선제 대응 나선 천안시, 현수막 주의 당부“법적 근거 없어 자칫 피해 우려”“가입 계약금 등 반황규정 여부 꼭 확인” 충남 천안시가 최근 홍보관·인터넷·현수막 등으로 지역 내 홍보 중인 임대형 공동주택 유사 조합인 ‘임대주택 입주위원회’ 가입에 주의를 당부했다. 사업 지연이나 취소될 경우 조합원이 법적으로 보호장치가 없어 투자 피해로 이어질 수 있기 때문에 천안시가 선제 대응에 나선 것이다. 시는 이러한 내용을 담은 현수막을 행정 게시대에 게시했다고 9일 밝혔다. 시에 따르면 최근 성행하는 임대형 공동주택 유사 조합인 ‘임대주택 입주위원회’는 지역주택조합, 협동조합처럼 관련 법에 따라 조합원을 모집하는 방식이 아니다. 법적 근거 없이 회원을 모집하고, 회원 가입 계약금으로 주택건설 사업을 진행한다. 회원제 모집은 주택법·민간임대주택특별법 등 법령에 규정되지 않은 유사 조합으로, 사업이 지연되거나 무산 시 가입자들은 가입 계약금을 돌려받지 못할 수 있다는 것이 시의 설명이다. 조합원으로 가입하면 일반분양보다 저렴하게 분양받을 수 있지만 사업이 지연되거나 취소될 경우 조합원이 법적으로 보호받을 수 없는 셈이다. 시는 유사 조합 가입자가 계약 내용, 사업 사업성 등을 파악하지 못한 채 가입하는 피해가 우려됨에 따라 가입 계약금 등의 반황규정 여부를 반드시 확인할 것을 당부했다. 시 관계자는 “임대주택 회원으로 가입 할 경우 가입 계약서와 계약금 반환에 관한 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다”며 “임대주택 예비임차인 모집과 관련한 회원제 가입에 각별한 주의를 기울일 것을 거듭 당부한다”고 강조했다.

지난 24일 서울시의회 국민의힘 약자와의 동행 특별위원회(이하, 국민의힘 약동특위)는 국민의힘 회의실에서 서울시 주택정책실과 ‘전세사기 피해 예방과 지원대책’에 관한 간담회를 개최했다. 회의에는 최호정 대표의원과 이종배 국민의힘 약동특위 위원장을 비롯해 김규남 의원, 김혜영 의원, 윤영희 의원, 이효원 의원 등 특위 부위원장단과, 주택공간위원회 김태수 부위원장이 참석해 서울시 주택공간기획담당관의 관련 종합대책을 듣고 추가 조치에 대한 의견을 나눴다. 특위에서 서울시는 피해자 지원을 위해 임차보증금 이자지원 확대 및 원스톱 금융·법률지원을 위한 ‘전･월세 종합지원센터’ 운영 계획을 보고했다. 임차인의 피해 예방을 위해서는 자치구별 전세가율을 민간 부동산 앱(부동산114 등)에 공개하고, 전세사기에 가담한 불법 중개행위를 집중적으로 단속해 예비임차인들을 보호하겠다고 밝혔다. 특위는 임차인을 위한 상시상담 체계 구축에 공감하며 시민들의 접근성을 높이고 즉각적인 지원을 시행하기 위해 기관의 신설보다는 기존의 지원기관 활용과 기능강화를 제안했다. 관련 제도적 기반은 빠르면 이번 제318회 임시회에서 ‘서울시 주거 기본조례’와 ‘서울시 청년주거 기본조례’의 개정을 통해 마련하기로 했다. ‘서울시 주거 기본조례’를 근거로 운영되고 있는 주거복지센터의 제공 서비스에 법률지원을 삽입해 피해자 지원기능을 강화하고, 전세사기를 피할 수 있도록 예방책의 홍보를 의무화하는 것이 개정의 주요 골자다. 조례가 통과되면 25개 구에 설치된 주거안심종합센터에서 피해에 대한 법률지원이 상시 가능해진다. ‘서울시 청년주거 기본조례 일부개정조례안’에서는 청년이 주거목적으로 임차하려는 주택의 법률적 권리 및 적정한 임차 가격, 임대인의 특이사항 여부, 임차권 보호를 위한 대응방법 등을 지원기관이 제공할 수 있도록 한다. 조례안대로 추진되면 원하는 청년들이 계약 전 임차 희망주택에 대한 정보를 제공받을 수 있게 된다. 회의에서는 부동산 거래 시 임차인·임대인·중개인 3자 간 중개대상물의 확인 사항 고지를 의무화하고, 임차인이 확정일자 부여기관에 정보제공을 요청할 경우 임대인이 거부할 수 없는 내용을 담아 (가칭)임대차 보호조례안 발의를 검토하기로 했으며 여성가족정책실의 1인 가구 주거 안심 매니저 등 부서마다 산만하게 흩어져 있는 주거약자 보호정책을 주택정책실에서 통합 운영하도록 조직개편 하는 방안과 HUG보증보험과 확정일자 우선변제권의 보호를 받지 못하는 사각지대 피해자를 위한 지원 방안도 거론됐다. 이종배 약동특위 위원장은 “전세사기는 언제라도 반복될 수 있고 나 자신이 피해자가 될 수 있다는 마음으로 접근해야 한다. 서울시는 피해자 보호를 위한 제도마련은 물론이고, 누구라도 피해가 의심될 때 쉽게 떠올릴 수 있도록 관련기관과 지원사항을 적극적으로 홍보해야 한다”고 강조했다. 최호정 대표의원은 “전 재산인 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 늘어나고 있으며 원룸이나 오피스텔, 다가구주택 등에 사는 청년이나 주거약자들의 고통이 큰 것으로 알고 있다. 회의 결과를 반영해 신속한 조례 개정과 정책 추진으로 청년과 주거약자들의 어려움을 덜어드리기 위해 최선을 다하겠다“고 말했다.

공급 물량이 수요보다 많으면 가격이 떨어지고 부족하면 오르는 수요ㆍ공급의 원리는 부동산시장에서도 마찬가지다. 그런데 문제는 부동산의 경우 정보 비대칭에다 비탄력성 때문에 이 원리가 제대로 작동하지 않는 경우가 많다는 점이다. 한국토지주택공사(LH) 직원들의 부동산투기 사건이나 집값 안정을 내세운 부동산정책이 집값 폭등을 낳는 현상이 대표적이다. 최근 원희룡 국토교통부 장관이 근절하겠다고 선언한 ‘업(UP)계약’ 같은 불법 거래도 마찬가지다. 많이 회자된 다운계약이나 업계약 모두 부동산 거래세를 줄이려는 매도자와 매수자 간 암묵적 합의 아래 이뤄지는 불법 거래다. 실거래가보다 낮춰 신고하면 다운계약이고, 높여 신고하면 업계약이다. 업계약은 주로 매수인이 매도인에게 제안한다. 실거래가가 비과세 혜택 범위 내 주택이라면 신고 거래액을 비과세 한도까지 올려도 어차피 비과세 혜택을 받을 수 있고, 매수인이 별도로 보상을 해 준다면 매도인으로선 마다할 이유가 없다. 매수인으로서는 나중에 해당 부동산을 되팔 때 가격이 오른다면 양도차액을 아낄 수 있다. 하지만 집값이 떨어지면 취득세만 더 부담할 수 있다. 업계약은 매수인의 금융기관 대출에 좋다. 담보대출 비율은 같은데 거래 금액이 높다면 대출액도 덩달아 높아지기 때문이다. 최근 문제가 된 전세사기 일당의 경우 바지 임대인이 받을 절세 이득보다 당장 보증금을 올려 차액을 챙기는 게 목표여서 감정평가사에게 웃돈을 주고 ‘업감정’을 받아 이를 토대로 사기 행각을 펼쳤다. 이 과정에서 임차인들은 대출금을 더 받을 수 있다는 유혹에 넘어갔다. 전세사기로 집 없는 서민들이 울고 있다. 특히 전세보증 보험료를 마련할 형편이 되지 않아 보증보험 가입 없이 전세사기를 당한 사람들이 적지 않다. 정부가 2월 초 전세사기 근절을 위한 종합대책을 발표한다고 한다. 임차보증금의 안정적 반환 보장 같은 사후 대책보다 사전 대책이 필요하다. 부동산 임대차계약 단계에서부터 임대인의 재산 상태에 대한 정확한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 등기부등본에 모든 체납 정보를 표기해 예비임차인들이 계약에 앞서 객관적 자료로 열람할 수 있도록 하는 것이 필요하다.

“경기도로 이사 왔습니다. 알고 보니 제가 사는 건물이 깡통 전세(매매가 3억원에 전세임차액 3억 3000만원)이기도 하고, 나갈 때 문제가 생기면 100% 당하는 입장일 것 같아 불안한 상태입니다.ㅠㅠ” 4월 초 어느 인터넷 커뮤니티에 올라온 세입자의 하소연이다. 대통령직인수위원회가 임대차3법 등 부동산 정책의 손질을 예고한 가운데 이처럼 깡통 전세 피해를 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 깡통 전세는 전세보증금이 주택 매매가와 비슷해 세입자가 전세보증금을 떼일 가능성이 높은 주택을 말한다. 무주택 서민들의 공포감은 전세금 반환보증보험 가입, 소송 건수 등에서 고스란히 드러난다.●반환보증 가입·사고피해액 모두 늘어 전세금 반환보증보험은 임차인이 보증료를 내고 가입하면 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않을 때 보증회사가 대신 보증금을 지급하는 상품이다. 서울보증보험공사(SIG), 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등 3곳에서 운용하고 있다. HUG에 따르면 지난해 전세금 반환보증 가입건수는 전년(17만 9374건)보다 29.4% 증가한 23만 2150건이다. 가입금액은 51조 5508억원으로 전년(37조 2595억)보다 38.4% 늘었다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 공사가 임차인에게 대신 돌려주는 금액도 해마다 증가하고 있다. 이른바 전세보증금 대위변제액은 2016년 26억원, 2020년 4415억원, 2021년 5036억원으로 급증 추세다. 게다가 공사가 대신 보증금을 돌려주었으나 집주인에 대한 구상권 행사가 지연되면서 회수 못 한 금액은 지난 3월 현재 7449억원이나 된다. 임대차보증금 분쟁으로 인한 소송도 여전하다. 2010년 1심 7025건, 2심 1103건, 3심 175건에서 지난해에는 5114건, 785건, 158건으로 감소 추세이긴 하나 여전히 적지 않은 수준이다. 국회입법조사처 장경석 입법조사관은 “재판까지 갔다고 하는 것은 그만큼 민법상 계약인 부동산거래에 법적 분쟁 요인이 많다는 것을 보여 준다”고 말했다. ●실효성 낮은 임차인 권리보호 이 같은 현실은 정부의 임차인 권리 강화 조치에 허점이 많음을 보여 준다. 정부는 민간임대주택특별법을 고쳐 2020년 12월 10일부터 임대주택 권리관계에 대한 정보 제공 의무를 강화하고 있다. 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 임대인의 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보를 제공하도록 의무화하고 이를 위반하면 과태료 500만원을 부과한다. 지난해 8월 18일부터는 임대사업자가 소유한 임대주택에 대해 임대보증금 보증보험 가입을 의무화했고 지난 1월 15일부터는 이를 어기면 사업자 등록을 말소할 수 있게 했다. 그러나 실효성이 낮다는 지적이다. 서울시에서 주택업무를 담당했던 한 공무원은 “수도권의 경우 웬만하면 전세보증금이 억대인 상황에서 500만원 과태료 부과로는 제재의 실익이 없다”고 말한다. 소액보증금에 대한 최우선 변제조치도 있으나 제한적인 효과뿐이다. 임차보증금이 최대 1억 5000만원 이하(서울)에서 최소 6000만원 이하(기타 지역)가 돼야 다른 담보물권에 우선해 최소 2000만원(기타 지역)에서 5000만원(서울)을 변제받는다. 지난 2월 현재 서울의 중위 주택 전세가격이 3억 8000만원을 넘었다. 이런 실정에서 대다수 임차인들에게 최우선 변제는 그림의 떡일 뿐이다. ●436만 가구 보증의무 없는 주택 거주 가장 큰 맹점은 무주택 서민들이 임대사업자가 내놓은 부동산에서만 거주하는 건 아니라는 점이다. 2020년 통계청의 인구주택 총조사에 따르면 전체 가구(2092만 7000가구)의 36.5%인 763만 9000가구가 보증금을 내고 전세나 월세로 산다. 그런데 2020년 기준 임대사업자(38만 8000여명)들이 등록한 임대주택은 327만호로 전체 임대가구의 42.8%다. 말하자면 57.2%인 436만 가구는 임대보증금 보증 의무 가입 대상이 아닌 주택에 산다. 보증 의무 없는 주택에 사는 이들은 전입신고와 확정일자 외에 전세금 반환보증상품 가입이라는 자구책을 쓴다. 하지만 전세보증금 반환보증 상품도 문제점이 많다. 가입 조건과 보증금 상한선이 있어 모든 세입자가 이용할 수 있는 게 아니다. 가입 방식도 채권자인 임차인에게 불합리하다. 채무자가 보험계약자로서 보증보험에 가입하는 일반적인 보증보험과 달리 전세보증금 반환보증은 채권자가 보증수수료를 내고 가입한다. KB금융경영연구소의 강석민 부동산팀장은 “5억원의 전세보증금 반환보증에 가입하면 임차인은 2년 기준 평균 139만원의 보증료를 부담하는데 이는 매달 5만~6만원의 월세를 더 부담하는 것과 같다”고 지적했다. ●계약 단계부터 임대인 정보 제공돼야 깡통 전세를 방지하고 임차보증금의 안정적 반환을 보장하려면 부동산 임대차 계약 단계에서부터 임대인의 재산 상태에 대한 정확한 정보를 임차인이 손쉽게 확인할 수 있도록 해야 한다. 예를 들어 등기부등본에 모든 체납 정보를 표기해 예비임차인들이 계약에 앞서 객관적 자료로 열람할 수 있도록 하는 것이다. 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 적힌 공적 문서다. 부동산 소재지, 집의 구조 등 기본 현황은 물론 가처분, 가압류, 경매 등 법적 다툼이 되는 사항에다 근저당권 설정, 전세권 설정 등 소유권 이외의 권리사항도 표기된다. 그러나 임대인의 국세나 지방세 체납에 따른 정보는 확인할 길이 없다. 국세나 지방세를 체납하면 국세청과 관할 지방자치단체에서 공매 때 임차보증금에 앞서 징수한다. 세입자로서는 전입신고와 확정일자를 받아 두었다 하더라도 자칫하면 보증금을 제대로 받지 못할 수 있다. 등기부등본에 해당 부동산 소유주의 모든 세금 체납 정보 표기를 의무화하면 비양심적인 임대인을 걸러내면서 전세 사기로 인한 피해도 예방할 수 있다. 정부로서는 체납 감소 효과도 생긴다. 특히 예비임차인은 700원(등본 열람)이나 1000원(발급 비용)으로 임대인의 재산 정보를 파악해 계약의 안전성을 담보할 수 있게 된다. ●임대인의 체납 현황 열람 조건 변경도 등본에 세금 체납 현황을 표기하기 어렵다면 임대사업자가 아닌 일반 집주인에 대해서도 임대보증금 가입 의무를 확대하는 것을 고려할 필요가 있다. KB연구소의 강 팀장은 임대보증금 비율이 주택 시세의 일정 비율(70%)을 넘거나 또는 임대인의 주택 수가 일정 호수(3호) 이상인 경우 등 임차인 리스크가 상대적으로 높을 것으로 예상되는 일반 임대인에게 가입을 의무화하는 방식을 제안한다. 임대인의 세금 체납 현황을 열람하는 조건도 완화해야 한다. 현재는 임대인의 세금 체납 여부는 임대인 본인이 동의해야만 공인중개사나 임차인이 열람할 수 있다. 하지만 임대인·임차인 간 정보의 비대칭 상황에서 열람을 요구하기란 쉽지 않다. 이 열람조건을 계약금 지급 전후로 나눠 계약금 지급 전에는 지금처럼 임대인 동의 아래, 지급 이후 잔금 지급 시까지는 임대인 동의 없이도 임차인이 열람할 수 있도록 바꿀 필요가 있다. 이 과정에서 밀린 세금 문제로 임차인이 계약파기를 원하면 임차인에게 위약금 없이 계약을 해지할 권한을 부여하면 될 것이다. 국토교통부의 정천우 민간임대정책과장은 “등기부등본에 세금 체납 현황 등록의무화나 일반 임대인에 대한 보증금 가입 의무 확대 취지에는 충분히 공감한다”면서도 “국세와 지방세 체납시스템이 연계돼야 하고 이러한 임대인에 대한 규제가 자칫 공급 위축으로 이어질 수도 있는 만큼 시장 상황을 봐 가며 확대하는 게 좋다고 본다”고 밝혔다. 무주택 서민의 주거안정책 마련은 국가의 책무이다. 임차인들의 주거 불안은 민간 소비와 내수경제 위축으로 이어지고 계층 간 위화감을 형성해 사회통합도 저해할 수 있다. 계약 단계에서부터 계약 이후 보증금 반환 불안감을 우려하지 않도록 등기혁신 등 제도 보완이 필요하다.

“경기도로 이사 왔습니다. 알고 보니 제가 사는 건물이 깡통 전세(매매가 3억원에 전세임차액 3억 3000만원)이기도 하고, 나갈 때 문제가 생기면 100% 당하는 입장일 것 같아 불안한 상태입니다.ㅠㅠ” 4월 초 어느 인터넷 커뮤니티에 올라온 세입자의 하소연이다. 대통령직인수위원회가 임대차3법 등 부동산 정책의 손질을 예고한 가운데 이처럼 깡통 전세 피해를 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 깡통 전세는 전세보증금이 주택 매매가와 비슷해 세입자가 전세보증금을 떼일 가능성이 높은 주택을 말한다. 무주택 서민들의 공포감은 전세금 반환보증보험 가입, 소송 건수 등에서 고스란히 드러난다. ●반환보증 가입과 사고피해액 모두 늘어나 전세금 반환보증보험은 임차인이 보증료를 내고 가입하면 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않을 때 보증회사가 대신 보증금을 지급하는 상품이다. 서울보증보험공사(SIG), 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 등 3곳에서 운용하고 있다. HUG에 따르면 지난해 전세금 반환보증 가입건수는 전년(17만 9374건)보다 29.4% 증가한 23만 2150건이다. 가입금액은 51조 5508억원으로 전년(37조 2595억)보다 38.4% 늘었다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 공사가 임차인에게 대신 돌려주는 금액도 해마다 증가하고 있다. 이른바 전세보증금 대위변제액은 2016년 26억원, 2020년 4415억원, 2021년 5036억원으로 급증 추세다. 게다가 공사가 대신 보증금을 돌려주었으나 집주인에 대한 구상권 행사가 지연되면서 회수 못 한 금액은 지난 3월 현재 7449억원이나 된다. 임대차보증금 분쟁으로 인한 소송도 여전하다. 2010년 1심 7025건, 2심 1103건, 3심 175건에서 지난해에는 5114건, 785건, 158건으로 감소 추세이긴 하나 여전히 적지 않은 수준이다. 국회입법조사처 장경석 입법조사관은 “재판까지 갔다고 하는 것은 그만큼 민법상 계약인 부동산거래에 법적 분쟁 요인이 많다는 것을 보여 준다”고 말했다. ●정부의 임차인 권리보호의 한계 이 같은 현실은 정부의 임차인 권리 강화 조치에 허점이 많음을 보여 준다. 정부는 민간임대주택특별법을 고쳐 2020년 12월 10일부터 임대주택 권리관계에 대한 정보 제공 의무를 강화하고 있다. 임대사업자가 임대차 계약을 할 때 임차인에게 임대인의 세금 체납 여부와 선순위 보증금 현황 등 권리관계에 대한 정보를 제공하도록 의무화하고 이를 위반하면 과태료 500만원을 부과한다. 지난해 8월 18일부터는 임대사업자가 소유한 임대주택에 대해 임대보증금 보증보험 가입을 의무화했고 지난 1월 15일부터는 이를 어기면 사업자 등록을 말소할 수 있게 했다. 그러나 실효성이 낮다는 지적이다. 서울시에서 주택업무를 담당했던 한 공무원은 “수도권의 경우 웬만하면 전세보증금이 억대인 상황에서 500만원 과태료 부과로는 제재의 실익이 없다”고 말한다. 소액보증금에 대한 최우선 변제조치도 있으나 제한적인 효과뿐이다. 임차보증금이 최대 1억 5000만원 이하(서울)에서 최소 6000만원 이하(기타 지역)가 돼야 다른 담보물권에 우선해 최소 2000만원(기타 지역)에서 5000만원(서울)을 변제받는다. 지난 2월 현재 서울의 중위 주택 전세가격이 3억 8000만원을 넘었다. 이런 실정에서 대다수 임차인들에게 최우선 변제는 그림의 떡일 뿐이다. ●세입자 절반 이상이 보증의무 없는 주택서 거주 가장 큰 맹점은 무주택 서민들이 임대사업자가 내놓은 부동산에서만 거주하는 건 아니라는 점이다. 2020년 통계청의 인구주택 총조사에 따르면 전체 가구(2092만 7000가구)의 36.5%인 763만 9000가구가 보증금을 내고 전세나 월세로 산다. 그런데 2020년 기준 임대사업자(38만 8000여명)들이 등록한 임대주택은 327만호로 전체 임대가구의 42.8%다. 말하자면 57.2%인 436만 가구는 임대보증금 보증 의무 가입 대상이 아닌 주택에 산다. 보증 의무 없는 주택에 사는 이들은 전입신고와 확정일자 외에 전세금 반환보증상품 가입이라는 자구책을 쓴다. 하지만 전세보증금 반환보증 상품도 문제점이 많다. 가입 조건과 보증금 상한선이 있어 모든 세입자가 이용할 수 있는 게 아니다. 가입 방식도 채권자인 임차인에게 불합리하다. 채무자가 보험계약자로서 보증보험에 가입하는 일반적인 보증보험과 달리 전세보증금 반환보증은 채권자가 보증수수료를 내고 가입한다. KB금융경영연구소의 강석민 부동산팀장은 “5억원의 전세보증금 반환보증에 가입하면 임차인은 2년 기준 평균 139만원의 보증료를 부담하는데 이는 매달 5만~6만원의 월세를 더 부담하는 것과 같다”고 지적했다. ●계약 단계부터 임대인 정보 제공돼야 깡통 전세를 방지하고 임차보증금의 안정적 반환을 보장하려면 부동산 임대차 계약 단계에서부터 임대인의 재산 상태에 대한 정확한 정보를 임차인이 손쉽게 확인할 수 있도록 해야 한다. 예를 들어 등기부등본에 모든 체납 정보를 표기해 예비임차인들이 계약에 앞서 객관적 자료로 열람할 수 있도록 하는 것이다. 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 적힌 공적 문서다. 부동산 소재지, 집의 구조 등 기본 현황은 물론 가처분, 가압류, 경매 등 법적 다툼이 되는 사항에다 근저당권 설정, 전세권 설정 등 소유권 이외의 권리사항도 표기된다. 그러나 임대인의 국세나 지방세 체납에 따른 정보는 확인할 길이 없다. 국세나 지방세를 체납하면 국세청과 관할 지방자치단체에서 공매 때 임차보증금에 앞서 징수한다. 세입자로서는 전입신고와 확정일자를 받아 두었다 하더라도 자칫하면 보증금을 제대로 받지 못할 수 있다. 등기부등본에 해당 부동산 소유주의 모든 세금 체납 정보 표기를 의무화하면 비양심적인 임대인을 걸러내면서 전세 사기로 인한 피해도 예방할 수 있다. 정부로서는 체납 감소 효과도 생긴다. 특히 예비임차인은 700원(등본 열람)이나 1000원(발급 비용)으로 임대인의 재산 정보를 파악해 계약의 안전성을 담보할 수 있게 된다. ●임대인의 체납 현황 열람 조건 변경도 고려해야 등본에 세금 체납 현황을 표기하기 어렵다면 임대사업자가 아닌 일반 집주인에 대해서도 임대보증금 가입 의무를 확대하는 것을 고려할 필요가 있다. KB연구소의 강 팀장은 임대보증금 비율이 주택 시세의 일정 비율(70%)을 넘거나 또는 임대인의 주택 수가 일정 호수(3호) 이상인 경우 등 임차인 리스크가 상대적으로 높을 것으로 예상되는 일반 임대인에게 가입을 의무화하는 방식을 제안한다. 임대인의 세금 체납 현황을 열람하는 조건도 완화해야 한다. 현재는 임대인의 세금 체납 여부는 임대인 본인이 동의해야만 공인중개사나 임차인이 열람할 수 있다. 하지만 임대인·임차인 간 정보의 비대칭 상황에서 열람을 요구하기란 쉽지 않다. 이 열람조건을 계약금 지급 전후로 나눠 계약금 지급 전에는 지금처럼 임대인 동의 아래, 지급 이후 잔금 지급 시까지는 임대인 동의 없이도 임차인이 열람할 수 있도록 바꿀 필요가 있다. 이 과정에서 밀린 세금 문제로 임차인이 계약파기를 원하면 임차인에게 위약금 없이 계약을 해지할 권한을 부여하면 될 것이다. 국토교통부의 정천우 민간임대정책과장은 “등기부등본에 세금 체납 현황 등록의무화나 일반 임대인에 대한 보증금 가입 의무 확대 취지에는 충분히 공감한다”면서도 “국세와 지방세 체납시스템이 연계돼야 하고 이러한 임대인에 대한 규제가 자칫 공급 위축으로 이어질 수도 있는 만큼 시장 상황을 봐 가며 확대하는 게 좋다고 본다”고 밝혔다. 무주택 서민의 주거안정책 마련은 국가의 책무이다. 임차인들의 주거 불안은 민간 소비와 내수경제 위축으로 이어지고 계층 간 위화감을 형성해 사회통합도 저해할 수 있다. 계약 단계에서부터 계약 이후 보증금 반환 불안감을 우려하지 않도록 등기혁신 등 제도 보완이 필요하다. 논설위원