2001년의 여름과 2005년의 여름은 너무나 꼭 닮았다. 삼삼오오 모인 사람들은 불안한 눈길을 주고받으며, 서너달 사이에 2억∼3억원씩 오른 강남·분당의 ‘부동산 가격’을 거론하고, 정부 정책에 울화통을 터뜨리는 가운데 ‘강남 불패’의 신화 속에서 심사가 사나워지고 ‘꿀꿀해지는’ 것까지 닮았다. 2001년의 이야기는 강남 위주였다. 서울 대치동 은마아파트를 2억원 주고 샀는데 몇 달새 3억원이 되고, 강남 재개발 아파트가 4억∼5억씩 한다는 등 내용이었다.2005년 현재 은마아파트는 8억∼9억원하고, 재개발 아파트들은 평당 1억원씩으로 치솟았다. 부동산 가격을 잡겠다는 정부 정책이 집행(?)되고 있는 가운데 4년 사이에 최소 3배가량 오른 것이다. 2005년의 이야기는 ‘마지막 부동산 로또’라는 판교와 분당이 소재다. 누구는 분당의 38평 아파트를 5억 7000만원에 샀는데, 한달도 안돼 33평 아파트를 5억 6000만원에 팔았고, 그 사이에 새로 산 아파트는 7억원을 훌쩍 넘었다고 전한다. 누구는 분당에 38평 아파트를 구두 계약했는데 중·대형 평수의 가격이 급등한다는 소문에 주인이 물건을 거둬들여서 발을 동동 구른다고 했다. 또 누구는 “올 가을에 강남 아파트 가격이 폭발할 것”이라고 전망하며 “지금이라도 늦지 않았으니 은행대출 끼고 강남·분당으로 진출하라.”고 조언한다. 대화가 진행될수록 마음은 참담해지고, 부화뇌동하지 않은 ‘죄’에 대해 고민한다. 2001년 강남 아파트 가격이 폭등할 때 “강남의 배금주의, 입시교육 지상주의에 물들지 않겠다.”는 식의 오기를 부리며 강북에 눌러 앉았거나 일산 등에 거주지를 선택했던 사람들은 그때의 선택이 옳았는지 돌아보게 된다. 고민도 된다. 여전히 부화뇌동하지 않는 냉정한 자세로 손해를 감수할 것인지, 아니면 무리를 해서라도 ‘강남행’을 감행할 것인지 말이다. 다른 것도 아닌 부동산으로, 사는 지역에 따라 ‘2대8’로 갈라지는 상황을 사람들이 얼마나 오래 냉정하게 견뎌낼 수 있을지 의문스럽다. 문소영 정치부 기자 symun@seoul.co.kr

윤증현 금융감독위원장은 24일 “부동산 가격이 급등하는 특정 지역에서는 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 하향 조정할 필요가 있다.”고 밝혔다. 윤 위원장은 이날 국회 정무위원회에서 “LTV를 전체적으로 내리는 것은 대출로 주택을 마련하는 서민에게 피해가 갈 수 있다.”면서 “부동산 가격 급등은 강남을 비롯한 일부 지역에서만 조정할 필요가 있다.”고 말했다. 그는 “금리정책은 금융통화위원회 소관이지만 금리를 올리면 경기회복에 불리한 측면이 있는 반면 많은 부동자금이 부동산으로 유입되는 것을 억제하기 위해서는 금리인상이 필요한 측면도 있다.”고 말했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

금리정책을 통한 ‘부동산처방’은 한국은행의 영역인가, 아닌가. 강남, 분당, 용인 등의 부동산가격 상승세가 꺾이지 않고 있는 가운데 한은의 금리정책이 부동산 투기붐을 방관했다는 주장이 잇따르면서 부동산 처방에 대한 한은의 금리정책이 또다시 도마에 오르고 있다. 민간경제연구소 등은 한은의 선제적 대응이 뒤따르지 못하고 있다고 주장하는 반면 한은은 부동산 처방을 위한 금리정책은 한은의 역할이라 볼 수 없다고 반박하고 있다. ●선제적 대응이 능사(?) 삼성경제연구소,LG경제연구소 등 민간경제연구소 등은 지난 2002∼2003년 은행권의 가계대출과 신용카드 발급 남발 등이 폭주할 당시 한은이 금리인상으로 제동을 걸었더라면 현재의 부동산문제에 금리를 정책수단으로 활용할 수 있었을 것이라고 지적한다. 삼성경제연구소 김정우 수석연구원은 “2001∼2002년 사이에 저금리의 경기부양은 자산효과를 통해 발생한 것으로 추정된다.”며 “하지만 소득효과에 의해 상당부분 상쇄돼 버렸고,2003년부터는 4차례에 걸쳐 금리를 인하했지만 소비 및 투자 진작 효과는 미미하다.”고 말했다. 반면 금리인하가 부동산가격 상승을 유발하는 효과는 지속되고 있다고 덧붙였다. 한국금융연구원 신용상 박사는 “당시에는 정부가 경기부양 차원에서 소비와 부동산 버블을 키운 것으로밖에 볼 수 없다.”며 “이 때문에 당시 한은이 콜금리를 1%포인트 이상 올렸어야 했다.”고 말했다. 이 때문에 지금은 경기상황 등을 고려해 어떠한 금리 처방도 통하지 않게 됐다고 말했다. 하지만 한은은 “말도 안되는 얘기”라고 반박한다. 한 금통위원은 “2003년 5월 한은이 콜금리를 4.25%에서 4.0%로 내릴 때는 이미 금융당국이 가계 및 신용대출 등의 부작용을 우려해 조치에 나선 상황이었다.”며 “특히 개인의 부채 등을 은행권이 전산망을 통해 일괄 조회할 수 있게 되면서 신용불량자가 속출하고 있는데, 금리를 올린다는 것은 상상할 수 없는 일”이라고 말했다. 한국경제연구원 허찬국 거시경제팀장도 “2003년에는 경제성장률이 3.1%에 지나지 않았는데, 이때 금리를 올렸으면 엄청난 비난에 직면했을 것”이라고 말했다. ●한은 역할 놓고 논란 LG경제연구원 조영무 선임연구원은 “부동산가격 상승을 금리정책으로 대응할 것인지는 지금도 논란거리로 남아 있다.”며 “다만 금리효과는 6∼9개월 뒤에 나타나는 만큼, 상황에 따라 선제적 대응이 필요하다.”고 말했다. 다만 “미국의 경우 지난해 6월 이후 정책금리를 무려 2%포인트 올렸지만, 부동산시장은 호황세를 유지하고 있다.”며 “이는 단기금리를 올린다고 해도 경기전망이 좋지 않으면 장기금리가 오르지 않아 부동산정책에 효과를 보기 어렵다는 얘기”라고 말했다. 또다른 금융통화위원은 “한은의 목표는 물가안정”이라고 강조했다. 그는 “그런 다음 부동산 등 다른 부문에 신경을 쓰라는 것이지, 한은이 부동산을 잡기 위해 물가안정을 외면한 채 금리를 올릴 수는 없는 일”이라며 “일각에서 뭔가 한은의 역할을 착각하고 있다.”고 반박했다. 다른 금통위원은 “현재 부동산 문제는 객관식 문제 풀듯 해법을 한곳에서만 찾으려고 하기 때문에 일이 꼬이고 있다.”며 “그러나 일부 지역의 부동산값이 급등하지만 전세값이 오르지 않고 있는 것은 거주목적의 실수요자에게는 큰 문제가 없다고 봐야 한다.”고 말했다. 이런 상황에서 금리 처방을 놓고 한은의 역할을 거론하는 것은 납득하기 어렵다는 얘기다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

정부의 발버둥에도 불구하고 아파트값 폭등이 재연됐다. 정권의 명운을 걸고 해결하겠다며 온갖 비상조치를 남발했지만 특정지역의 중대형 아파트를 선두로 주택가격이 전국적으로 들썩이고 있다. 아직 자기집을 마련하지 못한 저소득층과 청년층의 좌절감은 분노로 이어지고 있다. 정부의 부동산 정책은 수요억제 중심의 규제일변도로 이루어졌다. 이는 시장실패로 이어졌고, 아파트값도 놓치고 건축경기도 못 살리는 최악의 부작용을 유발하고 말았다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰고 공급이 계속 늘어나 5년 후에는 110%에 이를 것으로 예상되는 가운데 주택가격 상승이 지속되고 있다. 이는 주택을 주거목적보다는 투자대상으로 삼고 있는 것이 주된 원인이다. 저금리 기조가 지속되다 보니 여유계층에서는 투자대상으로 주택구입에 나서고 있고 집 없는 사람들은 낮은 금리에 자극되어 은행차입으로 내집마련에 나서고 있어 공급에 비해 수요가 과다한 불균형이 발생되고 있다. 현행 소득세법상 ‘1가구 1주택에 대한 양도소득’은 원칙적으로 비과세된다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우는 6억원이 넘는 부분에 대한 양도차액에 대해서만 양도소득세를 부담한다. 따라서 일부 다주택 소유자와 고가주택 소유자를 제외하고는 집값 상승에서 생기는 차익을 세금 한푼 없이 챙기게 된다. 근로소득은 최고 40%까지 과세되고 이자나 배당 소득도 빠짐없이 세금이 부과된다는 점에서 보면 주택양도소득은 세금천국을 누리고 있는 셈이다. 1주택에 해당되는 고가주택의 경우도 6억원 초과분에 대해서만 과세되기 때문에 누진세율도 피할 길이 열려 있다. 예를 들어, 실거래가액 10억원의 아파트를 양도하여 1억원의 양도소득을 얻었다 하더라도 이중 6억원 초과분에 해당되는 40%만 과세소득이 되고 1500만원 미만의 세금을 부담한다. 더구나 다른 소득이 없다면 최저세율이 적용되어 400만원 정도의 세금만 부담한다.1주택 비과세는 국민 대부분에게 해당되는 조세혜택이기 때문에 이의 폐지를 논하는 것은 정부나 정치권 모두 부담스러워한다. 많은 조세학자들이 폐지를 주장하고 있고 재정경제부 세제실장들도 취임 초기에는 폐지 소신을 펼치다가 국회에 가서 혼이 난 다음에는 입을 다무는 상황이 반복되고 있다. 주택 한 채에 대한 비과세는 물리적으로는 평등해 보이지만 주택가격에 따라 세금혜택의 크기는 가구마다 엄청난 차이를 보인다. 돈많은 사람들은 대형 아파트를 통해 엄청난 규모의 세금혜택을 얻는 데 비해 소형주택은 오래 가지고 있어봤자 시세차익이 몇푼 되지 않는 것이다. 따라서 1주택 양도소득 비과세가 빈부의 격차를 심화시키는 중대한 요인으로 작용했을 가능성도 높다. 또한 1주택으로 보유할 의도를 가지고 있다면 구입시 정당한 금액의 영수증을 챙길 필요가 없고, 취득세와 등록세를 낮추기 위해 거래가액을 다운시킨 이중계약서를 작성하게 되고 이를 통해 거래상대방의 탈세도 도와주는 나쁜 관행이 지속되고 있다. 중대형 아파트는 양도차익도 높고 세금도 적기 때문에 가수요가 유발되고 있다. 극히 일부분에 지나지 않는 특정지역 중대형 아파트의 가격폭등이 국민 전체의 심리적 공황상태를 유발하고 있는 것이다.1주택 양도소득을 과세대상으로 전환하더라도 동거 가족당 일정금액의 소득공제를 적용하여 소형주택의 장기 보유자에게는 세금부담이 전혀 없도록 할 수 있다. 그러나 일정 수준 이상의 양도차익을 비교적 단기간에 얻었다면 적절한 양도소득세를 부담하도록 해야 한다. 또한 중대형 고가주택의 대규모 양도차익에 대해서는 높은 누진세율을 적용한 철저한 과세가 이루어지도록 해야 한다. 양도차익 실현시 적절한 소득세가 부과된다면 주택가격 상승에 대해 매번 정부가 조급하고 신경질적인 정책을 찾아나설 필요는 없다. 주택의 대부분에 해당되는 1주택에 대한 양도소득 비과세 제도를 고정시켜놓고 극히 일부분의 투기대상 주택을 중심으로 한 임시방편적 대책은 실효성을 확보하기가 어렵다.1가구 1주택 양도소득 비과세 제도가 폐지되어야만 장기적이고도 근본적인 주택가격 안정을 이룰 수 있을 것이다. 이만우 고려대 경영학 교수

정부 내에서 부동산 대책의 ‘무용론’이 고개를 들고 있다. 청와대가 8월 말까지 ‘종합대책’을 내놓겠다고 발표했으나 지금같은 상황에선 어떠한 처방을 내놔도 효과를 거두기가 쉽지 않을 것이라는 비관론이 적지 않다. 무엇보다도 특정 지역과 일부 계층을 겨냥한 ‘정부 대책’이 과연 옳은 것이냐는 지적이다. 정부의 한 고위 관계자는 23일 “정부가 초기대응을 잘못한 감이 없지 않다.”고 말했다. 강남권과 분당에서 집값이 급등한다는 일부 언론의 보도에 정부가 과민반응했다는 것. 앞서 종합부동산세 등 보유세 강화와 양도소득세 실거래가 전면 실시라는 초유의 ‘강수’를 발표하고도 ‘판교발 후폭풍’에 정부가 중심을 잃었다는 얘기다. 재경부의 한 관계자는 “현재의 부동산 시장은 거품이 아니고 전국적으로 확산되는 상황도 아닌데 정부가 시한까지 못박아 종합대책을 내놓겠다고 한 것은 다소 지나친 감이 있다.”고 말했다. 시장의 기대심리만 높여 ‘묘수’라고 생각해 내놓은 게 ‘악수’로 반전될 우려가 다분하다고 본다.게다가 정치·사회 문제로 비화한 집값 급등을 경제논리로 풀려다 보니 대책이 나올 때마다 다른 부작용만 부각되는 실정이다. 실제 아이디어 차원에서 거론된 공영개발 등 각종 대책들은 시행되기에 앞서 ‘찬반논쟁’을 불러 시장의 혼란만 가중시킨 요인이 됐다. 그러다 보니 정부 정책에 대한 시장의 불만과 불신은 깊어지는 반면 부동산을 사면 최소한 손해를 보지 않는다는 ‘부동산 불패신화’가 더욱 확산되는 추세다. 보유세를 1%까지 올리겠다는 정부 방침도 ‘설마 그렇게까지’하는 시장의 의심 속에 무뎌지고 있다. 일부 전문가들은 금리인상만이 유일한 대책이라고 말한다. 그러나 회복조짐이 불투명한 경기에 찬물을 끼얹는 동시에 증시로 몰리는 자금까지 차단할 우려마저 있어 선뜻 받아들이기에는 한계가 있다. 정부의 다른 관계자는 “저소득층과 서민층을 위하겠다는 참여정부의 경제철학에 근본적인 문제가 있다.”며 “집값이나 투기 문제를 정책운용의 직접적인 타깃으로 삼은 사례는 선진국에서 찾아볼 수가 없다.”고 강조했다. 미국에도 주택거품이 있지만 집값을 겨냥한 게 아니라 인플레이션 대책의 하나로 금리를 조절하는 게 전부라는 것. 이 관계자는 당정공동기획단이 매일 해법찾기에 나섰지만 8월 말에 발표될 내용은 ‘10·29 대책’이나 ‘5·4대책’의 범주에서 크게 벗어나지 않을 것으로 내다봤다. 따라서 공급확대를 장기적인 차원에서 꾸준히 추진하고 세제중심의 다주택자 규제를 견고히하는 게 최선책이라고 말했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

“현재 정부의 부동산 정책은 액셀러레이터와 브레이크를 동시에 잡아 승용차가 공회전하고 있는 것처럼, 정책 딜레마에 빠져 있다.” 열린우리당 정덕구 의원은 23일 참여정부의 부동산 정책에 대해 이렇게 진단한 뒤 “정부가 건설경기를 살릴 것인지, 부동산 가격을 잡을 것인지 정책적으로 분명치 않아 시장에 믹스 시그널(혼선)을 주고 있다.”고 말했다. 그는 “부동산 정책결정 라인에서 청와대가 손을 떼고, 경제부총리가 할 수 있도록 몰아 줘야 한다.”고 덧붙였다. 산업자원부 장관 출신으로 17대 국회에 들어온 정 의원은 그간 정부의 경제정책에 대해 오랫동안 침묵해 왔지만, 그가 설립·운영하는 국회 시사포럼 ‘시장경제와 사회안전망포럼’ 1주년을 맞아 이같이 비판했다. 정 의원은 “정부의 부동산 정책이 목적이나 의도가 부족했기 때문이 아니라 시장의 여과 기능을 무시하고, 시장과의 게임 능력 부족해서 벌어진 것”이라며 “어느 경제 주체도 시장의 정책여과 기능을 무시하고는 안정적으로 생존해 나갈 수 없다.”고 조언했다. 정 의원은 “정부가 경기 회복에 정책의 우선 순위를 두고 있어 과잉유동성을 그대로 두고 있다.”면서 “정책배합을 다시해 중앙은행(한국은행)이 금리인상으로 시중의 통화 유동성을 줄여야 한다.”고 지적했다. 그는 “유동성 과잉일 때마다 부동산 가격이 폭등했다.”면서 “지난 70년대 중반 중동건설 붐 때와 80년대 말 올림픽 때, 국민의 정부 말기의 부동산 폭등은 유동성 관리 실패가 원인이었다.”고 설명했다. 경기 침체의 원인에 대해서는 “4가지 경제 펌프가 모두 네거티브 시그널을 보내고 있다.”고 분석했다. 즉 ▲성장동력(주력산업) ▲농업, 재래유통시장, 중소기업·자영업 등 취약부문 ▲국제적인 순환사이클과 환율, 금리, 유가 등 가격 변수 ▲경제 심리 등이 모두 원활하지 않아 경제가 어려움을 겪고 있다는 것이다. 경제운영 주체의 문제점도 지적했다. 정 의원은 “시장이라는 바다를 순항하기 위해서는 경제운영 주체에게 필요한 4가지 조건을 점검해야 한다.”고 말했다. 경제운영 주체는 첫째 도처에 매설된 기뢰를 빠져나갈 수 있는 전문성이 있어야 하고, 둘째 장·차관이 경제정책에 관심을 쏟을 뿐 정치권에 눈치를 보지 않는 집중력이 필요하며, 셋째 시장과 끊임없이 게임할 수 있는 게임능력이 필요하며, 넷째 정책 당국자들이 한가지 목소리를 내며 몸짓만으로도 시장을 움직일 수 있는 카리스마가 있어야 한다고 했다. 정 의원은 “외환위기 때는 전세계는 한국 정부의 한두 사람 입에 모두 집중해 있었고, 그 두 사람이 국제시장의 방향을 돌려놓으면서 위기 탈출에 성공할 수 있었다.”고 말했다. 정 의원은 오는 29일 국회 귀빈식당에서 삼성경제연구소와 함께 ‘매력 있는 한국 만들기’(10년 안에 10대 선진국 되기) 심포지엄을 연다. 그는 “지난 1년간 17대 국회가 앞뒤가 맞지 않는 보혁갈등을 벌여 당혹스러웠다.”면서 “시장경제를 지지하며 사회안정망을 구축하는 것이 한국의 미래”라고 말했다. 그는 “앞으로 양극화를 빼놓고 정책을 논할 수 없을 만큼 양극화가 심화됐으나, 양극화는 급격한 시장체제로의 전환에서 오는 ‘성장통’ 비슷한 것”이라면서 “승자들에게는 ‘파티’를, 패자들에게는 ‘셸터(보호소)’를 만들어 줘야만 사회 갈등과 불안의 요소를 제거하며 선진국으로 갈 수가 있다.”고 말했다. 이른바 사회적 약자들에게도 재시합을 할 수 있는 기회를 주는 ‘안전망’을 만들어 주고, 그 비용을 승자의 세금으로 충당해아 한다는 것이다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

●HD역사스페셜(KBS1 오후 10시) 박혁거세가 알을 깨고 나왔다는 신라의 건국 신화가 사실로 밝혀지고 있다. 박혁거세의 탄생지로 알려진 경주 나정(蘿井)이 발굴되면서 신라 건국의 미스터리가 하나씩 풀리기 시작한 것. 믿기지 않는 엄청난 사실, 나정에서 출토된 대형 건물터와 수많은 유물들을 통해 그 비밀에 접근해 본다. ●오픈 스튜디오(SBS 오후 4시10분) 우리 몸의 중심에 자리해 건강한 신체의 기본이 되는 골반에 대해 이야기 한다. 여성의 경우 임신과 출산 과정을 겪기 때문에 특히 골반의 건강이 중요하다. 이번 시간에는 서울시립대 김설향 교수와 함께 골반의 비밀과, 몸속까지 건강해지는 골반 건강에 대해 알아본다. ●박주현의 시사 업 클로스(YTN 오후 3시5분) 정부가 현행 부동산 정책에 대한 전면 재검토에 들어갔다. 계속된 대책에도 불구하고 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 폭등하는가 하면 전국 곳곳의 땅값이 들썩이고 있기 때문이다. 부동산 전문가들과 함께 그간 정부의 부동산 정책의 문제점과 보완책을 짚어본다. ●생방송 60분-부모(EBS 오전 10시) 어릴 때 집에서 ‘시킴’을 받으며 자란 기억이 전혀 없다는 전세일 박사. 그는 부모의 말없는 가르침을 기억하고 결혼할 때 ‘아이들에게 강요하지도 않고 시키지도 않는 부모가 되자.’고 아내와 약속했다고 한다. 한국 재활의학계의 원로 학자이자 의사인 전세일 박사의 양육관을 들어본다. ●논스톱5(MBC 오후 6시50분) 승기의 여자친구로 알려진 K양 혜선. 신문에는 혜선과 승기가 껴안고 있는 듯한 사진까지 실린다. 혜선은 이정에게 사진이 잘못된 것이라고 말하려 하고, 승기는 혜선에게 제대로 된 고백을 해보기로 한다. 한편, 진우는 슬픈 사랑을 주제로 한 발라드곡을 만들기 위해 감정을 다잡는데…. ●VJ특공대(KBS2 오후 9시55분) 각양각색 기기묘묘한 방식으로 고기를 잡아 올리는 전국 팔도의 낚시꾼들을 만난다. 걷기도 힘든 산을 뛰어서 넘는다. 불암산 수덕산 사패산 도봉산 북한산으로 이어지는 5산을 종주하는 산악 울트라마라톤대회. 인간의 한계를 극복하는 좌충우돌 산악마라톤을 따라간다.

공영개발을 둘러싼 공방이 가열되고 있다. 시민단체는 토지 불로소득을 환수하고, 투기성 가수요를 끊을 수 있는 최적 대안이라며 정부의 방침을 환영했다. 반면 업계는 주택이 더 이상 공공재가 아닌 만큼 시장의 자율 기능에 맡겨야 한다고 주장하고 있다. ●불로소득 차단 최선 대책 판교 신도시 공영개발을 주장한 시민단체는 이번 정부의 방침을 크게 반겼다. 경실련 등 17개 단체가 모인 토지정의시민연대는 그동안 판교를 공영개발 방식으로 개발, 임대아파트를 지어 서민들에게 공급하고 개발이익을 정부가 환수해야 한다고 강력하게 주장했다. 싼값에 수용 절차를 밟아 택지를 개발한 이상 공공성이 있는 사업인데, 사업 시행자인 토지공사나 주택공사가 과도한 이익을 챙기고 있다고 비판했다. 여기에 공공택지를 건설업체들에 싼값으로 분양, 이들이 높은 이윤을 챙기도록 방기하는 것 또한 특혜나 다름없다는 것이 공영개발론자들의 논리다. 이들의 주장은 분배를 중요시하는 학자들과 서민, 네티즌들로부터 적극적인 지지를 받았다. 신도시 개발로 집 값을 잡기는커녕 사업 시행자와 건설업체들의 배만 불려줬다는 것을 강조하기 위해 수도권 주요 택지지구 개발이익 실태를 폭로하기도 했다. 이들의 주장은 파죽지세처럼 번졌고 결국 정부와 여당이 판교 신도시 개발 방향을 공영개발 쪽으로 가닥을 잡도록 하는 데 결정적인 역할을 했다. 하지만 토지정의시민연대는 23일 성명서를 통해 “토지뿐만 아니라 건물까지 공공기관이 임대하는 ‘공공임대아파트’ 방식은 지나치다고 판단, 토지만 임대하고 건물은 민간이 건설해 분양하는 ‘토지 공공임대·건물 민간분양방식’을 제안한다.”고 밝혔다. 완전 공영개발방식에서 한발 후퇴하는 수정된 공영개발 방식으로 토지만 정부가 소유하고 건물은 민간이 지어 분양하자는 것이 주요 내용이다. 남기업 사무국장은 “정부가 토지만 임대해도 불로소득을 환수하고 현재 아파트값의 절반 이하로 아파트를 공급할 수 있으며, 건물까지 정부가 임대하면 아파트 품질이 떨어지기 때문”이라고 설명했다. 요행으로 당첨된 사람들에게 돌아가는 개발이익을 환수하지 못하면 입주권 투기가 성행할 것이라는 우려도 함께 지적하고, 임대료를 낮추기보다는 정상 가격으로 공급하되 장기대출방식을 택하면 된다고 제시했다. 정부는 구체적인 공영개발 방식을 결정하지 못했지만, 판교 신도시에 한정할 것이 아니라 모든 택지개발에 공영개발 방식을 도입하는 방안을 검토하고 있다. 지난 22일 한덕수 부총리의 발언도 이와 무관치 않다. 공영개발을 찬성하는 네티즌들은 “분당이나 용인 등의 아파트값 거품을 걷어낼 수 있는 데다 전반적으로 가격 안정을 꾀할 수 있는 방안”이라며 환영의 뜻을 밝혔다. 이어 “역효과나 부작용 등 안 된다는 소리만 하지 말고 확대 도입해야 한다.”고 몰아붙였다. ●시장 기능 무시하면 역효과 업계는 시장에 의한 해결을 강조한다. 건설업체는 주택을 더 이상 공공재로 볼 수 없다는 생각이다. 현재 대부분의 아파트 공급은 택지개발지구에서 나온다. 정부는 올해 1560만평의 택지를 공급한다는 계획을 세웠는데 이 중 공공택지가 1350만평을 차지한다. 정부가 이를 사들여 임대할 만한 재원을 확보할 수 있겠느냐는 의문을 제기한다. 연간 40만∼50만가구가 공급되는데 이 중 80% 이상은 민간 업체가 짓는다. 공영개발 방식을 택할 때 공급량이 줄어 오히려 집값 상승의 원인을 제공한다는 것이 업계의 주장이다. 범위를 좁혀 공영개발의 불씨가 된 판교 개발과 주변 지역 중대형 아파트값 폭등 처방도 해석을 달리한다. 장성수 주택산업연구원 정책실장은 “업계는 수급 불균형을 잠재우고 물량을 확대해 가격을 안정시켜야 한다고 주장하는 반면, 시민단체는 판교 분양가격이 높아 인근 아파트값을 끌어올렸기 때문에 분양가를 낮추는 방향으로 풀어가려고 한다.”고 말했다. 공영개발이든 민간개발이든 개발이익은 나오기 마련인데, 공영개발을 택하면 개발이익을 운좋게 당첨된 입주자들이 고스란히 가져가 청약열기가 더욱 가열될 것으로 보고 있다. 아파트까지 공영개발로 공급하면 품질이 저하될 것이라는 점도 우려하고 있다. 박용성 대한상의 회장도 ‘시장에 의한 해결책’을 제시했다. 박 회장은 23일 부동산 가격상승 문제에 대해 “공급을 늘려야 주택문제가 해결된다.”며 “시장이 해결하도록 내버려 둬야 한다.”고 강조했다. 그는 “최소한의 주생활 기준인 25.7평 이하의 공급만을 늘려서는 근본적인 해결이 되지 않는다.”면서 “중대형 주택에서 살고자 하는 욕구를 정부가 채워줄 수 없으니 그 부분은 시장에 맡겨야 한다.”고 주장했다. 한편 중견건설업체 단체인 대한주택건설협회 고담일 회장은 공영개발에 대한 반대의견을 분명히 하면서 “정부가 공영개발을 통해서라도 분양가를 낮춰야 한다면 25.7평 초과 중대형 주택에 대해서도 분양가상한제를 도입할 수 있다고 본다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산 과열 진정책의 하나로 거론됐던 주택담보대출에 대한 전반적인 실태점검이 일단 연기됐다. 금융감독원 관계자는 23일 “정부·여당이 오는 8월까지 부동산시장 종합대책을 마련하기로 한 만큼 내용을 지켜보고 주택담보대출에 대한 점검 여부를 결정하기로 했다.”고 말했다. 금감원은 이에 따라 당분간 전반적인 현장 점검을 하지 않는 대신에 금융사로부터 넘겨받은 관련 서류를 토대로 분석 작업과 업계동향을 모니터링하는 데 주력하기로 했다. 서면분석을 통해 주택담보대출에 적용되는 부동산 담보인정비율(LTV) 준수 여부 등을 점검하고 있는 것으로 알려졌다. 또 일부 은행이 이른바 ‘미끼금리’를 제시하며 주택담보대출 유치에 열을 올리고 있는 데 대해 재무건전성을 해치지 않는 한 제동을 걸 수는 없다는 원칙을 다시 확인한 뒤 상황을 예의주시하고 있다고 덧붙였다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 22일 “판교를 공영개발하더라도 중대형 아파트의 공급은 감소하지 않을 것”이라고 말했다. 그는 다른 신도시를 개발할 경우에도 공공부문의 역할을 확대할 것이라고 강조했다. 한 부총리는 이날 기자 간담회에서 ‘판교를 공영개발하면 중대형 아파트가 줄고 임대주택이 느는 것 아니냐.’는 질문에 “모든 대안을 검토하고 있어 확정된 것은 없으나 판교에서 중대형 아파트가 줄어드는 일은 없을 것”이라고 밝혔다. 한 부총리는 앞으로 개발될 신도시의 공영개발 적용과 관련,“어느 지역에 어떻게 적용할지 정해지지는 않았으나 부동산 시장의 특성상 공공부문의 역할을 확대해야 한다는 게 기본 방향”이라고 밝혔다. 이와 관련, 정부 관계자는 “특정지역만 공영개발로 한다면 정책효과는 반감된다.”고 밝혀 다른 신도시로도 공역개발 방식이 확대될 것 임을 시사했다.수도권내 수원 이의·파주·김포신도시와 전국의 다른 택지지구 등도 대상이 될 전망이다.백문일기자 mip@seoul.co.kr▶관련기사 4·19면

“한마디로 ‘각개전투’였지요. 총괄기능을 말하지만 그런 것 없었어요. 청와대나 당에만 다녀오면 수시로 바뀌는데 누가 총대를 메려고 하겠습니까.” 1년 넘게 부동산 대책을 마련해 온 한 관료의 고백이다. 문제가 생기면 그때마다 대책을 급조했을 뿐, 관계부처간 머리를 맞댄 적은 거의 없었다는 것. 노젓는 사람은 있었지만 어디로 가는지를 몰라 따로 놀았다는 얘기다. ●정책총괄 시스템 복원돼야 경제부처의 총사령관이 분명치 않다는 지적이 나오고 있다. 한덕수 경제부총리가 22일 취임 100일을 맞았지만 부총리에 걸맞은 위상과 권한을 줬는지는 불투명하다. 부동산 정책에만 한정된 것은 아니다. 영세 자영업자 대책은 중기특위가 관계부처 의견을 무시하고 독단적으로 밀어붙이다 탈이 난 대표적인 사례다. 재정경제부 관계자는 예산과 금융감독 기능을 기획예산처와 금융감독위원회에 넘겨준 재경부는 ‘이빨 빠진 호랑이’라고 말한다. 청와대 산하 각종 위원회는 ‘옥상옥’ 기능을 하면서 다른 부처 장관들마저 부총리를 ‘같은 항렬’의 장관으로 인식한다는 것. 그러다 보니 정책수립과 집행과정에서 구심점이 엷어지고 당·정·청이 자기 목소리만 내면서 혼선이 빚어졌다. 경제정책조정회의나 차관회의, 당정회의도 협의와 통제가 균형을 이루지 못하고 있다. 청와대나 당의 ‘코드’에 휘둘리지 않고 정책을 소신있게 추진할 ‘정책 포스트’가 요구된다. 당정이 공동기획단을 뒤늦게 만든 것은 그나마 다행이다. ●정책 일관성·투명성 유지해야 오는 8월말 부동산 종합대책을 내놓겠다는 청와대 발표는 그간의 대책이 산발적이었음을 시인한 꼴이다.30여차례의 세제개혁, 신도시 건설을 포함한 주택공급 계획, 재건축 규제, 분양원가 공개 등을 검증없이 쏟아내면서 문제점만 드러냈다.“쾌적한 환경을 갖춘 신도시를 건설하겠다.”는 건설교통부 장관의 발언은 이틀도 안돼 ‘빈말’이 됐다. 판교 신도시를 공영개발 방식으로 건설하겠다는 발상이 시장의 수요를 정확히 반영한 것인지는 의심스럽다. 단기적으로 집값안정 효과가 있을 수 있으나 장기적으로는 중대형 아파트에 대한 수요를 충족시키지 못해 2차 집값파동이 올 수도 있다. 전문가들은 부동산 시장에 대한 조기경보시스템을 마련해야 한다고 지적한다. 선진국의 경우 집값 대비 임대료 비율 등 각종 통계치를 수시로 모니터링, 시장의 과열 여부를 객관적으로 살핀다. 특정 언론의 보도에 화들짝 놀라 미봉책을 내놓는 구태는 버려야 한다. 실거래가 과세와 보유세 강화라는 당초의 세제개혁 방안을 흔들림없이 추진할 필요가 있다. ●정치논리보다 경제논리로 해결해야 여당 등 정치권은 인기영합적이고 즉흥적인 대안 제시를 자제해야 한다. 정부가 정책을 입안하고 최종 확정되기 이전에는 입조심을 해야 한다. 분양가 원가공개를 둘러싼 논란은 확정되지 않은 정책을 놓고 시장에 혼란만 가중시킨 대표적 사례로 꼽힌다. 재건축을 둘러싼 서울시와 건교부 등 중앙정부와 지방자치단체의 갈등도 해소해야 한다. 정부가 수용키로 방침을 정한 대기업 수도권 공장증설은 대권을 향한 일부 정치인들의 힘겨루기로 한달 넘게 표류하고 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “민간의 부동산개발업자를 특채해 활용하는 게 오히려 나을 수도 있다.”면서 “정부가 급조된 여러가지 대책으로 마치 시장을 임상 실험하는 것 같다.”고 꼬집었다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

서울 뉴타운 개발을 둘러싸고 건설교통부와 서울시간 갈등의 골이 깊어지고 있다. 뉴타운 개발사업 활성화를 위한 특별법 제정을 놓고는 주도권 다툼 양상까지 빚고 있다. 건교부는 서울시만의 힘으로 안되는 사업이므로 정부가 도와주겠다고 나선 반면 서울시는 뉴타운 사업은 시의 고유 사업인 만큼 건교부는 법 제정이나 국고지원 등 지원역할만 하라는 입장이다. 뉴타운 등 낙후지역 지원 특별법 제정을 둘러싼 갈등도 불거지고 있다. 지난해 말부터 구도시권과 신도시권의 격차해소를 위해 추진해온 건교부의 ‘도시구조개선 특별법’ 내용을 서울시가 입맛에 맞춰 ‘뉴타운특별법’이라는 이름으로 제정 의사를 밝히는 등 선수를 치고 나왔기 때문이다. ●골 깊은 건교·서울시 갈등 건교부와 서울시간 불협화음은 뿌리가 깊다. 뉴타운 건설에 관한 갈등도 이번이 처음은 아니다. 이달 초 건교부와 서울시가 벌인 집값 책임 공방도 밑바탕에는 뉴타운이 깔려 있다. 이명박 서울시장이 당시 ‘정부 부동산정책은 군청수준’이라고 발언한 것을 두고 건교부는 서울시가 한계에 봉착한 뉴타운 사업의 돌파구를 찾는 방안의 일환으로 분석했다. 이에 따라 건교부는 당시 “생활여건이나 교통여건 등에서 강남·북, 강동·서간 균형발전을 촉진시키지 못한 점도 서울시에 1차적 책임이 있다.”면서 “특별법을 통해 뉴타운 사업 지원을 준비중인데 이럴 수 있느냐.”며 서울시에 대한 섭섭함을 내비쳤었다. 양측의 갈등은 서울시장이 정부여당의 정치적 대척점인 야당출신이라는 점도 작용했다. 과거에는 사전에 정책조율이 원활했고, 정책 갈등을 빚다가도 쉽게 해소할 수 있었다. 게다가 이 서울시장이 야당의 대권주자 가운데 한 사람이란 점도 갈등 해소를 어렵게 하는 대목이다. ●특별법 베끼기 논란 21일 서울시가 건의한 ‘뉴타운특별법’에 대해 건교부는 ‘카피제품’이라고 직격탄을 날렸다. 건교부가 지난해 말부터 낙후지역 개발을 위해 입법 추진중인 가칭 ‘낙후지역 균형발전에 관한 특별법’과 흡사하기 때문이다. 실제로 건교부는 뉴타운 특별법이 국고보조의 폭이나 특목고, 개발이익환수 문제 등을 제외하면 내용이 거의 똑같다며 건교부가 작성중인 법안을 베꼈다고 발끈하고 있다. 이 법의 주요 내용은 건교부내 ‘광역개발 검토위원회’에서 이미 논의중이라는 것이다. 건교부는 또 서울시 방안에는 문제가 많다고 주장했다. 뉴타운 특별법의 핵심인 도로와 학교, 공원 등 기반시설 설치비용의 50%를 국고에서 지원해 달라는 것은 수용하기 어렵다는 것이다. 건교부는 “다른 지역과의 형평성 문제와 함께 개발이익환수라는 대전제가 이뤄지지 않는 한 서울시 방안대로 특별법을 제정하면 강북지역까지 투기장화할 수 있다.”고 지적했다. 이에 대해 서울시는 “건교부에서 검토하고 있는 방안은 국고 지원과 특목고 유치 등 강북을 포함한 낙후 지역 개발의 필요충분조건을 빠뜨리고 있다.”면서 “강남 등 특정 지역 부동산 가격의 폭등에 직무유기했던 정부는 강남북 격차 해결에 ‘선무당’이 아닌 ‘전문의’의 자세가 절실하다.”고 강조했다. ●“합심해도 될성 부르지 않은데” 비난 여론 양측의 갈등에 대해 부동산전문가들은 집값안정 등이 시급한 상황에서 사업의 주도권 싸움을 하는 것은 적절하지 않다고 꼬집었다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “개발이익환수 등 등 투기억제 장치는 뉴타운이나 낙후지역 개발에 꼭 필요한 것이고 장기적으로 뉴타운 개발을 활성화하는 것”이라면서 “양측이 대승적인 견지에서 협력을 통한 생산적인 방법을 모색할 필요가 있다.”고 말했다. 김성곤 이두걸기자 sunggone@seoul.co.kr

판교 신도시에 짓는 중·대형 아파트는 민간업체에 택지를 분양하지 않는 공영개발 방식으로 이뤄질 것으로 보인다. 정부 고위 관계자는 21일 “판교에서 25.7평 초과 택지공급을 보류한 것은 중·대형 아파트를 확대하려는 차원이 아니라 개발 방식을 재검토하겠다는 것”이라며 “공공성을 확대하는 쪽으로 갈 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “대통령도 공공부문의 역할을 강조한 만큼 공영개발과 임대주택 등 다양한 방법이 검토되고 있다.”고 말했다. 이에 따라 판교의 중·대형 아파트의 경우 택지를 민간업체에 분양하지 않고 아파트 시공만 발주하거나 주택공사에 택지를 분양하고 아파트 건설까지 맡기는 두가지 방식으로 진행될 전망이다. 어떤 방식이든 공영개발로 나가면 민간업체는 아파트 건설에 따른 시공비만 챙길 뿐 분양과 관련한 개발이익은 발주자인 토지공사나 주택공사 등 공공기관의 몫이 된다. 정부가 토지를 직접 수용한 뒤 민간업체에 임대용 아파트를 발주하는 방안도 검토되고 있다. 건설교통부 관계자는 “공영개발 방식은 분양가가 낮아지고 개발이익을 공공기관이 직접 환수할 수 있다는 장점이 있다.”고 말했다. 이와 관련해 재경부 관계자는 “중·대형 아파트의 공급을 더 늘릴지 여부는 아직 정해진 바 없으나 공영개발 방식을 검토하는 것만은 사실이다.”라고 밝혔다. 현재 판교 신도시내 25.7평 이하의 아파트 1만 7591가구 건설을 위한 택지는 추첨을 통해 민간업체와 주택공사에 분양돼 오는 24일 계약이 맺어진다. 민간과 공공의 혼합개발방식이다. 그러나 당초 민간업체에 분양될 25.7평 초과 아파트 4863가구를 위한 택지는 분양이 보류돼 정부가 중·대형 아파트를 더 늘리려 한다는 관측을 낳았다. 앞서 노무현 대통령은 20일 “부동산 시장이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않도록 공공부문의 역할을 확대해야 한다.”고 말했고 원혜영 열린우리당 정책위의장은 “판교 신도시의 공영개발 방식은 중요한 검토 대상으로 본다.”고 강조했다. 백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr    

어찌된 일인지, 경기회복에 대한 기대감이 갈수록 식어가고 있는 것 같아 영 힘이 나지 않는다. 지난 1·4분기의 경제성장률이 고작 2.7%에 그친 것에 대한 충격이 커서인지, 정부마저 올해 5%대 성장률 달성에 대해 벌써 자신감을 잃은 것 같다.40만개의 일자리를 창출하기 위해선 5%대의 성장을 해야 한다고 강조했던 게 엊그제다. 가계는 더 말할 나위도 없다. 지금이 외환위기 때보다도 어렵다는 말이 귀에 익은 지 오래다. 지속되는 저금리가 가계 부채 구조조정에 도움을 줬다고 하지만, 가계 부채는 줄어들지 않는다. 한국은행 집계에 따르면 지난 3월말 현재 가계부채는 477조 7191억원으로 지난해 말에 비해 3조 500억원 늘었다. 그렇다고 소득이 증가하는 것도 아니어서 소비나 내수가 살아날 턱이 없다. 수출도 마음을 놓을 수 없다. 서부텍사스중질유(WTI) 가격이 배럴당 59달러대를 기록하는 등 ‘유가 60달러 시대’가 코앞에 다가와 더욱 마음을 졸이게 한다. 수출이 신통치 않고 내수침체가 이어지고 있으니 경제활성화가 무색할 수밖에 없다. 경제여건이 이런데도 경기회복의 돌파구를 마련할 뾰족한 거시정책 수단은 보이지 않는다. 재정 조기집행이나 추경 편성 등 틀에 박힌 대책으로 경제를 살릴 수 있을 것으로 보는 이들이 얼마나 있을까. 금리정책은 어떤가. 미국이 연방기금 금리를 잇따라 올리는 반면 우리나라의 콜금리는 연 3.25%에서 8개월째 묶이면서 내외금리 역전현상으로 인한 외국자본 이탈이 우려되고 있다. 미국 연방제도이사회(FRB)는 이달중에도 금리를 다시 올릴 것으로 예상되고 있다. 그러니 경기회복을 위해 콜금리를 낮추기도 곤란하다. 그렇다고 부동산 투기를 잡기 위해 금리를 올릴 경우 가계와 기업의 금리부담이 커지는 부작용이 생긴다. 섣불리 금리에 손을 댈 수 없는, 이러지도 저러지도 못하는 딜레마에 빠져 있는 이유다. 상황이 이렇다면 정부는 시장의 신뢰를 토대로 경기회복에 더욱 매진해야 한다. 그러나 자영업자대책이나 판교 신도시 건설 등에서 보여줬듯, 정책의 불확실성만 키우고 있어 한심하기 짝이 없다. 경제의 3주체 가운데 정부가 중심을 잡지 못해 우왕좌왕하고, 생활고에 허덕이는 중산·서민층 등 가계는 부동산 투기꾼들의 불로소득으로 인한 상대적 박탈감에 빠져 있어 허망할 뿐이다. 우리의 어깨를 축 처지게 하는 것은 올 하반기에도 경기회복의 뚜렷한 모멘텀이 없다는 점이다. 재정경제부가 올해 경제운용계획을 짜면서 두바이유의 연 평균 가격을 배럴당 35달러로 산정했으나 50달러 안팎을 들락날락한 지 오래다. 국제유가가 10% 오르면 우리나라의 경제성장률이 0.21%포인트 떨어진다는 분석이 있다. 유가의 고공행진이 이어진다면 4%대의 경제성장도 위협받을 수 있다. 그렇다고 ‘한국 경제호’가 가라앉게 놔둘 수는 없다. 전문가들은 기업이 경기회복의 물꼬를 터야 한다고 입을 모은다. 그나마 여건이 좋은 쪽은 기업이기 때문이다. 기업들은 저금리 기조로 금융비용 부담을 줄일 수 있는 데도 너무 움츠려 있다. 평균 부채비율이 90%대로 선진국들보다도 낮고, 현금보유액이 60조원대나 되는 점이 이를 방증한다. 한국은행 김재천 조사국장은 “과거 시장점유율을 높이는데 치중하다 문제가 생기면서 그에 따른 반작용으로 수익성만 감안해 너무 신중히 투자하는 것 같다.”고 진단했다. 그런데다 위험을 떠안으면서 투자를 하는 기업에 박수를 쳐주는 사회분위기가 사라진 것도 축소지향적 경영에 한몫하고 있다는 지적이다. 지난해의 경우 15개 대기업들은 46조원의 투자계획중 95%에 해당하는 43조 6000억원을 집행했다고 한다. 그러나 노후설비 대체투자가 많은 한 진정한 투자라고 볼 수 없다. 이래선 안 된다. 일자리 창출과 소득 및 소비증가, 경제성장의 선순환이 이뤄지려면 신규 설비투자나 기술개발 투자에 돈을 아끼지 않는 공격적 경영이 뒷받침되어야 한다. 현대경영학의 대부 피터 드러커는 저서 ‘넥스트 소사이어티’에서 기업가정신이 가장 높은 나라로 한국을 꼽은 적이 있다. 기업들이 활력을 찾아 과감한 투자를 실천하는 것이 곧 경기회복의 출발점이라는 점을 인식할 때다. 오승호 경제부 차장 osh@seoul.co.kr

노무현 대통령이 20일 청와대 수석·보좌관회의에서 “부동산 정책에 답이 없는 것도 아니다.”며 “그런데도 이런 정책이 채택되지 못한 것은 우리 사회의 뿌리깊은 이해관계와 잘못된 관행 때문”이라고 지적했다. 노 대통령은 이어 “모든 거래가 투명하게 이뤄져야 하고, 투기이익은 철저히 환수하며, 시장이 투기적 세력에 좌우되지 않고 세금 전가가 일어나지 않도록 공공부문의 역할을 확대해 나가야 한다.”며 부동산정책 3원칙을 천명했다. 지난 17일 기존 부동산정책 전면 재검토 및 8월말까지 종합대책 강구라는 정부 발표 이후 당정 일각에서 중구난방식의 대책이 쏟아지자 정책 방향을 분명히 함으로써 혼란을 줄이겠다는 의도로 이해된다. 노 대통령이 선언한 투명성 확보, 투기이익 환수, 공공부문 역할 확대는 정책의 일관성이나 당위론 측면에서 보면 시비 걸 여지가 없다. 투기의 온상이 되고 있는 부동산 가격의 이중성을 조속히 해소하고, 부동산 투기가 근절될 때까지 투기세력에 대해서는 끝까지 추적해 불로소득을 추징해야 한다. 또 공공부문의 역할 확대를 통해 서민주택 공급을 늘리는 것이 장기적으로 집값을 안정시키는 최선의 방책이다. 그럼에도 ‘노(盧) 3원칙’에는 시장 메커니즘 회복이라는 가장 중요한 부분이 빠졌다. 누차 지적됐듯이 올 들어 판교발 강풍이 위세를 떨쳤던 것도 정부가 시장의 수급논리를 무시한 채 규제 일변도로 억누르는 정책만 폈기 때문이다. 그러다 보니 서울 강남과 분당을 중심으로 중대형 평수 폭등이라는 반작용을 낳았던 것이다. 참여정부의 부동산정책이 먹혀들지 않은 것은 우리 사회의 뿌리깊은 이해관계나 잘못된 관행 탓이 아니다. 시장의 흐름과 어긋나는 정책을 고집했기 때문이다. 그런 의미에서 노 대통령의 가이드라인이 정책 선택의 폭을 좁히는 결과를 초래하게 되지 않을까 우려된다. 이번에 마련하려는 부동산 종합대책이 다음 정권에서도 지속가능하려면 시장의 요구에 순응하는 것이어야 한다.

강남·분당·용인 등 일부지역의 아파트 가격 급등과 관련해 버블(거품) 가능성이 제기됐다. 그러나 시중은행들은 버블 붕괴 가능성이 낮은 것으로 보고 주택담보대출을 계속 확대하고 있어 오히려 아파트 가격이 더 상승할 것으로 전망된다. ●강남권 전세가 대비 매매가 비율 235%…버블 위험 기업은행 기은경제연구소는 21일 ‘금융경제 브리프’ 이슈분석 보고서를 통해 전세가 대비 매매가 비율 추이 등을 볼 때 최근의 아파트 가격 급등은 버블일 가능성을 배제할 수 없다고 밝혔다. 보고서는 국민은행의 시세 통계를 토대로 서울 등 일부지역 아파트의 전세가에 대한 매매가 비율이 외환위기 이후 2001년까지 떨어지다가 반등해 최근 사상 최고치를 기록하고 있는 점을 버블의 첫 번째 근거로 제시했다. 전세가에 대한 매매가 비율은 전국 도시 평균의 경우 1998년 196%에서 2001년 말 144%를 거쳐 이달 6일 현재 176%를 기록하고 있는 데 비해 서울은 207%에서 158%로 낮아졌다가 다시 209%로 올라섰다. 특히 강남권(한강 이남 기준)은 214%에서 167%를 거쳐 235%로 급등했다. 보고서는 배당금에 의해 적정 주가를 추산하는 배당할인모형(DDM)을 활용해 전세가와 금리를 변수로 추산한 이론 가격과 실제 가격의 차이가 벌어진 것을 두 번째 근거로 제시했다. 이 모형에 따르면 이론가와 실제가의 차이가 아파트 가격 급등기였던 2003년보다 오히려 심화돼 거품이 더 커졌다. 전국의 경우 이론 가격과 실제가격의 평당 차이는 올해 6월6일 257만원으로 2003년 초(222만원)보다 15.8% 증가에 그쳤지만 서울은 같은 기간 612만원에서 754만원으로 23.2%나 늘었다. 특히 강남권은 1450만원에서 1872만원으로 29.1% 증가했다. 기은경제연구소 조태근 박사는 “최근 아파트값 급등의 특징은 거래가 활발하지 않은 상태에서 호가 위주의 상승이며, 중·대형 아파트가 급등세를 주도하고, 강남·분당·용인 등 일부지역에서 나타나는 국지적인 현상으로 전체적으로는 아니라 하더라도 일부 지역은 버블이 커지고 있다.”고 말했다. ●은행권, 버블 붕괴 가능성 배제…주택담보대출 확대 그러나 보고서는 강남·분당 등 가격 급등 지역의 수요를 대체할 중·대형 아파트 공급계획이 분명하지 않아 가격 상승 기대를 제거하기가 쉽지 않고, 저금리에 의한 단기부동자금도 풍부해 버블이 가까운 시기에 붕괴할 가능성은 낮다고 예상했다. 또 정부 규제로 가격 상승세가 주춤할 수는 있지만 내년 서울시내 고밀도 재건축 등 개발호재가 많고, 가격 상승 기대감도 여전하기 때문에 강남 등 일부 지역의 가격은 오히려 더 상승할 수도 있을 것으로 내다봤다. 실제로 시중은행들은 “거품 경고가 있지만 아직은 아니다.”라면서 “정부가 규제를 하더라도 실제 수요가 살아 있어 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 내다보고 있다. 이에 따라 시중은행들은 금융감독원의 거듭된 경고에도 불구하고 대부분 주택담보대출의 초기 금리 인하 혜택을 폐지하지 않은 채 대출을 오히려 확대하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “집값이 아무리 떨어져도 20% 이상 하락하지는 않을 것이라는 게 은행권의 공통된 시각”이라면서 “대출 수요가 꾸준히 있기 때문에 은행으로서는 계속 주택담보대출 확대를 꾀할 수밖에 없다.”고 말했다. 또 다른 은행 관계자 역시 “현재 담보인정비율(LTV)이 40∼60%여서 아파트 가격이 20% 정도 하락해도 은행으로서는 별다른 타격을 입지 않을 것”이라면서 “버블이 위험하지 않다고는 말할 수 없으나, 아직 붕괴 가능성은 없다.”고 잘라 말했다. 한편 국제 신용평가기관인 피치사는 21일 국내 부동산 가격 거품에 대해 “현재 가격거품 발생의 조짐은 보이지 않는다.”고 분석했다. 피치사의 제임스 매코맥 아시아 국가신용등급 평가담당 이사는 이날 서울 웨스틴조선호텔에서 가진 기자회견에서 “한국 부동산 시장에서 일고 있는 가격 거품 현상이 거시경제 정책적인 대응을 해야 할 정도는 아니다.”라고 말했다. 그는 “부동산 가격거품 문제는 일부 특정지역에 국한된 문제를 거시변수로 다뤄지는 데 따른 것으로 판단된다.”면서 “한국 정부는 금리를 내려 내수를 진작하고 고용에 있어 주요 변수로 작용하는 건설업의 부진을 타개할 수 있는 대책을 내놓아야 할 것”이라고 주장했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

최근 경실련 등 시민단체에서는 판교신도시 개발과 관련하여 정부와 사업시행자인 토지공사, 주택공사 등이 막대한 개발이익을 챙긴다는 주장을 하고 있다. 토지공사에 몸담고 있는 직원으로서 사실과 다른 부분이 있기에 이를 소명하고자 한다. 먼저 토지공사의 지난 7년간(1998∼2004년)의 자기자본수익률은 최저 3.5%에서 최고 11.1%로 평균 7.1% 수준이다.2004년도 우리나라 상장회사 평균이 16.63%인 점을 감안할 때 결코 높은 수준이 아님을 알 수 있다. 토지를 대상으로 하는 공사의 사업특성상 초기에 많은 자금이 투자되고 부동산 경기 침체시에는 금융비용 증가로 경영이 악화될 우려가 있으므로 지속적인 공공사업 수행을 위해서는 적정수준의 이익확보가 필요하다. 토지공사는 일반국민에게 전혀 부담을 지우지 않고 또 정부의 재정부담 없이 사업을 시행하고 있는 점에서 더욱 그러하다. 토지공사는 개발이익을 어디에 사용하는가? 첫째, 토지공사는 국토의 균형발전과 지역간 격차완화를 위한 사업에 재투자한다. 개발이익의 대부분을 당해지역과 인근지역에 투자함으로써 국토의 고른 발전과 주택난 해소 등에 기여하고 있다. 둘째, 사회간접자본 확충이다. 개발이익은 전철, 도로, 공원, 녹지 등 사회간접자본시설에 투자되어 사회에 환원된다. 분당선·일산선 전철, 자유로, 분당∼수서, 분당∼내곡간 고속화도로 등을 예로 들 수 있다. 셋째, 국고납입, 조세, 각종부담금 등 정부에 대한 재정지원으로 환원된다. 공사의 인건비 등은 정부의 예산편성지침에 의해 별도로 통제되고 있으므로 개발이익이 많다고 해서 공사 직원의 임금 등 복리증진비용이 늘지 않는다는 점도 말씀드리고 싶다. 그리고 토지공사는 판교신도시에서 발생하는 개발이익이 적정수준을 초과할 경우 초과수익은 모두 도시지원시설과 간선시설 설치를 위해 판교 및 주변지역에 재투자한다는 협약을 이미 해당 지방자치단체와 체결한 바가 있다. 사업시행자가 개발이익의 최대 수혜자인가? 개발이익의 향유 주체는 토지공사 등 사업시행자, 주택건설자, 아파트 피분양자 등으로 크게 볼 수 있다. 이 중 누가 개발이익의 최대수혜자인가에 대해 최근 주목할 만한 연구결과가 나왔기에 소개하고자 한다. 한국주택학회가 발행하는 ‘주택연구’ 제12권 2호에 실린 ‘아파트 분양가 조정과 개발이익 분배’(한양대 이창무교수외 2인 공동연구)라는 논문이다. 개발사업의 주체와 지역시장(수도권 1개지구와 비수도권 3개지구)을 구분하여 각각의 개발이익을 산출하고 있다. 그 결과 토지공사 등 사업시행자는 개발이익의 6% 이하를 점유하고 있고, 아파트 피분양자가 1개 지구를 제외하고 개발이익의 60%이상을 점유하고 있는 것으로 나타났다. 다시 말해서 아파트 피분양자가 개발이익의 최대수혜자라는 것이다. 일부 시민단체의 주장처럼 토공 등 사업시행자의 개발이익을 줄일 경우(줄일 수 있다면) 사업시행자의 개발이익이 아파트 피분양자에게 전이될 가능성이 높고, 이러한 개발이익은 개인의 불로소득으로 사유화될 가능성이 매우 크기 때문에 정책의 실효성이 낮을 것으로 보고 있다. 그리고 조성원가 공개에 대한 요구가 있다. 이는 개별기업의 영업권 보호와 일반국민의 알권리를 적절하게 조화하는 수준에서 결정되어야 하리라고 본다. 토지공사는 택지개발촉진법 등 관련 법률에 의거해 조성원가를 이미 공개하고 있으며 향후에도 사업지구별 조성원가는 현재와 같이 계속 공개할 계획이다. 또한 그 내용의 적정성에 대해서는 감사원 등의 감사를 통하여 공식적으로 검증을 받고 있다. 그러나 원가 구성요소의 세부항목 공개는 개인정보(토지보상가격 등) 유출에 따른 재산권 침해 소지가 있으므로 좀 더 신중히 접근하여야 할 것으로 생각한다. 김홍수 한국토지공사 기획총괄팀장

부동산 시장이 정책과 거꾸로 가고 있다. 수많은 규제 정책을 들이대도 강남 아파트를 사려는 사람은 줄을 서 있다. 대부분 강남 아파트가 당장 필요하지 않고 구매 능력도 따르지 않는 가수요자이다. 그러나 가수요도 엄연한 수요이고 시장의 흐름이다. 공급을 늘려 가수요를 막든지, 가수요를 철저하게 차단하든지 하는 것이 강남 집값 문제를 해결하는 지름길이다. 실효성 있는 정책이 되기 위해선 ‘시장 친화적’이어야 한다. 있는 자들의 배를 불리거나 공급자 위주의 정책을 펴라는 것이 아니라 적어도 시장 기능을 거스르는 정책은 안 된다는 것이다. ●아파트 공급 늘려야 한다 강남 집값이 오른 가장 큰 이유는 투기 수요와 공급 부족이다. 매물은 적고 수요는 많으니 값이 뛸 수밖에 없다. 그런데 사정은 다르다. 대규모 주택 공급원인 재건축과 뉴타운 재개발은 각종 규제에 묶여 답보 상태다. 투기의 온상으로 비치면서 정부는 재건축 사업을 누르고 무조건 거래 자체를 막는 정책에 주력했다. 정책과 시장 원리가 다르니 시장은 거꾸로 갈 수밖에 없다. 재건축을 활성화하면 주변 전셋값이 오르고 고분양가로 일반 아파트 가격을 움직인다는 비판도 있다. 넓은 새 아파트를 얻을 수 있다는 기대감으로 대상 아파트값이 뛰는 역효과도 경험했다. 하지만 발상을 전환해 보자. 주택시장도 수요와 공급에 의해 결정된다는 점을 인정해야 한다. 고층 고밀도 개발을 통해 아파트 공급을 늘려 수요를 충족하면 가격 오름세(투기)는 서서히 진정될 수 있다. 어차피 재건축을 할 거라면 공급 증가 효과없이 찔끔찔끔 풀어줄 것이 아니라 서울의 재건축 단지를 과감하게 풀어줘 많은 아파트를 공급하면 사재기 심리가 줄어들 것이다. 이 과정에 끼어드는 투기꾼에 대해선 차익에 대해 응분의 대가를 치르도록 무거운 세금을 물리면 된다. 평형 규제도 재고할 필요가 있다. 무조건 재건축 단지의 개발이익을 방치하자는 것이 아니라 소형 아파트를 지어야 하는 만큼의 개발이익을 차라리 단지 안에 문화시설을 지어 지역 주민에게 기부하는 것도 한 방법일 것이다. 지역 주민간 커뮤니티 형성에도 도움이 될 수 있다. 판교 개발만 해도 그렇다. 정부는 신도시 개발 입안 당시 이곳을 중대형 아파트 위주의 고급 주택단지로 개발키로 했었다. 그러나 정치권·시민단체·부처간 협의 과정에서 기형적으로 변했다. 추가 신도시 개발을 운운하는 것보다는 어차피 개발키로 한 땅을 효율적으로 이용하는 방안을 찾아야 한다. 판교 밀도는 분당 신도시 수준으로 해도 문제가 안 된다. 강남 개발 초기 정부가 나서서 지원했던 것처럼 강북도 체계적인 개발을 유도해야 한다. 강남 못지 않은 쾌적성·편익시설·교육여건 등을 갖춘 대규모 아파트 타운을 조성하면 강남·판교발 투기 열풍을 크게 줄일 수 있다. ●정치적 논리보다 시장 기능 중시 주택정책은 경제관료와 전문가에게 맡겨야 한다. 정치권은 이들이 세운 정책을 효율적으로 집행할 수 있도록 뒷받침해주면 된다. 경제관료들이 정책을 수립하고 집행하는 과정에서 부처간 협의가 안 되거나 시민단체의 반발 등에 부딪혀 한발짝도 나아가지 못할 때 구원투수 역할을 하는 것이 정치권이다. 국회의원 한 사람이 나서서 서울공항을 신도시로 개발하니 마니 하는 식의 인기성 발언이 시장을 얼마나 혼란에 빠뜨리고 있는지 반성해야 한다. 마땅한 투자처가 없는 상황에서 시중에 떠돌아다니는 자금 규모를 생각하지 않고 금리를 올려야 되느니 마느니 하는 식의 아마추어 정책 역시 시장 기능을 무시한 처사다. 투기 거래에 대한 과세 부과 기능을 강화하는 동시에 주택업체들이 시장 흐름을 좆아 집을 많이 공급해 수급을 맞춰 시장을 안정시킬 수 있는 정책이 나와야 한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

올해 우량주식을 골라 투자하는 게 서울 강남의 부동산에 투자한 것보다 수익률이 높은 것으로 나타났다. 20일 증권선물거래소 등에 따르면 유가증권시장의 시가총액 상위 30개 기업의 주가는 올들어 지난 10일까지 평균 16.87% 올랐다. 반면 같은 기간에 서울 강남의 아파트 가격은 이보다 낮은 12.16% 상승한 것으로 나타났다. 개별 종목과 아파트를 보면 주식시장의 시가총액 3위인 LG필립스LCD 주가는 올해 초 3만 9000원에서 5만 1400원으로 31.79% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 올해 초 1억원어치 주식을 샀다면 가만히 앉아서 3000만원 이상을 번 셈이다. 실제로 코스닥지수는 올해 초(380.33)와 지난 16일(490.22) 사이에 28.89%가 상승, 세계 45개 주가지수 가운데 가장 높은 상승률을 보였다. 시가총액 30위에 해당하는 압구정동 현대아파트(35평형)의 매매가격은 6억 6500만원에서 9억 2500만원으로 39.1% 올랐다. 외환위기 직후인 1998년 1월부터 올해 6월 말까지 삼성전자·한국전력·포스코·LG필립스LCD·SK텔레콤 등 시가총액 5위 기업의 주가는 평균 5.4배 상승했다. 그러나 같은 기간에 강남 아파트는 2.1배 오르는 데 그쳤다. 채권은 3.2배, 종합주기지수는 2.6배 상승, 아파트 상승률을 웃돌았다. 증권선물거래소에 상장된 682개 종목 전체의 시가총액은 436조 2298억원이고, 서울지역 아파트의 시가총액은 402조 8521억원으로 덩치는 서로 엇비슷하다. 이 기간에 상장기업의 체질은 더욱 강화돼 국내외 경제 여건이 좋지 않았어도 안정된 수익을 낸 것으로 분석됐다. 반면 부동산은 정책의 변화에 따라 가격 변동이 상대적으로 컸던 것으로 나타났다. 이에 따라 증권선물거래소는 “‘부동산 불패신화’ 등 막연한 믿음에 움직이는 것보다 우량주식에 장기적으로 투자하는 게 재테크 수단으로 권장할 만하다.”고 자평했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

노무현 대통령이 20일 청와대 수석·보좌관회의에서 부동산문제와 전방부대 총기 난사 사고에 대해 언급했다.부동산 정책은 참여정부가 출범 때부터 고강도로 펴왔다는 점에서, 총기 사고는 전날 군 수뇌부와 골프회동을 한 직후 터졌다는 점에서 노 대통령으로서는 곤혹스러운 사안이다. 노 대통령은 “부동산 정책의 답이 없는 것이 아니다. 어디로 가야 하는지 어떤 정책이 필요한지에 답이 다 있다.”면서 “그런데도 정책으로 채택되지 못한 것은 우리 사회의 뿌리깊은 이해관계와 잘못된 관행 때문”이라고 지적했다. 노 대통령은 부동산 정책방향으로 ▲거래가 투명하게 이뤄지고 ▲투기로 얻은 초과이익의 철저한 환수로 투기심리가 사라지도록 하고 ▲시장이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않고 세금의 전가가 이뤄지지 않도록 공공부문의 역할을 확대하는 등 세 가지를 꼽아 앞으로 내놓을 부동산대책이 주목된다. 이어 “이런 정책이 참여정부 이후에도 지속적으로 시행될 수 있도록 필요한 모든 정책수단을 강구하고 국민적 동의하에 추진해 나가야 하겠다.”고 역설했다. 노 대통령은 총기사고에 대해 “사고의 재발을 막을 수 있는 과학적 대책이 나올 수 있도록 민간전문가들도 참여하는 범정부 차원의 대책반을 만들어 대처하도록 하라.”면서 “사고 자체에 대한 조사와 함께 문화적·구조적 요인에 대한 분석을 통해 사고 원인에 대해 심층적인 파악이 이뤄져야 한다.”고 강조했다.노 대통령은 “군 기강에 대한 점검과 함께 군의 복무환경이나 조직문화 등 사회문화적 요인에 대해서도 폭넓은 분석이 뒤따라야 할 것”이라고 지적했다. 사고 진상에 대해 국민들이 한점의 의혹도 갖지 않도록 철저한 조사를 지시했다.박정현기자 jhpark@seoul.co.kr