서울시가 임대료나 계약 갱신 등의 문제로 어려움을 겪고 있는 소상공인들이 지역에서 분쟁을 해결할 수 있도록 ‘찾아가는 상가건물임대차 분쟁조정위원회’(찾아가는 분쟁조정위)를 처음으로 개최한다. 시는 오는 19일 강남구청에서 처음으로 찾아가는 분쟁조정위를 개최한다고 16일 밝혔다. 찾아가는 분쟁조정위는 하루라도 영업장 문을 닫기 힘든 소상공인들을 위해 그동안 서울시청에서 열리던 상가건물임대차 분쟁조정위를 해당 지역 구청에서 열 수 있도록 한 제도다. 강남구청을 시작으로 앞으로 신청자가 원할 경우 해당 자치구에서 분쟁조정위를 연다. 그동안은 서울시청에서 열리는 분쟁조정위에 참석하려면 영업장 문을 닫아야 해 분쟁조정 신청을 기피하는 소상공인들이 적지 않았다. 서울시 상가건물임대차 분쟁조정위는 변호사와 감정평가사, 건축사, 공인중개사 등 분야별 전문가 30명의 위원으로 구성돼 있다. 분쟁건이 접수되면 3명의 위원이 법률검토와 현장조사를 실시한다. 분쟁조정위에서 합의된 조정서는 민법상 화해의 효력이 있고, 법원의 판결문과 같은 집행력이 부여된다. 분쟁조정위는 임대료 인상 상한선인 5%를 초과해 갱신 계약한 임차인에게 6개월분의 초과 인상액을 돌려주거나 코로나19로 매출이 급감함에 따라 건강이 악화된 임차인에게 예외적으로 임대차 계약기간 중 계약해지를 할 수 있도록 조정하는 등 2016년부터 현재까지 총 424건의 분쟁을 해결했다. 최근 3년간 조정 개시 사건 조정률은 평균 86%가 넘는다.

박원순(사진) 서울시장이 지난 16일 자신의 소셜네트워크서비스(SNS) 페이스북 페이지에 “집값 잡을 권한을 달라”고 글을 올린데 이어 17일 국회에서 열린 부동산안정화 정책 토론회에 참석하면서 연일 관심이 집중되고 있다. 시에 따르면 박 시장이 언급한 ‘권한’의 핵심은 젠트리피케이션이나 전세난민 등의 현상을 방지할 수 있도록 하는 임대차보호법 관련 권한을 의미한다는 설명이다. 그동안은 법무부가 ‘법의 고유한 영역’이라며 난색을 표한 가운데, 서울시가 고조된 주거안정화 여론을 등에 업고 분위기 반전을 노릴 수 있을지 귀추가 주목된다.권정순 서울시 민생정책보좌관은 17일 서울신문과의 통화에서 박 시장의 발언에 대해 “우리나라는 세율이나 세목 등을 법으로 정한 바를 따르게 돼있는 만큼, 세제 관련 권한을 달라는 의미라기보다 임대료나 계약기간 안정과 관련된 권한을 광역자치단체장에게 위임해 지역별 특성에 맞는 민생안정 정책을 취할 수 있게 해야한다는 의미”라고 설명했다. 실제로 박 시장은 자신의 글에서 “얼마 전 베를린 시장은 5년간 베를린 시내의 임대료를 동결하는 조치를 취했습니다. 저에게도 그런 권한을 주십시오! 제발!”이라고 사례를 들었다. 앞서 독일 베를린 시정부는 내년 1월부터 주택 임대료를 동결하는 ‘베를린시 주택임대료 법안’을 발표했다. 2014년 이전에 지어진 주택은 지난 6월 기준 임대료 수준으로 향후 5년 동안 동결하는 내용이 골자다. 시에 따르면 우리나라의 현행 상가임대차보호법에는 임차인이 상가를 임대 계약한 뒤 갱신을 청구하면 임대인이 정당한 사유 없이는 거절할 수 없는 갱신청구권이 포함돼 이를 활용하면 최장 10년까지 임대할 수 있다. 반면 주택임대차보호법에는 갱신청구권이 없는 상태다. 문제는 상가임대차보호법과 주택임대차보호법이 민법의 특별법으로 구분돼 법무부가 소관부처라는 점이다. 물론 법무부가 유관부서인 국토교통부와 협의해 결정한다고는 하지만, 주된 업무가 아닌 부동산시장의 복잡한 실태를 파악하고 긴밀하게 대응하기 어렵다는 지적이다. 이와 관련 서울시는 2015년 12월 주택임대차보호법 상 계약갱신청구권 도입을 촉구한데 이어 지역 환경에 맞도록 상세규정을 지방 정부가 도입할 수 있도록 결정권을 위임할 것을 지속적으로 요구해왔다. 시는 이를 바탕으로 거주자가 안정적으로 생활을 영위할 수 있도록 거주기간을 연장 보장하거나 임대료 상한선을 지역 특성에 맞게 규정하는 등 서민 주거안정에 능동적으로 대응할 수 있다는 판단이다. 그러나 법무부에서는 당장 임대료가 급등하는 부작용의 우려가 있는데다, 제도 시행 자체를 조례로 이행하는 것은 법률적으로 어렵다는 입장을 고수해왔다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “조례로 권한 위임을 해준다고 하더라도 상위법과 정반대되는 내용을 정할 수는 없기 때문에 지역 사정에 따라 유동적으로 대응할 수 있도록 시·도의 조례로 조정할 수 있게끔 하는 것이 효율적일 것”이라면서 “다만 현재의 부동산 관련 정책도 사실상 서울 및 수도권 지역을 염두에 두고 시행되고있는 만큼, 관련 권한을 서울시장에게 위임한다고 해서 획기적인 변화가 있을지는 예단하기 어려운 상황”이라고 말했다. 김희리 기자 hitit@seoul.co.kr

서울특별시의회 송아량 의원(더불어민주당, 도봉4)이 서울교통공사로부터 제출받은 자료에 따르면 지하철 6, 7호선 역사 내 406개의 점포를 손쉽게 관리하기 위해 임차인과 전차인에게 부당한 의무를 강제하는 불공정한 조항을 넣어 계약을 진행해온 것으로 확인됐다. 서울교통공사는 지난 2013년 ‘지하철 6·7호선 유휴공간 개발’계획을 통해 상업공간의 70%를 중소상인에게 제공하여 소상공인을 보호하고 계약기간을 기본 5년에서 추가 5년 더 연장이 가능한 조건으로 GS리테일과 임대차계약을 체결했다. GS리테일은 중소상인들을 모집해 지하철 6,7호선 406개(6호선 174개소, 7호선 232개소) 상가를 재임대했으나, 계약기간동안 발생한 영업 손실을 이유로 기본 계약종료일인 지난달 24일 재계약 포기의사를 밝히고 퇴점을 결정하면서 406개 상가들의 영업을 중지시킨 상태이다. 송 의원은 “상인들은 교통공사의 대대적인 홍보를 믿고 10년 계약을 예상했지만, 교통공사는 전차인 구제를 위한 어떠한 노력도 하지 않아 결국 피해는 오로지 중소상인의 몫으로 돌아갔다”면서 “교통공사는 현재까지도 법률적 이유를 들어 중소상인들을 외면하고 있다”고 강하게 질타했다. ‘상가건물 임대차보호법’ 제13조에 따르면 ‘전대차계약을 체결한 전차인은 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있지만, 갱신기간에 해당되는 2018년 10월 23일 이전 동안 GS리테일과 교통공사는 계약해지에 관한 입장을 밝히지 않아 상인들은 지난해 개정된 상가임대차보호법에 기대지도 못하고 교통공사의 중재를 호소하고 있다. GS리테일간 임대차계약서에는 제소전 화해에 대해 규정하면서 ‘임차인은 제소전 화해조서, 동의서 등을 작성하고 이를 제출하여야 한다’고 명시하고, ‘제소전 화해 의무를 이행하지 아니하는 경우 계약해지 및 전대승인을 취소할 수 있다’고 하여 제소전 화해를 강제하고 있다. 송 의원은 “전차인에 긍정적인 방향으로 검토하라는 국민권익위의 권고를 수용하여 GS리테일 사태로 생존권을 위협받고 있는 중소상인들의 구제를 위한 대책을 면밀히 수립하고, 향후 상가계약시 제소전 화해 동의서 제출 조항 삭제 및 공사 편의를 위한 전대차계약방식은 근절돼야할 것”이라고 강조했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

당정이 주택 세입자에게도 ‘계약갱신 청구권’을 주는 내용으로 주택임대차보호법 개정을 추진한다. 이렇게 되면 법적으로 보장되는 거주 계약 기간이 2년에서 최대 4년으로 늘어난다. 또 재개발·재건축으로 상가가 철거될 때 상가 세입자에게 ‘우선입주 요구권’을 주는 방안도 추진된다. 조정식 더불어민주당 정책위의장은 18일 조국 법무부 장관 등과 당정 협의를 가진 뒤 “주택임차인의 안정적인 임차 기간 보장을 위해 임대차 계약갱신 청구권을 주택 임차인에게도 보장하기로 했다”고 밝혔다. 계약갱신 청구권은 임대 계약이 끝난 이후 세입자가 계약을 연장할 수 있는 권리다. 현재 상가 세입자는 상가임대차보호법에 따라 최대 10년 계약을 연장할 수 있지만, 주택의 경우 주택임대차보호법에서 보장하는 최대 계약 기간이 2년이기 때문에 계약이 끝난 뒤 집주인이 퇴거를 요청하면 이사를 가야 한다. 하지만 계약갱신 청구권이 세입자에게 1회 보장되면 법의 보호를 받는 최대 거주 기간은 2년에서 4년으로 늘어날 전망이다. 부동산 관계자는 “계약갱신 청구권이 주어져도 전월세 가격을 급격하게 올리면 의미가 없기 때문에 ‘전월세 상한제’와 함께 패키지 정책으로 추진될 가능성이 높다”고 설명했다. 국토교통부 관계자는 “세부 내용이 아직 정해진 것이 없기 때문에 보장 기간 등은 명확하지 않다”고 말했다. 이어 “계약갱신 청구권은 전월세 상한제와 뗄 수 없는 관계”라면서 “도입 과정에서 두 제도의 장단점 등을 면밀히 검토하게 될 것”이라고 설명했다. 부동산 시장에선 전월세 가격이 급등할 가능성을 제기한다. 실제 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 늘어난 1989년 서울의 전세가격 상승률은 23.68%를 기록해 역대 최고치를 기록했다. 이와 함께 당정은 재개발·재건축으로 철거되는 상가의 세입자에게 우선입주 요구권이나 ‘퇴거보상 청구권’을 주는 방안도 추진한다. 세종 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

매일 50건 신청인과 일대일 심층상담 감평사 등 전문가 26명의 분쟁조정위 강제조정 결정서 제공… 중재안 도출서울 동작구에 4층짜리 건물을 보유한 A씨는 건물 곳곳에 물이 새자 리모델링 공사를 계획하면서 임차인들을 내보내려고 했다. 임차인 B씨는 당황할 수밖에 없었다. 3년 전 해당 건물 3~4층에 고시원을 내면서 이전 임차인에게 권리금을 준 데다 시설 투자도 많았기 때문이다. 갈등을 빚던 두 사람은 ‘서울시 상가임대차 상담센터’의 문을 두드렸다. 상가임대차 분쟁조정위원회의 조정을 통해 A씨는 B씨에게 손해배상금 4000만원을 주고, B씨도 임대차계약을 해지하는 것으로 분쟁을 마무리했다.서울 영등포구에 건물을 보유한 C씨와 임차인 D씨는 ‘계약기간 만료일 3개월 전까지 통보하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다’고 약정했다. 계약 만료 3개월 전까지 양측이 아무런 의사 표시가 없어 두 사람 모두 계약 갱신으로 여겼다. 계약 만료 2개월을 앞둔 시점, C씨는 갑자기 계약 갱신과 별도로 지난 계약 당시 맺었던 특약사항(20시간 회의실 무료 사용 등)을 더이상 제공할 수 없다고 통보했다. 이에 D씨는 C씨가 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사로 알고 보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 C씨는 이미 갱신된 계약을 D씨가 일방적으로 깼기 때문에 위약금을 달라고 맞섰다. 분쟁조정위 조정에도 이견을 좁히지 못하자 두 사람은 결국 강제조정(C씨는 원상복구 비용인 280만원을 제외한 나머지 보증금을 D씨에게 돌려줘야 한다)을 통해 합의했다. 서울시는 임대·임차인 간 권리금 회수나 임대료 조정과 같은 상가 임대차 관련 갈등 발생 때 법률 문제를 상담해 주고 분쟁을 조정하는 ‘서울시 상가임대차 상담센터’를 운영하고 있다고 7일 밝혔다. 상담센터에 분쟁조정이 접수되면 우선 신청인과 1대1로 심층 상담을 진행한다. 센터는 지난해 1만 1713건, 올해 들어 6월까지 8063건을 처리했다. 하루 평균 50~60건의 상담 서비스를 제공한 셈이다. 분쟁 유형으로는 권리금에 관한 게 가장 많고 계약갱신, 계약해지, 임대료 조정, 원상회복 등이 뒤를 이었다. 상담으로도 풀리지 않는 갈등은 분쟁조정위로 전달된다. 조정위는 감정평가사, 갈등조정 전문가, 변호사 등 26명으로 이뤄져 있다. 이들은 현장 조사와 법률 검토를 거친 뒤 조정안을 도출하는 식으로 중재안을 마련해 준다. 올해 상반기 모두 72건을 접수해 약 43%(31건)의 조정합의를 이끌었고 11건은 조정 진행 중이다. 조정위 접수 건수는 2016년 44건, 지난해 77건 등으로 매년 증가하는 추세다. 조정위에서조차 당사자 간 의견 차이가 클 경우에는 법원 판결문에 버금가는 내용을 담은 결정서를 제공한다. 이른바 ‘강제 조정 결정서’다. 이철희 시 공정경제과장은 “이로써 법적인 구속력을 갖진 않는다”면서도 “다만 실제 소송 결과와 유사하기 때문에 건물주들로선 그 결정을 수용하기 쉽다”고 말했다. 한편 시는 지난해 상가건물 임대차보호법 개정안을 법무부 등에 건의했다. 임대차 계약갱신 청구기간을 현행 5년에서 10년으로 늘리고 건물 철거나 재건축 땐 권리금에 상응하는 보상금을 지급하도록 하는 내용을 담았다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr

복잡한 법규 탓에 문제를 풀려면 여간 까다롭지 않은 상가 임대차에 대해 궁금한 것들을 문답으로 풀어 본다. Q. 대항력을 가질 때 건물이 경매로 넘어가도 임대 보증금을 돌려받을 수 있나. A. 대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대해서도 대항력이 생긴다. 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게 임대차 관계를 주장하고 보증금을 돌려받을 수 있다. Q. 보증금 5000만원, 월세 100만원에 식당을 임차하는데 등기부등본에 근저당이 2억원 설정돼 있다. 어떻게 해야 하나. A. 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 마치면 대항력이 생긴다. 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있다. 건물 인도와 사업자등록을 신청해서 대항력을 갖출 뿐 아니라 경매될 때를 대비해 확정일자를 받아야 한다. Q. 임대차 기간을 5년으로 하고 학원을 운영 중이다. 중간에 학원을 양도할 수 있나. A. 불가능하다. 약정 임대차 기간에 상대방의 동의 없이 일방적으로 계약을 변경하거나 해지할 수 없다. Q. 묵시적 갱신 중에 임대인이 일방적으로 해지할 수 있나. A. 임대차 기간이 끝난 뒤 임차인이 임차물을 계속 사용했는데도 임대인이 이의를 제기하지 않을 경우, 전 임대차와 같은 조건(계약기간은 1년)으로 다시 임대차한 것으로 본다. 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1000만원)을 초과하는 경우 임대인은 묵시적 갱신 중에 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고 통고 후 6개월 뒤엔 해지 효력이 발생한다. Q. 환산보증금이 6억 1000만원을 초과하면 사업자등록을 하고 확정일자를 받아도 우선변제권 적용을 못 받는다는데. A. 그렇다. 단, 임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하거나 임대인과 전세권설정계약 체결 후 전세권을 설정할 수 있다. 경매가 진행되면 경매기입 등기일부터 실제 소유권 이전까지 상당한 시일이 걸리기 때문에 임차인은 월세를 일부러 연체해 임대차보증금에서 공제함으로써 보증금을 최소화하는 방법도 있다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr

서울시가 ‘주택임대차보호법’과 ‘상가건물임대차보호법’의 임대 기간과 임대료 인상률 등 핵심 내용을 지방자치단체에 위임해 달라며 국토교통부와 법무부 등에 요청해, 또 다른 중앙정부와 대립이 시작됐다. 서울시는 이미 ‘청년수당 50만원’과 ‘자치조직권 강화’ 등을 두고 각각 복지부와 행정자치부 등과 갈등해 왔다. 2일 시는 ‘주택임대차보호법’에서 세입자가 집주인에게 1회에 한해 전·월세 계약 갱신을 청구할 수 있는 ‘주택임대차 계약갱신청구권’을 도입해 최대 4년 동안 주거할 수 있다는 등의 내용을 신규로 만들고 그 권한을 지자체에 주라고 국토부에 촉구했다. 또한 ‘상가건물임대차보호법’에서 임차인의 계약갱신요구권을 현재 5년에서 10년으로 늘리고 현재 ‘9% 이내’인 임대료 인상률을 지자체 등이 ‘조례’ 등으로 규정할 수 있도록 해 달라고도 요청했다. 상가건물임대차보호법 개정안은 임대료 급등으로 원주민이 떠나는 사례를 막으려는 젠트리피케이션 방지책의 일환이다. 국토교통부는 “전·월세 공급이 적은 상황에서, 기간이 늘면 단기적으로 가격이 급등할 수 있다”면서 반대했다. 1989년 주택임대 기간을 1년에서 2년으로 확대해 서울 전셋값이 23.7%가 폭등했다는 것이다. 정부의 반대는 내년 총선을 앞두고 야당 출신 시장을 견제하기 위한 게 아니냐는 지적도 나온다. 한 중앙정부 관계자는 “시가 총선을 앞두고 청년일자리, 전·월세 가격 및 상가 임대료 급등 등 난제를 선심성 정책으로 풀려 하고 있다”고 주장했다. 이경주 기자 kdlrudwn@seoul.co.kr 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

# 직장인 김모(32)씨는 오피스텔 전세를 얻으러 다니면서 요즘 세상 인심이 어떤지 새삼 실감했다. 서울 강남구의 한 오피스텔에서 적당한 방을 찾아 계약을 했는데, 부동산 중개인이 한마디 상의도 없이 계약서에 전세기간을 ‘1년’으로 기재했던 것이다. 중개인은 김씨에게 “오피스텔은 주택이 아닌 상가이기 때문에 최소 계약기간이 1년인 상가임대차보호법의 적용을 받는다”는 거짓말도 했다. 2년 계약을 원했던 김씨는 결국 이 오피스텔을 포기하고 강남구와 송파구 일대의 오피스텔을 몇 군데 더 둘러봤지만 쓸 만한 곳은 모두 1년 계약을 요구했다. # 서울 강남구의 한 화장품 업체에 다니는 최모(29·여)씨는 얼마 전 1년짜리 오피스텔 전세 계약을 했다. 부동산 중개인이 “요즘 2년 계약하는 사람이 어디 있느냐”며 1년 계약을 종용했다. 그는 “사적 계약은 주택임대차보호법에 우선한다”는 말도 잊지 않았다. 최씨는 집을 다시 알아보는 게 엄두가 나지 않아 그냥 단기 계약에 서명을 했다. 부동산 시장에서 월세 거래가 급증하고, 전세난이 장기화되면서 일부 지역에서 세입자에게 1년짜리 단기 계약을 강요하는 사례가 급증하고 있다. 특히 직장인 1인 가구가 많고 전세가가 치솟고 있는 서울 강남지역의 오피스텔 등지에서 이런 식의 횡포가 심하게 나타나고 있다. 현행 주택임대차보호법상 2년 미만의 모든 계약은 무효로 규정된다. 그럼에도 불구하고 집주인과 부동산 중개인이 세입자와 임의적으로 1년 단기 계약을 하는 이유는 해마다 보증금을 올릴 수 있기 때문이다. 주택임대차보호법을 보면 2년 계약 뒤엔 1년이 지나고 올릴 수 있는 보증금은 5% 미만으로 제한된다. 그러나 1년 단기계약은 종료 후 재계약을 하는 것이기 때문에 제한 없이 보증금을 올려 받을 수 있고, 중개인도 1년마다 중개 수수료를 챙길 수 있어 집주인과 중개인 모두에게 ‘누이 좋고 매부 좋은’ 식이다. 반면 세입자는 1년 뒤 재계약을 할 경우 2년 계약보다 높아지는 전세 비용을 고스란히 부담해야 한다. 재계약을 하지 못하게 되면 새 집을 구해야 하고 불필요한 이사 비용을 부담해야 한다. 집주인과 세입자가 이해관계가 맞아 1년짜리 계약을 하는 건 법적으로 문제는 없다. 세입자들이 내 집 마련이나 이직 등의 계획으로 1년 계약을 원하는 경우도 있다. 부동산 업계에 따르면 1년 계약을 원하지 않는 임차인은 계약 시 임대차보호법을 제시하거나 1년 계약을 했더라도 세입자는 2년간 법적 권리를 보장받을 수 있다는 점을 집주인에게 고지할 수 있다. 김씨의 경우처럼 오피스텔을 ‘상가’로 간주해 1년 계약을 적용하는 사례도 법적으로 맞지 않는다. 유규환 변호사는 “‘건물이 주거용 건물에 해당하는지 여부는 실제 용도에 따라서 정해야 한다’는 대법원 판례가 있다”면서 “해당 임대차 계약은 주택임대차보호법의 적용을 받아 최소 2년”이라고 설명했다. 그러나 집주인이나 부동산 중개인이 1년 계약을 요구하면 집을 구하는 입장에서는 거부하기 어려운 게 현실이다. 특히 재계약을 염두에 둔 세입자 입장에서 집주인과 중개인은 ‘절대 갑(甲)’이기 때문이다. 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 관계자는 “세입자는 집주인과 힘의 차이가 너무 커서 법적으로 유리한 위치에 있어도 이를 주장하기 어렵다”면서 “공공연히 이뤄지는 불합리한 계약을 줄이기 위해서는 ‘떴다방’ 단속처럼 현장 실사를 강화하고, 집주인이 1년 계약을 요구해도 공인중개사가 거부하도록 해야 한다”고 말했다. 김민석 기자 shiho@seoul.co.kr

지난 1일 오후 서울 마포구 성산동의 ‘작은나무’ 카페. 카페의 공동 출자자이자 리코더 연주자인 황윤호성(42)씨가 내는 청명한 리코더 소리가 울려 퍼졌다. 카페에선 주민 둘, 셋이 모여 커피를 마시고 있었고 초등학생은 뒤늦은 점심을 해결했다. 외관은 보통 카페와 다를 게 없지만, 마을 사랑방 역할을 하는 이곳에선 흔한 풍경. 2008년 6월 주민 70여명이 4000만원가량을 출자해 만든 카페는 서울시 마을공동체 프로그램인 ‘마을기업’으로 선정되기도 했다. 하지만 7월 9일이면 사라질지도 모른다. 건물주가 재계약 의사를 철회했기 때문이다. ●초등생도 아주머니도 찾던 작은카페… 리코더 연주 언제까지 들릴지 ‘젠트리피케이션’(Gentrification·구도심이 번성하면서 임대료가 오르고 원주민이 내쫓기는 현상)으로 ‘마을기업’들이 내몰리고 있다. 수익성만을 좇는 게 아니어서 치솟는 임대료를 감당하기 힘든 곳이 많은 데다 건물주의 이해타산에 취약할 수밖에 없는 탓이다. 지역공동체 활성화를 위해 만들어진 서울의 마을기업 600여곳 가운데 상당수는 작은나무 카페와 사정이 다르지 않다는 게 관계자들의 설명이다. 작은나무 카페의 운명은 이웃동네인 마포구 연남동 일대가 서울의 ‘핫플레이스’로 뜨면서 흔들렸다. 연남동 상권이 확장되면서 덩달아 성산동의 부동산 시세도 들썩거린 것. 2008년 상가 매매가는 평당 2000만원을 밑돌았지만, 지금은 3000만원에 육박하고 있다. 인근 상가로 이사하려 해도 권리금 4000만원 이상에 월세도 두 배가량 뛰어 쉽지 않은 상황이다. 최수진 작은나무협동조합 대표는 “대안을 찾지 못한 상태”라면서 “주변 마을기업과 공동으로 공간을 마련해 이사하는 방법 등을 논의하고 있지만 쉬운 일이 하나도 없다”고 말했다. ●상업성 좇다 되레 가치 떨어져… 공공 토지 영구임대 등 지원도 방법 다른 마을기업도 사정은 비슷하다. 마포구 염리동에 있는 ‘우리동네 나무그늘’ 카페도 내년 5월 점포를 비워야 할 처지다. 계약기간이 만료돼 상가임대차보호법에서 정한 월세 상한선 9%를 적용받지 못하면 큰 폭으로 오른 월세를 감당할 수 없기 때문이다. 나무그늘 카페는 2011년 창업 당시에는 월세가 242만원이었지만 지금은 70만원 오른 312만원을 내야 한다. 서울시에서 받는 마을기업 지원금과 후원회비 등을 포함해 매달 900여만원이 들어오지만, 3분의1 남짓이 월세로 빠져나가는 셈이다. 전문가들은 건물주의 재산권을 임의로 제한할 수 없는 만큼 마을기업이 치솟는 임대료의 영향을 덜 받으려면 공공기관의 토지나 건물을 이용할 수 있도록 길을 열어줘야 한다고 강조한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지원금을 직접 지원하면 도덕적 해이를 낳을 수 있기 때문에 간접 지원방식이 낫다”면서 “지자체 등 공공기관이 소유한 토지 가운데 현재 활용하고 있지 않은 토지를 마을기업에 영구임대 방식으로 지원하는 것도 방법”이라고 말했다. ‘골목사장 생존법’의 저자 김남균씨는 “임대료가 지나치게 급등하면 상권의 생태계 변화로 외려 부동산 가치가 떨어질 수 있는 만큼 최근 건물주와 상인들이 계약기간 동안 임대료를 올리지 않기로 협약을 맺은 신촌 연세로의 사례를 참고할 필요가 있다”고 말했다. 글 사진 이성원 기자 lsw1469@seoul.co.kr

정부가 24일 내놓은 장년층 고용 안정과 자영업자 대책의 골자는 기존 자영업은 보호하되 장년층에 대한 일자리 확대로 이들이 퇴직 뒤 자영업에 과도하게 몰리는 상황을 개선하겠다는 것이다. 하지만 일자리 부족이라는 구조적 문제를 미시 정책으로 해결하려는 점 때문에 대책의 효과가 제한적일 것이라는 우려도 나온다. 이날 기획재정부 등에 따르면 이번 대책의 주요 목표층은 1955~1963년생인 베이비붐 세대다. 이들은 우리 경제 성장의 주역이었지만 세계 금융위기 이후 매년 15만명 가까이 직장을 떠나고 있다. 본인들의 노후 준비는 턱없이 부족하지만 번듯한 직장을 구하기는 ‘하늘의 별’ 따기다. 이들이 빚을 내 대거 자영업에 뛰어드는 이유다. 정은보 기재부 차관보는 “장년층의 희망 은퇴연령은 72세로 높아졌지만 실제 은퇴연령은 53세”라면서 “이들의 노동력을 제대로 활용하지 못하는 것은 개인과 국가 모두 큰 손해”라고 설명했다. 현재 자영업 종사자는 580만명, 가족 종사자까지 합치면 711만명이다. 전체 취업자 중 자영업자 비중은 28.2%로 경제협력개발기구(OECD) 평균(15.8%)의 두 배에 육박한다. 소상공인진흥공단에 따르면 자영업자 월 매출은 2010년 990만원에서 지난해 877만원으로 줄었다. 반면 자영업 가구 부채는 같은 기간 7131만원에서 8859만원으로 늘었다. 벌이는 시원찮고 빚만 쌓이다 보니 폐업하는 개인사업자가 2005년 75만 4000명에서 지난해 83만 3000명 등으로 급증했다. 자영업 생존율은 1년 뒤 83.8%에서 5년 뒤 29.6%로 급락한다. 창업 5년 만에 자영업 10곳 중 7곳은 문을 닫는다는 뜻이다. 이처럼 자영업이 위축되면 가계 소득이 정체되고 양극화가 확대돼 소비 위축을 불러오고, 이는 다시 자영업 여건 악화로 이어지는 악순환을 가져온다. 정부는 자영업자의 경쟁력 약화가 장년층의 고용 불안과 과당경쟁 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석했다. 다만 이번에 권리금 보호 장치를 마련하고 5년 계약기간을 보장하는 대안을 내놨지만 임대료 인상률 규제가 없어 실효성이 떨어진다는 지적도 나온다. 건물주가 현행 상가임대차보호법상 월세 인상률 상한선인 9%씩 매년 올리면 임차인 입장에서는 버티기 쉽지 않기 때문이다. 이근태 LG경제연구원 수석연구위원은 “미시 대책 대신 서비스 규제 완화와 인프라 확대, 소비 독려 등으로 새로운 내수를 창출하는 게 대안이 될 것”이라고 조언했다. 세종 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr 세종 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

민주노동당이 제출한 상가건물임대차보호법 개정안이 국회 법사위에 계류 중이다. 민노당은 상가임대차보호법 개정을 추진하는 서명을 받고 있으며 지난달 28일부터 상가법 개정을 촉구하는 전국 투어를 진행하고 있다. 이달 중에는 상가세입자의 권리 관계를 요약한 ‘상가임대차 119’를 발간할 예정이다. 민노당의 개정안은 세입자가 건물주에게 계약갱신을 청구할 수 있는 기간을 현행 5년에서 10년으로 늘리고 임대료 최고 인상률을 연 12%에서 5%로 제한하자는 것이 골자다. 보호대상은 보증금액과 사업자등록증 여부와 상관없이 상가와 사무실을 빌린 모든 사람으로 넓히자고 제안했다. 특별시·광역시·도에 실질적 권한을 가진 10인으로 구성된 상가임대차분쟁조정위원회를 설치하고, 빌린 건물의 개·보수비용을 사안에 따라 주인에게 청구하는 권리를 보장하는 내용도 담겨 있다. 현행 환산보증금제도(월세×100+보증금)는 없앨 것을 건의했다. 세계적으로 유례가 없으며 이로 인해 많은 상가 임차인이 법에서 보호된 5년 계약이 아니라 1∼2년 계약기간이 끝난 뒤 권리금조차 받지 못하고 쫓겨나는 경우가 많기 때문이다. 환산보증금이 물가상승률 등을 고려해 인상되지 못하는 것도 한 까닭이다. 사업자등록증을 폐지한 것은 기존 법에서는 비영리민간단체나 정당 등은 법의 보호를 받을 수 없기 때문이다. 환산보증금이 임대차보호법의 범위를 벗어날 경우, 현재는 건물주의 부당한 임대료 인상에 대해 공정거래위원회에 고발하는 것도 한 방법이다. 건물주가 공정거래법의 적용을 받는 임대사업자로 등록돼 있으면 지나친 임대료 인상, 부당 약관 등은 ‘거래상 지위 남용’에 걸려 시정을 명령받기 때문이다. 부천귀금속도매백화점은 재계약시 임대료를 12% 올리고 임대료 연체 때 월 10%의 가산금을 물리는 약관을 사용해 왔다. 임차인들의 고발에 공정위는 임대료 증감 요인을 따지지 않고 일률적 인상은 부당하다고 지난 4월 지적했다. 월 10%로 연 120%에 해당하는 가산금에 대해서는 대부업법상 이자율 상한(연 66%)도 웃도는 무거운 부담이라며 무효 판정을 내렸다. 시정명령이 지켜지지 않으면 공정위는 검찰 고발 등의 단계를 거치게 된다. 시간이 걸리지만 나름대로 효력이 있는 셈이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

서울 강남구에서 소규모 미용실을 운영하고 있는 박모씨. 계약기간 2년으로 보증금 6000만원에 월세 200만원을 내고 장사를 해 왔다. 계약 만기일이 석달 정도 남았는데 주인이 월세를 250만원으로 올려주든지 아니면 나가라고 통보해 왔다. 박씨는 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 줄 알았으나 그녀의 환산보증금은 2억 6000만원으로 범위를 벗어난다. 환산보증금은 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액이다. 서울시는 2억 4000만원, 서울시를 제외한 과밀억제권역은 1억 9000만원, 광역시는 1억 5000만원, 그 외 지역은 1억 4000만원까지가 보호를 받을 수 있는 환산보증금 액수다. 상가임대차보호법이 시행된 2002년에 정해진 금액으로 그동안의 부동산값 상승을 반영하지 못하고 있다. 박씨는 “서울 강남에서 환산보증금 범위 안에 드는 곳이 얼마나 있겠느냐.”면서 “요즘 장사도 안돼 손해를 감수하고 계속 장사를 할지, 한번에 큰 손해를 입고 장사를 접을지 선택만 남았다.”고 한탄했다. ●몇달 사이로 법보호 못받아 2002년 가을 보증금 7000만원에 월세 150만원으로 서울 변두리 지역에서 호프집 계약을 한 허모씨. 주인은 얼마전 보증금으로 3000만원을 더 요구했다. 인테리어를 바꾸면서 2000만원이 들어 여유가 없다. 그동안의 물가상승률을 고려해도 보증금 인상폭이 너무 큰데다 사정을 설명했지만 ‘싫으면 나가라.’는 답만 들었다. 허씨가 계약을 맺은 시점은 임대차보호법이 시행되기 몇달 전이라 법의 보호를 받지 못한다. 그는 “몇달 기다려 계약을 하거나 아니면 중간에 월세를 조금 올리더라도 재계약을 해야 했는데 그러지 못한 것이 후회가 된다.”고 털어 놨다. ●전세의 월세 전환은 연 15%까지 보증금 1억원에 월세 90만원으로 1년간 사무실을 임차한 전모씨. 계약기간 만료가 다가오자 건물주인은 보증금을 5000만원으로 낮추고 5000만원에 대해 월세를 3부(연 36%)로 하자고 제안해 왔다. 전씨는 월세가 너무 높아 법률구조공단에 상담을 신청했다. 전씨는 임대차보호법의 보호를 받는 경우다. 보증금을 월세로 전환할 경우 보증금의 연 15%까지만 월세로 주면 된다. 전씨는 주인에게 90만원에 62만 5000원을 더한 금액만 주면 된다. ●권리금은 사실상 ‘폭탄 돌리기’ 서울 신림동에서 7년째 약국을 하는 최모씨. 주인이 상가 전체를 리모델링하겠다며 계약이 끝나는 대로 나가줄 것을 요구했다. 허씨는 약국에 들어간 시설비와 고객에게 들인 무형의 노력 등을 일시에 잃게 됐다. 그는 “내가 약국하는 사람에게 넘겼다면 받을 수 있던 권리금 3000만원 정도를 날리게 됐다.”며 속상해했다. 권리금은 건물주가 아닌 기존 임차인에게 준다. 권리금이 있다는 건 상권이 형성돼 있고 안정적인 영업이 가능하다는 것을 뜻한다. 하지만 일반적으로 계약서에 기재하지 않아 법의 보호를 받지 못한다. 권리금을 지불하기 전 수준이 적당한지, 상가가 헐리거나 업종이 변경될 가능성 등을 미리 알아봐야 한다. ●악덕 부동산중개업소도 문제 서울 광화문 오피스텔에서 보증금 1000만원에 월세 65만원을 내고 지난해 6월부터 여행사를 운영하는 김모씨.6월 재계약을 앞두고 주인이 월세를 80만원으로 올려주든지 아니면 나가라고 통보해 왔다. 거래하던 중개업소에 알아 보니 다른 부동산에서 집주인에게 80만원을 받아 주겠다며 자기와 계약을 맺자는 전화를 했다고 알려 줬다. 상가건물임대차보호법에 의해 김씨는 계약기간을 1년으로 정했지만 5년 동안 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 임대료 인상률도 연 12%까지다. 따라서 김씨는 1년간 7만 8000원이 오른 72만 8000원을 내고 오피스텔을 쓴 뒤 이후 매년 12%씩 더 내고 5년을 채우겠다고 주장할 수 있다. 물론 주인과 사이가 틀어질 각오를 해야 한다. 그는 “중개수수료 받겠다고 주인에게 전화한 부동산 중개업소가 더 얄밉다.”고 말했다. ●오는 11월 상가 임대대란 예고 11월이면 2002년부터 시행된 상가건물임대차보호법 보호기간 5년이 끝난다. 임차인들은 주인들이 요구하는 오른 금액으로 다시 계약을 맺을 가능성이 높다. 민주노동당 이선근 경제민주화운동본부장은 “잘못된 법률 때문에 올해 말 건물주의 계약 해지 남용, 임대료 과다 인상 등이 쏟아질 것”이라고 내다봤다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

상가를 임차한 상인은 지역에 따라 최고 1억 6000만원에서 최저 9000만원까지 보호받을 수 있게 됐다.또 계약기간 단위를 5년으로 정해 이 기간 동안건물주는 임차계약을 임의로 해지할 수 없으며,이 기간 동안 임차료 인상률도 연 12%로 제한했다. 법무부는 8일 재정경제부 등과 협의 끝에 이같은 내용을 담은 ‘상가건물임대차보호법 시행령’을 확정,오는 19일 입법예고키로 했다.법무부는 오는 23일 공청회를 열어 전문가들과 상인,시민단체들의 의견을 수렴해 11월부터 시행에 들어갈 방침이다. 법무부는 이번 시행령안에서 전국적으로 상가 임차료에 차이가 있다는 점을 감안,전국을 4개 권역으로 나눠 법 적용대상이 되는 보증금액 한도를 하위80%로 정했다.이에 따라 ▲서울시 1억 6000만원 ▲수도권 과밀억제권역(인천·수원·하남·과천·성남 등) 1억 2000만원 ▲광역시(인천 제외) 1억원 ▲그 밖의 지역 9000만원까지 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다. 조태성기자 cho1904@