文 “추경 처리, 비상한 방법 강구해야”청와대는 21일 6·17 부동산 대책으로 시장이 안정되지 않는다면 추가 대책을 내놓을 것이라고 밝혔다. 다만 대출 규제로 어려움을 겪는 청년·신혼부부 등 실수요자를 위한 보완책도 강구 중이라고 했다. 모순 논란을 일으킨 수도권 투기과열지구 장기 임대사업자 재건축 2년 거주 의무에 대해선 예외를 둘 가능성이 제기된다. 김상조 청와대 정책실장은 취임 1년 브리핑에서 “문재인 정부는 부동산 시장 안정을 위해 모든 정책 수단을 동원할 준비를 갖고 있고, 6·17 대책으로 모든 정책 수단을 소진한 것은 아니다”라며 이렇게 말했다. 김 실장은 “갭투자와 법인투자가 부동산 시장의 안정성을 위협하는 부분에 대해 기존 정책의 사각지대를 촘촘히 메우는 쪽에 집중했다”고 설명했다. 김 실장은 “무주택자나 1주택자는 규제로 인한 불편함이 최소화되도록 대책을 이미 갖췄다”며 “청년이나 신혼가구 등 실수요자는 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제에서 상당한 배려를 하고 있고, 공공투자의 경우 청년과 신혼부부에게 제공될 물량의 비율을 30%로 올렸으며 민간주택도 20%로 올렸다”고 밝혔다. 국토교통부도 재건축 분양권을 받으려면 2년 실거주 의무를 부과한 게 정부의 앞선 정책에 따라 임대사업자 등록을 한 사람에게 피해를 끼친다는 지적에 대해 보완책 마련에 나섰다. 2017년 8·2 부동산 대책에서 정부는 임대소득 양성화 등을 위해 다주택자에게 세제 혜택을 주며 장기 임대사업자 등록을 권했다. 대신 임대 의무 기간(4~8년)이 남아 있는 상황에서 세입자를 내보내고 직접 거주하면 3000만원의 과태료를 내야 한다. 세를 줘야만 하는 8·2 대책과 실거주를 해야 하는 6·17 대책이 서로 충돌하면서 재건축 예정 단지에서 임대사업자 등록을 한 사람은 피해를 볼 수밖에 없게 된 것이다. 정부가 규제에만 몰두하다 보니 모순적인 정책이 나왔다는 지적이 제기된다. 한편 문재인 대통령은 35조원 규모의 3차 추가경정예산안 처리가 지연되는 데 대해 “6월 통과가 무산돼서는 안 되며, 비상한 방법을 강구해야 한다”고 밝혔다고 강민석 대변인이 전했다. 서울 임일영 기자argus@seoul.co.kr세종 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

6·17 부동산 대책의 후폭풍이 거세지고 있다. 12·16이나 2·20 대책 때는 집값이 급격히 오르는 과열 지구만 골라 ‘두더지 잡기’식 규제를 했는데 이번에는 두더지가 나오기도 전에 인천 전 지역 등 ‘광역 규제’를 하다 보니 선의의 피해자가 나와서다. 하루아침에 ‘규제지역’이 된 탓에 대출이 줄어 새집을 포기하게 된 이들과 자금이 부족해 전세를 끼고 일단 집을 장만한 뒤 ‘내 집’에 들어갈 날을 기다리며 돈을 모으던 무주택 젊은층의 분노는 ‘사회적 불공평’ 논란으로까지 번지고 있다. 21일 청와대 국민청원 게시판에는 “무주택 서민과 대책을 만든 공무원 중 누가 투기꾼인지 조사해야 한다”는 글이 올라왔다. 정작 투기와 전쟁을 치른다는 정부 고위 공무원은 대부분 다 강남에 거주하고 다주택자들인데 누가 누구를 규제하느냐는 얘기다. 그도 그럴 것이 ‘투기와의 전쟁’을 선포한 정부가 고위 공직자들에게 ‘살 집 한 채 빼고 다 팔라’고 했지만, 중앙부처 공무원 750명 중 다주택자는 3명 중 1명꼴인 248명이나 됐다. 경제정의실천시민연합은 지난 18일 “서울시 구청장 4명 중 1명은 주택 2채 이상을 보유한 다주택자”라고 밝혔다. 이 때문에 부동산 관련 게시판에는 “그들(공무원)만 계획이 있었을 뿐 이번 생 내 집 마련은 망했다”는 글들이 끊이지 않는다. 송승현 도시와 경제 대표는 “이번 대책의 가장 큰 문제점은 무주택자와 다주택자를 가리지 않고 일괄적으로 규제를 적용했다는 점”이라고 지적한다. 규제 지역 형평성 논란도 여전히 뜨겁다. 수도권 대부분 지역을 전방위적으로 규제 지역으로 묶는 바람에 아직 과열이 심하지 않은 곳까지 포함돼서다. 무인도인 인천 중구 실미도가 포함된 것이나 조정대상지역조차도 거치지 않고 투기과열지구로 직행한 경기 군포와 인천 연수·남동·서구 등의 반발이 대표적이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “기존 대책은 수원 등 거품이 커진 지역이라 규제할 만하다는 인식이 강해 반발이 적었는데 이번엔 ‘인천 전체’처럼 전방위로 묶어 예상치 못한 지역이 들어갔기 때문에 역차별 논란이 한동안 이어질 것”이라고 관측했다. 반대로 집값이 급격히 뛰는데도 토지거래허가 대상에서 빠진 잠실 파크리오 아파트에 대한 지적도 거세다. 국토교통부에 글을 올린 한 민원인은 “잠실 개발사업 수혜 단지로 잠실4동 파크리오는 2주 만에 3억원이 올랐는데도 법정동상 신천동에 해당한다고 토지거래허가 대상에서 제외된 게 말이 되나”라며 “제발 현장 점검 좀 해가며 이해할 수 있는 정책을 만들라”고 비판했다. 규제 지역 확대와 전세대출 제한으로 서민들의 내 집 마련 꿈은 더 멀어졌지만, 현금 부자의 ‘부동산 쇼핑’에는 큰 타격이 없다는 점에 대한 젊은층의 상실감도 크다. 이 때문에 국토부 게시판에는 “실수요자 대출을 줄일 것이 아니라 다주택자의 취득세 누진제와 주택 보유 수에 따른 종부세 누진제를 더 확대해 달라”는 글도 다수다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

6·17 부동산대책의 후폭풍이 거세지고 있다. 12·16이나 2·20 대책땐 집값이 급격히 오르는 과열지구만 골라 ‘두더지 잡기’식 규제를 했는데 이번에는 두더지가 나오기도 전에 인천 전 지역 등 ‘광역 규제’를 하다 보니 선의의 피해자가 나와서다. 하루아침에 ‘규제지역’이 된 탓에 대출이 줄어 새집을 포기하게 된 이들과 자금이 부족해 전세끼고 일단 집을 장만한 뒤 ‘내 집’에 들어갈 날을 기다리며 돈을 모으던 무주택 젊은 층의 분노는 ‘사회적 불공평’ 논란으로까지 번지고 있다. 21일 청와대 국민청원 게시판에는 “무주택 서민과 대책을 만든 공무원 중 누가 투기꾼인지 조사해야 한다”는 글이 올라왔다. 정작 투기와 전쟁을 치른다는 정부 고위 공무원은 대부분 다 강남에 거주하고 다주택자들인데 누가 누구를 규제하느냐는 얘기다. 　그도 그럴 것이 ‘투기와의 전쟁’을 선포한 정부가 고위공직자들에게 ‘살 집 한 채 빼고 다 팔라’했지만, 중앙부처 공무원 750명 중 다주택자는 3명 중 1명꼴인, 248명이나 됐다. 경제정의실천시민연합은 지난 18일 “서울시 구청장 4명 중 1명은 주택 2채 이상을 보유한 다주택자”라고 밝혔다. 이 때문에 부동산 관련 게시판에는 “그들(공무원)만 계획이 있었을 뿐, 이번 생 내 집 마련은 망했다”는 글들이 끊이지 않는다. 송승현 도시와 경제 대표는 “이번 대책의 가장 큰 문제점은 무주택자와 다주택자를 가리지 않고 일괄적으로 규제를 적용했다는 점”이라고 지적한다.규제지역 형평성 논란도 여전히 뜨겁다. 수도권 대부분 지역을 전방위적으로 규제지역으로 묶는 바람에 아직 과열이 심하지 않은 곳까지 포함돼서다. 무인도인 인천 중구 실미도가 포함된 것이나 조정대상지역조차도 거치지 않고 투기과열지구로 직행한 경기 군포와 인천 연수·남동·서구 등의 반발이 대표적이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “기존 대책은 수원 등 거품이 커진 지역이라 규제할만하다는 인식이 강해 반발이 적었는데 이번엔 ‘인천 전체’처럼 전방위로 묶어 예상치 못한 지역이 들어갔기 때문에 역차별 논란이 한동안 이어질 것”이라고 관측했다. 반대로 집값이 급격히 뛰는데도 토지거래허가 대상에서 빠진 잠실 파크리오 아파트에 대한 지적도 거세다. 국토교통부에 글을 올린 한 민원인은 “잠실 개발사업 수혜단지로 잠실4동 파크리오는 2주 만에 3억원이 올랐는데도 법정동상 신천동에 해당한다고 토지거래허가 대상에서 제외된 게 말이 되나”라며 “제발 현장 점검 좀 해가며 이해할 수 있는 정책을 만들라”고 비판했다. 　규제지역 확대와 전세대출 제한으로 서민들의 내 집 마련 꿈은 더 멀어졌지만, 현금부자의 ‘부동산 쇼핑’에는 큰 타격이 없다는 점에 대한 젊은 층의 상실감도 크다. 이 때문에 국토부 게시판에는 “실수요자 대출을 줄일 것이 아니라 다주택자의 취득세 누진제와 주택 보유 수에 따른 종부세 누진제를 더 확대해달라”는 글도 다수다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

정부가 철통 보안을 강조하던 ‘6·17 부동산 대책’ 자료가 17일 보도자료 배포와 관계부처 합동 발표 전에 유출돼 논란이 일고 있다. 정부는 부동산 대책 자료가 어떤 경로를 거쳐 사전 유출됐는지 조사하기로 했다. 김현미 국토교통부 장관은 이날 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동 브리핑에서 “자료 유출이 있었는지 조사를 해보겠다. 있었다면 엄정히 처벌하겠다”고 밝혔다. 보도자료는 오전 9시 기자들에게 배포되고, 관계부처 합동 브리핑은 오전 10시에 열릴 예정이었다. 하지만 기자들에게 배포되기 전인 8시 40분쯤 이미 표지에 ‘대외비’라고 적힌 대책 자료가 부동산 커뮤니티와 소셜네트워크서비스(SNS) 등에서 나돌았다. 사전 유출로 시장이 이미 빠져나갈 방법을 갖고 있는 게 아니냐는 지적에 대해 김 장관은 “이번 대책에도 부동산 시장이 과열되면 다양한 대책들과 즉각적인 후속 조치로 대응하겠다”고 말했다. 김승훈 기자 hunnam@seoul.co.kr

대출 더 옥죄 전세 끼고 집 사기 어려워 규제지역 대폭 늘려 풍선효과 방지 집중 투기 억제 기대 속 시중 유동자금이 변수 돈줄 막힌 신혼부부·실수요자 희생 우려 “집 못 사서 전세 수요 늘면 전셋값 급등”정부가 17일 내놓은 부동산대책은 최근 집값 상승을 주도한 갭투자(전세 안고 주택 매입) 열풍을 잠재우고, 비규제지역으로 번진 풍선 효과를 차단하기 위한 처방이다. 대출을 옥죄고 새로 산 집으로 들어가야 할 전입기간을 6개월로 줄여 사실상 전세를 안고 집을 사기 힘들도록 제한했다. 수도권의 서쪽 절반과 대전, 충북 청주 등 지방까지 규제지역 범위를 넓힌 ‘규제의 광역화’라는 점도 눈에 띈다. 전문가들은 “투기 세력과 실수요자를 구분하지 않고 시장 전체를 옥죄는 규제”라며 우려했다. 6·17 대책으로 조정대상지역은 전국 69곳, 투기과열지구는 48곳으로 불어났다. ‘규제지역 대출 제한’에 걸려 돈 빌리기가 어려워져 내 집 장만이 더 힘들어질 것이라는 걱정이 나온다. 30대 직장인 김모씨는 “사회 초년생 중에 은행 대출 없이 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 되겠느냐”면서 “선량한 실수요자마저 압박하는 정책”이라고 토로했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부 대책은 단기적으로 통할지는 모르겠지만 실수요자마저 희생양으로 삼을 수 있다”면서 “대출이 있어야 집을 살 수 있는데 대출을 규제해 버리는 것은 국민에게 자산 증식의 기회를 없애는 것”이라고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “수도권 거의 모든 지역에서 대출 규제가 근본적으로 강화된 것은 반서민 정책의 성격을 띤다”면서 “너도나도 갭투자에 뛰어드는 현상이 바람직한 것은 아니지만 그 자체에 투기라는 프레임을 씌워 그들을 매도하는 것도 맞지 않는다”고 지적했다. 실효성 논란도 제기된다. 수도권 4억원, 지방은 3억 2000만원이었던 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도를 이번에 2억원으로 낮췄는데 민간인 서울보증보험을 이용하면 3억원 초과 아파트라도 전세대출을 2억원 넘게 받을 수 있어서다. 정부는 일단 서울보증에 협조를 부탁하기로 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “저금리 기조 속에서 30조원 규모의 대규모 3차 추경과 3기 신도시 토지 보상자금 유입 등 부동자금이 풀리는 만큼 집값 조정까지 기대하는 건 제한적일 것으로 판단된다”고 말했다. 반면 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “당초 예상보다 규제지역이 넓게 설정됐고, 강도도 센 편이어서 수요를 억제하는 효과가 나타날 것”이라고 내다봤다. 전셋값이 오를 것이라는 전망도 지배적이다. 앞으로는 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 내 그 집에 들어가야 하는데 이 때문에 전세로 나올 집이 줄어든다는 것이다. 심 교수는 “일괄적 규제로 집을 못 사게 하니까 전세로 눌러앉는 이들이 늘어 전셋값이 폭등할 수 있다”고 지적했다. 기승일 한국공인중개사협회 수원영통구지회장은 “전세 물량 부족 해소 방안에 대한 언급이 빠져 아쉽다”면서 “다주택 보유자가 양도세 부담 없이 전세 물량을 시장에 풀어놓을 수 있도록 해야 한다”고 했다. 또 다른 풍선 효과를 낳을 것이란 관측도 나온다. 벌써부터 이번 규제에서 빠진 경기 김포와 부산 일부 지역에는 매물을 묻는 문의가 잇따르고 있다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr이영준 기자 the@seoul.co.kr

서울 강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 지난 4월 전세가 12억 6000만원(34층)에 거래됐는데 지난달 29일엔 16억원(6층)에 나갔다. ‘타워팰리스2차’(전용 195㎡)는 이달 3일 24억원(35층)에 전세 계약이 체결돼 신고가를 기록했다. 몇 달 전 계약보다 4억원이나 오른 것이다. 강남3구(강남·서초·송파)만이 아니다. 서울 주요 지역의 전셋값이 ‘고공행진’ 중이다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트 전세가격은 지난 8일 기준 전주보다 0.06% 상승하며 무려 50주 연속 상승세를 이어 가고 있다. 또 월별로 살펴보면 지난해 12월 0.04%에서 올해 1월 0.50%, 2월 1.10%, 3월 1.57%, 4월 1.81%, 5월 1.97% 등 점차 상승폭도 커지고 있다. 강남구 공인중개사사무소 대표는 “경기침체 우려와 보유세 부담 영향으로 요즘엔 반전세나 월세로 바꾸겠다는 집주인들도 늘고 있다”고 말했다.하지만 ‘날개’ 단 서울 전셋값은, 코로나19에 따른 경기침체와 대출규제로 전세 수요가 많아지며 매물이 감소한 것도 배경이지만 세입자를 보호하기 위해 만든 이른바 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제) 개정안 이슈도 크다. 정책이 시행되기 전에 집주인들이 가격을 미리 많이 올려 받으려고 해서다. 더불어민주당 박주민 의원과 윤후덕 의원이 주택임대차보호법 개정안을 최근 발의했다. 특히 박 의원이 대표 발의한 개정안은 현재까지 발의된 관련법 중 가장 강력한 규제 방안이다. 계약갱신청구권의 경우 다른 개정안에서는 통상 2년인 전세계약 기간을 한 차례 더 보장해 4년간 거주하게 하는 정도인데 박 의원이 제안한 개정안은 세입자가 원할 경우 아예 무기한으로 계약을 갱신할 수 있는 방안을 담았다. 일명 ‘전월세무한연장법’이다. 하지만 논란이 분분하다. 집주인이 내보내기 힘든, 골치 아픈 전세 세입자 대신 월세로 바꾸거나 아예 처음부터 전세보증금을 확 올려 받을 수 있어서다. 오랫동안 거주하는 사람은 세입자인데 정작 집주인은 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 내야 한다는 점도 있다. 윤 의원은 지난 8일 임차인이 1회에 한해 계약갱신청구권(2년+2년)을 행사할 수 있고 임대료 증액상한을 5%로 묶는 내용의 주임법을 대표발의했다.법안의 당초 취지는 주거안정인데 단기적으로 보면 오히려 실거주자의 부담이 더 커지고 있다는 지적이 제기된다. 임대차 3법이 시행되면 수익을 보장받기 어려워진 임대사업자들이 시장을 떠나고, 공급이 불안정해져 오히려 세입자 부담이 커질 수 있다. 입주물량 감소와 청약 대기수요 증가, 제로금리에 가까운 저금리 기조 등 여러 요인이 겹치면서 올 하반기 본격적인 이사철을 앞두고 ‘전세대란’이 올 수 있다는 우려도 나온다. 이 때문에 주택 전셋값 기준으로 정말 보호받아야 할 세입자의 범위를 정하고 적용 대상을 구분할 필요가 있다는 조언도 나온다. 송승현 도시와 경제 대표는 “3기 신도시와 공공재개발 이슈, 임대차시장의 임차인 안전장치 보강, 축소된 대출 규모, 세금 부담으로 전세 수요가 늘고 있다”면서 “문제는 전세 부족으로 수도권으로 수요가 몰리면서 수도권 주택가격이 서울의 주택값을 밀어올릴 수 있다는 것”이라고 지적했다. 예컨대 조정대상지역에 해당하는 광교신도시 등은 투기지역 및 투기과열지구와 비교해 고가주택 대출규제에서 서울보다 자유로운 만큼 ‘풍선효과’가 나타나고 있어 서울의 대출 규제를 완화하거나 일부 조정대상 지역의 규제를 더 강화해야 한다는 것이다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

무소속 홍준표(대구 수성을) 의원이 분양가 상한제 폐지 등을 골자로 하는 주택법 개정안 등을 자신의 1호 법안으로 발의했다. 홍 의원은 주택법 개정안, 도시 및 주거환경정비법 개정안, 재건축초과이익환수에 관한 법 개정안 등 재개발·재건축 규제완화 3법을 대표발의했다고 14일 밝혔다. 주택법 개정안은 민간택지 분양가 상한제를 현행법에서 삭제하고, 시군구 단위로 지정돼 있는 투기과열지구를 읍면동 이상 단위로 축소하도록 하는 내용을 담았다. 또 현재 시행규칙에 규정돼 있어 위헌 논란이 있는 투기과열기구 지정기준을 법률에 정하도록 했다. 재건축초과이익환수에 관한 법 개정안은 코로나19 사태로 인해 위축된 주택시장 활성화 등을 위해 재건축 초과이익 환수금 부과를 2025년까지 유예하는 내용이다. 도시 및 주거환경정비법 개정안은 구조안전성 항목 비중을 기존 50%에서 20%로 대폭 하향해 재건축을 쉽게 하려는 법안이다. 홍 의원은 “현 정권의 규제 위주 주택정책으로 국민 재산권과 기본권인 주거의 자유가 과도하게 침해되고 있다”며 “국민들이 집 걱정을 덜기 위해서는 주택공급 확대가 유일한 해법이기 때문에 재개발·재건축 규제 완화 3법을 발의하게 됐다”고 밝혔다. 이정수 기자 tintin@seoul.co.kr

“고객들께 심려 끼쳐 사과” 홈페이지 입장문“실무자와 홍보 대행사가 자의적으로 판단해” 온라인에 경쟁사 비방글을 올린 혐의로 경찰 수사를 받고 있는 남양유업이 7일 사과 입장을 밝혔지만, 사건 경위에 대해서는 실무자와 홍보대행사의 자의적 판단에 따른 일이라고 선을 그었다. 남양유업은 이날 홈페이지에 게시한 입장문을 통해 “고객들께 심려를 끼쳐드린 점 머리 숙여 깊이 사과한다”고 밝혔다. 남양유업은 “과열된 홍보 경쟁 상황에 실무자가 온라인 홍보 대행사와 업무를 협의하는 과정에서 매일 상하 유기농 목장이 원전 4㎞ 근처에 위치해 있다는 것은 사실이기 때문에 문제가 없다고 자의적으로 판단해 논란에 휩싸이게 됐다”고 설명했다. 이어 “당사자는 1년여 간 경찰 조사에 성실히 임해왔고 결과를 기다리고 있다”고 덧붙였다. 서울 종로경찰서는 지난해 초 홍보대행사를 동원해 온라인 맘카페 등에 경쟁사를 비방하는 내용의 글과 댓글을 지속해서 게시한 혐의로 홍원식 남양유업 회장 등 7명을 명예훼손 등 혐의로 입건해 수사 중이라고 전날 밝혔다. 남양유업은 여러 곳의 맘카페에 ‘매일유업에 원유를 납품하는 목장 근처에 원전이 있는데 방사능 유출 영향이 있는 것 아니냐’는 내용의 글을 반복적으로 게시한 것으로 조사됐다. 경찰은 지난해 4월 홍보대행사를 압수수색해 해당 글을 게시한 아이디 50여개를 확보했다. 앞서 남양유업은 2009년과 2013년에도 인터넷에 경쟁사 비방글을 유포한 혐의로 경찰 수사를 받은 적이 있다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

‘중국판 스타벅스’로 불리며 거침없이 질주하던 루이싱(瑞幸)커피(Luckin coffee)의 주식거래가 결국 중단됐다. 미국 뉴욕 나스닥 증시에 상장된 루이싱은 지난 7일 오전 9시 15분부터 주식거래가 전면 중단됐다. 루이싱커피가 앞서 2일 류젠(劉健) 최고운영책임자(COO) 등 임직원들이 지난해 2~4분기 매출을 22억 위안(약 3800억원) 부풀린 것으로 내부 조사를 통해 드러났다는 소식이 알려진 이후 주가는 83%나 곤두박질쳤다. 이후 루정야오(陸正耀) 루이싱커피 회장이 5억 1800만 달러(약 6312억원) 규모의 주식담보대출을 디폴트(채무불이행)하자 주요 채권자인 미국 투자은행 골드만삭스는 담보 주식을 동결하고 주식을 매각할 것이라고 밝혔다.루이싱커피의 몰락은 어느 정도 예견된 일이다. 스타벅스 등 해외 유명 커피 브랜드와의 경쟁에서 이기기 위해 무리하게 출혈 경쟁을 펼친 탓이다. 루이싱커피는 할인권을 남발하고 소액의 비용을 추가 부담하면 집 앞까지 배달해 주는, 이른바 제 살을 깎아 먹는 서비스를 시행했다. 아침에 출근해서 애플리케이션(앱)으로 루이싱커피의 아메리카노(24위안)를 한 잔 주문하면서 전날 받아 놓은 82% 할인권을 적용하면 단돈 4위안에 커피 한 잔을 살 수 있는 방식이다. 여기에다 배송비(6위안)를 추가하더라도 10위안밖에 안 든다. 이에 따라 실제로 2018년 루이싱커피는 9000만 잔의 커피를 팔고 16억 1900만 위안의 손실을 기록해 커피 한 잔당 평균 18위안의 손해를 봤다. 커피 원가조차 나오지 않는 금액을 받으면서 배달 인력을 고용해 사업을 확장했으니 적자가 커질 수밖에 없는 구조인 셈이다.●교육기관 ‘하오웨이라이’도 매출 부풀리기 미국 월가에서 뉴욕 증시에 상장된 중국 글로벌 스타트업(신생 기업)들을 향한 ‘매출 부풀리기’ 의혹을 잇달아 제기하는 바람에 이들 기업에 대한 경계감이 커지고 있다. 중국 글로벌 스타트업들은 14억명이 포진한 광활한 내수 시장을 무기로 글로벌 투자자들로부터 거액의 투자금을 끌어모아 몸집을 불려 직원 수천명을 고용한 대기업으로 성장했지만, 수익모델이 여전히 취약해 재무 상태가 위태로운 경우가 많기 때문이다. 중국 초·중등 온·오프 전문교육기관인 하오웨이라이(好未來·TAL Education Group)는 7일 정기적인 내부 회계감사에서 한 직원이 계약을 위조해 매출을 부풀린 사실을 발견했다며 해당 직원은 현재 경찰에 구속됐다고 밝혔다. 다만 허위로 기재된 매출의 구체적인 수치는 공개하지 않았다. 그러나 논란은 더욱 커지는 분위기다. 2010년 뉴욕 증시에 입성한 하오웨이라이는 앞서 2018년 미국 상장사 비리고발 조사업체인 머디워터스가 71쪽에 이르는 익명의 보고서를 입수해 하오웨이라이가 2016회계연도 보고서부터 매출 조작을 해왔다고 지적하자 하오웨이라이 측은 잘못된 정보로 근거가 부족한 추측일 뿐이라고 반박해 사건을 무마한 까닭이다. ‘중국판 넷플릭스’로 불리는 동영상 스트리밍 플랫폼 아이치이(愛奇藝)도 회계부정 시비에 휘말렸다. 머디워터스는 나스닥에 상장된 아이치이의 이용자 수와 매출, 인수 대가 등이 허위로 기재됐다며 2018년 아이치이가 기업공개(IPO)하기 전부터 지금까지 지속적으로 실적 등을 부풀려 왔다고 주장했다. 머디워터스는 특별위원회의 1차 조사 결과 아이치이가 뻥튀기한 2019년 매출액이 80억~130억 위안에 이르며 이용자 수도 42~60% 허위로 부풀려 왔다고 전했다. 그러면서 회계 조작을 뒷받침하는 근거를 제시했다. 1563명의 아이치이 이용자를 대상으로 조사한 결과 31.9%의 이용자가 아이치이 협력 파트너인 징둥(京東) 공동 회원제를 이용하고 있는데, 아이치이는 이를 통합해 통계에 포함시켰다고 머디워터스는 지적했다. 예를 들어 아이치이와 징둥의 매월 회원비가 10위안이면 각각 5위안으로 나눠야 하는데 아이치이는 회계 보고서에 10위안으로 계산해 매출을 조작했다는 얘기다. 이에 대해 아이치이 측은 성명을 통해 “보고서가 많은 오류와 잘못된 결론을 담고 있다”며 자사 재무 회계가 ‘최고 기준의 거버넌스와 내부 통제’에 근거를 둔 것이라고 해명했다. 아이치이는 지난 2월 낸 어닝 리포트에서 지난해 4분기 매출이 전년보다 7% 늘어난 75억 위안이며 가입자 1억 690만명 가운데 98.9%가 유료라고 밝힌 바 있다. ●‘건수이쉐’ 순익 10배 뻥튀기 ‘의혹’ 중국 3위 전자상거래 업체 핀둬둬(多多)와 전기차 스타트업 웨이라이(蔚來·NIO), 온라인 교육업체 건수이쉐도 ‘넥스트 루이싱’으로 거론되고 있다. 이들 업체는 루이싱커피처럼 수년째 투자금을 소모하면서 기업 덩치를 키웠으나 수익을 내지 못하면서 미국 증시에 상장했다는 공통적인 이력이 있다. 핀둬둬는 2015년 설립된 이후 3년 만인 2018년 나스닥에 상장했다. 알리바바와 징둥닷컴이 양분한 중국 전자상거래 시장에 ‘모이면 할인’이라는 슬로건으로 나타난 핀둬둬는 처음부터 베이징·상하이 등 대도시가 아닌 중국 3·4선 중소 도시를 공략했다. 친구와 함께 ‘공동구매’를 할수록 가격을 할인해 주는 정책으로 이용자는 폭발적으로 증가했다. 이 덕에 시가총액이 한때 2위 업체인 징둥닷컴을 넘어서기도 했다. 하지만 지난해 핀둬둬의 적자 규모는 85억 4000만 위안에 이른다. 할인을 유지하기 위해 100억 위안의 보조금을 남발했고 주 고객층이 중저가 소비자들에 집중돼 수익성 자체가 낮은 탓이다. 같은 기간 핀둬둬의 매출은 301억 4000만 위안으로 징둥닷컴의 3분의1 수준에 그쳤다. 전기차 업계의 ‘스타’인 웨이라이는 2014년 설립 후 2016년부터 지난해까지 4년간 적자 행진을 이어 가고 있다. 적자 규모의 확대폭도 크다. 2016년엔 25억 7300만 위안의 순손실을 기록했고 지난해에는 손실 규모가 112억 위안으로 늘어났다. 이 때문에 관련업계에서는 “(웨이라이가) 자체 기술 개발의 속도도 느리고 테슬라 모델3와의 경쟁에서 추가 투자금을 유치하긴 어려울 것”이라는 비관론이 나온다. 건수이쉐는 2019년 재무보고서상의 순이익을 10배로 불리고 학생수도 허위 조작했다는 것이다.●중국 스타트업 급성장의 이면 검증해야 사정이 이렇다 보니 향후 중국 기업들의 해외 IPO가 타격을 입을 것이란 우려가 나온다. 특히 중국 현지에서는 4~5년간 지속된 스타트업 투자 과열 분위기를 과거 ‘닷컴 버블’에 비교하며 ‘넥스트 루이싱’ 기업들을 솎아 내려는 분위기도 확산되고 있다. 니샤 고팔란 블룸버그 칼럼니스트는 ‘스펙터클한 붐이 일었다가 꺼진 중국 공유 자전거 회사 오포’를 루이싱커피와 함께 언급했다. 투자자들이 급성장의 이면을 제대로 검증해야 한다는 것이다. 중국 정부도 루이싱커피 회계 부정에 대한 조사에 나섰다. 중국 금융당국은 3일 “루이싱커피의 사기 혐의에 대해 조사하겠다”고 밝혔다. 그러나 강력한 처벌에 나설지는 의문이다. 싱가포르 더 스트레이트 타임스는 “중국 정부는 금융 사기에 대한 처벌 규정을 강화했지만 처벌 강도가 무시해도 좋을 수준에 불과하다”고 지적했다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr ■이 기사는 서울신문 홈페이지에 연재 중인 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’를 재구성한 것입니다. 인터넷에서 ‘김규환 기자의 차이나 스코프’(goo.gl/sdFgOq)의 전문을 만날 수 있습니다.

‘중국판 스타벅스’로 불리며 거침없이 질주하던 루이싱(瑞幸)커피(Luckin coffee)의 주식거래가 결국 중단됐다. 미국 뉴욕 나스닥 증시에 상장된 루이싱은 7일(현지시간) 오전 9시15분부터 주식거래가 전면 중단됐다. ‘뉴스 대기’ 상태로 주식 거래가 언제까지 중단될지는 알려지지 않았다. 루이싱커피가 앞서 2일 류젠(劉健) 최고운영책임자(COO)을 비롯한 임직원들이 지난해 2~4분기 매출을 22억 위안(약 3800억원) 부풀린 것으로 내부 조사를 통해 드러났다는 소식이 알려진 이후 주가는 83%나 곤두박질쳤다. 이에 주요 채권자인 골드만삭스는 루정야오(陸正耀) 루이싱커피 회장이 5억 1800만 달러(약 6312억원) 규모의 주식담보대출을 디폴트(채무불이행)하면서 담보 주식을 동결하고 주식을 매각할 계획이라고 밝혔다. 중국 스타트업(신생기업) 관련 업계에서는 루이싱커피가 출혈을 감수하는 마케팅 전략을 펼치는 바람에 ‘몰락’이 어느 정도 예견된 일이다. 루이싱커피는 스타벅스 등 해외 유명 커피브랜드와의 경쟁에서 이기기 위해 할인권을 남발하고 소액의 비용을 추가 부담하면 집 앞까지 배달해주는, 이른바 제 살을 깎아먹는 서비스를 도입했다. 아침에 출근해서 애플리케이션(앱)으로 루이싱커피의 아메리카노(24위안)를 한 잔 주문하면서 전날 받아 놓은 82% 할인권을 적용하면 단돈 4위안에 커피 한 잔을 살 수 있는 방식이다. 여기에다 배송비(6위안)을 추가하더라도 10위안 밖에 안 든다. 이에 따라 실제로 2018년 루이싱커피는 9000만 잔 커피를 팔고 16억 1900만 위안의 손실을 기록해 커피 한 잔 당 평균 18위안 손해를 봤다. 커피 원가조차 나오지 않는 금액을 받으면서 배달 인력을 고용해서 사업을 확장시켰으니 적자가 커질 수밖에 없는 구조인 셈이다. 미국 뉴욕 증시에 상장한 중국 스타트업들을 향한 ‘매출 부풀리기’ 의혹이 잇달아 터지는 통에 이들 기업에 대한 경계감이 커지고 있다. 14억이라는 광활한 내수시장을 무기로 빠르게 규모를 키울 수 있었던 중국 스타트업들은 글로벌 투자자들에게 ‘유망주’로 사랑받으며 거액의 투자금을 끌어모으며 몸집을 불려 왔지만, 직원 수천명을 고용한 대기업으로 성장한 후에도 재무 상태는 여전히 위태로운 경우가 많다는 것이다. 중국 초·중등 온·오프 전문교육기관인 하오웨이라이(好未來·TAL Education Group)는 7일 정기적인 내부 회계감사에서 한 직원이 계약을 위조해 매출을 부풀린 사실을 발견했다며 해당 직원은 현재 경찰에 구속됐다고 밝혔다. 다만 허위로 기재된 매출의 구체적인 수치는 공개하지 않았다. 논란은 더욱 커지는 분위기다. 2010년 미국 뉴욕 증시에 입성한 하오웨이라이는 앞서 2018년 미국 상장사 비리고발 조사업체인 머디 워터스가 71쪽에 이르는 익명의 보고서를 입수해 하오웨이라이가 2016회계연도 보고서부터 매출 조작을 해왔다고 지적하자, 하오웨이라이 측은 잘못된 정보로 근거가 부족한 추측일 뿐이라고 반박해 사건을 무마한 까닭이다. 하오웨이라이는 과외라는 전통산업에 인터넷을 결합, 교육 수요자의 접근성을 끌어올려 ‘대박’ 기업이 됐다. 중국 경제의 고속성장과 맞물려 교육에 관심을 갖는 중산층이 폭발적으로 증가한 덕분이다. 자녀에게 보다 좋은 교육 환경을 경험시켜주고 싶은 부모의 교육열이 회사 성장세를 이끈 것이다. 중국 온라인 교육시장의 급성장세도 하오웨이라이의 성공을 거들었다. 2018년 중국 온라인 시장 규모는 전년보다 27.3% 증가한 1560억 위안을 기록했다. 2019년 시장 규모는 전년보다 2배에 가까운 2600억 위안으로 확대된 것으로 알려졌다.‘중국판 넷플릭스’로 불리는 동영상 스트리밍 플랫폼 아이치이(愛奇藝·iQIYI)도 회계부정 시비에 휘말렸다. 머디 워터스는 나스닥에 상장된 아이치이의 이용자 수와 매출, 인수 대가 등이 허위로 기재됐다며 2018년 아이치이가 기업공개(IPO)하기 이전부터 지금까지 계속 실적 등을 부풀려왔다고 주장했다. 머디워터스는 특별위원회의 1차 조사 결과 아이치이가 뻥튀기한 2019년 매출액이 80억~130억 위안에 이르며 이용자 수도 42~60% 허위로 부풀려왔다고 전했다. 그러면서 회계 조작을 뒷받침하는 근거를 제시했다. 1563명의 아이치이 이용자를 대상으로 조사한 결과 31.9%의 이용자가 아이치이 협력 파트너인 징둥(京東) 공동 회원제를 이용하고 있다며 아이치이는 회계연도에 이를 통합해서 통계에 포함시켰다고 머디워터스는 지적했다. 예를 들어 아이치이와 징둥의 매월 회원비가 10위안이면 각각 5위안으로 나눠야 하는데 아이치이는 회계연도 보고서에 10위안으로 계산해 매출을 조작했다는 얘기다. 이에 대해 아이치이 측은 성명을 통해 “보고서가 많은 오류와 잘못된 결론을 담고 있다”며 자사 재무 회계가 ‘최고 기준의 거버넌스와 내부 통제’에 근거를 둔 것이라고 해명했다. 아이치이는 지난 2월 낸 어닝 리포트에서 지난해 4분기 매출이 전년보다 7% 늘어난 75억 위안이며 가입자가 1억 690만 명 가운데 98.9%가 유료라고 밝힌 바 있다. 중국 3위 전자상거래 업체 핀둬둬와 전기차 스타트업 웨이라이(蔚來·NIO), 온라인 교육업체 건수이쉐도 ‘넥스트 루이싱’으로 거론되고 있다. 이들은 업체는 루이싱커피처럼 수년째 투자금을 소모하면서 기업 덩치를 키웠고 수익을 내지 못하면서 미국 증시에 상장했다는 공통 이력이 있다. 핀둬둬는 2015년 설립된 이후 3년만인 2018년 미국 나스닥에 상장했다. 알리바바(阿里巴巴)와 징둥닷컴이 양분한 중국 전자상거래 시장에 ‘모이면 할인’이라는 슬로건으로 나타난 핀둬둬는 처음부터 베이징, 상하이 등 대도시가 아닌 중국 3·4선 중소 도시를 공략했다. 친구와 함께 ‘공동구매’를 할수록 가격을 할인해주는 정책으로 이용자는 폭발적으로 증가했다. 이 덕분에 시가총액이 한때 2위 업체인 징둥닷컴을 넘어서기도 했다. 하지만 지난해 핀둬둬의 적자 규모는 85억 4000만 위안에 이른다. 할인을 유지하기 위해 100억 위안의 보조금을 남발했고 주 고객층이 중저가 소비자들에 집중돼 수익성 자체가 낮기 때문이다. 같은 기간 핀둬둬의 매출은 301억 4000만 위안으로 징둥닷컴의 3분의 1 수준에 그쳤다.전기차 업계의 ‘스타’인 웨이라이는 2014년 설립 후 2016년부터 지난해까지 4년간 적자 행진을 이어가고 있다. 적자 규모의 확대폭도 크다. 2016년엔 25억 7300만 위안의 순손실을 기록했고 지난해에는 손실 규모가 112억 위안으로 늘어났다. 이 때문에 관련업계에서는 “(웨이라이가) 자체 기술 개발의 속도도 느리고 테슬라 모델3와의 경쟁에서 추가 투자금을 유치하긴 어려워질 것”이라는 비관론이 나온다. 건수이쉐는 2019년 재무보고서 상의 순이익을 10배로 불리고 학생수도 허위 조작했다는 지적이 있다. 사정이 이렇다 보니 향후 중국 기업들의 해외 IPO가 타격을 입을 것이란 우려가 나온다. 특히 중국 현지에서는 4~5년간 지속된 스타트업 투자 과열 분위기를 과거 ‘닷컴 버블’에 비교하며 ‘넥스트 루이싱’ 기업들을 솎아 내려는 분위기도 확산되고 있다. 니샤 고팔란 블룸버그 칼럼니스트는 ‘스펙타클한 붐이 일었다가 꺼진 중국 공유 자전거 회사 오포’를 루이싱커피와 함께 언급했다. 투자자들이 급성장의 이면을 제대로 검증해야 한다는 것이다. 중국 정부도 루이싱커피 회계 부정에 대한 조사에 나섰다. 중국 금융당국은 3일 “루이싱커피의 사기 혐의에 대해 조사하겠다”고 밝혔다. 그러나 강력한 처벌에 나설지는 의문이다. 싱가포르 언론 더 스트레이트 타임스는 “중국 정부는 금융 사기에 대한 처벌 규정을 강화했지만, 처벌 강도가 무시해도 좋을 수준에 불과하다”고 지적했다. 김규환 선임기자 khkim@seoul.co.kr

“제가 인터넷에서 욕을 많이 먹는 게 공매도 문제인데요….” 직전 금융당국 수장인 최종구 전 금융위원장은 지난해 한 간담회 자리에서 이렇게 토로한 적이 있다. 최 전 위원장뿐 아니라 역대 금융위원장들은 개인투자자들로부터 “공매도를 폐지하라”는 질타를 끊임없이 받아 왔다. 은성수 금융위원장도 마찬가지다. 최근 코로나19 영향으로 국내 증시가 폭락하자 “공매도 금지” 촉구가 쏟아졌다. 금융위원회는 결국 지난 13일 6개월 동안 전체 상장 종목에 대한 공매도 한시적 금지를 발표했다. 하지만 “너무 늦었다”는 지적을 피하진 못했다. 지난 10일 공매도 과열종목 지정 대상을 대폭 확대하는 방안을 발표한 금융위는 시장이 계속 출렁이자 사흘 만에 추가 조치를 내놓아야만 했다. 게다가 금지 조치 이후에도 시장조성자 예외규정으로 일부 기관투자자가 공매도 거래를 지속하자 개인투자자들의 분노는 좀처럼 사그라들지 않고 있다.공매도 논란은 왜 계속되는 걸까. 우선 공매도 제도의 개념을 살펴보면 ‘없는 주식을 파는 투자 방법’이란 뜻이다. 언뜻 봐선 잘 이해가 되지 않는다. 없는 주식을 어떻게 팔까. 방법은 증권사 등에서 주식을 빌리는 것이다. A사의 주가가 20만원일 때 1주를 빌린다. 그리고 시장 가격인 20만원에 판다. 며칠 후 A사의 주가가 10만원으로 떨어지면, 1주를 10만원에 사서 빌린 주식을 갚는다. 이를 통해 10만원의 차익이 생긴다. 결과적으로 A사 주식 1주를 10만원에 사서 20만원에 팔아버린 효과가 나는 셈이다. 보통 투자 수익을 얻을 때와 순서가 반대라고 생각하면 쉽다. 주식 가격이 떨어질 때 돈을 벌 수 있는 방법이다. 핵심은 현재 제도하에서 개인은 주식을 빌리기 힘들다는 점이다. 개인은 외국인이나 기관투자자보다 신용도와 갚을 능력이 떨어지는 것으로 평가돼 공매도 투자가 쉽지 않기 때문이다. 흔히 얘기하는 ‘기울어진 운동장’, 즉 공정한 경쟁이 불가능한 상황이다. 실제 국내 주식 시장에서 개인투자자의 공매도 비중은 1%대에 불과하다. 나는 못 쓰는 방법으로 다른 이들은 돈을 벌고 있다니. 불공정함이 분노의 출발이다. 개인투자자들은 “자본력이 센 공매도 세력이 타깃을 삼으면 실적이 탄탄한 주식도 이유 없이 폭락한다”, “불법 공매도에 대한 처벌이 솜방망이다” 등의 불만을 쏟아 낸다. 오는 9월, 공매도가 재개된다. ‘개미’뿐 아니라 시민단체, 정치권에서도 공매도 대수술이 필요하다는 지적이 나온다. 한시적 금지에 그칠 게 아니라 제도 전반에 대한 개선 방안을 고민해야 할 때다. 물론 금융당국은 주식시장에 유동성을 공급하고 증시가 과열될 때 ‘거품’을 막는 공매도의 순기능도 고려해야 한다. 분명한 것은 그저 손 놓고 있다간 논란은 반복될 수밖에 없다는 사실이다.

공매도 한시적 금지했지만 ‘개미’ 불만 여전 “제가 인터넷에서 욕을 많이 먹는 게 공매도 문제인데요….” 직전 금융당국 수장인 최종구 전 금융위원장은 지난해 한 간담회 자리에서 이렇게 토로한 적이 있다. 최 전 위원장뿐 아니라, 역대 금융위원장들은 개인 투자자들로부터 “공매도를 폐지하라”는 질타를 끊임없이 받아 왔다. 은성수 현 금융위원장도 마찬가지다. 최근 코로나19 영향으로 국내 증시가 폭락하자 “공매도 금지” 촉구가 쏟아졌다. 금융위원회는 결국 지난 13일 6개월 동안 전체 상장 종목에 대한 공매도 한시적 금지를 발표했다. 하지만 “너무 늦었다”라는 지적을 피하진 못했다. 지난 10일 공매도 과열종목 지정 대상을 대폭 확대하는 방안을 발표한 금융위는 시장이 계속 출렁이자 사흘 만에 추가 조치를 내놓아야만 했다. 게다가 금지 조치 이후에도 시장조성자 예외규정으로 일부 기관 투자자가 공매도 거래를 지속하자 개인 투자자들의 분노는 좀처럼 사그라들지 않고 있다. 공매도 논란은 왜 계속되는 걸까. 우선 공매도 제도의 개념을 살펴보면 ‘없는 주식을 파는 투자 방법’이란 뜻이다. 언뜻 봐선 잘 이해가 되지 않는다. 없는 주식을 어떻게 팔까? 방법은 증권사 등에서 주식을 빌리는 것이다. A사의 주가가 20만원일 때 1주를 빌린다. 그리고 시장 가격인 20만원에 판다. 며칠 후 A사의 주가가 10만원으로 떨어지면, 1주를 10만원에 사서 빌린 주식을 갚는다. 이를 통해 10만원의 차익이 생긴다. 결과적으로 A사 주식 1주를 10만원에 사서 20만원에 팔아버린 효과가 나는 셈이다. 보통 투자 수익을 얻을 때와 순서가 반대라고 생각하면 쉽다. 주식 가격이 떨어질 때 돈을 벌 수 있는 방법이다. 불공정함이 분노의 출발…‘대수술’ 기회로 핵심은 현재 제도 하에서 개인은 주식을 빌리기 힘들다는 점이다. 개인은 외국인이나 기관 투자자보다 신용도와 갚을 능력이 떨어지는 것으로 평가돼 공매도 투자가 쉽지 않기 때문이다. 흔히 얘기하는 ‘기울어진 운동장’, 즉 공정한 경쟁이 불가능한 상황이다. 실제 국내 주식 시장에서 개인 투자자의 공매도 비중은 1%대에 불과하다. 나는 못 쓰는 방법으로 다른 이들은 돈을 벌고 있다니. 불공정함이 분노의 출발이다. 개인 투자자들은 “자본력이 센 공매도 세력이 타깃을 삼으면 실적이 탄탄한 주식도 이유 없이 폭락한다”, “불법 공매도에 대한 처벌이 솜방망이다” 등의 불만을 쏟아 낸다. 오는 9월, 공매도가 재개된다. ‘개미’ 뿐 아니라 시민단체, 정치권에서도 공매도 대수술이 필요하다는 지적이 나온다. 한시적 금지에 그칠 게 아니라 제도 전반에 대한 개선 방안을 고민해야 할 때다. 물론 금융당국은 주식시장에 유동성을 공급하고 증시가 과열될 때 ‘거품’을 막는 공매도의 순기능도 고려해야 한다. 분명한 것은 그저 손 놓고 있다간 논란은 반복될 수밖에 없다는 사실이다.

총선 의식 與반발에 용인·성남 제외돼 구리·동탄·광명으로 ‘풍선효과’ 우려도 “일부 규제론 역부족… 유동성 문제 풀어야”정부가 지난해 ‘12·16 부동산 종합대책’의 풍선효과가 나타난 경기 남부 5개 지역을 조정대상지역으로 묶는다. 수도권 과열지역만 ‘핀셋’ 규제한다는 게 정부 입장이지만, 일각에선 선거를 의식해 용인과 성남 등을 추가 규제 대상에서 제외해 또 다른 풍선효과를 불러올 수 있다고 지적한다. 19일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등에 따르면 정부는 20일 수원 영통·권선·장안구 등 3개 구와 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 지정하는 내용의 추가 대책을 발표한다. 정부 관계자는 “주거정책심의위원회 회의를 서면으로 대체해 진행하고 있다”며 “특별한 변동이 없으면 이들 지역은 조정대상지역으로 묶이게 될 것”이라고 설명했다. 조정대상지역으로 묶이면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)이 50% 적용된다. 앞서 정부는 지난 13일 녹실회의에서 ‘12·16 대책’ 이후 풍선효과가 커지고 있는 경기 남부권을 타깃으로 한 대책을 논의했다. 이번에 조정대상지로 묶이는 수원 권선구(2.54%)와 영통구(2.24%), 장안구(1.03%) 등은 전주 대비 가격이 폭등한 곳들이다. 또 의왕은 지난해 12월에만 2.44% 뛰었고, 안양 만안구도 지난해 12월(1.29%)과 지난달(1.25%)에 급등했다. 하지만 4월 총선을 앞둔 여당이 부동산 추가 규제에 거세게 반대하면서 규제지역 선정을 두고 논란이 일기도 했다. 정부 관계자는 “(규제지역 확대를 통해) 시장을 과도하게 묶는 것도 부작용이 적지 않다”면서도 “당정 협의 과정에서 딱 부동산 투기만 잡자고 하기에는 선거가 너무 가까이 있어 부담되는 게 사실”이라고 귀띔했다. 실제 이미 조정대상지역으로 묶여 있음에도 가격이 폭등한 용인 수지(연간 누적 상승률 4.42%)·기흥(3.27%), 수원 팔달(6.32%)이 추가 규제 대상에서 제외됐다. 성남 분당(투기과열지구)과 수정·중원(조정대상지역) 등은 상대적으로 상승률이 낮아 빠졌다.이에 따라 또 다른 풍선효과 가능성이 제기되고 있다. 경기 구리와 동탄, 광명 등이 제2의 ‘수용성’(수원·용인·성남)이 될 것이라는 전망도 나온다. 현재 조정대상지역인 구리는 2023년 별내선 개통 등 교통환경 개선이 부각되면서 올해 아파트값 누적 상승률이 2.31%나 된다. 동탄 등이 포함된 화성 역시 지난 10일 기준 주간 매매변동률이 0.74%였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “추가 규제가 없다면 이 지역에 돈이 더 쏠릴 가능성이 높다”면서 “수도권 전체를 규제로 묶거나 유동성 문제를 해결하지 않으면 풍선효과가 또 나타날 수밖에 없다”고 지적했다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 서울 백민경 기자 white@seoul.co.kr

서울 용산구 한남뉴타운 3구역의 시공사 선정을 둘러싸고 이번엔 ‘비리 논란’이 불거졌다. 이주비 지원 등을 놓고 검찰 무혐의 처분을 받은 지 20여일 만에 한 조합원이 “건설사가 돈뭉치를 줬다”며 검찰에 고소하고 나선 것이다. 반면 “조합원의 게시판 아이디를 도용한 것에 대한 무마 차원”이라는 반론도 나와 향후 검찰 수사 결과가 주목된다. ●조합원 “GS 직원이 300만원·향응” 고소 11일 건설·도시정비업계에 따르면 한남3구역 일부 조합원은 지난해 11월 GS건설의 외주 홍보직원(OS요원)들이 돈다발과 향응을 제공했다면서 같은 달 이들을 서울서부지검에 고소했다. 이어 그다음달에는 관할 지방자치단체인 용산구청에도 같은 내용을 신고했다. 조합원 A씨는 GS건설의 외주 홍보직원들이 지난해 11월 아들에게 현금 300만원이 든 봉투를 시공사 홍보 책자에 넣어 제공했을 뿐 아니라 고가의 식사나 과일 바구니 등의 향응을 일부 조합원들에게 꾸준히 제공했다고 주장했다. ●업계선 “과열 수주 경쟁이 불러온 잡음” 업계에선 해석이 분분하다. A씨가 조합 카페 가입을 도와준다는 외주 홍보직원의 말에 아이디와 비밀번호를 알려줬는데 해당 직원이 고소인의 이름으로 경쟁사와 일부 조합원을 비방하는 글을 올렸다가 덜미가 잡히자 무마 차원에서 준 돈이란 것이다. 하지만 업계에선 지난해와 마찬가지로 ‘과잉 수주경쟁’이 불러온 잡음이라는 지적이 상당수다. 거기다 현행법상 건설사 본사가 아니라 건설사와 계약한 홍보업체라도 금품을 살포하면 해당 건설사의 시공권을 박탈하게 돼 있다. ●국토부 “금품땐 조치” GS “수사 지켜볼 것” 국토교통부와 서울시, 용산구는 금품과 향응을 제공한 사실이 확인되면 가능한 행정 조치를 검토한다는 입장이다. GS건설은 “검찰 수사 결과를 기다리겠다”며 말을 아꼈다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

‘12·16 부동산대책’의 풍선효과로 청약경쟁률과 청약가점이 연일 고공행진이다. 서울 강남 분양 아파트 청약가점은 만점(84점)에 육박하고 경쟁률은 수천 대 일이다. 4월부터 민간택지 분양가 상한제 본격 시행으로 ‘반값 로또 분양’이 쏟아지면 청약 광풍은 더 거세질 전망이다. 이 때문에 사실상 당첨이 희박한 2030 등 ‘청포자’(청약포기자)들은 “이번 기회에 청약제도 모순을 바로잡아야 한다”고 목소리를 높인다. 백만장자도 ‘집’만 없다면 1순위가 되고, ‘나 홀로 가구’ 시대에 부양가족 수에 가점을 주는 역차별을 재고해 봐야 한다는 것이다. 부동산 전문가들을 통해 현 청약가점제도의 논란과 대안을 9일 짚어 봤다.●1인가구시대… 부양가족 가점은 ‘역행’ 청약제도는 집이 꼭 필요한 사람들에게 주택이 우선 공급될 수 있도록 공정한 ‘배분’을 위해 도입됐다. 2007년부터는 청약 1순위 보유자 중에서도 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등에 따라 점수를 매겨 총점이 높은 순으로 혜택을 주는 ‘주택청약가점제’가 시행됐다. 납입금, 부양가족수 등이 많을수록 가산점이 높아진다. 하지만 전문가들은 청약가점제의 가장 큰 문제로 ‘진짜 무주택자’만을 걸러 내지 못하는 점을 꼽는다. 예컨대 상가나 토지, 오피스텔 등을 수십채 보유한 부동산 백만장자나 땅부자, 건물주라도 ‘주택’만 없다면 1순위 청약을 쓸 수 있다. 반면 작은 집 하나를 공동명의로 형제들과 상속받았을 때 쉽게 팔지도 못하고 1주택자가 돼 청약 자격을 얻지 못한다. ●전문가 “가점제, 실수요 중심으로 재편을” 이에 전문가들은 청약가점제에 실수요자 기준을 추가해야 한다고 조언한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “20억원에 전세를 사는 사람은 돼도 2억원 집 가진 사람은 청약 자격이 없는 게 현실”이라면서 “진짜 도와줘야 할 무주택자를 걸러 내려면 현 소득과 주택을 제외한 상가, 토지 등 기타 부동산 자산까지 세분화해 자격을 촘촘히 따져야 한다”고 조언했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “해당 지역에 거주할 실수요자를 가려 내기 위해 청약 지역의 거주 기간이나 근무 기간을 1순위 자격 조건에 넣어야 한다”고 제안했다. 자산이 아닌 소득으로 따지는 신혼부부 특별공급의 자격을 손질해야 한다는 지적도 상당수다. 부부 합산 소득(맞벌이 3인 가구 기준 월 648만원) 연간 7700만원을 넘는 신혼부부는 특별공급 신청을 할 수 없다. 하지만 시장에선 “수도권에서 집을 사려면 오히려 이 소득기준보다 더 벌어야 한다”며 현실과 동떨어진 기준이라고 지적한다. 경쟁률이 치열해 사실상 2자녀 이상만 당첨 가능한 시스템도 문제다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 투기과열지구 분양가 9억원 이하의 85㎡ 이하 민영주택의 경우 20%를 신혼 특공으로 공급하는데 시장 수요에는 한참 못 미친다”고 말했다. ‘나 홀로 가구’ 역차별에 대해선 전문가 의견이 엇갈린다. 1인 가구가 빠르게 증가하면서 전체 가구의 30%에 육박하는데 정부가 ‘저출산 해결’에 집착해 위장전입이 판치는 ‘부양가족 수’에만 가점을 준다는 주장도 있다. 반면 신혼희망타운, 청년임대주택 등 주거 정책의 대상은 청년과 신혼부부에 쏠린다는 반박도 있다. 권 교수는 “정부가 2022년까지 청년임대주택 30만 가구를 짓겠다고 했는데 오히려 10~20년 뒤 인구 감소 시 공실 우려가 크다”면서 “청년임대 등을 원룸이 아니라 결혼해도 아이를 기르고 장기적으로 거주할 수 있는 투룸·쓰리룸 위주로 만들고 청년임대 공급을 줄인 돈으로 양육을 지원해야 한다”고 말했다. 도시형생활오피스, 타운하우스 등 청약통장 없이 분양받을 수 있는 아파트 대체 주거 상품으로 눈을 돌려야 한다는 조언도 나온다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

　‘12·16 부동산대책’의 풍선효과로 청약경쟁률과 청약가점이 연일 고공행진이다. 강남 분양 아파트 청약가점은 만점(84점)에 육박하고 경쟁률만 수천대 일이다. 4월부터 민간택지 분양가상한제 본격 시행으로 ‘반값 로또 분양’이 쏟아지면 청약광풍은 더 거세질 전망이다. 이때문에 사실상 당첨이 희박한 2030 등 ‘청포자(청약포기자)’들은 “이번 기회에 청약제도 모순을 바로잡아야 한다”고 핏대를 높인다. 백만장자도 ‘집’만 없다면 1순위가 되고, ‘나홀로 가구’ 시대에 부양가족 수에 가점을 주는 역차별에 대해 제고해봐야 한다는 것이다. 부동산 전문가들을 통해 현 청약가점제도의 논란과 대안들을 9일 짚어봤다. 　청약제도는 집이 꼭 필요한 사람들에게 주택이 우선 공급될 수 있도록 공정한 ‘배분’을 위해 도입됐다. 40년 동안 약 140번의 수정 및 개정을 거쳤는데 2007년부터는 청약 1순위 보유자 중에서도 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 점수를 매겨 총점이 높은 순으로 혜택을 주는 ‘주택청약가점제’가 시행됐다. 　하지만 전문가들은 청약가점제의 가장 큰 문제로 ‘진짜 무주택자’만을 걸러내지 못하는 점을 꼽는다. 예컨대 상가나 토지, 오피스텔 등을 수십채 보유한 부동산 백만장자나 땅부자, 건물주라도 ‘주택’만 없다면 1순위 청약을 쓸 수 있다. 반면 작은 집 하나를 공동명의로 형제들과 상속받았을 때 쉽게 팔지도 못하고 1주택자가 돼 청약자격을 얻지 못한다. 　이에 전문가들은 청약가점제에 실수요자 기준을 추가해야 한다고 조언한다. 함영진 직방 데이터랩장은 “20억원 전세 사는 사람은 돼도 2억원 집 가진 사람은 청약 자격이 없는게 현실”이라면서 “진짜 도와줘야 할 무주택자를 걸러내려면 현 소득과 주택을 제외한 상가, 토지 등 기타 부동산 자산까지 세분화해 자격을 촘촘히 따져야 한다”고 조언했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정말 그 지역에 거주할 실수요자를 가려내기 위해 청약 지역의 거주기간이나 근무기간을 1순위 자격조건에 넣어야 한다”고 제안했다. 　자산이 아닌 소득으로 따지는 신혼부부 특별공급의 자격을 손질해야 한다는 지적도 상당수다. 부부합산 소득(맞벌이 3인가구 기준 월 648만원) 연간 7700만원을 넘는 신혼부부는 특별공급 신청을 할 수 없다. 하지만 시장에선 “수도권에서 집을 사려면 오히려 이 소득기준보다 더 벌어야 한다”며 현실과 동떨어진 기준이라고 일축한다. 경쟁률이 치열해 사실상 2자녀 이상만 당첨 가능한 시스템도 문제다. 최근 자녀 수가 줄어드는 신혼부부들 현실과 동떨어져서다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 투기과열지구 분양가 9억원 이하의 85㎡ 이하 민영주택의 경우 20%를 신혼 특공으로 공급하는데 시장 수요에는 한참 못 미친다”고 말했다. 　‘나홀로 가구’ 역차별에 대해선 전문가 의견이 엇갈린다. 1인 가구가 빠르게 증가하면서 전체 가구의 30%에 육박하는데 정부가 ‘저출산 해결’에 집착해 위장전입이 판치는데도 ‘부양가족 많은 집’에만 가점을 준다는 주장도 있다. 반면 신혼희망타운, 청년임대주택 등 주거정책의 대상은 청년과 신혼부부에 쏠린다는 반박도 있다. 이에대해 권대중 교수는 “정부가 2022년까지 청년임대주택 30만가구를 짓겠다고 했는데 오히려 10~20년 뒤 인구감소 시 공실 우려가 크다”면서 “청년임대 등을 원룸이 아니라 결혼해도 아이를 기르고 장기적으로 거주할 수 있는 투룸·쓰리룸 위주로 만들고 청년임대 공급을 줄인 돈으로 양육을 지원해야 한다”고 지적했다. 청약 1순위자만 1400만명이 넘어 청약통장만의 중요성이 퇴색된만큼 오피스텔이나 도시형생활주택, 도시형생활오피스, 타운하우스 등 청약통장 없이 분양받을 수 있는 아파트 대체 주거상품으로 눈을 돌려야 한다는 조언도 나온다. 　백민경 기자 white@seoul.co.kr

“2% 성장, 턱걸이 아닌 마지노선…올해 반등”홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 22일 주택거래 허가제와 관련해 “논의된 바가 하나도 없었다”며 “제가 주재하는 회의에서도 논의된 적이 없다”고 말했다. 홍 부총리는 이날 KBS 1TV ‘뉴스9’에 출연해 “앞으로도 그 같은 극단적인 정책 발언은 조심해야 하지 않을까 한다”며 부정적인 입장을 밝혔다. 주택거래 허가제는 주택을 거래할 때 중앙정부나 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 지난 15일 강기정 청와대 정무수석이 CBS 라디오에서 “부동산을 투기 수단으로 삼는 이에게는 매매 허가제까지 도입해야 한다는 주장에 정부가 귀를 기울여야 한다”고 ‘폭탄 발언’을 하면서 논란이 급속히 확산했다. 노영민 대통령 비서실장이 “강 수석의 개인적인 의견”이라며 “(청와대 내에서는) 공식적 논의 단위는 물론, 사적인 간담회에서도 검토된 적이 없다”고 수습하는 등 청와대가 강 수석의 발언을 진화하면서 논란은 수면 아래로 가라앉은 상태다. 홍 부총리도 극단적 대책에 대해선 선을 그은 것이다. 다만 홍 부총리는 부동산 시장이 다시 과열될 경우 추가 대책을 내놓을 수 있다고 강조했다. 그는 “12·16 대책 발표 후 실질적으로 강남4구 중심으로 가격 상승률이 거의 없는 것으로 나타났다”면서도 “이상과열이나 불법적인 불안 증세가 나타나면 추가적인 대책을 언제든지 마련하겠다”고 말했다. 지난해 성장률에 대해서는 “2%의 의미를 남다르게 부여하고 싶다”며 “턱걸이보다는 시장 마지노선이며 올해 반등의 토대로 평가하고 싶다”고 밝혔다. 홍 부총리는 “당초 제시한 목표에는 미치지 못했지만 다른 국가와 수평적으로 비교하면 상당 부분 선방했다”고 평가했다. 내년 수출에 대해서는 “1월은 설 연휴로 조업일수가 줄어 절대 규모 반등이 쉽지 않다”면서도 “2월과 3월에는 절대 규모와 일평균 수출도 플러스 전환돼 착실히 성장할 것”이라고 전망했다. 이어 “올해 성장률 2.4% 제시했는데 이를 달성하고 사회 취약계층과 사회 안전망을 촘촘하게 만드는 것도 중요한 정책 목표”라며 “연말에는 경기반등을 피부로 체감할 수 있도록 혼신의 노력을 다하겠다”고 덧붙였다. 정현용 기자 junghy77@seoul.co.kr

(사)한국학생복산업협회(회장 이종철)가 교육비 경감과 보편적 복지를 위해 각 시도교육청에서 추진되고 있는 무상교복 정책이 교복가격이 급등의 원인이라고 논란이 이는 것과 관련 “무상교복 정책과 교복가격 인상과는 아무런 관련이 없다”는 입장을 밝혔다. (사)한국학생복산업협회에 따르면, 교복 가격은 각 교육청이 정한 교복상한가격 이하로 교복업체간 경쟁입찰을 통해 결정된다. 즉, 무상교복 정책과는 무관한 것이다. 실제 최초로 무상교복 정책을 시행한 경기도의 경우는 교복가격이 오히려 하락한 것으로 알려졌다.(사)한국학생복산업협회 관계자는 “최근 교복가격 상승으로 문제가 된 전남OO 지역의 경우, 낙찰 금액이 올라간 것은 맞지만 무상교복 정책이 상승의 원인이라고 볼 수는 없다”면서 “그동안 낙찰을 위해 업체간 원가 이하로 입찰하는 과열경쟁이 발생하다가 점차 가격이 정상화되는 과정으로 불 수 있다”고 말했다. 오히려 (사)한국학생복산업협회는 교복가격 안정화를 위해서는 교복 학교주관구매제도의 부작용을 최소화하기 위한 제도 개선이 필요하다는 입장이다. 교복 학교주관구매제도는 2015년 시행 후 교복 수주가 안되면 해당업체와 협력업체가 생사까지 걱정을 해야 하는 상황이 되지만, 교복상한선만 정해져 있고 하한선은 없는 교육부 입찰 규정으로 인하여 교복업체들은 수주를 위해 원가 이하로라도 입찰하는 ‘제 살 깎아 먹기’ 입찰이 부지기수로 발생해 왔다. (사)한국학생복산업협회가 제시한 개선방안은 ▲입찰 하한선 설정 ▲학교별 교복입찰 매년 8월말 이전 완료 ▲신입생 조기 배정 ▲Q-마크 의무화와 같은 교복 품질기준 상향 조정 ▲교복 입찰 상한가 일원화 ▲대금결제기준 준수 등이다. 관계자는 “그동안 ‘교복 학교주관구매제도’의 부작용을 최소화하고 품질보장 및 중소기업 보호차원에서 제도의 발전적인 개선, 보완을 교육부측에 지속적으로 요청하고 있으나 전혀 이뤄지지 않고 있다”면서 “이제는 이에 대한 교육부의 책임감 있는 대응이 필요한 시점이다”고 피력했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지난해 12월 27일 그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익 환수가 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 내려졌다. 어떤 의미에서는 문제가 있을 법도 한데 헌법재판소의 결정이니 일단은 존중하고 따져 봐야 할 것 같다. 내 집을 지으면서 정부에 토지의 일부 등을 기부채납도 하고 용적률의 일부에 임대아파트도 짓는데, 투기과열지구 내에서 분양가상한제로 가격까지 규제하고 이익이 남으면 재건축 초과이익 환수제로 걷어가는 것이 과연 시장경제를 추구하는 나라가 맞냐는 조합원들의 볼멘소리가 터져 나온다. 　문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산시장을 규제해 왔는데 특히 재건축시장에서 더 강한 규제가 이어지고 있다. 2018년 2월에는 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축사업이 어렵게 됐고 2019년 11월부터는 민간택지 분양가상한제를 시행하면서 서울의 332동을 지정해 분양가격을 통제하고 있다. 그러더니 지난해 말에는 그동안 말도 많았던 재건축 초과이익환수까지 대법원에서 합헌 결정이 나면서 재건축사업의 트리플 악재가 완결된 듯하다. 　트리플 악재는 첫째, 재건축 안전진단 강화다. 재건축사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이라고 정의하고 있다. 그런데 정부는 재건축사업을 추진하려면 건축물에 대한 안전진단을 실시하는데 총점 100점 만점에 구조안전성에 과중한 점수(50점)를 배정해 구조안전성에 문제가 있으면 사업을 할 수 없도록 했다. 건축마감 및 노후도가 25점이며, 경제성이 10점 그리고 주거환경이 15점이다. 주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있는데 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용하라는 말이다. 서울은 토지가 부족해 주택을 공급할 수 없어 토지 이용률을 높여야 함에도 이를 그대로 방치하는 것은 국가 경제적 손실이다. 또한 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 형평성에 맞지 않는다. 　둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택의 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 고분양가 통제는 일시적 효과는 있겠지만 가격은 다시 급등해 장기적 대책은 되지 못하고 오히려 공급 축소라는 부작용만 만들어 낸다. 　셋째, 재건축 초과이익 환수제다. 그동안 논란이 많았던 이 제도는 헌법재판소의 결정으로 합법적 과세가 됐다. 단지 부과 시점과 부과 요율은 다툼의 여지가 있다. 재건축 초과이익 환수 시점은 추진위원회를 구성하는 시점부터 준공 시점까지다. 또한 가구당 3000만원 이상일 경우 최고 50%까지 부과된다. 논란이 되는 부분은 부과 시점이다. 토지 등 소유자들은 추진위원회 구성 단계에서는 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합 인가를 받는 그 시점 역시 동일하다. 재건축사업은 사업 승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동호수 추첨일) 인가를 득한 시점부터 조합원들에게 부과되는 것이 타당하다. 왜냐하면 모든 사업의 규제가 사업인정고시일 기준으로 보상평가기준이 되거나 행위제한이 이뤄지는 점을 간과한다면 재건축사업 역시 과세 시점도 이와 동일해야 한다는 말이다. 그런데 동의서에 도장 하나 찍었다는 이유만으로 그 시점부터 준공 시점까지 개발이익에 대해 비용과 정상지가 상승분을 제외한 이익에 대해 세금을 부과하는 것은 억울할 수도 있다. 또한 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구 이상 재건축조합을 결성해서 사업을 추진하는 경우에만 부과하는 것 역시 공평하지 않을 수 있다. 투기를 막고 주택가격을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 이해가 되지만 이렇게 재건축사업을 규제해 안전진단이 어려워지면 재건축 물량이 줄어들 것이며, 주거환경은 점점 더 악화될 것이다. 특히 분양가격을 통제하거나 재건축 초과이익을 환수하면 조합원들은 이익이 감소하기 때문에 당분간 사업을 포기하거나 연기할 가능성도 크다. 물론 그 대안으로 리모델링 사업으로 전환할 가능성도 있다. 따라서 공급 축소가 주택가격 상승으로 이어지는 부작용도 나타난다는 것을 정부는 알아야 한다.

지난해 12월 27일 그동안 말도 많고 탈도 많았던 재건축 초과이익 환수가 합헌이라는 헌법재판소의 결정이 내려졌다. 어떤 의미에서는 문제가 있을 법도 한데 헌법재판소의 결정이니 일단은 존중하고 따져 봐야 할 것 같다. 내 집을 지으면서 정부에 토지의 일부 등을 기부채납도 하고 용적률의 일부에 임대아파트도 짓는데, 투기과열지구 내에서 분양가상한제로 가격까지 규제하고 이익이 남으면 재건축 초과이익 환수제로 걷어가는 것이 과연 시장경제를 추구하는 나라가 맞냐는 조합원들의 볼멘소리가 터져 나온다. 　문재인 정부 출범 이후 줄곧 부동산시장을 규제해 왔는데 특히 재건축시장에서 더 강한 규제가 이어지고 있다. 2018년 2월에는 재건축 안전진단 기준을 강화해 재건축사업이 어렵게 됐고 2019년 11월부터는 민간택지 분양가상한제를 시행하면서 서울의 332동을 지정해 분양가격을 통제하고 있다. 그러더니 지난해 말에는 그동안 말도 많았던 재건축 초과이익환수까지 대법원에서 합헌 결정이 나면서 재건축사업의 트리플 악재가 완결된 듯하다. 　트리플 악재는 첫째, 재건축 안전진단 강화다. 재건축사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이라고 정의하고 있다. 그런데 정부는 재건축사업을 추진하려면 건축물에 대한 안전진단을 실시하는데 총점 100점 만점에 구조안전성에 과중한 점수(50점)를 배정해 구조안전성에 문제가 없으면 사업을 할 수 없도록 했다. 건축마감 및 노후도가 25점이며, 경제성이 10점 그리고 주거환경이 15점이다. 주택은 점점 스마트하게 바뀌고 있는데 과거 30년, 40년 전의 기능을 그대로 사용하라는 말이다. 서울은 토지가 부족해 주택을 공급할 수 없어 토지 이용률을 높여야 함에도 저이용을 그대로 방치하는 것은 국가 경제적 손실이다. 또한 주거환경은 당장 생활에 밀접한 관련성이 있는 소방, 주차, 일조권, 층간소음 등 사생활보호에 민감한 부분임에도 그 평가 점수가 15점에 불과해 형평성에 맞지 않는다. 　둘째, 민간택지 분양가상한제 시행이다. 민간이 분양하는 주택의 분양가격을 통제한다고 기존 주택가격이 낮아지는 것은 아니다. 고분양가 통제는 일시적 효과는 있겠지만 가격은 다시 급등해 장기적 대책은 되지 못하고 오히려 공급 축소라는 부작용만 만들어 낸다. 　셋째, 재건축 초과이익 환수제다. 그동안 논란이 많았던 이 제도는 헌법재판소의 결정으로 합법적 과세가 됐다. 단지 부과 시점과 부과 요율은 다툼의 여지가 있다. 재건축 초과이익 환수 시점은 추진위원회를 구성하는 시점부터 준공 시점까지다. 또한 가구당 3000만원 이상일 경우 최고 50%까지 부과된다. 논란이 되는 부분은 부과 시점이다. 토지 등 소유자들은 추진위원회 구성 단계에서는 재건축 성공 가능성도 모르고 사업에 동의만 한 상태이며 조합 인가를 받는 그 시점 역시 동일하다. 재건축사업은 사업 승인을 받은 시점부터 또는 관리처분(동호수 추첨일) 인가를 득한 시점부터 조합원들에게 부과되는 것이 타당하다. 왜냐하면 모든 사업의 규제가 사업인정고시일 기준으로 보상평가기준이 되거나 행위제한이 이뤄지는 점을 간과한다면 재건축사업 역시 과세 시점도 이와 동일해야 한다는 말이다. 그런데 동의서에 도장 하나 찍었다는 이유만으로 그 시점부터 준공 시점까지 개발이익에 대해 비용과 정상지가 상승분을 제외한 이익에 대해 세금을 부과하는 것은 억울할 수도 있다. 또한 연립·단독주택 등 다른 주택을 재건축하는 경우에는 부과하지 않고 20가구 이상 재건축조합을 결성해서 사업을 추진하는 경우에만 부과하는 것 역시 공평하지 않을 수 있다. 투기를 막고 주택가격을 안정화시키겠다는 정부의 의지는 이해가 되지만 이렇게 재건축사업을 규제해 안전진단이 어려워지면 재건축 물량이 줄어들 것이며, 주거환경은 점점 더 악화될 것이다. 특히 분양가격을 통제하거나 재건축 초과이익을 환수하면 조합원들은 이익이 감소하기 때문에 당분간 사업을 포기하거나 연기할 가능성도 크다. 물론 그 대안으로 리모델링 사업으로 전환할 가능성도 있다. 따라서 공급 축소가 주택가격 상승으로 이어지는 부작용도 나타난다는 것을 정부는 알아야 한다.