빠르년 내년 1월부터 태국에 투자한 국내 기업의 배당·이자·사용료 소득에 대한 최고세율이 현행 10∼20%보다 5∼10%포인트 낮아진다.태국에서 조세감면을 받아도 세금을 낸 것으로 간주, 국내 기업의 법인세 납부때 그만큼 감면해 주는 간주외국납부세액공제제도(TSC)를 5년간 허용키로 하는 등 태국 투자 국내 기업의 세부담이 줄어들 전망이다. 재정경제부는 11일 태국과 제2차 조세조약개정 실무회담을 갖고 이같은 내용에 완전합의, 양국 외무부 장관의 서명과 국회동의를 거쳐 빠르면 내년 1월1일부터 적용키로 했다고 밝혔다. 정부는 또 태국이 앞으로 말레이시아의 라부안 역외금융센터와 같은 제도를 도입한 뒤 이를 통해 역외펀드가 우리나라에서 투자소득을 얻을 경우, 역외펀드는 이중과세 방지를 규정한 조세조약 혜택에서 배제돼 국내 세법에 따른 과세가 이뤄지도록 했다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부의 부동산 세제 신설에 따른 서울시민들의 세 부담이 구체적으로 드러나자 서울시와 각 자치구들이 민감한 반응을 보이고 있다. 서울시는 전국 종합부동산세 가운데 42.8%를 부담한다는 점을 감안, 시의 지방 재원인 종부세를 중앙정부에서 서울시로 이관해야 한다는 입장이다. 과세의 원칙에 따라 당장은 아니더라도 장기적으로는 자주재정권 확립이라는 차원에서 조세의 개념이 서야 바람직하다는 설명이다. 올해 새로 매겨지는 종부세는 9억원 초과 주택,6억원 초과 나대지,40억원 초과 업무용 토지에 부과된다. 이같은 입장은 주민들의 갑작스러운 부담 증가를 덜겠다는 뜻으로 재산세에 대해 탄력세율을 결정했던 13개 자치구 등 기초자치단체도 마찬가지다. 종부세의 중앙 이관으로 기존 구세인 재산세가 크게 줄어들었기 때문이다. 자치구별로 보면 25개 자치구 가운데 노원·강동구를 빼고 무려 23개 자치구의 재산세가 줄어들었다. 특히 종부세 부과의 중요한 세원으로 꼽히는 법인이 많은 중구·종로구·영등포구의 경우 지난해에 비해 각각 38.9%(324억원),28.5%(152억원),19.5%(104억원) 등 100억원 이상이나 감소했다. 탄력세율을 적용한 데 따른 13개 자치구의 평균 감소율은 6% 정도다. 자치구의 상대적 박탈감은 보유세가 증가한 곳이 24곳이나 되면서도 재산세는 23곳이나 줄어들었다는 데서도 알 수 있다. 보유세 증가율은 송파 29.2%(411억원), 강남 23.1%(746억원) 등 순이다. 특히 용산구의 경우 보유세는 18%인 107억원이나 늘어난 반면 재산세는 13.3%인 47억원이 감소해 격차가 가장 컸다. 그만큼 종부세 신설로 빠져나간 재산세가 많다는 얘기다. 전국 종부세 가운데 서울 자치구들의 평균 분담률은 1.7%를 넘는다. 한 자치구 관계자는 “종부세는 12월 징수돼 내년 2월에 지원금 편성이 가능하기 때문에 올해 추가경정예산 또는 예비비 등에서 오는 10월 중 재원을 보전해줄 것을 중앙정부에 건의할 방침”이라고 말했다.송한수기자 onekor@seoul.co.kr

재산세 과세기준이 크기에서 기준시가로 변경됨에 따라 재산세에 지각변동이 일어났다. 과거 기준에 따라 상대적으로 재산세를 많이 냈던 단독·다가구·연립 주택의 재산세는 크게 줄고, 고가인 강남의 아파트는 재산세가 크게 증가했다. 특히 50평형 이상 대형 아파트의 재산세 증가는 10%선에 그친 반면,30∼50평형 아파트는 평균 40%가 증가했다. ●아파트 84% 재산세 상승 올해는 전반적으로 재산세 부담이 많지 않다. 전체 237만여가구의 47.8%인 113만여가구가 지난해보다 재산세를 적게 낸다. 중구, 서초구, 양천구 등 13개 자치구가 10∼40%의 탄력세율을 적용한 것이 감안됐다. 주택 유형별로는 지난해에 비해 아파트가 가장 많이 올랐다. 지난해 2502억원보다 27.9%인 699억원이 오른 3201억원이 부과된다. 특히 전체 아파트의 29.4%인 35만 7000여가구는 보유세 50% 상한선까지 상승했다. 아파트는 전체 121만 1000여가구 가운데 83.7%인 101만 4000여가구의 재산세가 늘어난다. 반면 단독주택에 부과한 재산세는 448억원에 불과하다. 지난해 625억원보다 28.3% 줄어든 수치다. 다가구·연립주택은 지난해 1227억원보다 무려 32.8%나 적은 825억원으로 줄었다. 아파트에 비해 단독주택은 62.9%1인 1만 6000여가구, 다가구·연립주택은 85.5%인 77만 8000여가구가 지난해보다 재산세를 적게 낸다. 아파트는 크기별로 희비가 엇갈리고 있다.30∼50평형 아파트는 재산세 인상률이 40% 이상에서 형성되고 있다. 종로구 평창동 롯데낙천대아파트 33평형(기준시가 4억 1900만원)과 강남구 압구정동 미성2차 36평형(기준시가 7억 8000만원)은 지난해보다 50% 상한선까지 오른 52만 3100원,112만 7460원을 각각 내야 한다. 그러나 50평형 이상 아파트의 재산세는 지난해보다 10% 정도 오르는 데 그쳤다. 송파구 잠실동 올림픽선수촌 66평형(기준시가 13억원)은 21.1% 오른 314만원, 강남구 도곡동 타워팰리스 74평형(기준시가 24억여원)은 7.9% 상승한 528만 7500원으로 나타났다. ●대형아파트, 중형보다 재산세비율 낮아 기준시가 9억원 안팎의 대형아파트 소유자는 중형아파트를 가진 시민에 비해 재산세가 덜 오른다. 용산구 이촌동 엘지자이 54평형의 기준시가는 9억 7700여만원으로 지난해보다 22.2% 오른 174만여원의 재산세를 낸다. 여기에 종합부동산세가 10만여원이어서 전체 보유세 증가율은 28%에 그친다. 기준시가가 거래가의 80% 수준이라는 점을 감안하면 종부세를 내야 하는 아파트는 얼마 되지 않는다. 중형과 대형아파트간 과세의 일관성이 떨어지는 셈이다. 이는 부동산보유세 책정 기준이 기존 6단계에서 3단계로 간소화되면서 단계별 세율 차가 좁아졌기 때문이다. 지난해까지 0.3∼7.0%에 달했던 세율 폭은 0.15∼0.5%로 대폭 줄어들었다. 그만큼 변별력이 떨어졌다는 말이다. 보유세 계산 때 적용하는 기준시가 적용 비율이 지난해 90%에서 올해 80%로 하락한 것도 한몫을 했다.9억원에 가까운 고급 아파트일수록 이 조치의 혜택을 많이 받았다. 서울시 권오도 세무과장은 “세율 등의 문제로 ‘더 비싼 집이면 더 많은 비율의 세금을 내야 한다.’는 원칙에 문제가 생겼다.”면서 “종부세 기준을 6억원으로 낮추는 등의 보완책이 필요하다.”고 지적했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

국세청은 오는 2007년부터 부동산 양도소득세가 실거래가를 기준으로 부과됨에 따라 ‘부동산 실거래가 과세상황 관리시스템’을 구축, 투기지역 여부와 상관없이 모든 부동산의 실거래가 자료를 확보하기로 했다. 국세청 관계자는 10일 “과세 형평성을 높이고 부동산 투기를 억제하기 위해서는 전국의 모든 부동산거래의 실거래가를 파악하는 게 무엇보다 중요하다.”면서 “이를 위해 부동산 실거래가 과세상황 관리시스템을 개발, 구축하기로 했다.”고 밝혔다. 이 관계자는 “내년부터 공인중개사나 부동산 매매 당사자가 실거래가를 해당 지방자치단체에 신고하도록 하는 부동산중개업법이 시행되는 만큼 이에 맞춰 국세청도 부동산 실가 파악 체계를 시급히 구축할 필요가 있다.”고 설명했다. 이 관계자는 “각급 지방자치단체와의 협조를 통해 부동산 실거래가 자료를 전담관리하는 시스템을 구축한다는 게 국세청의 방침”이라고 덧붙였다. 실거래가 과세상황 관리시스템이 구축되면 매매 당사자들이 실거래가를 축소해 신고해도 관련 자료가 전산으로 축적돼 탈루 여부를 검증하기가 쉬워진다는 게 국세청의 설명이다. 특히 같은 지역의 인근 부동산과의 거래가격 비교가 가능해져 의도적인 탈루 여부를 곧바로 확인, 세무조사에 착수할 수 있다고 국세청은 강조했다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

여야가 당정 협의회와 부동산대책특위를 구성해 각각 마련 중인 부동산 대책 가운데 몇가지 이견을 보이고 있어 마찰이 예상된다. 정부와 열린우리당은 지난 6일 부동산정책 당정협의회를 갖고 수도권 전지역의 중대형 아파트 공급확대 원칙을 확정 발표했다. 그러나 열린우리당 정세균 원내대표는 하루 뒤 “큰 틀의 원칙일 뿐 구체적 대책은 결정되지 않았다.”고 말해 정책 변화를 시사했다. 반면 한나라당은 분당·일산 모델의 신도시를 수도권에 5∼6곳 건설하는 방안을 대안으로 검토하고 있다. 중대형 아파트 가격 폭등의 경우 수요에 비해 공부족한 공급에서 비롯된 점도 하나의 원인이라고 판단하기 때문이다. 이에 따라 문화·교육 등 쾌적한 주거 조건을 갖춘 자족기능을 갖춘 신도시를 중심으로 중대형 아파트 공급량을 늘리는 방안을 추진할 예정이다. 양도세 부문에서도 여야간 논란이 예상된다. 한나라당 부동산대책특위는 8일 4차 모임에서 ‘양도차익 과세 원칙’ 아래 1가구 1주택 보유자에 대한 양도소득세 비과세제도를 없애는 방안을 신중히 검토하기로 의견을 모았다. 다만 투명하고 구체적인 기준을 만들어 투기 가능성이 낮은 경우는 예외로 할 예정이다. 이는 1가구 1주택 비과세 때문에 부동산 이중계약서 작성, 일반 국민들의 지나친 부동산 매입 등의 부작용이 발생한다는 판단에 따른 것이다. 현재 1가구 1주택자의 경우 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 양도 차익이 비과세이지만 실거래가 6억원 이상이면 양도세를 물린다. 보유세(종합부동산세·재산세)에 대해서도 여야는 이견을 보이고 있다. 열린우리당은 종부세 대상과 부담을 대폭 늘리는 쪽으로 가닥을 잡았다. 지난해 말 국회에서 종합부동산세법이 국회에서 통과되는 과정에 한나라당의 반대로 수정됐기 때문에 재검토한다는 것이다. 원혜영 정책위 의장은 전날 기자간담회에서 “현 종부세법은 작년 말 국회 통과과정에서 한나라당 반대로 캡(Cap·상한선)이 씌워진 낮은 수준의 법”이라며 “세제와 관련한 법을 개정해 시장에 작용할 수 있도록 하겠다.”고 말했다. 반면 한나라당 특위는 종부세 인상이 실효성이 없다고 보고 종부세법 인상 개정보다는 재산세를 강화하는 방향에 무게를 두기로 했다. 이에 따라 여권이 추진 중인 보유세 강화에 반대는 않지만 속도를 조절할 필요가 있다고 의견을 모았다. 이와는 별개로 의원 입법으로 종부세법 개정안이 각각 발의돼 입장 조율 여부가 주목된다. 이혜훈 제4정조위원장은 1가구 1주택 보유자를 종부세 대상에서 제외하는 내용의 종부세법 개정안을 내놨다. 이종구 제3정조위원장도 과세기준일 현재 전년도 종합소득이 3600만원 이하인 60세 이상의 거주자가 보유한 주택공시가격 15억원(주택분 재산세의 과세표준 7억 5000만원) 이하인 1주택에 대해 종부세를 전면 감면하는 내용을 골자로 하는 법안을 발의했다. 이종수 박지연기자 vielee@seoul.co.kr

정부가 6일 밝힌 하반기 경제운용방향에 포함된 자산형성지원사업(IDA) 등 새 제도를 요약·정리한다. ●ＩＤＡ 저소득 근로자가 저축하면 그 액수만큼 정부나 민간이 더 돈을 얹어주는 제도다. 두 곳에서 지원하면 2배가 되는 셈이다. 내년중 시범시행하겠다는 것만 확정됐고 지원규모, 저축기간, 지원방식 등은 아직 미정이다. 예를 들어 저소득층이 매월 3만원씩 3년간 저축하면 108만원이 모인다.IDA가 도입돼 정부와 민간기금이 저축원금만큼 지원하기로 결정되면 정부 108만원, 민간기금 108만원까지 합해 저축한 사람은 324만원을 지원받을 수 있다. 현재 미국은 ‘개인자립계좌´(IDA), 영국은 ‘세이빙 게이트웨이´, 캐나다는 ‘런세이브´ 등의 이름으로 운용중이다. ●무담보소액대출(Micro Credit) 은행의 휴면예금을 활용하는 것으로 하반기부터 도입된다. 휴면예금은 연간 1000억원인데 이중 고객이 찾아갈 것으로 예상되는 금액과 계좌관리비용 등 일정부분을 제외하고 은행권이 공동운용해 돈을 못 갚은 사람들의 신용회복을 위해 쓰자는 것. 현재 은행권에서 협의가 진행중이다. ●사전상속제 65세 이상 고령층의 자산 일부를 젊은 세대로 이전시켜 경제활동을 활성화시키자는 취지다. 예를 들어 5억원의 자산을 가진 노인이 2억원을 30세 이상 또는 결혼한 자녀에게 미리 상속하면 상속·증여세 최저세율 10%만 부과한다. 이후 부모가 사망해 실제 상속이 이뤄질 때는 상속금액에 맞춰 정상세율(10∼50%)로 과세한 뒤 상속 당시 부과했던 10%를 빼준다. ●중저가 관광호텔 개·보수 지원 등 해외관광 수요를 국내에서 흡수할 수 있도록 모텔·여관 등을 1∼3급 관광호텔로 바꿀 경우 개·보수 자금을 지원해 준다. 자연휴양림을 현 94개에서 2009년까지 154개로 늘리고 농산어촌 체험관광마을도 152개에서 687개로 늘린다. 관광레저형 기업도시 시범사업도 추진되며 하반기에 관광·레저산업 규제에 대한 개선방안도 마련하기로 했다. 산학협력 활성화를 위해 지난해 9월 말 현재 333개의 산학협력단의 컨소시엄을 구성하는 ‘커넥트 코리아´가 출범한다. 산학협력단과 학교기업에도 외부자본 참여가 가능해질 전망이다. 청소년 고용문제를 해결하기 위해 유해성이 없는 국제회의시설, 농어촌 관광휴양단지에 청소년의 취업이 가능하며 공인중개사·감정평가사 등에도 응시할 수 있도록 자격시험 요건이 완화된다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

‘토지거래허가구역, 주택투기지역, 주택거래신고지역….’땅값과 집값 상승을 억제하기 위해 도입된 이른바 ‘지정제도’들에 대한 실효성 논란이 부쩍 고개를 들고 있다. 주택거래신고지역이나 토지거래허가구역으로 지정된 곳의 집값·땅값이 오히려 더 뛰고 있기 때문이다. 일각에서는 “정부의 ‘지정제도’가 오히려 집값·땅값만 올렸다.”는 볼멘소리도 나온다. 이에 따라 제도 자체의 무용론과 함께 보완책 도입의 필요성이 강하게 대두되고 있다. ●얽히고 설킨 지정제도 현재 집값급등 지역에 대한 제재는 재정경제부가 지정하는 투기지역과 건설교통부가 주관하는 투기과열지구 및 주택거래신고지역이 있다. 이 가운데 투기지역에서는 양도소득세를 실거래로 물리고, 주택거래신고지역에서는 취득·등록세를 실거래가로 과세한다. 또 투기과열지구에서는 무주택우선청약제나 재당첨 금지 등 신규 아파트에 대한 청약자격 제한조치가 수반된다. 토지도 투기지구와 토지거래허가구역 등이 운용되고 있다. 양도세, 취득·등록세를 실거래가로 물리는 것은 주택과 마찬가지다. 대신 공공성이 강한 토지분야에서는 거래신고제 대신 토지거래허가제가 시행된다. 일정 자격을 갖춘 경우에만 토지거래를 허가하는 것이다. 현재 주택거래신고지역은 서울, 경기, 경남 등 9개 시·도가 지정돼 있다. 또 주택투기지역은 모두 45개 시·군·구에, 토지투기지역은 63개 시·군·구가 지정돼 있다. 투기과열지구는 서울 전 지역과 경기, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 충북, 충남, 경남 등 11개 광역시도에 걸쳐 전체 또는 부분적으로 지정돼 있다. 토지투기지역은 63개 시·군·구, 토지거래허가구역은 전국적으로 1만 5737.317㎢(47억 4719만평)이 지정돼 있다. ●빗장 제재 무색, 가격은 껑충 충남 연기군은 행정수도 후보지로 거론되면서 2003년 2월 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이어 2004년 2월에는 토지투기지역으로 지정됐다. 연기군은 행정중심복합도시 건설로 방향을 틀었지만 개발호재가 땅값을 올린 대표적인 곳이다. 정부도 개발호재로 땅값이 오를 것에 대비해 2중·3중의 빗장을 질렀지만 이후에도 땅값은 천정부지로 치솟았다. 연기군은 지난해 땅값이 23.3% 올랐고 올들어서도 5월 말 현재 무려 13.27%나 뛰었다. LG필립스LCD공장 건설 등 개발호재를 안고 있는 파주시도 마찬가지다. 파주시는 2003년 5월 토지거래허가구역으로, 지난해 4월에는 투기지역으로 각각 묶였다. 하지만 이런 ‘빗장 지정’을 비웃기라도 하듯 땅값은 지난해 13.2%, 올들어 5월까지 3.82% 올랐다. 땅값뿐이 아니다. 집값도 각종 제재조치에도 불구하고 날개를 달았다. 과천이 대표적인 사례다. 과천은 주택투기지역과 주택거래신고지역으로 2중 제재를 받고 있지만 6월 한달에만 아파트 가격이 12.1% 올랐다. 올들어 6월까지 23.7%나 치솟았다. 분당도 지난 4월 주택거래신고지역과 투기지역으로 지정됐지만 6월에만 6.3%가 올랐고, 올들어 전체로는 무려 24.2%나 뛰었다. 주택거래신고지역이나 투기지역 지정에 아랑곳하지 않고 집값이 요동치고 있는 것이다. ●제재 무용론, 새 대안 모색해야 투기지역이나 토지거래허가구역 등 각종 규제에도 불구하고 부동산 가격이 뛰면서 지정제도의 무용론이 대두되고 있다. 가격상승을 억제하지 못할 바에야 아예 이들 제재를 없애라는 것이다. 하지만 이를 함부로 없앨 수도 없는 것이 정부의 고민이다. 건교부 이재영 토지국장은 “토지거래허가지역이나 투기지역 지정은 급등지역에 대한 상승세를 차단하기 위한 것이지, 가격 하락을 유도할 수는 없다.”면서 “일부 지역이 허가구역 지정 등의 절차에도 불구하고 가격 상승이 여전한 것은 개발에 대한 기대감 때문인 것 같다.”고 해명했다. 더욱이 내년에 새 부동산중개업법이 발효돼 실거래가로 각종 세금을 물게 되면 이들 지정제도의 효용성은 더 떨어지게 된다. 따라서 이들 수단 외에 세금을 더욱 현실화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 투기지역의 경우 실거래가로 양도세를 물리는 것 외에도 보유세를 대폭 늘리는 것도 하나의 방법이다. 종합부동산세 부과대상을 늘리는 등의 보완조치가 있어야 현행 제재수단이 위력을 발휘한다는 것이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주거용 오피스텔의 세 부담을 두고 논란이 일고 있다. 사무용 오피스텔을 주거용으로 전용하고 있는 사례가 적지 않은 가운데 주거용 오피스텔을 주택으로 판정해 과세하는 지자체가 없기 때문이다. 서울의 한 구청 관계자는 “오피스텔을 업무용에서 주거용으로 바꿨다면 변경신청을 해야 하는데 접수된 것은 없다.”면서 “또 현행 건축법상 주거용 오피스텔에 대한 허가가 나지 않는 상황에서 구청이 오피스텔을 주거용으로 간주해 과세하는 것도 모순”이라고 지적했다. 이처럼 실제로는 주거용으로 사용하고 있지만 사무용 오피스텔로 속이면 세금을 훨씬 덜 내게 된다. 먼저 재산세의 경우 주택은 공시가격의 50%에 대해 0.15∼0.5%의 세율이 차등적용되지만 오피스텔은 지방세 시가표준액의 50% 가격에 0.25%의 세율이 일률 적용된다. 게다가 주택의 공시가격은 시가의 80% 수준인데 반해 오피스텔은 시가 반영율이 상대적으로 낮은 지방세법상 시가표준액을 과표로 사용한다. 특히 오피스텔은 종부세 과세대상에서도 제외된다. 보유세뿐 아니라 양도세도 적게 낸다. 실거래가를 기준으로 60%의 높은 세율이 적용되는 1가구 3주택 대상에서도 제외되고, 실제 거래가보다 낮게 신고한 뒤 양도세를 내도 문제가 생기지 않는다.현행 건축법상에도 ‘주거용 오피스텔’은 없다. 오피스텔 허가를 받으려면 욕조와 주방시설, 바닥 난방장치 등을 설치해서는 안 된다. 이를 어기면 건축허가를 받을 수 없다. 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 허위신고했거나 불법개조한 것이다. 때문에 주거용 오피스텔 소유자들이 자진신고할 가능성은 거의 없는 셈이다. 지자체들이 주민들의 심기를 건드려가며 현장조사를 통해 주거용 여부를 확인할 가능성도 낮다. 낮에는 오피스텔에 거주자가 없어 현실적으로 조사가 불가능하다는 것이 지자체들의 설명이다. 물론 낮에 거주자가 없다면 주거용으로 추정할 수 있으나 심증만으로 과세할 수 없다는 것이다. 구청 관계자는 “오피스텔에 대한 별도의 과세체계를 만들어야 한다.”고 말했다. 정부도 뾰족한 대책이 없기는 마찬가지다. 지자체들이 과세를 제대로 하지 않으면 광역자치단체, 행정자치부, 감사원 등의 감사결과를 토대로 세금 추징을 명령할 수 있다. 그러나 이들 기관이 감사를 하려면 실태조사를 거쳐야 하는데, 현실적으로 쉽지 않다. 정부 관계자는 “지자체들이 보다 수월하게 조사할 수 있도록 하는 방법을 찾아볼 계획”이라고 말했다. 이 관계자는 사견임을 전제로 “정부합동점검반을 구성, 매년 4∼5월에 실시하는 주민등록 일제조사시 오피스텔의 상태를 확인하는 방법도 고려할 수 있을 것”이라고 덧붙였다.장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

김병준 청와대 정책실장은 3일 부동산 대책과 관련,“헌법을 바꾸는 정도로 힘을 들이지 않으면 바뀌지 않을 제도를 만들어 정책의 확실성을 높이도록 하겠다.”고 밝혔다. 김 실장은 연합뉴스와 인터뷰에서 “이번에 내놓는 정책은 쉽게 바뀌지 못하도록 할 것이며, 그 이해 관계와 잘못된 신념을 넘어서겠다.”며 초강경 대책을 강구 중임을 시사했다. ●“고가주택 보유과세 확대” 김 실장은 “참여정부의 부동산 정책이 가볍게 여겨지는 현상이 있다.”면서 “‘참여정부가 끝나면 옛날로 돌아갈 것이다.2년 반만 버티자.’고 생각하는 사람들이 계속 부동산 투기를 하고 있다.”고 진단했다. 부동산 투기 이익 환수와 관련, 김 실장은 “직접적인 부문도 환수하지만, 고가 주택 보유과세를 확대하는 방향으로 갈 것”이라고 밝혔다. 그는 이어 “투기 이익 환수 등 각종 대책들이 각자에게 지속적으로 유리하다는 생각이 들도록 이해 관계를 제도에 반영해서 묶는 방향으로 검토 중이며, 제도가 영속적으로 유지되도록 디자인하고 있다.”고 소개했다. 김 실장은 정책 수단과 관련,“개발 이익 환수나 거래 투명화는 법으로 제도화해야 하는 사항이 있을 수 있는데, 새로운 법을 만드는 방식이 될 수도 있고, 아니면 법을 개정할 수도 있다.”며 “올 정기국회 때 안을 내놓을 것”이라고 말했다. 공공부문 역할 강화에 대해 그는 “공급 부문에서 적용하겠다는 의미이며 전국적으로 다하는 게 아니라 특정지역을 중심으로 할 것”이라며 “공공부문은 계획만 하고 시행은 맡기는 방법, 임대를 하는 방법 등 여러가지 방법이 있을 텐데 구체적으로 연구 중”이라고 말했다. ●“김광웅교수의 비판은 아마추어 비평” 한편 최근 서울대 김광웅 교수가 참여정부를 ‘아마추어 정부’라고 비판한 데 대해 김 실장은 “프로 비평이 아니라 아마추어 비평”이라고 깎아내렸다. 김 실장은 “김 선생님이 여당 공천심사위원장도 했고 나도 존경하는 분”이라며 ‘선생님’이라고 호칭, 예의를 갖추면서도 대통령 자문기구인 ‘위원회’ 제도 비판,‘아마추어 정부’, 거대 정부 지향이라는 김 교수의 비판들에 대해 조목조목 반박했다. 박정현기자 jhpark@seoul.co.kr

‘금리조정 효과가 약발이 안받는 데는 이유가 있다. 효과분석을 재검토해야 한다.’금리를 올리거나 내릴 때 통상 나타나는 경제적 효과가 시장흐름의 메커니즘에서 벗어나고 있다. 기존의 금리분석 모델이 더 이상 효과를 기대하기 어렵게 됐다는 얘기다. 금리조정이 정책적 수단으로 기능하기 위해서는 경제주체들의 달라진 소비·투자·심리패턴을 면밀히 재분석해야 한다는 지적이다. 이 때문에 시장 참가자들은 최근 부동산 투기억제 처방으로 거론되는 금리인상의 효과분석에도 좀 더 신중해야 한다고 입을 모은다. ●금리인하 효과를 들여다보니… 경제 전문가들은 금융통화위원회가 지난해 8월과 11월 두차례에 걸쳐 금리를 내린 것은 결과론적이지만 효과가 없었다고 말한다. 당시 금통위는 콜금리를 0.25%포인트 인하하면 가계 및 기업의 금융비용 부담 경감으로 소비 및 설비투자 심리를 자극할 것이라고 예상했었다.2004년 1·4분기 자금순환표상 금융자산과 금융부채의 수입이자와 지급이자 등을 산술적으로 분석해 본 결과 기업은 1조 2000억원, 가계는 1조 3000억원가량의 금융비용이 줄어들 것이라고 예상했다. 하지만 금리인하에 따른 지금까지의 효과분석은 누구도 내놓고 있지 못하고 있다. 이미 투자부문에서 기업들이 ‘금리조정은 더 이상 투자에 변수가 되지 않는다.’는 말을 공공연히 함으로써 실효성이 없음이 입증됐다. 소비부문도 마찬가지다. 금리를 내리면 돈을 꿔서라도 소비를 늘리고, 부동산·주가 등이 상승하면서 자산효과로 소비가 늘어날 것이라는 기존의 금리조정 효과는 사실상 작동하지 않았다. 시중은행 고위 간부는 “예전의 소비주도층이었던 50∼60대는 고령화사회의 도래와 함께 미래에 대한 불안심리로 돈이 생기면 소비 대신 무조건 저축하는 등 일본식 소비패턴으로 확연히 돌아서고 있다.”며 “소비의 주도층으로 부각된 20∼30대는 청년실업으로 쓸 돈이 없기 때문에 금리인하로 소비를 진작시킨다는 예전의 금리메커니즘은 더 이상 유효하지 않게 됐다.”고 진단했다. 특히 최근들어 집값이 올랐다고 하지만 집값상승이 소비로 이어지지는 않고 있으며, 풍부한 유동성은 부동산쪽으로만 쏠리고 있다고 분석했다. ●소비자물가로 금리조정하면 낭패(?) 한은은 지난해 콜금리를 인하할 당시 정부의 주택가격안정대책에 따라 주택가격의 불안으로 이어질 가능성이 희박하다고 판단했다. 하지만 현재 부동산가격은 치솟고 있는 반면, 물가는 안정권에 들어간 상태다.6월 소비자물가(CPI)를 보면 34개월 만에 전년 동월보다 2.7% 상승,2002년 8월(2.4%)이후 가장 낮은 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 하지만 여기에는 적잖이 함정(덫)이 있다. 소비자물가에는 부동산값이 전혀 반영되지 않고 집세(전세·월세)만 포함된다. 소비자물가가 체감물가를 반영하지 못한다는 얘기로 해석될 수 있는 대목이다. 삼성경제연구소의 한 관계자는 “외국에서도 소비자물가에 집값을 포함시키지는 않고 있지만, 우리나라의 경우 부동산값 상승이 시차를 두고 물가에 영향을 미치고 있기 때문에 부동산값을 물가지표에 반영하는 문제를 검토할 필요가 있다.”고 말했다. 통상 집값상승→상가매매가상승→임대료상승→음식점 등 서비스요금인상 등으로 이어져 시차를 두고 집값상승은 물가로 전이될 수밖에 없기 때문이라는 지적이다. ●금리-부동산, 실(失)이 크다 하지만 전문가들은 금리인하로 부동산값이 올랐다고 해서 금리를 올리려는 접근은 자칫 더 큰 재앙을 부를 수 있다고 말한다. 금융연구원 최공필 박사는 “부동산값이 국지적 상승에서 전국적인 오름세로 확산되면 금리인상 압력은 불가피할 것”이라며 “그러나 현 상태에서는 실효성이 담보되지 않은 금리 인상보다는 보유세 강화·다주택 양도세 중과세 등의 세제정책과 주택담보대출 제한(자금줄 차단) 등을 통한 금융정책을 적절히 배합한 협공정책을 펴는 것이 바람직하다.”고 말했다. 금융경제연구원 관계자는 “2003년 이후 4차례에 걸친 콜금리 인하에도 불구하고 통화증가율이 장기추세를 이탈해 큰 폭으로 하락하고 있는데, 이는 경기부양을 위한 추가적인 콜금리 인하의 효과가 제한적일 수 있다는 얘기”라고 말했다. 한은 관계자는 “콜금리를 현재(3.25%)보다 0.25%포인트 올린다고 해도 대출을 10억원을 받을 경우 이자를 연 250만원 더 내는 데 불과하다.”며 “부동산투기를 잡기 위해 금리를 올려야 한다는 얘기가 적지 않지만, 인상효과는 기존의 인하효과와 마찬가지로 실효성을 담보할 수 없으며, 설령 올린다고 해도 어느 수준까지 인상해야 효과가 날지, 이럴 경우 파생되는 부작용은 경기회복에 어느 정도 악영향을 미칠지 등을 고려하면 쉽지 않은 대목”이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

‘밀린 주택담보대출 무조건 승인하라.’ 오는 4일부터 주택투기지역 내 아파트를 담보로 추가 대출을 받을 수 없게 하는 내용의 주택담보대출 규제방안이 발표된 지난 30일과 1일 시중은행들은 막판 ‘밀어내기식 대출’에 열을 올렸다. 특히 투기지역의 아파트 구입을 노리는 투기꾼들의 대출이 집중적으로 이뤄진 것으로 알려졌다. 2일과 3일에는 은행이 업무를 보지 않기 때문에 1일 은행 점포들에는 고객들의 주택담보대출 관련 문의가 끊이지 않았다. 은행원들은 본부의 지침에 따라 그동안 미뤘던 대출을 승인해 주느라 하루종일 부산하게 움직였다. ●고객들 대출 문의전화 빗발 투기지역인 경기도 분당의 A은행 지점은 지난달 30일 평소보다 5배나 많은 30건의 주택담보대출을 승인해줬다. 그동안 심사를 미뤘던 대출 요청을 밤늦게까지 심사해 모두 승인해줬다. 지점 관계자는 1일 “어제는 밀렸던 대출을 모두 처리한 만큼 오늘은 과거에 대출 문의만 했던 고객들에게 전화를 걸어 당장 대출 신청을 하라고 안내하고 있다.”고 말했다. 서울 강남의 B은행 지점도 사정은 비슷했다. 언론 보도를 접한 고객들의 문의와 상담에 직원들은 아침부터 눈코뜰새 없이 바빴다. 지점장은 “어제 평소보다 20건 이상 많은 32건의 담보대출을 승인해준 데 이어 오늘도 어제와 비슷한 수준의 승인이 이뤄졌다.”고 말했다. 실제로 30일 시중은행들의 주택담보대출 잔액은 전날보다 1000억원 이상씩 폭증했다. 국민은행의 주택담보대출 잔액은 지난달 29일 35조 3017억원에서 30일 35조 4376억원으로 1359억원 늘어났다. 우리은행도 30일 14조 4892억원의 잔액을 기록, 전날보다 1428억원이나 증가했다. 제일은행도 하루새 1255억원 늘어났다. 최근 대출 초기에 금리를 낮춰주는 할인제도를 폐지하기로 한 하나은행과 신한은행도 다른 은행보다는 증가폭이 적었지만 전날보다 각각 309억원,277억원씩 늘었다. ●“대출금 대부분 투기자금” 시중은행 관계자는 “어제와 오늘 주택담보대출을 서둘러 받은 사람들은 실수요자라기보다는 투기지역에서 두세 번째 대출을 추가로 받은 사람들”이라면서 “하루새 불어난 대출금은 대부분 투기자금으로 봐도 될 것 같다.”고 밝혔다. 은행들은 특히 이번 조치가 강력한 것 같지만 사실은 실효성이 떨어진다는 점을 고객들에게 집중 설명하고 있다. 대출 건수가 본인 명의로만 집계되기 때문에 배우자나 자식, 친척들의 명의로 대출을 받으면 아무 문제가 없다는 것이다. ●‘3자대출´ 더욱 더 늘듯 시중은행 고위 관계자는 “이번 조치로 아파트 소유자가 담보를 제공하고, 다른 사람이 대출을 받아 이를 소유자에게 건네는 ‘제3자 대출’이 더욱 늘어날 것”이라고 내다봤다. 이 관계자는 “주택대출 규제는 빠져나갈 구멍이 너무 많아 부동산가격 안정에 별 도움이 안 되며, 유일한 방법은 양도소득세 중과세밖에 없다.”고 주장했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

8월 중 발표될 부동산 대책에는 어떤 내용을 담아야 할까. 노무현 대통령이 깜짝 놀랄 만한 대책을 마련하겠다고 천명한 이상 강력한 처방이 나올 것으로 기대된다. 부동산 전문가들은 이 기회에 투기의 뿌리를 잘라낼 수 있는 근본 대책을 마련해야 한다고 주장했다. 차별화·양극화를 막기 위해 규제·거래억제 중심의 부동산 정책보다는 시장 기능을 회복시키는 대책도 주문했다. ●거래 투명성 확보, 불로소득 차단해야 전문가들은 무엇보다 거래의 투명성을 확보, 불로소득을 철저히 환수할 수 있는 장치가 마련돼야 한다고 입을 모은다. 투명성 확보의 첫 수단으로는 실거래가 확보를 꼽았다. 거래는 자유롭게 보장하되 부동산을 사고파는 사람이 실거래가를 의무적으로 신고토록 하고 이를 검증할 수 있는 시스템을 마련해야 한다는 것이다. 호가 위주의 사설 인터넷 가격 정보를 뛰어넘는, 공공기관이 운영하는 가격 통계 시스템을 갖추는 것이 시급하다. 실거래가 신고는 세금부과와 연계된 만큼 부동산중개업법뿐 아니라 세법에도 강력한 실천 규정을 마련하고, 이를 어길 경우 조세 포탈죄를 엄격히 적용하는 방안도 적극 검토해야 한다. 다음에는 투기성 거래 여부를 가려내 실거래가를 적용한 고율의 양도세를 물려야 한다고 입을 모은다. 단타 거래나 1가구2주택 이상 주택 거래, 이용목적에 맞지 않는 땅 구입자에게는 높은 양도세를 매겨야 한다는 것이다. 1가구1주택 양도라도 ‘이익 있는 곳에 과세 있다.’는 원칙을 적용하되, 실수요자에게는 공제혜택을 줘 사실상 비과세 효과를 보도록 하면 된다. 장희순 강원대 교수는 “실거래가를 기반으로 예외없는 양도차익을 환수하면 당장은 엄청난 반발이 따르겠지만 투기 심리의 싹을 자를 수 있을 것”이라고 말했다. ●거래 활성화로 시장기능 살려야 전문가들은 원활한 거래를 촉진하는 정책도 주문했다. 기존 주택 거래가 활성화되면 신규 주택 공급 이상의 효과를 가져올 수 있다고 말한다. 호가만 뛰고 거래는 이뤄지지 않는 비정상적인 현상을 막고, 신규 주택시장도 활성화시킬 수 있다는 판단에서다. 부동산 투자를 무조건 죄악시하거나 비도덕적인 행위로 몰고가는 처방은 바람직하지 않다. 투자 이익에 대해 공정하고 예외없는 환수 대책을 마련하는 것이 시장을 옥죄는 정책보다 우선돼야 한다. 이를 위해 부동산을 사고팔 때 내는 세금을 줄여주는 것이 필요하다. 취득·등록세가 1.5% 인하됐어도 과표가 시가표준액에서 기준시가로 2∼3배 올랐기 때문에 세부담은 오히려 늘어나게 된다. 지방 세수 확보는 다른 차원에서 접근해야 한다. 지자체 등의 반발을 우려, 세정을 다잡지 못하면 부동산 투기 심리를 차단할 수 있는 기회를 잃게 된다. 조세 저항은 세율을 조정하지 않은 채 실거래가를 적용, 과표만 상향조정하거나 과세 형평성을 잃었을 때 발생한다. 유예기간을 둬 양도세 부담을 완화, 거래를 활성화하는 방안도 검토해 볼 수 있다. 다만 실거래 신고는 예외를 줘서는 안된다. ●수급 불균형 해소와 동시에 공급 확대 최근의 부동산투기는 절대적으로 공급이 부족해서 생기는 현상이 아니다. 서울 강남 재건축 문제도 규제만 한다고 해결되지 않는다. 지역 실정에 맞는 시장기능을 인정하는 동시에 수요를 분산시킬 수 있는 대책, 예컨대 강북 개발 등을 활성화하는 방안을 검토해야 한다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “총량 확대 정책보다는 지역적 수요에 맞는 주택정책을 제시해야 한다.”고 밝혔다. 치솟는 분양가도 어떤 식으로든지 손을 대야 한다. 공영개발 방식을 확대, 개발이익을 적극 환수하는 것도 한 방법이겠지만 업체를 몰아 붙이거나 경제논리를 무시한 감정적 대응은 자제해야 공감을 얻는다. 주택 개발 과정의 투명성을 확보하는 차원에서 개발업체가 수긍하는 분양원가 공개나 분양가 상한제 도입을 적극 검토해 볼 수 있다. 아울러 인하된 분양가로 공급된 주택에서 시세차익이 발생, 투기를 불러오는 악순환을 막기 위한 투자이익 환수방안이 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해와 내년에 중대형 공급부족 현상이 빚어지고 있는 서울 강남권에서 모두 40평형대 이상 아파트 1만 500여가구가 새로 입주를 시작한다.30평형대 7520가구의 입주도 이뤄질 전망이어서 강남권 중대형 수요를 어느 정도 충당할 것으로 보인다. ●강남구 최다… 4460가구 ‘집들이´ 30일 부동산 정보제공업체인 부동산114 집계에 따르면 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에서의 40평형 초과 중대형 아파트 입주 물량은 올해 4313가구, 내년 6205가구 등 모두 1만 518가구다. 구별로는 강남구가 올해 1515가구, 내년 2950가구 등 모두 4465가구가 입주한다. 규모별로는 40평형대는 올해 304가구, 내년 1686가구 등 모두 1990가구에 달한다. 50평형대는 올해 825가구, 내년 971가구 등 1796가구의 입주가 이뤄진다.60평형대 이상은 올해 386가구, 내년 293가구 등 679가구가 입주한다. 서초구에서는 올해 1477가구, 내년 1642가구 등 3119가구의 아파트가 입주한다. 규모별로는 40평형대가 올해 823가구, 내년 657가구 등 1480가구,50평형대는 올해 373가구, 내년 524가구 등 897가구이다.60평형대 이상은 올해 281가구, 내년 461가구 등 742가구이다. 송파구에서는 올해 1321가구, 내년 1613가구 등 2934의 입주가 이뤄진다. 규모별로는 40평형대가 올해 269가구, 내년 887가구 등 1156가구이다.50평형대는 올해 384가구, 내년 629가구 등 1013가구,60평형대는 올해 668가구, 내년 97가구 등 765가구가 각각 입주한다. ●30평형대 아파트도 7500가구 40평형대 이상 아파트 외에도 30평형대 아파트 공급 물량은 7520가구에 달한다. 전체적으로 보면 전용면적 25.7평 이상 1만 8000여가구가 강남권에서 입주가 이뤄지는 셈이다. 부동산 전문가들은 이 정도 물량이면 강남권의 중대형 공급부족 현상을 크게 완화해 줄 것으로 전망한다. 강남권 아파트의 공급이 대부분 재건축을 통해 이뤄지는 점을 감안하면 재건축 조합원들이 입주를 하면서 전세 및 매도 매물이 다소 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 특히 1가구 다주택자에 대한 중과세 방침으로 입주·등기후 다주택자가 되는 입주 예정자의 경우 한개의 주택을 팔 가능성이 커 시장안정에 기여할 것으로 전문가들은 보고 있다. ●공급 부족 현상 다소 완화될 듯 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축 단지 이주때 주변 전세값이나 집값이 오르는 것처럼, 입주가 이뤄지면 전세가격과 매물 증가로 집값에 영향을 미치게 된다.”면서 “강남권 수요를 모두 충족시키기는 어렵지만 일반인들이 우려하는 것처럼 공급 공백은 없을 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택투기지역 등 각종 부동산 관련 규제지역의 실효성이 도마에 오르고 있다. 정부가 27일 부동산가격안정심의위원회를 열어 주택·토기투기지역을 무더기로 신규지정했지만 시장의 반응은 싸늘하다. 정부의 이번 지정으로 주택이나 토지 하나라도 투기지역으로 지정된 곳은 79개 지역으로 전국 247개 지자체의 32%에 이른다. 뿐만 아니다. 투기과열지구, 주택거래신고지역, 토지거래허가구역 등이 중복 지정되기도 해 얽히고 설켜 있는 상태다. 부동산 업계는 “정부가 투기나 허가를 운운하는 것 자체가 앞으로 값이 뛴다고 보장하는 셈”이라는 반응까지 보이고 있다. 전문가들은 역효과까지 일어나는 관련 제도의 대폭 정비를 요구하고 있다. 대표적인 ‘악수’로는 주택거래신고지역이 꼽힌다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “‘10·29대책’으로 요약되는 참여정부의 부동산정책이 이 제도 하나로 어긋났다.”고 말했다. 현재 9개 지역인 주택거래신고지역 모두가 주택투기지역이라 주택을 매입하는 사람에게 추가부담이 떨어진다는 설명이다. 2003년 2월(토지는 같은해 5월)부터 지정이 시작된 주택·토지투기지역은 양도소득세가 실거래가로 과세된다.2004년 3월 도입된 주택거래신고지역으로 지정되면 취득·등록세도 실거래가로 과세된다. 따라서 사는 사람은 건물 취득가액의 4.0%를 고스란히 세금으로 내야 한다. 서울 강남·송파·서초, 경기 분당·용인 등 이미 집값이 오른 지역에서는 거래를 묶어놓는 기능만 하고 있다는 지적이다. 노 위원은 “종합부동산세가 여러 채를 보유한 가구의 주택을 분산하자는 취지인데 팔 사람도, 살 사람도 망설이게 만드는 그런 제도를 왜 도입했는지 모르겠다.”고 평가했다. 이에 앞서 2002년 9월 서울 전 지역과 수도권 일부를 중심으로 투기과열지구 지정이 도입됐다. 투기과열지구가 되면 주택공급 계약일부터 등기때까지 분양권을 팔 수 없고 신규 주택 공급시 무주택자를 위한 조치 등이 부가된다. 전 국토의 20.9%에 해당하는 토지거래허가구역은 지정된 행정구역 중에서도 빠진 지역이 문제가 되기도 한다. 서울에 사는 김모(42)씨는 “경기 포천이 토지거래허가구역이라지만 상대적으로 낙후된 몇몇 지역은 예외”라며 “포천에 개발수요가 몰리면 오히려 허가구역이 아닌 곳의 땅값이 먼저 뛸 수 있어 지난 5월 과감히 투자를 결정했다.”고 밝혔다. 투기지역 지정은 인근 땅값도 올린다.27일 토지투기지역으로 신규지정된 경기 안성시의 지난 4월 지가상승률은 1.058%로 투기지역으로 지정된 25곳 중 가장 높다. 이곳의 지가상승은 인근의 평택이 개발되면 주거수요가 안성으로도 몰려 오고 덩달아 땅값도 오를 것이라는 기대심리가 영향을 미쳤다. 평택시 관계자는 “지난해 투기지역으로 지정됐지만 지금도 가끔 돈 들고 계약하러 가는 도중에 더 주겠다는 사람이 나타나면서 계약이 이뤄지지 않는 경우가 발생한다.”며 “평택에 오던 외지인이 안성으로 발길을 돌리고 있다.”고 전했다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울 강북권과 지방 등 22개 지역이 토지투기지역으로, 서울 성동구와 부산 수영구 등 8개 지역이 주택투기지역으로 새로 지정됐다. 각종 개발사업과 행정복합도시 건설 등의 여파로 전국의 부동산 가격이 들썩거리고 있기 때문이다. 내년부터는 투기지역으로 지정된 뒤에도 부동산 값이 계속 오르면 일부 투기지역만을 선별적으로 골라 양도소득세에 최고 15%의 탄력세율을 더 부과하는 방안도 강구될 것으로 예상된다. 정부는 27일 박병원 재정경제부 차관 주재로 부동산가격안정심의회를 열어 주택·토지 투기지역 후보 34곳 가운데 30곳을 투기지역으로 확정했다. 투기지역에 지정된 곳에서는 30일부터 부동산을 팔 때에 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가 기준으로 내야 한다. 이날 추가된 토지투기지역은 ▲서울 마포구·동작구·성동구·동대문구·은평구·중랑구·관악구·중구 ▲인천 옹진군·중구·서구·계양구·부평구·연수구·강화군 ▲경기 안성시·양주시 ▲충북 충주시·진천군 ▲충남 금산군 ▲대전 대덕구 ▲부산 강서구 등이다. 주택투기지역으로는 ▲서울 성동구 ▲부산 수영구 ▲대구 동구·북구·수성구·달서구 ▲광주 광산구 ▲포항 북구 등이 새로 지정됐다. 한편 김용민 재경부 세제실장은 “내년부터 양도세 실거래가 과세가 도입되면 투기지역내에서의 실가과세 의미가 엷어지지만 투기지역에 대한 정책수단으로 탄력세율이 있다.”고 설명했다. 소득세법상 양도세 탄력세율은 상하 15%로 양도세 기본세율 9∼36%를 감안하면 경우에 따라 양도세를 최고 51%까지 물릴 수 있다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

정부의 발버둥에도 불구하고 아파트값 폭등이 재연됐다. 정권의 명운을 걸고 해결하겠다며 온갖 비상조치를 남발했지만 특정지역의 중대형 아파트를 선두로 주택가격이 전국적으로 들썩이고 있다. 아직 자기집을 마련하지 못한 저소득층과 청년층의 좌절감은 분노로 이어지고 있다. 정부의 부동산 정책은 수요억제 중심의 규제일변도로 이루어졌다. 이는 시장실패로 이어졌고, 아파트값도 놓치고 건축경기도 못 살리는 최악의 부작용을 유발하고 말았다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰고 공급이 계속 늘어나 5년 후에는 110%에 이를 것으로 예상되는 가운데 주택가격 상승이 지속되고 있다. 이는 주택을 주거목적보다는 투자대상으로 삼고 있는 것이 주된 원인이다. 저금리 기조가 지속되다 보니 여유계층에서는 투자대상으로 주택구입에 나서고 있고 집 없는 사람들은 낮은 금리에 자극되어 은행차입으로 내집마련에 나서고 있어 공급에 비해 수요가 과다한 불균형이 발생되고 있다. 현행 소득세법상 ‘1가구 1주택에 대한 양도소득’은 원칙적으로 비과세된다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우는 6억원이 넘는 부분에 대한 양도차액에 대해서만 양도소득세를 부담한다. 따라서 일부 다주택 소유자와 고가주택 소유자를 제외하고는 집값 상승에서 생기는 차익을 세금 한푼 없이 챙기게 된다. 근로소득은 최고 40%까지 과세되고 이자나 배당 소득도 빠짐없이 세금이 부과된다는 점에서 보면 주택양도소득은 세금천국을 누리고 있는 셈이다. 1주택에 해당되는 고가주택의 경우도 6억원 초과분에 대해서만 과세되기 때문에 누진세율도 피할 길이 열려 있다. 예를 들어, 실거래가액 10억원의 아파트를 양도하여 1억원의 양도소득을 얻었다 하더라도 이중 6억원 초과분에 해당되는 40%만 과세소득이 되고 1500만원 미만의 세금을 부담한다. 더구나 다른 소득이 없다면 최저세율이 적용되어 400만원 정도의 세금만 부담한다.1주택 비과세는 국민 대부분에게 해당되는 조세혜택이기 때문에 이의 폐지를 논하는 것은 정부나 정치권 모두 부담스러워한다. 많은 조세학자들이 폐지를 주장하고 있고 재정경제부 세제실장들도 취임 초기에는 폐지 소신을 펼치다가 국회에 가서 혼이 난 다음에는 입을 다무는 상황이 반복되고 있다. 주택 한 채에 대한 비과세는 물리적으로는 평등해 보이지만 주택가격에 따라 세금혜택의 크기는 가구마다 엄청난 차이를 보인다. 돈많은 사람들은 대형 아파트를 통해 엄청난 규모의 세금혜택을 얻는 데 비해 소형주택은 오래 가지고 있어봤자 시세차익이 몇푼 되지 않는 것이다. 따라서 1주택 양도소득 비과세가 빈부의 격차를 심화시키는 중대한 요인으로 작용했을 가능성도 높다. 또한 1주택으로 보유할 의도를 가지고 있다면 구입시 정당한 금액의 영수증을 챙길 필요가 없고, 취득세와 등록세를 낮추기 위해 거래가액을 다운시킨 이중계약서를 작성하게 되고 이를 통해 거래상대방의 탈세도 도와주는 나쁜 관행이 지속되고 있다. 중대형 아파트는 양도차익도 높고 세금도 적기 때문에 가수요가 유발되고 있다. 극히 일부분에 지나지 않는 특정지역 중대형 아파트의 가격폭등이 국민 전체의 심리적 공황상태를 유발하고 있는 것이다.1주택 양도소득을 과세대상으로 전환하더라도 동거 가족당 일정금액의 소득공제를 적용하여 소형주택의 장기 보유자에게는 세금부담이 전혀 없도록 할 수 있다. 그러나 일정 수준 이상의 양도차익을 비교적 단기간에 얻었다면 적절한 양도소득세를 부담하도록 해야 한다. 또한 중대형 고가주택의 대규모 양도차익에 대해서는 높은 누진세율을 적용한 철저한 과세가 이루어지도록 해야 한다. 양도차익 실현시 적절한 소득세가 부과된다면 주택가격 상승에 대해 매번 정부가 조급하고 신경질적인 정책을 찾아나설 필요는 없다. 주택의 대부분에 해당되는 1주택에 대한 양도소득 비과세 제도를 고정시켜놓고 극히 일부분의 투기대상 주택을 중심으로 한 임시방편적 대책은 실효성을 확보하기가 어렵다.1가구 1주택 양도소득 비과세 제도가 폐지되어야만 장기적이고도 근본적인 주택가격 안정을 이룰 수 있을 것이다. 이만우 고려대 경영학 교수

“한마디로 ‘각개전투’였지요. 총괄기능을 말하지만 그런 것 없었어요. 청와대나 당에만 다녀오면 수시로 바뀌는데 누가 총대를 메려고 하겠습니까.” 1년 넘게 부동산 대책을 마련해 온 한 관료의 고백이다. 문제가 생기면 그때마다 대책을 급조했을 뿐, 관계부처간 머리를 맞댄 적은 거의 없었다는 것. 노젓는 사람은 있었지만 어디로 가는지를 몰라 따로 놀았다는 얘기다. ●정책총괄 시스템 복원돼야 경제부처의 총사령관이 분명치 않다는 지적이 나오고 있다. 한덕수 경제부총리가 22일 취임 100일을 맞았지만 부총리에 걸맞은 위상과 권한을 줬는지는 불투명하다. 부동산 정책에만 한정된 것은 아니다. 영세 자영업자 대책은 중기특위가 관계부처 의견을 무시하고 독단적으로 밀어붙이다 탈이 난 대표적인 사례다. 재정경제부 관계자는 예산과 금융감독 기능을 기획예산처와 금융감독위원회에 넘겨준 재경부는 ‘이빨 빠진 호랑이’라고 말한다. 청와대 산하 각종 위원회는 ‘옥상옥’ 기능을 하면서 다른 부처 장관들마저 부총리를 ‘같은 항렬’의 장관으로 인식한다는 것. 그러다 보니 정책수립과 집행과정에서 구심점이 엷어지고 당·정·청이 자기 목소리만 내면서 혼선이 빚어졌다. 경제정책조정회의나 차관회의, 당정회의도 협의와 통제가 균형을 이루지 못하고 있다. 청와대나 당의 ‘코드’에 휘둘리지 않고 정책을 소신있게 추진할 ‘정책 포스트’가 요구된다. 당정이 공동기획단을 뒤늦게 만든 것은 그나마 다행이다. ●정책 일관성·투명성 유지해야 오는 8월말 부동산 종합대책을 내놓겠다는 청와대 발표는 그간의 대책이 산발적이었음을 시인한 꼴이다.30여차례의 세제개혁, 신도시 건설을 포함한 주택공급 계획, 재건축 규제, 분양원가 공개 등을 검증없이 쏟아내면서 문제점만 드러냈다.“쾌적한 환경을 갖춘 신도시를 건설하겠다.”는 건설교통부 장관의 발언은 이틀도 안돼 ‘빈말’이 됐다. 판교 신도시를 공영개발 방식으로 건설하겠다는 발상이 시장의 수요를 정확히 반영한 것인지는 의심스럽다. 단기적으로 집값안정 효과가 있을 수 있으나 장기적으로는 중대형 아파트에 대한 수요를 충족시키지 못해 2차 집값파동이 올 수도 있다. 전문가들은 부동산 시장에 대한 조기경보시스템을 마련해야 한다고 지적한다. 선진국의 경우 집값 대비 임대료 비율 등 각종 통계치를 수시로 모니터링, 시장의 과열 여부를 객관적으로 살핀다. 특정 언론의 보도에 화들짝 놀라 미봉책을 내놓는 구태는 버려야 한다. 실거래가 과세와 보유세 강화라는 당초의 세제개혁 방안을 흔들림없이 추진할 필요가 있다. ●정치논리보다 경제논리로 해결해야 여당 등 정치권은 인기영합적이고 즉흥적인 대안 제시를 자제해야 한다. 정부가 정책을 입안하고 최종 확정되기 이전에는 입조심을 해야 한다. 분양가 원가공개를 둘러싼 논란은 확정되지 않은 정책을 놓고 시장에 혼란만 가중시킨 대표적 사례로 꼽힌다. 재건축을 둘러싼 서울시와 건교부 등 중앙정부와 지방자치단체의 갈등도 해소해야 한다. 정부가 수용키로 방침을 정한 대기업 수도권 공장증설은 대권을 향한 일부 정치인들의 힘겨루기로 한달 넘게 표류하고 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “민간의 부동산개발업자를 특채해 활용하는 게 오히려 나을 수도 있다.”면서 “정부가 급조된 여러가지 대책으로 마치 시장을 임상 실험하는 것 같다.”고 꼬집었다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

‘부자들의 태양은 지지 않는다.’ 과거 고금리 때는 정기예금으로, 지금의 저금리에서는 부동산으로 돈을 끌어 모은다. 끊임없이 투자처를 발굴하며, 신상품은 항상 먼저 향유한다. 우리은행 강남교보타워 박재현 PB팀장은 22일 부자들의 포트폴리오 변화 과정을 설명했다. 외환위기 발생으로 국제통화기금(IMF)의 구제금융을 받는 기간이었던 1998∼1999년에는 공식 금리가 8∼15%였고, 실제 금리는 20%를 육박했다. 확정금리 상품에만 투자해도 연 20% 이상의 수익을 올릴 수 있었기 때문에 부자들은 정기예·적금이나 적립신탁만으로도 충분한 부를 창출할 수 있었다. 그러나 저금리의 조짐이 보이고, 금융소득종합과세가 실시된 2000∼2001년부터 부자들은 다양한 투자처에 눈을 돌렸다. 장기채권과 공모주의 10%를 우선 배정하는 하이일펀드, 채권형과 주식형으로 나뉘는 맞춤형특정금전신탁 등에 돈이 몰렸다. 은행에서 보험상품을 파는 방카슈랑스가 시행되고,SK글로벌 사태와 10·29주택안정대책이 발표된 2002∼2003년에는 부동산투자신탁과 특판예금, 후순위채권, 장기주택마련저축이 인기를 끌었다. 적립식펀드와 방카슈랑스, 외국환평형기금채권, 종금사의 어음관리계좌(CMA), 환매조건부증권(RP) 등으로도 부자들의 돈이 흘러갔다. 고유가가 계속되고, 물가 등을 감안할 때 마이너스 금리 현상이 나타난 지난해와 올해에는 PB(프라이빗뱅커) 전성시대라 할 수 있다. 부자들은 여러 은행의 PB들을 비교해 주거래 PB를 고르고 있고, 투자는 물론 상속과 절세 전략도 PB들과 함께 짠다. 부자들의 욕구가 다양해짐에 따라 전문가들조차 헷갈리는 각종 적립식펀드와 주가·환율 연계 상품이 봇물을 이루고 있다. 선박이나 금, 납골당 등에 투자하는 실물펀드도 뜨고 있다. 박 팀장은 “가장 확실한 것은 역시 부동산”이라면서 “부자들은 돈이 붙을 부동산을 감각적으로 찾는 능력을 가졌고,PB를 통해 이를 확인한다.”고 소개했다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

부동산 시장이 정책과 거꾸로 가고 있다. 수많은 규제 정책을 들이대도 강남 아파트를 사려는 사람은 줄을 서 있다. 대부분 강남 아파트가 당장 필요하지 않고 구매 능력도 따르지 않는 가수요자이다. 그러나 가수요도 엄연한 수요이고 시장의 흐름이다. 공급을 늘려 가수요를 막든지, 가수요를 철저하게 차단하든지 하는 것이 강남 집값 문제를 해결하는 지름길이다. 실효성 있는 정책이 되기 위해선 ‘시장 친화적’이어야 한다. 있는 자들의 배를 불리거나 공급자 위주의 정책을 펴라는 것이 아니라 적어도 시장 기능을 거스르는 정책은 안 된다는 것이다. ●아파트 공급 늘려야 한다 강남 집값이 오른 가장 큰 이유는 투기 수요와 공급 부족이다. 매물은 적고 수요는 많으니 값이 뛸 수밖에 없다. 그런데 사정은 다르다. 대규모 주택 공급원인 재건축과 뉴타운 재개발은 각종 규제에 묶여 답보 상태다. 투기의 온상으로 비치면서 정부는 재건축 사업을 누르고 무조건 거래 자체를 막는 정책에 주력했다. 정책과 시장 원리가 다르니 시장은 거꾸로 갈 수밖에 없다. 재건축을 활성화하면 주변 전셋값이 오르고 고분양가로 일반 아파트 가격을 움직인다는 비판도 있다. 넓은 새 아파트를 얻을 수 있다는 기대감으로 대상 아파트값이 뛰는 역효과도 경험했다. 하지만 발상을 전환해 보자. 주택시장도 수요와 공급에 의해 결정된다는 점을 인정해야 한다. 고층 고밀도 개발을 통해 아파트 공급을 늘려 수요를 충족하면 가격 오름세(투기)는 서서히 진정될 수 있다. 어차피 재건축을 할 거라면 공급 증가 효과없이 찔끔찔끔 풀어줄 것이 아니라 서울의 재건축 단지를 과감하게 풀어줘 많은 아파트를 공급하면 사재기 심리가 줄어들 것이다. 이 과정에 끼어드는 투기꾼에 대해선 차익에 대해 응분의 대가를 치르도록 무거운 세금을 물리면 된다. 평형 규제도 재고할 필요가 있다. 무조건 재건축 단지의 개발이익을 방치하자는 것이 아니라 소형 아파트를 지어야 하는 만큼의 개발이익을 차라리 단지 안에 문화시설을 지어 지역 주민에게 기부하는 것도 한 방법일 것이다. 지역 주민간 커뮤니티 형성에도 도움이 될 수 있다. 판교 개발만 해도 그렇다. 정부는 신도시 개발 입안 당시 이곳을 중대형 아파트 위주의 고급 주택단지로 개발키로 했었다. 그러나 정치권·시민단체·부처간 협의 과정에서 기형적으로 변했다. 추가 신도시 개발을 운운하는 것보다는 어차피 개발키로 한 땅을 효율적으로 이용하는 방안을 찾아야 한다. 판교 밀도는 분당 신도시 수준으로 해도 문제가 안 된다. 강남 개발 초기 정부가 나서서 지원했던 것처럼 강북도 체계적인 개발을 유도해야 한다. 강남 못지 않은 쾌적성·편익시설·교육여건 등을 갖춘 대규모 아파트 타운을 조성하면 강남·판교발 투기 열풍을 크게 줄일 수 있다. ●정치적 논리보다 시장 기능 중시 주택정책은 경제관료와 전문가에게 맡겨야 한다. 정치권은 이들이 세운 정책을 효율적으로 집행할 수 있도록 뒷받침해주면 된다. 경제관료들이 정책을 수립하고 집행하는 과정에서 부처간 협의가 안 되거나 시민단체의 반발 등에 부딪혀 한발짝도 나아가지 못할 때 구원투수 역할을 하는 것이 정치권이다. 국회의원 한 사람이 나서서 서울공항을 신도시로 개발하니 마니 하는 식의 인기성 발언이 시장을 얼마나 혼란에 빠뜨리고 있는지 반성해야 한다. 마땅한 투자처가 없는 상황에서 시중에 떠돌아다니는 자금 규모를 생각하지 않고 금리를 올려야 되느니 마느니 하는 식의 아마추어 정책 역시 시장 기능을 무시한 처사다. 투기 거래에 대한 과세 부과 기능을 강화하는 동시에 주택업체들이 시장 흐름을 좆아 집을 많이 공급해 수급을 맞춰 시장을 안정시킬 수 있는 정책이 나와야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부는 1가구 2주택자에게는 종합부동산세 등의 보유세를 더 무겁게 물리고 주택담보대출비율(LTV)을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 20일 롯데호텔에서 열린 머니투데이 조찬강연회에서 “1가구가 1주택을 보유하는 게 기본이며 이를 벗어나면 투기적 가수요로 봐야 한다.”고 말했다. 한 부총리는 “이같은 가수요를 관리하기 위해 동원할 수 있는 수단은 다주택자의 세금을 증가시키는 것”이라며 “2∼3주택을 못 갖게 하는 ‘양적 규제’와는 다르다.”고 강조했다. 재경부 관계자는 “종부세 입법 논란이 벌어진 지난해에는 부동산 값이 안정돼 보유세의 중과문제가 배제됐다.”며 “그러나 집값 상승으로 부동산 대책을 원점에서 재검토키로 한 만큼 보유세 중과도 검토 대상”이라고 말했다. 이에 따라 이미 밝힌 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과 이외에 1가구 2주택 이상을 보유한 다주택자는 1∼3%인 종부세 세율을 최대한 높게 적용할 전망이다. 종부세를 주택 9억원, 나대지 6억원, 상가 40억원 등으로 분리·과세하던 것을 다주택자에게는 합산·과세하는 방안도 거론된다. 다주택자에는 현재 40∼60% 수준인 주택담보대출비율의 최저선을 적용할 가능성이 높다. 조세연구원의 노영훈 연구위원은 “다주택 보유자는 사실상 임대사업자”라며 “임대사업자 등록을 마치지 않았다면 보유세율을 높게 적용할 필요가 있다.”고 말했다. 한 부총리는 그러나 저금리 기조에는 변화가 없으며 금리인상에는 반대한다는 입장을 명확히 했다. 주택공급은 투기수요 억제와 병행해 추진하되 신도시 건설이나 강북 재개발의 구체적 방안을 언급할 단계는 아니라고 밝혔다. 한편 정부는 오는 27일 부동산가격안정심의회를 열어 주택 및 토지 투기지역을 추가로 지정할 예정이다.백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr