중도금 대출 보증 요건 강화에 영국발 악재… 재건축 거래 위축 “정부가 강남 재건축과 분양권 시장이 과열됐다고 판단하고 조치를 취한 만큼 한동안 시장의 눈치 보기는 심해지지 않겠어요?” (김승배 피데스개발 대표) “최근 과열 진단을 받은 강남 재건축의 청약경쟁률은 빠지겠지만 시장을 근본적으로 흔들지는 않을 것 같아요. 브렉시트가 실물경기에 미치는 영향이 제한적인 반면 금리 인하는 장기적으로 주택거래 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 겁니다.”(함영진 부동산114 리서치센터장) 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴를 의미하는 ‘브렉시트’가 현실화되면서 주택시장도 눈치 보기에 들어가고 있다. 이런 상황에서 정부가 최근 아파트 집단대출 규제를 발표하자 부동산 시장을 이끌던 고가 재건축 아파트들이 주춤한 모습이다. 지금까지 주택도시보증공사(HUG)는 주택가격과 관계없이 중도금 대출 보증을 발급했지만 이제는 분양가격 9억원 이하만 가능해졌기 때문이다. 1인당 보증건수도 최대 2건으로 줄고 보증한도는 수도권 6억원, 지방 3억원으로 한정된다. 변경된 보증요건은 7월 1일부터 입주자 공고를 실시하는 주택에 대해 적용된다. 가장 민감하게 반응하는 곳은 재건축 아파트다. 지난 1일 서울 양천구 목동의 A공인중개사는 “강남 재건축이 인기를 끌면서 목동 아파트도 한 번 보고 거래를 하는 사람들이 제법 됐는데 1주일 사이에 분위기가 달라졌다”면서 “지난달 24일 목동 재건축 아파트를 보고 간 손님이 다시 온다고 했는데 소식이 없다. 뭔지 모르지만 국제적으로 큰 사건이 터지고, 경제에 영향을 미칠 수도 있다고 해서 그런 것 같다”고 말했다. 과열 논란이 일고 있는 강남 재건축도 마찬가지다. 서초구 반포동 부동산 한 관계자는 “시장에 물건이 더 많이 나온 것은 아니지만 매수 문의는 거의 사라졌다”고 말했다. 이어 “브렉시트가 실물 경제에 어떤 영향을 미칠지 모르고, 정부가 강남 재건축을 타깃으로 중도금 대출규제를 내놓은 상황에서 급하게 움직일 필요가 없다고 보는 것 같다”고 진단했다. 강남의 돈이 묶이는 이유 중 하나는 정부의 정책 의지다. 강호인 국토교통부 장관은 지난달 24일 국회 업무보고에서 “강남 재건축 시장 분양가에 거품이 있다는 것을 인식하고 있다”면서 “(분양권 전매) 현장을 단속하고 금융결제원 자료를 통해 거래내역을 확인할 것”이라고 밝혔다. 이와 관련, 한 건설사 관계자는 “강남 사람들은 생각 이상으로 정부 정책을 중요하게 생각한다”면서 “이번 중도금 대출 규제를 두고도 정부가 재건축·분양권 과열에 대한 경고 메시지를 보낸 것이라고 보는 견해가 많다”고 전했다. 실제로 강남 재건축 단지들은 중도금 대출 규제에 대한 압박을 받고 있다. 개포3단지 재건축 조합은 중도금 대출 규제를 피하기 위해 일정보다 서둘러 6월 말 분양승인을 신청했으나 보류되면서 다소 당황스러워하고 있다. 강남구 관계자는 “7월 1일 이후 모집 공고를 내게 되면 새로 적용되는 중도금 대출 규정을 적용받기 때문에 이를 피해 앞당겨 승인 신청을 한 것으로 보인다”면서 “그러나 강남구에서 분양 승인을 해주지 않아 보류 상태에 있다”고 설명했다. 강남을 필두로 재건축 아파트가 주춤해지면서 수도권 부동산 시장을 보는 분위기도 엇갈리고 있다. 당초 하반기 서울과 수도권 주택시장의 강세를 전망했던 전문가들도 “돌발 악재가 단기간 영향을 미칠 것”이라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “브렉시트와 중도금 대출 규제는 분명 악재”라면서 “1998년 외환위기 때와 2008년 서브프라임 사태 때 부동산 시장이 급격하게 냉각됐다. 단기적으로 거래가 얼어붙는 상황을 피하기는 힘들 것”이라고 예상했다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 “과잉 공급에 대한 우려가 지속적으로 나오는 가운데 매수자들의 심리까지 얼어붙으니 오르기 어렵다”면서 “단기·중장기 모두 좋지 않다”고 말했다. 반면 브렉시트 사태가 실물 경제를 위축시킬 것이라는 전망 자체가 불확실한 상황이고, 금리 인하 가능성은 높아지고 있어 오히려 주택시장에 도움이 될 것이라는 전망도 나온다. 당장 미국의 금리인상 가능성이 줄어들어 우리도 금리 1% 시대가 장기화될 것으로 보이는 만큼 풍부해진 유동성이 부동산으로 몰려 시장이 좋아질 수 있다는 것이다. 중도금 대출 규제의 영향도 제한적일 수 있다. 9억원 이상 주택을 보증 대상에서 제외하고, 수도권과 광역시의 보증한도를 1인당 6억원(지방은 3억원)으로 제한했지만 해당 범위에 드는 주택의 수는 올해 서울 분양 아파트 1만 2525가구 중 858가구로 전체의 6.85% 수준이다. 국토교통부 관계자는 “최근 강남 재건축에 투기 수요가 몰리고 있고, 이런 분위기가 서울의 다른 지역으로 옮겨가는 것을 막기 위한 조치”라면서 “실수요자 중심으로 분양 시장이 재편될 것”이라고 강조했다. 함영진 센터장은 “강한 규제인 것 같지만, 1인당 2건으로 제한되기 때문에 현재 살고 있는 주택 이외에 아파트 4채를 더 청약할 수 있다”면서 “강남 재건축은 영향을 받겠지만, 다른 수도권 아파트에 대한 관심은 줄지 않을 수 있다”고 분석했다. 그동안 소외당했던 기존 아파트들이 관심을 받을 가능성도 있다고 덧붙였다. 한편 오피스텔도 중도금 대출 규제를 받게 되면서 임대사업도 쉽지 않게 됐다. 오피스텔 여러 채를 분양받아 임대사업을 하면 이자비용 등을 빼고도 연 5% 정도의 수익률을 낼 수 있어 최근 인기를 끌었다. 이런 이유로 2013~2014년 연평균 4만여실이던 건축 허가 물량이 지난해에는 두 배가 넘는 10만여실로 급증했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

경기 불확실성의 영향으로 수도권 상승세가 둔화됐다. 지난달 27일(21~27일) 기준 아파트 매매가격은 수도권은 전주(14~20일) 대비 0.06% 오르고 지방은 0.04% 하락했다. 정부의 재건축 아파트 과열 우려와 불법 거래 단속, 브렉시트 등의 영향으로 수도권 아파트값은 전주(0.07%)보다 오름폭이 둔화됐다. 지방은 지난주(-0.03%)보다 낙폭이 확대됐다. 전국 아파트값은 0.01% 올랐다. 서울은 전주와 같이 0.11% 올랐고, 강남 아파트값이 0.34% 오르며 5주 연속 전국 최고 상승률을 이어갔다. 서초·강동·양천(0.17%) 등도 상승폭이 컸다. 지방은 부산이 0.06% 올랐고 대구는 -0.09%로 전주(-0.08%)보다 떨어졌다. 전국 아파트 전셋값은 전주와 같은 0.04%를 기록했다.

서울의 재개발·재건축 사업이 본격화하면서 올 하반기 서울 아파트 분양물량이 2003년 이후 최대치를 기록할 전망이다. 29일 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 올해 하반기 서울에서 분양 예정인 아파트는 41개 단지 1만 8065가구에 이른다. 이는 지난해 1만 163가구보다 77.7%가 늘어난 것이다. 이처럼 분양물량이 늘어난 것은 부동산 경기가 살아나면서 그동안 멈춰 섰던 재개발·재건축 사업에서 공급이 늘어나기 때문이다. 올 하반기 나오는 재개발 분양물량은 21개 단지 1만 416가구, 재건축은 17개 단지 7083가구로 전체 공급의 96.8%를 차지한다. 김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “도심과 강북, 강서권에는 재개발 물량이 많고 강남권은 재건축이 대부분”이라고 설명했다. 지역별로는 강동구가 2289가구로 가장 많고, 성북구(2171가구)와 영등포구(1807가구)가 뒤를 이었다. 반면 재건축이 활발하게 진행되고 있는 강남은 70가구, 서초는 284가구, 송파는 631가구로 일반 분양 물량이 예상보다 적었다. 한 건설사 관계자는 “경기가 좋을 때 분양이 많은 것은 당연하다”면서도 “서울은 워낙 수요층이 탄탄해 과잉 공급이라 단정하기는 어렵지만, 짧은 시간에 공급이 급증하는 일부 지역은 가격 조정 가능성이 있다”고 털어놨다. 한편 이달 서울 아파트 거래량이 연중 최대치를 기록할 전망이다. 서울부동산정보광장에 따르면 27일 기준 서울 아파트 거래량은 총 9956건(하루 평균 368.7건)으로 역대 최대 물량이 거래된 지난해 6월(372.1건)에 육박한다. 특히 재건축이 활발한 강남 3구는 27일 기준 2022건으로 지난달(2020건)과 지난해 6월(1981건) 총거래량을 넘어섰다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

신규 분양단지가 분양을 준비하고 있어 눈길을 끈다. 바로 브랜드(Brand), 교육(Education), 쇼핑(Shopping), 역세권(Traffic) 등의 주거 선호지역의 조건을 두루 갖춘 곳들로 편리한 생활은 물론 브랜드 가치까지 더해져 실수요 및 투자수요들에게 인기가 높다. 앞서 언급한 이들은 아파트 값을 결정하는 주요 요소로 꼽힌다. 실제로 도심권의 전통적인 주거 선호지역들은 이들 요소를 갖추고 있는 곳들이 대부분이다. 지하철역이나 간선도로 등이 가까운 곳들은 이동 편의성이 높은데다, 생활편의시설이나 학교 등이 풍부하다. 또한 같은 지역 내 아파트라도 브랜드를 갖춘 곳들의 경우 대표성이 더욱 커져 거래도 활발하기 때문에 향후 집값 형성이 높게 형성되며 환금성도 뛰어나 사람들이 많이 찾는다. 때문에 이러한 단지들은 가격 상승률도 높은 편이다. 지난해 9월 입주한 ‘래미안 대치팰리스’의 경우 래미안의 브랜드와 지하철 3호선 대치역과 분당선·3호선 도곡역이 가깝고 대치동의 학군, 롯데백화점 등의 편의시설 이용이 편리하다. 이러한 장점으로 분양 당시(2013년 11월) 3.3㎡당 평균 분양가가 3321만원 정도였지만, 현재(5월)는 3.3㎡당 4319만원으로 30.05 % 상승했다. 같은 기간 대치동 아파트 매매가격이 18.71%(2854만→3388만원) 상승한 것을 크게 웃돈다. 실제로 주거 선호요소를 갖췄는지에 따라 같은 지역이라도 청약 성적이 갈리기도 한다. 올해 3월서울 은평뉴타운 A11블록에서 분양한 한 아파트는 1순위 청약에서 263가구 모집에 3480명이 몰리며 평균 23대 1의 경쟁률로 마감됐다. 지하철3호선 구파발역과 단지 옆으로 롯데몰 은평점이 문을 열 계획인데다 은진초 등이 가까워 인기를 끌었다. 반면 은평뉴타운 1-15블록에서 1월에 분양한 또 다른 아파트는 쇼핑시설과 지하철역이 다소 멀고, 대형건설사 브랜드가 아니라는 점 등의 영향으로 청약 당시 5.42대 1로 2순위에서 마감했다. 업계 전문가는 “교통, 교육, 쇼핑시설 등은 주거 생활에 있어 편리함을 제공하기 때문에 이들을 모두 갖춘 곳은 선호지역으로 꼽힌다”며 “여기에 대형사의 브랜드까지 더해지면서 가치가 오르는 경우가 많아 베스트 아파트로 인기가 높다”고 말했다. 올해 분양시장에서도 이러한 주거선호지역의 조건을 갖춘 단지들이 인기를 끌 전망이다. 이번에 대림산업이 서울 동작구 상도동에서 분양중인 ‘e편한세상 상도 노빌리티’가 주목을 끌고 있다. 이 단지는 e편한세상이라는 브랜드에 지하철 7호선 상도역이 도보로 약 5분 거리 이내에 있는 초역세권 단지로 지하철을 이용해 강남구청, 학동 등 강남의 주요 지역으로 편리하게 이동할 수 있다. 인근에는 지하철 1호선과 9호선이 있고 자동차를 이용한 교통 여건도 좋다. 단지 주변에 위치한 상도터널을 통과하면 한강대교와 올림픽대로로 진입할 수 있다. 또한 강남초, 영본초, 장승중 등이 주변에 위치하며 한강대교를 넘으면 용산에 위치한 아이파크몰과 이마트 용산점 등을 이용할 수 있다. 더욱이 풍부한 개발호재로 향후 미래가치가 높은 편이다. 단지가 위치한 상도동과 맞닿은 흑석동에는 2025년까지 11,032가구를 수용하는 흑석재정비촉진지구가 추진 중이다. 노량진재정비촉진지구도 가까이에 있어 노량진 뉴타운 계획이 가시화되고 착공에 들어가면 그에 따른 반사 이익이 기대된다. 2019년에 개통 예정인 장재터널도 새로운 호재다. 여기에 2024년에 경전철 서부선 개통도 예정되어 있어 교통 여건은 더욱 향상될 것으로 보인다. e편한세상 상도 노빌리티는 상도동에 8년만에 선보이는 신규 아파트인 만큼 다양한 생활 편의시설이 적용된다. 고화질 200만 화소 CCTV 를 설치해 보안을 강화했으며 작은 도서관, 방과후 교실, 어린이집, 키즈룸(실내놀이터) 등 교육 시설과 실내골프연습장, 피트니스, GX룸 등 운동시설이 단지 내에 조성될 계획이다. 일부 동을 제외하고 대림산업이 자체 개발한 오렌지로비도 설치될 예정이다. 오렌지로비는 출입구 단차를 없애 노약자, 장애인이 안전하게 통행할 수 있으며 공동 현관과 1층 세대 입구를 분리해 1층의 사생활을 보호하는 효과가 있다. 이 지역 부동산 관계자는 “지하철 7호선 상도역 초역세권 단지로 강남·여의도·강북 등 주요 도심권으로 접근성이 뛰어나 수요자들의 관심이 높다”며 “특히 노후아파트 비중이 높은 상도동에서 8년만에 선보이는 메이저 건설사의 재건축 단지로 관심이 높다”고 말한다. e편한세상 상도 노빌리티는 지하 4층~지상 29층, 총 893 가구 규모로 구성되며 이중 406가구가 일반에 분양된다. 전용면적은 59~108㎡으로 일반 분양 물량은 85㎡ 이하로 구성된다. 전용면적 별 가구수는 ▲59㎡ 87가구 ▲ 84㎡ 319가구다. 당첨자는 22일(수) 발표되며 계약은 모델하우스에서 6월 27일(월)부터 29일(수)까지 3일간 진행된다. 모델하우스는 현장 인근(서울 동작구 상도동 36-1번지)인 지하철 7호선 상도역 3번 출구와 가깝다. 입주는 2018년 12월 예정이다. 뉴스팀 seoulen@seoul.co.kr

은행권 집단대출(중도금 대출)이 또 문제다. 2013년 집단대출 연체율이 2% 가까이 치솟으며 가계부채 부실 우려를 키운 지 3년 만이다. 정부는 부랴부랴 집단대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 하반기부터 주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 건수(1인당 2건)와 한도(수도권·광역시 기준 6억원)를 제한하기로 했다. 집단대출은 아파트를 분양받을 때 계약자들이 은행에서 집단으로 대출받는 이주비·중도금·잔금 대출을 의미한다. 집단대출이 가계부채 부실 위험을 키우는 ‘불쏘시개’로 지목받는 이유는 무엇일까. 금융권은 “부동산 경기가 꺾이거나 기준금리 인상, (분양 아파트) 입주 물량 쏠림 등 외부 변수가 발생하면 연체율이 금세 치솟을 수 있다”고 경고한다. 올 5월 말 기준 시중은행의 집단대출 잔액은 120조 3000억원이다. 전체 주택담보대출 잔액(496조 1000억원)의 4분의1 수준이다. 문제는 증가 속도다. 올 들어 5월 말까지 주택담보대출 잔액 순증 규모는 약 19조원이다. 이 중 집단대출 증가분은 10조원가량(52.6%)이다. 지난해 말(12.4%)과 비교하면 상승세가 가파르다. 이런 배경엔 여신심사선진화 가이드라인이 있다. 금융 당국은 올해 2월(지방은 5월)부터 주택담보대출로 집을 살 때 소득 수준을 깐깐히 따지고, 고정금리에 원금과 이자를 나눠서 갚아 나가도록 했다. 그런데 집단대출만 예외를 뒀다. 집단대출은 이자만 갚다가 일정 기간(3~5년)이 지나면 원금을 일시에 갚을 수 있다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “전셋값 폭등 탓에 집을 사려는 수요는 늘었고, 새로운 대출 규제를 피해 당장 자금 상환 압박이 없는 분양시장으로 쏠리는 풍선효과가 나타나고 있다”고 분석했다. 건설사들이 ‘밀어내기 분양’에 나섰던 여파도 크다. 2014년 7월부터 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 70%까지 완화한 이후 분양 물량이 급증했다. 2014년 약 28만 가구, 2015년 약 53만 가구에 이어 올해는 45만 가구가 전국적으로 분양될 것이란 전망이다. 집단대출은 분양 계약자의 소득이나 신용도를 따지지 않고 은행에서 한꺼번에 대출을 승인해 준다. 건설사의 신용도나 주택도시보증공사의 보증서를 담보로 돈을 빌려주는 구조다. 일부 사업장은 건설사가 분양률을 높이기 위해 중도금 대출이자 면제나 나중에 이자를 한꺼번에 받는 이자 후불제를 분양 계약 조건으로 내걸고 있다. 계약자들 입장에선 계약금(분양대금의 10%)만 내면 입주 시점까지는 금융 비용 부담이 크게 없는 ‘무주공산’인 셈이다. 그런데 집단대출은 부동산 경기나 금리 향방에 따라 휘청이는 특성이 있다. 2013년 4월을 떠올려 보자. 글로벌 금융위기 직후 부동산 경기가 급격하게 꺾이면서 입주 시점에 분양권 가격이 분양가 아래로 떨어지는 단지가 속출했다. 당시 분양 계약자들은 완공된 이후에도 입주와 잔금 납부를 거부해 집단대출 연체가 발생했다. 현재 집단대출 잔액은 2014년 4월(102조 5000억원)과 비교해 규모가 17.3%나 많다. 입주 시점도 2017년 이후부터 집중적으로 몰려 있다. 올해는 내수 침체 및 ‘브렉시트’ 등으로 한국은행이 섣불리 기준금리를 인상하지 않겠지만 현시점이 금리 ‘바닥’이라는 심리가 널리 퍼져 있다. 일반적으로 기준금리가 올라가면 부동산 경기가 식는 상관관계를 보여 왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 추가경정예산을 편성하는 등 적극적으로 경기 방어에 나서고 있기 때문에 2013년과 같은 집단대출 대란이 일어나지는 않을 것”이라면서도 “집단대출의 급격한 증가세와 입주 물량 쏠림에 따른 부작용은 어떤 식으로든 나타날 것”이라고 선제적인 리스크 대응을 주문했다. 금융 당국도 집단대출 대란 가능성을 부인한다. 금융위원회 관계자는 “시중은행의 집단대출 현황을 들여다보니 대출 이용자 중 17%는 이미 고정금리와 원리금 균등 분할상환 방식을 채택하고 있었다”며 위기론은 과장됐다고 반박했다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “정부의 가계부채 추가 대책은 강남권 재건축 물량과 분양권 전매로 단기 차익을 노리는 투기 수요를 차단하는 효과가 있을 것”이라고 진단했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr

정부가 아파트 중도금 대출을 죄기로 한 것은 서울 강남권 분양 아파트를 중심으로 번진 청약 과열을 진정시키고, 분양권 시세 차익을 노린 투기 수요를 막기 위해서다. 중도금 대출은 건설사가 아파트를 분양하면서 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(주금공)로부터 보증을 받아 이를 금융기관에 제출하고 중도금(전체 분양대금의 60%)을 빌려 계약자에게 연결해 주는 상품이다. 다음달 1일 입주자모집 공고를 내는 아파트부터는 HUG도 중도금 대출 요건을 주금공 수준으로 강화한다. 여러 채를 분양받아도 개인당 보증 건수가 2건 이내로 제한되고 보증 한도도 수도권·광역시는 6억원, 지방은 3억원을 넘지 못한다. 또 분양 가격이 9억원이 넘는 아파트는 아예 중도금 대출보증 대상에서 제외된다. 서울 강남권에서 분양하는 재건축단지 분양 아파트가 타격을 입을 것으로 보인다. 이 지역에서는 소형 아파트도 가구당 분양가가 9억원을 넘는다. 이렇게 되면 계약자가 계약금(분양가의 20%)과 중도금(분양가의 60%)을 마련해야 한다. 가구당 6억원을 초과하는 중도금은 개인이 조달해야 한다. 건설업계는 “중도금 대출이 막힐 경우 신규 분양 열기가 가라앉고 건설사의 자금 조달도 경색될 것으로 전망된다”며 반발했다. 한편 정부는 서민주거 안정을 위해 내년까지 행복주택 입주 물량을 1만 5000가구에서 2만 가구로 늘리기로 했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“강남 재건축은 천정부지, 지방 부동산 시장은 계속 꽁꽁.” 해 상반기 부동산 시장은 양극화로 요약된다. 수도권과 지방, 수도권 내에서도 서울 강남 등 주요 지역 재건축과 그 외 지역 아파트로 나뉘어 양극화 현상이 뚜렷했다. 서울신문이 26일 부동산 전문가 10인을 대상으로 조사한 결과 하반기에도 오르는 곳만 오르는 양극화 현상이 이어질 것이란 전망이 많다. 장기 저금리 기조가 이어지면서 월세 전환 가속화, 전세가율 상승, 수익형 부동산 인기몰이가 계속될 것이란 분석이다. 다만 지난해 말을 기점으로 주요 지역 재건축이 이미 예전 고점 수준까지 회복해 조정 국면이 시작될 수 있는 만큼 부동산 과열 현상에 휩쓸리지 말고 신중하게 접근해야 한다고 조언했다. ●강남 재건축 인기 연말까지 계속가나 부동산114에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 매매 시장은 0.78%(2015년 12월 25일 대비 2016년 6월 24일 기준) 올랐다. 최근 2년 동안 상승세가 한풀 꺾이면서 상승 폭이 둔화된 모양새다. 광역시를 제외한 지방 부동산 시장의 경우 부동산114가 전국 아파트 시세 조사를 시작한 2000년 이후 처음으로 반기 매매 가격 변동률이 마이너스를 기록했다. 부산, 제주 등 일부 지역을 제외한 지방 부동산 시장에서는 올해 이후에도 찬바람이 불 것이란 게 업계 관계자들의 공통적인 견해다. 가격이 이미 많이 오른 가운데 호황기 때 분양한 아파트 매물이 쏟아졌고 대출 규제까지 강화되면서 집값 하락 현상이 가중되고 있다는 분석이다. 반면 강남권 재건축 아파트 및 서울과 인접한 경기권 아파트는 오름세다. 강남권을 중심으로 불고 있는 재건축 열풍이 진원지다. 2014년 2·26대책을 통해 분양권 전매 제한 완화 조치가 나온 이후 재건축 초과이익 환수제 유예, 청약 1순위 요건 완화, 분양가 상한제 폐지 등 정부가 부동산 규제를 풀어 온 가운데 저금리 기조가 이어지면서 재건축 아파트나 재건축 분양권으로 돈이 몰리는 것이다. 올해 상반기에 분양한 신반포자이(반포한양)와 래미안블레스티지(개포주공2단지)는 각각 3.3㎡당 평균 4290만원과 3760만원에 나와 고분양가 논란에도 높은 경쟁률을 기록했다. 이에 따라 강남3구 재건축 아파트들은 부동산 시장이 최고조였던 2007년의 매매 가격 수준을 회복했다. 실제로 부동산114에 따르면 재건축 이야기가 아직 나오지도 않은 서울 대치동 은마아파트는 101.70㎡형 조사 가격이 최근 10억 4500만원까지 올랐다. 과거 최고점인 2007년 4월(10억 2500만원) 수준을 이미 넘어선 것이다. 재건축 아파트의 고분양가 행진은 계속될 것으로 전망된다. 다음달 초 본보기집이 문을 여는 개포주공3단지 재건축인 ‘디에이치 아너힐즈’는 전용면적 130㎡ 테라스형의 일반 분양가가 3.3㎡당 5166만원으로 서울 재건축 지역에서 분양되는 아파트 가운데 가장 높다. 평균 분양가도 3.3㎡당 4457만원으로 최고 수준이다. 재건축 분양권 시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 투기 세력 불법 거래 단속에 나서고 있어 향후 정부 규제 정도에 따라 재건축 인기가 움츠러들 가능성도 제기된다. 박합수 KB국민은행 도곡PB 부동산수석전문위원은 “정부가 주택 공급 방식을 신도시 개발에서 재건축·재개발 중심의 도심재생사업으로 전환한 만큼 5층 이하 저밀도 단지들의 재건축이 끝나는 시점인 2~3년 후까지 재건축 상승세가 이어질 것”이라고 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “저금리 기조에 투자자금이 갈 곳이 없어 상가, 빌딩 등 수익형 부동산의 인기도 계속될 것”이라고 말했다. ●월세 전환 가중… 전세난은 설상가상 실수요자들을 대상으로 하는 수도권 일반 아파트의 경우 강보합 수준을 유지할 것으로 전망된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “중소형 저가 매물을 중심으로 실수요는 꾸준하겠지만 아파트 가격이 이미 많이 올랐기 때문에 더이상 크게 오르지는 못할 것”이라고 내다봤다. 올해 상반기 전국 아파트 전세 가격은 1.19%로 오름 폭이 크지 않다. 그러나 전세 시장도 양극화 양상을 보였다. 수급 불균형이 심한 수도권 전세는 저금리에 따른 월세 전환이 가속화되고 재계약으로 인한 매물 부족으로 가격 상승이 이어졌다. 올해 2월부터 수도권 대출 심사 강화로 그동안 서울 아파트 매매 시장을 이끌어 왔던 매매 전환 수요가 전세시장에 눌러앉으면서 서대문, 구로, 마포, 은평 등 저가 전세 아파트가 많은 지역을 중심으로 전셋값이 올랐다. 하반기에도 수도권은 전셋값이 오를 것이란 전망이 나온다. 하반기 수도권 재건축 아파트 약 1만 2709가구가 이주를 계획하고 있어 주변 지역 전셋값 상승이 불가피하다는 이유에서다. 이런 가운데 저금리 기조가 지속되고 있어 전셋값 상승세를 부추길 공산이 크다. 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 “전세는 구조적으로 물건이 없다”면서 “하반기에는 전세를 월세로 전환하는 물량이 증가하고 그 속도도 빨라질 것”이라고 예측했다. 은행에 맡겨 놓은 전세보증금의 이자 수익이 줄게 된 집주인들이 대출을 받아 보증금을 돌려주고 월세로 전환하는 사례가 늘어날 수밖에 없다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금융기관 예상대로 올해 4분기에 금리가 한 번 더 낮춰진다면 전세난은 더욱 심각해질 것”이라면서도 “그러나 내년 이후 입주량이 많아져 역전세 현상도 나타날 수 있다”고 전망했다. 한편 지방 전세의 경우 신규 입주 물량 증가에 따라 물량 수급에 여유가 생기면 앞으로도 안정세를 보일 전망이다. 주현진 기자 jhj@seoul.co.kr

지난 20일 기준 전국 아파트 매매 가격은 지난주와 같이 0.01% 상승했다. 수도권은 서울 강남권, 경기 과천 등 인기 지역의 재건축 단지를 중심으로 투자 수요가 이어지며 상승 폭이 확대됐다. 반면 지방은 산업경기 침체와 공급 물량 부담에 따른 하락세로 상반된 모습을 보였다. 시·도별로 서울(0.11%), 부산(0.06%), 경기(0.04%), 제주(0.04%), 전남(0.04%), 인천(0.03%) 등은 올랐고 대전(0.00%)은 보합, 경북(-0.16%), 충남(-0.11%), 경남(-0.08%) 등은 내렸다. 같은 기간 전세 가격은 0.04% 상승했다. 국지적으로 신규 아파트의 전세 공급이 많은 지역에서 하락세가 이어졌으나 임대인의 월세 전환으로 인한 전반적인 매물 부족이 계속되며 지난주 상승 폭(0.04%)만큼 다시 상승했다.

국토교통부와 지방자치단체가 그제 분양권 불법거래 실태 점검에 나섰다. 서울 강남구 개포동과 위례신도시, 하남 미사 등 수도권 3곳과 부산 1곳의 아파트 모델하우스, 공인중개사무소 등을 대상으로 다운계약과 불법전매, 시세 차익을 노린 떴다방, 청약통장 거래 등을 집중 단속했다. 지난해 말부터 ‘미친 재건축’이라는 말이 나올 만큼 부동산시장이 국지적으로 과열된 가운데 각종 탈·불법까지 판치자 팔짱을 끼고 있던 정부가 뒤늦게 개입을 시작한 것이다. 올 1~5월까지 아파트 분양권 거래는 5만 4187건에 17조원을 넘어섰다. 분양권에 붙은 전체 프리미엄, 즉 웃돈은 7923억원으로 건당 평균 1460만원이 얹혀져 거래됐다. 서울에서는 평균 2645만원, 경기에서는 1952만원의 웃돈이 붙었다. 말 그대로 투기다. 평균 분양가도 치솟고 있다. 강남구 개포주공 3단지 재건축 아파트의 분양가는 3.3㎡당 평균 4500만원 선이지만 일부 평형은 5000만원을 넘어섰다. 주상복합이 아닌 일반 아파트로는 역대 최고 분양가다. 자고 나면 1000만원씩 뛴 말이 빈말이 아니다. 여유 자금이 있는 웬만한 중산층도 넘보기 어려운 수준이다. 그런데도 물량이 달린다는 말이 나오고 있다. 이런 상황을 서울시의 ‘2016 서울 서베이 도시정책지표 조사’ 결과에 비춰 보면 딴 세상 얘기일 수밖에 없다. 조사에 따르면 30대 서울시민의 88%가 전·월세를 살고 있다. 10명 중 9명꼴이다. 게다가 전체 시민의 전·월세 평균이 58.9%로 자기 주택보다 높다. 최근 분양 시장은 도무지 정상이라고 볼 수 없다. 과열 책임은 정부에 있다. 집값을 띄워 경기를 살리겠다며 무차별적으로 규제를 풀어서다. 전매 제한을 완화한 데다 분양가 상한제도 폐지했다. 빚을 내 집을 사도록 가계대출 규제도 크게 낮췄다. 1%대의 최저금리도 한몫했다. 시중에 풀린 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산으로 몰리는 형국이다. 정부는 뒷짐만 지고 있을 처지가 아니다. 방치했다가는 부동산시장 자체가 혼란에 빠질 수 있다. 서둘러 집단대출 규제를 비롯해 다각적인 대책을 강구할 필요가 있다. 떴다방 등 거래 질서를 교란하는 행위는 당연히 엄단해야 한다. 물론 부동산 전체 경기를 냉각시켜서는 안 된다. 하지만 투기 바람에 제대로 대처하지 못하면 거품이 꺼질 때 가뜩이나 어려운 경제에 치명적인 악영향을 줄 수 있다는 점을 명심해야 한다.

부동산 시장의 과열 조짐이 심상치 않다. 서울 개포와 반포 등 강남 재건축 아파트 가격이 한 달 새 1억원 이상이 올랐고 일부 신규 분양시장도 분양가 가격 상승이 가파르다. 용산구의 한남더힐은 3.3㎡당 8000만원에 분양에 나서 고분양가 논란이 일어날 정도다. 최근 주무 부처인 국토해양부가 위례신도시(서울 송파구·성남·하남) 등에서 청약 과열로 인한 분양권 불법전매 등 시장 교란 행위에 대한 실태 조사까지 나섰다. 이처럼 일부 부동산 시장이 과열된 현상을 보이는 것은 1.25%의 사상 최저금리 시대를 맞아 투자처를 찾지 못한 유동자금들이 강남 재건축과 주택 청약시장으로 몰리고 있기 때문이다. 게다가 최경환 경제부총리 시절 부동산 경기를 살리겠다고 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하고 분양가 상한제뿐만 아니라 재건축 초과이익 환수를 유예하는 등 부동산 시장의 안전판을 풀어 버린 것도 주요한 요인으로 작용하고 있다. 이런 상황에서 지난주 한국은행의 기준금리 인하는 달아오르는 부동산 시장에 기름을 붓는 꼴이 된 것이다. 금리 인하 소식이 발표된 직후 수도권 모델하우스에 방문객이 대거 몰린 것도 이런 이유에서다. 걱정스러운 것은 부동산 시장의 과열이 서민들의 고통으로 이어지고 있다는 점이다. 집값 상승에 따라 내 집 마련의 꿈을 키워 왔던 서민들의 꿈은 점점 멀어지고 전·월세 부담도 커질 수밖에 없다. 강남권 재건축 아파트 거주자의 경우 90%가 세입자다. 재건축이 진행되면 소유주들과 달리 세입자 대부분은 전세 난민으로 전락할 처지다. 수도권은 물론 부산과 제주 등에서도 집값과 땅값이 들썩이고 있다고 하니 걱정이 앞선다. 저금리 시대를 되돌릴 수는 없지만 투기 세력들이 활개치도록 방관해서는 안 된다. 경기 부양을 위해 부동산 경기가 살아날 필요는 있지만 이것이 과열로 이어지고 일부 부자들의 투기장으로 변질되면 그 고통은 결국 서민들에게 전가될 수밖에 없는 게 현실이다. 부동산 시장은 한번 과열되면 걷잡을 수 없다. 국토교통부는 전문가들을 모아 고분양가 확산, 투기 세력 기승, 월세로 인한 주거비 부담에 대해 깊이 논의를 했다고 하지만 이 정도로는 미흡하다. 일단 투기 세력을 찾아내 엄단하고 필요하면 투기 지역이나 투기과열지구로 지정해 확산을 차단하는 조치도 검토해야 한다.

‘지하철역에서 10분거리, 반경 500m’ 부동산을 살 때 역세권 입지의 중요성은 늘 강조된다. 하지만 부동산 전문가들은 “역 주변에 있다고 모두 똑같은 역세권이 아니다”라고 입을 모은다. 옥석 가리기가 중요하다는 얘기다. 업계에서 역세권 아파트로 구분하는 일반적 기준은 역에서 최대 5~10분 거리다. 통상 단지에서 지하철역까지 걸어서 5분 안에 이동하려면 지하철역 반경 500m 안에 있어야 한다. 500m 거리 안의 진짜 역세권 아파트들은 지어질 수 있는 부지도 한정적이고 수요자들의 선호도가 높아 높은 매매가는 물론 분양시장에서 인기도 상당하다. 실제로 KB국민은행 부동산시세 자료에 따르면 지하철 4호선 길음역에서 300m 떨어져 있는 길음뉴타운래미안6단지’(2006년 11월 입주)의 전용면적 84㎡의 아파트 평균 매매가는 4월 기준 5억 5500만원대로 형성되어 있는 반면 길음역과 1.1㎞ 떨어져 있는 ‘길음뉴타운5단지’(2006년 6월 입주)는 입주시기가 비슷함에도 불구하고 같은 면적 아파트가 5억4500만원 1000만원 가량 차이다. 청약결과에서도 역세권과 비역세권 단지의 차이가 두드러진다. 실제로 동탄2신도시 분양한 아파트 중 역과 가까운 단지일수록 청약성적이 좋았다. 포스코건설의 ‘동탄역 더샵 센트럴시티(A102블록)’는 KTX 동탄역이 가장 인접해 있는 초역세권 단지로 평균 5.98대 1의 청약경쟁률을 기록하며 순위내 마감했다. 또한 역과 가까운 반도건설의 ‘반도유보라 아이비파크’(A18블록)도 평균 2.5대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 그러나 역과 떨어져 있었던 A33블록, A32블록, A9블록 등의 단지는 순위내 마감하지 못하고 미달됐다. 업계전문가는 “아파트의 미래가치를 결정하는 가장 중요한 요인은 결국 지하철 이용의 편의성에 있다”면서 “초역세권 아파트는 공급이 한정적일 수 밖에 없지만 서울의 재개발·재건축을 통해 공급되는 역세권 신규분양 단지를 눈여겨 볼 필요가 있다”고 말했다. 서울 동작구 상도1 주택재건축 정비구역에 들어서는 ‘e편한세상 상도 노빌리티’의 관심이 높아지는 역세권 입지 덕이다. 이 단지는 지하철 7호선 상도역 초역세권 단지로 강남·여의도·강북 등 서울 주요 도심권으로의 뛰어난 접근성으로 직주근접이 우수하고 강남4구 상도동에서도 8년만에 선보이는 메이저 브랜드의 재건축 아파트로 수요자들의 관심이 높다. ‘e편한세상 상도 노빌리티’는 지하 4층~지상 29층, 8개동, 전용면적 59~108㎡, 총 893가구 규모로 이중 조합원 분을 제외한 406가구가 일반에 분양될 예정이다. 이중 선호도 높은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 물량이 100%로 구성돼 수요자들의 관심이 높다. 교육환경도 편리하다. 반경 1km 이내에는 강남초등학교, 영본초등학교, 본동초등학교, 장승중학교, 동양중학교를 비롯해 중앙대학교와 숭실대학교 등 국내 유명대학도 가까워 교육환경이 우수하다. 더욱이 노량진 학원가가 인접해 있어 이용이 편리하다. 녹지가 풍부한 것도 장점이다. 인근에 상도근린공원, 서달산 자연공원, 사육신공원, 노량진 근린공원 등이 위치하여 쾌적한 주거환경을 자랑하며 한강변으로의 접근도 용이해 향후 미래가치까지 기대되는 단지다. 한강대교를 이용하면 용산역 민자역사로의 이동이 편리해 내부에 있는 아이파크몰 쇼핑센터, 이마트, CGV 용산 등 편리한 생활 인프라 시설도 누릴 수 있다. 풍부한 개발호재로 향후 미래가치도 높다. e편한세상 상도 노빌리티 인근으로 2019년 장재터널이 개통되면 강남으로의 접근성이 더욱 향상될 전망이다. 지난해 10월 착공에 들어간 장재터널은 서초와 강남을 연결시키는 터널로 2019년 2월 개통을 목표로 하고 있다. 이 터널이 개통되면 동작에서 강남까지의 이동시간이 20분이상 단축될 전망이다. 여기에 서울 서북권과 서남권을 직선구간으로 연결해 새로운 교통축으로 주목받고 있는 경전철 서부선이 개통되면 교통여건이 더욱 개선될 것으로 보인다. 인근 장승배기역을 통과하는 경전철 서부선을 이용하면 지하철 1호선(노량진역)·2호선(서울대입구역)·9호선(노량진역)의 이용이 편리하다. e편한세상 상도 노빌리티 당첨자는 22일(수) 발표되며 계약은 모델하우스에서 6월 27일(월)부터 29일(수)까지 3일간 진행된다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

지난 1년간 민간 아파트 분양 가격이 7% 이상 상승한 것으로 나타났다. 분양가가 비싼 서울 강남 재건축 아파트 분양 사업장이 증가하고 아파트 분양가 규제가 풀리면서 분양가 상승으로 이어진 것으로 보인다. 16일 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 민간 아파트 분양 가격 동향에 따르면 지난해 6월부터 올해 5월 말까지 분양된 민간 아파트 ㎡당 평균 분양가는 279만 4000원으로 조사됐다. 전년 같은 기간에 공급된 아파트 분양가보다 7.05% 상승했다. 서울 아파트 분양가 상승률은 12.74%로 두 자릿수를 기록하면서 전국 아파트 분양가 상승을 견인했다. 5대 광역시·세종시도 지난 1년간 9.92% 상승했다. 분양가 뜀박질은 지난해 9월부터 두드러졌고 최근 들어서도 지속되고 있다. 지난달 공급된 수도권 아파트의 ㎡당 평균 분양가는 429만 5000원으로 전월보다 1.63% 상승했다. 서울 아파트 분양가는 ㎡당 평균 626만 4000원으로 전월 대비 0.37% 올랐다. 강남권 아파트 분양이 빠지고 비교적 분양 가격이 싼 동작·서대문·양천·용산구 등에서 공급된 아파트라서 평균 분양가는 낮았다. 반면 경기 지역에서 분양된 아파트 ㎡당 평균 분양가는 한 달 만에 7.61% 상승한 344만 3000원으로 조사됐다. 성남·과천시 재건축 단지에서 신규 아파트 공급이 이뤄지면서 분양가를 끌어 올린 것으로 분석된다. 인천 지역은 상대적으로 분양 가격이 낮은 중구에서만 공급돼 ㎡당 평균 분양 가격이 전월 대비 1.84% 하락했다. 5대 광역시·세종시는 0.12% 상승했다. 부산은 남·사하·동래구 등 상대적으로 분양 가격이 저렴한 사업장의 신규 분양이 이뤄지면서 ㎡당 평균 분양가는 전월에 비해 0.66% 하락한 314만 8000원을 기록했다. 지방 아파트 분양가는 0.09% 하락했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

수도권 집값은 오르고 지방은 떨어지는 ‘탈동조화(디커플링)’ 현상이 뚜렷해진 가운데 같은 서울과 수도권 내에서도 지역에 따라 정도의 차이가 나타나고 있다. 한국은행이 지난 9일 기준금리를 전격 인하하면서 설설 끓고 있는 재건축 단지에는 호재가 된 반면, 비강남권의 일반 아파트들은 “아직 온기가 느껴지지 않는다”는 분위기다. 이에 따라 과거엔 “강남이 뛰면 나머지 지역도 다 오른다”는 ‘온돌효과’가 뚜렷했지만 요즘엔 ‘강남 따로, 비강남권 따로’가 굳어지는 게 아니냐는 말이 나온다.◇ 강남권 재건축 단지는 여전히 강세가 이어지고 있다. 다음달 초 분양 예정인 강남구 개포 주공3단지의 재건축 조합이 일반 분양가를 3.3㎡당 4천500만원, 최고 5천만원 이상에 책정할 것으로 알려지면서 송파 잠실, 강동 둔촌, 서초 반포 등지 다른 재건축 단지들도 단기간에 시세가 한두 달 새 1억원 이상 오른 가격에 거래가 이뤄지고 있다. 바로 옆 단지의 일반 아파트들도 재건축 영향으로 집주인이 부르는 호가가 들썩인다. 금리 인하 호재는 이런 상승세를 부채질했다.. 이에 비해 같은 서울이지만 비강남권은 금리 인하에도 불구하고 조용한 곳이 많다. 강북구 수유동의 S공인 대표는 “금리인하 발표 전후로 매수 문의가 늘거나 호가가 상승하거나 그런 움직임은 전혀 없다. 오히려 최근 부동산 시장이 계절적 비수기로 접어들면서 매매 문의도 뜸하고 가격도 제자리걸음”이라고 말했다. 서민 아파트가 몰려 있는 강북에선 2월부터 시행된 여신심사 가이드라인으로 인해 매수세가 위축됐다는 설명이다. 실제 국토교통부의 실거래가 현황에 따르면 지난달 서울 아파트 거래량이 1만3천94건으로 작년 대비 16.5% 감소했지만 강남 3구는 거래량이 늘었다. 개포 등 주요 재건축 단지에서 한 달에 단지별로 수십건씩의 거래가 이뤄진 때문이다. ┌──────────────────────────┐ │서울 주요 구별 아파트 거래량 (단위:가구) │ ├──────┬──────┬──────┬─────┤ │지역 │2015년 5월 │2016년 5월 │증감폭(%) │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │서울 전체 │15,673 │13,094 │-16.46 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │성동구 │1952 │654 │-66.49 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │강북구 │291 │176 │-39.51 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │중랑구 │494 │299 │-39.47 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │마포구 │750 │496 │-33.86 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │금천구 │341 │243 │-28.73 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │성북구 │736 │554 │-24.72 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │도봉구 │534 │417 │-21.91 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │서초구 │612 │746 │21.89 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │강남구 │922 │941 │2.06 │ ├──────┼──────┼──────┼─────┤ │송파구 │856 │852 │-0.46 │ └──────┴──────┴──────┴─────┘ 전문가들은 최근 서울의 주택시장을 ‘재건축 장세’라고 표현한다. 정부의 규제 완화로 최근 7∼8년 간 묶여있던 재건축 사업에 숨통이 트이면서 희소성이 있는 강남권 재건축 단지에 투자수요가 몰리는 것이다. 이 경우 전체 집값이나 거래량까지 높여놔 별다른 움직임이 없는 다른 지역까지 모두 호황을 이루는 것처럼 보이게 하는 착시 현상에 빠지기도 한다. 이러한 양극화 현상은 최근 부동산 시장 전반에 걸쳐 나타나고 있다. 시중에 떠도는 유동자금이 돈이 될 만한 곳으로 몰리는 ‘쏠림 현상’으로 이어지는 것이다 전문가들은 일반 분양이 이뤄지는 재건축 시장은 당분간 강세가 이어질 것으로 보고 있다. 그러나 재건축 가격이 언제까지 ‘나홀로’ 강세를 이어갈지는 미지수다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

“1순위 흔해져 묻지마 투자 늘고 분양권 단기 차익 노린 수요 몰려” “경제상황 불안… 묻지마 투자 위험, 계약 포기자 늘면 분위기 꺾일 수도” “강남 재건축 아파트 분양가가 너무 비싼 것 아니냐고 하지만 미국이나 영국 같은 선진국의 고급 주거단지는 3.3㎡당 8000만원에서 1억 2000만원까지 합니다. 강남 재건축 아파트는 서울 상위 1%가 수요층인 최고급 주거지역이니 비싼 게 당연하죠.”(강남 A재건축 조합장) “저금리에 갈 곳을 찾지 못하는 투자금이 몰리는 거죠. 강남 재건축 아파트가 고급 주거지로 바뀐다는 것에는 동의하지만 그렇다고 해도 우리 경제 상황을 볼 때 가격 거품이 없다고 말하기 힘들죠.”(부동산 업계 관계자 B) ●분양가 3.3㎡당 4000만원 넘는 곳 많아 강남 재건축 시장이 뜨거워지고 있다. 지난 10일 찾은 송파구 문정동 래미안 갤러리의 루체하임 분양 현장에서도 열기가 그대로 감지됐다. 일원현대를 재건축하는 래미안 루체하임은 3.3㎡당 3730만원대의 분양가를 내놨다. 강남에서 상대적으로 입지가 떨어진다는 평가를 받음에도 고분양가 전략을 고수한 것이다. 하지만 지난 8일 1순위 청약접수 결과 특별공급을 제외한 일반분양 263가구 모집에 1만 1827건의 청약이 몰려들어 평균 45대1의 경쟁률을 기록했다. 이는 지난 1월 ‘신반포자이’ 평균 37.8대1, 3월 ‘래미안 블레스티지’ 평균 33.6대1, 이달 진행된 ‘흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레’ 평균 38.5대1을 넘어선 수치다. 특히 전용면적 59㎡타입의 인기가 높았다. 59㎡A 경쟁률은 81.8대1을 기록하기도 했다. 한승완 루체하임 분양소장은 “일원동이 강남에서 외곽이라고 인식되고 있지만, 영동대로를 중심으로 한 개발이 완료되는 10년 뒤가 되면 강남의 지도가 바뀌어 있을 것”이라면서 “기존 강남에 투자하던 돈은 물론 지방의 자산가들도 관심이 많은 것 같다”고 말했다. ●6000만원 웃돈… 부산·대구 투자자도 가세 강남 재건축이 뜨거운 관심을 받으면서 최고 분양가 기록도 계속 바뀌고 있다. 지난해 11월 서초한양 아파트를 재건축한 ‘반포래미안아이파크’가 3.3㎡당 최고 4503만원을 기록하더니, 올해 1월 분양한 ‘신반포자이‘(반포한양)는 3.3㎡당 4514만원을 찍었다. 3.3㎡당 4000만원을 훌쩍 넘으면서 고분양가 논란도 거세지고 있다. 하지만 매번 수십대1의 경쟁률로 완판 행진이 이어지면서 재건축 아파트 분양가 상승세는 꺾일 줄을 모르고 있다. 최근에는 수천만원의 프리미엄까지 붙으면서 그동한 부동산 경기가 좋았던 부산과 대구의 투자자들까지 강남 재건축 분양시장에 뛰어들고 있다. 개포동에서 부동산을 하는 오모(46)씨는 “아직 분양권 전매가 불법인데도 적게는 2000만~4000만원, 많게는 5000만~6000만원의 프리미엄이 형성되면서 지방에서 돈이 있다는 분들이 많이 찾아오고 있다”면서 “전매제한이 풀리게 되면 수천만원이 더 뛸 것이라는 기대감이 높다”고 말했다. 고분양가 논란에도 프리미엄이 붙자 재건축 아파트들은 몸값이 더 높아지고 있다. 다음달 현대건설이 개포주공3단지를 재건축하는 ‘디 에이치 아너스힐’의 3.3㎡당 분양가는 4500만~5000만원선이 될 전망이다. 개포주공3단지 조합 관계자는 “지난 3월 분양한 래미안 블레스티지(3.3㎡당 최고 4385만원)보다 개포주공3단지의 입지가 더 좋고, 재건축의 내용도 더 훌륭하다”면서 “최고급 주거지에 맞게 분양가를 정할 것”이라고 말했다. ●개포3단지 분양가 3.3㎡당 5000만원 선 전망 강남 재건축 시장이 뜨거워지는 이유는 뭘까? 업계의 시각은 나뉘고 있다. 강남이 재건축을 통해 최고급 주거단지로 또 한 차례 업그레이드되는 과정에서 가격 상승이 나타나는 것이라는 분석과 투자처를 잃은 유동 자금이 몰리면서 거품이 끼고 있다는 것이다. 개포주공3단지 장영수 조합장은 “강남 재건축 아파트는 다른 부동산 시장과는 별개의 또 다른 시장”이라면서 “상위 1%를 위한 특수시장이기 때문에 지금 가격이 거품이라고 보기 어렵다”며 “또 다른 부동산 상품에 비해 훨씬 안정적이라는 장점이 있어 자산가들이 많이 투자하고 있기 때문”이라고 주장했다. ●“재건축조합·건설사가 분양권 장사 부추겨” 반면 부동산 전문가들의 시각은 좀더 냉정하다. 익명을 요구한 한 부동산 관계자는 “강남 재건축이 특수한 시장인 것은 맞지만, 현재 상황을 보면 분양권 투자를 통한 단기 수익을 노리는 자금의 유입이 적지 않다”면서 “재건축 조합이나 건설사들도 이런 점을 노리고 10억원이 넘는 아파트 계약금을 수천만원 정액제로 가져가면서, 분양권 장사를 부추기고 있다”고 지적했다. 실제 래미안 루체하임도 모든 평형의 계약금을 3000만원으로 정했다. 농담으로 3000만원짜리 로또라는 이야기가 나올 정도다. 여기에 청약제도 완화로 서울·수도권 1순위 자격이 통장 가입 후 2년에서 1년으로 단축되면서 묻지마 투자도 크게 늘고 있다. 잠원의 한 공인중개사는 “1순위 통장이 흔해지다보니 분석 없이 밀어 넣는 경우가 많다”면서 “얼마 전에는 지방에서 5명이 올라와 문의를 하고 갔다”고 귀띔했다. ●“기준금리 1.25%로 내려 재건축 투자 늘 것” 그렇다면 이 같은 현상이 계속될까? 래미안 블레스티지 대형 평형 분양권 2개를 가지고 있다는 투자자 김모(42)씨는 “초기 투자금액이 커 강남 재건축은 단기 수익률은 오히려 다른 지역보다 떨어진다”면서도 “강남 노후 아파트 전체가 재건축되면 동네 자체가 최고급 주거단지로 바뀌기 때문에 방망이를 길게 잡고 장기 투자를 고려하고 있다”고 말했다. 지난 9일 한국은행이 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 0.25% 포인트 내려 시중에 돈이 더 풀리면서 재건축 등에 대한 투자수요도 더 늘어날 것이라는 전망도 나온다. 하지만 전문가들은 거시경제가 불안한 상황에서 강남 재건축 아파트에 무리한 투자를 하면 위험할 수 있다고 경고한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “결국 부동산시장도 경제 상황에 영향을 받을 수밖에 없다”면서 “단기적으로는 시장이 계속 가는 형태가 되겠지만, 어느 시점에 투자자들이 발길을 돌리게 될 가능성도 없지 않다”고 말했다. 한 대형 건설사 관계자는 “청약률 높아도 계약 포기하는 사람 늘어나면 분위기 꺾이게 될 수 도 있다”면서 “최근에는 재건축 수주도 상황을 봐가면서 해야 한다는 목소리가 나오고 있다”고 털어놨다. 글 사진 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

수도권과 지방의 부동산 가격이 본격적으로 따로 움직이고 있다. 서울 강남의 재건축 단지를 중심으로 수도권은 상승세를 이어 갔다. 반면 지방은 공급량 누적 등으로 하락세가 계속되고 있다. 서울(0.07%)은 지난주 대비 상승폭이 확대된 가운데 강북권(0.03)이 강보합을 유지했고 강남권(0.11%)은 개포주공2단지 분양 호조 등 재건축 대상 아파트들이 상승을 주도했다. 지방은 조선업 구조조정 등의 영향으로 울산이 이번 주 하락세(-0.03%)로 전환했고, 대구(-0.12%)와 충남(-0.11%), 경북(-0.14%) 등지는 낙폭이 커졌다. 서울 아파트 전셋값(0.07%)은 지난주와 같은 수준을 유지했다. 하지만 울산(-0.02%), 경남(-0.01%), 제주(-0.02%) 등은 하락 전환했다.

개포동 3.3㎡당 4330만원… 1년 새 17% 급등 4위→1위 반포 5.2% 올라 4029만원… 압구정 ‘강변 고층 제한’ 변수 서울 강남 재건축 시장이 뜨거워지면서 강남의 아파트값 지도가 바뀌고 있다. 부동의 ‘전국구 1등’으로 여겨지던 강남 압구정동이 최고 자리에서 밀려났고 개포동과 반포동이 1, 2위로 올라섰다. 9일 부동산114에 따르면 현재 재건축 사업이 빠르게 진행되고 있는 강남구 개포동의 3.3㎡당 가격은 4330만원으로, 압구정동을 제치고 전국 동별 평당가격 1위를 차지했다. 지난해 3.3㎡당 3703만원을 기록했던 개포동 아파트값은 재건축 사업이 착착 진행되면서 1년 새 17%나 급등했다. 압구정동은 개포동뿐만 아니라 서초구 반포동에도 밀렸다. 지난해 2위였던 반포동은 1년 전 3.3㎡당 3830만원에서 이달 4029만원으로 5.2% 상승했다. 반면 지난해 6월 3.3㎡당 3847만원으로 동별 최고 시세를 기록했던 압구정동은 올해 3.3㎡당 3946만원으로 2.6% 올라 3위가 됐다. 개포동과 반포동 아파트값이 압구정동을 앞지른 것은 재건축의 힘이라는 분석이다. 업계 관계자는 “압구정도 현대아파트를 비롯해 주요 재건축 단지들이 있지만, 현재 서울시가 한강변에 35층 이상 고층 아파트를 허용하지 않겠다는 한강변 기본관리계획을 내놔 재건축 사업성이 불확실한 상황”이라면서 “반면 개포동과 반포 아파트들은 재건축 아파트 분양가가 3.3㎡당 4000만원 중반대로 상대적으로 높게 형성되면서 주변 아파트 가격도 따라 오르는 모습”이라고 설명했다. 한 건설사 관계자는 “한동안 재건축 아파트에 대한 시장의 관심이 뜨거울 것으로 예상돼 개포동과 반포동의 주택가격 상승이 계속될 것”이라면서 “압구정 아파트들의 재건축이 본격화되면 상황이 바뀔 것”이라고 전망했다. 서초구 잠원동(3.3㎡당 3291만원)과 송파구 잠실동(3152만원), 강남구 청담동(3024만원) 등은 1년 전 3.3㎡당 2000만원대에서 올해 3000만원대로 몸값이 높아졌다. 서울 아파트 전체 평균은 지난해 6월 3.3㎡당 1710만원에서 현재 1787만원으로 4.5% 올랐다. 1위는 강남구로 3.3㎡당 3292만원이었고, 상승률은 서대문구가 9.7%(1234만→1354만원)로 가장 높았다. 전국의 아파트값은 지난해 6월 3.3㎡당 955만원에서 현재 1005만원으로 뛰었다. 상승률은 제주도의 아파트값이 1년 전 3.3㎡당 600만원에서 현재 777만원(29.4%)으로 가장 높았고 부산도 7.7%(790만→851만원) 상승했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

한국은행이 기준금리를 계속 동결하면서 투자자들이 부동산에 많은 관심을 보이고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 저금리 기조로 인해 수익형 부동산으로 이동하고 있는 것. 이와 관련하여 상권이 잘 형성되어 있어 유동인구가 많은 ‘강남 상가’에 대한 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 강남에 위치한 상가는 상권형성에 절대적 영향을 미치는 요소인 유동인구가 풍부하고 접근성이 좋기 때문이다. 이에 따라 입점한 점포들은 배후수요를 바탕으로 수익성 부분에서 기복이 심하지 않으며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 매매도 수월해 환금성도 뛰어나다. 강남구 역삼동의 L공인중개사무소 관계자는 “강남권 지역은 상주인구에다 유동인구까지 더해져 수요가 많기 때문에 다소 매매가가 비싸다 하더라도 임대가 잘되는 편” 이라며 “향후 부동산 경기가 좋아지면 시세차익까지 누릴 수 있다는 점에서 다른 지역 상가에 비해 관심이 더 높다”고 말했다. 이런 상황에서 최근 서울 역삼동 등 강남 지역에 재건축 아파트와 함께 단지 내 상가가 준공을 앞두고 있어서 투자자들의 이목이 쏠리고 있다. 오는 6월에는 과거 역삼동 개나리6차 아파트를 재건축 한 GS건설의 ‘역삼자이’가 준공된다. 지하 3층, 지상 최대 31층의 3개동 408세대다. 일반 분양은 이미 끝났지만 조합사업의 보류지로 남겨져 왔던 3세대가 일반분양으로 전환되며, 중도금과 금융비용 등이 일반분양보다 저렴한 편이다. 역삼자이 아파트 단지 옆 ‘역삼자이 상가’도 6월 말 준공 임박으로 빠른 입점이 가능하다. 이 상가는 지하 3층, 지상 5층으로 총 59개 점포로 이루어져 있으며, 현재는 조합원 물량을 제외한 29개 점포를 일반 분양 중이다. 분양 관계자는 “최근 5년 동안 고급 상가가 들어서지 않아서 새로운 상권을 선점한다는 장점 때문에 현재 개원을 앞둔 예비 병원장님뿐만 아니라 고급 음식점, 클리닉 시설, 골프장 등과 같은 다양하고 상품성 높은 업종 관계자 분들의 문의가 많다”고 전했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr 　 　 　

지난달까지 10억이상 866건 강남 3구에서만 779건 계약 최고가는 타워팰리스2차 30억 서울 강남 재건축 사업이 진행되면서 보증금이 10억원 이상인 초고가 전세가 늘고 있다. 강남 안에서만 움직이는 ‘부자들의 이사’가 초고가 전세 급증을 만들고 있다는 분석이다. 6일 국토교통부의 전월세 아파트 실거래가 공개 자료에 따르면 지난해 4월부터 올해 5월까지 거래된 순수 전세는 24만 6244건이다. 이 중 보증금 10억원 이상 계약은 866건으로 2년 전(2013년 4월~2014년 5월)의 698건보다 24.1%나 늘었다. 초고가 전세가 차지하는 비율도 2년 전 0.18%에서 0.35%로 두 배 가까이 뛰었다. 부동산114 관계자는 “최근 내집 마련 수요와 월세 주택 증가로 전세 계약은 감소했지만 전셋값은 2년 사이 크게 오르면서 10억원 이상 고가 전세 비율도 늘어난 것”이라고 설명했다. 초고가 전세는 서울, 특히 강남 3구에 집중됐다. 보증금 10억원 이상 전세의 99%인 859건이 서울, 이 중에서도 779건이 강남·서초·송파 등 강남 3구에서 계약됐다. 특히 강남구는 전국 10억원 이상 계약 물량의 52.4%(454건)를 차지했다. 가장 비싼 전세는 강남구 도곡동 타워팰리스2차(전용면적 243.14㎡)로 올 4월 30억원에 계약됐다. 2위는 타워팰리스3차(214.97㎡)로 24억원, 3위는 서초구 반포동 래미안퍼스티지(198.22㎡)와 반포자이(244.54㎡)로 각각 23억원에 계약됐다. 이처럼 초고가 전세가 늘어난 이유는 반포 등 강남 재건축이 본격화되면서 ‘부자들의 이사’가 시작됐기 때문이다. 업계 관계자는 “고소득층은 강남권을 벗어나려 하지 않는 성향이 있다”면서 “최근 반포한양아파트 등 재건축 사업이 속도를 내면서 전세 수요는 급증한 반면 공급은 되레 줄고 있어 전셋값도 급등 양상”이라고 말했다. 반면 한 달 100만원 이상 고액 월세는 2년 전보다 줄었다. 지난 1년간 전국에서 거래된 월세 100만원 이상의 아파트는 총 1만 4223건으로 2년 전(1만 6229건)보다 12.4% 줄었다. 전국에서 월세가 가장 높게 신고된 아파트는 강남구 타워팰리스3차(157.28㎡)로 올해 3월 보증금 1000만원에 월세 710만원으로 계약됐다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

전반적으로 매매가는 보합, 전셋값은 상승세를 보였다. 수도권 아파트값은 재건축 단지를 중심으로 상승폭이 확대됐으나 지방은 산업경기 침체와 공급량 누적으로 하락폭이 확대됐다. 서울(0.08%)은 지난주 대비 상승폭이 확대된 가운데, 강북권은 관망세를 보였다. 강남권(0.11%)은 개포주공2단지 분양 호조에 따라 재건축 대상 아파트값의 상승이 눈에 띄었다. 강동구는 하락에서 상승세로 전환됐다. 강남권 진입이 양호한 광진구 아파트값도 올랐다. 전셋값은 이사철이 마무리됐지만 매매시장의 불확실성과 주거비 부담 등으로 수요가 꾸준히 이어지며 전주 상승폭(0.04%)을 유지했다. 수도권(0.08%)은 전반적으로 상승세를 보였다. 지방(0.00%) 전셋값은 세종, 대전, 전남에서 상승폭이 확대됐으나 광주, 대구, 경북, 충남에서는 하락세를 이어 갔다.

위례 이주 수요+비수기 영향 지난달 서울 강남권 아파트의 ‘전세가율’(매매가 대비 전세가 비율)이 2년 만에 하락세를 나타냈다. 오르기만 하던 전셋값이 진정세를 보인 것도 있지만, 상대적으로 재건축 아파트의 매매 가격이 더 많이 오른 영향도 있는 것으로 분석된다. 일부 재건축 단지에서는 전셋값이 수천만원씩 떨어져도 세입자를 찾지 못하는 ‘역(逆)전세난’이 나타나고 있다. 5일 한국감정원에 따르면 지난달 서울 강남구 아파트의 전세가율은 평균 58.8%로 전월(59.0%) 대비 0.2% 포인트 하락했다. 강남구의 아파트 전세가율이 하락한 것은 2014년 8월(감정원 조사 기준) 이후 처음이다. 서초구와 송파구의 전세가율도 각각 62.6%, 68.7%로 전월보다 0.2% 포인트씩 떨어졌다. 재건축단지가 많은 강동구 전세가율도 68.3%를 찍으며 지난 4월(68.4%)보다 0.1% 포인트 하락한 것으로 조사됐다. 이처럼 강남권 아파트의 전세가율이 하락한 것은 최근 재건축 아파트를 중심으로 매매가격이 오르고 있는 반면, 전셋값은 계절적 비수기 영향으로 안정세를 보이고 있기 때문이다. 실제 강남구 아파트의 경우 지난달 전셋값이 0.12% 오르는 동안 매매가격은 0.71% 상승했다. 6배가량 더 오른 것이다. 서초구도 지난달 전셋값이 0.01%로 보합세를 보인 데 반해 매매가격은 0.33% 올랐다. 한국감정원 관계자는 “올해 전셋값이 예년에 비해 안정된 모습이어서 당분간 서울의 아파트 전세가율도 크게 높아지지 않을 것”이라고 말했다. 일부 단지에서는 전셋값이 떨어졌는데도 거래가 없는 ‘나홀로 역전세난’이 나타나고 있다. 지난해 말만 해도 전세 공급이 턱없이 부족해 전세난에 허덕이던 송파구 잠실동과 강남구 개포동 재건축단지에서는 최근 전셋값이 수천만원씩 떨어졌다. 본격적으로 재건축에 나서는 잠실주공 5단지에서는 전셋값이 올 초에 비해 평균 5000만원 이상 떨어졌다. 잠실동 S공인 관계자는 “지난해 시세보다 5000만∼7000만원 낮춰서 전세가 나와도 잘 안 나간다”고 말했다. 개포주공 1단지도 지난 4월 재건축 사업 승인이 나면서 전세 물량이 쌓여가고 있다. 역전세난 현상을 보이는 것은 인근 위례신도시와 하남 미사강변도시에서 입주 물량이 대거 쏟아지면서 새 아파트로 옮기는 ‘이주 수요’가 늘었기 때문으로 풀이된다. 위례신도시에서는 지난 한 해 동안 4330가구의 입주 물량이 쏟아졌다. 부동산 업계는 내년에도 위례신도시 물량이 쏟아지고, 재건축도 본격적으로 진행되면서 강남권 재건축 아파트의 역전세난이 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr