“다행스러운 것은 최근에 강남을 포함한 지역에 하락이 시작돼 계속 확산하고 있다.…(서울 집값이) 일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다.” 이재명 대통령이 지난 18일 기자회견에서 밝힌 부동산 시장 진단은 여전히 단호했지만 이에 대한 현장 반응은 당혹감에 가까웠다. 결국 같은 날 오후 청와대는 “‘일종의 평탄화’라는 발언은 가격 변동 추이에 대한 설명”이라며 “정부는 강남 3구를 제외한 서울 집값 상승으로 국민 부담이 커진 상황을 무겁게 받아들이고 있다”고 설명했다. 대통령과 청와대가 보는 시장의 흐름이 틀린 것은 아니다. 지난달 정부의 세제 개편안 발표 이후 강남·서초구의 아파트 가격은 6주 연속 하락폭을 키웠다. 올해 1월부터 9월 둘째 주까지 강남구의 아파트 가격 상승률은 0.72%에 그쳤다. 같은 기간 서울 전체 상승률 7.94%에 한참 못 미치는 것은 물론 서울 25개 자치구 가운데 가장 낮다. 강남·서초 지역을 중심으로 실거래가가 고점보다 크게 떨어진 사례가 나왔다. 강남구 압구정동 전용면적 183.41㎡는 지난해 12월 128억원에서 지난달 97억 3000만원으로, 개포동 전용 172㎡는 지난 4월 71억원에서 이달에 60억원으로 몸값을 낮췄다. 강남 지역 공인중개사들은 “지금이 강남 집을 사기 좋은 때”라며 값을 내린 매물을 소개한다. 상당수가 세 부담을 피하기 위해 고령층이 내놓은 것들이라 거래 과정에서 조금 더 가격을 내릴 수 있다고도 귀띔한다. 그러나 그만한 돈을 감당할 실수요자가 얼마나 있을까. 실제 거래량도 매우 저조하다. 강남 너머로 눈을 돌리면 전혀 다른 상황이 펼쳐진다. 올해 들어 성북구의 아파트값은 14.01%나 뛰었다. 지난해 같은 기간 상승률(1.79%)의 8배에 가깝다. 서대문구(11.45%), 강서구(11.35%), 구로구(11.32%)를 비롯해 8개 자치구의 상승률이 이미 두 자릿수를 넘었다. 이들 지역에선 한 달 만에 실거래가가 1억원 이상 오른 거래들이 속출했다. 대부분 ‘국민 평형’ 미만의 중소형 단지다. “강남은 꼭대기, 다른 데는 이렇게 낮게 돼 있었는데 여기(강남)는 내리고 여기(외곽 등)는 살짝 오르는” 추이를 두고 ‘평탄화’라는 단어가 공감을 얻지 못하는 것은 많은 이들의 주거가 불안정해진 탓이다. 강남 꼭대기가 낮아지는 것과는 거리가 있는 무주택·서민들이 딛고 선 평지는 가파르게 오르고 있다. 임대차 시장은 더욱 혼란스럽다. 9월 둘째 주까지 서울 아파트 전세 누적 상승률은 7.79%로 지난해 같은 기간(1.66%)보다 4.7배 가까이 높다. 전세난이 심했던 2015년(10.79%) 이후 가장 높은 수준의 상승률이다. 1년 새 서울 아파트 전세 물건은 13% 이상 줄었다. 실거주를 우선으로 하는 정책 기조와 강력한 대출 규제가 맞물리며 전세 세입자들은 갈 곳을 잃고 밀려날 처지에 놓였다. 매수자는 대출 한도를 확보하고 매도자는 호가를 높이기 위해 기존 세입자를 내보내고 비워 두는 공실 매매로 전월세 물건은 더 찾아보기 어렵다고 한다. 매매와 전세가 사라진 자리를 메우는 월세도 치솟고 있다. 지난달 서울 주택종합 평균 월세는 131만 3000원으로 집계됐는데, 관련 통계가 작성되기 시작한 2015년 7월 이후 가장 높은 수치다. 이 대통령은 회견에서 ‘아직도 전세는 사라져야 할 제도라고 생각하는지’라는 물음에 “사라질 것이라고 했지, 내가 언제 사라져야 한다고 했겠나”라며 질문의 의미가 없다고 선을 그었다. 잘못된 질문이라면 바로잡고, 전셋값 상승으로 살던 집에서 나가야만 할 처지인 임차인의 고충을 어루만질 만한 답변을 내놓았으면 더 좋았을 것이다. 어쨌든 부동산 관련 메시지는 ‘이 정부는 합니다’라는 자신감으로 다시 마무리됐다. 투기 공화국 탈출, 부동산 시장 안정, 최대한 신속하게 늘려 나갈 공급. 다시금 강조되는 의지와 확신이 당장 주거 사다리를 놓칠까 봐 가슴 졸이는 이들의 불안을 덜어 내고 주거비 부담으로 고단한 일상을 품는 방향으로 향해야 비로소 공감을 얻을 수 있다. 허백윤 산업부 기자(차장급)

서울 강남 3구를 중심으로 고가 주택이 밀집한 지역의 아파트 가격이 하락세를 이어가고 있다. 대출 규제를 비롯해 실거주 위주의 세제 개편 등 다주택·고가·비거주 주택 보유자에 대한 세 부담이 대폭 늘어날 것으로 전망되며 일부 호가를 낮춘 매물들이 등장하지만 선뜻 매수로 이어지지 못하는 등 관망하는 분위기 속에 일단 상승세가 숨 고르기를 하는 모습이다. 이재명 대통령은 18일 청와대 영빈관에서 가진 기자회견에서 부동산 문제를 거론하며 “다행스러운 것은 최근에 강남을 포함한 지역에 하락이 시작돼 계속 확산하고 있다”며 “물론 외곽 지역은 오르고 있다. 전에는 수직적이었다. 강남은 꼭대기, 다른 데는 이렇게 낮게 돼 있었는데 여기(강남)는 내리고 여기(외곽 등)는 살짝 오르는, 일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다”고 진단했다. 한국부동산원에 따르면 9월 둘째 주 기준으로 아파트 매매가격지수 변동률이 강남구는 0.36%, 서초구는 0.26%씩 각각 전주보다 하락했다. 강남구와 서초구는 6주 연속 하락세를 이어갔다. 지난주 하락세로 전환한 송파구도 9월 둘째 주 -0.12%로 하락 흐름을 보였다. 최근 강남 지역에서는 고점보다 10억원 이상 값을 낮춘 거래도 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 신반포2차 전용면적 107㎡는 지난 14일 46억 2000만원에 매매됐다. 지난해 10월 같은 면적 매물이 61억 5000만원 거래됐는데 1년도 안 돼 거래가가 15억 3000만원 떨어졌다. 직전 거래인 지난 7월에는 56억 2000만원에 거래됐다. 지난 6일 60억원에 거래된 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크 전용 172㎡의 경우 지난 4월 같은 면적매물이 71억원에 거래된 바 있다. 다만 강남 3구를 제외한 지역들은 상승세가 계속돼 서울 전체의 아파트 가격 상승세는 계속 이어지고 있다. 9월 둘째 주 기준 중랑구(0.51%), 도봉구(0.47%), 서대문구(0.47%), 성북구(0.43%), 동대문구(0.36%) 등 강북 지역에서는 여전히 상승세가 가파르다. 부동산원은 “국지적으로 하향 조정 매물 출회에 따른 하락 거래가 나타났지만 수요가 견고한 신축, 대단지, 중소형 규모 등 선호 지역을 중심으로 상승 계약이 체결되며 서울 전체의 가격이 상승했다”고 설명했다.

올해 서울 아파트 청약시장에서 강남 3구와 용산구의 1순위 청약 경쟁률이 비강남권의 13배를 웃돌며 ‘쏠림’ 현상이 뚜렷했던 것으로 나타났다. 18일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 올해 1월부터 8월까지 강남 3구와 용산구의 아파트 1순위 평균 청약 경쟁률은 490.3대 1로 집계됐다. 같은 기간 비강남권 경쟁률은 36.7대 1로, 두 권역의 경쟁률 격차는 13.4배에 달했다. 격차는 지난 2024년 3.5배, 지난해 1.8배보다 크게 벌어졌다. 공사비 상승 등으로 분양가 부담이 전체적으로 커진 가운데 분양가상한제가 적용되는 강남권 분양 단지의 가격 경쟁력이 더욱 강조되며 청약 수요가 강남권에 몰렸기 때문으로 풀이된다. 강남 3구와 용산구에는 올해 1~8월 1순위 청약통장 7만 4041건이 접수됐다. 지난해 같은 기간(4만 635건)보다 3만 3406건 늘었다. 반면 비강남권의 1순위 청약은 지난해 8만 9984건에서 올해 8만 177건으로 9807건 줄었다. 공급 물량에서도 차이가 났다. 올해 1~8월 일반공급 물량은 비강남권이 2187가구였지만 강남 3구와 용산구에선 151가구에 그쳐 경쟁률이 더욱 커졌다. 특히 분양가상한제가 적용된 강남권 단지에 더 많은 청약자가 몰렸다. 지난 4월 서초구 서초동 ‘아크로드 서초’는 일반공급 30가구 모집에 3만 2973명이 신청해 평균 1099.1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 잠원동 ‘오티에르 반포’도 43가구 모집에 3만 540명이 신청해 경쟁률이 710.2대 1을 보였다.

대출규제·실거주 의무·보유세 부담매수심리 급격히 위축… 관망세 커져한강변·서남권 4개구 감소율 높아다주택자 줄고 무주택자 매수 증가 지난달부터 서울의 아파트 매매 거래량이 급격하게 감소하는 것으로 나타났다. 정부의 대출 규제와 실거주 의무 및 보유세 부담 강화에 따라 매수 심리가 크게 위축된 것으로 풀이된다. 14일 서울시에 따르면 지난달 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청 건수는 3012건으로, 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 가장 적었다. 10·15 대책이 발표된 직후인 지난해 11월(4019건)보다도 적은 수치다. 토지거래허가 신청 건수는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일) 시점을 앞두고 매물이 많이 나왔던 지난 4월(8896건)에 가장 많았다. 이후 5월 6011건, 6월 5277건, 7월 4618건, 8월 3012건으로 점점 줄었다. 8월 신청 건수를 4월과 비교하면 약 30% 낮아졌다. 토지거래허가 신청 건수가 모든 곳에서 줄어든 가운데 특히 한강벨트 7개 구와 서남권 4개 구의 전월 대비 감소율이 각각 38.6%로 가장 컸다. 강북권 10개 구(31.4%)는 상대적으로 감소 폭이 작았다. 강남 3구를 비롯해 고가 주택이 많은 지역은 거래가 줄면서 하락세인 반면 중하위 단지가 많은 강북·외곽 지역으로 수요가 이동하는 추세를 반영하는 것으로 보인다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 아파트 매매 거래량도 지난 5월 8959건에서 6월 5294건, 7월 5831건, 8월 3046건으로 계속 줄었고, 이달 들어서는 서울 전역에서 이뤄진 거래가 449건에 불과했다. 강남구 4건, 서초구 12건, 송파구 9건, 용산구 5건 등으로 고가 단지가 많은 지역을 중심으로 거래가 매우 저조했다. 서울시는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 금리 인상과 계속되는 대출 규제로 자금 조달이 어려워졌기 때문으로 분석했다. 지난달 발표된 정부의 세제 개편안이 아직 국회 심의를 앞두고 있어 불확실성이 여전해 매수자들의 관망세가 이어지고 있는 것도 거래 위축의 주요 요인으로 꼽힌다. 다만, 정부의 대출·세제 강화로 다주택자의 주택 보유 비중은 줄고 무주택자의 매수는 증가하는 것으로도 나타났다. 전체 집합건물 보유자 가운데 1가구 이상을 보유한 비율을 나타내는 집합건물 소유지수는 지난달 28.46%까지 올라 역대 최고치를 기록했다. 꺾이지 않는 서울 집값의 상승세와 부동산 시장의 불확실성 등으로 기존 1주택자의 ‘갈아타기’ 수요와 무주택 실수요자들의 매수가 몰린 영향이다. 서울의 집합건물을 생애 최초로 매수한 사람들의 등기 건수도 지난달 9343건으로 6년여 만에 가장 많았다. 정부의 다주택자에 대한 압박이 시장에 매물을 내놓고 무주택자가 사들이는 흐름으로 연결되기는 하지만 공급 물량이 부족한 상황에서 강남 3구 등을 제외한 지역에선 상승세가 활발하게 이어지는 양상이 동시에 일어나고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “일부 지역은 대출·세금 규제로 거래가 쉽지 않아 매물이 쌓이면서도 다른 대부분 지역에서는 ‘키맞추기’ 등 상승 흐름이라 전체적으로 집값이 하락하는 흐름으로 보기는 어렵다”고 설명했다.

강서 등 견인… 누적 17.16% 올라시중 자금 늘고 전셋값 오른 영향“금융 지원 늘면 가격 계속 오를 것” 서울의 아파트 매매가격이 86주 연속 상승세를 이어가며 역대 최장 상승 기록을 넘어섰다. 주택 공급이 부족한 상황에서 집값을 상승시킬 변수들이 이전보다 강해져 상승세가 길어질 수 있다는 우려도 나온다. 13일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 주간 매매가격은 지난해 1월 셋째 주부터 지난 9월 첫째 주까지 86주 연속 상승세를 지속했다. 이 기간 누적 매매가격 상승률은 17.16%에 달한다. 앞선 최장 상승 기간은 문재인 정부 시절인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주였다. 9월 첫째 주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.20%로, 0.20%대 중후반을 기록한 전월보다는 소폭 하락했지만 상승 추세는 여전했다. 올해 들어 변동률이 가장 높았던 때는 정부가 다주택자 중과 유예 종료 방침을 발표했던 1월 넷째 주(1월 26일 기준)의 0.31%였고, 이후 세 부담을 피하기 위한 급매물이 쌓인 3월 셋째 주(3월 16일)의 상승률이 0.05%로 가장 낮았다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 부활한 뒤에는 다시 0.20%대 후반에서 0.31%까지 상승률이 커졌다. 다만 정부의 다주택자 또는 고가·비거주 1주택의 세 부담을 키우는 정책으로 매물이 늘거나 불확실성이 커지며 강남 3구의 집값이 하락세를 보이며 전체적인 상승 폭은 제한되는 흐름이 계속되고 있다. 그럼에도 시장에서는 당분간 서울 전체 아파트 가격이 하락 전환하기는 쉽지 않다고 보는 시각이 우세하다. 저금리와 풍부한 유동성이 부동산 가격 상승의 주요 요인이었던 문재인 정부와 달리 최근에는 금리가 올랐지만 반도체 호황 등으로 시중에 풀린 자금이 훨씬 많아졌다. 2020년 임대차법이 시행된 이후 서울의 전세 매물 및 입주물량 감소 등으로 전세 가격도 크게 오르자 임차인과 무주택자들의 서울 아파트 매수가 몰리는 것도 매매 상승세의 요인으로 꼽힌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “매매와 전월세 매물이 모두 부족한 상황에서 매도호가 하락이 제한적이기 때문에 15억원 이하의 ‘가성비’ 아파트가 밀집한 강서·성북·동대문·서대문 등 서울 중위 지역의 높은 상승률이 탄탄한 흐름을 보인다”고 말했다. 이어 그는 “대출 총량 3% 관리, 보금자리론 소득 자격 인정요건 기준 완화 등 2030 무주택자들에게 금융지원이 확대되면 10억원 이하의 서울 외곽 및 경기 비규제 지역이 서울의 가격 상승을 끌어올리는 ‘순환매’ 현상이 당분간 지속될 것”이라고 내다봤다.

인공지능(AI) 설비투자 지속성에 대한 의구심으로 상승세가 꺾인 ‘삼전닉스’가 ‘금리 발작’ 공포에 짓눌린 가운데, 원·달러 환율 하락(원화가치 상승) 국면에서 수혜를 누리는 종목을 눈여겨봐야 한다는 조언이 나왔다. 9일 유튜브 채널 ‘플러스TV’에는 금융인 출신 경제 유튜버 슈카와 박세익 체슬리투자자문 대표, 박정호 명지대학교 실물투자분석학과 교수가 출연해 반도체주가 조정을 겪은 뒤의 증시 전망에 대해 이야기를 나눴다. 촬영 당일인 4일 코스피는 전 거래일 대비 1.64% 오른 6687.21에 마감했다. 삼성전자는 2.20% 오른 25만 5000원, SK하이닉스는 3.20% 오른 164만 7000원에 마감하며 이후 3~4거래일간 상승했다. 박 대표는 최근의 증시 흐름에 대해 “추세가 없는 장”이라며 “싼 영역이 아닌 데서 충격이 와서 추세가 꺾인다. (투자자들은) ‘잘못 샀네. 올라오면 팔아야지’라고 해서 (고점에 진입한 투자자들이) 위에 걸려있는 것”이라고 설명했다. 어느 정도 조정을 받은 지점이라고 생각해 진입했다가 ‘물린’ 투자자들이 평단을 회복하면 매도하는 흐름이 이어지는 탓에 주가가 상승 탄력을 받지 못하고, 고점에 진입한 투자자들이 원금을 회복하지 못하고 있다는 설명이다. 박 대표는 미 연방공개시장위원회(FOMC)가 기준금리 인상 여부를 발표하는 16일(한국시간)까지 증시가 횡보할 것이라고 내다봤다. “‘고점’ 회복 기회 안 주는 시장”또한 부동산 시장에서의 ‘풍선 효과’가 주식 시장에서도 벌어지고 있다고 박 대표는 진단했다. 박 대표는 “‘삼전닉스’에서 흘러나온 돈이 다른 종목들로 간다”며 반도체주가 주춤한 사이 건설주와 화장품주 등이 상승하는 현상을 짚었다. 이에 반도체에 집중 투자한 것으로 알려진 슈카는 ‘삼전닉스’를 ‘강남 3구’에 비유하며 “강남 3구만 안 좋다”며 푸념했고, 박 대표는 “‘삼전닉스’에만 집착하지 말고 시야를 넓혀야 한다”고 조언했다. 박 대표는 환율이 하락하는 국면에서 수혜주를 찾아야 한다며 건설과 화장품, 식품 등을 사례로 꼽았다. 원자재 및 원료 수입 가격이 하락하며 수익성이 개선되기 때문이라는 설명이다. 그는 “풍선효과는 꽤 오래 갈 것”이라며 “삼성전자를 팔아버리고 화장품주나 건설주를 사야 할까 하는 마음이 들 때까지 이어질 것”이라고 전망했다. 그러면서도 반도체주가 지지부진한 ‘박스피’를 지나 반등을 모색할 시기가 곧 올 것이라고 내다봤다. 그는 “10월이 되면 주요 반도체주의 실적 발표가 이어지는데, 삼성전자와 SK하이닉스에 앞서 미국 마이크론 테크놀로지가 실적을 통해 힌트를 줄 것”이라며 “실적이 잘 나온다면 반등할 수 있으니, 실적 시즌을 기다려야 한다”고 조언했다. 한편 11일 미국 국채 10년물 금리가 4.9%를 돌파하며 ‘심리적 마지노선’인 5%에 육박하자 글로벌 증시에서 반도체주에 삭풍이 불었다. 간밤 미국 10년물 국채 금리는 4.964%를 기록해 2023년 10월 이후 최고치로 치솟았고, 국제 유가의 벤치마크인 브렌트유 선물은 배럴당 108달러를 돌파했다. 이에 미 뉴욕증시 3대 지수는 모두 하락 마감했고, 필라델피아 반도체지수는 2.66% 급락했다. 이 영향으로 이날 삼성전자와 SK하이닉스는 각각 3.53%, 2.21% 하락하면서 코스피는 전 거래일 대비 124.01포인트(1.76%) 내린 6909.91로 마감하며 2거래일 만에 7000선을 내줬다.

비거주·고가 주택일수록 보유세 부담을 늘린 정부의 세제 개편안 등의 영향으로 지난달 서울 아파트 시장에서 강남 3구의 거래가 줄고 이외 지역의 거래 비중이 90%를 넘어섰다. 높아진 대출 문턱에 실거주 의무도 강화하며 강남 지역의 아파트 가격 상승세는 주춤했지만 비강남 지역을 중심으로 가격이 큰 폭으로 올랐다. 7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 자료(9월 4일 계약일 기준)를 분석한 결과 지난달 서울 아파트 매매량은 2322건으로 집계됐다. 서울 아파트 거래량은 올해 1월 5373건에서 5000건대를 유지하다 4월 8659건, 5월에는 8962건까지 늘었지만 6월과 7월에는 각각 5289건, 5800건으로 감소세였다. 4월과 5월 거래량에는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 기한을 앞두고 세 부담을 덜기 위한 다주택자의 급매 수요가 몰린 것으로 보인다. 그러나 강도 높은 대출 규제와 규제지역 지정, 세제 개편안과 두 차례 금리 인상 등이 맞물리며 매수·매도자 모두 관망세로 돌아서며 8월 거래량이 전월보다 60% 줄었다고 함 랩장은 설명했다. 특히 1월 12.9%에서 5월 16.1%까지 확대됐던 강남 3구 거래 비중이 8월에는 9.1%까지 축소돼 연중 최저 수준을 기록했다. 대신 전월세 가격 불안과 매물 부족과 대출 문턱이 상대적으로 낮은 지역으로 수요가 몰리며 비강남 지역의 거래 비중은 90.9%까지 확대됐다. 지난 한 해 동안 매매 시세가 크게 오른 지역들도 매수세가 이동한 비강남 지역들이 대부분이었다. 직방이 지난해 9월부터 올해 8월까지 1년간 전국 아파트 직방 매매시세를 비교한 결과 경기 성남시 분당구의 아파트 가격이 29.5% 올라 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 경기 광명시(28.4%), 서울 동작구(25.3%), 경기 용인시 수지구(24.8%), 서울 광진구(23.8%), 경기 하남시(22.8%), 서울 성동구(22.6%), 서울 성북구(22.4%), 경기 화성시 동탄구(21.4%), 서울 송파구(17.7%) 등 상승률이 높은 10곳 모두 서울의 비강남지역과 서울 접근성이 좋은 경기 지역들이었다. 반면 같은 기간 서초구는 8%, 강남구는 6.8%로 상승률이 상대적으로 낮았다.

서울 강북 지역의 아파트 중위 매매가격이 처음으로 10억원을 넘어섰다. 지난해부터 강화한 대출 규제와 최근 세제 개편 이후 상대적으로 자금 조달 여력이 가능하고 세금 부담이 덜한 강북권으로 실수요가 몰리면서 가격이 크게 오르고 있다. 28일 KB부동산에 따르면 서울 강북권 14개 자치구의 아파트 중위 매매가격은 10억 167만원으로 지난달(9억 8750만원)보다 1417만원(1.43%) 올랐다. 강북권 아파트의 중위 가격이 10억원을 넘은 것은 2008년 관련 통계를 집계한 이후 처음이다. 이달 강북권 아파트 매매가격도 전월보다 1.34% 올라 서울 전체 평균(1.14%)을 웃돌았다. 중랑구가 2.25%로 가장 높은 상승률을 보였고 성북구(2.08%)와 노원구(1.95%)도 상승 폭이 컸다. 반면 강남 3구는 전월 대비 상승률이 모두 1%를 밑돌았다. 강남구는 0.11%, 서초구 0.22%, 송파구 0.96%도 모두 서울 평균보다 상승 폭이 작았다. 강북권의 가격 상승세는 서울 전체 중위가격도 끌어올렸다. 이달 서울 아파트 중위 매매가격은 12억 9167만원으로 전월(12억 7583만원)보다 약 1583만원(1.24%) 올라 역대 최고 수준을 기록했다. 전날 한국부동산원이 발표한 8월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매가격지수도 전주보다 0.29% 상승 폭을 키운 가운데 강북 지역의 상승세가 두드러졌다. 강남구(-0.11%)와 서초구(-0.05%)는 3주째 하락세를 유지했지만 중랑구(0.56%), 성북구·강북구(0.55%), 도봉구·노원구(0.54%), 서대문구(0.53%), 강서구(0.50%) 등의 상승률을 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이달 성북구 길음뉴타운6단지 전용 84㎡는 15억 4000만 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 노원구 공릉동 ‘태릉해링턴플레이스’ 전용 84㎡도 지난 17일 14억4500만원에 신고가 거래됐다. 지난달 12억 8000만원에 거래됐다가 한 달 새 1억 6500만원 오른 가격이다. 부동산원은 “일부 단지에서 관망세를 보이며 가격이 조정된 매물이 출회해 하락 거래가 나타났지만 교통 여건이 양호하고 선호도가 높은 주요 단지를 중심으로 상승 계약도 포착되며 서울 전체가 상승했다”고 설명했다.

“비거주 1주택에 대한 차등 적용이 없어지면 급하게 팔 이유가 없죠. 계속 바뀌는 부분이 있으니 다들 지켜보자는 분위기입니다.” 24일 서울 강남구의 한 공인중개사는 정부와 여당의 세제 개편안 수정 움직임을 두고 “세 부담을 덜게 된 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올려 내놓을 수 있다”면서 “당장은 뚜렷한 움직임은 없는 상황”이라고 전했다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이날 국회 예산결산특별위원회에서 “합리적인 비거주는 과감하게 거주로 전환(인정)해 문제를 해결해 드리겠다”며 “다양한 국민 목소리를 경청해 합리적인 방안을 강구하겠다”고 밝혔다. 전날 더불어민주당이 종부세 기본공제에서 거주·비거주 1주택자를 차등하지 말 것을 요구하고 당정이 불가피한 비거주의 실거주 인정 범위를 확대하는 데 공감한 데 이어 정부도 수정·보완을 시사한 것이다. 정부는 비거주 1주택자의 기본공제액을 현행과 같은 공시가격 12억원으로 할지, 실거주자와 같은 14억원으로 높일지를 두고 검토에 들어갔다. 12억원으로 유지해 실거주자와 차등을 두는 방안이 유력한 것으로 전해졌다. 부동산 업계에서는 세제 개편안이 손질되면 강남권을 중심으로 급매물이 나오던 흐름이 주춤할지 주목하고 있다. 당장 눈에 띄는 매물 회수는 없지만 관망세 속에서 급매물이 일부 줄어들 수 있다는 전망이 우세하다. 다만 초고가 주택에 대한 보유세 강화 기조는 유지되는 만큼 대규모 매물 회수까지 이어지진 않을 것으로 보인다. 역삼동의 다른 공인중개사는 “인근에 가격을 내린 급매물은 대부분 고령 집주인들이 보유세 부담 때문에 내놓은 것들”이라며 “실거주 부담이 줄어 그 집에 살고 있는 전월세 임차인들이 조금 숨통이 트일 수 있다”고 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세 부담을 우려해 매물을 내놨던 이들이 상황을 관망하며 매도 의사를 미룰 수 있다”고 말했다. 세제 개편안 발표 이후 강남 3구에서는 아파트 매물이 크게 늘면서 가격도 하락세로 전환했다. 아실에 따르면 지난 3일부터 23일까지 강남구 13.3%, 서초구·송파구 12.7% 등 강남 3구 모두 두 자릿수 넘는 매물 증가율을 보였다. 한국부동산원 조사에서 지난 17일 기준 강남구와 서초구의 아파트 매매가격지수는 각각 -0.05%, -0.09%로 전주(강남 -0.02%, 서초 -0.04%)보다 낙폭이 커졌다. 시장에서는 부동산 세제의 일관성이 흔들리면 혼란과 불만이 커질 것이란 우려가 나온다. 한 업계 관계자는 “정책에 대한 신뢰가 무너지면 ‘버티면 된다’는 인식과 함께 매수세가 번지면서 강남을 중심으로 집값 상승 흐름이 빠르게 확산될 것”이라고 말했다.

“비거주 1주택에 대한 차등 적용이 없어지면 급하게 팔 이유가 없죠. 계속 바뀌는 부분이 있으니 다들 지켜보자는 분위기입니다.” 24일 서울 강남구의 한 공인중개사는 정부와 여당의 세제 개편안 수정 움직임을 두고 “세 부담을 덜게 된 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 올려 내놓을 수 있다”면서 “당장은 뚜렷한 움직임은 없는 상황”이라고 전했다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 이날 국회 예산결산특별위원회에서 “합리적인 비거주는 과감하게 거주로 전환(인정)해 문제를 해결해 드리겠다”며 “다양한 국민 목소리를 경청해 합리적인 방안을 강구하겠다”고 밝혔다. 전날 더불어민주당이 종부세 기본공제에서 거주·비거주 1주택자를 차등하지 말 것을 요구하고 당정이 불가피한 비거주의 실거주 인정 범위를 확대하는 데 공감한 데 이어 정부도 수정·보완을 시사한 것이다. 비거주 1주택자에 대한 세금 강화 조치를 되돌리는 방안은 종부세 기본공제를 손보는 방향이 유력하다. 재정경제부는 현행 1주택자 종부세 기본 공제액인 공시가격 12억원을 실거주자는 14억원으로 올리고, 비거주자는 9억원으로 내리는 방안을 세제개편안에 담았다. 공시가격 14억원까지는 모든 1주택자에게 종부세를 물리지 않고, 14억원을 초과하는 종부세 대상자 중 비거주자는 다주택자와 같은 9억원까지만 공제하려고 했다. 정부는 비거주 1주택자의 기본공제액을 현행과 같은 공시가격 12억원으로 할지, 실거주자와 같은 14억원으로 높일지를 놓고 검토에 돌입했다. 현재까지는 12억원으로 ‘현행 유지’해 실거주자와 차등을 두는 방안이 유력한 것으로 전해졌다. 부동산 업계에서는 세제 개편안이 손질되면 강남권을 중심으로 급매물이 나오던 흐름이 주춤할지 주목하고 있다. 당장 눈에 띄는 매물 회수는 없지만 관망세 속에서 급매물이 일부 줄어들 수 있다는 전망이 우세하다. 다만 초고가 주택에 대한 보유세 강화 기조는 유지되는 만큼 대규모 매물 회수까지 이어지진 않을 것으로 보인다. 역삼동의 다른 공인중개사는 “인근에 가격을 내린 급매물은 대부분 고령 집주인들이 보유세 부담 때문에 내놓은 것들”이라며 “실거주 부담이 줄어 그 집에 살고 있는 전월세 임차인들이 조금 숨통이 트일 수 있다”고 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세 부담을 우려해 매물을 내놨던 이들이 상황을 관망하며 매도 의사를 미룰 수 있다”며 “다만 지난해 10월 이후 대출 규제 등으로 강남 집값이 묶였고 이후 다주택자 등 세 부담을 고려해 가격을 내린 급매물이 나오면서 거래가 적당히 이뤄지고 있는 상황”이라고 말했다. 세제 개편안 발표 이후 강남 3구에서는 아파트 매물이 크게 늘면서 가격도 하락세로 전환했다. 아실에 따르면 지난 3일부터 23일까지 강남구 13.3%, 서초구·송파구 12.7% 등 강남 3구 모두 두 자릿수 넘는 매물 증가율을 보였다. 한국부동산원 조사에서 지난 17일 기준 강남구와 서초구의 아파트 매매가격지수는 각각 -0.05%, -0.09%로 전주(강남 -0.02%, 서초 -0.04%)보다 낙폭이 커졌다. 시장에서는 부동산 세제의 일관성이 흔들리면 혼란과 불만이 커질 것이란 우려가 나온다. 한 업계 관계자는 “다주택자 양도소득세 유예 종료도 몇 달 만에 예외가 생기고 유예되다 보니 정부 정책대로 집을 판 사람이 오히려 손해 보는 것처럼 됐다”며 “정책에 대한 신뢰가 무너지면 ‘버티면 된다’는 인식과 함께 매수세가 번지면서 강남을 중심으로 집값 상승 흐름이 빠르게 확산할 것”이라고 말했다.

정부의 세제 개편안 발표로 초고가 및 비거주 1주택자의 세 부담 증가가 예고되면서 서울 강남권을 중심으로 아파트 매매 물건이 빠르게 늘고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 19일 서울의 아파트 매물은 6만 5530건으로 세제 개편안이 발표된 지난 3일 6만 409건보다 8.4% 증가했다. 특히 강남 3구와 용산구 등 고가 단지가 많은 지역에서 매물 건수가 많이 늘었다. 강남구는 9453건에서 1만 479건으로 10.5% 늘었고 송파구(5099건→5618건)와 서초구(7630건→8359건)도 각각 10.1%, 9.5%씩 매물이 많아졌다. 용산구에서도 1744건의 매물이 1939건으로 11.1% 증가했다. 강남구에선 초고가 주택이 밀집한 압구정동(1574건→1705건)을 비롯해 도곡동, 개포동, 대치동 등 대부분 지역에서 매물 건수가 많아졌다. 대치동 은마아파트에서 보름 남짓 동안 매물이 21.2%(198건→240건) 늘어난 것을 비롯해 래미안대치팰리스 17.7%(203건→239건), 은마 21.2%(198건→240건), 한보미도맨션 24%(220건→273건) 등 대단지와 재건축 예정 단지에서 매물이 특히 많이 나왔다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 공시가격이 올해의 절반 수준으로 오른다 가정할 때 1주택자의 래미안대치팰리스 전용 84㎡의 보유세가 1531만원에서 2357만원으로 56.8% 증가할 것이란 관측이 나온다. 비거주 1주택자일 때는 2862만원으로 90.4% 세 부담이 커진다. 지난해 11월 47억 5000만원에 거래됐던 이 단지의 전용 84.97㎡는 현재 42억~43억원대 시세로 매물이 나와 있다. 재건축이 추진되고 있는 은마아파트도 전용 76.79㎡가 지난해 11월 38억원까지 거래됐다가 지금은 31억 8000만원 호가까지 나왔다. 반면 같은 기간 은마아파트의 전세 물건은 146건에서 129건으로 11.7% 줄었다. 보름 동안 서울에서 전세 감소 비중이 가장 큰 지역은 송파구(10.4%·1442건에서 1293건)였다. 시장에서는 세 부담을 피하려는 고가·다주택자들의 매도 움직임과 토지거래허가구역의 실거주 의무, 대출 규제 등으로 매수자의 관망세가 맞물리며 당분간 거래 위축 가능성이 클 것으로 보고 있다.

올해 2분기에 서울 내 연립·다세대주택 매매 거래금액이 5조원에 육박했다. 2021년 2분기 이후 최고액을 기록한 것으로, 서울 아파트 가격 상승세와 정비사업에 대한 기대감 등이 맞물려 빌라로 매수세가 옮겨간 것으로 풀이된다. 18일 인공지능(AI) 기반 부동산 기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난 2분기에 서울의 연립·다세대주택 거래량은 1만 1536건이었고 거래 금액은 총 4조 9346억원으로 집계됐다. 지난 1분기와 비교하면 거래량은 11.7%, 거래 금액은 12.1%씩 늘었고 지난해 2분기와 비교하면 각각 24.4%, 31.1% 증가했다. 거래량은 2021년 3분기(1만 3652건) 이후 가장 많고, 거래 금액은 2021년 2분기(5조 1887억원) 이후 가장 크다. 다만 월별 거래량은 4월 4361건에서 5월 4027건, 6월 3148건으로 줄고 있다. 거래 금액도 4월 1조 7955억원에서 5월 1조 7589억원, 6월 1조 3802억원으로 감소세다. 25개 자치구 중 21곳에서 지난 2분기 빌라 거래량이 전 분기보다 늘어났다. 노원구가 43.9%(239건)로 증가 폭이 가장 컸고 강북구 42.5%(483건), 도봉구 38.4%(393건), 금천구 35.5%(332건), 구로구 32.9%(368건) 등의 순이었다. 거래 금액이 전분기보다 증가한 자치구는 노원구(754억원·61.1%), 도봉구(1005억원·59.3%), 강북구(1290억원·56.4%), 금천구(1006억원·44.5%) 등 19곳이었다. 서울의 아파트 입주 물량이 줄면서 매매 가격은 물론 전월세 가격까지 계속 오르자 비아파트 매수세가 확산하고 연립주택의 가격도 크게 오르는 상황이다. 한국부동산원이 이날 발표한 7월 전국 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격지수는 1.27% 올라 전월(1.03%)보다 가격 상승 폭이 커졌고 올해 최고치를 경신했다. 서울의 빌라 등 연립주택 매매가격 상승률도 전월(0.86%)보다 0.1%포인트 커진 0.96%를 기록했다. KB부동산 통계로도 서울 연립주택 매매가격지수가 올해 1~7월 1.96% 오르며 지난해 같은 기간(0.83%)의 2.4배에 달하는 상승 폭을 보였다. 지난달 서울의 주택종합 평균 매매가격은 10억 2363만원인 가운데 아파트 평균 매매가격은 13억 6214만원, 연립주택 매매가격은 3억 8368만원으로 둘 다 6월보다 가격이 올랐다. 정부는 만 39세 이하 생애최초 주택 구입자가 4억원 이하 비아파트를 살 때 주택담보인정비율(LTV)을 최대 80%까지 적용하는 청년미래보금자리론을 내놓기도 했다. 다만 7월 연립주택의 평균 매매가격이 강남 3구가 있는 동남권은 5억 7594만원, 도심권은 5억 7229만원, 강남권역 4억 776만원 등으로 이미 평균가격이 4억원을 뛰어넘은 지역이 적지 않다.

강남 수억원 낮춘 ‘특급 매물’ 등장매매 문의 많아도 실거래 많지 않아강남 전세 물건 최대 6% 줄어들어보유세 부담에 보증금·월세 오름세 정부가 실거주 여부에 따라 보유세와 양도소득세 부담을 차등화하면서 서울 강남을 중심으로 세 부담을 덜려는 급매물이 속속 등장하고 있다. 반면 실거주가 늘면서 전세 물건이 눈에 띄게 줄거나 보증금과 월세를 높인 전월세 계약이 이뤄지는 등 임차 시장에는 혼란이 가중되는 모습이다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 11일 기준 서울 아파트 매매 물건은 6만 2789건으로 정부의 세제 개편안이 발표된 지난 3일(6만 429건)보다 3.9% 늘었다. 특히 고가 단지가 밀집한 강남구는 지난 3일 9453건에서 이날 1만 33건으로 일주일 남짓 만에 6.1%나 매물이 늘었다. 서초구도 같은 기간 7630건에서 8107건으로 6.2% 증가했다. 최근 강남구 압구정동 현대 1·2차 전용면적 131㎡는 최고 거래가인 71억원보다 10억원 낮은 61억원에 매물이 등록됐고, 신현대 전용 107㎡도 지난 2월 거래가인 63억 8000만원보다 낮은 56억원에 매물이 나왔다. 세 부담을 피하려는 이른바 ‘특급 매물’이다. 지난 6일 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 지난 5월 신고가를 기록한 63억원보다 9억여원 낮은 53억 9000만원에 거래됐다. 다만 이런 매물들도 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 3일부터 일주일간 매매 계약은 강남구와 서초구에서 각각 4건에 불과했다. 강남구의 한 공인중개사는 “절세를 위한 매도와 급매물 매수 문의는 많다”면서도 “대출 규제와 금리, 토지거래허가제 실거주 요건 등이 복잡하게 얽혀 있어 조금은 더 지켜보자는 분위기”라고 전했다. 반면 강남 3구를 중심으로 전세 물건은 빠르게 줄고 있다. 아파트 매물이 지난 3일 5099건에서 이날 5179건으로 1.5% 증가한 송파구에서 전세 물건은 같은 기간 1442건에서 1355건으로 6.1%나 줄었다. 같은 기간 강남구는 4632건에서 4575건으로 1.3% 감소했고, 서초구는 7741건에서 7603건으로 1.9% 줄었다. 서울 아파트 전세 물건(2만 700건) 중 강남 3구의 비중은 65.4%(1만 3533건)에 달한다. 이에 상대적으로 가격이 낮은 지역의 선택지는 더욱 부족해질 것이라는 관측도 나온다. 비거주·고가주택에 대한 보유세 강화 기조가 임차인들에게 조세 부담으로 전가될 것이란 우려도 있다. 종합부동산세가 많이 늘어나는 대표 단지로 거론된 아크로리버파크 전용 150㎡는 보증금 8억원, 월세 720만원에서 보증금 10억원에 월세 880만원으로 시세를 올렸다. 강남구의 경우 지난 3~10일 전월세 계약 127건 가운데 52.8%(67건)가 재계약이었는데 대부분 보증금과 월세를 올렸다.

정부의 2026 세제개편안에 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심으로 바꾸고, 초고가 주택 종합부동산세를 올리는 방안이 있다. 양도소득세 과세 기준인 양도차익을 줄이는 1주택자 장특공제는 2028년 20억원 한도가 생기고 2029년에는 절반(10억원)으로 줄어든다. 종부세를 깎아 주는 1주택자 세액공제는 내년에 800만원 한도가 신설되고 2028년 600만원으로 줄어든다. 종부세가 직전 연도의 1.5배를 넘지 않는 조항은 2배로 높아진다. 직전 연도 종부세가 200만원이었다면 공시지가 인상 등으로 400만원이 될 수 있다. 지난해 개인 종부세 납부자 중 60세 이상이 52.0%다. 평균 납부액은 264만원으로 전체 평균(241만원)보다 많다. 보유 공제(최대 40%)는 물론 60세 이상부터 20·30·40% 연령별 공제가 있는데도 그렇다. 보유 공제는 유예기간을 거쳐 2028년 거주 공제로 바뀐다. 실제 거주하지 않은 초고가 1주택자라면 부담이 커진다. 정부는 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 가면 양도세를 내년 50%(5억원 한도), 내후년 30% 감면하는 조항도 내놨다. 보유세와 생활비를 동시에 감당하기 어려운 고령자라면 고민스러운 대목이다. 안철수 국민의힘 의원은 며칠 전 페이스북에 “서울 강남 3구 6070에게 집 팔고 수도권 떠나라는 ‘고려장 세법 개정안’”이라고 혹평했다. 강남 3구는 서울에서 초고가 주택이 몰려 있고 6070 주택 소유자도 많은 지역이다. 검찰개혁추진단 자문위원장을 맡았던 박찬운(64) 한양대 법학전문대학원 교수는 그제 페이스북에 “27년간 살고 있는 강남의 집을 처분할 계획”이라고 썼다. 보유세 강화 정책이 적지 않은 부담이라고 했다. 누구에게나 주택 갈아타기는 쉬운 선택이 아니다. 취득세, 이사 비용은 물론 적응 문제 등이 있다. ‘고려장’이 아니려면 비수도권 지자체가 어르신을 위한 다양한 정책을 발굴해야 한다. 세제개편안을 논의할 국회의원들이 해야 할 일이기도 하다. 전경하 논설위원

- 전자출석·전자투표·온라인총회, 역할과 제도적 근거 달라 개념 구분 필요- 압구정 등 대단지, 성원 확인부터 의결까지 단계별 전자화 사례 확대- 서울 넘어 부산·광주·창원까지… 온라인총회 병행 개최도 이어져 정비사업(재개발·재건축) 총회의 전자화가 제도 시행 이후 점차 자리를 잡아가고 있다. 지난해 12월 4일 「도시 및 주거환경정비법」 제44조의2 시행으로 온라인 총회의 제도적 근거가 마련된 이후 약 8개월이 지나면서, 현장에서는 전자출석·전자투표·온라인 총회를 조합해 총회를 운영하는 사례가 늘고 있다. 강남권 주요 사업장을 중심으로 총회 성원 확인 단계부터 전자화하는 사례도 나타나고 있다. 올해 5월 열린 압구정3구역 시공사 선정 총회에서는 약 2,600명 규모의 참석 인원에 대한 성원 확인이 전자출석 방식으로 진행됐으며, 청담삼익(청담르엘), 잠실미성크로바(잠실르엘), 성산시영 등 서울 대단지 총회에서도 ‘우리가’의 전자출석·전자투표 방식이 활용됐다. 의결 단계까지 전자화한 사례는 수도권을 넘어 지방 사업장으로도 이어지고 있다. 목동10단지는 전체회의에서 전자투표를 병행했으며, 부산에서는 남천2구역(삼익비치), 우동1구역(삼호가든), 광주에서는 신가동구역, 창원에서는 토월대동아파트가 전자투표 기반 총회를 진행했다. 남천2구역과 신가동구역은 후속 총회에서도 같은 전자 방식을 적용했다. 온라인 총회 병행 개최 사례도 늘고 있다. 제도 시행 직후인 지난해 말 서울 동선2구역이 출석·투표·온라인 병행 방식으로 총회를 연 데 이어, 올해 들어 목동10단지와 부산 남천2구역 등에서도 온라인 총회 병행 총회가 개최됐다. 강동구 삼익맨숀 재건축은 온라인 방식으로 총회를 진행했다. 이는 온라인 총회가 수도권뿐 아니라 지방 대단지에서도 실제 운영 사례를 넓혀가고 있음을 보여준다. 이들 총회의 전자 시스템은 정비사업 전자행정 플랫폼 ‘우리가’를 운영하는 이제이엠컴퍼니가 제공했다. 회사에 따르면 서울·부산·광주·창원 등 전국 100여 개 사업장에 전자 시스템을 공급해 왔으며, 총회 현장에서 전자출석·전자투표·온라인 총회 서비스 제공 사례도 늘고 있다. 주목할 부분은 대단지 온라인 총회의 운영 안정성이다. 이제이엠컴퍼니는 조합원 3,000~4,000명 규모의 대단지 사업장에서도 온라인 총회를 병행 운영해 왔으며, 회사 측 설명에 따르면 현재까지 중대한 송출 중단 없이 총회를 진행해 왔다. 온라인 총회는 실시간 중계와 음향·영상 운영의 안정성이 총회 진행과 의결 절차의 신뢰성과 직결될 수 있어, 시스템 안정성이 중요한 요소로 꼽힌다. 회사 측은 이를 위해 온라인 총회 전용 시스템을 자체 구축하고, 음향·영상·송출 시스템에 대한 상시 모니터링 체계를 운영하고 있다고 설명했다. 총회 당일에는 전담 인력을 배치해 중계 품질과 접속 상태를 실시간으로 관리하는 구조다. 온라인 총회는 해외 거주 조합원의 참여 통로로도 활용되고 있다. 그동안 해외 거주 조합원은 서면결의서 출력과 서명, 국제우편 발송 등 절차상 부담이 있었으나, 온라인 총회를 병행할 경우 해외에서도 본인 확인을 거쳐 참석과 투표가 가능하다. 이제이엠컴퍼니는 발언자 본인 여부 확인과 회의록 정합성 확보를 위해 온라인 총회에서 ‘영상발언’ 기능도 함께 운영하고 있다. 이제이엠컴퍼니 관계자는 “온라인 총회는 중계가 몇 분만 끊겨도 총회 전체의 신뢰에 영향을 줄 수 있는 영역이어서, 별도 시스템 구축과 상시 모니터링, 전담 인력 운영에 지속적으로 투자해왔다”며 “수천 명 규모 사업장에서 축적한 운영 경험이 회사의 중요한 자산”이라고 말했다. 한편 이제이엠컴퍼니는 서울특별시 관련 용역을 통해 법무법인 태평양과 함께 전자결의(전자 동의서·전자투표·온라인 총회) 관련 가이드라인과 운영 기준 마련에 참여하고 있다. 업계 안팎에서는 총회 성원 확보와 의결 절차의 안정성이 사업 일정과 직결되는 만큼, 전자출석·전자투표·온라인 총회를 사업장 상황에 맞게 조합해 운영하는 방식의 활용이 앞으로도 이어질 것으로 보고 있다.

정부가 ‘똘똘한 한 채’(초고가 주택)를 겨냥해 종합부동산세 과세 대상과 세율을 조정하면서 ‘덜 똘똘한 한 채’로 수요가 집중할 가능성에 이목이 쏠린다. 이번 세제 개편에 따라 1가구 1주택자의 경우 종부세 과세 기준이 공시가격 12억원에서 14억원(시세 약 20억원)으로 높아지면서 서울 아파트 중 14억원 미만에서 오름세가 커질 가능성도 제기된다. 4일 국토교통부의 공동주택 가구별 공시가격 자료에 따르면 올해 공시가격 12억원 초과~14억원 이하의 공동주택은 전국 12만 3721가구로, 이들은 현행 제도에서는 종부세 과세 대상이지만 이번 세제 개편안에 따르면 세 과세 기준선 아래로 이동한다. 서울에서 강남·서초·송파 등 강남 3구에 3만 1144가구(25.2%)가, 용산·성동·광진을 비롯한 ‘한강벨트’ 8개 구에 5만 5558가구(44.9%)가 여기에 해당한다. 이를 합하면 70.1%나 된다. 종부세 완화의 혜택이 사실상 서울 핵심 지역에 집중되면서 ‘덜 똘똘한 한 채’의 인기를 올릴 수 있다는 의미다. 일각에서는 현 시세 15억~17억원대의 성북·동대문·서대문구 등 비강남 지역 단지 가격이 20억원까지 오르는 것 아니냐는 관측도 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남에서 세 부담을 느껴 집을 팔려는 사람이나 실거주 목적의 젊은 부부, 1주택자 등이 종부세 부담이 사실상 없는 20억원 안팎의 아파트로 몰릴 수 있다”며 “정부가 상한선을 20억원으로 높여준 셈”이라고 말했다. 시세 20억원이 넘어 종부세 대상이 되더라도 현행 세율이 유지되는 과세표준 6억원 미만의 아파트의 경우 세액공제 등을 반영하면 절세가 가능하다고 인식돼 고가·초고가 주택에서 갈아타기를 위한 수요가 옮겨갈 수 있다는 관측도 나온다. 정부는 과표 6억원~12억원(시가 약 32억 2000만원~44억 5000만원)부터 종부세 세율을 구간별로 인상한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “용산·성동구 등 한강벨트의 대장 아파트나 강남구 역삼·개포동의 20평대 아파트 등이 절세를 위한 합리적인 선택지로 여겨져 중장기적으로 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 있다”고 설명했다. 한편 이재명 대통령은 전날 남미 3국 순방을 마치고 귀국하자마자 7시간 30분 동안 부동산·주식시장 점검회의를 갖고 “가용한 공급 물량을 최대한 확보하고 모든 행정조치·금융·재정·규제 완화 등 방법을 찾으라”고 지시했다. 세금만으로는 집값을 잡는 데 한계가 있을 것이란 문제의식에서 ‘닥치고 공급’ 기조를 거듭 강조한 것으로 풀이된다. “세금을 얘기하면 정부로서도 어렵고 인기 있는 일도 아니다”라고도 덧붙였다. 이 대통령은 또 “(양도소득세) 중과를 다 폐지하지는 말고 절반만 하는 것으로 결정했다”며 다주택자 매물을 유도한다는 의지도 밝혔다. 점검회의에서는 신규 택지 조성에 논의가 집중된 것으로도 전해졌다.

상업용 부동산 실거래가 조사업체 유한회사 실거래닷컴이 2026년 1월 1일부터 7월 31일까지의 통계 자료를 발표했다. 이번 조사는 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등 집합 부동산을 제외한 빌딩 매매(건물 매매), 단독주택(다가구), 꼬마빌딩, 토지 거래를 대상으로 진행됐다. 해당 자료에 따르면 서울시 25개 구 가운데 상업용 부동산 거래 총액 1위는 강남구(4.2조 원)로 집계됐다. 이어 2위는 중구(3조 원), 3위는 영등포구(1.6조 원), 4위는 송파구(1.5조 원), 5위는 종로구(1.4조 원) 순으로 나타났다. 최하위인 25위는 은평구(996억 원)가 차지했다. 1채당 평균 거래 가격에서도 강남구가 230억 원을 기록해 1위에 올랐다. 2위는 중구(135.7억 원), 3위는 서초구(102.6억 원), 4위는 송파구(99.3억 원), 5위는 영등포구(83.1억 원) 순으로 조사됐으며, 25위는 중랑구(10.4억 원)로 집계됐다. 박종복 나해요 아카데미 원장은 이러한 현상에 대해 “꼬마빌딩 매매는 서울 전역, 대형 빌딩 매매는 강남 3구가 주도한 것으로 나타났다”고 전했다.

장기거주자 이전 효과엔 갸우뚱세금 인상분, 임대료 전가 우려도정부가 비거주 및 초고가 주택을 ‘핀셋’ 조준해 세 부담을 큰 폭으로 높인 세제개편안에 대해 전문가들은 다주택자와 일부 고가 주택 보유자를 중심으로 매물이 나올 가능성이 있다고 전망했다. 하지만 전월세 매물이 줄고 세금 인상분이 임대료로 전가되는 등 임대차 시장에는 불안이 커질 수 있다고 우려했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세법개정안이 발표된 이번 달과 보유세 과세기준일 직전인 내년 5월 말, 양도소득세 부담이 커지기 직전인 내년 말까지 절세 매물이 많이 나올 것”이라며 “일정 소득이 없는 고령자와 다주택자, 아파트 임대사업자 등의 매물이 나올 수 있다”고 말했다. 정부가 기존의 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 거주 중심인 장기거주소득공제로 개편하고, 고가 주택일수록 보유 부담을 키운데 따른 결과다. 하지만 이번 세법 개정안이 고가 주택 실거주자들이 집을 내놓고 이사하는 주거 다운사이징을 얼마나 유도할 것인지에 대해 전문가들은 의문을 제기했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “투기 수요를 제외하면 원래 그 집에 살아온 실거주자들은 당장 팔아야 할 요인이 적다”며 “오래 거주하던 지역을 버리고 새로운 동네나 하급지로 가려면 그만한 이유가 있어야 하므로 일부 매물이 나오더라도 거래 위축과 매물 감소로 이어질 가능성이 있다”고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “정부가 2028년까지 다주택자에 대한 양도세를 완화하며 매물 출회를 유도해 효과가 전혀 없지 않겠다”면서도 “강남 등 핵심지 매물은 팔지 않고 전월세로 돌리면 세 부담을 감당할 수 있어 가격이 확 내려가기 쉽지 않을 수 있다”고 전망했다. 비거주 1주택자들이 실거주로 들어갈 경우 전월세 물량은 더 줄어들고, 비거주를 유지하더라도 세 부담을 임차인에게 월세나 반전세 등으로 전가해 전월세 시장의 불안이 가중될 것이라는 전망도 있었다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “비거주 1주택자들이 대부분 세입자를 내보내고 직접 거주를 선택할 수 있다”고 봤다. 종부세 부담이 덜한 가격대의 단지나 지역에 대한 선호가 커질 가능성도 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “중장기적으로 ‘덜 똘똘한 한 채’의 수요가 증가할 가능성도 있다”며 “기존과 동일 세율을 적용받는 구간인 과세표준 6억원(시세 약 31억원) 이하의 강남 3구 일부, 한강벨트, 경기 남부 주요 인기지역 등이 절세가 가능한 새로운 똘똘한 한 채로 인식돼 갈아타기 수요가 몰릴 수 있다”고 전망했다.

서울 강남권과 용산구 등 고가 아파트의 올해 보유세(재산세+종합부동산세)가 역대 최고 수준으로 오른다는 전망이 나왔다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 강남 3구와 용산구의 공시가격 30억원 초과 단지 9개를 대상으로 올해 보유세를 계산한 결과 역대 최고액이 산출됐다고 29일 밝혔다. 재산세는 이달부터 납부가 시작됐고, 종부세는 12월에 낸다. 서초구 반포동 반포자이 전용 84㎡를 보유한 1주택자가 올해 내는 보유세는 1810만원으로 계산됐다. 고령자·장기보유 등 종부세 공제 혜택을 고려하지 않은 결과값이다. 역대 최고 수준이었던 2021년 1653만원을 웃돌았다. 당시 공시가격 현실화율은 78.3%, 공정시장가액비율은 종부세 95%, 재산세 60%가 적용되며 보유세 부담이 컸다. 그런데 올해는 그때보다 낮은 현실화율(69%)과 공정시장가액비율(종부세 60%, 재산세 43~45%)이 적용됐는데도 역대 최대 세액이 산출됐다. 원인은 집값 상승으로 공시가격이 전년 대비 18.7% 급등한 영향이다. 올해 반포자이의 공시가격은 34억 9100만원으로 2021년 22억 4500만원에서 55.5% 뛰었다. 이 밖에 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡(보유세 2227만원), 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84.93㎡(1905만원), 송파구 잠실 주공5단지 82.6㎡(1258만원), 용산구 한남더힐 235.3㎡(7633만원)도 올해 보유세가 역대 최고 수준이었다. 우 전문위원은 “지난해 서울 아파트값이 크게 오르면서 공시가격이 역대 최고 수준으로 상승한 곳이 많아 공정시장가액비율이 60%로 낮은데도 보유세는 역대 최고로 산출됐다”고 설명했다. 이런 상황에서 정부는 보유세 인상을 공식화했다. 현재 0.15% 수준인 보유세 실효세율을 선진국 수준인 1%까지 높이면 서울 강남 아파트 전용 84㎡의 보유세는 지금보다 2~3배 더 늘어나게 된다. 시세 50억원짜리 아파트라면 5000만원의 보유세를 내는 셈이다. 보유세가 중과되는 초고가 주택 기준은 ‘공시가격 30억원(시세 약 45억원) 이상’이 유력한 것으로 전해졌다. 공시가격 30억원 이상 공동주택은 전국에 5만 869가구 정도로, 이 중 5만 519가구(99.3%)가 서울에 몰려 있다.

초고가 종부세 타깃… 공제 줄이고 세율 높인다 임광현 국세청장이 초고가 1주택자, 즉 ‘똘똘한 한 채’ 보유자에 대한 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 과도하다며 개편 필요성을 강조했다. 정부가 다음달 초 발표하는 세제개편안도 초고가 1주택자에 대한 세 부담을 강화하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 임 청장은 26일 소셜미디어(SNS) 엑스(X)에서 “현행 장특공제는 과하게 역진적”이라며 “10년 보유·거주하면 과세 대상 양도 차익의 최대 80%까지 한도 없이 공제해 주기 때문에 비싼 주택일수록, 그래서 차익이 클수록 공제를 더 많이 받는 구조”라고 지적했다. 장특공제는 실거래가 12억원 초과 1가구 1주택자의 양도 차익에 대해 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 양도소득세 공제 혜택을 주는 제도다. 임 청장은 2024년 주택 양도세 신고 통계를 인용해 “초고가 주택이 몰린 서울, 특히 강남 3구와 용산구에 장특공제 혜택이 집중됐다”고 설명했다. 통계에 따르면 2024년 전국 장특공제액은 5조 320억원, 이 중 서울이 4조 5000억원으로 전체의 89.4%, 강남 3구와 용산구는 3조 5000억원으로 69.6%를 차지했다. 아울러 장특공제를 많이 받은 전국 상위 100개 주택 중 99개가 서울이었고, 그중 87개가 강남구(68개), 서초구(19개)에 몰려 있었다. 강남구의 평균 공제 금액은 41억원, 서초구는 33억원이었다. 임 청장은 “심지어 강남구 주택 한 채를 양도하고 장특공제로 200억원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다”며 “가히 역진성의 끝판왕”이라고 지적했다. 그러면서 “현행 제도가 ‘똘똘한 한 채’를 권하고 있는 것”이라며 “중산층에 대한 장특공제는 보호하더라도 초고가 주택에 대해 장특공제를 무한정 해주는 것을 어떻게 생각하시는가”라고 적었다. 정부도 초고가 1주택자를 겨냥한 세제개편안을 준비 중이다. 종합부동산세 과세 구간을 기본공제선과 초고가 주택 기준선을 중심으로 기본공제, 중부담, 초고가 세 그룹으로 나눠 세 부담을 차등화하는 방안이 유력하다. 공시가격을 기준으로 기본공제선 아래 그룹에는 현행처럼 종부세를 매기지 않고 기본공제선과 초고가 기준선 사이 중부담 그룹에는 세 부담을 현 수준으로 유지하거나 완만하게 높일 것으로 보인다. 반면 초고가 기준선을 넘는 그룹에는 세율 인상이니 구간 세분화로 세 부담을 높일 가능성이 있다. 초고가 기준은 현재 공시가격 기준 30억원 선이 거론된다. 아파트 시가로는 약 44억원 안팎이다. 최종안에선 조정될 가능성도 있다. 초고가 1주택자에 대한 차등 과세는 이재명 대통령의 구상과 맞닿아 있다. 이 대통령은 지난 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 “호화주택, 다주택, 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다”고 밝혔다. 종부세 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘주택 가액’으로 전환하는 방안도 개편안에 담길 전망이다. 3주택 이상 보유자에 대한 중과세율 적용으로 30억원 주택 1채를 보유한 사람보다 10억원 주택 3채를 보유한 사람이 더 많은 세금을 내는 구조를 바로잡기 위해서다. 임 청장이 언급한 장특공제를 포함해 보유세(종부세+재산세)·거래세(양도세) 공제 체계를 실거주자 중심으로 개편하는 방안도 검토되고 있다. 종부세 세액 공제는 1주택자를 대상으로 5년 이상 보유 시 기간에 따라 20~50%, 만 60세 이상은 나이에 따라 20~40%가 적용된다. 최대 80% 한도로 중복 적용이 가능하다. 종부세 공제 혜택도 서울에 쏠린 것으로 나타났다. 국세청 국세통계에 따르면 과세표준 20억원 초과 주택에 적용한 2025년 귀속 개인 종부세 세액공제액은 총 461억원으로 전년 182억원에서 1년 새 153.2% 늘었다. 이 중 87.9%는 서울 주택에 적용됐다. 공제 체계 개편 방향으로는 장기보유 중심의 공제를 거주 중심 공제로 재설계해 실제 거주 목적의 1주택자를 보호함으로써 투자 목적 보유자와 차별화하는 방안이 논의되고 있다.