아파트값 상승 기류를 타고 민간 아파트 공급 과정에서 고(高)분양가 장사를 하던 건설업체들이 독배(毒盃)를 마시게 됐다. 정부가 민영 아파트 분양가 상한제 적용 기준을 완화, 고분양가 책정에 제동을 걸기로 했기 때문이다. 특히 재건축·재개발사업이 치명타를 입을 것으로 전망된다. 2005년 4월 이후에는 분양가 상한제 적용 기준이 느슨해져 직접 규제를 받은 적이 없다. 다만 주택도시보증공사가 분양보증을 해주는 과정에서 높은 분양가를 책정하는 건설사에 대해서는 분양보증을 거부하는 방식으로 간접 규제했다. 분양가 상한제 적용 확대 조치는 건설업계가 스스로 불러왔다. 그동안 건설사는 주변 시세를 감안, 눈치를 봐가며 분양가를 책정했다. 이 때문에 아파트값이 폭등할 때는 애초 계획보다 많은 수익을 올릴 수 있었다. 재건축·재개발사업 구조는 일반 분양분 아파트 분양대금과 조합원 분담금으로 사업비를 충당하는 구조라서 분양가를 높게 매기는 관행이 이어졌다. 하지만 다음달 말부터는 가격 폭등과 분양 열기를 틈타 지속적으로 분양가를 올려 왔던 관행이 사라질 것으로 전망된다. 새로 적용될 분양가 상한제 기준에 따르면 서울 강남권은 당장 적용 지역에 포함된다. 용산·마포·성동구 등 서울 도심 지역은 물론 성남 분당, 세종시 등도 분양가 상한제 적용을 비켜 갈 수 없다. 시세뿐만 아니라 최근 3개월 집값 상승률, 청약경쟁률 등을 생각해 적용 지역을 선정하기 때문에 현행 투기과열지구는 거의 해당된다고 보면 된다. 건설사는 분양가 상한제가 적용되면 분양가를 낮추는 것 외에도 분양가 세부 항목을 공개해야 하는 부담도 따른다. 건설 원가를 모두 공개해야 하는 것과 같은 수준의 압박으로 받아들여진다. 재건축·재개발사업이 지지부진해져 일감이 줄어드는 부작용도 따를 것으로 보인다. 서울에서 주택공급사업은 사실상 재건축·재개발에 한정됐다는 점에서 매출 하락과 수익률 저하로 이어질 수 있다. 분양가 상한제 적용은 청약과열 부작용을 불러올 수 있는데, 이 경우 인근 아파트 사업자의 분양가 상한제 적용 요건을 충족시키는 연쇄 파급 효과를 가져올 수도 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 5일 투기과열지구를 추가 지정하면서 분양가 상한제 부활 카드까지 뽑아 든 것은 ‘8·2 대책 풍선효과’를 어떻게든 막겠다는 의지다. 집값 급등의 주범으로 꼽혔던 서울 강남 재건축이 타격을 입을 것으로 보인다. 하지만 ‘로또 아파트’ 등장 등 부작용을 우려하는 목소리도 있다.성남 분당과 대구 수성구는 8·2 대책 이후 주간 아파트 가격 상승률이 0.3%를 넘나들었다. 국토교통부는 주간 상승률로 특정 지역의 집값 불안 정도를 3단계로 구분하는데, 상승률이 0.3%이면 최고 수준인 3단계로 본다. 지난달 월간 주택가격 상승률 역시 분당구가 2.10%로 전국 1위, 수성구가 1.41%로 2위를 차지했다. 박선호 국토부 토지주택실장은 “두 지역은 집값 상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과했으며, 주택보급률과 자가보유율이 전국 평균 이하이기 때문에 투기과열지구 지정 요건을 충족했다”고 설명했다. 이는 단순히 두 지역의 집값만 겨냥했다기보다는 투기과열지구 이외의 지역으로 투기세력이 옮겨 가는 풍선효과를 막고, 서울 외의 지역에서 재건축 추진으로 인한 집값 상승을 차단하겠다는 의지로 해석된다.민간택지의 분양가 상한제를 2015년 4월 이후 29개월 만에 부활한 것 역시 풍선효과를 막겠다는 의도로 풀이된다. 상한제 적용을 받으면 지방자치단체가 택지비 등 7가지 분양가격 세부항목을 공시해 외부의 감시 아래 놓이게 된다. 상한제의 실제 적용이 가능하도록 문턱을 낮춤으로써 과도하게 부풀려진 건축비를 떨어뜨려 주택시장 불안의 원인인 고분양가를 낮추겠다는 것이다. 개포주공 등 강남 재건축 단지 밀집지역이 1순위로 거론된다. 이에 따라 강남 재건축 사업은 3중 철퇴를 맞게 됐다. 내년부터 양도소득세 중과와 재건축 초과이익환수제가 부과되는 데다 상한제 적용도 피하기 어렵기 때문이다. 초과이익 환수에 상한제까지 적용하면 재건축 조합과 시공사의 수익률 하락은 불 보듯 뻔하다. 재건축 사업이 조합원 추가 분담금과 조합원에게 돌아가고 남은 아파트를 공급해 얻은 분양 대금으로 공사비를 충당하는 구조이기 때문이다. 일반 분양가가 낮아지면 조합원 추가 분담금이 증가하기 때문에 조합원들의 사업 참여가 떨어져 사업 추진이 지지부진해질 수도 있다. 청약통장 가입자들은 시세보다 저렴한 가격으로 강남권 아파트를 분양받을 수 있기 때문에 상한제를 반기지만 청약 과열, 이른바 ‘로또 아파트’ 부작용도 예상된다. 예컨대 이달 공급되는 서울 ‘신반포 센트럴자이’ 아파트(신반포 한신6차 재건축)와 ‘강남 래미안 포레스트’ 아파트(개포 시영 재건축)의 경우 8·2대책 이후 청약 열기가 식을 것을 걱정했다. 하지만 분양 일정을 조정하고, 조합과 시공사가 분양가를 당초 계획보다 낮게 책정하자 수요자들이 대거 몰리고 있다. 분양가가 시세보다 낮은 가격으로 책정돼 당첨만 되면 수억원의 이익을 볼 수 있다는 판단에서다. 분양가 상한제가 적용되면 이런 ‘로또 아파트’가 더 나올 수 있다. 세종 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr 서울 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

경기 성남 분당구와 대구 수성구가 오는 6일부터 투기과열지구로 지정된다.투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려가는 등 각종 규제가 적용된다. 8·2 부동산 대책 때 서울 25개구와 경기 과천시, 세종시 행정중심복합도시 건설예정지 등 27곳이 지정된 투기과열지구는 분당과 수성구가 추가되면서 29곳으로 확대된다. 또 적용 요건이 완화되면서 민간택지 분양가상한제가 사실상 다음달 말부터 부활한다. 현재 시점에서 보면 서울 강남 등 투기과열지구로 지정된 대부분 지역이 분양가 상한제 대상이 될 것으로 보인다. 국토교통부는 5일 이와 같은 내용을 담은 8·2 부동산 대책 후속 조치를 발표했다. 국토부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분당과 수성구를 6일 자로 투기과열지구로 지정했다. 이들 지역은 8·2 대책 이후에도 주간 집값 상승률이 0.3% 내외를 기록하는 등 집값 과열이 진정되지 않아 투기수요의 ‘풍선효과’가 발생한 곳으로 지목됐다. 두 곳은 6일부터 LTV와 DTI가 40%로 적용되는 등 금융규제가 강화되는 것을 비롯해 재건축 조합원 지위양도 금지, 청약규제 강화, 분양권 전매제한 등 규제가 강화된다. 정비사업 분양 재당첨 제한, 조합원 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달 및 입주계획 신고 등 8·2 대책 때 투기과열지구에 추가된 규제는 도시 및 주거환경정비법(도정법) 등이 개정되면 시행된다. 도정법 개정안은 지난달 18일 국회에서 발의돼 이번 정기국회에서 처리될 예정이다. 민간택지에서 분양되는 공동주택의 고분양가를 막기 위해 분양가상한제의 적용 요건이 완화된다. 최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 곳 중에서 ▲1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과했거나 ▲3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가했을 때 분양가상한제가 적용된다. 분양가상한제가 적용되면 분양가가 택지비와 건축비를 더한 가격을 넘지 못하고 수도권 투기과열지구 등지에서는 택지비와 직·간접 공사비, 설계비, 감리비 등 분양가격 세부 항목 7개가 공시된다. 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화한 주택법 시행령 개정안은 8일 입법예고돼 이르면 내달 말 시행될 예정이다. 공공택지의 경우 분양가상한제가 이미 시행되고 있다. 국토부는 이번에 투기과열지구로 지정하지는 않았지만 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산 동구·서구, 부산 전역(16개 구·군) 등 24개 지역을 ‘집중 모니터링 지역’으로 발표했다. 이들 지역에 대해서는 상시 모니터링을 벌여 시장 과열 조짐이 있다고 판단될 경우 투기과열지구로 추가 지정할 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

서울 아파트 시장이 양극화 현상을 보이고 있다. 기존 아파트 시장은 거래절벽으로 침체에 빠져들고 있지만, 신규 청약시장은 후끈 달아오르는 양상이다. 4일 업계에 따르면 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 다주택자 규제가 강화되면서 기존 아파트 거래는 급감했지만 분양 시장은 여전히 나 홀로 인기를 끌고 있다. 대책 발표 후 서울 아파트값 상승률은 매주 하락세를 이어 갔다. 한 달간 서울 아파트값은 0.17% 오르는 데 그쳤다. 이 기간 재건축 대상 아파트값은 0.54% 하락했다. 거래량도 급감했다. 거래 규제 직격탄을 맞은 재건축 대상 아파트는 찾는 사람이 없어 거래절벽 현상까지 나타나고 있다. 주택 경매시장도 한풀 꺾였다. 경매 정보업체 지지옥션에 따르면 서울 주택 낙찰가율은 7월 96.7%에서 지난달 92.1%로 떨어졌다. 평균 응찰자 수도 7월 7.7명에서 지난달에는 4.2명으로 경매장을 찾는 사람이 감소했다. 반면 신규 아파트 청약시장은 여전히 뜨겁다. 견본주택마다 구름 인파로 발을 디딜 틈이 없이 북새통을 이루고 있다. 지난 1일 문을 연 서초 ‘신반포센트럴자이’ 견본주택은 주말 내내 장사진이 연출됐다. 1일부터 3일까지 견본주택 방문객은 2만 5000여명에 이른다. 분양권 전매를 노린 ‘떴다방’(이동식 중개업소)이 견본주택 인근에 등장한 것만 봐도 분양 아파트의 인기를 실감케 한다. 청약 과열 조짐은 낮은 분양가 책정이 결정적 역할을 했다. 애초 조합과 건설사는 분양가를 3.3㎡당 4600만원 정도로 책정할 계획이었다. 하지만 정부가 강남 재건축 아파트 고분양가를 손보겠다고 밝힌 데다 8·2 대책으로 청약 열기가 가라앉을 것을 걱정해 조합과 시공사는 분양가를 3.3㎡당 평균 4250만원으로 낮췄다. 주변 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 새 아파트를 장만할 수 있어 ‘로또 아파트’가 될 것으로 보인다. 결국 강남 지역에서 공급되는 신규 분양 아파트는 탄탄한 실수요층을 확보한 데다 ‘당첨만 되면 대박’이라는 기대감에 가수요까지 몰려 청약 열기가 과열되는 모습이다. 이에 따라 청약 과열을 가라앉힐 수 있는 추가 대책이 나올 것이라는 관측도 나온다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

우려했던 ‘풍선 효과’는 미미… 수요자 몰려 전셋값은 상승세 ‘8·2 주택시장 안정대책’ 이후 서울, 과천, 세종 등 투기성 거래가 심했던 지역의 아파트 시장은 푹 가라앉았다. 거래 자체를 막고, 대출을 옥죄는 강도 높은 규제를 담은 대책이라서 치솟던 가격을 즉시 끌어내리고 거래량을 감소시키기에 충분했다. 일단 투기 수요를 잠재우는 데는 성공했다는 평가를 받는다.특히 재건축 시장이 직격탄을 맞았다. 대책이 조합원 지위 양도(매매)를 막는 직접적인 거래 규제를 담았기 때문에 대책 발표 즉시 거래가 멈췄다. 가격도 큰 폭으로 떨어졌다. 가격 오름세가 가팔라 투기성 거래가 많았던 상품인 데다 전국 집값 상승을 이끌던 서울 강남권에 몰려 있어 시장에 미치는 영향도 컸다.3일 서울 강남구 개포동 주공 아파트단지 상가. 중개업소 30여개가 몰려 있지만 대책 이후 아파트 매매 거래를 성사시켰다는 업소는 찾아보기 힘들었다. 한 공인중개사는 “투기 수요는 물론 실수요자 거래마저 완전히 끊겼다고 보면 된다. 집주인이나 투자자 모두 숨을 죽이고 있다”고 말했다. 대책 발표 직후에는 시세보다 1억~2억원 싸게 급매물이 나오기도 했지만 지금은 거래가 끊기면서 정확한 시세 파악조차 어려울 정도다. 중개업소들은 강남권 주요 재건축 아파트 호가가 3000만원 정도 떨어졌다고 본다. 부동산114 조사에 따르면 지난 한 달간 서울 재건축 아파트값은 평균 0.54% 하락했다. 2003년 말 이전에 구입해 조합원 지위 양도가 허용된 일부 아파트 매물이 나오고 있지만 이마저 거래가 이뤄지지 않고 있다. 시공사 선정을 앞두고 있는 서초구 반포 주공1단지도 거래가 끊겼다. 강동구 둔촌 주공 아파트도 내년 하반기로 예상되는 착공 때까지 거래가 가능하지만 역시 매수세가 확 꺾였다. 재건축 아파트 거래량 급감이 매매 자체를 막는 규제가 원인이었다면 일반 아파트 거래량 감소는 대출 규제와 다주택자 규제의 영향을 크게 받았다. 매매가와 전세보증금의 차이가 크지 않아 ‘갭투자’가 유행했던 서울 강북 지역 중소형 아파트 거래량이 크게 줄었다. 대출 규제가 무차별적으로 이뤄지면서 실수요자의 반발을 사기도 했다. 서울과 함께 투기과열지역으로 묶인 과천, 세종 지역도 거래 중단과 가격 하락으로 이어졌다. 우려했던 풍선효과는 수도권 전역으로 번지지는 않았다. 투기지역에서 빠진 분당과 판교에서 강세가 이어지는 정도다. 그러나 이 지역들의 시세도 어디까지나 호가 기준이고 거래량도 많지 않아 ‘묻지 마’식 풍선효과는 나타나지 않은 셈이다. 서울의 전셋값은 올랐다. 실수요자들이 추가 하락을 예상하고 아파트를 구매하지 않고 전세로 돌아섰기 때문이라는 분석이 나온다. 수도권 전체로는 아파트 전셋값이 하락세를 보이고 있지만 서울만큼은 여전히 강세다. 지난주에도 서울의 아파트 전셋값은 0.03% 올랐다. 인기지역 아파트 청약 결과가 어떻게 나올지도 관심사다. 지난 1일 서울 강남에서 처음 문을 연 서초 신반포 센트럴자이 아파트 견본주택은 2만 5000여명이 다녀갔을 정도로 인파가 몰렸다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “실수요자가 선호하는 새 아파트나 풍선효과를 기대한 신도시 아파트는 가격빠짐 현상이 크지 않았다”며 “가계부채대책, 주거복지로드맵 등 추가 대책 이후 시장 흐름을 정확히 파악할 수 있을 것 같다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

다음달 수도권에서 공급되는 분양 아파트에 관심이 쏠리고 있다. ‘8·2 부동산 대책’ 이후 청약시장 분위기를 전망해 볼 수 있는 기회이기 때문이다. 부동산 정보업체 부동산114 집계에 따르면 9월 전국 아파트 분양예정 물량은 4만 7629가구에 이른다. 지난해 같은 달(1만 8481가구)보다 2.6배 많다. 서울에서는 8734가구가 공급된다. 특히 강남권 재건축 아파트로 공급되는 ‘래미안 강남포레스트’, ‘신반포 자이’, ‘서초 센트럴아이파크’가 분양을 앞두고 관심을 끌고 있다. 이 재건축 아파트들은 당초 이달에 분양할 예정이었으나 대책 발표 이후 급변한 주택시장 환경에 적응하기 위해 청약 일정을 미뤄 놓았던 단지다. 건설업체들은 이 단지들의 아파트 청약 결과에 따라 하반기 사업은 물론 내년도 아파트 공급 사업 일정을 조정할 것으로 보인다. 청약 결과 호응이 좋지 않을 경우 많은 건설사들이 사업 연기가 불가피할 전망이다. 수요자들 역시 분양권 전매 규제, 금융 규제로 단기간의 시세 차익을 기대할 수 없기 때문에 섣부른 청약을 자제할 것으로 보인다. 분양가 수준 및 분양가 책정 과정도 관심거리다. 정부가 8·2 대책에서 건설사의 고분양가 규제 방침을 밝혔기 때문에 건설사들도 이를 의식하고 있는 상황이다. 서울 인근 경기도에 풍선효과가 일어날지도 관심사다. 남양주 화도읍 ‘남양주오메가시티’(뉴스테이), 성남 위례지구 ‘위례사랑으로부영’, 김포 걸포동 ‘한강메트로자이 2차, 김포 장기동 ‘김포한강호반베르디움 6차’ 아파트 청약 결과는 서울 주택시장 옥죄기에 따른 여파가 수도권으로 번질지 여부를 가늠해 볼 수 있는 기회다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

단순 수급조절 문제 아닌 구조 문제…일방적 주장보다 시장 상황 주시를 “공급 늘려도 구매 못하는 계층 존재 …맞춤형 주거복지 시스템 마련 시급”‘가수요 구매 증가 vs 공급 부족’. 주택시장 과열의 원인을 놓고 전문가들이 벌이는 논쟁이다. ‘8·2 주택시장 안정대책’을 놓고 정치권의 엇갈린 평가이기도 하다. 지루한 논쟁은 이념과 경제논리 싸움으로 번지는 양상이다. 하지만 주택시장 과열은 단순 수급조절만의 문제가 아닌 구조적인 문제를 안고 있기 때문에 일방적인 주장이나 논쟁보다는 일단 8·2 대책 이후 시장 상황을 면밀히 관찰한 뒤 추가 대책을 마련해야 한다는 목소리도 많다. ●정부 “다주택자들 가수요 구매 늘어” 먼저 정부는 주택시장 과열이 투기 목적의 다주택자들이 시장에 들어와 가수요 구매가 크게 증가했기 때문이라고 판단하고 있다. 서울과 수도권의 아파트 입주 물량은 이미 예년 전체 물량을 넘어섰고 앞으로도 꾸준히 이어지기 때문에 공급 부족을 탓해서는 안 된다는 것이다. 서울 아파트 입주 물량은 10년 평균 6만 2000가구, 5년 평균 7만 2000가구인 데 비해 올해는 7만 5000가구가 준공된다. 내년에도 7만 4000가구가 집들이를 한다. 강남 4구(강남·서초·송파·강동) 입주 물량도 5년 평균 1만 7000가구에 불과했지만 올해는 1만 9000가구가 입주하고 내년에도 2만 4000가구가 입주할 것으로 전망된다. 수도권으로 넓히면 올해 28만 6000가구가 입주하는 데 이어 내년에는 31만 6000가구가 준공된다. 전국적으로는 내년까지 새 아파트 80만 가구가 시장에 쏟아져 나온다. 2015년 수도권 역대 최대 분양 물량이 올해부터 본격적으로 입주하기 시작했다. 사상 최대 물량이 쏟아지기 때문에 주택 공급량이 부족해 시장이 과열됐다는 주장은 설득력을 얻지 못하고 집값이 본격적으로 떨어질 수밖에 없다는 게 정부 입장이다. 정부는 대신 주택시장 불안의 원인을 투기수요 증가에서 찾는다. 대출·세제·거래 규제가 완화되고 저금리가 지속되면서 투기 목적의 다주택자 주택 거래가 증가해 시장이 과열됐다고 본다. 국토교통부는 “거래된 주택 가운데 유주택자가 구입한 비중이 2006~2007년에는 31.3%였는데 2013~2017년에는 43.7%로 늘었다”며 “다주택자의 투기 수요를 막는 게 시장을 안정시키는 선결과제”라고 밝혔다. 여기에 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율) 상승, 단기 차익을 노린 분양권(입주권) 전매 완화 등도 시장 과열의 원인으로 보고 있다. 실수요자가 아닌 다주택자들의 투기 거래가 주택 시장을 흐린 주범이라고 판단한다. ●공급론자 “재건축 규제로 시장 가격 상승” 반면 공급론자들은 정부가 맥을 잘못 짚었다고 지적한다. 가수요 차단과 함께 공급 확대가 이뤄져야 비로소 시장이 안정될 수 있다는 논리를 편다. 단순한 공급 통계만으로는 설명할 수 없는 문제가 따른다는 지적이다. 세대를 분리하지 않은 ‘사실상 1인 가구’의 증가, 낮은 자가보유율 등이 집값을 끌어올리기 때문에 물량 공급을 확대하는 게 집값 문제를 풀 수 있는 열쇠라고 주장한다. 특히 서울에서는 재건축·재개발 사업이 대규모 주택 공급원인데 이를 규제하면 추가 공급이 뒤따르지 않아 가격 상승으로 이어질 수 있다고 강조했다. 한 대형 건설사 임원은 “재건축 사업이 움츠러들면 신규 공급은 사실상 끊긴다고 봐야 한다”며 “시장 가격은 수급 논리에 따라 결정되는 만큼 공급이 중단된 상태에서 수요만 억제한다고 해서 시장이 잡히지는 않는다”고 말했다. 이런 상황에서 정치권의 공방도 치열하다. 정부의 투기수요 억제 정책에 대해 야당은 거래 절벽과 연관 산업 침체를 우려하면서 공급 확대 정책을 먼저 내놓아야 한다고 공격하고 있다. 8·2 대책과 관련된 각종 법률 개정 과정에서 진통도 예상된다. 서울 강남만의 특수한 상황도 수요 억제만으로 해결할 수 없다고 주장한다. 기반시설이 잘 갖춰졌고 각종 편의시설이 몰려 있어 고소득층의 주거 수요가 계속 이어질 것이기 때문에 수요 억제책만으로는 집값을 잡는 데 한계가 따른다는 것이다. 따라서 양질의 주거 서비스를 제공해 강남 수요를 분산시킬 수 있는 주거단지 개발도 필요하다. 하지만 공급을 늘리면 주택시장이 안정될 것이라는 시장주의자들의 주장에 대한 반론도 만만치 않다. 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하는 것은 아니기 때문이다. 1970년대부터 현재까지 서울의 주택보급률은 30% 포인트 정도 올랐지만 자가보유율은 4% 포인트 오르는 데 그쳤다. 장희순 강원대 교수는 “아무리 공급량을 늘려도 구매 능력이 따르지 않는 계층은 존재하기 마련이며 이들을 위한 맞춤형 주거복지 시스템 마련이 시급하다”고 말했다. 한편 정치적 공격이나 극단적인 주장보다는 이성적으로 접근해야 한다는 지적도 나오고 있다. 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “단순히 주택공급이 부족해서 시장이 과열된 것만은 아니었다”며 “일종의 개발이익이 포함된 기대가치가 올라가면서 생긴 현상이지만 공급이 증가하면서 하반기부터 집값 오름세가 잡힐 것”이라고 전망했다. 이어 “무조건 8·2 대책을 흔들 것이 아니라 시장 참여자들이 적응할 수 있는 시간을 주고 기다린 뒤 경제 논리에 따라 대책을 평가해야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 시장 안정대책’ 발표 이후 서울 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락하는 등 3주 연속 떨어졌다. 재건축 아파트가 많이 몰려 있는 강남권 아파트의 낙폭이 컸다. 서초구는 전주(0.09% 하락)보다 낙폭이 커져 0.15% 내렸다. 강동구 -0.11%, 강남구 -0.05%, 송파구는 -0.05%였다. 강북에서는 노원구의 하락률이 전주(-0.02%)보다 큰 0.10%로 조사됐다. 성동구도 0.13% 떨어졌다. 투기과열지구로 지정된 경기 과천시는 0.02% 떨어지며 2주 연속 하락했다. 반면 분당은 0.33% 올랐다. 지방 아파트값은 0.01% 상승했다. 2주 연속 보합이었던 세종시 아파트값은 0.05% 올랐다. 전국 아파트 전셋값은 전주 대비 0.01% 올랐다. 서울과 수도권은 각각 0.01%, 0.03% 상승했다. 지방 아파트 전셋값은 하락 폭이 0.03%에서 0.02%로 다소 줄었다.

가계부채 대책까지는 숨고를 듯 ‘8·2 주택시장 안정대책’ 이후 급락했던 서울의 아파트값 급락세가 진정 국면으로 돌아섰다. 급매물이 소진되고 하락폭도 줄어들었다. 그렇다고 거래가 이어지는 것은 아니어서 주택시장 침체는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 27일 부동산114에 따르면 지난 11일 조사 기준 0.25%에 달했던 서울의 재건축 아파트 가격 하락폭은 18일 조사에서는 0.16%, 25일 조사에서는 0.03%로 완화됐다. 정부가 2003년 12월 31일 이전에 취득한 아파트와 조합 설립 이전 단계의 재건축 대상 아파트에 대해 일부 거래를 터 주는 예외 조항을 마련하자 투매 현상이 진정됐다. 재건축 추진이 느린 단지의 집주인들은 거래에 숨통이 트이면서 일단 시간을 두고 지켜보자는 관망세로 돌아섰다. 어차피 매수자가 없어 급매물을 내놓아도 팔리지 않기 때문에 굳이 호가를 더 낮추지 않고 있는 것이다. 강동구 둔촌 주공아파트의 경우 대책 발표 이후 3000만~1억원이 빠진 뒤에는 추가 하락세가 멈췄다. 서초구 일대 재건축 아파트와 강남구 개포동 일대 재건축 아파트값도 여전히 하락세지만 낙폭은 대책 발표 직후에 비해 줄어들었다. 강남의 한 부동산중개업소 대표는 “정부가 조합원 지위 양도와 관련한 예외 조항을 소급 적용하지 않기로 하면서 착공 전까지는 거래가 가능해지다 보니 매도·매수자들 모두 급할 게 없어진 상황”이라고 전했다. 강북도 가팔랐던 아파트값 내림세가 진정됐다. 도봉구(0.15%), 동대문구(0.15%), 구로구(0.13%), 성북구(0.13%) 등은 지난주에 외려 소폭 상승했다. 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정된 마포·용산·성동구의 아파트값도 하락폭이 줄었다. 그러나 매수세가 크게 위축돼 거래는 뜸하다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “가을 이사철을 맞았지만 가계부채 대책, 주거복지 로드맵 발표 등을 앞두고 있어 매도·매수자들이 쉽게 결정을 내리지 못하고 있다”며 “대책 발표 이후 불확실성이 사라지면 매도·매수인들의 움직임이 본격화될 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남구 일원동 개포 공무원9단지 아파트가 재건축된다.서울시는 지난 23일 열린 제13차 도시·건축공동위원회에서 강남구 일원동 688번지 일대 ‘개포택지개발지구 지구단위계획 결정(변경) 및 특별계획구역11(공무원9단지) 세부개발계획 결정안’을 수정 가결했다고 24일 밝혔다. 개포 공무원9단지 아파트는 25층 이하, 1691가구로 재건축된다. 개포 공무원9단지는 1983년 세워진 공무원 임대주택 단지로, 올해로 34년이나 지나 재건축이 추진돼왔다. 이곳은 인근에 영동대로와 양재대로가 지나가고, 대모산·양재천, 지하철 분당선 대모산입구역과 3호선 대청역 등이 가까워 생활환경이 우수하다. 이번 심의에 따라 녹지를 신설하고 공공보행통로가 설치될 예정이다. 단지는 용적률 260% 이하, 높이 25층 이하로 1691가구의 공무원 임대주택이 들어선다. 시는 “쾌적한 임대주택이 공급돼 무주택 공무원의 주거 안정에 도움이 될 것”이라고 기대했다. 도건위는 같은 날 논현동 278-4번지, 구의동 587-64번지, 신설동 98-18번지 역세권 청년주택사업 추진을 위한 ‘도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경)안’도 각각 가결했다. 이에 따라 이번 심의 결과를 반영해 각 사업지의 지구단위계획이 변경 결정되면 본격적인 사업이 가능하게 된다. 역세권 청년주택은 서울시가 민간 사업자에 건물 용적률 완화, 세금 감면 등 혜택을 주면 민간 사업자는 주거면적 100%를 공공 및 민간임대주택으로 지어 청년층에게 우선 공급하는 정책이다. 서울시가 이들 임대주택의 10∼25%를 기부채납 방식으로 확보해 주변 시세의 60∼80% 수준으로 청년층에게 임대한다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

수도권 분양시장이 실수요자 위주로 재편되면서 변화가 시작되고 있다. 상대적으로 적은 부담을 들이는 인접지역의 아파트를 선택하는 경우가 많아지고 있어서다. 이에 따라 업계에서는 실수요자들은 이러한 특성을 가진 신규분양단지에 관심을 가져볼 필요가 있다고 조언한다. 일반적으로 뉴타운이나 신도시 등 대규모 개발지구는 기반시설이 잘 갖춰져 있어 편리하다. 대규모 인구가 들어서는 만큼 체계적인 개발이 이뤄지다 보니 교통, 생활 편의시설 등이 빠르게 조성되기 때문이다. 더욱이 단순히 주택공급 목적이 아닌 개발사업이 주체가 되기 때문에 자족도시로 조성될뿐더러 사업성도 빠르고, 도시개발을 위해 다양한 기관이나 시설들이 들어서는 장점이 있다. 이 가운데 이달 말 성남시 수정구 신흥동에서 분양하는 ‘산성역 포레스티아’는 신흥주공8단지를 재건축한 단지다. 위례신도시(성남권역)과 같은 생활권에 분당신도시와 서울 송파와도 인접해 있어 신도시 후광효과를 기대해 볼 수 있다. 특히 이 단지는 지하철 8호선 산성역 3번 출구와 맞닿아 있는 출구역세권 단지로 우수한 교통여건을 자랑한다. 이를 통해 송파구 복정역까지 한정거장(3분) 거리로 이동할 수 있으며, 운행시간 기준 SRT 및 지하철 3호선인 수서역까지 11분, 서울 잠실역까지도 14분이면 도달할 수 있다. 또한 산성역에서 남한산성입구까지 버스로 편리하게 이동이 가능하며, 서울 외곽순환도로, 분당-수서간 고속화도로, 성남대로 등으로 이동이 수월해 서울 및 주요도심으로 접근성이 좋다. 더욱이, 위례신도시가 반경 2km내 위치하고 있어 위례신도시까지 5분 내 이동이 가능하다. 도보로 통학 가능한 신흥초, 성남북초, 성남여중, 창성중 등이 인근에 밀집해 있으며, 위례신도시 내 명문고인 한빛고등학교로도 배정이 가능하다. 또한 성남 수정구 학원가도 인접해 있고, 경기도립성남도서관, 성남시 수정도서관 등의 시설 이용도 쉽다. 생활 편의시설도 풍부하다. 강남권과 인접해 있어 송파 롯데월드 및 가락시장, 위례 가든파이브, 강남 삼성서울병원 등의 생활 인프라를 공유할 수 있다. 단지 주변으로 이마트(성남점) 등의 생활편의시설이 위치하며, 수정구청, 주민센터 등 주요 관공서가 인접해있다. 또한 단지에서 반경 2km 내에 성남시립의료원이 2018년 준공을 목표로 공사중이다. 한편 ‘산성역 포레스티아’는 지하 3층~지상 28층 39개동 전용면적 59~98㎡ 총 4089가구로 이 중 조합원분을 제외한 전용면적 59~98㎡, 1705가구가 일반분양 물량으로 나온다. 현대산업개발과 포스코건설, 롯데건설이 공동으로 시공한다. 모델하우스는 경기도 성남시 수정구 수정로 사업지 내에 위치하고 있으며, 산성역과 인접해 있다. 입주는 2020년 7월 예정이다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

최근 정부가 투기수요 억제를 위한 부동산 대책을 내놓으면서 재건축 시장을 중심으로 전체적으로 부동산 시장이 관망세에 접어들었지만 실수요자 위주의 분양시장은 교통 및 자연환경을 갖춘 단지들을 중심으로 부동산 규제와는 별개로 지속적인 관심이 이어질 것으로 보인다. 이러한 가운데 최근 1호선 오류동역에서 걸어서 2분 거리에 위치한 ‘삼성홈 센트럴에코카운티’가 교통환경과 자연환경을 고루 갖춘 단지로 눈길을 끌고 있다. 이 단지는 교통여건과 생활인프라를 모두 갖춘 아파트로 평가 받고 있다. 1호선 오류동역, 1,2호선 신도림역, 1,7호선 온수역이 가깝다. 서울강남고속터미널도 15km 거리로 인접해 있으며 단지 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항도 빠르고 편리하게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망을 갖췄다. 주변 쇼핑편의시설로는 홈플러스, 이마트, 롯데마트, 이케아, 코스트코 등 쇼핑시설은 물론 CGV, 구로고대병원, 고척스카이돔 등 다양한 문화시설도 가깝게 이용이 가능하다. 교육환경은 오류초, 개웅초, 개명초, 개봉중, 경인중, 서울공연예술고, 우신고 등은 물론 교육복지시설, 어린이 집, 유치원 등이 단지에서 5분 거리에 인접해 있다. ‘오류역 삼성홈 센트럴에코카운티’는 중소형 위주로 구성된 단지로 4-Bay 설계를 적용했다. 커뮤니티 시설로는 중앙광장, 놀이터, 주민운동시설 등을 다양하게 갖추고 있다. 150세대 선착순 한정으로 공급하며 3.3㎡당 900만원대부터 분양가를 책정했다. 프리미엄보장제, 안심보장제를 실시하고 있으며 발코니확장은 무상으로 시공된다. 계약금은 정액제이며 중도금은 1-3회 무이자로 공급한다. 총 302세대, 59㎡, 75㎡로 구성돼 있다. 홍보관은 서울특별시 구로구 서해안로에 위치해 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

서울지역 8개 단지 2363가구 진행 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 주택시장이 가라앉았지만 아파트 신규 분양은 예정대로 진행된다. 닥터아파트에 따르면 다음달 전국에서 분양될 아파트는 39개 단지에 총 2만 1291가구로 조사됐다. 지난해 같은 달(1만 3944가구)과 비교하면 52.7% 증가했다. 서울, 인천, 경기가 25개 단지 1만 1342가구를 차지한다. 5대 광역시에서는 7개 단지 5558가구, 지방 중소도시에서는 7개 단지 4391가구가 분양된다. 서울은 8개 단지 2363가구다. 주요 분양단지는 ‘신반포 센트럴자이’(신반포6차 재건축), ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영 재건축), ‘래미안 DMC 루센티아’(가재울뉴타운 5구역 재개발), ‘홍은6구역 두산위브’, ‘장안 태영 데시앙’ 등이 분양 채비를 갖췄다. 경기도는 15개 단지에서 7701가구가 분양된다. ‘남양주 다산자이 아이비플레이스’, ‘김포 한강메트로자이 3단지’, ‘고양 삼송역 현대 헤리엇’, ‘용인 성복역 롯데캐슬 골드타운 2차’, ‘시흥 은계지구 제일풍경채’ 등이다. 인천은 ‘미추홀퍼스트’(용마루지구 2블록), ‘가정지구 1블록’ 등 공공분양 2개 단지 1278가구가 분양 예정이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

지난 2일 국토교통부, 기획재정부 등 중앙 부처가 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 서울 전역을 투기과열지구로 지정하고, 강남 4구를 포함한 11개 자치구를 투기지역으로 묶었다. 발표 직후 재건축단지의 조합원 지위 양도 금지로 인해 주택 거래가 뚝 끊기고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치에 따라 일부 투기 수요가 이탈하는 등 전반적으로 시장의 과열 양상이 진정되고 있다. 정부의 이러한 조치는 부동산 투기를 억제하려는 강한 의지를 나타내는 것으로, 서울시의 주택시장 안정에 긍정적인 영향을 줄 것이라 생각한다.정부가 주택시장 안정화에 주력하고 있는 상황에서 서울시가 해야 할 역할은 무엇일까. 아마도 다양한 계층의 수요자를 고려해 안정적인 주거환경을 지속적으로 조성하는 한편 정부 정책 영향에 대해 적절히 대응해 나가는 일일 것이다. 서울시민 54.3%(2016 주거실태조사)는 임차인이다. 서울시는 이러한 임차인들에게 다양하고 저렴한 주택을 공급, 보다 안정적으로 거주할 수 있도록 노력하고 있다. ‘공공임대주택 6만호’ 사업을 통해 재고주택 중 임대주택 비율을 높이고, ‘역세권2030 청년주택’ 공급을 통해 대중교통이 편리한 역세권에 청년 세대의 안정적 거주 여건을 마련하고 있다. 저렴한 임대주택 공급과 함께 주거복지를 통한 서울시민의 주거 안정 확보도 중요하다. 서울시는 월세보증금 대출 이자 일부 지원 등을 하고 있다. 단순히 양적 기준의 주택 공급 정책이 아니라 다양한 계층의 주거 수요 등을 파악해 체계적이고 과학적인 주거 정책을 마련하기 위해 ‘서울시 주거종합계획’도 수립할 예정이다. 이를 위해 올해는 자치구 단위의 주거 수요까지 분석할 수 있도록 ‘서울시 주거실태조사’를 하고 있다. 정부 정책에 따라 주택시장은 안정되겠지만 혹시 모를 전월세 시장의 불안정에 대비해 다양한 제도적 장치도 마련돼야 한다. 서울시는 그동안 주택임대차제도 개선을 위해 다양한 노력을 해 왔다. 2015년 4월 국회 서민주거복지특별위원회에 주택임대차계약갱신청구권, 표준임대차계약서 의무 사용, 월세계약신고제 법제화 등 선진 임대차제도 도입 및 지방화를 위한 법령 개정안을 건의했다. 의견 수렴을 거쳐 표준임대료제도 도입도 검토할 계획이다. 서울시는 앞으로도 사회적 약자, 청년, 신혼부부, 사회 초년생 등의 주거 문제 해소를 위해 주택 수급 전망을 면밀히 살펴 새로이 공급되는 주택이 실수요자에게 배분될 수 있도록 할 것이다. 이것이 서울시가 추구하는 주거정책 방향이자 사명이다.

‘8·2 부동산 대책’에도 불구하고 대형 건설업체들은 예정된 하반기 서울 아파트 분양을 그대로 밀고 나간다. 주택시장 환경이 변한 만큼 당초 예상했던 청약 결과가 나올지 미지수다.삼성물산은 이달 말로 잡힌 강남구 개포동 개포택지개발지구 개포시영아파트 재건축 ‘래미안 강남포레스트’를 계획대로 분양한다. 59~136㎡ 2296가구에 이르는 대단지로 이 중 208가구를 일반에 분양한다. 강남에서 나오는 대형 단지라서 오래전부터 청약 열풍이 예상됐던 단지다. 8·2 대책 이후 분양가 책정과 청약경쟁률 결과도 주목된다. SK건설은 마포구 아현뉴타운 마포로6구역에서 재개발 아파트 ‘공덕 SK 리더스뷰’를 오는 17일 분양한다. 84~115㎡ 472가구로 이 중 255가구를 일반분양한다. 입지가 빼어나 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상됐던 곳이다. 다음달 초에는 GS건설이 서초구 잠원동 신반포6차 재건축 아파트 ‘신반포센트럴자이’(조감도)를 분양한다. 래미안 강남포레스트와 함께 관심을 끌고 있어 분양가 책정에 관심이 쏠리고 있다. 59~114㎡ 757가구로 이 중 145가구는 청약통장 가입자에게 돌아간다. 단지 앞에 고속터미널과 신세계백화점 등 편의시설이 몰려 있다. 당초 이달 말~다음달 초 분양 예정이었다. 서대문구 가재울뉴타운 5구역에서는 삼성물산이 재개발하는 ‘래미안 DMC 루센티아’를 분양한다. 59~114㎡ 997가구다. 단지 규모에 비해 일반분양 물량이 517가구로 많다. 오는 10월에는 현대건설이 영등포구 신길뉴타운 9구역을 재개발해 짓는 ‘신길9구역 힐스테이트’를 내놓는다. 1464가구 중 691가구가 일반분양된다. 12월에는 삼성물산이 양천구 신정뉴타운에서 2-1구역을 재개발하는 ‘래미안 신정뉴타운 아파트’를 공급한다. 59~115㎡ 1497가구 단지이며 일반분양 물량은 647가구다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 두 번째 주말을 맞은 서울 등 투기지역으로 지정된 주택시장은 여전히 안갯속이다. 거래는 뚝 끊겼고, 재건축·분양권 가격은 곤두박질쳤다. 실수요자들은 불만 속에 눈치만 보고 있으며, 재건축 단지는 거래 중단과 추진 속도를 놓고 갈피를 잡지 못해 혼란을 겪고 있다.13일 서울 서초구 반포 래미안퍼스티지 아파트 단지. 모든 것을 체념한 듯 잠잠했다. 폭풍우가 지나간 뒤 큰 바람은 잦아들었지만 하늘은 여전히 먹구름이 드리워진 채 적막감만 흘렀다. 매수 문의가 사라지고 거래가 중단되면서 부동산 중개 업소는 개점 휴업이다. 중개업자들은 시장 움직임을 묻는 취재진에 신경질적이고, 사진 촬영은 물론 사무실 이름이 언론에 나가는 것 자체를 극도로 꺼렸다. 아예 문을 잠근 업소도 눈에 띄었다. 팔아 달라는 매물은 늘고 있지만 거래가 이뤄지지 않아 정확한 시세도 알 수 없었다. 다만 84㎡ 기준으로 호가가 5000만원 정도 빠졌다고 한 중개업자는 전했다. 인근 재건축 아파트단지 상황은 더 심했다. 재건축 대상인 반포주공 1단지 72㎡짜리 아파트 값은 17억원, 140㎡짜리는 35억~37억원을 부른다. 대책이 발표되기 이전보다 호가는 2억원 정도 빠졌지만 정상적인 거래가 이뤄지지 않아 정확한 시세를 파악하는 것 자체가 힘들다. 대책 발표 이전에 계약을 맺고 1차 중도금을 치르기 위해 다시 만난 거래 당사자와 마주한 중개업자는 서로 얼굴을 바라보지 못했다. 재건축 아파트를 구입한 매수자는 “아파트 값은 곤두박질하고, 조합원 지위나 분양권 거래가 중단되면 어떻게 되느냐”며 중개업자만 바라봤다. 강남구 개포동 저층 주공 1단지도 한산하기는 마찬가지였다. 중개업소에는 다가구주택자가 급히 내놓은 매물 몇 개가 쌓였지만 매수세가 사라지면서 거래는 중단됐다. 중개업자는 “호가가 3000만~5000만원 정도 빠졌다고 하지만 정확한 시세는 파악하기 힘들다”고 말했다. 강북 지역에서는 중개업자는 물론 실수요자들마저 불만이 많았다. 마포구 성산동에서 만난 김수영씨는 “여기가 강남도 아닌데 투기지구로 묶어 대출 규제를 강화하면 직장인들의 내집 마련 기회는 더 어려워지는 것 아니냐”고 불만을 표시했다. 직장인 최인철씨도 “15년 동안 소형 아파트에 살다가 겨우 84㎡짜리 아파트로 옮겨 갈 계획이었는데 은행 담보대출이 축소돼 그대로 눌러 앉아야 할 것 같다”고 말했다. 중개업자들도 “강북 집값은 아직 큰 폭으로 떨어지지 않았지만 가격 오름세는 확실히 멈췄다”며 “거래 중단으로 문을 닫아야 할 판”이라고 입을 모았다. 실수요자들의 눈치 보기로 거래가 이뤄지지 않는 분위기는 한동안 이어질 것으로 전망된다. 서울과 함께 투기과열지구로 지정된 과천시, 세종시도 혼란스럽기는 마찬가지다. 과천은 재건축 아파트를 중심으로 집값이 큰 폭으로 오르고 거래도 활발했던 곳이다. 하지만 대책 발표 이후 재건축 시장이 된서리를 맞으면서 주택시장이 푹 가라앉았다. 3단지 ‘래미안 슈르’의 한 중개업소 사장은 “재건축 아파트 거래가 끊기면서 일반 아파트 거래도 멈췄다”며 “재건축 아파트 거래 중단으로 과천은 당분간 주택시장이 침체를 피하기 어려울 것 같다”고 전망했다. 아파트 입주 물량이 한꺼번에 쏟아진 세종도 시장이 혼란에 빠졌다. 이곳은 생활권 단위로 입주하는 데 한 번 입주 물량이 7000~8000가구에 이르기 때문에 입주할 때마다 매매·전셋값이 출렁거렸다. 하지만 대책 발표 이후 거래가 이뤄지지 않아 기존 아파트값이 약보합세로 돌아선 것은 분명하다. 다만 투자 성격이 짙고 거래가 많았던 분양권 시장은 푹 가라앉았다. 더러 급히 처분하려고 내놓은 분양권이 나오면서 내년 3월 입주 예정인 2-1생활권 84㎡ 아파트 분양권 웃돈은 2억원에서 절반 정도 떨어졌다. 김관호 공인중개사협회 세종지부장은 “거래는 끊겼지만 기존 아파트 급매물이 쌓이는 수준은 아니고, 거품이 많이 끼었던 분양권을 중심으로 급매물이 나오면서 프리미엄이 떨어지고 있다”며 “전망이 좋은 곳의 아파트는 여전히 인기를 끌 것”이라고 설명했다. 이번 대책으로 가장 큰 충격을 받은 것은 재건축 사업이다. 집주인들이 어리둥절하는 것은 물론 조합과 건설업체들도 사업 추진 속도 조절에 나서는 등 우왕좌왕하고 있다. 과천 주공5단지 재건축추진위원회는 조합 승인 신청을 미루는 방안을 논의 중이다. 투기과열지구로 묶여 조합 설립 인가가 나면 조합원 지위 양도가 금지되기 때문이다. 과천 주공 4단지와 10단지, 재건축 정비계획 수립 단계인 8·9단지 등도 일단은 정부 정책을 지켜보자는 입장이다. 이처럼 사업 초기 단계에 있는 재건축 단지는 사업 추진 속도를 낼 필요가 없다는 분위기가 팽배하다. 강남구 대치동 은마아파트나 압구정동 현대아파트, 송파구 잠실 주공5단지, 양천구 목동 재건축 단지가 해당된다. 일단 조합원 거래가 끊기는 급한 불은 끄고 난 뒤 초과이익환수제 실시, 분양가 상한제 도입 등에 따른 사업성을 면밀히 따져 보자는 것이다. 반면 조합원 지위 양도 금지에도 불구하고 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업 추진에 속도를 내는 곳도 있다. 반포 주공1단지 재건축 조합은 대책 발표 이후 기존 계획대로 서초구에 사업계획 승인을 신청했다. 조합원 지위 양도가 금지되지만 초과이익환수를 피해 조합원 부담을 줄여 보자는 계산이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 발표한 8.2부동산 대책으로 주택시장의 명암이 갈리고 있다. 부동산 대책으로 시장이 얼어붙으면서 규제강도에 따라 투자자들의 관심이 이동하고 있기 때문이다. 실제로 3일 금융결제원에 따르면 2일 진행한 청약1순위에서 경기 성남고등지구에서 분양한 ‘호반베르디움’은 평균경쟁률 21.98대 1을 기록했다. 성남은 8·2대책에서 추가 규제가 없어 11·3 대책 때부터 시행한 규제만 적용되고 있는 곳이다. 같은 날 서울 서대문구에서 분양한 ‘DMC에코자이’는 청약1순위 접수결과 19.75대 1로 집계됐다. 서대문구는 8·2대책에서 투기과열지구로 지정돼 청약 1순위 강화와 재건축·재개발 규제가 적용된다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)도 모두 40%로 강화된다. 8·2대책에서 투기지역에 지정돼 규제 강도가 가장 높은 서울 성동구에서는 ‘아크로 서울 포레스트’가 1순위 청약 접수를 진행했고 15개 주택형 중 5개만 서울지역 청약1순위를 마감하는데 그쳤다. 부동산 전문가는 “정부의 부동산 대책으로 규제 강도와 반비례해 투자자들의 관심이 이동하고 있는 것으로 보인다. 이번 규제가 역대 최고 규제로 평가받는 만큼, 대책에서 빗겨간 수도권 주요 지역에 대한 반사이익이 크게 나타날 것으로 예상된다”고 전했다. 강도 높은 8·2 부동산 규제를 비껴간 경기도 광주에서는 ‘광주 초월 쌍용 예가’가 광역 교통호재와 합리적인 공급가까지 갖춘 점이 알려지면서 이목을 집중시키고 있다. 이 단지가 들어서는 초월읍 일대는 광역교통망 개선 개발 사업과 함께 사업지 인근 3번 국도와 경충대로를 주축으로 7,000여 가구의 주거 벨트가 형성될 예정이다. 또, 초월역세권 개발 예정으로 그 일대의 주거가치가 향상될 것으로 기대된다. 교통 인프라도 우수하다. 지난해 11월 초월~원주까지 제2영동고속도로가 개통됐으며, 성남시청~이천시~장호원으로 이어지는 왕복 6차선 고속화국도가 올 년말 완전개통 예정이다. 또한, 성남~여주간 복선전철 개통 이후 판교 10분대, 강남 30분대 진입이 가능하며, 단지와 인접한 쌍동IC를 통해 광역도로망을 활용할 수 있다. 특히 인천 송도와 강원도를 동서로 연결하는 간선 고속화철도 구축사업이 완료되면 수도권 동남부 주요 교통거점지역으로 광주시의 위상이 한 단계 높아질 것으로 전망된다. 월곶~판교 복선전철은 현재 기본계획 수립중인 여주~원주 철도건설과 연결, 인천 송도에서 강원도 강릉까지 이어지는 동서 간선 철도망으로 구축된다. 향후 수도권광역급행철도(GTX)가 개통되면 성남역(공사중)을 통해 수서역까지 한정거장으로 강남생활권을 누릴 수 있다 교육환경도 좋다. 단지 인근에 대쌍초교(예정), 초월고교 등을 도보로 통학가능하며, 시립어린이집도 인근에 위치해 어린 자녀를 둔 부모들의 관심이 높다. 초월도서관, 곤지암천수변공원 등도 인접해 있다. 뿐만 아니라 이마트, 롯데시네마, 버스터미널, 경안체육공원, 경안시장 등 차량으로 10분대 거리에 위치한 생활편의시설도 풍부하다. 친환경 단지 설계도 눈에 띈다. 전 세대 남향 위주 배치로 채광과 통풍량을 극대화 한 단지 설계 및 주거생활의 쾌적함을 극대화했다. 그리고, 자연 속 힐링생활을 함께 누릴 수 있는 단지로 조성될 예정이다. 건강한 여가생활이 가능한 다채로운 커뮤니티시설도 들어설 계획이다. ‘광주 초월 쌍용 예가’ 주택전시관은 경기도 광주 역동에 조성돼 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

세종시 분양권가격 1억 떨어져 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 서울의 아파트 값이 1년 5개월여 만에 하락세로 돌아섰다. 세종시에서는 분양가가 지난달에 비해 1억원 이상 떨어진 아파트가 나왔다. 한국감정원은 지난 7일 기준 주간 아파트 가격을 조사한 결과 서울 아파트 값은 지난주 대비 0.03% 떨어졌다고 10일 밝혔다. 서울 아파트 값이 하락한 것은 지난해 2월 마지막 주에 0.01% 떨어진 이후 75주 만에 처음이다. ‘8·2 대책’의 영향으로 풀이된다. 감정원은 서울 전역이 투기과열지구로 지정되고 강남권 등 11개구가 투기지역으로 중복 지정되면서 재건축 단지를 중심으로 급매물이 증가하고 매수 문의는 실종되면서 가격이 내림세로 돌아섰다고 설명했다. 서초구가 0.22% 떨어져 가장 큰 하락세를 보였다. 강동구도 0.20% 떨어졌고 강남은 0.02%, 송파는 0.05% 하락했다. 재건축 아파트가 모여 있는 지역을 중심으로 하락 폭이 컸다. 경기도 아파트 값은 0.03% 상승했으나 지난주(0.12%)보다 오름폭은 축소됐다. 투기과열지구로 묶인 과천시는 보합세로 전환했다. 전셋값은 비수기의 영향으로 0.01% 상승하며 지난주(0.02%)보다 오름폭이 축소됐다. 서울이 0.02% 올랐으나 지난주(0.08%)보다 상승폭이 둔화됐고 지방은 0.01% 하락했다. 또 이날 국토교통부 분양권 실거래가 자료에 따르면 세종시 다정동의 전용면적 59㎡ A아파트 분양권이 전월 중순보다 1억원 정도 떨어진 2억 8000만원에 최근 거래됐다. 이 아파트는 분양권이 한때 4억원까지 치솟았던 곳이다. 인근의 같은 면적 아파트도 같은 기간 4억원에서 2억 8800만원으로 떨어진 상태로 팔렸다. 부동산업계 관계자는 “분양권은 처분이 쉽기도 하고 투기세력이 몰리는 시장이다 보니 정부 대책에 가장 영향을 많이 받을 수밖에 없다”며 “앞으로는 분양권에 이어 기존에 지어진 아파트들도 영향을 받게 될 것”이라고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

투기과열지구보다 강한 수준 개정…개포 시영, 분양가 인하 방안 검토 조합원 추가 부담·사업성 악화에 압구정 현대는 속도 조절 움직임 ‘8·2대책’ 이후 재건축 시장의 한숨 소리가 깊다. 재건축 투자자와 건설업체, 조합 입장에선 분양가 책정부터 사업 추진 속도까지 무엇 하나 쉽게 결정하기 쉽지 않아진 탓이다. 사업성을 고려해 분양가를 애초 계획대로 밀어붙일지, 이른바 ‘본보기’로 걸리지 않기 위해 사업을 변경할지 눈치 보기도 한창이다. 8일 건설업계에 따르면 서울 강남에서 재건축 아파트를 분양할 대형 업체들은 당초 계획보다 분양가를 내리는 움직임을 보이고 있다. 정부가 민간 택지 아파트의 고분양가에 제동을 걸기 위해 분양가 상한제 적용 요건을 강화하기로 했기 때문이다. 현재 민간 택지에는 분양가 상한제를 ▲3개월간 주택가격 상승률이 10% 이상 ▲3개월간 주택 거래량이 전년 대비 3배 이상 ▲직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률이 20대1 이상인 곳에만 적용하고 있다. 그러나 국토교통부는 다음달 주택법시행령을 개정해 상한제 적용 기준을 ‘투기과열지구 지정 요건보다 다소 강한 수준’으로 정할 방침이다. 이렇게 하면 상한제 적용 요건이 완화돼 민간 업체의 고분양가 책정에 제동이 걸린다. 이를 의식해 이달 말 분양 예정인 강남 개포 시영 아파트 단지(래미안 강남 포레스트)와 서초 잠원동 신반포 6단지(센트럴자이) 조합과 건설사는 주판알을 튕기기 시작했다. 개포 시영 재건축 단지는 일반 아파트 분양가를 3.3㎡당 4500만∼4600만원으로 책정할 계획이었으나, 8·2대책 이후 조합과 시공사가 분양가를 3.3㎡당 300만원가량 낮추는 방안을 협의 중인 것으로 알려졌다. 신반포 6차도 지난해 말 인근에 분양한 잠원동 래미안신반포리오센트 분양가(3.3㎡당 4250만원)를 기준으로 3.3㎡당 4600만원 정도로 책정할 계획이었으나 하향 조정하는 방안을 협의하고 있다. 한 대형 업체 재건축 담당 임원은 “고분양가 논란 시범 사례로 찍히는 것보다는 분양가를 낮춰 책정하려는 움직임이 있는 것은 사실”이라면서도 “하지만 분양가를 낮추면 조합과 조합원 추가 부담금이 늘어나 고민 중”이라고 말했다. 재건축·재개발 사업 추진 속도가 느려질 수 있다는 점도 고민되는 대목이다. 재건축·재개발의 사업성은 추진 속도에 달렸지만 이미 대부분의 중층 아파트 재건축 단지에선 사업 추진 속도를 한 템포 늦추고 장기전에 돌입하려는 움직임이 보인다. 강남 압구정 현대아파트 단지가 대표적이다. 굳이 사업을 서두르지 않고 향후 동향을 살펴보면서 속도를 조절하겠다는 것이다. 또 다른 대형 건설업체 임원은 “특히 압구정, 목동 지역은 사업 추진 속도가 지연될 가능성이 크다”면서 “사실상 재건축·재개발 사업이 전부인 서울 주택시장에서는 일감 축소와 공급 감소로 이어질 수도 있다”고 말했다. 청약제도 개편, 지방 민간 택지 아파트 전매 제한기간 설정, 대출규제 등도 건설업체들을 움츠러들게 하고 있다. 건설사들은 청약경쟁률과 계약률 저조로 이어지면 분양 시기 연기, 분양성이 떨어지는 현장의 사업 포기도 나올 수 있다고 우려했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

정부가 ‘8·2 부동산대책’의 효과를 높이기 위한 후속 조치를 연일 내놓고 있다. 주로 다주택자를 옥죄는 것들이다. 국세청이 서울 강남권과 세종시에 재건축 아파트를 포함해 집을 3채 이상 보유했거나 고가 주택을 가진 미성년자에 대해 세무조사에 나선다고 한다. 금융당국은 투기지역 이외에서도 다주택자가 추가 대출을 받을 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 일괄적으로 10% 포인트씩 낮추기로 했다. 투기지역 대출이 2건 이상인 다주택자가 대출을 연장하려면 1년 안에 주택 한 채를 처분하라는 조건을 은행권은 내걸었다. 이 정도면 다주택자들에게 전방위 압박이라고 하지 않을 수 없다. 부동산 투기만큼은 꼭 잡겠다는 정부 의지가 엿보인다. ‘8·2 대책’의 영향으로 서울·세종시 등에서는 매수세가 꺾이면서 거래가 눈에 띄게 줄어든 듯하다. 서울 강남권 일부 재건축 지역에서는 대책 발표 이전보다 1억∼2억원 낮춘 급매물이 등장했다는 소식이다. 대책이 나온 지 나흘밖에 안 됐지만 과열 기미가 진정되는 것 같아 다행이다. 정부가 초강력 대책을 유예기간 없이 시행하다 보니 예기치 않은 ‘정책의 사각지대’가 생겨나는 것은 딱한 일이다. 맞벌이 등으로 소득은 어느 정도 있지만 모아둔 돈이 많지 않은 30·40대 실수요자들은 LTV와 DTI 강화로 집 구하기가 더 어려워졌다. 세법이 바뀌며 가구당 연 소득이 7000만원을 넘으면 월세 세액 공제조차 받을 수 없다. 서울 전체를 투기과열지구로, 11개 구를 투기지역으로 지정하면서 그간 상대적으로 집값 상승에서 소외된 지역에선 볼멘소리가 나온다. 동(洞)별로도 아파트값 상승폭 차이가 큰 만큼 규제를 차별화해야 한다는 것은 원칙적으로 틀린 말이 아니다. 투기지역에선 주택 갈아타기가 쉽지 않은 것도 풀어야 할 과제다. 대출이 1인당 1건에서 가구당 1건으로 강화된 탓이다. 투기 수요가 규제지역을 떠나 인근 다른 곳으로 옮겨가는 ‘풍선효과’는 꼭 차단해야 한다. ‘8·2 대책’ 발표 이튿날 1순위 청약을 접수한 부산 서구의 한 아파트는 평균 경쟁률이 250대1을 넘었다. 세종시가 투기지역 등으로 묶이면서 인근 대전 유성구의 한 아파트는 평균 58대1의 경쟁률로 1순위 청약을 마감하기도 했다. 부작용 없이 최상의 효과를 내는 대책을 제시하는 것은 말처럼 그리 쉽지 않다. 그렇더라도 실수요자들이 애꿎게 피해 보는 일이 없도록 정교한 보완대책 마련을 서둘러야 한다. ‘악마는 디테일에 있다’고 하지 않았던가.