서울·신도시 아파트값이 6개월 만에 하락세로 돌아섰다. 아파트값 거품이 빠지고 있다는 전망이 조심스럽게 나오고 있다. 31일 건설교통부와 부동산114에 따르면 지난주 서울지역 아파트값은 평균 0.03% 떨어졌다. 올들어 주간 아파트값 하락은 1월 둘째주 이후 처음이다.8월 대책이 발표되면 부동산 시장은 더욱 얼어붙어 거래가 중단되고 내림세 기울기는 더욱 급경사를 이룰 것으로 전망된다. ●강남 재건축 아파트 하락 주도 집값 하락은 강남권 아파트가 주도했다. 강남구는 0.28% 떨어졌고 강동구는 0.24%, 서초구는 0.06% 빠졌다. 특히 재건축 아파트와 중대형 아파트값이 동시에 하향곡선을 그리기 시작했다. 하락 기울기는 재건축 아파트에서 눈에 띄게 나타났다. 강남구 재건축 대상 아파트는 0.64%, 강동구 재건축 아파트는 0.53% 떨어졌다. 서초구 재건축 아파트와 송파구 재건축 아파트도 각각 0.17%,0.2% 떨어졌다. 개포동 주공 아파트는 가구당 1000만∼2000만원, 강동 고덕주공·둔촌주공 아파트는 1000만원 안팎 거품이 제거됐다. 일반 아파트값 하락도 이어졌다. 강남구 압구정 구현대, 삼성동 진흥, 개포동 우성9차 등 중대형 아파트는 평형별로 5000만원 정도 떨어졌다. 강동구 명일동 삼익그린 아파트 등도 500만∼1000만원 조정됐다. 재건축 아파트에 이어 일반 아파트로 집값 거품제거 현상이 번지고 있는 것으로 해석할 수 있다. ●신도시도 동반 하락 신도시는 분당 아파트값이 0.15% 추락하면서 신도시 평균 시세를 0.06% 떨어뜨렸다. 모든 평형대가 0.24∼0.04% 하락세를 보였다. 야탑동 매화청구타운 32평형은 2500만원, 구미동 까치신원 38평형은 3500만원 정도 내렸다. 정자동 한솔LG 59평형은 4000만원, 로열팰리스 64평형은 5000만원 하락하는 등 평형을 가리지 않고 조정 국면에 들어갔다. ●강북 개발 호재로 작용 반면, 강북권을 중심으로 뉴타운 개발 예정지역은 호재로 작용하며 상대적으로 상승세를 보였다. 영등포(0.35%), 노원(0.19%), 성동(0.16%), 성북(0.13%) 등은 지난주 아파트값이 상승했다. 성동구 등은 서울숲 개장 이후 최근 상승세가 이어지고 있다. 그 외 양천, 강북 용산 동작 등 개별 상승세를 보인 주요 단지들 역시 대부분 강북권 개발호재지역 주변인 경우가 많았다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남권 아파트값 상승률이 다소 둔화됐다. 아파트값은 급등했던 단지와 재건축 아파트를 중심으로 내림세와 관망세로 돌아섰다. 서초, 강남, 강동, 송파 순으로 오름세를 나타내고 있으나 상승폭이 작았다. 구로, 금천 등도 오름폭이 다소 줄었다. 전세가는 약간 올랐지만 변동폭은 별로 없다. 강남구 아파트 매매가는 1.97% 올랐지만 지난달보다 크게 낮아졌다. 전세가도 0.20%로 약간 내림세를 보였다. 압구정동 한양아파트 30평형대는 5000만원 정도 상승했다. 서초구는 매매가격이 2.23%, 전세가는 1.23% 올라 아직 강세를 보였다. 송파구 매매가는 0.66% 올랐고 전세가는 0.04% 빠졌다. 가락동 시영1차아파트 13평형이 2000만원 정도 내렸다. 강동구는 매매가격이 1.03% 올랐지만 전세가는 지난달과 큰 차이가 없다. 상일동 주공아파트 21평형은 3000만원 안팎 올랐다. 양천, 강서구는 매매가격이 1.08%, 전세가는 0.18% 올랐다. 구로, 금천구의 매매가는 0.67%, 전세가는 0.59% 상승했다. 영등포, 동작, 관악구는 매매가격이 0.71%, 전셋값이 0.24% 올랐다.김광성 한국감정원 정보조사팀장●조사일자 2005년 7월27일

사교육비 격차가 사회 불평등 구조를 고착화시킨다는 연구결과가 나왔다. 중앙고용정보원 김현진 선임연구원의 ‘사회계층 변인(소득·부모학력·지역)에 따른 사교육비 지출연구’에 따르면 부모의 학력과 소득수준, 거주지 등이 자녀의 교육과 사회계층간 불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났다.●월 50만원 사교육 대졸이상부모 고졸이하의 4배 서울 강남권(강남·송파·서초구)과 비강남권 사교육비 지출 비교에서 강남권의 월평균 사교육비는 10만∼50만원이 56.7%,50만∼100만원 38.8% 등인 데 비해 비강남권은 각각 80.1%와 13.3% 등이었다.50만원 이상 고액 사교육비 지출률은 강남권이 비강남권에 비해 3배 가까이 높은 셈이다. 신도시(분당·일산)와 비신도시(경기도내 그외 지역)에 대한 비교에서도 신도시의 고액 사교육비 지출비율이 높은 것으로 나타났다.●2004학년 서울대 신입생 부모 95.8%가 대졸이상 가구주의 학력에 따른 월평균 사교육비 지출 현황을 보면 50만원 이상의 경우 고졸 이하는 7.4%인 데 비해 대졸은 16.8%, 대졸 이상은 33.8% 등이었다. 또한 서울대의 2004학년도 신입생 조사에서는 아버지 직업이 화이트 칼라가 67.4%였고 학력도 대졸 71.1%, 대학원졸 이상 24.7% 등으로 나타나 명문대 진학이 부모의 사회적 지위 및 학력과 무관하지 않음을 보여줬다. 김 선임연구원은 “사교육비 문제가 단순히 비용의 많고 적음을 뛰어넘어 사회계층간 불평등 문제의 원인으로 작용할 수 있는 것으로 나타났다.”고 말했다. 최용규기자 ykchoi@seoul.co.kr

신세계백화점 본점이 새로 문을 열면 명동이 어떻게 변할까. 롯데·신세계백화점 경쟁으로 명동 상권이 부활할 것이란 관측이 우세하다. 공사 중인 명동입구의 ‘토투앤’과 명동역의 ‘하이 해리엇’이 완성되면 명동 중심지가 다변화할 전망이다. ●구매력 높은 소비자가 몰려든다. 명동의 하루 유동인구는 150만명에 달하지만,13∼24세 젊은이가 대부분이어서 구매력은 강남권에 뒤진다는 분석이 많다. 그러나 롯데가 명품관 에비뉴엘을 건설하고 신세계가 본점을 오픈하면서 구매력 높은 소비자의 발길이 잦아질 것으로 상인들은 예상하고 있다. 의류매장의 한 운영자는 “다양한 소비자가 명동을 찾으면서 ‘황금 쇼핑지구’란 명동의 명성을 되찾을 것”이라고 말했다. 아웃백 스테이크하우스 명동점 김행석 점주도 “롯데타운이 생겨 외식업체의 매출이 조금씩 증가하고 있다.”면서 “백화점 영업이 끝난 8시 이후 고객이 점차 늘어난다.”고 설명했다. 명동 상권이 다방면으로 뻗어나갈 것이란 관측도 나온다. 전통적으로 명동의 중심은 ‘명동길’이었다. 롯데백화점 영플라자 건너편 ‘아바타’쇼핑몰에서 우리은행 명동지점, 명동성당으로 이어지는 길이다. 아바타는 명동입구라 불렸다. 명동 2가 우리은행 명동지점은 2003년까지 14년간 제일 비싼 땅으로 화제를 모았다. 그러나 지난해부터 달라졌다. 지하철 4호선 명동역∼밀리오레∼명동빌딩∼유투존 구간인 ‘명동 중앙길’에 사람이 더 몰리기 시작한 것. 밀리오레와 맞붙은 충무로 1가 카페 파스꾸찌(CAFFE PASCUCCI·옛 스타벅스)는 가장 비싼 땅으로 평당 1억 3900만원에 달한다. 이 거리엔 ‘로이드’‘푸마’‘게스’ 등 의류매장만 30개가 넘는다. 하이 해리엇도 건설 중이어서 전망도 밝다. 명동 밀리오레측은 “강남과 강북을 잇는 명동역이 명동 상권의 새로운 입구로 자리잡았다.”면서 “중앙길이 명동 중심지로 확고히 뿌리내릴 것”이라고 분석했다. ●명동상권이 다방면으로 이동 쇼핑몰 아바타와 스타벅스는 생각이 다르다. 신세계·롯데 전투가 명동 상권의 다각화로 이어질 것으로 전망했다. 아바타측은 “백화점 경쟁으로 소비자들이 2호선 을지로입구쪽으로 발길을 돌리면 명동길이 다시 부흥할 것”이라고 설명했다. 이에 지난 4월 생활용품 유통업체인 ‘코즈니´를 1층에 입점시켰고,3층 의류매장도 싹 바꿔 마케팅을 강화했다. 특히 아바타 맞은편에 토투앤이 들어서면 시너지 효과를 낳을 것으로 내다봤다. 이랜드 패션브랜드 ‘후아유’도 중앙길에서 명동길로 자리를 옮긴다. 스타벅스는 신세계가 활성화되면서 ‘명동의류 길’이 새로운 중심지로 떠오를 것이라 예측했다. 마케팅팀 이민규씨는 “회현역을 통해 신세계를 방문한 소비자들이 명동의류 길을 통해 명동으로 들어올 것”이라 말했다.2000년 현재의 파스꾸찌 자리에 둥지를 틀어 이곳을 최고의 상권으로 탈바꿈시킨 저력으로 새로운 중심지 개발에 나서겠다는 각오다. 그는 “스타벅스가 당시 밀리오레 옆에 자리를 잡을 때 누구도 명동길에서 중앙길로 상권이 이동할 것이라 예측하지 못했다.”면서 “충분한 시장조사를 통해 명동의류 길에 투자하기로 했다.”고 강조했다. 스타벅스는 명동의류 옆에 명동점을 오픈하고, 파스꾸찌 대각선으로 15m 떨어진 4층짜리 건물(옛 MLB빌딩)에도 국내 최대 규모인 160평 300석 매장을 짓고 있다. 전통적인 패션거리 명동길과 신흥 중심지인 중앙길에 이어 명동의류 길도 새로운 상권으로 떠오를 지 주목된다. 변화의 날갯짓은 이미 시작됐다. 최근 2∼3년간 명동에선 보세매장이 절반 이상 줄었다. 비싼 임대료만큼 매출이 따라주지 못하기 때문. 이 자리를 각 브랜드의 플래그십(Flagship)숍이 메웠다. 플래그십숍이란 ‘깃대를 꽂는다.’는 의미로 그 브랜드를 대표할 만한 매장을 뜻한다. 제일모직 ‘빈폴’,‘패션피아’(Fashionpia),F&F의 ‘AMH’, 이랜드 ‘티니위니’·후아유·‘푸마’ 등이 대표적이다. 특히 젊은 여성의 발길이 잦아지면서 화장품 브랜드숍도 즐비하다. 태평양은 지난 23일 ‘디 아모레 스타’를 열었고,‘휴영’‘스킨푸드’‘도도클럽’‘바디숍’‘뷰티크리딧’ 등도 자리잡았다. 중저가 화장품 브랜드 ‘미샤’ 5개,‘코스메틱넷’ 1개를 명동에 입점시킨 에이블씨엔씨 마케팅본부 김보동 이사는 “유행의 첨단인 명동에서, 까다롭기로 소문난 한국 소비자를 만족시키면 세계 어디서든 경쟁할 수 있다고 본다.”고 말했다. ●명동은? 서울을 상징하는 번화가이자 유행을 창조하는 패션의 거리다. 조선시대에는 주택지였지만, 일제시대 충무로가 상업지역으로 발전하면서 상가로 변했다.1955년 이후 종로, 광교 등에서 영업하던 양장점이 명동으로 옮기면서 패션1번지로 발돋움했다. 명동성당과 전국은행협회,YWCA, 유네스코 회관, 중국대사관 등을 제외한 대부분은 상가지역이다. 롯데·신세계는 물론 금융기관, 의류·화장품매장, 음식점, 미용실 등 3600여 점포가 옹기종기 모여 있다.2000년 3월 관광특구 지역으로 지정, 일본 관광객이 찾는 필수 코스로 자리잡았다. 지하철 2,4호선이 지난다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr ■ 명동상가 ‘몸단장’ 한창 젊은감각 살리기 경쟁 서울 중구 명동상권에 리모델링 바람이 몰아쳤다.1955년부터 ‘패션1번지’로 불리던 명동이 젊은 감각으로 변신하고 있다. 완성품은 2007년에야 모습을 드러낼 것으로 보인다. 명동 옛 국립국장인 ‘명동예술극장’이 2007년말까지 600석 내외의 극예술국장으로 재탄생한다.1층에는 로비가,2∼4층에는 객석이 들어서고 5층엔 카페가 자리한다. 옛 건물의 뼈대만 남긴 채 전체를 새로 앉히는 격이다. 오는 10월에 착공한다. 국립극장은 1970년대 중반까지 한국 공연예술의 본산이자 명동의 상징이었다.1934년 일본 건축가 이시바시가 지은 바로크 양식으로 원형 그대로 보존됐다. 일제 때 영화관, 서울시 공관을 사용하다 1959년 국립극장으로 변모했다.1975년 대한종합금융(옛 대한투자금융)에 팔리면서 노랫소리가 멈췄다. 외환위기 이후 명동상권이 급속히 침체하자 문화·예술인은 물론 상인들도 ‘국립극장 되찾기’운동에 참여했다. 그 결실이 곧 우리 눈앞에 펼쳐지는 것이다. 국립극장 맞은 편 우리은행 명동점도 몸단장 중이다. 명동성당도 리모델링 계획을 세워두고 있다. 국립극장에서 명동길을 따라 내려오다 보면 옷을 갈아 입고 있는 하나은행 건물(옛 서울은행)이 나온다. 복합쇼핑리조트 ‘토투앤’으로 한창 리모델링하고 있다. 명동 토투앤은 건물연면적 1만 3000평으로 지하 3층∼지상 17층 규모.4∼5층에 이종격투기장 등 각종 이벤트홀이 자리잡고,10층 이상은 고급 호텔로 꾸며진다. 전문병원, 피트니스센터, 전문식당가, 보석 등을 지하 1층∼지상 3층,6∼8층에 입점한다. 내년에 문을 열면 맞은 편에 위치한 아바타와 함께 명동입구에 활력을 불어 넣을 것으로 기대된다. 4호선 명동역 입구에선 ‘하이 해리엇’이 제 모습을 갖춰가고 있다. 표준지 공시지가 1억 3200만원으로 전국에서 두 번째로 비싼 ‘금싸라기’땅에 11층짜리 명품 쇼핑몰을 건설하는 것. 지하 2층에는 푸드코트, 지하 1층∼지상 2층 준보석 패션잡화 액세서리점,3층∼4층 캐릭터 상품 등이 들어선다.5∼7층에는 명품브랜드 매장,8∼9층 뷰티존, 맨 위 10층∼11층은 영화, 게임존으로 꾸며진다. 맞은 편에 위치한 명동 밀리오레와 더불어 명동중앙길 상권을 강화시킬 재목이다. 정은주기자 ejung@seoul.co.kr

‘1년만 견디면 된다.’‘아니다,2∼3년은 참아야 한다.’ 부동산대책을 둘러싼 약효 논란이다. 지금까지 정부의 숱한 부동산대책 가운데 약발이 몇년동안 지속된 예는 거의 없었다. 가장 강도 높은 처방이라는 ‘10·29대책’도 겨우 1년 남짓 약효가 지속되는데 그쳤다. 실제로 강남권 아파트는 10·29대책과 최근의 ‘6·17조치’ 외에 다른 대책의 영향을 그다지 받지 않았다. 대부분의 부동산가격 안정은 경기사이클에 의해 이뤄졌다. 부동산시장 일각에서는 ‘대책 한계론’이 고개를 들고 있다. ●일부에선 ‘처방 무용론´ 제기 참여정부 출범 이후 10·29대책을 내놓은 것은 서울 강남권에서 시작된 집값상승세가 수도권과 강북으로 빠르게 확산됐기 때문이다. 재건축아파트 개발이익환수, 주택거래신고제, 종합부동산세 조기시행,1가구다주택자 양도세 중과세, 주택담보인정비율 축소, 투기과열지구 확대 등이 골자다. 정부는 또 주택시장 동향을 봐가면서 주택거래허가제 도입, 분양권 전매금지 확대, 양도세 탄력세율 적용 등의 실시여부를 결정하겠다고 예고했었다. 공급확대책 없는 세제 등을 통한 수요억제책만으로는 사상 첫 장기효과라고 할 수 있다. 이후 집값은 곤두박질치기 시작해 2003년 11월 서울은 평균 1.05%, 강남구는 2.07% 하락했다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트 34평형 가격은 8억 5000여만원에서 6억 7000만원대로 떨어지기도 했다. 하지만 올 1월부터는 약발이 떨어지기 시작해 집값은 다시 상승세로 돌아섰다. 은마아파트 34평형은 현재 9억원대로 오히려 10·29 이전 가격을 웃돌고 있다. 10·29대책 다음으로 그런 대로 효과를 거두고 있는 것이 6·17조치다. 기존의 부동산정책을 전면 재검토한다는 방침에 따라 투기가 발을 붙일 수 없는 대책을 8월 말에 내놓기로 하면서 이달들어 다시 하락세로 접어들었다.8월 대책을 앞두고 시장이 위축된데다 수요자나 보유자 모두 관망세로 돌아섰기 때문이다. ●1∼2개월짜리도 수두룩 10·29대책 이전 정부는 ‘5.23 주택가격 안정대책’을 내놓았다. 이 때 나온 것들이 투기과열지구 확대와 주상복합아파트 분양권 전매제한, 재건축 후분양제 및 안전진단 강화였다. 이 대책 이후 서울의 집값 상승률은 전달(2.56%)에 비해 1.8%포인트 낮아진 0.76%에 그쳤다. 하지만 그 다음 달부터는 상승률이 1.02%에 달해 약효가 채 한달도 가지 못했다. 이같은 사례는 올들어서도 나타났다. 기반시설부담금제 도입과 1가구2주택자 가운데 비거주 주택에 대해 실거래가로 양도세를 물리는 내용의 5·4대책이 나왔지만 다음달 강남과 분당의 집값은 4.80%,4.41%씩 올라 오히려 상승폭이 확대됐다. ●전문가들 “공급대책 병행해야 안정” 부동산전문가들은 지금까지 공급대책이 빠진 집값처방은 대부분 성공을 거두지 못했다고 분석한다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “서울의 경우 정부대책 발표 이후 가격이 떨어진 사례는 10·29대책 외에는 없었다.”면서 “수요억제책과 공급확대책을 병행해야 효과를 거둘 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

강북은 무풍지대? 부동산 시장은 정책의 흐름과 같이한다. 그런 점에서 지난 26일 한덕수 경제부총리의 강남 재건축 규제 완화 불허, 강북 재개발사업 인센티브 부여 발언은 앞으로 주택 시장의 큰 흐름을 읽을 수 있는 대목이다. 8월 대책을 앞두고 부동산 시장이 전반적으로 숨을 죽이고 있다. 특히 서울 강남 아파트값은 고공행진을 멈추고 약세로 돌아섰다. 거래는 완전히 끊겼다. 강북도 마찬가지지만 그래도 기대감만은 크다. 조만간 강북 개발붐을 탈 것으로 예상되기 때문이다. 다만 강북 재개발사업 방식이 공영개발사업방식으로 추진될 예정이라서 개발이익을 무한대로 가져갈 수는 없을 것으로 보인다. 주민들 반발만 어느 정도 무마할 수 있는 인센티브가 부여된다면 개발에 가속도가 붙을 것으로 전망된다. ●강남 재건축 규제 완화 물건너가나 아직 8월 대책이 결정되지 않았지만 현재로서는 강남 아파트 재건축 규제완화 조치를 기대하기 힘들 전망이다. 부총리가 나서 더이상 강남 재건축 규제완화는 없다고 못박았다. 집권 여당 정책위의장도 강남 대체 신도시를 개발하겠다고 발표하는 등 강남 재건축 아파트에 대한 관심을 돌렸다. 8월 대책에 소형 아파트 의무비율 배정 문제를 풀고 초고층 아파트 건립을 허용하는 등의 조치가 담길 것을 은근히 바라던 주민들은 규제 완화가 논의 대상에서 사실상 제외된다는 소식이 전해지면서 낙담하는 분위기다. 초고층 재건축을 기대했던 강남구 압구정동 일대 아파트 주민들은 실망감을 감추지 못했다. 강남구는 중대형 아파트 수요가 많은데 인위적으로 소형 아파트를 고집하는 것은 시장경제의 원리를 무시하는 처사라는 반응이다. 수평개발보다는 수직개발이 동간 거리를 넓히고 조망이 좋은데도 무조건 저층 개발을 하라는 것은 도시 경쟁력을 떨어뜨리는 원인이 된다고 지적했다. 이런 추세라면 강남 재건축 대상 아파트값은 약세를 벗어나기 힘들 전망이다. 거래 규제, 세금 강화 등으로 일반 아파트값 역시 하향 안정세로 접어들면서 실수요자 위주의 안정된 시장이 형성될 조짐이다. ●용적률 상향·소형 비율 하향등 예상 대신 강북 재개발사업은 힘을 얻게 됐다. 건설교통부와 서울시 등도 강북 재개발을 적극 밀어줄 방침이어서 속도도 탄력을 받게 된다. 교육·교통·문화 등을 갖춘 대규모 신도시급 개발을 추진할 방침이다. 재개발을 통한 강북의 재탄생은 더욱 관심을 끌고 있다. 하지만 주민들의 반발 또한 무시할 수 없다. 때문에 정부는 아예 공영개발방식으로 추진하는 것을 검토중이다. 사업 추진에 애를 먹을 것을 걱정, 인센티브를 줄 방침이다. 획기적인 인센티브를 내놓지 않으면 예상치 않은 주민들의 반발에 부딪혀 사업 추진에 애를 먹을 것이 뻔하기 때문이다. 벌써부터 어떤 ‘당근’을 줄지 기대된다. 정부가 재개발 활성화를 위해 내놓을 인센티브로는 용적률 완화를 들 수 있다. 강북 재개발지구를 대규모로 묶어 개발하면서 초고층 단지로 개발하는 방안이다. 현행 재개발사업의 허용 용적률은 250%이지만 평균 220%에 불과하다. 이를 250%까지 올려주면 사업성이 크게 개선된다. 소형 평형 의무비율 조정과 같은 인센티브도 예상해 볼 수 있다. 소형 평형건립 의무비율 조정은 20평형대 건립비율을 현행 40%에서 20∼30%로 줄여주는 것으로, 중대형 평형 공급확대까지 노릴 수 있다. ●최대 강북 수혜지구는 어디? 강북 재개발 활성화로 덕을 보는 곳은 대규모 뉴타운 예정지를 꼽을 수 있다.1,2차 뉴타운지역은 이미 땅값이 많이 올랐다. 서울시가 추가로 지정할 3차 뉴타운 후보지가 최대 수혜지역으로 꼽힌다.2차 뉴타운 가운데는 서대문 가좌, 마포 아현, 용산 한남뉴타운이 개발규모가 넓고 사업성이 높다. 3차 뉴타운은 9월 초 발표될 전망이다. 19개 구청에서 22개 지역을 후보지 지정을 신청했다. 서울시는 심의를 통해 13곳 정도를 뉴타운지역으로 지정할 방침이다. 22개 지역 중에는 강남권도 포함될 것이 유력시된다. 강남권으로는 서초 방배 2·3동, 송파 거여·마천, 동작 흑석 1∼3동이 거론된다. 금천 시흥2∼5동도 시계경관지구 문제가 해결돼 지구지정이 유력하다. 구로본동, 영등포 신길1∼7동도 예상된다. 강북에서는 도봉 창동, 동대문 이문·휘경동 등이 유력시된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

열린우리당 원혜영 정책위의장이 8월말 발표될 부동산대책에 서울 강남과 인접한 지역에 수십만평 규모의 미니 신도시를 건설하는 방안이 포함될 것이라고 밝혔다. 서울 강북 개발만으로는 강남의 중대형 아파트 수요을 충족시키기 어려울 것이라는 판단에서다. 지금까지 수요억제 위주의 반시장 정책에서 공급 확대를 통한 수요 충족이라는 시장논리를 수용했다는 점에서 의미가 있는 판단이라고 볼 수 있다. 하지만 미니 신도시 건설은 득보다는 실이 크다는 것이 우리의 판단이다. 무엇보다 먼저 미니 신도시가 들어설 입지가 마땅치 않다. 서울공항은 군사적 필요성 때문에 택지 개발이 불가능한 것으로 결론났다. 또 다른 후보지로 거론되고 있는 경기도 광주와 하남은 상수원보호구역 및 개발제한구역(그린벨트)이어서 환경론자들의 반발에 직면하게 될 것이 뻔하다. 게다가 강남 주변지역은 이미 땅값이 오를대로 올라 부지 매입에 천문학적인 재원이 소요될 뿐 아니라 판교신도시 때 경험했듯이 분양가 상승으로 이어져 주변 집값만 들쑤시게 된다. 자칫하다가는 공급 효과는커녕, 간신히 고삐를 잡은 집값 안정세에 투기 불씨를 지피는 결과를 초래할 수 있는 것이다. 따라서 당초 계획대로 보유세 강화 등을 통해 투기요인을 철저히 차단하는 한편, 강북 개발과 판교신도시 건설을 서두르는 것이 올바른 수순이라고 본다. 그러고도 강남권의 중대형 아파트 수요가 줄어들지 않으면 미니 신도시를 건설하는 것보다 재건축 규제 완화를 통해 공급을 확대하는 것이 순리에 맞다. 지난 2년여 동안 집값, 땅값 폭등으로 우리 경제는 엄청난 부담을 떠안았다. 이런 상황에서 당정 사이에 조율되지도 않은 미니 신도시 건설계획을 터뜨린 것은 잘못이다. 세심한 접근을 촉구한다.

미니 신도시 개발, 과연 필요한가. 원혜영 열린우리당 정책위의장이 지난 26일 서울 강남 인근에 강남을 대체할 수 있는 소규모 신도시를 건설하겠다는 정책을 발표하자 많은 전문가들이 실효성에 의문을 제기하고 나섰다. 개발 실익이 없는 급조된 인기정책이라는 주장과 중장기적으로 개발할 가치가 있다는 주장이 맞선다. ●효과 미미, 개발 난제 첩첩 우선 미니 신도시 개발로 과연 강남 문제를 대체할 수 있을지 의문이다. 현재 정부가 추진하는 국민주택단지는 60% 이상이 국민임대주택 용지로 공급된다. 나머지 분양 아파트도 평형별로 골고루 들어선다. 강남을 대체하는 신도시라면 적어도 중대형 위주의 아파트 단지라야 한다. 미니 신도시라면 국민주택단지와 같은 방식으로 개발하는 것으로 중대형 아파트 몇 동을 짓는 데 그치고 만다. 즉 무늬만 강남 대체 신도시이지 실속은 국민주택단지와 별반 다를 게 없어 큰 효과를 거두지 못할 것이라는 것이다. 그렇다고 새로 개발하는 특정 미니 신도시에 중대형 아파트 비중을 늘려준다는 것도 어렵다. 다른 국민주택단지와 형평성 때문이다. 만약 특정 지역에만 중대형 아파트 비중을 늘리면 다른 지구 개발은 올스톱되고 만다. 신도시를 조성할 만한 후보지가 있느냐도 따져볼 문제다. 신도시 추가 개발 때마다 단골로 나오는 서울공항터는 최적의 입지를 지녔다. 하지만 군사적 이유라면 몰라도 신도시 조성 차원에서 공항이전 얘기를 꺼낼 수 없는 땅이다. 나머지는 그린벨트 땅이거나 상수원보호구역 등으로 묶인 곳이다. 후보지로 유력하게 거론되는 청계산 자락은 경기도가 오래 전부터 대규모 신도시 개발을 주장하고 있는 터라 미니 신도시 개발에 ‘태클’이 만만치 않을 것이 뻔하다. 설령 동의를 한다고 해도 환경단체의 반발 등을 고려할 때 택지조성에서 아파트 건립까지는 일러야 6∼7년, 넘게는 10년 이상 걸릴 수도 있다는 것이 전문가들의 주장이다. 이 때문에 강남(고급 중대형)아파트 수요를 충족시키기 위해서는 강남 재건축 아파트 규제를 풀고 초고층 아파트 건축을 허용하는 것이 중대형 아파트 공급의 지름길이라는 주장도 나온다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 아파트 대기 수요자는 모두 중대형 아파트를 원하고 있다.”면서 “중대형 아파트 수요·공급이 원활하면 시장도 안정될 수 있다.”고 말했다. 당정간 충분한 협의를 거쳤느냐는 것이다. 현재로서는 설익은 대책으로 보고 있다.8월 대책에 포함될지 여부도 아직 결정된 것이 없다고 건설교통부는 밝혔다. 건교부 관계자도 “장기적으로 꾸준한 공급 확대 차원에서 검토해볼 만한 사안으로 논의는 했지만 구체적인 방안이 나온 것은 아니다.”고 말해 충분히 협의를 거치지 않았음을 내비쳤다. ●그래도 개발해야 한다 추가 신도시 개발이 불가피하다는 주장도 나온다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “강남 재건축 규제 완화가 허용되지 않는다면 강북 개발만으로 강남 수요를 충족시키지 못한다.”면서 “수급 불균형에 의한 시장불안이 예상되기 때문에 대체 신도시 건설이 불가피하다.”고 주장했다. 고종완 RE멤버스 사장도 같은 생각이다.“개발이익환수 장치가 갖춰진 상태라서 강남권 재건축을 고밀도로 개발하면 좋겠지만, 당장 어렵다면 신도시 개발도 함께 추진하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부는 강북지역의 재개발은 적극 지원, 강남권에 버금가는 교육과 문화의 중심지로 만들되 강남 등의 재건축 규제는 풀지 않기로 당정간에 최종 합의했다. 그동안 논란이 된 1가구 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 원칙도 계속 유지키로 했으며 대기업의 수도권내 공장 신설은 8월 중 선별 허용키로 관계부처간에 협의를 마쳤다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관은 26일 기자간담회를 갖고 “8월 말에 발표될 부동산 시장 안정화대책에 재건축 규제완화 방안은 일절 포함되지 않을 것”이라고 못박았다. 한 부총리는 “재건축 규제를 완화하면 해당지역의 수익성에 영향을 줘 집값 상승 등 시장의 불안요인으로 작용할 수 있다.”며 “재건축 정책은 이전과 달라지지 않았으며 어떠한 인센티브나 규제완화도 없을 것”이라고 강조했다. 그는 또 “1가구 1주택자를 불리하지 않게 한다는 방침에 변화가 없다.”며 “6억원 이상인 고가주택에는 양도세를 부과하겠지만 6억원 미만의 주택을 보유한 1가구 1주택자에게 소득공제를 전제로 양도세를 내게 하는 방안을 논의한 적은 없다.”고 말했다. 한 부총리는 토지규제 완화에 대해 “토지에 대한 투기적 가수요도 종합적으로 살펴볼 생각”이라며 “부동산 대책에 토지 부문을 포함시킬지 아니면 별도로 발표할지 여부는 아직 결정되지 않았다.”고 덧붙였다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 8월 말 수십만평 규모의 수도권 미니신도시 후보지를 선정, 발표하기로 했다. 열린우리당 원혜영 정책위 의장은 26일 기자들과 만나 “다음달 말 발표할 부동산 종합대책에 수도권의 신도시 건설 계획을 포함시키기로 했다.”면서 “면밀한 조사를 통해 후보지를 한꺼번에 발표할 계획”이라고 밝혔다. 원 의장은 “신도시 건설 후보지는 무엇보다 강남권과 가까워서 강남 주민이 실수요를 느낄 수 있는 곳이 될 것”이라면서 “이미 가능한 부지를 상대로 조사에 들어갔다.”고 말했다. 이어 “신도시를 지으려면 강남의 고급 아파트 수요를 대체할 수 있다는 게 전제돼야 한다.”면서 “신도시가 강북으로 올라가지는 않을 것”이라고 덧붙였다. 그는 후보지 선정 기준에 대해 “(부지가 넓은)평택이나 송탄 같은 곳에 50평형대 아파트를 짓는다고 해도 강남 주민들이 가지 않을 것”이라고 말해 강남권과의 ‘인접성’이 핵심임을 분명히 했다. 이와 관련해 그는 “그런 이유로 서울공항 부지가 자꾸 거론되고 있지만, 국방부가 이전할 계획이 없음을 밝혔으니 불가능하지 않겠느냐.”며 배제 입장을 재확인했다. 원 의장은 또 “수도권에 이런 조건을 갖춘 곳은 많지 않다.”면서 “수백만평 규모로는 힘들고, 수십만평 규모가 되지 않겠느냐.”고 미니 신도시 형태가 될 것임을 시사했다. 이에 따라 과천 및 청계산 인근 지역, 송파구 장지동 일대의 국유지와 군부대·공공기관 이전지 등이 후보 지역으로 거론되는 것으로 알려졌다. 원 의장은 “이번 부동산 대책의 핵심은 투기 수요를 억제하면서도 주택 공급물량을 늘리는 데 있다.”고 덧붙였다. 김성곤 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

8월 부동산 종합대책 발표를 앞두고 수요자·매도자·주택업체 등 경제 주체별 ‘동상이몽’이 한창이다. 수요자는 집값이 떨어질 것으로, 다주택자 등 매도 예정자는 대책 강도가 다소 낮아질 것으로 기대하고 있다. 또 주택업체는 전매제한이 대도시에 국한될 것이란 기대감을 갖고 있다. ●매수세 실종 오래 간다 수요자들은 집값이 떨어질 것이라는 기대감에 매수시기를 늦추고 있다. 이는 ‘10·29 대책’ 때에도 나타난 현상이다. 당시 매수세가 실종됐고 강남권 아파트가 급매물로 쏟아져 나왔다. 서초구 반포주공3단지 16평형은 최고 7억 8000만원을 호가했으나 10·29 대책 발표 이후 5억 3000만원짜리 매물이 나오기도 했다. 강남구 대치동 은마아파트도 31평형이 7억 5000여만원까지 갔으나 10·29 대책 이후 가격이 6억원 안팎으로 떨어졌다. 수요자들은 이번에도 매물가가 최소한 20% 이상 빠질 것으로 보고 기다렸다가 매입하겠다는 입장이다. 최근 수도권에서 급매물이 등장하고 있어 이를 뒷받침하고 있다. ●다주택자들 매도 여부 저울질 다주택자나 투자 목적으로 주택을 사두었던 사람들은 보유주택 매도여부를 놓고 저울질이 한창이다. 이들은 대체로 10·29 대책 때처럼 강도가 다소 낮아질 것으로 보고 있다. 10·29 대책 내용은 당초에는 대부분 초강수였다. 전매제한 전국 확대나 양도세 탄력세율 적용, 종합부동산세 부과대상 주택기준(6억원), 주택거래 허가제 및 신고제 도입 검토, 주택담보인정비율(LTV) 축소, 뉴타운 개발 활성화가 대표적인 것이다. 하지만 10·29 대책 발표 때에는 종부세 부과대상이 9억원 이상으로 완화됐고, 양도세 탄력세율과 주택거래허가제는 시행도 하지 않았다. 당시 경기 하락을 우려한 정치권과 경제 부처의 주장이 받아들여졌기 때문이다. 시간과공간사 한광호 사장은 “팔 주택이 있는 사람들은 10·29 대책 때 집값이 하락했다가 최근에 다시 오른 점을 고려해 매도 시기를 늦추는 경우가 있다.”면서 “8월 대책의 내용이 이들의 행동을 결정하게 될 것”이라고 말했다. ●주택업체, 전매 제한 어디까지 10·29 대책 때에도 전매제한의 전국 확대 얘기가 나왔지만 지방 중소도시는 빠졌다. 이번에도 전매제한을 전국으로 확대하자는 말이 나오고 있다. 주택업계로서는 정부가 전매제한을 전국으로 확대할지 여부에 관심을 집중하고 있다. 한 주택업체 임원은 “만약 전국을 전매제한 지역으로 묶는다면 주택경기에 치명타를 입을 것”이라며 “가수요가 없는 지방 중소도시는 제외하는 것이 바람직하다.”고 말했다. 정부 여당도 이 점에 대해 고민 중이다. 지난해 분양 1년 이후 팔 수 있도록 완화했던 부산, 대구, 광주, 울산, 창원을 3년 전매제한 지역으로 다시 묶는 방안이 검토되고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

국세청이 지난 6일 4주택 이상을 보유한 사회지도층 인사 212명에 대해 세무조사에 들어간 이후 다주택자들이 속속 집을 내놓고 있는 것으로 조사됐다. 다주택자에 대한 강도높은 세무조사와 부동산종합대책 추진 등의 영향으로 집값상승의 진원지였던 강남권과 분당·용인 등 판교 주변 아파트값 급등세가 꺾여 내림세로 돌아섰다. 국세청은 24일 4주택 이상 보유자를 대상으로 표본조사한 결과, 현재까지 11채가 양도됐으며 14채는 계약단계에 있는 등 다주택 보유자에 대한 세무조사가 아파트 매각 유도에 큰 영향을 미치고 있다고 밝혔다. 국세청에 따르면 모기업 이사 K씨의 양천구 목동 14단지 32평형, 중기사업자 G씨의 송파구 문정동 동아아파트 34평형, 한식당 주인 L씨의 서초구 방배동 삼호아파트 45평형, 공인중개사 Y씨의 분당구 수내동 양지마을 금호아파트 50평형 등이 세무조사 이후 매도됐다. 강남구 도곡동에 사는 X상역㈜ 회장 K씨도 타워팰리스 A동 72평형의 매도를 추진하고 있다고 국세청은 설명했다. 국세청은 또 3주택 이상 보유자에 대한 세무조사 예고로 임대업자 P모씨의 경우 3채의 아파트 중 올림픽선수촌 아파트 118동 51평형을 매물로 내놓았다고 밝혔다. 역시 3주택 보유자로 분당 파크뷰아파트에 사는 A씨는 용인시 성복동 LG빌리지 2차 62평을 호가보다 5000만원 낮은 7억원에 급매물로 내놓았다고 덧붙였다. 국민은행이 지난 11일 기준으로 내놓은 통계에 따르면 송파구의 경우 아파트 평당가격은 1935만원으로 전주의 1941만원에 비해 0.36% 하락했다.13억원을 호가하던 잠실주공5단지 504동 36평형은 최근 11억 1000만원에 거래되는 등 5000만원 정도 호가가 내렸다. 강남구 대치동 은마아파트 18동 7층 31평형도 호가가 8억 5000만원까지 뛰었으나 7억 6000만원에 급매물로 나왔다. 분당 이매동 아름마을 건영아파트 49평형도 지난달까지 호가가 최고 9억원에 육박했으나 최근 7억 8000만원짜리 매물이 나왔다. 건설교통부에 따르면 강남권의 주간(7월11∼17일) 집값 상승률은 지난 1월 이후 6개월 만에 처음으로 0%를 기록했다. 분당은 1%대에서 0.1%로 크게 떨어졌다. 국세청과 건교부는 강남권과 분당 등의 호가 하락세가 뚜렷해졌으나 매수자들이 관망세를 보여 가격하락폭은 더 커질 것으로 내다보고 있다. 지난 11∼17일의 주택거래 건수는 365건으로 전주(4∼10일)에 비해 16% 감소했다. 오승호 김성곤기자 osh@seoul.co.kr

개발 지역은 물론 인근 지역에 대해서도 개발 이익을 환수하는 기반시설부담금제가 조기 도입된다. 원래 2007년에 도입할 예정이었으나 연내 입법 절차를 거쳐 이르면 내년 상반기 중 시행될 예정이다. 또 서울 강북지역에는 강남권 못지 않는 주거 환경이 조성될 수 있도록 교통·문화·교육 등의 인프라가 대폭 확충된다. 정부가 수도권과 주변지역에 보유하고 있는 토지도 택지로 개발돼 주택 공급이 확대된다. 정부와 열린우리당은 20일 삼청동 총리공관에서 제3차 부동산 정책 당정협의회를 갖고 이같은 내용을 포함한 부동산시장 안정화 대책을 마련했다. 개발이익 환수와 주택 공급 확대 등 두가지 원칙이 골간이다. 당정은 특히 개발이익 환수 차원에서 논란을 빚어온 토지 공개념의 경우 기반시설부담금제만을 시행하는 부분 도입으로 결론을 내렸다. 이에 따라 토지초과이득세와 토지상한제 등은 더 이상 논의하지 않기로 했다. 기반시설부담금 대상에는 기존 개발부담금제 적용 대상인 토지 형질변경, 용도변경뿐만 아니라 대규모 국책사업의 택지 또는 기업도시 주변지역, 재건축 지역 등도 포함될 예정이다. 당정은 또 서울 강북 지역의 광역적 개발 체계를 확립하기 위해 구역지정 요건을 대폭적으로 완화하고 인근의 단독 주택지도 포함시키기로 했다. 이를 위해 여러가지 인센티브 제공을 통해 규제를 완화하고, 용적률 등을 포함한 유인책을 대폭 늘리되 반드시 공공부문은 공영개발로 추진키로 했다. 강북 광역개발을 위한 재원에 대해서는 용적률 상향조정, 층고제한 완화 등을 통해 마련하고 주택 재개발시 사업시행자 지정을 위한 주민동의 요건도 3분의2 이상에서 2분의1 이상으로 완화하는 방안을 적극 검토키로 했다. 아울러 주택 공급 확대의 경우 신도시 추가 건설보다 수도권 주변의 군시설 용지나 교도소 이전지, 정부 보유토지 등을 활용해 택지로 개발한 뒤 서민용 주택이나 중대형 아파트 공급 물량을 확대하는 방안을 검토해 나가기로 했다. 그러나 개발이익 환수와 투기억제를 위한 기반시설부담금제가 정착될 경우 제도의 시행상황을 봐가며 신도시 개발을 검토해 나가기로 했다. 열린우리당 안병엽 부동산대책기획단장은 강남지역의 재건축 규제와 관련,“불합리한 면이 없지 않아 합리적으로 고치는 점을 논의할 것”이라며 사실상 완화 방침을 시사했다. 한편 당정은 판교 공영개발, 중대형 아파트 공급 확대 등에 대해서는 제4차 고위 당정협의회에서 논의키로 의견을 모았다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

서울 강남 아파트 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 소형 재건축 대상 아파트는 부르는 값이 떨어지기 시작하면서 거품이 걷히는 것 아니냐는 전망이 조심스럽게 나온다.8월 부동산대책의 향방을 점치며 매도·매수자 모두 움직이지 않아 거래는 완전히 끊겼다. 부동산 거래 공백기간이 당분간 계속될 전망이다. 서울 강남 아파트 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 소형 재건축 대상 아파트는 부르는 값이 떨어지기 시작하면서 거품이 걷히는 것 아니냐는 전망이 조심스럽게 나온다.8월 부동산대책의 향방을 점치며 매도·매수자 모두 움직이지 않아 거래는 완전히 끊겼다. 부동산 거래 공백기간이 당분간 계속될 전망이다. ●재건축 아파트 거품 붕괴시작? 강남구와 송파구 재건축 대상 아파트값이 호가 기준으로 2000만∼3000만원 빠졌다. 부동산114에 따르면 지난주 송파구 재건축 아파트값은 전주에 비해 0.03% 빠졌다. 재건축 아파트값 상승을 주도했던 지역이라서 강남권 재건축 아파트값 거품 붕괴의 시작이 아니냐는 전망도 조심스럽게 나온다. 송파구 잠실 일대 중개업소들은 “한달 전에 견줘 호가가 2000만∼3000만원 떨어지고 팔자 물건이 나오고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다.”고 말했다. 가락동 가락시영1차 13평형 아파트 호가는 최근 1000만∼2000만원 떨어진 4억 5000만원에 나왔다.17평형 역시 1000만원 정도 빠져 6억 4000만원선에 매물이 나오고 있다. 강동구 고덕·상일동 일대 재건축 대상 아파트도 1000만∼2000만원 호가가 떨어졌다. 하지만 매수자가 없어 거래는 실종됐다. 투자 여력이 있는 수요자들조차 재건축 아파트값이 꼭대기에 다다랐다는 인식과 함께 8월 대책의 향방을 가늠할 수 없어 섣불리 매입 결정을 내리지 않고 있다. ●강남권 아파트 경매 인기도 주춤 무조건 달려들던 서울 강남권 아파트 경매도 이달들어 낙찰가율이 떨어지는 등 숨고르기에 들어갔다. 지지옥션에 따르면 이달 법원 경매에 나온 강남구 아파트 낙찰가율은 94.40%로 시장이 최고조로 과열됐던 지난달 낙찰가율(103.96%)에 비해 크게 낮아졌다. 낙찰률도 지난달 23건이 경매에 올라 15건이 낙찰돼 65.22%를 기록했으나 이달 들어서는 7건 중 2건이 낙찰돼 28.60%로 떨어졌다. 송파구도 지난달 아파트 낙찰가율이 104.15%였으나 이달에는 83.20%로 하락했다.1월(84.75%),2월(88.27%),3월(87.10%),4월(92.07%),5월(100.36%)등에 비해서도 가장 낮은 수치다. 서울 전체 아파트 경매 낙찰가율은 지난달 88.66%를 나타냈으나 이달에는 85.50%를 기록했다. 낙찰률도 지난달 43.27%, 이달에는 43%였다. ●강남 일반 아파트값은 움직임 없어 일반 아파트의 경우 거래가 끊기기는 재건축 아파트와 마찬가지지만 가격은 여전히 움직이지 않고 있다. 특히 비싼 아파트가 몰려있는 대치·도곡·압구정동 일대 아파트값은 가격 하락 조짐이 전혀 없다. 대치동 개포우성2차 31평형은 10억 5000만∼11억원을 부르고 있으며, 대치동 동부 센트레빌 아파트 등도 부르는 값조차 빠지지 않고 매물도 별로 눈에 띄지 않는다. 압구정동도 현대아파트 35평형의 호가가 11억원, 구현대1차 65평형은 22억∼24억원으로 최근들어 큰 변동을 나타내지 않았다. 김태호 부동산랜드 사장은 “일부 재건축 아파트값 호가가 떨어지긴 했어도 강남 중대형 아파트값은 아직 소폭이나마 여전히 상승세를 띠고 있다.”면서 “강력한 부동산대책이 나올 것이 확실시되면서 강남 부동산 시장은 장기간 거래가 ‘올스톱’되는 깊은 동면에 빠져들 것 같다.”고 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

8월 부동산종합대책 발표를 앞두고 아파트값 상승률이 떨어지고 있다. 17일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트값 상승률은 0.25%로 이전주(0.46%)의 절반 수준으로 떨어졌다. 신도시(0.36%)도 이전주 (0.69%)보다 상승폭이 둔화됐다. 서울 강남구 개포동과 강동구 고덕동 등의 소형 재건축 단지의 매물이 늘어나면서 아파트값은 0.19% 상승에 그쳐 전주(0.78%)에 비해 오름세가 꺾였다. 일반 아파트보다 재건축 아파트값 상승폭이 작았다. 송파구 재건축 아파트값은 0.03% 하락세로 반전했다. 강남구(0.32%), 강동구(0.30%), 서초구(0.30%), 송파구(0.08%) 등은 숨고르기 양상을 나타냈다. 반면 뚝섬 개발 호재를 안고 있는 성동구(0.78%)와 양천구(0.50%), 성북구(0.49%), 마포구(0.37%) 등 비강남권 아파트값은 비교적 높은 상승률을 보였다. 성동구 성수동 강변건영 33평형은 3500만원이 오른 5억 4000만원을 호가했다. 신도시는 전반적으로 매수세가 감소하고 거래도 끊기면서 상승폭이 둔화됐다. 분당 아파트값 상승률은 0.17%로 지난주(0.69%)보다 크게 꺾였다. 분당 이매동 아름건영 69평형이 2500만원, 야탑동 매화청구타운 32평형이 1000만원 떨어졌다. 평촌(0.18%), 일산(0.54%)등도 상승폭이 크게 둔화됐다. 평촌 범계동 목련두산 59평형은 2500만원 떨어졌다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

당정이 양도소득세와 종합부동산세제를 강화하기로 하면서 부동산 시장이 잔뜩 움츠러들고 있다. 거래가 끊기고 가격도 진정세로 돌아섰다. 여러 채의 주택을 갖고 있는 사람에 대한 높은 세금 부과 논의가 현실로 다가오면서 파장이 일파만파로 번질 조짐이다. ●좌불안석 다주택자 “팔까 말까” 저울질 다주택자에 대한 양도세 중과 조치에 따른 파장이 클 것 같다. 양도세 중과는 가수요에 따른 불로소득을 원천적으로 막을 수 있다는 점에서 투기 수요를 잠재울 수 있는 강력한 억제 수단으로 작용할 것으로 기대된다. 아직 다주택자의 기준이 확정되지 않았지만 여러 채의 주택을 가진 사람들은 좌불안석이다. 당장 집을 팔아야 할지, 계속 보유하는 것이 유리한지를 놓고 저울질이 한창이다. 부동산업계는 일단 팔자 물건이 늘어날 것으로 예상했다. 양도세 중과 조치 유예기간에 집을 팔아야 양도세를 적게 낼 수 있기 때문이다. 그러나 집주인들은 1가구 다주택에서 벗어나기 위해 우선 오름세가 상대적으로 낮은 지역의 집부터 처분하고 있다. 이를 증명하듯 매물 증가는 강남권보다 수도권, 지방에서 먼저 가시화됐다. 안산·시흥·인천·의정부 등에서는 다주택 양도세 중과 얘기가 나오기 시작한 봄부터 팔자 매물이 쌓이기 시작했다. 용인과 서울 강북에서도 문의가 잇따르고 있다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “8월 대책 발표 이전에 시세차익을 거두기 위해 집주인이 앞서 매물을 내놓을 수 있다.”고 내다봤다. ●잠실 주공 36평형 1억 떨어진 12억에 거래 아파트값도 진정국면으로 돌아섰다. 강남과 분당, 과천 등 강세를 띠었던 곳에서도 거래가 급감하고 급히 처분하고자 하는 아파트가 늘면서 값이 보합세에서 약세로 전환될 조짐이다. 부동산 대책 얘기가 나오기 전 13억원을 부르던 송파 잠실 주공 5단지 36평형은 최근 12억원선에 거래됐다. 강남 대치 은마아파트 31평형도 2000만원 정도 호가가 떨어졌다. 판교 영향을 받아 집값이 수직상승했던 경기 용인도 거품이 빠지기 시작했다. 용인 성복동 LG빌리지 52평형은 호가 기준으로 7000만원이 빠졌다. 과천 10단지 27평형 호가도 1억원 정도 하향 조정됐다. ●강남 집부자들 세금 늘어나도 ‘버티기´ 작전? 종합부동산세 강화도 다주택 보유자들을 옥죄는 수단으로 작용, 처분을 유도할 것으로 업계는 예상했다. 그러나 양도세와 종부세 강화가 부작용을 불러올 수 있다는 주장도 만만치 않다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 다주택 보유자들이 1년에 몇백만원 내는 보유세가 무서워 서둘러 집을 팔지는 않을 것”이라면서 “이럴 경우 양도세 강화에도 불구하고 매물을 내놓지 않는 ‘버티기 작전’이 이어질 수 있다.”고 예상했다. 종부세를 강화해도 강남 부자들이 늘어나는 세금 무서워 당장 집을 팔지 않겠다는 인식이 팽배하다는 것이 이유다. 양도세 강화가 자칫 시장을 동면 상태로 몰아넣을 경우 거래가 완전히 끊길 수 있다는 시각도 있다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “취득·등록세의 대폭적인 인하 없이 양도세와 종부세를 강화하면 거래는 완전히 끊긴다.”면서 “양도세를 투기억제수단보다는 조세형평 차원에서 접근해야 한다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

오는 8월 말 발표될 부동산대책 내용이 솔솔 흘러나오면서 부동산시장이 촉각을 곤두세우고 있다. ●분양원가 공개·보유세 강화 등 다각 검토 예상되는 대책은 판교 공공개발과 중대형 공급확대, 분양원가 공개, 종합부동산세 등 보유세 강화, 거래세 인하, 양도소득세 탄력세율 적용 등이다. 문제는 이 대책들이 엄청난 파괴력을 지니고 있다는 점이다. 수요자나 주택보유자 모두 이를 염두에 두고 포트폴리오를 짜지 않을 수 없게 됐다. 정부는 공급확대와 가수요 억제정책을 병행한다는 기본 원칙을 정해 두고 있다. 공급확대 차원에서 신도시 건설과 뉴타운사업 및 단독주택지 재건축 활성화 등이 포함돼 있다. 판교에 중대형 공급을 늘릴 가능성도 있다. 민영주택의 분양원가 공개도 긍정적으로 검토중이다. 주택개발이나 공급에 공공성을 높인다는 원칙을 감안한다면 분양원가 공개는 하지 않더라도 과다한 분양가를 받기 쉽지 않을 전망이다. ●신규 분양 뜨고 기존 주택 지고… 이렇게 되면 분양 아파트 분양가가 기존 주택가격보다 낮아질 가능성이 크다. 특히 판교를 공공개발하게 되면 분양가는 크게 낮아진다. 대상도 뉴타운지역, 서울 인근 수도권까지 확대될 전망이다. 수요자 입장에서는 굳이 기존 주택을 살 필요가 없어지는 셈이다. 반면 기존 주택의 경우 용인이나 분당이 타격을 입을 가능성이 크다. 판교의 분양가가 내려가고, 수도권 노른자위 지역에 중대형 공급이 늘어나면 이들 지역의 집값은 하락이 불가피하기 때문이다. ●소형 의무비율 완화땐 저밀도단지 수혜 강남권 중대형 평형 공급확대 차원에서 소형 의무비율 해제를 검토키로 했다. 만약 이를 해제하거나 일부 완화하면 저층·중층 모두에게 혜택이 돌아가게 된다. 일부 중층 재건축 아파트는 소형 의무비율 규정 때문에 재건축을 할 수 없는 경우가 많았다. 이를 맞추다 보면 조합원 물량조차 제대로 확보하기가 어렵기 때문이다. 저밀도 재건축 단지도 소형 의무비율을 풀게 되면 중대형을 많이 지을 수 있어 조합원들에게 많은 혜택이 돌아간다. 하지만 정부가 소형 의무비율을 완전히 풀 가능성은 거의 없다. 다소 완화하는 방안이 유력하다. 이 경우 중층은 별다른 혜택을 보지 못할 전망이다. 반면 저밀도 단지는 채산성이 높아질 것으로 보인다. ●다주택자 여러모로 타격 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 것이다. 현재 종부세의 주택부과 대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만 종부세법의 개정논의가 급물살을 타면서 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 이밖에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간 증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등 허점이 많아 재검토가 필요하다는 지적이다. 정부는 종부세 부과대상을 6억원 이상으로 확대하고, 세율도 높이는 방안을 강구중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 과다보유자의 경우 세부담이 늘어난다는 것이다. 투기지역의 양도소득세 탄력세율 적용도 다주택자 등에게 불리한 항목이다.2007년 전국적으로 실거래가 과세가 실시되면 현행 투기지역의 실거래가과세는 실효성이 없기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻어가고 있다.15% 범위에서 세율을 상향 조정할 수 있는 탄력세율이 적용되면 3주택자는 중과세율(60%)에 15%포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용된다. 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. 일각에서는 탄력세율 적용이 정부가 당초 계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 원칙에 위배된다는 지적도 나온다. 또 무거운 세금 때문에 보유자들이 장기보유로 돌아서면 공급부족이 심화될 것이라는 분석도 있다. 정책 수립시 감안해야 할 대목이다. ●기반시설 부담금제 뉴타운 등에 도움 8월 말 대책에는 2007년 시행 예정이던 기반시설부담금제의 조기 도입안이 포함될 것으로 점쳐진다. 공급확대나 재건축 규제 완화에는 개발이익환수 장치가 선행돼야 하기 때문이다. 기반시설부담금제가 도입되면 개발이익의 상당수는 공공부분에 흡수된다. 하지만 지금까지 사업추진이 더디거나 불가능했던 뉴타운지역이나 단독주택 밀집지의 개발이 가능해져 이들 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

다음달 서울 7차 동시분양에 6개 단지,3032가구가 공급된다. 이 가운데 900여가구가 일반 분양될 예정이다. 예정대로 분양된다면 8월 비수기 공급 물량으로는 가장 많다. 강남권 유망 아파트 단지도 섞여 있어 투자자들의 관심을 끌고 있다.오는 26일 입주자모집공고를 거쳐 다음 달 1일 무주택우선청약부터 접수를 시작한다. 포스코건설의 송파구 신천동 주상복합 아파트와 현대건설의 강남구 삼성동 AID차관 아파트 수요자들의 관심을 끌고 있다. 강남·송파·강동구에서 공급되는 아파트가 많다. 이 중에서도 강남구 삼성동 AID차관 아파트가 관심 대상이다. 조합원 갈등을 빚는 바람에 분양이 두 차례 미뤄졌으나 이번에는 분양이 가능할 것으로 보인다.조합원 총회에서 평형 배정 문제만 해결하면 분양은 순조롭게 진행된다. 2070가구 가운데 12∼18평형 416가구가 일반 분양된다. 작은 평형이라 청약 경쟁률이 높지는 않을 전망이다. 시공사는 현대건설. 송파구 잠실에서는 포스코건설이 주상복합 아파트 213가구를 분양한다.하나은행 터에 들어서는 아파트이며, 최근 분양한 오피스텔 119실은 104대1의 청약경쟁률을 기록했었다.50∼100평형에 이르는 대형 아파트로만 이뤄졌다. 경방종합건설은 강동구 천호동에서 크로바연립을 재건축해 74가구를 지어 이 중 18∼31평형 34가구를 분양한다. 동작구 상도동에서는 이수건설이 조합 아파트 415가구를 짓고 이 중 80가구를 일반 분양할 예정이다. 주변이 노량진 뉴타운으로 개발된다.7호선 장승백이역을 걸어다닐 수 있다. 상도터널을 통과해 도심을 쉽게 오갈 수 있다. 강서구 염창동에서는 서광건설산업이 33,43평형 136가구를 지어 전량 일반분양할 예정이다.월드건설은 동대문구 장안동 삼안연립 등 3개 연립주택을 헐고 124가구를 새로 지은 뒤 28가구를 일반에 분양한다.5호선 장한평역을 걸어서 이용할 수 있다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

13일 열린 부동산정책 당정협의회에서 부동산 과세체계를 대폭 강화키로 함에 따라 다주택 및 고가주택 보유자의 세부담이 크게 늘어날 전망이다. 이는 부동산을 통한 불로소득을 용인하지 않겠다는 정부의 방침을 반영한 것이지만 현실적으로는 부동산 과다 보유자에게 세부담을 늘려 매각을 유도하겠다는 뜻으로 받아들여진다. 이 대책이 정부의 강력한 투기방지책과 어우러지면 다주택자 매물이 쏟아지면서 가격급락 현상이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 하지만 이날 논의된 대책 가운데 보유세 세부담 상한선 폐지 등은 조세저항의 부작용이 예상돼 제대로 시행될지 여부는 불투명하다.●세부담 얼마나 늘어나나 현행 부동산 보유세 과세체계는 세금이 늘어나더라도 전년도에 낸 세금의 50%를 넘지 않도록 상한선을 두고 있다. 그러나 이날 당정안이 확정될 경우 집값이 오르는 만큼 세금을 내는 형태로 과세체계가 바뀌게 된다. 게다가 과세대상도 9억원에서 6억원으로 확대되면 강남의 웬만한 주택은 대부분 종부세 부과대상이 된다. 물론 내년까지는 기준시가로 과세되는 만큼 7억∼8억원대 아파트는 종부세를 물지 않겠지만 실거래가 과세가 정착되는 2007년부터는 종부세 부과대상은 크게 늘어날 것으로 보인다. 이에 따라 정부도 과세 상한선을 폐지하겠다고 밝혔지만 실제로 시행은 쉽지 않을 것으로 보인다. 이를 감안할 때 과세 상한선을 100%로 확대하는 방안이 유력해 보인다. 다주택자에 대한 양도세도 대폭 강화된다. 투기지역은 탄력세율 제도를 적용, 양도차익의 82.5%를 부과토록 하는 것은 물론 양도세 산정기준을 실거래가로 전환키로 했기 때문이다. 기준시가과 실거래가 사이에 20%가량 가격차가 존재한다는 점을 감안하면 실제 양도세 부담은 20%가 더 늘어나게 되는 셈이다.●1주택자·장기 보유자는 우대 다주택자나 고가주택 보유자에 대한 압박과는 달리 1가구 보유자나 장기보유자에 대해서는 각종 혜택이 주어진다. 정부는 1주택자에 대해서는 각종 세금을 대폭 낮춰줄 방침이다. 특히 1주택자로서 집값이 올라 고가주택을 보유하게 됐지만 투기목적이 없는 경우 조세저항이 우려되는 점을 고려해 공제율을 크게 높여줄 전망이다. 현재 6억원이 넘는 고가주택을 10년 이상 보유할 경우 50% 공제해주고 있으나 이를 더 확대해주는 방안도 유력하다.●시장에 매물 늘어날까 보유세와 양도세를 대폭 강화하되 적용은 일정기간 유예하는 방안을 두기로 했다. 그 기간은 대략 1년이 될 것으로 보인다. 이는 양도세 과세 강화가 자칫 세부담을 우려한 보유자들의 매도 기피로 거래가 동결되는 부작용을 막기 위한 조치다. 문제는 이 경우 과연 거래가 늘어날 수 있느냐는 점이다. 다주택자의 경우 보유세 강화와 양도세 강화로 유예기간에 어느 정도 매물을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 매수자가 이 매물을 받아줄 가능성은 그다지 높지 않다. 정부가 강력한 투기억제 의지를 표명하고 있어 좀더 기다렸다 매입하겠다는 관망세를 유지할 가능성이 크기 때문이다. 이렇게 되면 다주택자들이 많이 보유한 것으로 알려진 재건축 아파트나 강남권 주택의 경우 매물이 늘어 가격이 급락할 공산이 크다. 반면 1주택자는 보유세나 양도세 부담이 덜하기 때문에 매물을 내놓지 않을 것으로 보인다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “시장에 매물이 나오기 시작하면 매도 시점도 놓칠 수 있으므로 가급적 빨리 파는 것이 좋다.”면서 “대책 발표 전이라도 주택 수를 줄이는 노력이 필요하다.”고 말했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

자고 일어나면 강남 집값이 1억원 올랐다고 하면서 정부의 새로운 정책이 필요하다고 뉴스는 전한다. 또한 정부의 집값 정책은 실패했다면서 특단의 조치가 필요하다고 주장한다. 과연 이 나라가 정상적인 나라인가. 땀 흘려 고생하면서 꿈을 가지고 몇 년 후에 내 집을 장만하고자 하는 집 없는 사람들은 한숨만 쉬고 있는 처지가 된 듯하다. 며칠 전에 은평구에 살고 있는 후배로부터 연락이 왔다.16년 된 46평 아파트를 2억 5000만원에 팔고 옥수동의 새 아파트로 이사를 간다고 한다. 후배 집에 몇 번 놀러가서 알고 있지만 후배 집은 쾌적하고 자식 공부시키기엔 좋은 곳이다. 흔히 강남권이라고 일컬어지고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 지역이 강북에 비해 도로가 넓고, 교통망이 좋은 것은 사실이다. 올해 들어 서울 강남권 아파트 값이 폭등하면서 사상 처음으로 강북권(중랑구, 강북구, 성북구, 노원구, 은평구, 동대문구)과의 평당 매매가 차이가 1019만원대에 달하고 있다.2002년에는 699만원의 차이였다. 필자는 부동산 전문가가 아니지만 환경공학을 전공한 학자로서 정부의 부동산 정책에 대해 그리고 언론에 호소하고 싶다. 먼저, 무주택 서민의 내집 마련이 갈수록 어려워진다는 일부의 선동적 분석은 진실과는 거리가 있다. 강남 집값에 맞춰 32평 내집 마련에 몇 년이 더 걸린다는 식의 잘못된 계산에 말려들면 현실을 제대로 파악할 수 없다. 왜냐하면, 강남권은 평당 1556만원이지만, 강북권은 평당 697만원 수준이며, 강북에도 쾌적하고 살 만한 곳이 많기 때문이다. 평당 분양가가 1000만원이 넘는 판교의 고가 주택을 토론하면서 서민주택 운운하는 것은 잘못이다. 판교대책이 어긋난 원인이 바로 여기에 있다. 서울시내만 해도 평당 500만원에서 800만원대는 골라서 살 수 있다. 국세청은 2,3차 조사에서 수백억원의 자금으로 특정단지의 특정평형을 집중 매입한 뒤 호가 조작을 통해 가격을 올려놓는 수법을 사용한 투기세력과, 실수요자가 아니면서 가격급등지역의 아파트를 사들인 투기적 수요자를 집중 조사한다고 한다. 그런데 1만명의 투기꾼 뒤에는 10만명의 예비 투기꾼이 있다는 것을 알았으면 좋겠다. 저금리를 이용한 부동산 투기꾼들을 철저히 단속할 수 있어야 하며, 모든 거래를 투명하게 하고 투기 소득을 철저히 환수할 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 400조원의 부동(浮動) 자금과 기업유보자금이 건전한 투자에 매력과 자신감을 느낄 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장 수요를 인정하고 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 정부가 판교급 신도시로 개발하겠다고 약속했던 남양주(별내), 양주(옥정), 고양(삼송) 지역들이 빨리 개발될 수 있도록 정부가 앞장서야 한다. 특히, 고양 삼송지역의 경우 삼송역 일대 60여만평이 지구범위에서 빠짐에 따라 삼송역 일대인 북쪽 60여만평, 남쪽 90여만평이 별개의 섬처럼 따로 개발될 경우 부동산시장 정책의 성공은 물론 분당과 판교급의 신도시로서 성공할 수 없다. 또한 1차 및 2차를 합해 서울시 15개 지역 약 15만 8000가구의 강북 뉴타운 사업이 단순한 공급확대 외에도 생활수준 향상을 동시에 추진할 수 있도록 특수목적고의 신설, 공원 및 도로 등 공공용지 확보비율을 50% 정도 높이도록 해야 한다. 그리고 뉴타운 사업이 가능한 한 빨리 추진될 수 있도록 중앙정부에서 지원을 아끼지 말아야 한다. 언론 또한 강남 집값이 하루아침에 1억씩 올랐느니 하는 이야기는 하지 않았으면 한다. 이러한 보도는 강북에서 살면서 편안하고 멋있게 삶의 질을 제고하는 사람들의 희망을 꺾는 일이다. 김갑수 서울시정개발연구원 선임연구위원