“2022학년도 대입 개편안은 교육계 대참사다. 이게 교육인가.” 가을을 재촉하는 비가 내린 지난 15일, 서울 청계광장에 촛불이 켜졌다. 사교육걱정없는세상 등 언론이 ‘진보 교육단체’로 규정한 곳들이 모였다. 이들은 ‘문재인 대통령 교육공약 되찾기 국민운동’이라는 이름으로 연대해 이날부터 11월 10일까지 매주 토요일 촛불문화제를 열기로 했다. ‘촛불 정부’가 대통령의 교육 공약을 포기하자 이를 되살리기 위해 교육 단체가 촛불을 든 건 역설적이다. 국민운동을 주도한 송인수 사교육걱정없는세상 공동대표는 “박근혜·이명박 정부 때도 대입 제도를 이처럼 퇴행적으로 돌리진 않았다”고 비판했다. 대학수학능력시험의 상대평가 유지 및 수능 전형 확대 등을 핵심으로 한 ‘2022학년도 대학입시 개편안’은 공약 파기이자, 20여년간 차근차근 쌓아 온 교육 개혁의 방향을 정반대로 되돌린 것이라는 게 송 대표의 판단이다. 집회 하루 전인 14일 서울신문과 인터뷰를 하던 그는 “1년에 학생 300여명이 스스로 목숨을 끊는 걸 언제까지 방관해야 하느냐”며 펑펑 울었다.→‘2022학년도 대입 개편안’의 가장 큰 문제는 무엇인가. -상대평가·경쟁적 줄세우기 방식인 수능에 오히려 힘을 실어 줬다는 점에서 시대 흐름과 맞지 않는다. 지금 기업들은 혁신 역량이 있는 인재를 뽑으려 하는데 그 핵심이 협업 능력이다. 일등부터 꼴찌까지 줄 세우는 상대평가는 협업을 가로막는다. 마이크로소프트(MS)사는 스티브 발머가 회장일 때 직원을 상대평가했다. 상위 20%는 인센티브를 주고 하위 10%는 퇴출시켰다. 결과는 참혹했다. 직원들이 좋은 평가를 받고 싶은 욕심에 정보를 동료와 공유하지 않았다. 구글과 경쟁하는 대신 동료끼리 싸웠다. MS는 2013년 상대평가를 중단했다. 세계적 기업들은 이제 절대평가로 인사 관리를 한다. 기업에서 요구하는 협업능력 등 혁신 역량은 초·중·고교 때부터 키워야 한다. 상대평가 체제 속에서는 그 능력을 키울 수 없다. 수능과 학교 시험을 절대평가로 바꿨어야 했다. 그런데 이번 대입 개편안은 상대평가제를 고수했다. 미래를 염두에 두지 않았다. →개편안이 이명박·박근혜 정부 때보다 후퇴한 것인가. -그렇다. 1995년 김영삼 정부가 했던 5·31 교육개혁 이후 23년간 ‘아이들을 표준화된 성적에 따라 한 줄로 세우는 대신 다양한 능력에 따라 여러 줄을 세우고, 암기 지식 대신 미래사회에 필요한 능력을 키워 주자’는 기조로 교육 정책이 만들어져 왔다. 관료들도 세계적 흐름을 아니까 이를 거스르지 않았다. 박근혜 정부 때도 ‘2015개정교육과정’을 만들어 융·복합 능력을 키우도록 문·이과 구분 등 칸막이를 없앴다. 교육과정 변화로 수업 내용·방법이 달라졌으니 평가 제도도 이에 맞게 고쳤어야 한다. 그런데 이번 결정으로 수능은 상대평가로 남긴 채 수능 위주 선발 비율을 더 늘렸다. 학생들이 수업을 듣는 대신 수능 대비 EBS 문제풀이를 하게 됐다. →수능 비율을 높여 대입 공정성을 강화해 달라는 요구가 어느 때보다 컸기 때문에 정부로서도 어쩔 수 없는 측면이 있지 않은가. -공정하기로 따지면 시험 출제는 학교보다 국가가 하는 편이 낫고, 채점은 사람(교사)보다 기계가 하는 게 낫다. 수능은 국가가 낸 시험을 기계가 채점하는 방식이다. 그런데 불과 10년 전 참여정부 때만 해도 국민들은 수능보다는 교사가 평가하는 내신으로 대학 가는 방식을 더 원했다. 지난 10년 새 무슨 일이 있었던 걸까. 첫째, 국민들이 보수정권 시절 횡행한 권력형 비리를 겪으면서 “모든 곳에는 무임승차가 있다”고 생각하게 됐다. 양극화가 심각해졌는데 패자를 위한 복지 정책은 강화되지 못해 그야말로 정글사회가 됐다. ‘살인적인 경쟁을 감수할 테니 공정하게만 평가해 달라”는 요구가 빗발쳤다. 두 번째는 국민들이 내신 전형의 발전된 형태인 학생부종합전형(학종)을 믿지 못하게 됐다. 비교과 요소가 복잡하고 어려운데, 정보를 얻는 게 쉽지 않고 준비할 게 너무 많았다. 내신 교과 평가도 못 미더운데 간간이 학생부 비리가 터졌다. 그래서 공정한 듯 보이는 수능 위주로 학생을 뽑아야 한다는 요구가 많아졌다. →국민의 바람을 볼 때 대입 개편 방향이 꼭 틀렸다고 할 수 없지 않나. -국민의 공정성 요구는 맥락이 있고, 정당하다. 하지만 국가는 이를 일차방정식이 아닌 고차방정식으로 이해하고 처방을 내놨어야 한다. 공정성 요구와 함께 한국을 둘러싼 세계적 상황, 국가의 미래 전략, 관련 교육정책들과의 연계 등을 고려해 답을 찾았어야 한다. 길이 없지 않다. 예컨대 학종 공정성을 높이기 위해서는 수상 경력·자율동아리 등 학생부의 비교과 요소를 걷어내면 된다. 이 부분은 수능 지지자와 학생부 전형 지지자끼리 합의가 됐다. 하지만 교육부가 숙의제를 통해 정한 새로운 학생부 형태는 이전과 별로 달라지지 않았다. 수능 점수가 좋은 일부 아이만 선택하고 나머지는 버리는 방식의 공정은 옳지 않다. 학령인구가 주는 마당에 모든 아이가 각자의 재능에 따라 살아갈 힘을 보장해 주는 쪽으로 교육하는 게 진짜 공정이다. 공정을 바라는 사회 요구는 대입만 건드려서는 풀 수 없다. 기업 채용 절차 때 관련 법 제정을 통해 출신학교 차별을 없애고 실력에 따라 선발하며, 권력형 부정 등 채용 비리는 단호하게 처벌하고, 직업 간 임금격차를 최소화하는 등의 제도를 도입해야 한다. →2022 대입 개편안 결정 이후 학교 현장의 혼란이 감지되나. -‘2015 개정 교육 과정’이 현 고1부터 적용되면서 교사들은 (학생 참여형 수업 도입 등) 수업 방식을 바꾸려 했는데 대입 개편안 발표 이후 멈칫하고 있다. ‘대입에서 수능 영향력이 커지면 그냥 예전처럼 5지선다 문제풀이 수업만 하면 되겠구나’라고 생각하게 된 것이다. 또 고교학점제(대학처럼 학생이 희망진로·적성에 따라 원하는 수업을 듣고 일정 학점을 이수하면 졸업하는 제도)를 시범 실시하는 연구·선도학교 105곳의 교사도 힘이 빠졌다. 학점제에 맞춰 커리큘럼을 짜놨는데 학점제 도입이 3년 연기된 데다 공부해야 하는 수능 선택 과목이 늘어 대입에 더 불리해진 게 아니냐는 우려가 나온다. 대입이 이런 방향으로 가면 고교는 문 닫아야 한다. 수능에 최적화된 교육을 제공하는 곳은 인강(인터넷강의) 사교육 업체다. →대입 제도 개편 때 보인 혼란은 정권 내부 능력 부족 탓인가. -여러 경로로 확인해 보니 청와대는 혁신 교육에 대한 철학도, 로드맵도 없고 이를 실현할 인력도 없다. 청와대 사회수석실이 부동산·여성·노동 등과 함께 교육까지 담당한다. 김수현 사회수석은 부동산 전문가다. 교육은 부동산 문제보다 해결이 10배 더 어렵다고 한다. 경험 없는 사람이 ‘학력고사 시대가 좋았어’라거나 ‘정시 확대하면 최소한 표는 깎아 먹지 않겠다’는 생각에 이런 결정을 했다고 본다. →김상곤 교육부 장관의 잘못은 무엇인가. -김 장관이 교육 정책의 바람직한 방향을 몰랐던 게 아니다. 그런데 청와대에 보고할 때마다 (수정하라는 상징적 의미의) 빨간 줄이 쳐져서 왔다고 한다. 김 장관의 잘못은 이때 자기 직을 걸고 싸우지 못했다는 점이다. 대통령 통치를 보좌하겠다는 마음이 커서 각을 세우지 못했다. 교육부 장관으로서 정치가 아닌 아이들을 지켰어야 했다. →새 교육부 장관 후보자인 유은혜 의원에게도 기대가 없나. -유 의원이 생각하는 정책 방향은 나쁘지 않다. 그러나 유 의원 역시 갈등에 맞서는 타입이 아니다. 지금은 통찰력을 가지고 문제를 바로잡기 위해 소신껏 일하는 교육 수장이 필요하다. 여전히 컨트롤타워는 청와대다. 현 정부 들어 교육수석이 없어졌는데 살려야 한다. →교육 정책의 흐름을 다시 돌릴 수 있다고 보나. -쉽지는 않다. 아이러니하지만 희망이라고 한다면 세계 흐름이나 기업이 바라는 인재상과 우리 교육 정책이 너무 달리 간다는 점이다. 이렇게 퇴행의 길로 가다 보면 깨닫게 될 것이다. 기업이 창의적이고 소통·협업 능력을 갖춘 인재를 바라는데 이를 키워줄 학교 교육만 반대로 갈 수는 없다. 지금 교육 정책은 포식자가 무서워 모래에 고개를 처박은 타조와 같다. →‘숙명여고 내신 유출 의혹’ 이후 학부모들이 매일 집회를 여는데 어떻게 보나. -교육계 비리는 다른 영역 비리보다 훨씬 심각하게 봐야 한다. 교육자의 비리로 발생하는 피해는 다음 세대까지 간다. 교사가 잘못하면 ‘학교 선생님인데 좀 봐주지…’ 하는 인식으로 솜방망이 처벌을 한 일도 있었다. 하지만 교육자 비리가 밝혀지면 다른 건보다 몇 배 더 혹독하게 처벌해서 유혹에 빠지지 않도록 해야 한다. 중한 비리에 연루된 교사가 있다면 파면시키고, 그런 일이 반복되면 사립학교는 재단을 바꿔야 한다. 다만 일부 비리를 근거로 ‘교사는 주관적으로 평가하지 말고 컴퓨터로만 평가하라’고 해서는 안 된다. 교사가 의사나 법관처럼 전문성에 기반해 평가하지 못하면 미래가 없어진다. 비리 처벌과 교사의 평가권은 나눠 생각해야 한다. →아이를 입시지옥으로 밀어 넣고 싶은 부모는 없다. 그러나 입시에 실패하면 아이들이 평생 차별의 지옥에서 살아갈까 봐 두려워한다. -입시지옥에서 아이를 건져내면 그 아이가 그냥 멍하니 있는 게 아니라 자신을 찾아가는 과정을 밟는다. 생각이 깊어지며 독립적 의사 결정을 할 줄 알게 된다. 미래 사회가 원하는 인재도 이런 아이들이다. 기업의 평균 수명은 8년 정도라고 한다. 갑자기 길거리에 나앉았을 때 다음 일자리를 구할 수 있는 정신의 힘을 갖추는 게 곧 실력이다. 이는 초·중·고교 때부터 길러야 한다. →단체 창립한 지 올해로 10년 됐는데 궁극적 목표가 무엇인가. -대한민국에서 입시 경쟁 탓에 죽는 아이가 한 명도 없는 세상, 사교육비 1만원도 쓸 필요가 없는 세상을 만드는 것이다. 이 목표를 말하면 사람들은 “말이 되느냐”고 냉소한다. 그러나 북미·남미·유럽 등 다른 나라는 이미 다 누리는 세상이다. 서울의 한 사교육 과열 지역에 아파트를 보러 가면 부동산 업체들이 “이 동네에서 (투신) 사고가 없는 아파트는 찾기 어려워요”라고 한다더라. 한 해 300여명의 아이들이 스스로 목숨을 끊는다. 기성세대는 아이들이 경쟁 속에서 죽어 가도록 한 가해자다. 이창구 사회부장 window2@seoul.co.kr 유대근 기자 dynamic@seoul.co.kr■송인수는 누구인가 1964년 강원 원주에서 태어났다. 학창 시절 닭장사를 하던 어머니를 거들면서 공부해 한 국립 사범대 영어교육학과에 입학한다. 졸업 뒤에는 서울 신림고·삼성고·구로고 등을 돌며 13년간 교사로 일했다. 학생들에게 불법 찬조금을 걷는 문제를 두고 부장 교사와 갈등을 빚는 등 교직 생활이 순탄치만은 않았다고 한다. 2000년 기독교 신자인 동료 교사들과 ‘좋은교사운동’을 만들었고, 2003년 퇴직 뒤 같은 단체 대표를 맡아 본격적으로 교육 운동에 뛰어들었다. 2008년 6월에는 당시 참교육학부모회장이었던 윤지희씨와 의기투합해 ‘묻지마식 사교육 관행’을 없애려는 목적으로 교육시민단체인 ‘사교육걱정없는세상’을 세웠다. 사걱세는 구호 대신 실증적 데이터에 기반해 사교육 문제를 비판한다는 평가를 받는다. 2014년에는 ‘공교육 정상화 촉진 및 선행교육 규제 특별법’(초·중·고 정규 교육과정에서 배울 내용을 방과후수업 등에서 미리 배울 수 없도록 한 법) 제정을 주도하기도 했다. 유대근 기자 dynamic@seoul.co.kr

청약조정지역과 투기과열지구 등에서 분양되는 아파트의 추첨 대상에 1주택자도 포함된다. 지난 9·13대책에서 추첨제 물량 전부를 무주택자에게 우선 배정하겠다는 조치가 집을 넓혀 이사 가려는 1주택 실수요자에게 피해를 줄 수 있다는 지적에 따른 것이다. 국토교통부는 16일 1주택자에게도 전용면적 85㎡ 초과 추첨제 물량을 무주택자와 함께 청약할 수 있도록 조정할 계획이라고 밝혔다. 현재 투기과열지구에선 전용 85㎡ 초과 신규 분양 물량의 50%, 청약조정지역에선 85㎡ 이하 25%와 85㎡ 초과 70%가 추첨제로 공급되고 있다. 나머지는 가점제로 분양되고 있다.국토부는 “이르면 이번 주에 주택공급규칙 개정안을 입법예고하고, 10∼11월 중 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용할 방침”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

신규주택 돈줄 막고 다주택자엔 종부세 집주인·매수자 ‘눈치’…투기 수요 진정세 ‘공시가 6억 이하’ 임대업 전환 稅줄일 듯소규모 다주택자 중심 매물 쏟아질 수도‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

청약조정지역과 투기과열지구 등에서 분양되는 아파트의 추첨 대상에 1주택자도 포함된다. 지난 9·13대책에서 추첨제 물량 전부를 무주택자에게 우선 배정하겠다는 조치가 집을 넓혀 이사 가려는 1주택 실수요자에게 피해를 줄 수 있다는 지적에 따른 것이다. 국토교통부는 16일 1주택자에게도 전용면적 85㎡ 초과 추첨제 물량을 무주택자와 함께 청약할 수 있도록 조정할 계획이라고 밝혔다. 현재 투기과열지구에선 전용 85㎡ 초과 신규 분양 물량의 50%, 청약조정지역에선 85㎡ 이하 25%와 85㎡ 초과 70%가 추첨제로 공급되고 있다. 나머지는 가점제로 분양되고 있다. 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등을 따져 당첨자를 가리기 때문에 1주택자를 비롯한 유주택자는 무주택 기간이 ‘0점’으로 처리돼 사실상 규제지역 내 가점제 물량은 당첨이 어려웠다. 이런 상황에서 정부가 추첨제마저 무주택자에게 우선 배정하겠다고 하자 청약통장을 장기 보유한 1주택자들 사이에서 불만이 터져 나왔다. 국토부는 “이르면 이번 주에 주택공급규칙 개정안을 입법예고하고, 10∼11월 중 입주자 모집공고를 하는 단지부터 적용할 방침”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

근무지 바뀌어 서울 집 사려는 1주택자 대출 되지만 2년 내 기존 집 팔아야 사업자금으로 쓰려는 서울 다주택자 LTV 30% 안에서 한 채당 1억원 제한 강남에 25억짜리 집 사려는 무주택자 2년 안에 전입하는 경우 대출 가능정부가 ‘9·13 대책’을 통해 주택 관련 대출을 엄격히 제한하면서도, 실수요에 대해선 폭넓은 예외도 인정하고 있다. 무주택자, 1주택자, 2주택자 이상 등의 구체적인 사례를 통해 주택담보대출과 전세자금대출 규제에 대한 의문을 풀어 봤다.●무주택자 →전세를 계속 살려고 하는 무주택자인데 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →서울 강남에 25억원(공시가격 9억원 초과)짜리 집을 사려는 무주택자인데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 2년 안에 전입해야 한다. 이를 어기면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. →주택 보유자인 부모님과 함께 사는 무주택 미혼이다. 서울에 집을 매입해 분가하려는데 새로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -원칙적으로는 대출이 불가능하지만 예외를 인정받아 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 가능하다. 또 세대 분리이기 때문에 기존 주택을 팔 필요도 없다. ●1주택자 →현재 경기에 살고 있는데 지난해 전세를 끼고 서울에 아파트 한 채를 사 놨다. 내년에 이사할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -LTV 40%까지 대출 가능하다. 1주택자의 주택담보대출 금지는 규제 지역(조정대상·투기과열·투기지역) 에서 새로 구매할 때만 적용된다. →서울에 집 한 채 있는 맞벌이다. 지방에 근무하면서 전세대출을 받았는데 연장이 가능한가. -가능하다. 참고로 보금자리론을 이용할 수 있는 소득 기준은 맞벌이 신혼부부 8500만원, 1자녀 가구 8000만원, 2자녀 가구 9000만원, 3자녀 가구 1억원 등이다. →1주택자인데 근무지 이전으로 서울로 이사 간다. 집을 사서 가려는데 주택담보대출을 받을 수 있나. -받을 수 있다. 예외로 인정되기 때문이다. 대신 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이 밖에 집을 넓혀 가는 경우, 결혼을 하면서 새로 주거지를 정할 때도 예외가 적용된다. ●2주택 이상 다주택자 →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 아이가 중학교에 진학하면서 강남구 대치동에서 전세를 얻으려 한다. 기존 주택을 전세로 줘도 자금이 부족하고, 집을 담보로 한 대출도 제한돼 돈이 부족하다. 전세대출이라도 받을 수 있나. -어렵다. 2주택 이상 다주택자들에 대한 전세자금대출의 공적 보증이 금지됐기 때문에 사실상 은행권 대출은 안 된다. →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 애들 학교 문제 때문에 전세대출을 받아 강남구 대치동에 살고 있다. 전세대출을 연장할 수 있나. -강북 아파트 2채 중 1채를 매각한다면 만기 연장이 가능하다. →서울과 경기에 집이 한 채씩 있는 다주택자다. 사업 자금을 주택담보대출로 받는 일이 잦다. 그런데 이제는 이런 대출이 불가능한가. -받을 수 있다. 대신 대출 자금을 주택 구입에 사용하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 주택 한 채당 대출 금액이 최대 1억원으로 제한된다. 계산해 보면 LTV 30% 범위 안에서 최대 2억원까지는 가능하다. →2주택자인데 생활안정자금으로 대출을 받아 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고, 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. ●주택임대사업자 →임대주택을 담보로 주택담보대출을 받아 임대사업을 하고 있다. 현재 주택담보대출의 만기가 2019년 말인데 연장이 되나. -가능하다. 이번 임대사업자 대출 규제(LTV 40%)는 신규 등록 임대주택에만 해당된다. →서울에 새로 집을 지어서 임대주택사업을 하려는데, 이 경우에도 LTV 40%가 적용되나. -적용받지 않는다. 서울은 투기지역 혹은 투기과열지구이지만 신규 주택을 건설해 임대하면 예외가 적용된다. →서울에 기존 주택을 매입해 임대주택사업을 하려는데 대출 규제를 받게 되나. -규제 대상이다. 대출 금액이 LTV 40%로 제한된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

일본 이바라키현의 작은 마을 사카이마치는 지난해 ‘고향납세’를 통해 21억 6000만엔(약 215억원)을 도시민 등으로부터 기부받았다. 그러나 기부에 대한 대가로 미국 하와이의 호텔 숙박권을 제공하는 등 값비싼 상품을 주면서 답례품으로만 기부액의 65%인 14억엔을 지출했다. 이곳뿐 아니라 시즈오카현 오야마초는 헬리콥터 여행 상품권을, 사가현 가라쓰시는 영양제·화장품을 주는 등 상당수 지방자치단체들이 들어온 고향납세의 절반 이상을 답례에 썼다. 지역경제 활성화를 위해 2008년 도입된 일본의 고향납세 제도가 지자체들의 답례품 과열 경쟁으로 이어지며 부작용을 낳고 있다고 16일 현지 언론이 전했다. 고향납세란 자신의 고향을 비롯해 돕고 싶은 지자체에 전달하는 일종의 기부금이다. 고향납세를 하면 해당 지자체에서 보내오는 답례품과 함께 2000엔을 넘는 금액에 대해 주민세·소득세 등 공제 혜택도 받을 수 있어 참여도가 갈수록 높아지고 있다. 그러나 많은 사람들이 조금이라도 더 나은 답례품을 주는 지자체로 몰리기 시작했고, 이에 지자체들은 답례품 수준을 갈수록 높였다. 이를테면 나가노현 이나시의 경우 2016년 고향납세로 72억엔을 유치해 전국 2위였는데 TV, 청소기 등 가전제품을 답례로 보내준 게 결정적이었다. 그러나 답례가 과하다는 지적에 따라 지난해 답례품을 바꾼 결과 기부액은 전년의 5% 수준인 4억엔으로 급감했다. 일본 총무성은 지난해 4월 답례품의 금액을 기부액의 30% 이내에서 운용하도록 각 지자체에 통보했지만, 이미 기세가 오른 지자체들을 제어하는 데는 역부족이었다. 결국 보다 못한 총무성은 지난 11일 ‘상한 30% 룰’을 어기거나 자기 지역 특산품이 아닌 물품을 보내는 지자체는 고향납세 제도 대상에서 제외하기로 하는 등 강경 대응책을 내놓았다. 총무성에 따르면 지난해 상품 구입이나 배송 등에 들어간 지자체들의 답례비용 총액은 전체 기부금 3653억엔의 40%에 달했다. 전체 1788개 지자체의 14%인 246곳이 ‘30% 룰’을 지키지 않았다. 그러나 총무성의 방침에 불만의 목소리도 나오고 있다. 후쿠오카현의 한 소도시 관계자는 “우리는 그동안 다른 지역에서 생산된 와규(소고기)를 답례로 제공해 왔다”며 “우리 같은 작은 마을에서 나오는 게 기껏해야 쌀 정도여서 지역 특산품 예외를 인정받지 못하면 다른 지역과 경쟁이 불가능할 것”이라고 아사히신문에 말했다. 도쿄 김태균 특파원 windsea@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. 다주택자 신규 대출 원천 차단, 거래절벽? 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ??종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상? 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1%포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만, 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%이다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5%포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. 다주택자 가장한 틈새 투기도 억제? 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제도 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만, 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄만 한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 내놓은 ‘9·13 부동산대책’을 살펴보면 주택 청약과 거래에 대한 규제가 대폭 강화되고 복잡해졌다. 달라진 청약제도에 대한 궁금증을 Q&A로 정리했다. Q1. 분양권 소유자도 이제 유주택자가 되는 것인가? - 그렇다. 현재는 아파트 분양권을 가지고 있더라도 입주를 하기 전까지는 무주택자로 분류가 됐다. 하지만 앞으로는 분양권, 입주권 소유자도 유주택자로 보고 가점제에서 불이익을 받게 된다. Q2. 모든 분양권 소유자가 유주택자로 분류되나? - 그렇지 않다. 기존에 분양권을 소유한 이들은 여전히 무주택자로 분류된다. 정부는 조만간 ‘주택공급규칙’을 개정할 계획인데, 이 개정이 완료된 뒤 입주자모집공고가 나오는 주택에 당첨돼 공급계약을 맺은 사람들은 유주택자로 분류된다. 주택공급규칙 개정 이전에 당첨된 분양권도, 개정 이후 매매를 통해 매입한 경우에는 유주택자로 분류된다. Q3. 추첨제로 청약 당첨자 선정시 무주택자를 우선 추첨한다고 하는 것은 어떤 내용인가? - 현재 투기과열지구 전용면적 85㎡이하는 100% 가점제로 산정하기 때문에 이미 유주택자들은 1순위 기회가 없다. 하지만 투기과열지구에서도 전용 85㎡를 초과하는 주택은 50%는 가점으로 뽑고, 나머지 50%는 추첨으로 당첨자를 선정한다. 이번 조치는 그 나머지 50% 물량에 대해서도 무주택자에게 우선권을 주겠다는 것이다. 참고로 조정대상지역은 전용 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과는 70% 물량을 추첨제로 뽑아 1주택자도 당첨 기회가 있었다. Q4. 부정청약시 어떻게 되나? - 일단 청약자에 대한 공급계약 취소가 의무화 되기 때문에 무조건 계약이 취소된다고 보면 된다. 현재는 부정청약이 적발되면 사업 주체가 계약을 취소할 수 있는데, 엉뚱한 피해자가 발생할 수 있다는 우려 때문에 실제 계약취소가 어려운 부분이 있었다. Q5. 부정청약 벌금은 어떻게 되나? - 현재는 부정청약으로 얻는 이익이 얼마인지에 관계 없이 벌금이 3000만원이었다. 하지만 앞으로는 이익금의 3배에 해당하는 금액이 3000만원미만인 경우에는 3000만원을 내야하고, 3000만원을 초과하는 경우에는 그냥 이익금의 3배를 벌금으로 내야한다. Q6. 공공택지의 전매제한은 어떻게 바뀌나? - 공공택지 분양가격에 따라 달라진다. 인근 시세의 100% 이상인 주택은 전매제한이 3년으로 그대로 유지되지만, 주변시세의 70~85%로 분양된 경우에는 전매제한이 6년으로 기존보다 1년 늘어나고, 70%미만인 경우에는 8년으로 기존보다 2년 길어졌다. 거주의무기간도 시세 70%미만 주택은 5년으로 확대됐다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

정부여당이 종합부동산세 강화 등의 9·13 부동산 대책을 발표한 다음 날인 14일 더불어민주당은 부동산 가격을 잡기 위해 모든 정책 수단을 동원하겠다는 뜻을 확고히 했다. 이해찬 민주당 대표는 이날 최고위원회의에서 “이번 부동산 대책의 목표는 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하고 주택공급을 확대하겠다는 것”이라며 “우리 사회에서 더 이상 아파트, 주택으로 불로소득을 왕창 벌겠다는 생각을 이제는 그만했으면 좋겠다”고 촉구했다. 이 대표는 “정부 대책이 나왔는데 이 대책으로 안 되면 더 강화할 수밖에 없다”며 “그렇게 해서라도 정부와 국민이 경쟁하는 상황이 끝났으면 좋겠다”고 말했다. 이어 “또다시 시장 교란이 생긴다면 그때는 정말로 더 강한 조치가 필요할 수밖에 없다”고 강조했다. 이 대표는 아울러 “공급 대책은 다음 주 추석 전에 발표하기로 했다”며 “앞으로 공급하는 것은 신혼부부, 젊은층이나 서민층을 위한 공공주택 위주로 해야 한다”고 말했다. 홍영표 원내대표 역시 “과도한 부동산 투기는 망국병”이라며 이번 부동산 대책을 엄호했다. 홍 원내대표는 “세금보다 집값이 더 오를 것이라는 투기 심리가 문제”라며 “투기 세력이 집을 사 집값이 오르고 서민들은 집값 폭등으로 한숨 내쉬는 악순환의 고리를 이번 대책을 통해 끊을 것으로 기대한다”고 말했다. 이어 “이번 대책으로 투기 심리가 진정되지 않을 경우 가능한 모든 수단을 동원해 대책을 마련하겠다”고 역설했다. 전날 부동산 대책이 발표된 이후 보수 야당이 이번 대책을 ‘세금 폭탄’이라며 비판하자 민주당 의원들은 일제히 방어에 나서는 모습이다. 국토교통위원회 간사인 윤관석 의원은 CBS 라디오 인터뷰에서 “이번 대책은 투기 억제와 실수요자 보호, 맞춤형 대책이라는 3대 원칙에 입각해 투기 세력과 집값을 잡을 강력한 대책”이라며 “부동산 투기세력과의 전쟁으로 보면 된다”고 평가했다. 윤 의원은 “일단은 (부동산 시장이) 진정세로 들어갈 것으로 기대한다”면서 “시장 과열 현상은 좀 가라앉으면서 공급 대책 이후의 추이를 보이지 않겠느냐고 판단하고 있다”고 말했다. 국회 기획재정위원장인 정성호 의원도 MBC 라디오 인터뷰에서 “한 달에 몇 억씩 집값이 오른 분들에 대해 세금을 좀 더 부과하겠다는 것”이라며 “세금폭탄이라는 말은 포퓰리즘적인, 국민 선동을 위한 정치공세에 불과하다”고 반박했다. 정 의원은 “이번 대책, 세제개혁안에 해당하는 분들은 전체 가구 수의 2% 밖에 되지 않는다”면서 “이번 대책은 폭탄을 터뜨린 게 아니라 투기 수요자들에 집중된 것”이라고 말했다. 박기석 기자 kisukpark@seoul.co.kr

금융위기 이후 각국이 초저금리 기조를 장기간 유지한 것은 세계 부동산 시장에 버블이 끼는 요인으로도 작용했다. 글로벌 유동성이 풍부해지면서 대표적인 자산시장으로 여겨지는 부동산으로 자금이 쏟아졌고, 각국 정부는 대출규제까지 완화하면서 집값 상승을 부추겼다. 최근 한국을 비롯해 스웨덴, 호주, 캐나다 등 부동산 시장이 과열된 나라들이 부랴부랴 주택담보대출 규제가 강화되고 있는 것은 부동산 버블과 가계대출이 국가 금융시스템에 위협이 될 정도로 커졌다는 것을 보여주는 증거다. 세계 부동산 가격 수준을 단적으로 보여주는 지표가 지난 10일 국제통화기금(IMF)이 발표한 2017년 4분기 글로벌 실질 주택가격지수다. 이 지수는 2000년 1분기를 기준(100)으로 두고, 물가상승률을 제외한 실질적인 주택가격 추이를 보여준다. IMF에 따르면 지난해 4분기 실질주택가격지수는 160.1로 집계 이후 최고치를 기록했다. 실질 주택가격지수는 금융위기 조짐이 보이던 2008년 1분기 159.0까지 상승했다가 이후 내림세였다. 대외경제정책연구원 정영식 국제금융팀장은 “부동산 가격이 오르는 속도를 보면 우려스러운 부분이 있는 것은 분명하다”면서 “특히 신흥국은 금융위기 이후 상승폭이 선진국보다도 가파른 모습을 보이고 있다”고 말했다. 실제 국가별로 보면 홍콩이 전년 대비 11.8% 집값이 올라 상승폭이 가장 컸고, 아일랜드(11.1%), 필리핀(7.2%), 태국(6.4%) 등이 뒤를 따랐다. 반면 미국은 3.9%, 중국 3.2% 오르는 데 그쳤다. 미국을 비롯한 선진국들은 금융위기 직후 자산을 팔아 부채를 갚는 디레버리징(Deleveraging)을 거쳐 주택가격 조정을 이뤘지만, 신흥국은 가격 조정 없이 외화 유입이 이어진 결과다. 이은재 국제금융센터 연구원은 “과열 정도가 높은 홍콩의 부동산 가격 하락이 다른 국가의 자산·금융 시장에 우려의 신호를 줄 수 있어 지켜볼 필요가 있다”고 지적했다. 국가별 지수에서는 감춰졌지만 선진국 대도시를 중심으로 한 이상과열도 리스크 요인으로 꼽힌다. 소득 대비 주택가격비율(PIR)을 보면 지난해 3분기 기준 PIR은 베이징이 17.1, 시드니 12.9, 서울 11.2, LA가 9.4 수준이었다. PIR이 17이라는 것은 평균 소득으로 중간 값에 있는 집을 마련하는데 소득을 한 푼도 쓰지 않고 17년이 걸린다는 뜻이다. 반면 도쿄와 싱가포르는 나란히 PIR배수가 4.8에 그쳤다. 정 팀장은 “최대 관건은 결국 미국의 금리인상 강도와 시점이 될 것”이라면서 “돈줄을 죄는 순간 가계부채와 밀접한 연관이 있는 부동산 버블 문제도 본격화될 것”이라고 설명했다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

“사서 써 보고 나서 후회했다. ‘왜 이제서야 샀을까’ 하고.” 지난해 말부터 돌풍을 일으키며 아직까지 ‘완판 행진’을 이어 가고 있는 ‘에어프라이어’를 써 본 소비자들이 종종 남기는 후기다. 에어프라이어는 기름 없이 뜨거운 공기로 식재료 자체 지방을 가열해 튀김 요리를 할 수 있는 가전제품이다. ‘튀김’이란 음식은 동서양 어디서나 인기가 많지만, 아무래도 번거롭다. 특히 기름은 음식점에서처럼 푹 담가서 튀기기엔 씀씀이가 부담스럽고, 조리 뒤 처리하기도 막막하다. 물론 기름에 젖은 튀김은 다이어트, 건강에도 좋지 않을까 염려스럽다. 이런 부담을 크게 덜어내고 튀김 요리를 즐길 수 있다는 매력 때문에, 소비자는 앞다퉈 에어프라이어에 지갑을 열고 있다. 튀김뿐 아니라 집에서 연기를 피우지 않고 고기를 구울 수도 있고 고구마를 쪄 먹기도 한다.에어프라이어 돌풍에 수많은 제조사가 시장에 뛰어들었고 이마트 등 유통업체도 자체 브랜드(PL) 상품을 내놨다. 제품 종류가 엄청나게 많아지다 보니 ‘제품이 너무 다양해서 뭘 사야 할지 모르겠다’며 조언을 구하는 글도 온라인에 심심찮게 올라온다. 내게 맞는 에어프라이어는 어떤 제품일까. ‘원조 품격’ 필립스 회오리판 조리능력 탁월 에어프라이어는 2010년 필립스 연구소가 개발, 2011년 최초로 출시한 제품군이다. 이름 역시 필립스가 붙인 상품명이었는데 후발주자들이 너도나도 같은 이름으로 제품을 내 놓으면서 고유명사가 보통명사처럼 쓰이고 있다. 2011년부터 전 세계 시장에서 800만대 넘게 팔린 ‘원조’답게 필립스 제품은 조리 능력에서 앞선다. 특허 낸 회오리 바닥판을 적용해, 더 뜨거운 공기가 빠르게 순환하도록 만들어졌다. 제조사 설명에 따르면 회오리판은 평평한 바닥판보다 약 40% 더 강한 열기를 만들어낸다. 신제품 ‘트윈터보스타 에어프라이어’는 기존 회오리판에 구멍이 있는 회오리판을 추가로 설치해 조리 중 재료에서 떨어진 기름이 바닥에 튀어 다시 음식에 닿는 것을 막아 준다. 일반 바닥판으로 조리했을 때보다 기름을 1.4배 더 많이 제거할 수 있다는 게 업체 설명이다. 에어프라이어를 쓰면서도 조리 뒤 청소가 불편하다는 소비자가 많다. 하지만 필립스 제품은 팬과 망, 튀김 바구니로 구성된 ‘퀵클린 바스켓’이 손잡이까지 전부 분리돼, 세척이 편하다. 조리 중 냄새 배출도 적다. 전용 앱을 통해 전 세계 사용자들과 레시피를 공유할 수 있다는 점도 장점이다. 그러나 후발주자들과 유통업체가 ‘가성비’를 강조하며 내놓은 제품의 세 배가 넘는 필립스 제품 가격은 부담스러운 게 사실이다. 트윈터보스타 에어프라이어는 정가 39만 9000원이다. 용량이 그리 넉넉하지 못하다는 점도 소비자들이 아쉬워한다. 기본형 용량이 800g(약 2.2ℓ)인데 닭 등 큼직한 요리를 하기엔 작다는 의견이 많다. 1.2㎏ 대용량 제품인 ‘아방세 에어프라이어’도 국내 출시됐는데, 가격은 44만 9000원이다. 착한 가격에 용량은 두 배 트레이더스 불티 이마트 트레이더스의 자체 브랜드 제품인 ‘에어프라이어플러스’는 왕년의 ‘허니버터칩’ 뺨치는 ‘귀하신 몸’이다. 제품을 사기 위해 소비자들은 트레이더스 앱을 스마트폰에 설치하고, 인근 지점에 입고되는 날을 알리는 공지를 놓치지 않으려 푸시 알림을 설정한다. 제품이 들어오는 날엔 아침 일찍 트레이더스로 달려가 문 열기 전부터 긴 줄을 서야 물건을 손에 넣을 수 있다. 지난해 7월 트레이더스가 기존 제품의 두 배인 5.2ℓ 용량에 다이얼 대신 디지털 버튼으로 조작하는 신제품을 8만 4800원에 내놓으면서 불기 시작한 에어프라이어 돌풍이 지금까지 이어지고 있다. 초도 물량 7000대가 출시 74일 만인 9월 27일 완판됐고, 추가 발주를 통해 10월 26일 판매를 재개했지만 3일 만에 3000대 모두 소진됐다. 2016년 출시된 기존 제품도 6만 9800원 가성비 제품으로 13개월 만에 1만 7000대가 팔렸는데 신제품 에어프라이어플러스는 4개월 만에 1만대가 팔려 나간 것이다. 지금은 트레이더스 지점별로 수백대씩 소량 공급돼, 입고되는 날은 구매 전쟁을 치러야 할 정도다. 중고물품 거래 사이트엔 쓰던 제품이 새 제품보다 높은 가격에 올라오기도 한다. 트레이더스 제품의 인기 비결은 대용량, 가성비다. 5.2ℓ 용량엔 커다란 통닭이 들어가고도 자리가 남는다. 트레이더스는 낮은 가격에 품질 좋은 제품을 생산할 수 있는 업체를 협력사로 선정하기 위해 중국 가전 전시회를 찾아다녔다. 예약, 레시피, 보온 등 부가적인 기능을 빼면서 가격을 더 낮췄다. 추천은 대우가 최다… 1인 가구엔 키친아트 어떤 제품을 사야 할지 조언을 구하는 온라인 게시물들을 보면 가장 많이 추천을 받는 제품은 대우어플라이언스 에어프라이어다. 5만원대의 준수한 가격에 2.6ℓ 적당한 용량, 대우 브랜드가 가진 안정적인 품질이 매력이다. 전통의 프랑스 브랜드 톰슨에서도 에어프라이어가 나온다. 120년 전통의 가전 기업 제품답게 자잘한 부가 기능을 줄이고 튀김바구니는 인체에 무해하고 가벼운 소재로 만들었다. 용량은 3.5ℓ이며 드롱기 포트를 연상케 하는 세련된 디자인도 장점이다. 자취생 등 혼자 사는 사람에겐 키친아트의 1.6ℓ 제품이 적당할 듯하다. 용량은 작지만 딱 1인분 요리하기에 적합하다. 작은 만큼 공간도, 전기도 적게 쓴다. 가격은 3만원대. 리빙코리아 제품도 국내에서 많이 팔렸다. 설정온도에 도달하면 램프와 히터의 전원이 차단돼, 불필요한 전력소모와 과열을 막는다. 대우전자는 ‘프라이어 오븐’에 에어프라이어 기능을 넣었다. 소비자가 가장 많이 찾은 에어프라이어 형태는 어떤 것일까. 가격비교 사이트 ‘다나와’가 제공하는 소비 형태 통계 시스템 ‘다나와리서치’에 따르면 지난해 1년간 가장 많이 팔린 제품은 용량이 3~5ℓ에 분리형 튀김바구니를 적용한 제품이었다. 온라인 댓글들을 보니 통닭 한 마리는 들어가야 한다는 의견이 많았고, 사용 횟수가 많으니 비싼 제품보다는 저렴한 제품을 추천하는 편이었다. 김민석 기자 shiho@seoul.co.kr

발표된 부동산 대책이 애초 예상보다 훨씬 강도가 높은 것으로 밝혀지면서 전문가와 시장 관계자들 모두가 놀랐다. 전문가들은 역대 최고 강도의 투기 수요 억제 정책이라고 평가했다. 주택 구입 초기 단계부터 매매 이후 양도세 중과까지 모든 과정에 강력한 수요 억제 수단을 들이댔기 때문이다. 특히 2가구 이상 주택 보유자에게는 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에서 주택담보대출을 원천적으로 틀어막으면 전반적으로 주택 구입 욕구가 사그라질 것으로 전망된다. 2주택자 이상은 전세자금 대출 길도 봉쇄해 전세자금을 얻어 추가로 주택을 사들이는 편법을 막았다. 여기에 1주택 구입이라도 9억원 이상의 비싼 집은 실수요 거주 목적이 소명되지 않으면 역시 대출이 금지된다. 똑똑한 한 채를 보유하려는 욕구도 상당 부분 줄어들 것으로 전망된다. 이에 따라 당분간은 매수, 매도자들의 관망세가 이어지고 집값 급등세도 진정될 것이라는 전망이 많다. 다주택자들은 보유세·양도세 중과로 보유냐 매각이냐를 놓고 고민이 깊어질 전망이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “주택 인풋(취득 때 대출 규제) 단계부터 아웃풋(양도세 중과) 단계까지 모두 틀어막아 주택 구입 수요가 줄어들고 거래 감소, 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 평가했다. 종합부동산세·양도세 강화 또한 투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 기대했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “종부세와 양도세, 대출까지 망라한 전방위 고강도 처방이라서 지난해 발표한 ‘8·2대책’ 못지않은 파장이 예상된다”며 “투기 수요는 발을 붙일 수 없다는 신호를 주기에 충분한 대책”이라고 진단했다. 대출 규제가 자칫 실수요자 주택 구입에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅테이터 랩장은 “매매나 전세 모두를 규제해 자가 이전이 안 되는 서민은 주거비 부담이 커질 수 있다”며 “상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 나올 수 있다”고 말했다. 거래 감소에 따른 주택 시장 위축이 이사·인테리어·가전시장 등 연관 산업의 침체로 이어지는 것을 경계해야 한다는 목소리도 나왔다. 김치영 공인중개사는 “투기 수요는 줄어들겠지만, 양도세 강화로 기존 다주택자들이 매물을 내놓을지는 의문”이라며 “매물이 돌고 거래가 원활해져야 억제 정책에 따른 부작용을 줄일 수 있다”고 말했다. 서울 도심 아파트 공급을 늘리는 대책도 주문했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “공급과 수요 양쪽 대책이 나와야 시장이 안정된다”며 “어렵게 신규 택지를 개발하려고 하지 말고, 서울 도심의 재개발·재건축 규제를 완화하는 정책이 필요하다”고 말했다. 한편 더불어민주당은 “이번 세제개편 및 관련 입법사항들이 조기에 국회에서 통과될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 환영했다. 반면 자유한국당은 “잘못된 경제정책으로 고통받는 국민에게 세금을 더 걷겠다는 선언일 뿐”이라며 “앞으로 대책에는 서울 도심 등 주요 지역에 양질의 주택이 공급될 수 있도록 과도한 재건축·재개발 규제를 정상화하는 내용이 담겨야 한다”고 주장했다. 이날 발표된 부동산 대책안은 향후 의원 입법 형태로 추가 발의될 예정이지만, 여야의 입장이 다른 만큼 논의가 쉽지 않을 전망이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 이주원 기자 starjuwon@seoul.co.kr

거주 주택 담보대출 LTV·DTI 강화 2주택부터 현행보다 10%P 높이기로 1주택자 소득 1억 이하만 전세보증 다주택·고소득자 ‘갭투자’ 악용 차단집을 새로 살 때는 물론 살고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때도 다주택자는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된다. 다주택자가 생활안정자금 명목으로 대출을 받아 주택구입자금으로 악용하는 사례를 막기 위한 조치다. 전세자금도 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하여야 보증을 받을 수 있게 된다. 13일 정부부처가 공동 발표한 ‘주택시장 안정방안’에 따르면 의료비나 교육비 등 생활자금 조달 목적으로 보유 중인 주택을 담보로 받는 대출에 대한 규제가 강화된다. 현재 투기과열지구와 투기지역은 LTV·DTI 각 40%, 조정대상지역 LTV 60%·DTI 50%, 조정대상지역 외 수도권 LTV 70%·DTI 60% 등으로 적용되고 있다. 기타 지역은 LTV가 70%이며 DTI는 적용되지 않는다. 1주택자는 현행과 같지만 2주택 이상 다주택자는 LTV·DTI가 각각 10% 포인트 강화된다. 대책 발표 이후인 14일 대출 신청 건부터 적용된다. 연간 대출한도는 주택별 1억원까지로 제한하기로 했다. 현재는 별도 금액 제한은 없다. 다만 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금 지원 필요성을 승인받으면 1주택자는 연간 대출한도를 적용받지 않을 수 있고 다주택자도 마찬가지로 대출한도 없이 1주택자와 동일한 LTV·DTI를 적용받을 수 있다. 여신심사위가 특별 승인한 결과는 감독 당국에 보고해야 한다. 정부는 생활안정자금을 주택 구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 사후 관리도 강화할 계획이다. 우선 생활안정자금을 대출받을 때에는 대출 기간에는 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 또 대출받은 세대의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 추가로 집을 샀을 경우 대출을 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년 동안 제한하는 등 불이익을 줄 방침이다. 전세자금보증과 전세자금대출 규제도 한층 강화된다. 다주택자와 고소득자가 전세자금대출을 받지 못하도록 하는 데 초점이 맞춰졌다. LTV·DTI 규제 강화로 주택담보대출이 어려워지자 일부 다주택·고소득자가 전세자금보증으로 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하고 있다는 판단이 깔려 있다. 앞으로 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지만 전세자금대출에 대한 공적 보증을 받을 수 있고 다주택자에게는 원천 금지된다. 지금은 주택 보유 수와 무관하게 보증을 제공하고 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해 준다. 전세대출에 대해서는 금융회사가 주기적으로 실거주와 주택 보유 수 변동 여부를 확인할 계획이다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출을 회수한다. 또 전세대출을 받은 뒤 2주택 이상을 보유하게 되면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증 연장을 제한할 방침이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

9억원 이상 주택 실거주 아니면 ‘대출 0’ 임대 사업자 대출 다른 용도 유용 차단 정부가 13일 내놓은 부동산시장 안정화를 위한 대출규제 방안은 그동안 다주택자에게 유입됐던 추가 주택자금을 전면 차단하는 것이 골자다. 은행 대출이 실수요가 아닌 투기 목적을 가진 사람들에게 흘러가는 통로를 없애는 데 대책의 초점이 맞춰졌다. 임대사업자대출에 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 신설한 것 역시 다주택자들이 임대를 명목으로 무분별하게 주택을 사는 것을 막으려는 의도로 풀이된다. 가장 눈에 띄는 것은 2주택 이상 보유 가구에 대해 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지한 부분이다. LTV를 0%로 적용함에 따라 최소한 규제지역에서는 추가 주택 매입이 잦아들 전망이다. 집 있는 사람과 집 없는 사람을 명확하게 나누는 규제다. 1주택 가구도 규제지역 안에서 주택을 새로 살 때 주택담보대출을 원칙적으로 받을 수 없지만 예외적인 경우에 한해 대출을 허용하기로 했다. 금융위원회가 밝힌 예외 허용 사유는 추가 주택 구입이 무주택자인 자녀의 분가나 부모 봉양 등 실수요를 위한 구입으로 인정될 때다. 단순 거주 변경이나 결혼 등의 사유로 집을 살 때도 실수요로 인정되지만, 이때는 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 다주택자·무주택자를 막론하고 규제지역 내에서 공시가격 9억원이 넘는 고가주택은 실거주 목적이 아니면 주택담보대출을 받을 수 없다. 다만 무주택자가 주택 구입 후 2년 내에 전입하는 경우, 1주택 가구가 기존 주택을 2년 내에 처분한다는 조건을 받아들이면 대출이 가능하다. 김태현 금융위 금융정책국장은 “무주택 가구는 고가주택만 실거주 조건이 있을 뿐 나머지는 대출 제한이 기존과 같다”면서 “1주택 가구도 기존 주택을 2년 내에 팔기만 하면 고가든 저가든 상관없이 신규 주택담보대출을 받을 수 있다”고 설명했다. 임대사업자대출에는 LTV 규제가 새로 도입된다. 당초 LTV 비율을 40%보다 높게 가져갈 수도 있다는 관측이 나왔으나, 투기지역·투기과열지구 내 LTV(40%) 규제와 맞춰 대출을 최소화시켰다. 현재 금융사들이 임대사업자에게 통상 80~90% 수준의 LTV를 자율적으로 적용해 온 점을 감안하면, LTV가 반토막이 나는 셈이다. 다만 대책 발표 이후인 14일부터 적용된다. 아울러 당국은 임대사업자대출이 다른 용도로 유용되는 것을 막기 위해 건당 1억원이 넘거나 동일인이 5억원을 넘겨 임대사업자대출을 받은 경우 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하도록 했다. 대출금을 용도 외로 유용한 것이 확인되면 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한한다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “임대사업자에 대한 금융·세제 강화가 맞물리면서 다주택자들이 임대사업자등록 후 집을 추가로 사들일 유인은 상당 부분 해소됐다”고 밝혔다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

종부세 정부안보다 2700억원 늘어 과표 3억 초과~6억 이하 구간 신설정부의 ‘9·13 대책’은 최근 집값이 크게 뛴 ‘조정대상지역’을 중심으로 다주택자의 세금 부담을 늘리는 데 초점이 맞춰졌다.정부는 지난 7월 공정시장가액비율(세금을 매길 때 기준이 되는 공시지가 반영 비율) 상향 조정 및 세율 인상 등을 핵심으로 한 종합부동산세 개편안을 확정해 국회에 제출했지만 시장에서는 ‘약하다’는 반응이 득세했다. 초고가·다주택자들이 이른바 ‘버티기’에 들어가자 한동안 주춤하는 듯했던 집값은 다시 수직 상승했다. 여기에 투기를 위한 ‘꼼수 대출’, 일부 지역 주민들의 ‘집값 담합’까지 기승을 부리자 정부가 다시 한번 칼을 빼 들었다. 이번 대책의 핵심인 ‘보유세 극대화’는 여권이 추구하는 토지공개념과도 궤를 같이한다. 정부는 지난 7월 국회에 제출한 종부세 개편안에 담긴 최고 세율(2.8%)을 3.2%로 상향 조정했고 ‘3억원 초과~6억원 이하’ 과세표준 구간을 신설했다. 이렇게 되면 종부세 부과 대상이 대폭 늘어난다. 정부가 예상한 세율 인상 대상 인원은 21만 8000명이다. 또 세수 증가액은 당초 정부안보다 2700억원이 더 늘어난 1조 150억원이 될 것으로 전망했다. 여기에 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택 보유자는 0.1~1.2% 포인트의 세율이 인상돼 세 부담이 커진다. 다만 1주택자라도 공시가격 9억원(시가 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 8억원)은 지금처럼 과세 대상에서 제외된다. 현행 주택 종부세는 시세의 60~70% 수준인 주택 공시가격에서 9억원(다주택자는 6억원)을 빼고 남은 금액에 다시 공정시장가액비율 80%를 적용해 과표 구간을 정하고 있다. 과표 구간이 정해지면 구간별로 0.5~2.0% 세율이 적용된다. 이번 대책으로 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 종부세를 한꺼번에 올릴 수 있는 상한도 전년도 종부세와 재산세를 더한 금액의 150%에서 300%로 오른다. 예를 들어 동일 주택에 대해 지난해 납부한 재산세와 종부세가 총 1000만원이었다면 올해 내야 할 종부세가 3000만원이라도 세 부담 상한(150%)에 걸려 실제로는 1500만원만 내면 된다. 하지만 300%로 올리면 3000만원을 다 내야 한다. 내야 할 보유세가 최대 3배로 늘어나는 셈이어서 공시가격 인상 또는 세율 조정에 따른 보유세 인상이 고스란히 반영되는 효과를 얻을 수 있다. 종부세 공정시장가액비율도 당초 현행 80%에서 연 5% 포인트씩 90%까지만 올리려던 계획에서 100%까지 올리기로 했다. 보유세 등 각종 세금을 매기는 기준이 되는 공시가격도 내년부터 크게 오를 전망이다. 조정대상지역 내 주택 임대사업자는 양도세가 대폭 오른다. 현재는 조정대상지역 안에 있는 집도 8년 장기 임대주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)으로 등록하면 양도세 중과 대상에서 빠진다. 하지만 이날 이후 조정대상지역에 새로 산 집은 임대주택으로 등록해도 2주택의 경우 양도세율을 10% 포인트, 3주택 이상일 경우 20% 포인트씩 올리기로 했다. 정부는 등록 임대주택 양도세 감면 요건에 금액 기준도 신설하기로 했다. 현재는 국민주택 규모(전용면적 85㎡, 수도권 밖 읍·면은 100㎡) 이하 집을 임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제로 양도세를 최대 70% 깎아 주고 있다. 올해 말까지 사서 취득일로부터 3개월 안에 임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대하면 양도세가 100% 면제다. 앞으로는 면적 기준 외에 주택가격 기준을 만들어 임대를 시작할 때 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하의 주택일 때만 이 같은 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 여기에 수도권의 분양가 상한제 대상 주택은 전매 제한 기간이 분양 가격의 시세 대비 비율에 따라 최대 8년까지 높아진다. 그동안 정부는 주택도시기금을 활용해 상대적으로 낮은 금리로 민간임대 매입자금 대출을 지원했으나, 앞으로 투기지역 및 투기과열지구에서 주택을 신규로 매입하는 경우 융자가 중단된다.<서울신문 9월 12일자 8면> 아파트 주민 또는 중개업자 등의 이른바 ‘집값 담합’ 행위에 대해서도 공인중개사법을 개정해 처벌 방안이 마련된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

서울·세종 다주택자 종부세율 최대 3.2% 주택 시가 19억원땐 187만원→415만원 임대사업자 대출에 LTV 40% 새로 적용 조세 형평성·위헌 논란 부를 가능성도내년부터 3주택 이상 보유자나 서울·세종 등 조정대상지역 43곳에 2주택을 갖고 있으면 종합부동산세가 대폭 오른다. 주택 합산 시가가 19억원(종부세 과표 6억원)이면 현재 187만원에서 415만원으로 오른다. 1주택자는 과표가 6억원(주택 시가 23억원)으로 같더라도 종부세가 187만원에서 293만원으로 오른다. 집이 있으면 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 집을 살 때 주택담보대출이 안 된다. 임대사업자 대출도 강화된다.정부는 13일 이런 내용의 ‘주택시장 안정 대책’을 발표했다. 3주택 이상 다주택자, 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자가 타깃이다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자와 3주택 이상 다주택자의 주택분 종부세 최고세율을 참여정부(3.0%) 당시보다 높은 3.2%로 올린다. 지난 7월 발표된 종부세 개편안에서는 3주택 이상 보유자만 추가 과세하기로 했지만 이날 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자가 추가됐다. 종부세 최고 세율도 2.8%에서 0.4% 포인트 높였다. 세 부담 상한도 전년도 종부세와 재산세 합계액의 150%에서 300%로 올린다. 조정대상지역 외 2주택과 ‘똘똘한 1채’ 세율도 올린다. 당초 정부는 과세표준 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행 세율을 유지하고 6억원 초과 구간만 0.1~0.5% 포인트 올릴 계획이었다. 이날 수정안에서는 과세표준 3억~6억원 구간이 신설됐다. 과표 3억원(시가 약 18억원)이 넘으면 세율이 0.7~2.7%가 된다. 세 부담 상한은 그대로 150%다. 시가 9억원이 넘는 1주택자는 앞으로 2년 이상 거주해야만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 조정대상지역 일시적 2주택자는 현재는 새집을 산 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세를 내지 않는데 비과세 요건이 2년으로 줄어든다. 조정대상지역 임대사업자의 종부세도 오른다. 현재는 8년 장기 임대등록한 주택은 종부세에 합산되지 않는데 이 혜택이 사라진다. 임대사업자 대출에도 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 주택이 있으면 규제지역에서 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 1주택자는 이유가 이사나 부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유일 때만 예외적으로 허용한다. 이번 대책이 특정 지역에 집을 여러 채 갖고 있다는 이유로 세금을 더 매기는 조치인 만큼 조세형평성은 물론 위헌 논란이 일 가능성이 있다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “검토 결과 위헌 시비까지는 가지 않을 것으로 생각한다”며 “정부의 취지가 일반 국민 정서와도 상당히 부합해 조세 저항에 있어서도 큰 문제는 없지 않을까 하는 것이 정부 판단”이라고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

정부가 13일 발표한 주택시장 안정대책은 집값 급등 현상이 뚜렷한 서울과 세종 등 일부 지역에 2채 이상을 보유한 다주택자 투기수요를 차단하는데 초점을 맞췄다. 2주택 이상 보유자라고 하더라도 집값이 많이 오른 지역이 아니라면 강화된 종합부동산세를 적용받지 않는다. 집 한채만 가졌다면 시가 18억원 이상의 고가 주택은 종부세가 종전보다는 오르겠지만 다주택자 만큼 세 부담이 확 늘지는 않는다고 정부는 밝혔다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산 대책을 발표한 뒤 구체적인 사례를 들며 종부세가 얼마나 많이 오르는지 설명했다. 김 부총리는 “다주택자를 중심으로 한 투기세력에 대해 확실하게 과세를 강화했고 실수요자인 1세대 1주택자는 가급적 보호하고자 했다”고 말했다.먼저 1세대 1주택자의 경우 과표 3억원 기준, 특 시가로 따지면 18억원의 주택 보유자는 현재 종부세를 94만원 부담한다. 그런데 이날 강화된 과세정책을 따르면 104만원으로 세금을 10만원 더 내야 한다. 정부가 과표 3억원을 초과하는 주택에 대해 세율을 0.2~0.7%포인트 올리기로 했기 때문이다. 그렇다고 해도 연 10만원이 큰 부담은 아니다. 그런데 서울·세종과 부산·경기 일부처럼 정부가 보기에 집값이 비이성적으로 급등한 ‘조정대상지역’에 2채 이상의 집을 보유했다면 상대적으로 종부세 부담이 더 커진다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리, 안양 동안구, 광교택지개발지구 등 43곳이다. 조정대상지역에 보유주택 합산 집값이 14억원(과표로는 3억원) 이상인 다주택자는 현재 1주택자와 마찬가지로 94만원의 종부세를 내고 있지만 앞으로는 50만원 많은 144만원을 내야 한다.종부세 부담은 보유주택 가격이 높을수록 비례해서 무거워진다. 과표 6억원, 그러니까 시가로는 23억 6000만원의 주택을 보유한 1주택자의 종부세 부담은 현재 187만원에서 293만원으로 106만원 늘어난다. 반면 같은 과표구간의 조정지역 다주택자(합산시가 19억원)의 종부세 부담은 187만원에서 415만원으로 228만원이나 오른다. 가장 높은 과표구간인 94억원(합산시가로는 176억원)에 해당하는 다주택자의 종부세는 현재 1억 673만원에서 2억 2264만원으로 약 2배(1억 1591만원) 오른다. 관건은 수십억 상당의 주택자산을 가진 다주택자들이 수십만원에서 많게는 1억원대의 종부세 부담을 두려워할 지 여부다. 이에 따라 정부는 다주택자의 투기수요를 막을 대책으로 종부세 강화 외에도 주택담보대출 금지라는 강력한 처방도 내놨다. 당장 14일부터 2주택 이상을 보유한 다주택자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 부동산 규제지역에 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없다. 보유 주택을 담보로 대출을 받아 다시 보유주택 수를 늘려가는 ‘재테크’를 막겠다는 의도다. 오달란 기자 dallan@seoul.co.kr

정부가 여러 주택을 보유한 사람에 대해 규제지역(투기지역·투기과열지구 등) 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지하기로 했다. 또 생활안정자금을 주택 구입 목적으로 유용하지 못하도록 철저히 관리하겠다고 발표했다. 정부는 13일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표하면서 다주택자에 대한 주택담보대출 규제 내용을 공개했다. 우선 2주택 이상을 보유한 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지한다. 1주택 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 단 추가 주택 구입 사유가 이사·부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우는 예외적으로 허용하기로 했다. 또 규제지역 내 공시가격이 9억원을 넘는 고가의 주택을 구입할 때에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 금지한다. 단 무주택세대가 주택구입 후 2년 안에 전입하는 경우, 또 1주택 세대가 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건에서만 예외적으로 주택대출을 허용한다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출과 관련해서는, 생활안정자금을 주택 구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안을 마련하기로 했다. 구체적으로 생활안정자금을 대출 받을 때 대출 기간에는 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결하고, 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 주택을 구입한 사실이 확인되면 불이익을 부과한다. 이 경우 대출을 즉각 회수하고, 주택 관련 신규 대출을 3년 간 제한하기로 했다. 전세자금보증의 경우 주택보유자에 한해 공급을 제한하기로 했다. 1주택자의 경우 부부 합산소득 1억원 이하까지만 공적 보증을 제공한다. 2주택 이상자에게는 전세자금 대출에 대한 보증이 원천 금지된다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해준다. 투기의 온상으로 지목된 주택임대사업자에 대한 대출 규제도 강화된다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에는 LTV 규제가 신규 적용된다. 기존에 해당 규제 지역 주택대출에 적용되는 40%가 그대로 적용된다. 이는 현재 사실상 80~90%에 달하던 담보 인정 비율이 40%로 반토막 난다는 의미다. 현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다. 임대사업자 역시 투기지역·투기과열지구 내에서 공시가격 9억원 초과 고가주택을 신규 구입할 경우 대출은 받을 수 없다. 임대업 대출은 용도외 유용 점검도 강화한다. 적발시 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년 간 제한한다. 오세진 기자 5sjin@seoul.co.kr

조선·자동차·음식·숙박업 일자리 급감 40대 15만여명 줄어 26년 만에 ‘최악’ 청년실업률 10%… 1999년 이후 최고 제조업 구조조정·최저임금 영향 분석 고용률 60.9%… 1년 새 0.3%P 떨어져 50대 이상 취업은 27만 9000명 증가지난달 취업자 수가 1년 전보다 3000명 증가하는 데 그친 가장 큰 이유는 제조업 고용 부진에도 그나마 일자리를 지탱해 줬던 도·소매업 등 서비스업까지 고용 시장이 얼어붙어서다. 음식·숙박업에서 아르바이트 일자리가 급감하면서 청년(15~29세) 실업률도 치솟았다. 자영업자 경쟁 과열과 줄어든 중국인 관광객 수 회복이 더딘 점도 원인이지만 최저임금 인상 여파가 큰 영향을 미친 것으로 해석된다. 통계청이 12일 발표한 ‘8월 고용동향’에 따르면 1년 새 도·소매업 취업자 수가 12만 3000명, 음식·숙박업은 7만 9000명, 교육 서비스업은 3만 6000명씩 감소했다. 도·소매업은 9개월째, 음식·숙박업은 15개월째 감소세다. 경비원이나 건물 청소원 등이 포함된 사업시설관리·사업지원 및 임대서비스업의 취업자는 11만 7000명이나 줄었다. 연봉이 높고 정규직이 많아 ‘양질의 일자리’로 불리는 제조업 취업자 수도 10만 5000명 줄었다. 조선과 자동차 등 주요 산업의 구조조정 여파 때문이다. 제조업 취업자 수는 지난 4월부터 5개월 연속 마이너스다. 서비스업 취업자 수가 급감한 이유도 고용 유발 효과가 큰 조선·자동차 산업의 부진이 도·소매업 등 연관 산업에 악영향을 미쳐서다.연령별 취업자 수를 보면 40대 이하는 일제히 감소했다. 청년 취업자는 4만명, 30대는 7만 8000명 줄었다. 특히 한국 경제의 허리인 40대는 15만 8000명이나 급감하면서 1991년 12월 25만 9000명 이후 26년 8개월 만에 감소폭이 가장 컸다. 40대 취업자 수는 2015년 11월부터 34개월 계속 줄고 있다. 정부가 인구 감소를 고용 악화의 원인으로 꼽고 있지만 40대 취업자 수 감소폭은 인구 감소폭 10만 7000명을 훌쩍 뛰어넘는다. 빈현준 통계청 고용통계과장은 “40대 전반에서 도·소매나 교육 등 모든 산업에서 취업자 수가 줄어 타격이 집중됐다”고 말했다. 반면 50대 취업자는 5000명, 60세 이상은 27만 4000명 늘었다. 생산가능인구(15∼64세)에 포함되지 않는 65세 이상은 16만 3000명 증가했다. 한창 일할 나이대에서 취업자가 줄면서 지난달 실업자는 113만 3000명으로 1년 전보다 13만 4000명 늘었다. 실업률은 4.0%로 전년 동월 대비 0.4% 포인트 상승했다. 8월 기준으로 외환위기 여파가 있던 2000년 4.1% 이후 최고치다. 특히 청년 실업률은 10.0%로 1년 새 0.6% 포인트 올라 1999년 8월 10.7% 이후 가장 높았다. 빈 과장은 “연령대로 봐서 음식·도소매 분야에 노동을 공급하려는 의사가 있는 계층인데 이 부분에 대한 노동 수요가 못 따라주는 것 같다”고 설명했다. 체감실업률도 통계 작성 이후 최고치를 찍었다. 체감실업률을 나타내는 고용보조지표3(확장실업률)은 11.8%, 청년층 고용보조지표3은 23.0%로 1년 새 각각 0.7% 포인트, 0.5% 포인트 올랐다. 이에 대해 정부는 고용지표 악화의 원인 중 하나로 또 생산가능인구 감소를 꼽았다. 기획재정부와 고용노동부는 이날 통계청 고용동향을 분석한 자료를 발표하고 “8월 취업자는 건설 고용이 다소 개선됐으나 제조업 고용 부진, 서비스업 감소 전환, 생산가능인구 감소 등으로 3000명 증가했다”고 밝혔다. 하지만 정부의 이 같은 주장은 설득력이 떨어진다는 지적이 나온다. 취업자를 15세 이상 인구로 나눈 고용률이 지난달 60.9%로 1년 새 0.3% 포인트 하락했고 7개월 연속 낮아져서다. 15세 이상 인구수 감소를 고려하더라도 취업자가 더 큰 폭으로 줄어들고 있다는 것이다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr