김민석 더불어민주당 당대표 후보가 14일 정부의 부동산 세제개편안과 관련해 비거주 1주택자의 세 부담을 완화하는 방향으로 보완할 필요가 있다고 밝혔다. 오는 17일 민주당 당대표를 선출하는 전당대회가 끝나면 새 지도부를 중심으로 세제개편안의 수정·보완 논의가 본격화할 전망이다. 김 후보는 이날 엑스(X)에 “최근 발표된 세제 개편안은 큰 방향에 공감하는 전제 위에서 디테일한 보완 논의가 필요하다”며 “중산층 1주택 비거주자가 전국적으로 상당수 되기 때문에 이들에 대한 세금 변화가 전월세 시장까지 연쇄 반응을 미치는 부분을 특히 유념해야 한다”고 밝혔다. 김 후보는 “양도세에 있어 1주택 비거주자의 보유 공제를 폐지하는 것은 서울의 웬만한 아파트에 해당되는 시가 12억원 이상 1주택 비거주자들에게 사실상 증세인 면이 있다”며 “임차인 퇴거 강요 등의 부작용을 초래할 수 있다는 우려가 제기되고 있다”고 말했다. 앞서 재정경제부는 세제개편안에서 집을 보유한 기간에 따라 양도세를 깎아주는 ‘장기보유특별공제’를 실제 거주 기간을 기준으로 공제하는 ‘장기거주소득공제’로 바꾸기로 했다. 김 후보는 비거주 1주택자의 세 부담이 커질 수 있다며 사실상 반대 입장을 낸 것으로 풀이된다. 종합부동산세(종부세) 개편에 대해서도 보완이 필요하다고 했다. 김 후보는 “종부세는 현행 제도를 그대로 유지해도 공시가격 상승으로 비거주자의 세 부담이 자연 증가한다”며 “실거주자의 기본공제 14억원 상향만 개선해도 어떨까 한다”고 했다. 정부안은 비거주 1주택자의 종부세 비과세 기준선을 12억원에서 9억원으로 강화하는 내용을 담고 있는데, 김 후보가 현행 제도를 유지하자고 한 것이다. 김 후보는 “실거주이든 비거주이든 부부 공동 명의가 단독 명의에 비해 차별화되는 것도 바람직하지 않다”며 “65세 이상 지방 이주 인센티브에 대해서도 토론 여지가 있다고 보인다”고 덧붙였다. 이어 “곧 전당대회를 마치니 대통령께서 말씀하신 대로 당이 국민, 전문가, 야당의 의견을 잘 수렴해 당정 협의를 통해 디테일을 수정 보완해 가겠다”고 말했다.

정부가 세제 개편안을 통해 갭투자나 비거주 1주택자에게 돌아가던 세제 혜택을 실거주자에게 돌려주겠다는 원칙을 세웠지만 예외 인정 범위를 두고 후폭풍이 거세다. 부동산 세 부담이 갈수록 강화될 것이라는 전망에 아파트를 맞바꿔 양도소득세를 미리 정산하려는 움직임이 나타나는 한편, 각종 사정을 ‘부득이한 사유’로 인정해 달라는 건의도 정부 홈페이지에 잇따르고 있다. 전문가들은 정권마다 반복됐던 부동산 정책 불신에 따른 현상으로 진단했다. 12일 한국부동산원의 거래 원인별 아파트 거래 통계에 따르면 올해 상반기에 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 2023년 상반기(394건)에 이어 두 번째로 높았다. 지난해 상반기(278건)보다 10%, 2024년 상반기(231건)보다 32% 늘었다. 교환 거래는 부동산 재산권을 물물교환 방식으로 주고받는 것이다. 매매 또는 증여처럼 합법적인 소유권 이전 방식이다. 일반 매매처럼 양도소득세와 새 주택의 취득세도 내야 한다. 10억에 샀지만 50억원으로 오른 아파트를 지금 같은 매매가의 아파트와 맞교환했다면 40억원에 대한 양도세를 낸 뒤 맞교환한 집이 수년 후 60억원이 됐다면 그때는 10억원에 대한 양도세만 내면 된다. 정부의 세제 개편안에 따라 장기보유특별공제가 축소되고 양도세 공제액도 한도를 두기로 한 만큼 지금 양도세를 정산하는 게 낫다는 판단이다. 실제 주택을 장기 보유한 고령층을 중심으로 인근에 사는 지인 등과 교환 거래를 하는 방식에 대한 문의가 늘고 있다. 또 법제처 국민참여입법센터에서 종합부동산세법 개정안 입법예고에 접수된 의견은 이날 5500건에 달했다. 한 시민은 “보복성 층간소음, 스토킹, 협박, 폭행, 주거침입 등의 불법행위로 인해 거주를 계속하기 어려운 경우가 있다”고 주장했다. 정부의 개편안에는 학교폭력으로 인한 전학은 ‘부득이한 사유’로 명시됐는데 이를 넓혀달라는 주장이다. 재건축·재개발에 따른 이주 기간은 예외로 인정되지만 리모델링 기간은 인정이 안 되는 데 대한 재검토 요구도 있었다. 대출 규제와 토지거래허가구역 등 정부가 대책을 발표할 때마다 부작용과 논란이 제기되고 이에 대한 땜질식 처방이나 예외 적용이 반복되면서 혼란은 커지는 모습이다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 “부동산 정책을 정치적으로 접근해선 안 되는데 정권마다 추구하는 방향이 다르고 소급 적용까지 되니 어떤 정부가 들어서도 일관성 없는 정책에 신뢰가 부족할 수밖에 없다”고 지적했다.

정부가 부동산 세제 합리화를 목표로 개편안을 발표했다. 강조하는 점은 두 가지다. 보호의 대상을 1주택자가 아니라 실거주자에 두겠다는 것과 실거주자라도 과도한 혜택은 줄여 과세 형평성을 높이겠다는 것이다. 누구를 얼마나 보호할 것인가를 함께 손본다는 뜻으로 타당한 방향이며 그간 부동산 세제가 견지한 원칙과도 일맥상통한다. 현행 제도는 이런 원칙을 온전히 실현하지 못하고 있다. 하나는 1주택자 과세에서 실거주자와 비거주자를 거의 동일시한다는 것이다. 거주할 의사가 전혀 없더라도 1주택자이기만 하면 상당한 세제 혜택을 받는다. 이는 거주자를 보호하는 데 세제를 지원한다는 취지에 어긋난다. 다른 하나는 그 혜택을 한도 없이 누릴 수 있다는 것이다. 양도소득세는 양도차익이, 종합부동산세는 주택 가액이 클수록 세제 혜택이 커지는데 상한이 없어 역진적인 구조가 된다. 얼마 전 임광현 국세청장은 2024년 주택 한 채를 양도하면서 장기보유특별공제로 200억원 넘게 공제받은 사례를 공개하기도 했다. 이런 구조가 부동산 시장에 심각한 부작용을 낳았다. 거주 여부와 관계없는 세제 혜택이 없었다면 1주택자는 대부분 실거주자였을 것이다. 그러나 이런 일률적 혜택이 거주와 보유하는 집을 갈라 놓았다. 살고 싶은 곳에 집을 사서 살지 않고 전월세를 전전하며 정작 매입할 한 채는 집값이 오를 것으로 기대되는 곳에서 찾는다. 양도차익이 크고 주택 가액이 높을수록 공제가 무한정 커지니, 자산을 가장 많이 오를 주택 한 채에 몰아넣는 것이 유리해진다. 게다가 이제는 실거주자가 아니라 1주택자 보호를 당연하다고 여긴다. 부동산 세제가 시장뿐만 아니라 사람들의 인식까지 왜곡시킨 것이다. 이번 개편의 핵심은 이런 문제를 바로잡는 데 있다. 양도세의 장특공제는 장기거주소득공제로 바뀐다. 2027년 1년간 유예, 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년부터 양도차익의 40%까지 공제하던 보유공제가 사라진다. 거주는 현재처럼 80%까지 공제하지만 10억원까지만 인정된다. 종부세도 2028년부터 보유 공제를 거주 공제로 전환하고 연령별 공제와 합산한 공제액에 600만원의 한도를 둔다. 실거주자의 부담도 낮춘다. 거주용 1주택에 대한 종부세 기본공제 금액이 12억원에서 14억원으로 높아져 시가 20억원 수준까지는 과세 대상에서 제외된다. 다만 세부적인 설계를 잘 다듬어야 한다. 특히 실거주 인정 범위가 납세자 수용성과 제도 안착 측면에서 중요한 과제다. 거주할 의사가 있어도 저마다 피치 못할 사연으로 살지 못하는 경우가 많다. 너무 협소하게 인정하면 납세자 불편이 우려되고, 예외를 과도하게 인정하면 개편의 취지가 무색해진다. 거주용 주택을 효과적으로 가려낼 지혜가 필요하다. 입법예고 기간에 제기되는 의견을 세심하게 검토해 향후 시행령 등 하위법령 정비 과정에서 합리화하는 행정의 묘도 필요하다. 부동산 세제가 그간 ‘똘똘한 한 채’로 수요를 몰아 시장을 왜곡시켰다는 점을 부인하기 어렵다. 이번 개편안은 보호의 대상을 실거주자에 맞추고 그 크기에 한계를 두었다는 점에서 바로잡기의 출발점이다. 다만 시장이 새로운 균형으로 옮겨 가는 과정에서 적지 않은 진통을 겪을 것이다. 특히 임대차시장의 물량 조정과 가격 변동이 우려된다. 시장이 실거주 중심의 새로운 균형점에 조속히 안착할 수 있도록 세제개편안을 정교화하는 동시에 앞으로 나올 주택 공급 대책에서 신속하고 파격적인 공급 방안이 발표되고 차질 없이 시행되길 기대한다. 오종현 한국조세재정연구원 조세연구본부장

정부의 2026 세제개편안에 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심으로 바꾸고, 초고가 주택 종합부동산세를 올리는 방안이 있다. 양도소득세 과세 기준인 양도차익을 줄이는 1주택자 장특공제는 2028년 20억원 한도가 생기고 2029년에는 절반(10억원)으로 줄어든다. 종부세를 깎아 주는 1주택자 세액공제는 내년에 800만원 한도가 신설되고 2028년 600만원으로 줄어든다. 종부세가 직전 연도의 1.5배를 넘지 않는 조항은 2배로 높아진다. 직전 연도 종부세가 200만원이었다면 공시지가 인상 등으로 400만원이 될 수 있다. 지난해 개인 종부세 납부자 중 60세 이상이 52.0%다. 평균 납부액은 264만원으로 전체 평균(241만원)보다 많다. 보유 공제(최대 40%)는 물론 60세 이상부터 20·30·40% 연령별 공제가 있는데도 그렇다. 보유 공제는 유예기간을 거쳐 2028년 거주 공제로 바뀐다. 실제 거주하지 않은 초고가 1주택자라면 부담이 커진다. 정부는 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 가면 양도세를 내년 50%(5억원 한도), 내후년 30% 감면하는 조항도 내놨다. 보유세와 생활비를 동시에 감당하기 어려운 고령자라면 고민스러운 대목이다. 안철수 국민의힘 의원은 며칠 전 페이스북에 “서울 강남 3구 6070에게 집 팔고 수도권 떠나라는 ‘고려장 세법 개정안’”이라고 혹평했다. 강남 3구는 서울에서 초고가 주택이 몰려 있고 6070 주택 소유자도 많은 지역이다. 검찰개혁추진단 자문위원장을 맡았던 박찬운(64) 한양대 법학전문대학원 교수는 그제 페이스북에 “27년간 살고 있는 강남의 집을 처분할 계획”이라고 썼다. 보유세 강화 정책이 적지 않은 부담이라고 했다. 누구에게나 주택 갈아타기는 쉬운 선택이 아니다. 취득세, 이사 비용은 물론 적응 문제 등이 있다. ‘고려장’이 아니려면 비수도권 지자체가 어르신을 위한 다양한 정책을 발굴해야 한다. 세제개편안을 논의할 국회의원들이 해야 할 일이기도 하다. 전경하 논설위원

장기거주자 이전 효과엔 갸우뚱세금 인상분, 임대료 전가 우려도정부가 비거주 및 초고가 주택을 ‘핀셋’ 조준해 세 부담을 큰 폭으로 높인 세제개편안에 대해 전문가들은 다주택자와 일부 고가 주택 보유자를 중심으로 매물이 나올 가능성이 있다고 전망했다. 하지만 전월세 매물이 줄고 세금 인상분이 임대료로 전가되는 등 임대차 시장에는 불안이 커질 수 있다고 우려했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세법개정안이 발표된 이번 달과 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도소득세 부담이 커지기 직전인 내년 말까지 절세 매물이 많이 나올 것”이라며 “일정 소득이 없는 고령자와 다주택자, 아파트 임대사업자 등의 매물이 나올 수 있다”고 말했다. 정부가 기존의 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심인 장기거주소득공제로 개편하고, 고가 주택일수록 보유 부담을 키운데 따른 결과다. 하지만 이번 세법 개정안이 고가 주택 실거주자들이 집을 내놓고 이사하는 주거 다운사이징을 얼마나 유도할 것인지에 대해 전문가들은 의문을 제기했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “투기 수요를 제외하면 원래 그 집에 살아온 실거주자들은 당장 팔아야 할 요인이 적다”며 “오래 거주하던 지역을 버리고 새로운 동네나 하급지로 가려면 그만한 이유가 있어야 하므로 일부 매물이 나오더라도 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성이 있다”고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “정부가 2028년까지 다주택자에 대한 양도세를 완화하며 매물 출회를 유도해 효과가 전혀 없지 않겠다”면서도 “강남 등 핵심지 매물은 팔지 않고 전월세로 돌리면 세 부담을 감당할 수 있어 가격이 확 내려가기 쉽지 않을 수 있다”고 전망했다. 비거주 1주택자들이 실거주로 들어갈 경우 전월세 물량은 더 줄어들고, 비거주를 유지하더라도 세 부담을 임차인에게 월세나 반전세 등으로 전가해 전월세 시장의 불안이 가중될 것이라는 전망도 있었다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “비거주 1주택자들이 대부분 세입자를 내보내고 직접 거주를 선택할 수 있다”고 봤다. 종부세 부담이 덜한 가격대의 단지나 지역에 대한 선호가 커질 가능성도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “중장기적으로 ‘덜 똘똘한 한 채’의 수요가 증가할 가능성도 있다”며 “기존과 동일 세율을 적용받는 구간인 과세표준 6억원(시세 약 31억원) 이하의 강남 3구 일부, 한강벨트, 경기 남부 주요 인기지역 등이 절세가 가능한 새로운 똘똘한 한 채로 인식돼 갈아타기 수요가 몰릴 수 있다”고 전망했다.

전근 등 사유 최장 3년 거주 인정고령·다주택 공제 풀어 ‘퇴로’ 마련 앞으로 장기간 ‘거주’한 집을 팔 때만 양도차익에 대한 소득세를 깎아준다. 장기간 ‘보유’하기만 한 집은 매도할 때 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 주택 거래세 제도를 실거주자 중심으로 개편해 투기성 비거주 주택 보유를 차단하려는 의도다. 재정경제부는 3일 이런 내용의 2026년 세제개편안을 발표했다. 장기보유특별공제(장특공제)는 ‘장기거주소득공제’로 이름을 바꾸고 1주택자가 10년 이상 보유한 주택에 대해 ‘보유공제 최대 40%’, ‘거주공제 최대 40%’를 합산 적용하던 것을 ‘거주공제 최대 80%’로 전환한다. 다주택자가 비조정대상지역에 보유한 주택에 대한 보유공제 최대 30%는 거주공제 최대 30%로 변경한다. 오래 보유하기만 하면 주던 혜택을 폐지하고 실제 살았던 집을 팔 때만 세 혜택을 주겠다는 것이다. 다만 취학·직장 변경, 해외 체류·부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거지를 이동하면 이에 따른 비거주 기간은 최장 3년까지 거주 기간으로 인정한다. 재개발·재건축 공사로 인한 비거주는 공사기간의 절반만 거주한 것으로 간주한다. ‘매물 잠김’ 현상이 없도록 장기거주·고령·다주택자에 대해선 양도세를 완화해 매도의 기회를 부여한다. 양도가액 30억원 이하 1주택의 양도세 기본공제액은 현행 연 250만원에서 2500만원으로 10배 상향한다. 65세 이상 고령 1주택자가 수도권에 있는 주택을 팔고 비수도권으로 이사하면, 양도세를 내년에는 5억원 한도로 50%, 2028년에는 3억원 한도로 30% 깎아준다. 은퇴한 고령자들의 비수도권 이주를 활성화하고 지역 균형 발전을 지원하겠다는 취지다. 다주택자가 조정대상지역에 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과를 한시적으로 완화한다. 현재 중과세율은 2주택자 20% 포인트, 3주택 이상자는 30% 포인트인데 2주택자는 내년 5% 포인트로, 3주택자 이상은 10% 포인트로 대폭 낮춰준다. 2029년에는 지금과 같은 세율로 돌아온다. 중과세율이 적용되는 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 세금을 일시적으로 감면해 ‘매도를 위한 퇴로’를 열어 줌으로써 시장에 주택 공급을 늘리겠다는 의도다.

실거주 ‘20억 한 채’는 종부세 안 내양도세 공제, 실거주 기간 따라 재편 내년부터 ‘똘똘한 한 채’와 집주인이 살지 않는 주택에 부과되는 종합부동산세가 시가 35억원부터 늘어나기 시작해 45억원부터 2배가량 확 커진다. 주택 장기 보유자에 대한 양도소득세 공제 혜택 기준은 ‘실거주 기간’을 중심으로 재편된다. 공제 규모가 수백억원에 이를 정도로 혜택이 과도하다는 지적이 제기된 소득공제 한도는 10억원까지 단계적으로 조인다. 정부가 최후의 수단이라던 ‘세제 카드’를 꺼내 든 것이다. 재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 이런 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 심의·확정했다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 브리핑에서 “집은 바잉(Buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(Living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다”고 밝혔다. 1주택자 종부세 비과세 기준선은 현행 공시가격 12억원(시가 약 17억원)에서 14억원(약 20억원)으로 올라간다. 지금까지 종부세를 냈던 17억~20억원짜리 아파트 보유자는 내년부터 세금이 면제된다. 단 실거주 1주택자가 대상이다. 비거주 1주택자의 공제금액은 오히려 다주택자와 같은 공시가격 9억원(시가 13억원)으로 강화된다. 집값과 물가 상승분을 고려하되 ‘실거주자’에 대한 혜택을 늘리려는 조치다. 종부세 부과 기준은 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 바뀐다. 10억원짜리 3채를 가진 사람의 세 부담이 30억원짜리 1채를 가진 사람보다 많은 현행 체계를 합리적으로 고치겠다는 것이다. 주택수→가액 일원화비거주기본공제 공시가 12억→ 9억2028년 초고가 1주택=3주택 세율세제 개편의 핵심은 초고가 1주택 보유자에 대한 ‘핀셋 증세’다. 1주택자의 종부세율은 집값이 비싸질수록 세율 증가폭이 커지는 구조로 개편된다. 2028년부터는 주택 수와 상관없이 같은 세율이 적용된다. 세율이 인상되는 구간은 과세표준 ‘6억원 초과’, 시가로는 32억원 안팎부터다. 하지만 기본공제액이 공시가격 2억원 오르는 것을 고려하면 35억원까지는 세 부담이 기존보다 소폭 줄어들게 된다. 종부세가 본격적으로 오르는 가격대는 35억원 선으로 추정된다. 세율은 1.0%에서 1.3%로 0.3% 포인트 오른다. 45억원 안팎부터는 세 부담이 가파르게 늘어난다. 50억원 주택의 종부세는 453만 9000원에서 978만 5000원으로 2.1배, 70억원은 937만 7000원에서 3295만 7000원으로 3.5배 불어난다. 71억~122억원 주택의 세율은 현행 1.5%에서 내년 2.0%로, 2028년에는 3.0%로 확 올라간다. 재경부는 “시가 20억~30억원, 16만 8000가구(상위 1.1%)는 종부세액이 감소하고 30억~40억원 10만 3000가구(0.7%)는 세액 변동이 크지 않고, 40억원 초과 약 6만 5000가구(0.4%)부터 과세를 정상화할 계획”이라고 설명했다. 종부세와 재산세의 과세표준을 산출할 때 적용되는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 상향된다. 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%로 높아진다. 비율이 높아질수록 세 부담이 커지는 구조다. 이에 따라 종부세와 함께 재산세도 오를 것으로 보인다. 주택 장기보유자의 양도세를 감면하는 제도인 장기보유특별공제(장특공제)는 ‘장기거주소득공제’로 이름을 바꾼다. 공제 한도는 내년까지는 무제한이며, 2028년에 20억원, 2029년부터 10억원으로 축소된다. 서울 강남의 아파트에 대한 장특공제액이 200억원을 웃돌 정도로 혜택이 과도하다는 지적에 따른 것이다. 이번 종부세제 개편은 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이면서 초고가·비거주 주택에 대한 과세를 적절히 강화해 ‘절충점’을 찾았다는 평가가 나온다. 윤석열 정부가 2022년 발표·추진한 종부세 완화안을 4년 만에 ‘정상화·합리화’하는 데 초점이 맞춰졌다. 이번 세제개편에 따른 전체 세수 증대 효과는 세수 총량을 볼 수 있는 누적법을 기준으로 향후 5년간(2027~2031년) 총 13조 3000억원으로 추산됐다. 종부세는 5년간 9조 3000억원, 부가가치세는 2조 8000억원 늘어날 것으로 예측됐다. 반면 소득세는 3조 9000억원, 법인세는 9000억원씩 줄어들 것으로 분석됐다. 개인별 세 부담은 서민·중산층은 6조 3000억원 줄고, 고소득자는 거의 변동이 없을 것으로 전망됐다.

내년부터 시가 35억원을 넘는 ‘똘똘한 한 채’와 집주인이 살지 않는 주택에 부과되는 종합부동산세가 늘어난다. 주택 장기 보유자에 대한 양도소득세 공제 혜택 기준은 ‘실거주 기간’을 중심으로 재편된다. 감세 규모가 수백억원에 이를 정도로 혜택이 과도하다는 지적이 제기된 소득공제 한도는 10억원까지 단계적으로 조인다. 재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 이런 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 심의·확정했다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 브리핑에서 “집은 바잉(Buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(Living), 즉 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다”고 밝혔다. 1주택자 종부세 비과세 기준선은 현행 공시가격 12억원(시가 약 17억원)에서 14억원(약 20억원)으로 올라간다. 지금까지 종부세를 냈던 17억~20억원짜리 아파트 보유자는 내년부터 세금이 면제된다. 단 실거주 1주택자가 대상이다. 비거주 1주택자의 공제금액은 오히려 다주택자와 같은 공시가격 9억원(시가 13억원)으로 강화된다. 집값과 물가 상승분을 고려하되 ‘실거주자’에 대한 혜택을 늘리려는 조치다. 종부세 부과 기준은 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 바뀐다. 10억원짜리 3채를 가진 사람의 세 부담이 30억원짜리 1채를 가진 사람보다 많은 현행 체계를 합리적으로 고치겠다는 것이다. 종부세율은 집값이 비싸질수록 세율 증가폭이 커지는 구조로 개편한다. 2028년부터는 주택 수와 상관없이 같은 세율이 적용된다. 세율이 인상되는 구간은 과세표준 ‘6억원 초과’, 시가로는 32억원 안팎부터다. 하지만 기본공제액이 공시가격 2억원 오르는 것을 고려하면 32억~35억원 선까지는 세 부담이 기존보다 소폭 줄어들게 된다. 종부세가 본격적으로 오르는 가격대는 35억원 선으로 추정된다. 세율은 1.0%에서 1.3%로 0.3% 포인트 오른다. 46억원부터는 세 부담이 더 가파르게 늘어나기 시작한다. 71억~122억원 주택의 세율은 현행 1.5%에서 내년 2.0%로, 2028년에는 3.0%로 확 올라간다. 재경부는 “시가 20억~30억원, 16만 8000가구(상위 1.1%)는 종부세액이 감소하고 30억~40억원, 10만 3000가구(0.7%)는 세액 변동이 크지 않고 40억원 초과, 약 6만 5000가구(0.4%)부터 과세를 정상화할 계획”이라고 설명했다. 종부세 전체 과세 대상은 36만 3000가구(상위 2.3%)이고, 세금이 크게 오르는 시가 50억원 초과 가구는 약 3만 가구(상위 0.2%)로 추산됐다. 종부세와 재산세의 과세표준을 산출할 때 적용되는 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년 70%로 상향된다. 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%로 높아진다. 비율이 높아질수록 세 부담이 커지는 만큼, 종부세와 함께 재산세도 오를 것으로 보인다. 주택 장기보유자의 양도세를 감면하는 제도인 장기보유특별공제(장특공제)는 ‘장기거주소득공제’로 이름을 바꾼다. 공제 한도는 내년까지는 지금처럼 공제 한도 없이 혜택을 주고, 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 공제 한도를 축소한다. 서울 강남의 아파트에 대한 장특공제액이 200억원이 넘을 정도로 혜택이 과도하다는 지적에 따른 것이다. 주택 공급을 촉진하는 세제도 마련됐다. 공공주택건설사업자에게 토지를 양도하는 주택건설사업자에 대해 양도세를 10% 감면한다. 이번 종부세제 개편은 실거주 1주택자의 세 부담은 줄이면서 초고가·비거주 주택에 대한 과세를 적절히 강화해 ‘절충점’을 찾았다는 평가가 나온다. 윤석열 정부가 2022년 발표·추진한 종부세 완화안을 4년 만에 ‘정상화·합리화’하는 데 초점을 맞췄다. 이번 세제개편에 따른 전체 세수 증대 효과는 향후 5년간 총 3조 4430억원으로 추산된다. 종부세 조정, 신용카드 매출 부가가치세 세액공제 개선 등으로 세수가 증가하는 반면 근로장려금 지급 확대, 연구개발·통합투자세액공제 등에 따른 세수 감소 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 구체적으로 종부세는 2조 1815억원, 부가가치세는 6007억원이 증가하는 대신 소득세는 5579억원, 법인세는 1636억원 감소할 전망이다. 개인별로 보면 서민·중산층의 세 부담은 1조 2258억원 감소하고 고소득자의 세 부담은 1226억원 증가할 것으로 추산됐다. 기업 부문에서는 중소기업의 세 부담이 791억원, 대기업이 578억원 각각 줄어드는 것으로 나타났다.

앞으로 장기간 ‘거주’한 집을 팔 때만 양도차익에 대한 소득세를 깎아준다. 장기간 ‘보유’하기만 한 집은 매도할 때 양도세 감면 혜택을 받지 못한다. 주택 거래세 제도를 실거주자 중심으로 개편해 투기성 비거주 주택 보유를 차단하려는 의도다. 재정경제부는 3일 이런 내용의 2026년 세제개편안을 발표했다. 장기보유특별공제(장특공제)는 ‘장기거주소득공제’로 이름을 바꾸고 1주택자가 10년 이상 보유한 주택에 대해 ‘보유공제 최대 40%’, ‘거주공제 최대 40%’를 합산 적용하던 것을 ‘거주공제 최대 80%’로 전환한다. 다주택자가 비조정대상지역에 보유한 주택에 대한 보유공제 최대 30%는 거주공제 최대 30%로 변경한다. 오래 보유하기만 하면 주던 혜택을 폐지하고 실제 살았던 집을 팔 때만 세 혜택을 주겠다는 것이다. 다만 취학·직장 변경, 해외 체류·부모 봉양 등 부득이한 사유로 주거지를 이동하면 이에 따른 비거주 기간은 최장 3년까지 거주 기간으로 인정한다. 재개발·재건축 공사로 인한 비거주는 공사기간의 절반만 거주한 것으로 간주한다. ‘매물 잠김’ 현상이 없도록 장기거주·고령·다주택자에 대해선 양도세를 완화해 매도의 기회를 부여한다. 양도가액 30억원 이하 1주택의 양도세 기본공제액은 현행 연 250만원에서 2500만원으로 10배 상향한다. 65세 이상 고령 1주택자가 수도권에 있는 주택을 팔고 비수도권으로 이사하면, 양도세를 내년에는 5억원 한도로 50%, 2028년에는 3억원 한도로 30% 깎아준다. 은퇴한 고령자들의 비수도권 이주를 활성화하고 지역 균형 발전을 지원하겠다는 취지다. 다주택자가 조정대상지역에 2년 이상 보유한 주택에 대해서는 양도세 중과를 한시적으로 완화한다. 현재 중과세율은 2주택자 20% 포인트, 3주택 이상자는 30% 포인트인데 2주택자는 내년 5% 포인트로, 3주택자 이상은 10% 포인트로 대폭 낮춰준다. 2029년에는 지금과 같은 세율로 돌아온다. 중과세율이 적용되는 다주택자들이 매물을 내놓을 수 있도록 세금을 일시적으로 감면해 ‘매도를 위한 퇴로’를 열어 줌으로써 시장에 주택 공급을 늘리겠다는 의도다.

정부가 초고가·다주택자에 대한 보유세 강화를 추진하는 가운데 청와대가 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 ‘퇴로’를 열어주는 방안을 검토 중이라고 밝혔다. 또 대출 규제와 관련해서는 실수요자를 위한 ‘핀셋형 탈출구’가 필요하다고 언급했다. 부동산 세제 개편을 둘러싼 반발이 이어지자 속도 조절에 나선 모습이다. 김용범 청와대 정책실장은 27일 CBS라디오에서 “보유세를 어떤 방식으로 강화할 것인지, 초고가 주택의 기준은 무엇인지에 대해 다양한 의견이 있었다”며 “초고가 주택 기준에 대해 나름대로 의견을 모아가고 있다”고 밝혔다. 김 실장은 “양도세의 경우 장기보유 특별공제(장특공제)의 한도를 설정하는 것, 또 다주택자의 경우 보유세가 강화됐을 때 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어주는 것, 은퇴 후 지방으로 이주하는 분들의 세 부담을 덜어주는 것 등 여러 건설적인 의견이 나왔다”며 “그런 의견들을 적절하게 정책에 반영하는 방안들을 고민하고 있다”고 말했다. 하준경 경제성장수석도 이날 SBS 라디오에서 “사회적으로 적정한 수준의 보유세를 이렇게 걷는 게 바람직하지만 주거복지를 해치면 안 된다”며 “주거복지와 어떤 사회적인 효율성, 조세형평성 등 모든 가치를 같이 고려해서 할 예정”이라고 설명했다. 대출 규제와 관련해 하 수석은 “제도적으로 보장돼 있었는데 갑자기 안 된다거나, 은행이 갑자기 (대출을) 조인다거나 하는 경우는 핀셋형으로 탈출구를 마련할 필요가 있다”고 했다. 초고가 주택의 기준에 대해서는 “개인적으로는 (생각하는 것이) 있지만 말씀드리기는 좀 어렵다”며 말을 아꼈다. 정부는 지난 23일 이재명 대통령 주재 부동산 정책 국민 대토론회에 이어 이날 한성숙 국무총리 주재로 대한상공회의소에서 2차 토론회를 열었다. 토론회에서도 규제와 관련한 ‘핀셋형 예외’ 필요성이 제기됐다. 한 총리는 “생애 최초 주택담보대출과 관련해 청년, 신혼부부가 강조되다 보니 40·50대 무주택자에 대한 배려가 없다는 지적이 나온다”며 “정확히 생애최초 주담대 조건들에 대해 보는 것으로 처음 집을 사는 사람들을 위해서는 어떻게든 방안들이 정리되어야 한다”고 강조했다. 이억원 금융위원장도 “핀셋지원으로 (가계대출 관리) 기조는 저해하지 않으면서 청년·신혼부부 등 실수요자의 불편을 해소하도록 고민 중”이라고 말했다. 토론회에는 구윤철 재정경제부 장관과 김윤덕 국토교통부 장관, 이 위원장을 비롯해 학계 및 전문가 20여명, 대학생·신혼부부 등 일반 국민 45명, 부동산 관련 인플루언서와 공인중개사 10여명 등이 참석해 약2시간 30분 동안 진행됐다.

초고가 종부세 타깃… 공제 줄이고 세율 높인다 임광현 국세청장이 초고가 1주택자, 즉 ‘똘똘한 한 채’ 보유자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 과도하다며 개편 필요성을 강조했다. 정부가 다음달 초 발표하는 세제개편안도 초고가 1주택자에 대한 세 부담을 강화하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 임 청장은 26일 소셜미디어(SNS) 엑스(X)에서 “현행 장특공제는 과하게 역진적”이라며 “10년 보유·거주하면 과세 대상 양도 차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해 주기 때문에 비싼 주택일수록, 그래서 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조”라고 지적했다. 장특공제는 실거래가 12억원 초과 1가구 1주택자의 양도 차익에 대해 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 양도소득세 공제 혜택을 주는 제도다. 임 청장은 2024년 주택 양도세 신고 통계를 인용해 “초고가 주택이 몰린 서울, 특히 강남 3구와 용산구에 장특공제 혜택이 집중됐다”고 설명했다. 통계에 따르면 2024년 전국 장특공제액은 5조 320억원, 이 중 서울이 4조 5000억원으로 전체의 89.4%, 강남 3구와 용산구는 3조 5000억원으로 69.6%를 차지했다. 아울러 장특공제를 많이 받은 전국 상위 100개 주택 중 99개가 서울이었고, 그중 87개가 강남구(68개), 서초구(19개)에 몰려 있었다. 강남구의 평균 공제 금액은 41억원, 서초구는 33억원이었다. 임 청장은 “심지어 강남구 주택 한 채를 양도하고 장특공제로 200억원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다”며 “가히 역진성의 끝판왕”이라고 지적했다. 그러면서 “현행 제도가 ‘똘똘한 한 채’를 권하고 있는 것”이라며 “중산층에 대한 장특공제는 보호하더라도 초고가 주택에 대해 장특공제를 무한정 해주는 것을 어떻게 생각하시는가”라고 적었다. 정부도 초고가 1주택자를 겨냥한 세제개편안을 준비 중이다. 종합부동산세 과세 구간을 기본공제선과 초고가 주택 기준선을 중심으로 기본공제, 중부담, 초고가 세 그룹으로 나눠 세 부담을 차등화하는 방안이 유력하다. 공시가격을 기준으로 기본공제선 아래 그룹에는 현행처럼 종부세를 매기지 않고 기본공제선과 초고가 기준선 사이 중부담 그룹에는 세 부담을 현 수준으로 유지하거나 완만하게 높일 것으로 보인다. 반면 초고가 기준선을 넘는 그룹에는 세율 인상이니 구간 세분화로 세 부담을 높일 가능성이 있다. 초고가 기준은 현재 공시가격 기준 30억원 선이 거론된다. 아파트 시가로는 약 44억원 안팎이다. 최종안에선 조정될 가능성도 있다. 초고가 1주택자에 대한 차등 과세는 이재명 대통령의 구상과 맞닿아 있다. 이 대통령은 지난 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 “호화주택, 다주택, 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다”고 밝혔다. 종부세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 전환하는 방안도 개편안에 담길 전망이다. 3주택 이상 보유자에 대한 중과세율 적용으로 30억원 주택 1채를 보유한 사람보다 10억원 주택 3채를 보유한 사람이 더 많은 세금을 내는 구조를 바로잡기 위해서다. 임 청장이 언급한 장특공제를 포함해 보유세(종부세+재산세)·거래세(양도세) 공제 체계를 실거주자 중심으로 개편하는 방안도 검토되고 있다. 종부세 세액 공제는 1주택자를 대상으로 5년 이상 보유 시 기간에 따라 20~50%, 만 60세 이상은 나이에 따라 20~40%가 적용된다. 최대 80% 한도로 중복 적용이 가능하다. 종부세 공제 혜택도 서울에 쏠린 것으로 나타났다. 국세청 국세통계에 따르면 과세표준 20억원 초과 주택에 적용한 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액은 총 461억원으로 전년 182억원에서 1년 새 153.2% 늘었다. 이 중 87.9%는 서울 주택에 적용됐다. 공제 체계 개편 방향으로는 장기보유 중심의 공제를 거주 중심 공제로 재설계해 실제 거주 목적의 1주택자를 보호함으로써 투자 목적 보유자와 차별화하는 방안이 논의되고 있다.

임광현 국세청장이 정부의 부동산 세제 개편안 발표를 앞두고 장기보유특별공제를 손질해야 한다고 지적했다. 임 청장은 26일 엑스(X·옛 트위터)에 “현행 장특공제는 10년 보유거주하면 과세대상 양도차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해주기 때문에 과하게 역진적”이라며 “비싼 주택일수록, 그래서 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조”라고 말했다. 장특공제는 오래 보유한 부동산의 양도소득세 부담을 줄여준다는 취지로 도입한 제도다. 실거래가 12억원 초과 1세대 1주택자를 대상으로 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 공제 혜택이 주어진다. 임 청장은 2024년에 양도한 주택의 양도세 신고 통계 분석을 공개하며 제도의 문제점을 지적했다. 그는 “전국 2만 4816호의 1세대 1주택이 5조 320억원의 장특공제를 받았는데, 이중 서울이 4조 5000억원, 즉 공제 혜택의 90%가 서울 쏠림 현상이 나타났다”고 지적했다. 이어 “서울 4조 5000억원 중 강남3구와 용산구의 장특공제액이 3조 5000억원으로 78.6%를 차지하고 있다”면서 “반면 도봉·금천·중랑·노원·동대문·관악·은평·구로구 등은 장특공제 혜택을 거의 받지 못하고 있다”고 했다. 실제로 공제 통계표를 보면 강남구에서 2873건·총 1조 5459억원(건당 5억 4000만원)을 공제받을 동안, 도봉구에서는 2건·2000만원(건당 1000만원) 공제에 그쳤다. 장특공제액 상위 100호를 분석한 결과 99호가 서울에 집중됐다. 그중 87호는 강남구(68호)와 서초구(19호)였다. 강남구의 평균 공제금액은 41억원, 서초구의 경우에는 33억원에 달했다. 임 청장은 “심지어 강남구 주택 1채를 양도하고 장특공제로 200억원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다”면서 “가히 역진성의 끝판왕”이라고 비판했다. 그는 “조세는 소득이 큰 사람일수록 더 많은 세금을 부담하는 누진성이 기본원칙이지만, 장특공제로 불로소득이 고스란히 보장되는 역진성이 나타났다”며 “제도가 ‘똘똘한 한 채’를 권하고 있는 것”이라고 짚었다. 이어 “2009년에 1세대 1주택 장특공제율이 최대 80%로 한도 없이 상향된 지 17년이 지났다”면서 “세제는 가급적 일관성을 유지하는 것이 좋지만, 예상치 못한 부작용들이 나온다면 그에 대한 미세조정은 정부가 당연히 해야 할 의무”라고 강조했다. 임 청장은 또 “누구나 납득할 수 있도록 세금혜택이 공정하게 정상화돼야 한다”면서 “중산층에 대한 장특공제는 보호하더라도 이렇게 초고가 주택에 장특공제를 무한정 해주는 것을 어떻게 생각하느냐”라고 물으며 글을 마쳤다.

국민의힘은 24일 이재명 대통령이 주재한 전날 ‘부동산 대국민 토론회’를 “아무말 대잔치”로 규정했다. 장동혁 대표는 “정권이 부동산 정책을 바꿀 생각이 없다면 정권을 바꿀 수밖에 없다”며 부동산 정책 전면 전환을 요구했다. 국민의힘은 이날 국회에서 ‘규제에서 시장으로, 징벌에서 합리로’ 부동산 정책 정상화 토론회를 열었다. 전날 이 대통령이 주재한 토론회의 맞불 성격이다. 장 대표는 회의에서 “어제 토론회는 예상을 한 치도 빗나가지 않은, 정권의 부동산 정책을 응원하는 지지자들에 둘러싸여서 대통령이 하고 싶은 말만 하는 아무말 대잔치였다”라고 지적했다. 장 대표는 또 “전문가들이 고심해 내놓은 의견에 대해 이 대통령은 이론적으로는 그럴싸하나 현실적으로는 ‘안 된다’고 일축했다”며 “그래 놓고 정작 대통령 본인은 초현실적인 부동산 정책만 줄줄이 늘어놓았다”고 지적했다. 장 대표는 “토론회를 보니 이 대통령이 왜 그렇게 급하게 본인의 분당 집을 팔아치웠는지도 확실하게 알 수 있었다”며 “이제 곧 보유세 폭탄 떨어뜨리고 장특공도 폐지할 텐데, 정작 본인은 세금 폭탄 맞기 싫었던 것”이라고도 했다. 이어 “대출이 집값 상승의 원인이라면서 본인은 무이자로 매도자 대출까지 해주면서 집을 팔고, 똘똘한 한 채가 심각한 문제라고 하면서 본인은 그 똘똘한 한 채로 20억원 넘는 불로소득을 거뒀다”며 “증세 결정 다 내려놓고 본인은 빨리 집 팔아서 세금 폭탄 피한다, 주식시장의 내부자 거래와 무엇이 다른가”라고 반문했다. 이날 토론회에 참석한 유의동 국회 국토교통위원장은 “대통령이 매수인의 사정을 고려했다면 정부 정책 역시 내 집 마련이 절실한 청년과 무주택 실수요자들의 사정을 배려해야 한다”며 “부동산 정책 정상화는 통제하는 것이 아니라, 민간의 공급 역량을 살리고 실수요자의 주거 사다리를 지키며 세제는 합리성과 예측 가능성을 기준으로 바로 세워야 한다”고 강조했다.

국민의힘이 20일 단일종목 레버리지 상장지수펀드(ETF) 사태를 고리로 김용범 청와대 정책실장을 향한 공세 수위를 끌어올렸다. 장동혁 대표를 비롯한 지도부는 “국민 지갑이 털리고 있는데 사과 대신 상장폐지 불가만 외친다”며 김 실장의 즉각적인 경질을 촉구했다. 장 대표는 이날 국회에서 열린 최고위원회의에서 “김 실장은 보유세 인상, 장기보유특별공제(장특공) 폐지, 양도세 유지를 공식화했다”며 “본인이 밀어붙인 단일종목 레버리지 ETF로 국민 지갑이 털리고 있는데 사과 한마디 없이 상장폐지는 없다고 강변했다”고 비판했다. 이어 “이재명 정권 1년 동안 국민은 가난해졌다”며 “더 늦기 전에 경제정책을 대전환해야 한다”고 강조했다. 정점식 원내대표는 김 실장을 겨냥해 “자본시장 육성과 해외유출 자금 방지를 위해 도입했다는 것은 궤변”이라며 “현재 삼전닉스(삼성전자·SK하이닉스)가 시가총액에서 차지하는 비중이 50%가 넘는데 이처럼 특이한 조건에서 레버리지 ETF 도입은 변동성을 극단화시키는 것이 당연하다”고 비판했다. 그러면서 “실제 지난 5월 레버리지 ETF가 출범한 이후 지난 16일까지 사이드카가 18번, 서킷브레이커가 5번 작동했고, 투자자 수익률이 반 토막 수준으로 녹아내렸다”며 “코스피 상승이 마치 본인들 업적인 줄 알고 착각하고 도취해 레버리지 상품 도입을 무리하게 졸속 추진했기 때문”이라고 덧붙였다. 신동욱 최고위원은 김 실장 경질을 재차 강조했다. 그는 “이 대통령에게 묻는다. 대한민국 자본시장을 투전판으로 만들고 수많은 투자자들의 눈물을 빼고 있는 김 실장을 계속 그냥 둘 건가”라고 지적했다. 김 실장의 ‘상장폐지는 어렵다’는 발언을 두고는 “그런 무책임한 얘기가 어디 있나. 사과 먼저 하고 사퇴해야 한다”며 “반도체 국민배당금, 호남 반도체 (투자), 삼전닉스 ETF 모두 김 실장(이 주도한 것)”이라고 강조했다. 김재원 최고위원은 “상장폐지 로드맵을 발표하라”고 했다. 그는 “당장 폐지하자는 게 아니지 않나. 단계적 축소 일정을 마련해야 한다”며 “지금처럼 방치하면 코스피는 정말 도박판 그리고 투전판이 될 수밖에 없다”고 지적했다.

30억 1채, 10억 3채보다 세율 낮아“40억·50억 넘으면 실효세율 상향”늦어도 새달 초 조세 개편안 발표종합부동산세 부과 기준을 현행 ‘주택 수’에서 ‘가액’으로 전환해야 한다는 제언이 나왔다. 양도소득세는 ‘보유 기간’보다 ‘거주 기간’을 중심으로 세제 혜택을 주는 방향으로 제도를 개편해야 한다는 의견이 우세했다. 부동산 세제 개편에 대한 국민 의견 수렴 과정에서 정부의 추진 방향과 일치하는 목소리가 나온 것이다. 이에 따라 ‘보유세 강화’에 더욱 힘이 실릴 것으로 보인다. 재정경제부는 16일 서울 중구 은행회관에서 ‘부동산 세제 국민 경청 토론회’를 열었다. 주택공급, 대출에 이어 ‘세제’를 주제로 진행된 릴레이 부동산 토론회다. 강성훈 한양대 정책학과 교수는 현행 종부세에 대해 “30억원짜리 주택 한 채와 10억원짜리 주택 세 채는 과세표준이 같지만 30억원 한 채를 보유한 사람이 더 낮은 세율을 적용받는 것이 과세 형평성 측면에서 타당한지 논의가 필요하다”고 발제를 했다. 토론 참석자들은 부동산 세제를 ‘강화’하는 방향에 대부분 동의했다. 남기업 토지거래자유소장은 “우리나라 보유세의 실효세율이 선진국의 3분의 1에서 5분의 1 수준이어서 장기적으로 강화하는 건 징벌적 과세라고 할 수 없다”면서 “종부세뿐만 아니라 재산세도 함께 높여야 한다”고 주장했다. 종부세 과세 기준을 현행 ‘주택 수’에서 ‘가액’으로 전환하자는 주장도 일치했다. 오종현 조세재정연구원 본부장은 “초고가 1주택은 주택 가액을 기준으로 삼으면 초고가 1주택도 가액 안에 포섭된다”며 “거기에 누진과세, 실거주주택 공제에 한도를 주게 된다면 초고가 1주택 문제도 해결할 수 있다”고 말했다. 과세를 강화할 초고가 주택의 ‘기준선’을 놓고선 다양한 의견이 나왔다. 심충진 건국대 교수는 “초고가 주택의 조세 부담이 작다는 데 동의한다”며 “시가 50억원 아파트는 공시가격 현실화율을 고려하면 35억원 정도인데 그 이상에 대해선 공제율을 10% 포인트씩 차감하면 과세 형평성 제고에 도움이 된다. 공제율은 최대 50%까지만 적용하는 방안을 제안한다”고 말했다. 유튜브 ‘광수네복덕방’ 이광수 대표는 “보유세 인상은 초고가 주택에 집중하는 것이 현실적”이라면서 “40억원 이상 초고가 주택부터 실효세율을 높이는 방안이 적절하다”고 했다. 양도소득세 토론에서는 장기보유특별공제가 최대 쟁점이었다. 심충진 교수는 “초고가 1주택에 대한 보유·거주 최대 80% 장특공제가 종부세·양도세의 재분배 기능을 무력화한다”며 “보유 기간 공제를 폐지하고 실거주 10년 이상에 한정해 공제하되 총 공제율은 60% 상한을 적용해야 한다”고 제안했다. 조정은 경제정의실천시민연합 토지주택위원장은 “1주택자 비과세 12억원이란 기준으로 이미 전국 주택의 97%, 서울의 85%가 양도세를 내지 않는 상황에서 초고가 아파트에 장특공제 혜택을 주면 세 부담이 근로소득 대비 현저히 낮아진다”고 지적했다. 윤태화 가천대 석좌교수는 “장기 실거주 1가구 보호, 초고가·비거주 주택 세금 혜택 축소, 주택 수보다 금액에 따른 과세, 보유세 개선이 공통분모”라고 정리했다. 구윤철 부총리 겸 재경부 장관은  “국민이 보시기에 합리적인 제도를 마련하겠다”고 말했다. 이재명 대통령은 오는 23일 ‘부동산 대토론회’를 개최한다. 이날까지 사흘간 진행된 부동산 토론회에서 나온 의견을 토대로 최종 개편안 도출을 시도한다. 최종안은 이르면 이달 말, 늦어도 다음달 초 발표될 세제개편안에 담긴다.

한성숙 총리도 “서면으로 내 달라”오 시장, 장특공 유지 등 靑에 건의 오세훈 서울시장이 14일 국무회의에서 배석해 부동산 관련 공개 발언을 하려다 연달아 제지당하며 기회를 얻지 못했다. 이에 오 시장은 별도의 브리핑을 열어 부동산 관련 제도 개선책을 발표하는 등 정부와 서울시 사이에 부동산 문제를 둘러싼 신경전이 벌어졌다. 이날 이재명 대통령이 주재한 국무회의에 참석한 오 시장은 부동산 정책 관련 토론이 진행되던 도중 “총리님 서울시장 말씀 좀 드려도 될까요”라고 했다. 그러자 한성숙 국무총리는 “이것(부동산)은 국민 대토론회가 있으니 그냥 넘기면 좋겠다. 시장님이 (말씀) 주실 것은 서류로 받도록 하겠다”고 발언을 차단했다. 이에 오 시장은 “서울시가 준비한 보고서를 정책실장과 부총리께 전달해 드렸다”며 “오늘 발언 기회를 안 주실 것 같으니 보고서 내용으로 대체하겠다”고 했다. 여기에 이 대통령은 “보고서를 내시면 서울시 재건축·재개발이 현재 어떻게 진행되고 있는지 일반적으로 공급 물량이 많이 부족하다고 하는데 왜 그렇게 되는지 현황 보고도 넣어서 해달라”고 지시했다. 이에 오 시장은 “(보고서에 해당 내용이) 들어있다”고 답했다. 또 이 대통령은 오후 1시쯤 회의를 비공개로 전환하기 직전에 “오 시장님 당선 축하드린다. 오랜 만에 오셨는데 간단하게 인사 한 말씀 해달라”고 발언 기회를 줬다. 그러나 오 시장이 “오늘 아쉬운 게 부동산 관련 대책 회의가 여러 차례 준비돼 있지만 그것과 무관하게 국무회의에서 여러 위원님 모시고 그동안 서울시의 주택 행정에 관련해서…”라고 말을 꺼내자 이 대통령은 “그 이야기는 나중에 해달라”고 만류했다. 그러자 오 시장은 “(주택 행정 관련한 이야기를) 하고 싶었는데 다시 한번 강조해 말씀하겠다. 제가 준비한 보고서에 조금 불편한 내용들도 꽤 들어 있다”고 했다. 이에 이 대통령은 “아까 말씀드린 대로 (서울시의) 재개발·재건축이 왜 그렇게 지연되는지 대책이나 이런 것도 소상히 작성해서”라고 지시했고 오 시장은 “보고서에 담아보겠다”고 답했다. 오 시장은 국무회의가 끝난 뒤 이날 오후 시청에서 브리핑을 열고 부동산 정책과 관련해 장기보유특별공제 유지와 재건축·재개발 이주비 대출 확대 등을 청와대에 서면으로 공식 건의했다고 밝혔다. 건의안은 민간 정비사업, 민간임대, 세제 등 3개 분야의 제도 개선 과제를 담고 있다. 오 시장은 “주거 안정 목표 앞에 정부와 서울시가 따로 있을 수 없다”면서 “정부 역시 현장의 민심을 깊이 헤아려 주택 정책에 꼭 반영해 주시기를 기대하겠다”고 강조했다.

오세훈 서울시장이 14일 부동산 정책과 관련해 장기보유특별공제 유지와 재건축·재개발 이주비 대출 확대 등을 서면으로 공식 건의했다. 오 시장은 이날 오후 시청에서 브리핑을 열고 정부에 3대 분야, 8대 정책과제를 건의했다고 밝혔다. 앞서 오 시장은 이날 청와대에서 열린 대통령 주재 국무회의에 배석자 신분으로 참석했지만, 발언권을 얻지 못했다. 건의안은 민간 정비사업, 민간임대, 세제 등 3개 분야의 제도 개선 과제를 담고 있다. 민간 정비사업 분야에서는 ▲이주비 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 상향 ▲조합원 지위 양도 제한 완화 ▲민간 정비사업의 법적 상한 용적률을 1.2배까지 확대하는 방안을, 민간임대 분야에서는 ▲매입형 임대사업자에 대한 LTV 완화 ▲종합부동산세 합산배제 적용 ▲기업형 민간임대사업자 제도 도입을 건의했다. 특히 정부가 개편 방안을 논의하고 있는 세제 분야에서는 ▲장기보유특별공제 유지 ▲공정시장가액비율 동결 ▲물가상승률을 반영한 재산세·종합부동산세 과세표준 조정을 제안했다. 오 시장은 “현장에서 만난 청년들은 내 집 마련은 포기했다고 절망하고 서민들은 치솟는 주거비 부담에 내일이 막막하다고 이야기하고 있다”면서 “제는 수요를 억제하는 정책에서 벗어나서 공급을 확대하는 방향으로 정책의 무게 중심을 옮겨야 한다”고 강조했다. 이어 “주거 안정이라는 목표 앞에 정부와 서울시가 따로 있을 수 없다”면서 “정부 역시 현장의 민심을 깊이 헤아려 주택 정책에 꼭 반영해 주시기를 기대하겠다”고 덧붙였다. 그는 이날 국무회의 말미에 이 대통령이 “서울시 재건축·재개발 공급 물량이 많이 부족하다고 하는데 왜 그런지 현황을 보고서에 넣어달라”고 언급한 것과 관련해 “서울시는 (공급확대를 위해)노력하고 있는데 대출을 책임지는 금융위나 정비사업 디테일을 담당하는 국토교통부에서 협조가 미비해 늦어지고 있다는 사실을 (대통령이)전혀 모르고 있다는 걸로 들렸다”면서 “박원순 서울시장 시절 서울 대부분의 재건축 재개발 단지를 해제하거나 취소한 것이 바탕이 돼 이런 영향을 미치는 것은 시민 여러분도 다 알고 계신 상황임에도 명확한 상황을 주택공급 늦어지는 이유를 설명해달라고 하는 건 상황 인식이 정확하지 않으실 가능성이 매우 높다고 본다”고 지적했다. 이어 “대통령께서 구체적인 상황을 아실 수 있도록 상세한 내용을 담은 2차 보고서를 제출하겠다”고 밝혔다. 이날 6·3 지방선거 당선 이후 처음으로 국무회의에 참석한 오 시장은 ‘부동산정책 관련 국민 의견 수렴계획’ 토론 끝 무렵 한성숙 국무총리에게 “서울시장이 말씀을 좀 드려도 되겠느냐”고 발언을 신청했다. 이에 한 총리는 “시장님이 주실 의견은 서류로 받도록 하겠다”며 공개 발언 기회를 주지 않았다. 이후 이 대통령이 국무회의 말미에 의안 심의를 위한 비공개 전환에 앞서 오 시장에게 “오랜만에 오셨는데 간단하게 인사 말씀 하시라”고 발언권을 줬고, 오 시장이 “서울시의 주택 행정에 관련해서…”라며 재차 부동산 정책 제안 관련 언급을 하려 하자 “그 이야기는 나중에 해달라”며 만류했다. 오 시장은 이후 서울시청 브리핑에서 “대통령께서 전세는 사라져가는 제도라는 인식을 가진 한 그와 상반된 주장을 하는 각료와 장관이 위축될 수밖에 없다. 그런 내용에 대해서는 국민 선택으로 서울시장 취임한 제가 말씀드리는 게 적격자라고 생각하고 국무회의에 참석한 것”이라면서 “국무회의 시간제한이 있으니 10분 범위 내에서 최대한 요약해 설명드리려 했으나 그런 발언 기회를 얻지 못한 것에 대해 유감을 표한다”고 밝혔다.

종부세, 주택 수 →합산 가액 등 검토양도세, 보유 혜택 줄이고 거주 우대부동산 정책 공개 토론회를 앞두고 정부가 손에 쥔 부동산 세제 개편 카드는 무엇인지 관심이 쏠린다. 세제 당국은 그간 비거주·초고가 주택의 보유세를 강화하고, 실거주자 중심으로 거래세를 개편하는 방안을 검토해 왔다. 12일 관계 당국에 따르면 재정경제부는 ‘주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안’ 연구 용역 중간보고서를 토대로 이런 방향의 부동산 세제 개편안을 마련하고 있다. 핵심은 보유세인 종합부동산세와 거래세인 양도소득세로, 초고가 주택 소유자의 세 부담을 높이는 방향이 유력하다. 현행 종부세는 주택 수를 기준으로 과세하고 1주택자에게 폭넓은 공제 혜택을 준다. 이 때문에 초고가 1주택자보다 중·고가 다주택자의 세 부담이 더 커지는 ‘역전 현상’이 발생한다는 지적이 제기돼 왔다. 현재 2주택 이하 보유자에게는 0.5~2.7%, 3주택 이상 보유자에게는 0.5~5.0%의 중과세율이 적용된다. 1주택자는 거주하지 않아도 세액공제를 받는다. 5년 이상 보유하면 기간에 따라 20~50%, 만 60세 이상이면 연령에 따라 20~40%가 공제된다. 집이 비쌀수록 혜택도 커진다. 정부는 초고가 주택 기준을 새로 정해 일정 가격 이상 주택의 보유세를 강화하거나 과세 기준을 주택 수에서 합산 가액으로 바꾸는 방안을 검토할 것으로 보인다. 종부세 산정에 적용하는 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 높이는 방안도 거론된다. 양도세는 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 키운 장기보유특별공제(장특공제)를 손보는 방안이 떠오르고 있다. 거주 공제는 높이고 보유 공제는 낮추거나 폐지하는 방식이다. 현재는 1주택을 3년 이상 보유하면 거주하지 않아도 양도차익의 12~40%, 거주 기간(2년 이상)에 따른 공제(8~40%)를 합하면 최대 80%의 공제율이 적용된다. 당국은 이런 혜택이 투기 수요를 부추기는 측면이 있다고 본다. 이에 따라 현재 10년 보유 시 최대 40%인 보유 공제와 거주 공제를 각각 20%와 60% 또는 0%, 80%로 조정해 초고가·비거주 1주택자의 혜택을 축소·폐지하는 방안이 검토되고 있다. 보유 공제를 0%로 하면 명칭도 ‘장기보유특별공제’에서 ‘장기거주소득공제’로 바뀔 수 있다. 다만 일괄 조정에 따른 시장 충격을 고려해 중저가 주택보다 초고가 주택 위주로 공제를 줄이거나 폐지할 가능성도 있다. 초고가 주택의 보유세와 거래세가 강화되면 강남 3구의 세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 지난해 전국 주택분 종부세 1조 3089억원 가운데 서울 강남·서초·송파구가 낸 세금은 4300억원으로 32.9%를 차지했다. 강남 3구 비중은 2020년 39.5%에서 2021년 25.6%로 낮아졌지만, 지난해 5년 만에 다시 30%대로 올라섰다.

서울에서 최근 8년간 늘어난 개인 소유 주택 10채 중 4채 이상은 다른 지역 거주자가 소유한 것으로 나타났다. 최근 증가한 서울 개인 소유 주택의 상당수가 실거주 목적이 아닐 가능성을 시사하는 대목이다. 28일 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 2024년 서울의 개인 소유 주택은 273만 6773호로, 관련 통계 집계가 시작된 2016년(253만 5607호)보다 20만 1166호 늘었다. 이 가운데 45.5%(9만 1617호)는 서울이 아닌 다른 시·도에 주민등록을 둔 외지인이 소유한 주택이었다. 서울에 거주하지만 주택이 있는 자치구와 다른 자치구에 주민등록을 둔 소유자(1만 2326호)까지 포함하면 비중은 51.7%까지 높아진다. 주민등록지와 실제 거주지가 항상 일치하는 것은 아니다. 직장이나 학업, 자녀 교육 등의 이유로 주소지만 옮겨 놓는 사례도 있다. 다만 이를 감안하더라도 새로 늘어난 주택의 절반 가까이 외지인이 차지한 것은 실거주 목적 외 보유 수요가 상당했다는 점을 보여준다. 전국과 비교하면 서울의 외지인 소유 비중은 더욱 두드러진다. 2016년부터 2024년까지 전국의 개인소유 주택은 253만 6308호 증가했지만 외지인 소유 증가분 비중은 16.2%(41만 785호)에 그쳤다. 서울 다음으로 외지인 비율이 높은 부산도 27.8% 수준이었다. 지난 8년간 개인 소유 주택이 가장 많이 증가한 경기도(86만 8309호)는 외지인 소유 증가분 비중이 6.8%에 불과했다. 서울 주택의 외지인 소유 비중은 꾸준히 상승하는 추세다. 외지인 소유 비중은 2016년 14.7%에서 2024년 17.0%로 높아졌다. 같은 서울이라도 주택이 있는 자치구와 다른 구에 주민등록을 둔 소유자까지 포함한 비율은 2024년 처음으로 30%를 넘어섰다. 이 같은 소유와 거주의 분리 현상은 정부가 추진 중인 ‘실거주 중심’ 부동산 세제 개편과도 맞닿아 있다. 정부는 다음 달 발표하는 세법개정안에 실거주자 중심의 세제 개편 방안을 담는 방안을 검토하고 있다. 보유 기간에 따라 부여하던 각종 세제 혜택은 축소하고, 거주 기간에 따른 혜택은 확대하는 것이 핵심이다. 대표적으로 실거래가 12억원 초과 1주택자에게 최대 80%의 공제 혜택을 주는 양도소득세 장기보유특별공제는 단순 보유 기간에 대한 공제 비중을 축소하는 방안이 거론된다. 공시가격 12억원 초과 1주택자에게 적용되는 종합부동산세 장기보유 세액공제와 올해 말 일몰 예정인 상생임대주택 양도소득세 특례도 개편 대상으로 검토되고 있다. 정부 관계자는 “실거주 중심이라는 원칙에서 모든 방안을 열어두고 검토 중”이라며 “내달 말 세법개정안 발표를 앞두고 폭넓은 의견 수렴을 거쳐 논의를 이어갈 것”이라고 밝혔다.

“우리나라 보유세가 대체로 낮아”세제 부담 늘리는 방향 개편 시사“전세 물량 줄어든 건 정상화 과정전세 대출, 집값 상승 주원인” 지적부동산 정책, 선거 좋은 영향 평가 이재명 대통령은 다음 달 부동산 관련 세금 제도를 정비하겠다며, 투기 목적 부동산에 대해 보유 부담을 늘려야 한다는 의지를 재확인했다. 부동산 세제 개편으로 투기·투자 수요를 억제해 시장에 매물이 나오게 하고, 동시에 공공 주도로 질 좋은 주택을 확대해 집값 안정을 이루겠다는 구상이다. 이 대통령은 8일 청와대 영빈관에서 가진 취임 1주년 기자회견에서 향후 부동산 정책 방향에 대해 “세제와 금융, 규제, 공급 이런 것들을 조만간 한꺼번에 정리하려 한다”며 “세제 문제는 7월이 돼야 가능할 것”이라고 밝혔다. 이어 “우리나라의 보유세가 대체로 낮다. 많이 사 모아도 부담이 별로 없다”며 보유세 부담을 늘리는 방향으로 세제 개편이 이뤄질 것임을 시사했다. 이에 따라 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 재개에 이어 다주택자 및 고가 1주택자에 대한 보유세 강화, 비거주 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제(장특공제) 축소 등의 조치가 추가로 나올지 이목이 쏠린다. 무엇보다 거주하지 않는 집을 보유하려면 그에 상응하는 부담을 져야 한다는 기조가 이어질 전망이다. 이 대통령은 “투기용으로 가진 것을 (집주인들이) 내놓으면 엄청난 공급 여력이 있을 것”이라고도 했다. 다주택자 매물이 시장에 풀렸듯이 고가·비거주 1주택자가 세 부담을 덜기 위해 내놓은 매물을 무주택자 등에게 돌아가도록 하자는 뜻으로 읽힌다. 이 대통령은 정부의 공급 확대 방안에 대해서는 “임대를 싸게, 좋은 곳에, 평범한 중산층이 충분히 살 수 있는 좋은 품질의 것으로 공급하려 한다”며 “속도를 빨리 내서 조만간 정리해 발표하게 될 것”이라고 밝혔다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 밝힌 후 지난 3월 21일 8만 80건까지 늘어났던 서울 아파트 매매 물건은 이날 5만 9248건까지 다시 줄었다. 전세 물량이 부족하다는 지적에 대해서도 이 대통령은 “특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금은 사라져가는 추세”라며 “정상화되는 과정이 필요하다”고 말했다. 이어 “전세 물량이 줄어든 것은 당연하다”며 연초부터 시장에 나온 다주택자들의 매물을 무주택자들이 샀고, 전세 가격도 ‘대폭등’한 정도는 아니라고 설명했다. 또 “전세 대출을 많이 해준 게 집값 상승의 주된 원인”이라는 지적도 덧붙였다. 이 대통령은 지난 1년간 부동산 정책에 대해 “상승 압력을 나름 잘 막아왔다”며 “선거에는 나쁜 영향보다 좋은 영향이 차라리 더 많지 않았을까 싶다. 1월부터 구두 개입을 통해서 눌러놓지 않았으면 엄청나게 폭등했을 것”이라고 평가했다.