내년 개발이익환수제 시행을 앞두고 강남권 재건축 단지들의 발걸음이 분주하다. 내년 초 재건축 조합들의 상당수가 관리처분 총회 소집을 서두르고 있고, 일부는 이미 관리처분 총회를 끝내고 분양계획을 확정한 곳도 있다. 반면 조합원간 갈등이나 지구단위 계획이 늦어져 아예 분양일정을 잡지 못한 곳도 많다. 단지별 희비가 극명하게 교차하고 있다. 건설교통부는 내년 4월에 개발이익환수제를 실행할 계획이다. ●서초구 강남권 가운데 가장 사업추진이 느린 편에 속한다. 이에 따라 개발이익환수제 시행 이전에 분양할 만한 아파트가 거의 없다. 반포 주공3단지의 경우 내년 1월 23일 관리처분 총회를 열 계획이다. 현재 조합원을 대상으로 희망 동호수 신청을 받는 조합원 분양 중이다. 그러나 큰 평형을 원하는 조합원이 많아 갈등이 예상된다. 후분양제 적용을 받는 데다 사업승인이 난 단지여서 재건축으로 늘어나는 물량의 10%는 임대아파트를 지어야 할 것으로 보인다. ●강남구 강남권에서는 삼성동 AID(차관)아파트가 내년 2월 일반분양에 나설 예정이다. 당초 조합원간 평형 배분 문제로 소송이 걸리는 등 사업추진에 차질이 빚어졌지만 지난 4일 관리처분 총회에서 주민 80%의 동의를 얻음에 따라 내년 1차 동시분양에 참가한다는 계획을 세워놓고 있다. 이밖에 개포주공이나 대치동 은마아파트 등은 아예 재건축 추진을 중단한 상태다. ●송파구 개발이익환수제를 피해가는 아파트가 가장 많은 곳이 바로 송파구다. 대표적으로 잠실 주공1,2단지와 잠실 시영아파트 등이 개발이익환수제를 피해갈 가능성이 있는 단지로 꼽힌다. 이 가운데 잠실 주공1단지는 이달에 관리처분 총회를 연다. 상반기 분양을 준비하고 있다. 개발이익환수제를 피해갈 수 있을지 불투명한 상태다. 잠실 주공2단지는 내년 초 분양을 추진 중이어서 개발이익환수제를 피해갈 것으로 보인다. 지난 10월 관리처분 총회가 무산됐으나 조만간 관리처분 총회가 예정돼 있다. 송파구 신천동 잠실시영도 개발이익환수제를 피해갈 것으로 전망되는 단지다. 내년 1월 관리처분 총회를 연다. ●강동구 강동구도 저층 아파트가 밀집된 지역이다. 그러나 실질적으로 개발이익환수제를 빠져나갈 아파트는 그리 많지 않은 편이다. 고덕 주공아파트의 경우 사업추진이 가장 빠른 고덕 주공1단지가 현재 주민 이주작업 중이다.60% 이상 이주가 이뤄졌지만 개발이익환수제를 피해가기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 다른 단지들은 사업추진이 더늦은 상태다. 다만 강동시영의 경우 지난 10월 30일 관리처분 총회가 끝나 철거가 진행되고 있다. 내년 상반기 중 분양이 가능할 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남권 매매가는 지난 달에 이어 떨어졌지만 하락폭은 줄었다. 전세가 역시 하향 안정세를 유지했지만 수요가 없다. 재건축 아파트는 반짝 상승 움직임을 보이다가 제자리에서 주춤거리고 있다. 강남구는 매매가는 0.43%, 전셋값은 1.01% 하락했다. 개포동 주공아파트 31평형 매매 가는 3000만원 빠졌다. 서초구 아파트는 매매가격이 큰 변동없고 전셋값은 조금 내렸다. 송파구는 매매가격이 0.23% 떨어지고 전세가는 움직임이 없다. 강동구는 매매가가 1.44% 빠지고 전세가는 0.24% 내렸다. 상일동 주공아파트 21평형은 1000만원 안팎 떨어졌다. 주택거래신고지역에서 풀린 일부 지역도 아파트 값이 안정을 보이며 큰 움직임이 없다. 주요 단지와 재건축 아파트 등 시장을 선도하는 아파트는 여전히 신고지역으로 묶여 있기 때문이다. 부동산 시장에서는 더이상 아파트가 매력적인 투자상품이 아니다. 하지만 강남 아파트 실수요자라면 역세권을 중심으로 가격이 많이 떨어진 기존 아파트를 고르는 것도 괜찮을 듯싶다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 12월10일

올해 값이 가장 많이 오른 아파트는 어디일까. 올해 전국적으로 주택시장이 크게 가라 앉았다. 강남권 아파트 시장이라고 예외는 아니다.‘10·29 대책’의 약발이 먹히면서 강남 아파트시장은 활황세가 멈추고 내리막길을 걷고 있다. 가격뿐 아니라 거래마저 끊겨 정확한 시세 파악조차 어렵다.‘강남 죽이기’를 작정, 각종 부동산 규제가 나왔지만 타워팰리스 등 고급 대형 아파트 값은 오히려 큰 폭으로 올랐다. ●타워팰리스 5억원 이상 상승 부동산랜드에 따르면 연초 대비 서울 아파트 값은 2% 정도 올랐다. 강남구 아파트 값은 전체적으로는 큰 변동이 없는 것으로 나타났다. 하지만 아파트간의 희비는 갈렸다. 대형 고급 아파트는 크게 오른 반면 소형 재건축 아파트는 큰 폭으로 떨어졌다. 큰 폭으로 오른 아파트는 강남권 주상복합아파트. 도곡동 타워팰리스아파트는 5억원 이상 뛰었다. 타워팰리스2차 101평형은 30억원에서 35억원으로 5억원 올라 상승률이 17%에 이르렀다.93평형은 20억원에서 28억원으로 8억원이 오른 것으로 조사됐다. 상승률이 무려 40%에 이른다. 삼성동 현대아이파크도 큰 폭으로 오른 아파트.73평형은 28억원,65평형은 25억원으로 연초 대비 6억원 정도 상승,20∼30%의 상승률을 기록했다. 서초동 슈퍼빌 역시 가격 강세를 유지했다. 이 아파트 100평형은 28억원으로 5억원 정도 뛰었다. 나홀로 고공행진한 아파트는 한결같이 대형 고급 아파트들이다. 반면 강남권이라도 유난히 수난을 많이 겪은 아파트가 있다.‘10·29 대책’ 이후 거품이 빠지면서 송파구 올림픽선수촌아파트 33평형은 1억원 이상 빠졌다. 연초에는 시세가 6억원 가까이 형성됐으나 지금은 5억원 정도로 폭락했다. 개포 우성1차 31평형은 시세가 8억원으로 1억원 정도 하락했다. 일원본동 한솔아파트 23평형은 4억 4000만원으로 9000만원 정도 내렸다. 재건축사업 규제 강화가 겹쳐 폭락한 아파트도 많다. 개포 주공1단지 16평형은 6억 7000만원 나갔다가 현재는 5억 7000만원 정도로 1억원이 날아갔다. 은마 31평형 아파트 역시 5억 8000만원 정도에 시세가 형성돼 연초 대비 1억원 가까이 빠졌다. 강동구 고덕동 주공아파트 2단지 15평형 시세는 3억 7000만원.1년만에 9000만원 떨어졌다. ●녹번·일원·상일동 아파트 값 하락폭 커 값이 떨어진 아파트가 많은 동네는 강남·강동·은평구 등이다. 재건축 아파트가 몰려있는 강동구 상일동 아파트 값은 연초 대비 6% 떨어졌다. 명일동 아파트 값도 5% 하락했다. 강남구 개포동 아파트 값도 하락률이 5%를 기록했다. 은평구 녹번동은 연초 대비 8% 하락, 서울에서 가장 많이 떨어진 동네로 조사됐다.30평형 아파트의 경우 2000만원 정도 빠졌다. 김태호 부동산랜드 사장은 “같은 지역이라도 아파트 값이 극과 극을 달리는 것은 수요층이 다르기 때문”이라면서 “강남에 새로 입주하는 고급 아파트는 수요층이 두꺼워 앞으로도 강세를 띨 것”이라고 전망했다. ●수도권도 양극화 현상 수도권 중소 도시 아파트 값 하락도 눈에 들어왔다.5개 신도시 아파트 값은 상대적으로 하락폭이 작았다. 광명시 아파트 값은 하락률이 6%에 이르렀고 수원 영통 신도시도 5% 이상 떨어져 낙폭이 컸다. 거품이 많이 끼었고 주변에 신규 아파트 공급이 활발했기 때문으로 풀이된다. 반면 이천시는 아파트값이 껑충 뛰었다. 전체적으로 15∼20% 상승했다. 부발읍 성광 아파트 24평형은 3000만원 가까이 올랐다. 안산 선부동 주공 6단지 20평형도 5000만∼6000만원 치솟았다. 인천 산삼동 일대도 새 아파트 입주가 잇따르면서 15%정도 상승했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

“우리 아파트 ‘10·29한파’ 몰라요.” 전반적인 경기침체와 투기억제정책이 잇따라 발표되면서 주택시장이 나락으로 떨어지고 있다. 특히 수도권 아파트값 거품이 본격적으로 빠지고 있다. 투기 수요가 몰렸던 강남권 재건축 아파트는 급매물이 늘고,1년 새 1억원 이상 떨어진 아파트도 나왔다. 하지만 ‘10·29대책’에도 불구하고 강북에서 오히려 가격이 크게 오른 아파트도 많다. 부동산랜드 시세 분석자료를 통해 극과 극을 달린 아파트를 찾아보았다. ●서부권 새 주거단지 상암동도 쾌재 1년 새 서울 평균 아파트값은 2% 상승했다. 하지만 한파에도 불구하고 평균 상승률보다 3배 이상 뛴 곳이 있다. 바로 용산구다. 같은 기간 용산 아파트값은 무려 7% 상승했다. 강남·강동구 아파트가 마이너스 상승률을 기록한 것과 큰 대조를 보였다. 용산구 서빙고동 지역은 무려 18% 상승한 것으로 분석됐다. 신동아 아파트가 있는 동네다.31평형 아파트 시세는 5억 5000만∼6억원.10·29대책 이후 아파트값 하락에도 불구하고 호가가 5000만원 이상 올랐다. 이촌동 아파트도 10%가량 뛰었다.LG한강자이 53평형은 11억∼13억원으로 1억원 가까이 상승했다. 동부센트레빌 아파트 33평형의 부르는 값은 5억 3000만∼6억원이다. 결국 가격이 뛰면서 주택거래신고지역으로 지정, 거래 규제를 받는 곳이 됐지만 한번 오른 값은 빠지지 않고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “대규모 아파트촌이 조성된 데다 한강변 새 아파트라는 점에서 수요자들이 몰리고 있기 때문”이라고 분석했다. 마포구 용강동 아파트도 오름세를 이어갔다. 도심과 여의도 진입이 쉽고 교통여건이 양호한 입지를 지녀 수요가 꾸준했기 때문이다. 강남구 아파트값이 전반적으로 떨어진 것과 달리 압구정동 아파트값은 거꾸로 상승세를 이어갔다. 부유층들의 수요가 꾸준하게 이어지고 리모델링 바람을 탄 것으로 풀이된다. 저렴한 분양가로 당첨 이후 프리미엄이 많이 붙었던 마포구 상암동 아파트값도 10% 오르는 등 상승 곡선을 탔다. 서부지역의 새로운 주거단지로 개발되는 데다 디지털센터 등 대규모 상업 유통시설 건립이 예정된 동네라는 호재가 작용했다. 전통적으로 아파트값이 강세를 띠는 워커힐 아파트를 비롯해 현대3단지 아파트 등이 몰려 있는 광진구 광장동도 한강변 대형 아파트 중심으로 10% 상승한 것으로 나타났다. ●남양주 평내지구 무려 21% 하락 재건축 아파트들이 몰려있는 강남권 아파트는 시련의 시기였다. 고급 주상복합아파트를 빼고는 전반적으로 거품이 빠지면서 내림세를 이어갔다. 주택거래신고지역으로 지정돼 수요자들의 발목을 잡은 것도 가격 하락을 부채질했다. 저층 소형 재건축 아파트가 몰려 있는 강남구 개포동은 낙폭이 가장 컸다.1년 전과 비교해 12% 떨어졌고 거래도 중단되다시피 했다. 개포 주공1단지 13평형 시세는 4억∼4억 5000만원.10·29대책 이전보다 6000만∼1억원 빠졌다. 강남구 일원본동·수서동 일대 아파트값도 7∼8% 떨어졌다. 재건축 시동이 걸리면서 값이 폭등했던 강동구 상일·고덕동 역시 직격탄을 맞아 7∼9% 떨어졌다. 수도권 아파트도 대부분 하락했다. 남양주 평내지구 아파트는 21% 정도 떨어졌다. 일산 신도시를 뺀 분당·평촌·산본 등 신도시 아파트값도 떨어지거나 약세를 이어갔다. 광명시 아파트값은 7%, 수원 영동지구는 6% 이상 떨어져 집주인들의 마음을 무겁게했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

아! 옛날이여. 강남 아파트 주민들이 깊은 시름에 빠졌다. 주택 거래를 죄는 대부분의 정책 칼끝이 강남 아파트를 향하면서 투자 메리트가 사라지고 가격 거품이 점점 빠지고 있기 때문이다. 매물이 늘고 있지만 거래가 이뤄지지 않아 가격 하락은 당분간 이어질 것으로 전망된다. 강남 아파트가 인기를 유지하는 데 버팀목이 됐던 각종 호재도 사라지면서 이래저래 아파트 보유 부담이 커지고 있다. 강남 아파트값 하락을 부채질하는 큰 원인은 늘 붙어 다녔던 각종 호재가 사라져 강남 불패신화가 깨지고 있기 때문이다. 무엇보다 재건축사업 강화, 보유세제 개편 등 주택 거래를 규제하는 각종 부동산 정책이 강남 아파트 투자자의 발길을 묶어두고 있다. 강남 아파트값 하락을 주도하는 아파트는 한때 최고 인기를 누렸던 재건축 아파트. 하지만 개발이익환수제 도입이 확실시되면서 재건축 대상 아파트는 더이상 ‘황금알을 낳는 거위’ 대접을 받지 못하고 있다. 매물이 증가하고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않는다. 보유세 강화와 주택거래신고제, 주택거래 투명성 확보 정책도 강남 아파트 인기를 끌어내리는 요인이다. 장희순 강원대 교수는 “거래 가격이 노출되고 양도차익에 대한 세원이 드러나면서 관행처럼 굳어진 가격 숨기기가 더이상 용인되지 않을 전망”이라면서 “높은 거래 관련 세금과 양도세를 내면 큰 차익을 기대하기란 여간 어렵지 않다.”고 분석했다. 강남 아파트값 고공 행진을 지탱해 줬던 다른 한 켠의 호재 또한 점점 사라지고 있다. 수능시험 대비 교육방송이 실시되는 등 대입 제도가 바뀌면서 강남 아파트 시장에서 교육 특수가 사라진 것이 대표적인 경우다. 예년에는 수능시험 이후 강남 아파트시장이 들썩거렸으나 올해는 조용하다. 수능 이후 불어닥쳤던 전세 구입난도 올해는 전혀 일어나지 않고 있다. 김영순 공인중개사는 “대입제도 개편으로 강남 유명 학원 프리미엄이 사라지고, 대신 수능방송의 위력이 살아나면서 교육특수가 눈에 띄게 감소했다.”면서 “수능시험 이후 나타났던 거래 증가와 가격 상승을 더이상 기대하기 힘들 것 같다.”고 예상했다. 각종 호재가 사라지면서 강남 아파트 시장은 ‘엄동설한’이 계속되고 있다. 인기를 끌었던 대치동 은마아파트, 개포동 주공아파트 등은 거래 중단과 가격 하락이 그치지 않고 있다. 황한섭 반석부동산 사장은 “지난해 봄 5억 6000만원 하던 개포 주공 13평형 아파트값이 최근에는 3억 9000만원까지 떨어졌다.”면서 “규제정책이 잇따라 발표되면서 수요자들이 값이 더 빠질 것을 기대, 거래는 전혀 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 황 사장은 “강남만이 누렸던 갖가지 특수가 사라져 가격 하락 기울기는 더욱 가파르게 진행될 것 같다.”고 전망했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

7차 교육과정에 따라 선택형 시험이 처음 실시된 올해 대학수학능력시험에서는 선택과목별로 ‘나홀로 시험’을 치른 수험생이 많아 눈길을 끌었다. ●수험생 1명에 감독관 2명 17일 34개 시험실이 마련된 서울 강남구 도곡동 중대부고의 경우 교실 2곳에서는 수험생 1명씩,1곳에서는 2명이 시험을 치렀다. 처음 시도된 직업 탐구영역의 선택과목 시험에서 시험실 이동에 따른 혼란을 막기 위해 과목별로 수험생이 따로 시험을 치르게 한 것. 상근예비역 근무자로 수능에 재도전한 방경석(21)씨는 “컴퓨터 일반과목을 선택했는데 시험실에 와서야 혼자 시험을 보게 된 것을 알았다.”면서 “감독관은 2명이나 되는데 혼자 시험을 치르려니 어색했다.”고 말했다. 종로구 필운동 배화여고에서도 제2외국어로 유일하게 한문을 선택한 정모(23·여)씨가 혼자 시험을 치렀다. ●30대 뇌성마비 여성과 구족화가의 포부 어려운 신체조건에도 아랑곳하지 않고 꿈을 이루기 위해 수능에 도전한 수험생들의 의지도 돋보였다. 뇌성마비 수험생들이 시험을 치른 종로구 경운동 서울경운학교에서는 생후 3개월 만에 뇌성마비 1급 판정을 받고 10년째 왼쪽발로 동양화를 그리고 있는 김경아(37·여)씨가 시험을 치렀다. 대학에서 본격적으로 그림 공부를 하고 싶다는 김씨는 “대입검정고시를 통과한 지 3개월밖에 안 돼 제대로 준비하지 못했지만 최선을 다했다.”며 웃었다. 뇌성마비 1급의 장애를 딛고 입으로 그림을 그리는 구족화가 이현정(30·여)씨도 “대학에서 서양화를 깊이있게 공부하고 싶다.”고 포부를 밝혔다. ●실업계 수험생의 고전 강남구 도곡동 중대부고에서 시험을 치른 일부 실업계 수험생은 고전을 면치 못해 획일적인 대입제도의 단면을 드러냈다.S공고 이모(17)군은 “실업계 학생에게는 외국어나 수리 영역이 너무 까다롭다.”면서 “내가 속한 교실에서 32명이 시험을 치렀는데 절반 정도가 한두번 시험지를 훑어보고는 일찌감치 포기한 채 엎드려 잤다.”고 말했다. K공고 신모(17)군은 “외국어영역 50문제 가운데 확신을 갖고 푼 것은 20문제 정도로 평소와 비슷한 수준”이라며 고개를 내저었다.K공고 현모(17)군은 “EBS에서 출제된다고 해도 기본 공부가 어려워 수리 문제를 풀기 힘들었다.”면서 “시험 시작 5분도 되지 않아 20여명이 잠을 자기 시작했다.”고 귀띔했다. 하지만 마지막까지 최선을 다한 수험생도 많았다.S전자고 고모(18)군은 “EBS로 공부하며 문제집을 모두 풀었는데 EBS보다 쉬웠고 내용도 많이 반영됐다.”면서 “점수가 올라갈 것 같다.”고 신중하게 내다봤다. ●차량추돌로 병원행 ‘불운’ 시험장으로 가다 차량추돌사고로 중상을 입어 시험을 치르지 못한 수험생도 있어 주위를 안타깝게 했다. 이날 오전 7시30분쯤 경남 진주시 정촌면 예하리 국도에서 사천고 3년 천모(19)군이 운전하는 마티즈 승용차가 길 옆에 서있던 레간자 승용차 등 차량 3대를 차례로 들이받는 바람에 함께 타고 있던 같은 학교 수험생 최모(18)군이 크게 다쳐 고사장이 아닌 병원으로 옮겨졌다. 다행히 허모(18)군은 상처가 가벼워 택시를 타고 고사장으로 가 시험을 치렀다. 수시모집에 합격한 천군은 친구인 최군과 허군을 시험장까지 태워주다 사고를 냈다. ●신풍속 ‘막간휴식’ 언어, 수리, 사회탐구, 과학탐구, 외국어 등 대학 지원때 해당 영역이 필요없는 수험생은 시험을 치르지 않고 대기실에서 휴식하는 것도 새로운 풍경이었다. 자연계 여학생 1153명이 시험을 치른 서울 개포고에서는 1교시 언어영역시간에 7명의 학생이 시험을 치르지 않고 대기실이나 양호실에서 기다렸다. 이들은 1교시가 끝난 오전 10시10분 종이 울리자 2교시 수리영역을 치르기 위해 배정된 교실로 들어갔다. 인문계 남학생 1034명이 시험을 치른 서울 경기고에서는 오전 10시40분부터 시작된 2교시 수리영역시간에 23개반 715명의 수험생이 시험을 치르지 않고 감독관 입회하에 각 반에서 대기했다. 유지혜 홍희경 이재훈기자 wisepen@seoul.co.kr

초록빛 바닷물에 두 손을 담그면 어찌될까.‘시인의 마음’이라면, 두 손도 초록으로 물들 게 분명하다. 그래서 ‘초록빛 바닷물’은 오랫동안 인기 동요로 불려지는 게 아니겠는가. 그러나 ‘현실의 바다’에서 순진무구한 초록빛을 보기란 그리 쉽지 않다. 바다처럼 오묘한 빛깔의 원천이 있을까. 바다는 시시각각 변한다. 칠면조나 카멜레온의 변신 차원이 아니다.‘여자의 변신은 무죄’라는 광고 카피처럼 ‘바다의 변신도 무죄’라고나 할까. 아침의 짙은 해무, 한낮의 강렬한 태양, 저녁의 노을진 풍광, 게다가 험악한 파도, 심지어는 적조같이 붉게 오염된 해양 조건까지 개입하여 변화무쌍한 신화를 낳는다. 수많은 예술가들이 그려왔지만 한결같은 바다는 없다. 색깔이 가장 아름다운 우리 바다를 꼽으라면 어딜 들까? 아름다움의 기준 자체가 애매한지라 결론이 쉽지 않다. 같은 바다라도 앞에 든 이유 때문에 늘상 다르게 다가오기 때문이다. 그러나 굳이 ‘꼭 집어서’ 말하라면 필자는 제주도에 딸린 작은 섬 비양도를 먼저 떠올린다. 바다의 색이 투과하는 빛의 파장에 따라 달라진다는 사실은 초보적 과학지식이다. 빛의 파장과 흡수 정도에 의해 바다의 색깔이 결정된다. 수심 10m 이내에서 대부분의 빛은 흡수되며 미생물이나 부유물질이 많은 경우에는 감소된다. 햇빛은 스펙트럼을 통해서 보면 무지개색이다. 빨강이 가장 먼저 흡수되며(보통 수심 5m 이내), 가장 늦게 파랑이 흡수된다. 그래서 바다는 파랗다. ●햇빛이 흰모래빛과 어우러져 오묘한 빛 탄생 그러나 파란색조차도 수심 70여m에 이르면 모두 흡수되고 만다. 수심 1000m가 넘는 독도 근해가 검정에 가까운 검푸른색인 이유가 여기에 있다. 그렇다면 비양도는 왜 ‘전국 최고의 초록빛 바다’를 늘상 유지하고 있을까. 협재를 다녀간 이들은 건너편에 보이는 비양도까지 5m 내외의 얕은 바다가 이어짐을 기억하리라. 까만 용암이 많은 여느 제주 바다와 달리 고운 모래밭의 천해(淺海)다. 빛의 파장이 흰모래빛과 어우러져 오묘한 빛깔을 탄생시켰다. 흡사 신이 현현(顯現)하는 듯, 에메랄드빛 양탄자를 깔아놓은 듯하다. 천혜의 바다 빛깔이니, 경관 가치만으로도 엄청난 부를 창출하는 바다이리라. 관해(觀海)의 미학에서 그동안 너무 자주 바다 빛깔의 경관이 무시돼 왔다. 외국에서는 바다빛 고운 해변에 친수공간, 이른바 워터프런트(Water front)를 조성하여 바다를 바라보게 하는 것만으로 떼돈을 벌어들이곤 한다. 이런 점에서 협재에서 비양도에 이르는 물목은 엄청난 경관적 재부(財富)를 지닌 곳이 아닐 수 없다. 가오리 형상의 비양도(飛揚島)는 글자 그대로 ‘날아온 섬’. 비양도 소개 책자에는 ‘천년의 섬 비양도’라고 적혀 있다.‘산이 바다 가운데서 솟았다. 산의 네 구멍이 터지고 붉은 물을 5일 동안이나 내뿜다가 그쳤다.’는 신증동국여지승람의 고려 목종5년(1002) 기록 때문이리라. 그러나 산견되는 신석기 유적으로 미뤄 불과 천년 전 화산 폭발로 이 섬이 생겼다고는 할 수 없다. 다만 본디 있던 섬에서 다시 화산이 폭발해 오늘과 같은 화산섬이 조성되었음직하다. 비양도를 가자면 아침 9시 정각에 한림항에서 출발하는 도항선을 타야 한다. 불과 20여분이면 닿는다. 거리는 짧아도 작은 섬인지라 교통 편한 제주도 같지 않다. 피서철에는 자주 배편이 있다지만 늦가을 아침 그 배에는 필자를 포함, 고작 다섯명이 탔을 뿐이다. 겨울철에는 손님 한두 명을 태우고 운항하기도 예사다. 당국의 지원 없이는 운항 자체가 불가능한 항로다. 섬을 한 바퀴 돌았다. 대형 화산탄이 즐비한 해변에는 큰자재여, 구븐들, 밧서비녀, 안서비녀 등의 여, 애기업개돌 같은 용암굴뚝이 신선하게 다가온다. 화산 등성이에 밭은 없고 갈대만 우거져 있어 식량 마련이 만만치 않았을 것이다. 섬으로 떠나오기 전날 밤,“참으로 아름답지요. 그런데 먹고살기는 척박한 섬이니 제대로 보고 오세요.”라며 이런저런 사람을 소개시켜 주던 오승국(4·3연구소 사무총장) 시인의 말이 생각났다. ●밀물에 수위 줄고 썰물에는 높아지는 염습지 ‘펄낭’ 비양도 경관에서 빼놓을 수 없는 곳이 염습지인 ‘펄낭’이다. 바닥으로 바닷물이 스며 형성된 ‘펄낭’은 조수운동과 반대로 밀물에는 수위가 줄고 썰물에는 높아진다.‘펄낭’의 끝에는 마을 본향당이 있어 비양도 사람들이 ‘펄낭’을 얼마나 신성스럽게 여기는지를 말해 준다. 염습지의 소금기가 배어들 만한 용암에는 신목인 사철나무가 서있어 강인한 생명력을 보여준다. 사철나무의 녹색과 검정 용암의 강렬한 대조는 모진 풍토에서 살아남은 생명의 힘 그 자체이다. 오죽하면 마을민이 공동체의 신목으로 모셔 왔을까. 비양도 신목은 얼마 전까지만 해도 인근을 지나는 배들이 일부러 찾아들어와 인사를 드리고 가는 순례 코스였다. 본 마을이 형성된 앞개포구까지 걸어 왔는데도 한 시간이 안 걸렸으니 작은 섬이다. 비양봉을 올랐다. 불과 30여분이면 오르는데, 한림항은 물론이고 자잘한 오름들, 그리고 한라산 정봉이 성큼 다가선다. 한라산이야 제주도 어디서나 보이지만, 이처럼 제주도에 딸린 섬에서 바라보는 멋이 색다르다. ●피서철 빼면 찾아들 음식점 없어 끼니 거를 판 비양봉 정상에는 무인등대가 있어 밤새워 신호를 내보낸다. 푹 꺼진 분화구 너머 초록빛 바다가 한눈에 잡힌다. 펄낭의 좁고 긴 물매, 앞개포구의 고즈넉한 풍경, 한림항의 조금은 번잡스러운 풍경이 모두 들어온다. 지금은 잠든 쌍둥이 분화구가 다시 폭발할 것 같은 백일몽에 빠져든다. 등대 옆 풀밭에서 팔베개를 하고 누우니 그렇게 마음이 편할 수 없다. 섬의 시간이란 이렇듯 무한대다. 시간은 충분하다. 오후 3시30분이 되어야 배가 나가므로 작은 섬에서 남은 건 시간뿐이다. 번잡스러운 음식점이 많은 곳이라면 대개는 질펀한 술판에 끼어들어 거하게 잔을 나누며 시간을 때우기 십상이지만 이곳에는 피서철 빼면 찾아들 음식점도 없어 끼니를 거를 판이다. 우리들의 여행이란 늘상 과보호, 과식, 가속도 등으로 점철되어 이렇듯 한가한 시간을 갖기가 어렵다.‘섬의 시간’,‘느림의 시간’을 배울 양이면 어느 섬에서건 해산(海山) 정상에 올라 1∼2시간쯤 누워 있다가 내려오길 권한다. 비양도는 물이 없는 섬이다. 오로지 빗물에만 의존해서 살았다. 빗물조차도 금세 밑으로 빠지는 화산토인지라 본섬에서 가져온 질흙을 다져서 빗물을 모았다. 닭똥 같은 오물이 이 물에 섞여 온갖 풍토병을 일으키기도 했다. 물 없는 섬의 삶이란 참으로 절박하다. 조금 전까지의 초록빛 예찬과는 판이한 현실이다. 다행히 1965년, 해역사령부가 나서 협재에서 이곳으로 해저파이프를 연결, 식수 공급이 가능하게 되었다. 오죽 큰 사건이었으면 포구에 송덕비까지 세워 식수가 들어오게 된 역사적 내력을 각인시켰을까. 고종13년(1876)에 서(徐)씨 일가가 처음 이 섬에 입도했다고 전해 온다. 재미있는 점은 ‘펄낭’의 본향당 주신(主神)이 건너편 금릉에서 갈라졌다는 당(堂)의 내력이다. 금릉당은 임씨하르방이고 비양도당은 김씨할망이란다. 금릉당과 비양도당이 ‘도채비불’이 되어 예의 그 ‘초록빛 바다’쯤에서 만나 빛을 발하곤 한단다. 하르방과 할망이 데이트를 하는 셈이다. 이 전설은 금릉에서 최초로 누군가가 비양도로 입도한 역사를 말해 줌이 아닐까. 당의 갈래퍼짐을 통하여 유사무서(有史無書)의 역사를 알 수 있으니, 섬 민중의 역사란 어느 곳에서나 이와 같을 것이다. 그러한즉 어느 섬에 가서나 ‘섬 무지랭이’들에게 기록 없음을 탓하지 말 것이며, 기록만으로 섬의 역사를 함부로 재단할 일도 못된다. ●감태가 무성함은 물고기집이 많다는 증거 포구에서는 주민들이 말린 감태를 묶고 있다. 올해는 태풍으로 감태가 많이 밀려와 제법 풍년이란다. 일제시대는 폭약 재료로 쓰였으며, 지금은 의약품에 쓰이는 감태는 사실 ‘물고기의 숲그늘’이다. 비양도 주변에 감태밭이 무성함은 그만큼 물고기집이 많다는 증거이리라. 작년에는 60㎏에 6만원을 받았는데 올해는 3만 8000원에 불과하다며 볼멘소리들이다. 바다의 삶이란 늘 그렇다. 풍어기에는 가격이 떨어져 속상하고, 흉어기에는 고기가 안 잡히지만 대신 값이 올라 그런대로 버틸 만하다. 횟집에 가격표 대신 ‘시가(時價)’라고 쓰여 있는 것도 다 이런 현실을 반영한 것이다. 여름 한철, 한치와 갈치잡이가 주업이다. 잠녀 물질로 거둬들이는 전복, 오분작, 소라 등도 중요한 산물이다. 물론 제대로 된 전복이 잡힐 리 없다. 어장관리가 제대로 되지 않아서다. 비양도를 마주보는 제주도 서북해안의 월령 귀덕 협재 웅포 한림 금릉 수원 한수리 용운동 등 아홉 어촌계가 ‘관행’을 내세워 이곳에서 대대적으로 어패류를 채취하기 때문. 무인도 시절부터 비양도를 주어장으로 조업하던 이들 아홉 마을에서 100년 이전의 관행을 내세워 공동어장으로 이용하고 있는 것이다. 관습법이 사회적 관심을 끌고 있는바, 비양도에서도 지난 100여년의 관행이 현실의 법이다. 수백년간 지속되어 온 관행 어법의 역사적 권한이 존재한 뒤에 이 섬마을이 형성된 결과이리라. 그런즉 협재쯤에서 ‘초록빛 바닷물’만 보고서 물장구치다 돌아가는 사람들이 어찌 비양도의 진실을 알 수 있겠는가. 비양도는 가난한 섬이다. 그러나 떠나오는 뱃전에서 다시 필자를 감동시킨 사실을 확인했으니, 그것은 비양도에 차가 한대도 없다는 것이다. 차가 없는 섬! 바로 우리가 꿈꾸던 유토피아 아닌가. 초록빛 바닷물에 차까지 없는 섬 비양도는 확실히 ‘빠름’보다 ‘느림’의 재부를 잘 간직한 ‘미완의 섬’이다.

서울 서초·반포 고밀도아파트지구에 대한 용적률 결정이 또 보류됐다. 시는 24일 도시계획위원회에 안건을 재상정할 예정이다. 서울시는 10일 도시계획위를 열어 ‘반포·서초아파트지구 개발기본계획변경 결정안’을 심의했으나 용적률을 결정하지 못해 심의를 보류했다고 11일 밝혔다. 용적률 결정 보류는 지난달 27일에 이어 두번째다. 김효수 시 도시관리과장은 “허용 용적률을 220%이하로 할 것인가,230%이하로 할 것인가를 놓고 위원들간 의견이 팽팽하게 엇갈렸다.”고 밝혔다. 시는 앞서 이들 아파트지구에 대해 평균 용적률이 200%인 고덕·개포 택지지구와의 형평성과 종세분화 원칙에 따른 법정 용적률(3종,250%)을 함께 고려해 중간 수준인 220%를 제시했다. 이에 대해 시의회는 “이 지역의 도시기반시설이 비교적 양호하다.”며 시가 제시한 안보다 10% 상향한 230% 이하로 권고했다. 그러나 주민들은 용적률 250%를 강력 요구하고 있다. 시는 용적률이 230%일 때 교통영향평가 결과와 이 일대 교차로의 개선방안 등 위원들이 주문한 자료들을 보충해 안건을 재상정할 계획이다. 송한수기자 onekor@seoul.co.kr

2008학년도 새 대입제도에 따라 사교육 시장에 ‘지각변동’이 생기고 있다. 초·중·고교 재학생을 대상으로 한 ‘사교육 1번지’ 대치동 학원가는 ‘경기고반’,‘숙명여고반’ 등 학교별 내신 대비반이 속속 편성되고 있다. 맞춤형 사교육인 셈이다. 불황과 맞물려 프랜차이즈 학원들의 재계약률이 떨어지면서 학원강사 모집 경쟁률은 수백대 1로 치솟는 현상도 벌어지고 있다. 재수생 대상인 대입 종합학원들은 수강생 미달사태를 우려하며 치열한 생존경쟁에 나서고 있다. ●중3 대상 겨울방학 선행학습도 극성 강남 대치동의 C학원은 내년 3월 새학기에 맞춰 인근 경기·개포·영동·경기여고 등 학교별 내신대비반을 개설하기로 했다. 학부모들에게도 ‘2008학년도 내신에 대비해 선택과목 중심의 커리큘럼과 중간·기말고사 범위를 선행학습한다.’는 광고지를 돌리고 있다. 이 학원은 중3생을 대상으로 겨울방학 내신대비반 강좌도 마련했다. J논술전문학원은 기존의 언어·논술 영역을 확대해 문학과 비문학, 논술과 구술까지 가르치는 내신반을 새롭게 편성했다. 이 학원의 학부모 설명회에는 이미 신청자가 넘쳐 대기자 명단에 올려도 참석이 불가능할 정도다. G학원은 새 대입제도가 확정된 뒤 고교내신 선행학습반 등 새 과정을 개설하고 국어·영어논술과 수학구술 과정을 강화했다. 학원 관계자는 “이번 중3부터 대학이 변별력을 위해 논술·면접시험을 강화할 것으로 보여 선행학습 과정 등을 대거 신설했다.”고 설명했다. ●수능반 위축 예상… 대형학원도 생존경쟁 내신 비중이 커지고 수능이 약화된 새 대입제도로 재수생 감소가 예상되면서 종합학원들에도 비상이 걸렸다. 재학생 때 수능 1등급을 받아놓으면 예전처럼 재수의 필요성이 없어지기 때문이다. 김영일 컨설팅 이사는 “수능을 중심으로 한 사교육 시장도 위축될 것으로 전망된다.”면서 “대형 학원들도 현행 대입제도가 살아있는 2년동안 버텨야 향후 경쟁에서 살아남을 수 있다고 인식하고 있다.”고 말했다. 노량진(정원 4800명) 본원과 강남·송파(각각 1500명) 분원을 운영하는 대성학원의 이영덕 평가실장은 “재수생 감소와 사교육 시장의 규모 변화로 종합학원의 미충원이 우려되고 있다.”면서 “전반적으로 수능 위주의 사교육에서 내신·논술 등의 사교육으로 빠르게 재편되는 양상”이라고 진단했다. 강북(정원 2000명)과 강남(정원 1200명) 학원을 운영하는 종로학원은 상위권 학생들을 겨냥한 정예화 전략을 내세우고 있다. 김용근 평가실장은 “학원들의 인지도 경쟁도 치열해질 것”이라면서 “상위권이 주축이 된 학원과 중하위권을 겨냥한 학원으로 종합학원의 특화 전략도 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다. ●문닫은 학원 늘어 강사채용 수백대1 경쟁 최근 영·수 강사 2∼3명을 공개 모집한 H학원에는 500명이 넘는 지원자가 몰렸다. 불황에다 사교육 시장이 위축되고 문닫는 학원들이 늘면서 학원강사들마저 일자리를 구하기가 하늘의 별따기가 됐기 때문이다. 임성호 하늘교육 기획실장은 “경기 불황의 여파에다 학원 운영의 리스크가 과거보다 높아진 탓에 강사 고용도 크게 줄었다.”면서 “중소학원들을 중심으로 업종 전환을 고민하거나 문을 닫는 곳도 많다.”고 말했다. 업계에서는 프랜차이즈로 운영되는 학원장들의 재계약 포기율이 20%에 이르고 있는 것으로 어림하고 있다. 국내에서 가맹점 방식으로 학원을 운영하는 프랜차이즈 업체는 20여곳 정도이다. 학습지 시장 역시 변화의 몸살을 겪고 있다. 기존 수능에 초점이 맞춰졌던 커리큘럼을 단계별로 수정해 내신 부분 강화쪽으로 활로를 찾고 있다. 방인혁 케이스 경영기획실장은 “수능과 내신 비중을 기존의 7대3에서 6대4 정도로 늘리고 각 학교의 문제들을 입수해 학생들이 중간고사와 기말고사에 대비하도록 할 것”이라고 말했다. 안동환 유지혜 이재훈기자 sunstory@seoul.co.kr

정부가 리모델링 아파트 면적을 최대 9평까지 늘릴 수 있도록 하면서 서울시내 노후 아파트들이 속속 리모델링으로 방향을 선회하고 있다. 정부가 당초 리모델링 증축 한도를 7.56평으로 묶었을 때만 해도 리모델링을 포기했던 단지들도 리모델링 대열에 합류하고 있다. 리모델링 단지들은 서울 등 수도권 집값 상승에 한몫할 것으로 보인다. 지난해 대부분 집값이 오른 단지들이 리모델링을 추진했던 곳이었다는 점이 이를 뒷받침한다. 이에 따라 투자자나 노후아파트 소유자 모두 리모델링과 재건축 사이에서 갈등을 겪을 것으로 보인다. 전국적으로 리모델링 대상이 되는 아파트는 11만 9000여가구이다. 이 가운데 서울이 4만 9000가구에 달하고, 인천·경기는 2만 6000여가구이다. 특히 서울에 있는 단지들 가운데 20여개 단지 6000여가구는 이미 추진위원회가 결성됐거나 시공사가 정해진 상태다. 이들 아파트는 이번 결정으로 사업추진 속도가 빨라질 전망이다. ●서울 20여곳 추진위 결성·시공사 선정 강남구 도곡동 동신1,2,3차 아파트는 쌍용건설로 시공사가 정해졌다. 또 강남구 신사동 삼지아파트와 압구정동 구현대5차는 삼성물산이 시공한다. 압구정동 한양1차는 삼성물산과 포스코건설이 시공사로 정해졌다. 일원동 개포한신도 포스코건설이 시공한다. 강북에서는 광진구 광장동 워커힐아파트가 추진위가 결성됐고, 용산구 이촌동 현대아파트는 현대건설이 시공을 맡았다. 재건축과 리모델링 사이를 오가던 도곡동 동신아파트의 경우 리모델링으로 방향을 틀었다. 정용기 리모델링 조합장은 “이번 조치로 23평형은 3.5평,54평형은 9평 정도가 늘어나게 됐다.”며 “주민 반발없이 사업을 진행할 수 있게 됐다.”고 안도했다. 압구정동 한양1차아파트도 리모델링 쪽으로 기울다가 지난 9월 리모델링 증축한도가 7.56평으로 나오자 재건축 목소리가 높았으나 이번 조치로 리모델링으로 다시 방향을 바꿨다. 잠실 주공5단지도 최소 45평형의 분양면적을 만들 수 있어 리모델링으로 주민 동의서를 받는 데 한결 수월해질 것으로 전망되고 있다. 오는 20일 주민 설명회를 열어 시공사를 선정할 계획인 방배동 신동아아파트는 30%,9평 증축이면 사업성이 있을 것으로 보고, 리모델링으로 분위기가 바뀌고 있다. ●가격상승 견인할 듯 지난해 리모델링을 추진했던 아파트는 가격이 큰 폭으로 올랐다. 광장동 워커힐아파트 67평형은 1년 동안 2억 2500만원이나 올랐다. 그러나 지난 9월 리모델링 증축 한도 규제 이후 대부분의 리모델링 단지들은 가격이 약세를 보였다. 도곡동 동신 아파트 29평형은 9월 초 5억원대였다. 규제 조치 이후인 지난달에는 4억 8000만원선으로 가격이 떨어졌으나 이번주 들어서는 매물이 들어가고 가격도 상승세다. 부동산 전문가들은 “앞으로 한동안 주택시장의 테마는 리모델링이 되겠지만 일부 한강변 아파트는 가격이 오를 만큼 올라 차익을 기대하기 힘든 경우도 있다.”면서 “철저히 실수요 위주로 매입해야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 등 공동주택이 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 면적이 전용면적 기준 최대 9평으로 확대된다. 건설교통부는 4일 리모델링 시장 위축을 막기 위해 리모델링시 증축가능 범위를 당초 전용면적 대비 20%, 면적 기준 25㎡(7.56평) 이내에서 30%이내, 최대 30㎡(9평)로 확대하는 방향으로 주택법 시행령·시행규칙을 개정했다고 밝혔다. 이 개정안은 내년 4월부터 시행될 예정이다. 따라서 전국적으로 리모델링을 할 수 있는 공동주택 11만 9000가구의 리모델링이 활기를 띨 것으로 보인다. 건설업계도 환영하는 분위기다. 건교부가 이처럼 증축 가능 면적을 넓혀준 것은 당초 안대로 규정을 만들 경우 수익성이 떨어져 리모델링 시장이 급속히 위축될 것이라는 분석에 따른 것이다. ●계단실·지하주차장은 제한 않키로 보완된 개정안은 우선 공동주택 리모델링시 증축 가능범위를 각 가구 전용면적의 30% 이내, 최대 9평까지 허용해 주기로 한 것외에 계단실이나 지하주차장 등 공용면적에 대해서는 증축규모를 제한하지 않기로 했다. 발코니에 대해서는 건축법이 허용하는 범위(1.5m, 화단설치시 2m)내에서 최대한 늘릴 수 있도록 했다. 이 기준을 적용해 전용면적 25.7평(32∼35평형) 아파트를 리모델링하면 전용면적이 7.7평 늘어난다. 이에 공용면적 증가분을 포함하면 약 45평형 아파트로 탈바꿈하게 된다. 건교부는 전용면적과 공용면적 증가분을 포함하면 늘어나는 면적이 최대 20평에 달할 수도 있다고 설명했다. 실제로 일원동 개포 한신아파트는 당초안대로 20% 증축하면 27평형이 30평,35평형이 40평으로 늘어 조합측이 사업 포기까지 검토했다. 그러나 이번에 증축범위가 30%로 완화돼 27평형은 32평,35평형은 42평까지 가능해져 사업성이 좋아졌다. 개정안은 특히 단지가 국공유지에 겹쳐 있거나 고도제한에 걸리는 등 단지여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가능할 때에는 건축심의 절차를 거쳐 증축 규모 제한 대상에서 제외하기로 했다. 이와 함께 리모델링 안전진단 기준을 강화해 건물 구조에 문제가 있어 재건축 판정을 받은 단지는 리모델링을 아예 못하도록 했다. 건설산업연구원 윤영선 연구위원은 “리모델링 사업초기여서 유인책이 필요하다.”면서 “다만 리모델링의 활성화를 위해서는 증축면적뿐 아니라 금융이나 세제상의 지원도 필요하다.”고 말했다. ●리모델링 시장 과열우려 재건축이 위축되면서 지난해 10·29대책 이후 서울의 집값은 리모델링를 재료로 상승했다. 실제로 부동산 포털 스피드뱅크가 10·29대책이후 1년동안 서울시내에서 가격이 가장 많이 오른 아파트 10개를 뽑은 결과 8개가 리모델링 추진 아파트였다. 광장동 워커힐아파트의 경우 67평형이 1년동안 2억 2500만원이나 올랐었다. 따라서 재건축 대신 리모델링 시장에 거품이 형성되는 것 아닌가 하는 우려가 나오고 있다. 일부 단지의 경우 리모델링 추진을 가격 인상의 수단으로 활용하는 경우도 있기 때문이다. 한 부동산전문가는 “정부가 건설경기 부양책으로 재건축을 활용하더니 이제는 연착륙 대책으로 리모델링을 활용하는 것 같다.”면서 “과열방지책도 필요하다.”고 말했다. 건설산업연구원 조사에 따르면 전국적으로 2005∼2009년까지 전국적으로 리모델링이 가능한 단지는 서울에서만 4만 9000가구, 인천·경기는 2만 6000가구로 집계됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 서북권 일대를 가로지르는 홍제천이 ‘지붕이 있는 하천’으로 되살아난다. 한강을 포함한 서울시내 36개 하천 가운데 이같은 복원방식을 채택할 수 있는 곳은 홍제천이 유일하다. 서대문구는 내년부터 2008년까지 총 400억원을 투입하는 ‘홍제천 복원사업’을 추진하고 있다. 단순한 복원이 아니다. 홍제천의 절반 이상을 덮고 있는 내부순환도로의 구조물을 활용, 홍제천을 음지 식물의 ‘보고’로 만들겠다는 차별화 전략이 숨어 있다. ●물도 재활용할 수 있다 홍제천은 장마철 등을 제외하면 물이 흐르지 않는 ‘무늬만 하천’이다. 따라서 바닥을 훤히 드러내고 있는 하천에 새로운 물길을 내는 일이 선결과제다. 서대문구는 평균 폭 54m, 유역면적 40.77㎢에 이르는 홍제천의 수심을 30㎝ 안팎으로 유지하기 위해서는 하루 평균 7만t의 물이 필요할 것으로 전망하고 있다. 그러나 상류에서 유입되는 물의 양이 2000t에 불과하고, 확보가능 지하수는 필요량의 5%에도 미치지 못하는 실정이다. ●단점을 장점으로 서창기 토목하수과장은 “탄천처럼 한강 상수원의 물을 끌어다 쓰면 물값만 연간 10억원이 소요되기 때문에 땅밑을 통해 한강으로 흘러드는 복류수를 순환시키면 비용을 절감할 수 있다.”면서 “홍제천과 한강이 만나는 난지도 인근에 집수장 등 재활용시스템을 구축할 계획”이라고 설명했다. 홍제천은 메말라 있는 데다 서대문구 6.1㎞ 구간 중 4.5㎞와 마포구 전 구간(2.4㎞) 위로 고가도로인 내부순환도로가 지나는 탓에 생태환경은 거의 파괴된 상태다. 까닭에 돼지풀과 명아주 등 건조지역에서 자생하는 30여종의 식물만이 소규모로 있을 뿐이고, 대부분 맨땅이 드러나 있다. ‘물에 대한 향수’를 되살리는 것 못지않게 생태환경을 복원하는 일도 중요한 과제다. 손남식 홍제천복원팀장은 “내부순환도로를 철거할 수는 없는 만큼 구조물과 조화를 이루도록 생태환경을 조성할 계획”이라면서 “특히 교량 때문에 그늘이 생기는 점을 감안, 다른 하천에서는 볼 수 없는 음지 식물들의 군락을 꾸밀 예정”이라고 밝혔다. 예를 들어 교량을 사이에 두고 볕이 잘 드는 하천 왼편 고수부지에는 억새·냉이·갯버들·제비꽃 등 양지 식물을, 교량 때문에 그늘이 생기는 하천 오른편 둔치에는 석잠풀·물봉선·질경이 등 음지 식물을 심게 된다. 손 팀장은 “조성사업이 완료되면 제방과 둔치, 물이 흐르는 하상 등지에 모두 230여종의 식물이 서식하게 될 것”이라고 말했다. ●서울시 예산지원이 관건 내년에는 하천에 흐를 물을 공급할 송수관 매설작업에 주력하게 된다. 이어 2006년 산책로와 자전거도로 등을 조성하고,2007년 홍은동 유진상가 등 하천 주변 불량주택을 정비한 뒤 2008년 사업을 마무리한다는 방침이다. 구는 현재 기본설계용역을 마친 뒤 서울시에 예산 지원을 요청한 상태다. 필요 예산은 자연형 하천 조성에 223억원, 주변지역 정비에 177억원 등 모두 400억원이다. 서울시의 예산 지원 여부에 따라 사업 추진에 탄력을 받을 수도, 차질을 빚을 수도 있다. 또 홍제천 전체 구간 13.4㎞ 가운데 상류 4.9㎞ 구간은 종로구에 걸쳐 있다. 서대문구와 마포구는 복원사업 추진 초기단계부터 보조를 맞춰왔지만, 종로구의 참여는 상대적으로 미진한 상태다. 홍제천 복원사업이 ‘반쪽짜리’ 사업으로 전락하지 않기 위해서는 이들 3개 자치구의 유기적인 협력체계 구축이 변수이다. ●홍제천은 북한산의 문수봉·보현봉·형제봉에서 발원해 서울특별시 종로구·서대문구·마포구의 일부 또는 전지역을 포함해 3개 구 15개 동에 걸쳐 흐르다가 한강의 하류로 흘러드는 지방 2급 하천. 조선시대에 이 하천 연안에 중국의 사신이나 관리가 묵어 가던 홍제원(弘濟院)이 있었던 까닭으로 ‘홍제원천’이라고도 하며, 하천 본류에 모래가 많이 쌓여 물이 늘 모래 밑으로 스며들어 흘렀던 까닭에 일명 ‘모래내’ 또는 ‘사천(沙川)’으로도 불렸다. 병자호란 때 청나라로 끌려갔다 돌아온 환향녀(還鄕女) 50만명의 정절이 문제됐을 때 인조는 홍제천에 몸을 씻으면 ‘허물’을 탓하지 못하도록 했던 아픈 기억을 간직한 하천이다. 홍제천의 수계로는 제1지류인 불광천(佛光川)과 제2지류인 녹번천(碌磻川)이 있고, 경의 1철교·2철교와 12개의 도로교가 놓여 있다.1999년에는 홍제천 위를 지나는 내부순환도로가 완공됐다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 홍제동 개발과 연계… 30만 주민 혜택-현동훈 서대문구청장 “서대문구와 마포구, 종로구가 함께 참여하는 협의체 성격의 ‘홍제천 살리기 운동본부’(가칭)를 연내 구성토록 제안할 계획입니다.” 지난해 11월 타당성 조사를 시작으로 최근에는 주민설명회를 여는 등 홍제천 복원사업 추진에 박차를 가하고 있는 현동훈 서대문구청장이 내놓은 또하나의 구상이다. “종로구 평창동에서 발원, 서대문구와 마포구를 지나 한강으로 흘러드는 홍제천을 체계적으로 정비하기 위해서는 상호협력이 필수적”이라면서 “홍제천 전 구간에 대한 정비계획을 세운 만큼 예산중복 등 낭비요인이 발생하지 않도록 효율적으로 관리할 필요가 있다.”고 설명했다. 현 청장은 “홍제천은 하천으로서의 기능을 상실한 상태”라면서 “특히 내부순환도로가 건설되면서 생태환경 파괴가 가속화됐을 뿐만 아니라, 지역발전의 걸림돌로 작용하고 있다.”고 지적했다. 까닭에 홍제천 복원사업은 단순한 하천 살리기가 아닌 주민들에 대한 보상 차원에서 우선적으로 추진돼야 한다고 강조한다. “안산에 조각공원과 나비·곤충박물관을 건립, 복원된 홍제천과 기존의 서대문자연사박물관을 하나로 묶는 ‘자연생태벨트’를 조성할 계획”이라면서 “현재 개발계획을 수립하고 있는 홍제동 균형발전촉진지구와 연계한 하천 정비가 이뤄질 경우 침체된 지역경제를 활성화시키는 ‘경제 하천’으로서도 역할하게 될 것”이라고 기대했다. 이어 “홍제천 주변 생활권 인구가 20만∼30만명에 이르는 만큼 복원으로 인한 혜택이 주민들에게 골고루 돌아갈 것”이라고 덧붙였다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 하천 복원사업의 경제성 “양재천이 되살아나지 않았다면 ‘강남 불패신화’가 가능했을까?” 90년대 중반부터 본격화된 양재천 복원을 위해 강남구는 3.5㎞ 구간에 137억원을, 서초구는 3.7㎞ 구간에 85억원을 각각 쏟아부었다. 복원 이후의 유지·보수비용은 제외된 액수이다. 그러나 이같은 막대한 초기투자비용을 겁내 사업 추진이 이뤄지지 못했다면 양재천을 끼고 있는 도곡동 ‘타워팰리스’와 대치·개포동 아파트단지들이 지금처럼 ‘부의 상징’으로 자리매김할 수 있었을까. 홍제천 복원사업도 같은 맥락에서 이해할 수 있다. 그럼에도 불구하고 물을 끌어들이기 위한 송수관 매설 비용으로만 100억원이 넘게 들어가기 때문에 ‘고비용 저효율’ 사업으로 비춰지기 십상이다. 탄천에 지속적으로 물을 흐르게 하기 위한 성남시의 노력을 타산지석으로 삼을 수 있다. 성남시는 지난 1월 한국수자원공사와 원수공급계약을 맺은 뒤 탄천 상류인 동막천으로 팔당상수원의 물을 끌어오고 있다. 성남시는 송수관 건설비용,t당 314원에 이르는 물값 등을 고스란히 부담하고 있다. 하지만 탄천이 맑아지자 그 혜택은 주민들에게 돌아왔다. 탄천이 여가·휴식공간으로서의 기능뿐만 아니라, 인근 분당구 정자동 일대 아파트 매매가가 다른 지역에 비해 10∼20% 높게 형성되는 원인으로 작용했기 때문. 게다가 지난 8월 박성중 서초구 부구청장이 발표한 박사학위 논문 ‘헤도닉가격법을 이용한 자동차 소음의 외부효과 평가’에 따르면 내부순환도로의 경우 자동차 소음으로 인한 사회적 비용이 2664억원이다. 또 도로에 인접한 지역의 땅값은 도로 개통 이후 평당 17만여원 떨어졌고, 도로에서 떨어진 지역보다 평균 4% 낮다. 내부순환도로 전체 38.4㎞ 구간 중 18%인 6.9㎞ 구간이 홍제천 위를 통과하고 있는 만큼 홍제천 복원사업은 주민들이 감수하고 있는 사회적 비용에 대한 ‘보상’일 수 있다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

정부의 ‘10·29종합부동산대책’이 나온 이후 지난 1년간 서울을 비롯한 전국의 부동산시장이 좀처럼 활기를 되찾지 못하고 있다. 전국적으로 집값은 2.2% 떨어졌고, 미분양 아파트도 5만여가구나 쌓였다. 새 아파트도 입주자를 찾지 못해 수도권과 부산권에서는 입주대란이 빚어지고 있다. 그러나 이런 가운데에서도 지난 1년동안 집값이 무려 2억 5000만원이나 뛴 아파트가 있다. 거꾸로 같은 기간에 1억 6000만원이나 떨어진 곳도 있다.10·29 이후 단지별로 명암이 극명히 엇갈리고 있는 것이다. 10·29대책 이후 가장 가격이 많이 떨어진 곳은 서울 강남구 대치동 청실1차 35평형.1년전 8억 3000만∼8억 5000만원선이었으나 지금은 6억 5000만∼7억 1000만원선으로 무려 1억 6000만원 떨어졌다. ●강남권 ‘하락폭 10선’ 싹쓸이 다음은 송파구 잠실동 잠실주공5단지 34평형과 강남구 개포주공6단지(고층) 34평형, 개포주공7단지(고층) 34평형, 대치동 미도1차 44평형으로 1억 2000여만원씩 떨어졌다. 하락폭 순으로 1∼10위까지 모두 강남권 아파트가 차지했다. 하락률 1∼8위는 모두 강남구 소재 아파트였다. 상계주공7단지 17평형(9위,-20.73%), 양천구 목동신시가지아파트 27평형(10위,-20.45%)만 비강남권이었다.10·29조치로 강남권의 재건축 아파트가 가장 크게 타격 받았음을 보여주고 있다. 10·29 이후 부동산 시장이 동면에 들어갔지만 모든 아파트 가격이 떨어진 것은 아니다.1년새 가격이 64.86%나 오른 아파트도 있다. 가장 큰 특징은 ‘상승률 10걸’은 모두 비강남권 아파트가 차지했다는 점이다. 상승률 상위 10개 아파트에는 강남권 단지가 2개 끼어 있지만 나머지는 비강남권이었다. 상승률이 가장 큰 곳은 영등포구 신길동 전철아파트 16평형.1년전 9000만∼9500만원이었으나 지금은 1억 5000만∼1억 5500만원으로 6000만원(64.86%) 올랐다. 전철아파트는 대방역 옆에 있는 아파트를 포함해 재건축을 추진하면서 가격이 큰 폭으로 올랐다. 영등포구 여의도동 한성아파트 65평형이 1년새 2억 5000만원 올라 11억∼11억 5000만원을 호가하고 있다. 또 광진구 광장동 워커힐아파트 67평형도 2억 2500만원 오른 11억 5000만∼14억원에 거래되고 있다. ●리모델링단지 향후 하락가능성 커 상승금액이나 상승률에 가장 큰 영향을 미친 재료는 대부분 리모델링이었다. 가장 많이 오른 아파트 10곳 가운데 8개가 리모델링 추진 아파트였다. 광장동 워커힐아파트나 압구정동 미성1차, 동부이촌동 현대아파트 등이 대표적 사례이다. 재건축단지에 임대아파트를 의무적으로 건립토록 하는 등의 규제가 따르자 투자자가 리모델링시장으로 몰린 것이다. 그러나 정부가 리모델링시 아파트 면적을 최고 25㎡(7.57평) 이상 넓힐 수 없도록 하면서 이들 아파트의 가격이 떨어질 가능성도 크다는 평가다. 부동산 전문가들은 1년 뒤 평가에서는 리모델링 아파트가 가격하락 10선에 대거 포함될 수도 있다고 경고하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

재건축시장을 불황의 늪에 몰아넣었던 개발이익환수제가 드디어 가시권에 들어왔다. 아파트 재건축시 임대주택 건립을 의무화하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안이 내년 4월1일부터 시행되면 시행일 현재 분양승인 신청 중인 단지까지만 임대주택 건립 의무가 면제된다. 따라서 이 법이 시행되면 사업추진 속도에 따라 단지별로 희비가 엇갈릴 전망이다. 대상은 대부분 서울의 강남권에 몰려 있는 아파트여서 강남권 재건축 단지에 또 한 차례 회오리바람이 불어닥칠 것으로 보인다. ●이런 단지가 적용받지 않는다 서울에서는 9개 단지 2만 6000여가구가 임대아파트 건립을 피해갈 수 있을 것으로 전망된다. 이들 단지의 일반분양 물량은 대략 3000가구. 대표적인 단지로는 강남구 대치동 도곡주공2차와 강남구 삼성동 영동차관아파트, 송파구 잠실주공1,2단지, 잠실시영아파트, 강동시영1,2단지, 해청아파트 등이다. 이 단지들은 이미 사업승인을 받고 관리처분단계에 있는 경우가 많다. 대부분 내년 초까지는 분양이 가능할 것으로 보인다. ●임대아파트 건립 의무단지는 강남권 주요 단지 가운데 두드러진 곳만 해도 10개 단지 2만 4302가구나 된다. 여기에다 현재 추진 중인 단지 등을 포함하면 개발이익환수제에 따라 임대아파트를 지어야 하는 단지는 8만가구를 웃돌 것으로 보인다. 임대아파트 건립이 불가피한 강남권 단지로는 개포주공1단지와 대치동 은마아파트, 청담동 한양아파트, 반포주공1·2·3단지, 잠실주공5단지 등이 꼽힌다. 강동구에서는 고덕주공아파트가 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다. 다만, 고덕주공아파트 가운데 사업추진이 가장 빠른 주공1단지는 이주를 추진 중이어서 개발이익환수제를 피해갈 수 있을지 주목된다. ●어떻게 투자하나 재건축아파트는 이미 투자가치를 상당부분 상실했다. 개발이익환수제와 후분양제 등까지 감안하면 큰 수익을 기대할 수 없다. 보유세와 양도소득세 강화로 시세차익을 내기도 쉽지 않다. 그러나 실수요를 겸한 투자자 입장에서 보면 재건축아파트는 여전히 매력적인 투자 대상이다. 대부분의 재건축 아파트가 강남권에 둥지를 틀고 있어 입주해 살집이라는 생각으로 장기투자를 한다면 자산증식은 물론 내집 장만 차원에서도 괜찮은 투자수단이 될 수 있다. 이런 투자자들에게는 재건축 아파트 가격이 바닥권을 맴돌고 있는 지금이 매입 적기라고 할 수 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “올 연말부터 내년초 사이에 재건축 예정인 주택을 사는 것이 좋다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

오는 29일이면 ‘10·29 부동산종합대책’이 나온 지 한돌이 된다. 1년 전에 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 내놓은 정책은 전례가 없는 고강도 처방이었다. 주택거래신고제와 재건축개발이익 환수제 등 주택공개념제도의 도입과 보유세 강화 등 각종 부동산세제 개혁이 바로 그것이다. 치솟는 집값을 잡기 위한 궁여지책이었지만 이 대책은 부동산 시장을 ‘거래중단’ 상태에 빠뜨리면서 건설경기 경착륙 논란을 불러왔다. 게다가 최근 헌법재판소의 신행정수도 건설 위헌결정으로 그동안 부동산시장을 이끌었던 충청권마저 ‘공황’상태에 빠졌다. 정부는 충청권 부동산 시장의 공황상태가 다른 지역은 물론, 침체상태인 일반 경기까지 확산되는 현상을 차단하기 위해 고심하고 있다. 이런 상황을 감안할 때 정부의 부동산정책이 부양책으로 전환되는 것이 아니냐는 분석도 나오고 있다.10·29대책이 너무 충격이 컸던데다 행정수도 이전 위헌결정이란 새 변수가 등장했기 때문이다. ●10·29의 빛과 그림자 10·29대책이 집값을 잡는데는 즉효약이었지만 이로 인해 정부가 치른 대가도 혹독했다. 대책 이후 1년만인 이달 22일 현재 전국적으로 집값은 2.2% 하락했다. 특히 재건축아파트는 강남구가 8.2%, 강동구 6.98%, 강서구 7.19%, 송파구는 4.96%씩 하락했다. 특히 집값 상승 때마다 단골메뉴로 등장했던 서울 대치동 은마아파트는 31평형이 지금은 5억 8000만원대로 1년전보다 1억 5000만원 이상 빠졌다. 인근의 개포주공 3단지 11평형도 1년 전 4억 7000만∼4억 8000만원선이었으나 요즘은 3억 1000만∼3억 2000만원선이다. 주택거래신고제 실시로 취득·등록세를 실거래가로 내게 됨에 따라 주택시장은 거래가 올 스톱 상태에 빠졌다. 문제는 이같은 대책은 정부가 주택경기 부양을 통해 경기진작을 꾀했던 불과 1∼2년 전의 정책기조와 완전히 다르다는데 있다.2001∼2002년까지만 해도 중도금 무이자나 이자후불제, 주택담보대출 비율 등에 별달리 규제를 하지 않았던 정부가 10·29대책을 통해 고강도 대책을 내놓자 아예 시장이 얼어붙어 버린 것이다. 뒤늦게 나온 이같은 고강도 대책은 투기수요는 물론 실수요까지 꺾어버렸다. 이로 인해 수도권 지역에 입주대란이 가시화됐다. 수도권 지역에 새로 지어진 아파트의 60%는 비어 있는 상태다. 입주대란은 부산, 대구 등에서도 나타났고, 잔금납입 지연은 건설업체의 경영난으로 이어지고 있다. 실제로 10·29대책 이후 1년사이에 부도난 일반 건설업체 수는 전년보다 29개 늘어난 123개나 됐다. 또 미분양 물량은 5만가구에 달한다. 수도권에만 1만여가구나 쌓여 있다. 서울 강남권에 정책의 초점이 맞춰졌지만 실질적인 피해는 다른 지역에서 보는 역효과도 나타났다. 대책 이후 서울의 집값은 1.5% 하락했지만 지방은 2.6%나 떨어졌다. 또 평형별로는 서울의 경우 51평형 이상 대형 아파트는 대책에도 불구하고 4.48% 오른 반면 서민이 주로 사는 20평 이하는 6.04%나 떨어졌다. ●돌발변수로 기로맞은 부동산정책 정부는 10·29대책 등 일련의 투기억제책으로 건설경기 경착륙이 우려되자 건설경기 연착륙 대책을 준비 중이었다. 여기에는 행정수도 이전 등 충청권 개발도 포함돼 있었다. 물론 이 대책은 주택거래신고제 등 10·29대책의 골간은 건드리지 않는다는 대원칙이 전제돼 있었다. 그런데 건설경기 연착륙 대책 가운데 하나였던 신행정수도 건설이 헌재의 위헌 결정으로 급브레이크가 걸린 것이다. 위헌 결정으로 충청권 부동산시장은 투자자·보유자 모두 심리적 공황상태에 빠지면서 거래는 중단됐다. 이미 분양된 아파트도 해약문의가 빗발치고 있다. 특히 충청권을 불황타개의 돌파구로 삼았던 주택업계는 연말까지 이곳에서 1만 5000여가구의 아파트를 분양할 계획이었으나 차질을 빚게 됐다. 충청권 특수를 노리고 2003,2004년 서울·지방에서 충청권으로 본사를 옮긴 30여개 일반건설업체도 난감한 상황이다. 가뜩이나 어려운 부동산 시장이 장기침체로 들어서는 것 아니냐는 우려의 소리도 높다. 정부는 충청권 건설·부동산시장의 패닉현상이 다른 곳으로 확산되지 않도록 각종 대책을 마련하고 있다. 광주나 부산 등의 투기과열지구 해제도 검토 중인 것으로 알려졌다. 기업·혁신도시의 건설속도도 빨라질 전망이다. 그러나 문제는 이들 정책만으로 침체의 늪에 빠진 부동산시장이 움직일 것 같지 않다는 것이다. 세중코리아 김학권 대표는 “그동안 충청권이 주택시장에서 차지하는 비중이 매우 컸는데 위헌 결정으로 정부 부동산정책의 분수령이 될 것”이라면서 “다만, 방향전환을 하든 안 하든 다음대책은 10·29대책처럼 시장을 한꺼번에 죽이거나 살리는 극단적인 것은 아니었으면 한다.”고 지적했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “시장이 지나치게 과열되는 것도 안 되지만 지금은 너무 죽어 있다.“면서 “정부의 대책이 절실한 시점”이라고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “투기과열지구의 일부 해제 정도로 시장이 살아날지 의문”이라며 “10·29대책의 일부 조항도 필요하다면 손질할 필요가 있다.”고 설명했다. 그러나 이같은 부동산관련 규제 완화에 대한 반발도 만만치 않아 정부가 어떤 결정을 내릴지 관심을 모으고 있다. 경기도 못 살리고 어렵게 잡은 집값마저 놓칠 수 있기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

나이가 많든 적든 독립해 혼자 살려는 싱글족(독신) 세대가 늘어나고 있다. 물론 경기침체로 수요가 예전만 못하지만 결혼 연령이 늦어지는 데다 직장·학교 등의 이유까지 겹쳐 싱글족이 꾸준히 늘고 있다는 게 부동산 전문가들의 얘기이다. 실제로 통계청에 따르면 2001년 234만 5000여명에 달했던 1인 가구 수는 올해 258만 9000여명으로 24만여가구가 늘어날 것으로 전망되고 있다.2008년에는 292만 5000여가구로 전체 가구수의 17.8%에 달할 것으로 보인다. 서울에서는 이처럼 늘어나는 싱글족들의 거주지는 확연히 구분된다. 신림동·돈암동 일대, 문정동 일대 등이 꼽힌다. ●원룸에서 코쿤하우스까지 다양 혼자 사는 싱글족은 작은 공간에서 모든 것을 해결하는 습성이 있다. 이들은 독특한 주거공간에 대한 욕구를 지니고 있다. 이런 기호에 맞춰 다양한 형태의 싱글족형 주거공간이 등장했다. 가장 전형적인 싱글족형 주거공간은 원룸이나 오피스텔이다. 이들 주거공간은 아직도 싱글족들의 중요 주거수단이다. 오피스텔 공급이 늘면서 임대료나 월세도 낮아져 이용하기가 훨씬 쉬워졌다. 요즘 들어서는 새로운 주거형태가 등장했다. 코쿤하우스(누에집형으로 독신자형 주거공간), 서비스드레지던스(호텔형 오피스텔) 등이 그것이다. 비교적 전문직형 싱글족이나 외국인 중기 체류자가 선호하는 형태가 서비스드레지던스다. 내부에 비즈니스센터가 있고, 호텔식으로 서비스가 주어진다. 또 빌트인 가전제품,24시간 보안시스템을 갖추고 있다. 수요부족으로 임대료나 이용료가 내려가면서 요즘은 내국인 싱글족의 이용이 늘어나고 있다. ●대학가·테헤란로 주변에 많아 대표적인 싱글족 주거지는 서울대학교 인근 신림동과 대학이 몰려 있는 신촌, 혜화역 인근, 직장인을 위한 테헤란로 주변, 사당동, 양재역 등이 꼽힌다. 이 가운데 ‘봉천·신림동일대’는 서울대입구 전철역을 중심으로 원룸이나 주거형 오피스텔이 속속 들어서고 있다. 대학촌 일대의 전형적 다가구가 원룸, 오피스텔, 주상복합 등으로 대체되면서 대규모 싱글촌을 형성하고 있다.10∼15평형 미만의 소규모 주거공간이 많고, 주차공간이 부족하고 슬럼화의 우려가 있는 원룸주택과 달리 이들 새로 생기는 주거공간은 주차공간을 확보하고 각종 편의·부대시설을 갖춰 신세대 싱글족들로부터 인기가 많다. 특히 강남과도 가깝고, 여의도 방면 등으로 출근하기도 편해 수요가 많은 편이다. 봉천동 일대 10평형 안팎 크기 원룸의 월임대료는 보증금 1000만∼2000만원에 월 25만∼30만원 수준이면 임대가 가능하다. 테헤란로변 주거공간은 안정적인 수입이 있는 직장인들이 선호한다. 부동산경기가 침체되면서 요즘은 강남권 소형아파트의 월세이자율도 연 5∼7% 안팎인 경우가 많다. 3호선 대청역과 가까운 개포동 대치 14평이나 대청 18평형아파트, 양재역 인근 신영체르니, 거여동 도시개발4단지(17평형), 문정동 문정시영(18평형)도 좋고, 역삼동 대우디오빌처럼 소형 주상복합도 매물이 많다. 좀더 여유가 있는 고소득층 싱글족이라면 코업레지던스, 휴먼터치빌, 바비앵 등 서비스드레지던스형 주거공간을 찾는 것도 좋다. 이들 주거공간은 강남권이나 서대문, 도심 등지에 산재해 있다. ●사는 것보다 세 드는 게 유리 싱글족의 주거공간은 항구적이라기보다는 한시적인 경우가 많다. 경제력이 생기면 더 크고 안락한 주거공간을 찾을 수도 있다. 또 결혼 등으로 싱글을 청산하는 경우도 있을수 있다. 따라서 매입보다는 세를 드는 게 유리하다. 요즘은 공급이 수요를 초과해 수요자 위주로 시장이 형성돼 있다. 고르기가 쉽다는 것이다. 다만, 역세권인 경우는 아직도 가격이 강세라는 점을 고려해야 한다. 이와 함께 싱글족들이 세를 들 때 가장 먼저 고려해야 할 것이 방을 뺄 때의 경우다. 대부분 집구하기에 급급해 나갈때 자신이 살던 집이 세가 잘 나갈지 여부를 따져보지 않고 세를 드는 경우가 많다. 관리비 역시 중요하다. 오피스텔이나 원룸은 일반주택에 비해 관리비가 비싼 경우가 많다. 오피스텔의 경우는 평당 평균 관리비는 5000원 안팎이다. 여기에다 냉방비 등을 합치면 15평형대는 월 10만원가량이 든다. 겨울에는 난방비가 포함돼 더 늘어난다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

■ 한미은행 △개포동지점장 張昇進△방배남지점 개설준비위원장 林興秀 ■ 고려대 △입학처장 金仁默 ■ SH공사 △주택관리팀장 한재천△총무팀장 박병옥△인사팀장 이용덕△보상계획팀장 이종구

“너희들은 통일을 해야 한다고 생각해?” 5학년 다예(12)가 친구들을 둘러봤다.표정들이 사뭇 진지하다.“이산가족이 만나기 위해서는 필요하지.우리가 잘 살기 위해서도 국민들이 원하지 않을까?” 소현(12)이는 자신있는 표정이다.다예도 지지 않는다.“더 못살게 될 수도 있어.(통일되면)우리가 (북한을)도와줘야 하잖아.” “그렇지만 북한은 노동력이 강하잖아.” 해영(12)이는 평소 생각했던 자신의 생각을 쏟아냈다.해영이의 응원을 받은 소현이도 “맞아.스포츠도 강해져.”라며 의기양양했다.세은(12)이는 아까부터 친구들의 토론에 별 흥미를 느끼지 못한 듯 말이 없다. “넌?” 셋의 눈은 오늘따라 조용하기만 한 세은이에게로 쏠렸다.“난 반대야.통일이 되려면 (그 전에) 전쟁이 날 가능성이 높잖아.” 세은이의 설명에 셋은 의외라는 표정이다.“서로의 장점을 살리면 더 잘 살 수 있을텐데.” 아이들은 토론한 내용을 종이에 함께 적어내려갔다. 지난 7일 오전 서울 개포4동 통일체험관 전시실.한 조를 이룬 5학년 3반 다예와 해영,소현,세은이는 선생님이 내준 문제를 해결하느라 아까부터 머리를 맞대고 토론에 열을 올리고 있었다. 같은 시간 전시실 옆 영상실에서는 같은 학교 5학년 2반 아이들이 ‘남북문화의 이해’라는 비디오에 푹 빠져 있었다.남북의 문화 차이를 5∼7개의 에피소드 형식의 드라마로 꾸민 비디오에 지루해하던 아이들도 호기심을 드러냈다.이들은 각 에피소드마다 퀴즈 형식으로 꾸며진 드라마에 앞다퉈 답을 외치며 즐거워했다. 이날 체험관을 찾은 손님은 서울교대부설초등학교 5학년 2반과 3반 학생 60여명.통일교육 재량수업의 일환으로 이뤄지고 있는 현장 수업시간이다.통일체험관은 강남교육청이 구룡초등학교 안 80여평의 공간에 단층으로 조성한 초등학생 통일교육을 위한 체험관이다.지난해 9월 문을 연 이래 지금까지 강남교육청 관내 50개 초등학교가 모두 한 차례씩 찾을 정도로 인기다.방학과 주말을 빼고 거의 매일 학생들의 방문이 이어진다. 학생과 교사들의 방문이 끊이지 않는 이유는 통일교육에 대한 다양한 학습자료를 갖추고 있기 때문이다.전시실에는 북한의 사회생활과 풍습,특산물,교육,의식주,언어생활,정치,금강산 등 북한의 생활·문화 등 사진이 곁들인 게시판이 벽면을 따라 자리잡았다.북한의 의약품과 화장품,학용품,옷,주방용품,잡화류,공산품 등 50여점도 따로 전시돼 있다.40여명이 동시에 시청할 수 있는 영상실은 통일 관련 비디오 19편을 갖추고 있어 인솔 교사들이 평소 보여주기 어려운 학습자료를 활용할 수 있도록 했다. 인솔 교사들이 활용할만한 다양한 학습 프로그램도 제공한다.즉석에서 활용할 수 있는 학습지만도 남북의 언어·문화 차이를 맞혀보는 퍼즐놀이를 비롯,남북통일 4행시 짓기,북한말 바로알기,통일기원 편지쓰기,통일 캐릭터 만들기,통일 O×퀴즈,북한 수수께끼 풀기,통일 놀이 등 10여가지에 이른다.때문에 교사들은 미리 학습자료를 준비하지 않아도 현장에서 학생들 수준과 흥미에 맞는 자료를 활용할 수 있다.강남교육청은 두 달에 한 차례씩 관내 초등학교의 신청을 받아 일정을 결정한다.입장료는 없다. 인솔교사인 이계수(42·여)씨는 “요즘 학생들은 ‘통일을 왜 하나.’하는 식으로 무관심한 경우가 많아 통일교육에 어려운 점이 적지 않다.”면서 “체험관은 학교에서 활용하기 힘든 다양한 자료들을 갖추고 있어 아이들 교육에 큰 도움이 된다.”고 말했다. 김재천기자 patrick@seoul.co.kr

“급매물도 거래가 안돼요.” 주택경기 침체가 지속되면서 급매물이 꾸준히 시장에 나오고 있다.그러나 시장 전망이 불투명해 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다.강남 일부지역과 용인 등지에서는 급매물이 쌓여가고 있다.반면 강북지역은 급매물이 상대적으로 적은 편이다.강북권에 비해 강남권의 거품이 많았다는 얘기다. 부동산 전문가들은 “급매물조차 거래되지 않고 있어 집값 하락세는 당분간 더 지속될 것”이라며 “강남권과 재건축 아파트 하락세가 더욱 두드러질 것”이라고 말했다. ●대부분 시세보다 10%가량 싸 급매물은 한꺼번에 쏟아지지는 않는다.단지마다 1∼2개가 시장에 나오고 있다.가격은 시세에 비해 10% 가량 싼 물건이 대부분이다. 강남구 개포동 경남 1,2차 아파트 32평형의 경우 시세는 8억원 수준이지만 7억원짜리 매물도 나와 있다.그러나 거래는 이뤄지지 않고 있다. 또 대치동 청실1차 35평형은 7억 8000만원을 호가하지만 7억원짜리 매물이 나와 있다.인근 ‘엘지개포자이’ 48평형은 호가가 12억 5000만원이지만 2억원 가량 싼 10억 5000만원대 매물이 나와 있다 개포동의 경우 우성 3,4차나 현대 1,2차 등 민영아파트는 대부분 호가보다 10%가량 싼 가격에 살 수 있다는 게 중개업소 관계자의 공통된 의견이다. ●강북은 급매물 오히려 적어 도봉구 창동 현대산업개발 ‘I-PARK’ 2차 26평형은 시세는 2억 2000만원이지만 가장 싼 물건이 2억 1000만원선이다.또 3차 52평형도 시세는 4억 6000만원이지만 가장 싼 매물은 2000만원 아래인 4억 4000만원선이다. 용산구 산천동 삼성리버힐은 32평형이 최저가(3억 3000만원)와 최고가(3억 5000만원)의 차이가 2000만원에 불과하다.성동구도 행당동 신동아 42평형이 4억원이지만 싼 물건은 3억 7500만원선이다. 가격이 싼 강북지역 역시 급매물이 많이 나오고 있다.도봉구 방학동 삼성래미안 2차 37평형의 호가는 3억 7000만원이지만 3억 3000만원짜리 매물도 있다. 반면 양천구 목동지역은 급매물이 거의 없는 실정이다.가격이 가장 낮은 아파트대가 시세보다 5%가량 낮다. 용인 일대는 시세에 비해 10%가량 싼 매물이 많다.성복동 LG빌리지 61평형은 호가가 4억 8000만∼6억원선이지만 4억 3000만원짜리 급매물도 나온다.용인시 상현동 롯데낙천대 62평형은 4억 8000만원이 호가지만 3억 9000만원대 매물도 중개업소에 나돈다. 용인시 죽전동 죽전벽산 2차 24평형도 시세는 1억 7500만원이지만 1억 6000만원짜리 매물도 나와 있다.용인지역에 급매물이 많은 것은 입주 물량의 폭주에 따른 입주대란이 원인인 것으로 풀이된다. 한편 인천지역의 경우 급매물이 거의 소진된 상태다.당초 인천지역에는 아파트에 거품이 형성되지 않았기 때문이다. ●급매물 매입시 고려할 사항 급매물을 살 때는 언제 나온 매물인지 확인하는 것이 중요하다.나온 지 오래된 매물은 하자가 많을 수 있다. 또 팔려는 사람에게 매입 의사가 강하다는 점을 부각시킬 필요가 있다.매도자는 사려는 의지가 있는 사람에게 가격을 깎아주는 경우가 많다. 집을 둘러볼 때는 구조상 결함은 없는지,내부 마감은 잘돼 있는지를 잘 살펴봐야 한다.체크 사항을 흥정할 때 활용하면 훨씬 싸게 살 수 있다. 아무리 싸더라도 바닥에서 사기는 쉽지 않다.바닥에 이르기까지 기다리다가는 놓치기 쉽다.‘무릎’ 정도에서 사는 것이 좋다는 말이다.가장 중요한 것은 왜 급매물이 됐는지이다.기본적으로 등기부등본 열람을 통해 저당권 설정 여부와 가등기 설정 여부 등을 확인해야 한다.물론 현장에도 가봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남의 재건축시장에 찬바람이 불고 있다.정부가 개발이익환수제를 도입한데다,재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하고 재산세와 건물분 종합토지세를 합산과세 하기로 했기 때문이다. 이렇게 되면 재건축의 수익성이 떨어지는 것은 물론 합산과세시 시가에 따라 세금을 물게 돼 지금보다 2∼3배의 세금 부담이 늘어난다. 이에 따라 재건축아파트들은 저마다 정부의 규제에 대한 대응책 마련에 골몰하고 있다.일부는 사업추진을 서둘러 개발이익환수제를 피하려 하는가 하면 아예 대책없이 손놓고 있는 경우도 있다. ●개발이익환수 포함여부 관건 개발이익환수제의 도입에 따라 재건축으로 늘어나는 면적의 25% 가량을 임대아파트로 짓게 되면 재건축 아파트의 수익성은 크게 떨어질 전망이다. 정부가 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브를 주기로 했지만 임대아파트가 들어서면 대부분 집값이 떨어진다.개발이익환수제는 최근 규제개혁위원회를 통과했다.조만간 국회에서 법개정이 이뤄지면 내년 3월 시행에 들어갈 것으로 보인다.여기에 재산세와 건물분 종합토지세의 합산과세라는 매가톤급 태풍을 맞았다.지금까지 건물분 재산세는 면적과 노후 정도에 따라 세금을 부과해 왔다.재건축아파트의 경우 대부분 소형인데다 노후 주택이어서 종토세를 포함한 재산세 부담이 연간 20만원을 넘지 않았다. 그런데 합산과세 도입으로 시가에 따라 세금을 물리면 지금보다 최소 세금이 2∼3배 늘어난다.만약 재건축이 가능하다면 이 정도 세금부담은 견딜 수 있지만 안전진단 강화 등으로 재건축이 불가능한 강남권의 주요 아파트 단지들은 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 보인다. 여기에다가 다주택자나 토지를 많이 가진 사람에게 세금을 더 물리는 종합부동산세가 내년에 도입되면 재건축 아파트를 많이 보유한 사람은 세금부담이 휠씬 커진다. 이같이 악재가 겹치면서 지난 주 서울의 재건축아파트 가격은 무려 0.47%나 하락했다.일반아파트가 0.14% 떨어진 것에 비해 3.5배 가량 더 떨어진 것이다. 부동산 전문가들은 앞으로 재건축아파트의 가격 하락세는 더욱 가속화될 것으로 전망하고 있다. ●사업 서둘러 규제 피하자 법 개정 이전에 분양을 서두르는 서울지역의 단지는 강남구 삼성동 영동차관아파트,강남구 역삼동 신도곡아파트,송파구 신천동 잠실시영,송파구 잠실동 잠실주공2단지,강남구 대치동 도곡주공2차 등 5개로,1만 5423가구(건립기준)에 달한다.이밖에 수도권에도 수원시 팔달구 매탄3동 매탄주공2단지 등 5개 단지 9747가구에 달한다. 서울 강동구 강동시영아파트 등도 현재 법 시행전에 분양하기 위해 이주가 한창이다.강동시영의 경우 대부분 이주를 마친 상태로 연말쯤 분양에 나설 것으로 보인다. 서울과 수도권의 과밀억제권역에서 내년 3월 시행때까지 분양승인을 받지 못하면 개발이익환수제의 적용을 받아 재건축 단지들이 분양을 서두르고 있다. 고덕동 고덕주공1단지도 이주 작업을 하고 있다.이미 주민들의 이주 동의를 절반이상 받은 것으로 알려졌다.10월 1일부터 철거에 들어갈 계획이다.그러나 고덕주공1단지 외에 다른 단지는 아직 사업추진이 더딘 상태여서 개발이익환수제의 적용을 받을 것으로 보인다.반포주공3단지도 사업추진을 서두르는 단지 가운데 하나다. ●일부 아파트는 무대책으로 지켜봐 강남구 개포동 개포주공의 고층은 가격이 정점일 때에 비해 1억원 이상 떨어진 채 속수무책으로 지켜보고 있다.또 강남 재건축의 대명사로 불리던 대치주공도 손을 놓고 있다.31평형은 6억원 이하에 매물이 속출하고 있다. 6000가구가 넘는 매머드 단지인 가락시영도 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다.사업 추진은 다른 단지에 비해 빨랐지만 조합원간의 내분으로 진척을 보지 못하고 있다.비슷한 시기에 재건축을 추진했던 잠실주공은 이미 분양을 시작한 상태다. ●향후 전망은 재건축아파트의 투자가치는 개발이익환수제의 적용 대상 여부에 따라 판가름난다.개발이익환수제를 적용받지 않은 아파트는 임대아파트를 짓지 않아 좋을 뿐더러 사업추진 속도도 그만큼 빠르기 때문이다. 따라서 사업추진이 빠른 아파트에 투자를 하면 가격은 다소 비싸지만 리스크는 그만큼 작아진다고 볼 수 있다.하지만 사업추진 속도가 느려 개발이익환수제를 적용받는 아파트라면 매입시기를 다소 늦출 필요가 있다.현재 재건축 시장은 혼돈상태이기 때문이다.개발이익환수제가 시행돼 재건축 시장이 재편되기까지를 기다렸다가 매입을 해야 한다는 말이다. 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축시장에는 지금까지 없었던 전혀 새로운 시도들이 나오고 있다.”면서 “지금까지의 기준으로 매입시기나 대상을 판단하면 실수하기 쉽다.”고 말했다.그는 “실수요자라면 사업추진이 빠른 단지를 매입하는 것이 괜찮지만 그렇지 않으면 재건축시장이 재편되는 내년 중반이후를 매입시점으로 잡아야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr