마이너스 통장ㆍ신용대출도 ‘체크 ’ DSR 70% 넘으면 ‘고위험 ’ 분류 추가로 대출 받기 어려워질 듯 시범운영 후 10월부터 본격 적용 다음달 26일부터 소득과 대비해 대출이 과도하게 많은 사람은 추가로 대출을 받기 어려워진다. 총체적상환능력비율(DSR) 도입으로 은행들은 신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출의 원리금까지 모두 살펴볼 예정이다. 지난달 말 시행된 신(新)총부채상환비율(DTI)보다 한층 강화된 규제다.18일 금융권에 따르면 시중은행들은 오는 3월 26일부터 신규 대출 심사를 할 때 DSR 지표를 시범 적용한다. DSR은 채무자가 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 이자와 원금이 소득과 비교해 얼마나 되는지를 계산한 수치다. 연봉 1억원인 직장인이 1년 동안 갚아야 할 빚의 원리금이 8000만원이라면 DSR은 80%가 된다. DSR은 6개월간 대출심사에서 보조지표로 사용된다. 오는 10월부터는 대출 한도를 줄이거나 승인이 거절되는 고(高)DSR의 기준이 제시될 예정이다. DSR은 가계부채 연착륙을 위해 금융 당국이 새롭게 도입하는 규제다. 신규 대출 시 대출자의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 정확히 반영하겠다는 것이다. 신DTI가 연간 소득 대비 모든 주택대출 원리금 상환액과 기타대출의 이자상환액을 살폈다면 DSR은 연간 소득 대비 모든 대출 원리금 상환액을 본다. 예를 들어 주택대출 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금 상환액은 2000만원으로 계산된다. 같은 금액을 일시 상환으로 빌렸다면 대출총액을 대출 기간으로 나누되 10년까지만 인정하면서 연간 원금 상환액이 3000만원으로 늘어난다. 마이너스통장 등 신용대출은 대출총액을 10년으로 나눠 DSR을 계산한다. 할부금융, 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액이 반영된다. 예·적금대출, 약관대출과 유가증권담보대출은 원금과 이자 모두 제외되고, 전세대출은 이자만 잡힌다. DSR이 적용되면 주택대출 3억원을 15년 균등 분할상환 조건에 연 3%의 금리로 빌리고, 금리 5%의 신용대출 4000만원과 자동차할부 원리금으로 매달 50만원을 갚아야 하는 A씨의 경우 연간 원리금 상환액은 총 4100만원(주택대출 2900만원+신용대출 600만원+자동차할부 600만원)이 된다. A씨의 현재 연봉이 6000만원이고 앞으로 더 오를 가능성이 있다면 연간 소득은 최대 10% 증액된 6600만원까지 인정받을 수 있다. 이 경우 A씨의 DSR은 약 62.1%로 계산된다. 은행권에서는 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%대가 되면 고위험 대출로 분류될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 시중은행 관계자는 “다음달 26일부터 DSR이 80% 이상인 사람은 추가 대출을 받기 어려워진다는 뜻”이라고 설명했다. 오는 10월에는 고DSR 대출을 전체 은행 여신의 일정 비율 이하로 맞춰야 하는 가이드라인도 나올 계획이다. 금융 당국 관계자는 “모든 채무를 들여다보는 DSR을 통해 대출 심사가 한층 깐깐해질 것”이라고 말했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

“저소득자는 집 구입하기 더 어려워지겠구만...” “투기꾼 때려 잡고 다주택자 중과세 부과하는 더욱 강력한 부동산 정책이 필요합니다” 정부가 새해 1월 1일부터 소득증빙을 제대로 하지 못하는 사람의 대출한도를 줄이는 것을 골자로 한 신 DTI세부 내용을 발표하자 나온 엇갈린 반응들이다. 금융위원회와 금융감독원은 26일 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI를 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선 시행한다는 이른바 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’의 후속 성격이다. 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 주택담보대출이 아닌 기타 대출의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눈 값이다. 현행 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타 대출 이자를 더해 연간 소득으로 나눈다. 바뀐 새로운 DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 연간 원리금 상환 부담으로 인식하는 만큼 비율이 높아져 대출 가능 금액은 줄어든다. 올 상반기 국민은행 자료 기준으로 1인당 평균 대출 금액은 신 DTI계산식을 따를 경우, 2억5800만원에서 2억 2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 추산됐다. 연간 원리금 상환 부담을 따질 때 변수는 대출 기간이다. 같은 돈을 빌려도 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액은 줄고 대출 가능 금액은 늘어나게 된다. 거치기간은 대출 기간에서 제외되는데, 거치기간 2년을 두면 연간 원금 상환액은 2780만원(5억원/18년), 거치기간 5년은 3330만원(5억원/15년)이 된다. 대출 원금을 만기에 모두 갚는 일시상환은 최장 10년까지만 인정한다. 연간 원금 상환액은 5000만원(5억원/10년)으로 커진다. 신규 중도금·이주비 대출은 신 DTI를 적용하지 않는다. 다만 새로 주택담보대출을 받을 때 중도금·이주비 대출이 있는 경우 이를 25년으로 나눠 DTI 계산에 넣는다. 이자 상환액은 실제 부담액을 반영한다. 신용대출 등 기타 대출은 한국은행이 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출 금리(잔액기준)에 1%포인트를 더해 계산한다. 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 DTI를 계산할 때 실제 대출 기간과 무관하게 대출 기간을 15년까지만 적용한다. 신 DTI는 연간 소득을 따지는 방식도 현행 DTI와 조금 다르다. 우선 해당 연도의 소득뿐만 아니라 최근 2년 치 소득을 확인한다. 1년 전보다 소득이 급격히 변동(±20%)한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용한다. 다만 승진 등 증가한 소득의 지속 가능성을 입증하면 최근 소득만 반영한다. 최근 소득이 1년 미만인 경우 1년 소득으로 환산하면서 10%를 차감한다. 휴직 등 불가피한 사유와 소득의 지속 가능성이 입증되면 차감하지 않는다. 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있다. 장래예상소득 반영의 연령 제한(40세 미만)은 없앴다. 직장에 다니지 않는 등의 이유로 증빙 소득을 제출할 수 없는 경우 인정소득을 95%로, 신고소득을 90%로 차감 반영한다. 인정소득은 국민연금이나 건강보험료 납부 내역 등으로 인정되는 소득, 신고소득은 이자·배당금·임대료·카드사용액 등으로 추정되는 소득이다. 배우자의 주택담보대출이 없으면 배우자 소득도 연간 소득에 더해진다. 이때 배우자에게 주택담보대출이 아닌 신용대출 등이 있다면 이자가 연간 원리금 상환액에 더해진다. 청년층(40세 미만 무주택)과 신혼부부(결혼 후 5년 이내)는 장래예상소득을 반영해 대출한도를 조정하는 만큼 직장생활을 꾸준히 한다면 지금보다는 더 대출받을 수 있다. 이사 등 불가피한 사정 때문에 2개의 주택담보대출을 보유한 경우 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금은 빼고 이자만 DTI에 반영된다. 2년 안에 기존 주택을 처분하고, 기존 주택담보대출도 갚겠다고 약정할 경우 신규 대출은 만기 제한(15년)을 적용하지 않는다. 손병두 금융위 사무처장은 “상환 능력을 중심으로 선진화된 여신심사 관행이 정착되도록 하는 게 목표”라고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr