현대건설은 서울 온수동에 ‘온수 힐스테이트’ 아파트를 내달 초에 분양한다. 재건축단지여서 선시공 후분양 아파트이다. 지상 6~12층짜리 18개동에 999가구의 대단지다. 규모별 일반분양 가구수는 ▲59㎡형 135가구 ▲84㎡ 50가구 ▲121㎡ 3가구 ▲162㎡ 23가구 등 211가구이다. 분양가는 3.3㎡당 평균 1250만원 선이다. 다음달 9일부터 11일까지 사흘간 청약을 받는다. 현재 95% 이상 공사가 진행됐기 때문에 10월쯤이면 입주가 가능하다. 견본주택은 내달 4일 단지 내에 문을 연다. 수도권 전철 1호선과 7호선의 환승역인 온수역이 걸어서 10분여 거리이다. (02)2689－4500.

폭염주의보가 발동됐던 지난주 서울 광화문 광장에는 한밤까지 사람들이 넘쳐났다. 시원한 분수 물줄기에서 깡충깡충 뛰노는 어린아이부터 20대 연인들, 천사의 머리 위에나 달릴 법한 동그란 그늘막에 엉거주춤 앉아 있는 40~60대의 사람들 등등, 연령대도 넓었다. 해외연수를 마치고 1년만에 한국에 막 돌아온 친구가 “광화문 광장을 구경하겠다.”고 나서는 바람에 귀갓길에 동행해 본 풍경이었다. 이순신 장군 동상부터 광화문이 마주 보이는 끝까지 천천히 20여 분을 걸어보니, 상상했던 것보다 더 광화문 광장은 실망스러웠다. 1년 넘게 광화문 광장을 기대하며 출퇴근의 불편을 참았던 것을 감안하면 한심했다는 것이 솔직한 심정이다. 유치하기 짝이 없는 그늘막과, 시위대를 막기 위해 설치했다는 화단, 대형 해태설치물, 분수대 등을 포함해 어디를 둘러봐도 2007년 이래로 2년간 415억원이 들어간 문화적 흔적을 찾아보기 어려웠다. 도시계획이라는 것이 주변의 건물과 경치 등과 조화를 이뤄야 한다는 점을 감안하면 차가 다니지 않는 공간을 확보한다는 의미 외에 너무도 생뚱맞고 동떨어진 공간이 됐다. 도무지 디자인 도시를 표방하고 유네스코의 창의도시에 선정되기 위해 애쓴다는 서울시가 만들었다고 믿기지가 않는다. 광화문 광장에 대한 불만은 하루에도 최소 두어 번은 광화문 주변에 접근하는 택시기사들이나, 자가 운전자들에게서도 슬슬 나오고 있다. 세차 여부와 관련없이 광화문 분수대에서 쏟아지는 물벼락을 맞아야 할 뿐만 아니라, 차도로 흘러내린 물줄기로 도로가 미끄러워 위험하다는 것, 양방향으로 차도가 줄어들면서 만성적인 정체구간이 됐다는 것 등이 문제다. 이런 지경인데 서울시는 광화문 광장에 개장 1주일만인 8일 방문객 100만명을 넘어섰다고 자화자찬하고 나섰다. 방문객이 많이 오고 갔다는 홍보로 더 많은 인파를 모을 수 있을까. 하지만 ‘광장’답게 뚫려 있는 이곳에서 서울시는 방문객들을 어떻게 측정했을까? 만약 정말 100만명이 오고 갔다면 왜 그 많은 인파가 모였을까. 아무래도 서울시에서 415억원을 투입했다고 하니, 광화문 광장에 청계천처럼 뭔가 새로운 볼거리가 있을 것이란 기대를 가졌을 듯하다. 아니라면 서울 시민들이 얼마나 갈 만한 장소가 없으면 8월 땡볕 아래 그럴싸한 그늘도 없이 지글지글 끓는 도로 한복판을 찾아온단 말인가 하는 생각에 서글퍼지기도 한다. 한마디로 광화문 광장은, 파란 잔디를 깔아놓아 녹지공간이라는 환상을 심어주고 떠들썩한 공연만은 가능한 서울광장보다 훨씬 못하다는 느낌이다. 광화문 광장은 전시행정의 전형을 보여주는 것으로 보인다. 민선시장들의 입장에서야 임기 내에 과시할 수 있는 성과물을 내고 싶을 것이다. 특히 내년 지방자치단체 선거를 앞두고 조급한 마음이 들 것이다. 하지만 수백억원의 혈세를 들여 시민들의 불편을 감수하고 조성한 공간이라면 그것은 최소 50년, 100년 이상 유지될 수 있는 수준으로, 세월이 흐른 뒤에는 역사와 전통을 자랑하는 문화재적인 공간으로 자랑할 수 있어야 하지 않을까. 영국 버밍엄의 빅토리아 광장처럼. 대대적으로 홍보를 하고 지난 7일 개막한 인천세계도시축전 행사도 향기로운 문화는 없었다. 축전에 참가해야 마땅한 세계적인 도시들을 유치하기보다는 국내 도시들의 참가가 더 많아 국내용으로 전락했다는 지적이 있었다. 또한 행사장 내부에 송도에서 건설 프로젝트를 따야 하는 국내 건설사들, 이를테면 포스코건설, 현대건설, 인천도시개발, 한국토지공사 등의 견본주택들을 선보이는 등으로 축전의 본모습을 잃고 있다. 제대로 된 계획 아래 제대로 된 도시계획이나 행사들을 만날 수 있었으면 좋겠다. 문소영 문화부 차장 symun@seoul.co.kr

GS건설은 7월 말 서울 성동구 금호동2가 566 일대 금호 17구역 재개발구역에서 ‘금호자이 1차(조감도)’를 분양한다. 지하 4층, 지상 15~20층 6개 동 규모로, 54~140㎡ 총 497가구로 일반분양은 31가구다. 단지 주변에 금호·금옥초등학교, 무학여중 등이 있어 교육여건도 좋다. GS건설은 신금호역을 중심으로 금호17구역(금호자이1차), 금호18구역(금호자이2차), 금호13구역(금호자이3차)을 연이어 분양해, 2000가구 규모의 대규모 자이타운을 형성할 계획이다. 일반 분양가는 주변 아파트 시세와 비슷한 3.3㎡당 1700만~2000만원에서 책정될 전망이다. 견본주택은 대치동 자이갤러리에 오픈 예정이다. 분양가 상한제를 적용받지 않아 계약 후 전매가 가능하다. 입주는 2012년 2월 예정이다. 1577-4254.

대우건설이 울산 동구에 7년 만에 신규 아파트를 선보인다. 대우건설이 이달 중 분양하는 울산시 동구 전하동에서 선보이는 울산전하 푸르지오는 일산아파트 3지구를 1, 2단지 총 1345가구로 재건축한 것으로, 울산 동구에는 2002년 마지막으로 신규 아파트가 공급된 후 7년 동안 신규분양이 없었다. 울산전하 푸르지오는 지하 3층~지상 28층, 아파트 16개동(1단지 12개동, 2단지 4개동)으로 전용면적 기준 59~151㎡, 14개 평면으로 구성되며, 조합원물량을 제외한 428가구를 일반분양한다. 3.3㎡당 분양가는 800만원선이 될 예정이며, 2011년 7월 입주예정. 견본주택은 개관 중이며, 이달 중 청약접수를 한다.(052)239-7200.

대한주택공사는 인천 부평구 삼산3 택지개발사업지구에서 휴먼시아 국민임대주택 870가구를 10일부터 15일까지 분양한다.전용면적 39㎡ 340가구, 46㎡ 446가구, 51㎡ 84가구로 이뤄져 있으며 임대보증금 및 임대료는 ▲39㎡ 1865만 5000원에 15만 4000원 ▲46㎡ 2473만 2000원에 19만 8000원 ▲51㎡ 3119만 6000원에 24만원이며 입주는 2010년 6월 예정이다.신청자격은 무주택세대주로서 가구당 월평균 소득 272만 6290원(4인 가구는 299만 3640원, 5인 가구 306만 9140원, 6인 가구 363만 1670원) 이하, 토지 5000만원 이하, 자동차는 2200만원 이하 등의 재산요건을 갖춰야 한다. 39㎡, 46㎡는 가구 월평균소득이 194만 7350원(단 4인가구는 213만 8320원, 5인가구 219만 2240원, 6인가구 259만 4050원) 이하인 경우 먼저 공급된다. 접수는 부천시 여월동에 위치한 인천청라 휴먼시아 견본주택에서 받는다. 당첨자 발표는 7월2일, 계약은 7월14일부터 15일까지다. 1588-9082.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한화건설이 서울 성동구 뚝섬에 분양 중인 한화 ‘갤러리아 포레’(조감도) 아파트 ‘장 누벨(Jean Nouvel) 유닛’을 1일부터 7일까지 1주일간 국내 건축 및 인테리어 전문가를 대상으로 특별 공개한다. 한화 갤러리아 포레는 그동안 장 누벨이 직접 실내 설계를 맡은 331㎡(100평형) 유닛을 공개하지 않았으나 국내 건축 및 인테리어, 디자인 전문가들의 관람 요청과, 장 누벨의 ‘프리츠커상(Pritzker Prize)‘ 수상 1주년을 기념해 이번에 공개했다. 장 누벨은 건축 분야의 노벨상 격인 ‘프리츠커상’의 2008년 수상자로, 아부다비 루브르 미술관, 프랑스 파리 아랍문화원, 스페인 바르셀로나 아그바르 타워 등을 설계했다. 한화 갤러리아 포레의 서초동 모델하우스에는 국내에서 디자인한 233㎡(70평형)와 장 누벨 유닛 331㎡ 등 2가지 타입의 견본주택이 설치돼 있다. 230가구로 이뤄져 있으며 2011년 6월 입주 예정이다. 1600-0089. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“건축물이 아니라 예술작품을 지어요.”한일건설은 19일 이달 중 분양 예정인 인천 청라지구 ‘청라 한일 베라체’ 설계에 세계적인 유명 건축가 조병수씨가 참여한다고 밝혔다. 모두 257가구로 130.10㎡ 149가구, 155.56㎡ 42가구, 167.77㎡ 4가구, 173.28㎡ 26가구, 173.59㎡ 36가구 등이다. 조씨는 미국 하버드 대학원 도시설계학과 건축학 석사를 마치고 국내에서 소설가 이외수의 화천 집, 방송인 황인용의 파주 헤이리 카메라타 음악감상실 등을 설계했다. 건축물이 아니라 예술작품을 짓는다는 평가를 받아왔다. 이런 조씨가 한일 베라체 아파트를 어떻게 창조할지에 관심이 모아지고 있다. 24일 송도지구에서 견본주택을 열 예정이다. 1577－5580.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

임대로 살면서 집값을 나눠 내다가 10년 뒤 분양전환하는 분납임대주택(조감도)이 다음달 13일부터 경기 오산시 세교지구에서 처음 분양된다.. 대한주택공사는 세교 택지개발사업지구 A-1블록에 분납임대주택 832가구를 다음달 13일부터 공급한다고 23일 밝혔다. 세교지구 내 1호선 전철 세마역 인근에 있는 견본주택은 1월6일 개관한다. 분납임대주택이란 주공 등 공공기관이 건설,임대하는 주택 중 입주자가 집값의 일부만을 초기분납금으로 납부하고,입주 후 단계적으로 잔여 분납금을 내는 임대주택을 말한다.입주자는 임대기간 동안 미납부 분납금에 대해 일정이자가 반영된 임대료를 월 단위로 내면 된다.입주 10년 뒤 분양 전환시 최종분납금을 내면 자기 집이 된다. 이번에 시범사업으로 공급하는 오산세교 분납임대주택은 전용면적 59㎡이나 5가지의 다양한 평면으로 구성돼 있다.입주는 2010년 6월 예정이다.초기 분납금은 4305만~4356만원이며,월임대료는 34만 9000~35만 3000원이다.분납금은 계약시,내년 10월,입주시에 각각 3분의1씩 납부해야 한다. 공급대상은 무주택세대주로 청약저축에 가입해 24회 이상 납입자가 1순위,6회 이상 납입자가 2순위,1·2순위가 아닌 경우 3순위로 신청할 수 있다.공공임대주택과 동일하게 신혼부부,3자녀,기타 특별공급 및 노부모 우선공급제도가 적용된다. 오는 1월13일부터 16일까지 신청자격 및 순위별로 접수하며 당첨자 발표는 1월30일,계약체결은 2월18~20일까지이다. 오산세교지구는 1지구 323만㎡(97만 8000평)와 2지구 280만㎡(84만 7000평),3지구 520만㎡(157만 2000평)를 연계해 대규모 신도시로 개발하는 택지개발지구이다.분납임대주택을 시범 공급하는 A-1블록은 세마역까지 거리가 300m 정도 떨어져 있다.1588-9082. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기도시공사는 이달 안에 김포시 양촌산업단지 1블록에서 김포 양촌 ‘자연&’아파트 743가구를 분양한다고 7일 밝혔다. 2010년 12월 입주 예정인 이 아파트는 전용면적 109㎡(736가구)와 112㎡(7가구) 등 2가지 평형대로 이뤄졌으며, 분양가는 3.3㎡당 750만원 이하 선에서 책정될 전망이다. 공사측은 김포 한강신도시, 검단신도시와 인접해 신도시 개발의 혜택을 누릴 수 있으며 개통예정인 제2외곽순환도로, 서울지하철 5·9호선과 연결되는 김포 경전철과도 가까워 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나다고 설명했다. 견본주택은 김포시 풍무동 252의 4에 건설 중으로 이달 중 개관된다. 분양문의는 경기도시공사(1588-7804)로 하면 된다.김병철기자 kbchul@seoul.co.kr

현대차그룹 계열 건설사인 엠코는 울산 신천동에서 분양하는 엠코타운 견본주택을 정식으로 공개한 지난 4월말 이후 40%를 넘는 계약실적을 거뒀다. 엠코는 정식 청약일인 지난 2월 29일 이후부터 견본주택을 공개한 4월25일까지 30%에 육박하는 계약실적을 거두는 등 당시 울산지역 분양침체에도 기대 이상의 실적을 기록했다. 지하주차장 차량 2대당 1대꼴의 CCTV, 보안기능을 겸비한 첨단 지능형 주차관리 시스템 등이 울산 고객들에게 인기를 끌고 있다. 신천동 엠코타운은 지하 2~지상 22층 9개동으로 2010년 10월말 입주를 목표로 하고 있다. 평형 112㎡(2억 5400만원)~181㎡(4억 5500만원) 총 741가구 규모다. 이 아파트는 가변형 실내 인테리어를 채택해 입주자 취향에 따라 구조를 소폭 변경할 수 있다.

주택경기 침체로 미분양이 늘면서 주택업체들이 미분양 해소를 위해 갖가지 아이디어를 내놓고 있다. 미분양이 난 단지에서 아파트를 분양받은 기존 계약자를 활용한 간접 마케팅도 활발히 전개되고 있다. 경기 고양시 식사지구 ‘위시티 자이’ 잔여물량을 분양 중인 GS건설은 이달 중 기존 계약자를 위한 서비스에 초점을 맞춰 대규모 초청행사를 열 계획이다. ●계약자에 호텔식 특급 서비스 제공 모델하우스에 계약자만을 위한 전용 라운지를 설치해 계약자들이 쉴 수 있도록 하고 호텔식 특급 서비스를 제공한다. 부동산 관련 각종 상담도 진행할 계획이다. 기존 모형도에서 느낄 수 없던 입주 예정단지의 생생한 모습을 보여주기 위해 견본주택 내에 영상홍보관을 설치하기로 했다. 고급 주상복합건물이 밀집한 부산 해운대에서 위브더제니스를 분양한 두산건설은 고품격 이미지에 맞게 미분양 판촉보다는 계약고객을 위한 서비스에 주력하고 있다. 두산건설은 매달 2∼3회 계약자를 초청하는 행사를 진행하고 있다. 오는 18일과 23일에도 계약자를 초청해 장윤정, 박강성 등 인기 가수들의 공연을 열기로 했다. 이처럼 주택업체들이 기존 계약자를 대상으로 하는 이벤트를 마련하는 것은 기존 계약자를 우대함으로써 고급 아파트로서의 이미지를 구축, 신규 고객을 유치하기 위한 것이다. 위브더제니스 분양 담당자는 13일 “기존 계약자에 대한 서비스를 강화하면서 단지의 이미지가 좋아지고, 이에 따른 간접 마케팅 효과도 거두고 있다.”면서 “단지에 대한 계약자들의 충성도가 높아지면서 주변에 분양을 권유하는 사례도 적지 않다.”고 말했다. ●노래·영어교실 등 다양한 행사 필수 올해 초에 분양에 나섰다가 대거 미분양이 났던 경기 고양시 덕이지구 신동아건설 파밀리에도 미분양 판촉을 위해 독특한 아이디어를 내놓고 있다. 대표적인 것이 인근에서 열리는 꽃 박람회를 활용하는 것이다. 신동아건설은 고양 세계 꽃박람회 기간 동안 행사장 내에 별도의 홍보부스를 설치하고 박람회장을 찾은 관람객들을 대상으로 판촉활동을 벌였다. 반면 경쟁단지인 식사지구 벽산건설의 경우 견본주택에서 노래교실, 영어교실, 캐리커처, 네일아트 등 방문객을 대상으로 다양한 행사를 진행했다. 자가 운전고객을 위해 호텔에서 제공하는 주차대행 서비스를 하고 있다. 주택업체 한 관계자는 “이제는 단순한 홍보물이나 현수막 등을 통한 분양은 수요자들에게 통하지 않는다.”면서 “단지 특성에 맞는 차별화된 마케팅 전략을 구사해야만 수요자들에게 다가갈 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

미분양 가구수가 12만가구를 돌파했지만 주택업체들의 고분양가 행진은 지속되고 있다. 5일 금융결제원 및 관련업계에 따르면 최근 서울과 수도권에서 분양하는 고분양가 아파트들의 미분양이 속출하고 있다.4일 고품격 아파트를 내세우며 3.3㎡(1평)당 3856만∼4594만원에 1순위 청약접수를 받은 대림산업의 ‘한숲e-편한세상’은 196가구 중 한 명만 청약을 신청했다. 또 서울 노원구 상계동에서 지난달 21일 분양한 ‘상계 늘푸른 아파트’는 3순위까지 접수를 받은 결과 45가구 가운데 한 가구만 분양됐다. 주택업체들이 아파트를 분양할 때 ‘법정 청약기간’에는 소극적으로 판촉전을 벌이다가 3순위까지 미분양이 난 뒤 통장이 없어도 가능한 4순위에서 적극적으로 분양에 나서는 ‘깜깜이 분양’도 늘고 있다. 수도권에선 지난달 19∼21일 법정청약을 받았던 부천시 송내동 부천엔파트가 청약기간에는 홍보를 거의 하지 않다가 2월29일 견본주택을 개장했다. 정식 계약기간이 끝나는 5일 모든 모델하우스 방문객들을 상대로 즉석 분양에 들어갔다. 미분양 아파트는 대부분 분양가가 주변시세보다 비싸다. 지난해 말 분양에 나서 미분양이 난 경기 김포시 고촌면 월드메르디앙은 주변 최고 시세가 3.3㎡당 1300만∼1350만원대였지만 분양가는 3.3㎡당 1400만원대였다. 뚝섬 한숲e­편한세상도 고급 주상복합아파트이기는 하지만 분양가는 주변시세(3.3㎡당 2000만∼2700만원)를 크게 웃돈다. 미분양이 생겨도 주택업체들은 분양가를 좀처럼 내리지 않는다. 분양가를 내리면 이미 분양받은 당첨자들까지 분양가를 내려줘야 하는 부담 때문이다. 아예 처음부터 미분양을 감수하고 높은 분양가를 책정한 뒤 분양하는 경우도 적지 않다. 주택업계에서는 대략 초기 3개월 분양률이 50∼60%면 공사를 진행할 수 있는 공사비는 건지는 것으로 보고 있다. 이에 따라 공사하면서 분양을 하면 된다는 판단에 따라 고분양가 정책을 고수하는 경우도 많다. 고분양가에는 시행사의 욕심도 주요 요인이다. 아파트를 짓는 시공사들은 공사비만 챙기면 되지만 시행사는 분양이윤을 높이려고 고분양가를 고수한다. 최근 높은 분양가를 이유로 20여곳이 분양승인을 받지 못해 분양이 중단되다시피 한 용인시 소재 택지들이 대표적인 사례다. 이들 아파트의 경우 분양가를 낮춰서 빨리 분양을 하자는 시공사와 분양가를 낮출 수 없다는 시행사의 줄다리기가 한창이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

GS건설은 경기 용인시 기흥구 마북동 162 일대에 ‘구성자이 3차’ 309가구를 분양 중이다. 지하 2층∼지상 15층 7개동(棟) 규모다.113㎡ 150가구,135㎡ 30가구,161㎡ 60가구,166㎡ 13가구,184㎡ 56가구이다. 성남시 분당구 구미동 오리역 3번출구 죽전방향 100m지점에 견본주택을 열었다.28일까지 접수를 받는다. 분양가는 3.3㎡(1평)당 1290만∼1398만원선이다. 입주는 2010년 3월 예정이다. 분양가 상한제를 적용 받지 않고, 등기 후 전매가 가능하다.(031)8022-8033.

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

우리 국민의 절반은 아파트에 살고 있다. 아파트가 부(富)의 척도이자 표상이 되면서 국민을 울리고 웃긴다.‘버블 세븐’,‘강남 3구’,‘강남 불패’,‘복부인’…. 수없이 꼬릴 물고 나오는 이들 단어는 서민의 가슴을 아프게 한다. 오른 집값에 웃음을 감추지 못하다가 같이 오른 세금에 엄살을 부리는 이들도 많다. 급격한 도시화는 주거문화를 아파트로 집중시켰다. 정부와 지방자치단체, 건설업체, 수요자의 이해관계가 딱 맞아떨어졌다. 높은 인구밀도로 고밀화 아파트가 편리하고, 전기·도로·상하수도 같은 인프라 설치비용이 적게 들기 때문이다. 또 짧은 시간에 대량 공급할 수 있다. 거주자로서는 관리와 환금성 등이 높아 인기를 끈다. 하지만 다닥다닥 붙은 아파트는 ‘성냥갑’ 또는 ‘회색도시’로도 비유된다. ●60년대 아파트 여명기 아파트는 1960년대 말부터 본격적으로 등장했다. 아파트는 편리함으로 인기를 끌던 2층의 하얀 양옥집을 완전히 밀어냈다. 한옥을 따라 오르내리던 나지막한 스카이 라인도 사라졌다. 동시에 집 앞마당과 고불고불한 골목길도 없어졌다. 우리나라 최초의 아파트는 일제시대로 거슬러 올라간다. 일제때 등장한 근로자 기숙사 형태인 ‘요(寮)’와 사원주택이 국내 최초의 공동주택으로 꼽힌다.1920년대 서울에 독신 근로자들을 위한 기숙사가 있었던 것으로 전해진다. 또 서울 서대문구 아현동 미꾸니아파트와 서울 종로구 적선동의 내자아파트 등이 1930년대에 건설됐다. 하지만 아파트가 주거문화로 우리네 일상에 본격적으로 파고든 것은 1960년대 말부터다.1964년 서울 마포구 도화동 마포아파트는 엘리베이터, 중앙난방시스템, 수세식 화장실을 갖춘 10층 아파트로 구상됐다. 국내 최초의 단지형 아파트이다.10개동에 9·15·16평형을 공급한 임대아파트였다. 하지만 당시 여론과 경제성 등으로 엘리베이터와 중앙난방, 수세식 화장실을 넣지 못했다.“전기 사정이 좋지 않은데 엘리베이터가 웬말이냐.”,“기름 한방울 나지 않는 나라에서 중앙난방이 뭐냐.”는 식이었다. 또 서울시 수도국은 “마실 물도 귀한 판에 수세식 화장실은 곤란하다.”며 난색을 표시했다. ●아파트-전통문화 충돌 아파트는 도입되면서 전통적 주거 형태와의 갈등을 거쳤다. 강부성 서울산업대 교수는 “서양식 생활공간과 상반된 장독대 등을 어디에 둘 것인가에 대해 논의가 많았다.”고 말했다. 초창기 아파트에는 서양식 입식생활 취지에서 온돌방이 없었다가 우리 생활 습성에 맞추기 위해 온돌방이 도입됐다. 대우건설 윤주송 건축사는 “마포아파트는 아파트 단지라는 개념을 일반인들에게 강하게 각인시켰다.”며 “이때부터 사실상 한국의 아파트 시대가 개막됐다.”고 말했다. ●70년대 아파트 투기 극성 70년대 들어 서울 강남 아파트 전성시대를 열었다.70년 완공된 한강맨션은 아파트사(史)에서 의미가 많다. 분양된 51·55평형은 당시로는 최고로 큰 평수였다. 중산층을 끌어들이기 위한 것이다. 강 교수는 “부동산 투기 분위기가 조장돼 사회적 문제로 대두된 첫 사례”라고 말했다. 그러나 성공적인 분양은 민간업체들이 아파트 시장에 진출하는 결정적인 계기가 됐다. 이전에는 서민용 아파트에 치중하던 주택공사가 중산층용 아파트를 건설하기 시작했다. 71년 황무지 서울 반포에 3028가구의 아파트를 AID 차관으로 지었다. 반포아파트(당시 AID차관아파트)는 대규모로 단지로서는 최초로 온수 공급과 지역난방 시스템이 도입됐다. 입주 초기에는 ‘반포족’이란 신조어가 나왔을 정도로 부러움의 대상이었다. 복층 아파트도 나왔다. 부동산 투기가 극심해 ‘복부인’이란 말이 이때 생겼다.70년 말 분양한 서울 화곡시범단지도 입주 신청자가 넘쳐 투기풍조가 만연했다. 당시 분양때는 불임 시술자에게 우선 혜택을 줬다. 출산을 장려하는 요즘과 비교하면 상전벽해(桑田碧海)라는 느낌이다. 급격한 개발 와중에 부실공사도 많았다.70년 4월 서울 마포의 와우아파트가 붕괴했다. 입주자 34명이 사망하고 40명이 다치는 대형 사고가 터졌다. ●88서울올림픽이 아파트를 업그레이드 80년대는 아파트 구조가 더욱 다양화됐다. 주변 환경을 고려하기 시작했고, 단지 배치와 보행자 및 차량도로를 분리하는 등 많이 바꿨다.80∼84년 경기 과천신도시는 사용자 중심의 단지설계가 이뤄진 첫 사례로 기록됐다. 이상규 GS건설 차장은 “사생활 보장을 위한 부부 전용 욕실이 등장했고, 부엌의 직접 채광과 환기가 강조됐다.”고 말했다. 특히 88서울올림픽에 참가한 선수와 임원, 기자들의 숙소로 제공된 선수촌·기자촌 아파트는 아파트 문화를 한 단계 더 성숙시켰다. ●아파트 고밀도화·고층화된 90년대 80년대 후반부터 획일화된 아파트에서 벗어나려는 노력이 나왔다. 박용하 대우건설 주택상품개발팀 차장은 “아파트 외벽에 색채를 도입했고, 창문과 발코니에 다양한 형태와 색깔이 들어갔다.”고 말했다.1층 입주자에겐 단독정원이, 맨 위층 입주자에겐 다락방을 설치해줬다. 90년대 들어 미분양 아파트도 나오기 시작했다. 아파트 분양 경쟁이 치열해지면서 업체들은 내부 설계와 마감재 고급화에 치중했다. 초고층 주상복합 형태의 아파트도 등장했다. 대형 평형일 경우 최상부층이 복층화되는 등의 차별화도 있었다. 도로를 따라 아파트를 배치해 조망권을 최대한 확보하는 아파트도 나왔다. 대표적으로 부산 부산진구 당감지구를 들 수 있다. ●분양가 자율화 2000년대 2000년대 아파트의 특징은 방의 기능이 축소되고, 거실과 주방의 기능이 확대된 것이다. 아파트 분양가 자율화는 1998년 실시됐다. 고분양가 논란의 시발점이 됐다. 또 삶의 질과 관련한 웰빙 바람이 아파트에 많은 영향을 미쳤다. 친환경적인 아파트에 대한 관심도 높아졌다. 현대산업개발의 이동훈씨는 “현대산업개발은 서울 강남구 삼성동 아이파크 아파트로 국내 최초의 ‘친환경 건축물 인증’을 받았다.”고 말했다. 드레스룸 등이 생겨났다. 다른 한편으론 이미지와 디자인을 중시하는 경향이 나타나면서 아파트가 브랜드화됐다. 푸르지오, 자이, 아이파크 등이 대표적이다. 분양가 자율화와 맞물리면서 고분양가 논란을 빚었다. 건설사들의 홍보 각축장인 모델하우스가 일회성이 아닌 상설 전시관 또는 주택문화관의 역할을 했다. ●미래 아파트는 유비쿼터스 구현 정보통신이 발달하면서 ‘유비쿼터스’의 개념도 아파트에 도입되고 있다.‘언제 어디서나 존재한다.’는 뜻의 유비쿼터스는 온라인 네트워크를 이용해 서비스를 받는 환경을 말한다. 또 모든 기기가 연결되는 홈 네트워킹도 도입 초기이다. 향후 아파트가 어떻게 진화될지 사뭇 궁금해지는 것은 이같은 발전을 거듭해 진화하기 때문이다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr ■ 이미환 대우건설 주택설계팀장 “분양 첫날 모델하우스 불나 애먹기도” “2000년 아파트 분양을 시작하는 날 새벽 모델하우스에 불이 났지요. 아찔했지요. 다 타버리는 바람에 분양을 연기했습니다.” 이미환(44) 대우건설 주택설계팀장은 “집사람에게 ‘모델하우스에 가지 말라.’고 한다.”고 털어놨다. 집으로 돌아가면 “우리는 언제 저런 집에 사느냐.”,“남의 집만 열심히 짓고, 우리 집은 언제 짓느냐.”는 푸념을 듣기 때문이란다. 그는 한 모델하우스를 네번이나 지은 적도 있다. 구청에서 인허가를 받아야 하는데 높이가 걸려 두 번이나 부수고 다시 지었다. 또 분양이 늦어지는 바람에 지주와 계약이 끝나 옆으로 옮겨 지었고, 불이 나 다시 지었다.90년대 이전에는 배치도와 입면도를 모두 손으로 그렸다.“며칠이나 걸려 배치도를 다 그리고, 한숨 돌리며 커피를 마시다 배치도 위에 엎은 적도 있지요. 앞이 캄캄합디다.” 컴퓨터 설계는 94년에야 본격 도입됐다. 그는 “힘들게 지은 모델하우스를 보지도 않고 아파트 계약을 하는 사람도 많다.”며 안타까워했다. 아파트가 사람이 사는 집이 아니라 돈벌이를 위한 투기 대상으로 변했기 때문이라고 했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr ■ 모델하우스 진기록 보니 설업체가 짓는 아파트와 사려는 사람을 연결시키는 고리가 모델하우스(견본주택)이다. 모델 하우스는 우리나라에는 많지만 외국에서는 찾기 어렵다. 왜 그럴까? 우리나라 아파트는 먼저 분양을 한다. 아파트를 볼 수 없으니 견본을 미리 보여주는 것이다. 건설사로서는 소비자에게 상품의 특성과 장점을 홍보하는 수단이다. 소비자는 실제 상품을 보기 전에 품질을 예상할 수 있다. 모델하우스를 짓는 데 대략 한두달 걸린다. 급할 경우 밤샘 작업을 통해 3주만에 짓기도 한다. 건축비는 보통 평당 3000만∼5000만원이 든다. 대략 600∼100평 크기이다. 총 건축비는 20억∼50억원가량 든다. 모델하우스는 대체로 임시 가건물이다. 그러나 최근엔 정식 건축허가를 받은 모델하우스가 나왔다. 부산의 영조퀀덤이나 인천 송도의 포스코 모델하우스가 대표적이다. 영조퀀덤의 모델하우스 가격이 400억원대이다. 최고액 모델하우스인 셈이다. 토지비도 포함된 것으로 알려졌다. 멋진 모델하우스에 살 수 있을까? 못 산다. 상하수도와 가스 등의 시설이 연결되지 않기 때문이다. 주택전시관이나 미래형주택의 경우 일부 시설을 이용할 수 있다. 요즘은 은행이나 인터넷으로 아파트 청약을 한다. 과거 선착순 분양시절 모델하우스 앞에서 3∼4일 줄을 서 밤을 지새우는 촌극도 발생했다.1999년 서울 영등포 하이트맥주공장 부지에 조합원을 모집한 대우드림타운의 경우 한겨울에 3∼4일 줄을 서 기다리는 진풍경도 벌어졌다.2002년 서울 마포구 공덕동의 래미안은 청약 경쟁률이 2213대 1이었다. 가장 청약자가 많이 몰린 아파트는 2004년 서울 용산의 시티파크.30만명 이상이 청약했고, 청약금이 7조원에 이른 것으로 보도됐다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

건설교통부는 알박기를 사실상 금지하는 내용을 골자로 한 주택법 개정안이 국회를 통과함에 따라 내년 1월1일부터 시행한다고 25일 밝혔다. 이에 따라 과도한 택지보상가를 노린 속칭 ‘알박기’는 원천 봉쇄된다. 개정안은 알박기 금지와 관련, 주택건설사업계획 승인을 위해 우선 확보해야 하는 대지의 비율을 90%에서 80%로 완화했다.또 사업자가 행사하는 매도청구권 제외 대상을 ‘지구단위계획 결정고시일 3년 이전에 소유권을 확보한 경우’에서 ‘10년 이전에 소유권을 확보한 경우’로 조정해 알박기를 어렵게 했다. 주택건설사업 계획 승인과 관련, 지방자치단체가 공공청사 용지 등의 기부채납을 요구할 수 없도록 했으며, 견본주택(모델하우스)에 설치하는 마감재는 사업계획승인 내용과 동일하게 설치하도록 했다. 이를 위반할 경우 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금이 부과된다.

강원지역에서는 처음으로 아파트 분양 원가가 공개됐다. 강원도개발공사는 24일 ‘원주 무실 3지구 e-편한세상 아파트’의 분양 원가는 1평 기준으로 택지비 134만원, 직접공사비 185만원, 간접공사비 89만원, 설계비 12만원, 감리비 10만원, 부대비용 10만원, 가산비용 177만원 등 모두 평당 617만원이라고 밝혔다. 강원도개발공사는 이에 따라 39∼67평형 592가구의 평균 분양가는 평당 618만원이라고 설명했다. 원주 무실 e-편한세상 아파트는 이날 견본주택을 오픈한 데 이어 29∼30일 청약신청을 받은 뒤 내달 1일 당첨자를 발표할 예정이다.춘천 조한종기자 bell21@seoul.co.kr

● 대덕 테크노밸리 푸르지오 302가구 대우건설은 대덕 테크노밸리에서 푸르지오 302가구를 이달 말에 공급한다. 지하 1층, 지상 4∼7층의 저밀도 아파트로 125%의 낮은 용적률이 적용된다.48평형 132가구,56평형 100가구,61평형 70가구 등이다. 경부고속도로 신탄진 IC, 호남고속도로 북대전 IC, 국도 17호선, 갑천고속화도로 등과 인접해 대전시내외 및 인근 행정복합도시로의 접근성이 뛰어나다. 인근 동화중, 중일고, 용산고 등 8개 초·중·고등학교가 있다. 견본주택은 갤러리아 타임월드 백화점 건너편에 있다.(042)471-0098. ●마산 양덕 ‘메트로시티’ 2127가구 ㈜태영과 한림건설은 경남 마산 양덕동 84-1일대(옛 한일합섬 터)에 아파트 2127가구, 주상복합 1732가구 등 총 3859가구의 복합단지인 ‘메트로시티’ 2127가구를 1차로 분양한다. 대지 8만 7558평, 아파트 21∼39층 21개동 36·40·49·53·59·71평형 등으로 구성된다. 입주는 2009년 11월. 모델하우스는 양덕동 사업지에서 오는 17일 공개된다. 계약 후 분양권 전매가 가능하다. 평당분양가는 790만∼900만원 초반.

대우건설은 대덕 테크노밸리에서 푸르지오(조감도) 302가구를 공급한다. 지하 1층, 지상 4∼7층의 저밀도 아파트로 125%의 낮은 용적률이 적용된다.48평형 132가구,56평형 100가구,61평형 70가구 등이다. 견본주택 개관은 3일 갤러리아 타임월드 백화점 건너편.(042)471-0098.

이미 분양됐거나 앞으로 분양 예정인 서울시내 주상복합 아파트는 설계나 마감재를 값싼 제품으로 바꿀 경우 분양자 80%의 동의를 받아야 한다. 내년 입주를 앞둔 광진구 자양동 스타시티나 용산 시티파크 등 주상복합은 마감재의 질을 낮춰서 시공한 경우 사용승인에 제약을 받게 된다. 서울시는 주상복합 아파트 분양에 따른 민원을 줄이기 위해 이 같은 개선방안을 마련, 건설교통부에 건의했다고 30일 밝혔다. 지난 2005년 3월8일부터 시행 중인 개정 주택법은 사업승인을 받아 지어지는 300가구 이상의 주상복합 아파트는 일반아파트처럼 설계 등을 바꾸는 경우 피분양자의 동의를 받도록 규정돼 있다. 하지만 사업승인 대상이 아닌 20가구 이상 300가구 미만의 주상복합이나 주택법 개정 이전 건축허가를 받아 건축 중인 주상복합은 이 같은 규정의 적용을 받지 않아 분양업체가 임의로 분양면적, 마감재, 녹지조성 등 건축허가사항을 바꾸는 경우가 많아 피분양자와 분쟁이 끊이지 않았다. 시는 우선 분양업체가 입주자 모집공고를 한 뒤 건축허가 사항을 변경할 경우 경미한 사항 외에는 모두 피분양자의 동의를 80% 이상 받도록 해 이 같은 민원을 방지하기로 했다. 또한 주상복합아파트 분양 때는 안내 카탈로그, 마감재 목록 등을 면밀히 검토, 사실보다 과장됐는지와 견본주택이 허가내용과 일치하는지 등을 철저히 확인해 승인할 방침이다. 특히 주상복합이 다 지어져 사용승인 신청을 앞두고 피분양자가 주택을 방문, 마감재와 설계 등이 분양계약서와 일치하는지 등을 점검하는 ‘사전점검제’를 실시하기로 했다. 만약 설계를 임의로 변경했거나 마감재의 질을 낮춰서 시공한 경우 행정지도를 통해 사용승인을 내주지 않기로 했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr