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다주택자 세부담 크게 늘듯

13일 열린 부동산정책 당정협의회에서 부동산 과세체계를 대폭 강화키로 함에 따라 다주택 및 고가주택 보유자의 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 이는 부동산을 통한 불로소득을 용인하지 않겠다는 정부의 방침을 반영한 것이지만 현실적으로는 부동산 과다 보유자에게 세부담을 늘려 매각을 유도하겠다는 뜻으로 받아들여진다. 이 대책이 정부의 강력한 투기방지책과 어우러지면 다주택자 매물이 쏟아지면서 가격급락 현상이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 하지만 이날 논의된 대책 가운데 보유세 세부담 상한선 폐지 등은 조세저항의 부작용이 예상돼 제대로 시행될지 여부는 불투명하다.●세부담 얼마나 늘어나나 현행 부동산 보유세 과세체계는 세금이 늘어나더라도 전년도에 낸 세금의 50%를 넘지 않도록 상한선을 두고 있다. 그러나 이날 당정안이 확정될 경우 집값이 오르는 만큼 세금을 내는 형태로 과세체계가 바뀌게 된다. 게다가 과세대상도 9억원에서 6억원으로 확대되면 강남의 웬만한 주택은 대부분 종부세 부과대상이 된다. 물론 내년까지는 기준시가로 과세되는 만큼 7억∼8억원대 아파트는 종부세를 물지 않겠지만 실거래가 과세가 정착되는 2007년부터는 종부세 부과대상은 크게 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 정부도 과세 상한선을 폐지하겠다고 밝혔지만 실제로 시행은 쉽지 않을 것으로 보인다. 이를 감안할 때 과세 상한선을 100%로 확대하는 방안이 유력해 보인다. 다주택자에 대한 양도세도 대폭 강화된다. 투기지역은 탄력세율 제도를 적용, 양도차익의 82.5%를 부과토록 하는 것은 물론 양도세 산정기준을 실거래가로 전환키로 했기 때문이다. 기준시가과 실거래가 사이에 20%가량 가격차가 존재한다는 점을 감안하면 실제 양도세 부담은 20%가 더 늘어나게 되는 셈이다.●1주택자·장기 보유자는 우대 다주택자나 고가주택 보유자에 대한 압박과는 달리 1가구 보유자나 장기보유자에 대해서는 각종 혜택이 주어진다. 정부는 1주택자에 대해서는 각종 세금을 대폭 낮춰줄 방침이다. 특히 1주택자로서 집값이 올라 고가주택을 보유하게 됐지만 투기목적이 없는 경우 조세저항이 우려되는 점을 고려해 공제율을 크게 높여줄 전망이다. 현재 6억원이 넘는 고가주택을 10년 이상 보유할 경우 50% 공제해주고 있으나 이를 더 확대해주는 방안도 유력하다.●시장에 매물 늘어날까 보유세와 양도세를 대폭 강화하되 적용은 일정기간 유예하는 방안을 두기로 했다. 그 기간은 대략 1년이 될 것으로 보인다. 이는 양도세 과세 강화가 자칫 세부담을 우려한 보유자들의 매도 기피로 거래가 동결되는 부작용을 막기 위한 조치다. 문제는 이 경우 과연 거래가 늘어날 수 있느냐는 점이다. 다주택자의 경우 보유세 강화와 양도세 강화로 유예기간에 어느 정도 매물을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 매수자가 이 매물을 받아줄 가능성은 그다지 높지 않다. 정부가 강력한 투기억제 의지를 표명하고 있어 좀더 기다렸다 매입하겠다는 관망세를 유지할 가능성이 크기 때문이다. 이렇게 되면 다주택자들이 많이 보유한 것으로 알려진 재건축 아파트나 강남권 주택의 경우 매물이 늘어 가격이 급락할 공산이 크다. 반면 1주택자는 보유세나 양도세 부담이 덜하기 때문에 매물을 내놓지 않을 것으로 보인다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시장에 매물이 나오기 시작하면 매도 시점도 놓칠 수 있으므로 가급적 빨리 파는 것이 좋다.”면서 “대책 발표 전이라도 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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주택 매도-매수가差 더 커진다

주택시장에 매도자와 매수자간의 적정가격을 둔 눈치 싸움이 극심하다. 국세청의 세무조사와 양도세·보유세 중과 방침에도 불구하고 매도·매수자 모두 다음 달의 ‘부동산 종합대책’을 주시하며 관망세다. 서울 강남권은 팔려는 사람과 사려는 사람간의 가격차인 ‘호가 공백’이 커지면서 거래공백 현상이 나타나고 있다. 10일 현지 중개업소 등에 따르면 서울 강남·서초·송파구와 경기도 분당, 용인 등의 주택시장은 8월 부동산 종합대책을 앞두고 호가 차이로 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다. 매수자는 종합대책 발표 이후로 시기를 늦춘데다가 매도자도 ‘혹시나’ 하는 기대감에 매물 내놓기를 주저하고 있다. 매물이 나와도 거래 형성은 제대로 안된다. 강남 개포동 주공2단지(25평형)의 경우 한달전과 같은 12억∼13억원에 매물이 나온다. 개포 주공1단지 13평형은 5억 6000만원,5단지 23평형은 5억 5000만원으로 유지되고 있다. 강남 G공인 관계자는 “대치동, 도곡동은 오름세가 멈추고, 거래도 중단됐지만 가격은 그대로다.”면서 “매수·매도자들이 8월 대책 이후로 시기를 미뤘기 때문”이라고 말했다. 서초구와 송파구도 역시 관망세다. 매물은 다소 늘었지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 송파구 문정동 로얄공인은 “문정동 현대1차 31평형이 예전 가격대인 5억 5000만원에 나와 있다.”고 말했다. 분당의 경우도 정자동 선경아파트 60평형이 9억원, 이매동 금강아파트 31평은 5억 7000만원으로 한달전과 같다. 재건축 단지는 매물이 들어가는 곳도 있다. 송파구 가락동 H공인 관계자는 “재건축 규제를 푼다는 소문이 돌면서 매물이 회수되고 있다.”면서 “정부의 ‘오락가락 정책’이 시장을 헷갈리게 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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강남 “지켜보자” 강북 “값 오를것”

정부의 8월 부동산 대책 발표를 앞두고 부동산 시장이 다양한 반응을 보이고 있다. 신규 분양 시장은 대책에 강도 높은 내용이 담길 것으로 예상되면서 대책이 나오기 전에 분양을 서두르자는 분위기다. 반면 기존 시장은 복잡한 반응이다. 서울 강남, 경기 분당은 오름세가 주춤해졌지만 강북의 뉴타운 개발지 주변은 뒤늦게 상승 대열에 합류했다. 재건축 아파트는 관망세다. ●“대책 나오기 전에 분양 끝내자” 신규 분양 시장은 정부의 대책이 나오기 전에 분양을 끝내자는 분위기가 역력하다. 내집마련정보사 집계에 따르면 7월에 전국 45개 사업장에서 2만 6405가구가 분양될 전망이다. 전월에 비하면 1만가구 이상 줄어든 것이지만 장마철이라는 점을 감안하면 비교적 많은 물량이다. 서울 7차 동시분양에서는 무려 1200여가구가 분양된다.6차 동시분양 565가구에 비하면 2배를 웃도는 것이다. 세중코리아 김학권 대표는 “이번 대책은 ‘10·29 대책’ 못지않게 시장을 냉각시킬 가능성이 있다.”면서 “주택업계 입장에서는 가급적이면 대책이 나오기 전에 분양을 하고 싶어 한다.”고 말했다. ●서울 강남권 매물 등장 대책 발표를 앞두고 서울 강남과 경기도 분당, 용인 등 서울 남부권은 관망세가 두드러지고 있다. 매물도 하나둘 나오기 시작했다. 가격 하락세도 나타나고 있다. 송파구 잠실주공1단지 등 최근 분양된 저밀도지구 아파트에서는 호가는 큰 변화가 없지만 1000만∼2000만원 정도 가격을 낮춰서라도 팔겠다는 매도자들이 등장했다. 다만, 중대형은 아직도 가격인하 저항이 거세다. 매수세는 없지만 보유자들이 매물을 내놓지 않고 있기 때문이다. 하지만 국세청이 다주택자 세금 출처 조사에 나서기로 해 매물이 늘어나고 가격도 하락할 것으로 보인다. ●늦바람 강북, 일부 지역 오름세 강북은 최근에 호재가 크게 늘었다. 건설교통부가 뉴타운 개발사업 활성화를 위해 가칭 ‘노후지역 개발 특별법’을 추진 중인데다 상대적으로 단속이나 규제의 강도가 낮기 때문이다. 대체로 관망세를 유지하는 가운데 일부 뉴타운은 매물이 자취를 감췄다. 은평 뉴타운 인근 서대문 남가좌동의 경우 뉴타운 특별법 추진 방침 얘기가 나오면서 주택 보유자들이 매물을 거둬들이고 있다. 강남과 분당에서 나타났던 부녀회의 가격 담합이 최근 들어서는 강북에서도 나타나고 있다. 대상 지역도 마포구와 용산구에서 강북구 등으로 번지고 있다. 최근에 왕십리도 주목의 대상이 됐다. 시민의 숲 개장과 뚝섬 상업용지 매각으로 상승세가 지속되고 있다.32평형대 아파트가 4억원을 웃돌고 있다. 상승세는 당분간 지속될 전망이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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[부동산대책] 아파트값 U턴?

집값 상승세가 일단 멈췄다. 서울 강남과 성남 분당 신도시 등에서 아파트 호가 오름세가 진정됐다. 매물도 나오고 있으나 매수세는 완전히 사라졌다. 다음달로 예정된 강도높은 부동산 투기 억제대책, 대대적인 투기 단속, 아파트 담보대출 비율 축소 조치 등의 영향을 받았기 때문으로 풀이된다. 3일 부동산114에 따르면 지난 1주사이 서울지역 아파트값은 0.6% 올랐지만 상승률은 둔화됐다. 강남·서초구는 1% 이상의 상승률을 나타냈지만 다른 지역은 비교적 안정세를 보였다. 강동구 둔촌주공 재건축 아파트는 최근 한달 동안 1억∼2억원 올랐으나 지난주부터 매수세가 끊기면서 호가 오름세가 멈췄다. 주변 중개업소는 “살 사람만 있다면 호가보다 최소 1000만∼2000만원 낮은 가격에 거래될 수 있는 분위기”라고 전했다. 강남권 주요 아파트들도 매수세와 매도자 모두 관망세로 돌아서면서 호가 상승이 주춤하고 있다.김태호 부동산랜드사장은 ““매수세가 전혀 없다보니 호가가 더 오르지는 않지만 그렇다고 매도자의 기대심리가 완전히 꺾인 것은 아니다.”고 말했다. 신도시는 0.97% 올라 상승률이 1% 이하로 떨어졌다. 특히 주간 1% 이상 상승하던 분당이 0.71%로 상승폭이 줄어들었다. 수도권도 0.35% 올랐으나 6월 초보다는 상승세가 한풀 꺾였다. 매물도 조금씩 늘고 있으나 거래는 붕괴 직전이다. 잠실 주공 1단지 주변 중개업소들은 “지난주부터 매물이 가끔 나오고 있는데 집을 사려는 사람들은 없다.”고 말했다. 서초구 반포 저밀도지구 아파트도 간간이 매물이 나오고 있다. 분당·용인 지역도 추가 집값 상승을 기대, 집주인들이 매물을 회수하는 경우가 많았으나 이제는 이런 기대심리가 한풀 꺾이면서 팔자 물건이 조금씩 늘고 있다. 용인 중개업소는 “매물을 내놓고도 집값이 더 오를 것을 기대, 다시 거둬들이는 집주인이 많았는데 이제는 이런 기대심리가 수그러진 것같다.”고 말했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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[서울 강남권 아파트 시황]강남·서초·송파 큰폭 상승… 거래는 실종상태

서울 강남권 아파트값이 지난달 큰 폭으로 올랐다. 거래는 실종된 상태에서 중대형 아파트 위주로 호가만 크게 치솟았다. 최근에는 시장전망이 불투명해 관망세로 돌아섰다. 강남, 서초, 송파에서 큰 폭으로 오르고 강동, 양천이 뒤를 이었다. 구로, 금천 등은 상대적으로 상승폭이 적었다. 전세가는 약간 올랐지만 이동은 별로 없다. 강남구 아파트 매매가 상승률은 3.74%로 크게 올랐다. 전세가도 1.02%로 강한 상승세를 보였다. 대치동 동부센트레빌 아파트 53평형이 7000만원 정도 올랐다. 서초구도 매매가격이 3.75%, 전세가는 0.72% 올랐다. 송파구 매매가 역시 3.65% 올랐지만 전세가는 큰 변동없다. 신천동 장미아파트 30평형대가 3000만∼4000만원 올랐다. 강동구는 매매가 1.94% 올랐지만 전세가는 지난달과 큰 차이없다. 상일동 주공아파트 18평형은 2000만원 정도 올랐다. 양천, 강서구는 매매가 1.33% 오르고 전세가는 움직임 없다. 구로, 금천구는 매매가 0.83%, 전세가 0.15% 상승했다. 영등포, 동작, 관악구는 매매가 0.91%, 전세가 0.32% 올랐다. 신림동 푸르지오 아파트 41평형이 1000만원 안팎 올랐다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 6월29일

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아파트값 급등 이번엔 잡히나

정부가 부동산 정책을 전면적으로 재검토한다는 발표가 나온 뒤 시장은 일단 관망세를 보이고 있다. 거래 없이 호가만 치솟는 이상급등현상은 주춤해졌다. 그러나 아파트 값이 확실하게 잡힐지는 미지수다. 투기 수요를 근본적으로 막을 수 있는 조치와 시장 원리에 맞는 공급 확대, 양도 차익에 따른 철저한 과세 정책이 뒤따르지 않으면 시장은 오히려 ‘용수철 작용’으로 혼란을 겪을 수 있다는 전망도 나온다. ●상승세 주춤,‘용수철 작용’ 차단해야 19일 수도권 아파트 값은 오름세가 일단 주춤해졌다. 단기간 이상 폭등으로 거품이 많이 끼였다고 판단, 수요자들이 관망세로 돌아서 거래가 이뤄지지 않고 있다. 서울 강남·신도시 중개업소들은 거래 없이 호가만 오르는 이상 현상이 고개를 숙이기 시작한 것으로 진단했다. 매도 희망가를 올려 내놓던 집주인들도 거래가 끊기면서 호가 올리기를 자제하고 있다. 정부의 새 부동산 정책이 어떤 내용을 담을지 몰라 사자 팔자 모두 움직이지 않고 있다. 특히 수요자들이 시장 전망이 불투명한데다 ‘꼭지’를 잡을 수 있다고 판단, 매수를 피하고 있다. 그러나 특단의 조치가 나오지 않으면 주춤해진 가격 오름세가 다시 탄력을 받을 수 있다는 우려도 나온다. 가격 하락을 기대했던 심리가 상승 기대로 돌아설 경우 집값 폭등세는 더욱 힘을 얻을 수 있다는 견해다. 분당 신도시 한 중개업자는 “각종 대책이 나올 때마다 주춤하던 집값이 얼마 가지 않아 다시 뛴 것은 정책에 대한 신뢰성이 떨어졌기 때문”이라면서 “시장이 무시할 수 없는 정책, 투기 수요를 원천적으로 막을 수 있는 정책이 나와야 집값 안정을 기대할 수 있다.”고 말했다. ●판교 청약 전략 수정 불가피 11월 판교 신도시 아파트 분양을 기다려 온 청약통장 가입자들은 청약전략을 다시 세워야 할 것으로 보인다. 정부가 개발계획을 다시 짜겠다고 한 만큼 ‘2·17 대책’에서 발표한 일괄 분양은 사실상 물 건너갔다. 전체적으로 물량을 늘리거나 중대형 아파트 공급을 늘리는 등으로 수정할 경우 환경영향평가 등을 다시 받아야 하고 시민단체·환경론자의 거센 반발도 예상된다. 전체적인 개발 방향을 흔들 경우 분양 시기는 6개월 이상 지연될 것으로 보인다. 일단 중대형이든 소형 아파트이든 공급 물량은 늘어날 가능성이 크다. 중대형 아파트 공급이 늘어날 경우 청약통장 가입자들의 청약 경쟁률은 다소 완화될 수 있다. 다만 1만 가구 이상 대규모 확대가 아니면 기대 이상의 효과를 거두기 어려울 것이다. 공영개발 방식에 따른 중소형 아파트 공급이 늘어나면 청약통장 가입자보다 청약저축·부금 가입자들이 상대적으로 유리해진다. 전용면적 25.7평 이하 아파트와 임대주택이 늘어날 가능성도 크다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

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대도시 집값 60~100% 폭등…中 투기와의 전쟁

6월1일부터 중국에서 ‘새로운 부동산 정책’이 발효된다. 중국 전역에서 극성을 부리고 있는 부동산 투기를 막기 위한 종합 부동산 대책이다. 1일부터는 매도하는 주택 가운데 매입한 지 2년 미만의 주택은 집값의 5%를 세금으로 물린다. 미분양 전매는 일체 금지시켰고, 토지 구입 후 1년 내에 토지를 개발하지 않는 경우 ‘과태료’를 부과하고 2년 이상 방치할 경우 개발 허가 자체를 취소시킬 수 있는 강력한 처방이다. 단기 투기이익을 철저하게 차단시켜 폭등하는 집값을 안정시키겠다는 중국당국의 의지가 담겨 있다. 이번 조치로 투기를 막지 못할 경우 더욱 강력한 처방을 내놓을 방침이라 요동을 치던 중국의 부동산 시장이 일단 진정세에 접어들었다. ｜베이징 오일만특파원｜최근 몇년 동안 중국 전역을 휩쓴 부동산 투자 열풍은 의외로 심각했다. 중국 주택가격은 지난해 14.4% 상승한데 이어 올해 1·4분기(1∼3월)에만 전년 동기보다 12.5%가 올랐다. 가격 폭등에 놀란 중국당국이 서둘러 거시 조정정책의 일환으로 대책 마련에 나서게 된 것이다. 특히 중산층의 주택 수요가 급증하고 있는 베이징, 상하이 등 대도시 지역은 최근 3년 사이에 집값이 60∼100% 폭등했다. 위안화 절상을 기대하고 중국에 유입된 해외 투기자본이 가세하면서 중국의 부동산 과열을 더욱 부추겼다는 분석이다. 이 때문에 중국당국의 신부동산 정책에 대해 일단 ‘적절한 정책’이라는 평가가 많다. 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “낮은 건축비 등을 고려하면 현재 중국 부동산에는 상당한 거품이 끼어 있다.”며 “중국인들이 부담할 수 없을 정도로 부동산 가격이 폭등하면 사회적 불안을 야기해 중국의 발전에 심각한 악영향을 초래할 수 있다.”고 배경을 설명했다. ●중국 전역에서 폭등세 진정 지난 11일 신부동산정책이 발표된 후 부동산가격은 ‘한풀 꺾인’ 분위기가 역력하다. 대표적 투기지역이었던 상하이 등 일부 대도시는 대폭 또는 소폭으로 주택가격이 떨어지고 있으나 실수요가 많은 베이징의 일부 지역은 여전히 관망세를 유지하고 있다. 상하이 최대 부동산 포털사이트의 분석 결과 4월 상하이 주택 분양가격은 3월보다 평균 9% 떨어진 것으로 조사됐다.㎡당 8800위안(약 110만원)이었던 주택 분양가격은 8097위안(약 100만원)으로 떨어졌다. 상하이 인근 항저우(杭州)에서도 최근 1주일 사이에 주택거래 가격이 5% 안팎으로 떨어졌다. 동북 3성의 핵심 도시인 선양(瀋陽)은 지난 1·4분기 부동산 가격이 9.3% 상승했지만 정부의 각종 부동산 대책 때문에 ㎡당 평균 주택가격이 3035위안(약 39만원)으로 지난해 3048위안보다 소폭 하락했다. 부동산 투자 열기가 상대적으로 적었던 베이징 등 대도시들은 여전히 ‘관망세’를 유지하고 있다. 베이징 왕징야터(望京雅特) 단지는 부동산 대책 발표 이후에 ㎡당 6000위안(약 78만원)에서 조금도 떨어지지 않았다. 현재 분양 중인 차오양(朝陽)구의 궈메이쟈쟈웬(國美家家園)은 지난해 말 가격보다 오히려 2∼3%의 가격 상승을 보이고 있다. 중심가인 왕푸징(王府井)이나 옌사(燕莎) 등의 상가와 아파트 분양 가격은 내리지 않고 있다는 것이 부동산 관계자들의 지적이다. 베이징 왕징(望京)의 한 부동산 업체는 “부동산 대책 발표 이후에도 베이징의 부동산 가격은 실수요를 중심으로 꾸준히 상승하고 있다.”며 “주택 분할 상환금이 임대료보다 낮은 상황에서 장기 주택 구입자들은 꾸준히 늘어날 것”이라고 전망했다. 지난해 베이징 부동산 개발업의 평균 이윤은 15%이고 노른자위의 경우에는 20%에 달해 많은 투자 자본이 줄을 서서 기다리고 있다고 한다. ●향후 20년간 1억채 건설해야 장기적으로 보면 중국의 부동산 시장은 상당히 낙관적이란 지적이 많다. 우선 부동산 수급 측면에서 소득 상승과 함께 잠재수요가 끊임없이 늘고 있다. 모건 스탠리의 앤디 시에 아시아태평양지역 수석 이코노미스트는 최근 ‘중국 부동산 시장 연착륙’이란 보고서를 통해 중국에서는 앞으로 20년 동안 1억 채의 주택을 건설해야 한다고 전망했다. 현재 중국의 도시 거주 인구는 5억 6000만명이다. 도시화가 본격적으로 진행될 경우 중국의 도시 인구는 앞으로 20년 동안 4억명이 더 늘 것으로 예상된다. 이 때문에 1억 채(주로 아파트)의 주택이 추가로 필요하다는 추론이다. 연간 500만 채의 주택을 새로 공급해야 한다는 것이 모건 스탠리의 분석이다. 이 때문에 신부동산정책이 ‘약발’이 떨어지는 시점에서 다시 탄력을 받을 것이란 분석도 나온다. 진펑이(金豊易) 부동산업체 정링쥔(鄭翎鈞) 사장은 “6월에 예정된 아파트나 주택들의 분양을 9월로 미루는 업체들이 많이 있으며 올 여름만 지내면 다시 좋은 시기를 맞이할 것”이라고 낙관론을 폈다. 부동산 업체들의 낙관론은 중국 당국이 부동산 경기를 마냥 억누를 수 없을 것이란 판단에서다. 부동산 시장이 급랭할 경우 은행 자금에 의존한 부동산 업계의 경영이 악화되고 곧 이어 부실채권 확산으로 금융권 전체가 위험하다는 논리다. 지난해 말 현재 중국 전체 금융 회사의 부동산 대출 규모는 2조 6000억위안(약 330조원)으로 지난 98년보다 10배가 늘었다. 상하이의 경우 부동산 개발 관련 산업이 총생산의 19.5%에 달하고 재정수입의 30%를 충당하고 있는 상황이다. 베이징의 한 부동산 회사는 “부동산 버블이 심각했던 상하이의 경우 최소한 20∼30%까지 떨어질 가능성이 높지만 베이징 등 다른 대도시의 경우 잠재 수요가 적지않아 소폭으로 조정되다 다시 상승하는 패턴이 될 것”이라고 지적했다. 하지만 많은 전문가들은 정부가 강력한 부동산 과열억제 의지를 밝히고 있는 만큼 단기간 조정은 불가피하다고 보고 있다. ●부동산 투자에 몰려드는 한국인들 중국 내 한국인들의 부동산 투자 열기도 뜨겁다. 지난해부터 외국인도 장기 거주자이면 주택을 살 수 있는 길이 열렸다.25만∼30만명으로 추산되는 중국 거주 한국인 사이에서 이때부터 부동산 구입자들이 늘기 시작했다. 베이징과 상하이 칭다오 선양 등 한국인 밀집 거주 도시가 중심이다. 중국의 주택 임대료가 국내 못지않게 비싼데다 집값은 상대적으로 싸기 때문이다. 주택담보 장기대출을 받으면 집값의 30∼40%만 있어도 집을 살 수 있다는 점도 주택 구입을 부추기는 요인이다. 코리아 타운을 형성하고 있는 베이징의 왕징에서 분양되는 아파트 가격은 지난해만 해도 ㎡당 5000위안(약 65만원)대에 불과했지만 최근에는 6000∼7000위안대에 형성되고 있다. 하지만 단기 시세차익을 노릴 경우 중고주택 매매(2차시장)가 어려워 환금성에도 적지않은 문제점이 있다는 지적도 나온다. 베이징 소재 월드 부동산측은 “베이징에서 장기 거주를 해야 하는 개인사업자 한인을 중심으로 아파트 등 주택 구입이 늘고 있다.”며 “최근 부동산 대책으로 단기 차익보다는 장기 보유를 중심으로 문의자가 많아 지고 있다.”고 밝혔다. 중국 내 유일한 한국 부동산 분양업체인 건양의 서길수(徐吉洙) 사장은 “2008년 베이징 올림픽이 가까워지면서 중국 부동산 시장에도 큰 변화가 일어난다.”며 “그때쯤에는 상하이뿐 아니라 다른 지역에도 2차 부동산 매매시장이 활성화될 것”이라고 말했다. oilman@seoul.co.kr ■ 구윈창 부동산협회 부회장 ｜베이징 오일만특파원｜“중국 부동산 정책의 핵심은 국민 소득수준 향상 범위에서 가격을 통제하는 것이며 연 10% 이하의 가격 상승이면 건전한 상태로 볼 수 있습니다.” 중국 부동산협회 구윈창(顧云昌) 부회장은 “국민경제의 지속적 발전은 필연적으로 부동산 가격 상승을 동반한다.”고 전제하면서도 “문제는 중국 부동산 가격이 너무 빨리 오르고 있다는 점”이라고 지적했다. 그는 “최근 발표한 신부동산 정책은 99년 당시 침체한 부동산 경기를 살리기 위해 개인의 주택 전매에 수반하는 소득세 등의 면제조치를 사실상 철회한 것”이라며 ‘당분간’ 긴축조정이 불가피하다고 강조했다. 중국의 부동산 가격상승의 최대 원인은. -토지 수급의 불균형이 가장 큰 원인이며 토지 개발 원가가 상승하고 있는 점도 이유다. 상하이의 경우 1998년 미분양 아파트가 속출하자 당국이 서둘러 토지 공급을 줄여 미분양 아파트를 해소하는 데 성공했다.2001년 이후 중국의 급격한 경제성장과 세계 박람회 유치 등 호재와 핫머니(단기 투기자본)가 몰리면서 폭등하게 됐다. 지역별 편차도 심각한데. -경제발전 수준의 차이가 지역별 격차를 더욱 확대시키고 있다.2003년 이전 상하이, 항저우 등의 부동산 가격은 폭등세를 지속했으나 베이징은 안정이 됐고 광저우는 되레 가격이 내렸다. 지난해 부동산 가격 상승폭은 동부 16.9%, 중부 9.2%, 서부 7.6%로 차이가 현격했다. 외국인 투자 세력도 무시할 수 없기 때문에 부동산 정책은 지역마다 다르게 적용해야 한다. 향후 중국 부동산 전망은. -이번 긴급 부동산 조치로 단기적으로 부동산 시장이 타격을 받겠지만 장기적으로 시장 전망은 밝다. 소득수준 향상에 맞춰 연 10% 이하의 부동산 가격 상승이 건전한 지표이다. 한국기업들의 중국 부동산 업계 진출은 미미한 수준이지만 향후 한국기업들이 중국 현지 파트너와 손잡고 부동산 개발에 뛰어들 경우 좋은 성과를 거둘 수 있다. oilman@seoul.co.kr

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내집마련 서둘지 말자

정부가 재건축과의 전쟁을 벌이면서 서울 재건축단지 가격이 하향세로 돌아서고 있다. 이런 추세가 일반 아파트까지 확산될지 여부는 아직 단언할 수 없다. 재건축시장의 안정세가 단기에 끝날 수 있고, 거꾸로 재건축시장의 위축으로 다른 주택시장까지 얼어붙을 수도 있다. 시장의 불투명성이 커지면서 내집마련 수요자들은 매수타이밍 선정에 어려움을 겪고 있다. 부동산전문가들은 대체로 “신규 분양은 골라서, 기존 주택은 기다렸다가 청약하라.”고 당부한다. 정부가 당분간 집값에 공세적으로 대응하면서 집값이 떨어질 것으로 보기 때문이다. ●추가대책 나올까 정부는 재건축 시장이 이번 주말을 고비로 안정세로 접어들 것으로 분석한다. 건교부의 조사와 검찰·경찰의 수사로 인해 재건축아파트 투기세력이나 시장교란 세력이 잠적할 것이란 판단에서다. 여기에 재건축조합들이 분양가를 낮추기 시작하면 재건축 아파트시장 안정세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 건교부 역시 다음주중에는 최근 분양을 앞둔 단지의 재건축 추진과정 조사 결과를 발표한 뒤 중층(12층 정도) 재건축 단지 조사에 곧바로 착수할 계획이다. 이 과정에서 재건축 관련 제도 보완이 이뤄질 전망이다. 건교부는 추가대책에 대해서는 일단 부인하고 있지만 만약 집값상승세가 지속될 기미가 있으면 곧바로 추가 처방을 내놓을 것으로 보인다. 부처별로 어느 정도 방안을 마련해 놓은 것으로 알려졌다. 이른바 ‘5월 대책설’이다. 시장이 안정되더라도 가수요는 막되 공급을 늘리는 차원의 추가 대책이 가을쯤 나올 가능성이 있다. ●매수 타이밍은 언제? 정부의 집값 억제 의지가 워낙 강해 당분간 집값상승은 기대하기 어려울 전망이다. 따라서 지금 주택을 매입하는 것은 다소 위험하기 때문에 좀더 관망세를 유지하라는 지적이 많다. 세중코리아 김학권 사장은 “기존 주택 매입은 하반기가 적기”라면서 “분양주택은 분양가의 큰폭 하락을 기대하기 어려우므로 무작정 미루기보다 자신이 목표로 정한 아파트를 골라 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “리스크가 큰 재건축 아파트는 당분간 투자를 안하는 것이 바람직하다.”고 밝혔다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “경기 회복속도 등을 감안하면 집값이 크게 오르거나 내릴 여지가 크지 않으므로 가을 전세시장을 본 뒤 매입시기를 결정해도 늦지 않다.”면서 “매수 타이밍은 물량이 많은 올 겨울쯤이 적절하다.”고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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‘집값 잡기’ 추가대책설 솔솔

서울 강남의 재건축 아파트에서 시작된 집값 오름세를 잡기 위한 정부의 5월 추가 대책설이 솔솔 흘러 나오고 있다. 최근 청와대 관계자가 다음 달에 부동산 대책이 나올 것이라고 언급하고, 정부도 현행 부동산 정책을 전반적으로 점검 중인 것으로 알려져 추가 대책설에 설득력을 더하고 있다. 건설교통부 서종대 주택국장도 13일 서울 라마다르네상스 호텔에서 열린 ‘미래건설 포럼’ 강연을 통해 “아파트값 상승이 지속되면 건설경기를 희생해서라도 강도높고 실효성 있는 대책을 내놓을 수 밖에 없다.”며 추가대책 가능성을 언급했다. 서울 강남의 재건축 시장은 정부의 이같은 집값 대책설에 상승세에서 일단 관망세로 돌아선 상태다. ●대책 불가피, 강도는 유동적 정부는 전반적인 부동산 정책의 문제점을 점검 중이며 다음 달에 대책을 내놓을지 여부를 저울질하고 있다. 다음 달에 임대주택정책 발표가 예정돼 있지만 이번 대책은 이와는 별개인 것으로 알려졌다. 건설교통부도 강남의 재건축 아파트에 대해 안전진단 직권조사권을 발동키로 하고 ‘재건축 추진상황 점검반’을 가동 중이다. 최근 중층 재건축 단지를 중심으로 가격이 오르고, 오름세가 다른 단지와 지역으로 확산될 조짐을 보이고 있기 때문이다. 서울 압구정동 현대7차 65평형은 13일 현재 호가가 18억 5000만원으로 한달 전 보다 1억원 가량 올랐다. 서초구 잠원동 한신6차 35평형도 6억 4000만원으로 한달 전에 비해 9000만원이 상승했다. 정부 관계자는 “5월에 부동산 정책과 관련한 관련 부처 회의가 예정돼 있다.”면서 “집값 대책을 내놓을지는 시장 상황에 달렸다.”고 말했다. ●추가 대책 내용은? 정부가 집값 대책을 낸다고 해도 담을 내용은 많지 않다. 이미 효과적인 대책은 거의 채택, 시행 중이다. 양도세 탄력 세율을 활용한 세금 중과 등의 방안이 거론되지만 이 정도로는 집값 잡기가 쉽지 않고 항구적인 대책도 못된다는 분석이다. 시장에 경기회복에 대한 기대감과 강남의 중대형 아파트 공급 부족애 따른 상승 에너지가 내재해 있기 때문이다. 주택거래 허가제 실시 얘기도 나오지만 이념 논쟁으로 비화될 가능성이 있고, 장기적인 실효성을 기대하기도 어렵다는 평가다. 또 현재 건축 20년부터 가능한 재건축 연한을 늘리거나 안전진단 기준을 강화하는 방안도 거론되지만 항구적인 대책은 아니다. 시장에서는 공급 대책이 포함될 지 여부에 관심이 모아지고 있다. 강남 대체 신도시 건설이 대표적인 예다.RE멤버스 고종완 대표는 “강남권 집값을 중장기적으로 안정시키기 위해서는 수요억제 조치만으로는 한계가 있다.”면서 “재건축, 재개발, 리모델링 활성화 및 강남권 대체신도시 건설 등 공급확대책이 병행돼야 한다.”고 말했다. 대신 재건축 아파트 용적률을 풀어 공급을 확대하는 대신 개발이익 환수폭을 대폭 강화하는 방안도 일부에서 제시하지만 위헌 시비는 물론 지금까지의 주택정책을 뒤집는 것이어서 채택에 따른 부담이 많다는 분석이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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분양시장 실수요자 몰려든다

주택시장에 봄기운이 완연하다. 분양시장은 2003년 ‘10·29 대책’ 이후 관망세로 돌아섰던 실수요자들이 움직이면서 활기를 되찾고 있다. 입지 여건에 따라 청약 양극화 현상이 나타나고 있지만 지난해와 비교하면 시장 분위기가 크게 호전됐다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. ●인천, 동탄서 분양 속속 성공 지난 14일 끝난 올해 첫 인천 동시분양에서는 경쟁률이 평균 1.62대1을 기록했다. 이 경쟁률은 이 달초 실시된 서울 2차 동시분양 3순위까지의 청약 경쟁률이 0.85대1이었던 것에 비하면 좋은 실적이다. 인천 남동구 논현지구의 ‘한화꿈에그린’은 전 가구에서 청약이 마감됐다. 또 남구 용현·학익지구의 ‘풍림아이원’은 2090가구 가운데 58평형 47가구를 제외한 모든 평형에서 청약이 마감됐다. 부평구 삼산지구의 ‘엠코타운도’ 708가구 가운데 46평형 60가구만 미달되는 등 비교적 양호한 청약 결과를 보였다. 15일 청약접수를 시작한 동탄에서도 1순위 5311가구에 4699명이 청약, 평균 0.88대1의 경쟁률을 기록했다. 이 가운데 유일한 대형 업체인 두산위브 34평형의 수도권 경쟁률이 10.3대1에 이르는 등 6개 평형 가운데 5개가 마감됐다. 또 서해그랑블도 4개 평형 가운데 3개가 마감됐다. 판교 분양이 11월로 예정돼 있다는 점에서 동탄의 이같은 경쟁률은 실수요자들이 분양시장에 뛰어들기 때문으로 풀이된다. 판교 분양을 기다리기보다는 자신에게 맞는 아파트에 청약을 하는 수요자가 많다는 것이다. 세중코리아 김학권 사장은 “동탄은 판교 분양을 앞두고 있어 3순위에 청약자들이 몰릴 것이라는 게 일반적인 분석인데 의외로 1순위자들이 청약을 많이 했다.”면서 “실수요자들이 분양시장에 진입한 것 같다.”고 말했다. 인천 동시분양에서도 엠코타운이나 한화 꿈에그린이 성공적으로 분양을 마친 것은 지역 실수요자들이 청약에 대거 참여했기 때문으로 풀이된다. ●기존 시장 거래도 살아나 2·17 대책으로 움츠러들기는 했지만 기존 주택시장도 회복 조짐이 나타나고 있다. 건설교통부에 따르면 지난 1월 아파트 거래 건수는 모두 6만 7000건으로 지난해 같은 기간에 비해 45%가 증가했다. 개발이익환수제를 피할 수 있게 돼 반사이익을 누리는 서울 잠실일대 아파트를 예외로 하더라도 대부분의 아파트가 가격 회복세를 보이고 있고, 거래도 증가세를 보이고 있다. 강남구 대치동 은마아파트의 경우 한때 31평형이 7억원 가까이 갔었으나 2·17 대책으로 5000만원가량 떨어졌다가 최근에는 2000만원가량 반등,6억 4000만∼6억 7000만원대를 호가하고 있다. 금탑공인 관계자는 “매도 호가가 높아 매수 문의가 오고 있으나 거래가 성사되는 경우는 드물다.”면서 “분위기가 호전되고 있으며 거래도 간간이 이뤄진다.”고 말했다. 내집마련정보사 함영진 차장은 “서울 강남은 물론 강서지역과 용인 고양 등 수도권 지역까지 거래 회복세가 확산되고 있다.”면서 “그동안 가격이 떨어지기를 기다려왔던 실수요자들이 가세한 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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매매가 소폭 반등… 거래는 잠잠

서울 남부권 아파트값은 소폭 반등했지만 거래는 소강상태다. 급매물은 이미 소진됐고 집주인들은 매물을 거둬들이며 추이를 지켜보고 있다. 전세가도 하락을 멈추고 관망세다. 양천구의 매매가는 0.21%, 전세가는 0.15% 반등했다. 신정동 삼성아파트 33평형이 1000만∼1500만원 올랐다. 강서구는 매매가는 0.04% 오르고 전세가는 0.36% 떨어졌다. 등촌동 태영아파트 42평형은 2000만원 안팎 올랐다. 영등포구 아파트는 매매가가 0.12% 올랐으나 전세가는 큰 변동없다. 동작구는 지난달보다 매매가 0.08%, 전세가는 0.15% 올랐다. 관악구는 매매가가 0.09% 빠졌지만 전세가는 지난달과 큰 변동없다. 봉천동 동아아파트 26평형 전세가는 1000만원 정도 빠졌다. 구로구는 매매가 0.14%, 전세가 0.03% 올랐다. 금천구는 매매가 0.07%, 전세가는 0.05% 각각 상승했다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 2월25일

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3월 동시분양 동탄 “어쩌나”

‘2·17 부동산 대책’ 후폭풍이 거세다. 지난 연말부터 반짝했던 주택시장이 대책 발표 이후 얼어붙고 있다. 치솟던 재건축 아파트값 상승세가 꺾이고 거래도 끊겼다. 특히 다음 달 예정된 경기도 동탄 신도시 3차 분양의 경우 오는 11월 판교 신도시 분양 영향을 크게 받을 전망이다. 서울에서 분양을 준비 중인 업체들도 분양 시기 저울질에 들어갔다. ●동탄 분양, 악재? 동탄 신도시에서는 3월 중순 8개 업체가 5481가구를 분양한다. 이들 업체는 ‘2·17 대책’이 나오자 동탄 분양에 어떤 영향이 미칠지 손익계산이 분주하다. 전문가들은 대량 동시 분양하는 판교의 당첨 확률이 높아져 동탄에서는 미분양 사태가 날 가능성이 큰 것으로 전망한다.1순위자는 통장 사용시기를 판교에 맞출 것이고,2,3순위자도 청약을 미룰 가능성이 있기 때문이다. 따라서 동탄 분양업체들은 미분양 해소 방안 마련에 골몰하고 있다. 재당첨에 해당되지 않은 4순위자를 끌어모은다는 전략과 함께 판교와의 분양가 차이를 부각시키는데 주력하고 있다. 판교 중대형은 평당 1500만원 미만이고 동탄은 800만원대로 예상된다. 동탄 동시분양에서 빠져 분양시기를 늦추기로 했었던 포스코건설은 3월 분양을 재추진 중이지만 판교 대책이 나오면서 주춤해졌다. 이에 따라 동탄 분양에 참여하는 업체들은 21일 모임을 갖고 홍보 방안과 함께 대책도 숙의할 예정인 것으로 알려졌다. ●유명무실해진 동시분양 서울 2차 동시분양에는 금강종합건설과 우남건설, 자선종합건설 등 3개 업체가 124가구를 분양한다. 대부분 소규모 단지로 큰 단지 하나만도 못하고 강남권도 없다. 이에 따라 동시분양이 유명무실해졌다는 평가도 나온다. 업계는 그동안 봄철 분양경기가 살아나면 분양을 한다는 계획아래 분양시기를 늦춰왔으나 3월에도 분양 물량이 크게 늘어나지는 않을 전망이다. 이번 대책으로 수요자들이 다시 관망세로 돌아설 것으로 보이기 때문이다. ●재건축 단지 가격 하락 오는 4월 시행 예정인 개발이익환수제를 적용받을 것이 확실시되는 초기 단계 재건축 아파트는 가격 하락과 거래 중단으로 이어지고 있다. 잠실주공 1단지 13평형은 5억 5000만원을 호가했으나 대책 발표 이후 사자 문의는 끊기고 호가도 1000만원 이상 빠졌다.5월 분양 예정이었으나 대책에서 개발이익환수제를 4월에 시행키로 했기 때문이다. 송파구 가락 시영 아파트도 값이 1000만∼2000만원 떨어진 채 팔자 매물이 나오고 있으나 거래는 없다. 중장기적으로는 강남·분당 집값 안정이 기대된다. 김태호 부동산랜드 사장은 “판교 신도시 아파트 2만 1000가구가 한꺼번에 입주하는 2007년 말부터 서울 강남과 성남 분당 등지의 중소형 아파트값과 전셋값이 떨어질 것”으로 전망했다. 하지만 그는 “중대형 아파트 수요자들은 대개 강남을 선호하는 만큼 중대형 아파트값은 큰 변동이 없을 것”이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

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박근혜 ‘흐림’ 김덕룡 ‘맑음’

한나라당 박근혜 대표는 지난 4일 연찬회장을 빠져나오면서 혼잣말처럼 “아니, 투표도 못 하게 하니 어쩌란 말인지…”라고 되뇌었다. 당명 개정문제를 투표에 부치려 했다가 반발에 밀려 무산되자 영 못마땅한 기색이었다. 일단 투표를 강행하지 않아 더 이상의 소란은 막을 수 있었지만 한번 수면 위로 떠오른 반박(反朴)의 결집은 간단치 않다는 것이 대체적인 평가다. 반면 연말에 당내 논의도 거치지 않고 덜컥 ‘2+2’ 협상안에 서명했다가 새까만 초선 의원들에게 “부끄럽다.”는 핀잔까지 샀던 김덕룡(DR) 원내대표는 요즘 ‘온화하고’,‘합리적’이라는 평을 받고, 주가를 한껏 올리고 있다. 2월 임시국회가 시작되면서 두 지도부의 명암이 이처럼 극명하게 엇갈리게 된 것은 결국 지난 한달을 어떻게 보냈는지 보여주는 성적표와 같다는 분석이 나오고 있다. 수도권의 한 초선 의원은 11일 “그동안 잠시 숨을 고르던 다양한 반박(反朴) 세력이 연찬회를 계기로 한꺼번에 수면 위로 급부상하면서 DR를 겨냥했던 화살까지 모두 박 대표에게 집중되고 있다.”고 말했다. 상대적으로 “결국 DR의 협상 방식이 옳았던 것 같다.”는 설명도 곁들여진다.DR는 수세에 몰린 시점에 맞춰 아프리카로 출국, 일단 공격권을 벗어났고, 그 뒤 당내 인사들과 두루 접촉해 우군을 넓히면서 역전의 발판을 마련하는 데 성공했다. 반면 박 대표는 최근 단행한 인사로 적지 않은 지역구 의원들의 반발을 샀다. 김영삼(YS) 전 대통령과 이회창 전 총재, 즉 ‘창(昌)사람’들로 채워지고 비례대표에 치중됐다는 게 불만의 요지다. 연초 들어 대권 후보군이 본격 행보에 나서면서 가장 강력한 라이벌로 꼽히는 박 대표를 일찌감치 견제할 필요까지 맞물려 자연스럽게 그를 향한 공격이 거칠어졌다는 것이다. 더구나 박 대표는 곁을 두지 않고 당을 운영해 이렇다 할 친박(親朴) 인사가 드물고, 일부 있다고는 해도 관망세로 돌아선 탓에 반박의 세(勢)가 더 커 보이는 측면도 있다. 전여옥 대변인이 ‘뺑덕어미론’를 펼쳤다가 공격받은 것만 봐도 박 대표를 옭아맨 압박 사슬이 제법 단단하다는 얘기다. 그럼에도 박 대표는 별다른 반응을 내놓지 않고 묵묵하게 갈 길을 가겠다는 입장이다. 오히려 더 공격적으로 당을 이끌어갈 것 같다.11일 직접 당 행정수도특위 회의를 직접 주재한 것이 신호탄이다. 이번 임시국회를 어떻게 풀어갈지가 그의 미래를 점쳐볼 바로미터가 될 전망이다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

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현대車 4분기 영업이익 ‘반토막’

현대차의 ‘실적 괴담’이 현실로 나타났다. 지난해 4·4분기(10∼12월)에 차를 팔아 번 돈이 전년 같은 기간 실적의 반토막도 안 됐다. 다행히 자사주 매입이라는 응급 처방 덕분에 어닝 쇼크(실적 부진에 따른 주가 급락)는 막았다. 그러나 실적을 끌어내린 악재가 여전히 상존하고 있어 올해 목표치 달성이 우려된다. 현대차측은 수출가격 인상 등을 통해 수익성 확보를 장담했다. 현대차는 4일 서울 증권거래소에서 이같은 내용의 경영실적 및 올해 사업계획을 발표했다. 초미의 관심사였던 지난해 4분기 영업이익은 3439억원으로 집계됐다. 전년 동기보다 무려 52.6%나 줄었다. 이같은 낌새가 일주일전부터 시장에 포착되면서 요동치던 주가는 그러나 막상 뚜껑이 열리자 상승세로 반전, 노출된 악재는 더이상 악재가 아님을 입증했다. 현대차가 이날 7000억원 안팎의 자사주를 사들이겠다며 맞불을 놓은 것도 주효했다. 4분기 영업이익이 급감한 것은 원-달러 환율 급락에 따른 수출 채산성 악화와 원자재값이 급등한 때문이다. 현대차 황유노 재무관리실장은 “자동차 수출가격을 평균 1만 1100달러로 대당 200달러 올리고 해외 생산을 늘릴 계획”이라면서 “이렇게 되면 수익성이 확보돼 올해 매출 목표치(36조 8000억원)는 달성할 수 있다.”고 자신했다. 현대차는 해외생산능력을 지난해 46만대(전체 생산비중 21%)에서 91만대(34%)로 2배 이상 늘려 잡았다. 중국 공장도 오는 9월 30만대 증설이 완료되는 대로 추가 증설에 나서 60만대 생산체제를 갖추기로 했다. 지난해 연간 전체 실적은 매출 27조 4725억원(내수 10조 1820억원, 수출 17조 2905억원), 영업이익 1조 9814억원, 당기순익 1조 7846억원을 각각 기록했다. 굿모닝신한증권 손종원 애널리스트는 “4분기 실적이 시장의 악성 루머보다도 더 나쁘게 나와 충격적”이라면서 “그러나 장기적인 경쟁력 강화 등을 감안할 때 저가 매수 기회로 삼을 수 있다.”고 분석했다. 반면 현대증권 송상훈 애널리스트는 환율 하락세가 이어지고 있는 점을 들어 관망세를 권유했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

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환율 파장 증시로…주가 840선대로 내려앉아

앨런 그린스펀 미연방준비제도이사회(FRB) 의장의 달러 약세화 발언과 G20(산업선진 20개국) 재무장관 및 중앙은행 총재 회담의 달러 약세화에 대한 정책적 합의 도출 실패로 22일 금융시장은 하루종일 불안했다. 이헌재 부총리겸 재정경제부 장관과 박승 한국은행 총재의 전격 회동에 이은 외환당국의 적극 개입으로 달러당 1060원대는 지켜냈으나 하락세를 막지는 못했다. 이 여파로 증시에서는 850선이 무너졌다. 이날 환율은 지난 주말보다 6.70원 떨어진 1062.00원으로 거래를 시작, 오전 9시10분쯤 1060.00원까지 떨어져 1060원선 붕괴 직전까지 갔으나 외환당국의 개입으로 반등했다. 이후 오름세를 타다 수출대금 물량이 나오면서 소폭의 등락을 거듭하다 3.40원이 떨어진 1065.30원에 마감됐다.1997년 11월21일의 1056.00원 이후 최저치다. 엔·달러 환율은 0.22엔 오른 103.27엔, 원·엔은 5.20원 떨어진 1031.27원을 기록했다. 달러당 유로화는 1.3024달러였다. 시중은행 관계자는 “경제 부총리와 한은 총재 등이 만났다는 소식이 시장에 전해지고 외환당국이 2차례 정도 개입해 환율 하락세가 진정 조짐을 보였다.”며 “1060원대를 지켜낸 것은 의미가 있다.”고 분석했다. 달러화 약세의 여파로 국내 증시도 충격에서 벗어나지 못했다. 거래소 시장에서 종합주가지수는 전주말 대비 9.70포인트 급락한 857.33으로 출발한 뒤 낙폭을 늘려 결국 17.04포인트(1.96%) 하락한 849.99로 마감됐다. 지수는 장중 한때 22포인트 이상 하락한 844.11포인트까지 밀려났다가 장 막판 반등을 시도했으나 850선을 회복하지 못했다. 전주 말 미국 증시가 가파른 달러화 약세와 유가 급등으로 급격한 조정을 받은 충격이 흡수됐다는 분석이다. 반면 금리가 지난주에 이어 환율 동향을 주시하는 관망세를 보이면서 보합으로 마감했다. 채권시장에서 지표금리인 3년 만기 국고채 수익률은 지난 주말과 같은 연 3.37%로 마감했다. 한편 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관과 박승 한국은행 총재, 권태신 청와대 정책비서관은 이날 오전 외환시장이 열리기 전에 조선호텔에서 조찬 회동을 개최, 환율문제에 대해 논의하고 협조체제를 강화하기로 했었다. 주병철 김경운기자 bcjoo@seoul.co.kr

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환율 오름세로 반전

환율이 5일 동안의 급락세를 멈추고 오름세로 반전됐다. 폭락 장세에 대한 반작용과 뉴욕 역외선물환시장(NDF)에서의 환율 폭등, 독일 베를린에서 열리는 산업선진 20개국(G20)회의에 대한 기대감이 복합적으로 작용했다. 19일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전날 종가보다 3.30원 오른 1068.70원에 마감됐다. 외환시장 관계자는 “G20 재무장관·중앙은행 총재 회담을 앞두고 관망세가 높아져 조정을 받으면서 장을 마쳤다.”고 말했다. 도쿄·런던외환시장에서 엔·달러 및 유로·달러 환율도 소폭 올랐다. 주식시장에서 종합주가지수는 불안한 환율과 경기침체 장기화에 대한 우려로 18일에 비해 8.81포인트 내린 867.03에 마감됐다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

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불황·정책혼선… 이사도 줄었다

경기침체로 취업이 어려워진 데다 부동산거래마저 뜸해 이사하는 사람이 크게 줄었다. 종합부동산세 도입 논란과 헌법재판소의 신행정수도 이전 위헌 결정 등 정책 불확실성마저 겹쳐 2004년 전체 인구이동은 경제개발이 본격화되기 전인 1970년대 초반 정도 수준으로 떨어질 전망이다. 통계청이 17일 발표한 올 3·4분기(7∼9월) 인구이동통계결과에 따르면 이 기간에 행정구역상 읍·면·동 경계를 넘어 거주지를 옮긴 사람은 186만 4402명으로 전년 동기의 213만 7127명보다 12.8% 줄었다.97년 3·4분기 185만 4317명 이후 가장 낮은 수준이다. 전체 인구에서 이동인구가 차지하는 비율인 이동비율은 3.8%로 지난해 동기(4.4%)보다 0.6%포인트 줄었다. 분기별 이동비율이 3%대로 내려간 것도 분기별 통계가 나오기 시작한 95년 이후 처음이다. 이같은 이사 기피 현상은 앞으로도 계속돼 올 4·4분기 이동비율도 크게 높아지지 않을 것으로 예상된다. 통계청 관계자는 “주택시장에 관망세가 퍼지면서 4·4분기 이동비율도 매우 낮을 것으로 전망된다.”고 말했다. 따라서 9월까지의 총 이동률 13.1%에 4·4분기 이동비율까지 더한 2004년 이동비율은 외환위기 직후인 98년(17.4%) 수준에도 미치지 못할 것이란 분석이다. 인구가 순증한 광역자치단체는 경기(3만 6000명), 충남(8000명) 대전(1000명) 등이며, 충남 지역은 2·4분기에만 1만 1000명의 인구가 늘었다. 지난달말 헌재의 위헌판결이 통계치에 반영되지 않았다는 점을 감안하면 충청지역으로의 인구유입 증가세는 주춤할 것으로 보인다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

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환율급락 韓銀 입장

재정경제부와 함께 외환시장을 총괄하는 한 축인 한국은행은 15일 원·달러 환율의 급락에 대해 “환율하락의 속도와 폭이 예상보다 큰 것은 사실이지만, 이는 시장이 균형점을 찾아가는 과정으로 봐야 한다.”고 밝혔다. 이 근거로 최근들어 시장에서 환율이 급락하고 있음에도 불구하고 환거래량이 꾸준히 늘고 있다는 점을 들었다. 주식시장과 비슷해 싸다고 생각되는 사람은 매입하고, 그렇지 않은 사람은 내다파는 시장의 원리가 활발하게 작동했다는 것이다. 지난주에는 평상시 일일 환거래 규모(40억달러 가량)보다 많은 45억∼50억달러를 넘었고, 환율이 급락한 이날은 38억 3000만달러어치가 거래돼 관망세를 유지한 것으로 파악됐다. 전체적인 흐름이 괜찮다고 보는 것이다. 한은 고위 관계자는 “이같은 상황은 시장이 접점이 되는 뭔가를 찾고 있으며, 찾을 수 있다는 시그널로 해석할 수 있다.”며 “외환당국은 이같은 시장의 힘을 믿고 지극한 인내심으로 지켜보고 있다.”고 말했다. 환율 급락의 우려에 대해서는 “환율이 급락할 때는 ‘떨어지는 칼날을 잡지 않는다.’는 속담이 있지 않으냐.”며 시장의 힘을 억지로 제어해서는 안된다는 점을 간접적으로 내비쳤다. 적정 환율에 대해서는 “시장참가자들이 결정할 일”이라고 말했다. 누가 얘기할 수 있는 입장도 아니고, 해서도 안된다는 것이다. 하지만 환율하락이 수출에 타격을 줄 것이라는 주장에 대해서는 ‘2∼3개월 전만 하더라도 그런 주장이 설득력을 얻는 것처럼 보였지만, 지금은 사정이 다르다.”며 “환율하락이 부정적인 효과 외에 긍정적인 효과도 있기 때문에 단언할 수 없다.”는 입장이다. 전체적으로 볼 때 적정환율 수준과 방향에 대해서 얘기할 수 없지만, 그런 대로 긍정적인 방향으로 움직이고 있다는 게 한은의 판단이다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

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[부동산 보유세 대개편] 주택시장 어떤 영향 받나

종부세 도입으로 주택시장은 새로운 국면을 맞을 것으로 전망된다. 정상적인 시장이라면 재산세 강화는 집주인의 비용 증가 효과를 가져온다. 주택 소유에 따른 비용이 증가하면 주택 수요가 줄어들고 거래 감소로 이어진다. 시장이 안정되면서 가격 하락도 기대할 수 있다. 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 신규 아파트 입주 및 공급 물량이 대기하고 있어 시장은 하향 안정세를 띨 것으로 보인다. 보유세 강화는 수요를 결정하는 요인인 비용, 즉 가격 하락을 가져온다. 국토연구원 자료에 따르면 보유세가 2배 인상될 경우 사용자 비용은 1.44% 증가하고, 주택 수요는 0.10% 줄어든다. 비싼 집의 재산세 부담은 더욱 늘어나 수요 감소 효과가 1.0∼1.5%선에 이를 전망이다. 투자 개념의 아파트 수요가 줄어들고 서울 강남 비싼 아파트와 고급 주택 수요 감소가 겉으로 드러날 것으로 예상된다. 대형 아파트 위주의 주택 공급이 중형 평형으로 재편될 가능성도 점칠 수 있다. ●가격 안정 기대 여러 채의 주택을 갖고 있는 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 집을 내놓으면서 중개업소에는 팔자 매물이 늘어날 것으로 보인다. 특히 저금리 기조가 정착된 상황이어서 물가가 폭등하지 않는 한 재산세 강화로 인한 가격 하락 효과가 기대된다. 특히 고가 주택에 대한 매력이 줄어들고 세 부담을 덜기 위한 급매물이 나올 가능성도 있어 강남 아파트 시장이 출렁일 것으로 예상된다. 신규 아파트 공급이 이어지고 입주 아파트 물량도 만만치 않아 가격은 하향 안정세를 띨 수밖에 없다고 전문가들은 분석했다. ●세금 전가 우려 거주의 목적으로 사는 주택은 큰 변화가 없다. 하지만 임대용은 사용자(세입자)에게 임대료 인상이란 명목으로 세금이 전가될 우려가 크다. 특히 공급이 수요를 따라가지 못하면 세금 인상분은 고스란히 세입자의 몫이 되고 만다. 하지만 물량 공급이 꾸준히 이뤄질 것으로 예상돼 세금 부담은 사용자와 세입자가 나누어 부담하는 형태를 띨 것으로 보인다. ●당분간 관망세 11일 부동산 시장은 즉각적인 반응을 나타내지 않았다. 나올 만한 악재가 이미 다 나온 만큼 관망세의 분위기가 역력했다. 고종완 RE멤버스 대표는 그러나 “이번 세제 개편으로 주택에 대한 투자 매력은 줄어들 수밖에 없어 당장은 시장에 이렇다 할 변화가 없더라도 중장기적으로는 주택 시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다.”고 말했다. 서울 강남 도곡동 S공인 L 상담실장은 “아직 손을 털지 못한 다주택자들의 급매물이 일부 나올 수 있을 것”이라며 “다만, 강남권 주택을 대상으로 하는 부동산 투자는 앞으로 어렵게 됐다.”고 내다봤다. 류찬희 김성곤기자 chani@seoul.co.kr

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[차이나 리포트 2004] (37)한-중 경협 상생의 길

한국 경제는 연륜은 있지만 규모가 작다.이에 비해 중국은 경험은 짧지만 초대형 경제로의 면모를 갖춰 가고 있다.이 두 나라 경제의 상생구조가 앞으로도 지속될까? 결론부터 말하면 지금까지는 잘해 왔지만 앞으로는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 역설적이지만 중국시장을 유지하기 위해서는 중국을 버려야 한다.올 8월까지 한국의 중국(홍콩 포함)시장에 대한 수출 집중도는 27.6%로 미국·일본 등 전통 수출시장을 크게 앞서고 있다.한국은 중국이라는 중저가 제품시장을 얻는 대신 고가의 첨단제품 위주로 구성돼 있는 미국과 일본 등 선진국 시장을 잃어가고 있다.이는 우리 수출제품의 기술집약도 약화를 의미하며,기업 차원에서는 제품혁신과 기술개발의 유인체계가 줄어들고 있음을 의미하는 것이다.그만큼 중국의 추격에 취약해진 셈이다.중국과의 기술격차를 유지하기 위해선 경쟁력 있는 새로운 제품이 지속적으로 창출될 수 있는 유인체제가 마련돼야 한다.즉 주력 수출시장이 미국과 일본 등 선진국 중심으로 다시 전환돼야만 한다. 대중국 수출을 양적 성장에서 질적 성장으로 전환하는 것도 중요한 과제다.13억 인구라는 거대시장의 가능성만 보고 불확실한 미래를 담보로 거의 원가에 내다 파는 방식은 더이상 지속되기 어렵다.삼성이 중국 등에서 추진했던 휴대전화의 고가 판매전략은 좋은 예다.지금도 중국 휴대전화 판매장에서 중국 소비자들은 세계 유명 상표보다도 20∼30% 비싼 우리 제품을 기꺼이 산다.대중국 수출의 부가가치 중심으로의 전환은 국가 위험도 관리차원에서도 반드시 필요하다.특정 국가에 대한 수출 집중도가 25%가 넘어간다는 것은 그만큼 위험에 노출돼 있는 것을 의미하기 때문이다. 선택과 집중이 필요한 시점이다.중소기업이 대기업과 동일한 영역에서 경쟁해서 살아남기는 힘들다.중소기업 특유의 강점을 바탕으로 대기업의 약점을 파고들어 생존공간을 확보해야 한다.한·중간에는 1인당 국민소득 격차가 무려 12배나 난다.제조원가에서 한국은 중국과 경쟁할 수 없다.중국이 제조하기 어려운 분야를 특화해 한국의 생존 공간으로 확보해 나가야 한다.중국이 경제발전 과정상 다음 단계에 필요한 제품들이 무엇인지를 사전에 파악해 대비해야 한다.보다 정교한 중국경제 연구체제가 필요하며,우리 기업이 필요한 정보를 적시에 효율적으로 공급할 수 있는 국가적 차원의 네트워크도 구축돼야 한다. 한·중 수교 12년을 돌이켜보면 한국은 중국의 경제발전에 중요한 역할을 했다.지난 1992년의 한·중 수교는 양국 경제의 상생에,특히 중국의 경제발전에 결정적 계기로 작용했다.대외적으로 천안문사태로 인해 국제적 고립에 처해 있던 중국이 고립에서 벗어날 수 있었던 것은 한국과의 수교가 결정적인 계기였다.당시 관망세를 보였던 일본과 타이완 기업들이 한국의 중국시장 선점을 우려해 대중국 투자를 본격화했기 때문이다.한·중 수교가 중국의 외자기업 중심의 수출주도형 성장전략에 단초를 제공한 것이다. 이후 중국의 고도성장은 1997년 외환위기를 맞은 한국이 이를 조기 극복하는 데 1등공신의 역할로 보답한다.중국이라는 새로운 시장이 등장하면서 한국의 무역수지 구조는 만성적 적자에서 흑자로 전환됐다.중국이 의류·가전산업 등에서 세계의 공장과 수출기지로 부상하면서 부품과 원부자재에 대한 수요가 폭증했다.외자기업 중심의 조립가공형 수출구조로 인해 철강,석유화학,반도체 및 전자부품 등을 중심으로 한국의 대중국 수출은 수교 후 11년간 연평균 26.5%씩 증가했다. 한국의 대중국 수출증가율은 중국의 수출변화율과 거의 일치한다.또한 한국은 중국에 대한 대규모 투자를 통해 노동집약적 공정을 중국에 이전하고 본국 기업을 지식기반 공정에 특화함으로써 기업 구조조정에 좋은 기회로 활용했다. 과거 한·중 경제협력 과정에서 주목해야 할 대목은 양국간의 경제적 격차에 따른 보완성이 한·중간에 상생을 가능케 한 바탕이었다는 점이다.최근 중국의 산업화가 가속화하고 수출이 늘어나면서 양국간 협력영역은 축소되고 경쟁영역이 확대되고 있다.중국경제와의 상생 가능성이 그만큼 불확실해지고 있는 것이다. 앞으로 중국 경제와의 상생구조를 유지하고 중국의 성장을 우리의 기회로 활용하기 위해서는 장기적 안목에서의 전략과 체계적인 대책이 있어야 할 것이다. mhlee@kiet.re.kr ■ 미래 전략산업 ‘격돌’ 불가피 중국을 바라보는 우리 업체들의 시각이 심상치 않다.KOTRA가 중국 현지 우리 투자기업들을 대상으로 실시한 설문조사 결과에 따르면,조사대상의 58%가 경쟁자로 중국 업체들을 지적했고,53%는 중국기업들과의 기술격차가 없다고 응답했다.그러나 기술수준을 중심으로 한 경제협력개발기구(OECD)의 산업분류 방식에 따라 지난 7년간 한·중간 산업과 수출구조 변화추이를 살펴보면,한·중 간에는 아직도 상당한 격차가 있다. 1995∼2002년 양국 산업구조의 기술 고도화 추이를 살펴보자.그림에서 보듯,중국의 경우 저위 및 중저위 대 중고위 및 지식기반 제조업의 비율이 이 기간에 67대33에서 63대37로 4%포인트 증가했다.한국도 이 기간에 55대45에서 51대49로 4%포인트 증가했다.중국의 추격만큼 한국도 달아난 것이다.2002년 중국의 산업구조는 1995년의 한국수준에 못 미친다.산업 전체로 보면 한·중 간에는 여전히 상당한 기술 격차가 존재한다. 그러나 산업구조의 고도화 과정은 두 나라가 다른 양상을 보인다.한국은 저위 기술산업에서부터 지식기반 제조업까지 순차적으로 계단식 형태의 발전을 해 온 반면,중국은 동시다발적 엘리베이터식 형태의 기술발전 양태를 나타내고 있다.중국은 노동집약적인 저위 기술산업을 제외하고 모든 산업에서 동시다발적인 발전이 진행되고 있다.세계 2∼3위의 중국 경제규모를 감안하면 거의 모든 영역에서 두 나라가 경쟁구도로 진입하는 것은 시간 문제다. 더욱 중요한 사실은 양국이 추구하는 미래 전략산업이 거의 일치한다는 점이다.이는 한국 정부가 추진하는 차세대 성장동력산업군과 중국 정부가 발표한 국가산업기술정책을 비교해 보면 확연해진다. 두 나라 모두 자동차·기계·조선·철강 등 전통제조업의 기술혁신을 통한 고부가가치화와 정보통신,환경,에너지,항공우주,생명공학 등 미래 유망분야의 산업화와 수출화를 추구하고 있다.이는 향후 발전의 원동력이 될 미래산업 분야에서 한국과 중국의 충돌을 예고하는 것이다. 양국간의 수출구조 변화추이를 살펴보면 이같은 예고는 더욱 분명해진다.수출산업에서 중국의 추격은 상당히 빠르다.중국의 저위 기술 및 중저위 기술산업 대 중고위 및 지식기반 제조업의 수출비중은 1995년 70대30에서 2003년 50대50으로 8년 만에 20%포인트나 개선됐다. 한국은 이 기간에 42대58에서 30대70으로 변화해 12%포인트가 개선되는 데 그쳤다.중국이 한국보다 무려 8%포인트나 기술고도화 속도가 빠르다.중국의 수출구조 역시 산업구조와 마찬가지로 정보기술(IT) 제품을 중심으로 건너뛰기를 하고 있다. 지금까지 살펴본 바와 같이 중국이 상당히 빠른 속도로 산업과 수출구조 고도화를 달성하고 있는 것은 분명하다.그러나 아직까지 양국간 격차는 분명히 존재하고 있다.이같은 결과를 종합해 보면 중국 경제에 대한 지나친 낙관도,비관도 모두 경계해야 한다.중국경제에 대한 실상을 정확히 파악할 필요가 있다. 베이징 이문형 산업연구원 연구위원 mhlee@kiet.re.kr

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