전셋값이 연일 폭등하면서 전월세 상한제가 또다시 ‘뜨거운 감자’로 부상했다. 주택 거래를 활성화하기 위해 정부가 선택한 저금리 정책이 전세대란으로 불똥이 튀었기 때문이다. 전세금을 은행에 넣어서 얻는 이자 수익보다 월세를 통한 임대 소득이 낫다고 판단한 집주인들은 일제히 전세에서 월세로 전환하고 있다. 이는 봄 이사철과 재건축·재개발 이전 수요 등이 겹치면서 전세 매물 부족으로 이어져, 전셋값이 천정부지로 치솟는 결과를 낳았다. KB국민은행 발표에 따르면 3월 전국 아파트 매매가격 대비 전세가 비율(전세가율)은 전달보다 0.4% 포인트 오른 71%에 달했다. 야당을 중심으로 전세와 월세의 인상률을 제한하는 전월세 상한제를 도입해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 그러나 부동산 시장의 가격을 직접 통제하는 데 대한 부작용이 일 수 있다는 지적도 만만치 않다. [贊] “임대계약시 집주인 권리가 더 세… 임차권 지켜줄 법적장치 꼭 필요” 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수 전월세난의 지속적인 악화는 매매 활성화에 집착해 온 정부 정책의 총체적 실패와 무관치 않다. 매매에서 임대 중심으로 시장의 수요 구조가 바뀌었지만 매매시장 정상화에만 신경쓰느라 정부는 임대차 시장을 사실상 방치했다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 주택정책 레짐에 관한 비교 연구를 보면, 한국은 공공임대주택이 가장 적고 민간임대차시장에 대한 사회적 관리가 전혀 이뤄지지 않는 유일한 나라다. 전체 가구의 6할이 전월세로 살고 있을 정도로 국민의 보편적 주거 안정은 임대차 관계의 안정과 직결돼 있지만 한국의 임대차시장은 제3세계에서나 볼 수 있는 ‘거대한 블랙마켓’ 그 자체다. 세계적인 베스트셀러 토마 피케티의 ‘21세기 자본’을 보면 서구 선진국들은 대부분 1910년대부터 자본규제의 한 수단으로 임대료 통제를 실시해 왔다. 지금도 이들 국가는 다양한 임대료 관리제도를 운영하고 있다. 영국 공정임대료제, 독일의 표준임대료 방식의 지역차임제, 프랑스 물가연동형 임대료상한제 등이 대표적이다. 상한제로 대표되는 임대료 관리가 결코 반시장적인 것이 아니라는 것은 임대료 상승 문제를 일찍이 겪었던 선진국의 정책사에서 입증되고 있는 셈이다. 매매시장과 달리 임대차시장은 임대인과 임차인의 권리관계가 대등하고 공정할 때 바로 선다. 임대료 상한제 혹은 적정 임대료제는 이러한 임대차 관계를 설정하는 한 수단이다. 하지만 전월세 상한제를 단순히 임대료 통제의 한 방편으로만 생각하면 오산이다. 우리나라의 임대관계에서는 임대인의 권리가 우선적으로 관철되고 있어 공정한 시장거래가 근본적으로 불가능하다. 따라서 헌법과 민법에 보장된 갑과 을의 대등한 계약관계를 임대차 관계에도 설정하도록 해 어느 일방의 권리행사에 따른 관계의 불안정을 막는 장치가 전월세 상한제다. 즉 상한제는 우월적 지위를 이용해 임대인이 시장의 적정가격 이상으로 전월세를 임의적으로 올리지 못하도록 제한하는 것을 통해 임차인의 대항력 행사를 돕는 법적 장치다. 정교하게 설계된 전월세 상한제는 한국의 후진적 임대차시장을 안정화시키고 정상화시키는 견인차 역할을 할 수 있다. 전월세 상한제 도입의 필요성은 최근 들어 더욱 절실하다. 전세의 성격변화 때문이다. 최근 들어 전세금은 금융운용의 한 방법에서 일반적인 임대료로의 변화를 강제받고 있다. 전세가가 집값 가까이 오르거나 고율의 월세로 전환하는 것은 집값에 상응하는 적정 이자율을 반영하는 임대료로 성격이 바뀌고 있는 것과 관련된다. 전세금을 시장임대료로 바꾸기 위해서는 임대료 상한제가 반드시 필요하다. 그 상한을 기계적인 한도로 정하기보다 시장 흐름을 반영하는 적정 수준으로 정한다면, 이는 법리적으로나 시장원리 면에서 문제가 될 수 없다. 집값 대비 적정 이자율을 반영하면서 물가와 연동되는 임대료의 인상(액수 혹은 인상률의) 제한은 임대인의 적정 이윤을 담보할 정도로 시장친화적이다. 적정 임대료 개념의 전월세 상한제는 임대인의 재산권 행사를 제한하는 것이 아니라 재산의 운용에서 발생한 이익금의 실현 규모를 공공복리 차원에서 규율하는 것이다. 따라서 이런 의미의 상한제는 친시장적일 뿐 아니라 위헌적인 것은 더욱 아니다. 임대료(전월세) 상한제를 공정 임대료제나 적정 임대료제로 운용하다 보면 하나의 표준요율(예를 들어 집값의 60%를 전세, 이의 3%를 월세)을 가지고 전세와 월세 수준을 동시에 정할 수 있다. 또한 임대료는 강제적인 것보다 표준이자 기준으로 활용하도록 해야 한다. 임대인과 임차인이 제시된 표준임대료 혹은 적정임대료를 받아들이지 않을 때 임대료분쟁조정위원회가 이를 조정할 수 있도록 하면 된다. 기대수익 저하로 공급이 감소하고 전세가 상승을 부추기며 편법 등의 우려가 있지만 이는 별도의 정책기법으로 풀 수 있다. [反]“임대인에게 집은 수익창출 도구… 과도한 규제는 공급감소 부를 것” 장희순 강원대 부동산학과 교수 현재의 임대주택 시장은 은행의 저금리 기조 유지, 임대인의 월세 선호, 중대형 주택 가격의 하락과 서민형 주택인 소형 주택 가격의 고가 안정화, 고령화에 따른 주택 수요의 질적 변화 등 과거와 전혀 다른 양상에 직면해 있다. 특히 전세보증금의 급격한 상승으로 인한 임차인의 주거 불안이 문제로 지적되고 있다. 여기에 은행 대출금리의 인하는 전세보증금을 올려 줘야 할 입장의 임차인에게 주택 구매를 강요하는 듯한 인상이고, 임대인은 저금리와 현금 유동성의 증가로 인해 보증금 운용 수익이 하락하고, 이를 방어하기 위해 전세보증금을 다시 올리는 악순환이 연속되고 있다. 또한 전월세 상한제가 정책적으로 논의되면서 임대인의 ‘일단 보증금을 올려놓고 보자’는 심리까지 나타나고 있다. 임대인 입장에서 주택은 수익 획득의 도구에 불과하다. 임대인은 기대한 수익률을 밑돌게 되면 수단과 방법을 가리지 않고 적정한 수익률을 유지하기 위해 애를 쓴다. 임차인 배려는 그 다음 문제다. 더욱이 전월세 상한제와 같이 임대인의 수익률에 영향을 줄 만한 제도의 도입은 수익률 하락의 불안감을 더욱 가중시킨다. 임대료가 규제되면 임대주택 수요자들은 시장 임대료보다 낮은 수준의 임대주택을 선호하게 되고, 결국 임대사업자의 수익률을 떨어뜨리게 된다. 이는 임대주택 공급 감소로 이어지게 되고, 임대주택의 감소는 임대료를 상승하게 하는 원인이 된다. 이러한 악순환이 임차인을 더욱 힘들게 할 우려가 있다. 2015년 2월 현재 전세보증금 상승률은 전국이 0.60%이고, 수도권은 0.86%다. 전세 가격은 30개월 연속 오르고 있는 실정이다. 주택 가격 대비 전세보증금 비율은 2012년 1월 58%에서 2015년 2월 64%로 상승했고 아파트는 평균 70%를 넘어섰지만, 월세는 물건의 공급 증가로 인해 꾸준히 하락하고 있다. 이와 맞물려 전세의 월세 전환율도 동반 하락하고 있다. 이와 같은 임대주택 시장의 혼란은 주택 공급량의 절대 부족으로 인한 문제라기보다는 임대차 형태의 구조적인 변화에 기인한다는 점을 인지해야 한다. 현재 임차인의 계약갱신 청구권이나 임대차 기간의 연장 등이 논의되고 있다. 하지만 계약 만료 시점에서 임차인의 거주권 보호 규정이나 임대인의 과도한 임대료 상승 욕구를 제재할 수 있는 제도적 장치가 마련되지 않는다면 정책 효과는 제한적일 것이다. 따라서 임대시장에서 임대료를 직접 규제해 임차인의 주거 안정을 도모하겠다는 정책은 실효성을 거두기 어렵다. 주택임대차보호법에 정당한 사유가 없는 한 임대차 계약 갱신의 거절이나 해지 통고를 임대인이 할 수 없도록 규정을 마련해 임차인의 거주권을 보호해 주는 게 보다 현실적이다. 사적 임대주택 시장의 안정은 임차인의 입장보다는 임대인의 불안감을 해소해 주는 게 중요하다. 결국 임대료는 임대인이 결정하고, 임대인의 재산권 행사에 대한 과도한 침해는 새로운 문제로 비화될 수 있다. 주택시장의 구조 변화는 임대인의 사회적 지위를 약화시켰고, 주택은 약화된 임대인의 사회적 지위를 유지시켜 주기 위한 역할을 충실히 수행해야 하는 도구로 전락했다. 또한 이러한 변화는 임차인의 사회적·경제적 지위를 더욱 약화시켰다. 전월세 상한제와 같은 직접적인 규제보다는 간접적인 제도 개선을 통해 시장 참여자의 사회적 체질 개선이 요구된다. 주택시장의 구조 변화는 주택자본주의 사회로 나아가는 신호다. 공공 개입에 의한 서민주택 공급의 확대와 서민의 거주권 실현을 위한 사회적 합의가 필요한 때다.

야권후보 다자구도로 치러지게 된 4·29 재보선에서 여야가 생활밀착형 공약으로 초반 기선 제압에 나섰다. 새누리당은 ‘살림꾼 정당’으로, 새정치민주연합은 ‘국민지갑 지킴이’ 공약으로 유리한 고지 선점에 나섰다. 정동영·천정배 전 의원의 출마로 분열된 야권 표심을 각각 생활형 이슈로 끌어모으겠다는 전략이다. 새누리당은 31일 여의도당사에서 김무성 대표 주재로 ‘새줌마(새누리당+아줌마), 우리 동네를 부탁해’ 공약발표회를 열었다. 공약 콘셉트는 케이블 TV 예능프로그램에서 전천후 요리로 인기몰이를 한 배우 차승원의 별명 ‘차줌마’에서 따왔다. 서울 관악을 오신환, 인천 서·강화을 안상수, 경기 성남중원 신상진, 광주 서을 정승 후보는 각각 자신들의 지역구 공약을 발표한 뒤 골목일꾼으로 분발하라는 의미에서 빨간색 앞치마를 김 대표로부터 전달받았다. 관악을에서 27년 만의 새누리당 입성을 노리는 오 후보는 ‘이제는 바꾸자! 새로운 관악!’을 슬로건으로 고시촌 1인가구, 안전 공약 등 맞춤형 정책을 약속했다. 안 후보는 인천시장 재임 시절 이후로 단절된 정책을 위주로 강화~영종 연도교 건설, 검단신도시 개발, 지하철 2호선 조기개통을 앞세웠다. 성남 중원에서 재선을 지낸 신 후보 측은 통합진보당이 점유했던 지난 3년을 ‘잃어버린 3년’으로 규정하며 위례~성남~광주 지하철 유치 등 지역활성화 공약을 내걸었다. 광주 서을의 정승 전 식품의약품안전처장은 앞서 ‘예산폭탄’을 선언했던 순천·곡성 이정현 의원을 롤모델 삼아 ‘예산불독 정승’을 유권자들에게 호소했다. 새누리당 관계자는 “야당의 경제심판론에 맞서 지역밀착형으로 승부수를 띄울 것”이라고 말했다. 새정치연합도 이날 ‘최저임금 8000원으로 인상 법제화’ 등을 담은 4·29 재·보선 공약을 발표했다. 우윤근 원내대표는 국회에서 열린 원내대책회의에서 정책홍보물을 공개한 뒤 “국민의 지갑을 지키겠다는 공약을 재보선 이후에도 계속 지켜 나가겠다”고 밝혔다. 공약집에 따르면 새정치연합은 “국민의 지갑을 지키겠습니다”라는 슬로건 아래 소득주도 성장,조세정의 실현, 일자리형 복지확충 등 3대 정책을 제시했다. 세부공약으로 내놓은 ‘10대 약속’은 주로 서민층 지출을 줄이는 내용에 초점을 맞췄다. 최저임금의 하한선을 노동자 평균임금의 50% 수준인 시간당 8000원으로 법제화하고, 재정투입을 통해 연봉 2400만원 이상의 좋은 일자리 10만개를 신규 창출하겠다는 내용이 핵심이다. 전·월세난 해소를 위한 서민층 주거대책으로는 현재 2년인 전세계약 기간을 2년 더 연장하는 계약갱신청구권·전월세상한제 도입, 장기공공임대주택 비율 인상 등이 담겼다. 보육 대책으로는 민간어린이집을 활용해 국공립어린이집을 매년 600개 확충하고, 어린이집 폐쇄회로(CC)TV 의무화를 연내 완료하겠다고 약속했다. 이재연 기자 oscal@seoul.co.kr 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr

최근 금융시장에선 1%대 수익공유형 모기지 대출에 대한 논쟁이 뜨겁다. 전셋값의 고공행진으로 수도권 일부에선 전셋값이 매매 가격을 추월한 곳도 나오고 있다. 싼 전셋집을 찾아 수도권 외곽으로 이사 가기를 반복하는 ‘전세난민’도 이제 일상이 됐다. 은행의 ‘쥐꼬리’ 이자에 전세 대신 월세를 선호하는 집주인들도 늘고 있다. 국토교통부가 고민 끝에 내놓은 1%대 수익공유형 모기지 대출이 이르면 이달부터 3000가구에 시범 적용된다. 무주택자들의 주거 안정을 돕고 주택 거래 활성화로 경기 부양을 꾀하겠다는 계산이 깔려 있다. 이를 두고 우려와 기대가 교차한다. 7년간 1%대의 낮은 고정금리로 주택담보대출을 이용할 수 있어 주택 구매자의 금융 부담을 덜어주는 점은 긍정적이다. 하지만 7년 뒤 집값 상승분을 은행과 공유해야 하고 8년차부터 대출 금리가 올라가면 주택 소유자의 부담이 커질 것이란 우려도 있다. 전문가의 찬반 의견을 들어봤다. [贊] “전·월세 시장 안정화 기대감 커… 주택경기 활성화 신호탄 될 것” 권대중 명지대 부동산학 교수 최근 주택에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘이용’으로 바뀌면서 잠재적인 주택 수요층이 주택 구입을 외면하고 있는 게 현실이다. 실제 부동산 자가점유율은 지난해 53.6%까지 떨어졌다. 반면 임대주택 수요는 꾸준히 늘고 있다. 잠재적인 주택 수요층의 주택 구입 외면 현상은 집값이 더는 오르지 않을 것이란 회의감이 반영된 결과다. 그런데 2008년 글로벌 금융위기 이후 불어닥친 부동산 거래 침체는 우리 경제의 활력을 함께 저하시키는 ‘악순환의 고리’로 이어지고 있다. 또 자가 주택을 보유하지 않은 서민층의 경우 주거 불안으로 이어질 수 있다. 실제 은행 금리 하락으로 집주인들이 전세를 월세로 전환하는 분위기가 이어지고 있다. 지난해 주택임대차시장에서 월세(55%) 비중이 전세(45%)를 앞지른 것으로 나타났다. 주거비 부담 증가는 잦은 이사로 이어진다. 지난해 11월까지 이사 건수는 134만건으로 전년 같은 기간 대비 6.9% 증가했다. 공공 및 민간 임대아파트 공급도 중요하지만 이는 시간이 어느 정도 필요하다. 일단은 당장 집을 살 여력이 있는 사람들을 중심으로 주택시장을 활성화하고 전세시장도 안정화시키자는 의도에서 출발한 것이 정부의 1%대 수익공유형 모기지 상품이다. 수익공유형 모기지 대출은 실수요자를 위한 대출이다. 전·월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 돕기 위한 상품으로 시세 차익을 노리는 투기 수요보다 안정적 주거를 희망하는 실수요자를 위한 상품이라고 할 수 있다. 은행과 주택 구입자가 집값 상승분(수익)을 공유하는 것도 이 상품의 장점이다. 대출금에 해당하는 만큼의 지분을 은행이 가져가는 형태로 대출받고 7년이 지난 시점에 지분율에 따라 은행과 주택 소유자가 각각 수익을 나눠 갖게 된다. 주택 소유자는 100% 자가 소유는 아니기 때문에 ‘유주택자’라고 말하기는 애매하지만 무주택자도 아니다. 오히려 중간자적인 소유 형태가 주거 선택의 폭을 넓힐 수 있다. 전세 가격 상승으로 주거 불안을 느끼는 무주택자나 집값 하락을 걱정해 집 구매를 꺼리는 주택 잠재 구매층이 큰 부담감 없이 주택을 소유할 수 있는 계기를 마련해 준다. 아울러 전·월세시장 안정화에 대한 기대감도 크다. 시범 사업으로 3000가구에만 1%대 수익공유형 모기지 대출이 적용되는 만큼 그 파장에 대해서는 회의적인 시각도 있는 게 사실이다. 하지만 주택 경기 활성화에 작은 신호탄이 될 수 있고 관련 제도가 정착되면 만성화된 전세 수요를 매매 수요로 전환해 전·월세시장의 안정화를 도모할 수 있다. 엄격한 대출 심사로 가계 부채의 질을 개선할 수도 있다. 수익공유형 모기지는 은행과 향후 시세 차익을 공유할 용의가 있는 수요자를 대상으로 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 주택적격성 여부 등의 대출 심사를 거쳐 대출이 이뤄지기 때문이다. 수익공유형 모기지 대출 범위를 수도권, 광역시, 인구 50만명 이상 대도시의 아파트로 제한하기 때문에 은행 입장에선 담보물의 안정성도 높일 수 있다. 이자를 1%대까지 내려 은행 손실에 대한 염려도 크다. 하지만 대한주택보증의 보증 재원을 어느 정도 활용한다면 이런 우려를 불식시킬 수 있다. 특히 향후 주택담보대출 물건의 시세 차익이 발생하면 그 이익을 통해 은행의 손실을 어느 정도 만회할 수 있을 것으로 보인다. 아무리 좋은 정책도 실행해 보면 문제점이 나타날 수 있다. 우선 수익공유형 모기지 대출이 실행되면 가계 부채가 늘어날 수 있고, 주택 가격이 폭락하면 하우스푸어가 발생할 수 있다. 따라서 최소한의 소득이 있는 사람들에게 대출이 이뤄져야 할 것이며 부동산 투기를 방지하기 위한 철저한 적격 대출 심사가 요구된다. 이뿐만 아니라 공공기관의 부채 비율이 높아지는 것도 감안해야 한다. 금융기관의 위험성을 낮추기 위해 7년 이후 대출을 고정금리 원리금 균등분할상환 방식으로 바꿔 주는 것도 고려해 볼 만하다. [反] “집값 상승 차익 은행과 나누고 변동 금리라 실제 부담 커질 듯” 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 1%대 저금리로 주택자금을 빌릴 수 있는 수익공유형 은행 대출 상품(이하 1%대 공유형 모기지)이 출시를 앞두고 있다. 무주택자의 내 집 마련을 지원할 새로운 장기 주택담보대출 상품의 출시라는 점에서 주택시장의 관심이 뜨겁다. 소득 수준에 관계없이 무주택자라면 누구나 집값의 최대 70%까지 대출받아 주택을 살 수 있다. 기존 주택을 처분하는 조건이면 1주택 보유자도 이용할 수 있다. 상대적으로 대출 조건이 까다로워 사용하기 어려웠던 주택기금 공유형 모기지보다 대출 금리가 낮다. 지난 1월 공시된 신규 코픽스 금리(2.08%)를 감안하면 1.08%의 저금리로 주택 구입 자금을 빌릴 수 있다. 은행에서 1.08% 금리로 3억원을 빌린다면 연간 대출 이자는 324만원, 매달 이자는 27만원이다. 일반 전세대출이나 월세 비용보다도 이자 부담이 적다. 하지만 1%대 저금리는 대출 초기 7년간만 적용된다. 8년차부터는 은행의 일반 주택담보대출 금리로 전환된다. 대출 초기 7년간도 고정금리가 아니라 코픽스 금리와 연동된 변동금리가 적용되기 때문에 시장 금리가 오르면 실제 대출 이자 부담은 예상보다 늘어날 수 있다. 또한 일반 주택담보대출 금리로 전환될 때 집값이 올랐다면 그 차익을 대출 잔액 비율만큼 은행과 나눠야 한다. 3억원에 산 주택이 7년 후 4억원으로 1억원 올랐다고 치자. 이때 은행 대출 잔액이 1억 5000만원 남아 있다면 차익의 절반인 5000만원은 은행에 돌려줘야 한다. 7년 후에는 무조건 대출을 정산해야 하기 때문에 은행에 나눠 줄 여유 자금이 없다면 집을 팔든지 추가 대출을 받아야 할지도 모른다. 물론 집값이 떨어지면 모든 손실은 주택 보유자가 떠안는다. 집값이 올라도 걱정, 떨어져도 걱정인 셈이다. 결과적으로 초기 대출 금리가 낮은 대신 집값 상승에 따른 차익은 나눠야 해 최종 수익률은 기대에 못 미칠 수도 있다. 장기 고정금리인 기존의 주택기금 공유형 모기지 등과 비교해 실질 수익률은 별 차이가 없거나 비슷할 수도 있다. 상대적으로 기존의 주택기금 대출 상품을 활용하기 어려웠던 고소득 무주택자에게 더 유용할 수 있다는 지적은 피하기 어렵다. 도심의 중형 고가 아파트를 사거나 갈아타려는 1주택자들도 단기 대출 상품으로 사용할 수 있어서다. 대출 대상이 전용면적 102㎡ 이하, 공시가격 9억원 이하 아파트로 확대돼 매매 시세가 10억원이 넘는 고가 아파트에도 대출이 허용된다. 은행의 대출 수익과도 연동된 만큼 가격 상승 가능성이 높은 인기 지역의 고가 아파트 위주로 대출이 실시될 우려도 제기된다. 우선 지원이 필요한 저소득층 무주택자보다 여유 자금을 가진 투자자들의 활용 기회가 많을 수도 있다. 정부가 내놓은 가계 부채 대책과도 엇갈린다. 20년 또는 30년 만기 대출 상품이지만 대출 후 5년이 지나면 조기 상환 수수료 부담 없이 여유 자금으로 상환할 수 있다. 5년 이내에서 거치 기간을 선택할 수 있어 최대 5년간 1%대 저금리로 이자만 내면서 대출을 사용하다가 대출을 상환할 수도 있다. 최근 주택담보대출이 급증하고 금리 변동성도 제기되고 있어 거치식으로 사용할 수 있는 변동금리 대출 상품을 출시하는 것에 대한 우려의 목소리가 높다. 현재까지 발표된 바에 따르면 1%대 공유형 모기지로 인한 은행의 이자 손실을 대한주택보증이 일정 부분 보충해 줄 방침이어서 이 또한 논란이 되고 있다. 무주택자들의 내 집 마련을 돕고 주택 구입의 부담을 낮춰 준다는 점에서 다양한 장기 주택 모기지 상품의 개발과 출시는 환영한다. 하지만 일부에게 혜택이 돌아가는 3000가구 시범 사업이 과연 주택 경기 회복에 얼마나 큰 영향을 줄 수 있을까. 가계 부채 대책과 엇갈리는 단기 거치식 변동금리 상품의 공급은 좀 더 신중해야 한다. 내 집 마련을 원하는 무주택자라면 누구나 안정적으로 오랫동안 사용할 수 있는 합리적인 장기 주택 모기지 상품의 출시를 기대한다.

오는 5월부터 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축된다. 안전진단 평가에서 주거환경 비중이 강화된다. 국토교통부는 이 같은 내용이 담긴 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 통과됐다고 19일 밝혔다. 재건축 연한이 30년으로 단축되면 1980년대 후반에 지어진 열악한 공동주택을 앞당겨 정비할 수 있게 된다. 서울의 경우 1987~1991년에 준공된 공동주택의 재건축 연한은 2~10년 정도 단축된다. 1991년 이전에 지어진 공동주택은 서울에만 2만 4800가구이며, 이 중 강남·서초·송파구 소재 아파트가 3700가구에 이른다. 구조안전성에 편중된 안전진단도 바뀐다. 현재 안전진단 평가는 구조안전성이 40%를 차지하고 있어 주거환경, 설비노후도 등의 요구를 반영하지 못하고 있다는 지적을 받고 있다. 그러나 앞으로는 구조안전성과 함께 주거환경을 중심으로 구분, 평가하게 된다. 따라서 구조적 결함이 있는 건물은 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위 등급(E등급)을 받으면 다른 항목 평가 없이 재건축을 승인한다. 또 주거환경 평가에 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 등 에너지효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영한다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축을 할 경우 85㎡ 건설 비율을 가구수 기준 60%, 연면적 대비 50% 이상 짓도록 한 규제 가운데 연면적 기준은 폐지됐다. 또 재개발사업의 임대주택 의무 건설 비율을 20%에서 수도권은 15% 이하, 다른 지역은 12% 이하로 완화했다. 또 현재 7층으로 제한돼 있는 가로주택정비사업 층수는 15층으로 완화된다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

기업형 임대주택 정책 발표 이후 중산층에 대한 개념에 관심이 쏠리고 있다. 중산층에 대한 정의는 소득수준, 생활수준, 삶의 질, 사회인식 등에 따라 다양하지만 우리나라 통계청과 경제협력개발기구(OECD)는 ‘중위 소득의 50~150%’에 해당하는 가구를 중산층으로 규정하고 있다. 통계청 가계동향조사(2012년) 기준으로 중산층(4인가족 기준) 중위소득은 354만원(5분위)이다. 이를 기준으로 ±50%를 적용하면 중산층 소득범위는 월 177만~531만원쯤 된다. 소득분위로 기준하면 3~9분위에 해당된다. 기업형 임대주택 상품은 중산층 중위소득을 기준으로 하고 있다. 기업형 임대주택의 예상 월 임대료 지불가능 수준은 중산층 소득범위, RIR(가구소득 대비 임대료 비율) 20~30%를 적용하면 40만~150만원 수준으로 나온다. 전국은 40만원 중반, 수도권은 60만원 안팎, 서울은 80만원 안팎 수준이다. 지방은 3분위 이상, 수도권은 5분위 이상, 서울은 8분위 이상이 기업형 임대주택 월 임대료를 지불가능할 것으로 예상된다. 서울에서 공급되는 기업형 임대주택은 상층(9~10분위)에 가까운 소득을 올리는 가구가 입주할 수 있다는 것이다. 수도권에서 실제 공급된 민간 임대아파트 월 임대료 수준도 비슷하다. 대림산업이 짓는 인천도화 임대 아파트(59~74㎡)는 보증금 3700만~4400만원에 월 임대료 41만~50만원으로 책정됐다. 동탄2신도시 임대아파트(74~84㎡)는 보증금 6100만~7400만원, 월 임대료 61만~69만원에 분양이 끝났다. 그러나 이번 대책은 3~8분위의 중산층을 대상으로 전국 주택의 중위 전셋값을 기준으로 예상 임대료를 예시한 것이다. 입지별로 아파트 뿐 아니라 다세대, 연립 등 다양한 주택유형이 공급될 것으로 전망되기 때문에 지역별, 주택 유형별로 임대료는 달라질 수 있다. 다만 기업형 임대주택은 최근 상황과 비교, 2년마다 가격 변동성이 큰 전세보다 최소 8년간 큰 폭의 가격인상 없이(연 5% 이내) 안정적으로 거주할 수 있는 장점은 있다. 하지만 최초 임대료 책정, 주택 보유 여부 등에 대한 청역제한 등이 없기 때문에 완전한 시장경쟁에 따라 사업이 추진된다. 3년 정도 지나 본격적으로 상품이 나오는 시기의 금리, 수요공급 등에 따라 최초 임대료 책정과 월 임대료가 달라질 수 있다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

“없는 사람들에게 행복의 첫째 조건은 집이에요” 김모(44)씨는 자신이 사는 서울 서대문구의 C빌라 401호가 호텔 같다며 흡족해했다. 16평짜리(방 2칸과 거실) 좁은 빌라 안을 채운 낡은 소파, 고장 난 세탁기와 전자레인지, 그리고 담배와 홀아비 냄새가 찌든 방안 공기까지 그 어떤 것도 호텔의 고급스러움을 닮지 않았다. 하지만 김씨는 “거리 돌바닥에서 잠을 자 본 사람은 자신만의 공간이 있는 게 얼마나 행복한지 안다”고 했다. 막노동으로 월 90만원을 버는 김씨는 한국토지주택공사(LH)가 저소득 독신자나 장애인, 미혼모 등에게 염가로 임대한 이 임대주택에 2009년 입주했다. 그는 이 집에서 또 다른 독신자 이모(48)씨와 함께 산다. 두 사람이 매달 모아 내는 월세는 17만 4200원. 벌이에 비하면 큰 액수지만 풍찬노숙을 피할 수 있기에 불만은 없다. 과거 10년 넘게 남산 인근 등에서 노숙했던 그는 “밖에서 자면 이불을 5개 덮어도 춥고 자고 일어나면 온몸이 아프다”고 회고했다. 고물 수집 등으로 매달 20만~30만원이라도 벌 때는 월 17만원을 주고 서울역, 영등포 등지의 쪽방촌에서 생활한 적도 있었는데 1평 남짓한 쪽방은 관(棺)에 갇힌 듯한 갑갑함을 줬다. 그는 “잠을 자다가 잠버릇처럼 입을 오물거렸는데 ‘우드득’ 하며 뭔가 씹히는 느낌이 나더라”면서 “급히 일어나 뱉었더니 바퀴벌레였다”고 했다. 그는 “먹을 것, 입을 것은 나눠 주는 곳이 많아 어떻게든 해결할 수 있지만 가난한 사람이 살 곳은 여전히 부족하다”면서 “복권에 당첨돼 1억원이 생긴다면 당장 월세를 전세로 돌리고 싶다”고 했다. 사실 저소득층의 대표적 주거시설로 알려진 장기공공임대주택(영구임대아파트, 장기전세주택 등)은 극빈층에게는 초특급 주거시설이다. 최은영 한국도시연구소 연구위원은 “빈곤층 사이에서는 ‘영구임대아파트에 당첨되면 로또 맞는 것과 같다’고 얘기할 정도”라고 전했다. 13살과 6살배기 딸을 둔 박모(42·여)씨는 3년 전 경기 화성시의 방 2칸(18평)짜리 임대아파트에 첫발을 들일 때의 감격을 잊지 못한다. 5년 전 남편의 사업 실패로 거리에 나앉았던 박씨는 두 딸과 동네 교회, 지인의 원룸 등에 얹혀살았다. 교회 기도방에서 1년간 살 때는 나무 벽 사이를 비집고 들어오는 겨울 칼바람 탓에 돌 지난 막내딸을 밤새 안고 체온으로 ‘보일러’ 역할을 하기도 했다. 그러던 중 교회 사람으로부터 “벌이가 최저생계비(4인 가족 기준 166만원) 이하이니 영구임대아파트를 임대받을 수 있다”는 얘기를 듣고 당장 입주 신청서를 썼다. 그리고 7개월 만에 입주에 성공했다. 남편과 별거해 저소득 한부모가정을 꾸린 까닭에 입주 1순위 대상이었기 때문이다. 박씨는 월세 15만원과 공과금 25만원 등 매달 40만원이 주거비로 들어간다. 새벽 신문배달 등으로 버는 월 80만원의 수입 중 50%에 해당하는 돈이다. 그래도 그는 “큰딸은 방이 갖고 싶다고 했고 작은딸은 놀이터에서 놀고 싶다고 했는데 아파트에 입주해 둘 다 얻었다”면서 “따뜻한 물로 씻을 수 있다는 것에 감사할 뿐”이라고 했다. 박씨처럼 공공임대주택에 입주하는 ‘낙타가 바늘구멍 통과할 확률’의 행운을 잡지 못하는 빈곤층은 일반 주택 시장에서 가장 싼 집을 찾아야 한다. 이들을 기다리는 건 전세 2000만~3000만원의 허름한 반지하 셋방이나 옥탑방 정도다. 그나마 돈이 없어 몇 달씩 방세를 밀리거나 집수리를 요구하다가 쫓겨나는 일이 흔하다. 초등학생 손주 2명과 함께 사는 장모(64·여·경기 부천시)씨는 최근 3000만원짜리 전셋집에서 주인으로부터 나가라는 통보를 받았다. 장씨는 “10년 넘은 보일러가 터져 주인에게 통사정해 수리를 받았는데 그 일 때문에 감정이 상했는지 갑자기 ‘내년 3월 전세 만기 때 집을 비우라’고 말하더라”고 했다. 빈곤층들은 겨울에 난방비를 아끼려 보일러를 오랫동안 틀지 않다가 고장 나는 경우가 있는데, 장씨의 경우처럼 집주인에게 밉보일까봐 수리를 요구하지 못하는 세입자가 적지 않다. 주거비 지출 비율이 워낙 높다 보니 꼭 필요한 세간 살림조차 사지 못하는 극빈층이 많다. 독거 노인 곽모(79·여)씨는 세탁기가 없어 아직도 손빨래를 한다. 8평짜리 집 안을 채운 살림이라고는 철 지난 브라운관 TV와 낡은 침대, 1단 목재 옷장과 서랍장이 고작이다. 대부분 남에게 얻거나 주운 것들이다. 남편 없이 아이를 키우는 홍모(45·여)씨가 사는 경기도의 한 임대아파트 거실에는 형편에 맞지 않는 피아노가 한 대 놓여 있다. 피아노가 없어 복음성가 가수를 꿈꾸는 첫째딸(15)이 공책에 흑백 건반을 그려 놓고 손가락으로 연주하는 모습을 본 홍씨가 우유 배달을 하는 아파트 단지에서 버려진 피아노를 발견해 집으로 들인 것이다. 건반 몇 개가 망가진 고물 피아노지만 딸에게는 ‘보물 1호’다. 서울의 공공임대주택에 사는 독신 남성 정모(42)씨의 집에는 세탁기와 전자레인지가 있지만 제대로 작동하는 게 없다. 그는 “전자레인지는 지난해 겨울 생활고를 비관해 자살한 윗집 남성의 유품을 건네받은 건데 몇 달 썼더니 고장 나더라”라고 했다. 저소득층 밀집촌은 치안도 열악하다. 독거 노인 한모(91)씨가 사는 경기 부천 다세대주택에는 입구에 가로등 하나 설치돼 있지 않아 성인 남성인 기자가 걸어가기에도 위험해 보였다. 서울 구로구의 단독주택 반지하 셋방에서 3살배기 딸을 키우는 한부모가정의 박모(29·여)씨는 새벽에 자다가 크게 놀란 적이 있다. 인기척이 들려 눈을 떠보니 누군가 골목길로 난 방 창문을 열고 들어오려 한 것이다. 박씨는 “‘누구냐’고 소리쳐서 실제 침입하지는 않았다”며 “집주인에게 방범창을 설치해 달라고 여러 번 말했는데도 대수롭지 않게 여기더라”고 했다. ‘달동네’도 도시 극빈층의 오랜 보금자리다. 서울의 달동네·판자촌은 서대문구의 개미마을과 노원구의 백사마을, 강남구 구룡마을 등 몇 곳 남지 않았다. 10만~20만원짜리 월세방을 구할 수 있는 개미마을은 1960~1970년대 배경의 시대극 세트장을 옮겨 놓은 듯 남루하다. 주민 김모(56·여)씨는 “30년 전 결혼해 이곳에 들어올 때 ‘주거환경이 열악해 1년 뒤면 재개발된다’던 마을이 지금까지 그대로 있다”고 했다. 지은 지 40~50년 된 집들이 몰려 있지만 재개발 논의가 더디다. 전체 140여 가구(주민 250여명) 중 집 안에 화장실이 없어 마을 공용 화장실을 쓰는 이들도 많고 ‘푸세식’으로 불리는 재래식 화장실이 있는 집도 20여곳 된다. 2년 전에는 당뇨를 앓던 50대 남성이 구식 변기를 쓰다 발을 헛디디는 바람에 똥 구덩이로 빠졌고, 며칠 지나 숨진 채 발견된 충격적인 일도 있었다. 사정이 좀 나은 나머지 가구 대부분도 ‘쪼그려 앉기’식 수세식 화장실이다. 마을을 오르는 교통수단이라고는 ‘07번’ 마을버스가 유일한데 눈이 내리거나 빙판길이 되면 이마저 운행을 멈춘다. 하씨는 “등유 보일러가 있지만 씻을 때만 잠시 켜고 평소에는 장당 500원 하는 연탄 난로로 버틴다”면서 “아궁이에 불을 때 난방하는 집들도 아직 마을에 남아 있다”고 했다”고 했다. 용케 겨울을 버틴다 해도 안심할 수 있는 것은 아니다. 인왕산 기슭의 가파른 비탈길을 사이에 두고 낡은 집들이 붙어 있다 보니 기온이 풀리는 봄에는 축대 붕괴사고 등이 가끔 발생한다. 김씨는 “몇 해 전 축대가 무너지면서 토사가 창문을 깨고 들어와 딸의 방을 덮쳤다”고 했다. 더운 여름에는 방안 곳곳에 곰팡이가 피고 천장에서는 비가 줄줄 새기도 한다. 주민들은 2009년 대학생들이 미화사업차 마을 담벼락에 벽화를 그려 준 이후 찾아오는 외지인들이 반갑지 않다. 이모(45·여)씨는 “사람들이 마당에 들어와 빨래 넌 것까지 찍어 인터넷에 올리고 밤에는 플래시를 터뜨려 노인들이 무서워한다”면서 “주민 중에는 ‘우리가 마치 벽화 속에 갇힌 동물원 원숭이가 된 것 같다’고 푸념하는 사람도 있다”고 했다. 쪽방과 고시원은 가족 없이 혼자 사는 빈민층의 몫이다. 기자가 찾은 용산구 동자동 쪽방촌의 겨울 풍경은 참혹했다. 마을 어귀의 3층짜리 쪽방 건물에 들어서니 녹슨 난간과 돌바닥이 쩍쩍 갈라진 복도가 나타났다. 공용 세탁 공간의 낡은 세탁기 아래로 낯선 이의 접근에 급히 숨은 쥐의 꼬리 부분이 보였다. 나무로 된 우편함에는 ‘서부지방법원 재산과’와 ‘OO신용정보’ 등에서 온 독촉 편지 10여통이 쌓여 있었다. 주민 이모(54)씨는 “이곳 주민의 70%는 신용불량자일 것”이라고 했다. 3층 이씨의 방은 2.5평 남짓했다. 그는 “이 쪽방촌은 과거 유곽(집창촌)으로 방마다 성매매가 이뤄졌는데 내 방은 관리실이었던 곳이라 넓은 편”이라고 했다. 김씨 말처럼 다른 쪽방들은 1평이 채 되지 않는다. 이곳의 한 달 임대료는 15만~30만원 수준. 고시원은 옆방 숨소리까지 들리는 2평 공간이지만 싼 곳은 20만원으로 한 달을 날 수 있다. 서울 외곽이나 농촌 지역에는 쪽방 대신 비닐하우스나 컨테이너에 거주하는 사람도 많다. 유대근 이두걸 송수연 기자 dynamic@seoul.co.kr

‘뉴 스테이’ 정책 추진은 임대주택정책에 대한 패러다임 전환을 의미한다. 임대주택 정책의 초점이 전세에서 월세로 돌아섰다는 의미도 담겼다. 그동안 사각지대로 남아 있던 중산층 임대주택 공급을 확대하기 위해 지원을 강화하겠다는 것이 대책의 주요 내용이다. 하지만 발등의 불로 떨어진 서민 전세난 완화와는 다소 거리가 멀다는 평가도 나왔다. 전세난을 해결하기 위해 전세 수요를 매매 수요로 전환하려는 정책을 편 지 1년도 안 돼 민간 월세정책에 치중하기로 하면서 주택정책이 갈팡질팡한다는 지적도 따른다. 국토교통부는 뉴 스테이 정책 추진 배경으로 전세의 급격한 월세 전환을 꼽았다. 2년마다 임대료가 급격하게 상승하고, 비자발적인 퇴거 요구 등으로 중산층의 주거 불안이 커져 이들이 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택의 필요성이 증대했다는 것이다. 중산층의 주거 선택권을 확대, 전세 수요를 분산시키면 서민 전세주택 공급이 증가하고 전·월세 시장이 안정되는 효과를 기대할 수 있다는 판단에서다. 전국적으로 800만 가구가 임차주택에 살고 있으나 160만 가구만 등록된 임대주택에 거주하고 이 중 중산층을 대상으로 한 임대주택은 60만 가구에 불과하다. 중산층의 90% 이상은 사적 임대시장에 의존하고 있다. 사업의 성패는 사실상 임대료 수준에 달려 있다고 봐야 한다. 국토부는 기업형 민간 임대주택의 보증부 월세를 지방 40만원, 수도권 60만원, 서울은 80만원 안팎으로 추산했다. 서울의 중간 수준 전셋값인 2억 4000만원을 기준으로 연 6%의 전·월세 전환율을 적용하면 보증금 1억 400만원에 월 임대료 70만원, 보증금 8100만원에 월 81만원 정도 부담하는 셈이다. 국토부는 지난해 주거실태조사의 RIR(가구소득 대비 임대료 비율) 20.3%를 반영할 때 서울은 소득 8분위(가처분 소득 422만원) 이상, 수도권은 5분위(287만원) 이상, 지방은 3분위(205만원) 이상이 기업형 임대주택의 임대료를 감당할 수 있을 것으로 보고 있다. 그러나 전문가들은 “임대주택사업을 발전시키겠다는 방향의 큰 틀은 맞지만 당장 서민 전세난을 잡기에는 거리가 멀다”고 입을 모았다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “장기적인 임대주택 정책 방향은 맞다”면서도 “임대사업자를 육성하기까지 시간이 걸려 당장의 전셋값 상승과 급격한 전·월세 전환을 막기는 어려울 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 수석 부동산전문위원은 “봄철 전세 시장이 발등의 불인데 그 파고를 넘기에는 어려울 것 같다”고 지적했다. 개발제한구역(그린벨트) 해제, 각종 세제지원이 대기업 특혜성 정책이라는 비판도 나왔다. 이미경 새정치민주연합 의원은 “세제혜택으로 세수가 줄어들고, LH 부채가 증가하는 부작용을 초래할 수 있다”고 지적했다. 전세의 월세 전환을 더욱 부채질할 수 있다는 지적도 나왔다. 수요가 많은 인기지역은 땅값이 비싸 임대료가 높아져 수요가 따를지도 미지수다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “중산층 임대주택 공급이라는 효과를 기대할 수 있지만 월세 전환 속도도 더 빨라질 것”이라고 예상했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

지난해 정부는 경기 침체를 만회하고자 부동산 규제 완화 정책을 잇따라 내놓았다. 덕분에 모처럼 신규 분양 시장이 달아오르면서 전국 아파트 매매 가격은 3년 만에 상승세로 돌아섰고 수도권 아파트 거래량도 8년 만에 최고치를 경신했다. 반면 저금리 기조 속에 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 전세물량은 씨가 말랐고 전세 가격은 폭등했다. 올해 부동산 경기는 이런 흐름 속에 지난해와 큰 차이가 없을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. ‘뜨뜻미지근’하다는 얘기다. 부동산 시장이 반등할 것이라는 기대는 지금보다 더 나빠질 것이라는 전망보다 다소 높았다. 경제 전문가 100명에게 부동산 경기 전망을 설문 조사한 결과 64명이 ‘현 상태를 유지할 것’이라고 응답했다. ‘바닥을 치고 올라갈 것’이라는 낙관적 전망은 16명, ‘더 떨어질 것’이라고 보는 부정적 견해는 14명으로 나왔다. ‘모르겠다’는 응답은 6명이었다. 현 상태를 유지하거나 반등할 것이라고 보는 시각에는 지난달 국회를 통과한 부동산 3법(재건축 초과이익 환수 유예, 분양가 상한제 탄력 적용, 재건축 조합원의 주택 수만큼 새 주택 지급)이 영향을 미친 것으로 분석된다. 법 통과 이후 당장 서울 강남구를 중심으로 재건축·재개발 지역의 아파트 매매 가격이 올랐다. 내년부터 청약 1순위 조건이 완화되면 내 집 마련 수요는 더욱 늘 것으로 예상된다. 정부는 지난해 9·1 부동산 정책에서 1년 이상 청약통장에 가입돼 있고 월 납입금이 12회 이상이면 수도권에서 누구나 1순위 자격을 얻을 수 있도록 청약 제도를 개편했다. 이에 따라 강남·서초·송파구 등 서울 강남 3구와 집값이 오를 것으로 기대되는 일부 수도권 인기지역으로의 분양 쏠림 현상이 심화될 것으로 보인다. 지난해 신규 주택 분양시장에서 평균 청약 경쟁률은 전년 대비 2배 이상 높았지만 지역별로 체감온도 차는 컸다. 강남 3구는 수십대1의 높은 경쟁률을 보인 반면 강북권과 광주·대구·부산을 제외한 지방은 저조했다. 부동산 경기가 반등할 것으로 예측한 전문가들 가운데 회복 시점에 대한 의견은 조금씩 달랐다. 응답자 56.3%는 현재 회복 중이거나 올 3월 이사철을 기점으로 상반기 내 부동산 경기가 좋아질 것으로 예상했다. 반면 37.5%는 하반기 이후에나 부동산 경기가 나아질 것으로 예상했다. 그러나 지난해 부동산 정책 효과가 3개월 이후 반등세가 꺾였던 것처럼 실수요가 높은 곳에 임대주택을 공급하는 등 시급한 전세난을 해결하지 않는 한 반쪽짜리 반등에 그칠 것이란 관측이 높다. 이미 금리 인하 등 제동 장치가 많이 풀린 상황에서 부동산 경기가 회복되지 못하면 더 큰 침체에 빠질 수 있다는 우려도 나온다. 국토교통부가 이사 부담을 덜어 주기 위해 2000년 이후 14년 만에 개정한 부동산 중개수수료 역시 6억~9억원 매매, 3억~6억원 전세 주택 등의 수수료율 인하로 정작 서민층은 혜택을 보지 못해 실효성이 낮다는 지적이 제기된다. 전문가들은 부동산 경기 활성화를 위해 분양가 상한제 폐지 등 각종 규제를 완화하고 종합부동산세 폐지 등 중과세를 손질해야 한다고 입을 모았다. ‘규제 완화’는 절반에 가까운 42명이 가장 중요한 부동산 활성화 대책으로 꼽았다. 이어 ‘취득세와 양도세 감면 연장’(17명), ‘중과세 손질’(12명), ‘공급 확대’(6명), ‘금리 추가 인하’(5명) 순이었다. ‘정부의 활성화 대책이 필요없다’(17명)는 주장보다는 적극적으로 부동산 시장에 개입해 경기 부양 정책을 펼쳐야 한다는 주문이 많은 셈이다. 지난해 하반기 부동산 시장 반등이 7월 총부채상환비율(DTI) 등 정부의 적극적인 부양 정책에 힘입은 결과라고 보기 때문인 것으로 분석된다. 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr ■설문에 참여해 주신 분 (가나다순) ●강명헌 단국대 경제학과 교수 ●고영선 교보생명 부회장 ●곽창호 포스코 경영연구소장 ●권선주 기업은행장 ●권태신 한국경제연구원장 ●김경만 중소기업중앙회 본부장 ●김경준 삼성물산 부사장 ●김민덕 현대백화점 전무 ●김상성 MG손해보험 대표이사 ●김수봉 보험개발원장 ●김익주 국제금융센터 원장 ●김인철 성대 경제학과 명예교수 ●김재문 LG경제연 수석연구위원 ●김정식 연세대 경제학부 교수 ●김정철 현대건설 기획본부장 ●김정태 하나금융지주 회장 ●김준경 KDI 원장 ●김창수 삼성생명 사장 ●김태동 성대 경제학과 명예교수 ●김태진 GS건설 전무 ●김판중 경총 경제조사본부장 ●김현수 롯데손보 대표이사 ●김형국 GS칼텍스 경영기획실장 ●김흥종 대외경제연 부원장 ●남상덕 중대 경제학과 객원교수 ●박경원 한화 경영기획실 상무 ●박대수 KT경제경영연구소장 ●박덕배 현대경제연 선임연구위원 ●박 린 CJ㈜ 사업담당 상무 ●박성훈 조선대 경제학과 교수 ●박윤식 한화손보 대표이사 ●박진회 한국씨티은행장 ●박창균 중앙대 경영학부 교수 ●박형민 LGU+ 정책회계팀장 ●박홍재 한국자동차산업연구소장 ●박희찬 미래에셋증권 투자분석팀장 ●반원익 중견기업연합회 부회장 ●서명석 유안타증권 사장 ●서병운 대우건설 경영지원실장 ●성태윤 연세대 경제학부 교수 ●송원근 전경련 경제본부장 ●신동석 삼성증권 리서치센터장 ●신민영 LG경제연 경제연구부문장 ●신성호 IBK투자증권 사장 ●심의영 NICE평가정보 대표이사 ●안재욱 경희대 경제학과 교수 ●엄영호 연세대 경제학부 교수 ●오정근 아시아금융학회장 ●원종석 신영증권 대표이사 ●유병삼 연세대 경제학부 교수 ●윤석헌 숭실대 금융학부 교수 ●윤종규 KB금융지주 회장 ●은성민 메리츠종금 리서치센터장 ●이기광 대한항공 상무 ●이만우 SK그룹 부사장 ●이명진 삼성전자 IR그룹 전무 ●이성락 신한생명 사장 ●이수창 생명보험협회장 ●이순우 전 우리은행장 ●이 영 한양대 경제금융학과 교수 ●이재연 금융연구원 선임연구위원 ●이종건 코트라 정보전략실장 ●이종우 아이엠투자증권 리서치센터장 ●이종진 캠코 이사 ●이준재 한투증권 리서치센터장 ●이준협 현대경제연 경제동향분석실장

새해에도 눈에 띄는 경제회복은 기대하기 어려울 것 같다. 기업의 투자 심리도 살아나지는 않을 전망이다. 저성장, 소비 둔화로 이어지는 가운데 부동산시장도 활황세를 기대할 수 없을 것으로 보인다. 집값은 전반적으로 안정세를 띠는 가운데 서울 재건축 대상 아파트가 반짝 열기를 이어 갈 것으로 예상된다. 거래량도 지난해보다는 다소 줄어들 가능성이 높다. 전세시장 불안이 이어지면서 무주택자들의 고통은 새해에도 이어질 전망이다. 토지시장은 전반적으로 안정세를 유지하는 가운데 개발 호재가 남아 있는 지역에서만 살아 움직일 것으로 보인다. ■주택 주택 매매가격은 안정, 임대차시장은 불안. 새해 주택시장 기상도다. 지난해 하반기부터 오름세를 타기 시작한 수도권 집값은 상승 탄력을 이어 갈 것으로 보인다. 주택산업연구원은 이 같은 흐름을 바탕으로 서울·수도권에서는 2% 안팎 오를 것으로 전망했다. 큰 폭의 오름세는 나타나지 않겠지만 분위기는 강세를 이어 갈 것이라는 전망이 우세하다. 국지적으로는 큰 폭의 상승도 예상된다. 지난해 말 ‘부동산 3법’이 통과되면서 시장 활성화를 위한 정책 불확실성이 사라진 것은 일단 주택시장에 호재로 작용할 것으로 전망된다. 특히 재건축 아파트값 움직임은 주택시장 전반에 걸친 바로미터 역할을 할 것으로 보인다. 사업 추진이 빠른 재건축 단지 아파트값은 평균 상승률 이상의 가격 움직임을 점쳐 볼 수 있다. 재건축 연한 축소, 재건축 소형의무건설 비율 완화, 재개발 임대주택 의무건설 비율 완화에 이어 부동산 규제완화 3법이 통과됐기 때문이다. 반면 지방 아파트 시장은 열기가 지난해보다 식을 전망이다. 지난해 공공기관 이전 등의 호재를 안고 집값이 올랐던 주요 도시에서도 상승 폭이 둔화되고 수요도 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 임대차시장, 특히 전셋값은 연초부터 출발이 불안하다. 전세시장 불안은 단순한 수급 불균형이 아닌 저금리에 따른 구조적인 문제이기 때문에 하루아침에 해결되지는 않을 전망이다. 많은 전문가가 수도권 전셋값은 연 5% 이상 상승할 것으로 예상했지만 물량 부족 현상이 이어질 것으로 전망되면서 무주택자들이 느끼는 체감 상승률은 훨씬 높을 것으로 보인다. 전세시장 불안 요인으로는 저금리 상황에 따른 물량 부족, 전세주택으로 공급될 수 있는 준공(입주)물량 감소를 꼽을 수 있다. 특히 서울에서는 입주물량이 감소하고 재건축 이주 수요가 증가해 전세난이 지난해보다 심각해질 우려가 짙다. 내년 서울지역 재건축 멸실주택은 5만 3000여 가구에 이르지만 새로 입주하는 주택은 4만 1000가구에 불과하다. 월세는 전세와 달리 전세의 월세 전환 가속, 초소형 주택 공급 증가, 저금리 기조로 새해에도 하향 안정세가 지속될 전망이다. 현재 전·월세 전환율은 6%대 후반이기 때문에 더 떨어질 것으로 점쳐진다. 주택 거래량은 지난해보다 줄어들 것으로 보는 견해가 대세다. 지난해 거래량이 100만 가구까지 증가한 것은 주택시장을 활성화시키기 위한 각종 정책의 약발이 먹혔기 때문이다. 더 이상 내놓을 것이 없다고 할 정도로 다양한 활성화 대책이 나왔던 지난해와 달리 올해는 충격적인 정책을 기대할 수 없을 것으로 보인다. 주택 거래량은 수도권의 경우 올해보다 다소 증가하겠지만 그동안 활황세를 보였던 지방은 가격조정기 진입이 불가피해 올해 수준에 그칠 것으로 예상된다. 주택공급(인허가 기준)은 올해(48만~49만 가구)보다 줄어든 46만 가구 수준에 그칠 것으로 보인다. 주택 인허가 물량은 지난해보다 4~5% 줄어든 46만 가구 수준이 될 전망이다. 새로 입주하는 주택은 지난해보다 다소 증가한 40만 가구 정도 될 것으로 보인다. 신규 분양시장은 작년과 같은 활황세가 지속될 것으로 예상된다. ‘9·1대책’ 이후 청약규제를 완화하고 간소화해 청약자들의 심리적인 진입 장벽이 낮아졌기 때문이다. 위례, 동탄2신도시 등에서 보여 줬던 청약 열기가 식지 않아 웃돈이 형성된 데다 택지지구 아파트 희소성이 강조돼 청약통장 가입자들이 적극 청약에 나설 것으로 보인다. 올 3월부터는 수도권 1순위 청약 기간이 2년에서 1년으로 단축되면서 인기지역 아파트 청약 열기도 뜨거워질 전망이다. 정책 목표는 주거복지에 맞춰진다. 임차시장의 구조 전환, 즉 전세의 월세 전환이 활발해지고 전셋값 불안이 심각해지는 만큼 정책은 주택 임대차시장 안정에 무게를 둘 수밖에 없다. 그렇다고 야당에서 주장하는 전·월세상한제 등 충격 요법은 꺼내 들지 않을 것으로 보인다. 대신 민간 임대시장 활성화 대책, 급격한 전·월세 전환 연착륙 정책 등이 예상된다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 “새해에는 서울을 중심으로 전세시장 불안이 심화될 우려가 있기 때문에 전세시장 안정을 최우선 정책 목표로 추진할 필요가 있다”고 지적했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr ■토지 토지시장은 전반적인 경제 상황과 밀접하다. 기업의 투자가 증가하고 대규모 사회간접자본시설의 투자가 활발해야 땅값이 움직인다. 그런 점에서 새해 토지시장은 지난해와 별반 다르지 않을 것으로 보인다. 다만 개발 호재가 꿈틀거리는 지역에서는 국지적인 땅값 오름세가 이어질 수 있다. 지난해 땅값은 11월 말 현재 전국적으로 1.79% 상승하는 데 그쳤다. 주택시장과 달리 매우 안정적인 모습이다. 지난해 토지시장을 달궜던 곳으로는 세종시(4.26%), 제주(3.35%), 대구(2.85%) 등이 있다. 이들 땅값 상승 지역은 개발 호재가 살아 움직이고 있다는 공통점을 지녔다. 따라서 새해에도 각종 개발 움직임이 있는 지역의 땅값은 강세를 보일 것으로 예상된다. 눈여겨볼 만한 곳은 도로·철도가 뚫리는 곳이다. 택지지구 공동주택용지 역시 지난해와 마찬가지로 인기를 끌 것으로 보인다. 수도권에서는 전철·지하철 연장선 역세권 땅값이 강세를 띨 전망이다. 신분당선 연장선(성남 정자~수원 광교) 구간은 2016년 2월 완전 개통된다. 이미 가격이 많이 올랐지만 개통 때까지 추가 상승 여력이 있는 곳이다. 3월 개통되는 9호선 강남 신논현역~종합운동장 구간의 역세권도 이미 도심이 형성됐다고는 하지만 강세를 띨 수 있다. 2016년 개통 예정인 9호선 종합운동장~보훈병원 구간의 역세권 땅값은 추가 상승할 수 있다. 수서~평택 KTX도 2016년 개통된다. 수서역과 동탄역, 평택역 주변은 땅값, 집값이 동반 상승할 수 있다. 장기적으로 4호선 당고개역에서 경기 남양주를 잇는 진접선 역사가 들어서는 곳도 관심을 가질 만하다. 남양주 별내신도시, 오남, 진접 등 3개 역이 들어선다. 지하철 5호선과 연결되는 하남선 5개 역사 주변도 미사강변도시 개발과 함께 관심 지역으로 꼽힌다. 광역급행철도(GTX) 건설이 구체화되면 역세권 땅값도 움직일 수 있다. 지방에서는 호남고속철도 개통을 앞두고 정차역 주변 토지시장이 움직일 수 있다. 호남고속철도는 호남지역 운송지도를 확 바꿀 것으로 보인다. 제2경부고속도로 진행 상황도 변수다. 이 고속도로의 필요성은 인정됐지만 노선이나 건설 시기, 사업 방식은 아직 정해지지 않았다. 새해 사업 일정이 나오고 노선이 결정되면 경기 구리와 서울, 성남, 용인 동부지역, 안성 금광면 일대, 천안 등 인터체인지가 들어설 것으로 예상되는 곳에서는 땅값 상승을 점칠 수 있다. 제주에는 중국 기업의 대규모 부동산 개발 투자가 예정돼 있다. 투자가 가시화될 경우 주변 관광지 개발이 가능한 땅은 가격이 다시 한번 꿈틀거릴 수 있다. 세종시도 도시 편의시설이 들어서고 인구가 증가하면서 도시가 형성되고 있어 토지시장 열기가 쉽게 사그라들지 않을 전망이다. 기업 유치가 본격화되고 과학비즈니스벨트 개발이 올해부터 본격적으로 진행되면서 투자 수요도 늘어날 것으로 보인다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr ■상가 새해 상가분양 시장은 수도권 대규모 택지지구가 주도할 것으로 점쳐진다. 택지지구 내 상가는 입주와 동시에 안정적인 수요를 확보할 수 있다. 특히 택지지구 역세권 아파트 상가는 유동인구도 많아 청약 경쟁 열기가 이어질 것으로 보인다. 전문가들은 상가 투자 유망 지역으로 위례신도시, 2기 동탄신도시, 마곡지구, 세종시 등을 꼽는다. 근린상가는 역세권 중심이나 직접 배후수요와 걸어서 가까운 곳을 골라야 한다. 위례신도시에서는 이달 ‘위례 우성트램타워’ 상가 223실이 나온다. 위례~신사선 위례 중앙역(예정)과 인접하고 트램역(예정) 바로 앞에 들어서는 역세권 상가라는 점에서 인기를 끌 전망이다. 이어 ‘위례 우성메디피아’ 상가 70실도 분양될 예정이다. ‘위례 아이온스퀘어’(280실)와 ‘위레 우남역 트램스퀘어’(146실)도 상반기 중 공급될 예정이다. 동탄2신도시에서도 상가가 쏟아진다. 시범단지에서는 ‘동탄2신도시 디스퀘어’ 상가 40실을 분양한다. 근린상가 834-304BL에서는 ‘마추프라자’(46실)가 나온다. 마곡지구 C6-4BL에서는 ‘마곡 센트럴타워’ 66실이 수요자를 기다리고 있다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “경쟁 상권과 분양가, 대중교통과 소비층 주 동선 파악, 브랜드 업종 유입 여부 등을 따져 판단해야 한다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

부모의 도시근로자가구 월평균 소득(461만원) 이하인 대학생과 결혼 5년 이내 무주택가구 구성원은 최대 6년간 행복주택에 입주할 수 있다. ●결혼 5년 이내, 부모가 도시근로자 월평균소득 이하 국토교통부는 이 같은 내용의 행복주택 입주자 선정 기준을 확정하고 다음달 27일부터 시행한다고 1일 밝혔다. 행복주택은 박근혜 정부가 추진하는 핵심 주택복지정책으로 도심에 임대주택을 지어 임대료를 시세의 60~80% 수준으로 책정해 공급하는 주택이다. 기준에 따르면 행복주택 입주 자격은 ▲대학생 ▲사회 초년생 ▲신혼부부 ▲노인계층 ▲취약계층 ▲산단 근로자로서 일정 소득, 자산 기준 이하로 결정됐다. ●노인 등 취약층·산단 근로자는 20년까지 거주 거주 기간은 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 층에는 최대 6년, 노인·취약계층, 산단 근로자는 20년까지 허용하기로 했다. 다만 대학생, 사회 초년생이 거주 중 취업, 결혼으로 사회 초년생, 신혼부부 자격을 갖출 경우에는 최대 10년까지 허용된다. 무주택가구주 요건은 입법예고와 달리 ‘무주택가구 구성원’(주택을 소유하지 않은 가구의 가구주 및 가구원)으로 변경됐다. ●송파 삼전·서초 내곡지구부터 새달 시행 계층별 공급 비율은 대학생, 사회 초년생, 신혼부부 등 젊은 계층에 80%, 노인·취약계층에 20%를 배정한다. 입주자가 입주 자격을 상실해 빈집이 생길 경우에도 가능한 한 이 비율을 유지해 새로운 입주자를 선정할 방침이다. 산업단지에 공급하는 행복주택은 특수성을 고려해 산단 근로자에게 80%를 공급한다. 공급 물량의 50%는 기초단체장이 우선 선정할 수 있다. 기초단체장이 기준 및 절차를 정하면 사업 시행자가 이에 맞춰 선발하고, 지방자치단체나 지방공사가 직접 시행할 경우에는 우선공급 범위를 70%까지 확대할 수 있다. 이재평 행복주택기획과장은 “입주자 선정 기준은 올해 상반기 입주자를 모집하는 서울 송파 삼전(LH), 서초 내곡(SH)지구부터 적용된다”면서 “임대료 수준도 연초에 확정, 고시할 방침”이라고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

여야가 오랫동안 끌어왔던 ‘부동산 3법’ 개정안을 통과시키기로 합의했다. 법률 개정 불확실성이 사라짐에 따라 부동산시장 활성화도 기대된다. 국회 국토교통위원회는 23일 법안심사소위원회를 열어 정부가 내놓은 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안 등을 모두 통과시켰다. 재건축초과이익환수제는 정부가 폐지를 주장했으나 3년 유예로 결정했다. 재건축부담금 면제 기간이 올해 말로 끝나는 것을 2017년 말까지 연장한 것이다. 당장 내년으로 닥쳤던 재건축 개발부담금 폭탄은 피할 수 있게 됐다. 분양가 상한제 폐지를 담은 주택법 개정안도 사실상 정부안대로 개정된다. 민간 택지에서 공급되는 주택에 대해 상한제를 폐지하는 것이 원안이었으나 시장 상황에 따라 ‘탄력 적용’하는 선에서 합의했다. 그러나 탄력 적용 재량권은 정부가 쥐고 있어 사실상 폐지나 마찬가지라고 봐도 된다. 분양가 상한제가 사실상 폐지되면 재개발·재건축 등 도시정비사업이 활성화될 것으로 기대된다. 조합원 부담금을 낮추는 대신 일반 분양 아파트 가격을 높여 사업성을 맞출 수 있기 때문이다. 서울 강남 등 대형 재건축사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 다만 입지가 빼어난 지역에서는 분양가 상승으로 이어지는 부작용도 우려된다. 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원이 보유 주택 수와 관계없이 두 채만 분양받도록 제한한 현행 도시 및 주거환경정비법은 최대 3채까지 분양받을 수 있게 완화했다. 정부안은 조합원이 보유하고 있는 주택수만큼 분양받을 수 있게 하는 내용이었다. 조합원 분양이 3가구까지 허용되면 재건축 아파트 투자 수요가 증가할 것으로 기대된다. 야당이 끈질기게 주장했던 전월세 상한제와 임대차 계약 갱신 청구권은 받아들여지지 않았다. 다만 야당 의원을 위원장으로 하는 전월세대책특별위원회 구성을 합의했다. 또 주택임대차보호법을 개정, 임대차 분쟁조정위원회를 설치해 적정 임대료 산정과 전월세 전환율 산정 조사 기능을 부여하기로 했다. 그러나 현재 연 8% 수준인 전월세 전환율 조정은 야당이 4%로 낮출 것을 주장하는 반면 정부는 6% 선을 고집하고 있어 전환율 조정에는 진통이 따를 전망이다. 임대주택 재고 비율을 점차 10%까지 늘리자는 데도 합의했다. 이는 예산이 뒤따라야 하는 문제인 만큼 선언적 의미로 받아들여진다. 주택업계는 “법안 개정의 불확실성이 사라지면서 투자 수요가 살아나고 가격 하락세가 멈추는 효과가 기대된다”고 반겼다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

올해 정부가 발표한 주요 부동산 대책은 2?26 임대차 시장 선진화방안(임대시장 과세방안과 준공공임대주택 도입), 7?24 내수경기부양책(총부채상환비율, 주택담보인정비율 완화), 9?1 규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 방안(재건축연한?청약조건 완화), 10?30 전?월세 안정화 대책(임대주택 추가 공급?월세대출 마련) 등 총 4가지다. 정부의 강도 높은 부동산 대책이 4번이나 발표된 만큼 어느 정도 효과를 보기도 했다. 국토교통부에 따르면 지난달 기준 올해 주택 매매거래량은 91만4000건으로 8만년만에 최고치를 기록했다. 이렇듯 부동산 시장의 호기 속에서 광주광역시 북구 유동 87-1번지 일원의 홈플러스가 대형매장을 계획하였던 부지를 매입하여 진행중인 광주 유동 광명 메이루즈 타워는 광주광역시 북구 유동에 456세대 아파트 단지를 계획하여 지역조택사업 조합원을 사전 모집 중으로 큰 관심을 끌고 있다. 지역주택조합 아파트는 서민들과 무주택 가구에 보다 낮은 금액에 보금자리를 공급할 목적으로 진행되는 아파트로써 일반 분양아파트에 비해서 시행 시공사의 마진을 줄이고 미분양 가능성을 현저하게 낮춰서 서민에게는 내 집 장만을, 시공사에는 안정적인 사업진행을 하게 해주는 장점을 가진다. 이러한 큰 장점을 지역주택조합아파트가 광주 구도심 쪽에서 조합원 사전모집을 진행 중이다. 광주 유동 광명 메이루즈타워는 이미 형성되어 있는 광주시 최고의 모든 인프라를 가까이서 누릴 수 있는 최상의 입지환경을 자랑한다. 롯데백화점, 신세계백화점, NC백화점, 양동복개 쇼핑센터, 앞서가는 라이프스타일의 충장로거리와 금란로 거리의 편의시설을 이용할 수 있으며, 교통환경도 역시 광주시 중심, 최상의 환경으로 임동오거리에서 금란로, 상무대로, 자미로, 태봉로, 천변로를 이용하면 광주 시내 어느 곳으로나 빠르고 편리하게 이동할 수 있는 광주시 최고의 교통요충지다. 광주지하철은 도보거리의 양동시장역을 이용할 수 있으며 광주역과 광주종합버스터미널이 가까이 있어 전국교통망 접근이 매우 용이하다. 광주시 랜드마크인 광주천의 수변공간과 충장로, 금란로, 국립아시아문화의 전당, 광주기아챔피언스필드 등은 입주민들이 선진문화생활을 누릴 수 있도록 해준다. 도보 5분걸에 서림초, 아파트 단지와 접해 광주 북성중이 있으며, 특히 광주시 최고의 역사와 전통을 자랑하는 명문고인 광주고와 광주제일고가 있다. 전남대학, 조선대학 등을 비롯한 광주 시내 모든 대학교로 통학이 매우 편리한 우수한 교육환경이 조성되어 있어 교육열 높은 학부모들의 주목을 받고 있다. 최근에 공급되었던 백운동 힐스테이트, 풍향동 금호어울림, 휴먼파크 서희스타힐스, 첨단 대우이안에 이어 또 한번 거주품질이 우수하면서 저렴한 물량이 나온다는 소식에 광주 북구지역 부동산의 관심이 높아지고 있다. 모델하우스 정식 오픈은 12월 19일 이지만 사전 모집 중에 있어 모델하우스 오픈과 동시에 지역주택조합원 모집이 마감될 것으로 전망되어 관심이 있는 실수요자들은 서둘러 방문해야 사전모집을 통해 안전하게 조합원 가입을 진행 할 수 있다. 지역주택조합원 모집문의 : 062-674-8615

한국토지주택공사(LH)가 14개 택지 및 도시개발 사업에서만 4조 824억원의 손실을 발생시키는 등 유사·중복 및 수익성 없는 사업으로 재무구조를 악화시키고 있는 것으로 나타났다. LH는 20개 공기업 가운데 부채 비율이 458%로 가장 높고 105조 6000억원의 금융 부채를 안고 있다. 12일 감사원에 따르면 LH는 수익성도 제대로 검토하지 않고 무리하게 사업을 추진해 인천 루원시티 등 14건의 공사에서만 4조 824억원의 손실이 발생할 것으로 예상된다. LH는 루원시티 도시개발사업을 계획한 2005년 내부 심의위원회로부터 보상 비용이 많이 들어 손실이 예상된다는 의견을 들었다. LH는 2008년에도 용역기관으로부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 조성이 어렵다는 보고를 받았으나 이를 무시하고 같은 해 6월 보상에 착수했다. 이로 인해 금융 비용 증가와 수요 부족, 공사 지연 등으로 모두 7838억원의 손실이 예상된다고 감사원은 밝혔다. LH는 2005년부터 추진한 경남 양산시 사송 택지 건설 사업에 대해서도 인근 양산물금지구에서 공급 물량이 세 배나 더 많은 유사 공사가 착공된 상태에서 사업을 밀어붙여 2009년 1월 보상에 착수했으나 인근 지역에 미분양 물량이 누적돼 공사에 들어가지 못한 상태다. 금융 비용 등 554억원의 손실이 예상된다. 경기 양주 옥정, 광석 택지개발지구의 경우 2013년 말 인구 20만명, 가구 수 7만 7283호에 불과한 양주시에 3개 지구 개발을 통해 6만 6082호, 수용 인구 18만 2720명의 주택 공급을 추진했으나 공급 과잉으로 2008년 옥정지구만 조성 공사에 착공했다. 이 지구는 수요 부진 등으로 1조 882억원의 손실이 예상된다. 광석지구는 조성 공사 착공도 하지 못한 채 1853억원의 손실을 낼 것으로 추정됐다. 감사원은 LH가 이런 식으로 무리하게 추진한 사업 14건을 검토한 결과 4조원이 넘는 손실이 예상된다고 밝혔다. 루원시티 사업과 포항 동빈내항 도시계획시설, 부산 장안 택지개발사업, 서울 가리봉 도시환경 정비사업 등 5곳의 경우는 수익성이 없는 사업이라고 감사원은 지적했다. 장항 생태산업단지와 울산 옹촌 주거 지역, 대구 사이언스파크 산업단지, 대전 대신2지구 등 주거환경 개선사업 등도 수요를 검토하지 않은 중복·유사 사업으로 손실이 예상된다고 밝혔다. 감사원은 LH가 회사 경영에 법적, 실질적 책임이 있는 이사들을 사업 의사결정에서 배제하는 등 이사회의 경영책임성을 훼손해 왔고 임대주택 입주민에게서 관리비 256억여원을 과다 징수했으며 직원 114명을 부당하게 승진시켰다고 지적했다. 임대주택사업에 대해선 국토교통부가 사업비의 29%만 지원하고 나머지는 LH가 충당하도록 하면서 재무 위험을 LH에 떠넘기고 있다고 지적했다. 이 때문에 LH의 2010~2013년 누적 운영 손실이 2조 6200억원에 이른 것으로 알려졌다. 감사원은 “임대주택사업에 대한 정부 책임성을 강화하고 재무구조 개선을 위해 사업 추진 체계를 시급히 개선해야 한다”고 밝혔다. 감사원은 “주택사업을 무리하게 승인받아 국민주택기금 부채가 계속 늘고, 수천억원의 기금 이자를 부담하면서도 실제 주택 공급 효과는 발생하지 않는 일이 없도록 하고, 단기간 내에 사업 착수가 곤란한 물량에 대해서는 사업을 취소하는 등 사업 구조조정을 철저히 하라”고 LH에 통보했다. 이석우 선임기자 jun88@seoul.co.kr

현재 서울 송파구 잠실동 레이크팰리스의 전셋값은 86.43㎡ 기준 5억 5000만원 내외다. 최근 한 달 사이에 5000만원 가까이 올랐다. J공인중개사무소 관계자는 “12월 말이 되면 전셋집을 얻기 더 어려울 것”이라면서 “가격도 연말까지 더 오를 것”이라고 귀띔했다. 강북도 사정은 마찬가지다. 강북구 미아동 E공인중개사무소 관계자는 “SK북한산시티 109.28㎡형 아파트의 경우 여름까지만 해도 2억 3000만원이면 전세를 구했지만 요즘은 2억 5000만원 이상 줘야 한다”면서 “이런 추세라면 연말까지 2000만원은 더 오를 것”이라고 설명했다. 서울 지역의 아파트 매매 가격 대비 전셋값 비율이 사상 최고치를 기록한 데 이어 앞으로도 더 오를 가능성이 크다는 연구 결과가 나왔다. 4분기(10~12월) 아파트 공급 자체가 1년 전보다 37% 정도 줄어들기 때문이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 거시경제연구부 연구위원과 조만 실물자산연구팀장은 5일 ‘3분기 부동산시장 동향분석 보고서’에서 이같이 밝혔다. 연구진은 3분기 전국 실질 주택전세가격이 1년 전 같은 기간보다 3.9% 상승, 2009년 이후 지속적인 상승세를 이어 가고 있다고 진단했다. 특히 서울의 아파트 가격 대비 전셋값 비율은 9월 기준 64.6%다. 관련 통계가 작성되기 시작한 1998년 12월 이후 최고치다. 연구진은 전셋값 고공행진이 4분기 이후에도 이어질 것으로 전망했다. 4분기 수도권 입주예정 물량이 2만 1561가구로 전년 같은 기간 대비 36.9% 감소할 것으로 예상되는 탓이다. 송 위원은 “2000년부터 최근까지 장기 평균인 3만 7908가구를 크게 밑돌고 있다”면서 “공급 부족은 전셋값 상승 요인으로 작용할 것”이라고 우려했다. 최근 전셋값 상승으로 서울에서 3억원 이하 전세 아파트를 찾기도 쉽지 않다. 부동산써브에 따르면 10월 기준 서울의 아파트 총 120만 4728가구 중 전셋값 3억원 이하가 69만 9139가구로 2009년(96만 96가구)과 비교해 27% 정도 줄었다. 특히 송파구에서는 2009년 5만 7427가구에서 올해 2만 1384가구로 무려 63%가 사라졌다. 전셋값 고공행진은 내년에 더 심각할 것으로 전망된다. 내년 10월까지 공급 물량은 역대 최저 수준인 7만 1966가구에 불과하다. 장기 평균인 15만호의 절반에도 못 미친다. 더구나 글로벌 금융위기 이후 전셋값이 폭등한 홀수해이기도 하다. 전셋값 상승률은 ▲2010년 10.26% ▲2011년 13.03% ▲2012년 3.45% ▲2013년 12.8% 등을 기록하는 등 홀수해에 어김없이 급등했다. 기획재정부 고위 관계자는 “2년 단위로 전세 계약을 한다는 점을 감안하면 내년에 전셋값이 크게 오를 가능성이 높은 만큼 임대주택 활성화 등 다양한 대책을 추진할 것”이라고 말했다. 세종 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr 세종 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 지방자치단체의 재정을 위협하고 있는 지방공기업 부채를 줄이기 위해 부채감축 계획을 마련했다. 안전행정부는 23일 부채비율이 200% 이상이거나 1000억원 이상의 빚을 지고 있는 26개 ‘부채중점관리’ 지방공기업의 부채비율을 2017년까지 200% 이하로 낮추는 부채감축계획을 수립했다고 밝혔다. 이는 안행부가 지난 2월 이들 지방공기업에 감축계획 수립을 통보한 데 따른 것이다. 지난해 말 기준으로 394개 전체 지방공기업의 부채 총액은 73조 9000억원으로 이 가운데 26개 부채중점관리 지방공기업의 부채가 69.6%인 51조 3684억원을 차지하고 있다. 26개 공기업의 부채비율은 157.9%에 이른다. 부채 규모가 가장 큰 곳은 서울시 SH공사로 부채 총액이 전체 부채중점관리 지방공기업 부채의 35.7%에 해당하는 18조 3618억원이다. 이어 경기도시공사와 인천도시공사의 부채는 각각 8조 2830억원과 7조 8188억원으로 뒤를 이었다. 서민을 위한 임대주택 사업 탓이지만, 경영정상화 차원에서 고삐를 조이기로 한 것이다. 특히 지난 8월 법원에서 회생절차 개시 결정이 난 태백관광개발공사의 부채비율은 지난해 말 기준으로 무려 1만 6252%를 기록했다. 부채중점관리 지방공기업은 2017년 말까지 사업구조조정, 토지·주택분양 활성화, 원가절감, 자치단체 지원 등 부채감축계획에 따라 부채를 11조 8000억원 감축할 방침이다. 안행부는 앞으로 부채감축계획의 이행 여부를 주기적으로 점검하고, 이행실적을 경영평가와 지방공사채 사전승인 등에 반영하기로 했다. 또 이행이 부진한 지방공기업의 사장 등 임원을 해임하도록 자치단체에 명령을 내릴 방침이다. 지방공기업 부채감축 진행 상황을 국민이 볼 수 있도록 지방공기업 경영정보공개시스템(cleaneye.go.kr)에 공개할 예정이다. 조현석 기자 hyun68@seoul.co.kr

상당수 지방 공기업들이 적자 운영을 면치 못해 ‘돈 먹는 하마’로 전락하고 있으나 자구책 마련은 뒷전이어서 빈축을 사고 있다. 일부 공기업은 경영난을 개선한다는 이유로 영구임대주택의 임대료를 대폭 올리는 등 서민들 쥐어짜기까지 하고 있다. 광주도시공사는 서민용 국민임대아파트의 보증금과 임대료를 매년 인상 상한선까지 올리고 있다. 특히 올해는 계약 갱신 기간을 2년에서 1년 단위로 앞당겼다. 22일 광주도시공사에 따르면 광산구 S국민임대아파트의 보증금과 임대료를 각각 4.8% 인상해 재계약을 진행하고 있다. 이 아파트는 전용면적 67㎡(20평) 규모로 5개 동에 모두 650가구가 있다. 임대 기간은 30년으로 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 무주택 서민들이 산다. 도시공사는 인상률도 법정 최고인 5％에 가까운 4.8％를 적용했다. 이에 따라 입주민들은 올해부터 보증금이 1760만원에서 84만 4000원가량 오른 1844만 5000원, 임대료는 월 9만 8000원에서 4700원가량 오른 10만 2700원을 내야 한다. 도시공사는 2012년과 지난해에도 보증금과 임대료를 4.8%씩 올렸다. 광주도시공사는 지난해 기준 부채는 6580억원, 자본 2995억원으로 219%의 부채 비율을 기록하고 있다. 자구책이라고 내놓은 게 경제적 약자에게 부담을 전가하는 것이었다. 도시공사는 매년 임대 조건을 조정할 수 있다는 내부 규정을 들어 임대료 법정 상한선인 5%에 가깝게 인상률을 결정하는 꼼수도 쓰고 있다. 대구경북경제자유구역청도 성과 없이 예산만 잡아먹는 골칫덩어리 공기업으로 전락했다. 경제자유구역청이 주도하는 대구경북경제자유구역은 당초 2022년까지 100조원이 넘는 생산 유발 효과를 낼 것으로 기대를 모았다. 하지만 대구시와 경북도가 지난해까지 국비 등 2709억원을 쏟아부었으나 개발 완료율은 12%에 불과하다. 외국인 투자유치는 신고액 기준으로 15건에 1억 4700만 달러로 전국 경제자유구역청의 2%에도 미치지 못한다. 특히 최근 5년간 21억원을 들여 142차례나 해외에서 투자유치 활동을 했지만 대구지역 유치 건수는 전무하다. 김원구 대구시의원은 “대구시와 경북도가 인력과 예산의 상당 부분을 부담하는데도 감사 권한조차 없어 제도 개선이 필요하다”고 밝혔다. 부산지역 12개 문화예술회관도 적자에 허덕이고 있다. 수익금은 지난해 기준 33억 9000만원인 데 반해 운영비는 수익의 12배가 넘는 413억 5500만원으로 드러났다. 부산문화회관의 경우 지난해 수익은 11억 7400만원 올렸지만 지출은 200억 8400만원에 이른다. 적자 200억원가량은 시가 채워 줬다. 이런 상황인데도 일부 자치구는 문화예술회관 건립에 나서고 있다. 부산 강서구는 국·시비 등 230여억원을 들여 명지동 국제신도시에 짓기로 하고 부산시와 부지 매입을 협상하고 있다. 게다가 인근 을숙도문화회관과 가까워 중복 투자란 지적도 받고 있다. 양미숙 부산참여자치시민연대 사무처장은 “단체장의 치적쌓기용으로 비치는 문화예술회관 건립을 재검토해야 한다”고 말했다. 광주 최치봉 기자 cbchoi@seoul.co.kr 대구 한찬규 기자 cghan@seoul.co.kr 부산 오성택 기자 fivestar@seoul.co.kr

최근 전국 아파트의 평균 전세가격이 매매가격의 70%까지 상승했다고 한다. 사실 매매가격과 별반 차이 없는 전세가격이 형성된 지역도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 정부가 주택시장 활성화 대책을 추진하는 이유 중 하나도 전세 수요를 매매 수요로 전환시켜 전세가격의 상승을 억제하겠다는 것이다. 그렇다면 전세가격은 매매가격의 어느 정도 수준에서 형성되는 것이 합리적일까. 인류가 물물교환을 시작한 이래 물건 가격은 그 물건을 사용하거나 소비함으로써 얻게 되는 효용과 비례해 결정됐다. 주택 가격도 주택의 쾌적함, 교육 여건, 교통이나 쇼핑 등 생활의 편리성 등 주택에 거주하면서 얻게 되는 효용가치를 반영해 결정된다. 해당 주택의 거주로부터 얻을 수 있는 효용은 주택을 소유해 살든, 전세로 살든 차이가 있을 수 없다. 따라서 주택의 효용가치만 고려한다면 주택의 매매가격과 전세가격은 비슷한 수준에서 형성되는 것이 합리적이다. 그런데 지금까지 전세가격이 매매가격의 절반에도 미치지 못했던 이유는 전세가격이 낮았다기보다 매매가격이 과도하게 높았다는 데 있다. 오랫동안 주택공급이 수요를 따라가지 못하면서 주택가격이 가파른 상승세를 지속함에 따라 주택은 주거 용도에 더해 매매차익을 기대할 수 있는 투자 용도를 지닌 다목적상품이었다. 다른 투자수단을 압도하는 수익률로 소비자들은 주택의 효용가치보다 훨씬 높은 가격을 기꺼이 지불했으며 이를 위해 과도한 대출을 얻는 데도 수고를 아끼지 않았다. 반면 전세가격은 수급 상황에 따른 변동은 있었지만 본질적으로 주택의 효용가치에 가깝게 설정될 수밖에 없다. 따라서 소소한 요인들을 제쳐 두고 본다면 주택의 매매가격과 전세가격의 차이는 차익실현의 기대 반영분이라고 볼 수 있다. 뒤집어 말하면 매매가격과 전세가격의 차이가 커질수록 주택가격에 거품이 형성된 것이며 주택시장의 불안정이 커지고 있다고 할 수 있다. 이런 점에서 최근 주택가격 상승 기대가 약해지자 주택가격이 효용가치에 맞게 하락하는 동시에 전세가격 비율이 상승하는 것은 주택시장이 정상화되는 과정이라고 생각된다. 주택가격의 안정이 예상되는 상황에서 전세보증금의 반환만 보장된다면 주택관리 등을 위해 인적·물적 비용이 수반되는 주택 보유보다 전세 선호도가 커지는 것은 전혀 놀랄 일이 아닌 것이다. 앞으로 정부의 의도대로 집값이 상승한다면 전세가격은 안정이 될 수 있을까. 정부 정책이 집값 상승 기대로 연결된다면 전세수요 중 일부가 매매 수요로 전환되면서 전세가격의 하락 압력으로 작용할 가능성은 있다. 그러나 지금의 주택시장 부진은 경기 등 단기적 요인이라기보다 베이비붐 세대의 은퇴와 저성장 진입, 저출산·고령화로 대표되는 인구구조의 변화 등 장기적인 경제구조의 변화에서 비롯되고 있다. 따라서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 통한 금융부채 확대만으로 주택가격 상승 기대를 유도하기엔 제한적일 수밖에 없다. 그렇다면 차라리 주택시장에 대한 접근 방법을 바꿔보는 것은 어떨까. 전세를 월세제도로 전환하는 것을 장려하는 것이다. 전세의 월세 전환을 우려하는 목소리도 있지만 월세야말로 전 세계에서 합리성을 인정받은 보편화된 제도다. 월세가 임차인의 부담을 높이는 것으로 인식되고 있지만 시장금리에다 주택관리 비용 등이 추가된 수준의 월세 금리는 막대한 전세보증금의 기회비용과 큰 차이가 없다. 또 주택임대를 통한 안정적인 수익원 확보 차원에서 주택구입 수요도 증가하게 될 것이다. 주택구매 능력이 약한 저소득층이나 사회적 약자의 주거안정은 주택시장 활성화 정책보다 사회보장 정책으로 접근해야 한다. 장기임대주택의 공급을 지속적으로 늘리고 사회적 약자에게 정책금융을 통해 전세보증금을 저금리로 대출해줘야 한다. 또 정부가 직접 전세 계약한 주택을 임대주택 수준으로 제공하는 등 다양한 주거안정 정책을 도입하는 것이 바람직하다.

주택정책관(주택국장)은 국토교통부에서 가장 바쁜 공무원 중 한 사람이다. 굵직한 대책만도 1년에 서너 번씩 내놓는다. 그의 손에 따라 주택시장이 요동을 치기도 한다. 참여정부 출범 이전까지는 주택도시국장이 주택과 도시업무를 관장했다. 참여정부에서는 주택국으로 분리된 데 이어 중반부터는 주택국장을 주거복지본부장으로 격상시키고 직할 과장을 두도록 했다. 이명박 정부부터는 1급 주택토지실장을 두고 주택정책관 등 3명의 국장급을 두게 했다. 주택국의 업무 중요도가 올라가는 동시에 이 자리를 거친 공무원들은 출세가도를 달렸다. 국민의 정부 이후 국토부(건교부) 장·차관만 6명을 배출했다. 주요 라인은 추병직·최재덕·이춘희·권도엽·서종대·한만희·도태호 등으로 이어졌다. 추병직 전 건교부 장관은 국민의 정부 시절 주택도시국장을 지냈고 참여정부 들어서는 장관까지 올랐다. 2기 신도시 개발과 함께 사실상 제대로 된 공공임대주택으로 평가받는 국민임대주택 공급을 진두지휘했다. 최재덕(전 건교부 차관) 해외건설협회장 역시 주택도시국장과 차관으로 주택정책에 깊이 관여했다. 특히 참여정부 시절 차관 승진과 함께 주택 투기 문제를 막는 데 주도적인 역할을 담당했다. 이춘희 세종시장은 국민의 정부 시절 주택도시국장을 맡으면서 떠올랐고 능력을 인정받아 참여정부에서는 차관과 행정복합도시건설청장으로 승진했다. 행복도시 밑그림을 그린 주역이기도 하다. 정창수 전 차관은 참여정부 들어 직제가 개편되면서 초대 주택국장 자리에 올랐다. 10개월간 재직하는 동안 2003년에만 5·23대책, 9·5대책, 10·29대책 등을 잇따라 내놓았다. 주택공급 정책도 포함됐지만 투기를 막기 위한 수요 억제에 초점이 맞춰진 정책들이었다. 바통을 이어받은 권도엽 전 국토부 장관은 참여정부 첫해 쏟아낸 정책을 기반으로 투기억제에 매달려야 했다. 그 뒤 기획조정실장을 끝으로 국토부를 떠났으나 도로공사 사장을 거쳐 이명박 정부 시절에는 장관으로 화려하게 복귀, 값싼 보금자리주택 공급을 펼치면서 집값 안정에 크게 기여했다. 주택라인에서 빼놓을 수 없는 인물이 서종대 한국감정원장이다. 아이디어가 풍부하고 추진력도 남달랐다. 주택국장을 불과 4개월밖에 채우지 않고 건설선진화본부장으로 승진한다. 이어 주거복지본부장으로 돌아와 1년 넘게 주택정책을 주물렀다. 이후 주택금융공사 사장을 지낸 뒤 감정원장으로 재직하고 있다. 뒤를 이은 강팔문 국장은 주거복지본부장까지 더해 1년 5개월을 역임했다. 투기를 막기 위한 각종 ‘대못’ 규제정책이 이때 양산됐다. 2005년 종합부동산세 과세 대상 강화, 2주택자 양도세 중과, 실거래가 등기부 기재 등을 담은 ‘8·31대책’을 발표한 데 이어 다음해에는 재건축 초과이익 환수제, 투기지역 총부채상환비율 강화 등을 담은 ‘3·30대책’을 잇따라 마련했다. 이명박 정부 들어 주택토지실(1급)을 만들면서 아래에 주택정책관실을 두어 지금까지 이어지고 있다. 초대 주택정책관은 도태호 국장이다. 추진력이 강하고 일처리도 매끄러워 공공기관지방이전추진 부단장을 거쳐 박근혜 정부에서는 주택토지실장으로 승진했다. 하지만 최근 부적절한 비위사실이 드러나 안타까움을 줬던 인물이다. 이원재 주중대사관 참사관은 2년 넘게 주택정책관을 지낸 최장수 국장이다. 보금자리주택공급에 모든 것을 걸었던 시절이다. 박선호 국토정책관은 이명박 정부 마지막 국장으로 보금자리주택 공급과 함께 침체된 주택시장을 살리기 위한 출구전략을 마련한 인물이다. 현 정부 들어 임명된 김재정 주택정책관은 대못을 빼고 시장을 회복시키는 정책에 파묻혀 있다. 지난해 ‘4·1대책’을 비롯해 올해는 재건축 규제 완화 등을 담은 ‘9·1대책’을 마련했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

정부가 재건축 규제를 확 푸는 내용을 담은 ‘9·1부동산 대책’을 발표한 지 한 달이 지나면서 평가는 엇갈리고 있다. 재건축 아파트를 중심으로 매물을 거둬들이는 집주인들이 늘어나면서 매도 호가는 올라가고 있다. 수도권의 아파트 매매가 시가 총액은 한 달 사이 2조 4000억원가량 증가했다고 한다. 문제는 집값 상승세보다 전셋값 오름세가 더 가파르다는 사실이다. 집값 오름세에 대한 기대감이 생기면 전셋값은 자동적으로 안정될 것이라는 정부의 전망은 빗나가고 있다. 한국감정원이 9월 말 기준으로 발표한 전국 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 한 달 전보다 0.1% 포인트 상승한 70%를 기록했다. 감정원이 통계를 작성한 이후 전세가율 70% 돌파는 처음이다. 매매수요 진작을 유도해 전세난을 안정시킨다는 정부 복안을 비웃는 듯하다. 9월 전국 아파트 전세가격 상승률은 0.48%로 매매가 상승률(0.37%)을 0.11% 포인트 앞질렀다. 걱정되는 것은 전셋값이 더 뛸 가능성이 높다는 점이다. 서울의 경우 강남4구 재건축 사업으로 인해 이주가 예정된 2만 5000여 가구를 포함, 2만 9000여 가구의 공급이 필요한 것으로 예측되고 있다. 하지만 1만 2000여 가구가 부족한 실정이다. 수도권이 강남 재건축발(發) 전세난 후폭풍에 휩싸일 가능성을 배제할 수 없다. 서울시는 최근 전세난 완화를 위해 재건축 추진 단지의 이주 시기를 조정하는 등의 대책을 내놓았다. 그러나 재산권 문제와 관련이 있는 만큼 계획대로 추진될지는 미지수다. 중앙정부와 지자체 간 긴밀한 협의를 통해 서민들의 주거 부담을 줄일 수 있는 방안을 강구해야 한다. 8월 전국 주택매매 거래량은 7만 5973건으로 지난해 같은 기간보다 63.1% 늘었다. 주택 매매가 살아나는데도 전셋값 상승세는 수그러들지 않는다. 전셋값은 지난 5월 이후 18주 연속 오름세를 보였다. 전세와는 달리 월세는 지난해 4월부터 하락세를 보였다. 저금리 여파로 이자를 보충하기 위해 전세를 월세로 돌리는 집주인들이 늘고 있어서다. 그러나 지난 9월에는 보합으로, 18개월 만에 내림세가 멈췄다. 주택시장의 이상징후라 할 수 있다. 부동산 대출 및 재건축 규제 완화를 통한 집값 띄우기 일변도 정책의 부작용을 간과해선 결코 안 된다. 국회에는 부동산 규제완화 관련 법안들이 계류돼 있다. 새누리당은 새정치민주연합이 발의한 주택임대차보호법 개정안에도 적극적인 관심을 갖고 치열한 논쟁을 벌이기 바란다. 개정안은 전·월세 상한제나 계약갱신청구권을 신설하는 것으로, 집주인 중심으로 돼 있는 현행 임대차 계약을 세입자 입장에서 접근하자는 취지라고 한다. 갑(甲)과 을(乙)의 수직적 관계인 임대차계약도 시대 변화에 맞춰 수평적 관계로 개편될 필요성은 충분히 있다. 정부는 주택 거래 활성화를 통한 전세 시장 안정은 한계가 있을 수밖에 없다는 사실을 직시해야 한다. 전셋값이 비정상적으로 오르고 있는 만큼 정상화 방안을 찾는 것은 당연하다. 수급 불균형을 단기간에 해소하는 것은 쉽지 않은 만큼 중·장기적으로는 임대주택을 대폭 확충하는 정책을 추진해야 한다. 임대료를 물가와 연동해 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 방안을 강구할 필요가 있다. 담뱃값도 물가연동제를 도입하기로 하면서 주택 임대료에 적용하지 못할 이유는 없다고 본다.

공인중개사는 취업을 위한 이색 도전으로 20, 30대에게 인기를 얻고 있는 동시에 40, 50대에게는 퇴직 후 유망직종으로 떠오르고 있다. 공인중개사 자격을 얻기 위해서는 국토교통부가 주관하고 한국산업인력공단이 실시하는 공인중개사 자격시험을 통과해야 한다. 자격시험은 매년 한 차례 1, 2차 시험이 같은 날 동시에 치러진다. 수험생들은 1차만 지원한 뒤 다음해 2차 시험을 볼 수 있고, 1, 2차를 동시에 지원해 한 번에 합격을 노릴 수도 있다. 24일 한국산업인력공단에 따르면 다음달 26일 치러지는 제25회 공인중개사 자격시험에는 모두 19만 3067명이 지원한 것으로 집계됐다. 산업인력공단은 다음달 16일까지 접수하기 때문에 실제 응시인원은 이보다 줄어들 것으로 예상했다. 1차 시험만 지원한 수험생 수는 5만 2000여명, 2차 시험만 지원한 수험생 수는 8500여명이고 1, 2차 시험 동시 지원자 수는 6만 5000여명이다. 치열한 경쟁이 예고된 가운데 공인단기 강사들의 도움을 받아 지난해 출제경향을 분석하고, 이번 시험 대비법을 짚어봤다. 1차 시험에서는 ‘부동산학개론’과 ‘민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정’(부동산민법) 등 모두 두 과목(과목당 40문제)을 치른다. 부동산학개론의 경우 지난해 경제론(15%), 시장론(17.5%), 정책론(12.5%), 투자론(17.5%), 금융론(10%), 평가론(15%)으로 일정 비율이 나뉘어 출제됐다. 한동균 강사는 “이러한 경향은 올해도 비슷할 것으로 예상된다”며 “난이도가 중간인 문제가 60% 정도 출제되는 데 비해 매년 7~8문제 정도 나오는 계산문제는 난이도가 높은 경우가 많다”고 조언했다. 이어 “시간 배분상 계산 문제는 가장 마지막에 풀고, 버릴 문제는 버리는 전략이 필요하다”고 강조했다. 한 강사는 분야별로 유량과 저량 개념, 수요와 공급의 변화 요인, 탄력성, 상권모형, 지대론, 시장개입의 이유, 토지정책수단, 임대주택정책, 투자분석기법, 주택연금제도, MBS 종류, 부동산가격공시제도 등을 마지막까지 숙지해야 할 핵심 개념으로 꼽았다. 부동산민법에서는 법 조문과 판례에 관련된 문제들이 주로 출제된다. 정동근 강사는 “최근 부동산민법의 난이도가 매우 높아지고 있지만 지난해 문제는 다소 평이하게 출제된 편”이라며 “올해는 지난해보다 난이도가 높아질 것”이라고 분석했다. 지난해의 경우 민법총칙(법률행위) 10문제, 물권법 14문제, 계약법 10문제, 민사특별법에서 6문제 등 분야별 출제 비중은 비슷했다. 정 강사는 “법률행위 분야는 사례 중심으로, 물권법 분야는 판례 중심으로 기존에 해오던 학습을 반복 숙지하는 것이 좋다”며 “올해는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 개정된 만큼 내용을 다시 한번 확인할 필요가 있다”고 강조했다. 2차 시험은 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무’, ‘부동산공시에 관한 법령 및 부동산관련 세법’, ‘부동산공법 중 중개에 관련된 규정’ 등 모두 3과목을 치러야 한다. 중개실무의 경우 공인중개사법에서 약 30문제가 출제되는 만큼 법령 전체에 대한 반복 학습은 필수다. 한병용 강사는 “단순 암기식 문제가 아닌 법령 내용을 사례화해 출제되고 있는 경향”이라며 “지문의 길이도 늘어나고 있고, 법령의 세세한 부분까지 출제되고 있다”고 조언했다. 특히 법 개정 내용 가운데 중개사무소의 공동사용 제한, 간판 철거사유, 주택 및 상가임대차에서의 월차임전환율 제한 등은 필수적으로 숙지해야 한다. ‘부동산 공시에 관한 법령 및 세법’ 과목은 부동산등기법과 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 및 부동산세법으로 나뉜다. 최판섭 강사는 “지난해 모두 12문제 정도 출제된 부동산등기법에서는 약 2문제 정도 난이도가 높게 출제됐다”며 “등기기록 양식, 완료통지서, 신청 이후 조치, 등기효력, 가압류·가처분 등기 등 자주 출제되는 개념을 숙지해야 한다”고 조언했다. 이어 “역시 12문제 정도 출제되는 측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에서는 토지 등록 및 토지 이동사유, 경계, 지목, 지적정리, 축척변경절차 등의 내용이 중요하게 다뤄진다”고 덧붙였다. 부동산 세법을 가르치는 김윤석 강사는 “매년 관련법이 개정되는 만큼 해당 내용을 숙지해야 하고, 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등의 개념과 함께 추계가액, 과세표준, 임대업소득세 등에 대한 암기가 필요하다”고 조언했다. 마지막 과목인 부동산 공법의 경우 지난해 시험은 수험생들이 예상하기 힘든 난이도 높은 문제가 일부 출제돼 고득점이 힘들었다는 분석이다. 박종철 강사는 “도시·군 기본계획과 관리계획, 용도지역·지구·구역 등 자주 출제되는 기본 개념을 묻는 문제가 20문제 출제됐고, 4문제 정도가 어렵게 나왔다”며 “도시개발법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법 등 모두 6가지 법률에 대해 단순 암기가 아닌 법령을 이해하고 응용하는 연습이 필요하다”고 조언했다. 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr