한국부동산원은 지난해에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해에만 집값이 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 지난해 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요가 줄어서라기보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아 놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도이사회 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.)-금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 지난해보다 14% 적다. “그렇더라도 집값 을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 지난해에 (공급이 부족하지 않았는데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러 놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨 갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어 주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해 놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.”-그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해 뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여 줘야 한다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 주장도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해 줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -대학교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.)  ■김경민 교수는 서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

서울 강남구가 대한민국 대표 도시를 넘어 글로벌 도시로 거듭나기 위한 ‘제2의 도약’을 시작했다. 지난 50여년간 강남 발전의 중심축은 강남대로와 테헤란로였다. 그러나 앞으로 100년을 내다본 강남의 발전은 영동대로 축을 중심으로 펼쳐지고 있다. 영동대로 복합개발, 현대자동차 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 현재 진행 중인 7~8개 대규모 개발이 완료되는 2028년이면 천지개벽 수준의 변화가 나타날 전망이다. 이런 강남의 청사진은 정순균 강남구청장의 ‘백년대계 프로젝트’에 고스란히 담겨 있다. 정 구청장으로부터 강남의 미래와 부동산 정책에 대한 견해를 들어 봤다. -강남을 세계적 도시로 만들겠다고 했다. “강남은 뉴욕 맨해튼이나 상하이 푸둥과 입지 조건이 흡사하다. 이제는 외적 성장뿐 아니라 내적 가치부터 바꿔 강남의 생활환경을 혁신적으로 변화시켜야 한다. 상업, 재정, 문화, 교육의 중심지인 강남에 새로운 내적 가치를 부여하는 것이다. 취임 초부터 맨해튼과 푸둥처럼 강남을 디자인하겠다는 포부를 밝혔고, 3년 6개월을 쉼 없이 달려왔다. 현재 영동대로복합개발과 현대자동차 GBC, 국제교류복합지구(MICE), 수서역세권 개발 등 8개 대규모 개발사업들이 진행되고 있다. 모든 사업이 완료되는 2028년 강남은 세계적인 도시로 거듭날 것이다.” -강남의 미래를 구체적으로 설명해 달라. “영동대로 일대는 GBC 건립을 중심으로 대한민국의 새로운 100년을 이끌어갈 공간으로 변화를 앞두고 있다. 지난해 5월 착공한 GBC가 원안대로 2026년 완공되면 105층, 569m 규모로 우리나라 최고층 빌딩으로 우뚝 설 예정이다. 옥상에 드론택시 착륙장을 만드는 등 미래항공교통(UAM)이 추가되면 시너지 효과는 상상을 초월한다. 또 GBC와 강남권 광역복합환승센터, 코엑스를 합치면 잠실야구장 30배 면적에 달하는 22만㎡로, 국내 초대형 지하도시로 탈바꿈된다. 아울러 수서역세권 개발로 새로운 세상이 열린다. 2027년 개발이 마무리되면 강남의 변방에서 서울의 관문으로 탈바꿈하게 된다. 교통 요충지라는 특성을 살려 수서역 일대에 로봇밸리가 조성된다.” -재건축 시계도 빠르게 돌아가고 있다. “압구정 현대와 대치 은마아파트는 재건축을 미룰 명분이 없다. 주민 주거복지 향상 측면에서도 재건축이 필요하다. 지어진 지 40년이 넘어 녹물이 나오고 천장에서 물이 샌다. 강남에 30년 넘은 아파트 단지가 83개인데 74개 단지가 재건축이 완료됐거나 추진 중이다. 지금도 재건축이 활발하게 이뤄지고 있다는 것이다. 기대 심리로 집값에 어느 정도 영향은 미치겠지만 천정부지로 뛰진 않을 것이다.” -강남 집값이 정부 부동산 정책에 미치는 영향이 크다. “부동산 정책을 구상하기 전에 무엇보다 강남의 특성을 알아야 한다. 참여정부 시절 국가균형발전 차원에서 공공기관 등을 전국에 분산했지만 유일하게 강남은 집중도가 심화됐다. 고속철도나 지하철은 강남을 거치지 않으면 비용 대비 편익 분석(B/C)이 사업이 가능한 1.0을 넘기기 어렵다. 과거 모든 길이 로마로 통했듯이, 지금은 모든 길이 강남으로 통한다. 그렇다 보니 주택 수요가 늘 수밖에 없고, 이는 다시 집값을 끌어올리는 것이다.”-부동산 정책에 어떤 차별화가 필요한가. “공급이 따라 주지 못하면 집값은 오를 수밖에 없다. 압구정·은마아파트 등 재건축을 통해 주택공급을 더 늘리고, 구룡마을 등 재개발을 통해 고밀도 개발을 추진하면 강남에 주택이 더 들어설 수 있다. 맨해튼에서는 200억~300억원짜리 아파트가 흔하고, 300평형 아파트는 1500억원에 나오기도 했다. 이제는 강남에 수백억원짜리 레지던스가 등장해도 이상한 일이 아니다. 일부 건설업체는 빌 게이츠나 일론 머스크 같은 세계적인 부호들이 강남에 세컨드 하우스를 마련할 수 있다고 본다. 이렇게 되면 투자와 경제 활성화로 이어질 수 있다. 강남의 현실을 인정하고, 비싼 아파트를 산 분들에게는 그만큼 보유세를 거둬들이면 된다.” -강남에 집중된 교육 인프라도 집값을 끌어올리는 요인이다. “강북이나 지방에서 교육을 받더라도 좋은 학교, 좋은 직장에 들어갈 수 있는 시스템을 갖춰야 한다. 공교육 시스템도 마찬가지다. 자율형 사립고를 없애지만 말고 강북에 더 만들어야 한다.” -서울의료원 부지에 공공주택을 짓겠다는 서울시 계획과 관련해 행정소송을 예고했다. “법률 자문을 받고 준비 중이다. 서울시와 충분한 대화를 통해 협의를 시도할 것이다. 공공주택 대체 부지로는 대치동 코원에너지 부지와 재개발이 예정된 구룡마을을 제시하고 있다. 1만 8000여㎡의 서울의료원 북측 부지에 3000가구를 짓겠다는 서울시의 계획은 숫자놀음에 불과하다. 여기에 혹 붙이기 식으로 남측 부지에 200~300가구를 더 짓겠다는 것은 말이 안 된다.” -일각에선 지역 이기주의라고 한다. “강남에 임대아파트나 반값아파트가 들어서면 안 된다는 입장은 전혀 아니다. 서울의료원 부지 일대는 애당초 지구단위계획 성격에 맞게끔 국제교류복합시설을 짓고, 임대아파트를 지을 제3의 부지를 제시하는 것이다. 서민용이라는 인식이 굳어진 임대아파트도 중산층이 살 수 있도록 고급화가 이뤄져야 한다. 그래야 임대아파트에 대해 인근 주민들이 반대를 하지 않는다.” -공시가격 현실화 및 부동산 세제 정책에 대한 입장은. “공시가격 현실화 방침에 따라 꾸준히 공시가격을 올리는 상황에서 코로나19가 터졌다. 최소한 코로나19가 끝날 때까지만이라도 인상을 유예했어야 한다. 또 주택 임대사업자 등록을 권유하는 정부 정책을 믿고 따른 선의의 취득자까지 투기꾼으로 몰아서 중과하는 것은 맞지 않다. 비싼 집에 살고 세금을 더 낼 여력이 있는 이들의 보유세를 강화하는 대신 거래세를 완화해야 한다.” -마지막으로 구민들에게 새해 인사를 전해 달라. “취임 때 ‘기분 좋은 변화’를 통해 ‘품격 있는 강남’을 만들겠다고 다짐했다. 그래서 강남에 오면 뭔가 다르다는 느낌을 구민뿐 아니라 전 세계 사람들이 받을 수 있어야 한다고 생각한다. 나, 너, 우리가 함께하고, 배려하고, 존중하는 품격 있는 강남이 되도록 ‘미미위 강남’ 정신을 실천하는 데 힘을 쏟겠다.” 

한국부동산원은 작년에 이어 올해도 집값 전망을 내놓지 않았다. 부동산 데이터를 가장 많이 갖고 있는 정부 공인 기관의 ‘침묵’을 놓고 뒷말이 무성하다. ‘하향 안정’을 확신하는 정부와 달리 전망치가 ‘상승’으로 나왔기 때문이라는 설과, 정반대로 하락 폭이 예상보다 크게 나왔기 때문이라는 설이 갈린다. 부동산원이 지난 14일 발표한 통계에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가 지수(179.9)는 한 달 전보다 0.79% 떨어졌다. ‘시장 바로미터’로 불리는 이 지수가 하락한 것은 2020년 4월 이후 19개월 만이다. 그럼에도 국토연구원(5.1%), 주택산업연구원(2.5%), 건설산업연구원(2%) 등 주요 기관은 여전히 올해 집값이 오를 것으로 본다. 여기에 대놓고 반론을 펴는 이가 있다. 김경민(50) 서울대 환경대학원 교수다. 부동산 좀 한다는 사람들 사이에서는 ‘하박’(하버드 박사)으로 더 유명한 그는 “앞으로 2~3년은 대세 하락장이다. 올해 만도 집값은 최대 20% 꺾일 것”이라고 거침없이 말한다. 지난 11일 만나 ‘하락장’을 자신하는 근거를 들어 보았다. -최근 집값 하락 지역이 늘고 있기는 하지만 전체적으로는 아직 오른 곳이 더 많다. “전체 하락세 전환은 시간 문제다. 거래량을 봐라. 급감했다. 이미 강남은 작년 10월 (상승에서 하락으로 바뀌는) 변곡점을 지났다. 강남불패는 거짓말이다. 대세 하락기엔 강남도 어쩔 수 없다. 서울은 11월에 변곡점을 지났다.” -거래량 감소는 수요 자체가 줄어서라기 보다는 대출 규제와 선거 등이 맞물려 있어 관망하는 사람이 늘었기 때문 아닌가. ‘톨게이트 막아놓고 고속도로 안 막힌다고 자랑한다’는 냉소도 많다. “물론 관망하는 수요도 있다. 하지만 이자율 상승을 무시해선 안 된다. 제롬 파월(미국 연방준비제도 의장)은 결코 비둘기(온건파)가 아니다. 미국이 급격히 금리를 올리면 (자본 이탈을 막기 위해) 우리도 따라 올릴 수밖에 없다. 지금까지 집값을 밀어올린 한 축이 유동성이었는데 금리가 오르면 이 유동성 버블이 꺼질 수밖에 없다. 올 연말에 기준금리가 1.5%로 오르면 서울 집값은 10~17%, 2%까지 오르면 13~20% 떨어질 것이다.”(한국은행은 지난 14일 기준금리를 연 1%에서 1.25%로 올리면서 추가 인상을 시사했다.) -금리를 매우 중시하는데 공급 요인을 너무 간과하는 것 같다. “2019년부터 2020년까지 서울 아파트 공급물량은 역대급으로 많았다. 올해도 공급은 그렇게 부족하지 않다. 3기 신도시도 대기하고 있다.” -당장 들어가 살 집이 부족한 게 문제 아닌가. 서울만 해도 올해 입주 예정물량은 3만여채로 작년보다 14% 적다. “그렇더라도 집값을 끌어올릴 정도는 못 된다. 공급이 결정적 요인이라면 작년에 (공급이 부족하지 않았는 데도) 집값이 그렇게 급등한 게 설명이 안 된다. 공급보다는 시중에 돈이 넘쳐난 게 결정적인 변수였다.” -문재인 정부 논리와 매우 흡사하게 들린다. “문재인 정부는 부동산에 대해 너무 무지하고 무능했다. 주택도 엄연한 재화인데 ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 말라’고 윽박지르면서 세금으로 집값을 잡으려 하니 되겠나. 넘치는 유동성에 임대차 3법이라는 불쏘시개를 던진 것도 커다란 패착이었다.” -임대차 3법으로 눌러놓은 ‘전셋값 5% 인상’ 2년 제한이 오는 7월 풀린다. 이 때 전셋값이 들썩이면서 집값을 자극할 것이라는 주장도 있다. “서울이 폐쇄경제라면 그럴 수도 있다. 하지만 원하는 전세를 찾아 경기도로 옮겨갈 수 있다. 혹자는 학군을 얘기할 지도 모르겠으나 과거 몇 년치 데이터를 분석해 보면 교육이 집값에 미치는 영향은 반으로 줄었다.” -전세시장 안정을 위해 임대차 3법을 없애야 하나. “안 될 말이다. 우리나라는 세입자 보호장치가 약하다. 법은 있어야 하되, 시행 타이밍이 안 좋았다는 얘기다. 전세물량이 풍부하든지 아니면 부동산 시장이 안정됐을 때 시행했어야 했다. 아파트 여러 채 갖고 있는 사람을 임대사업자로 인정한 것도 넌센스다. 빌라나 연립주택은 서민들의 실수요가 많고 LH 등이 공급하지 않으니 이 물량을 임대사업으로 인정하는 것은 괜찮다. 아파트를 인정하는건 정부가 대놓고 투기를 조장한 것이나 마찬가지다. 문재인 정부의 부동산 무지를 단적으로 보여주는 예다.” -미국처럼 상업용 부동산이 중심인 시장에서는 수익률이 매우 중요하지만 우리나라는 집에 대한 소유욕과 애착이 유별나다. 수익률만 좇아 움직일 것 같지 않다. “집에 대한 소유욕은 미국, 일본, 중국 모두 우리나라 못지 않다. 정부가 대출을 옥죈 상태에서 금리까지 오르면서 시장은 분위기가 확연히 바뀌었다. -서울도 이미 변곡점을 지났다면 어디가 가장 위험한가. “노도성(노원구, 도봉구, 성북구)이다. 많이 오른 만큼 하락 폭도 매우 클 것이다.”(지난해 서울 아파트 값 상승률 1위를 차지했던 노원구는 올해 1월 둘째 주 들어 집값이 0.01% 떨어졌다. 1년 7개월 만의 하락세 전환이다.) -노도성은 20~30대 ‘영끌족’(영혼까지 끌어모아 투자)이 가장 많이 들어간 데 아닌가. “그래서 더 위험하다는 거다. 강남은 대출 등 여러 규제로 자기 자산이 60% 이상은 들어가 있다. 그래서 하락 폭도 상대적으로 덜 하다. 반면 노도성은 갭 투자(전세 낀 매수)가 많아 자기 돈이 집값의 10% 정도밖에 안 된다. 집값 하락세가 본격화되면 이들 영끌족이 심각한 사회문제로 대두될 것이다. 정부와 한은이 리파이낸싱(채무재조정) 프로그램을 적극적으로 준비해야 한다. 고정금리 갈아타기를 유도하고 대출의 일정액을 주택 매도 시점에 갚을 수 있게 부담을 덜어주는 방법 등이 있을 수 있다. 대신 투자 선택에 따른 책임은 분명히 지워야 한다. 손실 유예 상한선을 정해놓고 그 초과분은 투자 당사자가 감내하게 해야 한다.” -최근 집값 상승을 주도했던 신축(준공 5년 이하) 아파트 값마저 하락세로 돌아서면서 ‘40% 폭락’ 경고도 나온다. “우리나라는 외국과 달리 LTV(주택담보인정비율) 등 주택대출 규제가 매우 세다. 40%까지 폭락하는 사태는 오지 않을 것이라고 본다.” -그럼 언제 집을 사야 하나. “올해는 절대 사면 안 된다. 내년에는 더 떨어진다. 그렇다고 문재인 정부 출범 초기인 2017년 집값을 기대해선 안 된다. 아까도 말했지만 폭락 장이 오기는 힘들다. 앞으로 2~3년 기준금리가 오르면 집값은 2019년 초반으로 돌아갈 것이다. 무주택자는 자신이 원하는 곳을 몇 군데 탐색해뒀다가 2019년 초반 수준으로 가격이 떨어졌다 싶으면 들어가라. 1주택자는 무조건 10년 버텨야 한다. 이제는 대출이 예전만큼 안 나오기 때문에 양도세를 조금 물고 더 좋은 집으로 갈아타기 하는 게 어려워졌다. 어차피 주택시장은 사이클이다. 긴 호흡으로 버텨야 한다. 다주택자는 대선 결과를 일단 지켜본 뒤 대응해도 늦지 않다.” -이재명 더불어민주당 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 재건축·재개발 규제 완화를 얘기한다. 6월에는 지방선거도 있다. 집값을 자극하지 않겠나. “토지시장은 자극할 수 있다. 하지만 막상 당선되면 누구도 재건축을 무리하게 풀지는 못할 것이다. 두 후보가 약속한 250만호 공급도 허황된 얘기다. 노태우 정권조차도 최대한 뽑아낸 게 200만호였다. 그리고 3기 신도시가 들어서는데 그 옆에 대단지 아파트를 또 짓는다? 공급 폭탄 얘기가 나올 거다. 시장도 숫자(250만호)를 믿진 않는다. 다만, 공급 의지를 두려워할 뿐. 그러니 누가 대통령이 되든 서울에서 (집을 짓기 위해) 땅을 파는 모습은 반드시 보여줘야 한다.” -이재명 후보는 용산공원이나 김포공항을 활용하자고 주장한다. “용산공원 일부를 주택부지로 활용하자는 것은 내 지론이기도 하다. 용산공원은 전 국민 세금으로 운영하는 국가공원이다. 10%만 개발해도 8000세대 공급이 가능하다. 김포공항은 다른 문제다. 세계 어느 나라든 도시경쟁력의 핵심은 공항이다. 도심 가까이 공항이 있다는 것은 엄청난 이점이다. 주택 공급을 위해 도시경쟁력을 희생해선 안 된다.” -분당, 일산 등 30년 된 1기 신도시를 리모델링(이재명) 혹은 재개발(윤석열) 하자는 움직임도 있다. “1기 신도시는 용적률 완화 없이는 재활용이 불가능하다. 북촌은 한옥이 역사적 재원이라는 이유로 (용적률을) 틀어막으면서 분당, 일산은 왜 해줘야 하나. 정 필요하다면 ‘용적률 거래제’를 도입해 대가를 치르고 사게 해야 한다. 북촌의 용적률을 분당이 사는 식이다. 그래야 1기 신도시 주민만 특혜를 본다는 얘기가 안 나온다.” -꼬마빌딩과 빌라 수요가 여전한데. “꼬마빌딩은 이미 버블이다. 아파트 이상으로 올랐다. 지금 들어가는 것은 매우 위험하다.” -대학 교수가 ‘시장 사람’처럼 부동산을 들여다 봐 곱지 않은 시선도 있을 것 같다. “(웃음) 상관없다. 운 좋게 필드(부동산시장)에서 직접 뛸 기회를 미국에서 얻었다. 그때 얻은 경험과 데이터 분석 노하우를 좀 더 많은 이와 공유하고 싶을 따름이다.”(김 교수는 자신이 직접 개발한 주택매매지수 등 여러 지표와 시장 분석을 ‘부트캠프’라는 사이트에 주기적으로 올린다. 누구나 무료로 볼 수 있다.) ■김경민 교수는…서울 중동고와 서울대 지리학과를 나왔다. 미국 UC버클리대에서 정보시스템 석사를, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 2002년 미국 기업에서 소프트웨어 엔지니어로 일했고 2006년부터는 상업용 부동산 리서치로 유명한 PPR사에서 오피스 가격을 예측하고 분석했다. “(회사에서 더 올라가는 데) 아시아인의 한계를 느껴” 2009년 귀국했다. 빅데이터를 활용한 부동산 시장 해부로 유명해졌지만 원래 전공은 도시계획이다. 2012년 펴낸 ‘리씽킹 서울’에서 익선동의 가치를 처음 재조명한 것으로도 유명하다. 사회적 기업 ‘어반 하이브리드’를 만들어 지역 친화적 부동산 개발에도 힘쓰고 있다. 스스로는 ‘국민연금 대체투자 심의위원’을 가장 자랑스러운 스펙으로 내세운다. 그만큼 대체투자 자산으로서의 부동산에 대한 애정이 깊다.

광주에서 잇단 대형 사고로 민심을 잃은 HDC현대산업개발과 관련 재건축 단지에서는 ‘현산 공포증’ 현상까지 나타나고 있다. 광주에 이어 수도권의 재건축 추진 단지에서도 현산의 시공사 참여를 반대하는 목소리가 높다. 16일 부동산업계에 따르면 경기 안양시 관양동 현대아파트 입구에는 현대산업개발의 시공사 참여를 반대하는 현수막이 붙었다. ‘안전한 아파트를 바라는 관양 현대 시니어모임’이 붙인 이 현수막에는 ‘현대산업개발 보증금 돌려줄테니 제발 떠나주세요’, ‘우리의 재산과 목숨을 현산에게 맡길 순 없다’는 등의 내용이 담겼다. 해당 현수막은 일부 조합원 모임이 붙인 것으로, 재건축 조합측이 붙인 것은 아닌 것으로 전해졌다. 관양 현대아파트 재건축 정비사업은 안양시 동안구 관양동에 지하 3층∼지상 32층, 1305가구 규모의 아파트를 짓는 것이다. 현재 현대산업개발과 롯데건설이 입찰 보증금을 납부하고 시공사 선정 입찰에 참여했으며 조합은 다음달 5일 조합원 총회를 열고 시공사 선정을 위한 투표를 할 것으로 알려졌다. 현대산업개발은 이 사업 수주에 오랜기간 공을 들인 것으로 알려졌으나 이번 사고로 수주가 불투명해졌다. 현대산업개발은 이에 ‘진심으로 사과드린다. 죽을 각오로 다시 뛰겠다’ 문구의 현수막을 붙이며 수주 의지를 보인 것으로 전해졌다. 사고 직후 광주 북구 운암3단지 재건축 조합은 시공사로 선정된 현대산업개발에 시공계약 해지를 검토하겠다고 통보했고, 서울 강남구 개포1단지 주공아파트 재건축을 통해 들어설 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’의 일부 조합원들은 아이파크 브랜드명을 빼야 한다고 주장하고 있다.

현대산업개발이 불신을 자초하면서 퇴출 목소리와 움직임은 재개발사업 시행 주체 사이에서도 확산하고 있다. 가장 먼저 광주 북구 운암3단지 재건축 조합이 시공사인 현대산업개발을 비롯한 컨소시엄 주체들을 불러 시공 계약 해지를 검토하겠다고 공식 통보했다. 수도권에서도 현대산업개발을 시공사로 선정했거나 공사입찰이 예상되는 서울 강남구 개포1단지, 서울 노원구 상계1구역, 서울 강북구 미아4구역, 서울 관악구 미성아파트, 경기 안양 관양동 현대아파트 재건축 조합 등이 우려의 목소리를 내고 있다. 철거건물 붕괴 참사 이후 시공사 교체 목소리가 꾸준히 제기된 광주 학동4구역에서도 오는 18일 이사회가 열리면 공식 안건 채택 여부가 논의된다. 학동4구역 재개발 조합 관계자는 “아이파크라는 상호를 내걸고 분양이 되겠느냐며 걱정하는 조합원들이 있다”며 “지난해 참사를 온전히 수습하지 못한 상황이라 조심스럽기는 하나 검토와 논의는 이뤄질 듯하다”고 말했다. 6일 경기 안양 관양동 현대아파트 입구에 현대산업개발 반대 내용을 담은 재건축 관련 현수막이 붙어 있다. 재계와 현대산업개발 등에 따르면 정몽규 HDC그룹 회장은 이번 사고에 대한 책임을 지고 대국민 사과문 발표 등의 형식을 통해 거취를 표명할 것으로 전해졌다.

이재명 더불어민주당 대선후보가 13일 서울 노원구를 찾아 안전진단 기준 완화, 용적률 상향, 층수 규제 완화 등 재건축·재개발 활성화 3종 세트를 발표했다(서울신문 1월 7일자 1면). 종합부동산세, 양도소득세 완화 등 부동산 세제에서 ‘우클릭’해 온 이 후보가 공급에도 시장친화적 메시지를 내놓으며 현 정부와의 차별화를 강화하고 있다. 이 후보는 이날 노원구의 한 카페에서 부동산 정책을 발표하며 “역대 민주정부는 재개발·재건축을 과도하게 억제한 측면이 있다. 재개발·재건축을 금기시하지 말고 국민의 주거 상향 욕구도 존중해야 한다”며 “지지층의 비판이 있을 수 있다는 것을 알지만 용적률, 층수규제 완화를 통한 재건축·재개발이 필요하다는 게 제 입장”이라고 운을 뗐다. 이 후보는 500%까지 용적률 상향이 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다고 밝혔다. 현재는 일반주거지역 1~3종이 있는데, 용적률은 250%까지다. 과도한 개발이익이 발생할 경우 공공 환수를 해서 청년 주택 등 지역 사회에 환원될 수 있도록 할 방침이다. 또한 재개발·재건축 신속 협의제를 도입해 사업 기간을 대폭 단축한다. 재건축의 안전진단 기준을 합리적으로 개선하겠다는 방침도 밝혔다. 구조안전성 비중 하향 등을 통해 제도를 개편한다. 공공재개발을 할 경우 종 상향 등 추가 인센티브를 부여하고, 임대주택 기부채납 등 공공기여 비율을 조정하는 활성화 대책도 내놨다. 고도제한지역, 1종 일반주거지역에는 도시개발시설, 생활형 사회간접자본(SOC) 등 투자를 확대한다. ‘리모델링 특별법’을 제정해 가구수 증가를 위한 수직증축 리모델링도 지원한다. 이 후보는 공약 발표에 앞서 상계동의 한 건물 옥상에서 상계주공 5·6단지 등 일대 아파트 단지를 둘러봤다. 이어 인근 카페에서 열린 주민 간담회에는 상계주공 1·2·3·16단지, 상계한양, 태릉우성 등 재건축 연한인 준공 30년 이상 된 입주자 대표 10명이 참석했다. 이 후보는 모두발언에서 “부동산 이야기하면 드릴 말씀이 없다. 다시 한번 국민 여러분들께 부동산 문제로 고통드린 점을 깊이 사과드린다”며 여러 번 고개를 숙였다. 주민들의 민원을 들은 이 후보는 “저도 32년 된 아파트에 살아서 이해한다. 그것보다 오래된 아파트는 오죽하겠냐”며 “박근혜 정부 때 안전진단이 대폭 완화돼 강남 지역은 혜택을 봤지만, 강북은 대상이 아니었다. 이후 안전진단이 대폭 강화돼 봉쇄됐다”고 강남과 강북 간의 불균형 문제를 지적했다. 이 후보는 박원순 전 서울시장의 재건축·재개발 정책에 대해서 비판적인 입장을 보였다. 이 후보는 “도시 재정비와 관련해 약간 보수적 가치를 갖고 있었던 것 같다. 현장의 주민들이 느끼는 주거 환경 악화에 따른 고통이 좀 간과된 측면이 있다”며 “서울시 재건축·재개발 정책이 보존 중심으로 가는 바람에 시장이 원하는 만큼 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않은 측면이 있다”고 말했다. 민주당은 이날 인천 영종과 검암, 광주 에너지밸리, 경기 김포시 전호 등 ‘누구나집’ 2차 입지를 공개하며 총 3747가구를 공급하겠다는 계획도 밝혔다. 송영길 대표가 인천시장 시절 처음 시작한 ‘누구나집’은 분양가의 10% 수준 보증금을 내고 살다가 10년 뒤 미리 확정된 가격에 분양을 받을 수 있는 사업 모델로, 이 후보가 지난 9일 ‘소확행’ 공약으로 채택했다. 민주당은 또 어린이·노인·장애인 등 교통약자 보호 강화를 골자로 한 교통공약을 발표했다. 박완주 정책위의장은 “교통약자의 보행안전을 제고하기 위해 보호구역을 확대하고 구역 내 30㎞ 속도 위반을 엄격하게 적용하겠다”며 “습관적 과속 및 난폭·보복운전 등 불법 운전은 엄단하겠다”고 말했다.

“‘아이파크’ 안 산다.” 7개월 만에 후진국형 참사를 되풀이한 HDC현대산업개발에 대한 비난 여론이 심상치 않다. 사흘 전 광주 화정동 현대아이파크 붕괴 사고를 일으킨 HDC현대산업개발은 지난해 6월 광주 학동 철거 건물 붕괴사고를 일으킨 주범이다. 1년도 안 돼 비슷한 사고를 반복한 ‘도급순위 9위’ 대기업에 성난 여론은 사업을 아예 못 하게 해야 한다는 목소리가 나올 정도로 험악해지고 있다.사고 직후 부동산 커뮤니티에서는 ‘앞으로 아이파크 브랜드라면 거르겠다’는 분노의 댓글이 줄을 잇고, ‘기존 재건축 계약을 취소하겠다’는 조합도 나왔다. HDC그룹 전체 시총은 사고 이틀 만에 5000억원이 증발했고, 동종 업계마저도 “전체 건설업에 폐를 끼쳤다”며 혀를 차는 모양새다. 13일 가입자 180만명에 육박하는 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 ‘앞으로 사려는 아파트가 아이파크라면?’이라는 투표가 진행됐는데 68.2%(621표, 13일 오후 3시 45분 기준)가 “안 사겠다”고 응답했다. 또 다른 부동산 온라인 카페에는 HDC가 현대건설과 함께 서울 강남구 개포1동 주공아파트를 재건축한 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’에서 ‘아이파크’ 브랜드명을 빼야 한다는 글들이 속속 올라오고 있다. 관리감독 수준을 신뢰할 수 없고, 아파트값이 떨어질 수 있다는 이유에서다. 송승현 도시와경제 대표는 “사과 직후 곧바로 해명 자료를 배포하고 ‘중대재해처벌법’을 의식한 탓인지 작년 학동 사고 때와 달리 HDC 사령탑인 정몽규 회장이 입을 다물고 있는 등 대응 방식을 보며 돈으로 환산하기 힘들 만큼 브랜드 가치가 훼손됐다는 평가가 나오고 있다”고 밝혔다. 재개발, 재건축 조합들은 “HDC만큼은 피하겠다”며 싸늘한 반응이다. 오는 3월 착공을 앞둔 광주 운암3단지 재건축정비조합도 시공사 변경을 추진 중이다. 조합은 착공 전 준비 단계인 변동계약을 통해 물가지수 반영, 마감재 변경 등을 진행하려 했으나 현재는 시공사를 바꾸기 위해 움직이고 있다. 서울 지역 다른 재개발, 재건축 조합도 온라인 커뮤니티에 “나중에 여론이 잠잠해지더라도 우리 아파트에 절대 못 들어온다”는 글을 올리고 있다. 광주 민심은 더 험악하다. 이용섭 광주시장은 이날 사고 현장 브리핑에서 “HDC가 광주에서 사업을 할 수 없도록 하겠다”고 밝혔다. 적법성 여부를 떠나 입찰 참여 제한 등을 통해 규제를 강화하겠다는 것이다. 건설업계도 불만이 가득하다. 2주 후 ‘중대재해 처벌 등에 관한 법률’이 시행된 뒤 현장의 어려움이나 법적인 미비점 등을 건설사별로 한데 모아 업계 전체의 의견으로 국회와 정부에 “중대재해 법률을 완화해 달라”며 물밑 작업을 하려 했으나 모두 물거품이 됐기 때문이다. 건설업계에선 처벌 수위가 과도하다며 이를 개선해 달라고 지속적으로 요구했지만 이번 사고로 사실상 명분을 잃었다. 이날 HDC현대산업개발 주가는 전 거래일 대비 1.2% 하락한 2만 600원에 장을 마감했다. HDC현대산업개발·HDC·HDC랩스 시총 합계는 2조 1344억원으로 집계됐다. 사고 당일인 지난 11일 2조 6259억원으로 집계됐던 점을 감안하면 이틀 만에 4915억원이 증발한 것이다.

“‘아이파크’ 안 산다.” 7개월 만에 후진국형 참사를 되풀이한 HDC현대산업개발에 대한 비난 여론이 심상치 않다. 사흘 전 광주 화정동 현대아이파크 붕괴 사고를 일으킨 HDC현대산업개발은 지난해 6월 광주 학동 철거 건물 붕괴사고를 일으킨 주범이다. 1년도 안 돼 비슷한 사고를 반복한 ‘도급순위 9위’ 대기업에 성난 여론은 사업을 아예 못 하게 해야 한다는 목소리가 나올 정도로 험악해지고 있다. 사고 직후 부동산 커뮤니티에서는 ‘앞으로 아이파크 브랜드라면 거르겠다’는 분노의 댓글이 줄을 잇고, ‘기존 재건축 계약을 취소하겠다’는 조합도 나왔다. HDC그룹 전체 시총은 사고 이틀 만에 5000억원이 증발했고, 동종 업계마저도 “전체 건설업에 폐를 끼쳤다”며 혀를 차는 모양새다. 13일 가입자 180만명에 육박하는 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산스터디’에서 ‘앞으로 사려는 아파트가 아이파크라면?’이라는 투표가 진행됐는데 69.1%(661표, 13일 오후 9시 50분 기준)가 “안 사겠다”고 응답했다. 또 다른 부동산 온라인 카페에는 HDC가 현대건설과 함께 서울 강남구 개포1동 주공아파트를 재건축한 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’에서 ‘아이파크’ 브랜드명을 빼야 한다는 글들이 속속 올라오고 있다. 관리감독 수준을 신뢰할 수 없고, 아파트값이 떨어질 수 있다는 이유에서다. 송승현 도시와경제 대표는 “사과 직후 곧바로 해명 자료를 배포하고 ‘중대재해처벌법’을 의식한 탓인지 작년 학동 사고 때와 달리 HDC 사령탑인 정몽규 회장이 입을 다물고 있는 등 대응 방식을 보며 돈으로 환산하기 힘들 만큼 브랜드 가치가 훼손됐다는 평가가 나오고 있다”고 밝혔다. 재개발, 재건축 조합들은 “HDC만큼은 피하겠다”며 싸늘한 반응이다. 오는 3월 착공을 앞둔 광주 운암3단지 재건축정비조합도 시공사 변경을 추진 중이다. 조합은 착공 전 준비 단계인 변동계약을 통해 물가지수 반영, 마감재 변경 등을 진행하려 했으나 현재는 시공사를 바꾸기 위해 움직이고 있다. 서울 지역 다른 재개발, 재건축 조합도 온라인 커뮤니티에 “나중에 여론이 잠잠해지더라도 우리 아파트에 절대 못 들어온다”는 글을 올리고 있다.두 번의 참사를 목격한 광주 민심은 더 험악하다. 이용섭 광주시장은 13일 사고 현장 브리핑에서 “HDC가 광주에서 사업을 할 수 없도록 하겠다”고 밝혔다. 적법성 여부를 떠나 입찰 참여 제한 등을 통해 규제를 강화하겠다는 것이다. 건설업계도 불만이 가득하다. 2주 후 ‘중대재해 처벌 등에 관한 법률’이 시행된 뒤 현장의 어려움이나 법적인 미비점 등을 건설사별로 한데 모아 업계 전체의 의견으로 국회와 정부에 “중대재해 법률을 완화해 달라”며 물밑 작업을 하려 했으나 모두 물거품이 됐기 때문이다. 건설업계에선 처벌 수위가 과도하다며 이를 개선해 달라고 지속적으로 요구했지만 이번 사고로 사실상 명분을 잃었다. 이날 HDC현대산업개발 주가는 전 거래일 대비 1.2% 하락한 2만 600원에 장을 마감했다. HDC현대산업개발·HDC·HDC랩스 3사의 시총 합계는 2조 1344억원으로 집계됐다. 사고 발생 당일인 지난 11일 3사의 시총이 2조 6259억원으로 집계됐던 점을 감안하면 이틀 만에 4915억원이 증발한 것이다.

이재명 더불어민주당 대선후보가 13일 서울 노원구를 찾아 안전진단 기준 완화, 용적률 상향, 층수 규제 완화 등 재건축·재개발 활성화 3종 세트를 발표했다.<서울신문 1월 7일자 1면> 종합부동산세, 양도소득세 완화 등 부동산 세제에서 ‘우클릭’해 온 이 후보가 공급에도 시장친화적 메시지를 내놓으며 현 정부와의 차별화를 강화하고 있다. 이 후보는 이날 노원구의 한 카페에서 부동산 정책을 발표하며 “역대 민주정부는 재개발·재건축을 과도하게 억제한 측면이 있다. 재개발·재건축을 금기시하지 말고 국민의 주거 상향 욕구도 존중해야 한다”며 “지지층의 비판이 있을 수 있다는 것을 알지만 용적률, 층수규제 완화를 통한 재건축·재개발이 필요하다는 게 제 입장”이라고 운을 띄웠다. 이 후보는 500%까지 용적률 상향이 가능한 4종 주거지역을 신설하겠다고 밝혔다. 현재는 일반주거지역 1~3종이 있는데, 용적률은 250%까지다. 과도한 개발이익이 발생할 경우 공공 환수를 해서 청년 주택 등 지역 사회에 환원될 수 있도록 할 방침이다. 또한 재개발·재건축 신속 협의제를 도입해 사업기간을 대폭 단축한다. 재건축의 안전진단 기준을 합리적으로 개선하겠다는 방침도 밝혔다. 구조안전성 비중 하향 등을 통해 제도를 개편한다. 공공재개발을 할 경우 종 상향 등 추가 인센티브를 부여하고, 임대주택 기부채납 등 공공기여 비율을 조정하는 활성화 대책도 내놨다. 고도제한지역, 1종 일반주거지역에는 도시개발시설, 생활형 사회간접자본(SOC) 등 투자를 확대한다. ‘리모델링 특별법’을 제정해 세대수 증가를 위한 수직증축 리모델링도 지원한다. 이 후보는 공약 발표에 앞서 상계동의 한 건물 옥상에서 상계주공 5·6단지 등 일대 아파트 단지를 둘러봤다. 이어 인근 카페에서 열린 주민 간담회에는 상계주공 1·2·3·16단지, 상계한양, 태릉우성 등 재건축 연한인 준공 30년 이상된 입주자 대표 10명이 참석했다. 이 후보는 모두발언에서 “부동산 이야기하면 드릴 말씀이 없다. 다시 한번 국민 여러분들께 부동산 문제로 고통드린 점을 깊이 사과드린다”며 여러 번 고개를 숙였다. 주민들의 민원을 들은 이 후보는 “저도 32년 된 아파트에 살아서 이해한다. 그것보다 오래된 아파트는 오죽하겠냐”며 “박근혜 정부 때 안전진단이 대폭 완화돼 강남 지역은 혜택을 봤지만, 강북은 대상이 아니었다. 이후 안전진단이 대폭 강화돼 봉쇄됐다”고 강남과 강북 간의 불균형 문제를 지적했다. 이 후보는 박원순 전 서울시장의 재건축·재개발 정책에 대해서 비판적인 입장을 보였다. 이 후보는 “도시 재정비와 관련해 약간 보수적 가치를 갖고 있었던 것 같다. 현장의 주민들이 느끼는 주거 환경 악화에 따른 고통이 좀 간과된 측면이 있다”며 “서울시 재건축·재개발 정책이 보존 중심으로 가는 바람에 시장이 원하는 만큼 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않은 측면이 있다”고 말했다. 현 정부와 여당의 부동산 정책을 비판한 윤석열 국민의힘 대선후보를 겨냥해서는 “원래 아는 만큼 보이는 것이고, 자기의 눈으로 세상을 보는 것”이라며 “그래서 우리 무학대사께서 ‘돼지 눈에는 돼지만 보인다. 저는 왕께서 부처로 보인다’고 말씀하신 것”이라고 비판했다. 이 후보는 이날 발표가 끝난 직후 페이스북에 윤 후보를 겨냥한 16글자 단문 메시지를 올렸다. 이 후보는 ‘더 나은 변화=이재명, 더 나쁜 변화=윤석열’이라는 두 줄의 짧은 글을 올렸다. 주요 현안에 대해 장문의 글을 올리던 것과는 전혀 다른 형식으로, 윤 후보가 올린 ‘7자 공약’(여성가족부 폐지)을 비꼰 것이라는 해석이 나온다. 이민영·김가현 기자

서울시가 송파구 ‘대장아파트’라 불리는 잠실주공5단지 재건축 정비계획안 안건 상정을 요청했다. 잠실주공5단지가 정비계획안을 마련한 지 약 6년 만이다. 11일 서울시에 따르면 시는 최근 도시계획위원회 수권소위원회에 잠실주공5단지 정비계획안 결정을 위한 안건 상정을 요청했다. 수권소위는 시 도계위에서 권한을 위임받아 정비계획안을 검토·결정하는 기구다. 대표적인 강남 재건축 대어로 꼽히는 잠실5단지는 1978년 준공된 단지로 3930가구 규모다. 지난해 정기총회에서 발표한 정비계획안에 따르면 재건축을 통해 6827가구 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획이다. 통상 재건축은 기본계획이 수립된 뒤부터 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 시공사 선정, 관리처분 인가 등 착공까지 많은 단계가 남아 있다. 하지만 정비업계는 서울시가 안건 상정을 요청했다는 사실 자체에 큰 의미를 두고 있다. 박원순 전 시장 때 시가 안건 상정 자체를 보류시키는 방식으로 사업 진행이 지연돼 왔기 때문이다. 시는 올해 잠실주공5단지 사업 정상화 방침을 밝힌 바 있다. 이번 심의에서 정비계획안이 통과될 것이란 관측이다. 심의 일정은 협의 중이나, 이르면 이달 중 열릴 것으로 예상된다. 정비계획안이 통과되면 잠실주공5단지는 ‘오세훈표 재건축 정상화 1호’ 사업지가 될 전망이다. 오세훈 시장은 후보 시절부터 멈췄던 인허가 절차를 진행해 정비사업을 정상화하겠단 방침을 밝혀 왔다.

여건이 된다면 무주택자가 내 집을 마련하는 것은 옳다. 그것도 청약을 통해 마련한다면 더더욱 그렇다. 집값이 최근 하방 압력을 거세게 받고 있지만 내 집 마련을 위한 청약 열기는 뜨겁다. 청약은 시세보다 최소한 20%가량 저렴하게 보금자리를 마련할 기회여서 대입 경쟁률보다 훨씬 더 치열하다. 실제로 최근 마감된 ‘e편한세상 검단 어반센트’ 1순위 청약 결과 133가구(특별공급 제외) 모집에 5784건의 청약이 몰려 평균 43.5대1을 기록했다. 전용면적 59㎡P1 타입은 141대1로 최고 경쟁률을 보였다. 같은 날 마감된 ‘청라 호반베르디움 6차’는 68가구 모집에 5629건의 청약 통장이 쇄도해 82.7대1의 경쟁률을 기록했다. 2가구를 모집한 전용면적 84㎡C 타입에는 467명이 신청해 233.5대1이라는 압도적인 경쟁률을 썼다. 2일 부동산 전문 리서치 업체인 리얼투데이에 따르면 지난해 전국의 청약 경쟁률은 18.8대1이었지만, 서울은 무려 164.4대1을 기록할 정도로 열기가 맹렬했다. 새해에는 민간과 공공에서 아파트 물량전이 예상된다. 정부는 새해 사전청약 물량을 7만 가구 등 공공과 민간의 분양 예정물량 39만 가구를 합쳐 46만 가구를 분양하겠다는 계획을 밝혔다. 주택 공급 시기와 입지의 ‘미스 매치’를 인정한 정부는 물량전에 이어 속도전을 펴겠다고도 했다. 이에 실수요자들의 관심이 높을 만한 올해의 분양 단지들을 모아 봤다. 국토교통부에 따르면 4차 공공분양 사전청약에서 동작구 대방지구가 서울에서 처음으로 사전청약에 나선다. 대방지구는 신혼희망타운으로 115가구가 배정됐다. 추정 분양가는 전용면적 55㎡가 7억 2463만원이다. 국토부는 또 올해 은평구 증산4구역(4112가구)과 연신내역(427가구), 도봉구 방학역(409가구), 영등포구 신길2구역(1326가구) 등에서도 사업계획 승인을 마치는 대로 사전청약에 착수할 계획이라고 밝혔다. 하지만 지주 등과의 협상 시기가 불투명해 청약 시기는 가늠하기 쉽지 않다.수도권에서는 지난해에 발표한 3기 신도시 4차 사전청약이 오는 10일부터 대방지구와 함께 시작된다. 부천 대장(1863가구)과 역곡(927가구), 고양 창릉(1697가구), 남양주 왕숙(2352가구), 인천 계양(302가구) 등이 공공 사전청약 대상지다. 민간 사전청약지인 인천 검단(2666가구), 평택 고덕(658가구)도 이번에 같이 나온다. 신도시는 아니지만 구리 갈매역세권(1125가구), 안산 장상(922가구), 성남 금토(727가구) 등에서도 새집이 공급된다. 공공택지 분양 주택은 분양가 상한제를 적용받아 주변 시세 대비 60~80% 수준으로 공급된다. 이번의 공급지구 가운데 남양주 왕숙·부천 대장·인천 계양 등 다수 지역의 분양가가 3억원(전용면적 55㎡)~5억원대(84㎡)로 책정됐다. 사전청약은 10~24일 특별 및 일반 공급을 접수하고, 2월 17일 당첨자를 발표한다. 1~3차 당첨자는 4차에 당첨될 수 없다. 민간 아파트 공급도 활발할 전망이다. 부동산 정보 제공업체 부동산인포에 따르면 올해 전국 사업장 589곳에서 49만 6500여가구가 새로 나올 예정이다. 정부의 집계보다 많은 물량으로, 지난해 공급량(31만 3205가구)보다 58% 증가한 것이다. 2015년 이후 가장 많다. 특히 서울에서는 지난해에 공급 예정이었다가 밀린 민간 아파트가 대거 분양시장으로 쏟아질 전망이다. 서울 물량은 5만 2085가구로, 역대 최저인 지난해(8627가구)보다 6배가량 증가할 것으로 예상된다. 서울 공급 물량은 2017년 4만 2054가구를 찍은 이후 2018년 2만 1353가구, 2019년 2만 5800가구, 2020년 2만 8675가구가 공급되다 지난해엔 역대 최저로 ‘공급 절벽’을 낳았다. 하지만 올해 급반전이 예상된다.강남권에서는 단일 단지로 국내 최대 규모인 둔촌주공을 재건축하는 ‘둔촌 올림픽파크 에비뉴포레’가 상반기 공급 일정을 잡고 있다. 현대건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 참여해 강동구 둔촌1동 170의1 일대 둔촌주공을 지하 3층~지상 최고 35층, 85개동, 1만 2032가구 규모로 짓고 있다. 일반분양 물량으로 4786가구가 풀릴 예정이어서 실수요자들의 관심이 높다. 조합과 시공사 간 공사비 증액 문제 등의 갈등이 계속되고 있어 분양이 하반기로 늦춰질 수도 있다. 서초구 반포동의 신반포15차를 재건축하는 ‘래미안 원펜타스’도 상반기 분양에 나설 것으로 보인다. 삼성물산이 시공을 맡아 지하 4층~지상 최고 35층, 6개동, 641가구를 공급하고, 이 중 263가구를 일반분양한다. 이 단지도 지난해에 분양할 예정이었지만 조합이 이전 시공사인 대우건설과의 법원 소송에서 패하면서 분양 일정이 밀린 것이다. 2023년 11월 입주 예정이다. 강북권에서는 동대문구 이문동에서는 2개의 재개발 단지에서 나오는 아파트가 7390가구에 이른다. 오는 3월쯤 공급이 예정된 이문3구역은 HDC현대산업개발과 GS건설이 컨소시엄으로 4321가구 규모의 대단지로 짓는다. 이 가운데 일반분양 물량은 1067가구다. 바로 인근 이문1구역은 삼성물산이 3069가구를 조성한다. 상반기 일반분양으로 941가구가 나올 예정이다. 새해 주택 공급시장엔 변수도 많다. 대출 규제와 선거 이후 정책 급변 가능성 등에 따라 공급 일정이 변할 수 있다. 공공에서 하는 사전청약은 본청약 시기가 명확하지 않은 점도 감안해야 한다. 본청약은 물론 입주 시까지 최소 3~4년은 무주택자 자격을 유지해야 하는 생활을 각오해야 한다. 민간 분양에선 자금 마련 계획이 필수적이다. 금융 당국이 지난해 10월부터 가계대출 관리를 강화하면서 당첨되고도 계약금을 마련하지 못해 계약을 포기하는 사례가 부쩍 늘고 있기 때문이다. 청약에 응하기 전에 대출과 함께 동원 가능한 자금 사정 등을 따져 보는 것이 바람직하다.

서울 새 아파트 여전히 부족한 상황강남·경기 평택·인천 송도 유망지역 서울시 ‘신통기획’ 집값 더 자극할 것전세 ‘5% 상한룰’ 풀려 전세난 가중다주택자 양도세 완화로 숨통 터야“내년 집값 상승폭은 둔화하지만 ‘서울불패’는 계속된다.” 정부가 지난 27일 관계부처 합동업무계획 발표에서 ‘2022년 부동산 시장 하락’을 공언했지만 시장의 목소리는 달랐다. 서울신문이 28일 부동산 전문가 5인(함영진 직방 데이터랩장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원·임병철 부동산114 수석연구위원) 긴급설문을 통해 내년 주택시장 전망을 들어본 결과 전문가들은 한목소리로 “상승할 것”이라고 응답했다. ‘집값 안정세’로 접어들었다는 정부의 자신감과는 달리 전문가들은 2022년에도 집값이 대부분 1~3%가량 오를 것으로 내다봤다. 7% 이상 상승할 것이란 관측도 나왔다. 전문가들은 상승폭은 올해보다 둔화하겠지만 절대 떨어지지 않는다고 진단한 것이다. 더욱이 서울은 집값 상승 요소가 더 많다고 봤다. 이 연구원은 “현재 정부의 공공주도 재개발, 서울시의 신통기획 추진 등은 모두 내년도 서울 집값을 더 자극하는 요인이 될 것”이라며 “서울불패”라고 표현했다. 전세시장 전망은 더 부정적이다. 임대차2법 시행 2주년이 되는 내년 8월 이후 계약갱신기간이 끝나 ‘5% 상한룰’ 적용을 받지 않는 신규 전세 물건이 풀리면 전세폭등이 가중될 것이란 지적이 나온다. 내년 전세시장 전망에 대해 2명은 강보합세(연 1~3% 상승), 2명은 강세(연 4~6% 상승), 1명은 초강세(연 7% 이상 상승)로 예측했다. 공급 부족과 임대차법 여파로 인한 전세난이 내년도 주요 시장 변수 중 하나로 떠오를 우려가 제기되고 있다. 내년 ‘집을 살 만한 유망 지역’을 꼽아 달라는 질문에 5명 모두 ‘서울 전역’을 들었다. 5명 중 3명은 구체적으로 ‘강남’을 꼽았다. 대선 전반으로 재건축 추진 단지에 대한 관심이 높아질 것으로 전망돼서다. 전문가들은 “서울 아파트 입주 물량이 줄어 여전히 새 아파트가 부족한 상황”이라면서 “3기 신도시 등 수도권의 대규모 택지개발을 통한 주택 공급은 몇 년이 걸리지만, 강남 재건축 등 도심에서의 정비사업을 통한 주택 공급은 기존 기반시설을 충분히 이용할 수 있어 공급 시간을 줄일 수 있다”고 배경을 설명했다. 부동산114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만 463가구로 올해(3만 1211가구)보다 34.4% 감소한다. 새집 추천 지역으로 경기 성남시 분당과 평택, 인천 송도 등을 추천하는 의견도 나왔다. 이은형 위원은 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로, 인천 지역은 대장주인 송도가 GTX 교통 호재를 타고 오를 것”이라면서 “평택 역시 도시개발사업과 고덕국제신도시 조성 등으로 주목받고 있다”고 덧붙였다. ‘집값 안정을 위한 규제완화’로는 5명 모두 “다주택자 양도세 완화가 필요하다”고 지적했다. 당장 거래가 활성화되도록 집 가진 사람이 물량을 풀게 해야 한다는 취지다. 박 위원은 “전월세를 주는 다주택자가 집을 내놓도록 임대차 기간이 4년인 점을 감안, 양도세 면제 기간을 현재 2년에서 2년 더 늘리는 등 거래를 활성화하는 식으로 물건이 시장에 돌게 만들어야 한다”며 “대신 이 혜택을 받은 사람이 일정 기간 안에 또 집을 사면 취득세 불이익을 주는 제재 수단도 마련해야 한다”고 조언했다.

“‘서울불패’는 내년에도 계속된다. 특히 서울에서는 강남, 수도권에서는 송도, 평택이 유망하다.” 정부가 지난 27일 관계부처 합동업무계획 발표에서 ‘2022년 부동산 시장 하락’을 공언한 가운데 서울신문이 실제 시장의 판단은 어떠한지 부동산 전문가 5인(함영진 직방 데이터랩장·박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원·송승현 도시와경제 대표·이은형 대한건설정책연구원 책임연구원·임병철 부동산114 수석연구위원) 긴급설문을 통해 28일 내년 주택시장 전망과 투자 유망지역을 종합한 결과다.먼저 내년 ‘집을 살 만한 유망 지역’을 꼽아 달라는 질문에 5명 모두 ‘서울 전역’을 들었다. 5명 중 3명은 구체적으로 ‘강남’을 꼽았다. 대선 전반 재건축 추진 단지에 대한 관심이 높아질 것으로 전망돼서다. 전문가들은 “서울 아파트 입주 물량이 줄어 여전히 새 아파트가 부족한 상황”이라면서 “3기 신도시 등 수도권의 대규모 택지개발을 통한 주택 공급은 몇 년이 걸리지만, 강남 재건축 등 도심에서의 정비사업을 통한 주택 공급은 기존 기반시설을 충분히 이용할 수 있어 공급 시간을 줄일 수 있다”고 배경을 설명했다. 부동산114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만 463가구로 올해(3만 1211가구)보다 34.4% 감소한다. 새집 추천 지역으로 경기 성남시 분당과 평택, 인천 송도 등을 추천하는 의견도 나왔다. 이은형 위원은 “서울은 강남권과 정비사업지를 중심으로, 인천 지역은 대장주인 송도가 GTX 교통 호재를 타고 오를 것”이라면서 “평택 역시 도시개발사업과 고덕국제신도시 조성 등으로 주목받고 있다”고 덧붙였다. 내년 집값 전망에 대해 전문가들은 한목소리로 “상승할 것”이라고 대답했다. ‘집값 안정세’로 접어들었다는 정부의 자신감과는 달리 전문가들은 2022년에도 대부분 1~3%가량 오를 것으로 내다봤다. 7% 이상 상승할 것으로 관측한 사람도 있었다. 전문가들은 상승폭은 올해보다 둔화하겠지만 절대 떨어지지 않는다고 본 것이다. 더욱이 서울은 집값 상승 요소가 더 많다고 봤다. 이 위원은 “현재 정부의 공공주도 재개발, 서울시의 신통기획 추진 등은 모두 내년도 서울 집값을 더 자극하는 요인이 될 것”이라고 전망했다. 전세시장 전망은 더 부정적이다. 임대차2법 시행 2주년이 되는 내년 8월 이후 계약갱신기간이 끝나 ‘5% 상한룰’ 적용을 받지 않는 신규 전세 물건이 풀리면 전세폭등이 가중될 것이란 지적이 나온다. 내년 전세시장 전망에 대해서는 2명은 강보합세(연 1~3% 상승), 2명은 강세(연 4~6% 상승), 1명은 초강세(연 7% 이상 상승)로 예측했다. 공급 부족과 임대차법 여파로 인한 전세난이 내년도 주요 시장 변수 중 하나로 떠오를 우려가 제기되고 있다. ‘집값 안정을 위한 규제완화’로는 5명 모두 “다주택자 양도세 완화가 필요하다”고 지적했다. 당장 거래가 활성화되도록 집 가진 사람이 물량을 풀게 해야 한다는 취지다. 박 위원은 “전월세를 주는 다주택자가 집을 내놓도록 임대차 기간이 4년인 점을 감안, 양도세 면제 기간을 현재 2년에서 2년 더 늘리는 등 거래를 활성화하는 식으로 물건이 시장에 돌게 만들어야 한다”며 “대신 이 혜택을 받은 사람이 일정 기간 안에 또 집을 사면 취득세 불이익을 주는 제재 수단도 마련해야 한다”고 조언했다.

얼마 전 서울 마포의 새 아파트로 이사 왔다. 아이들 교육문제로 서울 강남에서 10여년 살던 집들은 재건축, 리모델링이란 말을 자주 듣는, 지은 지 30년 넘은 아파트들이었다. 이사하면 늘 적응하는 데 시간이 걸리지만 이번은 유독 더하다. 아파트 단지를 빙 둘러 보안문이 설치돼 있어 카드키가 없으면 출입이 어렵다. 거실 난방 온도를 올렸지만 냉골인 채이다. 집 전체를 제어하는 ‘시스템’에 ‘난방’을 켜지 않았기 때문이란 걸 뒤늦게 알았다. 드라이기를 콘센트에 꽂았지만 작동하지 않는다. 그 역시 방의 제어시스템에 전원을 넣지 않아서였다. 낡은 아파트 장롱, 서랍장에 있던 물건을 새 아파트 수납공간에 넣고는 다시 찾느라 난리를 피운다. 치과, 내과 등 병원 목록도 다시 만들어야 한다. 동네 단골 음식점은 언제쯤 생길까. 오른 집값만큼 세금 부담도 커져 힘들다는 노인들에게 이사 가면 되지 않냐는 말이 ‘비수’라는 것을 새삼 깨닫는다. 익숙한 일상을 버리고 모든 것을 새로 익히는 게 얼마나 힘든지를 경험하고 알게 된다. 기술의 발전은 10년 전에는 생각하지도 못한 상황을 만든다. 사람을 위한 발전일 텐데 적응 과정은 사람마다 다르다. 그런 차이까지 배려하는 기술 발전은 아직도 꿈일까.

교회 하면 떠오르는 것이 첨탑과 드높이 달린 십자가다. 다양한 종파들이 경쟁하듯 곳곳에 들어선 개신교 교회들은 조금이라도 더 눈에 띄기 위해 높이 세운 십자가에 빨간 네온사인을 설치했다. 붉은 십자가로 불야성을 이루는 것이 도시 미관을 해친다는 비판에 빛 공해 논란까지 일으키는 교회 건축이 언제부터인가 조금씩 바뀌기 시작했다. 최근 개신교 교회 건축은 첨탑의 권위적 형태를 버리고 친근하고 부드러운 형태로 도심 속에 자리잡아 이웃에게 따스한 위로와 활력을 불어넣어 주는 모두를 위한 공간을 지향하고 있다. 지난해 여름 준공한 서울 개포동교회(대한예수교 장로회)가 대표적인 사례다. 100여개의 교회를 디자인해 자칭 타칭 ‘교회 건축 전문가’로 유명세를 얻고 있는 이은석(코마건축사사무소) 경희대 교수가 디자인했다.재건축과 재개발의 광풍을 타고 개포동에는 고가의 아파트 숲이 조성돼 있다. 조금 남아 있는 숲 덕분에 아파트 가격은 전국 최고가를 다툰다. 고층 아파트의 범람을 피할 수 있는 곳은 몇몇 중고등학교뿐이라고 생각했는데 예외의 지역도 있었다. 강남구 선릉로에서 골목으로 들어가면 여전히 옛 골목의 분위기를 간직하고 있는 구역이 있다. 복잡한 소유권 문제로 재개발이 어려운 상가주택지역이다. 개포동 교회는 도심 재개발의 불균형 속에서 신구 지역의 경계에 지어졌다. 해를 가득 받으며 서 있는 교회를 골목에서 바라보면 밝은 색의 외장재와 부드러운 곡선, 단순한 외양 덕분에 전체적으로 온화한 느낌이다. 첨탑도, 꼭대기에 십자가도 없이 웅장하지도 권위적이지도 않다. 하지만 그윽한 존재감이 골목 전체를 따스하게 비추는 듯하다.“현대의 교회 건축은 신앙적 구도의 성소임과 동시에 심리적으로 피폐해진 도시민들에게 영적인 평화와 위안을 베푸는 장소가 돼야 합니다. 종교를 떠나 모두에게 가깝게 다가가도록 첨탑의 권위적 형태를 과감히 버리고, 친근하고 부드러운 형태와 따스한 외장재를 선택함으로써 도심 속에 정겹게 자리잡도록 했습니다.” ●기존 붉은색 벽돌 건물 철거하고 신축 이 교수는 “전통적인 종교 건축에서는 세속으로부터의 망명과 같이 분리된 공간을 지향했지만 현대 도시의 교회는 예전 동네 어귀마다 있었던 오래된 느티나무 같은 역할을 해야 한다”면서 “누구에게나 휴식처, 안식처가 됐으면 좋겠다는 생각으로 디자인했다”고 말했다. 종교적 가치를 내세워 스스로 고립되기보다 교회가 능동적으로 세상에 녹아들어야 한다는 그의 생각은 ‘들린 건축, 열린 가치’라는 개념으로 요약되고, 교회 건축물로 구현된다. 교회가 방어적 성채처럼 되지 않도록 거대한 볼륨은 공중으로 들어 올리며, 그 아래로 소통의 공간이 활성화되도록 하는 형식이다. 사비석(화강암의 일종) 마감의 볼륨이 바닥에서 들려 있고, 저층부 교류 공간의 열린 가치를 극대화한 개포동교회에 그 철학이 잘 반영돼 있다. “전통적으로 교회란 소통보다는 구별을 추구했고, 최근까지의 교회는 그런 모습이었지만 21세기의 교회는 소통이 안 되면 존립이 불가능합니다. 어떻게 하면 공공성을 띠고 이웃과 잘 소통이 되게 하는가가 디자인에서 최대의 관건이었습니다. 약간의 종교성만 띠도록 상징성이나 장식성을 최소화하고, 대신 교회 건축이 공공성을 가지면서 지역 사회에 기여할 수 있도록 신경을 썼습니다.”기존에 자리한 붉은색 벽돌 건물을 철거하고 신축하는 프로젝트는 현상설계로 진행됐다. 이 교수는 즐비한 상가 건물들에 꽉 막힌 성채처럼 여겨졌던 붉은 벽돌의 교회당 건물 대신 들어서는 신축 교회는 도시의 가로가 교회를 통해 막히지 않고 반대편으로 소통하도록 디자인했다. 주차장 입구에서 보면 확연히 드러나는 ‘V’자형 기둥이 건물을 떠받치고 있는 모습이 특이하다. 이 교수는 “넓지 않은 부지에서 주차장 진입이 용이하도록 지상 볼륨을 들어 올릴 때 캔틸레버(건물 본체에서 튀어나온 부분)의 지지를 돕는 구조적 해결책일 뿐 아니라 들린 볼륨 아래로 열린 가치가 유입되는 건축 특성을 드러내는 상징”이라고 설명했다.●주민·인근 직장인들도 찾아오는 쉼터 기존 건물에서 아쉬웠던 ‘열린 가치’를 전체 볼륨을 들어 올림으로써 극대화했고, 이렇게 만들어진 1층은 사방을 유리로 처리해 해가 잘 들고 안과 밖이 소통되도록 했다. 로비는 마을회관처럼 모두에게 열려 있다. 누구든 이용할 수 있도록 로비에 무인 커피자판기를 갖춘 북카페, 건물의 벽면을 따라 만들어진 실내 산책로(책의 길), 조용히 책을 보거나 소모임을 가질 수 있는 교류의 공간 등을 만들었다. 낮 시간에는 인근 주민들이 찾아와 담소를 나누기도 하고, 아이들은 와서 공부도 하고 책도 읽는다. 주변 사무실의 직원들은 점심식사 후 들러서 커피를 마시며 쉬어 가는 장소로도 애용하고 있다. ●佛 노트르담 뒤오성당서 영감 교회의 부드럽고 자유로우면서도 단순한 외관은 이 교수에게 지대한 영향을 준 현대 건축의 거장 르 코르뷔지에가 말년에 설계한 프랑스 롱샹의 노트르담 뒤오성당 외관에서 영감을 받았다고 했다. 그는 “프랑스 유학 중 여러 차례 방문하고 연구를 많이 하면서 수없이 스케치를 해 봤던 터라 롱샹 성당의 지붕 곡선이 자연스럽게 디자인에 반영됐던 것 같다”면서 “개포동교회는 두 개의 곡선이 자연스럽게 만나는 지점이 마치 버선코 모양을 하고 있는데 오똑 솟아 있는 부분이 첨탑 효과를 내는 식으로 상징성을 최소화했다”고 말했다. 남측 면과 서측 면이 만나는 모서리 부분에 외벽을 덧대 십자가 모양을 만들었다. 십자가를 따로 세우지 않고 건축물에 녹아들게 하는 디자인은 대전 목양교회(1999)에서 처음 시도했다. 복잡한 도시 골목길 안쪽에 사각의 단순한 볼륨으로 지어진 교회에서는 빛과 대리석의 조화로 성스러움을 상징했다. 비록 작지만 고상하고 견고하며 도심 건축이 갖춰야 할 컨텍스트를 소중하게 여긴 작업으로 꼽힌다. 포항의 숲속 동네 등산로에 있는 푸른마을교회, 삼각형 디자인의 하늘보석교회, 공공에 봉사하는 교회의 새로운 기능을 담은 새문안교회 등 그가 디자인한 100여개의 교회에는 첨탑 십자가가 없다. 이 교수는 “고딕성당은 하늘에 더 가까이 다가가고자 하는 인간의 기원을 담아 첨탑을 높게 쌓아 올렸고 우리나라 개신교도 지금껏 뾰족탑을 가진 고딕성당 같은 모습을 추구했지만 그런 추상적 가치에 묶여 있을 이유가 없다”며 “종교적 상징성을 최소화하면서 구성원들이 이웃과 더불어 일상적인 삶을 경건하고 풍요롭게 담도록 공공의 가치를 추구하는 것이 중요하다”고 했다.내부를 관통하는 1층 로비를 통해 교회 정문으로 나가면 후면 도로로 연결된다. 정문 옆으로 건물을 따라 오르는 계단은 붉은 벽돌로 돼 있다. 이전 벽돌 교회당의 외장재를 바닥 마감재로 재활용한 것이다. ‘순례자의 길’이라 이름 지어진 벽돌 계단을 따라 올라가면 1층에서 3층 대예배당으로 직접 들어갈 수 있다. 이 교수는 “이전 교회의 흔적을 밟으며 교회의 역사를 회상하고 주변 주거지와 시선이 차단된 좁은 길을 감아돌면서 순례자의 마음과 가까워지도록 공간을 만들었다”고 설명했다. 내부 공간은 외부의 단순함과 달리 매우 다채롭게 구성돼 있다. 3층 본당(그랜드채플)은 창문을 최소한으로 두어 집중하도록 했다. 둥근 모양의 천장에 박힌 조명들이 마치 하늘의 별을 보는 느낌이다. 정면의 경우 대칭적으로 만들어 권위를 주기보다는 비대칭 구조로 디자인해 현대성을 가미했다. 설교단도 오른쪽으로 치우쳐 있다. 신자들이 앉는 장의자도 이 교수가 한국용 장의자로 미니멀하게 디자인했다. 그랜드채플 외에 교회는 소극장 규모의 그레이스홀, 콘서트홀, 체력단련실 등을 갖추고 있다. 전경이 좋은 옥상에는 식당을 두었다. 개신교 교회 건축의 현대화에 주도적으로 나서고 있는 이 교수는 “너무 권위적이고 엄숙하지 않으며 공공성을 추구하는 21세기 교회 건축이 추구하는 바를 좀 정리해야겠다는 생각을 하고 있다”고 말했다. 그는 “교회 건축은 예배만 드리기 위한 웅장한 대형 집회실보다는 일상적 삶을 돕는 인간적 공간들을 다양하게 담아낼 필요가 있다”며 “종교 건축의 가치는 어디까지 갈 것인가, 교회의 공공성을 어떻게 적극적인 사회적 프로그램으로 이끌어 갈 것인가, 건축은 어떻게 대응할 것인가를 고민해야 한다”고 강조했다.함혜리 칼럼니스트

서울 강남구가 전국 최초로 건축 관련 민원과 상담 업무를 전담하는 ‘건축민원지원센터’를 운영한다고 20일 밝혔다. 센터는 건축·재건축·공동주택 관련 법령 등을 검토하고 상담하는 업무를 한다. 복잡한 인·허가 절차와 일관성 없는 법 해석, 임의규제, 잦은 보완 요구 등으로 민원인이 겪는 불편을 줄이기 위해 지난 7월 강남구청 본관 1층에 설치됐다. 분야별 전문가 40명으로 구성된 자문위원단이 활동한다. 자문위원들은 관련 부서나 민원인의 요청사항을 검토하고, 필요한 경우 현장을 방문하거나 분쟁 당사자 간 합의를 중재한다. 이들 가운데 건축사 15명이 3명씩 순번제로 센터에 근무한다. 자세한 내용은 평일 오전 9시부터 오후 5시까지 센터를 방문하거나 전화로 문의하면 된다. 구 관계자는 “건축행정서비스의 질을 높이기 위해 센터를 운영하고 있다”며 “민원인들의 만족도도 높은 편”이라고 전했다. 인접 건물 신축으로 인한 피해를 상담한 민원인은 “서류 검토는 물론 전문가가 직접 방문해 조사한 덕분에 분쟁 없이 합의할 수 있었다”며 “강남구의 적극행정 사례들이 더 확산되길 바란다”고 말했다.

현대건설이 서울 강남구 대치 선경3차 가로주택정비사업 시공사로 선정되면서 2년 연속 도시정비사업 수주 4조원을 달성했다고 19일 밝혔다. 지하철 3호선 대치역 바로 옆으로, 인근에 대치동 학원가와 대치초·숙명여중·단대부중 등 우수 학군 및 교육시설이 갖춰진 강남 요지에 위치한다. 현대건설은 앞으로 이곳에 지하 7층, 지상 18층, 68가구 규모의 고급 주상복합 아파트를 건설할 예정이다. 공사비는 753억원 규모다. 가로주택사업 최초로 프리미엄 주거 브랜드 ‘디에이치’(THE H)를 적용해 단지명을 ‘디에이치 대치역’으로 지었다. 현대건설은 이번 수주로 지난해(4조 8383억원)에 이어 두 번째로 도시정비사업 수주액 4조원을 돌파했다. 현대건설 관계자는 “올해는 그간 전통적으로 강세를 보였던 재개발·재건축은 물론 가로주택정비사업과 소규모 재건축, 리모델링 등 다양한 형태의 주택사업에서 전방위적인 수주를 기록해 의미가 크다”고 말했다.

세종시 아파트 가격이 속절없이 빠지고 있다. 입주물량 증가와 지난해 급등에 대한 반작용 때문이다. 9일 한국부동산원에 따르면 이번주 세종시 아파트값은 0.33% 하락했다. 이는 2014년 7월 7일 이후 7년 4개월만에 최대 낙폭이다. 세종 아파트 가격은 지난해 정치권의 ‘천도론’으로 단기 급등 피로감에다 최근 입주 물량이 크게 늘면서 19주 연속 하락 중이다. 세종은 현재 입주 중인 새 아파트가 많은데다 지난달부터 세종어울림파밀리에센트럴(1210가구)가 추가로 입주를 시작하면서 매물이 급증하고 있다. 이에따라 세종 아파트 미분양도 지난 10월 기준 129가구로 늘어나면서 ‘제로’ 행진이 끊어졌다. 미분양 단지는 주로 도시형생활주택인 것으로 알려졌다. 반면 서울은 급매물 거래와 최고가 거래가 혼재하면서 지난주와 동일한 0.1%의 상승세를 유지했다. 다만 최근 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 12억원 상향, 종합부동산세 부과, 대출 규제 등이 맞물리면서 매물은 늘어나는 추세다. 지난주 보합 전환됐던 강북구(0.0%→0.01%)는 미세하게 올랐으나 상대적으로 서민 아파트가 많은 노원(0.08%→0.07%), 도봉구(0.07% 유지) 등 ‘노도강’ 지역과 금천(0.04% 유지), 관악(0.01% 유지), 구로(0.11%→0.12%) 등 ‘금관구’에서 상승폭이 줄거나 그대로 유지됐다. ‘마용성’ 지역의 용산구(0.23%→0.22%)는 재건축·리모델링 호재로 서울에서 최고 상승률을 기록했으나 오름세는 둔화되는 모습이다. 마포구(0.15%→0.12%), 성동구(0.05%→0.04%)도 상승폭이 줄었다. 강남권에서는 반포 아크로리버파크 전용 84㎡가 지난달 역대 최고가인 45억원에 거래된 영향으로 서초구(0.17%→0.19%)가 상승폭을 키웠다. 반면 강남구(0.15%→0.14%)와 송파구(0.17%→0.14%)는 전주보다 상승폭이 줄었지만 여전히 높은 상승률을 유지했다.

서울특별시의회 최영주 의원(더불어민주당·강남3)이 지난 7일 개포동 3개단지의 신속한 통합 재건축을 위한 주민 간담회를 개최했다. 개포동 경남·우성3차·현대1차 아파트는 최근 정비구역 지정을 위한 주민 동의율을 충족해 곧 구청에 정비구역 지정을 신청할 계획이다. 아울러 세 단지가 연합한 통합재건축준비위원회는 신속한 재건축을 위해 서울시 신속통합기획 사업에 신청해 사업의 속도를 내고자 하고 있다. 이에 세 개 단지의 재건축 추진 위원장과 주민자치부위원장을 초청해 서울시 담당 부서로부터 신속통합기획 사업에 대한 자세한 설명을 듣는 자리를 마련했다. 최 의원은 간담회를 시작하며 “경남·우성3차·현대1차 3개 단지 의 통합 재건축은 민영 아파트가 자발적으로 연대해 재건축을 추진하는 첫 사례로, 중층아파트 재건축의 모범사례가 될 것으로 기대하고 있다”고 말하며, 신속한 통합 재건축이 가능하도록 서울시에서 다각도로 지원해줄 것을 요청했다. 이에 대해 서울시 신속기획팀장은 주민이 원하면 지원하는 것이 사업 원칙이라고 말하며, 주민이 합의를 이루어 신청 서류가 구청으로부터 서울시에 접수되면 주민참여의지, 정비시급성, 정책적 필요성 등을 고려해 대상지를 선정하고 있다고 말했다. 간담회에 참석한 임병업 경남·우성3차·현대1차 통합재건축준비위원장은 신속통합기획 사업에 대한 주민 이해를 돕기 위해 서울시 담당부서에서 주민설명회를 개최해줄 것을 요청했다. 다른 위원장들도 시에서 협조해주시면, 신속통합기획 사업의 모범사례가 되겠다고 말하며, 강력한 사업 추진 의지를 전달했다. 

“걱정 없어. 이혼하면 되지 뭐.” 역대급 종부세 부과로 온 나라가 떠들썩한 차에 지난해 갑작스럽게 ‘복부인’이 된 동창이 떠올라 안부를 물으니 냉소 섞인 농담을 해댄다. 그녀는 징벌적 과세의 제1타깃인 다주택자로 아파트가 ‘무려’ 3채다. 부부 합산 세금이 3000만원 가까이 나왔다며 ‘살 만큼 살았으니 돈이라도 아낄 겸 이참에 새출발이나 할까 한다’며 쓴웃음을 뱉었다. 속칭 ‘문파’였던 친구가 현 정권이 가장 적대시하는 다주택자가 된 사연은 이렇다. 15년 전쯤 서초 반포터미널 인근 재건축 아파트 ‘딱지’를 ‘영끌’(당시에는 이 말이 없었지만)로 샀다. 대출금에 허리가 휘는 고통 속에 20평대 아파트의 주인이 됐고, 몇 년 후 같은 단지 내 40평대로 갈아타는 ‘흙수저 신공’까지 펼쳐 부러움을 샀다. 내 집 마련의 꿈을 이룬 평범한 가정주부가 투기꾼으로 전락(?)하게 된 계기는 문재인 정권 출범기인 2017년에 만들어졌다. 지금 보면 애교 수준이지만 당시 집값은 무섭게 오르기 시작했고 6·19 대책을 시작으로 부동산 규제 강화 정책이 쏟아졌다. 받지 않는 약발에 규제 강도는 높아졌고 그럴 때마다 당국자들은 ‘지금 집을 파는 게 좋을 것’이라는 으름장을 놓았다. 살던 곳이 3년 새 4억이 뛰자 내심 좋으면서도 과만함을 느낀 친구는 고민 끝에 집을 팔았다. 마침 아이들 학교 문제로 이사도 해야 했다. 정부가 집값 상투를 경고하며 하락을 장담해 일단 전세로 들어가 때를 기다리기로 했다. 기대는 순식간에 분노로 바뀌었다. 팔고 나온 아파트조차도 1년 만에 5억원이 뛰는 등 주변 집값이 폭등하면서 이른바 ‘부동산 우울증’이 깊어졌다. 그 집의 호가가 40억원에 육박하면서 부부싸움도 잦아졌다. 그러던 작년 6월 22번째 대책이 나왔을 즈음 친구는 한풀이에 나섰다. 갭투자로 아파트 두 채를 동시에 사들이는 ‘거사’를 감행한 것이다. 이렇게 해서 친정 엄마를 모시고 있는 아파트를 포함해 강남과 분당에 세 채를 보유한 ‘큰손’이 됐다. 두 채의 아파트는 1년 반 만에 각각 7억~8억원 정도 올랐다. 정부를 쉽게 믿고 팔아 버린 집값이 오를 때마다 상기한 경제적 손실, 심리적 박탈감과 울분 등이 이제사 조금씩 해소되고 있다고도 했다. 오르는 집값을 보면 종부세도 감내 못할 수준은 아니다. 게다가 다주택자 양도세 세율이 70%를 넘으니 굳이 처분해야 할 필요도 느끼지 않는다. 세금으로 다 떼줄 바에 곧 성인이 될 큰아이에게 증여하거나 월세를 인상하는 방도도 고려 중이다. 이렇듯 민간은 정부가 무엇을 상상하든 그 이상으로 대응한다. 언론 보도에 따르면 서울과 수도권의 고가 주택 밀집 지역에서 매물이 쏟아진다거나 하는 등의 별다른 동요가 없다. 미적지근한 시장 반응과 악화된 민심에 여당은 1주택자에 이어 다주택자 양도세 완화까지 슬그머니 꺼내며 여론의 간을 보고 있다. 예견 능력이 없는 정치와 정책은 필패한다더니 지금 돌아가는 모양새가 딱 그렇다. 종부세가 부담이지만 양도세 때문에 이러지도 저러지도 못하는 다주택자의 출구를 이제라도 열어 주는 현실적 방안이라고 고개를 끄덕이는 쪽도 있다. 하지만 이번에도 속된 말로 ‘존버가 승리한다’는 잘못된 시그널을 줄 것이라는 비판이 더 거세다. 이러다가 나중에는 종부세 완화도 나올지 모르니 버틸 때까지 버텨 보자는 심리가 팽배하다. 지리멸렬한 강남 집값과의 전쟁은 이로써 또다시 패색이 짙어지고 있다. ‘세금폭탄’이 다주택자를 압박해 시장의 안정을 가져올 것이라는 정부는 계속 양치기 소년 신세다. 그런데 대선은 백일도 안 남았다. 표심에 안달 난 여당은 ‘부자감세’를 꺼내 또다시 불신을 키우고 있다. 이보다 앞서 2년 만에 국민과의 대화에 나선 문재인 대통령은 “부동산 가격이 상당히 안정세로 접어들었다”고 말해 낙담과 실망을 자아냈다. 2년 전에 대통령은 “부동산 문제는 자신 있다고 장담하고 싶다”며 힘주어 말했다. 부동산 정책은 말의 성찬이 아니다. 과학과 경제는 주문(呪文)이 걸리지 않는다. 수혜를 볼 집단과 손해를 볼 집단, 효과가 나올 시기 등을 정교하게 고려하는 숫자와 계산이 깔려 있어야 한다. 객관적 사실 대신 주술적 소망에만 매달린 사이 출산율과 혼인율은 통계 역사상 최저치를 경신하고, 수도권 집값은 경이적 기록들을 쏟아내면서 우리 사회는 벼랑 끝으로 내몰리고 있다.