공공이 사들여 시세보다 저렴하게 전월세로 제공하는 매입임대주택을 정부가 기존 8만 가구에서 12만 가구로 확대해 내년까지 공급한다. 최근 고금리·공사비 상승·프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 공급 불안이 이어지는 가운데 서민·중산층의 주거 불안을 덜기 위해서다. 국토교통부는 17일 정부세종청사에서 열린 경제관계장관회의에서 올해 5만 3500가구, 내년 6만 6500만 가구를 공급하는 내용을 담은 ‘매입임대주택 신속공급 계획’을 발표했다. 12만 가구 중 7만 5000가구는 신축 주택을 사들여 무주택 저소득층·신혼·청년에게 시세의 30~50%로 최대 20년간 임대하는 신축 매입임대다. 한국토지주택공사(LH)가 신축 오피스텔을 매입한 후 무주택 중산층 가구에 시세의 90% 수준으로 공급하는 ‘신축 든든전세주택’도 1만 5000가구 공급된다. ‘기축 든든전세’ 1만호도 제공한다. 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세금을 대위변제한 경매 주택을 직접 낙찰받아 무주택 중산층에 시세의 90% 수준으로 공급한다. 전체 물량의 70%에 이르는 8만 7500가구가 수도권(서울 3만 5000가구)에 풀린다. 리츠(REITs·부동산투자회사) 제도 활성화 방안도 내놓았다. 리츠란 투자자를 모아 개별 투자가 어려운 고가·우량 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 주주에게 배당하는 회사를 뜻한다. 정부가 리츠 활성화에 나선 것은 연간 매출이 191조원(2022년 기준)에 이르는 업무·상업용 부동산에 일반인도 투자할 수 있도록 하기 위해서다. 업무·상업용 부동산은 개발·임대·매각 과정에서 막대한 이익이 생기지만 워낙 고가라 일반 국민은 투자하기 어렵고, 자산가와 해외자본의 주요 투자 대상이 돼 왔다. 국내 리츠는 모두 375개이며 보유 자산은 98조원(상장리츠 16조원)이다. 리츠 자산은 최근 5년간 약 2배 성장했으나 고금리 등으로 성장 속도가 둔화한 상황이다. 정부는 국내 리츠의 성장을 가로막는 이유가 과도한 규제 때문이라고 봤다. 부동산 직접 투자 때는 취득세, 재산세 등 비용이 발생하지만 리츠 투자자가 투자하면 주식 거래 수수료 수준의 비용만 발생한다. 리츠는 공모가 기준 1주당 5000원으로 소액으로도 투자가 가능하다. 정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 규제를 대폭 완화한 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 했다. 리츠가 투자할 수 있는 자산은 시니어 주택과 의료·상업 복합시설이 결합한 헬스케어타운과 데이터센터, 태양광 발전소 등으로 확대될 전망이다. 장기 체류 외국인을 유치하기 위해 비자 제도도 개선된다. 하이브, SM, JYP 등의 외국인 예비 연습생을 위한 ‘K컬처 연수비자’를 연내 시험 운영하고, 해외 원격 근무자가 한국에서 일하면서 관광도 즐길 수 있도록 ‘지역특화형 디지털노마드(워케이션) 비자’ 도입을 검토한다. 관광객이 자주 찾는 지역의 음식점 업계의 구인난 해소를 위해 외국인 고용 허가(E-9) 범위 확대도 추진된다.

서울주택도시공사(SH공사)가 17일 현재 공공주택에 적용되는 건축비가 최근 급등한 공사비를 반영하지 못한다며 건설원가에 기반한 분양가를 책정해야 한다고 주장했다. 또 부실시공으로 인한 소비자 피해를 줄이기 위해 공공주택을 다 짓고 나서 분양하는 후분양제를 도입해야 한다고 재차 강조했다. 김헌동 SH공사 사장은 이날 오전 서울 강남구 본사에서 기자설명회를 열고 “SH공사의 건축원가가 평당 800만원 수준인데 민간의 아파트 건축비는 평(3.3㎡)당 1000만원, 주상복합의 경우 평당 1400만원”이라면서 “적용할 수 있는 건축비가 낮다 보니 대형 건설업체들이 SH공사 주택공급 사업에 참여하지 않는다. SH공사 분양가에 실제 건축비를 적용할 수 있도록 기본형 건축비 개선이 필요하다”고 밝혔다. 현행 주택법에 따르면 선분양 주택의 분양 가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해 산출한다. 2005년 분양가를 제한하기 위한 제도로 부활해 2007년부터 민간아파트까지 적용 범위가 확대됐다. 하지만 기본형 건축비에는 건축비에서 차지하는 비율이 45~55% 수준으로 실제 건축비가 제대로 반영되지 못한다고 SH공사는 설명했다. SH 공사가 2005년 이후 분양한 142개 단지의 분양 원가를 분석한 결과 ㎡당 분양 가격은 2005년 222만원에서 2021년 600만원를 기록해 2.7배 올랐고, ㎡당 건설 원가는 2005년 200만원에서 2021년 394만원으로 기록해 2.0배 상승했다. SH공사 관계자는 “분양가가 실제 투입된 원가에도 불구하고 근거가 미흡한 기본형 건축비에 기반해 산정돼 분양가를 책정할 때 인정받지 못할 경우 고스란히 사업자 손실로 이어진다”며 “이에 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용이 생긴다”고 말했다. 김 사장은 “분양원가 공개와 관련해 국토부에 10회 이상 제도 개선을 건의하고 실무협의도 거쳤지만 여전히 반영되지 않고 있다”면서 “현실 건축비가 제대로 반영되지 못하는 기본형 건축비를 개선하거나 지방자치단체에서 자체적으로 적용할 수 있는 기본형 건축비를 쓸 수 있도록 허용해야 한다”고 강조했다.

서울시의회 서준오 의원(더불어민주당·노원4)이 지난 12일 열린 서울시의회 시정질문에서 오세훈 시장에게 하계5단지 재정비사업에 서울시의 충분한 지원과 세심한 이주대책을 주문했다. 오세훈 시장은 2022년 8월, 싱가포르 50층 고급 임대주택인 피나클을 방문해 피나클이 하계5단지의 미래라 하며 ‘고품질 임대주택’을 공급하겠다고 했다. 그리고 정부와 서울시 모두 예산 지원을 계획하고 있었다. 하지만 ‘고품질 임대주택’이란 말이 무색하게 정부가 국비 지원을 철회하자, 서울시도 덩달아 시비 지원을 철회했다. 다행히 우원식 국회의원(서울 노원구갑) 등의 노력으로 정부는 올해 2월, 국비 463억 지원을 결정했으나, 서울시는 지금까지도 요지부동이다.시비 지원 중단으로 생활SOC 면적은 최초 5504㎡에서 2500㎡로 줄었으나, 국비가 지원되며 3300㎡로 일부 늘었다. 하지만 계획 대비 대부분 시설의 면적은 감소하고, 어르신청춘카페와 취약청년지원센터, 공공 보건소 등 취약층을 위한 시설은 아예 사라지게 됐다. 건설자재비 상승으로 인해 평당 공사비도 2021년 6월 대비 55%나 올라 시비를 지원하지 않는다면 부실공사가 우려되는 상황이다. 서 의원은 “고품질 임대주택을 만들겠다던 오 시장의 약속은 말뿐”이라며 유감을 표명함과 동시에 “오 시장은 의지가 있다면 시비를 지원해서 생활SOC를 최초 계획대로 확보하고 부실공사도 예방해야 한다”고 강하게 요구했다. 이에 오 시장은 “조금만 기다리면 더 많은 지원이 있을 것이고, 앞으로 많은 변화가 있을 것”이라며 서 의원의 요구에 화답했다. 하계5단지 원주민의 배려가 빠진 이주대책도 지적했다. 애초 이주단지를 지어 이주하려 했으나, 신속함을 내세운 오 시장의 지시에 따라 원주민들이 뿔뿔이 흩어져 이주해야 하는 상황이 됐다. 서 의원은 “30년 이상 공동체를 이루며 살던 원주민들을 뿔뿔이 흩어놓으면 공동체 붕괴, 고독사 등으로 위험에 처할 수 있다”고 말하며 “사업의 신속함도 중요하지만, 이주를 결정하는 과정에 충분한 주민 의견 수렴과 세심한 이주대책 마련”을 촉구했다. 마지막으로 서 의원은 “하계5단지를 오 시장이 약속했던 고품질 임대주택으로 만들고 이주 과정에 주민들의 의견을 반영하기 위해 최선의 노력을 다하겠다”며 발언을 마무리했다.

입주자 대표의 각종 아이디어로 관리비를 획기적으로 절감해 모범이 됐던 한 아파트가 최근 새로운 소식을 전했다. 앞서 지난 1월 소셜미디어(SNS)에서는 한 아파트 입주민 대표의 일하는 방식이 화제가 됐다. 당시 사연을 전했던 글쓴이는 “내가 사는 아파트 대표자, 진짜 아파트 운영에 인생 걸었나 봄”이라며 입주민 대표를 칭찬했다. 그에 따르면 지난 2022년엔 해당 아파트 단지 내에서 발생한 마대 포대 100개 분량의 낙엽을 폐기물 처리업체에 의뢰해 처리했다. 당시엔 5t 차량 1대가 동원돼 총 66만원의 비용이 들었다고 한다. 그러나 2023년에는 새 입주민 대표가 중고거래 앱을 통해 한 농장에 무상으로 낙엽을 제공하는 방식으로 처리 비용이 들지 않았다는 것이다. 해당 아파트는 공지문을 통해 “농장에서는 친환경 퇴비를 사용해 잡풀이 없고 벌레도 생기지 않는 장점이 있다”면서 “폐기물로 소각할 경우엔 이산화탄소 발생으로 지구환경 오염과 기온 상승으로 기후변화에 악영향을 끼친다”고 강조했다. 글쓴이에 따르면 낙엽 처리 이전에는 단지 내 도로 선을 긋는 데 업체에 의뢰하는 대신 페인트만 구입해 직접 선을 그리는 방법으로 비용을 절감했다. 페인트 비용 66만원만 들여 업체에 의뢰할 때 드는 공사비 660만원 중 90%를 절감했다는 것이다. 이 글쓴이는 최근 이 아파트가 ‘2024년 공동주택 정부지원사업’ 대상 단지로 선정돼 3500만원의 지원금을 받게 됐다고 전했다.아파트 측은 “정부지원사업은 서민주택단지 위주로 지원하기 때문에 선정되기 어려운데도 2년 연속 구청 주관 자원순환경진대회에서 대상을 받은 점, 언론에서 아파트 관리를 잘하고 있다고 보도된 점 등으로 심사에서 가점을 받아 선정될 수 있었다”고 전했다. 이번에 지원받는 금액은 옥상방수공사에 보태는 것으로 아파트 측은 전했다.

심각한 자금난에 처한 지역 건설사들의 연쇄 부도 위기가 대형 개발사업으로 불똥이 튀고 있다. 특히 정부의 대대적인 발표 속에 시작된 새만금 첫 민간 관광 투자인 ‘새만금 챌린지 테마파크’마저 사업이 중단될 위기에 처했다. 9일 전북도와 건설업계에 따르면 새만금 명소화사업부지 관광개발 사업인 챌린지 테마파크 사업시행자인 계성건설이 지난달 사업 포기서를 제출했다. 1400억원이 넘게 투입되는 이 사업은 새만금 1호 방조제 인근 2만 5000여평 규모의 부지에 숙박시설(콘도) 150실, 단독형 빌라 15실 등 관광 숙박시설을 조성하는 게 핵심이다. 지난해 11월 한덕수 국무총리가 주재한 새만금위원회 회의에서 사업을 승인했다. 당시 한 총리는 “현 정부 들어 민간기업이 새만금 관광 분야에 투자하는 첫 사업으로 새만금 관광개발 활성화와 민간 투자유치의 마중물 역할을 할 것으로 기대한다”고 했다. 새만금개발청과 전북도 등은 기공식을 개최하고 2026년까지 사업을 완료하겠다고 밝혔다. 그러나 지역 업체이자 사업시행사 지분 51%를 보유한 계성건설이 돌연 사업 포기서를 제출했다. 도내 시공 실적 1위인 업체마저 고금리 및 부동산PF 부실, 건설자재 인상 등 악재를 견디지 못한 것으로 분석된다. 이 업체는 전주시의 육상경기장과 야구장 공사도 포기한 바 있다. 새만금 대표 관광사업이 어그러질 우려가 나오자 김관영 전북지사는 “전국 30위권 내 건설사를 대상으로 대체 건설사를 조속히 확정해 사업이 정상 추진되도록 노력하겠다”고 말했다. 지역 건설업계를 덮친 도미노 위기는 대형사업 참여마저 위축시킬 우려도 있다. 이에 전북도는 지역건설산업체를 참여시켜 본사, 공장, 연구소를 건축하는 경우 이용 실적에 따라 산정 보조금을 지급하는 조례를 지난달에 만들었다. 이 조례가 제대로 효과를 내려면 공사비 현실화가 선행돼야 한다고 업계는 한목소리를 내고 있다. 전북건설협회 관계자는 “조례를 통해 지역 건설업계의 사업 참여 문호는 넓어졌지만 부족한 설계보상비, 적자시공에 따른 부담은 여전하다”며 “지역건설업계가 처한 상황을 잘 파악해 지원방안을 마련해야 한다”고 말했다.

마스터플랜 수립 전에 공모부터9월 신청 접수·11월에 최종 선정주52시간 등 공사기간 늘었는데이주~입주 3년… ‘살인적인’ 일정급등한 공사비 등에 분담금 문제주민 동의보다 사업성 우선돼야인프라 구축 등 정교한 계획 필요공공기여·재초환 부담도 줄여야 국토교통부가 지난달 22일 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)에서 가장 먼저 재건축을 추진할 ‘선도지구’ 선정 계획을 밝히면서 일부 후보지를 중심으로 아파트 호가가 들썩거린다. 사업성이 상대적으로 나은 편으로 평가되는 분당에선 실제로 후보 지역을 중심으로 거래 건수가 늘고 호가도 5000만~2억원이 오르는 상황이다. 일산과 평촌에서도 거래량은 큰 움직임이 없지만 일부 지역에서 호가가 오르고 있다. 하지만 여러 가지 변수가 많아 정부의 기대대로 선도지구 재건축이 진행되기는 어려울 거라는 게 대다수 전문가들의 전망이다. 특히 사업성을 뒷받침할 만큼 부동산 경기가 회복되지 않은 데다 건축비 급상승 등 최근 수년간 정비사업 환경이 크게 악화됐기 때문이다. 1기 신도시 선도지구 재건축 계획 발표 후의 시장 움직임과 사업에 영향을 줄 주요 변수 등을 짚어본다.●속도전에만 매몰… 뒤바뀐 사업 순서 정부는 지난해 말 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법) 시행을 발표하면서 올해 정비기본계획(마스터플랜) 수립, 선도지구 지정 등을 이행하겠다고 밝힌 바 있다. 정상적이라면 정부가 지방자치단체와 함께 신도시 정비사업 전반을 담은 마스터플랜을 수립한 뒤 선도지구를 지정해야 한다. 실제로 정부는 올해 마스터플랜을 조기 수립한 뒤 이를 바탕으로 확산 가능성 등을 충분히 검토한 뒤 하반기에 선도지구를 지정하겠다고 밝힌 바 있다. 한데 선도지구 공모부터 함으로써 사업 순서가 바뀌었고 주민들은 재건축 밑그림도 모른 채 공모에 나서야 하는 상황이다. ‘깜깜이 선도지구 공모’란 말이 나오는 이유다. 오는 11월까지 최소 2만 6000가구 규모의 1기 신도시 재건축 선도지구 최종 선정, 2027년 착공, 2030년 입주. 국토부가 발표한 선도지구 선정 계획과 사업 목표다. 신도시별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·산본·중동 4000가구다. 오는 9월에 선도지구 선정 제안서를 접수하고 10월 평가를 거쳐 11월에 해당 지방자치단체가 선도지구를 최종 선정하도록 했다. 선정 즉시 특별정비계획 수립에 들어가 내년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립, 2027년 착공, 2030년 입주하는 일정이다. 정비사업 절차를 아는 사람이라면 거의 ‘살인적’ 일정임을 알 수 있다. 정부는 ‘노후도시 특별법’을 통해 조합 설립과 안전진단 등 사전절차를 대폭 단축했기 때문에 가능할 것으로 낙관한다.●사업성 확보 적잖은 시간 걸릴 것 하지만 만만치 않은 변수가 한두 가지가 아니다. 우선 사업성 확보부터 난관에 부딪힐 가능성이 크다. 당장 공사비 급등이 최대 걸림돌이다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 도시정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 687만 5000원으로 2년 전(480만 3000원)보다 43%나 올랐다. 원자재값과 인건비 상승에다 아파트 고급화 등이 겹쳐 시공비가 가파르게 오르는 추세다. 서울 강남 지역 등 사업성이 높은 곳에서도 공사비 급등에 따른 조합원 추가 분담금 분쟁으로 사업이 중단되기 일쑤다. 노후 아파트가 밀집한 노원구의 대표적인 재건축 단지인 상계5단지에선 전용 84㎡ 아파트를 받으려면 조합원 분담금이 현 아파트값(전용 31㎡ 기준)을 훨씬 상회하는 7억원대로 알려지면서 사업이 난항을 겪고 있다. 이 아파트는 지난달 5억 2300만원에 실거래됐다. ●분담금 주민 기대치 2배 이상 가능성 경기주택도시공사가 1기 신도시 주민들을 대상으로 실시한 적정 재건축 분담금 관련 설문조사에 따르면 2억원 이하가 대다수였다. 하지만 이는 이미 현실적으로 불가능해졌다. 서울 재건축사업 현장의 사례를 볼 때 분담금이 주민 기대치의 2배 이상이 될 가능성이 크다. 은퇴한 장기 거주자가 많은 1기 신도시 주민들이 감당하기엔 결코 적지 않은 금액이다. 정부는 재건축 용적률을 현재 180~200%에서 법정 상한의 1.5배까지 부여하는 등 용적률 인센티브를 통해 사업성을 확보한다는 계획이지만 그 정도론 부족하다는 게 중론이다. 그나마도 인센티브 대가로 기반시설 부지나 설치 비용을 부담해야 한다. 과밀화 우려와 타 지역과의 형평성 논란도 여전하다. 때문에 시장에선 초역세권 단지를 ‘준주거지역’(최대 750%)으로 종상향하는 경우를 제외하면 사업이 속도를 내기 쉽지 않을 것으로 보고 있다. ●최근 공사기간 40개월 이상으로 아파트 재건축의 경우 시공사들은 몇 년 전까지만 해도 36개월을 아파트 공사기간으로 잡았으나 갈수록 길어지는 추세다. 소음·분진 등 환경 문제 등으로 철거 기간이 늘었고 근로자들의 주 52시간 노동이 정착된 데다 공사 현장에서 안전이 강조되고 있기 때문이다. 최근 들어선 40개월 이상을 공사기간으로 잡는 건설사들이 적지 않다. 1기 신도시처럼 통합재건축을 추진해 공사가 순조롭게 진행됐던 반포동 ‘래미안 원베일리’의 경우만 해도 이주·철거부터 착공을 거쳐 준공 승인이 나기까지 5년이 넘게 걸렸다. 이런 현실을 감안하면 이주부터 입주까지 3년으로 잡은 타임스케줄은 너무 촉박하다. 분담금 등의 문제로 일부 주민이 이주를 거부하는 등의 상황이 벌어지면 공사기간이 훨씬 더 길어질 수도 있다. 정부는 선도지구 선정 기준 중 100점 만점에 주민 동의율에 60점을 배점했다. 나머지는 정주환경 개선 시급성 10점, 통합정비 참여 주택단지수 10점, 통합정비 참여 가구수 10점, 도시기능 활성화 필요성 10점 등이다. 사실상 주민 동의율과 통합정비 참여 정도에 따라 지정하겠다는 의미다. 사업성보다는 주민들의 의지가 절대적 기준으로 작용하는 구조다. 사업 속도를 높이겠다는 의도로 보이는데, 현실적으로 그렇게 진행될지 의구심이 든다. 막상 사업이 구체화되면 사업성 문제가 불거질 것이고 사업성이 높지 않으면 주민들이 태도를 바꾸고 건설사들은 발을 뺄 가능성이 커서다. 따라서 현실적으로 속도를 높이려면 사업성 기준이 가장 우선돼야 한다. 이를테면 현재 용적률이 낮아 용적률 인센티브 효과를 크게 볼 수 있는 단지를 우선적으로 고려할 필요가 있다. 같은 용적률 인센티브를 주더라도 사업성이 더 높기 때문이다. 또한 초역세권 단지들은 재건축 후 수익 기대치가 높아 분담금이 다소 높더라도 집주인들이 감수할 가능성이 큰 만큼 우선적으로 선정할 필요가 있다. 재건축 시 공공기여(공공임대, 기부채납 등)와 재건축초과이익환수제 부담도 덜어 줄 필요가 있다. 상계주공 5단지의 경우 기존 가구수에 추가되는 156가구를 공공임대로 내놓아야 해 사업성이 확 떨어진 상태다. ●현실적 마스터플랜 따라 추진해야 1기 신도시 재건축은 우리나라에서 유례가 없는 초대형 정비사업이다. 사업 속도에만 매몰될 경우 감당하지 못할 부작용이 발생할 수 있다. 먼저 재건축사업의 밑그림인 마스터플랜부터 정교하게 다듬어야 한다. 통합재건축에 대한 세부 기준과 학교 이전 문제, 용적률 인센티브에 대한 분명한 기준, 도로망 확충과 하수처리장 증설 등 도시 인프라 구축 계획, 대규모 이주에 대한 세밀한 대비책 등을 담은 마스터플랜이어야 한다. 충분한 대비책 없이 일단 ‘짓고 보자’ 식으로 사업을 추진할 경우 예기치 않은 문제가 불거져 사업이 더 어려워질 수 있다. 사업이 완료된다 해도 교통과 하수처리, 학교 문제 등이 해소되지 않아 주민들의 삶의 질이 기대치에 크게 못 미칠 수 있다. 김인만 김인만부동산연구소 소장은 “재건축 사업은 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트”라며 “빨리 성과를 내는 게 중요한 게 아니라 10년, 20년 후를 보고 제대로 정비가 될 수 있도록 계획을 세워야 한다”며 속도전을 경계했다. 임창용 논설위원

서울 중랑구가 주택개발 추진 성공을 위해 ‘주택개발사업 전문가 초청 토론회’를 지난 5일 열었다고 7일 밝혔다. 중랑구 관계자와 정비, 금융, 법률, 건설 등 주택개발 관련 전문가, 주택개발 사업장 추진대표 및 조합장 등이 참석해 의견을 나눴다. 토론은 최근 부동산 시장 및 건설 경기, 부동산시장 환경에 따른 향후 주택개발 사업 추진 방향, 공사비 및 분담금 상승에 따른 대처 방안, 사업의 원활한 추진을 위한 주민 협력 방안 등을 주제로 진행됐다. 중랑구는 지역 실정에 맞는 주택개발사업을 추진하기 위해 토론회에서 제안된 의견들을 적극 반영하겠다는 방침이다. 아울러 오는 18일과 10월에는 ‘재개발사업’, ‘모아타운’ 등 분야별로 질의응답 형식의 토론회를 열어 구민의 궁금증을 풀어주고 정확한 정보를 제공할 계획이다. 류경기 중랑구청장은 “토론회가 주민들에게 주택개발사업에 관해 필요한 정보를 제공하고, 의견을 나누며 소통할 수 있는 창구가 되기를 바란다”며 “앞으로도 주민들이 원하는 방향으로 주택개발사업을 성공적으로 추진해 나갈 수 있도록 꾸준히 주민들의 의견에 귀 기울이며 소통하는 시간을 마련해 가겠다”고 말했다.

이순희 서울 강북구청장은 임기 내 신강북선 유치를 핵심 공약으로 내세우며 사업 용역비 등으로 4억원에 가까운 혈세를 쏟아부었다. 하지만 실제로는 사업 투자에 나설 민간 기업도 찾지 못할 만큼 사업성이 낮은 것으로 드러났다. 현실성이 낮은 사업에 수억원의 예산을 낭비한 것 아니냐는 비판이 커질 것으로 전망된다. 2일 서울신문 취재 결과 강북구는 신강북선 추진을 위해 2023년 3억 4082만원, 2024년 2185만원 등 총 3억 6267만원의 예산을 썼다. 지출 금액 중 가장 많은 부분을 차지하는 연구용역비에는 2023년 2억 4500만원, 2024년 2079만원을 썼다. 2023년 지출분은 신강북선 사전타당성 연구용역, 2024년 지출분은 신강북 역세권 주변 지역 개발타당성 분석 용역 관련 비용이다. 이와 관련해 서울시는 지난해 민자사업자를 대상으로 도시철도망 관련 간담회를 연 뒤 올 초 이들로부터 도시철도망 사업 제안을 받았다. 하지만 신강북선 관련 사업 제안을 한 기업은 한 곳도 없었다. 시 관계자는 “서북권 등의 다른 도시철도망의 경우 사업 의향을 내비친 사업자가 있었지만 신강북선과 관련한 사업 참여 의사를 전달한 곳은 전무했다”고 말했다. 강북구는 지난해 11월 서울시에 신강북선을 ‘2차 도시철도망 계획 변경안’에 포함시켜 달라며 제안서를 제출했지만 사전타당성조사 용역의 경제성 평가 결과는 지난 4월 29일에야 추가로 냈다. 용역 결과 신강북선의 비용 대비 편익(B/C)값은 0.704에 그쳤다. 사업 유치 여부가 결정되는 정부의 예비타당성조사의 B/C 통과 기준은 통상 1.0이다. 강북구 관계자는 “공공의 정책이나 사업은 다양한 요소를 종합해 결정하는 것이지 B/C 기준으로만 이뤄지는 건 아니다”라고 말했다. 그럼에도 업계에서는 신강북선의 사업성을 어렵게 보고 있다. 신강북선은 강북구 우이동에 위치한 우이신설선의 4·19민주묘지역에서 1호선 광운대역(노원구 월계동) 또는 7호선 상봉역(중랑구 상봉동)까지 연결하는 경전철 노선이다. 2017년 9월 개통한 우이신설선(노선연장 11.4㎞)은 총사업비 9115억원, 1㎞당 약 800억원이 투입됐다. 2023년 기준 물가상승률(1.15배·통계청)을 감안한다면 1㎞당 약 920억원의 사업비가 필요한 것으로 추산된다. 4·19민주묘지-광산사거리-수유-북부수도사업소-월계2교-광운대입구-석관고-신이문-상봉역까지 9개 역으로 이어지는 9.73㎞ 계획안을 기준으로 본다면 약 8951억원의 사업비가 필요하다. 최근 자재비와 인건비 등이 급등했다는 점을 감안하면 사업비는 1조원 안팎까지 치솟은 상태다. 서울시 고위 관계자는 “최근 공사비가 올라가면서 위례신사선과 서부선 등도 사업 추진이 난관에 부딪혔다”며 “신강북선도 예상보다 비용이 더 들 수 있어 사업 추진이 어려워 보인다”고 귀띔했다. 수익이 예상보다 더 낮아질 공산도 크다. 강북구는 65세 이상 노령층 거주 비율이 23.0%(2023년 기준)로 25개 자치구 중 가장 높다. 무임승차 승객 비율도 최고 수준일 가능성이 있다. 신강북선이 개통될 경우 높은 무임승차 비율 탓에 수익성을 기대하기 어려울 수 있다. 실제 2019년 개통한 우이신설선은 무임승차 비율이 33.2%에 달한다. 우이신설선의 경영 주체인 우이신설경전철운영주식회사는 누적적자가 2021년 기준 2055억원으로 자본잠식 상태라 현재 새 운영사업자 선정 절차가 진행 중이다. 이런 이유로 신강북선이 실현 가능성보다는 정치적 목적에 의해 추진된 게 아니냐는 의구심도 제기된다. 이 구청장은 신강북선을 1호 공약으로 내세워 당선됐다. 신강북선이 유치되려면 우선 서울시가 검토 중인 제2차 도시철도망 구축 변경계획에 포함돼야 한다. 시는 현재 제2차 도시철도망 구축 변경계획 용역을 시행 중이다. 서울시 관계자는 “신강북선을 포함해 후보 노선을 상반기 중 정성평가를 통해 10~20개로 추린 뒤 하반기에 노선별 수요조사 등으로 승인 신청에 포함될 최종 노선을 결정할 계획”이라고 말했다. 이에 따라 신강북선의 도시철도망 구축 변경계획 포함 여부는 이달 안에 결정될 것으로 보인다. [반론보도] <물거품 우려 이순희(강북구청장) 1호 공약 신강북선> 등 관련 본 신문은 지난 6월 3일자 <물거품 우려 이순희(강북구청장) 1호 공약 신강북선> 등을 보도했습니다. 이에 대해 강북구는 “신강북선은 현재 ‘서울시 도시철도망 구축 변경계획 용역’에서 아직 노선 선정을 검토하고 있는 단계로, 해당 용역 결과에 따라 요건을 충족한 B/C값 등에 의해 올해 하반기 사업 추진 여부가 결정될 예정이다. 또한, 서울시가 올해 민자사업자를 대상으로 도시철도망 관련 사업 제안을 받은 것과 신강북선 관련 사업은 직접적인 연관성이 없다”고 알려왔습니다. 이 보도는 언론중재위원회의 조정에 따른 것입니다.

미국 연방준비제도(연준)의 금리인하 지연과 계속된 고물가 여파로 한국은행의 통화정책 전환 시기에 대한 불확실성이 커진 가운데 코픽스(COFIX) 등 지표금리가 하락 여파로 지난달 은행권 대출 평균 금리가 낮아졌다. 특히 가계대출 대부분을 차지하는 주택담보대출(주담대) 금리는 6개월 연속 내렸다. 한국은행이 31일 발표한 ‘4월 금융기관 가중평균 금리’ 통계에 따르면 지난달 예금은행의 신규 취급액 기준 주담대 금리는 연 3.93%로 전월보다 0.01%포인트 떨어져 6개월 연속 내림세를 보였다. 3.90%를 기록했던 지난 2022년 5월 이후 가장 낮은 수준이다. 서정석 한은 금융통계팀장은 “코픽스와 은행채 등 주요 지표금리 움직임이 엇갈린 가운데 일부 은행의 가산금리 조정으로 주담대 금리가 하락했다”고 설명했다. 상품별로는 고정형 주담대 금리는 연 3.91%로 지난달과 같았지만 변동형의 경우 0.03%포인트 하락한 연 3.95%를 기록했다. 주담대 고정형 비중은 50.1%로 전월보다 7.4%포인트 줄어 3개월 연속 떨어졌다. 지난 23일 한은이 기준금리를 현재 3.50% 수준으로 11번째 동결하면서 13개월째 고금리가 유지됐지만 연말 금리 하락에 대한 기대감으로 변동형으로 갈아타는 수요가 늘어났기 때문이다. 올 초 증가세가 주춤하던 은행권 가계대출도 봄 이사 철을 맞아 다시 반등하면서 사상 최대치인 1100조원을 돌파했다. 한은이 이달 발표한 ‘4월 중 금융시장 동향’ 자료에 따르면 지난달 말 기준 은행의 가계대출 잔액은 1103조 6000억원으로 전달보다 5조 1000억원 늘었다. 가계대출은 지난 3월 1년 만에 1조 7000억원 줄었지만 한 달 만에 다시 증가세로 돌아섰다. 가계대출 증가 대부분은 주담대로 한 달간 무려 4조 5000억원 늘어났다. 전국적으로 미분양 주택이 7만호를 넘어서는 등 주택시장 침체가 길어지는 가운데 부동산 가격은 지역별로 양극화를 보이고 있다. 전셋값이 53주 연속 상승하고 공사비 급증에 따른 분양가 급등 여파로 기존 주택 거래가 늘면서 수도권 위주로 주택 가격 상승 조짐이 일고 있다. 부동산R114에 따르면 5월 마지막 주 서울과 경기, 인천 등 수도권 64개 지역 가운데 집값이 떨어진 곳은 단 6곳에 불과했다. 특히 서울은 25개 자치구 가운데 강서구 한 곳만 하락했다. 특히 서울 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 등 이른바 한강 벨트 지역은 2년 전 고점 수준(98~99%)을 사실상 회복했다. 반면 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로)는 여전히 전고점 대비 85~91% 수준으로 서울 안에서도 가격 양극화가 심해지고 있다.

국가철도공단이 공사비 증가를 이유로 규모를 축소했던 전북자치도 전주역 증축 사업이 애초 계획대로 추진될지 관심을 끌고 있다. 27일 전주시에 따르면 2019년 9월 국제설계공모 당선작을 기초로 전주역 증축 공사가 시작됐다. 애초 전주역사 증축 규모는 지하 1층, 지상 3층, 전체면적 1만 6052㎡ 규모다. 총사업비는 450억원이었다. 공사는 지난해 시작해 현재까지 공정률은 19.5%다. 그러나 지난 4년 동안 전주역사 증축사업이 지지부진한 사이에 자잿값과 인건비 등 공사비가 대폭 상승하자 국가철도공단은 사업 규모를 애초 계획보다 대폭 줄이는 쪽으로 방향을 잡았다. 증축 역사의 규모를 길이 130m, 폭 13m에서 길이 110m, 폭 13m로 축소했다. 바닥면적도 1690㎡에서 1430㎡로 줄었다. 이 때문에 국제설계공모를 통해 명품 역사를 만들려던 전주역사 증축사업이 틀어져 볼품없는 역사로 전락할 가능성이 높아졌다는 지적이 나온다. 국제설계공모까지 거쳐 시작한 사업을 공사비가 올랐다는 이유로 규모를 줄여 시행하는 어처구니없는 사태가 빚어진 것이다. 전주시는 “전주역은 전주의 관문이고 관광객이 계속 늘어나는 추세인 만큼 애초 계획대로 추진해 줄 것을 건의했으나 국가철도공단 측에서 확실한 답변은 보류하고 있다”며 “공사비가 올랐으면 예산을 추가 확보해야지 사업 규모를 줄이는 것은 되돌리기 힘든 실수가 될 것”이라고 밝혔다. 더불민주당 정동영(전주병) 당선인도 “후세에 이 역사가 지정 문화재가 될 만하다고 평가를 받을 수 있을까 하는 의문이 든다”며 “국제설계공모 규모대로 다시 추진해달라”고 주문했다. 이에 국가철도공단은 최근 전주시 등과 가진 간담회에서 “국제설계공모 당선작보다 축소한 부분을 복원해 사업을 추진하는 방안을 검토하겠다”고 답변했으나 아직은 변화가 없는 상황이다.

정부가 1기 신도시 재건축 선도지구 선정에 나서며 정비 추진에 박차를 가하고 있지만, 정작 시공을 맡을 건설사들은 시큰둥한 반응이다. 결국 사업성 여부가 관건인데, 현재로선 판단 기준이 불투명하다는 게 업계의 중론이다. 24일 건설업계에 따르면 국토교통부의 1기 신도시 정비 청사진은 실효성을 담보하지 못한다. 국토부는 지난 22일 최대 3만9000호 규모의 재건축 지구를 선정하는 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 정부와 각 지방자치단체는 9월에 제안서를 받아 11월 지구를 선정한 뒤, 주민들이 이주를 완료하면 2027년 착공해 2030년 새 아파트를 공급한다는 계획이다. 지역별로는 분당 1만 2000가구, 일산 9000가구, 평촌·중동·산본 각 6000가구 등이 최대 물량으로 예상된다.건설업계 관계자들은 정부가 목표한 물량을 채우는 건 사실상 어렵다고 보고 있다. 한 대형건설사 관계자는 “3만 9000세대는 못 채울 수도 있다고 본다. 현실성이 떨어지지만 입주민을 선동하고 표심을 자극하는 방안으로 보인다”고 했다. 다른 건설사 관계자도 “그 정도로 대규모 공급을 하겠다는 건 안 될 걸 알면서 하는 ‘뻐꾸기성 멘트’ 같다”고 했다. 1기 신도시 재건축은 사업성이 떨어진다는 게 이러한 판단의 근거다. 최근 고금리와 공사비 상승 등으로 시공사들은 재건축 사업 입찰을 망설이는 분위기다. 원자재값 상승과 인건비 증가 등 고정 비용이 커진데다 고금리로 인해 자금 조달도 어려워진 상황이다. 개포주공 5단지 등 강남권 아파트 단지에서도 재건축 사업 유찰이 일어나는 이유다. 용적률이 완화되면 분양 수익으로 사업비를 메울 수 있지만, 1기 신도시의 경우 중층 아파트가 대부분이어서 늘어나는 물량 자체가 많지 않다. 조합원의 분담금이 커질 수밖에 없는 구조라는 것이다.조합원의 규모가 큰 점도 사업 추진을 더디게 할 요인으로 꼽힌다. 국토부의 선도지구 선정을 위한 ‘표준 평가기준’에 따르면 여러 단지를 묶는 통합 재건축 규모가 클수록 선정될 가능성이 커진다. 주민동의율 배점이 60점으로 가장 높은데, 통합 재건축에 찬성하는 주민이 95% 이상이면 주민동의율 항목에서 만점을 받을 수 있다. 하지만 조합원의 규모가 커지면 의사결정의 속도도 느려질 공산이 크다. 분담금이 커진 상황에서 조합원들이 각자 처한 재정 여건이 달라 의견을 모으기 힘들고, 이렇게 되면 사업 자체가 순항하기 어렵다는 것이다. 더군다나 분양 수요도 기대에 못 미칠 수 있다. 일산 등 대부분의 지역은 아파트 시세가 높지 않다. 현재의 물가와 공사비를 감안하면 분양가도 높아질 수밖에 없는데, 시세 차익을 거두기 힘든 단지에 수요가 몰릴 가능성은 희박하다. 높은 시세차익이 기대되는 강남3구 아파트 단지의 청약 경쟁률은 고공행진하지만, 그 반대의 경우 미분양 물량이 쌓이는 것이 그 예다. 다만 고가 아파트가 많은 분당의 일부 단지에서는 기대감이 선반영돼 상승 거래가 일어나기도 했다.이에 정부가 공급 중심의 지원 정책을 펼 게 아니라 수요를 늘리는 데 집중해야 한다는 지적도 나온다. 지난해 12월 통과된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)에는 용적률 완화, 사업자에 대한 재정지원, 안전진단 완화 등의 내용이 담겨있다. 정부도 이를 중심으로 정책 지원을 검토 중이지만, 이는 대부분 공급자에 대한 특혜다. 건설사 관계자는 “아파트를 사주는 사람이 있어야 사업을 진행할 수 있다. 미분양이 수백개 터질 것으로 예상되면 섣불리 들어갈 수 없다”면서 “총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제, 재건축 초과이익환수제, 실거주 요건 등을 폐지하는 수요 진작 정책을 펴야 할 것”이라고 강조했다. 그밖에 이주 대책과 인프라 추가 구축도 풀어야 할 숙제다. 재건축 단지의 입주민들이 대거 이주하면 인근 지역의 전월세 시장이 혼란에 빠질 수 있어 이를 흡수할 이주 단지를 마련해야 한다. 또한 상하수도 등 공급처리 시설 용량을 키우고, 교통 체증을 방지하기 위해 대중교통 등 인프라도 마련해야 한다. 국토부 관계자는 “이주대책과 인프라 구축은 단지별 용적률, 지역별 수급 상황, 지역주민 수요조사 등을 토대로 하반기 신도시별 기본계획에 포함해 수립할 예정”이라고 밝혔다.

수도권 1기 신도시 재건축의 로드맵이 어제 공개됐다. 가장 먼저 재건축이 추진되는 선도지구 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 총 2만 6000가구다. 33년 만에 추진하는 대규모 정비사업이 침체된 부동산시장과 고용시장에 활력을 줄 것이라는 기대가 크다. 그러나 정부의 방침이 거의 ‘속도전’을 방불케 해 우려도 없지 않다. ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정 계획’에 따르면 다음달 공모를 시작해 오는 11월 선도지구를 최종 선정하고, 내년부터 정비사업에 들어가 2027년 착공, 2030년 첫 입주를 한다는 스케줄이다. 인허가 절차 간소화 등으로 신속히 사업을 진행할 수 있다고 하지만 통상 10년이 소요되는 정비사업을 6년 만에 마무리 지으려면 그만큼 면밀히 살필 대목이 적지 않다고 하겠다. 가뜩이나 고금리 기조에 원자재 가격과 인건비 상승으로 인한 공사비 증액, 분담금 부담 등 사업에 차질을 주는 요소가 수두룩하다. 선도지구 안에서도 사업성이 높은 지역과 아닌 곳이 나뉘어져 시공사 선정부터 난항을 겪을 공산이 짙다. 이 과정에서 자칫 소송이라도 벌어지거나 추가 분담금 여력이 안 돼 제동이 걸리기라도 하면 전체 사업의 동력 상실로 이어질 위험이 다분하다. 별도 이주단지 조성과 같은 구체적인 대책이 빠진 점도 아쉽다. 지자체에만 맡겨 둘 게 아니라 중앙정부 차원에서 정비 물량 조정, 이주 시기 분산 등 전월세시장 안정화 방안이 제대로 나와야 감속 없는 사업이 가능하다. 선도지구는 1기 신도시 정비의 성패를 가늠할 잣대다. 수도권 주택시장에 큰 영향을 미칠 대역사인 만큼 뒤탈이 없도록 속도전을 뒷받침할 후속 대책이 보다 정교하게 마련돼야겠다.

‘반값 여행 시즌2’ 전국 첫 연중 운영 최대 20만원까지 지역상품권 지급강진군 홈페이지서 사전 신청 필수다양한 볼거리로 지역경제 살리기병영 불금불파·마량놀토수산시장관광객 소비 늘어 1차 산업 활성화 농어촌 빈집 리모델링 사업주택 신축 등 최대 3000만원 지원빈집 임대하는 ‘강진품애’도 인기 ‘남도답사 1번지’로 불리는 전남 강진군이 올해 추진 예정인 ‘강진 반값 가족 여행’의 시즌2가 시작됐다. 지난 1월 서울에서 ‘2024 강진 관광의 해’ 성공을 기원하는 선포식을 열었던 강진군은 관광객 대거 유입을 통한 지역경제 활성화를 위해 전력을 쏟고 있다. 기업과 전통시장이 반값 할인 이벤트를 벌여 왔지만 지자체에서 역점 시책으로 반값 관광을 선포하고 연중 운영하는 경우는 강진군이 전국 처음이다. 반값 강진 관광은 2인 이상의 가족이 강진으로 여행하러 오면 소비 금액의 50%, 최대 20만원까지 모바일 강진사랑상품권을 지급하는 사업이다. 사전 신청해야만 혜택을 받을 수 있다.반값 관광은 지난해 경제성장률이 1.4%대에 그치는 등 수출과 내수 모두 부진을 겪는 상황에서 관광객 유입을 통한 지역 경제 활성화를 위해 전국 최초로 선보인 과감한 정책이다. 지난해 2월 1일부터 22일까지 사전 신청을 받아 2월 9일부터 3월 10일까지를 여행 기간으로 정했다. 시즌2 사전 접수 기간은 지난 3월 18일에 시작돼 다음달 20일까지다. 여행 기간은 다음달 23일까지며 정산은 30일까지 해야 한다.시즌1과 달라진 점은 연간 30억원 이상 매출 업소를 제외했다. 지역의 소상공인들에게 혜택이 더 많이 돌아갈 수 있도록 하기 위해 다듬었다. 반값의 효과는 시즌1에서 입증됐다. 시즌1 기간 총 2247가족 6389명이 참여해 강진에서 7억 5378만원을 쓰고 간 것으로 집계됐다. 가족당 평균 참여 인원은 2.9명으로 소비 금액은 33만 5000원을 기록, 평균 15만 2000원을 모바일 강진사랑상품권으로 돌려받았다. 반값 여행의 탄력을 받아 시즌1 기간에 열린 강진청자축제장(2월 23일~3월 3일)에는 전년보다 무려 92%가 늘어난 20만 4000여명이 다녀갔다. 지난해 1월부터 4월까지 135만 986명이 강진을 방문, 전년 동기 54만 6482명에 비해 68% 증가했다. 신청은 강진군 홈페이지에서 하면 된다. 가족관계증명서와 주민등록등본 등을 제출해야 한다. 반값 청구 시에는 강진의 주요 관광지 3곳 이상에서 가족이 함께 찍은 사진과 영수증을 인터넷을 통해 제출하면 된다. 돌려받은 모바일 강진사랑상품권은 올해 안에 사용해야 한다. 상품권은 강진군의 온라인 농수산물 직거래장터인 ‘초록믿음’에서도 쓸 수 있다.반값 관광 덕분에 초록믿음의 매출액도 지난 3월까지 실적이 지난해 1년 동안의 매출을 넘어섰다. 반값 관광과 연계해 지역의 1차 산업 활성화에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 파악됐다. 군은 올해 문제점이나 불편 사항을 개선해 반값 관광 시즌4까지 추진할 방침이다. 특히 시즌2 시작과 함께 오는 10월 26일까지 혹서기인 7, 8월을 제외하고 매주 금·토요일 열리는 ‘병영 불금불파’와 매주 토요일 마량항에서 펼쳐지는 ‘마량놀토수산시장’에 지난해보다 얼마나 더 많은 관광객이 올지 지역 사회의 관심이 높아지고 있다. 지난해 처음 열린 병영 불금불파에는 1만 3000여명, 마량놀토수산시장에도 7만여명의 누적 방문객이 다녀간 것으로 집계됐다. 강진원 강진군수는 “반값 가족 여행의 완성도를 높이기 위해 행정뿐만 아니라 바가지요금 근절, 외지인을 가족같이 맞이하기 등 군민들이 하나 된 마음으로 관광객을 맞이하는 일이 필요하다”며 “친절, 위생, 서비스 품질 향상을 통해 강진 반값 여행이라는 관광 브랜드의 가치를 상승시키는 민관 협력이 중요한 시점”이라고 강조했다. 이어 강 군수는 “국가경제가 어려워질수록 가난한 사람과 작은 도시들이 더 힘들어진다”며 “3차산업은 물론 강진의 다양한 농특수산물이 대거 소비될 수 있도록 연말까지 반값 관광을 지속적으로 운영하겠다”고 덧붙였다.강진군이 지방소멸 해법 방안으로 추진 중인 빈집 리모델링 지원사업도 평균 경쟁률 15대1를 보이면서 주목받고 있다. 외지인이 강진에서 주택을 구입해 빈집을 리모델링하거나 신축할 경우에 파격적으로 지원한다. 자가 거주 시에는 공사비 50%, 최대 3000만원을 지원하고 주택 신축 시에는 감정가의 50%, 최대 3000만원을 지원한다. 강진으로 이주하려는 외부인에게 빈집을 임대하는 강진품애(愛) 사업도 있다. 기간은 5년이며 7년까지 가능하다. 농촌에 방치된 빈집 관리 문제도 해결하고 도시 인구를 유입해 지방소멸 위기에 대응하기 위한 절실함에서 탄생한 강진군만의 차별화된 정책이다. 지난 1월 강진읍 장동마을에 강진품애 첫 가족이 입주한 데 이어 지난달 강진읍 호산마을에서 2호 입주식이 있었다. 강 군수와 공무원, 마을주민 등 50여명이 참석해 환영식도 열었다. 2호 주인공은 가수 정진운이다. 2008년 2AM으로 데뷔해 음악, 연기, 예능, 사진작가 등 다방면에서 활약 중인 인기 스타다. 외갓집이 호산마을이었던 정진운은 어렸을 적 향수가 있는 어머니 고향 강진에 살아보고 싶을 뿐만 아니라 강진의 농특산물을 활용해 막걸리를 만들어 보고 싶어 강진품애 입주를 신청한 것으로 알려졌다.

1~2인 가구 위주의 주택 수요자들이 내 집 마련에 나서면서 소형 아파트가 강세로 떠오르고 있다. 관리가 편하고 가격 부담이 덜한 작은 주택을 선호하는 수요가 늘어나면서 ‘국민 평형’의 기준이 흔들릴 조짐도 보인다. 20일 한국부동산원에 따르면 전용면적 21~60㎡ 소형 아파트 매매량은 올해 1월 1만 3427건에서 올해 3월 1만 6614건으로 23.7% 늘었다. 중소형(전용 61~85㎡) 아파트 매매량도 1월 1만 5308건에서 3월 1만 9404건으로 26.8% 상승했다. 직방과 서울신문이 서울 아파트 입주물량을 분석한 결과, 올해 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 물량은 전체의 46%로, 중소형 아파트 물량(37%)과 대형(85㎡ 초과) 아파트 물량(16%)보다 높은 비중을 차지했다. 지난해 소형 아파트 물량은 전체의 40%로 중소형 아파트(44%)보다 적었지만, 올해 뒤집힌 것이다. 내년에는 소형 아파트의 비중이 53%, 중소형 36%, 대형 9%로 이러한 추세가 심화될 것으로 전망된다. 분양시장에서도 소형 매물의 경쟁력이 두드러졌다. 부동산R114에 따르면 분양시장에서도 올해(1~4월 기준) 청약받은 전국 소형(60㎡ 이하) 아파트의 평균 경쟁률은 14대1로, 중소형 평균 경쟁률(4.6 대 1)보다 3배, 대형 평균 경쟁률(5.9 대 1)보다 2배 이상 높았다. 특히 서울 지역에서 소형 아파트 평균 경쟁률은 200대 1에 달해 중소형(94.1대 1), 대형(10.5대 1)을 크게 앞섰다. 이에 건설업계에서도 소형 주택 위주의 단지들을 내놓고 있다. 롯데건설이 이달 경기 광명시에서 선보이는 ‘광명 롯데캐슬 시그니처’는 일반분양 물량(533가구)이 모두 전용 39~59㎡로 구성됐다. 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 이달 대전 서구에 내놓는 ‘힐스테이트 가장 더퍼스트’는 일반분양 물량(1339가구)이 전용 59~84㎡로 이뤄졌다. 1인가구의 증가와 공사비 인상으로 인한 분양가 상승은 소형 아파트 선호의 주된 원인으로 꼽힌다. 행정안전부 인구통계에 따르면 지난 4월 기준 전국 1인가구 수는 1003만 9114가구, 2인가구 수는 592만 2770가구에 달했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “최근 3인 이상 가구가 드물어졌고, 소형 주택의 구조가 다양하게 나오는 등 경쟁력을 확보하면서 선호도가 쏠리는 것”이라고 설명했다.

원자재 가격과 인건비 상승 등으로 공사비가 치솟으며서 여러 건설사들과 갈등을 빚던 KT가 법원에 쌍용건설에 대한 채무부존재 확인의 소를 제기했다. 법원으로부터 추가 비용을 지급할 필요가 없다는 점을 확인받겠다는 취지에서다.10일 KT는 서울중앙지방법원에 글로벌세아그룹 쌍용건설에 대한 채무부존재 확인의 소를 제기했다고 밝혔다. KT는 “이번 소제기를 통해 KT판교사옥 건설과 관련해 KT가 쌍용건설 측에 공사비를 이미 모두 지급해 그 의무 이행을 완료했으므로, 쌍용건설 측의 추가 비용 요구에 대한 지급 의무가 없다는 점을 법원으로부터 확인받고자 한다”고 밝혔다. KT에 따르면 KT와 쌍용건설이 맺은 KT판교사옥 건설 계약은 물가 변동에 따른 공사비 조정이 없다는 내용의 ‘물가변동배제특약’을 포함하고 있다. KT는 “판교사옥 건설과정에서 쌍용건설의 요청에 따라 공사비를 조기에 지급했고, 설계 변경에 따른 공사비 증액(45억 5000만원) 요청을 수용해 그 공사비도 지급했다”면서 “공기연장(100일) 요청까지 수용했으며, KT는 이를 포함해 쌍용건설과의 공사비 정산을 모두 완료했다”고 강조했다. 쌍용건설은 KT가 물가 인상에 따른 KT판교사옥 공사비 증액분 181억원을 지급하지 않았다는 입장이다. 쌍용건설 관계자는 “공사 계약을 했던 2020년은 공사비가 급증하던 시기가 아니었지만 막상 2021년 공사를 시작한 뒤 팬데믹, 우크라이나 전쟁, 시멘트값 파동 등으로 공사비가 급증했다”고 설명했다. KT가 공사비 문제로 갈등을 겪고 있는 건 쌍용건설만이 아니다. 롯데건설과는 서울 광진구 ‘자양1재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업’에서 물가 인상을 반영한 도급액 30% 증액을 두고 이견을 좁히지 못하고 있다. 자양1구역 재개발사업은 옛 KT 전화국 부지 50만 5178㎡를 재개발해 광진구청 청사와 구의회, 보건소, 호텔(150실), 공동주택 등을 짓는 프로젝트다. 지난해 청약 경쟁률 98대 1을 기록한 ‘구의역 롯데캐슬 이스트폴’(1063가구)도 포함돼 있다. 롯데건설은 공사비 상승분을 두고 “일반적이지 않은 공사비 급등 상황에선 협의하는 게 맞다”며 증액 불가피론을 내세우고 있으나, KT 측은 계약서상 물가 변동 배제 특약에 따라 추가 공사비 지급 의무가 없다고 맞서고 있다. 현대건설이 진행 중인 광화문 KT 사옥 리모델링 공사 역시 공사비 증액을 놓고 협의 중이다. 이 현장은 2021년 당시 계약금액 1800억 원보다 20% 가까이 공사비가 오른 상태로 알려졌다.

서울시의회 도시계획균형위원회 박상혁 의원(국민의힘·서초1)이 대표발의한 ‘서울시 역세권 활성화사업 운영 및 지원에 관한 조례 일부개정조례안’이 제323회 임시회 3차 본회의를 통과했다. 박 의원은 “지난 2019년부터 시작된 역세권 활성화 사업의 신속한 사업 추진을 위해, 시장이 사업계획을 직접 입안하도록 해야 한다”며 이용도나 활성화에 초점을 둬 역세권을 고밀도로 복합 개발해 ‘컴팩트 시티’를 조성해야 한다”고 조례 제정 목적을 밝혔다. 이번 조례안 개정으로 논현역, 홍대입구역, 삼성역 등 지하철역 근처의 노선형 상업지역에서 역세권 활성화 사업을 추진할 경우 법적 상한 용적률 800%를 훌쩍 뛰어넘어선 최대 1100%까지 높여 개발 사업이 추진된다. 일반적으로는 용적률 인센티브를 받으면 절반 이상을 공공기여로 내놓지만, 역세권 활성화 사업은 이를 적용하지 않는다. 서울시는 탄소제로 등 친환경 건물을 짓거나, 관광숙박 시설을 일정 비율 이상 넣었을 때도 같은 기준을 적용해 공공기여를 받지 않기로 했다. 탄소제로 인센티브는 친환경 인증 비율에 따라 시행령 용적률의 115%까지, 관광숙박 인센티브는 관광숙박시설 비율에 따라 조례 용적률의 120%까지 추가 용적률을 받을 수 있도록 한 제도다. 박 의원은 “그동안 조례 내 경직적으로 운영되고 있는 용적률 및 공공기여 기준으로 인해 시장 상황에 즉시 대응이 어려웠다”며 “개정안을 통해 서초대로·강남 도산대로 등 역세권 고밀개발 활성화로 지역 발전을 이룰 수 있다”고 강조했다. 한편, 2019년 도입된 역세권 활성화 사업은 총 41개 구역이 대상지로 선정됐다. 이 중 15개 구역이 관리계획을 완료했고, 26개 구역은 구상안을 마련 중이거나 절차를 진행하고 있다.

서울시의회 유정인 의원(국민의힘·송파5)은 지난 3일 열린 제323회 임시회 제4차 본회의에서 5분 자유발언을 통해 서울시와 GS건설간의 추가사업비 부담 문제를 조속히 해결해 위례신사선 사업을 정상화해주길 서울시와 정부에 강력히 요청했다. 위례신사선 민간투자사업은 위례신도시에서 강남구까지를 연결하는 도시철도계획 사업으로, 위례신도시 개발에 대한 교통수요에 대응하고 송파구와 강남구에서 발생하는 대중교통 수요 분산 및 교통 여건 개선을 위해 추진되는 사업이다. 위례신사선 사업은 2008년 광역교통개선대책의 하나로 계획됐으나, 민간투자사업자로 선정됐던 삼성물산이 중도포기해 사업이 10년 넘게 정체됐다. 하지만 사업이 재개되어 지난 2018년 민자적격성조사와 기획재정부의 민간투자사업심의, 서울시의 재정계획심의를 마치고 2020년 GS건설을 우선협상자로 선정해 사업이 가시화된 바 있다. 근래 물가상승과 펜데믹, 우크라이나 전쟁으로 인한 공사비 급등하여 늘어난 사업비를 누가 부담할 것인가에 대해 서울시와 GS건설 사이에 발생한 이견으로 인해 작년 7월 기획재정부 2차 민간투자심의위원회에 위례신사선 건은 상정조차 되지 못했다. 이날 유 의원은 “작년 7월 기획재정부 2차 민간투자심의위원회 이후 서울시와 GS건설은 아직도 서로 이견을 보이고 있으며 협상은 제자리걸음”이라며 “지난 10개월 동안 서울시와 GS건설은 무엇을 했는지 의문”이라고 서울시를 강하게 질타했다. 유 의원은 “추가사업비를 누가 부담할 것인지가 문제라면 한가지 대안이 있다”며 “위례신사선 총 사업비 1조 1579억원 중에 광역교통시설 분담금 3100억원이 현재 미집행상태인데, 3100억원을 10년간 금리 3%로 계산하면 그 이자수입이 1000억원에 달하며 이 이자수입으로 추가사업비의 상당 부분을 충당할 수 있을 것이라 생각한다”라며 대안을 제시했다. 또한 유 의원은 “현재 한국토지주택공사(이하 LH공사)는 위례신사선 사업비는 정액 부담하게 되어있고이자수입을 추가사업비로 사용할 수 없다는 입장을 고수하고 있다”며 “교통분담금은 원래 위례주민들을 위해 써야 했던 돈으로, 사업 지연에 일정부분 책임이 있는 LH공사가 이자수입을 가져가는 것은 어불성설”이라고 강하게 규탄했다.유 의원은 “정부도 작년 12월 비상경제장관회의를 통해 광역교통계정을 신설해 미집행된 교통대책 사업비를 LH공사에 연차별로 분납 적립하겠다고 한 바 있다”며 “이러한 정부기조에 맞춰 광역교통시설 분담금으로 발생한 이자수입을 광역교통 개선대책에 사용할 수 있도록 제도를 개선할 것과, 위례신사선 사업비의 사업시행자 부담에 정액부담을 폐지하고, 앞으로는 물론 지금까지 지연된 기간의 분담금 이자수입을 위례신사선 사업비에 반영해주기를 서울시와 국토부에 건의한다”고 말했다. 마지막으로 유 의원은 “정부와 서울시, LH공사와 GS건설은 더 이상 책임을 미루지 말고 사업의 정상화를 위해 건설적인 논의를 해주기를 바라며, 사업 정상화를 위해 위례주민들과 계속 함께하겠다”며 5분 자유발언을 마쳤다.

서울 서초구 잠원동 신반포22차 아파트 재건축 공사비가 3.3㎡당 1300만원으로 확정돼 역대 최고가를 경신했다. 정비업계에 따르면 신반포22차 재건축조합은 최근 총회에서 시공사인 현대엔지니어링과 공사비를 3.3㎡당 1300만원으로 올리기로 하고 지난 16일 계약을 체결했다. 이는 역대 최고가였던 서울 서초구 방배삼호12·13동 가로주택정비사업 공사비(3.3㎡당 1153만원)보다 약 150만원 높은 가격이다. 신반포22차는 지난 2017년 시공사 선정 당시 3.3㎡당 569만원의 공사비를 책정한 바 있다. 그러나 사업이 진행되는 동안 원자잿값 등이 급등하면서 7년 만에 3배 가까운 금액으로 증액됐다. 이번 증액은 원자잿값 상승 외에 브랜드 상향도 인상 요인이 됐다. 기존에는 ‘힐스테이트’ 브랜드로 사업이 추진됐으나 협상 결과 하이엔드급 브랜드인 ‘디에이치’로 변경해 마감재 등의 가격이 상승된 영향이다. 당초 시공사는 3.3㎡당 1390만원을 제시했으나 수차례 협의를 거쳐 1300만원으로 확정했다. 현대엔지니어링 관계자는 “주변 수준에 맞춰 하이엔드급으로 올리다보니 자재비가 높게 책정됐고 공사 외주비가 오른 것, 단지 규모가 작고 고층이라는 점도 공사비 상승 요인이 됐다”고 밝혔다. 1983년 준공된 신반포 22차는 최고 12층 132가구인 소규모 아파트로, 지상 35층, 지하 3층 160가구 규모의 2개동 아파트로 재건축 예정이다. 지난 2022년 이주를 마치고 철거까지 완료한 상태다.

건설·부동산업 불황으로 은행의 건전성이 나빠지고 있다. 최근 은행연합회에 따르면 시중 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)의 무수익여신이 3조 5207억원으로, 2022년 말(2조 7900억원)보다 26.2% 늘었다. 무수익여신은 이자를 제때 못 갚고 원금 상환도 어려워 보이는 부실채권으로 ‘깡통대출’이라 불린다. 무수익여신이 가장 큰 폭으로 증가한 차주는 건설·부동산업 회사로 분류됐다. 이런 상황은 당분간 계속될 전망이다. 미국 경제의 ‘나 홀로 활황’으로 금리인하 시기는 늦춰졌고 환율 상승까지 더해 공사비는 오르고 있다. 주요 재건축·재개발 단지에서 공사비 증액을 둘러싼 시공사와 조합의 갈등으로 공사가 멈추기도 한다. 한국은행은 지난달 통화신용 정책 보고서에서 ‘분양시장이 위축되는 상황에서 고금리 지속, 공사비 상승 등 비용 부담 증대로 건설업 및 부동산업의 재무위험이 확대될 가능성이 있다’고 밝혔다. 그나마 은행 상황이 나은 편이다. 지난해 말 기준 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 잔액은 135조 6000억원이다. 연체율은 2.7%지만 업권별로 보면 증권(13.7%), 저축은행(6.94%), 여신전문사(4.65%) 등이 지나치게 높다. 금융은 긴밀하게 연결돼 있어서 특정 업권의 건전성 하락은 전체 금융시장의 안정을 해칠 수 있다. 부실채권을 건전자산과 떼어내 관리하는 속도를 높여야 한다. 금융당국은 한국자산관리공사(캠코), 시중·국책 은행이 주주인 연합자산관리(유암코), 민간 전문투자사 등과 협의해 부실채권 관리 방안을 개선하기 바란다. 금융사들은 제때 못 팔면 건전성에 문제가 생긴다는 걸 알면서도 너무 낮은 가격 때문에 망설이곤 한다. 금융당국도 함께 사업성을 평가해 부실채권이 금융시장의 발목을 잡는 일을 막아야 한다.

서울시의회 주택공간위원회 최진혁 의원(국민의힘·강서3)이 대표발의한 ‘서울시 주택 조례 일부개정조례안’이 지난 2월 29일 제322회 임시회 제5차 본회의를 통과했다. 이번 조례안은 주택건설사업 시행으로 건설되는 임대주택 인수 시 적용되는 임대주택 매입비 분할 지급 횟수 및 비율 기준을 시장이 별도로 정할 수 있도록 하고, 잔금1차 지급 시기를 현행 ‘준공인가’에서 ‘임시사용승인’까지 포함하는 내용을 담았다. 현행 임대주택 매입 대금의 지급은 계약금·중도금 및 잔금으로 구분해 총 7회에 걸쳐 지급하게 되어 있다. 세부적으로 공정률 20% 단계에서 계약금 20%를, 건축공정이 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각각 총액의 15%의 중도금을, 준공인가 후 잔금 10%를 지급하고, 나머지 잔금 10%는 이전고시일 이후에 지급하는 걸로 구분돼 있다. 이를 시장이 별도로 정할 수 있도록 해 공사비 상승 등 경기상황 변동으로 사업 추진 지연이 우려될 경우 대금 조기 지급을 가능하게 함으로써 원활한 사업추진에 기여하겠다는 것이다. 또한 잔금1차 지급시기를 현행 준공인가에서 임시사용승인까지 포함하는 내용을 담았다. 임시사용승인 시점에는 입주예정자의 실질적인 입주 및 사용이 가능하기 때문에 잔금1차 지급시기를 조기화한다면 사업주체의 금융 부담을 절감하고, 공사비 인상에 따른 사업주체와 시공자 간 갈등을 예방하는 등 신속한 사업추진이 가능할 전망이다. 최 의원은 “이번 조례 개정을 통해 사업 주체의 부담을 완화하고 공사비 인상에 따른 공사 지연 예방이 기대된다”라며 “사업 시행 여건이 개선되어 공공임대주택 공급 활성화에 기여했으면 한다”고 밝혔다.