◎대법 “경매집서 잔금 받을때까지 살수는 있어” 세든 집이 경매에 넘어가 전세금을 일부만 돌려받은 경우 세입자는 나머지 전세금을 돌려받을 때까지 계속 살 수 있으나 이미 받은 전세금 만큼의 이득에 해당하는 임대료를 내야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 金炯善 대법관)는 14일 경매로 집을 낙찰받은 집주인 朴모씨가 세입자 黃모씨를 상대로 낸 부당이득금 반환청구 소송에서 이같이 밝히고 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 만큼 전세금 일부를 돌려받았다 하더라도 나머지 금액을 받을 때까지 그 집에 계속 살 권리가 있다”면서 “그러나 기존의 임대부분 전체를 사용하고 있기 때문에 이미 돌려받은 전세금을 통해 얻은 이익은 실질적인 부당이득에 해당해 집 주인에게 돌려줘야 한다”고 밝혔다.

◎형사­경찰 출신 사무장 경찰서 상주 영업.피의자 가족에 접근 변호사 알선/민사­손해사정인·병원­보험직원과 결탁.고액 배상 유혹… 합의금 착복도 일명 ‘사건 브로커’라고 불리는 법조 비리사범과 이들을 고용한 변호사에 대한 검찰의 단속 결과,갖가지 브로커 유형들이 나타났다. 형사사건의 경우 대부분 경찰 출신인 외근 사무장들이 경찰관의 비호 아래 경찰서에 상주하면서 피의자 또는 그 가족에게 접근해 변호사 선임을 유도하고 수임료의 20∼30%를 변호사로부터 알선료(일명 복비)로 받는 것이 대표적이다. 사건조사 경찰관이 피의자나 가족에게 특정변호사의 사무장을 소개해주면 사무장이 수임료의 30%를 알선료로 받고 이 돈의 20∼25%는 소개한 경찰관의 몫이 된다. 영장실질심사제 도입 후 피의자를 법원으로 호송하는 경찰관이 변호사 선임을 유도하기도 했다. 민사사건의 경우 교통사고로 인한 손해배상사건이 브로커들에는 ‘황금알을 낳는 거위’였다. 알선료가 형사사건보다 높아 수임료의 30∼40%에 달하기 때문이다. 외근 사무장들은 손해사정인,병원 사무장,보험회사 직원 등을 통해 사건을 유치하거나 직접 교통사고 전문병원을 돌면서 환자나 가족들에게 “손해배상금을 많이 받아주겠다”고 꾀어 사건을 수임했다. 서울지역의 연수원 출신 金모 변호사는 사건브로커 20명을 고용,전남 순천에서 발생한 교통사고 사건을 수임해 피해자를 서울의 병원으로 후송하는 등 전국적으로 교통사고 손배사건만을 전문적으로 수임해오다 적발됐다. 교통사고 피해자들을 상대로 “거액의 합의금을 받아주겠다”며 접근해 보험회사와 합의를 유도한 뒤 합의금의 10∼30%를 착복하는 손해사정인이나 병원 사무장 등 화해알선 브로커들도 교통사고 손배사건에 기생했다. 공인중개사나 부동산 컨설팅회사들이 경매 정보지에 광고를 게재,의뢰인을 유인한 후 브로커끼리 담합으로 유찰시켜 싼 가격으로 낙찰받아 주고 수수료를 챙기는 경매대리 브로커와 법무법인과 비슷한 이름의 사무실을 개설하고 회원을 모집한 뒤 법률상담을 해주고 회원으로부터 공탁금을 가로채는 신종 브로커도 등장했다.

◎사무장·브로커에 알선료 주고 사건 유치/검찰,변협에 명단 통보… 중징계 요청 대검찰청 감찰부(金昇圭 검사장)는 9일 지난 4월부터 법조 비리사범에 대한 일제 단속에 나서 브로커를 고용해 사건을 수임한 변호사 105명을 적발했다고 밝혔다. 검찰은 이들 모두를 기소하려 했으나 변호사의 수임비리에 변호사법 위반 혐의를 적용할 수 있을지 여부에 대한 법원의 판결이 엇갈림에 따라 대법원의 확정 판결 때까지 기소를 유보하는 대신 이들의 명단을 대한변협에 통보, 정직·제명 등 중징계토록 요청했다. 검찰은 사건 브로커에게 명의를 빌려주는 등 다른 범죄에 연관된 변호사 2명을 적발,1명을 기소하고 1명을 수배했다. 또 사건 및 화해알선 브로커 등 법조 주변 비리사범 401명을 적발해 213명을 구속기소하고 70명을 불구속 기소하는 한편 118명을 수배했다. 검찰 관계자는 “의정부지원 李順浩변호사 사건에 대한 1심 판결에서 변호사법 위반에 대해 무죄가 선고됨에 따라 대법원의 확정 판결 때까지 기소를 유보키로 했다”면서 “변호사법이 개정되면 새 법에 따라 법조 비리에 대한 강력한 단속에 나서겠다”고 밝혔다. 수임비리 변호사는 사법연수원 출신이 56명으로 가장 많았고 판사 출신 23명,검사 출신 19명,군법무관 출신 7명 순이었다. 법조 비리사범 유형별로는 사건알선 브로커가 136명으로 가장 많았고 화해 알선 브로커 61명,경매대리 브로커 27명,사건청탁 브로커 39명,기타 20명이었다. 적발된 변호사들은 경찰관 출신인 외근 사무장을 고용해 알선료를 주고 형사사건을 수임했다. 민사사건의 경우도 다수의 브로커를 고용해 교통사고 손해배상사건 등을 수임료의 30∼40%를 알선료로 주고 수임했다. 검찰은 이번 수사에서 파악된 브로커의 명단과 신상정보 등을 대검 감찰부가 체계적으로 전산 관리토록 하고 브로커 명단을 정기적으로 대한변협에 통보키로 했다.

서울지검 남부지청 형사4부(부장 申相圭)는 3일 육군 모부대 李永基 소령(42·서울 양천구 신월5동)의 부인 李영숙씨(39)가 같은 교회 신도 11명으로부터 12억6,500만원을 빌린 뒤 달아났다는 고소장이 접수돼 수사 중이라고 밝혔다. 고소장에 따르면 李씨는 지난 해 8월부터 지금까지 남편의 중령 진급심사 청탁 로비자금과 부동산 경매매물을 사는데 필요하다며 거액을 빌린 뒤 갚지 않았다. 李소령은 부인명의의 5.000만원짜리 차용증서에 보증을 선 사실이 드러나 지난 달 26일 군검찰에 사기 등 혐의로 구속됐다. 군과 검찰은 “피해자들의 고소가 잇따르고 있어 피해액은 더 늘 것으로 보인다”고 밝혔다. 李소령은 올 초 진급심사에서 탈락해 이달 말 전역할 예정이었다.

◎PC통신 부동산 재테크 등에 관심 집중/부업관련 문화센터 북적·창업서적 불티 서울 반포에 사는 주부 김모씨(30)는 얼마전 신문을 보다가 소스라쳤다.조정대상 은행 명단이 실렸는데 김씨가 거래하는 H은행이 끼어 있었던 것.어디 물어 볼 만한 데도 없어 안절부절하던 김씨는 ‘밑져야 본전’이라는 심정으로 PC통신 주부동호회에 SOS를 타전했다.회원들끼리 묻고 답하며 생활 정보를 나누는 코너를 찾아가 “정리대상 은행에 적금을 들었는데 어쩌면 좋은가”라는 글을 올렸다.그랬더니 답변들이 줄지어 올라왔다.“정부가 보장한다.미국에선 헛소문이 인출사태를 빚어 괜히 멀쩡한 은행이 넘어간 사례도 있으니 동요하지 말라”,“그 기사는 정리대상이란 얘기가 아니라 구조조정의 대상이란 의미” 등등. 주부들이 ‘경제박사’가 다 됐다.수입은 깎이고 경제환경은 요동친다.아무 은행에나 적금 들어 만기일까지 묻어두면 목돈이 떨어지고,그걸로 부동산만 사두면 두배,세배로 가치가 불어나던 시절은 옛날 이야기가 됐다.사회에서 경쟁력이 있어야만 적응하듯 주부도 발빠르게 정보를 얻고 경제상식을 배워야 가계를 살릴 수 있게 된 것이다. PC통신 하이텔,천리안 주부동호회에선 이런 똑똑한 주부들이 여기저기서 눈에 띈다.살림살이 상식 위주던 주부들 관심사 자체가 경제나 재태크 쪽으로 급속 이동중이다.“독립문쪽에 아파트를 사고 싶다.요즘 20평형대 시세는 어떤지”하는 질문이 올라오면 “그곳 S아파트 29평에 사는데 전세 얼마,매매 얼마로 IMF이후 많이 떨어졌다.더 자세한 정보는 하이텔 부동산에 가 보라”는 답변이 부리나케 따라붙는다.상당히 전문적인 것이라도 시원한 답을구할 수 있다.△보험회사에 들고 있는 연금을 해약하나 마나,만약 하지 않는다면 은행쪽으로 돌리면 어떤가 △전세 재계약때 확정일자는 어떻게 정해지며 경매때 후순위로 밀리는 일은 없을까 △공인중개사 시험과목 등의 궁금증도 또래 주부들이 척척 풀어준다.따로 유료 상담소를 찾을 필요가 없을 정도다. ‘깐깐’해진 주부들은 부업강의를 주로 하는 문화센터에도 많다.여성신문 교육문화원의 경우 예전엔 취미삼아 수강하던 주부들이 대부분이었지만 이젠 부업,취업거리 관련 강좌만 와글거린다.이찬영 간사는 “부업이라고 해도 취업과 곧바로 연결이 되는지,계속 활동할 수 있는지 끝까지 꼼꼼이 따지는 게 요즘 주부들이다.고수익 직종이라는 말에 혹하는 엄마들은 거의 없다.안전성이 더 큰 매력이다”라고 분위기를 전했다. 대한주부클럽연합회측에선 얼마전 차량 유지비를 기록하는 ‘차량일지’와 전기세 등을 적는 ‘에너지자율점검일지’를 만들었다가 “나도 한권 달라”는 주부들 전화공세에 시달린 경험도 있다.책이 다 만들어지지 않은 채로 딱 한번 방송에 냈는데 주부들 정보망에 걸려 예약으로 동이 나버린 것. 주부들은 재테크와 창업 관련 서적 판매에 불을 댕기는데도 한몫하고 있다.IMF이후 발간된 ‘여자도 돈좀 벌어 봅시다’‘주부부업 88’‘IMF 신재테크’‘고금리 시대의 재테크 비법’ 등 생활경제서적 고객은 절반 이상이 주부.교보문고 관계자는 “IMF로 자본주의 경쟁체제가 본격 도입되자 주부들도 덩달아 ‘경제마인드’를 강요받는것 같다”고 말했다.

【파리 UPI 연합】 세계에서 가장 명성이 높고 값비싼 프랑스 포도주가 또다시 추문에 휩싸였다. 프랑스의 일간 신문 리베라시옹은 18일 오스피스 드 본 경매소에서 지난해 11월에 경매된 부르고뉴산 적포도주 생산품 일부에 설탕과 타르타르산 우유와 값싼 포도주 등이 첨가됐다고 보도했다. 포도주에 한두 종류의 물질을 섞는 것은 허용되지만 유럽연합(EU) 규정상 두가지 물질을 한꺼번에 섞는 것은 불법이다. 리베라시옹은 지난해 보르도 지역에서 수확된 포도중 일부는 너무 일찍 따 당도가 낮았다고 전하며 본 경매소 최대의 포도주 제조자인 앙드레 포르셰레도 생포도즙에 설탕을 섞은 사실을 인정했다고 강조했다.

◎호수 같은 원고패소 서울지법 민사5부(재판장 金浩潤 부장판사)는 14일 번지수와 호수만 기재하고 전입신고를 했다가 세든 집이 경매처분돼 전세금을 우선적으로 변제받지 못한 세입자 신모씨가 H은행 등 근저당권자를 상대로 낸 배당이의 청구소송에서 “이유없다”고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “1층에 세들어 사는 신씨가 102호로 호수를 기재하고 전입신고를 한 점은 인정되지만 반지하층에도 동일한 호수가 있어 세대를 특정할 수 없는 만큼 근저당권에 대항해 우선 변제권을 갖출 수 있는 유효한 공시방법으로 볼 수 없다”고 밝혔다. 신씨는 95년 3월 서울 성북구 석관동 반지하 1층,지상 3층짜리 다세대 주택에 보증금 2,500만원을 내고 세입자 전입신고를 했으나 세든 집이 같은 해 11월 경매에 넘어가 배당을 받지 못하자 소송을 냈다.

◎대지권 등기여부 살펴보고 응찰/연체·세금 공과금은 경락자 부담 주택 경매신청이 법원에 쇄도하고 있다.서울지방법원에 따르면 경매신청건수는 지난 해 월 평균 500여건이던 것이 올들어 1월 573건,2월 844건,3월 870건,4월 932건으로 늘었다.부도업체들이 은행의 대출금을 갚지 못해 저당잡힌 주택이 경매물로 돌아오기 때문이다. 그러나 전문가들은 경매 참여자들에게 “경매물은 값이 싼만큼 함정도 많은 법”이라며 “초심자들의 경우 짧은 지식만 믿고 덤볐다가는 낭패를 보기 십상”이라고 조언한다. 경매 함정은 크게 △소유권 △이용권 제한 △우선순위 배당 문제로 요약된다.어느 하나라도 소홀히 하면 당초 예상치보다 투자액이 늘어나 입찰보증금을 날릴 수 있다.이런 함정을 피하려면 반드시 물건 관련 공부(公簿)를 세밀히 살피고,현장을 직접 찾아 사실을 확인해야 한다. ■소유권 이전 분쟁=아파트나 연립주택 등의 공동주택에서 흔히 발생한다.공동주택은 대지와 건물을 따로 소유권 이전을 하지 않고 건물의 소유권에 대지 지분을 표시하는것이 보통.그러나 공동주택도 가끔 토지가 따로 등기되어 있는 수가 있다. 아파트를 경매받을 경우 대지권이 미등기로 남아 있는지를 반드시 확인해야 한다.아파트 입주를 마쳤더라도 토지구획정리가 끝나지 않았거나,건축업자가 토지를 담보로 빌린 돈을 갚지 못해 가압류나 가처분되면서 별도 등기를 하는 경우가 있기 때문이다.이 때 별도등기에 따라 제약되는 권리는 낙찰자가 고스란히 떠안아야 한다.사업 시행자는 택지정리가 끝나 등기를 해 줄때 일단 최초의 분양자 앞으로 소유권을 넘기기 마련이다. ■이용권 제한=부동산 경매에는 유치권이란 함정이 도사리고 있다.유치권이란 고장난 시계를 고친 수리업자가 수리비를 받을 때까지 시계를 돌려 주지 않아도 되는 권리를 말한다.주로 신축 건물에서 발생한다.특히 IMF 이후 개발업체 보도로 이런 사례가 늘고 있다.유치권은 등기부등본이나 법원 물건명세에 잘 나타나지 않기 때문에 충분한 탐문이 필요하다. ■우선순위 배당문제=세금이 얼마나 붙어 있는지를 살펴야 한다.경매부동산에 붙어 있는 각종세금은 경락자 부담이기 때문이다.경매물에는 각종 세금이나 공과금이 연체되어 있는 사례가 많다. ■재개발 아파트는 조심하라=시행 인가가 난 구역의 경우 시공사가 이미 조합원에게 이주비를 지급했기 때문에 그 땅을 경락받는다 해도 이주비와 입주권을 인정받지 못할 수 있다.따라서 이주비 지급여부를 알아보고,이주비지급 후라도 승계시켜 주는지 알아 보아야 한다.

서울지검 외사부(姜忠植 부장검사)는 12일 전 한국고미술협회장 金正雄씨(57)를 문화재보호법위반 등 혐의로 구속했다. 金씨는 94년 서울 종로구 인사동에서 2억원을 주고 15세기 초 제작된 청동종을 구입한 뒤 미국인 조셉 캐롤씨(56·구속)를 통해 미국으로 밀반출,소더비 경매장에서 100만 달러에 처분하려 한 혐의를 받고 있다. 金씨는 초대 회장을 비롯,한국고미술협회 회장직을 4번이나 역임하고 용인민속촌 설립에도 관여한 국내 고미술계의 저명인사이다. 캐롤씨는 고려청자 및 정선과 허련의 고서화 등 문화재 14점을 국내 밀매업자에게 1억원에 사들여 김포공항을 통해 밀반출하려다 문화재보호법위반 혐의로 지난달 5일 구속됐다.

◎세금 고민 “한번에 싹”/직원들 출장 자제… 예약된 민원인 상담 李建春 국세청장이 최근 전남 여수의 납세자 金모씨로부터 감사의 편지를 한통 받았다.중소 건설회사를 경영하는 金씨로 부터였다. 그는 지난 달 15일 여수시 돌산읍사무소에 관급공사 대금을 찾으러 갔다.그러나 ‘납세증명서’가 없어 돈을 찾을 수 없었다.여수세무서에 갔다 오려면 하루가 꼬박 걸릴 판이었다.때마침 읍사무소 입구에 내걸린 세금문제 안내문이 눈에 들어왔다.바로 읍사무소에 설치된 출장사무소에서 증명서를 즉시 발급받을 수 있었다.급히 쓸 돈을 찾은 金씨는 안도의 한숨을 쉬었다. 같은 날 서대구세무서.李모씨(62)는 4자녀와 며느리에게 재산을 물려주기 위해 찾았다.증여세 신고기한이 코 앞에 닥치고 자녀들은 모두 따로 살고 있었다.안양과 동대구 등지를 일일이 돌아다니며 신고해야 할 상황이었다.이를 안타깝게 여긴 서대구세무서 직원이 자진납부 방법을 친절히 가르쳐 줬다.세무서측이 다른 곳에 사는 자녀의 신고서를 대신 작성해 관할 세무서로 넘겨주었다.李씨는 무사히 17일까지 증여세를 내 가산세를 피할 수 있었다. 尹모씨(여)는 91년에 4,800만원을 주고 산 부동산을 은행 빚에 몰려 최근 경매에 붙였다.그러나 2,100만원 밖에 받질 못했다.그러나 세무서가 기준시가로 양도차익을 계산,293만여원의 세금을 내라고 했다.尹씨는 실 거래가액이 기준시가보다 낮다며 이를 인정해 줄 것을 호소했다.담당 직원이 직권으로 처리하기에는 벅찬 사안이었다.춘천세무서는 바로 공평과세위원회를 열었다.尹씨 사정을 듣고 실 거래가를 인정,양도세를 면제해 줬다. 국세청이 지난달부터 매달 15일 실시하고 있는 ‘세금 문제 해결의 날’이 이런 결실들을 맺고 있다.민원인은 사전에 전화로 편리한 시간을 정해 15일 찾아가면 된다.이날 만큼은 모든 세무공무원이 출장을 자제하고 자리에 앉아 민원인의 고민을 풀어준다.전국 143개 세무소를 찾는 민원인들의 발길이 점차 잦아지고 그들이 세무공무원을 보는 눈길이 달라지고 있다.공무원들의 얼굴도 환해졌다.

이르면 올 가을부터 소비자들은 농·수·축산물을 현행 가격보다 10∼20% 싸게 살 수 있게 된다. 국민회의는 10일 여의도 당사에서 ‘농·수·축산물 유통개혁 정책기획단’ 회의를 열어 현행 생산자→수집상→도매시장 법인→경매인→소매상인→소비자 등 6단계로 돼 있는 유통구조를 3단계로 줄이는 ‘도매상제’를 도입키로 했다.

◎식품·가전·양주 등 다양… 시가보다 20% 싸/유찰땐 7차례까지 공매… 반값에 살 수도 ‘공매를 통해 싸게 사세요.원하는 것은 무엇이든 다 있습니다’ IMF 시대에는 전국 31개 세관이 실시하는 공매를 통해 마음에 드는 물품을 싸게 사는 것도 절약의 한 방법이다.보훈복지공단 판매장에서 유찰된 물건을 구입하는 것도 씀씀이를 줄이는 길이다. 관세청 산하 서울 김포 부산 인천세관 등은 외국에서 불법으로 들여오거나 세금을 내지 않아 압수 또는 몰수한 수입품(체화물품)에 대해 주기적으로 공매에 부치고 있다.종류도 수입품 만큼이나 다양하다.농수산물 음식물 가전품 건강식품 영화필름 책 양주 골프채 등 실로 헤아릴 수 없을 정도다. 관세청은 압수한 수입품을 보세장치장에 3개월,휴대품은 1개월 보관했다가 수입자나 개인이 고율의 세금 등을 이유로 찾아가지 않으면 공개 입찰을 통해 구매자에게 팔고 있다. 일선 세관장은 수시로 이 기한을 넘긴 물품에 대해 예정가격과 공매조건등을 정한 뒤 입찰 10일 전에 매각공고를 낸다.예정가격은 경매비용 등을뺀 금액으로 일반 소비자 값보다 보통 20%정도 싸다. 경쟁 입찰에 앞서 세관은 구매자가 사전에 물품의 종류와 구입 희망 물품을 고를 수 있도록 서울세관의 경우 매주 화·금요일 상오 9시부터 하오 5시까지 보관 중인 물품을 공람시키고 있다. 입찰 자격은 사업자 등록증이 있으면 되며 야생동물 등 특별법이 적용되는 물품은 참가자격을 별도로 제한한다.입찰하기 위해선 사전에 입찰금액의 10% 이상을 통관과에 미리 내야 한다. 낙찰은 원매자 가운데 가장 높은 금액을 써넣은 사람이 된다.유찰 때에는 모두 7차례까지 5일 이상 간격을 두고 입찰이 계속된다.보통 4∼5회에서 낙찰된다.낙찰자는 통상 일주일 안에 잔금을 내야 하며 그렇지 않으면 낙찰을 포기한 것으로 간주한다. 원활한 낙찰을 위해 3회 입찰때부터 예정가를 처음 가격의 10% 이내에서 내릴 수 있다.7차까지 갈 경우에는 예정가가 처음의 절반값이 되는 셈이다.최근에는 경기불황 탓으로 입찰자가 예년보다 눈에 띄게 줄고 있다. 세관은 낙찰된 물건에 대해 공매비용 관세 세금 등을 제외하고도 남는 돈이 있으면 물건 주인에게 되돌려 준다.끝까지 유찰된 물품은 폐기 또는 국고에 귀속시키거나 보훈복지공단의 진열장에 전시,일반에게 판매한다. 이처럼 관세청이 공매에 부쳐 얻은 돈은 지난 해 모두 174억1,100만원에 달했으며 올들어 4월까지 52억9,600만원으로 집계됐다.95년 180억원,96년 156억원.입찰 관련 문의는 각 세관 화물과.서울세관은 544­3711­5211

◎감사원 공무원 9명 징계통보 변호사,세무사,공인회계사,변리사 등 전문직과 부동산 임대업자 등 고액소득자가 세무당국의 방관 아래 세금을 탈루하고 있는 것으로 감사결과 밝혀졌다. 감사원은 지난 2월부터 4월까지 국세청과 일선 세무서를 상대로 음성·탈루소득 과세실태를 감사한 결과 39건 41억5,000만원의 세금이 덜 걷힌 사실을 적발하고 관계 세무서 직원 9명을 징계하거나 인사조치하도록 통보했다. 감사원은 서울의 변호사 837명과 세무사·공인회계사 177명,변리사 142명의 소득세 과세실태를 표본조사한 결과 변호사 45명 공인회계사 7명 세무사 6명 변리사 15명 등 73명이 종합소득세 등 5억5,639만원을 덜 냈다고 밝혔다. 감사원 관계자는 “해당 세무서가 변호사의 수임료 자료수집을 게을리하거나,법인이 세무서에 제출하는 고용변호사 세금 원천징수자료와 변호사 개인의 소득세 신고자료 대조를 제대로 하지 않아 세금이 누락된 것”이라고 설명했다. 감사원은 또 서울 서초세무서 등 4개 세무서는 법원이 경매후 채권자에게 지급하는 이자배당자료 수집을 소홀히 해 채권자인 사채업자 172명으로부터 종합소득세 22억1,727만원을 덜 징수했다고 밝혔다.

◎주변보다 보증금 비싸면 적정수준 감액 청구 가능/2년 계약 명시했을땐 중도해지 요구 못해/저당잡힌 전셋집 보증금 일반채권에 우선 전세값 폭락으로 주택 임대차를 둘러싼 분쟁이 크게 늘고 있는 가운데 대법원이 21일 일상생활에서 자주 일어나는 임대차 분쟁 사례를 묶어 ‘알기 쉬운 주택 임대차’라는 소책자를 발간했다.임대차와 관련한 기초적인 법률지식 62개 항목을 문답 형식으로 풀어 써 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 했다. 대법원은 이 책자를 각급 법원 및 등기소,읍·면·동 사무소 등 일선 행정관서에서 무료 배포하고 대법원 인터넷 홈페이지(www.scourt.co.kr)에도 싣는다.주요 상담 사례를 소개한다. □97년 10월 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결했는데 그후 얼마 안돼 주택가격 및 임대보증금이 큰 폭으로 하락했다.집주인에게 계약기간이 끝나기 전에 임대보증금의 감액을 청구할 수 없나=주택임대차보호법 제7조 규정에 따르면 세입자는 경제상황의 변화로 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교해 부당하게 높을 때 집주인에게 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액해 주도록 청구할 수 있다.그러나 아직 이에 관한 법원의 판례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락해야 감액 청구가 인정되는지 단정해서 말하기 어렵다. □임대기간을 정하지 않거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 규정 때문에 임대기간을 2년 미만으로 정할 수 없다는 얘기를 들었는데 사실인가=그렇지 않다.임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 가능하다.단 2년으로 계약을 했을 때 세든 사람이 전세값 하락 등을 이유로 중도 해지를 요구하는 것은 안된다. □전세집에 이사해 주민등록전입신고를 마친 뒤 등기부를 열람해보니 이미 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 저당권을 설정해 놓은 상태였다.만일 저당권실행을 위한 경매절차가 개시되면 어떤 방법으로 임대보증금을 돌려받을 수 있나=주택인도 및 주민등록을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정돼 있었기 때문에 경락인에게 임차 권리를 주장할 수 없다.그러나 계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 경매절차에서 배당요구를 해 선순위 근저당권자의 채무변제에 충당하고 남은 배당대금이 있는 경우 후순위 저당권자와 기타 일반채권자에 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

◎지방전출·새집입주자 등 줄줄이 발목잡혀/1만3천여가구 혜택… 연말부터 효과 기대 정부가 전세금 반환자금을 지원하면 전세대란(傳貰大亂)이 풀릴 까. 집값,전세값 폭락행진은 IMF체제 이후 기업부도가 늘고 실업자가 급증하면서 시작했다.금융시장 경색에 따른 고금리가 아파트 해약 등의 사태로 이어지면서 집값과 전세값을 떨어뜨렸던 것이다.서울 강남과 수도권 신도시의 경우 전세값이 IMF 전보다 무려 30∼40%나 떨어졌다.이 때문에 집주인들이 계약이 끝난 세입자에게 전세금 차액을 돌려주기 어려워 이사를 못하는 사태가 연쇄적으로 일어나 이사해야 할 사람들이 얽히고 설켜 꼼짝못하는 ‘전세대란’을 가져왔다.외국 이민이나 지방 전출때문에 집을 팔거나 전세금을 빼야 하는 사람,실업과 수입감소로 집 규모를 줄여 할 사람,전세금을 받아 새로 분양받은 집으로 옮기려는 사람 등이 전세대란으로 모두 발목이 잡혔다.심지어 은행융자로 다가주택을 지어 전세놓았다가 전세대란에 휘말려 집이 경매처분돼 집주인이 거리에 나 앉는 등 사회문제로 대두됐다. 전세시장의 정체 현상은 여기서 그치지 않는다.완공 아파트의 잔금이나 중도금을 받아야 하는 주택건설업체의 자금난을 가중시키고 주택업체에 자금을 빌려준 은행권으로 까지 파장이 미치고 있다.지난 3월 신설된 서울지법 임대차 전담재판부에는 하루 평균 5∼6건의 전세금 반환소송이 접수되고 있다.한국소비자보호원에도 지난 1월 이후 420여건의 민원이 접수되는 등 전세관련 분쟁이 끊이지 않고 있다.정부는 전세문제가 사회문제화하자 일단 3천억원을 전세금반환자금을 지원,‘급한 불’끄기에 나섰다. ◆전세대란의 실태=서울 강동구 풍납동 현대아파트에 사는 權모씨(40·회사원)는 지난 2월28일 전세계약기간이 끝났으나 전세금을 돌려받지 못해 서울 홍제동의 새 아파트로 2개월이 넘도록 이사하지 못하고 있다.지금의 아파트는 32평형으로 96년 2월 9천만원에 세들었다.집주인은 지난 2월 이 아파트 전세금을 5백만원 더 올려 9천5백만원에 전세놓으려 했으나 새로 들어올 사람을 구하지 못했다.집주인은 전세값 인상을 고집하다 결국 계약 만료일을 넘겼고 지금은 8천5백만원에 내놓아도 찾는 사람이 없다.집주인은 새로 들어올 사람에게 전세금을 받지 못하면 權씨에게 전세금을 돌려줄 수 없는 처지여서 시간만 끌고 있다.權씨는 더욱이 정부가 발표한 전세금 반환자금(전세금 7천5백만원 이하만 해당)도 지원받을 수 없어 발만 구르고 있다.소송으로 해결하는 방법도 생각해 봤으나 비용도 문제이거니와 매정한 것같아 참고있다. 權씨의 경우는 그래도 나은 편.金모씨(50·서울 은평구 불광동)는 은행대출 5천만을 받아 다가구주택(5가구)을 지어 세를 놓았다.IMF체제 이후 전세계약이 끝난 3가구(9천만원)가 전세금 반환을 요구했지만 전세값 하락으로 새 세입자를 찾지 못하자 세입자들이 소송을 내 경매처분됐다.그러나 시가 2억원 가까이 나가던 이 주택이 경매처분으로 1억2천만원밖에 받지 못해 선(先)순위 저당이 돼있는 은행대출을 제외한 7천만원을 세입자들이 나눠가져야 했다.서울 광진구 자양동에서 다가구주택을 전세놓은 金모씨(56)도 전세금때문에 고통을 겪고 있다.지난 2월말∼3월 말로 3가구를 잇따라 전세계약 경신을 해주어야 했으나 새로 들어올 사람은 없고 전세금은 떨어져 세입자들에게 시달리다 아예 집을 나와 피해다닌 지 한달이 넘었다. 7월 말∼8월말 사이에 대전 제 3청사로 이전하는 청단위 공무원 3천5백여명도 대부분 사정이 마찬가지다.이들 중 대다수는 현재 살고있는 서울이나 인근 수도권에서 전세값을 빼거나 자가주택을 팔고 이사해야 할 형편이다.그러나 이들 역시 전세대란에 휩싸여 이동이 쉽지 않을 전망이다.철도청의 한 공무원은 “부천의 단독주택을 처분하고 대전에서 분양받은 32평형 아파트로 옮겨야 하는 데 집값을 제대로 받기 어려워 고민”이라며 “5천만원을 전세융자받으려 해도 금리가 높아 이러지도 저러지도 못하고 있다”고 말했다.이같은 이유때문에 전세에서 전세로 옮겨야 하는 일부 공무원들은 하숙이나 통근을 고려하고 있는 것으로 알려지고 있다. 국토개발연구원의 金政鎬 선임연구원은 “95년 현재 전국의 전세가구수는 3백80만가구에 이르고 이 중 자기집이 있는 90만가구를 제외한 순수 세입자는 2백90만가구”라면서 “계약기간이 2년 정도임을 감안할 때 1년에 약 1백45만가구가 계약경신으로 이사해야 할 실정”이라고 설명했다.그는 “그러나 올 봄은 IMF여파로 이사가 실종돼 최소한 1백만 가구 정도가 이사하지 못하는 것으로 추산된다”고 말했다. ◆정책효과=정부가 전세금 반환 자금을 지원키로 한 것은 전세문제가 사회문제화되는 것을 막기 위한 고육지책이다.일부에서는 대출금을 지원받을 수있는 ‘자격’이 까다롭고 금액이 제한적이어서 전세문제 해결에 얼마나 도움을 줄 지에 대해 벌써부터 의구심을 표시한다.정부는 3천억원을 지원함으로써 1만2천∼1만3천가구가 직접 혜택을 볼 것이라고 밝히고 있다.이들이 일단 움직이기 시작하면 묶인 세입자들도 연쇄적으로 자금사정이 틔여 적어도수십만 가구의 이동이 가능할 것으로 보고 있다.그러나 이같은 연쇄 이주효과는 3∼4개월 이상 걸려 연말이나 내년 봄이나 돼야 가시화될 것으로 전망하고 있다. ◎전문가 의견/“전세금대출 부동산거래 촉진 기대”/이태수 한국토지신탁 조사부장 정부가 전세금 분쟁을 풀기 위해 3천억원을 조성,지원키로 한 것은 무주택서민의 주거생활 안정과 부동산 거래활성화에 상당히 기여할 것으로 보인다. 물론 융자대상과 조건을 감안할 때 혜택받는 가구는 1만5천여가구에 불과해 전국의 임대가구수를 3백80만가구로 보고,이중 융자대상이 되는 가구를 30만∼40만가구로 추정할 때 전세대란을 일시에 해결할 수는 없을 것이다. 그러나 융자금액은 3천억원이지만 전체 전세금액은 융자금액의 4배(융자대상 전세금액 7천5백만원,융자한도 2천만원)정도이므로 1조원이 훨씬 넘는 돈이 단기간에 부동산 시장에 유입되는 직접적인 효과가 있다.또 이에 따른 부수적이고 연쇄적인 효과가 발생해 부동산거래의 활성화와 함께 가격의 안정화에 기여,서민의 경제활동과 금융거래가 일어나고 경제활동에 활력소를 제공할 것이다. 또한 신규주택 입주예정자의 입주가 이뤄져 잔금수납으로 주택건설업체의 자금난에도 숨통이 틜 것으로 기대된다.

◎전세금 낮춰서 세준뒤 차액에 이자붙여 변제 정부의 전세금반환 지원금을 대출받지 않고 전세분쟁을 해결할 방법은 없을 까. 전문가들은 집주인과 세입자의 화해에 의한 해결이 최상이겠지만 여의치않으면 이사 때 전세금의 일부만 돌려받고 나머지는 일정기간 이자로 받는 방법을 권장하고 있다.또 세입자가 시세를 고집하거나 현금을 달라고 조르면 전세금을 낮춰 새 세입자를 찾은 뒤 집주인이 전세가 하락으로 생긴 차액을 갚을 때까지 일정 이자를 옛 세입자에게 주는 ‘역월세’도 고려해 볼만하다고 조언한다.이 경우 세입자가 임대인으로,집주인이 임차인으로 입장이 바뀐 임대차계약을 맺는 셈이다. 이렇게 하면 전세분쟁으로 법정에 설 경우 경매나 소송비용부담 등 집주인과 세입자가 모두 볼 수 있는 피해를 막을 수 있다. 세입자가 이사하지 않아도 된다면 떨어진 전세차액을 집주인에게 돌려받는 ‘감액전세’로 다시 계약하는 것도 한 방법.이 때 세입자가 집주인의 입장을 고려해 시세보다 조금 더 높은 값에 재계약하면 집주인의 부담을 다소덜어줄 수 있다.예를 들어 7천만원에 계약했는 데 전세가가 5천만원으로 떨어졌다면 6천만원 정도에 다시 계약함으로써 원만한 타결을 볼 수 있다.

◎소액임차인 등 배당요구해야 우선 변제 앞으로 세입자들은 세든 집이 경매에 넘어갈 경우 빠짐없이법원의 통보를 받을 수 있게됐다. 대법원은 26일 경매법원이 모든 세입자에게 경매개시 여부를 즉시 통지하도록 ‘경매절차통지’에 관한 송무예규를 개정,일선 법원에 시달했다. 지금까지 경매법원은 실제거주 및 임차인 여부가 확인된 경우 경매사실을 통지,이같은 사실이 확인이 되지않거나 권리신고만 한 때에는 통지를 받지못하는 세입자가 많았다. 개정예규는 또 소액임차인(광역시 3천만원,기타 2천만원 이하)과 계약서상의 확정일자를 받은 세입자는 반드시 법원에 배당요구를 해야 보증금을 근저당권에 우선해 변제받을 수 있도록 했다. 서울지법 경매재판부 관계자는 “경매실무상 통보를 받지 못하는 세입자가 생길수 있다”면서 “통지예규를 명문화함으로써 세입자의 사정에 따라 불가피하게 피해를 보는 사례들이 거의 사라질 것으로 기대된다”고 말했다.

◎金 대통령 지팡이 1,000만원 이상에 팔려/각계인사 서화 등 기증… 이틀동안 대성황 국민회의가 실업기금 조성을 위해 마련한 ‘온국민 한마음 바자회’가 갖가지 화제를 남기고 26일 막을 내렸다.국회 후생관 광장에서 열린 바자회는 이틀동안 10만여명이 몰려 모두 3억여원의 실업기금을 모으는 성과를 거뒀다. 이번 바자회의 인기코너는 단연 金大中 대통령과 李姬鎬 여사의 기증품을 경매한 ‘총재관’.金대통령의 ‘실사구시(實事求是)’ 휘호는 막판에 1천7백만원을 내겠다는 사람이 나타나 일찌감치 1천6백만원을 쓴뒤 안심하고 있던 수집가를 울렸다.민주화 운동 당시 전국을 누비며 썼던 3개의 지팡이 가운데 하나는 1천2백50만원,나머지 두개도 모두 1천만원을 넘어섰다.또 양복은 3백50만원,넥타이와 벨트는 1백만원,구두는 50만원,金대통령의 손때가 묻은 ‘서양철학사’는 30만원에 팔렸다.李여사의 휘호 ‘남북통일(南北統一)’은 3백70만원,‘경천애인(敬天愛人)’은 3백만원을 내겠다는 입찰응모서가 각각 들어왔다. 金대통령은 25일에는 행사장을 직접 찾아 ‘가훈 써주기 코너’에서 ‘분수를 지키고 만족하며 산다’는 뜻의 ‘수분지족(守分知足)’휘호를 써 한 실업자 가족에게 건네주기도 했다. 각계 저명인사들이 기증한 400여점의 도자기와 서화가 전시된 ‘국민관’도 눈길을 모았다.車一錫 서울신문사장이 기증한 독일화가 카리스 슈미트의 풍경화 등이 시가보다 휠씬 싼값에 나와 애호가들의 관심을 끌었다. 趙世衡 총재권한대행과 愼順範 전 의원 등이 직접 휘호를 써준 ‘명사관’도 인파가 북적였다.또 당 3역과 대부분의 당직자,의원들이 안내역을 자임하며 동분서주했고,특히 柳在乾 총재비서실장은 개량한복 차림으로 나와 축제분위기를 돋우기도 했다.

◎기술이전·합병 등에 연리 9.5%로 【朴希駿 기자】 앞으로 중소기업간 인수·합병(M&A),사업이양 등에도 정책자금이 지원된다. 중소기업청은 22일 중소기업의 구조조정을 촉진하기 위해 다음 달부터 중소기업구조개선자금으로 확보된 8천7백억원중 1천억원을 떼내 지원키로 했다고 밝혔다. 중기청은 IMF(국제통화기금) 체제이후 금융경색 및 경기침체에 따른 한계기업의 증가 등으로 사업전환,인수·합병,퇴출 등 중소기업의 구조조정이 필요하지만 세제지원외의 자금지원이 미흡해 구조조정이 활성화되지 않아 이같은 방안을 마련했다고 설명했다. 지원대상은 다른 기업으로부터 생산설비를 이양받은 중소기업이나 법원·성업공사 등의 경매물건을 낙찰받는 중소기업,중소기업간 합병을 추진하는 중소기업,다른 기업이 개발한 기술을 이전받는 중소기업 및 개인기업에서 법인으로 전환하는 중소기업 등이다. 지원조건은 연리 9.5%로 지원기간은 시설자금이 8년,운전자금이 3년이며 업체당 시설자금은 최고 20억원까지,운전자금은 5억원까지 지원받을 수 있다.

◎83개 전문단지 시설 지원… 수출농업 육성 농림부가 16일 金大中 대통령에게 보고한 업무보고 내용을요약한다. ▲쌀 자급기반 구축=우량농지 전용을 최대한 억제한다.미곡종합처리장(RPC)과 가족농을 계열화해 계약재배에 의한 품종통일,공동작업,브랜드 판매로‘얼굴있는 쌀’유통체제를 도입한다.99년부터 ‘직접지불제’를 확대하고,‘융자수매제’를 도입한다. ▲농산물 유통구조 개혁=정기 직거래장터를 확대 개설하고,무점포 방식의 직거래를 추진한다.대도시 금융점포 내에서의 농·수·축·임산물 공동판매를 확대하고,‘소비자협동조합법’을 제정한다.직거래 장터를 효율적으로 설치·운영하기 위해 부지는 지방정부가 제공하고 시설물은 중앙정부가 지원하며,운영은 농·축협 등 생산자단체가 담당하는 역할분담 방안을 강구한다.직거래 물량도 현재의 5%에서 25% 수준으로 확대하기 위해 물류센터를 2001년까지 12개소 건설한다.농산물 포장과 유통시설을 규격에 맞게 정비하고 산지에서부터 팔레트 적재출하를 적극 추진한다.직거래 장터와 소비자단체,대형 요식업체 등 수요자와 산지농협을 직접 연결하는 전산망과 수송망 등의 시스템도 구축한다.전자경매제를 도입한다.출하예약제를 도입한다.신규 도매시장에 대해 관리·운영을 일원화하는 등 개선방안을 강구한다. ▲친(親)환경농업 육성=지난해 제정된 ‘환경농업육성법’의 시행령을 제정,환경농업 정착기반을 마련하고 농촌경제연구원의 연구 결과를 토대로 환경보전 농업에 대한 ‘직접지불제도’의 실시방안을 검토한다.‘물과 흙 살리기 대책’을 추진하기 위해 농가에 자가 토양검정기 3천40대를 지원하는 등 민간에서 추진하는 ‘흙 살리기 운동’을 적극 지원한다.축산분뇨의 자원화와 유기질비료화를 장려하고 토양개량제의 공급주기를 6년에서 4년으로 단축한다.조(粗)사료 생산·이용 우수농가와 지자체에 인센티브를 부여한다.토착기술의 현대화와 함께 과학적 검증을 실시하며 ‘대한민국 농업과학기술상’을 제정,우수기술 개발을 지원한다. ▲수출농업의 본격 전개=수출전문단지(83개소)위주로 생산·유통시설을 지원하고 20개 수출전략 품목에 대한 전담연구팀을 운영한다.장관주재 ‘농산물 무역확대 대책회의’를 정례화한다.수출검역과 통관,선적 등을 동시에 처리할 수 있는 전자문서교환(EDI)지원체계를 구축한다.수출업체에 대한 자금지원을 확대하고 보험료 인하 등 농산물 수출보험제도의 개선대책을 추진한다.