전국 아파트 경매시장이 회복세를 보이고 있지만, 서울 아파트 경매시장은 자치구별 격차가 큰 것으로 나타났다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 10일에 발표한 ‘2023년 6월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행 건수는 2135건으로 이 중 703건이 낙찰됐다. 낙찰률은 32.9%로 전달(31.6%) 보다 1.3% 포인트 상승했고, 낙찰가율은 78.0%로 전월(75.9%) 대비 2.1% 포인트 오르면서 올해 들어 가장 큰 상승폭을 보였다. 평균 응찰자 수는 전달과 동일한 8.2명으로 집계됐다. 지지옥션은 한국은행의 기준금리 동결과 집값 바닥론 확산, 올해까지 한시적으로 운영하는 특례보금자리론을 이용하려는 매수세 유입 등이 낙찰가율 상승에 영향을 끼친 것으로 해석했다. 다만, 낙찰률이 30%대 초반의 낮은 수준에 머물러 있는 점을 고려하면 지역별, 가격별 차별화 현상이 나타난 것으로 분석했다.특히 서울의 경우 자치구별 격차가 큰 것으로 나타났다. 실제로 강남 3구(강남구·서초구·송파구) 아파트 낙찰률이 34.3%로 그 외 22개 구 지역(26.6%)보다 7.7% 포인트 높게 나타났고, 낙찰가율 역시 강남3구는 85.2%, 그 외 지역은 78.4%로 강남3구 아파트가 6.8% 포인트의 격차로 강세를 보였다. 서울 아파트 평균 응찰자 수는 5.8명으로 전달(7.8명) 보다 2.0명이 줄어들었다. 서울 전체 아파트 낙찰률은 28.3%로 전월(24.8%)보다 3.5% 포인트 상승했고, 낙찰가율은 80.9%로 전달(81.1%)과 비슷한 흐름을 유지했다. 경기 아파트 낙찰률은 38.9%로 전월(33.6%)보다 5.3% 포인트 상승했고, 낙찰가율도 전달(74.5%) 보다 1.4% 포인트 오른 75.9%를 기록했다. 경기 외곽에 위치한 감정가 2억원 이하의 저가 아파트가 낙찰가율 상승을 견인한 것으로 분석됐다. 인천 아파트 낙찰률은 27.9%로 전월(28.8%)에 비해 0.9% 포인트 떨어졌다. 낙찰가율은 74.8%로 전달(72.8%) 보다 2.0% 포인트 상승했다. 지방 5대 광역시 아파트 낙찰가율은 전월에 대비 모두 상승했다. 오름폭이 가장 컸던 곳은 대구(79.8%)였으며 전달(73.1%) 대비 6.7% 포인트 상승했다.

올해 들어 집값 내림세가 컸던 서울 동북권과 서남권 위주로 채무 및 납세 연체율이 높아진 것으로 나타났다. 전문가들은 자산 가치가 하락에 이어 채무 및 납세 연체 부담이 누적되고 있는 만큼 가계 재무건전성에 주의가 필요하다고 조언했다. 25일 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난해 말 대비 2.66% 떨어졌다. 관악구(-5.04%)의 낙폭이 가장 컸고 도봉구(-4.43%), 금천구(-4.10%), 구로구(-4.08%) 등도 4% 이상 하락폭을 나타냈다. 이 지역들은 연체율도 상대적으로 높았다. 서울의 채무 및 납세 연체율은 지난해 9월 이후 증가세를 나타내기 시작했다. 지난 3월 서울 평균 연체율은 0.92%로 전년 동월(0.80%) 대비 0.12% 포인트 늘었다. 자치구별로는 강북구(1.34%), 중랑구(1.24%), 관악구(1.21%), 도봉구(1.08%), 금천구(1.07%) 순으로 연체율이 높았다.이 지역들은 중저가 아파트가 밀집돼 지난 부동산 급등기 2030세대 매수세가 강했던 지역이다. 고금리·고물가에 주택가격 하방 압력까지 동반되면서 서민 경제의 소비 여력이 저하되고, 이자 상환 압박이 강해지면서 연체율이 증가한 것이라는 분석이 나온다. 반면, 이번주 서울의 평균 아파트값은 강남권이 상승세를 주도하며 1년여 만에 상승 전환했다. 이날 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.03% 상승해 지난해 5월 첫주(0.01%) 이후 1년여 간의 하락을 멈추고 상승 전환했다. 자치구별로 살펴보면, 이번주 아파트값이 상승한 곳은 지난주 7곳에서 8곳으로 늘어났다. 강남3구(서초구·강남구·송파구)는 각각 0.13%, 0.19%, 0.26%의 상승률을 기록했고, 용산구는 0.04% 올랐다. 한국부동산원은 “가격회복 기대심리로 인해 주요 지역 선호 단지를 중심으로 급매물이 소진된 후 추가 상승거래가 발생해 전체적으로 상승 전환됐다”면서도 “일부 지역은 여전히 매도·매수 희망가격 격차로 인해 관망세를 보이며 하락세가 지속되는 등 지역별 혼조세를 보이고 있다”고 설명했다.

최근 4년 동안 전국 의대와 서울대 정시 모집에 합격한 학생 5명 중 1명 이상이 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 출신인 것으로 나타났다. 특히 강남 3구 학생들은 정시에서 합격한 비율이 수시보다 3배가량 높았다. 강득구 더불어민주당 의원과 시민단체 사교육걱정없는세상은 교육부에서 2019~2022년 서울대 학부 신입생과 전국 의대 29개교 신입생의 출신 지역 자료를 받아 분석한 결과를 9일 공개했다. 분석에 따르면 전국 의대 정시모집에서 강남 3구 출신 신입생 비율은 2019학년도 20.8%, 2020학년도 21.7%, 2021학년도 22.3%, 2022학년도 22.7%였다. 서울대 정시에서도 강남 3구 출신은 2019학년도 20.6%, 2020학년도 23.1%, 2021학년도 22.7%, 2022학년도 22.1% 등 4년 동안 모두 20%를 넘었다. 수도권 출신 신입생의 비율도 상승세였다. 의대는 2019학년도 44.2%에서 2022학년도 46.3%로 2.1% 포인트 높아졌고 서울대는 2019학년도 61.8%에서 2022학년도 64.6%로 2.8% 포인트 늘었다. 강남 3구 외에도 사교육 수요가 많은 서울 양천구와 노원구에서 의대와 서울대 신입생이 많았다. 최상위권 대학 신입생의 수도권과 강남 쏠림은 정시 모집에서 두드러졌다. 의대는 수도권 출신 비율이 수시에서 4년간 36.1~38%였지만, 정시에서는 2019학년도에 54.3%로 집계된 뒤 2021~2022학년도는 각각 60.5%, 60.3%로 60%를 넘어섰다. 서울대 신입생도 최근 4년간 수도권 출신 비율은 수시에서 58~59.5% 사이였는데, 정시에서는 2019학년도 71.9%를 기록한 뒤 2021~2022학년도에는 78%대로 치솟았다. 신입생의 강남 3구 출신 비율도 전형별로 차이가 컸다. 지난해 기준 의대에서는 수시 7.3%, 정시가 22.7%였고, 서울대는 수시 7.2%, 정시 22.1%로 정시 모집이 3배가량 많았다. 구본창 사교육걱정없는세상 정책대안연구소장은 “정시 모집이 수도권 학생들에게 유리하다는 것을 보여 주는 결과”라며 “서울권 대학 16곳이 정시 모집에서 40% 이상 선발한 올해도 이런 경향이 나타났을 것으로 보인다”고 분석했다. 강득구 의원은 “정시전형이 ‘사교육 특구’로의 쏠림을 부추기고 있는 것은 아닌지 긴급하게 점검해야 한다”며 “정부는 교육격차 해결을 위해 과감하고 확실한 방안을 2028 대입제도 개편에 담아야 한다”고 했다.

은행들이 디지털화를 이유로 직원이 있는 유인 점포를 1년 사이 300곳이나 줄였다. 반면 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 부촌에는 럭셔리 점포를 확장하며 돈벌이에 집중하고 있다. 일부 지역에 은행 공백을 메우기 위한 특화 점포가 시도되고 있지만 여전히 부족하다는 지적이 나온다. 30일 은행연합회에 따르면 지난해 말 기준 시중·지방·특수은행 등 은행 17곳의 유인점포 수는 5797개로 2021년 말(6093개)보다 296개 줄었다. 은행 점포 수는 2019년 6708개, 2020년 6404개 등 지속적으로 감소하는 추세다. 스마트폰이 보편화되면서 애플리케이션을 통한 비대면 거래가 활발하게 이뤄지고 있다는 이유로 은행이 앞다퉈 오프라인 점포를 줄이고 있기 때문이다. 전체 점포 수는 줄어들고 있지만, 새로운 점포를 내지 않는 것은 아니다. 은행의 신규 점포를 살펴보면 방문객이 담보된 대기업과 공공기관 내 점포, 그리고 고액자산가를 대상으로 한 프라이빗뱅킹(PB)센터 등 럭셔리 점포에 집중돼 있다. 예컨대 신한은행은 지난해 서울 강남구에 자산 관리를 받을 수 있는 ‘프리미어청담’ 점포를 개점했고, 기업금융을 전문으로 하는 강남중앙기업금융2센터도 열었다. 국민은행 역시 부촌으로 꼽히는 서울 용산구 한남동에 한남PB센터와 성동구에 서울숲PB센터를 열었고, 하나은행도 2021년 같은 지역에 한남PB센터를 개점한 바 있다. 은행들은 내부 등급에 따라 우량고객을 대상으로 프리미엄 자산관리 서비스를 제공하고 있다. 이렇듯 은행들의 부촌 영업이 집중되면서 지역 간 점포 격차는 심화되는 모습이다. 서울신문 분석에 따르면 지난해 전국 점포 5797개 가운데 서울에 있는 점포는 1773개로 전체의 31%에 달했다. 서울 25개구 안에서도 격차는 뚜렷하다. 지난해 말 기준 노원·도봉·강북 등 강북 3구의 점포 수는 모두 합쳐 90개에 그친다. 반면 부촌인 강남 3구에 위치한 점포 수는 지난해 말 기준 544곳에 달해 강북 3구보다 6배나 많았다. 지난해 서울시내에서 점포가 가장 많이 줄어든 자치구는 영등포구로, 1년 사이 대림동·신길동 등을 중심으로 점포가 14곳 줄었다. 은행권 관계자는 “은행은 점포를 낼 때 수익성과 입지를 고려할 수밖에 없다”며 “강남3구 점포 집중 구조가 깨지기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 은행권에서는 무인으로 운영되는 디지털 특화 점포나 서로 다른 은행이 한 점포를 공유하는 공동점포, 편의점 내에 개설된 편의점 점포 등 다양한 시도를 하고 있다. 그러나 고객이 스스로 비치된 기기를 이용해야 하는 무인점포 등은 모바일뱅킹 앱 사용에 어려움을 겪어 점포를 찾는 고령층에겐 대안이 될 수 없다. 은행의 점포 줄이기가 금융 소외계층 외면이란 비판을 받는 이유다. 앞서 신한은행은 지난해 수익성 감소 등의 이유로 서울 노원구 월계동 점포를 폐쇄하려다 주민 반발에 부딪혀 디지털 기기와 함께 창구 직원 2명을 두는 식으로 점포를 축소하고 디지털출장소라고 명명했다. 이복현 금융감독원장은 “복잡한 금융거래 특성상 소비자들의 대면 거래 수요가 있고 점포 폐쇄가 지역사회나 고령층에 미치는 영향이 크다. 급격한 점포 폐쇄로 인한 부작용을 최소화하기 위해 업계와 당국 모두 노력해야 한다”고 말했다.

은행들이 디지털화를 이유로 직원이 있는 유인 점포를 1년 사이 300곳이나 줄였다. 반면 서울 강남 3구(강남·서초·송파구) 등 부촌에는 럭셔리 점포를 확장하며 돈벌이에 집중하고 있다. 일부 지역에 은행 공백을 메우기 위한 특화 점포가 시도되고 있지만 여전히 부족하다는 지적이 나온다. 30일 은행연합회에 따르면 지난해 말 기준 시중·지방·특수은행 등 은행 17곳의 유인점포 수는 5797개로 2021년 말(6093개)보다 296개 줄었다. 은행 점포 수는 2019년 6708개, 2020년 6404개 등 지속적으로 감소하는 추세다. 스마트폰이 보편화되면서 애플리케이션을 통한 비대면 거래가 활발하게 이뤄지고 있다는 이유로 은행이 앞다퉈 오프라인 점포를 줄이고 있기 때문이다. 전체 점포 수는 줄어들고 있지만, 새로운 점포를 내지 않는 것은 아니다. 은행의 신규 점포를 살펴보면 방문객이 담보된 대기업과 공공기관 내 점포, 그리고 고액자산가를 대상으로 한 프라이빗뱅킹(PB)센터 등 럭셔리 점포에 집중돼 있다. 예컨대 신한은행은 지난해 서울 강남구에 자산 관리를 받을 수 있는 ‘프리미어청담’ 점포를 개점했고, 기업금융을 전문으로 하는 강남중앙기업금융2센터도 열었다. 국민은행 역시 부촌으로 꼽히는 서울 용산구 한남동에 한남PB센터와 성동구에 서울숲PB센터를 열었고, 하나은행도 2021년 같은 지역에 한남PB센터를 개점한 바 있다. 은행들은 내부 등급에 따라 우량고객을 대상으로 프리미엄 자산관리 서비스를 제공하고 있다. 이렇듯 은행들의 부촌 영업이 집중되면서 지역 간 점포 격차는 심화되는 모습이다. 서울신문 분석에 따르면 지난해 전국 점포 5797개 가운데 서울에 있는 점포는 1773개로 전체의 31%에 달했다. 서울 25개구 안에서도 격차는 뚜렷하다. 지난해 말 기준 노원·도봉·강북 등 강북 3구의 점포 수는 모두 합쳐 90개에 그친다. 반면 부촌인 강남 3구에 위치한 점포 수는 지난해 말 기준 544곳에 달해 강북 3구보다 6배나 많았다. 지난해 서울시내에서 점포가 가장 많이 줄어든 자치구는 영등포구로, 1년 사이 대림동·신길동 등을 중심으로 점포가 14곳 줄었다. 은행권 관계자는 “은행은 점포를 낼 때 수익성과 입지를 고려할 수밖에 없다”며 “강남3구 점포 집중 구조가 깨지기는 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 은행권에서는 무인으로 운영되는 디지털 특화 점포나 서로 다른 은행이 한 점포를 공유하는 공동점포, 편의점 내에 개설된 편의점 점포 등 다양한 시도를 하고 있다. 그러나 고객이 스스로 비치된 기기를 이용해야 하는 무인점포 등은 모바일뱅킹 앱 사용에 어려움을 겪어 점포를 찾는 고령층에겐 대안이 될 수 없다. 은행의 점포 줄이기가 금융 소외계층 외면이란 비판을 받는 이유다. 앞서 신한은행은 지난해 수익성 감소 등의 이유로 서울 노원구 월계동 점포를 폐쇄하려다 주민 반발에 부딪혀 디지털 기기와 함께 창구 직원 2명을 두는 식으로 점포를 축소하고 디지털출장소라고 명명했다. 이복현 금융감독원장은 “복잡한 금융거래 특성상 소비자들의 대면 거래 수요가 있고 점포 폐쇄가 지역사회나 고령층에 미치는 영향이 크다. 급격한 점포 폐쇄로 인한 부작용을 최소화하기 위해 업계와 당국 모두 노력해야 한다”고 말했다.

부동산 시장, 규제 지역 해제 및 대출·세제 등규제 완화책으로 소폭 회복 움직임 주거 선호도 높은 평택 고덕국제신도시에서 신규 공급3월 ‘고덕자이 센트로’ 분양 예정 부동산 규제 완화책으로 전국 부동산 시장이 다시금 회복 조짐을 보이는 가운데 새롭게 공급되는 분양 물량에도 관심이 이어질지 주목된다. 정부가 올해 초 실시한 1·3 부동산 대책으로 서울 강남3구·용산구를 제외한 전 지역의 규제 지역 해제와 대출·세제 등에 대한 규제 완화책 및 전매 제한 축소, 실거주 의무 등이 사라질 예정으로 전국 부동산 시장이 영향을 받는 모습이다. 이런 분위기가 이어지면서 부동산 시장의 바로 미터라 할 수 있는 경기도 시장의 회복세가 두드러지고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 올 1월 기준 경기도 아파트의 매매 거래량은 4223가구로 지난해 1월 3156가구와 비교해 33%(1067가구) 가량 증가했다. 이처럼 전반적인 부동산 시장이 회복세를 보이는 가운데 규제 완화의 여파를 받는 지역으로 경기도 평택이 관심을 모으고 있다. 특히 평택은 대출·세제 등에 대한 대대적인 규제 완화로 얼어 붙었던 시장이 조금씩 녹고 있는 분위기다. 실제로 한국부동산원 통계에 따르면 올해 1월 기준 평택의 매매 거래량은 335건으로 지난해 11월(251건), 12월(243건) 대비 소폭 증가한 것으로 나타났다. 외지인들의 평택 내 투자 수요도 증가하는 추세다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 3개월 경기도 내 외지인 매매거래 증가지역 가운데 평택시가 236건으로 가장 높은 순위를 차지했다. 뒤이어 파주(172건), 화성(148건) 순이다. 청약 시장도 조금씩 꿈틀거리고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 11월 고덕국제신도시에서 분양한 ‘고덕 디에트르 리비에르’는 1순위 청약에서 33.7대 1의 높은 경쟁률을 기록하기도 했다. 지난해 9월 조정대상지역 해제 여파와 평택 내에서 선호도가 높은 고덕국제신도시에서 분양했다는 메리트로 많은 청약자가 몰린 것으로 분석된다. 이처럼 평택이 다시금 도약할 수 있는 데는 평택 부동산 시장을 지탱하는 밑바탕이 단단하기 때문이라는 분석이다. 평택은 세계 최대 규모의 반도체 공장인 삼성전자 평택캠퍼스를 비롯해 경기도 최대의 일반산업단지로 조성 중인 브레인시티(예정), 평택 포승(BIX)지구 등 대규모 산업단지가 밀집한 곳이다. SRT 평택지제역을 비롯해 다양한 교통망을 갖췄기 때문에 잠재력이 충분한 도시로 평가를 받는다. 이처럼 규제 완화 영향으로 평택 부동산 시장이 반등할 것으로 기대를 모으는 가운데 주택 수요자의 선호도가 높은 고덕국제신도시에서 분양하는 신규 단지가 관심을 모은다. 경기도 평택 고덕신도시에서 3월 평택도시공사가 시행하고 GS건설 컨소시엄이 시공하는 민간참여 공공분양 아파트 ‘고덕자이 센트로’가 공급될 예정이다. 단지는 지하 2~25층, 7개 동, 총 569가구, 전용 84㎡ 단일 평형으로 구성된다. 전 세대 4BAY 설계를 적용해 일조권과 채광, 통풍을 극대화했으며, 대형 드레스룸과 최신 주거 트렌드를 반영한 평면 특화 설계를 적용해 주거 만족도를 높일 계획이다. 이와 함께 단지는 1호선 서정리역 및 서정리역 역세권 복합개발(계획) 인근에 자리했으며, 평택지제역 SRT도 인근에 위치해 수도권 및 전국 이동이 용이하다. 또한, 평택제천고속도로로 통하는 평택고덕IC와 송탄IC도 이용할 수 있다. 생활 인프라도 다양하다. 다양한 상업지구(예정)가 인근으로 자리해 생활 편의를 높일 예정이며, 주변으로 홈플러스, 롯데시네마, CGV 등도 들어서 있다. 여기에 고덕신도시 내 교육특화구역 ‘에듀타운’ 부지에 오는 2026년 개교를 목표로 정원 2000명 규모의 초∙중∙고 통합학교인 평택고덕국제학교(가칭)가 들어설 계획이기 때문에 교육 여건도 우수하게 평가된다. ‘고덕자이 센트로’는 주변으로 삼성전자 평택캠퍼스, 브레인시티(예정) 등이 가까이 자리해 고덕신도시 내 지속적인 인구 유입으로 탄탄한 수요층이 예상된다. 청약에서도 평택과 경기 지역은 물론, 전국 청약이 가능한 만큼 많은 수요자가 몰릴 것으로 기대를 모으고 있다. 한편, 민간참여 공공분양은 공공의 안정성과 민간건설사 브랜드의 기술력이 더해져 우수한 특화설계와 다양한 커뮤니티도 누릴 수 있는 것이 특징이다. 특히 공공분양 아파트로 공급됨에 따라 공급 물량의 85%가 특별공급으로 구성되며, 분양가 상한제가 적용되는 만큼 합리적인 분양가도 기대해 볼 수 있다.

서울시의회 서준오 의원(더불어민주당·노원4)은 지난 15일 국회 행정안전위원회 소위원회에서 정부의 반대로 재산세 60%공동세법이 보류된 것에 강한 유감을 표명했다. 서울시는 행정안전부에 서울시의 입장 없이 25개 자치구의 입장만 제출 등 미온적 대응으로 법안 보류에 큰 영향을 미쳤다. 오세훈 시장은 신년 기자간담회에서 “강남북간 균형발전이 서울시의 절체절명의 과제”라고 했으나, 점차 커져가는 강남북간 재정 불균형 해소를 위한 재산세 60%공동세법 국회 통과에 미온적으로 대응하고 있다. 이해식 국회의원(서울 강동을)은 강남북간 재정 불균형 해소를 위해 재산세 공동세 비율을 60%로 상향하는 법안을 대표 발의했으나 상임위의 벽을 넘지 못하고 있다. 지난 2007년 50%공동세법이 도입된 이후 다소 완화되는 것으로 보였던 강남북간 재산세 격차는 현재 기하급수적으로 커지고 있다. 또한 50%공동세가 도입된 2007년 기준 강남구 재산세는 2524억원, 노원구는 298억원으로 2226억원의 격차가 있었지만 2022년 기준 강남구 재산세는 4730억원, 노원구는 1023억원으로 그 격차가 3707억원으로 점차 증가하고 있다 자치구 재산세는 지방자치단체의 재원 가운데 지방자치단체의 자체 수입인 자주재원으로서 자치구가 자유롭게 쓸 수 있는 예산으로 지역발전에 중요한 재원이 되며 강남북간 불균형 발전에도 큰 영향을 미치고 있다. 재산세 60%공동세법이 국회를 통과하면 강남북간 재산세 격차가 다소 완화되겠지만, 향후 그 격차는 더욱 커질 것이다. 강남북간 재정 불균형이 근본적으로 해결되려면 재산세 100%공동세가 돼야 한다. 서울시가 강남북간 균형발전에 의지가 있다면 100%공동세를 적극 추진해야 한다. 1970년대 강남 개발 당시 정부는 경기고와 휘문고 등 명문 학교들이 강남으로 이전했다. 더불어 건축업자들과 주민들에게도 각종 세제 혜택을 주었고, 서울시민의 세금으로 사회간접시설비도 충당해 현재 강남 개발의 초석을 만들어 줬다. 이에 서 의원은 “그런 기초에서 발전한 강남3구의 재산세는 전체 서울시민들 위해 사용되어야 한다”라는 입장이다. 서 의원은 “오 시장이 강남북간 재정 불균형에 미온적으로 대응하고 있다”라며 “국회 심의 과정에 서울시 입장 없이 자치구 의견만을 행정안전부에 전달하는 처사는 서울시의 책임을 회피하는 것으로 매우 개탄스럽다”라며 안타까워했다. 이어 “오 시장이 강남3구만을 대변하는 서울시장인지 묻고 싶다”라며 “진정으로 서울의 균형발전을 바란다면 강남북간 불균형 발전을 해소하기 위해 60%공동세법 국회 통과에 오 시장이 적극 나서야 한다”라고 말했다.

부동산시장 연착륙을 위해 정부가 각종 규제를 대대적으로 푸는 1·3부동산대책을 내놓은지 한 달이 지났다. 대책 발표 후 낙폭이 주는 등 일단 매매시장의 폭락세는 주춤한 모양새다. 하지만 지역에 따라 낙폭을 키우는 곳도 있어 연착륙을 단정하기엔 이르다는 시각도 만만치 않다. 매매시장과 달리 아파트 분양시장은 갈수록 한파가 혹독해지고 있다. 서울·수도권의 괜찮은 입지에서도 청약 미달이 속출해 건설사들에 비상이 걸렸다. 지방에선 일단 분양물량의 20%만 계약을 체결해도 성공이란 말까지 돌 정도다. 건설 시행사와 시공사, 협력업체, 가구업체 등 부동산 관련 업종은 물론 프로젝트파이낸싱(PF) 등 부동산 금융업계에선 ‘도미노 도산’ 가능성에 잔뜩 긴장하는 분위기다. 1·3대책 이후 집값 흐름과 아파트 건설시장을 덮친 미분양 위기를 짚어보고 ‘영끌’ 집주인과 무주택 실수요자 전략을 살펴본다. ●아파트값 분위기 반전은 ‘글쎄’ 한국부동산원에 따르면 1·3부동산대책 발표 이후 서울을 비롯한 전국 아파트값 하락폭이 5주 연속 둔화했다. 지난주 서울의 경우 주간 낙폭이 0.25%로, 지난해 말 0.74%의 3분의1 수준에 그쳤다. 경기와 인천도 각각 0.55%, 0.39% 떨어지며 지난해 1%가 넘던 급락세가 진정되는 분위기다. 정부가 강남3구·용산 이외 모든 규제지역 해제, 실거주 요건 대폭 완화, 다주택자 포함 보유세·거래세 인하에 나선 데다가 금리 상승세 진정 전망이 영향을 준 것으로 보인다. 지방에서도 주요 도시들이 비슷하게 하락폭을 줄이고 있다. 눈에 띌 정도는 아니지만 ‘실종’ 상태였던 거래량도 조금씩 회복 기미를 보이고 있다. 하지만 서울 서초·강남구에서 하락폭이 확대되고, 수도권 일부 지역에선 여전히 급락 사례가 속출하는 등 지역별로 온도 차가 있어 아직 분위기 반전을 점칠 단계는 아니다. 특히 수도권광역급행철도(GTX)에 대한 기대감으로 집값이 급등했던 경기 화성 동탄신도시와 의왕시, 용인시 등에선 고점 대비 40% 넘게 떨어진 거래가 이뤄지고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월부터 지난달까지 전국에서 실거래된 아파트의 65%가 직전 두 달(10~11월)간 거래보다 낮은 가격에 팔리는 등 전체적인 하락세는 여전하다. 김인만 부동산경제연구소장은 “이미 지역이나 단지별로 집값이 고점 대비 30% 넘게 떨어지면서 1차 경착륙이 왔다”며 “다만 추가 급락에 따른 2차 경착륙 위기는 넘긴 것 같다”고 진단했다. 김 소장은 앞으로 집값이 2~3년 정도 약간의 등락을 거듭하거나 ‘L자’ 형태로 횡보할 가능성이 있다고 전망했다.●갈수록 거세지는 분양시장 한파 일반 매매시장에 조금씩 온기가 감지되는 것과 달리 아파트 분양시장에선 갈수록 한파가 거세지고 있다. 최근 울산 지역 주상복합 신축사업에 시공사로 참여했던 대우건설은 후순위 브리지론 440억원을 자체 상환하고 사업을 포기했다. 부지 확보를 위한 브리지론에 보증을 섰는데, 부동산시장 한파가 워낙 거세자 손해가 더 커질 것을 예상해 일찌감치 손을 뗀 것이다. 이번 사례는 시공능력 6위 상장 건설업체가 사업 정리에 따른 수백억원의 손실과 ‘책임준공 회피’라는 비난을 감수하면서까지 사업을 중도에 포기한 것이라 건설업계에선 충격으로 받아들이고 있다. 분양시장 한파가 그만큼 심각하다는 의미이기도 하다. 아파트 미분양 물량은 전국적으로 눈덩이처럼 불어나고 있다. 지난해 12월 말 6만 817가구로, 1년 전(1만 7710가구)보다 거의 4배 급증했다. 10월, 11월, 12월 세 달 연속 1만 가구씩 불어났다. 2007년 관련 통계를 시작한 이후 1년 만에 미분양이 2배 이상 늘어난 것은 지난해가 처음이다. 한국 부동산원에 따르면 전국적으로 지난달 청약을 진행한 11개 단지 중 경쟁률이 1대1을 넘어선 단지는 3곳에 불과했다. 수도권의 GTX 수혜가 기대되는 알짜단지로 꼽히는 경기 안양시 호계동 ‘평촌 센텀퍼스트’는 1150가구 모집에 257명이 신청해 경쟁률이 0.22대1에 그쳤다. 사정이 이렇자 건설사들은 분양 자체를 꺼리고 있다. 이달엔 16개 단지 1만 2572가구가 분양을 준비 중인데 이는 지난해 같은 기간 분양 물량의 절반 정도에 해당한다. ●미분양 사태 금융시장 불똥 막아야 정부는 ‘준공 후 미분양’은 아직 7500여가구에 불과해 위험수위는 아니란 입장이다. 하지만 업계에선 대출금리가 여전히 높은 데다가 청약시장이 워낙 위축돼 있어 악성 미분양이 쌓이기 전에 선제적 대응이 필요하다고 호소한다. 특히 미분양에 따른 PF금융 부실화가 확산될 경우 건설사는 물론 PF에 참여한 비은행 금융기관 도산으로 이어지는 등 경제 전반에 큰 위기로 작용할 것이란 분석이 나오고 있다. 금융감독원에 따르면 지난 9월 기준 금융권의 PF 대출 잔액이 125조원에 달한다. 당장 올 상반기에만 35조원의 PF 대출 만기가 예정돼 있다. 리스크 요인 조기 진단과 만기 연장 시그널이 필요하다는 목소리가 나오는 이유다. 지난달 한국은행 금융통화위원회에선 부동산 경기 침체로 비은행의 부동산 금융이 부실화될 우려가 커지고 있다며 해당 부문의 리스크를 완화해 나가야 한다는 의견이 제시되기도 했다. 김 소장은 “미분양 사태의 불똥이 PF 등 금융시장으로 튀는 것은 막아야 한다”며 “미분양 아파트 계약자에 대해 다양한 혜택을 주는 등 족집게 대책이 필요하다”고 말했다. ●대출 크게 늘려 집 사면 안 돼 고금리와 부동산시장 한파에 가장 고통이 큰 이들은 집값 급등기에 대출을 끌어모아 집을 마련한 이른바 ‘영끌족’이다. 두 배 이상 오른 이자 부담을 견디지 못하고 집을 급매로 손절하는 사례가 속출하고 있다. 하지만 금리 상승이 사실상 멈추고 저리의 정책금융상품이 나오고 있는 만큼 대출을 갈아타면서 최대한 버틸 필요가 있다. 김 소장은 “보금자리 대출상품 등을 이용해 고금리 리스크를 줄이면서 버텨 내야 한다”고 조언한다. 특히 서울 강남권이나 마포·용산 지역, 급등했다가 급락한 GTX 수혜 지역 등은 경기가 풀리면 가격 회복 가능성이 큰 만큼 성급히 매도해선 안 된다. 정 사정이 어렵다면 현재 거주 중인 집을 전세로 내주고 저렴한 곳에서 월세로 살더라도 버티는 게 낫다. 무주택자 입장에선 집 매수 여부와 매수할 경우 그 시점과 관련해 고민이 커졌다. 전문가들도 의견이 엇갈리는데 공통적인 점은 대출을 크게 일으켜 집을 사면 안 된다는 것이다. 집값 회복이 불투명한 데다가 금리가 여전히 높기 때문이다. 하지만 자금 여력이 있을 경우엔 청약이나 매수를 고려해도 된다. 특히 결혼이나 직장, 이사 등으로 새 보금자리가 필요한 실수요자는 매수에 적극성을 띨 필요가 있다. 올 하반기부터 금리 인하 가능성이 거론되는 데다가, 더이상 큰폭의 집값 하락은 없을 것으로 보여서다. 매수 시점은 대체로 올 하반기 이후로, GTX 수혜 지역 등 입지가 뛰어나면서 고점 대비 30% 이상 떨어진 지역의 급매물 중심으로 살펴볼 필요가 있다.

서울 아파트 가격이 새로운 ‘SKY’ 시대가 열렸다. 3.3㎡(평)당 평균 매매가격이 가장 높은 곳은 강남구와 서초구, 용산구 순으로 나타났다. 1년 전 강남3구(강남·서초·송파)에서 송파구 대신 대통령실 이전에 힘입어 용산구가 ‘톱3’에 진입했다. 이들 3구를 업계에서는 서초 강남 용산의 영어 머릿글자를 따와 ‘SKY’라고 빗대 부른다. 3일 KB부동산 1월 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격 1위는 강남구로 8727만원으로 집계됐다. 서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 4875만원과 비교하면 4000만원가량 높다. 서초구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 8555만원으로 2위를 차지했고, 용산구가 6661만원으로 3위를 기록했다. 송파구는 6359만원으로, ‘빅3’에서 밀려났다. 1년 전인 2022년 1월에는 강남구와 서초구, 송파구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 각각 8338만원, 7606만원, 6109만원으로 상위 3위권을 차지했다. 용산구는 5849만원으로 그 뒤를 이었다. 그런데 지난해 9월 용산구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 6120만원을 기록한 반면 송파구는 6103만원으로 집계되면서 역전됐다.작년 용산구와 송파구의 부동산 시장 분위기는 사뭇 달랐다. 용산은 대통령실 이전과 용산공원 조성에 이어 서울시가 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표하면서 일대 집값이 들썩였지만 송파구는 강남 3구 중 집값이 가장 먼저 내림세로 돌아섰고, 하락폭도 컸다. KB부동산에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격은 2.96% 하락했는데 송파구는 5.88% 떨어지면서 서울 전체보다 낙폭이 컸다. 반면 지난해 용산구 아파트 매매가격은 되레 올랐다. 용산구 아파트값은 2.41% 상승하면서 종로구(1.02%), 서초구(0.71%)와 함께 유일한 플러스(+) 변동률을 기록했다. 이들 지역에 이어 동구(5652만원)와 마포구(5279만원), 광진구(5201만원), 양천구(5022만원) 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격이 5000만원을 넘긴 것으로 나타났다.

오는 3월 말부터 다주택자도 부동산 규제 지역인 강남·서초·송파 등 강남 3구와 용산 내에서 주택담보대출을 받을 수 있도록 주택담보대출인정비율(LTV)을 30%까지 허용한다. 집값 하락에 따른 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 금융권으로 확산되는 자금 경색 사태 우려를 막기 위해 최대 1조원 규모의 부실 우려 PF 자산을 매입하는 캠코(한국자산관리공사)펀드도 조성한다. ●3월 말부터 비규제지역 60%까지 금융위원회는 30일 청와대 영빈관에서 이 같은 내용을 포함한 ‘2023년 금융위 주요 업무 추진 계획’을 보고했다. 윤석열 대통령은 “지금은 전 세계 금융이 하나로 엮이면서 하나의 금융 리스크가 발생하면 국가 전체의 금융시스템이 무력화되는 일이 비일비재하다”면서 “리스크에 대한 의사결정 과정에서 선제적이고 과감한 대응이 무엇보다 중요하다”고 밝혔다. 이날 업무보고는 김주현 금융위원장을 비롯해 이창용 한국은행 총재, 이복현 금융감독원장, 정책금융기관장, 금융지주 회장 등이 참석해 토론회 형태로 진행됐다. 금융위는 부동산 시장 연착륙을 위한 대출 규제 정상화 차원에서 임대·매매 사업자 대출 규제도 해제해 3월 말부터 규제 지역 내 LTV는 30%까지, 비규제 지역은 60%까지 허용하기로 했다. 또 대출 규제 추가 완화도 검토한다는 계획이다. 현재 무주택자와 1주택자는 지난 1·3 부동산대책을 통해 LTV 한도가 규제 지역은 50%, 비규제 지역은 70%로 확대됐는데 추가로 더 풀어 줄 것이란 얘기다. ●1조 부실 PF 매입 ‘캠코펀드’ 조성 금융당국은 또 5대 금융지주사 등 PF 금융을 실행한 금융사를 중심으로 한 대주단을 구성해 부실 또는 부실 우려 PF사업장을 자율적으로 정리하도록 유도할 계획이다. 이를 위해 캠코 중심으로 조성한 펀드를 통해 부실 우려가 있는 PF 자산을 매입해 지원하도록 한다.

지난달 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 특히 세종 주택가격은 한 달 만에 5.00%가 하락하는 등 지난해 한 해에만 14.46%가 빠져 전국에서 집값이 가장 많이 내린 곳으로 나타났다. 16일 한국부동산원 조사에 따르면 지난해 12월 전국의 주택(아파트·연립·단독주택)가격은 전월 대비 1.98% 떨어졌다. 서울과 수도권의 주택가격도 지난달 각각 1.96%, 2.60% 내리며 역시 통계 산출 이후 가장 큰 폭으로 하락했다. 연간으로 보면 지난해 주택가격은 전국적으로 4.68% 하락했다. 서울 집값은 지난 한 해 동안 4.75% 떨어졌다. 2012년(-4.75%) 이후 10년 만의 최대 하락이다. 전국적으로 집값이 가장 많이 빠진 지역은 세종(-14.46%)이었으며, 대구(-8.84%), 인천(-8.51%) 순이었다. 아파트값만 따로 본다면 지난해 전국 아파트값은 7.56% 떨어졌다. 이는 글로벌 경제위기 당시 폭락기를 뛰어넘어 1998년 외환위기 이후 최대 폭으로 하락한 것으로 집계됐다. 전년도(2021년) 한 해에만 14.10% 올랐던 것과 대조적이다. 전문가들은 정부가 최근 세제·금융 규제 완화 등 대규모 시장 연착륙 대책을 발표하고, 지난 3일 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역에서 푼 뒤 이달 들어 낙폭이 다소 둔화하고 있지만 고금리 여파로 하락세가 당분간 이어질 것으로 예상했다. 한편 주택 전셋값 역시 약세를 면치 못했다. 지난해 전국이 5.56% 하락했고, 서울은 6.55% 떨어졌다. 각각 2004년(-5.84%, -7.80%) 이후 18년 만에 가장 큰 폭으로 내린 수치다.

지난달 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 특히 세종 주택가격은 한달 만에 5.00%가 하락하는 등 지난해 한 해에만 14.46%가 빠져 전국에서 가장 집값이 가장 많이 내린 곳으로 나타났다. 16일 한국부동산원 조사에 따르면 지난해 12월 전국의 주택(아파트·연립·단독주택) 가격은 전월 대비 1.98% 떨어졌다. 서울과 수도권의 주택가격도 지난달 각각 1.96%, 2.60% 내리며 역시 통계 산출 이후 가장 큰 폭으로 하락했다. 연간으로 보면 지난해 주택가격은 전국적으로 4.68% 하락했다. 서울 집값은 지난 한 해 동안 4.75% 떨어졌다. 2012년(-4.75%) 이후 10년 만에 최대 하락이다. 전국적으로 집값이 가장 많이 빠진 지역은 세종(-14.46%)이었으며, 대구(-8.84%), 인천(-8.51%) 순이었다.아파트값만 따로 본다면 지난해 전국 아파트값은 7.56% 떨어졌다. 이는 글로벌 경제위기 당시 폭락기를 뛰어넘어 1998년 외환위기 이후 최대 폭으로 하락한 것으로 집계됐다. 전년도(2021년) 14.10% 상승했던 것과 대조적이다. 전문가들은 정부가 최근 세제·금융 규제 완화 등 대규모 시장 연착륙 대책을 발표하고, 지난 3일 서울 강남3구와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역에서 푼 뒤 이달 들어 낙폭이 다소 둔화하고 있지만 고금리 여파로 하락세가 당분간 이어질 것으로 예상했다. 한편 주택 전셋값 역시 약세를 면치 못했다. 지난해 전국이 5.56% 하락했고, 서울은 6.55% 떨어졌다. 각각 2004년(-5.84%, -7.80%) 이후 18년 만에 가장 큰 폭으로 내린 수치다.

이달 주택사업 경기전망이 전국적으로 소폭 하락한 것으로 나타났다. 다만 서울을 제외한 수도권은 일제히 올랐다. 16일 주택산업연구원에 따르면 이달 주택산업경기전망지수는 55.8로 전월(59.3)보다 3.5포인트 하락했다. 이 수치가 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체 비율이 높은 것이고, 100을 밑돌면 그 반대를 뜻한다. 수도권에서 서울(54.5→46.9)은 7.6포인트 떨어졌지만, 인천(39.3→45.7)과 경기(46.3→47.9)는 각 6.4포인트, 1.6포인트 올랐다. 이는 지난해 11월 인천 및 경기지역 일부(과천·성남·하남·광명 제외)가 규제지역에서 해제됐기 때문이다. 당시 규제지역 해제에 포함된 세종시는 58.8에서 76.9로 18.1포인트 상승했다. 지난달 35.3포인트 상승한 것에 이어 가파른 상승세가 계속되고 있다. 다만 이번 조사는 이달 3일 발표된 서울 강남3구와 용산구를 제외한 규제지역 해제 발표 내용은 반영되지 않았다. 조사 기간이 이달 5일까지긴 하지만 설문이 대부분 초반에 이뤄진 영향이다. 주산연은 다음 달 조사에서 이번 규제지역 해제 기대 심리가 반영될 것으로 내다봤다. 지방의 주택사업경기전망지수는 평균 4.3포인트 하락했다. 강원(-14.7포인트), 부산(-13.6포인트), 울산(-11.8포인트), 충남(-11.1포인트), 대구(-10.7포인트)에서 큰 폭으로 떨어졌다. 지난달 상승 폭이 컸던데 따른 지수 조정이 이뤄졌기 때문이다.이달 자금조달지수는 44.9에서 50.0으로 5.1포인트 상승했다. 주산연은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증규모 확대 등 부동산 금융경색 완화 조치와 부동산 시장 연착륙 대책 등에 따른 기대감 영향으로 분석했다. 그러나 주산연은 금융사들의 부동산 관련 PF 대출과 기업 대출이 풀리지 않고 있고, 단기금융의 불안정성, 금리 인상, 투자 심리 위축, 부동산 시장 침체 등 복합적인 문제들이 산적해 이전과 같은 자금 유동성 회복에는 상당한 시간이 필요할 것으로 전망했다. 아울러 이달 자재수급지수는 화물연대 파업 종료로 국내 자재 공급망이 정상화되고 원자재 가격도 내림세로 돌아서며 62.5에서 71.2로 8.7포인트 올랐다.

정부의 부동산 규제 완화책 발표 이후 전국 아파트값 하락폭이 2주 연속 감소했다. 규제가 풀리면서 급매물을 회수하거나 호가를 올린 것으로 풀이된다. 12일 한국부동산원 주간 주택가격 동향에 따르면 이번 주 전국 아파트값은 0.52% 하락해 지난주(-0.65%)보다 하락폭이 둔화했다. 같은 기간 서울 아파트값도 0.45% 하락, 지난주(-0.67%)에 비해 하락폭을 줄였다. 지난주 역대 최대 하락세를 멈추고 9개월(39주) 만에 낙폭이 줄어든 이후 규제지역 해제 등에 따른 기대 심리로 2주 연속 하락폭이 감소한 것이다. 강남3구가 규제지역으로 묶임에 따라 최대 수혜지로 꼽힌 강동구는 지난주 -0.50%에서 이번 주 -0.33%로 낙폭이 감소했다. 안전진단 규제 완화 호재가 있는 양천구는 지난주 -0.42%에서 이번 주 -0.16%로 하락폭이 줄었다.

정부의 부동산 규제 완화책 발표 이후 전국 아파트값 하락폭이 2주 연속 감소했다. 규제가 풀리면서 급매물을 회수하거나 호가를 올린 것으로 풀이된다.12일 한국부동산원 주간 주택가격 동향에 따르면 이번 주 전국 아파트값은 0.52% 하락해 지난주(-0.65)보다 하락폭이 둔화했다. 같은 기간 서울 아파트값도 0.45% 하락, 지난주(-0.67%)에 비해 하락폭을 줄였다. 지난주 역대 최대 하락세를 멈추고 9개월(39주) 만에 낙폭이 줄어든 이후 규제지역 해제 등에 따른 기대 심리로 2주 연속 하락폭이 감소한 것이다. 강남3구가 여전히 규제지역으로 묶임에 따라 최대 수혜지로 꼽힌 강동구는 지난주 -0.50%에서 이번 주 -0.33%로 낙폭이 감소했다. 안전진단 규제 완화 호재가 있는 양천구는 지난주 -0.42%에서 이번 주 -0.16%로 하락폭이 줄었다. 여전히 규제지역으로 묶여 있는 강남구(-0.41→-0.20%), 서초구(-0.38→-0.15%)와 용산구(-0.71→-0.48%)도 하락폭이 줄었다. 종합부동산세 등 세제 완화 기대감이 작용한 것으로 보인다. 서울 대부분 지역과 달리 송파구(-0.37%→-0.42%)·구로구(-0.42%→-0.44%)·강서구(-0.59→-0.60)는 하락폭을 키웠다. 송파구의 경우 대규모 아파트 단지의 급매물이 시세에 영향을 줬다고 부동산원은 분석했다. 전세시장 역시 역전세난 속에서도 규제 완화에 대한 기대 심리로 하락폭이 2주 연속 줄었다. 전국 아파트 전셋값은 -0.82%에서 -0.76%로, 서울은 지난주 -1.15%에서 이번 주 -1.05%로 각각 낙폭이 둔화했다. 한편 전국과 서울 아파트 매수 심리도 2주 연속 회복세를 보였다. 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 64.8로 지난주(64.1)보다 0.7포인트 상승했다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

꼭 1년 전, 그는 자신 있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트값은 꼭짓점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다. -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. “전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.” -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. “잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” -그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. “그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 45일 만에 영국 총리에서 물러난 건 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다.” -정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. “규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” -정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. “상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아오르려면 매매가와 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” -작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. “물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” -그럼 집을 언제 사야 하나. “내년에는 집값이 좀더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.”-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. “애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” -언제까지 버텨야 하나. “걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PEF) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” -일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한은의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. “그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라들었다. 다만 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” -그럼 정부가 뭘 해야 하나. “토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 MB(이명박 정부) 때의 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” -임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. “집값 상승분을 세입자에게 전가한 측면이 (임대차 3법에) 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” -왜인가. “문재인 정부 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움이 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 괜찮다. 그런데 윤석열 정부가 33평까지 매입 임대를 다시 허용하려 하고 있다. 이게 허용되면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다.” -1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했는데. “지분공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아 주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” -예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. “(웃음) 같은 생각이다.” ■김경민 교수는 서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다.

윤석열 대통령이 새해 화두로 던진 중대선거구제를 놓고 정치권이 갑론을박하고 있다. 국회 정치개혁특별위원회는 22대 총선 1년 전인 4월 10일까지 중대선거구제, 비례대표제 등 선거제도 개편을 마무리해야 한다. 선거제도 개편 기한이 10일 기준으로 세 달을 앞둔 것이다. 서울신문은 신년기획에서 선거가 없는 올해야말로 정치개혁, 선거개혁의 적기라는 점을 강조하면서 선거제도 개편의 필요성을 주장했다. 이번에는 정치권에서 논의가 시작된 중대선거구제의 장단점을 짚어 보는 기획기사를 시작한다. 대표성이 높은 소선거구제냐, 비례성이 높은 중대선거구제냐를 두고 정치권의 고심이 깊어지는 가운데 한국 정치 현실에 어떤 제도가 더 적합한지 따져 보기 위해서다. 가장 먼저 면적은 25배, 인구는 6배 차이가 나는 강원 속초인제고성양양(속·인·고·양) 지역구와 수원 갑·을·병·정·무 지역구를 비교해 봤다.한국 선거제도의 근간을 이루는 소선거구제는 각 지역 주민을 대변하는 국회의원을 뽑는 데서 시작했다. 1개의 작은 지역구에 1명의 의원을 뽑아 대표성은 높지만 사표(死票)가 많이 발생해 표의 등가성(等價性)과 비례성은 떨어진다. 중대선거구제는 넓은 지역구에서 2~5명이 당선될 수 있다. 한 지역을 대표하는 개념이 아니라 대표성은 떨어지지만, 사표가 줄어들면서 등가성과 비례성은 높아진다. 국회 정개특위 관계자는 “중대선거구제 도입으로 선거구당 선출 인원이 늘면 득표 당선에 기여할 표가 늘어서 비례성은 늘지만, 소선거구제와 비교했을 때 1위와 차순위 간 표 차이가 크면 문제가 될 수 있다”고 장단점을 설명했다. 이어 “국회 논의 과정에서 대표성과 비례성 중 어느 쪽에 가치를 두느냐에 따라 결정될 것”이라고 내다봤다. 강원 속·인·고·양 지역구 유권자는 21대 총선이 치러진 2020년 기준 16만 8003명이다. 국회의원은 이양수 국민의힘 의원이다. 경기 수원시는 권선구·영통구·장안구·팔달구 4개 구로 나뉘지만 지역구는 수원 갑·을·병·정·무 5개다. 하나의 기초자치단체가 5개 지역구로 나뉜 곳은 수원시가 유일하다. 2020년 기준 5개 지역구의 유권자를 살펴보면 수원갑 23만 3433명, 수원을 25만 7131명, 수원병 17만 5641명, 수원정 24만 9329명, 수원무 27만 7082명이다. 더불어민주당 소속인 김승원·백혜련·김영진·박광온·김진표 의원이 각 지역구를 차지했다. 두 지역을 비교해 보면 소선거구제에서도 도시냐 농촌이냐에 따라 대표성의 차이는 크다. 유권자 수를 따져 지역구를 나누다 보니 속·인·고·양 유권자는 대표자 한 명을 4개 시군이 공유한 반면, 수원시는 대표자 5명을 갖췄다. 이 의원이 약 3042㎢를 관할한다면, 수원은 의원 5명이 121㎢를 나눠서 관할하는 셈이다. 중대선거구제가 도입되면 각 지역구는 어떻게 변화할까. 18개 시군구로 구성된 강원도의 경우 1개의 지역구로 묶이거나 크게 2개의 지역구로 나뉘어 총의원수가 10명 안팎이 될 가능성이 크다. 각각의 의원이 강원도 전체를 대표하거나 9개 시군구를 대표하면서, 사실상 특정 지역을 대표하는 의원이라는 개념은 사라진다. 강원도뿐만 아니라 영남·호남 등 수도권을 제외한 지방의 사정이 비슷하다. 수도권이나 도시 지역의 대표성은 대체로 유지된다. 수원이 하나의 지역구로 묶이더라도 원래 기초자치단체 하나라 대표성은 떨어지지 않기 때문이다. 강원도 속초와 춘천의 유권자는 각기 다른 지역이라고 여기지만, 수원시 권선구와 팔달구의 유권자는 같은 지역이라고 여긴다는 의미다. ‘속·인·고·양’을 지역구로 둔 이 의원은 “내 지역을 대표해 주는 의원이 없다는 생각에 농어촌 주민들은 중대선거구제에 거부감이 크다”고 전했다. 국회 정개특위 여당 간사인 그는 “저는 중대선거구제에 긍정적”이라면서도 “관할하는 지역이 광활해져 신인이 섣불리 도전하기 어려워질 수 있다”고 했다. 소선거구제에서도 서울(605.2㎢)의 5배 크기를 돌아다니는데, 중대선거구제가 도입되면 지역구 크기가 서울의 10배 수준으로 넓어지게 되면서 지역 유권자에게 얼굴을 알리기 더 어려워진다는 것이다. 수원을을 지역구로 둔 백 의원은 “수원은 지역구가 작아서 동질성이 강하다 보니 중대선거구제가 도입돼 하나의 선거구로 묶여도 대표성이 떨어진다고 보기 어렵다”며 “수도권 대부분이 작은 지역에 많은 인구가 모여 사는 곳이라 지역구가 넓어진다고 해도 현안이 달라지지는 않을 것”이라고 내다봤다. 수원시 전체 규모로 봐도 강남·서초·송파구 등 서울의 강남3구(약 120㎢)와 비슷해 의원이나 정치 신인도 부담이 적다. 비례성은 높아질 수 있다. 강원도의 경우 각 지역구마다 5명 안팎의 의원이 선출되면 순차적으로 40%, 30%, 20%대를 득표한 후보들이 당선돼 사표는 줄어든다. 다만 도입 취지처럼 양당제가 종식되고 제3·4의 정당이 원내에 진입하는 등 다당제가 연착륙할지는 확신하기 어렵다. 21대 총선 결과를 보면 ‘속·인·고·양’ 2위는 민주당, 수원시 2위는 모두 국민의힘의 전신인 미래통합당 후보가 차지했다. 의석 대부분이 거대 양당 몫으로 돌아갈 가능성이 크다. 지역구별 유권자 수가 달라 정확하게 추정할 수는 없지만, 수원시를 하나의 지역구로 두고 득표순으로 나열할 경우 백혜련·김진표·박광온·김승원 의원과 박재순(수원무) 미래통합당 후보 순이었다. 수원무에서 이병진 정의당 후보가 5.82%를 차지했지만, 중대선거구제가 도입돼도 당선되리라 기대하기는 어려운 수치다. 민주당과 국민의힘 양당의 공천 수에 따라 정의당 등 제3정당의 당선 여부가 결정되는 셈이다.

　꼭 1년 전, 그는 자신있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트 값은 꼭지점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절 없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다.  -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. 　“전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현 시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.”  -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. 　“잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” 　-그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. 　“그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 영국 총리에서 45일 만에 단명한 것은 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다. 억지로 붙들어 맨다고 잡히지도 않지만 잡을 이유도 없다.” 　-너무 급격히 꺼지면 충격이 크지 않나. 정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. 　“규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” 　-정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. 　“상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아 오르려면 집값과 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” 　-작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. 　“물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” 　-그럼 집을 언제 사야 하나. 　“내년에는 집값이 좀 더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀 더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.” 　-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. 　“애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” 　-언제까지 버텨야 하나. 　“걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. PEF(부동산 프로젝트 파이낸싱) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그 사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” 　-일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한국은행의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 다시 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. 　“그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라 들었다. 다만, 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” 　-그럼 정부가 뭘 해야 하나. 　“토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. MB(이명박 정부) 때 집값이 잡혔던 것은 글로벌 금융위기라는 외부요인도 있었지만 보금자리주택 공도 컸다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” 　-임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. 　“(임대차 3법에) 집값 상승분을 세입자에 전가한 측면이 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” 　-왜인가. 　“문재인 정부가 저지른 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 허용해도 된다. 그런데 윤석열 정부가 (이미 허용키로 한 25평을 넘어) 33평까지 매입 임대를 허용한다면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다. 토지거래허가제 같은 반시장 규제는 풀고 대출과 세제는 묶어야 하는데 윤석열 정부는 완전히 거꾸로 가고 있다.” 　-정부에 찍히는 것 아닌가. 　“(웃으며) 문재인 정부 욕도 많이 해서 괜찮다. 그런데 부동산 관련 대출이나 세제는 정권에 따라 자꾸 왔다 갔다 해서는 안 된다. 실수요자한테 불리한 요소를 손 볼 필요는 있지만 큰 틀을 정하면 웬만해서는 그대로 가져가야 한다. 우리나라 집값이 냉탕, 온탕을 오가는 이유 중의 하나는 바로 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다.”　-도시계획 전공자로서 서울시의 ‘35층 룰’ 해제는 어떻게 보나. 　“글로벌 도시 중에서 서울처럼 자연환경이 좋은 도시가 어디 있는가. 강이 흐르고 산이 있고 문화유산이 있다. 자꾸 싱가포르를 벤치마킹하려 하는데 거기는 아무 것도 없는 깡촌이라 건축물로 승부를 본 거다. 왜 그런 데를 따라 하려 드나. 외국 유명 도시를 봐도 강 주변은 저층, 외곽이 고층이다.” 　-1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했다. 　“지분 공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” 　-과거에도 그런 모델을 시도했지만 집에 대한 우리나라 사람의 유별난 애착 때문에 실패했다. 그게 아니더라도 특혜 시비가 일 것 같은데. 　“과거 실패는 집값 상승기에 시도했기 때문이다. 지금은 급락기라 상황이 전혀 다르다. 특혜 시비는 따를 것이다. 투자는 자기책임 아래 하는 게 맞지만 사회초년병은 경험이 부족하다. 정부의 잘못된 정책으로 피해를 키운 측면도 있으니 정부가 퇴로를 열어줘야 하지 않겠나.” 　-예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. 　“(웃음) 같은 생각이다.” 　 　김경민 교수는 　서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다. 2020년부터 해마다 ‘부동산 트렌드’도 내고 있다. 

정부가 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 부동산 규제 지역에서 해제하고 분양가상한제, 전매제한, 실거주 의무 등 분양 시장 관련 규제들을 대거 완화하면서 얼어붙었던 청약 시장에 관심이 집중되고 있다. 8일 부동산R114에 따르면 올해 민영아파트 분양 예정 물량은 전국 303개 단지 25만 8003가구다. 계획 물량 기준으로 2014년 20만 5327가구 이후 8년 만에 최저치며 지난해(41만 6142가구)보다 38%나 줄었다. 권역별로 수도권 11만 6682가구, 지방 14만 1321가구로 조사됐다. 수도권은 경기 7만 521가구, 서울 2만 7781가구, 인천 1만 8380가구다. 지방은 부산이 2만 7661가구로 가장 많았으며, 이어 대구 1만 5435가구, 경남 1만 4656가구, 충남 1만 4442가구 순으로 집계됐다. 전문가들은 이번 규제 완화 조치로 수도권 일대 인기 사업지 청약에 수요자들이 몰리는 현상이 나타날 것으로 보고 있다. 올해 서울 분양 예정 물량은 2만 7781가구로 이 가운데 상당수가 지연된 물량이다. 서울 분양 예정지 가운데 눈길을 끄는 곳으로는 강남권에서는 송파구 잠실진주 재건축(잠실래미안아이파크)과 서초구 신반포4지구(메이플자이), 신반포15차(래미안 원펜타스), 방배5구역(디에이치 방배) 등이 꼽힌다. 강북권에서는 동대문구 이문1구역 재개발(래미안 라그란데), 이문3구역, 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레), 서대문구 연희1구역(연희 SK뷰) 등의 분양이 예정돼 있다.잠실진주(잠실래미안아이파크)는 2021년 이주 및 철거를 마치고 착공했으나 공사 도중 문화재 발굴로 공사가 잠시 중단됐다. 지난해 말 문화재 문제가 풀리면서 일반분양 준비를 진행 중이다. 단지는 2678가구 규모로 이 가운데 일반분양은 578가구다. 단지는 8호선 몽촌토성역과 2호선 잠실역 등 지하철역이 가까워 입지가 우수하다. 강북권에서는 이문1구역(래미안 라그란데)이 눈길을 끈다. 지난해 12월 조합원 동호수 추첨을 완료한 상태며 올해 상반기 일반분양에 나선다는 계획이다. 래미안 라그란데는 총 3069가구 규모의 대단지로 일반분양 물량은 920가구다. 단지는 1호선 신이문역과 외대앞역을 도보로 이용할 수 있고 천장산과 중랑천이 가까운 점이 이점으로 꼽힌다. 또 이문초, 청량초, 경희여고, 석관고, 한국외대, 경희대 등이 몰려 있는 ‘학세권’ 단지다. 경기 광명 역시 분양 예정 물량이 몰려 있다. 올해 광명에서는 6개 단지, 총 1만 2136가구가 분양될 예정이다. 특히 7월에는 ‘베르몬트로광명’(3344가구)의 분양이 기다리고 있다. 7호선 광명사거리역을 도보로 이용할 수 있고 단지 내 초등학교가 신설될 예정이다. 앞으로 광명뉴타운에 2만 4000여 가구가 들어오면 신흥 주거타운으로 자리잡게 될 것으로 보인다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가가 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정 물량이 늘어날 것이라는 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액 상한도 폐지되면서 서울과 수도권 일대 인기 지역에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있을 것”이라면서도 “고금리에 대한 부담이 상당해 2020년이나 2021년 보였던 청약 호황은 기대하기 어렵다”고 말했다.

일반 4768가구 계약 17일 종료19일 대출 만기 전 80% 채워야계약률 반 토막 땐 자금줄 위기중도금 대출·전매 완화는 호재 숱한 화제를 모았던 서울 강동구 둔촌주공 재건축 아파트(올림픽파크포레온)의 일반분양 4768가구에 대한 정식 계약이 3일 시작됐다. 계약은 17일까지 진행된다. 계약기간은 15일로, 통상 3~5일이었던 전례와 비교하면 긴 편이다. 계약금은 분양가의 20%다. 둔촌주공의 계약률이 올해 분양시장의 흥행 바로미터여서 건설업계의 비상한 관심을 끌고 있다. 특히 계약률에 대해 금융시장까지 긴장하는 것은 오는 19일 만기가 돌아오는 사업비 7231억원의 대출 상환 만기와 맞물려 있기 때문이다. 초기 계약률이 80% 이상이면 시공단은 계약금으로 7400억원을 확보해 대출을 상환할 수 있다. 건설시장뿐 아니라 금융기관은 안도의 한숨을 내쉴 수 있다. 하지만 계약률이 80%를 밑돌면 시공단은 ‘계약 전쟁’을 치러야 한다. 1차 계약 만기일인 17일 이후 대출 만기가 돌아오는 19일 사이 예비 당첨자를 대상으로 계약을 진행해도 시간이 촉박하다. 둔촌주공의 청약 경쟁률이 1, 2순위 합쳐 5.5대1로 비교적 낮아 업계는 미계약 발생 가능성이 농후한 것으로 보고 있다. 업계 관계자는 “과거 1순위 경쟁률이 10대1에 미달하면 30% 정도의 미계약이 발생했다”고 말했다. 계약률이 반토막이 났을 경우 문제다. 그도 그럴 것이 일반분양자에 대한 조건이 까다롭고 이점이 적어 분양을 포기할 수 있기 때문이다. ‘국민평형’이라는 84㎡는 분양가 13억원에 옵션을 추가하면 14억원선에 이른다. 인근 송파구 가락동 헬리오시티의 같은 면적대가 15억원에 급매로 나오면서 둔촌주공에 대한 수요를 악화시키고 있다. 둔촌주공은 강동구여서 국토교통부가 이날 내놓은 강남3구와 용산구 이외의 지역에 대해 ▲12억원 초과 주택의 중도금 대출 금지 해제 ▲실거주 의무 폐지 ▲전매제한 3년 완화하는 대책의 혜택을 받을 수 있다. 하지만 최근 집값 하락 기대 심리로 대량 계약 포기 사태를 막을 수 있을지는 불투명하다. 미계약이 절반에 이르면 둔촌주공 시공단이 추가로 확보해야 하는 상환 금액은 3000억원 남짓이다. 시공단은 대형 건설사여서 자체 신용으로 해결할 정도의 저력은 있다. 문제는 서울의 요지라는 둔촌주공에서 미계약이 대량 발생했을 경우 이보다 입지가 열악하거나 신용도가 낮은 업체들은 자금난의 직격탄을 맞을 수 있다는 점이다. 한국은행이 지난달 22일 낸 금융안정보고서에 따르면 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자산유동화기업어음(ABCP)이 이달에 10조 7000억원, 2월엔 7조 5000억원 만기가 돌아온다. 업계 관계자는 “PF-ABCP의 차환이 실패하면 작년 10월 강원 레고랜드 사태 이후 겨우 진정됐던 PF 시장에서 불안 심리를 가중시킬 수 있다”고 말했다.