전세 사기는 피해자와 그 가족의 삶을 송두리째 흔들 뿐 아니라 주택임대차거래 관행에 관한 공동체의 신뢰를 무너뜨린 사회적 재난이다. 2022년 하반기 전세사기 광풍이 불어닥친 배경에는 세입자와 전세보증금에 대한 보호장치가 부재한 태생적 한계에 ‘기울어진 운동장’이나 다름없는 집주인·세입자의 정보 비대칭성, 역대 정부의 근시안적 주택공급·전세 정책이 맞물려 있다. #실효성 부족한 법전입신고 다음날 0시부터 효력 발생허점 악용해 바지 임대인과 ‘짬짜미’ 주거생활 안정과 임차인 보호 목적으로 주택임대차보호법이 1981년 3월 제정됐고 이후 수차례 개정됐지만, 여전히 임차인은 오롯이 보호받지 못하고 있다. 현행법상 임차인은 보증금에 대한 권리를 갖지 못한다. 집주인이 투자를 하든, 대출을 갚든 관여할 수 없다. 세입자가 돌려받을 보증금이 있다는 ‘채권’ 개념인 주택 임차권은 등기부등본에 기재되지 않는다.임차인이 권한을 행사할 수 있는 건 보증금이 반환되지 않았을 때 뿐이다. 이 경우 법원에 임차권 등기 명령을 신청해 등기부등본상 주택 임차권을 올려 새 집주인에게 보증금 반환 권리를 주장할 수 있다. 전세 계약과 동시에 등기부등본에 ‘물권’ 형태의 전세권을 설정할 수는 있지만 집주인 동의가 필요하다. 세입자의 ‘대항력’이 계약 이튿 날 0시부터 효력이 생기는 것 역시 문제다. 전세 계약과 달리 매매 계약은 체결 즉시 효력이 발생하기 때문에 세입자에게 대항력이 생기기 전에 대출을 받거나 바지 임대인에게 집을 넘길 수 있다. 최우선변제금도 보증금을 오롯이 지켜주진 못한다. 최우선변제금은 소액 임차인 보호를 위한 제도로 집이 경매로 넘어가도 보증금 중 일부를 선순위 근저당보다 먼저 변제받을 수 있는 권리다. 문제는 최우선변제금 적용 기준이 임대차계약 체결일이 아닌 근저당 설정 시점이라는 데 있다. 예를 들어 임차인이 서울 전셋집에 2022년 입주했어도 주택에 대한 선순위 근저당이 2019년에 잡혀있다면 ‘2019년 보증금 범위’가 기준이 된다. 서울의 최우선변제금 임차인 보증금 범위는 2022년은 1억 6500만원 이하지만, 2019년엔 1억 1000만원 이하였다. 피해자 중 전세를 재계약해 보증금 규모가 늘었는데 최우선변제 대상에서 제외돼 보증금을 한 푼도 못건진 사례도 상당하다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “과거 전산화가 안 됐을 때 확정일자 시점에 실시간으로 접수할 수 없어 대항력이 다음 날 0시부터 발생하게 된 것”이라고 설명했다. 최근 대통령 직속 국민통합위원회는 대항력 효력을 당일로 앞당기는 방안을 정부에 제안했다. 시세를 속이고 집주인이 바뀌어도 세입자가 알 수 없는 정보 비대칭도 사기를 가능케 한 요인이다. 사기꾼들이 빌라와 오피스텔을 타깃으로 삼은 건 일반인들이 정확한 시세를 알 수 없어서다. 아파트는 국토교통부 실거래가공개시스템 등에서 시세 확인이 가능한 데 비해, 빌라와 오피스텔 등은 쉽지 않다. 더군다나 신축 시세는 ‘깜깜이’다. 전세사기꾼들은 공인중개사, 감정평가사 등과 공모해 세입자를 속여 매맷값보다 비싸게 보증금을 내고 전세를 들어오게 꾀어 깡통주택을 만들었다. #기울어진 운동장중개사와 짜고 시세보다 높게 거래집주인 바뀌어도 세입자 알 길 없어 집주인이 바뀌어도 세입자에게 알릴 의무가 없다는 점도 악용됐다. 세입자들은 집이 ‘바지 임대인’에게 넘어간 줄도 모르고 계약 만기 시점에야 뒤늦게 속은 걸 아는 경우가 수두룩했다. 특히 다가구 주택은 다른 임차인의 보증금 규모를 알기 힘들어 사기 표적이 됐다. 하나의 건물에 여러 가구가 살지만 가구별 등기는 안 되기 때문이다. 개별 등기가 안 되다 보니 등기부등본을 떼더라도 각호별 실거주자 이름은 기재되지 않고 보증금 규모조차 확인이 어렵다. 현재는 법이 개정됐지만 지난해까지만 해도 임대인의 국세·지방세 체납 여부는 집주인 동의 없이 확인이 힘들었다. 정부는 지난해 5월 ‘안심전세앱’을 출시해 빌라와 오피스텔 시세를 확인할 수 있도록 했다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “세입자가 있는 경우 집주인이 집을 팔 때는 통지하도록 법을 바꿔야 한다”고 말했다. #공급만 늘린 정부전세보증 문턱 낮추고 감세 혜택 ↑무자본 갭투자 노린 깡통주택 활개 역대 정부는 세입자 보호장치보단 전세 공급물량 확대에 집중했다. 특히 전세보증 가입 문턱을 낮춘 정책은 세입자 보호 취지와 달리 부작용을 양산했다. 박근혜 정부는 2013년 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 전세보증금 반환보증 제도를 도입하면서 시세의 60%로 보증한도를 제한했지만, 임기 말 100%까지 풀어줬다. 보증금 반환보증 가입을 유도하기 위해서였다. 하지만 이 과정에서 자금력이 부족한 집주인들의 무자본 갭투자가 가능해졌고, 전세보증금이 시세의 100%에 이르는 ‘깡통주택’도 쏟아졌다. 문재인 정부에서 전세 공급물량을 늘리기 위해 임대주택사업자에게 세금 감면 혜택 등을 추가로 준 것 또한 ‘왕’과 ‘왕자’들이 생겨나는 의도치 않은 결과를 초래했다. 결국 정부는 지난해 5월 전세보증보험 가입 조건의 전세가율(매맷값 대비 전셋값 비율)을 100%에서 90%로 낮췄다. 임 교수는 “깡통주택은 전세보증보험 가입 조건의 전세가율을 60~70% 낮추는 등의 방법을 통해 예방이 가능하다”고 했다.

인천 미추홀구에서 ‘건축왕’ 남모(63)씨에게 전세 사기를 당한 30대 청년 A씨가 숨진 지 벌써 1년. 전세보증금 7000만원을 돌려받지 못한 그는 마지막으로 “직장도 잃었다. 버티기 힘들다. 이런 결정으로 (전세사기) 문제가 꼭 해결됐으면 좋겠다”는 말을 남겼다. 그해 2~5월 ‘건축왕’과 ‘빌라왕’ 김대성(사망·당시 42세) 조직에 벼랑 끝으로 밀려 극단적 선택을 한 피해자만 5명이다. 그러고서야 지난해 6월 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’(이하 특별법)이 만들어졌다. 정부로부터 인정받은 ‘피해자’만 1만여명. 이들은 “달라진 게 없다”고 말한다. 거리로 나앉을 수 있다는 공포도 여전하다. 집주인의 사기 의도를 입증하지 못했다는 이유로 피해자로 인정받지 못한 사람도 2000여명에 이른다. 전세사기 광풍을 겪은 지 1년여. 끝나지 않은 악몽에 시달리는 사람들을 서울신문 취재팀이 서울과 경기 오산, 인천에서 만났다. 국회 특별법 개정 논의가 답보 상태인 가운데 전세사기 늪에서 여전히 고통받는 현실, 허점투성이인 특별법, 악의 고리를 끊기 위한 제도적 방안을 3회에 걸쳐 짚어 봤다.근저당도 압류도 없었던 빌라공인중개사 모친도 “문제없다”첫 부동산 거래, 8000만원 대출 박동현(28)씨는 2020년 9월 사회생활을 시작하면서 서울 강서구 화곡동 빌라를 전세보증금 1억원에 계약했다. 여느 사회초년병처럼 벌이는 뻔했고, 부모 도움을 받을 상황도 아니어서 8000만원을 대출받았다. 생애 첫 부동산 거래여서 긴장했지만, 꼼꼼하게 알아보고 확인했다. 등기부등본을 뗐더니 근저당은 물론 압류·조세채권 없이 깨끗한 매물이었다. 공인중개사였던 어머니도 문제 될 게 없어 보인다고 했다. 계약 직후 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 나만의 공간이 생겼다는 생각에 뿌듯했다. 그런데 박씨도 모르는 새 계약 당일 집주인이 바뀌었다. 전세 계약 후 곧장 매매계약을 체결하는 이른바 ‘동시 진행’ 수법이었다. 전세 계약 확정일자 효력은 다음날 0시부터지만, 매매계약은 체결과 동시에 효력이 발생한다. 전세 계약 효력이 생기기도 전에 집주인이 다른 사람으로 바뀌었다. 박씨와 계약한 집주인은 시세보다 비싸게 집을 팔아치웠고, 새 임대인이 된 ‘바지 집주인’ 권모씨는 명의를 빌려준 대가로 전세사기 조직에서 수수료를 챙겼다. ‘바지 집주인’ 내세운 빌라 사기꾼전세계약 직후 곧바로 동시매매 전국 3400여채 쓸어담고 모르쇠 박씨는 1년 뒤 집주인이 바뀐 걸 알았다. 2022년 4월 세금 체납으로 살고 있는 집에 압류가 걸린 걸 등기부등본을 떼고서야 확인했다. 권씨에게 전화하니 “전세 기간까지 살 수 있으니 걱정 말라. 만기 땐 세입자를 구해 보증금을 돌려주겠다”고 장담했다. 하지만 박씨는 좌절했다. 며칠 뒤 권씨가 언론에 오르내린 ‘빌라의 신’이었다는 걸 알게 됐다. 권씨 등을 바지 임대인으로 내세운 ‘2400조직’(계약서에 기재된 권씨 휴대전화 뒷번호로 조직 이름 명명)은 비슷한 수법으로 전국에서 3400여채를 쓸어 담았다.특히 권씨 이름이 기재된 임대차 계약서만 1000건 넘게 확인되면서 빌라의 신이란 별명이 붙었다. 박씨는 보증금을 지키기 위해 임차권 등기를 했고 보증금 반환 소송도 이겼다. 지난해 6월 ‘전세사기 피해자’로 인정받았다. 하지만 달라진 건 없었다. 피해자 구제 절차에 따라 한국토지주택공사(LH)에 화곡동 집을 매입해 달라고 신청했지만, 집이 경매로 넘어가도 일부 보증금을 받을 수 있는 선순위 임차인이라는 이유로 거절당했다. 박씨는 보증금 얼마라도 건지려고 집을 경매에 넘겼다. 시세는 보증금 1억원에 못 미치는 7500만원 정도였지만, 3번 유찰된 끝에 3840만원까지 떨어졌다. 박씨는 “지금 낙찰돼도 세금과 소송 비용 빼면 남는 게 없다”며 고개를 떨궜다. 법원을 쫓아다니느라 직장도 잃었다. #타버린 요리의 꿈‘파산하겠다’ 바지 주인 일방통보반환 소송 이겨 경매권 얻었지만LH 반지하 이유로 매입 불가 판정“주방 있는 집 살고 싶었을 뿐인데” 특별법이 지난해 6월 시행되면서 박씨 등 1만 944명이 피해자로 인정받았다. 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회에서 피해자로 인정받으면 ▲집이 경·공매로 넘어갔을 때 낙찰가격대로 우선 매수할 권한 ▲LH에 양도해 공공임대 형태로 거주 ▲저금리 대환·전세대출, 긴급 주거지원을 받을 수 있다. 하지만 선순위 임차인이어서 보증금 일부를 받을 수 있거나 당장 집에서 쫓겨나지 않아도 된다는 이유 등으로 지원 대상에서 배제되는 일이 허다하다.●곰팡이 집, 차라리 주말 일하는 게 나아 요리가 취미인 허민우(25)씨는 2022년 8월 보증금 8000만원에 인천 계양구의 반지하 다세대 주택에 들어갔다. 서울 관악구 신림동의 월세 단칸방에 질렸던 그가 원한 건 요리를 할 수 있는 주방이 전부였다. 반지하에 낡았지만 주방이 있어 행복했다. 등기부등본도 깨끗했다. 그해 12월 배관이 터져 집에 물난리가 났지만, 집주인 이모씨가 수리비 500만원을 부담했다. 문제가 불거진 건 지난해 2월. 이씨가 문자메시지로 ‘부동산 시세 급락으로 보증금 반환이 불가능하다. 파산하겠다’고 일방 통보했다. 알고 보니 이씨는 공인중개사, 감정평가사 등과 공모해 의정부, 수원, 부평 등에서 수백 채를 사들인 전세사기 일당이었다. 허씨는 계약 해지 합의서를 받고 임차권 등기를 마친 뒤 보증금 반환 소송에서 이겨 경매권을 얻었다. 지난해 8월 전세사기 피해자로 인정받았다. 전세계약 당시 매매가격은 8000만원이었지만, 현 시세는 4000만원에 불과하다. 선순위 임차인이지만 경매에서 낙찰돼도 보증금 절반을 못 건질 상황이다. LH에선 반지하란 이유로 매입 불가를 통보했다. 낡은 배관이 터져 또 물바다가 됐다. 14일 밤 찾아간 허씨 집에선 물비린내가 코를 찔렀고, 집안 곳곳은 곰팡이투성이였다. 허씨는 쓴웃음을 지었지만, 그의 눈빛에선 켜켜이 쌓인 피로와 절망이 묻어났다. 허씨는 “매일 물을 빼내고 제습기를 틀어 놓지만 소용없다”고 했다. 변호사 비용에 대출 이자를 감당하기 벅차 평일엔 회사에 다니고 주말엔 예식장 아르바이트를 한다고 했다. 허씨는 “집에 있는 게 싫다. 차라리 주말에도 일을 나가는 게 낫다”고 자조했다. # 끝 안 보이는 고통“주인도 건물 10층 산다” 믿었는데경매 안내문 며칠 뒤에 야반도주불법건축물 탓 유찰 10억 넘게 뚝돈 떼인 세입자들이 전기·가스값 ●“도망간 그놈 발 뻗고 잘 텐데, 난 지옥” 오경진(33)씨는 2020년 11월 전세보증금 5000만원에 경기 오산시의 10층짜리 다가구주택을 계약했다. 43가구가 사는 건물에 근저당 25억 8000만원이 설정된 게 께름칙했지만, 공인중개사는 “시세가 35억~36억원이고 집주인이 건물 여러 채를 갖고 있어 보증금을 떼일 일은 없다. 주인도 같은 건물 10층에 산다”며 안심시켰다. 지난해 7월에 건물은 경매에 넘어갔다. 수원지법에서 날아온 경매 안내문을 본 즉시 오씨는 집주인 최씨를 찾아갔다. 최씨는 “깜빡하고 빌린 돈을 안 갚아서 그런 건데 걱정 말라. 곧 해결된다”고 했다. 거짓말이었다. 며칠 뒤 야반도주했다. 부동산 활황기에 무리하게 대출을 껴 건물을 짓고 전세 보증금으로 다른 건물을 올리는 ‘무자본 갭투자’를 했다가 집값이 폭락하자 빚을 못 갚아 경매에 넘어간 것이다. 건물 감정가는 35억 9493만원이어서 경매를 통해 제값에 새 주인을 찾는다면 세입자들도 희망이 있었다. 하지만 걸림돌이 있었다. 알고 보니 생활형숙박시설(생숙)이었다. 생숙은 정부에서 2021년 주거 사용을 금지해 오피스텔 전환을 하지 않으면 주거 용도로 쓸 수 없다. 불법 건축물이란 얘기다. 다가구 주택이어서 건물을 통째 매입해야 하는데 생숙까지 걸린 탓에 거듭 유찰됐다. 건물가격이 25억원 남짓까지 떨어졌다. 그나마 오씨는 주택임대차보호법에서 정한 소액 임차인으로, 다른 선순위 권리자가 있더라도 경매 이후 우선 배당받을 수 있어 1700만원이라도 건질 수 있다는 게 위안 아닌 위안이다. 최씨는 잠수를 탔다. 건물 관리도 되지 않아 인터넷과 전기, 가스도 끊길 위기다. 세입자들이 채팅방과 공금 통장을 만들어 가까스로 단전을 막았다. 오씨도 지난해 9월 피해자로 인정받았지만 도움받은 것은 없었다. 아침에 눈을 뜨는 것조차 고통이다. 그런데 언제 끝날지 알 수 없다는 것이 더 끔찍하다.

빌라왕, 건축왕처럼 ‘무자본 갭투자’를 이용한 교과서적인 전세사기 외에도 서민들의 목숨 같은 보증금을 사기 일당들이 가로채는 수법은 다양하다. 피해 사례 보도가 잇따르며 ‘먹잇감’을 찾기 어려워지면서 전세사기 수법도 진화한 것이다. 신종 수법과 이를 피하기 위한 방법을 정리해 봤다. ●두 얼굴의 공인중개사 ‘무권대리’ 공인중개사가 애초 전세보증금을 떼먹을 목적으로 집주인과 세입자 모두를 속이는 게 무권대리(대리권 없는 사람이 대신 맺은 계약 행위) 전세사기다. 공인중개사가 월세를 내놓은 집주인에게 세입자를 구해 준다고 약속하고, 세입자에겐 전세 매물이라고 거짓말을 하는 방식이다. 이후 집주인 도장을 받아 두거나 위조해 대신 계약을 맺고, 세입자에게 받은 전세보증금 일부를 집주인에게 월세 보증금으로 준 뒤 나머지는 가로챈다. 무권대리 사기를 당하지 않으려면 대리인을 내세우는 임대차계약을 하지 않고, 보증금은 집주인 명의 통장에 입금해야 한다. ●담보로 맡긴 부동산 임대 ‘신탁사기’ 부동산 소유자가 주택 담보 대출 목적으로 신탁회사에 소유권을 넘기면 신탁회사가 대신 부동산을 관리·운용한다. 신탁 기간 집주인은 임대 권한이 없다. 하지만 일반인들이 신탁등기 개념을 잘 모른다는 점을 악용해 신탁회사 동의 없이 세입자와 계약을 맺고 보증금을 돌려주지 않는 경우다. 신탁회사는 집주인 임의로 체결한 전세 계약에 책임이 없다. 결국 세입자는 신탁회사로부터 무단 점유로 퇴거 통보를 받더라도 보증금을 챙기지 못한 채 쫓겨나게 된다. 신탁사기를 피하려면 등기부등본 중 소유권 사항을 표시하는 ‘갑구’를 꼼꼼히 살피고, 임대 권한이 누구에게 있는지 신탁원부를 확인해야 한다. ●뛰는 세입자 나는 임대인 ‘쪼개기 대출’ 은행 대출 절차의 허점을 노려 건물 근저당 규모를 속이는 ‘쪼개기 대출’도 등장했다. 근저당이 많을수록 세입자들이 경계한다는 사실을 감안해 일부 호수를 공동 담보로 묶어 대출을 받는다. 20억원짜리 다세대 건물을 소유했다면 근저당을 5세대씩 나눠 5억원씩 공동담보로 다른 은행에서 대출받는 방식이다. 예컨대 201호 등기부등본을 떼어도 공동담보로 묶인 5세대의 근저당 액수 5억원만 잡히다 보니 건물 전체 가격 20억원에 비해 크지 않다며 안심하게 된다. 다른 세대와 묶인 공동 담보 대출 액수까지 확인하려면 전 세대의 등기부등본을 떼야 한다.

빌라왕, 건축왕, 빌라의 신, 청년 빌라왕, 빌라황제…. 1만여명의 세입자를 수렁에 빠뜨린 악성 임대인들에게 화려한 수식어가 붙는 것은 아이러니하다. 이들은 돈 한 푼 안 들이고 전세보증금과 대출로 주택을 사들이는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 수천 채의 깡통주택을 모아 보증금을 가로챘다. 전세사기 광풍의 원조 격인 ‘빌라왕’ 김대성(사망 당시 42세)의 이름으로 된 빌라는 1139채, ‘건축왕’ 남모(63)씨는 2700여채를 보유했다. 어떻게 가능했을까. ‘사기왕’들의 범죄를 재구성해 봤다. # 그들만의 사기극‘비싸게 집 팔아준다’ 브로커 접근세입자 물어온 중개사엔 리베이트전세·매매 대항력 다른 시간차 이용 바지 새 주인 이름 빌려주고 수수료 ‘왕’이란 수식어와 달리 김씨는 이름을 빌려주고 수수료를 챙긴 ‘바지 임대인’이었다. 건축주와 컨설팅업체, 브로커, 공인중개사, 임대인 등과 공모를 했다. 먼저 분양대행업자인 브로커가 집을 내놓은 집주인들에게 시세보다 높게 팔아 주겠다고 접근한다. 빌라와 오피스텔은 아파트에 비해 매매 수요가 많지 않은데, 빨리 팔아 주겠다는 말에 집주인은 혹하기 마련이다. 집주인이 1억 5000만원에 집을 팔려고 내놨다면, 브로커는 세입자를 구해 올 테니 1억 8000만원에 세를 놓으라고 꾄다. 빌라와 오피스텔은 시세 파악이 어려운 점을 이용했다. 브로커는 매매가보다 더 받은 3000만원을 수수료로 챙긴다. 세입자를 ‘물어 온’ 공인중개사도 리베이트 1000만원을 받는다. 공인중개사들은 “대출 이자 2년치 지원”, “이사비 지원” 등으로 세입자를 현혹했다. 감정평가사도 전세사기 범행에 가담해 수수료를 챙겼다. 감정평가사는 의도적으로 고액 거래 사례만 골라 평가액을 부풀리는 방식으로 ‘업(up)감정’을 해 빌라 매매값을 높이는 데 공모했다. 매매가를 높이면 전세를 들일 때 주변 시세보다 높게 보증금을 받을 수 있다.기본 세팅이 끝나면 ‘동시 진행’이 시작된다. 전세 계약과 같은 날 시간차로 매매 계약을 체결하는 수법이다. 전세 계약 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 다음날 0시부터 세입자의 ‘대항력’(임대차가 유효함을 주장할 수 있는 권리)이 생기는 반면 매매 계약은 체결 즉시 효력이 생기는 걸 악용했다. 세입자에게 대항력이 생기기 전 전세 계약을 끼고 대출을 받거나 소유권을 다시 넘길 수도 있다. 얼굴마담 김씨는 이때 등장한다. 시세 1억 5000만원, 전세 1억 8000만원인 깡통 주택을 사들일 새 집주인 역할이다. 집주인과 세입자가 오전에 전세 계약을 맺으면, 그날 오후 집주인과 김씨가 매매 계약을 한다. 집주인이 바뀌어도 세입자에게 알릴 의무는 없다. 세입자가 등기부등본을 떼 보지 않는 이상 바뀐 사실조차 알 수 없다. 김씨는 명의를 빌려준 대가로 건당 200만원을 챙겼다. 시세가 올라 2년 뒤에 전세금 5%를 올려 받으면 그만큼 더 챙겼다. 헐값에 건물을 올려 높은 시세에 되팔기 위해 명의가 필요했던 건축주나 분양업체들에게 김씨는 뒤탈 없고 검증된 바지 임대인이었다. 경찰이 고심 끝에 “김씨의 배후는 없었다”고 결론 낸 이유도 이 때문이다. 김씨는 하나의 범죄조직 일원으로 범행을 한 게 아니라 명의를 필요로 하는 곳이면 ‘프리랜서’처럼 본인이 찾아 나섰다.애초 김씨는 2년 뒤 보증금을 돌려줄 생각이 없었다. 최대한 수수료를 챙기는 게 목적이었다. 규모가 커지자 김씨는 그의 이름을 딴 대성하우징이란 회사를 세우고 직원 2명을 고용했다. 폭탄이 터진 건 집값이 떨어지면서다. 하나둘 보증금을 돌려주지 못했고, 곳곳에서 압류가 걸렸다. 종합부동산세 체납액만 63억원에 달했다. 피해에 대해 누구도 책임지지 않았다. 세입자들이 보증금 반환을 요구하자 김씨는 “종부세를 많이 내 신용불량자가 됐다. 전세금 날리지 말고 집을 보증금 그대로 매입하라”며 적반하장으로 나왔다. 피해자만 1244명, 피해액은 2312억원이다. 김씨는 수사를 받던 2022년 10월 서울 종로구의 한 모텔에서 숨진 채 발견됐다. 허망하게도 수사는 ‘공소권 없음’으로 끝났다. # 모래성이 된 내 집‘무자본 갭투자’로 쌓은 깡통주택금리 뛰고 집값 하락에 잇단 경매보증금 요구엔 ‘배 째라’ 적반하장수천억 피해, ‘빌라왕’ 죽자 없던 일 남씨는 기업형 전세사기극을 벌였다는 점에서 또 다르다. 빌라 몇 개를 모아 재건축 형식으로 1~3개 동의 미니 아파트를 올린 뒤 공인중개사를 끼고 매매가보다 높은 가격에 전세를 놓았다. 본인 돈은 물론 안 썼다. 초기 자금은 금융권 차입으로 해결했고, 건물은 금융기관 선순위 담보로 제공됐다. 이 빚을 전세보증금으로 해결한 뒤 다시 돈을 빌려 비슷한 아파트를 짓는 ‘돌려막기’를 반복했다. 남씨는 하늘종합주택이란 관리회사도 차려 세입자로부터 꼬박꼬박 관리비를 받아 갔다. 부동산 활황기에는 문제가 없었다. 금리가 오르고 전셋값이 떨어지며 이자를 갚지 못할 형편에 이르자 건물들이 하나둘 경매에 넘어갔다. 대부분 후순위인 세입자들은 전세보증금을 돌려받지 못했다. 2021년 3월부터 2022년 7월 사이 남씨 일당에게 당한 피해자는 563명, 피해 보증금은 약 453억원이다.

세종시의회는 5일 제87회 임시회 제2차 본회의에서 김재형 의원이 대표 발의한 ‘전세 사기 예방 대책 마련과 피해지원을 위한 특별위원회’ 구성안을 의결했다. 5명으로 구성된 특위는 교육안전위원회에서 업무를 맡으며, 활동기간은 2024년 6월 30일까지다. 예방 대책 수립과 피해자 구제가 추가로 필요하며 특위 활동기간은 연장할 수 있다. 앞서 특위 구성을 대표 발의한 김 의원은 지난 1일 “지역에 1000여 건의 전세 사기 사건이 발생해 검찰 수사가 시작됐다”며 “갭투자 실패로 전세 사기 피해가 추가로 확대될 우려가 있다”고 말했다.

박상우 국토교통부 장관이 전세에서 장기 임대로 주거 패러다임의 전환을 예고했다. 국민이 불안정한 전세 주택 대신 양질의 임대 주택에 안정적으로 거주할 수 있도록 정책 방향을 모색하겠다는 것이다. 다만 정부가 전세 제도를 인위적으로 없애는 건 아니라고 선을 그었다. 박 장관은 5일 정부세종청사 인근 식당에서 기자들과 간담회를 하고 “전세에서 장기 임대로 바꿔야 한다. 불안정한 전세에서 장기적이고 안정적인 양질의 임대주택에 살도록 주거 패러다임을 전환하고 싶다”고 밝혔다. 장기 임대는 30년 이상 임대할 목적으로 국가나 지방자치단체 등 공공에서 주도해 건설한 임대주택이다. 그는 “전셋값이 많이 올라 결혼할 때 전셋값 마련이 어렵고, 전세의 70~80%는 대출이어서 은행에 월세를 내고 사는 것과 마찬가지”라고 설명했다. 정부는 민간에서도 장기 임대 주택을 건설할 수 있도록 제도를 마련 중이다. 박 장관은 “민간이 안정적이고 좋은 양질의 임대주택을 공급하게 하는 패러다임을 만들고 싶다”면서 “그러면 몇 억원을 모아 전세에 들어가는 게 아니고, 1년 치 보증금 몇 천만원을 모아 월세를 내면 되니 결혼이 보다 쉬워질 것”이라고 말했다. 나아가 기존의 전세 제도에선 전세보증금을 통한 ‘갭투자’(전세 낀 매매)가 불가피하다며, 장기임대가 확대될 경우 갭투자를 축소할 수 있다고 강조했다.민간의 장기 임대 개발 유도에 대해선 정부의 무관여 원칙을 앞세웠다. 박 장관은 “정부가 지원도 안 하고 관여도 안 하는 게 좋다는 것이 기본적인 생각”이라며 “정부가 공짜로 해준 사례가 없다. 지원해주면 무엇인가 규제하게 돼 있다”고 했다. 장기 임대의 예시로는 노인특화 모델을 들었다. 민간이 가진 유휴 부지를 활용해 1층에는 식당, 2층에 헬스장·세미나 시설 등이 있는 고급 세미실버타운을 만들고, 노인 부부가 돌봄을 받으며 장기 임대로 거주할 수 있게 한다는 것이다. 이 외에 새로운 패러다임 과제로 ▲재개발·재건축의 규제 대상에서 지원 대상으로 전환 ▲광역 급행 철도망의 빠르고 신속한 공급 ▲철도 지하화를 통해 ‘기찻길 옆 오막살이 집’에서 ‘기찻길 위 예쁜 빌딩’으로 전환 ▲2050년 전 세계 인구 100억명에 대비한 해외도시개발 시장 참여 등을 제시했다. 집값은 당분간 하향 안정화가 계속될 것으로 전망했다. 박 장관은 “집값이 2022년 말까지 굉장히 올랐는데, 상당 기간 하향 안정화가 될 것”이라면서 “민간 연구기관에서 연간 1~1.5% 범위에서 하향 평준화가 될 것이라고 전망했는데, 그 정도 수치가 되지 않을까 한다”고 내다봤다.

전남 순천시 조례동에서 ‘무자본 갭투자’를 이용한 100억원대 전세사기가 발생해 경찰이 수사에 나섰다. 30일 순천경찰서에 따르면 사기 혐의로 임대업자 A(41)씨와 공인중개사, 인테리어 업자 등을 입건해 조사하고 있다. 또 관련 부동산 업체에 대한 압수수색도 진행했다. A씨는 본인과 부모 명의 등으로 계약서를 작성한 것으로 드러났다. A씨는 지난 2021년부터 자본금 없이 전세보증금을 받아 주택을 구입한 후 다시 전세를 놓는 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 아파트 140여채를 사들인 뒤 보증금을 돌려주지 않고 100억원 상당을 가로챈 혐의를 받고 있다. 조례동에 위치한 11평부터 21평 규모의 서민형 아파트다. A씨는 돌려막기식으로 전세보증금을 세입자들에게 반환해오다 자금 여력이 한계에 달해 보증금을 돌려주지 못하자 피해를 입은 임차인들이 고소하면서 알려졌다. 경찰은 공인중개사 일부가 범행에 개입한 정황을 포착하고, 부동산 압수수색 등을 통해 피해자 70여명을 확보했다. 경찰 관계자는 “전세 계약 만기 상황에 따라 피해자가 더 발생할 것으로 보고 수사를 확대하고 있다”며 “피해자들에 대한 대책 마련이 세워질 수 있도록 수사력을 집중하고 있다고 말했다.

수도권 분양가상한제 적용 아파트의 ‘실거주 의무’를 놓고 여야의 극적 합의 가능성이 제기되면서 잔금을 마련하지 못해 노심초사하던 4만 8000여 가구 입주 예정자가 숨을 돌릴 것으로 보인다. 실거주 의무 완화를 골자로 하는 주택법 개정안에 반대하던 더불어민주당이 실거주 의무 시작 시점을 현행 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 가능일로부터 3년 이내’로 변경하기로 선회하면서다. 28일 정치권에 따르면 민주당 원내지도부와 국회 국토교통위원회 소속 의원들은 주택법 개정과 관련해 이처럼 의견을 모아 실거주 의무 폐지 입장인 정부·여당에 전달했다. 합의가 이뤄지면 다음달 1일 본회의에서 개정안이 처리된다. 문재인 정부 때인 2021년 2월 수도권 분양가상한제 아파트의 수분양자에게 입주 가능일로부터 2~5년간 실거주 의무를 부과했다. 갭투자(전세 끼고 매수)를 막고 실수요자에게 혜택이 가도록 하자는 취지였지만 거주 이전 제약 및 신축 임대 공급 위축 지적도 제기됐다. 윤석열 정부는 지난해 1·3 부동산 대책에서 폐지를 발표했지만 국회 문턱을 넘지 못했다. 그러자 정부 방침을 믿고 전세 보증금으로 잔금을 치르려던 분양계약자는 ‘패닉’에 빠졌다. ‘3년 유예’로 가닥이 잡히면서 실거주 의무 대상인 72개 단지, 4만 8000여 가구는 일단 안도할 수 있게 됐다. 당장 다음달 입주 예정인 서울 강동구 상일동 e편한세상 강일어반브릿지(593가구)와 오는 11월 입주를 앞둔 둔촌동 올림픽파크포레온(1만 2032가구) 등이 대표적이다. 급한 불은 꺼진 모양새지만 3년 뒤 혼란 재현은 불가피하다. 전세 계약갱신권으로 세입자가 2년 뒤 갱신을 요구한다면 실거주 의무를 이유로 입주해야 하는 집주인과 분쟁이 일어날 수 있어서다. 서진형(한국부동산경영학회장) 경인여대 교수는 “임차인이 입주 못 할 사정이 있다면 실거주를 유예하는 조항도 추가하는 등 보완이 필요하다”고 설명했다.

서울중앙지검 형사8부(부장 홍완희) 소속 검사들은 최근 ‘전세지옥: 91년생 청년의 전세사기 일지’와 ‘루나의 전세역전’ 두 권의 책을 열독했습니다. 두 권 모두 청년들이 실제로 겪은 전세사기 경험담을 담은 책입니다. ‘전세지옥’은 파일럿을 꿈꾸며 착실하게 살아가던 한 청년이 하루아침에 전세사기로 전 재산을 잃은 후 벌인 820일간의 투쟁 기록을 담았습니다. ‘루나의 전세역전’은 평범한 직장인이었던 작가가 어느 날 갑자기 전세사기 피해자로 전락하며 겪은 절망감과 극복 과정을 그린 웹툰을 모은 책입니다. 냉철하게 법리를 따지는 검사들이 갑자기 단체로 청년들의 수기를 읽은 까닭은 무엇이었을까요. 형사8부는 최근 전세사기에 대해 대대적인 수사를 벌였습니다. 서울 강서구 등에서 피해자 33명으로부터 전세보증금 합계 약 52억원을 편취한 혐의로 무자본 갭투자자를 구속 기소했습니다. 공범인 부동산 중개 브로커와 대출 브로커 등은 불구속 기소했습니다. 세입자들의 전세금을 빼돌린 것도 모자라 해당 빌라를 담보로 대출까지 받아 챙긴 ‘신종 전세사기’였습니다. 검찰은 수사하면서 피해를 본 세입자 20여명에 대해 참고인 조사를 했는데 대부분 20~30대 청년층이었다고 합니다. 수사 과정에서 세입자들의 마음을 좀더 이해해 보고자 유사 사건 피해자가 쓴 책을 읽게 됐다는 후문입니다. 특히나 책을 통해 청년들의 절망감에 공감할 수 있게 됐다고 합니다. 형사8부 소속의 한 검사는 “신혼 때 빌라 전세를 살았었다”며 “남의 일같이 느껴지지 않았다”고 말했습니다. 검사 중 한 명은 사건에 몰입하다 보니 전세사기를 당하고 집이 압류되는 꿈을 꿨다고 합니다. 흔히 검찰 수사라고 하면 권력형 비리, 공직자의 부정부패, 선거범죄 등 거악 척결을 떠올리고는 합니다. 하지만 국민에게 피부로 와닿는 건 전세사기, 보이스피싱과 같은 서민 생활과 직결된 민생사건 수사일 겁니다. 피해자들의 마음을 알아주는 검사가 많아졌으면 좋겠습니다.

부산에서 180억원대 전세 사기를 저지른 혐의로 기소된 50대에게 검찰의 구형보다 무거운 징역 15년이 선고됐다. 23일 부산지법 동부지원 형사 1단독 박주영 판사는 사기 혐의로 기소된 50대 A씨에게 징역 15년을 선고했다. 검찰 구형인 징역 13년보다 더 높은 형량이다. 박 판사는 “전세 사기는 주택시장의 건전한 거래 질서를 교란하고 서민들의 생활 기반을 뿌리치는 중대 범죄라는 점에서 엄중한 처벌을 내려야 할 필요성이 큰 범죄”라고 강조했다. 이어 “피고인은 피해 복구를 위한 실질적인 조처를 하지 않았고, 피해자들은 재산상 손해와 심리적 고통을 호소하며 엄벌을 거듭 탄원하고 있어 중형이 불가피하다”고 양형 이유를 밝혔다. A씨는 2020년부터 지난해까지 무자본 갭투자 방식으로 부산 수영구 오피스텔 등 지역에 9개 건물을 사들이고 임대사업을 하면서 229명에게 전세보증금 180억원을 돌려주지 않은 혐의로 기소됐다. 애초 A씨에게 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자가 210여명, 피해 금액이 160억원으로 알려졌는데 피해자 대책위원회와 별개로 소송을 진행하던 피해자들까지 합쳐지면서 피해 규모가 더 커졌다. 재판에서 A씨는 부동산 정책 변화에 따른 각종 규제와 금리 인상 등으로 보증금을 반환하지 못했을 뿐이라고 주장했다. 그러나 박 판사는 “부동산 경기나 이자율 등 경제 사정은 정확한 예측이 불가능하고, 언제든 변할 수 있어 임대인은 최악의 상황을 고려하고 대비했어야 한다. 자기 능력으로 감당할 수 없을 정도로 임대사업을 벌인 피고인에게 주된 책임이 있다”며 A씨의 주장을 받아들이지 않았다. 이날 법정에서 박 판사는 20, 30대 전세 사기 피해자들이 법원에 제출한 탄원서를 직접 읽으며 피해자들을 위로하려고 했다. 선고가 이뤄진 뒤에도 “잠시 드릴 말씀이 있다”며 미리 써온 ‘당부의 말씀’을 읽기도 했다. 이 글에서 박 판사는 “험난한 세상에 무한 책임을 져야 하는 기성세대로서 비통한 심정으로 여러분의 사연을 읽고 또 읽었다”면서 피해자들에게 “여러분은 자신을 원망하거나 자책하지 말라”고 했다. 그는 “탐욕을 적절하게 제어하지 못하는 부조리한 사회 시스템이 여러분과 같은 선량한 피해자를 만든 것이지, 여러분이 결코 무언가 부족해서 피해가 본 게 아니라는 점을 기억해 달라”고 강조했다.

전남 나주시 빛가람동 혁신도시에서 44억원대 전세 보증금을 가로챈 70대가 구속됐다. 전남경찰청 반부패경제범죄수사1대는 오피스텔 임차보증금을 돌려주지 않은 혐의(사기)로 70대 남성 A씨를 구속했다고 24일 밝혔다. 또 범행에 공모한 부동산 중개업자 4명도 불구속 입건해 조사하고 있다. A씨는 지난 2019년부터 자본금 없이 이른바 ‘갭투자’ 형태로 나주혁신도시 일대 오피스텔 전세계약을 맺은 뒤 임차인 50명의 보증금 44억 원을 돌려주지 않은 혐의다. 조사 결과 A씨는 자본금 없이 전세보증금을 받아 부동산을 사들인 뒤 다시 전세를 내놓는 이른바 ‘갭투자’ 방식으로 99채에 이르는 오피스텔을 매입한 것으로 드러났다. 전세 계약 만기 상황에 따라 피해 규모는 더 커질 수 있다. 경찰은 사안의 중대성 등을 고려해 사전구속영장을 신청했고, 법원은 전날 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 열어 A씨 구속이 필요하다고 판단했다. 경찰은 공인중개사 4명도 사기 혐의로 불구속 입건, 전세보증금 미반환 위험성을 알고도 세입자들을 속여 임대차 계약을 맺었는지 등을 파악 중이다.

조직폭력배까지 가담한 전세 사기로 청년들을 수십억대 등친 일당이 징역 3∼7년을 선고받았다. 대전지법 형사7단독 박숙희 판사는 사기 혐의로 기소된 ‘조폭’ 출신 임대인 A(46)씨와 중개보조원 B(39)씨에게 각각 징역 7년을 선고했다고 19일 밝혔다. 재판부는 또 역시 조폭 출신 임대인 C(41)씨와 건물주 D(44)씨에게 각각 징역 4년과 3년을 선고했다. A씨와 B씨는 2020년 9월부터 돈 한 푼 안 들이고 집 소유권을 취득하는 ‘무자본 갭투자’를 통해 유성구 신성동, 서구 괴정동, 동구 용전동의 다가구주택을 A씨 명의로 사들였다. 이 건물들은 담보와 전세 보증금을 합친 금액이 매매가보다 높아 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 큰 ‘깡통전세’였다. 이들은 세입자에게 “대부분이 월세로 계약해 선순위 보증금이 없는 안전한 건물”이라고 속여 지난해 4월까지 72명으로부터 전세 보증금 59억 6500만원을 받아 가로챘다. B씨는 “집주인(A씨)이 현금으로 고급 아파트를 살 정도로 재력가이고, 차도 외제 차를 타니 보증금은 걱정 안 해도 된다”고 안심시켰다. A씨는 또 2021년 12월부터 2022년 2월까지 D씨가 신축한 대덕구 중리동 다가구주택을 같은 조폭 출신 C씨 명의로 사들인 뒤 똑같은 수법으로 세입자 12명의 보증금 14억 2000만원을 받아 가로챘다. 이들이 두 번의 깡통전세 사기로 세입자 84명한테 뜯어낸 돈은 모두 73억 8500만원에 이르는 것이다. 세입자 대부분은 대학생, 신혼부부, 청년 등 부동산 계약 경험이 적은 사회 초년생이었다. 특히 신축 다가구주택은 기존 거주 가구가 없기 때문에 선순위 보증금 내역을 알기 어려워 청년들을 속이기 좋았다. B씨는 사촌 형인 D씨에게 이 수법을 배워 A씨에게 “돈 한 푼 안 들이고 다가구주택을 사 2년간만 이자 내며 버티다가 경매로 넘기면 수억원씩 손에 쥘 수 있다”고 범행에 끌어들였다. 조폭인 A씨와 C씨는 “교도소에 안 가 본 것도 아니고, 돈을 벌 수 있다면 2∼3년 더 사는 것도 상관없다”고 흔쾌히 응했다. 전세 세입자들은 뒤늦게 집주인이 ‘조폭’임을 알았지만 보복이 두려워 고소를 주저하다 검찰이 수사에 착수하자 피해 사실을 진술했다. 재판부는 “서민들을 속여 전 재산이나 다름없는 임차보증금을 가로채 생활 기반을 뿌리째 흔든 중대 범죄로 엄벌이 필요하다”며 “일부 건물은 경매 중으로 피해가 회복되지 않았고, 피해자들이 엄벌을 탄원한다”고 밝혔다.

214명에게 225억 원 가로챈 혐의 ‘정씨일가’ 등 139건 적발경기도가 전세 사기 가담이 의심되는 공인중개사 450개소를 점검해 139건의 불법행위를 적발하고, 35명을 수사 의뢰했다고 16일 밝혔다. 도는 국토교통부, 시군과 합동으로 지난해 10월 4일~12월 22일 특별점검을 진행했다. 점검 대상은 지난해 상반기 경기도 전세피해지원센터에 접수된 상담 물건을 1회 이상 중개한 업소 314개소, 수원 ‘정씨일가’ 관련 전세사기 가담 의심업소 41개소, 지난해 1·2차 특별점검 결과 적발된 95개소 등 총 450개다. ‘정씨일가’ 3명은 2021년 1월~2023년 9월 수원시 일대에서 가족과 법인 명의를 이용해 피해자 214명에게 225억 원 상당의 전세보증금을 가로챈 혐의로 지난달 구속 기소됐다. 이번 합동 점검 결과 공인중개사 450개소 중 99개소(22%)에서 불법행위 139건을 적발했다. 그중 전세사기 가담 의심, 중개수수료 초과 수수 등 35건(35명)은 고발 및 수사 의뢰했다. 이밖에 ▲등록 기준에 미달하는 1건은 등록취소 ▲이중계약서 작성, 계약서 미보관, 중개대상물 확인설명서 미교부, 고용인 미신고 등 40건은 업무정지 처분 ▲36건은 과태료 부과 처분 ▲기타 경미한 사항 27건은 경고·시정 조치했다. 대표적인 적발 사례를 보면 안산시 단원구 지역에서 부동산거래 신고된 당사자 직거래 매매 계약 총 12건(보증금 규모 17억 4000만 원)이 ‘무자본 갭투자’로 의심돼 조사했다. 그 결과 전세계약과 동시에 매매계약을 통해 바지임대인으로 소유자를 변경하는 ‘동시진행’ 수법의 전세사기가 확인돼 사기, 공인중개사법 위반 및 부동산거래신고법 위반 혐의로 공인중개사, 중개보조원, 매도인, 바지 임대인 등 관련자 46명을 수사 의뢰 조치했다. 이계삼 경기도 도시주택실장은 “공인중개사들의 전세사기 가담을 차단하려면 이들의 범죄수익이 의무적으로 몰수·추징될 수 있는 규정을 신속히 신설할 필요가 있다”며 “‘법률 위반 사실’을 공개할 수 있는 제도적인 보완책을 마련해 ‘공인중개사법’ 개정을 건의할 계획이다”라고 말했다.

수도권 일대에서 ‘무자본 갭투자’ 방식으로 세입자 99명에 200억원이 넘는 사기를 친 일당이 1심에서 중형을 선고받았다. 주로 조폭에 적용됐던 범죄단체 조직·활동 혐의가 법원에서 인정됐다. 서울중앙지법 형사2단독 박소정 판사는 15일 사기와 범죄단체 조직 등 혐의로 구속기소된 A공인중개사사무소 대표 연모(39)씨에게 징역 10년을, 범죄단체 활동 등 혐의로 구속기소된 팀장 장모(35)씨와 명의를 빌려준 이모(40)씨에게 각각 징역 7년을 선고했다. 재판부는 이들이 “그룹 채팅방에서 실적 수행 상황이나 계약 성사 결과를 공유하며 범죄단체의 물적·인적 설비를 갖춘 사실이 인정된다”며 이들의 범죄단체 조직 및 활동 혐의를 유죄로 인정했다. 재판부는 “연씨는 동시진행 거래를 위주로 하는 공인중개사 사무소를 개설해 임차인 섭외, 거래 중개 등을 통해 리베이트 명목의 수수료를 지급하고 바지명의자 역할을 할 사람을 직접 구해 거래에 이용했다”며 “연씨는 조직적으로 범죄단체를 구축하고 이씨는 이 집단에 가입해 반복적으로 범죄를 저지른 사실이 인정된다”고 설명했다. 이들은 2021년 6월~2022년 12월 세입자 99명으로부터 205억원 상당의 임대차 보증금을 가로챈 혐의로 재판에 넘겨졌다. 서울 구로구, 경기 부천시, 인천에 지사를 두고 팀장, 부장, 과장으로 직급과 역할을 나눈 뒤 그룹 채팅방 등을 통해 범행에 필요한 각종 지사사항을 전파해 조직적인 범죄를 저질렀다. 재판부는 “임차인 99명에게 205억원에 달하는 경제적 피해를 입혔음에도 피해를 제대로 회복해주려는 노력을 하지 않았고 피해자들이 엄벌을 탄원하고 있다”며 “피해자들이 임대차보증보험에 가입해 보증금을 반환받을 가능성이 있으나 주택도시보증공사(HUG)에 그 피해가 전가된 것일 뿐”이라고 강조했다. 그러면서 “전세사기는 주택시장의 건전한 거래 질서를 교란하고 서민들의 전 재산이나 다름없는 임대차 보증금을 이익 추구의 수단으로 삼아 그들의 생활 기반을 뿌리째 흔드는 중대 범죄라는 점에서 엄중한 처벌을 해야 한다”고 덧붙였다.

‘무자본 갭투자’로 일명 깡통주택 190가구를 취득하고, 임차인 149명의 보증금 183억원을 가로챈 40대가 재판에 넘겨졌다. 부산지검 동부지청은 사기 혐의로 40대 A씨를 구속기소 했다고 20일 밝혔다. 2019년 9월부터 지난 8월까지 임차인 149명에게 보증금 183억원을 받고 돌려주지 않은 혐의를 받는다. 검찰에 따르면 A씨는 임대차 보증금과 담보대출금으로 건물을 인수하는 방식으로 깡통주택 190호를 취득해 보증금을 반환할 능력이 없었다. A씨는 임차인이 준 보증금으로 다른 건물을 인수하거나 채무 변제, 보증금 반환에 사용하는 등 돌려막기를 한 것으로 조사됐다. A씨는 담보채무와 보증금 합계가 건물의 가치를 초과하는 바람에 전세보증금반환보증에 가입할 수 없게 되자, 주택도시보증공사에 보증금 액수를 실제보다 낮춘 위조 전세 계약서 36장을 제출해 보증보험에 가입한 혐의도 받고 있다. 검찰은 전세 사기 피해 액수가 크고, 피해자 대부분이 사회 초년생인 점 등을 고려해 부산시, 부산지방변호사회, 부산지방법무사회, 법률구조공단, 부산남부경찰서 등과 피해 회복을 위한 간담회를 개최했다. 기관들은 ‘전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’상 ‘전세사기 피해자 지정’이 신속하게 이루어질 수 있도록 하고, 신속한 금융 지원, 법률 상담에 협력하기로 했다. 검찰 관계자는 “다수의 서민에게 피해를 주는 부동산 관련 사범은 죄에 상응하는 처벌을 받도록 엄정하게 대응하고, 피해 회복 또한 신속하게 이뤄질 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다.

20대 이하 차주의 주택담보대출 연체율이 다른 연령대를 압도하는 이상현상이 2년째 계속되고 있다. 이제 사회생활을 막 시작한 젊은 층이 집값 급등 시기 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 했다가 고금리에 직격탄을 맞고 원리금조차 갚지 못하는 위기에 처한 것이다. 특히 정부는 젊은 세대를 위한 저렴한 임대주택을 공급하거나 집값을 낮추는 조치 대신 50년 초장기 대출이나 신생아+신혼 특례 같은 각종 정책 대출을 늘리면서 오히려 이들의 신용 위기를 부추긴다는 비난을 피할 수 없을 것으로 보인다. 20대 이하 주담대 연체율 0.39％…30대의 거의 2배 국회 기획재정위원회 양경숙 의원(더불어민주당)이 11일 금융감독원을 통해 19개 은행(시중·지방·인터넷 은행)으로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 3분기 말 기준 20대 이하 연령층의 주택담보대출 연체율은 0.39％로 집계됐다. 한 달 이상 원리금을 연체한 비율이 지난해 같은 기간(0.24％)보다 0.15％ 포인트 급등해 다른 연령대보다 월등히 높았다. 올해 3분기 말 기준 30대 연체율은 0.20％로 20대 이하의 절반 수준이었고 40대와 60대 이상은 각 0.23％, 50대는 0.25％, 60대 이상은 0.13% 등이었다. 과거에는 50대나 60대 이상의 연체율이 상대적으로 높았다. 20대 이하 연체율은 집값 급등기인 지난 2021년 3분기 말 0.14％로 30대(0.08％), 40대(0.10％), 50대(0.12％), 60대 이상(0.13％)을 처음으로 모두 앞지르기 시작했다. 20대 이하의 연체율은 집값이 다시 반등한 올해 2분기 말에 0.44％로 역대 최고 수준을 기록한 뒤 3분기 말에는 0.05％ 포인트 하락했지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 전체 주담대 연체율 0.24％, 연체액 1조 5600억 다른 연령대의 건전성도 안전하지 않다. 올해 3분기 말 기준 전체 주택담보대출 연체율은 0.24％로 1년 전(0.12％)의 딱 2배가 됐다. 같은 기간 전체 연체액도 7600억원에서 1조 5600억원으로 2배 이상급증했다. 연령대별로 살펴보면, 20대 이하 외의 다른 연령대에서도 연체율과 연체액이 예외 없이 늘어나는 모습이다. 30대 연체율은 지난해 3분기 말 0.09％에서 올해 3분기 말 0.20％로 상승했고 연체액도 1500억원에서 3400억원으로 증가했다. 40대 연체율은 0.12％에서 0.23％로 오르고, 연체액은 2200억원에서 4700억원으로, 50대 연체율(0.13→0.25％)과 연체액(1800억→3700억원)도 마찬가지였다. 60대 이상의 경우 연체율은 0.13％에서 0.23％로, 연체액은 1300억원에서 2400억원으로 각각 변동이 있었다. 금융업계 관계자는 “과거에는 첫 직장을 잡은 뒤 빌라나 전셋집을 얻은 뒤 돈을 모아 30~40대 이후 집을 사는 게 관행이었다면 최근에는 갭투자나 대출을 일으켜 신축 아파트를 얻는 게 더 자산 증식에 유리하다고 판단하는 것 같다”면서 “심지어 부동산을 주식처럼 사고팔면서 투기하려는 분위기도 유행했지만 지금 같은 주택 거래 침체 때는 자칫 큰 손실로 이어질 수 있어 주의해야 한다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “최근 몇 년간 2030 사이에서 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 분위기가 팽배해 집값 급등 시기에도 묻지마 매매 분위기가 유행했다”면서 “정부에서 사회 초년 층을 위한다는 이유로 각종 장기 대출이나 특례 대출을 장려하는 것도 영끌매매를 부추긴 책임이 있다”고 지적했다.

분양가상한제를 적용하는 아파트의 ‘실거주의무 폐지’가 국회 문턱을 넘지 못했다. 국회 국토교통위원회는 정기국회 종료일(9일) 전 마지막 소위였던 지난 6일 국토법안심사소위에서 주택법 개정안을 상정조차 하지 않았다. 정부 발표를 믿고 청약에 넣어 당첨된 수분양자들은 피가 마르는 상황이다. 실거주의무는 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 아파트의 수분양자에게 2~5년간 거주 의무를 부과해 실수요자에게 혜택을 주자는 취지였다. 하지만 신축 임대 공급을 막고 거주 이전의 자유를 지나치게 제한한다는 등의 지적이 잇따랐다. 결국 정부는 1·3 대책을 통해 분양권 전매제한 완화와 함께 패키지로 묶인 실거주의무도 폐지하겠다고 밝혔다. 그러나 지난 4월 주택법 시행령이 개정돼 전매제한은 완화됐지만, 법 개정 사항인 실거주의무는 국회로 공이 넘어간 뒤 감감무소식이다. 야당이 ‘갭투자’를 우려하며 반대하고 있기 때문이다. 여야 이견으로 자동 폐기 수순을 밟을 수도 있다고 하니 국회는 총선에 눈이 멀어 민생은 내팽개친 것인가. 이 법의 적용을 받는 단지만 총 66곳, 약 4만 4000가구에 달한다. 입주 때 전세를 주고 잔금을 치르려던 수분양자들은 법안이 처리되지 않으면 분양권을 팔더라도 실거주는 해야 하는 아이러니한 상황에 처했다. 실거주를 하지 않으면 최대 징역 1년 혹은 1000만원의 벌금 처분을 받을 수 있다. 정부 발표만 믿은 수분양자들이 국회의 책임 방기로 한순간에 범법자로 전락할 위기에 놓인 것이다. 수분양자들 가운데는 자금 여력이 부족하거나 자녀 교육 문제 등으로 입주를 미루는 등 여러 가지 사정이 있을 수 있다. 그런데도 갭투자 우려만을 내세워 법 개정을 미룬다는 게 말이 되는가. 여야는 지금이라도 시장 혼란을 막기 위한 법 개정에 나서야 한다.

野 ‘갭투자 방지’ 이유 폐지 반대내년엔 총선 정국… 사실상 무산전매제한 끝나도 분양권 거래 불가최악 경우 분양가 수준 되팔아야“정책 조급함에 국민 혼란 빠뜨려” 분양가상한제 적용 아파트의 ‘실거주 의무 폐지’가 결국 국회 문턱에서 막혀 폐기 수순을 밟게 됐다. 패키지로 묶인 전매제한은 지난 4월 완화됐는데 실거주 의무는 유지돼 정부 발표를 믿고 청약에 넣어 당첨된 4만 8000여 가구의 혼란이 불가피해졌다. 야당 협조를 얻지 못한 상황에서 설익은 정책을 내놓은 국토교통부가 혼란을 부추겼다는 비판이 나온다. 6일 국회에 따르면 국토교통위원회는 이날 국토법안심사소위원회를 열었지만 실거주 의무 완화 내용이 담긴 주택법 개정안은 논의 안건에서 아예 빠졌다. 오는 9일 정기국회가 종료되지만 여야가 이달 임시국회를 개최해 소위를 한 번 더 열기로 한 만큼 추가 논의의 여지는 있지만 여야 이견이 커 합의 가능성은 낮다. 내년으로 넘어가면 총선 정국이다.실거주 의무는 2021년 2월 이후 수도권 분양가상한제 아파트의 수분양자에게 입주 가능일로부터 2~5년간 거주하도록 의무를 부과한 제도다. 분양가상한제를 적용받아 시세보다 낮게 분양받은 만큼 투기 수요를 막고 실수요자에게 혜택이 가도록 하자는 취지다. 그러나 거주 이전이 제약되고 수요가 많은 신축 임대 공급을 위축시킨다는 지적이 이어졌다. 정부가 올해 1·3 부동산 대책을 내놓으며 패키지로 묶은 전매제한은 4월부터 완화됐다. 반면 법 개정이 필요한 실거주 의무 폐지는 야당이 ‘갭투자’ 등을 이유로 거세게 반대해 국회 통과에 난항을 겪었다. 국회에는 실거주 의무 폐지 혹은 입주 직후가 아니라 보유 기간 내에만 실거주 의무를 채우면 되는 불연속적 거주를 허용하는 법안들이 계류돼 있다. 만약 실거주 의무를 풀지 않으면 전매제한 기간이 끝나도 분양권 거래가 불가능하다. 실거주 의무를 지키지 않으면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 최악의 경우 한국토지주택공사(LH)에 분양가 수준으로 집을 다시 팔아야 한다. 실거주 의무를 적용받는 아파트는 서울 강동구 상일동 e편한세상강일어반브릿지(593가구), 둔촌동 올림픽파크포레온(1만 2032가구) 등 72개 단지, 4만 8000여 가구다. 정부를 믿고 움직인 수분양자들은 속이 타들어 가고 있다. 자금 부족이나 자녀 학교 등의 이유로 당장 입주가 어려운 실수요자도 상당수인데 투기 세력과 한 묶음으로 실거주 의무를 강제하는 건 부당하다고 주장한다. 부동산 온라인 커뮤니티 등에선 법망을 피할 방법을 논의하는 글이 속속 올라온다. 전매제한이 풀리면 분양권을 거래한 뒤 전세나 월세 세입자로 2년간 거주하면서 실거주 의무를 채우는 이면계약도 거론된다. 하지만 국토부 관계자는 분양권 전매가 풀려도 실거주 기간은 반드시 채워야 하므로 분양권 거래 자체가 불법이라고 설명했다. 전문가들은 정부의 조급한 발표가 혼란을 부추겼다고 지적한다. 서진형 경인여대 행정학과 교수는 “정부가 실거주 의무 폐지 관련 법을 먼저 개정하고 전매제한 폐지를 추진했어야 한다”면서 “야당 협조는 못 구하고 국민들만 혼란에 빠뜨린 꼴”이라고 말했다. 실거주 의무가 유지되면 최근 부동산 거래절벽이 더 공고화할 것이란 시각도 많다. 정부는 추가 논의 가능성이 남은 만큼 당장은 개정안 통과에 집중한다는 입장이다. 만약 법안이 폐기될 경우 계획을 묻자 국토부 관계자는 “통과가 안 된 걸 전제로 계획을 말하기는 적절하지 않다”고 답했다.

부동산 투자 실패 후 스트레스를 풀려고 분양받은 고양이를 죽인 20대 회사원 A씨가 경찰에 붙잡혔다. 울산 북부경찰서는 6일 동물보호법 위반 혐의로 A씨를 조사 중이라고 밝혔다. A씨는 지난 5~8월 유기묘를 지원하는 인터넷 카페에서 활동하며 새끼 고양이 24마리를 무료로 분양받았다. A씨는 고양이를 죽일 의도로 분양받아 순차적으로 죽였으며, 사체를 종량제 봉투에 담아 버리거나 고속도로변에 던져 유기했다. 분양해준 카페 회원들이 고양이 안부를 묻기 위해 A씨에게 연락했지만 제대로 답변하지 않거나 연락을 아예 받지 않으면서 범행이 드러났다. 한 회원은 A씨를 찾아간 뒤 경찰에 신고했다. 울산의 한 회사원인 A씨는 부동산 갭 투자를 했다가 실패하면서 받은 스트레스를 풀려고 이런 범행을 저지른 것으로 알려졌다. A씨는 경찰 조사 과정에서“정신과 치료받은 적은 없다”면서 24마리 고양이에 대한 범행을 시인했다. 경찰은 A씨 휴대전화와 PC 등을 압수해 수사 중이며 곧 검찰에 송치할 방침이다.

위조한 서류를 제출해 전세보증금반환보증에 가입하고 임차인들을 모으는 등의 방법으로 임차인 149명의 전세 보증금 183억원을 가로챈 40대가 구속됐다. 부산 남부경찰서는 사기, 사문서위조 등 혐의로 A(40)씨를 구속했다고 5일 밝혔다. A씨는 전세 보증금을 반환할 능력이 없으면서도, 2019년 9월부터 올해 8월까지 149명에게 전세를 놓고, 임차인들에게 보증금 183억 6000여만원을 돌려주지 않은 혐의를 받는다. 경찰에 따르면 A씨는 전세 보증금을 받으면 그 돈으로 건물을 매입하는 무자본 갭투기 방식으로 부산 지역 11개 오피스텔 건물에 190호를 소유했다. A씨는 무리한 갭투자로 건물에 저당이 많이 잡혀있는데도, “주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증에 가입해주겠다”거나 “근저당권 설정을 없애겠다”며 임차인을 모집했다. 임대사업자인 A씨는 전세 계약을 체결하려면 반드시 전세보증금반환보증에 가입해야 한다. 단, 전세보증금반환보증에 가입하려면 근저당 설정 금액과 보증금 총액이 건물 시세의 150%를 넘지 않아야 한다. 경찰 조사 결과 A씨는 이 조건을 충족하지 못하자 임차인 몰래 보증금을 실제보다 축소한 위조 임대차 계약서를 HUG에 제출해 전세보증금반환보증에 가입한 것으로 나타났다. A씨가 제출한 위조 계약서는 총 34건이지만, 오피스텔 전체 건물에 대한 공동 담보가 잡혀 있는 상황이라 HUG는 위조 서류가 제출된 호실 뿐만 아니라 해당 건물 전체 호실에 대한 보증 가입을 취소했다. 이 때문에 7개 건물의 임차인 60여명이 보증금 약 70억원을 돌려받지 못할 처지다. 경찰은 또 A씨가 자본이 없고, 나머지 4개 건물도 근저당이 많이 설정돼 전세 보증금을 반환할 능력이 없는 상황임에도 임차인을 모은 것으로 파악했다. 경찰 관계자는 “11개 건물 모두 경매로 처분하더라도, 1순위 채권자가 채권을 회수하고 나면, 임차인들이 돌려받을 보증금이 부족한 상태”라고 설명했다. 경찰은 A씨의 휴대전화와 차량 등을 압수해 수사한 결과 A씨가 B씨에게 많은 돈을 빌리고, 보증금 일부가 B씨에게 흘러간 정황을 확인하고, B씨를 상대로도 수사를 확대할 계획이다.