30대 가구주 중 집을 가진 비율은 36.0%다. 관련 통계 집계가 시작된 2015년은 42.4%였다. 30세 미만(14.1→9.4%)도 주택소유율이 내려갔다. 40대(57.6→60.3%)와 50대(63.3→65.1%)의 주택소유율은 높아져 2030세대와 격차가 커졌다. 2024년 통계가 가장 최근 통계인데 지난해 시작된 임대시장의 격변이 어떤 영향을 미쳤을지 궁금하다. 전세 매물 부족에 올해 서울 아파트 매수자 절반이 30대라는 분석이 나왔다. 무주택 2030세대들은 임대시장의 주요 고객이다. 올해 들어 4월까지 임대차 거래에서 월세(반전세 포함) 비중이 68.5%다. 서울로 좁히면 70.0%다. 서울의 월세가격은 100만원을 훌쩍 넘는다. 월세 부담으로 돈을 모을 수 있는 기회는 줄어든다. 국토교통부는 부모와 따로 사는 만 19~34세 청년에게 월 최대 20만원을 최장 2년 지원한다. 2022년과 2024년 시범사업이었는데 올해부터 계속사업으로 바뀌었다. 생애 한 번만 지원받는데 청년 본인가구(중위소득 60% 이하)나 부모가구(중위소득 100%)의 소득·재산 요건이 맞아야 한다. 30대 후반 청년은 광역지방자치단체가 지원하는 경우도 있다. 행복주택, 공공임대 등 임대주택 공급 정책 또한 소득·재산 기준이 있다. 월세세액공제도 있다. 총급여 8000만원 이하 근로자가 기준시가 4억원 이하 또는 85㎡ 이하 주택에 살면 월세액의 17% 또는 15%(총급여 5500만원 초과)를 세금에서 빼준다. 공제가능한도가 1000만원이니 지원액은 최대 170만원이다. 2014년 정해진 7000만원 이하가 2024년 8000만원 이하로 상향됐다. 총급여가 800만원 더 많은 8800만원부터는 고소득자다. 이 기준은 2008년 정해진 뒤 그대로다. 1억 5000만원 이하까지 35%, 1억 5000만원 초과 3억원 이하면 38%의 소득세가 원천징수된다. 이들은 세금은 많이 내지만 이런저런 지원에서는 제외된다. 국내 근로자 중 세금을 한 푼도 안 내는 면세자 비중이 2024년 기준 32.5%다. 2020년 37.2%에서 낮아졌지만 여전히 주요국의 면세자 비중을 훌쩍 웃돈다. ‘넓은 세원 낮은 세율’이라는 조세정책의 기본 원칙에 어긋난다. 월급 외에 다른 소득이 거의 없으면 근로소득만으로 자산격차를 따라잡기가 어려워진다. 삼성전자와 SK하이닉스 근로자들이 회사에 수억원의 주택구입자금 대출을 요구한 까닭이다. 자산이 없어 자산 형성의 사다리에 오르지 못하는 ‘HENRY’(High Earners, Not Rich Yet)가 국내에서도 나타나고 있다. ‘상속계급사회’가 돼 고소득·저자산가의 분노가 폭발한다. ‘상속계급사회’는 영국의 사회학자 일라이자 필비가 2024년 출간한 책 제목으로 부모 찬스가 삶의 질을 결정한다는 내용이다. 대대적 세제개편이 필요하다. 소득세 과세표준 구간을 물가상승률과 연동하고 소득공제 등을 다듬어 면세자 비중을 낮추자. 첫 단추가 ‘8800만원 기준’을 그동안의 물가상승률을 반영해 1억원 이상으로 올리는 방안이다. 물가상승률을 반영하면 1억 2000만원대 수준이다. 그렇지 않으면 사실상 증세다. 부동산 투자가 불로소득이듯 금융투자소득도 불로소득이다. 금융투자소득세 재도입 논의가 불거질 때마다 정부는 ‘시장 여건이 충분히 조성된 이후’라고 답해 왔다. 코스피가 지난해 연말 4214.17에서 8000을 오르내리는 지금이 시장 여건이 충분히 조성된 상황 아닌가. 금융투자소득도 파악하기 쉬운데 근로소득 과세만 강화하는 것은 노동의 가치를 훼손하는 일이다. 우리나라 자산은 부동산에 집중된 특징이 있다. 정부는 청년세대의 부동산 구입을 돕기 위해 지분적립형 주택을 내놨다. 처음 언급된 때가 2020년인데 아직도 준비 단계란다. 다음달 발표될 세제개편안에 근로소득세의 공평한 부담, 자산소득세 과세 강화 등이 담겨야한다. 한국판 ‘헨리’가 가난하지 않다고 해서 세금은 많이 내면서 지원받기는 쉽지 않은 불공정한 대우를 받을 이유는 없다. 생애 최초 실거주 진입비용을 최대한 낮춰 자산 형성을 지원해야 한다. 구조적 자산 불평등을 방치하면 계층 이동 가능성은 줄고 사회적 갈등은 늘어나 더 불행한 사회가 된다. 전경하 논설위원

순자산과 소득이 하위 20%인 1분위 가구 중 청년층(20~30대) 비율이 2020년 7.9%에서 지난해 15.2%로 두배 가까이 늘어났다고 한국은행이 11일 밝혔다. 청년들의 소득이 낮아지고 자산 형성 사다리가 사라지면서 자산과 소득의 ‘복합 양극화’가 심화한다는 진단이다. 한은이 이날 발표한 ‘우리 경제 가계 양극화의 실태와 파급영향’ 보고서에 따르면, 부동산 가격 상승의 혜택이 고연령층에 집중되면서 세대 간 자산격차가 확대됐다. 자산의 불평등 정도를 나타내는 순자산 지니계수는 2012년 0.617에서 2017년 0.584까지 하락하며 개선되는 모습을 보였지만, 2025년엔 0.625까지 빠르게 상승했다. 지니계수는 경제 불평등을 측정하는 지표로 0에 가까울수록 평등하다는 뜻이다. 자산 불평등이 더 악화했다는 의미다. 한은은 “자산 기반이 취약한 청년층의 경우 중상위 이상 소득을 창출해도 상위 계층으로 진입할 수 있는 이동성이 저하되는 실정”이라고 했다. 소득 불평등도 악화했다. 소득 불평등 정도를 나타내는 소득 지니계수는 2016년 0.353에서 2023년 0.323까지 하락했다가 2024년 0.325로 반등했다. 특히 인공지능(AI) 기술이 확산하면서 저소득층과 경력이 적은 청년층 업무를 대체한 것이 향후 소득 격차를 심화시킬 수 있다고 지적했다. 실제 데이터에서도 AI 노출도가 높은 업종일수록 청년 고용이 빠르게 감소했지만 50대 고용은 오히려 증가했다. 한은은 이에 따라 무주택·청년층의 경제 내 위상이 낮아지고 있다고 지적했다. 실제 2020년 대비 2025년의 경우 순자산과 소득 최하위인 가구 가운데 모든 연령대 중에서 20대와 30대 비중만 상승했다. 이처럼 자산·소득 양극화가 커질수록 경제 전반의 생산성과 소비 활력이 저하된다고 한은은 지적했다. 보고서에 따르면 상위 10%의 자산점유율이 1% 포인트 상승할 경우, 2년 뒤 총요소생산성이 0.16% 하락하는 것으로 나타났다. 총요소생산성은 기술 혁신과 발전에 따른 생산 효율화 정도를 나타내는 지표다.

자산·소득이 하위 20%인 1분위 가구 중 청년층(20~30대) 비율이 2020년 7.9%에서 지난해 15.2%로 두배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 청년들의 소득이 낮아지고 자산 형성 사다리가 사라지면서 자산과 소득의 ‘복합 양극화’가 심화한다는 진단이다. 한국은행이 11일 발표한 ‘우리 경제 가계 양극화의 실태와 파급영향’ 보고서에 따르면, 부동산 가격 상승의 혜택이 고연령층에 집중되면서 세대 간 자산격차가 구조화됐다. 자산의 불평등 정도를 나타내는 순자산 지니계수는 2012년 0.617에서 2017년 0.584까지 하락하며 개선되는 모습을 보였지만, 2025년엔 0.625까지 빠르게 상승했다. 지니계수는 경제 불평등을 측정하는 지표로 0에 가까울수록 평등하다는 뜻이다. 자산 불평등이 더 악화했다는 의미다. 소득 불평등도 악화했다. 소득 불평등 정도를 나타내는 소득 지니계수는 2016년 0.353에서 2023년 0.323까지 하락했다가 2024년 0.325로 반등했다. 특히 인공지능(AI) 기술이 확산하면서 저소득층과 경력이 적은 청년층 업무를 대체한 것이 향후 소득 격차를 심화시킬 수 있다고 지적했다. 실제 데이터에서도 AI 노출도가 높은 업종일수록 청년 고용이 빠르게 감소했지만 50대 고용은 오히려 증가했다. 한은은 이에 따라 무주택·청년층의 경제 내 위상이 낮아지고 있다고 지적했다. 보고서에 따르면 순자산과 소득 모두 1분위(하위 20%)인 가구 중 20∼30대 청년의 비중은 2020년 7.9%에서 2025년 15.2%로 5년 새 두 배 가까이 올랐다. 모든 연령대 중에서 20대와 30대 비중만 상승했다. 이처럼 자산·소득 양극화가 커질수록 경제 전반의 생산성과 소비 활력이 저하된다고 한은은 지적했다. 보고서에 따르면 상위 10%의 자산점유율이 1% 포인트 상승할 경우, 2년 뒤 총요소생산성이 0.16% 하락하는 것으로 나타났다. 총요소생산성은 기술 혁신과 발전에 따른 생산 효율화 정도를 나타내는 지표다. 또한 일본은 전체 자산의 70% 이상을 55세 이상이 차지하고 있고 80세 이상도 자산 수준이 거의 변하지 않는 것으로 나타났다. 연구진은 “한국도 급격한 고령화 속도를 감안할 때 일본 사례를 따라갈 가능성이 높다”면서 “부동산 중심의 가계 자산구조를 개선하고, 생산적 자산 형성 기회를 확대해 경제 전반의 자본 효율성을 높일 것”을 제안했다.

장특공제 유지… 실거주 중심 재편불가피한 ‘비거주 1주택’ 예외 검토수도권 6만호 공급 예고대로 추진“다주택 매물 73% 무주택자 구입”‘양도세 데드라인’ 효과도 적극 강조 6·3 지방선거를 앞두고 폐지 논란이 불거진 주택 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에 대해 청와대가 제도는 유지하되 실거주 위주로 재설계하겠다고 밝혔다. 또한 부동산 투기를 목적으로 한 대출은 제한하겠다며 제도 개편을 예고했다. 김용범 정책실장은 4일 춘추관에서 기자간담회를 열어 “장특공제는 당연히 유지된다”며 “거주와 보유가 똑같이 40% (공제)로 돼 있는데, 그게 과연 실거주 위주로 주택시장을 재편하는 데 맞느냐는 고민이 필요하다는 것”이라고 밝혔다. 직장, 교육 등 불가피한 사유로 ‘비거주 1주택자’가 된 경우 장특공제 혜택을 유지할 수 있다고 시사한 이재명 대통령의 언급도 재확인했다. 김 실장은 “장특공제가 실거주 위주로 재편될 때 실거주가 아닌 (불가피한) 사유를 어떻게 볼 것인가에 대해 정치하게 의견 수렴을 해야 할 것”이라며 “실거주하는 일반적인 1주택자의 주거 보호에는 전혀 문제가 없도록 제도를 설계하겠다”고 말했다. 앞서 이 대통령이 지난 1월부터 투자·투기 목적의 다주택, 비거주 1주택에 대해 장특공제의 축소 필요성을 언급해왔다. 아울러 김 실장은 “주택 금융이 필요하지만 투기적 이유로 금융을 이용하는 것을 절연시켜야 한다”고 강조했다. 이어 “다주택자에 대한 부분, 비거주 1주택자에 대한 부분 등 실소유자와 관계없다고 생각하는 대출을 앞으로 못 하게 하는 것은 당연하며 이미 나가 있는 것(대출)을 어떻게 적정화할 것인지 방안을 연구 중”이라고 했다. 수도권 6만호 공급 등 기존에 발표한 공급 대책도 예고한 대로 추진하겠다고 강조했다. 김 실장은 “(국민이) 불안해서 패닉바잉에 나서지 않도록, 공급 스케줄에 따라 이뤄질 수 있도록 노력하겠다”고 말했다. 비거주 1주택자가 추가 매물을 내놓을 수 있도록 하는 방안과 관련해선 비거주 1주택자가 세입자를 낀 주택을 일정 기간 매도할 수 있도록 하는 방안을 논의했다고 전했다. 매수자의 실거주 의무 때문에 비거주 1주택자가 주택을 처분하지 못하는 상황을 고려하겠다는 것이다. 김 실장은 오는 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 주택가격 전망에 대해선 “일각에서는 매물 잠김 현상도 얘기하지만, 정부의 세제 관련 입장들도 시장에 전달이 되고 있으니 (가격 급상승이 아닌) 완만한 상승을 하지 않겠나”라고 밝혔다. 김 실장은 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자가 매도한 서울 아파트 물량이 지난 3월 기준 2087건으로 지난해 월평균보다 32% 늘었다고 밝혔다. 매도 물량의 73%는 무주택자가 매수했고, 다주택자가 매수한 비율은 1.8%에 불과했다. 김 실장은 “자산격차 완화에 긍정적인 패턴을 보인 셈”이라고 설명했다. 양도세 중과 유예가 종료된 이후 증여를 하려는 움직임이 있다는 질문에 김 실장은 “법의 절차에 따라 증여되는 것을 문제 삼기 어렵다고 보고 있다”고 답했다.

기준금리 인상을 앞두고 집값 향방에 관심이 집중되고 있다. 최근 주택가격 상승에는 코로나19 대응과정에서의 초저금리가 자리잡고 있었다. 금리가 낮을 때 증가한 유동성이 주택시장으로 몰리면서 집값 상승을 부추기는데, 과열된 시장 국면이 그 모습을 전형적으로 보여 주고 있다. 이는 우리뿐 아니라 미국과 유럽의 주요 도시를 포함한 세계적인 양상이다. 금리 인상 전까지 부동산 가격이 오르는 것은 자연스러운 현상이다. 그런 제로금리가 저물었다. 지금까지와 반대 국면으로 전개될 압력이 커졌고, 사전청약과 ‘3080+ 대도시권 주택공급방안’ 등 예정된 205만호 공급 확대까지 더해진다면 주택가격의 하락으로 이어질 수 있다. 근본적으로 금융불균형과 자산격차의 정상화가 뒷받침되지 않은 상태에서 유동성만으로는 결코 부동산의 높은 가격이 유지될 수는 없다. 부동산 가격 결정요인 중 가장 영향이 큰 금리, 공급 확대, 대출 관리가 본격화되고 있다. 향후 막연한 기대감으로 매수한다면 여러 위험에 노출될 가능성이 높아진다. 1980년대 고도 경제성장으로 치솟던 수도권의 집값은 1990년대 7년간 계속된 주택 200만호 건설과 1기 신도시의 등장에 결국 하락했다. 2010년 전후로는 하우스푸어가 심각한 사회문제로 대두됐고 부동산 상승기 이후 조정, 하락기가 올 때면 늘 같은 이슈가 반복됐다. 가계대출이 사상 최대치인 1705조원을 기록하면서 시중은행들의 대출금리 상승으로 이어지고 있고, 원리금 부담에 대한 우려도 커지고 있다. 부동산은 공간과 시간을 사는 것이다. 특히 주택시장은 매입 시기가 곧 삶의 질을 결정한다. 어디에 어떤 주택을 얼마로 구입할지와 유사하게 구입 시점 결정도 합리적이어야 한다. 최근 정부는 3기 신도시를 통한 공급물량을 발표했고 사전청약을 통해 청약시점을 앞당기는 방안도 추진 중이다. 청약제도 개편으로 1인 가구나 맞벌이 부부에게도 내 집 마련 기회가 늘어날 것으로 보인다. 주택구입 예정자는 기준금리 인상, 대출관리, 공급 확대, 청약 개편 등의 상황을 고려해 주택 구입에 신중을 기할 필요가 있다. 현재 상황에서 합리적인 자산 배분을 계획한다면 조급한 추격 매수보다 가격 조정과 제도 변화 이후에 무게를 두고 준비하는 것이 중요해질 것이다.

옛날 자료를 찾다가 우연히 1976년 10월 22일자 동아일보 하단의 광고를 보게 됐다(②). 자세히 들여다보니 ‘고층’이라는 것을 강조하고 있는 잠실 주공5단지 아파트 분양광고였다. 재건축 기대심리로 언제나 뜨거운 존재인 잠실5단지 아파트의 45년 전 광고는 의외로 신선했다. 광고는 3930가구의 대단지임을 강조하면서 10%의 낮은 건폐율, 70m에 이르는 충분한 동간 확보, 138%의 낮은 용적률로 일조와 통풍이 완벽함을 강조하고 있었다. 분양면적과 별개의 널찍한 발코니, 그리고 수영장을 포함한 단지 내 복지시설에 대한 설명에 이르면 최근의 아파트 광고보다 더 매력적이었다. 아파트라는 주거 형태가 우리나라에 본격적으로 소개된 이후 사람들이 원하는 것은 시간이 지나도 그 본질은 비슷함을 1976년의 광고는 보여 주고 있었다. 45년이 지난 2021년 우리의 주거환경은 경제 수준만큼 좋아졌다. 1인당 주거면적인 지역 및 소득계층을 가리지 않고 지속적으로 증가하고 있으며 주거실태조사를 통해 나타난 주거환경만족도도 지난 15년 동안 개선돼 왔다. 인구 100명당 주택 수는 전국적으로는 214.5채(1995년)에서 411.6채(2019년)로, 수도권도 같은 기간 191.2채에서 380.11채로 2배 가까이 증가했다. 하지만 여전히 많은 사람이 지하실, 옥탑방, 고시원과 같은 열악한 곳에서 지내고 있다. 부엌과 한 개 이상의 방, 독립된 출입구를 갖추지 못한 ‘주택 이외의 거처’ 비중은 2006년 1.3%에서 2019년 4.9%로 증가하고 있으며, 특히 소득 하위계층의 경우 이 비중은 2019년 기준으로 7.1%에 이르고 있다. 주택가격의 상승이 지속되면서 갈등도 심화한다. 주택가격 상승은 전 세계적으로 나타나지만 한국은 서울과 대도시의 아파트를 중심으로 상승이 지속돼 계층 간 자산격차가 확대하고 있다. 서울의 아파트 거주 비중은 주요 도시 가운데 가장 낮은 42%에 불과하기 때문에 항상 수요 초과 상태에 놓여 있다. 그러나 주택가격 상승을 우려한 재건축·재개발의 억제로 신규 주택공급이 감소하게 됐고, 수도권으로 연결되는 교통망의 부족으로 인한 불편함으로 서울 회귀 현상이 더해지면서 서울의 주택, 그 가운데서도 신축 아파트의 가격이 전체 주택시장을 불안하게 하고 있다.정부는 2018년부터 3기 신도시 건설을 포함한 주택공급 확대에 본격적으로 나서고 있다. 서울 시내에 대한 공급확대를 위해 공공부문이 참여하는 재건축 및 재개발 활성화와 더불어 역세권 지역의 경우 준주거 지역 변경 시 용적률 최대 700%로 상향 및 일조권 높이제한 현행의 2배까지 완화 등을 추진했다(표 1). 최근에는 여기에 더해 역세권 범위를 기존의 250m에서 500m로 확대하고, 준공업지역에서의 주택공급 확대를 위한 방안을 포함한 공급확대 방안을 확정했다. 서울의 주택공급은 향후 역세권 주변지역에 대한 고밀도 개발을 통해 이루어질 것임을 예상해 볼 수 있다. 주택은 항상 부족했다. 역대 정부는 주택 가격 상승이 심각한 사회문제로 부각되거나 혹은 정치적 필요가 대두될 때마다 대규모 주택공급 계획을 발표해 왔다. 1972년 250만호 건설계획을 시작으로 1980년 500만호 건설계획, 1989년 수도권 5개 신도시를 포함한 200만호 건설계획, 그리고 2003년 수도권 10개 지역에 신도시 건설을 통한 40만호 공급까지 이어져 왔다. 주택의 대량 공급은 대규모 신도시 건설을 통해 이루어졌다고 생각되지만 실제 대량의 주택공급은 신도시보다는 기존 시가지에서의 공급 확대가 주를 이루었다. 200만호 건설계획은 수도권에 90만호를 공급하도록 계획됐는데 5대 신도시에서 공급된 물량은 30만호인 반면 서울시내에서 공급된 물량은 40만호였다. 이 물량 가운데 아파트도 있지만 상당수는 다세대 및 다가구 형태였다. 같은 면적에 더 많은 주택을 짓기 위해서는 제도의 변화가 필요하다. 층고 규제를 완화하고, 건폐율과 용적률을 높이고, 동간 간격을 좁히는 제도의 변화는 도시의 모습을 변화시킨다. 서울을 상징하는 건축물 가운데 하나는 벽돌 외장, 반지하와 옥탑방, 그리고 옥외계단으로 대표되는 ‘빌라’이다. 이러한 빌라는 1984년 11월 건축법 개정을 통해 등장하게 됐다. 지하실은 절반만 묻힐 경우 지하실로 인정해 주고 부엌과 화장실을 설치할 수 있도록 해 주었다. 인접한 건물과의 거리도 북쪽으로만 건축물 높이의 절반에 해당하는 거리를 띄우도록 하고 나머지는 50㎝ 이상만 띄우도록 했다. 대신 지하실과 옥외계단은 용적률 계산에서 제외해 줬다. ●기반시설 변화 없이 다세대 주택만 급증 제도의 변화에 따라 단독주택을 헐고 다세대주택을 짓는 것은 경제적으로 많은 이익을 가져다 주었다. 늘어난 가구만큼 전세를 놓아 건설비를 충당할 수 있었기 때문에 일명 빌라는 80년대 중반 이후 폭발적으로 증가했다. 도로, 녹지 등 기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 상태에서 단독주택 위주였던 주거지역들이 다세대·다가구 주택들로 변화하면서 생활여건은 악화됐다. 반면 자동차의 보급에 따라 일정 수준의 주차 공간을 확보하고 있던 아파트가 선호되기 시작하면서 주거 형태에 따른 양극화가 본격화되기 시작했다. 이 과정에서 일조권을 비롯한 주거환경은 많은 곳에서 악화됐다. 충분한 햇볕을 받고 사는 것은 건강한 삶에 있어 기본적인 조건이지만 실제 법률을 통해 권리가 된 것은 1970년대 이후부터이다. 1970년대 들어 고층건물의 증가에 따라 점차 일조권 분쟁이 등장하기 시작했고, 1971년 건축법에 일조권 규정이 포함되면서 일조권이 공식화됐다. 그러나 실질적인 보호보다는 건축 규정상의 형식적 요건을 충족시키는 데 급급하면서 현실에서는 무시되기 일쑤였고 분쟁의 대상이 됐다. 일조권을 확보하기 위해 대지 경계에서 일정 거리 이상을 띄우도록 한 규정은 층고를 낮추기보다는 천편일률적인 비스듬한 건물 외양만 만들어 내면서 도시의 경관을 저해하는 요소가 됐다. 주택을 대규모로 공급하기 위해 주택과 관련한 기준을 완화해야 한다는 요구는 반복됐다. 2000년대 중반 정부는 2기 신도시, 그리고 뉴타운으로 주택공급에 나섰지만 아파트 위주의 공급은 신속한 주택공급 측면에서 어려움을 겪었다. 이에 2009년 이명박 정부는 서민과 1~2인 가구의 주거 안정성을 위해 도심 가까운 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급한다는 명분으로 도시형 생활주택을 도입했다. 도시형 생활주택은 건설기준을 완화하고 공급 절차를 단순화해 단기간 공급 확대를 도모했다. 이에 따라 이격 기준을 적용받지 않으며, 주차장은 가구당 0.5~0.6대로, 층간소음 기준 역시 적용받지 않도록 했다. 이러한 완화에 따라 단기간에 많은 주택이 공급됐지만 일조권과 층간소음으로 거주민의 불편은 물론 지역 차원의 거주환경 악화 및 안전문제가 제기됐다. 실제로 2015년 1월 의정부에서 발생한 도시형 생활주택 화재사건은 이러한 우려가 과도한 게 아니었음을 증명한 사례였다. 이 사건 이후 진입도로 규정이 강화되고 당초 면제됐던 관리실 설치 규정이 50가구 이상에 한해 부활됐지만 여전히 기반시설은 부족하다. 기반시설의 확대 없는 용적률 상향, 일조권 완화를 포함한 제도의 급속한 변화는 주거환경의 악화로 이어졌으며, 결국 아파트 가격의 상승과 지역 간 격차 확대를 초래하는 요인으로 작용했다. 최근 서울에서의 주택공급 확대를 위해 용적률 상향, 일조권 완화를 포함한 다양한 방안들이 논의되고 있다. 서울과 같이 인구밀도가 높고 주택 및 개발 수요가 높은 도시는 토지를 효과적으로 이용하는 것이 중요하다. 전국을 동일한 기준으로 보고 도시지역에 대해 동일한 용적률 등의 기준을 적용하는 것은 불합리하다. 토지의 효율적 이용을 위해서는 수요가 있는 곳에 더 많은 용적률을 보장해 주어 효과적으로 토지를 이용할 수 있도록 해 줘야 한다. 다양한 건축 디자인이 등장할 수 있도록 35층 규제와 같은 일률적인 규제는 최소화해야 한다. 국회 주변 서여의도, 대법원 인근의 서초동과 같이 권위주의를 상징하는 층고 규제는 철폐돼야 한다. 낮은 층고가 친환경적이며 자연스럽다는 편견에서도 벗어나야 한다. 같은 용적률 200%라 하더라도 건폐율 60%의 다세대주택 밀집지역과 고층아파트 단지 가운데 어디가 쾌적한지를 생각해 보면 답은 명확하다. 그러나 단기간 내의 급작스러운 용적률 상향이 더 큰 문제를 가져올 수 있다는 것을 보여 주는 사례는 적지 않다. 문제는 용적률 자체가 낮은 것보다는 기존에 설정된 용적률을 제대로 활용하지 못하는 데 있다. 종로 등 도심의 경우 오래전부터 용적률 800%인 상업지역으로 지정됐지만, 소규모로 분할된 필지와 다수의 토지소유자 등으로 인해 제대로 용적률을 활용하지 못했다. 강남권의 많은 역세권 지역은 용적률을 최대한 활용하기 위한 천편일률적인 다세대 주택들로 빼곡하게 들어차 있다(①). 용적률만 상향시킨다고 해서 사람들이 원하는 주택이 증가하지는 않는다. 소규모 개별 필지별로 이루어지는 개발은 억제해야 한다. 수요자들이 원하는 수준의 주택이 공급될 수 있는 계획과 수단들이 같이 마련돼야 한다. 난개발로 이어지는 개별, 필지별 개발은 억제하고 단지형 아파트 또는 최소한 주상복합 형태의 아파트들이 들어서려면 소유주들에 대한 인센티브와 더불어 규제 방안 역시 필요하다. 용적률을 활용하지 않고 저층·저밀도로 유지하는 토지 및 건물 소유주에 대해서는 미활용하고 있는 용적률만큼의 세금 또는 부담금을 징수해 계획적인 개발에 동참할 수 있도록 유도하는 방안도 검토해 볼 수 있다. 다른 한편으로 주택 수요 충족을 위한 고층·고밀도 개발은 일조권을 비롯한 에너지 사용 등에 있어서 많은 고려를 필요료 한다. 숫자를 통한 일률적 규제 대신 발전한 정보기술(IT)을 통해 일조권, 통풍 등 삶의 질에 큰 영향을 미치는 요소들을 사전에 검토하고 문제가 없으면 허용하는 방식으로 변화해야 한다. 디지털 트윈으로 대표되는 시뮬레이션 기법은 이미 실용화 단계에 있으며, 서울은 2020년 버추얼 서울(Virtual Seoul) 시스템을 구축한 바 있다.●도시 , 주택·상업·생산·녹지·학교 공존해야 도시의 공간은 주택만으로 이루어지지 않는다. 상업과 생산기능이 존재해야 하며 공원과 녹지, 학교가 적절하게 배치돼야 한다. 70층의 최첨단 고층빌딩과 대규모 쇼핑시설, 공원이 존재하지만 안전진단에서 E등급을 받는 아파트가 공존하는 여의도는 서울의 도시계획 및 관리에서의 모순과 문제점을 상징적으로 드러낸다. 수요에 부합하는 주택공급의 확대는 필요하며, 과거 교조적으로 고수했던 규제들은 철폐되거나 완화돼야 한다. 하지만 단기간의 목표 달성을 위한 완화는 부작용과 사회적 비용을 초래한다는 것을 우리는 그동안 여러 차례 경험했다. 수요층이 원하는 다양한 형태의 주택을 공급하면서, 동시에 해당 지역의 거주 여건 자체를 향상시킬 수 있는 방안을 찾아야 한다. 무조건적인 고층·고밀이 아닌 미래의 변화에 적응할 수 있는 도시를 구현하기 위한 제도와 규제의 변화를 고민해야 한다. 최준영 법무법인 율촌 전문위원

박원순 서울 시장이 부동산이 불평등의 뿌리가 되는 시대를 끝내야 한다고 주장하자 김현아 자유한국당 의원이 ‘최악’이라며 비난했다. 박 시장은 15일 자신의 페이스북을 통해 “서울 아파트값이 24주째 멈출 줄 모르고 오르고 있다”며 “부동산이 불평등의 뿌리가 되고 계급이 되는 시대를 끝내야 한다”고 밝혔다. 이어 대한민국에서 부자가 되는 가장 빠른 길은 강남에 아파트를 소유하는 것이라고들 말한다며 서울 시장으로서 고민이 이만저만이 아니라고 털어놓았다. 실제로 강남의 한 재건축예정 아파트 값은 지난 3년 사이 10억 원이 뛰었지만 이에 대한 종합부동산세는 고작 100여만 원에 불과하다고 비판했다. 또 현재 상위 1%가 평균 7채의 집을, 상위 10%가 평균 3.5채의 집을 갖고 있지만 청년과 저소득층의 성황은 처참하다고 지적했다. 부동산 자산격차는 불평등을 심화시켜 출발선을 공정하지 못하게 만드는 근원이라며 부동산의 대물림을 끊어내야 한다고 주장했다.정권이 바뀌면 상황이 달라질 것이라는 기대 자체를 없애야 한다며 부동산 대책으로 획기적인 보유세 강화와 철저한 초과이익 환수, 공시가격의 현실화 등을 제시했다. 실소유자 중심의 주택공급 확대와 공공임대주택의 추가공급은 물론 서민의 주거안정을 위해 임대차와 관련한 정부의 권한을 지자체에 과감히 넘겨달라고도 했다. 이에 대해 10년 이상 한국건설산업연구원 연구위원을 지낸 부동산 전문가인 김 의원은 “박 시장은 3선하는 동안 뭐하고 이제 와서 본인은 전혀 책임질 게 없고 권한만 주면 문제해결을 하겠다며 부동산 정치를 하는가”라고 일갈했다. 이어 “서울 집값은 김현미 국토교통부 장관과 박원순 시장의 아마추어리즘과 부동산 정치가 결합된 총체적 결과”라며 더 망치지 말라고 호소했다.한편 정부는 16일 언론에 발표 계획을 사전에 알리지 않은 채 기습적으로 18번째 부동산 대책을 내놓았다. 이번 대책은 강남 4구 등에 적용됐던 분양가 상한제 대상 지역을 서울 13개 구 전역과 과천, 광명, 하남 13개 동 등 수도권으로 범위를 넓혔다. 또 종합부동산세 세율을 대폭 강화하기로 했다. 1주택자의 경우 종합부동산세 세율을 0.1~0.3%포인트 인상하고 조정대상지역 2주택 이상, 비조정대상지역 3주택이상 소유자에게는 0.2%포인트에서 최고 0.8%까지 세율을 인상한다. 조정대상지역 2주택자 세부담 상한도 기존 200%에서 300%로 강화된다. 양도소득세도 올라 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율이 1년 미만의 경우 기존 40%에서 50%로, 1년 ~ 2년은 기본세율에서 40%로 인상된다. 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출에는 담보인정비율(LTV)가 강화된다. 기존에는 주택 가격과 상관없이 일률적으로 40%가 적용됐지만 앞으로는 시가 9억원을 넘으면 20%가 적용된다. 윤창수 기자 geo@seoul.co.kr

“부동산 문제 이대로 둬서는 안돼”“부동산 자산격차 불평등 심화”“상위 1% 평균 7채, 10% 3.5채 보유”“정작 집 필요한 서민 기회 안 돌아가”보유세 강화, 초과이익 환수 강조박원순 서울시장이 부동산 가격 상승을 막을 강력한 대책이 필요하다고 거듭 주장하며 자신에게 서울 집값을 잡을 수 있도록 정책 권한을 서울시에 과감히 넘겨 달라고 요청했다. 박 시장은 “정권이 바뀌면 상황이 달라질 것이라는 기대 자체를 없애야 한다”고 강조했다. 박 시장은 지난 15일 자신의 사회관계망서비스(SNS)인 페이스북에 “서울 아파트값이 24주째 멈출 줄 모르고 오른다”면서 “부동산 문제를 이대로 둬서는 안 된다. 훨씬 더 단호한 대책이 필요하다”고 올렸다. 박 시장은 “시장으로서 고민이 이만저만이 아니다”라면서 “부동산의 대물림을 끊어내야 한다. 부동산 정책이 일관성을 가질 수 있도록 하는 제도적 방안이 마련돼야 한다”고 강조했다. 박 시장은 또 불로소득과 개발이익에 대해 보유세를 획기적으로 강화하고 철저하게 초과이익을 환수해야 한다고 지적했다.또 공시가격 현실화를 통한 보유세 강화와 초과이익 환수 등 부동산 가격 정책에 관한 지론을 언급하면서 “서울시는 공시가격 현실화에 필요한 모든 것을 지원할 의지가 있다”고 말했다. 박 시장은 “대한민국에서 부자가 되는 가장 빠른 길은 강남에 아파트를 소유하는 것이라고들 말한다. 심지어 요즘 아이들은 장래 희망이 건물주라고 할 정도”라고 지적했다. 이어 “열심히 일해서 버는 소득보다 무리하게 빚내서 산 아파트가 가져다 줄 불로소득이 수십배가 되기 때문”이라면서 “실제로 강남의 한 재건축예정 아파트 값은 지난 3년 사이 10억원이 뛰었다. 그런데 이에 대한 종부세는 고작 100여만원에 불과하다”고 꼬집었다. 이어 독일 베를린 시장의 ‘5년간 임대료 동결’ 조치를 예시로 들며 “임대차와 관련한 정부의 권한을 지방자치단체에 과감히 넘겨야 한다”면서 “제게도 그런 권한을 제발 달라”고 정부에 호소했다.박 시장은 “현재 상위 1%가 평균 7채의 집을, 상위 10%가 평균 3.5채의 집을 갖고 있다”면서 “정작 집이 필요한 서민들에게는 기회가 돌아가지 않고 있는 것”이라고 말했다. 이어 “부동산 자산격차는 불평등을 심화시켜 출발선을 공정하지 못하게 만드는 근원”이라면서 “부동산으로 자산격차가 고착화되는 사회에서 노동의 가치는 땅에 떨어지고, 내수경제의 위축과 경제성장을 떨어뜨리는 악순환을 가져올 뿐”이라고 경고했다. 그는 “새롭거나 획기적인 게 아니다. 근로소득에 대해 투명하게 세금을 부과하는 것처럼 부동산에 대해서도 원칙대로 하자는 것 뿐”이라고 재차 강조했다. 박 시장은 오는 17∼18일 국회 의원회관에서 열리는 부동산 정책 토론회에 참가해 기조 발언으로 부동산 개혁 방안을 제시할 예정이다.강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

시중은행들이 자산 확대 경쟁으로 덩치는 커졌지만 수익성은 대체적으로 악화되는 등 실속은 없는 것으로 나타났다.31일 금융업계에 따르면 2분기 실적을 발표한 국민·우리·신한·하나·기업은행의 자산 규모는 모두 늘어났지만 수익성과 건전성은 모두 악화했다. ●은행들 몸집 불리기 경쟁 은행들은 올 상반기에도 중소기업 대출 위주로 몸집불리기 경쟁을 벌이면서 자산이 대부분 10% 이상 늘었다. 국민은행은 6월 말 현재 총자산이 258조원으로 올해 들어 25조 9000억원(11.1%) 늘었다. 우리은행은 236조원으로 지난해보다 17조원(7.8%)이 증가했다. 신한은행도 21조 2000억원(10.0%) 증가한 232조 3000억원을 기록했다. 우리은행의 자산증가율이 떨어지는 이유로 지난 4월 이후 행장의 거취가 불투명해지면서 공격적인 영업이 어려웠던 점이 손꼽힌다. 덕분에 2위를 두고 경쟁하는 신한은행과의 자산격차가 4조원으로 크게 좁혀졌다. 하나은행은 147조 5000억원으로 18조 5000억원(14.3%) 불어나 가장 많은 증가세를 나타냈다. 기업은행은 135조 4000억원으로 11조 1000억원(8.9%)이 늘어났다. ●수익성·건전성·안정성 대부분 후퇴 수익성을 나타내는 순이자마진율(NIM)은 조달비용이 높아지고 대출 연체율이 상승하면서 기업은행을 제외하고 모두 큰 폭으로 하락했다. 국민은행의 올 6월 현재 NIM은 2.98%로 지난해 말 3.39%에 비해 0.41%포인트나 떨어졌다. 시중은행 중 가장 많이 하락했다. 하나은행은 2.31%에서 2.05%로 0.15%포인트 하락했다. 우리은행은 2.25%로 지난해 말에 비해 0.2%포인트 떨어졌다. 신한은행도 2.26%에서 2.10%로 0.16%포인트 떨어졌다. 다만 기업은행은 2.54%로 전년보다 0.01%포인트 상승했다. 또 다른 수익성 지표인 총자산이익률(ROA)은 신한은행이 0.90%로 지난해 말에 비해 0.27%포인트, 국민은행은 1.10%로 0.24%포인트 떨어졌다. 우리은행은 1.0%에서 0.78%로 0.22%포인트 하락했다. 하나은행과 기업은행은 0.81%,0.97%로 각각 0.10%포인트,0.06%포인트 하락했다. 자기자본이익률(ROE)은 국민은행이 15.86%, 신한은행이 15.62%로 지난해 말 18.23%와 18.90%에 비해 큰 폭으로 내려갔다. 기업은행은 17.92%로 0.38%포인트, 하나은행은 13.49%로 0.24%포인트 하락했다. 우리은행은 14.80%에서 1.02%포인트 하락한 12.78%를 기록했다. 은행의 위험가중자산대비 자기자본비율을 나타내는 BIS비율은 모두 하락했다. 새로운 BIS비율을 적용하는 신바젤협약에 의한 탓도 있지만, 위험자산비중이 커졌다는 의미로 볼 수도 있다.BIS가 10%이하일 때는 안정성이 떨어진다고 본다. 일단 BIS비율이 10%대로 하락한 은행은 하나은행(10.24%)을 비롯해 우리은행(10.35%), 기업은행(10.49%)순이다. 국민은행은 12.52%로 가장 높고, 신한은행이 12.10%로 12%대를 유지하고 있다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

은행·증권사를 인수·합병(M&A)해 몸집을 불리고자 하는 국민은행이 최근 잇단 악재로 곤혹스러워하고 있다. 외환은행, 한누리증권사 인수 등 국민은행이 의욕적으로 추진해 온 M&A에 초대형 외국계 은행들이 속속 뛰어들면서 인수 전략에 빨간 불이 켜졌기 때문이다. 신한·우리은행 등이 자산격차를 줄이며 턱밑까지 쫓아온 상황에서 자칫 국내 리딩뱅크 자리를 내어줄 수 있다는 위기감마저 감돌고 있다. 26일 금융권에 따르면 최근 HSBC와 론스타가 외환은행 매각을 위한 단독협상을 진행 중이라는 사실을 발표했을 때 국민은행은 겉으로는 별다른 동요를 보이지 않았지만, 내부적으로 적잖이 당황했다는 후문이다.“론스타가 외국계 은행들과 숨어서 뒷거래를 하고 있다.”며 국민은행 고위 관계자가 분통을 터뜨렸을 정도다. 국민은행은 지난해 외환은행 인수에서 막판 고배를 마셨지만 외환은행을 둘러싼 법적 문제가 해결되면 언제든지 다시 인수전에 뛰어들 태세를 갖추고 있었다. 소매금융 위주의 국민은행이 한단계 도약하기 위해서는 해외부문에 강점을 지닌 외환은행 인수가 절실하기 때문이다. 그러나 론스타가 올 초 DBS(옛 싱가포르개발은행)에 이어 최근에는 HSBC와 단독으로 매각 협상을 진행하면서 유력 인수 대상에서 후순위로 밀려나는 분위기다. 증권사 인수도 여전히 안개속이다. 국민은행이 독점으로 진행했던 한누리투자증권 인수전에 SC제일은행이 가세하면서 예측불허의 판세로 바뀐 것도 고민거리다. 국민은행은 협상 진행 상황에 대해선 함구하고 있다. 일각에서는 국민은행과 한누리증권이 가격을 놓고 막판 조율하고 있는 상태며 9월10일 이후 계약 체결 사실을 발표할 것이라는 관측을 내놓고 있다. 그러나 SC제일은행과 한누리증권의 대주주 J.D.K 인베스트간 매각협상은 진전이 이뤄지고 있는 반면 국민은행과의 협상은 답보 상태라는 관측도 있어 결과를 쉽게 예측하기 힘든 상황이다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

지난 1982년 직원수 279명의 ‘미니은행’으로 시작한 이후 거침없이 성장해온 신한금융지주가 국내 최대 카드사인 LG카드를 품에 안으면서 금융그룹 2위 자리를 확실히 다졌다. 더욱 고무적인 것은 부동의 1위였던 국민은행을 추격할 발판을 마련했다는 것이다. 특히 국민은행에 크게 뒤지던 카드 부문이 단숨에 업계 1위로 올라섰다. 금융회사 가운데 자산 대비 순이익이 가장 커 최고의 ‘캐시 카우’로 불리는 LG카드와의 합병 시너지가 불을 뿜으면 수익성이 크게 강화돼 비은행 부문에서는 최강자의 지위를 다질 전망이다. 지난 1982년 직원수 279명의 ‘미니은행’으로 시작한 이후 거침없이 성장해온 신한금융지주가 국내 최대 카드사인 LG카드를 품에 안으면서 금융그룹 2위 자리를 확실히 다졌다. 더욱 고무적인 것은 부동의 1위였던 국민은행을 추격할 발판을 마련했다는 것이다. 특히 국민은행에 크게 뒤지던 카드 부문이 단숨에 업계 1위로 올라섰다. 금융회사 가운데 자산 대비 순이익이 가장 커 최고의 ‘캐시 카우’로 불리는 LG카드와의 합병 시너지가 불을 뿜으면 수익성이 크게 강화돼 비은행 부문에서는 최강자의 지위를 다질 전망이다. ●확고한 2위,1위 따라잡는다 신한금융의 지난 6월 말 현재 자산 규모는 207조원, 상반기 순이익은 1조 721억원이다. 자산 규모 187조원, 상반기 순익 1조 45억원을 기록한 3위 우리금융을 앞섰지만 불안한 리드였다. 그러나 LG카드가 신한금융에 들어가면 사정은 달라진다.LG카드는 카드업 특성상 자산은 12조원에 불과하지만 상반기 순익이 6406억원에 이르렀다.LG카드와 신한금융을 합치면 총자산은 219조원, 순이익은 1조 7217억원으로 불어난다. 우리금융과의 자산격차는 32조원, 순이익 규모는 7000억원대로 벌어진 셈이다. 국민은행과 외환은행을 합칠 경우 자산 규모는 286조원, 상반기 순이익은 2조 5084억원 수준이다. 신한과 LG카드가 합쳐지면 자산 격차는 79조원에서 67조원으로, 반기 순이익 차이는 1조 4000억원대에서 8000억원 수준으로 줄어든다. ●카드부문 1위, 수익성 껑충 신한금융이 LG카드 인수에 외환은행보다도 비싼 7조원이 넘는 자금을 투입한 이유는 카드만의 매력 때문이다. 글로벌 ‘넘버 1’ 금융그룹인 씨티그룹의 지난해 말 기준 신용카드 사업부문의 순이익이 41억 2700만달러로 그룹 전체 이익의 40%를 차지하는 것만 봐도 카드의 중요성을 알 수 있다. 신한금융의 카드 계열사인 신한카드는 6월 말 현재 회원수가 600만명 수준이지만 1013만명을 확보하고 있는 LG카드와 합쳐지면 930만명을 보유한 국민은행의 KB카드를 제치고 단숨에 업계 1위가 된다. 시장점유율도 25%대로 올라서 KB카드와 외환카드가 합쳐진 20%대를 압도한다. 결국 카드를 매개로 국민은행을 추격할 발판을 마련하고, 카드가 특히 취약한 우리금융을 크게 앞지르는 셈이다. 금융권 관계자는 “LG카드의 최근 순이익이 매각을 앞둔 특수 상황에서 예외적으로 컸다는 점을 감안하더라도 신한지주는 LG카드 쪽에서만 매년 8000억원 안팎의 순이익을 꾸준히 낼 것”이라고 전망했다. 한편 신한금융은 LG카드를 신한카드와 합쳐 오는 2015년까지 세계 5위 카드 사업자로 만들겠다고 밝혔다. 현재 LG카드는 회원수와 이용액 등으로 볼 때 세계 13위 규모다. 신한금융은 또 앞으로 2년간 LG카드를 분리 경영하고, 인위적인 구조조정은 하지 않을 계획이다. 다만 LG카드라는 법인명은 LG그룹에서 상호를 계속 쓰도록 놔둘 가능성이 작기 때문에 바뀔 전망이다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

노무현 대통령의 참여정부가 25일 임기반환점을 앞두고 후반기 국정의 대원칙으로 ‘분열구조의 극복’을 내걸었다. 구체적인 과제로는 양극화 해소, 정치적 분열과 지역구도 극복, 대화와 타협 문화정착 및 미래 투자 확대 등을 제시했다. 이런 원칙이나 과제는 일단 방향을 제대로 잡은 것처럼 보인다. 우리는 여기에 더해 무엇보다 경제회복이 급선무라고 본다. 지난 2년반 동안의 집권 기간은 국민들에게 아주 길게 느껴졌다. 긴 불황으로 대다수 국민들은 어려움을 겪었으며 빈곤층이 국민 7명중 1명에 이를 정도로 늘어났다. 집·땅값이 폭등, 서민들이 눈물을 흘려야 했다. 반면 수십억원을 호가하는 집을 여러채 보유한 부유층이 늘면서 자산격차가 커졌다. 앞으로 집권 후반기에는 경제회복 정책과 빈부격차의 해소가 무엇보다 필요하다. 대기업과 중소기업간에 빚어지는 경기 양극화를 해소할 방안도 강구해야 할 것이다. 참여정부 전반기는 과거사 규명, 국가보안법 철폐와 행정수도 이전 등으로 세대간, 진보·보수세력간, 지역간 갈등이 노출되었다. 후반기에 접어드는 지금부터는 통합적인 리더십으로 이를 극복해야 한다. 대통령 탄핵, 수도이전 위헌 결정 등 나라 전체가 흔들리는 불안감을 국민들이 또다시 겪지 않도록 해야 할 것이다. 편을 가르는 발언으로 국론을 분열시키기보다는 묵묵히 일하는 모습을 보여주길 바란다. 여론조사처럼 참여정부의 경제정책이 모두 잘못됐다고는 할 수 없다. 그러나 정부가 정쟁과 불안감을 부추겨 경제마인드를 위축시키는 일을 되풀이하지 말아야 한다. 부동산문제도 다잡고 어려운 중소기업과 자영업의 경쟁력 향상, 빈곤층에 대한 복지정책도 다듬어야 한다. 대통령과 정부는 앞으로 새로운 일을 자꾸 벌이기보다 경제회복과 양극화 해소를 위해 차분하게 기존 정책을 보완하면서 재검토하고 하나하나 매듭을 지어나가야 한다. 집권 후반기 시간이 얼마남지 않았기 때문이다. 국민들은 이제 정말 조용하면서도 안정된 삶을 살고 싶다.