60년 경찰사상 지방경찰 첫 여성 수장이란 기록을 세웠던 김인옥 제주지방경찰청장이 운전면허증 위조사건에 휘말리면서 낙마했다. 지난 1월21일 청장에 임명된 지 다섯달 만이다. 첫 여성 치안감에도 도전해 신화를 이어가려던 김 청장의 꿈은 한순간에 물거품이 됐다. 김 청장은 ‘성매매 업소 강력 단속’으로 유명한 김강자 전 총경과 여성경찰의 양대축을 이뤄왔다. 김강자 전 총경에 다소 밀린 적도 있었지만 김 전 총경이 정치판에 뛰어들면서, 첫 여성 경무관의 기록은 그의 차지가 됐다. 부산 동아대 1학년이던 1972년 경찰에 투신한 그는 서울 용산경찰서 경무과에서 시작해 형사, 정보, 수사, 보안, 경무 등 분야를 두루 거치면서 승승장구 했다.99년 3월 총경으로 승진, 경남 의령경찰서장과 경기 양평경찰서장을 지냈다.2003년 불과 9개월간 서울 방배경찰서장을 지내면서 ‘강력사건 100일 작전’에서 전국 5위, 서울 강남권 1위를 기록하는 등 업무 열정과 꼼꼼한 일처리를 인정받았다. 경찰이 비리의혹이 불거진 지 채 하루도 되지 않아 김 청장에 대한 직위해제를 결정한 것은 검·경 수사권 조정 등을 앞두고 여론 악화를 막기 위한 의도로 분석된다. 실제로 경찰청은 제주도에 있는 김 청장을 서울 본청으로 부르지도 않고 전화로만 감찰을 실시, 바로 인사조치를 했다. 경찰은 “김 청장은 경찰 고위간부로서 김씨가 수배자란 사실을 알고서도 강 경위에게 소개했고, 금품을 받은 점은 유용 여부에 상관 없이 직무수행이 곤란할 정도의 부도덕한 행위로 판단된다.”고 직위해제 결정 배경을 밝혔다. 이날 구속영장이 청구된 강순덕 서울경찰청 광역수사대 강력4팀장(경위) 역시 군 장성·장교가 관련된 대형비리 사건에서 공을 세워 ‘장군 잡는 여경’으로 불린 스타 여경이었다.2003년 12월 경찰청 구내 커피숍에서 노무현 대통령 부부에 관련된 뜬소문을 말한 게 인터넷에 오르면서 좌천되기도 했으나 지난해 의병 전역에 연루된 현역 장성의 비리를 밝혀내면서 다시 한번 화제가 됐다. 그러나 ‘검은 돈’도 잡는 두 얼굴이 드러나면서 천길 낭떠러지로 떨어지고 있다.유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

정부가 경기도 성남 판교신도시를 공영개발 쪽으로 가닥을 잡으면서 적잖은 논란이 예상된다. 현재 가장 유력한 방식은 지금보다 공공성을 대폭 강화한다는 것이다. 그러나 공영개발은 장점 못지않게 단점도 많다. 또 갑작스럽게 개발방식을 변경할 경우 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이 우려된다. 시장의 반응도 주목된다. 임대아파트 건설로 방향을 틀면 분양아파트 감소로 서울 강남과 수도권 남부지역 집값이 오를 수 있다. 판교 개발을 둘러싼 거듭되는 논란으로 판교신도시가 아닌 ‘누더기 도시’로 전락했다는 비판도 나온다.●어떤 방식 거론되나 현재 거론되는 방안은 정부가 땅을 소유한 채 입주자에게 땅을 임대해 주는 방식이다. 건설업체는 건물만 지어서 분양을 한다. 이 경우 건설업체는 분양가에 시공마진과 건축비만을 반영하게 된다. 대신 입주자는 땅값 임대료를 장기 분할 납부해야 한다. 이 방식은 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있다. 또 하나는 완전 임대로 짓는 것으로 땅과 건물을 국가나 공공기관이 소유하는 방안이다. 대신 임대료를 받아 개발비를 대고, 부족한 재원은 연기금으로 충당한다. 경실련이 주장하는 방식이다. 절충안으로 중대형 임대아파트를 늘리는 방안도 있지만 이 정도로 판교 문제를 해소하기는 어렵다.●예기치 못한 부작용 올 수도 가장 문제가 되는 것은 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이다.35세나 40세 이상 무주택자에게 청약우선권을 주겠다고 약속해 놓고 갑자기 이를 바꾸면 청약대기자들의 거센 반발이 예상된다. 주변지역 집값 상승을 초래할 수도 있다. 판교를 임대단지로 개발하면 자가소유를 원하는 수요자들이 다른 곳으로 눈을 돌리고, 이 경우 집값 상승을 유발할 수 있다. 또 강남권 수요자들이 판교의 중대형 임대아파트로 갈 가능성도 거의 없다. 강남 대체신도시로서의 기능을 상실하는 셈이다. 또 임대아파트 단지로 개발하면 단지의 슬럼화도 문제다. 임대아파트가 분양아파트 단지에 비해 쉽게 노후화되는 것과 같은 현상이다. 공영개발을 강화할 경우 개발재원 문제가 따른다. 현행 방식은 신도시 개발에서 얻어지는 이득으로 주변지역 기반시설을 확충하거나 새로운 택지개발 재원으로 활용해 왔으나 공공개발을 하면 재원조달에 어려움이 따르게 된다. 일각에서는 연기금을 동원하면 된다고 얘기하지만 자칫 연기금의 부실화를 초래할 수 있다. 따라서 판교신도시를 공영개발한다면 일정기간 임대 후 이를 입주자에게 분양하는 방안을 강구하는 등 보완책이 나와야 할 것으로 보인다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

강남·분당·용인 등 일부지역의 아파트 가격 급등과 관련해 버블(거품) 가능성이 제기됐다. 그러나 시중은행들은 버블 붕괴 가능성이 낮은 것으로 보고 주택담보대출을 계속 확대하고 있어 오히려 아파트 가격이 더 상승할 것으로 전망된다. ●강남권 전세가 대비 매매가 비율 235%…버블 위험 기업은행 기은경제연구소는 21일 ‘금융경제 브리프’ 이슈분석 보고서를 통해 전세가 대비 매매가 비율 추이 등을 볼 때 최근의 아파트 가격 급등은 버블일 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔다. 보고서는 국민은행의 시세 통계를 토대로 서울 등 일부지역 아파트의 전세가에 대한 매매가 비율이 외환위기 이후 2001년까지 떨어지다가 반등해 최근 사상 최고치를 기록하고 있는 점을 버블의 첫 번째 근거로 제시했다. 전세가에 대한 매매가 비율은 전국 도시 평균의 경우 1998년 196%에서 2001년 말 144%를 거쳐 이달 6일 현재 176%를 기록하고 있는 데 비해 서울은 207%에서 158%로 낮아졌다가 다시 209%로 올라섰다. 특히 강남권(한강 이남 기준)은 214%에서 167%를 거쳐 235%로 급등했다. 보고서는 배당금에 의해 적정 주가를 추산하는 배당할인모형(DDM)을 활용해 전세가와 금리를 변수로 추산한 이론 가격과 실제 가격의 차이가 벌어진 것을 두 번째 근거로 제시했다. 이 모형에 따르면 이론가와 실제가의 차이가 아파트 가격 급등기였던 2003년보다 오히려 심화돼 거품이 더 커졌다. 전국의 경우 이론 가격과 실제가격의 평당 차이는 올해 6월6일 257만원으로 2003년 초(222만원)보다 15.8% 증가에 그쳤지만 서울은 같은 기간 612만원에서 754만원으로 23.2%나 늘었다. 특히 강남권은 1450만원에서 1872만원으로 29.1% 증가했다. 기은경제연구소 조태근 박사는 “최근 아파트값 급등의 특징은 거래가 활발하지 않은 상태에서 호가 위주의 상승이며, 중·대형 아파트가 급등세를 주도하고, 강남·분당·용인 등 일부지역에서 나타나는 국지적인 현상으로 전체적으로는 아니라 하더라도 일부 지역은 버블이 커지고 있다.”고 말했다. ●은행권, 버블 붕괴 가능성 배제…주택담보대출 확대 그러나 보고서는 강남·분당 등 가격 급등 지역의 수요를 대체할 중·대형 아파트 공급계획이 분명하지 않아 가격 상승 기대를 제거하기가 쉽지 않고, 저금리에 의한 단기부동자금도 풍부해 버블이 가까운 시기에 붕괴할 가능성은 낮다고 예상했다. 또 정부 규제로 가격 상승세가 주춤할 수는 있지만 내년 서울시내 고밀도 재건축 등 개발호재가 많고, 가격 상승 기대감도 여전하기 때문에 강남 등 일부 지역의 가격은 오히려 더 상승할 수도 있을 것으로 내다봤다. 실제로 시중은행들은 “거품 경고가 있지만 아직은 아니다.”라면서 “정부가 규제를 하더라도 실제 수요가 살아 있어 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 내다보고 있다. 이에 따라 시중은행들은 금융감독원의 거듭된 경고에도 불구하고 대부분 주택담보대출의 초기 금리 인하 혜택을 폐지하지 않은 채 대출을 오히려 확대하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “집값이 아무리 떨어져도 20% 이상 하락하지는 않을 것이라는 게 은행권의 공통된 시각”이라면서 “대출 수요가 꾸준히 있기 때문에 은행으로서는 계속 주택담보대출 확대를 꾀할 수밖에 없다.”고 말했다. 또 다른 은행 관계자 역시 “현재 담보인정비율(LTV)이 40∼60%여서 아파트 가격이 20% 정도 하락해도 은행으로서는 별다른 타격을 입지 않을 것”이라면서 “버블이 위험하지 않다고는 말할 수 없으나, 아직 붕괴 가능성은 없다.”고 잘라 말했다. 한편 국제 신용평가기관인 피치사는 21일 국내 부동산 가격 거품에 대해 “현재 가격거품 발생의 조짐은 보이지 않는다.”고 분석했다. 피치사의 제임스 매코맥 아시아 국가신용등급 평가담당 이사는 이날 서울 웨스틴조선호텔에서 가진 기자회견에서 “한국 부동산 시장에서 일고 있는 가격 거품 현상이 거시경제 정책적인 대응을 해야 할 정도는 아니다.”라고 말했다. 그는 “부동산 가격거품 문제는 일부 특정지역에 국한된 문제를 거시변수로 다뤄지는 데 따른 것으로 판단된다.”면서 “한국 정부는 금리를 내려 내수를 진작하고 고용에 있어 주요 변수로 작용하는 건설업의 부진을 타개할 수 있는 대책을 내놓아야 할 것”이라고 주장했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

집값이 계속 뜀박질하고 있는 가운데 이달 하순과 다음달 초 서울·인천에서 모두 1912가구의 아파트가 일반분양된다. 이 가운데 서울에서는 다음달 4일 동시분양을 통해 565가구가 일반분양되고, 인천에서는 22일부터 무주택자를 시작으로 1347가구의 청약을 받는다. ●입지 우열따라 청약률 양극화 전망 입지여건이 좋은 아파트와 그렇지 않은 아파트간에 청약양극화 현상이 뚜렷해질 전망이다. 서울에서는 모두 5개 사업장에서 7327가구가 공급돼 조합원분을 제외한 565가구가 일반분양된다. 이는 지난 5차(17곳 2436가구)의 4분의1 수준이다. 이는 여름 휴가철, 비수기라는 계절적 요인에다가 재건축 단지들이 개발이익 환수제를 피하기 위해 지난 5차 동시분양에 대거 참여했기 때문인 것으로 풀이된다. ●강남권 유일 잠실주공1단지 참여 강남권에서는 지난 5차 동시분양에 신청했으나 참여가 보류됐던 잠실주공 1단지가 유일하게 이번에 신청해 5678가구 가운데 290가구가 일반분양된다. 반면 잠실주공 1단지와 함께 분양이 보류됐던 삼성동 영동 AID아파트는 이번에 신청하지 않았다. 다음달 중순 조합원 총회를 열어 조합원간 소송 문제를 매듭지은 후 동시분양에 참여할 방침인 것으로 알려졌다. 분양이 늦어지더라도 조합원간 분쟁이 타결되면 개발이익환수제는 적용되지 않을 것으로 보인다. 이밖에 삼성물산 건설부문이 마포구 아현동에서 마포로 3구역 2지구 재개발을 통해 120가구를 지어 99가구를 일반분양하고 동도건설은 노원구 중계동에 95가구를 공급할 예정이다. 한신공영은 동대문구 제기동 제기 2구역 재개발을 통해 1330가구 가운데 48가구를 공급하며 신한종합건설도 양천구 목동에서 등촌시장 재건축을 통해 104가구 가운데 33가구를 일반분양한다. ●인천은 거의 30~40평형대 부동산 금융포털 유니에셋(www.UniAsset.com) 조사 결과 인천 4차 동시분양에서는 5개 단지 1653가구 가운데 조합원분을 제외한 1347가구가 일반분양된다. 지난 1차(6곳 4838가구),2차(2차 4곳 2403가구)보다 적은 물량이며, 지난 5월 분양한 3차(6곳 1273가구)에 비해 74가구 많다. 송월동 포브 23평형을 제외하면 대부분 30∼40평형의 중대형이고, 서창지구 ‘임광그대家’의 지역조합 306가구를 제외한 모든 공급물량이 일반분양분이다. 재건축 단지는 한 곳도 없다. 경남기업은 인천 계양구 서운동 살나리토지구역 1블록에서 15층짜리 5개동으로 39,49평형 총 255가구를 일반 분양할 계획이다.2007년 9월 입주 예정. 인천지하철 1호선 임학역이 차로 5∼10분 걸린다. 서부간선도로 인근 교통공원 건너편에 위치한 단지로 계양IC, 서운IC 등이 차로 5분 내외의 거리에 있어 서울외곽순환고속도로 이용이 쉽다. 신동아건설은 인천 계양구 이화동 토지구획정리사업지구 2블록에서 399가구를 일반 분양한다.11∼13층 6개동으로 34,41평형으로 이뤄져 있다.2008년 상반기 입주예정이다. 단지 바로 옆에 신동아파밀리에1차 1200여가구가 있어 2차와 함께 1600여가구의 대단위 단지를 이룰 예정이다. 인천지하철 1호선 연장선(인천공항철도 2005년 완공 예정) 및 서울지하철 9호선(2007년 3월 개통 예정)과 연결되는 계양역이 5분 거리에 있다. 신명종합건설은 부평구 산곡동 180의220 일대에 15층 4개동 28,34평형 총 191가구를 분양한다.2007년 6월 입주 예정이다. 인근에 한양아파트 재건축 단지가 있다. 인천지하철 1호선 부평구청역과, 부평시장역을 걸어서 이용할 수 있다.2011년 인천지하철 2호선 산곡역이 개통될 예정이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 17일 부동산 정책을 원점에서 재검토키로 한 것은 시장에서의 실수요와 투기수요의 실체를 제대로 파악하지 못한 채 섣부른 대책으로 혼란만 초래했음을 공식 시인한 셈이다. 특히 참여정부의 부동산 정책은 세제와 규제 중심의 ‘10·29 대책’에서 크게 벗어나지 못했다. 즉 재건축 규제와 주택거래신고제,1가구 3주택자 양도세 중과, 보유세 강화 등이 전부였다. 집값 상승의 원인으로 꼽힌 중·대형 아파트의 공급부족은 외면했고 부동산 투기로 번 불로소득을 원천 봉쇄할 수 있는 세제정책도 정치논리에 밀려 조금씩 후퇴했다. 게다가 분양가 상승의 원인으로 꼽혀온 판교 신도시 건설은 추진 과정에서부터 일관성을 상실해 시장의 신뢰를 잃었다. 이에 따라 강남이나 분당 등의 집값은 한달새 1억원씩 올랐다. 여기에 재건축 개발이익 환수제나 후분양제 등은 강남권의 공급축소로 이어져 중대형 아파트 값 상승을 부추겼고 세제강화는 거래만 위축시켜 집값의 고공행진에 불을 질렀다. 이 때문에 정부는 수요에 맞는 주택공급을 늘리고 고밀도 규제를 완화하면서 투기수요 억제를 위해 보유세 부과기준을 보다 강화할 것으로 보인다. 일단 신도시 건설은 배제했다. 후보지가 마땅치 않은 데다 당장 신도시 계획을 발표하면 주변 땅값이나 집값을 올리는 부작용이 크기 때문이다. 환경단체 반발도 고려됐다. 대신 개발이익환수장치를 전제로 재건축이나 단독주택의 고밀도화를 추진할 전망이다. 판교 신도시의 중대형 주택도 늘릴 것으로 예상되나 규모와 방법은 검토할 사안이다. 분양가 상승의 원인으로 꼽힌 민간의 토지개발방식을 공공 위주로 전환하는 방안도 거론되고 있다. 정부는 보유세 수준이 낮아 부동산 시장을 안정화시키지 못한다고 누누이 강조하면서도 지난해 11월 국회 통과시 종합부동산세 부과기준 6억원을 관철시키지 못했다. 정치논리에 밀려 9억원으로 완화했다. 또한 ‘5·4대책’에서는 세부담 상한제도를 도입, 당해연도 총 보유세액이 전년도 보유세액의 150%를 넘지 못하도록 했다. 재경부 관계자는 “정부가 정말 투기를 잡겠다면 강남이나 분당의 33평형 보유자들이 큰 부담을 느낄 종부세 부과기준을 낮추는 것”이라며 “보유세부담 상한제 폐지도 검토 대상”이라고 말했다. 종부세 부과기준이 6억∼7억원은 돼야 한다는 것. 보유세 과세표준 계산시 적용하는 과세표준액 적용비율 50%를 조기에 상향조정하는 방안도 검토될 수 있다. 부동산 정책을 원점에서 재검토한다는 정부 방침이 부동산 규제완화로만 받아들여 집값 상승을 더 부추길 수도 있다는 점에서 세심한 대책 마련이 요구된다. 김성곤 백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울지역의 아파트 매매가에 대한 전세가 비율이 지난 1998년 12월 통계를 내기 시작한 이래 최저치를 기록했다. 이는 강남권을 중심으로 아파트 가격이 뛰면서 발생한 현상으로 일각에서는 ‘거품론’을 제기하고 있어 주목된다. 국민은행은 주간 아파트 가격동향 조사 결과, 지난 13일 기준 서울의 매매가 대비 전세가 비율은 47.7%로 1주전보다 0.2%포인트 떨어졌다고 17일 밝혔다. 이에 따라 국민은행이 이 비율을 산정하기 시작한 1998년 12월(월간단위)의 47.9%보다 낮아졌다. 전국의 아파트 매매가 대비 전세가 비율도 수도권 아파트값 등의 상승 영향으로 56.7%로 낮아져 1999년 5월의 56.2% 이후 최저 수준을 기록했다. 이 은행 관계자는 “올들어 서울 강남권 등 수도권을 중심으로 매매값이 큰 폭으로 뛰면서 전세가 비율이 급락했다.”고 말했다. 지난 13일 기준 서울의 주간 아파트 가격 상승률은 전주에 이어 0.8%를 기록하면서 2003년 9월 넷째주의 0.9% 이후 최고치를 나타냈다. 이와 관련, 일부 전문가들은 아파트 가격의 ‘거품론’을 제기하면서 경계하고 있다. 서울 강남권 등 일부 지역에서 본질가치로 볼 수 있는 사용가치(전세가)에 비해 교환가치(매매가)가 과대평가되고 있다는 분석이다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

판교신도시 정책이 또 바뀌었다.2002년 9월4일 이후 벌써 세번째다. 열린우리당과 정부, 청와대가 17일 부동산정책토론회를 통해 경기도 성남 판교신도시 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지의 공급을 중단키로 하면서 앞으로 판교가 어떻게 바뀔지 궁금증을 낳고 있다. 이날 당·정·청 결정의 의미는 판교 중대형 공급의 확대로 요약된다. 대략 2600가구가 늘어날 전망이다. 그동안 판교신도시는 서울 턱밑의 금싸라기 땅임에도 중소형 위주의 저밀도(㏊당 86인)로 개발돼 강남 대체신도시로서의 기능을 완전히 상실했다. 이에 따라 개발밀도를 높여 중대형을 더 넣으라는 목소리가 나왔다. 하지만 이 정도의 공급확대로 서울 강남과 수도권의 집값상승을 잠재우기에는 역부족이라는 평가가 지배적이다.●`뛰는 집값잡기 역부족´ 평가 정부가 20일부터 택지분양 접수를 받을 예정이던 전용면적 25.7평 초과 아파트 용지 공급절차를 중단한 것은 중대형 공급을 늘리기 위한 사전작업이다. 만약 주택업체에 땅을 분양해 버리면 개발계획 등을 바꾸기가 쉽지 않기 때문이다. 정부는 이를 통해 개발밀도를 높여 중대형 가구수를 늘릴 방침이다. 대략 전체 가구수(2만 6804가구)의 10%선인 2600여가구가 늘어나게 된다. 현행 제도는 개발밀도를 10% 이상 늘리면 사전환경성 검토를,30% 이상 늘리면 환경영향평가를 받도록 돼 있다. 이런 절차를 거치면 최소 1년 가까이 추진 일정이 지연된다.●11월 일괄분양 어려워질듯 판교의 중대형 물량이 늘어나면 서울과 수도권 지역 일부 중대형 수요를 흡수하는 효과가 생긴다. 그러나 강남권의 중대형 수요를 충당하기에는 턱없이 부족하다. 다른 공급 확대책을 펼치거나 분양시기가 지연되더라도 판교의 개발밀도를 좀더 높여 공급 물량을 1만가구가량 늘리는 방안을 검토해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 택지공급 절차가 중단되면서 11월 분양도 어려워질 전망이다. 기존 방식대로 추진하더라도 제때 분양이 빠듯했는데 실시계획 변경 등의 절차를 거치려면 최소한 3개월이 걸리기 때문이다.이와 달리 25.7평 이하의 분양가상한제 주택은 제때 분양될 가능성이 있다. 이 택지는 17일 주택업체에 분양까지 마쳤다. 분양시기가 늦어지면 판교청약을 기다려온 대기자들도 희비가 엇갈릴 전망이다.11월 이전에 1순위가 되는 대기자의 경우 분양지연으로 경쟁자가 늘어나는 반면 시기 연장으로 1순위가 되는 사람도 있기 때문이다. 정부도 이같은 점을 고려해 25.7평 이하의 분양가상한제 주택은 11월에 분양할 수도 있다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“판교?강남? 당장 몇십만원이 아쉬운데 투자할 여유가 어디 있어. 다 돈 있는 사람들 얘기지.” 판교발(發) 부동산가격 상승이 연일 계속되면서 서민들의 불만도 함께 커지고 있다. 하루 밤 사이에도 땅값, 아파트값이 뛰는 현실 앞에 위화감과 박탈감만 느끼는 것이다. 회사원 문모(26)씨는 “요즘 사람들이 모이면 화제는 단연 판교 얘기”라면서 “하지만 나도 뭔가 해봐야겠다는 생각보다는 딴 세상 일처럼 들린다.”고 했다. 문씨는 “최근에 아는 사람이 판교 인근에 사둔 8000만원 정도의 땅값이 5억으로 뛰었다는 얘기를 듣고 충격을 받았다.”면서 “단순히 부럽다는 것을 넘어서 이제는 ‘너무한 것 아닌가.’하는 생각이 들어 화가 난다.”고 말했다. 사람들은 더 이상 판교 이야기는 하지 않으려 한다. 서민이 할 수 있는 재테크 수단과는 거리가 멀기 때문이다. 회사원 구모(30)씨는 “판교 땅값이 오르는 것을 보고 ‘부동산 로또’라는 말을 많이 하지만 그것도 정확한 표현이 아니다.”면서 “로또야 1000원만 있으면 누구나 살 수 있지만 부동산 투자는 기본적인 목돈이 있어야 하는 것 아니냐.”고 되물었다. 이처럼 널뛰는 부동산 가격에 서민들의 불만이 높아지자 시민단체들은 정부에 강력한 대책을 요구하고 나섰다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 16일 오전 11시 청와대 앞과 광주, 대구, 대전 등 5개 광역시 열린우리당 당사 앞에서 ‘집값 폭등에 대한 대통령 결단 촉구 전국 동시 기자회견’을 가졌다. 경실련은 “판교 사업 추진 이후 올초부터 용인, 분당 등 주변지역의 아파트 분양가와 매매가가 11조원, 서울 강남권에서는 23조원이나 상승했다.”면서 정부는 판교개발을 중단하라고 요구했다. 이에 앞서 같은 날 오전 10시에는 토지정의시민연대가 서울 안국동 느티나무 카페에서 기자회견을 갖고 “부동산 문제 해결을 위해서는 토지는 임대하고 건물을 분양하는 방식으로 판교 신도시를 건설해야 한다.”고 주장했다. 나길회기자 kkirina@seoul.co.kr

노무현 대통령이 주재하는 부동산종합대책회의를 하루 앞둔 16일 은행들은 지독한 ‘주택담보대출 몸살’을 앓았다. 각 시중은행 본점에는 “이번 대책으로 주택담보대출이 크게 제한된다는데 사실이냐. 그렇다면 담보대출 영업을 접어야 하는 것 아니냐.”는 영업점들의 문의가 빗발쳤다. 영업점에는 “지금 당장 대출을 받겠다.”는 고객들의 전화가 끊이지 않았다. ●은행들 PB영업도 비상 한 시중은행 강남지점장은 “최근 3∼4일 사이 대출이 30%가량 증가한 것 같다.”면서 “오늘만 대출을 문의하는 전화를 10통 이상 받았다.”고 말했다. 그는 특히 “주택담보대출을 이용해 강남권 진입을 꿈꾸던 중산층들의 불만이 노골화되고 있다.”고 분위기를 전했다. 다른 은행 관계자도 “우리의 경우 평균 주택담보대출 금액이 8300만원에 불과하고, 많아야 2억∼3억원”이라면서 “주택담보대출로 투기하는 사람이 대체 얼마나 되겠느냐.”며 불만을 터뜨렸다. 자녀 교육 때문에 주택담보대출을 받아 강남으로 이사할 계획을 갖고 있었던 김형운(40·서울 노원구 중계동)씨는 “교육과 생활 여건이 좋은 강남으로 이사하는 것도 투기냐.”고 항변했다. 부자들을 상대로 하는 PB(프라이빗뱅킹) 영업에도 비상이 걸렸다. 은행들은 그동안 PB 고객들에게 증여세를 대폭 줄일 수 있는 ‘부담부증여’를 소개해 주며 부자고객 유치와 거액의 주택담보대출이라는 두 마리 토끼를 잡아 왔다. 부담부증여란 부동산을 증여할 때 채무(대출금)까지 넘기는 것으로 채무에 해당하는 금액에 대해서는 증여세를 낼 필요가 없다. 그러나 1인당 대출 한도나 횟수에 제한이 가해지거나 담보인정비율(LTV)이 축소돼 담보로 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어들면 부담부증여의 매력도 그만큼 떨어질 수밖에 없다. ●담보인정비율 사수에 안간힘 한 PB 담당자는 “대부분의 PB 고객들은 담보대출이 아닌 거대한 금융자산으로 부동산 투자나 투기에 나선다.”면서 “주택담보대출의 최대 수요층은 기존의 아파트를 담보로 해 수익성이 좋은 아파트 한 채를 더 구입하려는 사람들”이라고 밝혔다. 그는 “이런 사람들까지 투기꾼으로 몰 수는 없지 않느냐.”고 덧붙였다. 떼일 염려가 없는 주택담보대출은 은행들에 단연 매력적인 ‘장사’였다. 저금리 때문에 예금상품은 아무리 팔아도 별로 남지 않고, 기업 대출은 리스크(위험)가 크기 때문이다. 은행들은 금융감독 당국의 잇따른 경고에도 주택담보대출 경쟁을 멈추지 않았다. 주택담보대출 잔액은 2003년 말 153조 3000억원에서 지난 5월 말에는 176조 2000억원으로 늘었다. 이 때문에 은행들은 어떻게 해서든 주택담보대출을 지키려 하고 있다. 은행들은 LTV 비율을 낮추면 서민들의 내집 마련을 더욱 어렵게 한다고 주장한다. 그러나 당국의 의지는 확고해 보인다. 국세청은 16일 주택담보대출의 원금과 이자 등 상환금에 대해 강도 높은 자금출처 조사를 벌이기로 했다. 특히 고액대출자, 연소자와 무소득자의 주택담보대출금의 출처 조사에 역량을 집중할 방침이다. 국세청은 “고액 대출자, 연소자, 소득이 불분명한 대출자, 주택담보대출금을 통한 부당한 부동산 증여·양도자들을 선별해 연 1회 이상 최장 5년간 자금출처를 조사할 계획”이라고 밝혔다. 국세청은 LTV 초과자의 명단을 금융감독원에 통보, 대출금을 거둬들이게 하는 방안도 추진한다. 오승호 이창구기자 window2@seoul.co.kr  

정부와 여당의 집값 대응책이 혼선을 거듭하고 있다. 추병직 건설교통부 장관은 15일 국회 건설교통위원회 전체회의에서 서울 강남권에 버금가는 신도시 추가 건설과 관련,“(수도권에) 양질의 기반시설이 갖춰진 쾌적한 신도시를 건설할 계획을 가지고 있지만 구체적인 입지는 아직 결정된 바 없다.”고 밝혔다. 이에 앞서 추 장관은 지난 14일에도 국회 건교위에서 “과천과 안양, 용인 동부, 남양주 등을 신도시로 개발할 의향이 있느냐.”는 질문에 “특정지역에 신도시를 건설하겠다고 발표한 적도 없고, 내부적으로 (신도시를) 검토한 적도 없다.”고 밝혔었다. 하지만 추 장관의 이같은 발언은 종전 자신의 입장을 번복한 것으로 해석돼 ‘4일 만에 말을 바꾼 것 아니냐.’는 지적을 받고 있다. 일각에서는 추 장관이 청와대와 조율을 거치지 않고 신도시 건설방침을 시사했다가 청와대가 반대 입장을 표명하자 뒤늦게 방향을 틀었다는 분석도 나온다. 신도시 건설뿐 아니라 부동산시장을 보는 정부와 여당의 시각도 제각각이다. 청와대와 건교부는 집값 급등은 수급불안이라기보다 풍부한 유동성과 가수요에 비롯된 것이라며 신도시 건설이나 재건축 규제완화 등은 검토하지 않는다는 입장이다. 반면 여당과 한덕수 경제부총리는 공급확대를 요구하고 있다.청와대와 여당, 부처간의 입장 차이가 발견되는 대목이다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남과 수도권 집값이 급등하면서 판교 신도시 중·고밀도 개발 문제가 논란거리가 되고 있다. 일각에서 오는 11월 분양하는 판교신도시 개발밀도를 높여서 늘어나는 물량만큼 중대형 아파트를 짓자는 주장이 제기되고 있다. 신도시를 조성하더라도 판교만 한 입지를 찾을 수 없는 데다 신도시를 건설, 아파트를 공급하기까지 많은 시간이 걸리기 때문이다. 하지만 시민단체 등은 이미 많은 토론과 전문가들의 검토를 거쳐 결정된 것을 이제 와서 바꿀 필요가 있느냐고 반박한다. 판교 신도시 택지는 14일부터 공급을 시작했다. 오는 28일까지는 계약을 마쳐야 한다. 만약 고밀도로 개발계획을 변경한다면 택지공급계약이 이뤄지기 전까지 결론을 내야 하는 셈이다. ●개발밀도 높여 중대형 짓자 판교 개발밀도는 ㏊당 86.4명이다. 이는 인근 분당의 개발밀도 198명의 43.6%,2기 신도시인 화성 동탄 134명의 64%에 불과하다. 판교 개발밀도가 낮아진 것은 당초 신도시 건설의 반대에 부딪힌 정부가 저밀도 개발을 약속한 데다 환경부와 정책협의과정에서 개발밀도가 ㏊당 96명에서 86.4명으로 줄었기 때문이다. 저밀도 개발에 따라 판교에 지어지는 주택도 당초 2만 9700가구에서 2만 6800가구로 2900가구가 줄었다. 비슷한 규모의 파주 운정(282만평·4만 6300가구)보다 아파트가 2만 가구가량 적은 것이다. 판교 고밀도 개발론이 나오는 것도 이처럼 금싸라기 땅에 다른 신도시의 절반 수준의 주택을 건설하기 때문이다. 게다가 판교에는 중소형 임대주택이 9000여가구나 지어진다. 하지만 집값이 급등하면서 판교를 고밀도로 개발해 늘어나는 가구수만큼 중대형을 지어 강남권의 중대형 수요를 흡수하자는 주장도 일각에서 나온다. 판교를 동탄 수준의 ㏊당 134명 수준으로 개발해도 대략 1만 5000여가구의 주택이 늘어나는 것으로 전문가들은 분석하고 있다. 이 증가분을 중대형으로 짓자는 것이다. 이 같은 고밀도 개발은 개발계획만 바꾸면 가능하다. 분양 시기도 3∼4개월만 늦추면 된다는 분석이다. 이는 신도시 건설에 따른 그린벨트(개발제한구역) 훼손이나 주변 집값·땅값상승 문제 등을 유발하지 않아 가장 문제가 적은 데다 단기간에 수도권에서 아파트 공급을 확대할 수 있는 방안이기도 하다. 신도시 조성은 아무리 짧게 잡아도 10여년은 걸리기 때문이다. 건설교통부도 내심 이런 판교 고밀도 개발을 원하고 있다. 드러내놓고 얘기하지는 못 하지만 현실적으로 공급 확대 방안이 마땅치 않기 때문이다. 건교부 관계자는 “수도권에서 주택 공급을 늘릴 수 있는 가장 효율적인 방법이 바로 판교의 고밀도 개발이다.”면서 “그러나 이 같은 필요성은 인정하지만 시민단체나 환경부 등이 동의를 해주겠느냐.”고 말했다. ●“이제와서 왜” 판교 고밀도 개발에 대해서는 시민단체의 경우 강력히 반발하고 있다. 판교의 공영개발을 주장하는 경실련의 경우는 현재의 상태가 훨씬 낫다는 주장을 하고 있다. 경실련 아파트값거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “가구수를 늘리는 것보다는 지금이 좋다.”면서 “전문가들이 검토를 해서 결정한 것을 왜 바꾸자고 하느냐.”고 반박했다. 그는 특히 “건교부나 건설업체가 고밀도 개발을 선호하는 것은 당연하다.”면서 “판교는 가구수를 늘리느냐가 문제가 아니라 공영개발을 하는 것”이라고 주장했다. 이와 함께 환경단체 등의 반발도 예상된다. 판교는 당초 ㏊당 61명으로 개발키로 했었다. 그러나 규모를 늘릴 필요가 있다는 주장에 따라 ㏊당 96명까지 늘어났고, 이것이 다시 환경부와 정책협의 과정에서 86.4명으로 줄어들었기 때문이다. 이 상황에서 판교의 개발밀도를 높여달라는 것은 문제가 있다는 것이다. 문제를 제기하려면 진작 했어야 한다는 것이다. 하지만 집값 급등세가 지속될 경우 판교의 고밀도 개발이 지지를 얻을 가능성도 없지 않아 판교 고밀도 개발을 둘러싼 논란은 오는 28일 주택업체에 택지공급이 마무리되기 전까지 지속될 전망이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

14일부터 국세청의 세무조사를 받는 457명의 아파트 투기혐의자 가운데는 대치동·개포동 등 서울 강남지역에만 아파트 36채와 상가 4채를 집중 매집한 50대 무속인이 포함돼 있다. 고리사채업을 하면서 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보로 잡은 수도권 지역 아파트 56채를 가등기해 인수후 처분하는 수법으로 양도소득세를 탈루한 사채업자도 있다. ＃사례1:아파트 근저당권만 134억원 서울 강남구에 사는 김모(56)씨는 세무당국의 자금출처 조사를 피하기 위해 사들일 아파트나 상가에 대해 근저당권을 설정하는 수법을 동원, 투기를 일삼았다. 운명상담소를 운영하는 무속인인 김씨는 지난 99년부터 올 4월까지 본인 명의로 아파트 29채,20대 후반에서 30대 초반의 자녀 3명 명의로 7채를 사들였다. 상가도 본인 명의로 3채, 장남 명의로 1채를 매입했다. 김씨가 아파트 등의 구입 자금을 마련하기 위해 근저당권 설정을 통해 10개 금융기관으로부터 대출받은 금액은 134억원이나 된다. 은행 담보대출을 부동산 투기에 최대한 활용했다. 김씨는 지난해 11월부터 지난 4월까지 강남지역의 아파트 가격이 급등하자 36채 가운데 7채를 처분했다. 국세청은 “최소한 13억원의 양도차익이 생겼으나 양도소득세를 신고·납부하지 않았다.”고 밝혔다. 아파트 취득과 관련된 담보대출금 134억원에 대한 이자만 연간 8억원으로 추정되는데도 신고소득은 연간 1200만원에 불과, 수입금액을 누락한 혐의가 있다고 덧붙였다. 김씨는 현재 아파트 28채와 상가 4채를 보유하고 있다. ＃사례2:영세사업자 아파트 노린 고리사채업자 서울 동작구에 사는 김모(50)씨는 의류제조업 및 부동산임대업을 하는 남편 이모(55)씨의 탈루자금으로 고리사채업을 하고 있다. 김씨는 2003년 9월부터 올 3월까지 영세사업자들에게 고리로 사채를 빌려주고 담보 성격으로 이들 사업자의 수도권지역 아파트 56채(시가 80억원)에 대해 매매예약가등기를 설정했다. 이 가운데 자금사정 악화로 사채를 갚지 못한 영세사업자들의 아파트 5채(시가 25억원)를 헐값으로 사들인 다음 최근 아파트 값이 치솟자 3채를 단기양도, 거액의 차익을 냈으나 양도세를 한 푼도 내지 않았다. 국세청은 “김씨가 현재 실질적인 소유권을 갖고 있으면서도 등기상 가등기 상태로 보유하고 있는 아파트는 50여채로 시가는 60억원 가량 된다.”면서 “최근 강남권에서도 고가의 아파트를 취득하는 등 전형적인 투기세력”이라고 밝혔다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr

전문가들은 급등하는 집값을 잡기 위해서는 산발적 대책보다 공급과 수요 측면에서 투기심리를 근본적으로 잠재울 강력한 ‘충격요법’이 필요하다고 제안했다. 공급측면에선 판교를 능가하는 신도시가 적어도 3∼4개는 나와야 하며, 고밀도 규제완화와 그린벨트 해제도 검토할 시점이라고 밝혔다. 수요측면에선 주택담보대출을 제한하고 토지 보유세를 강화하는 게 절실하지만 주택거래허가제나 금리인상 등에는 다소 부정적인 시각을 내비쳤다. ●주택담보대출 제한·보유세 강화 국토연구원 손경환 토지주택실장은 “저금리를 바탕으로 한 유동성 증대로 투기수요가 급증한 반면 이를 무력화시킬 유효한 주택공급은 없다.”고 지적했다. 그는 “집값 급등의 진앙지인 강남권의 수요를 100% 흡수할 수 있도록 300만평 규모의 신도시가 적어도 3개는 나와야 한다.”고 강조했다.600만여평인 분당의 절반 규모다. 손 실장은 “은행 등이 안정성과 수익성을 내세워 주택담보대출에만 치중하지만 미국이나 일본의 경우 부동산 값 폭락으로 부실채권이 급증, 문을 닫은 사례가 있음을 알아야 한다.”고 경고했다. 따라서 당국은 이같은 대출에 제동을 걸 필요가 있다고 덧붙였다. ●그린벨트 개발이익으로 임대주택 건설 건국대 조주현 부동산학과 교수는 “공급의 양적 팽창이 아닌 주택의 입지와 구성 등 질적 측면에 관심을 가져야 한다.”면서 “그린벨트를 풀어 고급주택지로 개발한 뒤 여기서 나오는 개발이익으로 도심 인근의 저소득층형 임대주택을 짓는 ‘개발연계식 맞춤정책’이 필요하다.”고 지적했다. 조 교수는 주택거래허가제는 주거이전의 자유를 침해할 소지가 있으며 인위적인 주택담보대출 제한은 시장원리에 정면 배치된다고 덧붙였다. 부동산업계도 주택·토지투기지역이나 주택거래신고지역, 토지거래허가구역 등의 지정은 정부가 공인한 ‘부동산 급등 예정지’에 불과한 ‘사후 약방문식’ 대책이라고 비난했다. ●주택거래허가제는 ‘득보다 실´ 부동산 인터넷 중개업체인 ‘부동산 114’의 김규정 과장은 “현재 매물은 적은데 매도자가 호가를 높여 집값을 부추기고 있다.”면서 “주택거래허가제 도입은 매수자를 더욱 위축시켜 매도자 위주로만 시장을 움직이게 해 문제는 증폭될 것”이라고 우려했다. 이보다는 강남권의 고밀도 재건축 규제를 완화하고 3기 신도시 계획을 발표하는 게 효과적이라고 했다. 재경부 고위관계자는 “정부는 부동산 불패 심리를 없애기 위해 수급을 망라한 칵테일식 복합적 처방책을 준비하고 있다.”면서 “강남권에는 신도시, 강북권에는 뉴타운 등 공공부문의 재건축 활성화쪽에 비중을 두고 있다.”고 밝혔다. 백문일 전경하 장세훈기자 mip@seoul.co.kr

집값 급등세가 확산되면서 정부 움직임이 빨라지고 있다. 정부가 현재 논의중인 대책에는 ‘3기 신도시’ 건설 방안이 포함된 것으로 알려졌다. 집값 불안심리를 잠재우는 데는 신도시 건설만큼 효과적인 수단이 없기 때문이다. 정부는 현재 수도권에서 신도시 후보지를 찾고 있지만 신도시의 개수나 규모 등 구체적 방안은 정해지지 않았다. ●수도권 집중 심화 등 부작용 부동산 전문가들은 신도시가 최상의 방책이 아니라고 지적한다. 손쉬운 공급확대 방안이어서 자주 거론되지만 부작용이 적지 않은 탓이다. 판교신도시가 대표적인 사례다. 판교는 당초 서울 강남권을 중심으로 집값이 오르자 공급확대 차원에서 추진됐다. 하지만 판교는 강남의 대체주거지로서 기능을 상실한 채 분당과 용인, 평촌 등 주변지역 집값만 올리는 부작용을 낳았다. 판교는 좋은 입지여건에도 불구하고 중소형 단지로 바뀌었다.‘비단으로 작업복을 만든 격’이다. 실제로 판교에 들어서는 전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트는 6640가구로 전체(2만 4191가구)의 27.4%에 불과하다. 반면 18평 이하는 8852가구로 36.5%나 된다. 게다가 9000가구에 가까운 임대아파트까지 들어선다. 강남 수요를 어느 정도 흡수한 분당의 경우 25.7평 초과가 3만 189가구로 전체(8만 8102가구)의 34.2%나 되는 것과 대조적이다. 금싸라기 땅에 중소형을 많이 넣는 바람에 강남으로부터도 외면받고 집값만 올린 것이다. 신도시를 정책대안으로 채택할 때 고려해야 할 대목이다. 신도시 건설이 수도권 집중완화에 배치된다는 지적도 나온다. 신도시를 지으면 수도권 집중이 심화되고 자칫 행정중심복합도시 건설이나 공공기관 이전시 집값 폭락으로 이어질 수도 있다. LG경제연구원 김성식 책임연구원은 “지금의 집값상승은 심리적이고 일시적인 측면이 강한 만큼 신도시 건설이 필요한지 엄밀히 따져 볼 필요가 있다.”면서 “이미 발표한 계획이나 제대로 마무리했으면 한다.”고 말했다. ●성격 분명한 신도시 조성하자 신도시가 굳이 필요하다면 성격이 분명한 신도시를 만들어야 한다고 전문가들은 강조한다. 판교처럼 오락가락하다 금싸라기 땅에 중소형 아파트를 건설하면서 평당 분양가가 900만(분양가 상한제아파트)∼1500만원(채권분양가병행입찰제)이나 되는 모순을 방지하기 위한 것이다. 따라서 수도권 신도시는 목적을 분명히 해야 한다는 지적이 많다. 수도권 남부에 들어서는 것이라면 강남권 거주자들이 옮겨갈 수 있도록 건설해 강남의 집값 상승압력을 완화할 수 있도록 해야 한다는 것이다. ●수요억제책 등과 병행해야 신도시 건설이 빛을 발하기 위해서는 수요억제책이 병행돼야 한다. 강력한 투기단속과 함께 시중의 풍부한 유동성 흡수, 세제강화를 통한 불로소득 흡수장치 등이 뒤따라야 한다는 것이다. 또 현실적으로 수도권에 거대 신도시 부지가 많지 않기 때문에 신도시 추진 때는 서울 기존 시가지의 고밀도화 등이 함께 추진돼야 한다. 기존 건물의 광역개발을 통한 공급 확대나 재건축 단지 용적률 확대는 슬럼화하고 있는 기존 시가지의 리모델링 차원에서도 바람직하다는 평가다. 건설교통부 권도엽 차관보는 “지금까지 신도시 건설 계획 발표시점에서는 각종 부작용이 나타났지만 실제 입주가 이뤄지는 때가 되면 집값하락이라는 긍정적인 효과가 생겼다.”며 “인내심을 갖고 신도시 건설정책을 지켜보는 자세가 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

집값이 급등하면서 서울시내에 산재한 단독주택 활용방안이 서서히 부상하고 있다. 단독주택을 중밀도나 고밀도로 개발하면 서울의 주택공급 부족을 해소하고 강남북간의 균형개발을 도모할 수 있다는 판단에서다. 지금까지 단독주택은 집주인이나 주민들 중심으로 소규모로 개발돼 왔다. 이로 인해 단독주택지는 도로 및 주차공간 부족으로 마구잡이 개발의 대명사로 인식돼 왔다. ●단독주택에 강남 해법 있다 2004년 말 기준 서울의 단독주택은 총 67만 7751가구. 다가구주택이 11만 6234가구, 순수 단독주택이 56만 1317가구다. 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 순수 단독주택이 5만 9594가구, 다가구주택은 1만 7622가구다. 부동산 전문가들은 단독주택을 잘 활용하면 강남의 주택 수급불안을 해소할 수 있을 것으로 보고 있다. 이에 따라 제기되는 방안이 단독주택의 고밀도화다. 신사동이나 방배동·역삼동·논현동 등의 단독주택들을 고밀도로 개발하면 공급 증대 효과가 순수 단독주택은 3배, 다가구주택은 2배가량 될 것으로 전문가들은 추정한다. 강남구는 단독주택 물량이 3436가구, 다가구 주택이 9188가구여서 이들 주택을 용적률 200% 안팎으로 개발할 경우 1만∼2만가구의 주택이 늘어날 것으로 추산된다. 현재 순수 단독주택의 용적률은 50(1층)∼90%(3층)로 이를 200%로 재건축하면 2배 가까운 물량이 늘어나게 된다. ●광역개발로 강남북 불균형 해소 단독주택지의 개발은 서울시의 뉴타운 사업 형태로 이뤄지고 있다. 그러나 이같은 방식은 지자체가 주도하는 방식이어서 재원이나 법률적인 지원이 부족한 상태다. 규모도 작아 생활편익시설이나 기반시설의 부족으로 주거여건이 뒤떨어진다. 이의 대안으로 뉴타운보다 규모가 큰 광역개발이 제시되고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “국가가 나서서 택지개발지구처럼 광역개발해 용적률을 높여주면 강북도 강남 못지않은 단지가 될 것”이라고 말했다. 비강남 지역의 단독주택 물량은 60만 666가구로 전체 물량의 88.5%를 차지하고 있다. 상대적으로 단독주택이 많은 비강남을 개발하는 것이 가장 효율적인 방안으로 꼽힌다. ●개발이익환수가 관건 단독주택 고밀도화의 가장 큰 걸림돌은 이같은 조치가 자칫 단독주택 가격마저 끌어올릴 수 있다는 것이다. 단독주택 고밀도화와 광역개발이 집값상승의 수단이 될 가능성을 완전히 배제할 수 없다. 건교부도 이를 우려해 단독주택 고밀도화와 광역개발에 대해 단안을 내리지 못하고 있다. 건교부는 현재 단독주택 고밀도화 및 광역개발의 가능성과 문제점에 대해 자문위원회에 검토를 의뢰해 놓은 상태다. 현대건설 김경호 상무는 “단독주택 고밀도화는 충분히 검토 가능한 대안”이라면서 “다만, 실행에 앞서 기반시설 부담금제 등 완벽한 개발이익환수장치를 마련해야 한다.”라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남권 집값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 강남의 한 주상복합아파트는 한달새 가격이 5억원이나 뛰기도 했다. 상승세는 수도권 남부로 이어져 분당의 30평형대가 평당 2000만원이 넘는 가격에 거래되고 있다. 집값 상승세는 더 이상 국지적 현상이 아닌 것이다. 문제는 정부의 수요억제 등 규제책이 효력을 발휘하지 못하고 있다는 점이다. 따라서 지금까지와 발상을 달리하는 과감하고 용기있는 공급확대책이 필요하다는 주장이 설득력을 얻고 있다. “지난 20∼30년간 주택 규제정책만으로 집값을 잡은 적이 있습니까.”대형 건설업체 한 임원의 얘기이다. 주택건설 공급의 증대로 반사이익을 얻는 업계의 목소리이기는 하지만 과거 집값 추이를 보면 맞는 얘기다. 실제로 1980년 이후 쏟아졌던 투기대책만으로 집값을 잡은 적은 거의 없었다. 지난 90년 연간 집값상승률이 60%에 달했던 시기에도 집값을 잡은 것은 5대 신도시 건설을 통한 주택 200만가구 건설이었지, 규제책은 아니었다. 2001년 이후의 집값상승 때도 규제책이 줄을 이었지만 단기효과에 그쳤다. 건설산업연구원은 ‘부동산 대책이 건설산업에 미치는 영향’이란 논문에서 2001년 이후 나온 투기대책이 집값을 조금이나마 떨어뜨린 것은 10·29대책뿐이라고 주장했다. 하지만 유사 이래 가장 강력한 투기대책인 10·29대책도 1년이 조금 지나자 약발이 떨어졌다. 규제책만으로는 집값을 잡을 수 없다는 정책적 한계를 보여주는 것이다. 재건축 규제를 풀자는 얘기가 나오는 것도 바로 이 때문이다. ●재건축 규제가 부른 화(禍) 서울에서 가장 효율적인 주택공급 방안은 재건축과 재개발뿐이다. 하지만 재건축 정책은 규제로 일관해 왔다. 가격을 잡기 위해 네거티브전략을 펼치면서 2003년에 소형평형의무비율과 후분양제, 개발이익환수제(시행은 2005년 5월19일)가 도입됐다. 재건축은 또 지구단위 계획이나 지방자치단체 조례 등을 통해 국토계획법에 규정된 용적률보다 50%가량 낮은 용적률이 적용되고 있다. 서울의 재건축단지 가운데 2종 주거지역은 용적률 200%에 12층 이하(단독주택지구는 7층 이하)의 한도를 적용받는다. 교통혼잡 등을 막기 위한 것이지만 공급증대는 전혀 고려치 않았다. 하지만 소형의무비율 확대와 개발이익환수제로 중대형 공급이 줄고, 또 후분양제로 당분간 공급중단 사태가 올 것이란 우려가 퍼지면서 강남의 중대형 집값이 뛰기 시작했다. 문제는 이같은 상승세가 비강남지역과 분당·용인으로 확산되고 있다는 점이다. 부동산114에 따르면 서울 강남·서초·송파·강동구 등 이른바 강남권 재건축 단지는 모두 87개단지,9만 1246가구이다. 이들 단지의 용적률을 평균 50% 높여주면 2만 2000여가구,100%를 높여주면 4만 4000여가구가 각각 늘어난다. 미르하우징 임종근 사장은 “강남권 재건축 단지의 평균 용적률은 200%정도 된다.”면서 “용적률이 100% 높아지면 가구수가 50% 정도로 늘어난 4만 4000가구에 달한다.”고 말했다. 이는 분당신도시(9만 7000가구)에 못미치지만 판교(2만 6000여가구)를 훨씬 웃돈다. 이 정도면 강남권 수급불안 해소에 충분한 물량이라고 할 수 있다. ●용기있는 공무원이 필요하다 재건축 규제는 지난 20여년 동안 정책입안자들의 숙제였다. 고밀도 개발을 하고 싶은 생각이야 모두 가졌지만 해당 단지의 집값상승과 도시 과밀화가 우려됐기 때문이다. 이로 인해 대부분의 공무원들은 ‘내가 있을 동안만은’이라는 생각으로 재건축에 과감히 메스대는 것을 꺼려 왔다. 따라서 이 참에 재건축 용적률을 과감히 풀 필요가 있다는 주장이 제기되고 있다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “고밀도 개발이나 소형의무비율 폐지를 고려해야 한다.”고 말했다. 서울은 도시 인프라가 잘 갖춰져 싱가포르나 홍콩처럼 고밀도 개발의 효과가 훨씬 뛰어나다는 주장도 나온다. 적절한 가수요 대책과 함께 재건축 제도를 과감히 뜯어 고치는 용기있는 공무원이 필요하다는 게 부동산전문가들의 한결같은 주장이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

유사 이래 가장 강력하다고 하는 부동산 대책이 쏟아지고 있는데도 집값은 왜 오를까. 서울 강남과 경기 분당, 용인 일대의 집값이 날개를 단듯 뛰면서 정부의 부동산 처방이 무색해지고 있다. 정부는 집값 상승이 투기성 거래와 풍부한 유동성에서 비롯된 버블(거품)이라며 이내 하향 안정세를 보일 것이라고 주장한다. 하지만 강남 등의 집값은 상식적으로 이해할 수 없을 정도의 고공비행을 거듭하고 있다. 수요자들로서는 정부의 정책을 믿어야 할지, 시장을 믿어야 할지 헷갈릴 뿐이다. ●허탈한 서민들 참여정부 주요 정책목표 가운데 하나가 집값 안정이었다. 대통령까지 나서 기회가 있을 때마다 집값 안정을 외쳤다.‘투기와의 전쟁’이란 표현까지 나왔다. 정부도 이에 맞춰 각종 대책을 내놨다. 지난 2003년 10·29대책 이후 지금까지 정부가 내놓은 대책만 해도 20개에 달한다. 올해 들어 10·29대책의 약효가 다한 듯하자 판교 아파트 11월 동시분양 등이 포함된 2·17대책이 나왔고 이어 5·4대책이 나왔다. 정부는 기회 있을 때마다 집값을 잡겠다고 호언했다. 물론 전체적인 시장은 아직 안정세를 유지하고 있다. 그러나 강남과 분당 등의 집값은 다시 요동치고 있다. 실제로 서울·수도권 지역의 집값 상승세는 폭발적이다. 서울 강남구 개포동 우성아파트 31평형은 한달새 1억 5000만원이 올라 10억원대를 호가한다. 분당도 서현동 시범단지 한신아파트 32평형은 최근 5억 8000만원에 거래됐다. 그동안 정부의 집값 안정을 믿었던 국민들에게 박탈감을 불러일으키기에 충분하다. ●솜방망이 된 초강수들 정부가 2003년부터 올해까지 내놓은 대책에는 지금까지 시행해본 적이 없는 것들이 포함돼 있다.1가구 3주택자에 대한 양도세 중과, 부동산 과다보유자를 대상으로 한 종합부동산세, 재건축 아파트 개발이익환수제, 주택거래신고제 등은 3년 전만 해도 생각하지 못했던 대책들이다. 이 과정에서 개발이익환수제와 재건축 과정에 대한 건설교통부와 검·경의 조사로 재건축아파트 가격상승세는 수그러졌다. 문제는 이들 재건축 대책으로 공급감소가 예상되면서 강남 중대형아파트 가격이 오르기 시작한 것이다. 여기에 공급확대 차원에서 개발 중인 판교신도시가 오히려 분당과 용인 지역의 집값 상승세를 부채질했다. 한때 채권·분양가 병행입찰제 아파트 가격이 평당 2000만원을 웃돌 것이라는 분석에 따라 분당과 용인의 집값이 뛰기 시작한 것이다. 용인 지역의 집값 상승에는 정부의 교통대책도 한몫을 했다. 난개발에 따른 문제점 해소를 위해 정부가 내놓은 교통대책이 집값 상승을 부채질한 것이다. 거래 제한과 가수요 억제를 위한 기발한 아이디어와 제도로 인해 중국이나 동남아에서조차 연구대상이 됐다는 한국의 주택정책들이 모양새를 구기고 있는 것이다. ●부동산 정책으로는 집값 못 잡는다 정부는 입주량이나 부동산 세제 등을 감안하면 집값이 오를 이유가 없다고 강변한다. 실제로 내년에만 강남권(강남·서초·송파구)에서 모두 1만 4969가구가 입주한다. 지난 82년 이후 최대 물량이다. 여기에 강도높은 부동산세제 등을 감안하면 가수요가 가세할 틈이 없다는 것이다. 하지만 집값 상승세는 멈출 줄 모른다. 각종 대책이 시장에 맞지 않았거나 수요자들이 정책을 신뢰하지 않았던 탓이다. 집값이 오르자 수요자들은 너도나도 ‘사자세’에 가세하고 있다. 특히 공급대책이 포함되지 않은 충격요법은 일시적으로는 효과가 있었지만 집값을 잡는 데는 역부족이었다. 시중의 유동성도 집값 상승의 원인으로 꼽힌다. 가계대출 400조원에다 연간 2조원대로 추정되는 각종 개발사업보상금 등이 집이나 토지시장으로 유입되고 있다는 것이다. 유동성 회수를 위해서는 경제활성화가 필요한데도 여전히 경기 침체는 지속되고 있다. 경기 악영향을 우려한 나머지 금리도 손을 대지 못하고 있는 실정이다. 이런 상태에서 투기단속과 세제 강화 등 규제위주 대책으로는 집값을 잡을 수 없다는 게 부동산전문가들의 지적이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남권 아파트값이 상승 기세를 접고 숨고르기에 들어갔다. 재건축 아파트는 사업 전망이 불투명해지면서 매물이 들어갔다. 다만 중대형 아파트는 매물이 달려 부르는 값이 강세를 띠고 있다. 강남권에서도 선호지역과 비선호지역이 눈에 띄게 엇갈린다. 전세가는 여름철 비수기에 접어들며 안정세를 보였다. 강남구 매매가 상승률은 0.98%, 전세가는 0.23%로 지난달에 비해 상승세가 주춤했다. 압구정동 현대아파트 35평형이 8000만원 정도 올랐다. 서초구는 재건축 영향으로 매매가격이 0.40%, 전세가는 0.20% 올랐다. 잠원동 동아아파트 24평형이 4000만∼5000만원 상승했다. 송파구 매매가는 재건축 아파트를 중심으로 0.80% 올랐지만 전세가는 0.10% 빠졌다. 가락동 시영아파트 15평형이 1000만원 정도 올랐다. 강동구는 매매가 0.22%, 전세가는 0.13% 상승했다. 암사동 현대아파트 34평형이 1000만원 안팎 상승했다. 재건축 대상 아파트와 중대형 새 아파트가 가격을 선도하고 있다. 수급 불균형을 예상하는 부동산시장이 예민하게 반응하고 있다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 6월 3일

“판교 신도시 사업이 결국 집값만 크게 올려놓았다.” 경제정의실천시민연합(경실련)은 3일 기자회견을 열고 판교 신도시 사업으로 인근 아파트 값이 폭등하는 결과만 초래한 만큼 사업을 재검토해야 한다고 주장했다. 경실련은 부동산 전문업체를 통해 용인·성남·수원·서울 강남권 등 11개 도시의 지난해 10월부터 올해 5월까지 아파트값 변동 상황을 조사해 발표했다. 경실련 조사에 따르면 판교 신도시 주변인 용인시의 죽전·신봉·동천과 성남시의 분당, 수원의 영통 지구를 중심으로 올해 1월부터 아파트 값이 크게 올랐다. 특히 분당 지역 아파트는 올해 1월 32평 기준으로 가구당 3억 6000만원이었던 것이 5개월 만에 4억 1000만원으로 오르는 등 보통 4900만원 이상 가격이 상승했다. 올 1월 이후 강남·서초·송파 지역의 아파트 값은 평당 150만원 이상씩 올랐다. 경실련은 전체 가구 수를 고려하면 강남은 8조 1000억원, 강동은 2조 2000억원, 서초는 5조 9000억원, 송파는 7조 1000억원 등 총 23조 4000억원이 올랐다고 주장했다. 이효연기자 belle@seoul.co.kr

재건축 아파트 후분양제의 존폐 논란이 일고 있다. 재건축 후분양제로 인해 서울지역의 분양공백이 예상되는 까닭이다. 주택업계는 공급공백에 따른 가격상승을 막기 위해서는 이 제도를 폐지해야 한다고 주장한다. 건교부는 공급 축소에 따른 가격상승을 우려, 재건축 후분양제를 푸는 방안을 검토했으나 자칫 해당 아파트의 가격상승으로 이어질 수 있다는 판단에서 고수쪽으로 가닥을 잡은 상태다. 재건축아파트 후분양제란 2003년 6월까지 사업승인을 받지 못한 단지에 대해 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 분양토록 한 제도. 지금까지 분양을 해온 단지들은 당시 사업승인을 받은 곳들이다.2003년 7월1일 이후 사업승인을 받은 단지는 하반기부터 본격적인 후분양제가 적용돼 내년 하반기 이후나 분양이 가능하다. ●후분양제 풀면 최소한 3000여가구는 공급 효과 내집마련정보사 조사에 따르면 올들어 1∼5차 동시분양에 참여한 재건축 아파트는 모두 4800가구였다. 이는 올해 서울시내 전체 재건축 일반분양 예상물량(6000여가구)의 80% 수준이다. 하반기 분양물량은 1100여가구에 불과할 것으로 보인다. 주택업계에서는 만약 후분양제를 폐지하면 분양물량이 3000가구 가까이 늘어나 4000가구를 웃돌 것으로 분석하고 있다. 물론 이같은 물량이 서울의 아파트 수요를 충족시킬 수 있을 정도로 충분한 것은 아니지만 심리적으로는 시장에 커다란 영향을 미칠 수 있는 만큼 이번 기회에 후분양제를 푸는 것이 바람직하다고 주택업계는 주장한다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “재건축 열기를 가라앉히기 위해 나온 여러 정책들을 이제는 한번쯤 정리할 시점이 됐다.”면서 “공급부족 현상을 초래할 후분양제도 재고해야 할 대책 가운데 하나다.”고 말했다. ●건교부, 시장불안 우려 난색 건교부도 후분양제의 문제점을 알고 있다. 당시 재건축아파트 가격이 오르자 후분양제를 채택, 문제를 뒤로 미뤄둔 측면이 있는데다 분양 공백에 따른 가격상승이 우려되기 때문이다. 실제로 건교부는 이를 감안해 한때 후분양제를 푸는 방안을 검토한 것으로 알려졌다. 지난 5월18일부터 개발이익환수제가 적용되고 있다는 점도 고려됐다. 그러나 건교부는 재건축아파트 후분양제를 고수하기로 방침을 정했다. 정부의 정책혼선으로 비쳐질 수 있는데다 해당 아파트의 가격이 올라갈 우려가 있기 때문이다. 오는 2011년부터 모든 아파트로 후분양제를 확대한다는 정부 방침에 역행한다는 점도 작용했다. 이같은 기조는 당분간 바뀌지 않을 전망이다. 공급축소로 시장이 크게 흔들리면 상황이 달라질 수 있지만 가능성은 그다지 높지 않다. 건교부 관계자는 “분양물량은 줄지만 내년부터 강남권에 입주하는 아파트가 많은 만큼 공급감소로 인한 문제는 크지 않을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr