인기있는 부동산 재테크 상품인 경매·공매물건이 최근 급속도로 줄고 있다. 전년동기 대비 자산관리공사 공매물건은 절반으로 줄었고,서울의 경매물건은 30%이상 감소했다. 구조조정 매물이 줄어든데다 경·공매 시장으로 투자자가유입되면서 매물이 빠르게 소진되고 있기 때문이다.덩달아낙찰가율도 크게 뛰어 투자자 손실도 우려되고 있다. [얼마나 줄었나] 올 2·4분기 자산관리공사의 유입자산 공매물건은 모두 404건으로 전년 동기 847건에 비해 절반 이상이 감소했다.유입물건은 줄어든 반면 상대적으로 낙찰률이 높아졌기 때문이다.경매도 물건이 크게 줄었다.지난 7월 서울의 경매물건은 3,284건으로 지난해 12월 5,151건에 비해 1,867건(36.2%)이 줄었다.수원도 경매물건이 지난해 12월 6,922건에서 올 7월 6,070건으로 852건,12.3%가 감소했다.유입매물은 줄어든 반면 지난해 이후 쌓여있던 경매물건이 올들어대거 팔려나갔기 때문이다. [낙찰가율도 크게 높아져] 경·공매 물건이 줄어들면서 낙찰가율도 크게 높아졌다. 지난달 서울지방법원의 경매 낙찰가율은 무려 83.6%를 기록했다.지난해 12월 67%에서 16.6%포인트나 높아진 것이다. 인천도 68.6%로 전달(65.2%)보다 3.4%포인트가 높아졌다. 자산관리공사 공매도 낙찰가율이 금액기준 2·4분기 43%로9%포인트가 상승했다. [주의할 점] 경·공매물건이 줄어들고 낙찰가율이 높아졌다는 것은 그만큼 투자자들의 몫이 줄어든다는 것을 의미한다. 또 유입물건은 줄어든 반면 누적돼 있던 물건이 소진되면서남은 물건은 상대적으로 투자매력이 떨어진다고 할 수 있다. 아무리 부동산 가격이 상승국면이라지만 지나치게 높은 값에 낙찰을 받으면 손해를 볼 수 있다.특히 명도비용 등 제반 비용을 빼고 나면 남는 게 거의 없는 경우도 많다. 부동산전문가들은 이런 시기에는 경·공매 참가시 사전조사를 철저히 하거나 전문가의 도움을 받아야 한다고 조언한다. 김성곤기자 sunggone@

체납시세 징수에 미온적으로 대응한다는 이유로 여론의 따가운 눈총을 받아왔던 강남·서초구 등 서울의 ‘부자구’들이 밀린 세금 받기에 적극 나섰다. 강남구는 올해 초부터 ‘고액체납자 전산관리 프로그램’을 자체 개발,징수독려 및 강제집행에 효과적으로 활용하고 있다. 또 체납차량 번호판 영치를 위한 보조용역 계약을 체결,공무원과 용역업체 직원들이 합동으로 번호판 영치업무를 수행하고 있으며 인터넷 차량매매 시스템과 연계해 압류자동차 공매를 활성화하고 있다. 이러한 노력의 결과 8월 현재 부동산 1,294건 44억원,자동차 6,725건 23억원,금융재산 1,757건 15억원을 압류조치했다. 특히 체납차량 번호판 영치실적이 2,298대에 달해 이미 지난해 1년간의 영치대수(2,018대)를 초과달성한 상태다. 서초구도 체납징수전담팀을 자체적으로 신설,전담직원을 종전 6명에서 13명으로 2배 이상 늘려 체납세를 징수하고 있다. 특히 지난 6월부터 이번달까지 3개월을 ‘체납세 특별 정리기간’으로 정해 세무부서 전직원에 대해 징수목표를 할당,압류재산매각과 고발 등 적극적인 행정조치를 취하고 있다. 이와함께 매월 첫째주 금요일을 ‘체납차량 영치의 날’로지정하고 ‘체납차량 영치전담반’(22개조 66명)을 편성 운영한 결과 총 3,606대(36억원)를 영치하는 실적을 올렸다. 이러한 ‘부자구’들의 선전으로 서울시의 올해 체납시세징수실적은 6월말 현재 총 703억원으로 지난해 같은 기간(603억원)보다 16.7% 증가했다. 강남·서초구 관계자들은 “강남·서초구의 경우 부과세액자체가 시세 총액의 각각 16.1%,8.2%에 달한다”며 “체납시세 징수율도 다른 자치구보다 상대적으로 높다”고 말했다. 임창용기자 sdragon@. ■500만원이상 체납 市가 직접 징수. 앞으로 고액 지방세 체납분에 대해서는 자치구가 아닌 서울시가 직접 징수에 나선다. 또 소형 공동주택에 적용되던 지방세 감면대상이 한시적으로 확대된다. 서울시는 최근 제19회 조례·규칙 심의회를 열어 1건당 500만원 이상의 고액 지방세 체납분에 대해서는 자치구에 의뢰하지 않고 시가 직접 징수할수 있도록 고액 체납시세 징수업무를 자치구 위임사무 조례에서 제외시켰다고 15일 밝혔다. 시는 또 그동안 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택에만 적용하던 취득·등록세 감면 대상을 85㎡ 이하로 확대했다. 이에 따라 앞으로는 2002년 말까지 최초 분양계약을 체결하고 2004년 말까지 취득하는 전용면적 60∼85㎡인 공동주택도 취득세와 등록세의 25%가 감면될 전망이다. 서울시는 이밖에 서울 월드컵경기장 주기장의 1일 사용료는 체육행사의 경우 23만원,체육 이외의 행사 93만원,보조경기장은 체육행사 7만원,체육 이외 행사 28만원으로 각각 결정하고 경기장 관리는 시설관리공단에 위탁하도록 의결했다. 이번 심의회를 통과한 조례개정안은 다음달 열리는 시의회에 상정되며 의결을 거쳐 빠르면 10월쯤부터 시행될 예정이다. 조승진기자 redtrain@

한국은행도 구조조정에 나섰다. 지나치게 규모가 큰 지방의 지점장 관사 등 부동산을 대거 처분하는 등 군살빼기에 한창이다. 5일 한국은행에 따르면 경북 안동시 동부동 아파트와 전남 목포시 유달동 단독주택,광주광역시 지상3층 지점건물 등12건의 한은소유 부동산 공매가 오는 10일 실시된다. 이번 공매는 광주광역시 3층짜리 지점(331억원)을 비롯해울산지점 부지 일부와 단독주택(56억원),수원지점 부지(13억원) 등이 포함돼 매각 예정가격이 451억6,000만원에 이른다. 한은지점장 공관도 40평대 이하 아파트로 교체한다는 방침에 따라 지점장 관사,아파트,기숙사 등이 매물로 나왔다. 주현진기자 jhj@

서울시가 고액 체납시세 징수에 팔을 걷어붙였다. 서울시는 2일 고액 체납시세의 효율적인 징수를 위해 현재자치구에 위임된 징수업무 일부를 인수받아 직접 체납시세징수에 나서기로 했다. 자치구로부터 인수받을 체납 징수업무는 1건당 500만원 이상으로 제한해 고액의 체납시세를 없애는데 효율성을 높이도록 했다. 이를 위해 고액 체납시세 징수를 위한 전담조직(가칭 고액체납시세 징수전담팀)을 본청에 설치,이번 달 중순부터 운영할 계획이다. 징수전담조직은 세무운영과 산하 5급사무관을 팀장으로 하는 2개팀으로 팀당 15∼20명씩 총 30∼40명의 체납징수전문가로 구성되는데 외부에서 재산압류,공매재산정리 전문가 6명도 특별채용할 계획이다. 이처럼 고액 체납시세 징수에 서울시가 직접 나선 것은 상습적이고 악의적인 고액 체납자로 인해 시세 체납액 규모가날로 증가하고 있는데다 전체 시민의 95%에 달하는 성실 납세자와의 납세 형평성이 크게 손상되고 있는데 따른 것이다. 이에 따라 시는 시의회와 협의,고액 체납시세를 징수할 수있도록 관련조례 개정을 추진하고 있다. 또 지방세에 대한 시민들의 관심을 높이기 위해 고액 체납시세 징수 전담팀의 명칭을 오는 10일까지 시민들을 대상으로 공모하기로 했다.문의 (02)731-6262. 이동구기자 yidonggu@

검찰은 휴일인 1일 수사팀 전원이 출근,국세청이 고발한언론사 탈세사건의 기록을 검토하는 등 분주하게 움직였다. 신문과 방송 등 언론사들도 혹시 있을지도 모를 소환에 대비,하루종일 서울지검 주변을 지켰다. 검찰 관계자들은 법인 및 사주가 고발된 언론사의 경리담당 실무자들이 이르면 이번주 중반부터 본격 소환될 것으로 점쳤다. ◆검찰 표정=수사를 맡은 서울지검 특수1,2,3부 부장검사와 부부장검사,수석검사 등 사건 주임검사들은 외부인의 접근이 금지된 서울 서초동 서울지검 청사 10∼12층 사무실에서 ‘두문불출’했다.오전부터 시차를 두고 출근한 이들은 기자들의 물음에는 대꾸도 않고 곧바로 엘리베이터를 타고 사무실로 직행했다.오후 3시쯤 수사팀의 ‘대외창구’ 역할을 맡은 박상길(朴相吉)서울지검 3차장검사도 출근,수사팀과의 회의를 통해 진행 상황을 보고받았다.박 차장은 기자들의 끈질긴 질문공세에 “할 얘기가 없다”며 입을 다물었다. ◆수사 방향=수사는 고발된 언론사주의 개인비리 등에 초점이 맞춰질 전망이다. 언론사주 수사를 맡은 수사팀의 경력을 보면 이를 유추해석할 수 있다.법인과 사주가 함께 고발된 조선·동아·국민일보의 주임검사는 특수수사의 최정예로 꼽히는 ‘드림팀’ 요원들이다.이들은 한진그룹 탈세사건,세풍사건 등 대형세무관련 수사에서 두각을 나타냈던 인물들이다. 따라서 언론사주들의 횡령,배임,재산 국외유출 등에 대한수사는 물론 주식 우회증여 등 전천후에 걸친 ‘공략’이예고되고 있다.검찰 관계자도 “일단 고발내용을 중심으로수사하겠지만 추가로 드러나는 비리에 대해서도 수사하지않을 수 없는 것 아니냐”고 말해 언론사주 개인비리 수사에 무게를 실었다. 특히 조선·동아·국민일보는 사주를 포함한 대주주의 포탈세액이 103억원,253억원,57억원 등으로 법인 포탈세액인68억원,25억원,62억원보다 월등히 많거나 엇비슷한 점에 주목할 필요가 있다는 게 검찰 관계자의 설명이다. 수사의 속도도 예상보다 빠르게 진행될 것으로 관측된다. 이번 주부터 참고인 조사가 시작될 전망이다.지난 99년 홍석현(洪錫炫)중앙일보 사장의 탈세사건 수사 당시에는 국세청 고발 이후 3일 만에 ㈜보광 등 관계사 경리 실무자들이소환되기 시작했다. 검찰 고위 관계자들이 “국세청의 고발 자료가 의외로 ‘매끄럽다’”고 언급한 대목도 이를 뒷받침한다.고발된 언론사주 등 12명에 대해 이미 출국금지 조치가 내려진 것도이와 무관하지 않다. 박홍환기자 stinger@. ***세금 납부·불복절차는. 국세청의 언론사 세무조사가 마무리되면서 모두 5,056억원의 세금 추징액을 내야 할 23개 중앙 언론사들의 동향에 관심이 쏠리고 있다.대부분의 언론사가 이에 불복,이의를 제기하거나 법적 소송을 할 예정이어서 앞으로 상당한 진통이 예상된다. ◆추징액 징수=확정된 납세고지서를 받은 언론사는 정해진기한 내에 이를 내야 한다.보통 고지서 발송일로부터 15일에서 30일 이내가 기한이 된다.세금은 현금은 물론 주식 등 물납도 가능하다.사정상 일시 납부가 어려우면 징수 유예신청을 해 국세청에 의해 받아들여지면 세 차례 분납을 통해 최장 9개월까지 연장할 수 있다. 그러나 제때 납부하지 않으면 세액의 5%가 가산금으로 붙는다.이후에도 매달 세액의 1.2%씩 더 붙는다. 그래도 해당 언론사가 세금을 내지 않고 버틸 경우 국세청은 납부기한이 지나면 언제든지 채권 확보를 위해 재산압류 조치에 이어 공매를 통해 처분할 수 있다. ◆불복 절차는=세무조사 결과에 불복하는 언론사는 3단계권리구제 절차를 밟을 수 있다.과세전적부심사,이의신청 및 심사청구·심판청구,행정소송이 그것이다. 그러나 검찰에 고발된 6개 신문사는 조세범칙사건의 경우과세전적부심을 배제한다는 국세기본법 81조 규정에 따라적부심사 대상이 아니다. 나머지 17개 언론사는 추징세액 고지서를 받고 20일 이내문서로 해당 세무서나 서울지방국세청에 과세전적부심사를신청할 수 있다.세무당국은 신청 후 30일 이내 결과를 통보해줘야 한다.여기서 안 통하면 언론사는 세금통지서를 받은 90일 이내에 세무서·지방국세청에 이의신청,국세청과 감사원에 심사청구,국세심판원에 하는 심판청구 가운데 하나를 선택해 구제 절차를 밟을 수 있다.이 경우 그 결과를 세무서·지방국세청은 30일,국세청은60일,국세심판원과 감사원은 90일 내에 내려줘야 한다.마지막으로 행정법원에 행정소송을 내면 된다.2단계 심의 결과를 받고 90일 내 소송을제기하면 된다.대법원까지 거쳐야 최종 확정되기 때문에 통상적으로 2년 정도 걸리게 된다. 박선화기자 pshnoq@

국세청이 28일 고시한 올해 공동주택(아파트·연립주택)및 일반주택의 기준시가에 대한 주요내용을 문답으로 알아본다. ■공동주택 기준시가로 계산한 양도소득세가 실거래가액으로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 하나. 양도세는 기준시가에 따라 과세하는 것이 원칙이다. 그러나 실거래가가 기준시가보다 쌀때는 납세자는 증빙서류를 갖춰 실거래가액으로 양도세를 신고할 수 있다.이 경우 2개이상 감정기관의 감정가액 평균액,수용보상가액,경매가액,공매가액 등을 통해 실거래가의 적정성이 확인돼야 과세기준으로 인정받을 수 있다. 그러나 시가를 산정하기 어려울 경우에는 기준시가를 적용한다.따라서 실거래가액에 따라 양도세를 신고하고 시가에 의해 상속·증여세를 신고함으로써 억울하게 세금이 부과되는 것을 방지할 수 있는 제도가 마련돼 있다. ■공동주택의 기준시가를 시세변동에 따라 수시로 고시하는 것이 바람직하지 않나. 토지 개별공시지가와 행정자치부 건물시가표준액,국세청건물기준시가 등 대부분의 과세기준은 1년에 한번 조정되고있다. 수시로 기준시가를 조정하는 것은 행정상 어렵고 납세편의 차원에서도 혼란을 부를 수 있다.이에 따라 국세청은 1년에 한번 시세의 70∼90%를 반영,기준시가를 조정하고 있다.그러나 아파트 가격이 지속적으로 올라 기준시가와 실거래가액이 큰 차이가 날 경우 기준시가 조정여부를 신중히검토할 계획이다. ■자기가 사는 아파트의 기준시가를 알려면. 전국 모든 세무관서 납세서비스센터에 문의하면 자기가사는 아파트의 기준시가를 알 수 있다. 양도신고시에는 세액계산도 해준다.국세청 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해서도 기준시가를 확인할 수 있다. ■기준시가 고시 대상은. 공동주택 기준시가는 전국에 소재하는 모든 아파트와,전용면적 50평 또는 한단지가 100가구 이상인 연립주택이 대상이다. 단독주택(다중·다가구주택 포함) 및 다세대주택은 일반주택 기준시가가 적용된다. 아파트 및 연립주택의 경우 기준시가가 고시된 주택은 이를 적용하고,고시되지 아니한 경우에는 일반주택 기준시가를 적용한다.이는 구조지수와 용도지수,위치지수등을 반영해 산출한다. 박선화기자 pshnoq@

실제 운전자와 등록 명부상 소유주가 다른 '무적(無籍)차량'이 대거 거리를 질주, 시민들의 안전에 위협을 주고 있다. 흔히 '대포차량'으로 불리는 이들 무적차량들은 실소유주가 나타나지 않아 범죄에 쉽게 이용되는가 하면 장기간 세금도 내지 않는다. 게다가 보험료를 지불하지 않아 사고를 냈을 경우 피해자들이 보험혜택도 받지 못한다. 서울시 관계자들이 추정하는 서울시내의 무적차량은 4만대 가량. 부도 파산된 기업 소유의 차량을 마구 인수한 채권자나 종업원 등 개인이 지난 2~3년간 크게 늘면서 이같은 현상이 두드러지고 있다는 것이다. 파산 기업의 차량을 소유한 개인들은 차를 몰고 다니지만 명의가 파산한 회사나 다른 사람으로 돼있는 점을 악용, 대부분 세금 납부나 보험료 불입을 하지 않기 때문이다. 서울시 관계자는 “”10회 이상 자동차세를 내지 않고 있는 장기체납 차량이 서울에서만 법인차 3만900여대, 개인차량 3만7,900여대 등 모두 6만8,000여대에 이른다””면서 “”몰래 폐차 처분된 것을 제외한 4만여대 이상은 명의상 주인과 실제 소유자가 다른 경우로 추정된다””고 지적했다. 서울시에선 파산, 부도, 주민등록 말소 등의 이유로 납세의무자가 확인되지 않는 경우 세금 부과를 철회하고 있지만 명부상 주인과 실제 몰고 다니는 소유주가 달라 발생하는 각종 문제를 근본적으로 해결하기는 어려운 상황이다. 서울시 관계자는 “”각 자치구들이 체납차량의 번호판 영치, 고발 및 공매 등 체납처분을 적극적으로 벌이도록 유도하고 있으나 실적이 저조해 무적차량에 대한 단속은 역부족인 상황””이라고 말했다. 이와 관련, 서울시는 자동차 번호판 일제갱신 등 근본적인 대책을 검토중이다. 이석우기자

서울시의 지방세 체납자에 대한 제재조치가 대폭 강화된다. 서울시 관계자는 4일 체납액 1,000만원 이상 체납자에게취해오던 신용제한 조치를 500만원 이상 체납자로 확대하고출국금지 조치와 직장인에 대한 급여 압류 등도 강화해 나갈 방침이라고 밝혔다. 이를 위해 서울시는 곧 5,000만원 이상 고액체납자 1,200여명에 대한 출국금지를 관계당국에 요청할 계획이다. 지난해 시세 체납과 관련,출국금지 조치를 당한 체납자는모두 400명이었다. 또 재산이 있는데도 불구,세금을 내지 않고 있는 체납자에대한 신용제한을 확대하고 직장인에 대한 급여압류도 강화해 나갈 방침이다. 서울시 관계자는 직장인의 시세체납 정리를 위해 최근 체납 직장인 20만명의 명단을 각 구청에 통보,급여 압류조치를 강화하도록 했다고 밝혔다. 이와 함께 500만원 이상 고액 체납자들로부터 압류한 부동산을 일제히 공매하기로 하고 한국자산관리공사에서 이를시행하도록 하는 등 압류 부동산의 공매율을 높여나갈 계획이라고 밝혔다. 시가 공매율을 높이기 위해 한국자산관리공사에 압류 부동산 처분을 위탁하기는 이번이 처음이다.시는 매각률을 높이기 위해 종전에는 매각 부동산이 시중 가격의 50% 이상으로만 낙찰되면 매각해 시세로 충당했으나 올해부터는 시중가의 25% 가격만 되면 매각할 수 있도록 규정을 고쳤다. 한편 신용제한 대상이 되는 500만원 이상 고액 체납자는총 3만2,086명이며 이들의 체납액이 7,005억원으로 전체 체납액의 62.6%를 차지하고 있다.신용제한 대상자가 되면 각금융기관 이용에 제한을 받게 된다. 서울시는 또한 상습 체납자에 대해 오는 8월 말까지 각종조치를 강구한뒤 사법당국에 형사고발도 할 계획이다. 이석우기자 swlee@

한국자산관리공사가 175건의 부동산 공매를 실시한다.이번 공매 부동산은 공기업과 금융기관이 자산관리공사에 매각을 위임한 부동산으로 주거용 건물 34건,공장 12건,상가빌딩 47건,기타 건물 38건,토지 37건,기타 7건이다.특히공매물건에는 주택공사가 매각 위임한 강원 속초시 노학동 730-1에 있는 연수원도 포함돼 있다. 이번 공매물건은 자체가 금융기관 및 공기업 소유이기 때문에 등기부등본상 권리관계가 깨끗하며 명도책임(집비우기)도 자산관리공사가 위임받아 처리해 줘 안전하게 살 수 있다.물건에 따라서는 할부로 구입이 가능하며,매매대금의 3분의 1 납부시점에서 사용이 가능하다는 잇점이 있다. 오는 9일∼10일 양일간 오전 11시,오후2시,오후3시 등 6차례에 결쳐 서울 역삼동 자산관리공사 본사 3층 공매장과 각 지사 공매장에서 실시된다.매회 유찰시 10%씩 값이 내려간다. 한편 자산관리공사는 이들 물건 중 대전시 대덕구 신일동에 있는 열병합발전소의 경우 오는 16일 개별 입찰참가신청을 받는다.(02)3420-5054. 김성곤기자 sunggone@

국내 최초의 부동산 전문 케이블TV가 오는 9일 출범한다.지난해 12월부터 방송을 시작한 생활교육 채널 DIY네트워크(대표이사 이상열 )는 채널명을 ‘부동산TV(RTN)’로 바꾸고매일 24시간 매물정보,분양속보, 경매,공매,전원주택,레저,인테리어,이사,장묘 등을 방송키로 했다. 서울 강남구 역삼동에 자체 방송센터를 마련한 부동산TV는현재 55개 이상의 SO(종합유선방송사업자)채널을 배정받았으며,앞으로 2∼3개 채널을 추가 운영할 계획이다. 이상열사장은 “주로 부동산 전문 생활정보와 주거 정보 위주로시청자의 실행활과 밀접한 프로그램을 적극 편성할 것”이라고 말했다.

국유지 80만여평이 오는 4월중 공개 매각된다. 건설교통부는 정부가 토지관리 및 지역균형개발 특별회계에서 보유중인 토지 386필지,81만평을 팔기로 하고 다음달 중한국토지공사에서 입찰을 실시하기로 했다. 매각대상 토지는 대부분 소유주가 택지초과부담금을 물납한것이다. 전체 386필지 가운데 223필지가는 대지여서 지목을바꿀 필요없이 택지로 활용할 수 있는 게 장점이다. 토지가격은 서울 서초동 일반주거지역내 대지 1,500여평 177억4,900만원,평창동 전용주거지역 130여평 3억1,600만원 등으로 인근 사유지보다 싼 편이다. 구매자에게 금융기관 융자를 알선해준다.대규모 토지의 분할 매각,대금의 분할 납부도 가능하다. 입찰은 다음달중 공고되며 토지공사에서 실시될 예정이다.(031)738-7236전광삼기자 hisam@

건설사가 파산해도 임대보증금의 일부를 되돌려받을 수 있게 됐다. 서울지법 파산2부(부장 李亨夏)는 23일 동보주택의 파산 때문에 임대보증금을 되돌려받지 못하게 된 4,500여가구에 대해 주택임대차보호법을 적용,임대보증금의 일부라도 되돌려주기로 했다. 또 이미 파산이 선고된 진로종합건설의 400여가구 임대아파트 입주민들에게도 이 방법으로 권리를 인정키로 했다. 이에 따라 임대보증금이 2,000만∼3,000만원 이하인 소액임차인들은 건설사가 파산하더라도 최소한 800만∼1,200만원까지 보호받을 수 있게 됐다. 재판부는 “경매나 공매 절차에서는 임대보증금을 우선 변제토록 하면서 파산 절차에서는 이를 보호하지 않는 것은 형평성에 어긋난다고 판단했다”면서 “개별적이냐 포괄적이냐의 차이가 있지만 경매 절차와 파산 절차 모두 채권 회수를위한 집행 절차이기 때문에 파산 절차도 민사소송법에 따른경매에 포함된다고 볼 수 있다”고 밝혔다. 그러나 법원의 이같은 법 해석으로 파산채권자와 담보권자등의 배당금액은 그만큼 줄어들게 돼 이들의 반발이 예상된다. 주택임대차보호법과는 달리 파산법에는 주택임차인의 지위에 관한 명확한 근거 규정이 없어 건설사가 파산하면 입주민들은 임대보증금을 고스란히 날리게 돼 문제로 지적됐었다. 조태성기자 cho1904@

은행에 담보로 들어갔다가 빚을 갚지 못해 경매위기 등에처한 부동산(부동산 담보 부실채권) 거래가 새로운 부동산투자상품으로 떠오르고 있다.저당권 거래는 개인이나 외국계투자회사,제2금융권이 갖고 있는 ‘부동산 담보 부실채권’을 사서 채권을 확보한 뒤,이를 경매에 넘겨 수익을 얻는 투자기법.경매 예정 부동산의 낙찰가를 현재의 가치로 할인해사고 파는 것을 말한다. 채권자가 부동산 담보 부실채권을 회수하기 위해서는 그동안 경·공매를 통하는 것이 가장 빠른 길이었다.그러나 경·공매를 통한 채권회수는 복잡한 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸리는 단점이 있다. ◆어떻게 거래되나=채권을 갖고 있는 기업이나 개인이 저당권을 내놓으면 투자자는 권리분석을 한 뒤 경매에 넘겼을 때의 예상 낙찰가를 따져보고 구입한다.대금을 내고 채권 양·수도계약을 하면 거래가 이뤄진다. 저당권을 산 사람은 채권을 회수하기 위해 해당 부동산을경매로 넘긴다.경락이 확정돼 배당을 받으면 모든 투자가 끝난다. 거래되는 물건은 자산관리공사가 외국계투자회사에 팔았던 물건이나 개인이 갖고 있는 채권이 대부분이다.상호신용금고 등의 채권도 거래된다.일반 금융기관이나 자산관리공사가 확보한 채권은 개인에게 직접 팔지 않는다. ◆매도자,채권확보 빠르다=저당권을 파는 쪽에서는 고질적인 부실채권을 빨리 처분할 수 있는 것이 가장 큰 매력.기업이나 개인이 채권회수를 위해 경매를 신청할 경우 보통 준비에만 2∼3개월이 걸린다.대개는 경매가 시작되어도 유찰이 거듭돼 채권회수가 늦어진다.채권을 현금으로 돌려받기 까지는 적어도 8∼9개월을 기다려야 한다. 반면 저당권 거래는 경매라는 복잡한 절차를 거치지 않고곧 바로 수요자에게 넘어간다.경매를 통해 채권을 회수할 때까지 걸리는 시간을 벌 수 있다.경매를 통한 방법보다 거의1년 앞당겨 채권을 회수할 수 있다.경매를 거쳐 회수할 수있는 채권보다 다소 수익률이 낮은 것처럼 보이지만 회수 기간이 그만큼 앞당겨져 금융비용을 줄일 수 있다. ◆투자자,수익률 높다=저당권 투자매력은 수익률이 높다는것.채권을 빨리 회수할 목적으로 팔게 되므로 경매 낙찰가를 예상,할인가격으로 내놓기 때문이다.물건을 잘 고르면 연 20∼30%의 투자수익도 기대할 수 있다. 경기도 여주군 홍천면 문장리 문장 휴게소 투자 사례.투자자는 지난해 11월 경매 진행 중인 이 부동산의 채권을 2억1,000만원에 양도받은 뒤 경매를 통해 2억6,300만원을 건졌다. 이달말 쯤이면 경매가 종료된다.2억여원을 투자,4개월만에 4,000여만원을 번 셈이다. ◆주의 사항 해당=부동산의 경매 낙찰 예정가를 정확히 꿰뚫는 것이 투자포인트.경매 낙찰가가 낮아지면 투자수익이 줄어든다.유찰이 계속되면 최고 낙찰가가 그만큼 낮아지기 때문이다. 전문중개 회사를 통하면 적절한 가격 뿐아니라 권리관계를정확히 파악할 수 있다. 활동 중인 전문 중개기관으로는 ㈜이코넥스(02-2122-3232),텐커뮤니티(02-6675-1010) 등 10여개 업체가 있다. 류찬희기자 chani@

‘아셈지역과 테헤란 벤처밸리로 대표되는 번화한 강남구지만 대모산의 다람쥐가 양재천의 물을 마시러 오는 환경친화적인 도시를 건설하겠다’강남구는 올해 구정 목표를 ‘사이버행정과 환경행정’으로정했다.인터넷을 활용,주민들을 위한 사이버 행정을 펴나가면서 환경을 최대한 보호하는 정책을 펴나간다는 계획이다. ■구정의 사이버화. 행정업무의 전산화·인터넷화를 통해 온라인 및 시·공간의 제약이 없는 행정서비스 시스템을 구축하고 업무의 과감한 아웃소싱을 통해 고객감동 행정을 실천해 나간다는 목표를 설정했다. 강남구는 이미 지방세고지서 이메일 발송,버스전용차로 위반단속자료의 동영상 인터넷 서비스, 장기 미반환차량 인터넷공매 등 사이버 행정을 펴왔으며 올해도 관내 위치안내 시스템을 구축하고 도로관리·통행시스템을 개발하는 등 다양한사이버행정 모델을 창안해낼 계획이다. 또 구룡마을 무허가건물 관리,불법유통 광고물 정비,공원녹지 보안관리,보건위생,청소 분야 등에도 업무의 아웃소싱을통해 한차원 높은 민간 행정서비스를제공하기로 했다. ■편리한 교통체계. 아셈지역의 상습 교통체증을 해결하기 위해 모노레일 등 신교통수단을 도입한다.올해 상반기 안에 신교통수단 법인설립에 관한 용역을 발주하고 출자여부를 결정한다는 일정을 잡고 있다. 특히 오는 6월에 가동되는 강남교통관리센터(KTMC)를 통해각종 교통정보를 가공·분석,인터넷과 소형 입간판 및 가변전광판 등을 활용하여 종합교통정보를 실시간으로 제공할 계획이다.또 마을버스 도착안내 시스템을 민자유치로 도입하고구가 독자적으로 설치한 CCTV를 통해 수집한 각 지점의 교통상황을 교통방송에 제공한다. 이와 함께 주택가 주차난을 해결하기 위해 도곡지구,경기여고지구 등 6개 지구를 지정,지구교통 개선사업을 펴고 신사동,논현2동 등 7곳에 주차장을 확충할 계획이다. ■지역경제 활성화. 30개 중소기업에 기업육성자금 30억원을지원하고 우수기업은 제품홍보 책자도 발간·배포해 준다.또수서동에 지하3층,지상8층 규모의 첨단산업센터를 민·관 합동의 제3섹터 방식으로 건립한다. 특히 압구정·청담동 일대패션전문점 100여곳을 묶어 패션거리로 활성화하고 논현동가구거리에도 지역특성에 맞는 다양한 축제를 개최, 관광객을유치하는 한편 상권을 부활시킬 계획이다. ■수준높은 교육환경 조성. 주민들의 교육수준이 높고 유학준비생들이 많은 지역적 특수성을 감안,국내에서 해외 현지와똑같은 어학연수를 할 수 있도록 미국 UCR대학 부설 구립 국제교육원을 설립,오는 6월 옛 구청 본관에서 문을 열 계획이다. 특히 테헤란 밸리에 집중돼 있는 벤처기업들의 정보통신 고급인력 수요를 해소해주고 주민들의 전문교육 욕구를 충족시켜주기 위해 한국정보통신대학 서울분교를 개설,다음달 입학식을 갖는다. 김용수기자 dragon@. *권문용 구청장 인터뷰. “인터넷망 구축과 다양한 전자행정 콘텐츠를 개발,시간과공간의 제약을 뛰어넘는 행정서비스를 펼쳐 보이겠습니다.” 권문용(權文勇) 강남구청장은 테헤란 밸리를 끼고 있는 구의 특성을 활용,구정의 사이버화(cyber化)를 이뤄 주민들에게 보다 편리한 서비스행정을 제공하겠다고 밝혔다.특히 앞서가는 정보화 인프라를 활용,행정데이터를 공유하도록 함으로써 주민이 구정 정보화에 직접 참여할 수 있도록 하겠다고했다. 최근 침체의 늪에 빠진 테헤란 벤처밸리의 활성화 문제도중대현안임을 강조했다. “테헤란 밸리에는 서울의 벤처기업중 34.5%가 입주해 있습니다.이들 기업에 올해 운전자금 45억을 지원할 계획입니다. 또 역삼동에 벤처타워를 세워 유망 벤처기업들이 싼값으로사업공간을 임차,자립기반을 마련할 수 있도록 하겠습니다. 특히 벤처기업들이 사업설명회나 세미나 등 각종 행사를 벌일 때 사무실 임차부담 문제를 해결해주기 위해 무료로 오피스 풀(Office Pool) 제도를 운영해 나가겠습니다.” 한편 권 구청장은 지방자치의 정착 및 발전과 관련, “지역의 독자성과 차별성이라는 지방자치의 근본을 잘 살릴 수 있도록 중앙정부나 광역 자치단체가 기초자치단체에 대해 수시로 간섭하는 지금의 제도는 바뀌어야 한다”고 강조했다. 김용수기자. *양재천 정화 복원된 생태계. 강남구는 관내를 동서로 관통하는 양재천을 도심속의 자연친화적인 생태하천으로 꾸며 주민들로부터 큰 호응을 얻고있다.양재천 조성사업은 전국적으로 하천 개량사업의 이상적 모델이 되고 있으며 지난해 전국 지방자치단체 개혁박람회에 출품돼 우수성을 인정받기도 했다. 강남구가 양재천에 수질정화시설을 갖춘 것은 지난 97년.그후 냄새나던 하천물이 깨끗한 물로 바뀌면서 왜가리가 날아들기 시작했다.뿐만 아니라 쏘가리,모래무지,얼룩동사리,피라미 등 26종의 물고기가 살 수 있게 됐다. 99년부터는 너구리가 수시로 출현하게 됐고 지난해 가을에는 수리부엉이도 찾아와 주민들을 깜짝 놀라게 했다.강남구는올해도 양재천과 대모산을 ‘바이오 파크(Bio-Park)’ 형태의 수준높은 자연생태공원으로 조성,주민들이 쾌적한 환경속에서 여가를 즐기면서 삶의 질을 높일 수 있도록 할 계획이다.이를 위해 올해 저습지에 부레옥잠,갈대 등 수생식물을많이 심어 조류와 곤충류의 서식처를 조성하기로 했다.또 자전거도로와는 별도로 양재천 전 구간에 하천 옆으로 생태학습탐방로를 따로 조성,산책하는 주민들이 물고기를 보면서즐길 수 있도록 할 계획이다.또한 양재천을 방문하는 주민들이 불편사항이나 건의사항이 있을 경우 사이버공간으로 의견을 제출할 수 있도록 양재천 인터넷 홈페이지도 개설한다.

금융감독원은 5일 영업정지 상태인 서울의 동방상호신용금고와 인천의 정우금고를 공개매각하기 위한 설명회를 오는 9일 오후 3시 감독원 회의실에서 갖는다. 동방금고 인수희망자는 71억원을 출자해야 하고 정우금고 인수희망자의 최저출자액은 40억원이다.

한국자산관리공사는 29,30일 이틀간 모두 149건의 부동산을 공매한다고 28일 밝혔다.이번에 나온 공매 물건은 공기업과 금융기관이 팔아달라고 맡긴 업무용 및 비업무용 부동산이다.공장이 10건,아파트등 주거용 건물이 40건,상가 빌딩이 38건,기타 14건이다.한국통신 연수원 건물 및 사택,조폐공사 옥천 조폐창 등이 포함돼 있다. 공기업과 금융기관 소유라서 권리관계가 깨끗하고 자산관리공사가소유권 이전 책임을 진다. 할부 구입도 가능하고 대금의 3분의 1만 납부하면 우선 사용할 수있다. 공매는 서울 본사와 지방 8개 지사에서 실시된다.(02)3420-5054. 김성곤기자 sunggone@

부실 금융기관으로 지정된 현대,한일,삼신생명이 공개 매각된다. 금융감독위원회는 28일 “인수희망 투자자로부터 오는 2월3일까지인수의향서(LOI)를 받고 2월19일까지 우선협상대상자를 정할 것”이라고 밝혔다. 투자자들은 1개사나 2∼3개사를 동시에 인수할 수 있다.인수·합병(M&A) 이외에 계약이전(P&A) 방식으로 흡수하고자 하는 기존보험사도의향서를 제출할 수 있다. 한일생명의 경우,최대주주인 쌍용그룹이 인수의향서 접수이전에 쌍용양회에 대한 한도초과 출자자 대출분을 모두 회수하고 지급여력비율 확충계획이 제출되면 매각대상에서 제외시킬 방침이다.한편 정부는 이들 3개 생보사에 대해 제3자 매각여부와 관계없이 공적자금 7,000억원을 투입,클린화한다. 이와함께 대한생명은 2월초에 발족하는 공적자금관리위원회에서 매각절차를 밟기로 했다.대한생명에는 추가로 1조5,000억원의 공적자금이 투입될 예정이다. 박현갑기자 eagleduo@

데이트레이딩이 급증하면서 허수성 호가(허수주문)을 악용,큰손들은차익을 챙기는 반면 개인투자자들은 피해를 보는 사례가 늘고있어대책을 마련하는 것이 시급하다.증권거래소가 11일 발표한 허수성 호가 특별감리결과를 토대로 실태와 대책을 살펴본다. ●허수성 호가란 자신이 보유하고 있는 주식을 높은 가격에 팔기 위해 주식을 살 의사가 없으면서 대량의 매수주문을 내 주식을 사려는사람이 많은 것처럼 오인시켜 일반투자자들이 매수주문을 내도록 유도한 뒤 자신은 주식을 처분하고 매수주문을 취소하는 행위이다. ●실태 거래소가 지난해 9∼11월 허수성 호가에 대한 특별감리 결과,허수성 호가는 92%가 장중에 나왔고 대부분 30분 이내에 취소했다.감리기간동안 한달에 2,667건꼴씩 발생했다.어떤 투자자는 하루 한종목에 대해 144회나 주문을 낸 예도 있었다. 허수성 호가는 수십억원씩 주식에 투자하는 소수의 거액 개인투자자와 투자상담사들이 주로 내는 것으로 드러났다.거래세가 면제되는 액면가 미만으로 거래량이 많은 종목들을 주요 타깃으로 한다.호가 규모는 10만∼1,000만주로 다양하나 100만주 안팎이 주류였다.가격대는하한가 또는 그 주변이 많았다. ●유형 ①일반형:하한가 근처에 대량의 허수성 호가를 내 사자주문을끌어들인 뒤 보유물량을 처분하고 즉시 매수호가를 취소한다.②공격형:직전가와 근접한 가격대에 단계적으로 가격을 올리면서 내,추종매수세를 유인한 뒤 보유물량 매도와 동시에 매수호가 잔량 전량을동시에 취소하는 수법이다.거액투자자와 투자상담사들이 선호했다.③동시호가형:전장 동시호가때 물량을 팔기 위해 매도호가와 함께 하한가 근처에 대량의 매수호가를 냈다 물량이 처분되면 동시호가 마감직전이나 직후에 매수호가 전량을 취소하는 수법이다.④종가관리형:종가결정 동시호가때 대량의 허수성 매수호가로 종가를 유리하게 만든뒤 시간외 매매나 다음날 시초가에 물량을 판다.⑤공매도혼합형:허수성 매수호가를 내 가격을 올린 뒤 공매도하고 직후 매수호가를 전량취소,가격하락을 유도해 저가에 공매도분을 산다.⑥시세받치기형:하한가 주변에 허수성 매수호가를 낸 뒤취소하지 않고 지속적으로 시세에 영향을 미친다. ●투자자 유의사항 증권거래소 김인건(金仁建) 감리총괄부장은 “일반투자자들은 공개되는 총호가수량을 맹신하는 것은 금물”이라고 강조했다. 거래소는 ▲액면가 미만의 저가주 중 최근들어 거래가 폭증한 때 ▲가격변동이 크지 않은 상태에서 매수호가 잔량이 급속히 증가한 때▲종가결정 동시호가때 매수호가잔량이 급격히 늘어난 때 ▲전장 동시호가 마감직전 매수호가 총잔량이 급속히 감소한 때 등은 유의해야한다고 밝혔다. ●대책 증권거래소는 증권사 단말기를 통해 공개되는 총호가수량이허수성 호가의 근본 원인이라고 판단,총호가수량을 공개하지 않는 방안을 검토하고 있다.또 불건전한 호가행위도 형사처벌이 가능하도록증권거래법 개정을 추진할 계획이다. 김균미기자 kmkim@

한국자산관리공사(www.kamco.or.kr)는 새해 1월 4일 303건의 압류부동산 공매를 실시한다. 이번에 공매되는 물건은 세무서나 시·군·구청 등 지방자치단체가세금체납자의 부동산을 압류한뒤 자산관리공사에 매각을 위임한 물건으로,주거용이 163건,근린생활시설 16건,점포상가 등 판매시설이 7건 포함돼 있다. 자산관리공사 관계자는 “이번 공매물건에는 저렴한 가격대의 주거용 물건이 많다”며 “실수요자들에게 노려볼 만하다”고 말했다. 그러나 압류부동산은 법률상 행정처분의 성격이어서 공매진행 과정에 체납자가 세금을 납부하면 공매가 취소될 수도 있다.명도책임(집비우기)도 매수자에게 있다는 점도 유의할 필요가 있다. 입찰 참가시에는 신분증과 입찰보증금(입찰 희망가의 10%)이 필요하다.당일 오전 11시 서울 강남구 역삼동 자산관리공사 3층 공매장에서 열린다. 김성곤기자 sunggone@

지난 55년부터 시행됐던 표준소득률제도가 2002년에 폐지된다.대신매입경비·인건비 등 주요경비를 사업자 스스로가 입증하고,나머지경비는 국세청 기준율에 따라 산출하는 기준경비율제도가 도입된다. 이에따라 의사·변호사 등 고소득 사업자들이 표준소득률제에 편승해 세금을 덜내는 문제가 해결될 것으로 보인다.또 내년 7월1일부터는 액면가나 공모가 이하의 주식을 파는 사람들도 0.3%의 증권거래세를 내야 한다. 재정경제부는 22일 이런 내용의 소득세법·조세특례제한법·특별소비세법 등 17개 세법 시행령 개정안을 마련해 차관회의와 국무회의를 거쳐 내년 1월부터 단계적으로 시행하기로 했다.2002년에 사업자의수입금액에 업종별 평균소득률을 곱해 소득을 산출하는 표준소득률제도를 폐지한다. 이 대신에 매입경비·인건비·임차료 등 주요경비는 영수증을 비롯한 증빙서류로 입증하고 기타 경비는 국세청장이 정하는 업종별 기준경비율로 계산토록 했다. 재경부 관계자는 “종합소득세를 내는 개인사업자 140만명중 80만명이 표준소득률을 적용받고있으며,이들중 10만명이 2002년에는 기준경비율 제도로 옮겨야 한다”고 말했다. 기업의 투자를 유도하기 위해 지난 6월까지 시행했던 임시투자세액공제제도를 내년 1월부터 6개월간 부활하고 세액공제율도 이전의 7%에서 10%로 끌어 올렸다. 또 현재는 경매·공매·휴폐업 등 부득이한 사유가 있다면 업무에사용하지 않더라도 3∼4년간 비업무용 부동산에서 제외하고 있으나이 기간을 5년으로 확대하기로 했다. 내년부터 세법상 중소기업의 범위를 확대하되 종업원수 1,000명,자기자본총액 1,000억원,매출액 1,000억원 등 3가지 기준을 하나라도초과하면 중소기업에서 제외하는 ‘중소기업 졸업제도’를 도입했다. 김성수기자 sskim@