수 있다.선택한 인상폭 이상으로는 금리상승이 제한되고, 반대로 금리가 하락하는 경우에는 하락된 금리가 적용돼 고객에게 유리하다.예를 들면 옵션행사금리를 1%로 선택했을 때, 최초 대출을 5.5%로 받았다면 실세금리가 상승해 대출금리가 6.5% 이상으로 오르더라도 고객은 6.5%만 적용받는다. 반대의 경우는 금리인하 효과를 보게 된다. 다만 옵션행사금리 유효기간은 3년 또는 5년으로 제한되고,0.05∼0.2%의 가산금리가 붙는다.   ●교보생명, 큰사랑 CI보험 교보생명의 ‘교보큰사랑 치명적질병(CI)보험’은 CI가 발병하거나 사망시 고액의 보험금이 나오는 CI보험의 기본 보장에 은퇴 이후에 노후 목적에 맞게 다양한 자금운용이 가능하도록 했다.60세 이전 사망시 주계약보험금을 지급하고 그렇지 않을 경우 80세까지 매년 연금을 지급하는 건강자금형,80세 이전에 CI에 걸리면 사망보험금 일부를 미리 지급하는 기본형,60세를 기점으로 사망보험금이 줄어드는 집중보장형 등의 선택이 가능하다.건강연금은 적립도 가능해 중도인출이나 연금 등으로 활용할 수도 있다. 목돈이 필요할 경우 약관대출이 아니라 적립금을 중도인출, 이자부담을 덜 수 있도록 설계됐다. 잔여수명이 12개월 이내라는 의사의 판단이 있으면 사망보험금 50%를 미리 지급한다.   ●외환은행,e-좋은 정기예금 외환은행은 연 6.0%의 확정금리 정기예금과 원금을 보장하면서 주가 상승시 추가 수익을 얻을 수 있는 주가지수연동 정기예금을 결합한 ‘e-좋은 정기예금’을 지난달 23일부터 판매하고 있다.이 상품은 외환은행의 대표적 정기예금 상품인 ‘예스 큰 기쁨 예금’과 주가지수연동 정기예금인 ‘베스트 초이스 정기예금’을 절반씩 나누어 동시에 가입하는 복합예금이다.‘예스 큰 기쁨 예금’은 연 6.0%의 높은 확정이자를 지급하고,‘베스트 초이스 정기예금’은 향후 주식시장이 상승할 경우 최고 연 12.6%까지 고수익 실현이 가능하다. 최저 가입금액은 100만원 이상으로 가입자격 제한이 없고 예금 기간은 1년이다. 생계형저축과 세금우대저축으로 가입할 수 있다.   ●교보자보, 찾아가는 서비스 국내 최초의 다이렉트 자동차보험 영업사인 교보자동차보험은 보상·고객서비스에서도 첨단 정보기술(IT)을 이용한 서비스를 선보이고 있다.업계에서 처음으로 위성위치확인(GPS)시스템과 자동정보시스템을 도입, 긴급출동시간을 10분 이내로 줄였다.GPS시스템은 고객이 휴대전화로 긴급출동을 요청하면 접수와 동시에 위치를 파악할 수 있는 시스템으로, 사고를 당한 고객이 자신의 위치를 잘 몰라도 정확히 찾아갈 수 있다. 또 홈페이지(www.kyobodirect.com) 이용자들이 웹서핑 중 문제에 부딪히면 웹 상담원이 문제해결을 돕기 위해 채팅 초대 메시지를 먼저 보내는 상담 서비스도 도입했다.고객이 당황할 때 상담원이 먼저 상담을 적극적으로 유도하기 때문에 즉각적인 문제해결이 가능하다.   ●대한생명, 대한유니버셜 CI보험 대한생명의 ‘대한유니버셜 치명적질병(CI)보험’은 CI 발생시 고액의 보험금을 지급하는 기능에 수시입출금 기능을 더한 상품이다.가입후 보험약관에 규정된 CI 진단을 받으면 가입 당시 약정한 기본보험금의 80%(1종 계약시는 50%)를 미리 받아 치료자금이나 생활자금으로 쓸 수 있다.계약자의 재정상태에 따라 보험료 추가납입·중도인출이 가능하다.1년에 4회에 한해 해약환급금의 50%까지 중도인출할 수 있고 상황이 어려울 경우 보험료 납입을 잠시 중단하면서도 보험 효력을 유지할 수 있는 기능도 포함됐다. 자동이체시는 1% 할인되며, 가입금액이 1억원 이상일 경우에는 1%에서 최대 3%까지 추가로 할인을 받을 수 있다. 고객의 건강상태가 양호할 경우 5% 정도의 추가할인도 가능하다.   ●신한은행, 투스타 펀드 신한은행은 개별기업의 주가와 연계한 중도상환형 투스타 펀드인 ‘탑스 뉴 투스타 파생상품투자신탁 SH-1호’를 24일까지 700억원 한도로 선착순 판매한다.이 상품은 신한지주, 현대차 보통주 주가가 6개월마다 평가일에 일정 상환조건을 충족하면 연 10% 수준의 수익률로 중도상환되는 상품이다.상환조건은 6개월마다 평가일에 두 종목 종가가 모두 기준주가에서 10% 초과 하락하지 않은 경우와 3년의 투자기간에 일별종가기준으로 두 주가 모두 기준주가에서 15% 이상 상승한 경우로 한 가지 이상 충족하면 된다.100만원 이상 가입할 수 있으며, 중도상환 이외에 고객 임의로 중도해지할 경우 환매수수료가 있다.

한국은행 금융통화위원회가 시장의 예상과는 달리 콜금리를 연 4.50%로 0.25%포인트 올렸다. 지난해 10월 이후 5차례에 걸쳐 모두 1.25%포인트 오른 것이다. 하반기 경기둔화 속도에 대해 정부와 한은, 민간연구소들의 전망이 크게 엇갈리고 있는 가운데 이번 금리 인상은 경기 둔화보다는 물가불안 우려에 초점을 맞춘 통화당국의 조치로 평가된다. 그러면서도 지난 6월 콜금리 인상 당시 금리 수준을 ‘경기부양적’이라고 진단했던 한은이 이번에는 ‘그럴싸하다’고 평가하면서 기존 통화정책 방향의 재검토 가능성을 시사한 대목을 주목한다. 금리 인상 기조는 사실상 마무리됐다는 신호인 동시에 앞으로 경기둔화 속도에 따라 금리를 내릴 수도 있다는 신호로 해석되기 때문이다. 과거 통화정책은 경제운용의 종속변수로 취급돼 금리의 선제대응 기능이 무력화된 사례가 적지 않았다. 금리를 조정해야 할 적기를 놓치면서 부동산 버블 확산에 원인을 제공했던 것도 부인할 수 없는 사실이다. 그럼에도 이번 금리인상이 적절했느냐는 논란은 한은에 적잖은 부담으로 작용할 것 같다. 최근 각종 지표에서 확인되듯 실물과 심리부문에서 경기 하강조짐이 뚜렷하다. 부유층마저 소비심리가 얼어붙고 있다. 유가와 환율도 한은 전망치를 벗어나고 있다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 17차례나 올렸던 금리상승 기조에 급제동을 걸 만큼 미국 경제도 먹구름이 드리우고 있다. 우리는 금통위의 독립적 판단을 존중하면서도 물가 안정과 경기 흐름이라는 두 가지의 축을 동시에 고려하는 금리정책을 펼 것을 당부한다. 금리의 파급효과는 무차별적이라고 할 정도로 광범위하기 때문이다. 앞으로 경기변동을 선도하면서 무리한 힘을 가하지 않는 유연한 대응을 기대한다.

시장금리가 크게 오르면서 양도성예금증서(CD)의 금리 변화에 따라 이자부담이 바뀌는 변동금리부 주택담보대출을 개선해야 한다는 목소리가 높다. 은행권 주택담보대출 가운데 변동금리부 대출 비중은 97.8%에 이르며, 대부분 CD에 연동돼 있다. 금융감독 당국이 장기 고정금리부 대출을 개발할 것을 권고하고 있지만, 시중은행들은 “수신 구조가 단기여서 힘들다.”며 난색을 표한다. 한국금융연구원은 30일 이에 대한 대안으로 보금자리론의 공급 확대와 변동형 주택담보대출의 금리리스크 헤지(위험회피) 상품 개발을 꼽았다. 보금자리론은 주택금융공사가 판매하는 장기 고정금리부 모기지론이다. 금융연구원 이명활 연구위원은 ‘보금자리론 공급 및 주택저당채권(MBS) 발행 현황’ 보고서를 통해 “보금자리론의 경쟁력 향상을 위해 재원조달 비용을 절감하는 한편, 다양한 신상품 개발, 공급 채널 확충이 시급하다.”고 밝혔다. 그는 “서민층에게 주택금융을 안정적으로 공급하고, 과도하게 높은 단기 변동금리 비중을 낮추기 위해서는 보금자리론의 공급 확대가 반드시 필요하다.”고 강조했다. 보금자리론은 시중은행간 대출 할인 경쟁으로 수요가 크게 줄었다가 최근 시중금리 상승으로 변동금리부 대출의 이자부담이 늘면서 각광받고 있다.7월 현재 보금자리론의 대출금리는 만기에 따라 연 5.80∼6.55%로 5.62% 안팎인 은행권의 변동금리부 주택담보대출 금리와 별 차이가 없다. 이에 따라 모기지론으로 갈아타는 고객도 늘고 있다. 주택금융공사에 따르면 고정금리 상품으로 갈아타기 위해 보금자리론을 신청한 액수는 7월 들어 지난 26일까지 308억원으로 월간 대출액 1000억원의 30.8%에 이른다. 지난 1월부터 6월까지는 월 평균 18.3%에 그쳤다. 한편 금융연구원 김우진 연구위원은 ‘금리리스크와 하이브리드 모기지론의 활용’이라는 보고서를 통해 “시중금리가 상승하는 가운데 가계소득이 정체되면 변동금리부 주택담보대출의 이자 부담이 급속히 늘어난다.”면서 “고객이 원하는 수준까지 금리 리스크를 헤지할 수 있는 대출 상품을 개발해야 한다.”고 주장했다. 김 연구위원은 미국의 ‘이자율 캡’ 옵션 상품을 소개했다. 이자율 캡은 기준금리를 중심으로 특정기간의 최대 금리상승분을 말하며, 그 이상 오를 경우는 옵션을 통해 금융기관과 소비자가 리스크를 분담하는 구조다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

금융감독당국은 투기과열이 우려되지 않는 주택의 경우 무주택자나 1가구 1주택자 등 서민 실수요 대출이 원활히 이뤄지도록 적극 지도할 방침이다. 반면 과거 투기가 과열됐던 지역에서의 고가 아파트 담보대출 등은 계속 엄격히 감독해나갈 방침이다. 금융감독원은 2일 이같은 내용의 주택담보대출 감독방향을 세웠다고 밝혔다. 금감원은 무주택자 또는 1가구 1주택자의 최초 주택구입 및 신규분양 관련 대출에는 어려움이 없도록 지도할 방침이다.이에 따라 이미 승인 또는 상담이 끝나 전산등록된 아파트 집단대출은 차질 없이 대출받을 수 있게 됐다. 특히 지방에 새로 공급된 주택의 실수요자 대출에 대해서는 채무상환능력에 문제가 없는 범위 내에서 먼저 취급하도록 했다. 현행 주택담보비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 현 규제내용의 준수 여부에 대해 수시로 점검하고 위반사항에 대해서는 엄정 대처하기로 했다. 풍선효과를 미리 막기 위해 제2금융권 주택담보대출에 대한 감독도 강화된다. 한편 시중은행들은 금리상승기를 맞아 기존에 적용하던 우대금리를 폐지하고 있다. 신규 주택담보대출의 경우 양도성예금증서(CD) 금리도 오르고 있어 한달사이 대출금리가 0.6%포인트 이상 오른 셈이다. 신한은행은 근저당권 설정비를 스스로 부담하는 고객들에게 0.2%포인트 깎아주던 우대금리를 3일부터 없앤다. 영업점장 전결금리폭도 기존 0.5%포인트에서 0.3%포인트로 줄어든다.국민은행은 은행이 내주던 근저당권 설정비 0.2%포인트가량을 수요자가 내도록 할 계획이다. 우리은행도 근저당권 설정비를 내는 고객들에게 주던 대출금리 0.1%포인트 할인제도를 없앤다. 농협은 6월말부터 본부전결 승인 금리를 극도로 제한, 사실상 금리인상을 단행했다. 이에 대해 김 부원장은 “그동안 경쟁심화로 지나쳤던 금리할인 및 수수료 면제 등이 줄어들고 한국은행이 콜금리를 올렸기 때문”이라며 “금리 수준이 어느 정도 정상화되는 과정”이라고 평가했다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

금융감독원이 대형 시중은행의 주택담보대출에 대한 창구지도에 나서면서 보험, 저축은행 등 제2금융권으로 담보대출이 옮겨갈지 관심이 쏠리고 있다. 그러나 저축은행에도 지난주 주택담보대출 때 자금용도를 철저히 조사하라는 공문이 내려와 대출이 이미 크게 위축된 상태다. 보험사도 주택담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI)에 대한 기준을 충족해야 하는 입장이라며 큰 기대를 하지 않고 있다. 반면 지난 12일 10년만기 보금자리론의 금리를 0.3%포인트 인하한 한국주택금융공사는 이번 조치로 지난 상반기 이후 위축된 보금자리론 수요가 늘어날 것으로 기대하고 있다. ●금감원, 저축은행에도 주택담보대출 자제 공문 금융감독원은 지난 12일 ‘주택담보대출 취급관련 규정 등 철저 준수’라는 제목의 공문을 각 저축은행에 보냈다. 현재 저축은행은 사업자등록증을 제시하는 중소사업자에 한해 2005년 7월4일 이전에 취득한 아파트를 담보로 기업자금을 대출하면 LTV를 추가로 인정해줄 수 있다. 금감원은 공문에서 ‘기업활동과 무관한 타금융회사의 가계자금 상환용’으로 자금을 빌려주는 경우가 있다고 지적했다. 또 ‘LTV비율을 초과해 대출 취급이 가능하다는 광고문 게재 또는 전단지 배포’도 위반사례로 들었다. 이어 위반행위가 적발되면 관련 저축은행과 임직원에 대해 엄중조치할 것이라는 엄포도 놓았다. 한 저축은행의 여신담당자는 “단골 고객이 집을 담보로 사업자금을 빌리러 왔는데 용도를 확인하는 문제에 걸려 결국 대출을 해주지 못했다.”고 밝혔다. 저축은행의 주택담보대출은 시중은행보다 금리가 3%포인트 안팎 높은 편이다. 그러나 LTV를 많이 인정받을 수 있어 수요가 꾸준히 있어왔다. 이 관계자는 “이번 조치로 아파트를 소유한 개인보다 상가를 상대로 부동산 대출을 하고 있지만 대출시장 자체가 줄어들어 수익원 발굴에 어려움을 겪고 있다.”고 덧붙였다. ●보험사, 반사효과 관망 중 보험사의 주택담보대출은 은행권과 금리가 연 1%포인트 안팎 차이가 난다. 상품구조는 은행과 같이 양도성예금(CD) 금리에 일정 수준을 더한 변동금리다. 현재 대출금리는 교보생명이 5.42∼7.22%, 대한생명이 5.26∼7.26% 수준이다. 삼성생명은 평균금리가 6.05%, 삼성화재는 최저금리가 5.35%다. 삼성생명 관계자는 “보험사도 DTI,LTV 등 정부의 가이드라인을 준수해야 하기 때문에 큰 폭의 증가를 기대하기는 어려울 것”이라며 “보험의 경우 주택담보대출이 고객에 대한 서비스 차원이라 공격적으로 나서기는 힘들다.”고 밝혔다. 실제 보험사의 주택담보대출이 전체에서 차지하는 비중은 10% 미만이다. ●주택금융공사, 이번이 호기 주택금융공사는 이번 조치로 지난 상반기 한때 3000억원에 달했으나 지금은 1000억원대 미만으로 줄어든 보금자리론의 수요가 급증할 것으로 보고 있다. 특히 공사는 지난 12일부터 10년 만기 상품의 금리를 6.6%에서 6.3%로 낮췄다. 또 근저당설정비와 이자할인수수료를 고객이 부담할 경우 금리가 6.1%로 낮아진다.3억원까지만 받을 수 있지만 금리상승기에 변동금리가 아닌 고정금리라는 점도 매력이다. 부부합산소득이 연 2000만원인 경우는 금리를 5.1%까지 더 낮췄다. 소득은 국세청에 신고된 소득세를 기준으로 산출되므로 자영업자들은 고려해볼 만하다. 대출금액은 1억원 이하다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

금융감독원이 부동산가격 하락이 금융시장에 미칠 부작용에 대비해 시중은행들의 주택담보대출 한도를 직접 제한하는 창구지도에 나섰다. 투기지역의 아파트 담보인정비율(LTV)을 60%에서 40%로 하향 조정하고(8·31대책),6억원 이상 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI)을 40% 이하로 적용(3·30대책)하는 등 잇따른 조치에도 주택대출 증가세가 꺾이지 않자 증액한도 제한이라는 무기를 꺼냈다. 그러나 은행들은 “기존의 규제를 철저히 지키며 정상영업을 하고 있는데, 증액 한도까지 정해주는 것은 너무 심한 조치”라며 반발하고 있다. 또 주택담보대출 증가액 한도를 소진한 일부 은행들이 신규 대출을 극도로 자제하고 있어 불편을 느낀 실수요자들이 항의하고 나설 경우 혼란이 예상된다. ●은행별로 별도지침 내려보내 21일 은행권에 따르면 금감원은 국민, 우리, 신한, 하나, 농협 등 그동안 주택담보대출이 크게 늘어나 대형 시중은행들에 개별적으로 신규대출 한도 제한 지침을 내려보낸 것으로 알려졌다. 시중은행 관계자는 “대출 경쟁을 주도한 은행들에는 상환된 범위 내에서만 신규대출을 허용해 대출 증가를 완전히 억제시키고, 다른 은행들에는 월 평균 증가액의 50∼60%만큼만 대출할 수 있도록 허용하고 있다.”고 말했다. A은행 관계자는 “이미 한도가 초과돼 지점에서 신규 대출을 부득이하게 해줘야 할 경우 본점의 유선 승인을 받으라는 공문을 내려보냈다.”면서 “일부 은행만 한도를 제한하면 다른 은행이나 제2금융권으로의 쏠림 현상이 발생할 수 있다.”고 말했다. B은행 관계자도 “이번 조치는 정식 공문이 아니라 구두로 이뤄지는 창구 지도 성격”이라면서 “현재 영업점장들에게 대출을 자제할 것을 요구하고, 본점의 승인을 거쳐 대출이 나가도록 하고 있다.”고 말했다. C은행은 “금감원이 최근 전체적인 대출은 늘지 않고 있지만 주택담보대출이 증가하고 있다고 지적하고 지방 대출 규모를 줄이라는 구두 지시를 내려보내 신규 대출 접수를 받지 않고 있다.”고 밝혔다. 그러나 금감원은 “은행들의 경쟁 심화에 대응해 리스크 관리를 철저하게 해달라는 공문을 보낸 적이 있으나 주택담보대출 한도를 직접적으로 제한하는 조치를 취한 적은 없다.”고 부인했다. ●CD금리 폭등…대출 이자에 고스란히 반영 한편 변동금리 주택담보대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리가 급등해 대출자들의 이자 부담이 더욱 커지게 됐다. 금융권에 따르면 91일물 CD금리는 최근 3거래일간 0.09%포인트나 급등했다.CD금리는 지난 16일 전일 대비 0.03%포인트 오른 이후 19일 0.04%포인트,20일에 0.02%포인트 상승하면서 연 4.50%로 올라섰다. 이는 2003년 5월 7일에 4.51%를 기록한 이후 가장 높은 수준이다. 이에 따라 CD금리 상승을 고스란히 반영하는 시중은행의 변동금리형 주택담보대출자들의 이자 부담도 눈덩이처럼 불어날 전망이다. 더욱이 시중은행이 반기 결산을 앞두고 유동성 비율을 맞추기 위해 CD 발행을 늘리는 추세이고, 하반기 콜금리 추가 인상 가능성도 있어 CD금리는 더 오를 것으로 보인다. 우리은행 박승안 PB팀장은 “일반고객의 90% 이상이 저금리 함정에 빠져 대출상환 계획을 갖고 있지 않다.”면서 “금리상승 정책의 영향이 본격적으로 가시화하면 일반인들 사이에서 유동성 문제가 떠오를 것”이라고 우려했다. 박 팀장은 특히 “금리 상승기에는 수익률보다 리스크 관리를 우선 고려해야 한다.”면서 “금리 상승기에는 대출을 갚는 게 상책이고,2∼3년 안에 상환할 계획이라면 변동금리를 고수할 수 있으나, 장기대출일 경우 고정금리로 바꿔야 한다.”고 조언했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

한국 정부가 부동산 시장을 안정시키는 과정에서 소비를 촉발시킬 수 있는 ‘부(富)의 효과’가 약화돼 경기 하방 요인으로 작용할 수 있다고 경제협력개발기구(OECD)가 지적했다. 또 재정정책은 2009년까지 균형재정을 확보하는 중기목표 달성에 중점을 두고 일부 부동산 가격 상승은 세제조치와 공급확대로 대응하는 게 바람직하다고 권고했다.그러나 올해 경제성장률 전망치는 당초 5.1%에서 5.2%로 상향조정했다. OECD는 23일 발표한 ‘2006년 상반기 경제전망’에서 “한국은 소비와 투자 등 내수가 회복세를 보이는 가운데 원화절상에도 불구하고 수출이 호조세를 유지할 전망”이라고 밝혔다. 그러나 ▲집값이 떨어지면서 ‘부의 효과’가 약화될 가능성 ▲교역조건 악화에 따른 기업채산성 저하로 투자감소 ▲가계부채 비율이 높은 상황에서의 금리상승으로 민간소비 제약 가능성을 하방 위험요인으로 꼽았다. 다만 세계 IT경기의 호조와 중국의 성장세 지속으로 수출이 증가할 가능성은 경기 상향요인이라고 밝혔다. OECD는 아울러 중기 물가안정 목표에 초점을 맞추고 균형재정과 노동시장 유연성, 규제개혁 노력 등이 지속돼야 한다고 권고했다. 또한 OECD는 내년 경제성장률을 5.3%로 전망하면서도 경상수지 흑자는 올해 61억달러에서 19억달러로 급감할 것이라고 전망했다. 소비자물가 상승률은 올해 2.5%에서 내년 3.2%로 다소 높아질 것으로 내다봤다. 한편 세계 경제는 미국과 일본 경제의 빠른 회복세로 종전 2.9%에서 3.1%로 높게 전망했다.미국경제는 3.5%에서 3.6%, 일본 경제는 2%에서 2.8%로 전망치를 높였다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

우리나라의 주택시장은 당국의 강력한 부동산 대책이 거듭되어도 좀처럼 식지 않고 있다. 하지만 버블붕괴가 임박했다는 경고가 이어지고 있어 이런 현상이 얼마나 더 갈지는 미지수다. 지난 몇 년간 세계 주요국들도 과도한 저금리 및 통화완화 정책으로 인해 주택시장이 달아올랐다. 미국의 경우 주택부문이 경제 성장의 약 40%를 기여하는 등 주택시장의 호황에 힘입어 세계 경기가 좋았던 것도 사실이다. 영국, 호주 등은 주택시장의 냉각이 이미 진행 중이며 미국, 중국 등도 주택시장에 찬바람이 불어올 조짐이 나타나고 있다. 그렇다면 경제호황을 받쳐왔던 세계의 주택경기가 과연 식을 것인가. 식는다면 천천히, 아니면 급속히 냉각되면서 세계 경제의 동반 침체로 이어질 것인가. 먼저 미국의 경우 작년 9월부터 금년 1월까지 기존주택 판매건수가 전월 대비 계속 감소했고 주택가격도 작년 4·4분기부터 전월에 비해 미약하나마 계속 떨어지거나 보합세를 유지하고 있다. 대부분의 전문가는 주택시장의 조정이 이미 진행 중이라고 주장한다. 이러한 조정세가 연착륙이냐, 혹은 버블붕괴로 귀결되느냐는 미국 금리의 움직임에 달려있다. 미 연방준비제도이사회(FRB)는 2004년 6월 이후 16번째로 최근에도 기준금리를 인상했다. 거듭된 정책 금리인상에도 주택시장이 본격적인 조정을 보이지 않았던 것은 주택소유자 대부분이 모기지로 주택을 구입하는 상황에서, 이 모기지 금리를 결정짓는 장기시장금리가 정책금리 인상에도 별로 오르지 않았기 때문으로 보인다. 얼마 전부터는 드디어 장기시장금리도 오르기 시작하면서 정책금리 인상에 반응하는 모습이다. 아직은 그 폭이 크지 않고 미연준의 금리인상 행진도 거의 끝나가는 만큼 현재로서는 주택시장의 연착륙 가능성이 높은 것으로 보인다. 만약 쌍둥이 적자가 심화되어 미국국채에 대한 해외투자자의 선호가 없어진다면 금리가 크게 상승하면서 주택시장은 버블붕괴의 양상으로 치달아 미국경제도 1990년대 초 일본처럼 깊은 불황으로 빠져들 것이다. 유럽 주택시장은 아직 열기가 남아 있다. 독일과 오스트리아를 제외하고는 유럽국가의 주택가격은 남부 유럽의 별장 붐 등에 힘입어 올해 들어와서 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 뚜렷한 경기호전 등의 이유가 없는 상황에서 주택시장의 호황은 금리가 오를 때 조정의 가능성을 강하게 시사한다. 유럽중앙은행(ECB)은 아예 집값 버블 억제를 목표로 하고 있다. 트리셰 총재는 지난 2월 자산가격 거품의 추가발생을 막겠다고 언급한 후 3월에도 기준금리를 인상한 바 있고 하반기에도 금리인상 기조는 이어질 것으로 보인다. 유럽의 전문가들은 유럽의 경제상황이 그리 좋지 않은 만큼 급격한 금리인상에도 한계가 있으므로 완만한 금리상승 기조에 따른 주택시장의 연착륙에 무게를 두고 있지만, 국지적 버블붕괴 가능성을 배제하지 않고 있다. 국내에서는 부동산 대책이 일부 지역에서 매물회수를 야기하여 집값이 오르는 현상도 나타나고 있어 적어도 당분간 집값 버블이 붕괴되지 않을 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 다만 미국 주택시장의 조정이 본격화되어 미국경기가 하강하면 우리 수출에 대한 큰 악영향이 우려된다. 미국경기 하강으로 달러약세, 원화강세까지 가세할 경우 문제는 더 심각해질 것이다. 결국 세계 주택시장의 조정은 우리 주택시장의 조정을 직접 유발하지 못할지 모르겠으나 적어도 간접적인 악영향은 예상된다. 정책 당국과 기업들의 현명한 대처가 요구되는 시점이다. 김경원 삼성경제연구소 상무

정부가 잇따라 부동산시장의 거품 붕괴 가능성을 경고하자 은행들이 바짝 긴장하고 있다. 거품의 양은 측정할 수 없으나 분명 거품이 끼어 있고, 이에 따라 가격 상승은 더이상 힘들다는 게 대세다. 전체 대출 자산에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 3분의 1을 넘는 만큼 거품이 꺼질 경우 대출 부실로 이어질지에 대해서도 촉각을 곤두세우고 있다. ●“오를 만큼 올랐다.” 논란이 되고 있는 거품론 및 거품 붕괴론에 대해서 금융권은 여전히 찬반이 엇갈리지만 확고부동했던 ‘부동산 불패론’은 이제 찾아 볼 수 없다. 하나은행 지은용 부동산팀장은 “그동안의 부동산 시장은 유동성 장세였기 때문에 버블을 만들어 낼 수밖에 없었다.”면서 “금리상승으로 인한 대출 부담 증가, 불투명한 경기,5년 가까이 지속된 부동산 가격 상승에 대한 부담감 등으로 볼 때 부동산 가격의 추가 상승은 힘들다.”고 말했다. 지 팀장은 특히 “주택의 경우 매수세는 없고, 다주택 보유자를 중심으로 세금 부담을 덜기 위해 매도나 증여를 생각하는 사람들이 크게 늘고 있다.”면서 “부동산 가격은 보합세를 이루거나 하락할 것”이라고 전망했다. 국민은행 박합수 부동산팀장도 “지난 3월 강남, 서초, 송파, 양천, 분당, 용인 등 일부 지역에서 나타난 상승세는 거품의 결과로 본다.”면서 “해당 지역의 경우 약 10∼20% 정도의 거품이 끼어 있는 것 같다.”고 말했다. ●“급락하지는 않는다.” 박 팀장은 그러나 “종합부동산세 효과로 매물이 늘면서 급등 지역을 중심으로 올해 말까지 소폭 조정이 예상된다.”면서 “다만 시장을 주도하는 진정한 부자들이 움직이지 않고, 양도소득세 부담으로 매도할 뾰족한 방법도 없는 만큼 단기간에 급락하는 일은 없을 것”이라고 전망했다. 신한은행 이남수 PB지원실 팀장도 “재건축시장을 사실상 동결해 신규 공급이 많지 않아 크게 떨어질 가능성은 작다.”고 밝혔다. 다른 시중은행 부동산 전문가는 “현재 부동산 가격은 심리 싸움이다. 공급을 늘리거나 팔 수 있는 길을 열어주지 않으면 결국 버틸 수밖에 없지 않으냐.”면서 “정부가 이 싸움에 불을 지르기보다는 연착륙을 고민해야 한다.”고 강조했다. ●금융권 영향 불가피 부동산 가격이 떨어질 경우 그동안 주택담보대출을 경쟁적으로 늘려 왔던 은행들은 영향을 받을 수밖에 없다. 지난 4월말 기준으로 은행들의 주택담보대출 잔고는 195조원으로 기업대출과 가계대출을 합친 총대출 602조원 가운데 32%를 차지한다. 거품이 빠르게 꺼지면 은행도 부실화되고 이로 인해 경제 전체로 화(禍)가 미치는 일본식 경제 붕괴 시나리오도 가능하다. 그러나 담보인정비율(LTV)이 부동산투기지역은 40%이고, 그 이외 지역도 최대 60%이기 때문에 이 시나리오가 현실화하지는 않을 것이라는 분석이 많다. 우리은행 주택금융사업단 박화재 부부장은 “LTV가 60%라 하더라도 소액임대차공제 등을 빼면 아무리 많아도 집값의 50% 이상은 대출해 줄 수 없다.”면서 “가격이 50% 이상 하락하지 않는 한 채권 회수에는 큰 문제가 없다.”고 말했다. 하지만 은행 부실까지는 아니더라도 수익성 악화는 분명해 보인다. 주택담보대출 위축은 은행들의 가장 확실한 자금운영처가 축소되는 것을 뜻하기 때문이다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

잦은 요건 변경으로 ‘누더기’가 된 생애 첫 주택구입자금 대출(생애첫대출)의 금리가 고정금리인지 변동금리인지 불분명해 또다시 금융소비자를 혼란에 빠뜨리고 있다. 건설교통부는 24일 “생애첫대출은 지난해 10월말 대출이 재개되면서부터 계속해서 변동금리 상품이었다.”고 설명했다. 생애첫대출을 포함한 모든 국민주택기금대출은 조달금리의 변화에 따라 정부가 금리를 중간에 바꿀 수 있다는 것이다. 그러나 시중은행의 재테크 전문가들과 상품을 직접 판매하는 은행의 창구직원들은 대부분 생애첫대출이 고정금리인 줄 알고 있었다. 건교부가 대출을 재개하면서 ‘연 5.2% 금리’라고만 밝혔기 때문이다. 비슷한 유형의 주택금융공사 모기지론도 고정금리인데다, 시중은행의 변동금리 대출상품은 양도성예금증서(CD) 수익률 등 시장금리와 연동돼 정기적으로 금리가 변하기 때문에 생애첫대출이 변동금리 상품일 것이라고는 생각하지 못했다. 실제로 지난달 13일 이전까지의 생애첫대출 약정서를 보면 고정금리란과 변동금리란이 있어 둘 중 하나를 선택하는 것처럼 보였다. 소비자들은 당연히 고정금리란에 체크를 했고, 변동금리 상품이란 사실을 숙지하지 못한 은행원들은 고객의 요구대로 대출을 해줬다. 그러나 혼선이 빚어지자 건교부와 은행들은 서둘러 약정서를 변경, 변동금리만을 명기했다. 생애첫대출이 변동금리 상품임이 분명해졌지만 논란이 완전히 가라앉은 것은 아니다. 건교부가 23일 신규 접수분부터 금리를 연 5.7%로 올리면서 기존 대출자에게는 여전히 연 5.2%를 적용키로 해 변동금리의 원칙을 스스로 무너뜨렸다. 시중은행 관계자는 “변동금리 상품은 대출 기간중에 금리가 오를 경우 그에 상응하는 이자를 더 부담하는 게 원칙”이라면서 “그런데 금리를 올리면서 기존 대출자에게는 이전의 금리를 그대로 적용하는 것은 있을 수 없는 일”이라고 말했다. 건교부는 이에 대해 “앞으로 추가적인 금리상승 요인이 발생하면 금리가 조정될 수 있다.”고 밝혔다. 그러나 지금은 인상분을 적용하지 않으면서 나중에 어떤 논리로 금리 인상분을 적용할지 의문이다. 생애 첫 대출이 변동금리로 판명된데다, 금리인상으로 시중은행의 변동금리 주택담보대출 상품(평균 연 5.6%)보다 금리가 높게 설정되면서 서민들에게는 아무런 도움이 되지 않는 ‘무용지물’이 될 가능성이 커졌다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

금리가 오르면서 이자부담이 늘어나 가계의 신용위험이 높아질 것으로 전망됐다. 11일 한국은행이 17개 국내 은행의 여신업무 총괄담당 책임자를 대상으로 조사한 ‘금융기관대출행태 서베이(2005년 4·4분기 동향 및 2006년 1.4분기 전망)’에 따르면 가계부문의 신용위험지수는 지난해 4·4분기 0이었으나 올해 1·4분기는 9로 높아졌다. 신용위험지수가 플러스를 나타내면 신용위험이 전분기에 비해 커질 것으로 보는 은행이 그렇지 않다고 보는 은행보다 더 많다는 뜻이며, 마이너스면 그 반대다. 가계의 신용위험지수가 높아질 것으로 보는 이유는 ‘8·31 부동산대책’ 관련 법률이 국회를 통과한 이후 주택가격이 떨어지고, 금리상승으로 인해 이자부담이 늘어나기 때문이라고 한은은 설명했다. 대기업의 신용위험지수는 지난해 4·4분기 -9에서 올해 1·4분기는 -6으로, 중소기업의 신용위험지수는 -3에서 3으로 각각 높아졌지만 가계에 비해서는 여전히 위험도가 낮았다. 시중금리가 오르고 있는 가운데 주춤했던 주택담보 대출 증가세가 다시 커지고 있다. 한은이 이날 발표한 ‘2005년 12월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난달 주택담보대출은 1조 6000억원이 늘었다. 지난해 9월 이후 최대 증가폭이며, 연말 잔액도 190조원에 달했다. 일부 은행들이 담보설정비 및 이자면제, 영업점장 전결금리 조정한도 확대 등으로 주택담보대출을 늘렸기 때문인 것으로 보인다. 주택담보대출은 지난해 8월 2조 6000억원이 늘며 정점에 달한 뒤 8·31대책 이후인 9월 1조 7000억원,10월 1조 2000억원으로 증가세가 둔화됐다. 그러나 11월에는 1조 3000억원으로 증가세가 다시 확대됐다. 김성수기자 sskim@seoul.co.kr

올해 미국과 일본의 경기는 상승세를 탈 것으로 전망되고 있다. 하지만 미국인들 중 10%는 빚에 허덕이고 있다. 특히 뾰족한 대책이 없는 흑인들이나 노년층은 로또에 실낱 같은 기대를 하면서 살고 있다. 일본의 경기도 상승세를 탈 것으로 예상되고는 있지만, 엔고라는 복병을 헤쳐나가야 하는 게 변수다. ■ ‘엔고’ 경기회복 돌발 악재 ｜도쿄 이춘규특파원｜연말연시에 강한 회복세를 보이는 일본경제가 급격한 엔고(円高) 복병으로 고전할 가능성이 제기됐다. 특히 수출위주 제조업체의 타격이 예상된다. 실제로 일본 엔화는 지난해 12월 일시적으로 달러당 121엔까지 가치가 떨어졌었다.2년4개월 만의 엔저로, 연초 최저치보다는 무려 20% 가까이 떨어졌다. 그러나 이런 엔저현상은 오래가지 않을 분위기라고 주간 이코노미스트가 전망했다. 미국이 약달러 정책으로 전환할 수밖에 없는 요인이 많기 때문이다.9일 한때 엔화가치는 달러당 113엔대까지 가파르게 올라갔다.10일도 114엔대서 등락을 거듭했다. 엔화가치 급등은 증시에도 영향을 미쳐 10일 닛케이평균주가는 지난주 말보다 1.85%(303.86포인트) 급락,1만 6124.35로 마감됐다. 올 하반기에는 달러당 105엔까지 엔화가치가 오를 것이라는 관측도 제기되고 있으며, 연말에는 90엔대까지 될 수도 있어 기업들의 경영전략 수정이 필요하다는 경고도 나돌고 있다. 실제로 도요타자동차는 올해 달러당 엔화 환율을 110엔 정도로 예상, 경영전략을 수립한 상태다. 후지사진필름측은 115엔, 캐논은 115엔 정도로 예상했다. 올해는 달러가 약세로 돌아설 재료들이 많다. 미국의 금리상승 추세가 일단락되는 기류다. 또 미국이 오는 11월 중간선거를 치르는 것도 변수다. 수출 의존도가 높은 제조업과 농업 관계자들의 표를 얻어야 하는 부시 정부가 제조업·농업표를 겨냥해 약달러 정책을 구사할 수밖에 없다는 관측이 우세하다. 미국 주택경기 거품이 급격히 꺼지면 달러 약세는 가속화될 수 있는 것으로 일본 재계 관계자들은 우려하고 있다. taein@seoul.co.kr ■ 가계 10% 빚더미 ‘양극화’｜워싱턴 이도운특파원｜미국인의 과반수는 부를 축적하는 가장 좋은 방법이 “매달 꾸준하게 저축하는 것”이라는 생각을 갖고 있는 것으로 조사됐다. 미국소비자연합과 금융계획협회는 미국인 1000명을 대상으로 현재의 재산 상황과 부에 대한 인식을 조사한 결과 ‘수십만 달러(수억원)를 모으기 위한 가장 좋은 방법’을 묻는 질문에 응답자의 55%가 꾸준한 저축을 지목, 대체로 건전한 부에 대한 인식을 보였다고 9일(현지시간) 발표했다. 응답자의 21%는 많은 돈을 모으는 방법으로 ‘로또’ 당첨이라고 답변했으며,11%는 부모로부터의 상속이라고 말했다. 거액의 보험금을 타내는 것이라고 말한 응답자도 3%나 됐다. 축재의 수단으로 로또를 지목한 응답자는 연봉 2만 5000달러(약 2500만원) 미만의 저소득층, 흑인,65세 이상 답변자 가운데서 높았다. 연봉 7만 5000달러(약 7500만원)이상인 중산층 가운데서는 로또를 돈 버는 방법이라고 답변한 응답 비율이 9%에 불과했다. 스티븐 브로벡 소비자연합 관리이사는 “로또를 돈 버는 방법으로 지목한 미국인이 21%나 되는 데 대해 우려한다.”면서 “로또에 당첨될 확률을 너무 과대평가하는 것”이라고 말했다. 이번 조사 결과 미국 가정의 5%는 순자산이 100만달러(약 10억원)가 넘는 ‘백만장자’였다. 반면 10%는 재산보다 빚이 많은 ‘빚꾸러기’로 나타났다. 또 대부분의 가정은 10만달러 안팎의 순자산을 갖고 있으며, 소유한 집이 있었다. 두 기관과 함께 조사에 참가한 금융전문가들은 미국의 젊은이 가운데 절반은 30년 이내에 100만달러를 모을 수 있다고 예측했지만, 실제로 젊은이 가운데 10분의1만이 그같은 돈을 벌 수 있다고 답변한 것으로 나타났다. dawn@seoul.co.kr

최근 금리가 상승하면서 국채 및 회사채에 대한 개인투자자들의 직접투자가 증가하고 있다. 채권 펀드 매니저들에게 금리 상승은 그리 달갑지 않은 소식이나, 각종 채권상품에 투자하는 개인 고객의 입장에서는 더 높은 금리의 상품을 기대할 수 있는 호재다. 물론 전반적인 시중금리의 상승으로 은행의 금리도 올라가겠지만, 잘 선별해 투자한다면 채권투자로 은행금리 이상의 확정수익을 기대할 수 있다. 3년물 기준으로 국고채 금리가 지난해 5월에 연 3.71%(월평균 기준)를 기록한 이후 꾸준히 올라 지난 12월 기준 5.08%를 기록하면서 1.3%포인트 이상 상승했다. 같은 기간 신용등급이 ‘BBB+’인 회사채 금리는 5.11%에서 6.50%로,‘BBB0’ 회사채는 6.72%에서 7.89%로 크게 오르면서 투자가능한 채권의 수익률도 큰 폭으로 상승했다. 지난해 5월에 5.10%에 판매하던 현대건설(BBB+) 3년물 채권의 경우 12월들어 이전보다 0.90%포인트 높은 수준인 6.00%에 판매됐다.1월 중순에는 6.00% 초반까지 판매금리가 올라갈 전망이다. 또 극동건설이 채무인수를 약정한 부동산 ABCP(A3) 1년물 1000억원이 7%의 금리로 하루 만에 판매가 끝나는 등 금리상승에 따라 회사채 상품의 금리 경쟁력이 매우 높아지고 있다. BBB급은 안정성 대비 수익률이 높은 안정된 재무구조의 회사가 발행한 채권이 많아 최근처럼 금리가 높아진 상황에서 좋은 투자가 될 수 있다. 회사채와 마찬가지로 국민주택채권의 금리도 큰 폭으로 올랐다. 국민주택채권은 정부가 원리금을 지급보장하므로 안정성을 최우선으로 하는 고객에게 좋은 투자 수단이다. 예를 들어 금융소득종합과세 최고세율을 적용받는 거액 자산가들에게 2년물 6.00%,3년물 6.50%로 은행예금금리보다 1%포인트 이상 높은 국채도 판매되고 있다. 또 지난 3일부터는 10년만기 비과세 국채를 연 8.73%(금융소득종합과세 최고세율 적용)를 적용해 판매하고 있다. 이 채권은 시중에서 판매되는 같은 만기의 비과세 보험보다 2%포인트 이상 높은 고수익 확정금리 상품으로 거액자산가들에게 각광을 받을 전망이다. 최근 은행권에서도 금리상승을 반영해 정기예금 금리를 공격적으로 인상했으나,2∼3년짜리 예금금리가 5.00∼5.30%여서 거액자산가들은 안정성과 수익성에서 앞서는 국민주택채권에 투자하는 것이 훨씬 유리한 상황이다.

새해 서울지역 집값은 2%안팎 내리지만 전셋값은 4% 정도 오를 것으로 전망됐다. 국책연구기관인 국토연구원은 2일 ‘2006년 부동산시장 전망과 정책 방향’보고서를 통해 전국 집값은 1.0%, 서울 아파트값은 2.0% 안팎 떨어질 것으로 예측했다. 반면 전국 전셋값은 2.0%, 서울 아파트 전셋값은 4.0% 안팎 오를 것으로 내다봤다. 국토연구원 손경환 토지·주택연구실장은 “정부의 강력한 부동산대책, 금리상승 등을 감안할 때 앞으로 부동산 값은 안정국면이 지속되겠지만 전세가격은 임대수요 증가, 경제회복 기대 등으로 점진적인 상승국면을 보일 가능성이 있다.”고 설명했다. 이어 “2000년 이후 주택시장에서 나타나고 있는 지역별·유형별 양극화현상은 점차 완화될 것”이라고 덧붙였다. 한편 행정도시 예정지, 기업도시 및 혁신도시 후보지, 수도권 신도시 등 개발호재 지역을 중심으로 급등세를 보이며 지난해 4.1% 올랐던 땅값은 정부의 강력한 투기 억제책으로 0.5%의 상승률에 그칠 것으로 관측됐다. 손 실장은 “전문가 설문조사에서 서울 아파트값이 상승할 것이라는 응답비율이 40%를 넘어 부동산 시장에 대한 기대 심리는 아직 남아 있다.”면서 “시장불안요인이 잠재된 상태”라고 지적했다. 연구원은 부동산 시장 안정을 위한 정책 방향으로 ▲8·31후속대책의 차질없는 추진▲기업도시 등 개발계획에 따른 기대심리를 차단할 수 있는 세제 및 개발이익환수방안 보완▲장기임대주택의 원활한 공급, 공영개발을 통한 저렴한 주택 공급, 전세시장 안정화 등 무주택 서민 주거안정 방안▲부동산종합정보망 및 상시모니터링 시스템 조기 정착▲부동산간접투자상품 활성화 등을 제시했다.강충식기자 chungsik@seoul.co.kr

연말연시는 적지 않은 직장인들이 오랜만에 여윳돈을 만져보는 시기이다. 상여금이나 연말정산 환금액, 정기적금 만기 도래 등이 이 기간에 집중되기 때문이다. 한국은행의 콜금리 인상으로 시중은행들이 너나없이 예금금리를 올리고 있어 목돈을 굴리려는 직장인들에게는 좋은 기회가 되고 있다. 주식시장까지 호황이어서 각종 투자상품도 목돈을 손짓하고 있다.1년 동안 고생해 1000만원의 여윳돈이 생겼다고 가정했을 때 어떻게 굴려야 할까. 당장 지출이 예상되는 사람과 장기간 여유가 있는 사람에 따라 투자 방법이 달라질 수 있는 데다 투자 성향도 제각각이어서 일반화하기는 힘들다. 그러나 전문가들은 “여윳돈을 단기로 운영할 경우는 안정성에 무게를 두고, 장기로 운영할 때는 수익성에 무게를 두라.”고 권하고 있다. 투자기간이 1년 이내라면 공격적인 투자를 해서 손실을 입을 경우 회복할 시간적 여유가 적기 때문이다. ●“예금, 무조건 짧게 굴린다고 좋은 게 아니다” 원금 손실을 절대 보지 않겠다는 사람에게는 은행 예금 외에 방법이 없다. 그런데 요즘처럼 금리상승기에는 돈을 짧게 굴려야 유리하다는 게 재테크의 기본 상식이다.3∼6개월 단위로 투자하다가 금리가 오르면 갈아타겠다는 생각에서다. 그러나 금리가 큰 폭으로 오를 가능성이 낮다면, 오히려 1년 이상 장기 투자하는 게 유리하다. 예컨대 조흥은행의 1년 만기 정기예금의 금리는 13일 현재 연 4.1%인 반면 3개월짜리는 연 3.45%이다.1000만원을 예치할 경우 1년제는 1년 뒤 41만원의 이자소득(세전)을 기대할 수 있지만 3개월제는 3개월마다 금리가 0.4%포인트씩 올라도 1년 후 이자가 40만 5000원밖에 안 된다. 요즘 시중은행들의 3개월 정기예금 금리는 한 번 올라야 고작 0.1∼0.2%포인트이고, 한은이 3개월마다 콜금리를 인상한다는 보장도 없다. 정기예금을 고집하는 사람들에게 가장 추천할 만한 것이 절세형 예금이다. 우리은행 강남PB센터 박승안 팀장은 “1000만원의 여윳돈을 안정적으로 굴리고 싶다면 우선 장기주택마련저축과 같은 절세형 상품의 납입 금액을 소득공제 한도 범위까지 꽉 채워 놓는 게 좋다.”고 말했다. 외환은행 박윤옥 PB팀장도 “소득공제혜택과 노후대비가 동시에 되는 연금신탁과 연금보험의 불입액을 늘리는 게 바람직하다.”고 조언했다. 조흥은행 김은정 팀장은 새마을금고나 단위농협의 조합예탁예금을 추천했다. 단기에 높은 이자율이 보장되고, 농어촌특별세율 1.5%만 부과돼 절세 효과가 가장 좋다는 것이다. 대부분의 세금우대 저축도 이자세율 9.5%를 피할 수 없기 때문이다. 예금자보호법의 상한선인 5000만원까지는 저축은행에 맡기는 것도 괜찮은 방법이다.1년제 정기예금 평균금리가 연 5.0%를 웃돌아 시중은행 금리보다 0.5∼1.0%포인트가량 높다. ●“장기투자는 간접투자상품이 최고” 당분간 목돈 지출이 없고, 은행 예금보다 높은 수익률을 올리고자 하는 사람들에게는 적립식 펀드와 같은 간접투자 상품이 여전히 최고의 재테크 수단으로 추천되고 있다. 전문가들은 “주식시장이 내년에도 호조를 보일 전망”이라면서 “고수익을 위해서라면 약간은 과감한 투자방법도 괜찮다.”고 조언한다. 특히 지수연동예금(ELD)이나 지수연동증권(ELS) 등은 원금 보장을 추구하는 동시에 주가지수, 골드지수, 환율 등 다양한 기초자산을 기반으로 움직이기 때문에 간접투자를 처음 경험하는 초보자들에게 유용하다. 다만 하나은행 대치골드클럽 황창규 팀장은 “지수연동 상품 중 일정범위를 초과해 상승하면 원금 정도만 건지고 나오는 ‘녹아웃형’이 많아 가입 조건을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.”고 말했다. 1년 이상 장기투자해 고수익을 원하는 사람들에게는 주식형 펀드 상품이 적극 추전되고 있다. 국민은행 청담PB센터 김형철 팀장은 “주가가 폭락할 가능성은 별로 없다.”면서 “국내 주식형 펀드에 1년 이상 묻어두거나 일본, 호주, 뉴질랜드 주식과 연계된 태평양펀드 등에 투자하는 것도 좋다.”고 말했다. 외환은행 박윤옥 팀장도 “1000만원을 여기저기 쪼개서 쓰다보면 남는 게 없다.”면서 “주식형 펀드에 불입해 불필요한 소비를 없애는 동시에 고수익까지 추구해 볼 필요가 있다.”고 조언했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr